土地增值稅清算審核收入（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算審核收入

1.評(píng)價(jià)有關(guān)收入的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守;

2.獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，并與會(huì)計(jì)資料、稅務(wù)資料核對(duì);

3.了解清算項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售合同執(zhí)行、商品房銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具、有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)繪等情況;

4.審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)應(yīng)計(jì)入增值額的收入;

5.查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)規(guī)定與稅法規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異;

6.正確劃分預(yù)售收入與銷(xiāo)售收入，?防止影響、清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性;

7.必要時(shí)，利用專(zhuān)家的工作對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，判斷有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況;

8.審核清算項(xiàng)目的收入總額，可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)收入事項(xiàng);

9.銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，是否在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)重點(diǎn)審核轉(zhuǎn)讓的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益、非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入。

（一）確認(rèn)計(jì)量土地增值稅的收入應(yīng)注意收集以下證據(jù)資料

1.主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(工程)銷(xiāo)售明細(xì)表。

2.銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含:銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途等。取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評(píng)估報(bào)告。

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證包括已繳納的城建稅、教育費(fèi)附加等。

4.企業(yè)領(lǐng)用的全部發(fā)票。

5.銀行明細(xì)對(duì)賬單。

(二)確認(rèn)建筑面積、銷(xiāo)售面積

逐一清理確認(rèn)開(kāi)發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷(xiāo)售總面積、總自用面積包含已對(duì)外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。

1.審核“五證”,確保項(xiàng)目的清算范圍真實(shí)完整

將土地出讓合同、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的占地面積進(jìn)行核對(duì)，若出現(xiàn)面積不一致的情況,需確定清算項(xiàng)目的實(shí)際占地面積。

將建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、竣工備案表、實(shí)測(cè)報(bào)告(辦理產(chǎn)權(quán)登記版)的總建筑面積進(jìn)行核對(duì),若出現(xiàn)異常差異(超過(guò))重點(diǎn)審查各個(gè)證件對(duì)應(yīng)的面積是否完整或者重復(fù),確定清算項(xiàng)目的實(shí)際總建筑面積。

2.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的審核

如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。必須分別計(jì)算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。

應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項(xiàng)目普通住宅開(kāi)發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。

根據(jù)清算法規(guī)中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(以下簡(jiǎn)稱(chēng)普宅)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，將可售面積劃分為普標(biāo)可售面積及其他商品房可售面積。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]第48號(hào))第十三規(guī)定,對(duì)納稅人既建普宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普宅不能適用增值率低于20%的免稅規(guī)定。

3.審核測(cè)繪報(bào)告,確定項(xiàng)目的總建筑面積、可售面積及不可售面積

按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第四條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的面積,作為不可售面積。

清算實(shí)務(wù)中,對(duì)于其他公共配套設(shè)施,需提供移交相關(guān)部門(mén)的證明.否則作為可售面積處理。因此,公共配套設(shè)施及人防的移交手續(xù)為土地增值稅清算的制約性條件,直接決定稅負(fù)的高低。

(三)按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

1.按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入帳戶(hù)所反映的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。對(duì)這一類(lèi)收入的審核證據(jù)，屬于從會(huì)計(jì)資料中取得的會(huì)計(jì)核算證據(jù)。對(duì)會(huì)計(jì)核算證據(jù)的審核，僅對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會(huì)計(jì)處理方法的合規(guī)性進(jìn)行審核。

2.對(duì)于帳目混亂，收入核算不準(zhǔn)確的，應(yīng)暫停清算審核，待納稅人理清亂帳之后，再重新啟動(dòng)清算程序。清理亂帳，不屬于土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)的范圍。

3.對(duì)于按交易價(jià)格確認(rèn)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，?應(yīng)注意評(píng)價(jià)帳面的每平米售價(jià)，與政府公布的每平米工程造價(jià)參數(shù)進(jìn)行對(duì)比。如果售價(jià)接近或低于工程造價(jià)較多，應(yīng)進(jìn)一步取得造成差異的證明資料。對(duì)有差異而不能取得證明資料的，應(yīng)終止執(zhí)行審核業(yè)務(wù)。

(四)重點(diǎn)審核房地產(chǎn)交易的視同銷(xiāo)售業(yè)務(wù)

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中列舉了六個(gè)視同銷(xiāo)售的交易事項(xiàng)，包括:職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

