土地增值稅增值率（16篇）

【第1篇】土地增值稅增值率

現(xiàn)將土地增值稅稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。

一、銷售普通住房增值率未超過20％免征土地增值稅

政策依據(jù):（土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則）的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未物超過20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20％。

二、個人銷售住房免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）。

三、國家建設需要搬遷免征土地增值稅

政策依據(jù):

1.《土地增值稅暫行條例》第八條

2.《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條3.（財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知）（財稅〔2006〕21號）

四、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20％免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于公共租貨住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）的規(guī)定，享受該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

五、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值率未超過20％的免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）。

六、企業(yè)改制重組免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于繼續(xù)支持實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）。該政策執(zhí)行期限2023年1月1日至2023年12月31日。

七、合作建房分房作為自用暫免征收土地増值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕148號）的規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

八、被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）。

九、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資府產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）。

【第2篇】土地增值稅清算單位

土地增值稅這個稅種對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅負占比較大，稅率從30%起，最高達60%，清算單位如何劃分直接影響增值率和稅率的高低。所以準確確定清算單位（項目）是土地增值稅清算工作的關鍵環(huán)節(jié)，清算單位確定不同，會導致不同的清算結(jié)果的不同。

一、土地增值稅清算單位的確定

第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。《土地增值稅暫行條例實施細則》

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第一條規(guī)定:土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。從政策規(guī)定看，清算單位以房地產(chǎn)開發(fā)項目為基礎，由“有關部門”審批，那么有關部門審批指的是什么呢? 國家有關部門包括:發(fā)展改革部門、城市更新部門、規(guī)劃部門、城建部門等。土地增值稅清算單位的確定通常以建設工程施工許可證、建設工程規(guī)劃許可證、以立項批文等作為土地增值稅清算單位。

二、土地增值稅清算類型的確定：

國家稅務總局關于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知》（稅總發(fā)〔2015〕114號 ）文件功不可沒，這個文件是房屋類型“三分法”的里程碑。該文件出臺之前，土地增值稅清算房屋類型劃各地不統(tǒng)一，其中三分法的有浙江、重慶、江蘇、河南、廣西、福建、武漢等，兩分法（普通住宅、其他）的有遼寧、寧夏、西安、安徽、江西 、北京等，還有按照價格來劃分的，如深圳。該文件通過申報表，第一次清晰地將土地增值稅清算對象劃分為普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)，從而一統(tǒng)江湖。目前，最新的土地增值稅申報表文件依據(jù)是稅總函[2016]309號。

土地增值稅房屋類型的劃分標準

1、普通住宅：

《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）文件規(guī)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各省紛紛相應號召，單套房屋建筑面積定位144平方米。

2、非普通住宅

首先必須是住宅，如果不同時符合“普通住宅”的標準，則稱之為非普通住宅。

3、其他類型房地產(chǎn)

除過普通住宅、非普通住宅以外，均稱之為“其他類型房地產(chǎn)”。如：別墅、商鋪、有產(chǎn)權的車位、精裝公寓等。

三、未準確確定清算單位和清算類型的風險

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率、繳納土地增值稅。

風險1：納稅人在計算土地增值稅沒有按照“三分法”分別計算增值額、分別計算應補退的土地增稅稅額，給稅務機關在土地增值稅審核工作帶來風險。可能導致稅務機關對其土地增值稅清算進行核定征收。

風險2：對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

【第3篇】土地增值稅適用稅率

土地增值稅是一種對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物以及附著物取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得取得的增值額為征稅對象。對以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額為增值額。

計算增值額的扣除項目有：1、取得土地使用權所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費用；3、新建房的配套設施以及費用，或者舊房以及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；2、增值額超過扣除項目50%，未超過100%的部分，稅率為40%；3、增值額超過扣除項目100%，未超過200%的部分，稅率為50%；4、增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%。

有下列情形之一的，免征增值稅；1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20% 的；2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

納稅人有下列情形之一的，按照評估價格計算征收：1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；2、提供扣除項目金額不實的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評估價格，并且無正當理由的。

納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

【第4篇】土地增值稅納稅籌劃

客戶需求

王女士想為自己的兒子在北京購買一套住房，由于他們均無北京戶籍，而在北京繳納社保和個人所得稅的時間剛滿4年，不具備在北京購買住房的資格。王女士便以其哥哥（具有北京戶籍）的名義在北京購房，1 年之后，等自己與兒子具備在北京買房資格后再過戶到兒子名下。假設所涉住房購買時的價款為300萬元，過戶到王女士兒子名下時的市場價格為500萬元（含增值稅）。

客戶方案納稅金額計算

該套住房過戶時，王女士的哥哥需要繳納增值稅：500÷（1+5%）×5%=23.81 萬元，需要繳納城市維護建設稅、教育費附加和地方教育費附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86萬元；王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元，需要繳納個人所得稅：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 萬元，合計稅收負擔：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34萬元。

納稅籌劃方案納稅金額計算

建議王女士的哥哥將房產(chǎn)先贈予王女士，由于兩人是兄妹關系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個人所得稅，在過戶時，王女士需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。隨后，王女士可以再將住房贈予自己的兒子，由于兩人是母子關系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個人所得稅，在過戶時，王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。合計稅收負擔：14.29+14.29=28.58萬元。通過納稅籌劃，王女士等人減輕稅收負擔：133.34-28.58=104.76萬元。

涉及主要稅收制度

《增值稅暫行條例》

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》

涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權免征增值稅。家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割；無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權。 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78 號）

