【導(dǎo)語】土地增值稅相關(guān)政策怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅相關(guān)政策，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅相關(guān)政策
房地產(chǎn)企業(yè)會計重點關(guān)注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關(guān)政策：
國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
<清算案例分析>
我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？
『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
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【第2篇】土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅
近來，經(jīng)常有納稅人咨詢?nèi)〉猛恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓收入如何繳納增值稅問題。經(jīng)對現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定進(jìn)行梳理，就有關(guān)問題解答如下：
一、取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入適用增值稅稅率為多少？
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第十五條第（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為11%。如果納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人的，根據(jù)該文第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%。
二、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否適用增值稅簡易計稅方法？
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條第（二）款第二項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
三、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有哪些增值稅優(yōu)惠？
（一）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3
1.第一條第（三十五）款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅；
2.第一條第（三十六）款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅；
3.第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。
（二）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于落實降低企業(yè)杠桿率稅收支持政策的通知》（財稅〔2016〕125號）
第二條第（六）款規(guī)定，在企業(yè)重組過程中，企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力，一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的貨物、不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，符合規(guī)定的，不征收增值稅。
來源于國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局
【第3篇】土地增值稅適用的是
房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項稅負(fù)已達(dá)銷售額的8%～12%；項目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%～25%，一線城市會達(dá)到25%以上。如何降低稅負(fù)，并且控制相應(yīng)的風(fēng)險？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：
一、利用臨界點
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負(fù)的增加。
由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。
【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為a，銷售的房價總額為x，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費附加征收率)
如果納稅人欲享受起征點的照顧，那么最高售價只能為x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企業(yè)在這一價格水平下，即可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤，如果售價低于此數(shù)，雖也能寜受起征點照顧，卻只能獲得較低的收益。
如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價格提高的部分超過撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。
設(shè)提高價格y單位，則新的價格為x+y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的項目金額為：a+5.5%x+5.5%y；房地產(chǎn)增值額為；x+y-a-5.5%x-5.5%y；繳納的土地增值稅為：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)
企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過因突破起征點而新增的稅負(fù)，就必須滿足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x為增值率為20%時的售價，可以解得y>0.0971a。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價為1,800~1,900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下：
除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬元)
(1)公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元，此時獲利306.2萬元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當(dāng)價格定在1,800~1,837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
(2)公司要適當(dāng)提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元(1430×0.0971)。即總房價至少要超過1，976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。
所以，當(dāng)同行業(yè)的房價在1,800~1,900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1,837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1,976.117萬元的價格出售商品房的話，所獲利潤將會進(jìn)一步增加。
通過本案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法。使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如：在該案例中1,830萬元的售價，能獲利299,35萬元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬元的售價，只能獲利216.16萬元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價只提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。
2、收入分散
對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/strong>
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實際情況，選擇較高的一種進(jìn)行扣除。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1,000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。籌劃過程如下：
首先，計算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)
其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100＞80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款：當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70＜80，所以應(yīng)選擇第二種計算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。
在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計準(zhǔn)則借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。
4、代收費用并入房價
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業(yè)管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費用有兩種處理方法，第一種是在房價之外單獨收??；第二種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響適用的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的稅額。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。
(1)如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬元)；增值額為：3000-1160=1840(萬元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬元)
(2)如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬元)
顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。
由于在計算土地增值稅時，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加a，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費用較大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。
當(dāng)然，需要注意的一點是，如果在增值率未超過50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。
5、增加扣除項目金額
在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴(kuò)大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。
6、費用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本
會計制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發(fā)間接費用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費用的列支介于期間費用與開發(fā)費用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸開發(fā)項目的人員盡量列為開發(fā)項目編制，把公司本部和開發(fā)項目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項目使用。這樣把本應(yīng)由期間費用列支的費用計入了開發(fā)間接費用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。
7、成本核算對象籌劃
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
土地增值稅未四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)a、b兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售a房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元：銷售b房產(chǎn)共取得收入400萬元，允許扣除的項目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？
(1)分開核算時：a房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬元)；b房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應(yīng)納的土地增值稅為：(400-100)x60%-100x35%=145(萬元)；共繳納土地增值稅175萬元(30+145)
(2)合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應(yīng)納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬元)
通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的，因為合并核算比分開核算節(jié)稅20萬元。
從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會提高，在實踐中必須具體測算后才能做出選擇。
8、利用合作建房
按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項目開發(fā)。
9、利用代建房
代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)。
10、與主管稅局溝通
在合法的前提下延后土地增值稅清算時點房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負(fù)相對較輕的項目進(jìn)行清算。
【第4篇】土地增值稅預(yù)征管理
2023年11月10日國家稅務(wù)總局發(fā)布了2023年第70號公告，公告中規(guī)定土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)與財稅〔2016〕43號規(guī)定的土地增值稅計稅依據(jù)不完全相符，那么作為納稅人應(yīng)如何準(zhǔn)確理解并選用？
一、計稅依據(jù)政策
1、財稅〔2016〕43號（現(xiàn)行有效）《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第三條規(guī)定:
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入
2、國家稅務(wù)總局公告2023年第70號（現(xiàn)行有效）《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條規(guī)定：
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
二、計征依據(jù)不同納稅差異
從上述政策可以看出，土地增值稅計征依據(jù)有兩種，一是不含增值稅收入，二是預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。此兩種方式會存在納稅金額差異。
假設(shè)預(yù)收款10000萬元，土地增值稅預(yù)征率1%，則：
以不含增值稅收入作為計算依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：
10000÷（1+9%）*1%=91.74萬元
以預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為計稅依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25萬元
兩種計征依據(jù)計算的應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅差額為97.25-91.74=5.54萬元。
顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計征依據(jù)對企業(yè)有利。
三、兩種計征依據(jù)效力分析
1、營改增后，為明確土地增值稅的計稅依據(jù)，由財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布財稅〔2016〕43號，很明顯該文件屬于實體法。文件中確定的土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入為原則性的規(guī)定。
2、國家稅務(wù)總局公告2023年第70號由國家稅務(wù)總局獨家發(fā)文，屬于操作行層面的程序法。
70公告中第一條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入，這是對增值稅計稅依據(jù)的進(jìn)一步明確，并沒有否定〔2016〕43號的規(guī)定。
70號公告后半段描述，是為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，可按照預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計算方法，是可以而不是必須。
四、納稅人對計征依據(jù)的選擇
根據(jù)實體法效力大于程序法效力，納稅人選擇按照財稅〔2016〕43號文件，以不含增值稅收入作為土地增值稅計征依據(jù)完全合法。
當(dāng)然，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號給出了另外一種計算方法，企業(yè)根據(jù)自身情況也可以選擇。
根據(jù)財法字〔1995〕6號（現(xiàn)行有效）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十六條納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?？梢娡猎龆愵A(yù)征具體辦法的權(quán)力在各各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局，如果當(dāng)?shù)赜忻魑囊?guī)定的，需按照當(dāng)?shù)匚募?zhí)行。
作者：付小文 德居正財稅咨詢
【第5篇】營改增前預(yù)繳土地增值稅的稅率
導(dǎo)讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實施營改增這個項目，很大的原因是因為營改增可以避免重復(fù)征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?