對(duì)于視同銷(xiāo)售收入的審核，包括兩個(gè)方面，一是視同銷(xiāo)售的六項(xiàng)交易是否發(fā)生;二是已發(fā)生的視同銷(xiāo)售交易是否按稅法規(guī)定計(jì)價(jià)。

發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)其收入按下列方法和順序確認(rèn)

1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

2、由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。”【點(diǎn)擊學(xué)習(xí)：土地增值稅的視同銷(xiāo)售如何進(jìn)行財(cái)稅處理？】

（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定

1.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。

2.對(duì)于實(shí)物收入，一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估（通常采用市場(chǎng)交易法）確認(rèn)其價(jià)值。對(duì)于其他收入，其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估。對(duì)于視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類(lèi)區(qū)域、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

3.對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。

（六）對(duì)代收費(fèi)用的審核

國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十五條規(guī)定對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理

1.代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

2.代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

(七)必要時(shí)，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性

審核的主要內(nèi)容包括:

1.審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的'預(yù)售收入備查簿'的相關(guān)內(nèi)容，觀(guān)察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。

2.確認(rèn)銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷(xiāo)售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷(xiāo)售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

3.審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

4.審核按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，如'其他應(yīng)付款'，不作銷(xiāo)售收入申報(bào)納稅的情形。

5.審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。

6.審核納稅人采用'還本'方式銷(xiāo)售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶(hù)時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

7.審核納稅人在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

8.審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣(mài)的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

9.審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

10.審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

【第2篇】土地增值稅預(yù)征計(jì)算方法

預(yù)征土地增值稅是指自然人對(duì)土地或者土地上建筑物附著物的使用、轉(zhuǎn)讓過(guò)程中產(chǎn)生的稅。國(guó)家征稅肯定會(huì)有相關(guān)法律依據(jù)來(lái)確定和指導(dǎo)征稅的正常進(jìn)行。那么預(yù)征土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是什么？

下面北京京坤律師事務(wù)所為大家介紹下相關(guān)內(nèi)容。

一、預(yù)征土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是什么

１、全國(guó)普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2％、3％、4％，其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即2％執(zhí)行。

２、納稅人根據(jù)自行計(jì)算的預(yù)計(jì)增加率預(yù)繳土地增加稅，對(duì)計(jì)算出的預(yù)計(jì)增加率大于100％且小于或等于２200％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率均為5％。

３、對(duì)計(jì)算出的預(yù)計(jì)增加率大于200％的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率均為８％。預(yù)計(jì)增加率根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增加稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定計(jì)算。

４、全國(guó)保障房仍暫不預(yù)征。公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，暫不實(shí)行預(yù)征。

５、目前主要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和建筑行業(yè)采用預(yù)征辦法，主要有5％、3％和2％的檔次。預(yù)征增加稅是一種出于稅款均衡入庫(kù)需要的預(yù)交方法，需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按照規(guī)定稅率或者征收率重新進(jìn)行計(jì)算和申報(bào)。

二、土地增值稅如何征收

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

（１）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％部分，稅率為30％；

（２）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

（３）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；

（４）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算具體步驟

第一步：計(jì)算增值額：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額；

第二步：計(jì)算增值率（目的是與適用稅率作比較）：增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100％；

第三步：根據(jù)土地增值稅率表（主要依據(jù)上圖“級(jí)距”部分），選擇適用稅率和速算扣除系數(shù)；

最后一步，就可以計(jì)算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

北京京坤律師事務(wù)所小結(jié):

以上就是北京京坤律師事務(wù)所為大家介紹的預(yù)征土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是什么的相關(guān)內(nèi)容，土地增值稅的計(jì)算公式是增值額乘以稅率就是應(yīng)該繳納的稅額。上文介紹了土地增值稅的稅率，大家可以閱讀了解。

【第3篇】營(yíng)改增下土地增值稅收入計(jì)算

土地增值稅是一個(gè)征收范圍比較狹窄，且在實(shí)務(wù)中不是很廣泛使用的一個(gè)稅種，很多企業(yè)都不涉及，涉及到的企業(yè)主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但對(duì)于廣大學(xué)子來(lái)講，這個(gè)稅種曾經(jīng)困擾了很多人，包括鄙人自己，這里簡(jiǎn)單分享一下個(gè)人學(xué)習(xí)的一點(diǎn)小小的經(jīng)驗(yàn)。