符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：

房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

《契稅暫行條例》

【第5篇】土地增值稅尾盤銷售清算申報表

文|金穗源商學院 張健

一、尾盤銷售清算計算及納稅期限

（一）尾盤銷售土地增值稅扣除項目的確認

《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

根據(jù)文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉(zhuǎn)讓時，扣除項目金額＝單位建筑面積成本費用×當期銷售面積。

（二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報

《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

尾房銷售時填報《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》和《土地增值稅納稅申報表（四）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。

二、清算后尾盤銷售土地增值稅的計算

關于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號為主導，按清算時“單位建筑面積成本費用”計算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。

【案例】

金穗源房地產(chǎn)公司2023年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據(jù)，清算后取得。清算后該房地產(chǎn)公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2023年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2023年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計算該單位清算時、清算后各應該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）

（一）完工清算土地增值稅的繳納

①按照政策規(guī)定，案例中的房地產(chǎn)開發(fā)公司清算時房屋銷售率達到95%，符合清算條件，則土地增值稅計算：

清算時應繳土地增值稅：

1.清算時收入＝133000萬元

2.清算時的扣除項目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）

3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）

4.增值率＝55936÷77064＝72.58%

適用于第二檔稅率

5.應繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元）

②清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應納稅：

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，計算過程如下：

1.清算時的單位建筑面積成本費用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）

2.2023年5月扣除項目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）

3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%

4.應繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）

5.2023年7月扣除項目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）

6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%

7.應繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元）

（二）二次清算的應繳納土地增值稅計算

①清算時，土地增值稅計算過程同上。

②清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應納稅額：

1.《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）

在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理：

在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務機關核準，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：

a．已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

b．納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

c．主管稅務機關認為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號）

關于房地產(chǎn)項目銷售85%進行清算后再發(fā)生成本費用的，其成本如何確定的問題：

對房地產(chǎn)項目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結(jié)束之后據(jù)實進行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

3. 《湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）

關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題

納稅人達到清算條件并進行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務機關可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額并調(diào)整應納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進行土地增值稅清算。

按照上述政策規(guī)定，案例中調(diào)整后應繳納的土地增值稅計算：

1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）

2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）

3.扣除項目總額＝62900×130%＝81770（萬元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.調(diào)整后應繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元）

至此，兩種方法計算繳納土地增值稅數(shù)額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）

綜上，我們可以看出，清算方法不同，計算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務必在確認當?shù)厍逅阋?guī)定的前提下，進行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負。

【第6篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項目，若能爭取到核定征收，則可事項項目整體稅負大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關政策）匯總?cè)缦拢?/p>

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置帳簿但未設置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的;

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。同時規(guī)定，“稅務機關核定應納稅額的具體程序和方法由國務院稅務主管部門規(guī)定”。

02《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關規(guī)定

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實行核定征收。

03《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關規(guī)定

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務局關于發(fā)布《重慶市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務局公告2023年第7號）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準確的收入和扣除項目憑證，不能準確計算房地產(chǎn)項目增值額，有下列情形之一的，可實行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項目金額的；

(四) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應當首先采用定率征收方式，確實無法實施定率征收的，主管稅務機關方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應當順次選擇以下方法：

1.按照核實房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；

2.按照核實建造成本、費用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應當順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項目的稅負水平核定；

2.參照當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準確核定應納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2023年第9號）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務局關于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務局公告2023年第3號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務處理等事項引起一系列的“蝴蝶效應”，導致其他稅收負擔增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點在于納稅人“不能準確核算”或“不能提供資料”。而“不能準確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進項稅額”等蝴蝶效應。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進項稅額

對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進項稅額。

財稅〔2016〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

（二）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報

在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務而言，其實際應稅所得率遠低于20%。

財務核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計稅基礎如何確定，也將是一件令會計人員傷神又費力的事情。

因此納稅人在認為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務及相關資料，謹慎采用核定征收的清算方式。

一個土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設，當時未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項目，2003年取得立項批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設1.6萬平方米。超規(guī)劃建設部分由于與國土管理部門在補繳土地出讓金方面存在爭議，不能領取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項目中除了超規(guī)劃建設的部分，其他商品房均已銷售。稅務機關對已銷售的部分進行了土地增值稅清算，由于項目成本資料不全，對其進行了核定征收。當前房地產(chǎn)項目所在地稅務機關規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務機關據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設部分補繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設的商品房進行拍賣，以拍賣收入補繳土地出讓金。但是拍賣收入補繳土地出讓金前應當繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，2023年稅務機關對項目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設的商品房，因此認為仍應當按3.5%核定征收。

但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。

一是2023年《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項目所在地省級稅務機關取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項目測算稅負，以測算的稅負作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個問題：超規(guī)劃建設的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分。

這個問題要房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項目金額的，仍需要核定征收，很顯然應按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項管理部門將其認定為房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，問題要復雜一些。

超規(guī)劃建設部分是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，就這個項目來說，2023年該項目銷售的比例未達到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項目才達到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的時間是2023年。由于項目由于成本資料不全，難以計算扣除項目金額，仍要核定征收，但是核定征收應當適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設的商品房面積不足以影響2023年對該項目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設該項目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設商品，但該項目符合清算條件仍然是2023年。

本人認為，盡管核定征收政策進行了調(diào)整，但是只適用政策實施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調(diào)整核定征收的政策，應當對超規(guī)劃建設的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第7篇】土地增值稅稅費優(yōu)惠辦理登記表

【事項描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應向主管稅務機關申請辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報送資料】