營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?
答：國稅總局2016第18號公告：
第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費項目有幾十種。
稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負(fù)。
不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導(dǎo)致整體的稅負(fù)增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負(fù)增減的重要因素。
【第6篇】土地增值稅減免
根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號），稅務(wù)總局發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第3號），下面，小編就給大家簡單介紹一下此項減免政策。
一、“六稅兩費”包括哪些稅費？
“六稅兩費”包括資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅、教育費附加及地方教育附加。
二、減免政策的適用范圍有哪些？
此項“六稅兩費”減免政策適用范圍由此前的“增值稅小規(guī)模納稅人”擴(kuò)大到“增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶”。
三、福建省減免比例是多少？
依據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）規(guī)定，對福建省增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶減按50%稅額征收“六稅兩費”。
四、小型微利企業(yè)的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？
本公告所稱小型微利企業(yè)，是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。適用“六稅兩費”減免政策的小型微利企業(yè)的判定以企業(yè)所得稅年度匯算清繳結(jié)果為準(zhǔn)。
五、新設(shè)立企業(yè)如何判定為小型微利企業(yè)？
登記為增值稅一般納稅人的新設(shè)立企業(yè)，從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合申報期上月末從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元兩項條件的，按規(guī)定辦理首次匯算清繳申報前，可按照小型微利企業(yè)申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
六、逾期辦理或更正匯算清繳申報的，已享受減免的需要更正申報嗎？
逾期辦理或更正匯算清繳申報的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)逾期辦理或更正申報的結(jié)果，對“六稅兩費”申報進(jìn)行相應(yīng)更正。
七、企業(yè)由增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人，如何適用減免政策？
增值稅小規(guī)模納稅人按規(guī)定登記為一般納稅人的，自一般納稅人生效之日起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人適用“六稅兩費”減免政策。
增值稅年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖橐话慵{稅人而未登記，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，逾期仍不辦理登記的，自逾期次月起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
上述納稅人如果符合小型微利企業(yè)和新設(shè)立企業(yè)的情形，或登記為個體工商戶，仍可申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠。
八、已享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可否疊加享受此項優(yōu)惠？
增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個體工商戶已依法享受“六稅兩費”其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受此項優(yōu)惠政策。
九、如何辦理減免？
納稅人通過電子稅務(wù)局自行申報享受減免優(yōu)惠，不需額外提交資料。
十、未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠怎么辦？
納稅人符合條件但未及時申報享受“六稅兩費”減免優(yōu)惠的，可依法申請抵減以后納稅期的應(yīng)納稅費款或者申請退還。
十一、減免政策的執(zhí)行期限有多長？
此項“六稅兩費”減免政策的執(zhí)行期限為2023年1月1日至2024年12月31日。
政 策 依 據(jù)
1.《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號）
2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第3號）
3.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財政廳 國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實施小微企業(yè)“六稅兩費”減免政策的通知》（廈財稅〔2022〕2號）
【第7篇】土地增值稅計算方法
土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓固有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉(zhuǎn)移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除項目金額后的余額。
目前，在價值評估實務(wù)中，常見的土地增值稅處理方式
有以下三種：
1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。
2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當(dāng)事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進(jìn)行披露。
3.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當(dāng)事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業(yè)進(jìn)行納稅行為的比較和策劃。
01 計算邏輯與公式
土地增值稅計算的大邏輯是：
用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。
土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。
具體計算公式如下：
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額
土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
適用稅率如下：
舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設(shè)扣除項目金額是6億元，那么：
增值額=10億-6億=4億；
增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%
這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%
應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億
02 扣除項目金額包括哪些？
（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補(bǔ)繳地價款、契稅；
（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。
看起來有點復(fù)雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機(jī)構(gòu)證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加
特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。
（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%
03 “營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅
聽標(biāo)題都暈了，簡單來說，就是這個意思：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅
回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1
這樣就把銷項稅扣除了。
扣除項目金額：全部都要去掉進(jìn)項稅
具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進(jìn)項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）
04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
首先，土地增值稅是以項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。
那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？
有三種方法：一分法、二分法和三分法。
一分法就是一起算
二分法分為：普通住宅，其它
三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。
（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權(quán)的車位，那其實是一種長租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。）
那么應(yīng)該選用哪一種分法來算呢？
要看當(dāng)?shù)囟惥值囊螅?/p>
具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕摹?/p>
那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？
