商品房增值稅（3篇）

【第1篇】商品房增值稅

關于不動產(chǎn)出售問題，稅務規(guī)定繁瑣復雜，本文將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動產(chǎn)的增值稅問題作匯總與梳理。后期還會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個人出售不動產(chǎn)問題進行總結(jié)，請持續(xù)關注。

首先，需明確一般計稅與簡易征收的適用問題。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇使用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項目適用一般計稅，無選擇權。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡易征收，無選擇權。

稅款征收及計算方法如下：

1.一般計稅方法：稅率為9%，預征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項目

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇一般計稅的

（2）預繳：收到預收款時，在項目所在地預繳稅款，預征率為3%

預繳稅款額=預收款/（1+9%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構所在地完成納稅申報，稅率為9%

申報稅款=（銷售額-支付的土地價款+價外收入）/（1+9%）*9%-進項稅額-已預繳稅款

2.簡易征收：征收率為5%，預征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動產(chǎn)

②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇簡易征收的

（2）預繳：收到預收款時，在項目所在地預繳稅款，預征率為3%

預繳稅款額=預收款/（1+5%）*3%

（3）申報：納稅申報期內(nèi)，在機構所在地完成納稅申報，征收率為5%

申報稅款=（銷售額+價外收入）/（1+5%）*5%-已預繳稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房增值稅問題總結(jié)

【第2篇】商品房增值稅稅率

我們在買房過程中并不是看到房價是多少就只需要準備多少錢，這其中還要牽扯到一些稅費，例如契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅等，接下來我就為大家介紹一下房屋交易過程中需要準備的稅費。

一、契稅

契稅是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權承受人）征收的一次性稅收。

目前成都的契稅稅率為3%，但是也在相應的條件下也有優(yōu)惠政策。影響契稅稅率的因素有以下幾點：1、購買人性質(zhì)（個人還是公司）；2、房屋用途（住宅還是非住宅）；3、房屋套數(shù)；4、建筑面積（注意90㎡這個節(jié)點，具體如下）。

具體可看以下這張表：

契稅表

如上表所示，當出現(xiàn)當出現(xiàn)公司購房時，無論什么用途契稅稅率均為3%；當出現(xiàn)非住宅交易時，稅率也均為3%。契稅的優(yōu)惠針對于個人且是住宅的交易，具體看你購買的房屋面積以及套數(shù)有著不同優(yōu)惠，如果您已經(jīng)購買第三套了就沒有優(yōu)惠。

二、增值稅及附加

增值稅是以不動產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅；增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加三種稅的總稱。增值稅及附加是一種原業(yè)主（產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓人）需要承受的稅。

增值稅及附加金額=增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加

依據(jù)《關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，目前成都增值稅及附加基準稅率為5.3%。增值稅及附加金額=成交價格*5%+（本次增值稅額*7%+本次增值稅額*3%+本次增值稅額*2%）*50%=成交價格*5.3%

影響增值稅及附加的因素：1、出售人性質(zhì)（個人還是公司）；2、房屋用途（住宅還是非住宅）；3、房屋購買年限（5年是個節(jié)點）；4、有無購買發(fā)票。具體征收規(guī)則如下表所示：

綜上所示，只有在出售滿五年的個人住宅時，才會免征增值稅，除此之外，個人或公司想要有一定的增值稅優(yōu)惠需要保存好自己的購房發(fā)票。

三、個人所得稅

個人所得稅，簡稱個稅，是指對本國公民、居住對本國境內(nèi)的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得征收的一種所得稅。納稅人為原業(yè)主（轉(zhuǎn)讓人）。

個稅基準稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。影響個稅的因素有以下幾點：1、出售人性質(zhì)（個人還是公司）；2、購房發(fā)票（是否能夠提供）；3、房屋用途（住宅還是非住宅）；4、房屋取得年限（是否滿5年）；5、賣方家庭持有套數(shù)（是否唯一）。具體征收規(guī)則如下表：

