【導(dǎo)語(yǔ)】土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義怎么寫好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實(shí)際上填寫公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義
近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)高速發(fā)展后，尤其一線城市房?jī)r(jià)不斷攀升，2007年2月1日國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，表明國(guó)家將對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。土地增值稅有利于國(guó)家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是增加了很多壓力。
土地增值稅是地稅部門重要的稅源，在收入結(jié)構(gòu)中占有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
記者了解到，近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》，北京市將根據(jù)意見(jiàn)的相關(guān)要求，在政策激勵(lì)、管理創(chuàng)新、科技研發(fā)與推廣、產(chǎn)業(yè)鏈整合等方面加快發(fā)展裝配式建筑，力爭(zhēng)使裝配式建筑到2023年成為北京市的重要建造方式。
法定扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。
主要特點(diǎn)；
以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
征稅面比較廣。
凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。
（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
土地增值稅清算的條件
符合下列情形之一，土地增值稅要進(jìn)行清算：
一、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
二、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
三、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
土地增值稅清算將會(huì)加大房地產(chǎn)的成本，但是不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生大的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)取決于供求關(guān)系，而與成本沒(méi)有太大的關(guān)系。
【第2篇】土地增值稅加計(jì)扣除項(xiàng)目
土地增值稅基本上可以說(shuō)是房產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中，最復(fù)雜最容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)稅種。其計(jì)算方式及扣除項(xiàng)目較為復(fù)雜，且各項(xiàng)目費(fèi)用開(kāi)支明目名目繁多，時(shí)間跨度也比較長(zhǎng)。在具體操作中，相關(guān)費(fèi)用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值稅清算時(shí)相關(guān)扣除項(xiàng)目關(guān)注事項(xiàng)。
涉及土地增值稅的情形
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土地增值稅清算時(shí)，允許扣除的費(fèi)用項(xiàng)目整理
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不得扣除費(fèi)用項(xiàng)目概覽
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計(jì)算扣除時(shí)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)
“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，主要為，納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按代理申報(bào)項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不包括增值稅！
計(jì)算公共配套設(shè)施費(fèi)扣除時(shí)，關(guān)注相關(guān)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)是否明確，設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確；是否與清算土地增值稅的項(xiàng)目有關(guān)，是否取得合法有效的憑證；
關(guān)注納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，是否計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的差補(bǔ)價(jià)款，是否按稅收規(guī)定扣除；
關(guān)注據(jù)實(shí)扣除的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除據(jù)實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按照規(guī)定比例計(jì)算扣除；
按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目加計(jì)扣除時(shí)，關(guān)注：納稅人未取得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，是否按稅法規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除；轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物時(shí)，關(guān)注是否按照稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；
存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除規(guī)定
1. 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
評(píng)估價(jià)格 = 重置成本價(jià) ? 成新度折扣率
凡不能提供評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格可按照發(fā)票所載金額 并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。
計(jì)算扣除時(shí)，“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿 12 個(gè)月計(jì)一年; 超過(guò)一年，未滿 12 個(gè)月但超過(guò) 6 個(gè)月的，可視為一年。
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2. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用
3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(城建稅和教育附加、印花稅)? *對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的采用發(fā)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。
*房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 = 交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 ? 實(shí)物狀況因素修正 ? 權(quán)益因素修正 ? 區(qū)域因素修正 ? 其他因素修正
土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算首先，計(jì)算不含增值稅收入;其次，計(jì)算各項(xiàng)扣除項(xiàng)目合計(jì);最后:計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額:
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1.土地增值稅允許扣除項(xiàng)目表
2.土地增值稅允許扣除的項(xiàng)目
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相關(guān)稅收優(yōu)惠政策
轉(zhuǎn)讓房屋，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，免征土地增值稅;
1) 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值稅額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，予以免稅。超過(guò) 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。
2) 轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅;
3) 轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅;
2. 因國(guó)家建設(shè)需要免征土地增值稅
1) 因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)免稅;
2) 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅;
3. 對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅4. 對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
? 注:
a) 企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得 該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企 業(yè)“取得土地使用權(quán)所有支付的金額”扣除;
b) 企業(yè)在改制重組過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上(含省級(jí))國(guó)土管理部門批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地 使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng) 以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上(含省級(jí))國(guó)土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該 企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除;
c) 辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上(含省級(jí))國(guó)土管理部 門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的不得扣除;
【第3篇】土地增值稅減免
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號(hào)），稅務(wù)總局發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第3號(hào)），下面，小編就給大家簡(jiǎn)單介紹一下此項(xiàng)減免政策。
一、“六稅兩費(fèi)”包括哪些稅費(fèi)？
“六稅兩費(fèi)”包括資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加。
二、減免政策的適用范圍有哪些？
此項(xiàng)“六稅兩費(fèi)”減免政策適用范圍由此前的“增值稅小規(guī)模納稅人”擴(kuò)大到“增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶”。
三、福建省減免比例是多少？
依據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的通知》（廈財(cái)稅〔2022〕2號(hào)）規(guī)定，對(duì)福建省增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶減按50%稅額征收“六稅兩費(fèi)”。
四、小型微利企業(yè)的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？
本公告所稱小型微利企業(yè)，是指從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)300萬(wàn)元、從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000萬(wàn)元等三個(gè)條件的企業(yè)。適用“六稅兩費(fèi)”減免政策的小型微利企業(yè)的判定以企業(yè)所得稅年度匯算清繳結(jié)果為準(zhǔn)。