(1)對(duì)于“稅法”的學(xué)習(xí)，核心還是要把我“稅法”的特點(diǎn)，即各個(gè)稅種的基本要素，包括納稅人、征收范圍、稅率、計(jì)算原理、稅收優(yōu)惠及征收管理。幾乎每個(gè)稅種都是這個(gè)邏輯。所以需要從宏觀(guān)上把握住這個(gè)基本規(guī)律。

(2)每個(gè)稅種最關(guān)鍵的當(dāng)然是“稅額”本身的計(jì)算，稅法難學(xué)在于政策法條實(shí)在太多，也記不住，所以到最后感覺(jué)就是模模糊糊的，所以把握住每個(gè)稅種“計(jì)算核心”最為重要和關(guān)鍵。

(3)今天更新一下《土地增值稅》稅額計(jì)算的核心內(nèi)容，供大家參考使用。把握每個(gè)稅種的基本計(jì)算原理，慢慢的很多東西就自然而然的掌握了，人學(xué)習(xí)知識(shí)和技能，它是有一個(gè)記憶、理解、積累、升華的過(guò)程。土地增值稅計(jì)算框架如下圖所示。

另外:對(duì)于理論學(xué)習(xí)來(lái)講，尤其是財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)，個(gè)人經(jīng)常說(shuō)一個(gè)觀(guān)點(diǎn):先學(xué)會(huì)紙上談兵，然后去實(shí)踐，再反思理論學(xué)習(xí)并總結(jié)。堅(jiān)持3-5年，你會(huì)對(duì)財(cái)會(huì)行業(yè)的理論邏輯和實(shí)踐操作邏輯有完全不同的認(rèn)識(shí)，財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)也沒(méi)得格外的什么技巧，就是加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)和積累。堅(jiān)持就是勝利。功夫在平時(shí)。它急不來(lái)，也急不得。也是典型的“慢工出細(xì)活”的行業(yè)。

【第4篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，裝修費(fèi)用往往是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，那么裝修費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除呢？相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們不能簡(jiǎn)單回答“是”或“否”，而是要區(qū)分具體情況來(lái)進(jìn)行判斷。那么，具體需要符合哪些條件才可以扣除，又或是哪些類(lèi)型裝修費(fèi)允許扣除呢？

先看國(guó)家稅務(wù)總局層面的規(guī)定?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目?！?/p>

相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員都應(yīng)知曉的，從這個(gè)規(guī)定中可以得到的基本結(jié)論，也就是符合條件的裝修費(fèi)用是可以扣除的，但具體需要符合哪些條件，文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實(shí)務(wù)清算經(jīng)驗(yàn)、各地政策梳理總結(jié)，裝修費(fèi)用的扣除主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

1.裝修費(fèi)用可扣除的前提是什么？即如何證明或確定是“銷(xiāo)售已裝修的房屋”。

2.銷(xiāo)售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除？

3.營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)是否允許計(jì)入成本扣除？

關(guān)于以上這些問(wèn)題，未見(jiàn)稅務(wù)總局有更明確的解釋文件，但實(shí)務(wù)中卻經(jīng)常會(huì)遇到，所以往往會(huì)讓人產(chǎn)生疑問(wèn)。筆者查詢(xún)到一些地方稅務(wù)局對(duì)此類(lèi)問(wèn)題有進(jìn)一步的明確規(guī)定。如：

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào)) 第一條：“關(guān)于家具家電成本的扣除問(wèn)題規(guī)定，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶(hù)式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等)的外購(gòu)成本予以據(jù)實(shí)扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。”

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）第三條第（四）款：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷(xiāo)售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷(xiāo)售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。”

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）第十六條：“開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）第十六條：“建筑安裝工程費(fèi)的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)銷(xiāo)售已裝修的房屋，裝修費(fèi)符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷(xiāo)售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)的;

2.銷(xiāo)售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的;

3.簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶(hù)式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除;

(二)清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。在清算項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓?zhuān)曳康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費(fèi)包含在房?jī)r(jià)中的，樣板房裝修費(fèi)允許扣除; ”

《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第三十八條規(guī)定：“

納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

納稅人銷(xiāo)售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號(hào))以及廈門(mén)市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。

納稅人于所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。”

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）第五十條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行處理：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的，土地增值稅清算時(shí)，已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除?！?/p>

第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà))等所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！?/p>