1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011701，政策依據(jù)：財稅〔2008〕137號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明原件及復印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

2．轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅（減免性質(zhì)代碼：11011707，政策依據(jù)：財稅〔2013〕101號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉(zhuǎn)為改造安置住房的證明材料。

3．轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011709，政策依據(jù)：財稅〔2015〕139號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉(zhuǎn)為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據(jù)：財稅〔2013〕53號、財稅〔2011〕116號、財稅〔2013〕3號、財稅〔2011〕13號、財稅〔2001〕10號、財稅〔2003〕212號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產(chǎn)、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復印件。

5．亞運會組委會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11102902，政策依據(jù)：財稅〔2009〕94號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產(chǎn)、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

（4）單位性質(zhì)證明材料。

6．被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129901，政策依據(jù)：財稅〔2003〕141號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）財產(chǎn)處置協(xié)議復印件。

（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129903，政策依據(jù)：財稅字〔1995〕48號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復印件。

【辦理渠道】〔辦理地點、辦理時間、聯(lián)系電話〕

1．辦稅服務廳（場所）

2．電子稅務局

【辦理時限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務機關受理后即時辦結(jié)。

【辦理結(jié)果】

稅務機關反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項】

1．納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔責任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應當按規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅到期的，應當停止享受減免稅，按照規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時，應當及時向稅務機關報告。

3．辦稅服務廳地址、電子稅務局網(wǎng)址，可在省稅務機關門戶網(wǎng)站或撥打12366納稅服務熱線查詢。

【政策依據(jù)】

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）

2.《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

3.《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

4.《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）

5.《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕53號）

（2）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》（財稅〔2011〕116號）

（3）《財政部 國家稅務總局關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號）

（4）《財政部國家稅務總局關于中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信集團有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財稅〔2011〕13號）

（5）《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）

（6）《財政部 國家稅務總局關于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關資產(chǎn)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕212號）

7.《財政部 海關總署 國家稅務總局關于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》（財稅〔2009〕94號）

8.《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）

9.《國家稅務總局關于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告〔2015〕43號）

【收費標準】

無收費

【第8篇】土地增值稅 預繳

一、預繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預征的計征依據(jù)

1.一般計稅

（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預征率

應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表

依據(jù)：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

依據(jù)：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

、風險點

1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預收的情況，核實轉(zhuǎn)為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源：網(wǎng)絡 ，如有侵權請留言刪除

【第9篇】2023年土地增值稅政策

編者按：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權開發(fā)建設房地產(chǎn)項目，可能基于諸多原因?qū)е马椖繜o法啟動、中途停滯，進而由政府將土地收回。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，城鎮(zhèn)土地收回又可分為有償和無償兩種方式。對于政府有償收回土地，土地補償款較土地取得和開發(fā)成本更高的情況，企業(yè)是否需要繳納土地增值稅，現(xiàn)行案例處理結(jié)果有所不同。本文將以此切入，分析不同情況下，土地被政府收回是否應當征收土地增值稅。

一、案例引入：同樣是閑置土地被政府收回，土地增值稅一征一免

（一）案例一：閑置土地被政府收回，法院認為應當征收土地增值稅

2023年2月，x國土資源局與a公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，將x地塊出讓給a公司，a公司受讓該土地用于建設x項目。2023年12月，x國土資源局作出《閑置土地認定書》，指出因政府原因?qū)е聏地塊閑置，認定上述土地為閑置土地。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲。2023年9月，x稅務局y分局作出《稅務事項通知書》，通知a公司x項目應補非住宅土地增值稅475萬元。

a公司不服，先后提起行政復議和行政訴訟。法院認為：本案a公司主張其符合《土增稅暫行條例》第八條第（二）項規(guī)定的免征情形。但該免征土地增值稅適用于“因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”，且按照國家有關征收的法律規(guī)定，國家建設需要征收或收回的土地價格系由征收機關按照法律規(guī)定確定補償安置方案予以確定，該征收價格一般不因被征收人的意志轉(zhuǎn)變。而涉案宗地系因閑置。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲，該收回土地的價格是基于雙方協(xié)商“同意”，不同于國家建設征收、收回的情形。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案土地收回，可以適用上述免征的情形。

（二）案例二：閑置土地被政府收回，稅務機關認為應當免征土地增值稅

2006年至2007年，b公司與z市國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，b公司取得了z地塊的國有土地使用權。在z地塊基本達到可開發(fā)狀態(tài)后，b公司先后兩次向w區(qū)國土資源局上報建設規(guī)劃，但w區(qū)國土資源局一直不予正面答復和批準，導致宗地一直處于閑置狀態(tài)。2023年9月1日，b公司與z市w區(qū)土地儲備發(fā)展中心簽訂了《收購z地塊合同》，約定：由w區(qū)土地儲備發(fā)展中心收回b公司持有的z地塊國有土地使用權，并向b公司支付土地補償款共計6.4億元。2023年9月13日，z市國稅局稽查局向b公司送達《稅務處理決定書》，認定：b公司2023年度取得土地使用權轉(zhuǎn)讓收入未進行納稅申報構成偷稅，決定b公司應補繳其2023年度的企業(yè)所得稅稅款1.3億元。因涉案土地被收回符合土地增值稅免征條件，免征土地增值稅。

（三）小結(jié)