五、新設(shè)立企業(yè)如何判定為小型微利企業(yè)？
登記為增值稅一般納稅人的新設(shè)立企業(yè)，從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合申報(bào)期上月末從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000萬(wàn)元兩項(xiàng)條件的，按規(guī)定辦理首次匯算清繳申報(bào)前，可按照小型微利企業(yè)申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠。
六、逾期辦理或更正匯算清繳申報(bào)的，已享受減免的需要更正申報(bào)嗎？
逾期辦理或更正匯算清繳申報(bào)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)逾期辦理或更正申報(bào)的結(jié)果，對(duì)“六稅兩費(fèi)”申報(bào)進(jìn)行相應(yīng)更正。
七、企業(yè)由增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人，如何適用減免政策？
增值稅小規(guī)模納稅人按規(guī)定登記為一般納稅人的，自一般納稅人生效之日起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人適用“六稅兩費(fèi)”減免政策。
增值稅年應(yīng)稅銷售額超過(guò)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖橐话慵{稅人而未登記，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，逾期仍不辦理登記的，自逾期次月起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠。
上述納稅人如果符合小型微利企業(yè)和新設(shè)立企業(yè)的情形，或登記為個(gè)體工商戶，仍可申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠。
八、已享受“六稅兩費(fèi)”其他優(yōu)惠政策的，可否疊加享受此項(xiàng)優(yōu)惠？
增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶已依法享受“六稅兩費(fèi)”其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受此項(xiàng)優(yōu)惠政策。
九、如何辦理減免？
納稅人通過(guò)電子稅務(wù)局自行申報(bào)享受減免優(yōu)惠，不需額外提交資料。
十、未及時(shí)申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠怎么辦？
納稅人符合條件但未及時(shí)申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠的，可依法申請(qǐng)抵減以后納稅期的應(yīng)納稅費(fèi)款或者申請(qǐng)退還。
十一、減免政策的執(zhí)行期限有多長(zhǎng)？
此項(xiàng)“六稅兩費(fèi)”減免政策的執(zhí)行期限為2023年1月1日至2024年12月31日。
政 策 依 據(jù)
1.《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號(hào)）
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第3號(hào)）
3.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的通知》（廈財(cái)稅〔2022〕2號(hào)）
【第4篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除嗎
導(dǎo)讀：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目土地增值稅來(lái)說(shuō)一共有五個(gè)項(xiàng)目，具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容可以來(lái)咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來(lái)介紹關(guān)于“土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!
土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?
答：可以扣除
條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計(jì)扣除?
加計(jì)扣除是2006年出臺(tái)的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房?jī)r(jià)，但是沒(méi)起作用。
根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。
建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的，免征土地增值稅。
【第5篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)
與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對(duì)增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項(xiàng)外，還需要面對(duì)財(cái)產(chǎn)行為稅種最特殊的一個(gè)稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個(gè)納稅年度所歸集的收入、成本和費(fèi)用為基礎(chǔ)進(jìn)行匯算清繳；而土地增值稅則以每個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行稅收清算，清算前以預(yù)繳為主。而且土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)后，因此就可能會(huì)出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無(wú)法彌補(bǔ)的問(wèn)題。
2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請(qǐng)退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會(huì)因短時(shí)間內(nèi)無(wú)法注銷而導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無(wú)法申請(qǐng)退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號(hào) , “81 號(hào)公告”），把因土地增值稅二次分?jǐn)偤髮?dǎo)致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進(jìn)行放寬調(diào)整。盡管對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對(duì)屬于政策利好，但是從技術(shù)落實(shí)方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號(hào)公告的規(guī)則。
01 正確理解和判斷退稅適用前提條件
81號(hào)公告第二條第（一）項(xiàng)提到：企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可以按照特定方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。
土地增值稅清算往往是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進(jìn)行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達(dá)到85%。由于土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的滯后性，往往出現(xiàn)清算當(dāng)年無(wú)收入?yún)s因清算年度補(bǔ)繳的土地增值稅直接計(jì)入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號(hào)公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個(gè)前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導(dǎo)致清算年度造成了實(shí)質(zhì)性虧損，否則就正常彌補(bǔ)即可，也無(wú)需啟動(dòng)退稅程序。
其次是，除了要產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性虧損外，81號(hào)公告對(duì)于因土地增值稅清算導(dǎo)致清算年度虧損而需要申請(qǐng)企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個(gè)前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的界定，81號(hào)公告解釋為正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較好理解，就是在建工程項(xiàng)目。而中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)于招拍掛項(xiàng)目應(yīng)指在國(guó)土部門招拍掛程序中已經(jīng)競(jìng)得土地的項(xiàng)目。但對(duì)于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開(kāi)發(fā)等類型的省份城市，實(shí)務(wù)中在認(rèn)定上可能存在諸多爭(zhēng)議。以城市更新項(xiàng)目為例，認(rèn)定是否中標(biāo)應(yīng)該以什么作為判斷標(biāo)準(zhǔn)？簽訂合作改造協(xié)議還是項(xiàng)目立項(xiàng)，亦或者是項(xiàng)目確定實(shí)施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。
02 分?jǐn)偲鹚銜r(shí)點(diǎn)為預(yù)售收入核算年度而非項(xiàng)目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度
81號(hào)公告第二條第（一）項(xiàng)提到：該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額)。
針對(duì)規(guī)定中作為分?jǐn)偼恋卦鲋刀惢鶖?shù)的“項(xiàng)目年度銷售收入”是否應(yīng)該包括預(yù)售期所形成的預(yù)售收入實(shí)務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。正如我們前面所分析到的，81號(hào)公告出臺(tái)的原因是為了消弭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的差異所導(dǎo)致的收入與支出配比不均衡的問(wèn)題。
一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預(yù)售期所形成的預(yù)售收入本身就需要按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。81號(hào)公告第二條第（二）項(xiàng)特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)所應(yīng)調(diào)整當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額本質(zhì)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》（以下簡(jiǎn)稱為“所得稅申報(bào)表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”的填報(bào)規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完工前所取得的未完工收入按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算得出預(yù)計(jì)毛利額后可以扣減實(shí)際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號(hào)公告的計(jì)算規(guī)則，預(yù)售期的預(yù)售收入需要納入分?jǐn)偰甓取?/p>
另一方面，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31 號(hào)，“31號(hào)文”）第六條將企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實(shí)現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國(guó)稅發(fā)【2006】31 號(hào)文那樣劃分出預(yù)售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號(hào)公告所界定的項(xiàng)目銷售收入理應(yīng)與31號(hào)文保持一致的口徑。