總結(jié)上述各地方的規(guī)定，我們?cè)賮?lái)回答關(guān)于裝修費(fèi)用能否在土地增值稅清算時(shí)扣除的問(wèn)題。

1.關(guān)于裝修費(fèi)用扣除的前提，即企業(yè)如何能證明是屬于“銷(xiāo)售已裝修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明確屬銷(xiāo)售已裝修的房屋，那么扣除是沒(méi)有問(wèn)題的。但實(shí)務(wù)中由于各種原因，也有存在很多售房合同為銷(xiāo)售“毛坯房”實(shí)際卻是銷(xiāo)售“精裝房”的情況，此類(lèi)情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除，如售房合同的補(bǔ)充協(xié)議，或是另簽的贈(zèng)送裝修協(xié)議等書(shū)面證明。需要注意的是，此問(wèn)題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同，但建議企業(yè)都應(yīng)注意相關(guān)證據(jù)的提前準(zhǔn)備。

2.銷(xiāo)售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除。

關(guān)于“軟裝”的費(fèi)用，大部分地方稅務(wù)局基本形成了共識(shí)，即認(rèn)為“軟裝”不應(yīng)列入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本來(lái)扣除，但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定，雖然“軟裝”也不允許作為開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除，但卻允許據(jù)實(shí)扣除，這相對(duì)于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認(rèn)為廣州市的規(guī)定更為合理，因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷(xiāo)售的，則銷(xiāo)售價(jià)款中實(shí)際含有“軟裝”價(jià)款，那么即使不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除，但允許其從銷(xiāo)售價(jià)款中剔除也是很合理的（與廣州文件所述據(jù)實(shí)扣除而不能加計(jì)扣除計(jì)算一致）。

3.營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)又是否允許計(jì)入成本扣除。

關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施、樣板房的裝修費(fèi)是否允許扣除，則通常應(yīng)區(qū)分具體情況來(lái)判斷。首先，其中的“軟裝”也同樣不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除；其次，則需要進(jìn)一步判斷營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施、樣板房的建造位置，建造在項(xiàng)目主體之外的通常不允許計(jì)入成本扣除；再次，如果是利用可銷(xiāo)售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷(xiāo)售的“硬裝”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等設(shè)施建造的，之后權(quán)屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況，其裝修成本允許扣除。

以上是筆者關(guān)于裝修費(fèi)用在土地增值稅扣除問(wèn)題的分析總結(jié)，由于稅務(wù)總局關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定仍不夠明確，所以土地增值稅的實(shí)務(wù)清算中，就這些問(wèn)題的認(rèn)定與判斷，仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭(zhēng)議，企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來(lái)進(jìn)行判斷，并為可能存在的爭(zhēng)議問(wèn)題提前進(jìn)行準(zhǔn)備，另外還需要了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑，這樣在實(shí)際清算時(shí)會(huì)更易為企業(yè)爭(zhēng)取到更多合法的利益，避免不必要的損失。

本文涉及到的法規(guī)鏈接：

1. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第5篇】土地增值稅計(jì)算案例

我國(guó)稅收項(xiàng)目眾多，其中土地增值稅便是其中一種，在房產(chǎn)交易過(guò)程中，個(gè)人或者單位都要根據(jù)規(guī)定繳納土地增值稅，那土地增值稅計(jì)算方法是什么？稅率是多少？

一、什么是土地增值稅？

土地增值稅是以單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

1、需要繳納土地增值稅征的情況

（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；

（2）房地產(chǎn)的交換，房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶(hù)進(jìn)行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅；

（3）房地產(chǎn)抵押，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。

2、不需要繳納土地增值稅情況

（1）以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍；

（2）轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅；

（3）房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍；

（4）對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

二、土地增值稅計(jì)算方法

1、土地增值稅是用銷(xiāo)售收入減去扣除金額，得到一個(gè)增值額，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，依據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例來(lái)確定對(duì)應(yīng)的稅率和速算扣除率，其中增值額占的比例越高，交的稅越多，具體計(jì)算方法如下：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額

注：自從2023年“營(yíng)改增”以后土地增值稅計(jì)算都要扣去增值稅，其中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷(xiāo)項(xiàng)稅，扣除項(xiàng)目金額全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅。

案例：

一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額是10億，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例=4億/6億=66.7%