在上述兩起案例中，同樣是土地閑置后被政府收回，取得土地補償款，一起案例認定應當征收土地增值稅，另一起則認定應當免征土地增值稅。更值得關注的是，兩起案例中土地閑置的原因均系“因政府原因”。如此相似的兩起案例，最終處理結(jié)果卻大相徑庭，筆者認為，其背后的原因主要在于國家層面的稅收政策對土地收回免征土地增值稅的規(guī)定不夠清晰、完善，導致執(zhí)法實踐中對特定情形是否符合免征條件存在不同理解。本文欲通過比較《城市房地產(chǎn)管理法》和稅法的聯(lián)系，分析目前土地被政府收回的各種情形應否征收土地增值稅。

二、土地被政府收回的三種類型及其土地增值稅納稅義務

（一）土地被政府收回的三種類型

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。”第二十二條第二款，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！钡诙鶙l，“以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權?！庇纱丝梢?，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的政府收回土地使用權應當包括三種情況：

其一，因公共利益需要，提前有償收回；

其二，出讓合同到期無償收回；

其三，因用地人原因閑置，提前無償收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》屬于土地管理法體系，具備行政法性質(zhì)，根據(jù)行政法“法無授權即禁止”的基本原則，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，行政機關不得收回土地使用權。因此，行政機關收回城鎮(zhèn)土地使用權有且僅有以上三種情況。

（二）土地被政府收回應區(qū)分不同情況確定土地增值稅納稅義務

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，“有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三款，“條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權?！?/p>

由此可見，《土地增值稅暫行條例》使用了“因國家建設需要”的概念，但沒有對這一概念作出精準的定義，而這一概念也難以從其他部門法中加以考證，只能結(jié)合土地管理法進行解釋。根據(jù)《閑置土地處理辦法》第一條，“為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關法律、行政法規(guī)，制定本辦法。”由此可見，《閑置土地處理辦法》是《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的下位法，其不能違反上位法規(guī)定，增設土地使用權提前收回的情況。在前述第一起案例中，法院在說理部分提出，涉案土地被收回系“因閑置”而非“因國家建設需要依法征收、收回”，故不滿足免稅條件，但這種并列關系其實并不存在。

筆者認為，閑置土地認定是出于政策目的需要，進行的一項程序性工作，閑置土地認定的程序和土地提前收回的結(jié)果之間沒有直接聯(lián)系，即土地閑置本身不能直接得出提前收回土地使用權的結(jié)果。根據(jù)前述分析，行政機關提前收回土地使用權有且僅有因公共利益需要有償收回、到期無償收回和因用地人原因閑置無償收回三種情況。認定土地閑置后，需要提前收回的，必須進一步認定土地閑置原因是因公共利益需要閑置還是因用地人原因閑置，進而確定提前收回土地使用權是因公共利益需要有償收回還是因用地人原因閑置無償收回。而在第一起案例中，土地被認定為因政府原因閑置，自然不屬于因用地人原因閑置的情形，而只能屬于因公共利益需要有償收回的情形。

從現(xiàn)行立法來看，“因公共利益需要”和“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要”之間是何種關系并不明確，但兩者之間存在大量交叉。例如城市規(guī)劃調(diào)整導致土地無法開發(fā)建設，而被政府收回，在土地管理法上屬于因公共利益需要收回土地，在土地增值稅法上亦屬于因城市實施規(guī)劃收回土地。在稅法規(guī)定不明時，出于納稅人權利保護原則考慮，應當采取有利于納稅人的解釋，將“因公共利益需要”收回土地的情形解釋為“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要”收回土地，免征土地增值稅。

三、根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不屬于土地增值稅征稅范圍

（一）土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在前面的分析中，我們結(jié)合免稅條款，討論了土地收回的免稅條件。但如果站在更前一環(huán)節(jié)——征稅條款，我們認為現(xiàn)行立法只能得出土地收回不屬于土地增值稅的結(jié)論。詳言之，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！庇纱丝梢姡恋卦鲋刀愓鞫惙秶怯袃斵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其中，“有償”和“轉(zhuǎn)讓”均是征稅的必要條件，缺一不可。

（二）土地管理法對土地使用權轉(zhuǎn)讓和終止作出了明確定義

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第一款，“土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與?！钡谌艞l，“土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止?！庇纱丝梢?，土地使用權的轉(zhuǎn)讓和消滅（終止）有明確的法律定義。

結(jié)合上列法律法規(guī)的規(guī)定可以看到：土地使用權轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換和贈與的方式，將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，土地使用權轉(zhuǎn)讓的效果是土地使用權的權利主體改變，但土地使用權本身仍然存續(xù)。土地使用權消滅或終止，是指因土地使用權出讓合同到期、提前收回、土地滅失等原因，導致土地使用權本身歸于消滅。因此，土地使用權的轉(zhuǎn)讓和消滅是兩個不同的法律概念，雖然兩者都可以引起物權變動的效果，但其內(nèi)容和性質(zhì)存在本質(zhì)區(qū)別，不能將二者混為一談。

（三）稅法應當尊重、認可、承繼土地管理法對“轉(zhuǎn)讓”的定義

《土地增值稅暫行條例實施細則》提出了有償轉(zhuǎn)讓的概念，但在我國土地增值稅制體系內(nèi)沒有任何相關的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件對“轉(zhuǎn)讓”作出具體定義。由此可見，轉(zhuǎn)讓的概念以及內(nèi)涵外延之界定在土地增值稅制體系中屬于不需要作出特別解釋、說明的概念，應當直接采用與其相關的其他部門法之規(guī)定以及社會大眾能夠認可和接受的、與其通常的內(nèi)涵及外延相同的定義對其進行解釋。