事實(shí)上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號(hào)公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年1月開(kāi)始開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算”。其中就包含了一個(gè)假設(shè)，案例中的項(xiàng)目是2023年才竣工的，按照31號(hào)文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開(kāi)始分?jǐn)偳逅愕耐恋卦鲋刀惖哪甓缺闶菑?023年開(kāi)始計(jì)算的，這也是驗(yàn)證了我們的分析。
03 項(xiàng)目銷售收入應(yīng)剔除增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普宅銷售收入
81號(hào)公告在對(duì)“項(xiàng)目銷售收入”的補(bǔ)充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對(duì)于這部分收入而言，盡管在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅層面需要確認(rèn)為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說(shuō)從最終清算結(jié)果來(lái)看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對(duì)應(yīng)的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分?jǐn)傆?jì)算具有合理性。
可能有人會(huì)提出說(shuō)這部分普宅收入在預(yù)征階段也預(yù)征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預(yù)征的土地增值稅最終在清算的時(shí)候都會(huì)被其他非免稅收入所應(yīng)該繳納的土地增值稅抵減了。
分?jǐn)偸纠缦卤硎荆?/p>
所以81號(hào)公告的分?jǐn)傔壿嬤€是要本著“誰(shuí)實(shí)際參與，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t來(lái)確定。
作者：傅吉俊 鄭會(huì)廣 王殿會(huì)
來(lái)源：稅明大道
【第6篇】土地增值稅優(yōu)惠政策
企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策
財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告
財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)
為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)就繼續(xù)執(zhí)行有關(guān)土地增值稅政策公告如下：
一、企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。
六、改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，對(duì)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，為作價(jià)入股時(shí)縣級(jí)及以上自然資源部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格。按購(gòu)房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的，按照改制重組前購(gòu)房發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，購(gòu)買年度是指購(gòu)房發(fā)票所載日期的當(dāng)年。
七、納稅人享受上述稅收政策，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定辦理。
八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。
九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。
財(cái) 政 部 稅務(wù)總局
2023年5月31日
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財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知
財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)政局：
為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)將繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅政策通知如下：
一、按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。
六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。
七、企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。
八、本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。
九、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
財(cái)政部 稅務(wù)總局
2023年5月16日
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財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知
財(cái)稅〔2015〕5號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：
為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場(chǎng)環(huán)境的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2014〕14號(hào)），現(xiàn)將企業(yè)在改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅政策通知如下：
一、按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
本通知所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。
六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國(guó)土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。
七、企業(yè)按本通知有關(guān)規(guī)定享受相關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)房產(chǎn)、國(guó)有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書面材料。
八、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條、第三條，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條同時(shí)廢止。
財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局
2023年2月2日
【第7篇】土地增值稅和增值稅
思維導(dǎo)圖
政策要點(diǎn)
（一）納稅人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。
要點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。
財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)：關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題
細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：
（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。
（二）征稅對(duì)象
土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
（三）稅率
土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過(guò)100 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過(guò)200 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。
（四）收入的確認(rèn)
1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。
房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？
在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：
（1） 出售舊房及建筑物的；
（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；
（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；
（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
3.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
（五）扣除額
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。
計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。
6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。
（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
（六）主要減免稅政策
1.銷售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。
高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)。現(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。
對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。
3.政府搬遷免征土地增值稅的情形
因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅
根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅
根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。
10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。
根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。
11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。
（七）征收管理
1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：
（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。
（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前。
注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。
（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。
預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
3.清算
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
例外情形：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。
序號(hào)
減免政策
減免項(xiàng)目名稱
政策名稱
優(yōu)惠條款
1
改善民生
對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕137號(hào)
第三條
2
改善民生
轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕24號(hào)
第一條第（三）款
3
改善民生
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的土地增值稅減免
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)
第八條第（一）項(xiàng)
4
改善民生
轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕101號(hào)
第二條
5
改善民生
轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)
第四條
6
轉(zhuǎn)制升級(jí)