又是那句話：各地要求不一樣！
大體來說，一般從這三方面考慮：
1、容積率在1.0以下(不含1.0)；
2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。
3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價；
以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。
特別注意：具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾螅话隳芩训?，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）
特別注意：算土地增值稅一定要按照當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ悖荒馨阉袠I(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經(jīng)驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當(dāng)于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。05 分?jǐn)傇瓌t
二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)?，那么分?jǐn)偟脑瓌t是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關(guān)。
其實這個分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾膊惶粯樱旅娼榻B的是比較常用的，可以參考:
銷售收入：按照實際發(fā)生的為準(zhǔn)。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。
取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分?jǐn)?/strong>？
大概可以這么算：
分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】
特別注意: 地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀荆ǔ窍駨V州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補(bǔ)繳多少地價）
開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分?jǐn)?。（包括地上和地下建筑面積）
這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。
房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。
06 預(yù)征和清繳
和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預(yù)征，到一定程度再清繳。
清繳的時候多退少補(bǔ)，跟增值稅及附加也是一樣的，補(bǔ)是肯定要補(bǔ)的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）
預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
收到回款的次月就要申報。
回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計算公式：
預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%
簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%
一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%
那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。
分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預(yù)征率更高。
土地增值稅清算時點：
規(guī)則太復(fù)雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。
詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)則如下:
關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
07 計算土地增值稅的例子
我看過很多公眾號的計算例子，我這個應(yīng)該是最復(fù)雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。
（一）假設(shè)條件如下：
（1）、項目規(guī)劃指標(biāo)
（2）、售價假設(shè)
（3）、成本假設(shè)
（4）、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)
這是個新項目；
當(dāng)?shù)赜萌址ǎ?/p>
高層住宅在當(dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>
當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下：
（二）計算過程：
（1）、先算增值稅及附加
由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）
（2）、計算土地增值稅：
根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）
先算預(yù)征：
預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
回憶一下上一節(jié)講的，預(yù)繳增值稅=收入/1.1*3%
非普通住宅收入=90000萬元
其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元
預(yù)征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元
再算應(yīng)繳土地增值稅額：
核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元
這項目是三分法，根據(jù)假設(shè)條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分?jǐn)偰兀?/p>
可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分?jǐn)?/strong>
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元
轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元
取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：
取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元
注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進(jìn)項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅
分?jǐn)偡绞剑喊纯墒勖娣e法（特別注意：車位不攤土地成本）
取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950
取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應(yīng)的進(jìn)項稅=34000-1978-192=31829萬元
分?jǐn)偅纯偨ㄖ娣e法：
這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分?jǐn)偟臅r候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。
假設(shè)車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。
因此：
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元
房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元
應(yīng)繳土地增值稅額計算表如下：
08 特殊情況
舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復(fù)雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。
小結(jié)：
1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額
適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：
2、扣除金額包括：
（a）取得土地使用權(quán)支付金額；
（b）房地產(chǎn)開發(fā)成本；
（c）房地產(chǎn)開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；
（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；
（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%
3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅
扣除項目金額：全部都要去掉進(jìn)項稅
4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法
一分法就是一起算；
二分法分為：普通住宅，其它；
三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。
普通住宅各地定義不一樣。
5、分?jǐn)傇瓌t
各地不太一樣，大概如下：
銷售收入：按照實際分?jǐn)?/p>
土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；
其他成本等：一般按照總建筑面積分?jǐn)?/p>
6、預(yù)征和清繳
預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率
預(yù)征率各地不一樣！
來源：金牌估值
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【第8篇】土地增值稅的稅率實行
合理選擇轉(zhuǎn)讓時機(jī)：在土地增值稅稅率不變的前提下，土地增值額越大，繳納的土地增值稅就越高。因此，選擇合適的轉(zhuǎn)讓時機(jī)可以最大限度地降低土地增值稅的繳納額。