首先，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地使用權轉(zhuǎn)讓作出了定義。該條例屬于土地管理法體系的一部分，其對土地管理涉及的法律概念作出的定義系立法解釋、有權解釋，符合社會大眾對該法律概念的一般理解，屬于該法律概念的通常定義。

其次，稅法具有行政法屬性，其和土地管理法同屬行政法體系，為保持同一法律體系內(nèi)部相同法律概念的一貫性，避免在法律適用中產(chǎn)生矛盾、沖突，稅法應當尊重、認可、承繼土地管理法對轉(zhuǎn)讓的定義。除稅法明文規(guī)定外，不應任意改變土地管理法中已經(jīng)定義的法律概念的內(nèi)涵和外延。

再次，課稅要件明確是稅收法定原則的基本內(nèi)涵。課稅要件明確一方面要求稅法概念必須清楚、明確，不能語焉不詳。另一方面要求對稅法概念的解釋必須具備穩(wěn)定性，不能任意擴大或縮小解釋。在稅法沒有作出具體規(guī)定時，依照同部門法解釋稅法概念，是保障課稅要件明確的基本要求。

綜上，《土地增值稅暫行條例實施細則》中“轉(zhuǎn)讓”的概念應當采用和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中“轉(zhuǎn)讓”的概念相同的解釋，即只包括土地使用權在不同權利主體之間轉(zhuǎn)移，而不包括土地使用權消滅的情況。

（四）根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不應繳納土地增值稅

根據(jù)前述分析，《土地增值稅暫行條例實施細則》關于征稅范圍的規(guī)定采用了正向說明和反面列舉的立法模式，但是，這一規(guī)定并未涵蓋全部房地產(chǎn)物權變動類型，導致部分房地產(chǎn)物權變動行為處在土地增值稅立法的“真空地帶”。詳言之，《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條僅規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅征稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，對于有償設立、變更、消滅房地產(chǎn)權屬的行為，以及無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但又不構成繼承、贈與的行為，是否應當課稅，稅法并未作出規(guī)定。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條，“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！庇纱丝梢?，稅收法定原則是稅法基本原則，沒有法律明文規(guī)定，不得對納稅人課征稅款，不得要求納稅人補繳稅款。土地被政府收回屬于土地使用權消滅，不屬于土地增值稅征稅范圍。

遺憾的是，在實踐中，稅務機關對于征稅范圍的理解有所不同，或是出于政策方面的考慮，或是出于經(jīng)濟方面的考慮，對“轉(zhuǎn)讓”進行了擴大解釋。此外，按照前述解釋，土地收回應當排除在征稅范圍外，然而《土地增值稅暫行條例》又特別規(guī)定了土地收回符合特定條件的免予征稅，根據(jù)稅法基本原理，不征稅和免稅是不同概念，因此在現(xiàn)行立法體系內(nèi)部存在矛盾沖突。我們認為，稅法的明確性是稅法的重要價值，應當采用修法方式明確土地增值稅征免范圍，構建和諧統(tǒng)一的土地增值稅法律體系。

【第10篇】免征土地增值稅

一、稅收優(yōu)惠

1、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。如果超過 20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

2、因國家建設的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3、因城市規(guī)劃、國家建設需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

4、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。

5、個人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企業(yè)改制重組，下列暫不征土地增值稅：

a、整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。

b、企業(yè)合并且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)。

c、企業(yè)分設，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。

d、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。（改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。）

二、征收管理

1、預征管理

a、對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預征土地增值稅。

b、除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于 2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5％，西部地區(qū)省份不得低于 1％。

c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預征（3％、5%）。

2、納稅地點

a、法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；

b、自然人納稅人：住所地；當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務機關申報納稅。

拋磚引玉！點贊、關注、轉(zhuǎn)發(fā)、交流！

【第11篇】土地增值稅怎么申報

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。另外，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉(zhuǎn)讓營改增之前繳納的營業(yè)稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。

一、一般計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，在計算銷項稅額時，涉及抵減土地價款的，還應當扣除相應土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項目為一般計稅項目，2023年12月31日申報的土地增值稅清算資料中銷售臺賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標準住宅收入，假設該收入對應應扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計算分攤口徑一致)，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡易計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。但對小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應稅收入為收入總額扣除增值稅應納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營改增之前以500萬購買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬元，應繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應確認土地增值稅應稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第12篇】土地增值稅核定

呼和浩特市地方稅務局關于對土地增值稅核定征收有關問題的通知

呼地稅字[2010]345號

各征管局：

為了加強征管，堵塞征管漏洞，規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的精神，經(jīng)市局研究決定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地增值稅核定征收工作通知如下：

一、土地增值稅核定征收的條件：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目有下列情形之一的，主管稅務機關可以按照核定征收率征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

二、土地增值稅核定征收率

依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目士地增值稅按照商品房的銷售價格確定土地增值稅核定征收率，具體核定征收如下：

(一)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡以下的，按照銷售收入的5％，核定征收土地增值稅。

(二)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照銷售收入的6％，核定征收土地增值稅。

(三)單套商品房屋銷售價格在8000元／㎡以上的，按照銷售收入的7％，核定征收土地增值稅。

對上述核定征收率，在同一項目中按不同價格分別進行核定征收土地增值稅。

三、土地增值稅核定征收工作的幾點要求：

(一)各征管局在對土地增值稅的核定工作中，必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。

(二)嚴禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

(三)對土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項目，必須經(jīng)征管局局務會研究確定，決不允許各人個擅自決定。