這個(gè)比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

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【第6篇】土地增值稅

引言

這一節(jié)單獨(dú)說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之二：土地增值稅。

土地增值稅計(jì)算的大邏輯全國(guó)都是一樣的，但是各地具體計(jì)算方法又略有不同。

那么下面寫(xiě)的，是給大家一個(gè)參考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具體計(jì)算公式，以公司的要求為準(zhǔn)。

1計(jì)算邏輯與公式

土地增值稅計(jì)算的大邏輯是：

用銷(xiāo)售收入減去扣除金額，得到一個(gè)增值額，用這個(gè)增值額除以扣除金額得到一個(gè)增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計(jì)算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個(gè)特別簡(jiǎn)單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來(lái)說(shuō)，就是銷(xiāo)售收入）是10億，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個(gè)比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

2扣除項(xiàng)目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡(jiǎn)稱(chēng)a）：即土地出讓金、補(bǔ)繳地價(jià)款、契稅；

（特別注意：在計(jì)算增值稅及附加的時(shí)候，契稅不能抵扣，而在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)b）：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)c）：指的是銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按a、b的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按a、b的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

看起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜，對(duì)投資人員來(lái)說(shuō)，也別管利息有沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)證明了，直接按照計(jì)算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)d）：“營(yíng)改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯(cuò)。

（5）加計(jì)20%扣除（以下簡(jiǎn)稱(chēng)e）： e=（a+b）*20%

3“營(yíng)改增”以后計(jì)算土地增值稅時(shí)，每項(xiàng)都不含增值稅

聽(tīng)標(biāo)題都暈了，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是這個(gè)意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷(xiāo)項(xiàng)稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷(xiāo)售收入（含稅）-銷(xiāo)項(xiàng)稅

回憶一下入門(mén)篇（九）增值稅的計(jì)算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷(xiāo)售收入-（銷(xiāo)售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/1.1*0.1

這樣就把銷(xiāo)項(xiàng)稅扣除了。

扣除項(xiàng)目金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

具體計(jì)算的時(shí)候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項(xiàng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會(huì)舉個(gè)例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車(chē)位分有產(chǎn)權(quán)和沒(méi)產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開(kāi)發(fā)商賣(mài)的是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，那其實(shí)是一種長(zhǎng)租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。）

那么應(yīng)該選用哪一種分法來(lái)算呢？

要看當(dāng)?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問(wèn)問(wèn)兄弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個(gè)高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話(huà)：各地要求不一樣！

大體來(lái)說(shuō)，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說(shuō)是144平，后來(lái)又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價(jià)在多少萬(wàn)以上。

3、實(shí)際成交價(jià)格高于該區(qū)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)；

以上三點(diǎn)只要符合一個(gè)，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時(shí)候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅?lái)算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計(jì)算經(jīng)驗(yàn)，差別巨大，一個(gè)10億總銷(xiāo)的小項(xiàng)目光這一點(diǎn)算法不同，利潤(rùn)能差上千萬(wàn)。

因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)，車(chē)位算下來(lái)都是虧錢(qián)的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當(dāng)于把車(chē)位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。

5分?jǐn)傇瓌t

二分法、三分法會(huì)要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進(jìn)行分?jǐn)?，那么分?jǐn)偟脑瓌t是什么呢? 這是計(jì)算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實(shí)這個(gè)分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾膊惶粯?，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷(xiāo)售收入：按照實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。比如普通住宅賣(mài)了多少，非普通住宅賣(mài)了多少，其它賣(mài)了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分?jǐn)?/strong>？

大概可以這么算：

分期開(kāi)發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車(chē)位等】

特別注意: 地下車(chē)位不分?jǐn)偼恋爻杀荆ǔ窍駨V州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫(xiě)了地下面積要補(bǔ)繳多少地價(jià)）

開(kāi)發(fā)成本等：按照實(shí)際發(fā)生。但是我們投資人員在測(cè)算時(shí)無(wú)法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分?jǐn)?。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車(chē)位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來(lái)算，而不是按照真實(shí)的地下車(chē)位建筑面積。比如一個(gè)車(chē)位真實(shí)面積一般35-40平，但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計(jì)算扣除的，按照分類(lèi)計(jì)算即可。

6預(yù)征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預(yù)征，到一定程度再清繳。

清繳的時(shí)候多退少補(bǔ)，跟增值稅及附加也是一樣的，補(bǔ)是肯定要補(bǔ)的，退卻不一定。很多時(shí)候根本就退不了。（我個(gè)人傾向于，如果沒(méi)有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計(jì)算。）