合理選擇土地轉(zhuǎn)讓方式：土地轉(zhuǎn)讓方式有多種，如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標(biāo)拍賣等。不同的轉(zhuǎn)讓方式對土地增值稅的繳納方式和金額有所不同，可以根據(jù)實際情況選擇合適的轉(zhuǎn)讓方式。
合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程：土地轉(zhuǎn)讓流程復(fù)雜，需要遵循相關(guān)法規(guī)和規(guī)定。因此，在土地轉(zhuǎn)讓前，要了解相關(guān)法規(guī)和政策，合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程，以最大程度地減少稅款繳納額。
利用土地轉(zhuǎn)讓費用抵減土地增值稅：在土地轉(zhuǎn)讓過程中，賣方可以將相關(guān)的費用作為土地增值稅的抵減項，降低土地增值稅的繳納額。
合理使用稅收優(yōu)惠政策：土地增值稅有一些稅收優(yōu)惠政策，如對小型企業(yè)和技術(shù)密集型企業(yè)實行差別稅率等。賣方可以合理使用這些稅收優(yōu)惠政策，降低稅款繳納額。
避免土地轉(zhuǎn)讓后再次購買同一地塊：在一定時間內(nèi)，如果賣方再次購買同一地塊，會被認(rèn)為是為了逃避土地增值稅而進(jìn)行的操作，需要繳納相應(yīng)的稅款。因此，在土地轉(zhuǎn)讓后，要避免再次購買同一地塊。
需要注意的是，土地增值稅籌劃需要遵循相關(guān)法規(guī)和政策，不得違法操作。同時，稅務(wù)籌劃的效果受到多種因素的影響，需要根據(jù)實際情況綜合考慮。
【第9篇】土地增值稅工作總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是稅種繳納最多、稅收繳納最復(fù)雜的一個行業(yè)，對于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作的財務(wù)人員而已，面對的挑戰(zhàn)也是最大的。今天昌堯講稅就來同大家細(xì)細(xì)研讀一下各稅種之間的差異。
業(yè)務(wù)描述
嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）正在開發(fā)一樓盤，營改增之后項目。2023年1月15日，嘉誠房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給a公司一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1090萬元，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價款為450萬。
那么，該項銷售業(yè)務(wù)在增值稅銷售額、土地增值稅收入、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)上是否一致，有何差異？
政策依據(jù)
1、增值稅銷售額如何確認(rèn)？
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）第四條規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）
2、土地增值稅收入如何確認(rèn)？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條規(guī)定，關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
3、企業(yè)所得稅收入如何確認(rèn)？
根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號）第五條規(guī)定：
開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。
政策解析
通過對以上政策的分析，三個稅種在收入確認(rèn)上均存在差異：
1、增值稅：房地產(chǎn)銷售方，增值稅根據(jù)銷售金額“全額開票，差額征稅”，房地產(chǎn)受讓方，增值稅根據(jù)付款金額“全額開票，進(jìn)項抵扣”。
案例中，嘉誠公司應(yīng)繳納增值稅=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84萬元，a公司購房可抵扣增值稅為=(1090)/(1+9%)*9%=90萬元。
2、土地增值稅：土地增值稅在收入確認(rèn)上與增值稅票面不含稅金額之間是存在差異的。
案例中，增值稅票面金額為1000萬元，稅額為90萬元，價稅合計1090萬元，而嘉誠公司實際銷項稅額卻為52.84萬元。
也就是說，在計算土地增值稅的收入時，土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，不是票面金額的1000萬元，而是1037.16萬元（即1090-52.84）
3、企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅收入確認(rèn)上是根據(jù)發(fā)票的票面金額來核算，即1000萬元。
總結(jié)以上三個稅種收入確認(rèn)的原則，案例中增值稅銷售額為：587.16萬元、土地增值稅收入為：1037.16萬元，企業(yè)所得稅收入為：1000萬元。
作品來源：昌堯講稅
作者：馬昌堯
【第10篇】土地增值稅預(yù)繳稅率
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）
二、預(yù)繳土地增值稅計算
（一）預(yù)征的計征依據(jù)
1.一般計稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額
（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）
2.簡易計稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）
（二）代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表
財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表
附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）
四、會計處理
預(yù)繳土地增值稅時：
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風(fēng)險點
1.項目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；
2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
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【第11篇】土地增值稅附著物包括
導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費有哪些呢？
土地增值稅可以扣除的稅費
答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實施細(xì)則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實施細(xì)則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。
什么是土地增值稅
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當(dāng)前中國的土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。
【第12篇】稅金及附加土地增值稅
一，什么是增值稅及附加？
增值稅及附加包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是一種賣方需要承受的稅，增值稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費附加，地方教育費附加三種稅。
納稅人：出讓土地，房屋權(quán)屬的單位或個人，及出售人。計稅依據(jù)：增值稅的計稅依據(jù)：官方認(rèn)可的成交價格（在土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓時）即網(wǎng)簽價格與評估價格取高值。
增值稅及附加基準(zhǔn)稅率：5.3%。及增值稅及附加金額=增值稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費附加+加上地方教育附加，也就是增值稅及附加金額等于官方認(rèn)可的成交價格*5%+（本次增值稅額*7%+本次增值稅額*3%+本次增值稅額*2%）*50%
注：大部分時候只需要記住增值稅及附加稅率是百分之5.3即可，其它可作為了解。
二，如何計算增值稅及附加稅額？
（一）影響增值稅及附加稅額的因素
1，出售人性質(zhì)（個人或非個人）
2，房屋性質(zhì)（住宅或非住宅，普通住宅或非普通住宅）
3，房屋持有年限
4，房屋原值（有或無）
（二）增值稅及附加優(yōu)惠政策
只有同時滿足下列條件時，1，出售人為個人，2，交易房屋為住宅，3，發(fā)證或繳稅年限滿兩年，方能享受增值稅及附加優(yōu)惠政策。
（三）增值稅計算總結(jié)
一，住宅：未滿兩年，全額征收5.3%
二，住宅：滿兩年及兩年以上，免征。
三，非住宅：（開發(fā)區(qū)）個人所得稅增值稅按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)征收，及個人所得稅按照2%核定征收，則增值稅按照全額征收，個人所得稅按照差額20%征收，則增值稅按照差額5.3%征收。
三，增值稅免征常見情形有哪些？
一，法定繼承人（包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母）繼承土地，房屋權(quán)屬，免征增值稅。
二，夫妻更名，夫妻加名，夫妻房屋財產(chǎn)分割免征增值稅
三，直系贈予免征增值稅
四，稅收減免新政策
2023年1月17日，財務(wù)部，國家稅務(wù)局發(fā)布財稅2019，13號文件，對小微企業(yè)普惠性稅收減免政策有相關(guān)事宜做了通知。
符合優(yōu)惠政策的減稅對象，稅務(wù)系統(tǒng)自動減半，增值稅及附加減免是城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費附加，地方教育附加減免征收50%的稅款。
（注：不做過多講解，有疑問可以私信我）
以上就是增值稅及附加，我們常見的住宅需要繳納的三種稅都幫大家整理完了（具體可以看我的主頁），如果您有房屋考慮出售的，可以私信或者評論區(qū)留言，我為你詳細(xì)算一下稅費。希望大家點贊加轉(zhuǎn)發(fā)。感謝各位支持。[耶][耶]
【第13篇】降低土地增值稅的13種思路
文章來源：平凡即非凡