對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕53號(hào)
第四條
7
轉(zhuǎn)制升級(jí)
對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2011〕116號(hào)
第二條
8
轉(zhuǎn)制升級(jí)
對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)中信集團(tuán)公司重組改制過(guò)程中土地增值稅等政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕3號(hào)
第一條
9
轉(zhuǎn)制升級(jí)
對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2011〕13號(hào)
第九、十、十一條
10
支持金融資本市場(chǎng)
對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2001〕10號(hào)
11
支持金融資本市場(chǎng)
對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國(guó)際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2003〕212號(hào)
第二條第4項(xiàng)、第三條第4項(xiàng)、第四條第4項(xiàng)
12
支持金融資本市場(chǎng)
對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2013〕56號(hào)
第一條
13
支持文化教育體育
對(duì)北京冬奧組委、北京冬奧會(huì)測(cè)試賽賽事組委會(huì)賽后再銷售物品和出讓資產(chǎn)免征土地增值稅
《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2017〕60號(hào)
第一條第（八）款
14
支持文化教育體育
對(duì)執(zhí)委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅
《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2018〕119號(hào)
第一條第（五）項(xiàng)
15
支持其他各項(xiàng)事業(yè)
被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2003〕141號(hào)
第二條第4項(xiàng)
16
支持其他各項(xiàng)事業(yè)
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的土地增值稅減免
因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2006〕21號(hào)
第一、四條
17
支持其他事業(yè)
合作建房自用的土地增值稅減免
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)
第二條
18
支持其他事業(yè)
因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)
第八條第（二）項(xiàng)
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支持其他事業(yè)
個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)
第五條
案例分析
案例一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
2023年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。
（一）收入2000萬(wàn)元
（二）扣除
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬(wàn)元）
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700（萬(wàn)元）
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80（萬(wàn)元），其中：
（1）利息支出=500*5%=25（萬(wàn)元）
（2）其他=(400+700)*5%=55（萬(wàn)元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）
4.稅金=110（萬(wàn)元）
5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬(wàn)元）
扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬(wàn)元）
（三）增值額=2000-1510=490（萬(wàn)元）
（四）稅率
增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%
（五）稅額
應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬(wàn)元）
土地增值稅納稅申報(bào)表（二）
（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）
案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)
某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:
1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）
（2）允許扣除的稅金27.5（萬(wàn)元）
（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）
（4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）
案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法
王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2023年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）
解析：（一）計(jì)稅收入
1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬(wàn)元）
2.計(jì)稅收入
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬(wàn)元）。
（二）可扣除房產(chǎn)原值
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬(wàn)元）
（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金
1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬(wàn)元）；
2.購(gòu)買時(shí)繳納的契稅12（萬(wàn)元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；
3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬(wàn)元）；
（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬(wàn)元）。
（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬(wàn)元）；
（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%
（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬(wàn)元）。
案例四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓
甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬(wàn)元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬(wàn)元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。
解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬(wàn)元）
2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：
（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬(wàn)元）
（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬(wàn)元）
（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%
（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬(wàn)元）
來(lái)源：小穎言稅
【第8篇】土地增值稅扣減稅金
增值稅
最近有很多網(wǎng)友朋友問(wèn)，增值稅和土地增值稅是不是一個(gè)意思？他們之間又有什么不同？
今天，小編就帶大家來(lái)了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？
關(guān)于兩者的定義：
土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，用來(lái)轉(zhuǎn)讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減掉法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
增值稅是指商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種稅。
增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征收？
不重復(fù)征收。 但是在行使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，需要同時(shí)交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。
兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人不同
征稅的范圍不同
稅率不同
扣除的項(xiàng)目和計(jì)稅方法不同
征收管理機(jī)關(guān)不同
納稅地點(diǎn)不同
納稅期限不同
減稅、免稅的規(guī)定不同
以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助。
接下來(lái)，小編將為大家講解到關(guān)于增值稅的申報(bào)、做賬方式。
大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來(lái)給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報(bào)、財(cái)務(wù)處理事宜。
從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。
2023年5月至2023年年底，對(duì)納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅
2023年1月至2023年底，對(duì)納稅人提供公共交通運(yùn)輸服務(wù)取得的收入，免征增值稅。
注意：開(kāi)票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開(kāi)具免稅的普票，即在開(kāi)票時(shí)，稅率欄上選擇“免稅”。
在這里還有幾個(gè)事項(xiàng)需要大家注意：
如果開(kāi)票時(shí)自然人代開(kāi)的話，那么自2023年4月起，代開(kāi)的是3%的業(yè)務(wù)，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。
增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務(wù)，不再受季度不超過(guò)45萬(wàn)免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個(gè)月（4個(gè)季度）銷售額不能超500萬(wàn)，否則會(huì)被強(qiáng)制轉(zhuǎn)為一般納稅人。
如果開(kāi)3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。
小提示：另一個(gè)優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實(shí)施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過(guò)15萬(wàn)（季度45萬(wàn)），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個(gè)45萬(wàn)的免增值稅仍舊有效，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人除了3%的業(yè)務(wù)之外，還有5%的業(yè)務(wù)。
馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報(bào)的第一個(gè)征收期，接下來(lái)，我們就來(lái)了解下申報(bào)和財(cái)務(wù)處理的問(wèn)題。