四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收認定通知書》（略）

2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收計算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第13篇】土地增值稅清算收費標準

一、案例

甲公司開發(fā)一個住宅項目，占地面積15畝，根據(jù)土地出讓協(xié)議的補充協(xié)議約定，作為拿地條件，甲公司需要負責建設2000平方的安置房用于安置原住戶，市場平均價格15000元/平方。該項目總共規(guī)劃建設一棟樓，其中5-9層用于安置。

問題是：根據(jù)土地增值稅稅收政策用于安置的5-9層需要視同銷售計入該項目的土地成本，但是用于安置部分住宅面積的建造成本已經(jīng)計入了開發(fā)成本，如果不調(diào)出來，在計算土地增值稅時是否會造成重復扣除？

二、案例分析

在用自建房進行安置的開發(fā)項目中，安置房和其他開發(fā)產(chǎn)品可能構成不同的土地增值稅清算項目，也可能無法分開，而是作為一個土地增值稅清算項目，比如案例中的情況。案例中項目的特殊點就在安置房的建造成本計入了整個項目的開發(fā)成本，安置房建成移交給安置戶根據(jù)國稅2023年220號文件視同銷售計入計算銷售收入，同時增加該項目的土地成本，相當于拿地的代價。在計算該項目的土地增值稅時，是否需要扣除項目中剔除安置房建造成本，產(chǎn)生了爭議。

一種觀點認為，安置房的建造成本計入了整個項目的開發(fā)成本中，然后在計算項目土地增值稅時將安置房視同銷售收入再計入開發(fā)成本下的土地成本，同一個安置事項，扣除了兩次開發(fā)成本，相當于“一個蘿卜兩頭切”。因此，為了避免重復扣除問題，在計算土地增值稅時需要將安置房對應的開發(fā)成本剔除出去。

另一種觀點認為，案例中的情況不需要剔除安置房開發(fā)成本。理由是，這類安置房是正常的開發(fā)產(chǎn)品的一部分，需要參與土地增值稅清算，安置房收入就是視同銷售收入，需要并入清算收入中，扣除項目中應該包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必須是匹配的。安置房視同銷售收入計入整個項目的土地成本與安置房的開發(fā)成本不是一回事，更不會重復扣除。另外，在國稅2023年220號文中，并未規(guī)定安置房視同銷售的情況下安置房對應的開發(fā)成本需要調(diào)整出去。因此，計算土地增值稅時不需要將安置房的建設成本調(diào)整出去。

三、觀點總結(jié)

對比以上兩種觀點，我們發(fā)現(xiàn)第一種觀點顯然忽略了安置房視同銷售收入也是整個項目土地增值稅清算收入的一部分，安置房收入計入了清算收入，所以安置房對應的開發(fā)成本也應該計入整個項目的清算扣除項目。安置房視同銷售計入整個項目土地成本相當于項目的拿地成本，與開發(fā)成本明顯不是一回事，不存在重復扣除的情況。因此，我們后一種觀點更符合業(yè)務邏輯，更具有說服力。

感謝您的閱讀，請點擊右上角“+關注”，每天獲取實用好文章！

「理個稅」提供最專業(yè)財稅資訊及中小企業(yè)全生命周期一站式管家服務。

來源：屈健康 德居正財稅咨詢

【第14篇】土地增值稅應稅收入

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金密集、涉及稅種及交稅環(huán)節(jié)眾多的特點，且每個開發(fā)環(huán)節(jié)間互相制約、相互銜接。因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體稅負是所有行業(yè)中最重的，同時也是稅務稽查的重點行業(yè)。

開發(fā)商僅開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)（不含自持）全部稅費種一般將達到營業(yè)收入的15%～23%以上，是一般商業(yè)行業(yè)稅負率的5～7倍左右。而土地增值稅是開發(fā)商所有稅費中占比最重的三大稅種之一，是拉高房地產(chǎn)企業(yè)稅負的特殊稅種，也稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”，目的是抑制房價過快增長。實務中，由于土增稅稅收業(yè)務貫穿于開發(fā)項目整個周期，導致清算工作計算復雜、爭議點多、風險大且難度系數(shù)高。本文將結(jié)合多個財合稅平臺專家處理過的實戰(zhàn)案例，針對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算展開討論，分析其清算流程，點明問題并給出應對方案。

一、確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。”

根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅收入確定的基本原則就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

二、清算收入確認的具體原則是什么？

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條的規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或者未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

三、企業(yè)的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅？

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）項及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文件發(fā)布）第十九條第（一）項的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或者投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定；

（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（3）由主管稅務局參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或者評估價值確定。

四、企業(yè)發(fā)生以下的行為，我們要如何處理呢？

（一）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租，產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理？

根據(jù)相關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

案例：湖北咸寧某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開發(fā)的項目系營改增前的老項目，選擇簡易計稅方法計算確認應稅收入。由于公司辦公用房的需求，將公司開發(fā)的一期寫字樓項目1單元7樓整層，市場銷售金額650萬元，作為該公司的辦公用房，計稅成本為580萬元。這時，會計上就不能按市場價值650萬元做收入處理，只能按賬面成本580萬元結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。但是與其相對應的成本費用也不能在計算土地增值稅時扣除。

（二）企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關的問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條第（一）項規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