土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨有稅種，具有稅額占比大、清算規(guī)則復(fù)雜、持續(xù)周期長的特點。因此，各大房企都將土增稅管理作為財務(wù)工作的重中之重。但很多稅務(wù)工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破，而忽視了內(nèi)部管理的作用。
本文試圖從土增稅的清算規(guī)則出發(fā)，解析在房地產(chǎn)開發(fā)的全流程、全端口可為土增稅優(yōu)化貢獻(xiàn)的價值。（因土增稅為地方稅種，各地政策差異較大；具體解題方法未必完全貼切、但思路是可以借鑒、交流的）
核心思路
清算口徑下的收入成本匹配
作為地產(chǎn)三大稅的另外兩種，增值稅、企業(yè)所得稅基本以真實票據(jù)、真實業(yè)務(wù)作為成本稅前扣除的基本邏輯。因此各個項目的增值稅、所得稅在銷售額中的占比與項目利潤呈顯著正相關(guān)。也就是說，項目越賺錢、所繳納的稅金越高；項目不賺錢、基本就不用交稅。
然而由于土增稅將一個項目的收入、成本拆分為不同的清算單位、產(chǎn)品類型，來進(jìn)行增值額的計算。基于計算方法的細(xì)致性和業(yè)務(wù)發(fā)展的多變性，極同意出現(xiàn)土增稅率與利潤率不配比的問題。也就是，項目不怎么賺錢、但是交了大量的土增稅。
因此，土增稅內(nèi)部管理要解決的核心問題：在充分學(xué)習(xí)理解稅務(wù)政策的基礎(chǔ)上，盡量實現(xiàn)清算口徑下收入與成本的均衡配比，避免“無效成本、低效收入”的產(chǎn)生。
破題抓手
全周期、全端口策劃
1.1：二手項目股權(quán)收購高額溢價，沉淀于股東層面無法稅前扣除【投資團(tuán)隊】
破題思路1：在建工程轉(zhuǎn)讓——雖然在建工程轉(zhuǎn)讓較股權(quán)轉(zhuǎn)讓多一次土增稅、契稅的納稅義務(wù)，但基于土增稅的超率累進(jìn)特點可能產(chǎn)生全周期優(yōu)化效果
破題思路2：出讓方利益轉(zhuǎn)移——許多本地開發(fā)商除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，往往還有工程施工、土方樁基、設(shè)計規(guī)劃等地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，通過更大范圍的合作可以提供更廣闊的溢價支付方式
1.2：招拍掛項目代建學(xué)校、公園、道路等紅線外工程義務(wù)【投資團(tuán)隊】
破題思路1：溝通政府規(guī)劃調(diào)整——比如代建學(xué)校就存在紅線內(nèi)直接建設(shè)、紅線外教育用地劃撥的方式。投資團(tuán)隊可關(guān)注置于紅線內(nèi)外于可售貨值、稅負(fù)的影響，爭取前置溝通、獲得最有利的條件
2.1：產(chǎn)品設(shè)計，局限與產(chǎn)品溢價與成本間的平衡，未考慮稅負(fù)視角【設(shè)計團(tuán)隊】
破題思路1：低毛利項目少做非普通產(chǎn)品、用足普宅稅務(wù)優(yōu)惠。比如存在大量回遷房、需視同銷售的無償配建房的項目，普通住宅均價會被大幅拉低、增值率必然低于20%。此時通過大戶型產(chǎn)品提升的銷售溢價遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)非普通類型繳納的土增稅。
破題思路2：別墅類產(chǎn)品盡量地上地下產(chǎn)權(quán)合一。為了使用面積最大化，別墅產(chǎn)品往往存在很多精妙的空間設(shè)計。圖紙中地上地下空間是否聯(lián)通會決定能否取得一個整體的預(yù)測繪、產(chǎn)權(quán)證。若不連通，出于銷售與貸款考慮必然會做低地下價格、提升地上售價。進(jìn)一步拉大地上產(chǎn)品的增值率，產(chǎn)生額外稅費損失。
破題思路3：車位、儲藏室未必越多越好。一方面，車儲資源已成為很多開發(fā)商長期庫存中的重要構(gòu)成，其雖然創(chuàng)造了貨值、但未必兌現(xiàn)為利潤和現(xiàn)金流，可能是沒法盤活的資產(chǎn)。另一方面，有些地域的政策中地下可售產(chǎn)品也需分?jǐn)偟貎r，此時地下產(chǎn)品面積越大、單方成本就被攤薄的越厲害，住宅類產(chǎn)品的增值率越高、產(chǎn)生稅費損失。
2.2：施工策劃過程，未從土增清算單位視角做優(yōu)化【項目/工程團(tuán)隊】
破題思路1：拉高拍低項目，爭取多個工規(guī)證。出于貨值最大化考慮，中低容積率項目往往會嘗試高層+洋房+疊拼的產(chǎn)品方案。如果售價截然不同的產(chǎn)品出現(xiàn)在同一個工規(guī)證中，土地價款就只能按建筑面積分?jǐn)偅瑹o法最大化做到收入成本匹配。如果工規(guī)劃分清晰，通過政府背書不同標(biāo)段的占地面積，就可以在土增清算中爭取按占地面積分?jǐn)偂?/p>
破題思路2：大體量長周期項目，盡量共用更多公建配套設(shè)施。大體量穿越周期的項目，在售價上往往存在明顯的高開低走。如果是完全獨立的分期開發(fā)，會導(dǎo)致前期退稅、后期高額補(bǔ)稅的情況。但低開高走本就是一體化的操盤思路，應(yīng)盡量實現(xiàn)小區(qū)的一體化、爭取合并清算。
3.1：在建階段，招采合同的簽署顆粒度應(yīng)做出科學(xué)化的選擇【招采團(tuán)隊】
破題思路1：若拆分合同可實現(xiàn)收入和成本的更有配比，則應(yīng)拆分合同。比如一個住宅項目中的精裝合同，可能存在洋房（假設(shè)非普通）的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯著高于高層（假設(shè)普通）。若簽為一個合同，則只能按建筑面積分?jǐn)偝杀?。若簽署為獨立的兩個合同，則存在溝通成本直接歸屬的可能性。
破題思路2：臨近交付階段的合同，簽署的精細(xì)化及時間問題需要關(guān)注。交付前后，出于品質(zhì)提升、業(yè)主投訴等，往往會做一系列的整改工程。但若簽署時間于交付之后、稅局及其可能認(rèn)
3.2：銷售階段，銷售策略需多與財務(wù)確認(rèn)【營銷團(tuán)隊】
破題思路1：買一贈一可以是銷售說辭，不能是業(yè)務(wù)操作。即可將買房送車位作為折扣策略，但應(yīng)在錄入業(yè)務(wù)系統(tǒng)、簽署合同時將車位簽署成正常價格、在住宅價格上予以折讓。否則存在車位以明顯偏低價格出售、被做稅務(wù)調(diào)整的可能。
破題思路2：小心20%陷阱?；谄胀ㄗ≌鲋德?0%以下免稅的政策，房價上漲導(dǎo)致增值率超過20%時會出現(xiàn)貨值增加、反而利潤減少的情況。財務(wù)與營銷同事應(yīng)動態(tài)關(guān)注增值率情況，在無法大幅漲價的背景下、確保增值率控制在18%左右。
破題思路3：尾盤商業(yè)盡快出清。由于銷售85%即達(dá)到可清算條件，住宅項目常出現(xiàn)已完成土增清算但存在大量商鋪待售的情況。由于單方清算成本為均攤邏輯、而底商售價又往往很高。如此操作，后期再次銷售商業(yè)時、增值率超過100%、甚至200%都是極有可能的。
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【第14篇】土地增值稅清算案例
一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)未申報土地增值稅，被追征千萬稅款
（一）案情簡介
a公司系一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開發(fā)的x項目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費總金額人民幣20萬元，為固定對價，不能分割，不按年限分?jǐn)偂?，“車位的使用期限?0年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車位使用權(quán)”。
2023年12月，x市y區(qū)國家稅務(wù)局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對a公司作出《稅務(wù)處理決定書》，認(rèn)定：a公司銷售開發(fā)產(chǎn)品x項目的人防車位，開發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元，于2023年收取5006萬元，于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營業(yè)收入，造成2023年少報營業(yè)收入2071萬元、2023年少報營業(yè)收入4868萬元、2023年多報營業(yè)收入207萬元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。
經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。
（二）本案爭議焦點：轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入
a公司認(rèn)為《人防工程車位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計算，在扣除項目核算時應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。
（三）法院判決
法院認(rèn)為，a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位，實行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對人防工程車位平時使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車位銷售的費用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車位使用合同》的真實意思表示符合人防工程車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國家稅務(wù)總局國稅發(fā)（1993）149號《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭人防工程車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可視同于有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視同銷售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。
二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍
不論是機(jī)械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國尚未出臺明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。
（一）地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式
1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