以按季申報(bào)為例：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申報(bào)的時(shí)候要區(qū)分季度超45萬(wàn)和季度超45萬(wàn)。
舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：
45萬(wàn)以內(nèi)，只涉及普票，某公司按季申報(bào)的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬(wàn)，開(kāi)具免稅的增值稅普票。
這種情況申報(bào)比較簡(jiǎn)單，算出免稅額=350000*3%=10500，
財(cái)務(wù)處理方面：
借：銀行存款/庫(kù)存現(xiàn)金350000
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入350000
注意：這里只需要按開(kāi)具的免稅發(fā)票入賬，不需要計(jì)提稅金再轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入。
了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收?qǐng)@區(qū)、財(cái)稅實(shí)務(wù)操作分享、有任何稅務(wù)相關(guān)需求歡迎留言咨詢小編。關(guān)注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會(huì)不定時(shí)分享節(jié)稅、避稅干貨！
【第9篇】如何自測(cè)土地增值稅成本？
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行佛山市2008—2023年土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第三條規(guī)定：“三、工程造價(jià)核定扣除標(biāo)準(zhǔn)的適用時(shí)間以工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中注明的竣工時(shí)間為準(zhǔn)，房產(chǎn)工程項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工時(shí)間屬于跨年度的，各年度工程造價(jià)核定，應(yīng)根據(jù)所占當(dāng)年的月份數(shù)占總月份數(shù)的比例，乘以相應(yīng)年度的指標(biāo)加權(quán)綜合計(jì)算適用扣除標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
按照上述標(biāo)準(zhǔn)及方法計(jì)算該項(xiàng)目的稅局造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：
首先，我們根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目工程結(jié)算資料、合同資料、測(cè)繪報(bào)告、規(guī)劃資料等資料統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目工程量，在統(tǒng)計(jì)工程量時(shí)，財(cái)務(wù)部門可與工程部門相關(guān)人員一起完成，需注意各模塊所包含的具體的工程內(nèi)容，根據(jù)相應(yīng)的內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目的工程資料進(jìn)行加總或者拆分，避免分類錯(cuò)誤而引起部分模塊成本偏高；
其次，由于該項(xiàng)目于2023年6月開(kāi)工，于2023年6月竣工，我們選擇佛山市2023年、2023年對(duì)應(yīng)模塊造價(jià)指標(biāo)，2023年權(quán)重為0.5【=6/(6+6)】，2023年權(quán)重為0.5【=6/(6+6)】，計(jì)算各模塊綜合單價(jià)；
最后，根據(jù)各模塊工程量及造價(jià)指標(biāo)，計(jì)算出按稅局標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并與企業(yè)實(shí)際造價(jià)成本進(jìn)行比對(duì)，實(shí)際造價(jià)成本高于稅局造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)0.76億【=2.6億-1.84億】。
具體計(jì)算如下：
【第10篇】土地增值稅稅率預(yù)繳
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條
3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）
二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算
（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)
1.一般計(jì)稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額
（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
2.簡(jiǎn)易計(jì)稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡(jiǎn)化計(jì)算
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）
（二）代收費(fèi)用
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報(bào)
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。
（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表
財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表
附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
四、會(huì)計(jì)處理
預(yù)繳土地增值稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；
2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
來(lái)源：金穗源
【第11篇】營(yíng)改增后土地增值稅稅金扣除
導(dǎo)讀：營(yíng)改增后計(jì)算土地增值稅可不可以稅務(wù)稅前扣除呢，對(duì)此，本篇文章給您帶來(lái)了企業(yè)所得稅法的相關(guān)鍋底。同時(shí)，還有土地增值稅入哪一會(huì)計(jì)科目核算的會(huì)計(jì)分錄，具體的借與貸怎么表示，可以參考接下來(lái)小編的分析，如下。
營(yíng)改增后計(jì)算土地增值稅是可以扣除的稅金嗎？
答：土地增值稅可以在企業(yè)所得稅中扣除。
企業(yè)所得稅法第八條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與取得收入有關(guān)的稅金，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)發(fā)生的稅金是企業(yè)為取得經(jīng)營(yíng)收入實(shí)際發(fā)生的必要的、正常的支出，與企業(yè)發(fā)生的成本、費(fèi)用性質(zhì)相同，是企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)收入實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，符合稅前扣除的基本原則。
因此，企業(yè)所得稅法第八條將稅金和成本、費(fèi)用并列為支出，允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)予以扣除。稅金是指納稅人按規(guī)定繳納的消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、土地增值稅，教育費(fèi)附加可視同稅金。
土地增值稅入哪一會(huì)計(jì)科目核算做分錄？
如果是土地增值稅，小編認(rèn)為，可以這做：
一般企業(yè)土地使用權(quán)在“無(wú)形資產(chǎn)”科目核算的，轉(zhuǎn)讓時(shí)按實(shí)際收到的金額：
借：銀行存款
累計(jì)攤銷
貸：無(wú)形資產(chǎn)
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
營(yíng)業(yè)外收入（或借：營(yíng)業(yè)外支出）
【第12篇】土地增值稅納稅申報(bào)表二
”（點(diǎn)擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表
（二）計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
“營(yíng)改增”之后，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言可以計(jì)算實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實(shí)到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。
每類房產(chǎn)實(shí)際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)繳增值稅額=（銷項(xiàng)稅額－銷項(xiàng)稅額抵減額）－累計(jì)進(jìn)項(xiàng)稅額留抵
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅÷銷售收入總額×100%
各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表
（三）土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)
土地增值稅納稅申報(bào)表見(jiàn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函[2016]309號(hào)，以下簡(jiǎn)稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）
(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報(bào)，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。
(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”?！盃I(yíng)改增”之后，一般計(jì)稅方法計(jì)算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項(xiàng)稅額抵減率)”來(lái)計(jì)算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計(jì)算，再填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）。
(3)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”六個(gè)成本項(xiàng)目，按照單位成本乘以銷售面積計(jì)算填報(bào)。
(4)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和分別乘以5％計(jì)算填報(bào)“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”。
(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！毕扔?jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的實(shí)際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表”中計(jì)算后填報(bào)。
(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計(jì)算的。
上述介紹的土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開(kāi)始，經(jīng)過(guò)成本的分配計(jì)算，直接計(jì)算填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表。
【第13篇】營(yíng)改增下土地增值稅收入計(jì)算方法
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問(wèn)題十六：轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”后購(gòu)置房地產(chǎn)土地增值稅的計(jì)算方法
問(wèn)：自2023年5月1日開(kāi)始，增值稅覆蓋了不動(dòng)產(chǎn)。企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)取得增值稅專用發(fā)票帶來(lái)的增值稅額可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，“營(yíng)改增”之后取得的不動(dòng)產(chǎn)成本為不含稅價(jià)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓“營(yíng)改增”之后購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)怎樣計(jì)算繳納土地增值稅?