案例：湖北咸寧某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開發(fā)的項目系營改增前的老項目，選擇簡易計稅方法計算確認應稅收入。土地使用權是通過城中村改造取得，拆遷面積按照一定的單價支付拆遷補償費或者按照拆遷面積的1.2倍，取得本項目開發(fā)的住宅用房。本項目分2期開發(fā)，一期的項目開發(fā)，共166套用于安置拆遷戶。根據(jù)本企業(yè)的情況，在清算過程中，拆遷安置房選擇按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格，確認銷售收入，同時將此確認為拆遷補償費。

（三）向購買方附贈的同一房地產(chǎn)開發(fā)項目車庫（位）等如何處理？

這一銷售行為，常見于企業(yè)的促銷活動中?！秶叶悇湛偩株P于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函）[2008]875號）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的”，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項銷售收入。

案例：湖北某旅游開發(fā)有限公司，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開發(fā)的項目，系營改增前的項目，選擇簡易計稅方法確認收入。企業(yè)為了讓房子盡快賣出去，盤活資金流，決定執(zhí)行車位與房子打包一起出售，打包價相當于總價的9.5折，還賣的非常火爆。在土增的清算過程中，結(jié)合業(yè)務的真實情況，按照車位和房子的公允價值占比分攤確認收入，同時扣除相對應的成本。

五、在實際工作中，土地增值稅應稅收入如何計算呢？

主要分營改增前的項目適用于簡易計稅方法的納稅人，營改增后適用增值稅一般計稅方法的納稅人。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

方法1：納稅人選用增值稅簡易計稅方法

案例：崇陽某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，開發(fā)的項目屬于營業(yè)增前的項目，選用增值稅簡易計稅方法，企業(yè)取得含稅銷售收入36750萬元，則該項目的清算收入=36750/(1+5%）=35000萬元。

如果該企業(yè)取得收入36750萬元，其中營業(yè)稅收入10500萬元，增值稅含稅收入26250萬元，此時該企業(yè)的項目跨越“營改增”節(jié)點,收入需分兩部分，營業(yè)稅收入+營改增后取得的不含稅增值稅收入。

清算收入=10500+26250/(1+5%）=35500萬元，

方法2：納稅人選用增值稅一般計稅方法

即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調(diào)增土地增值稅清算收入。

案例：湖北某商業(yè)投資公司，為增值稅一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。企業(yè)預售100套商品房，取得含稅銷售收入6540萬，假設對應允許扣除的土地價款為1400萬。則甲企業(yè)預售房產(chǎn)時土地增值稅預征收入為6540/(1+9%)=6000萬。甲企業(yè)按照財稅〔2016〕36號文規(guī)定,到期申報應交增值稅為(6540-1400)/(1+9%)×9%=424.40萬元, 該企業(yè)土地增值稅清算收入為6540-424.40=(6540+1400×9%) /(1+9%)=6115.60萬。此時清算收入不等于會計賬面確認的不含稅收入。

財合稅平臺專家建議：本文分享的土地增值稅清算中涉及的部分鑒證事項，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算屬于系統(tǒng)工程，清算規(guī)則復雜，在實際操作中難度頗高。

企業(yè)應及時掌握新政策，在遵從稅法的前提下開展預測，對項目中涉及的爭議點，需提前規(guī)劃、做好開發(fā)全過程管理控制。通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負，提高企業(yè)的預期收益。

【第15篇】土地增值稅是地稅還是國稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構成”做了補充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

財稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權是否屬于“無形資產(chǎn)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。

……

顯而易見，土地使用權屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門的話題，如果還有疑問，歡迎關注快學會計，下方留言吧！

【第16篇】土地增值稅審計

（一）疑點：總分包施工成本重復扣除

案例7-13 房地產(chǎn)企業(yè)與a建筑安裝工程有限公司簽訂陽光住宅小區(qū)的工程施工合同（總包合同），包括施工圖紙范圍內(nèi)的土建、水電暖訊安裝等內(nèi)容。合同金額80,379,845.00元，實際結(jié)算金額118,871,947.61元；同時，房地產(chǎn)企業(yè)又與b工程有限公司簽訂了樁基工程合同（分包合同），合同金額1,545,120.00元。本案例中樁基的分包合同與總包合同有沒有可能存在重復呢？

解析：

1、先分析總包合同，結(jié)合相關資料分析如下：

圖7-10施工工程總包合同記錄

圖7-11施工工程總包合同結(jié)算金額

通過上面兩張圖，可以看出，結(jié)算金額118,871,947.61元，開票金額118,459,380.00元，除了40多萬未開發(fā)票外，其他已全部計入建安成本。

2、再看總包合同的結(jié)算明細資料，得知，總包的結(jié)算價中已包含樁基工程。

參考下表：

3．然后看分包合同，分包合同中約定的15#樓樁基的項目特征與總包合同中的樁基的項目特征完全一致，且分包的施工方已按分包合同的金額全額開具發(fā)票，開發(fā)商也已全額付款。

參考下圖：

圖7-12分包合同記錄

圖7-13分包合同內(nèi)容說明

4、通過以上對總包及分包合同的分析得知，樁基工程存在重復扣除，相應的成本需調(diào)整減少。

（一）疑點：單位建筑安裝成本明顯偏高

案例7-14 稅務機關在對a地產(chǎn)公司的某開發(fā)項目進行稅務檢查時，計算了其單位面積的建安工程費，為5,000.00元/平米,而當?shù)赝惙课輪挝幻娣e的建安工程費約為2,000.00元/平米,a公司的建安工程費明顯異常。經(jīng)檢查建筑安裝工程費明細賬,發(fā)現(xiàn)有大量的鋼材發(fā)票,經(jīng)計算，該項目單位面積耗用鋼材為210.00公斤/平米，而當?shù)赝惙课輪挝幻娣e耗用鋼材約為60.00-70.00公斤/平米。