一般情況下，地下車位由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。
2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時一并將地下車庫（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車場車位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，可以從事地下車位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。
3.產(chǎn)權(quán)歸國家但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營
對人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應(yīng)屬于國防資產(chǎn)，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國家所有。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時對人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。
4.產(chǎn)權(quán)歸國家且建成后移交給相關(guān)部門
此外，部分地方對人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無償移交給相關(guān)部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價出資的條件時，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。
（二）地下車位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車位可分為有產(chǎn)權(quán)車位和無產(chǎn)權(quán)車位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。
有產(chǎn)權(quán)的車位即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產(chǎn)部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書的地下車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將車位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議，符合國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨立的成本對象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費用。
而無產(chǎn)權(quán)的車位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。
因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此，對于無產(chǎn)權(quán)的車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺過關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車庫所有權(quán)，確定所涉地下車庫（位）能否并入土地增值稅清算范圍。
三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計征方法
地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權(quán)、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。
（一）地下車位是否作為獨立的清算單位
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。在“分別計算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨核算。如“二分法”下普通住宅單獨清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨清算。
就參與清算的地下車位而言，其是單獨作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。
一是地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號）中明確，對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨清算，對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。
二是轉(zhuǎn)讓地下車位是否單獨取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知 （青地稅函[2009]47號）中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨清算；對于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈車庫、車位，則與出售的開發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。
三是地下車位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購買的地下室、車庫，按照所銷售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對于單獨購買的地下室、車庫，則作為其他房地產(chǎn)項目單獨清算。
（二）處置地下車位收入和扣除項目的確認(rèn)
對于地下車庫的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。
1.出售地下車位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認(rèn)其收入和扣除項目因地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車位，清算時，轉(zhuǎn)讓所得計入土地增值稅收入，并允許其成本費用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產(chǎn)權(quán)的地下車位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計入土地增值稅收入，其成本費用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費用的同時，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。
2.出租地下車位
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車位的行為，因為不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費用。
3.名為出租實為出售地下車位
名為出租實為出售地下車位，實質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長期租賃合同實現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。那么，通過租賃合同設(shè)立的地下車庫使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過20年。在司法實踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。而部分法院則認(rèn)為，由于車位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。
從國家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對地下車位銷售問題的答復(fù)內(nèi)容來看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對取得銷售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車位的永久使用權(quán)、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費，其實質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計入銷售面積扣除成本費用，如常州、西安等。
4.將地下車位分配給股東
依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第3條第一款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)其收入。
5.地下車位建成后歸全體業(yè)主
根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條第三款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除?？梢?，允許計入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第7條第（二）項，公共配套設(shè)施費是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車位的，無需確認(rèn)相關(guān)收入。
6.地下車位建成后無償移交相關(guān)部門
同理，允許計入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。對于利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對已有相關(guān)移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費用；無相關(guān)移交規(guī)定的地級市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費用。同時，作為公共配套設(shè)施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費用。
（三）地下車位開發(fā)成本能否作為加計扣除的基數(shù)
根據(jù)《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第7條第（六）項的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本計算的金額之和，加計20%的扣除。其中，房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。在納稅人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開發(fā)成本可以作為加計扣除的基數(shù)。