答：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2)規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2023年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2023年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60％，第二年抵扣比例為40％。
根據(jù)上述規(guī)定，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分為兩年抵扣，如果納稅人將沒(méi)有抵扣完的進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其沒(méi)有抵扣完的進(jìn)項(xiàng)稅額如何處理，財(cái)稅[2016]43號(hào)規(guī)定，《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
溫馨提示：
財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)規(guī)定：自2023年4月1日起，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第一條第（四）項(xiàng)第1點(diǎn)、第二條第（一）項(xiàng)第1點(diǎn)停止執(zhí)行，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
[案例]：n科技有限公司2023年4月購(gòu)置一座科研樓，購(gòu)置價(jià)(含稅)2 220萬(wàn)元，取得了增值稅專用發(fā)票，增值稅額220萬(wàn)元。當(dāng)?shù)仄醵惗惵?％，已繳契稅60萬(wàn)元，取得了完稅憑證。科研樓作為固定資產(chǎn)核算。2023年5月，n公司將該樓轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)(含稅)2664萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算如何納土地增值稅。
[案例分析]
(1)2023年4月購(gòu)置科研樓，取得增值稅專用發(fā)票，增值額220萬(wàn)元分兩年抵扣，第一年抵扣60％計(jì)132萬(wàn)元，留抵40％計(jì)88萬(wàn)元待第二年抵扣。契稅60萬(wàn)元計(jì)入固定資產(chǎn)原值。
借：固定資產(chǎn)——科研樓 20 000 000
應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 1 320 000
應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 880 000
貸：銀行存款 22 200 000
借：固定資產(chǎn)一一科研樓 600 000
貸：銀行存款 600 000
(2)2023年5月轉(zhuǎn)讓科研樓，將“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)科目。
借：固定資產(chǎn)——科研樓 880 000
貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 880 000
科研樓原價(jià)＝20 600 000+880 000=21 480 000(元)
(3)轉(zhuǎn)讓收入:
銷售額＝26 640 000÷1.09＝24 440 367(元)
銷項(xiàng)稅額＝24 440 367×9％＝2 199 633(元)
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＝城建稅+教育費(fèi)附加+印花稅
城建稅的7％＝2 199 633x7％＝153 974(元)
教育費(fèi)附加的3％＝2 199 633x3％＝65 989(元)
印花稅的0.05％＝26640 000×0.05％＝13 320(元);
有關(guān)的稅金＝153 974+65 989+13 320＝233 283(元)。
(5)根據(jù)國(guó)稅函[2016]309號(hào)文件的規(guī)定，“提供購(gòu)房發(fā)票金額”包括購(gòu)樓發(fā)票金額2 000萬(wàn)元；轉(zhuǎn)回進(jìn)項(xiàng)稅額88萬(wàn)元；科研樓持有1年，加計(jì)5％扣除；契稅60萬(wàn)元，加除項(xiàng)目金額＝[20 000 000×(1+5％)+880 000+600 000+233 283＝22713283(元)
(6)增值額＝24 440 367-22 713 283＝1 727 084(元)。
(7)增值率＝(1727084÷22713283)x100％＝7.6%
(8)適用稅率30%，速算扣除率為0，應(yīng)繳土地增值稅＝1727084×30％＝518 125(元)
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【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
（一）土地增值稅的清算單位
1.取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；達(dá)到清算條件進(jìn)行清算；
2.以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；
3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
【例題·單選題】（2023年）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（ ）。
a.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目
b.審批備案項(xiàng)目
c.商業(yè)推廣項(xiàng)目
d.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目
『正確答案』b
『答案解析』以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
（二）土地增值稅清算的條件
應(yīng)進(jìn)行清算
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的
（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算
（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況
【例題·多選題】（2023年）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。
a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的
c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的
d.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的
『正確答案』abc
『答案解析』取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。
（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目
1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的公共設(shè)施
【例題·多選題】清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。
a.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的
b.建成后開(kāi)發(fā)企業(yè)用于出租的
c.建成后有償移交給其他企業(yè)的
d.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的
『正確答案』cd
『答案解析』選項(xiàng)ab，成本費(fèi)用不可以扣除。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除；
5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額；
6.質(zhì)保金看發(fā)票
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)：
（1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；
（2）未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；
8.拆遷安置費(fèi)的扣除
安置類型
稅務(wù)處理
（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的
安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置
異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
（3）貨幣安置拆遷的
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
【例題1·單選題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（ ）。
a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除
b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除
c.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除
d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過(guò)房屋值的10%
『正確答案』a
『答案解析』房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本扣除。
【例題2·單選題】（2023年）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是（ ）。
a.加罰的利息
b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用
c.逾期開(kāi)發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)
d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金
『正確答案』b
『答案解析』選項(xiàng)ac，不得扣除；選項(xiàng)d，未取得發(fā)票，質(zhì)量保證金不得扣除，取得發(fā)票可以扣除。
（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料
（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證
稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
（七）土地增值稅的核定征收
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅
1.依法應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；
3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
核定征收率原則上不得低于5%。
（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
【例題·計(jì)算題】2023年2月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料如下：
（1）2023年3月以12000萬(wàn)元拍得用于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅。
（2）2023年5月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本7000萬(wàn)，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬(wàn)元。
收入
扣除
地
12000+契稅