問題：a公司可能存在哪些問題？

解析：綜合考慮以下因素，判斷安裝成本是否合理。

1．項目開發(fā)過程中是否存在重大設計變更，導致部分或全部建筑物在建成后拆除重建。

2．開發(fā)商采購的鋼材是否包含其他項目用量（非本項目成本），可對施工方的實際領料記錄進行核實。

3．結(jié)合清算項目的設計圖紙、購銷合同、結(jié)算資料、變更簽證多方數(shù)據(jù)核實，超出核算用量又無合理理由的相關成本不予認可。

文章所分享案例思路，均來源于《數(shù)字稅務——土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經(jīng)驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

鏈接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

書籍介紹：

書籍目錄

序言：求索現(xiàn)實，啟發(fā)未來

第一章 土地增值稅基礎概述

第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢簡述

第二節(jié) 土地增值稅清算相關制度規(guī)定

一、 土地增值稅清算相關制度規(guī)定簡述

二、 土地增值稅清算行為關系

三、 土地增值稅清算條件

第二章 土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第一節(jié) 土地增值稅對企業(yè)利潤的影響

第二節(jié) 土地增值稅引導房地產(chǎn)行業(yè)正當經(jīng)營

第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營模式

第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升

第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀

第一節(jié) 稅務機關的征管現(xiàn)狀

一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升

二、 稅務機關土地增值稅清算存在難點和問題

三、 政策存在爭議執(zhí)法風險大

第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風險

一、 納稅人避稅手段多樣化

二、 企業(yè)賬務不規(guī)范會計核算失真

第三節(jié) 中介機構參與清算

一、 政府購買中介服務

二、 土地增值稅清算鑒證服務

三、 咨詢服務機構在土地增值稅中的作用

第四節(jié) 財政、審計部門監(jiān)督土地增值稅征收

第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 稅務機關開展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程

一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求

二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問題及解決建議

三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設的必要性

第二節(jié) 中介服務機構在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機遇

第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需要

一、 適應財稅政策的變化，以數(shù)字化技術掌握財稅新政

二、 稅務局數(shù)據(jù)監(jiān)管，促進企業(yè)財稅數(shù)據(jù)規(guī)范化

三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務管理同樣適用

第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實踐

第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述

第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺的構建

一、 企業(yè)服務平臺的主要功能及作用

二、 稅務管理平臺的主要功能及作用

三、 數(shù)據(jù)處理平臺的主要功能及作用

第三節(jié) 數(shù)字化平臺的業(yè)務應用流程與工作原理

一、 業(yè)務應用流程

二、 數(shù)字化平臺的工作原理及應用舉例

第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例

一、 數(shù)據(jù)準備

二、 數(shù)據(jù)分析

三、 案頭分析

四、 案件結(jié)論

第五節(jié) 各地開展土地增值稅清算數(shù)字化應用案例

一、 泊頭市局“四步走”扎實推進土地增值稅清算工作

二、 張家口市橋東區(qū)稅務局積極開展土地增值稅清算工作

三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作

四、 東陽：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效

第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺特點總結(jié)

一、源泉控管，科學預測

二、指標核算，涵蓋全面

三、疑點指引，有據(jù)可循

四、流程標準，高效透明

五、效率提升，難度降低

六、遵循法規(guī)，管理健全

七、客觀監(jiān)督，服務互信

第六章 信息技術在數(shù)字化清算中的應用

第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務環(huán)節(jié)下的技術應用要點

第二節(jié) 信息技術要點應用場景實例

一、 數(shù)字化清算中地理信息類應用實例

二、 數(shù)字化清算中可視化技術應用實例

三、 數(shù)字化清算人工智能應用實例

四、 移動互聯(lián)使得清算資料采集降本增效

五、 區(qū)塊鏈技術將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應用

第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析

第一節(jié) 基礎資料的審核及案例

一、 基礎資料的審核思維導圖

二、 土地出讓合同審核方法及案例

三、 國有土地使用權證、立項批文、建設用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容

四、 建設工程規(guī)劃許可證、測繪報告審核內(nèi)容

五、 建筑工程施工許可證、竣工驗收報告審核內(nèi)容

第二節(jié) 收入的審核方法及案例

一、 收入審核思維導圖

二、 收入的審核方法和內(nèi)容

三、 審核常見疑點及案例

第三節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核方法及案例

一、 土地成本審核思維導圖

二、 土地成本的審核方法及案例

三、 土地征用及拆遷補償審核思維導圖

四、 土地征用及拆遷補償審核內(nèi)容及案例

第四節(jié) 前期工程費的審核方法及案例

一、 前期工程費審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點內(nèi)容及案例

第五節(jié) 建筑安裝工程費的審核方法及案例

一、 建筑安裝工程費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第六節(jié) 基礎設施費的審核方法及案例

一、 基礎設施費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第七節(jié) 公共配套費的審核方法及案例

一、 公共配套費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第八節(jié) 開發(fā)間接費的審核方法及案例

一、 開發(fā)間接費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第九節(jié) 開發(fā)費用及稅金的審核方法

一、 開發(fā)費用審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

四、 稅金及附加的審核思維導圖

五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容

六、 常見審核疑點及案例

第八章 政策法規(guī)

第一節(jié) 清算單位

第二節(jié) 清算條件

第三節(jié) 收入的確認

第四節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核

第五節(jié) 開發(fā)成本審核