四、風(fēng)險提示
由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險。
我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車庫的改造成本和非人防設(shè)施改造成無產(chǎn)權(quán)車庫的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。
因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。
【第15篇】土地增值稅清算管理規(guī)程
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號
全文有效
2021.9.3
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年10月8日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
2023年9月3日
國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局
土地增值稅清算工作規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。
第三條 納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。
第四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。
第二章 項目管理
第五條 土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。
第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應(yīng)填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應(yīng)與清算單位保持一致。
第七條 納稅人應(yīng)按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。
第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預(yù)征時應(yīng)分別適用預(yù)征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：
(一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);
(四)按其他合理的方式確認(rèn)。
第三章 預(yù)繳申報管理
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補(bǔ)。
房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。
第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并預(yù)繳稅款。
第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。
第四章 清算申報及受理
第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(三)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人符合前款第(三)項情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。
第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;
(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;
(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
第十七條 納稅人辦理清算時，應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。
第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報資料后，應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤回。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)對納稅人予以書面告知。
第五章 清算管理
第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延期不得超過60日。
第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補(bǔ)充資料。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第二十二條 清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限不得超過90日。
納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。
第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第六章 核定征收
第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算：
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
(一)銷售收入
根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。
(二)扣除項目金額
1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準(zhǔn)地價，確定土地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)核定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。開發(fā)費用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)x10%。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認(rèn)。
(三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%。
第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論。
第七章 后續(xù)管理
第二十七條 土地增值稅清算申報后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn)，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：
單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積
清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。
在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。
第八章 法律責(zé)任
第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并按照《征管法》及其實施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。
第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補(bǔ)繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。
第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。
第九章 附 則
第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。
第三十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關(guān)規(guī)定處理。
第三十五條 本規(guī)程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本規(guī)程處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第8號)和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀
來源：國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 發(fā)布日期：2021-09-15
一、制定目的
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。
二、主要內(nèi)容
(一)土地增值稅清算單位如何確定?
《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目名稱為準(zhǔn)。
(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?
《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預(yù)征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進(jìn)行確認(rèn)，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。
(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?
“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預(yù)售許可證首次取得時間。
(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?
納稅人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定應(yīng)繳納土地增值稅后在稅務(wù)征收系統(tǒng)進(jìn)行納稅申報，辦理補(bǔ)退土地增值稅稅款的相關(guān)手續(xù)。
(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關(guān)于清算收入和扣除項目金額的截止時間?
清算申報是納稅人的責(zé)任，為還責(zé)于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報手續(xù)時，以清算申報當(dāng)日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責(zé)任，減少爭議。