預(yù)征土地增值稅=（銷(xiāo)售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

收到回款的次月就要申報(bào)。

回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式：

預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡(jiǎn)易征收方法是 銷(xiāo)售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷(xiāo)售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢？又是那句話(huà)：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問(wèn)問(wèn)同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來(lái)說(shuō)普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預(yù)征率更高。

土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)：

規(guī)則太復(fù)雜，各地實(shí)際要求又不一樣，我自己一般就簡(jiǎn)化為竣工驗(yàn)收后清算。

詳細(xì)而復(fù)雜的規(guī)則如下:

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

7計(jì)算土地增值稅的例子

我看過(guò)很多公眾號(hào)的計(jì)算例子，我這個(gè)應(yīng)該是最復(fù)雜的。但是我這個(gè)也是最接近真實(shí)發(fā)生案例的，如果這個(gè)例子看懂了，那么就可以實(shí)際去操作測(cè)算了。

（一）假設(shè)條件如下：

（1）、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)

（2）、售價(jià)假設(shè)

（3）、成本假設(shè)

（4）、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)

這是個(gè)新項(xiàng)目；

當(dāng)?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當(dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下：

（二）計(jì)算過(guò)程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計(jì)算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請(qǐng)先看上一節(jié)）

（2）、計(jì)算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個(gè)項(xiàng)目分兩類(lèi)：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車(chē)位）

先算預(yù)征：

預(yù)征土地增值稅=（銷(xiāo)售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

回憶一下上一節(jié)講的，預(yù)繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬(wàn)元

其它類(lèi)收入=（商業(yè)收入+車(chē)位收入）=29000萬(wàn)元

預(yù)征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬(wàn)元

再算應(yīng)繳土地增值稅額：

核心就是算出三個(gè)數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷(xiāo)售收入-銷(xiāo)項(xiàng)稅=119000-8091=110909萬(wàn)元

這項(xiàng)目是三分法，根據(jù)假設(shè)條件，分為非普通住宅和其他兩類(lèi)，那么收入總額如何分?jǐn)偰兀?/p>

可以按照分類(lèi)實(shí)際一個(gè)個(gè)算，也可以簡(jiǎn)化一點(diǎn)，按照銷(xiāo)售額分?jǐn)?/strong>

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷(xiāo)售額*非普通住宅銷(xiāo)售額=110909/119000*90000=83881萬(wàn)元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷(xiāo)售額*其它類(lèi)型銷(xiāo)售額=110909/119000*29000=27028萬(wàn)元

取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬(wàn)元

注意：土地出讓金和契稅在計(jì)算增值稅的進(jìn)項(xiàng)時(shí)都沒(méi)有考慮的，所以不用扣增值稅

分?jǐn)偡绞剑喊纯墒勖娣e法（特別注意：車(chē)位不攤土地成本）

取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本-相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅=34000-1978-192=31829萬(wàn)元

分?jǐn)?，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車(chē)位面積分?jǐn)偟臅r(shí)候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來(lái)算，而不是按照真實(shí)的地下車(chē)位建筑面積。比如一個(gè)車(chē)位真實(shí)面積一般35-40平，但是實(shí)際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設(shè)車(chē)位1000個(gè)全部可售，車(chē)位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個(gè)，則車(chē)位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬(wàn)元

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車(chē)位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬(wàn)元

應(yīng)繳土地增值稅額計(jì)算表如下：

8特殊情況

舊改項(xiàng)目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復(fù)雜，也沒(méi)有定論，打算三大稅寫(xiě)完了用一節(jié)專(zhuān)門(mén)和大家一起探討一下。

小結(jié)：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項(xiàng)目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見(jiàn)下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權(quán)支付金額；

（b）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；

（c）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；

（e）加計(jì)20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營(yíng)改增”以后土地增值稅計(jì)算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷(xiāo)項(xiàng)稅

扣除項(xiàng)目金額：全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分?jǐn)傇瓌t

各地不太一樣，大概如下：

銷(xiāo)售收入：按照實(shí)際分?jǐn)?/p>

土地成本：分期開(kāi)發(fā)的按照占地面積法；同一期類(lèi)各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分?jǐn)?/p>

6、預(yù)征和清繳

預(yù)征土地增值稅=（銷(xiāo)售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

預(yù)征率各地不一樣！

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