界定交易住宅唯一的標準：必須以家庭為單位，在整個四川無住宅。

界定交易住宅滿5年的標準：①購買所得的新盤或二手商品房、經(jīng)濟適用房出售，以契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證書登記時間判定。②房改房出售，以房改購房合同生效時間，房款收據(jù)的開具日期或不動產(chǎn)權證書登記時間判定。③房改經(jīng)濟適用房、房改集資房出售，以不動產(chǎn)權證書登記時間判定。④拆遷安置房出售，以拆遷協(xié)議簽署時間或契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證書登記時間判定。⑤直系親屬贈與所得房屋出售，以贈與人取得房屋后契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證書登記時間判定。（如果當時滿五唯一直接免征個稅）⑥非直系親屬贈與所得的房屋出售：以受贈與人換證時的契稅票填發(fā)日期或換證后的不動產(chǎn)權書登記時間判定。（如果唯一，得過了5年后才免征個稅）⑦離婚所得的房屋出售，依照離婚換證前產(chǎn)權人取得房屋的契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證書登記時間判定。⑧繼承所得的房屋出售，以被繼承人取得房屋的契稅票填發(fā)日期或不動產(chǎn)權證書登記時間判定。⑨房屋權屬來源一半繼承、一半贈與所得的房屋出售，繼承部分參照⑧，贈與部分按照直系和非直系參照⑤和⑥。

除了滿五唯一，還有以下幾種情形也會免征個稅：1、法定繼承人繼承土地、房屋權屬；2、夫妻更名、夫妻加名；3、夫妻房屋財產(chǎn)分割。

四、土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為原業(yè)主（轉(zhuǎn)讓人）。

土地增值稅一般針對非住宅征收，計算方式如下所示：

五、土地出讓金

土地出讓金是在劃撥土地上建造的房屋在交易時需要補交的一種費用，例如房改房（已購公房）、劃撥土地上建造的拆遷安置房等。交易核稅時，納稅人是新業(yè)主；非交易核稅時，納稅人是原業(yè)主。

土地出讓金的計算方式以房屋區(qū)域為準，具體如下：

六、印花稅

在銷售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中書立合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應按產(chǎn)權轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)稅目，承擔者為交易雙方。交易雙方分別按照書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅-產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)（簡稱印花稅）以及5元/本的印花稅-權利許可證費（簡稱貼花）。

依據(jù)《關于實施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，在2023年1月1日至2023年12月31日期間，印花稅減半征收，基準稅率為0.025%，貼花減半征收，即2.5元/本，具體如下表：

在房屋買賣過程中所要注意的稅費如本文所示，總結(jié)一下就是一般住宅交易時要注意個稅、契稅、增值稅，如果是經(jīng)濟適用房或者安置房還要注意是否有土地出讓金；如果是非住宅交易要注意個稅、契稅、增值稅、土地增值稅，在這里土地增值稅的額度一般都是占大頭。印花稅在房屋交易中都是占很少一部分。

【第3篇】轉(zhuǎn)讓商品房增值稅稅率

項目應繳土地增值稅=項目增值額*對應稅率

一、土地增值稅稅率分為4檔次:

30%：增值額<50%(30%為最低構交條件)

40%：50%<增值額<100%

50%：100%<增值額<200%

60%：增值額>200%

項目增值額=項目收入-項目扣除額

土地增值稅收入項目包括：（收入=面積*單價）

銷售收入：賣房所得；視同銷售：雖然沒賣但稅務局認為屬于賣房（投資）；

企業(yè)自用；代收費用。

土地增值稅扣除項目：

土地費用（價格）；開發(fā)成本；開發(fā)費用；稅金；加計扣除。

扣除項=開發(fā)成本（含土地）*1.3

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅特殊征收方式：

預征與清算

問題1：土地增值稅預征的收入基數(shù)是否含增值稅（價外稅）?

財政部國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知

財稅〔2016〕43號

經(jīng)研究，現(xiàn)將營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)有關問題明確如下：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款（3%）

問題2：土增預交稅款是否涉及罰款和滯納金問題?

財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知[條款失效]

三、關于土地增值稅的預征和清算問題對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

《征管法》第六十四條規(guī)定：納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。納稅人不進行納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

總結(jié)：

1、土地增值稅是一個特殊的稅種，針對土地、房地面建筑物等轉(zhuǎn)讓行為征收；2、土地增值稅征收規(guī)則在房企商品房、其他二手房和土地使用權三種轉(zhuǎn)讓交易中區(qū)別較大；3、房企土地增值稅必然經(jīng)歷先預征后清算的過程。

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》涵蓋房地產(chǎn)項目全流程，陽光透明的業(yè)務流程、可追溯的數(shù)據(jù)鏈路關系，還原鑒證審核過程，設計理念與稅務局端應用的《房地產(chǎn)稅收一體化系統(tǒng)》一致，能輔助涉稅服務機構進行全維度數(shù)據(jù)分析來解決稅務局的不認可，而且可以借助系統(tǒng)留痕讓稅務局隨時核查所有調(diào)整過程。能更好地協(xié)調(diào)稅企征納關系，增強稅務機關與納稅人對事務所的信任度，提升獲客能力。