對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢椖拷痤~在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。
(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。
(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?
《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及清算稅款的補(bǔ)退期限，不再重復(fù)表述。
三、《規(guī)程》施行時間
《規(guī)程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本《規(guī)程》處理。
【第16篇】2023年土地增值稅稅率
編者按
土地增值稅經(jīng)常引發(fā)稅企爭議，被戲稱“土地爭執(zhí)稅”。土地增值稅之所以會引起如此多的爭議，主要原因有以下四大原因：一是土地增值稅稅率超率累進(jìn)，并且稅率太高；二是土地增值稅稅收法律法規(guī)簡單而滯后；三是土地增值稅計稅依據(jù)中收入和扣除項目的認(rèn)定非常復(fù)雜；四是計算增值額的方法、成本費用的分?jǐn)偡椒◤?fù)雜。本文擬對裁判文書網(wǎng)公開的涉土地增值稅爭議案件進(jìn)行分析，并對土地增值稅的稅法責(zé)任進(jìn)行提示，供讀者參考！
一、房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅案件數(shù)據(jù)匯總
以“土地增值稅”、“房地產(chǎn)業(yè)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行司法裁判文書搜索，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以下特點：
1、從案件數(shù)量上分析，民事案件數(shù)量居首
2、民事案件中各類合同糾紛占比超過90%
3、行政案件總體數(shù)量不多，但其中行政復(fù)議及行政處罰合計占比超三成
雖然從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅糾紛中，稅企糾紛數(shù)量不多，但是仔細(xì)分析各類案件的案情，尤其是民事案件的案情，會發(fā)現(xiàn)不少案例中合同各方對土地增值稅稅款、滯納金/罰款的承擔(dān)比例等問題的分歧直接引發(fā)了合同糾紛。因此，行政案件的數(shù)量不能全面反映土地增值稅的法律風(fēng)險，應(yīng)看到相當(dāng)多民事案件背后也是土地增值稅引發(fā)的風(fēng)險。
4、刑事案件以逃稅罪與虛開發(fā)票罪為主
從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉及土地增值稅的刑事案件數(shù)量只有11件，其中五件屬于危害稅收征管罪，其中逃稅罪、虛開發(fā)票罪都涉及。
二、房地產(chǎn)業(yè)須警惕土地增值稅四大法律責(zé)任
（一）未及時進(jìn)行土地增值稅清算，會被要求限期清算，視情形，可能加收滯納金
由于土地增值稅相關(guān)規(guī)定的簡單、滯后，土地增值稅清算分為應(yīng)清算、可清算兩種情形。以《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定第九條、第十條為例，“納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！?/p>
對于“應(yīng)清算”未清算的情況，納稅人應(yīng)主動進(jìn)行土地增值稅清算，如果未能及時進(jìn)行清算申報，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會在查實的前提下，向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項通知書》進(jìn)行土地增值稅清算，這種情形下，納稅人會被追征滯納金。對于“可清算”的情況，應(yīng)先由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項通知書》通知清算，納稅人再進(jìn)行土地增值稅清算，此時只需繳納稅款。
（二）收入、費用、成本等確認(rèn)不合法，追征少繳的土地增值稅和滯納金
土地增值稅的計算依賴于增值額的計算，而增值額的計算則是由收入減去費用、成本等各法定扣除項。相對于扣除項，收入的確認(rèn)還是比較簡單的，目前有分歧的情況常見于特殊情形下的收入確認(rèn)，例如：回遷安置房確認(rèn)的金額標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)確認(rèn)收入的視同銷售行為、合作建房的轉(zhuǎn)讓收入是否應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)繳土地增值稅的收入等。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，扣除項包括取得土地的使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。但是實際上企業(yè)發(fā)生的費用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中列舉的種類要多。那對于費用、成本的性質(zhì)判定不同，直接影響了土地增值稅的計算。例如，對于項目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費，是否屬于開發(fā)間接費用，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往認(rèn)為是屬于期間費用而非開發(fā)間接費用。
對于收入、費用、成本等確認(rèn)不合法的情形，如果只是法規(guī)、政策理解、適用錯誤，而不存在《稅收征收管理法》第六十三、六十四條規(guī)定的偷稅等情況時，納稅人面臨的是追征土地增值稅及滯納金的責(zé)任。（參見：《龍巖和鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍巖市地方稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政裁定書》（2017）閩08行終147號）。
（三）在賬簿上少列收入、多列支出，造成少繳土地增值稅，構(gòu)成偷稅
以《山西金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西省聞喜縣地方稅務(wù)局稽查局要求撤銷稅務(wù)處罰決定一審行政判決書》（（2017）晉0828行初51號）為例，金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)公司通過自制收據(jù)收取房款不入帳，少記預(yù)收收入造成少繳稅款。構(gòu)成偷稅，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金、少繳稅款50%的罰款。
以《四川綿竹三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司不服四川省德陽市地方稅務(wù)局行政處罰一案一審行政判決書》（（2014）旌行初字第51號）為例，三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以假發(fā)票、虛構(gòu)交易事實等方式在賬簿上多列支出3711150.00元，造成少繳土地增值稅196027.73元，構(gòu)成偷稅，被稅務(wù) 機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金及罰款。
為了減少土地增值稅的增值額，從而降低土地增值稅稅負(fù)，減少收入、增加扣除項往往是籌劃重點。但是籌劃不當(dāng)，容易構(gòu)成稅務(wù)行政法中的”偷稅“行為，而被要求繳納稅款、滯納金及罰款。同時，提醒讀者注意，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第四十一條的規(guī)定：“違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款”，取得不合規(guī)的發(fā)票還會面臨處罰罰款的行政責(zé)任。（參見《申請執(zhí)行人四川省通江縣地方稅務(wù)稽查局申請執(zhí)行被執(zhí)行人巴中宏霞房地產(chǎn)公司稅務(wù)行政處罰一案行政裁定書》（2016）川1921行審27號）。
（四）土地增值稅不當(dāng)“籌劃”，擔(dān)刑責(zé)——逃稅罪、虛開發(fā)票罪
從前述對公開的審判案例分析看，逃稅罪、虛開發(fā)票罪是土地增值稅稅收違法行為的刑事處罰常見罪名。根據(jù)刑法第201條規(guī)定“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的處三年以下尤其圖形或者拘役，并處罰金”，但是“經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外?！?因此，一般來說，如果初次被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照偷稅進(jìn)行處罰，并足額上繳稅款、罰款的，不會按照逃稅罪進(jìn)行刑事處罰。但是對于提供足額擔(dān)保是否屬于“已接受行政處罰”而豁免追究刑事責(zé)任，目前司法審判結(jié)果則并不明確。根據(jù)立法意圖分析，筆者傾向于認(rèn)為提供足額納稅擔(dān)保時，應(yīng)認(rèn)定滿足豁免條件，不予追究逃稅罪的責(zé)任。
而虛開發(fā)票罪往往是因為房地產(chǎn)企業(yè)為了多列成本、費用。以《鹽城市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇富園建設(shè)有限公司等虛開發(fā)票罪二審刑事判決書》（（2018）蘇09刑終668號）為例，2023年至2023年，富園房地產(chǎn)公司在開發(fā)鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項目過程中，為了少繳稅款，公司財務(wù)主管被告人田培軍經(jīng)與姜某計議后，先后安排并指使該公司副總經(jīng)理被告人姜道聰、公司會計被告人許巧紅、徐玉會及被告人徐茂炎等人通過偽造工程施工合同、付款證明、工程竣工決算書、工程造價審核報告書等開票資料，虛列、虛增鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項目實際工程量，讓富園建設(shè)公司、富園園林公司及冒用他人名義，為富園房地產(chǎn)公司從稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票8張。從而觸犯了刑法規(guī)定，以至于要承擔(dān)虛開發(fā)票的刑事責(zé)任。