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
稅金
加計(jì)扣除
合計(jì)
（3）2023年1月該項(xiàng)目已銷售了建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入36000萬(wàn)元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未反應(yīng)銷售收入。
（4）公司已按3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬(wàn)，并聘請(qǐng)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行鑒證，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)提供了鑒證報(bào)告。
收入
36000+4000
扣除
地
12000+契稅
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）+4000
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
（①+②）×10%
稅金
加計(jì)扣除
合計(jì)
（5）該項(xiàng)目已經(jīng)繳納增值稅2000萬(wàn)元。
（其他資料：當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率為4%，省級(jí)政府規(guī)定開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）
收入
36000+4000
扣除
地
12000+480
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）+4000
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
（①+②）×10%
稅金
2000×12%
加計(jì)扣除
合計(jì)
問(wèn)題（1）：簡(jiǎn)要說(shuō)明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。
解析：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求企業(yè)清算。
問(wèn)題（2）：計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。
解析：開(kāi)發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬(wàn)元）
收入
36000+4000
扣除
地
12000+480
開(kāi)發(fā)成本
（7000-800）+4000
開(kāi)發(fā)費(fèi)用
（①+②）×10%
稅金
加計(jì)扣除
合計(jì)
問(wèn)題（3）：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
解析：應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬(wàn)元）
問(wèn)題（4）：計(jì)算該公司應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。
解析：扣除項(xiàng)目合計(jì)
=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%
=29724（萬(wàn)元）
增值額=40000-29724=10276（萬(wàn)元）
應(yīng)納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬(wàn)元）
應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬(wàn)元）
問(wèn)題（5）：回答稅務(wù)機(jī)關(guān)能否對(duì)補(bǔ)繳的土地增值稅征收滯納金，簡(jiǎn)單說(shuō)明理由。
解析：不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
問(wèn)題（6）：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，在什么條件下可以采信。
解析：對(duì)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。
有財(cái)稅問(wèn)題就問(wèn)解稅寶，有財(cái)稅難題就找解稅寶！
【第15篇】土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問(wèn)題二：如何計(jì)算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？
問(wèn)：《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。“營(yíng)改增”之后，增值稅是價(jià)外稅，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額應(yīng)當(dāng)怎樣來(lái)確定?
答：土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人、就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的征稅對(duì)象就是增值額，計(jì)算公式如下：
增值額＝應(yīng)稅收入總額-扣除項(xiàng)目金額
《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的規(guī)定如下。
(1)土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。
(2)未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
(3)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
“營(yíng)改增”之后，土地增值稅的應(yīng)稅收入總額不包括增值稅，相關(guān)文件規(guī)定如下。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
這樣規(guī)定比較籠統(tǒng)，因?yàn)樵鲋刀惖挠?jì)稅方法分為一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。為此，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號(hào))規(guī)定，“營(yíng)改增”后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅分為兩類情況：
(1)適用增值稅一般計(jì)稅方法的的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。
(2)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
對(duì)第(1)項(xiàng)所規(guī)定的“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”應(yīng)當(dāng)深入理解，說(shuō)的是扣除土地價(jià)款后計(jì)算的實(shí)際銷項(xiàng)稅額，這樣規(guī)定使“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”收入與國(guó)家稅務(wù)總局2023年第18號(hào)公告銜接。
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱18號(hào)公告)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
銷售額＝(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9％)
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝支付的土地價(jià)款×(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)
例：“營(yíng)改增”后，甲房地產(chǎn)公司(一般納稅人)通過(guò)“招、拍、掛”取得一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)當(dāng)?shù)匕l(fā)改委核準(zhǔn)為g項(xiàng)目。建設(shè)工程開(kāi)工證上注明開(kāi)工日期為2023年6月1日，項(xiàng)目如期開(kāi)工。2023年3月取得了商品房預(yù)售許可證后開(kāi)始預(yù)售，至2023年6月末房產(chǎn)全部預(yù)售完畢，取得預(yù)售收入為22200萬(wàn)元。2023年9月，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，甲公司按規(guī)定開(kāi)具了増值稅發(fā)票，辦理交房手續(xù)，確認(rèn)銷售收入。該項(xiàng)目為取得土地使用權(quán)支付土地價(jià)款為6660萬(wàn)元，已取得帶省財(cái)政章的票據(jù)。該項(xiàng)目開(kāi)工以來(lái)進(jìn)項(xiàng)稅額留抵額為800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)總成本18000萬(wàn)元。如何繳納增值稅?如何確定土地增值稅的應(yīng)稅收入總額？
[案例分析]
(一)應(yīng)繳增值稅
18號(hào)公告采用“實(shí)耗扣除法”解決土地成本中內(nèi)含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳增值稅時(shí)，應(yīng)將扣除土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額從與之配比的“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”中扣除。
(1)2023年3月收到預(yù)收款，計(jì)算預(yù)繳增值稅。
銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)
預(yù)繳增值稅額＝203 669 725×3％＝6 110 092(元)
(2)預(yù)售階段會(huì)計(jì)處理。
借:銀行存款 222 000 000
貸:預(yù)收賬款 222 000 000
借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 6 110 092
貸:銀行存款 6 110 092
(3)2023年9月，開(kāi)具發(fā)票并交房確認(rèn)銷售，計(jì)算銷售額及銷項(xiàng)稅額，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款。
銷售額＝222 000 000÷(1+9％)＝203 669 725(元)
銷項(xiàng)稅額＝203 669 725×9％＝18 330 275(元)
借:預(yù)收賬款 222 000 000
貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 18 330 275
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 203 669 725
同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 180 000 000
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 180 000 000
(4)計(jì)算扣除土地價(jià)款后的銷售額和銷項(xiàng)稅額。
扣除土地價(jià)款后的銷售額＝(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9％)＝(222 000 000-66 600 000)÷(1+9％)＝142 568 807(元)
扣除土地價(jià)款后的銷項(xiàng)稅額＝142 568 807×9%＝12 831 193 (元)
與增值稅發(fā)票的銷項(xiàng)稅額比較＝18 330 275-12 831 193＝5499082(元)
(5)土地價(jià)款中內(nèi)含的增值稅額如何抵扣?
銷項(xiàng)稅額抵減額＝66600000÷(1+9％)x9％＝5499082(元)
增值稅是連環(huán)稅，地價(jià)中內(nèi)含進(jìn)項(xiàng)稅額，因?yàn)閲?guó)家出讓土地使用權(quán)、納稅人無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票來(lái)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、解決方法是在開(kāi)具增值稅發(fā)票確認(rèn)銷售時(shí)，以銷項(xiàng)稅額抵減的方式代替土地價(jià)款中內(nèi)含的進(jìn)項(xiàng)稅額。
“銷項(xiàng)稅額抵減額”含在土地價(jià)款中，其調(diào)減額，使土地成本減少，最終傳導(dǎo)到“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”中。
借:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減) 5499082
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 5499082
實(shí)繳銷項(xiàng)稅額＝18 330 275-5499082＝12831193(元)
(6)計(jì)算“應(yīng)交增值稅”科目的貨差＝(18 330 275-5499082)-8000000＝12831193-8000000＝4831193(元)
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 4831193
貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 4831193
(7)將“預(yù)交增值稅”結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”的借方
借:應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅 6 110 092
貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅 6 110 092
至此，該項(xiàng)目增值稅納稅事項(xiàng)全部完成。
(二)土地增值稅應(yīng)稅收入總額的確定
國(guó)家稅務(wù)總局2023年70號(hào)公告規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含増值稅的銷項(xiàng)稅額。以公式表示如下
土增稅的應(yīng)稅收入總額＝全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用-實(shí)際銷項(xiàng)稅額
應(yīng)稅收入總額＝222000000-(18330275-5499082)＝222000000-12831193=209168807(元)，與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入差額＝209168807-203669275=5499082(元)，恰好等于“銷項(xiàng)稅額抵減額”。
[結(jié)論]
一般納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法的，土地增值稅清算時(shí)，“應(yīng)稅收入總額”是在企業(yè)所得稅“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(不含稅)”的基礎(chǔ)上，調(diào)增“銷項(xiàng)稅額抵減額”數(shù)額。即
土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝所得稅的“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”+銷項(xiàng)稅額抵減額
g項(xiàng)目土地増值稅的“應(yīng)稅收入總額”＝203669725+5499082=209168807(元)
2023年“營(yíng)改增”之后，廣州市對(duì)土地增值稅的應(yīng)稅收入做出規(guī)定，用該文件的計(jì)稅方法驗(yàn)證上述計(jì)算的“應(yīng)稅收入總額”。
廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指引的通知》(穗地稅函(2016)188號(hào))規(guī)定，“營(yíng)改增”后土地增值稅相關(guān)問(wèn)題的處理：
1.納稅人選用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入÷(1+5％）”確認(rèn)。
2.納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的:
土地增值稅預(yù)征收入＝含稅銷售收入÷(1+9％)
土地增值稅清算收入＝(含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×9％)÷(1+9％)
案例中的“應(yīng)稅收入總額”＝(222000000+66600000×9％)÷(1+9％)
＝209168807(元)
計(jì)算“應(yīng)稅收入總額”的結(jié)論與依據(jù)穗地稅函〔2016)188號(hào)計(jì)算的結(jié)果相符。
好了，今天的問(wèn)題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問(wèn)題，歡迎下方留言。更多土增實(shí)務(wù)問(wèn)題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào)，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！
下期我們學(xué)習(xí)“怎樣按不同類型房產(chǎn)計(jì)算應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見(jiàn)！
【第16篇】土地增值稅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的計(jì)算
概述
會(huì)計(jì)人前來(lái)咨詢企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，應(yīng)該如何計(jì)算增值稅呢？下面是小白對(duì)此的一些簡(jiǎn)介，與大家分享。
內(nèi)容
企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無(wú)論是按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法，均按以下公式計(jì)算預(yù)繳增值稅：
1.自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）/（1+5%）*5%
2.非自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)]/（1+5%）*5%
一般納稅人2023年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn)：
1.可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按差額（自建全額）5%計(jì)算，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)5%。
2.適用一般計(jì)稅辦法的，按差額（自建全額）在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳5%，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)9%。
一般納稅人2023年4月30后取得的不動(dòng)產(chǎn)：
適用于一般計(jì)稅辦法，按差額（自建全額）在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳5%，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)9%。
小規(guī)模納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)：
按差額（自建全額）5%計(jì)算，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，回機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)5%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不含個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房（個(gè)人直接在不動(dòng)產(chǎn)所在地申報(bào)納稅）。
總結(jié)
預(yù)繳增值稅的計(jì)算：
企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無(wú)論是按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法還是一般計(jì)稅方法，均按以下公式計(jì)算預(yù)繳增值稅：
1.自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）/（1+5%）*5%
2.非自建不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)預(yù)繳稅款=[（全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)]/（1+5%）*5%
來(lái)源：中稅答疑新媒體知識(shí)庫(kù)
