【導(dǎo)語】增值稅的計算方法怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的增值稅的計算方法，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】增值稅的計算方法
【熬夜整理：整套一般納稅人增值稅的計算，核算及納稅申報，超詳細(xì)】
月初又到納稅申報的時候了，師傅熬夜整理了一整套一般納稅人增值稅的計算，會計核算及納稅申報的相關(guān)學(xué)習(xí)資料，內(nèi)容詳細(xì)且實用！還不會的會計趕緊來學(xué)習(xí)啦！【文末可獲取】
目錄：
一、增值稅一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)
（一）增值稅一般納稅人
（二）增值稅一般納稅人認(rèn)定程序
（三）不認(rèn)定一般納稅人的情形
（四）征稅辦法，發(fā)票使用登記管理
二、一般納稅人增值稅應(yīng)納稅額的計算
（1）一般納稅人應(yīng)納稅額的計算方法
（2）一般計稅方法
下列項目不包括在銷售額內(nèi)
（3）一般納稅人進(jìn)項稅額的處理
準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項稅額
.......
三、一般納稅人增值稅會計處理
（1）一般納稅人增值稅會計科目的設(shè)置
（2）一般納稅人增值稅常涉及的賬務(wù)處理
四、一般納稅人增值稅納稅申報
.........內(nèi)容比較多，這里展示不完，想要學(xué)習(xí)的朋友，資料可以無償分享哦，通過下面獲取即可！
【第2篇】營改增后土地增值稅計算方法
土地增值稅的計算方法
常見的一般有4種情況：
1.房開企業(yè)新房銷售
2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）
3.存量房銷售
4.只賣地
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新房
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
2.扣除項目合計=？
3.計算增值額=？
不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=？
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
具體解析如下：
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）
（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）
2.扣除項目合計=？
（1）扣除項目1
第一項：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關(guān)費用+契稅
（2）扣除項目2
第二項：房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
注意：開發(fā)費用是另外計算
（3）扣除項目3：房地產(chǎn)開發(fā)費用（兩種扣除方法）
①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)
②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)
（4）扣除項目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進(jìn)項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進(jìn)項稅額）不能扣除。
（5）扣除項目5（加計扣除20%）：
加計扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％
注意：僅適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不享受此項扣除。
3.計算增值額=？
＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=？
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率：四級超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含稅）
開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：
（1）支付地價款及各種費用1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；
（3）財務(wù)費用中的利息支出為450萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明）
（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；
（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％。
計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。
1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）
2.扣除項目
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；
（3）可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明
房地產(chǎn)開發(fā)費用
=450+（1000+3000）×5％=650（萬元）
（4）允許扣除的稅費為555萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20％
加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）
允許扣除的項目金額合計
=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）
3.增值額=10000－6005=3995（萬元）
4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％
5.稅率：
“超過50％～100％的部分”
適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％
6.增值稅稅額
=3995×40％－6005×5％
=1297.75（萬元）
以上僅僅是個人觀點和整理！
若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！
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【第3篇】土地增值稅預(yù)繳計算方法
增值稅預(yù)繳與土地增值稅預(yù)征：稅務(wù)處理既有聯(lián)系也有區(qū)別
2023年08月06日 中國稅務(wù)報 版次：07
作者：姚偉君
作者單位：國家稅務(wù)總局寧波市稅務(wù)局
房地產(chǎn)項目土地增值稅實行“先預(yù)征后清算”的征管方式。而如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅?？梢姡康禺a(chǎn)項目增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，都是在稅款結(jié)算前預(yù)先繳稅的涉稅行為。但實務(wù)中，兩者的具體稅務(wù)處理又存在明顯區(qū)別。納稅人如果混淆，可能會導(dǎo)致稅務(wù)處理上的差錯。
實 例
a公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)的增值稅一般納稅人，正開發(fā)甲商品房項目，適用增值稅一般計稅方法。項目開發(fā)產(chǎn)品包括普通住宅、非普通住宅和商鋪、車位等。2023年1月，a公司取得該項目的預(yù)售許可證，并于第一季度收到預(yù)收款1億元。4月，商品房竣工驗收合格。此后，a公司于第二季度收到預(yù)收款2億元。7月交付預(yù)售商品房并辦理產(chǎn)權(quán)登記，收到預(yù)售商品房銷售尾款1000萬元。第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房，收到銷售款3億元。甲項目將于10月開始辦理土地增值稅清算。
分 析
對a公司來說中，增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，在稅務(wù)處理上存在一定區(qū)別。
一是征繳時點不同。增值稅方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，以下簡稱“18號公告”）規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。因此，納稅人應(yīng)在收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅，待確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生后，再進(jìn)行納稅申報。這里的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。
土地增值稅方面，土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。因此，土地增值稅自納稅人收到轉(zhuǎn)讓收入后開始預(yù)征，符合條件后不再預(yù)征，并轉(zhuǎn)入清算程序。
筆者認(rèn)為，兩者在征繳時點上的主要區(qū)別在于，增值稅預(yù)繳以確認(rèn)不動產(chǎn)銷售的納稅義務(wù)發(fā)生時間為截止時點，納稅義務(wù)發(fā)生后，取得的收入不再預(yù)繳增值稅，轉(zhuǎn)為直接納稅申報；土地增值稅預(yù)征則以清算作為截止時點，進(jìn)行清算即不再預(yù)征。
上述案例中，甲項目于7月交付預(yù)售商品房并辦理產(chǎn)權(quán)登記，取得預(yù)售商品房的尾款，增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，納稅人應(yīng)該以商品房對應(yīng)的銷售額和適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。因此，收到的預(yù)售商品房尾款1000萬元不再需要預(yù)繳增值稅。同樣，第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房收到的3億元，也不需要預(yù)繳增值稅，而應(yīng)在增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，直接進(jìn)行納稅申報。但由于當(dāng)時尚未進(jìn)行土地增值稅清算，因此，這部分銷售款仍需要預(yù)征土地增值稅。
二是計稅依據(jù)不同。增值稅方面，18號公告第十一條規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳稅款的計算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。可見，增值稅預(yù)繳稅款的計稅依據(jù)為“預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）”。甲項目適用增值稅一般計稅方法，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%。
土地增值稅方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，以下簡稱“70號公告”）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。因此，甲項目的土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+9%）×3%。
需要特別注意的是，土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)，不是根據(jù)增值稅預(yù)收款價稅分離確定的，而是按照預(yù)收款扣減實際預(yù)繳的增值稅確定的，其金額與增值稅預(yù)繳的計稅依據(jù)不同。以第一季度為例，增值稅預(yù)繳的計稅依據(jù)=10000÷（1+9%）=9174（萬元），而土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=10000-9174×3%=9725（萬元），比增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)多出551萬元（9725-9174）。納稅人莫要誤以增值稅預(yù)繳計稅依據(jù)作為土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)。
三是預(yù)繳（征）率不同。增值稅方面，根據(jù)18號公告第十一條規(guī)定，預(yù)繳率統(tǒng)一為3%。土地增值稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十四條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條的規(guī)定，預(yù)征土地增值稅的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，不同地區(qū)，土地增值稅預(yù)征率可能不同；不同類型房地產(chǎn)，適用的預(yù)征率也不完全相同。
四是納稅期限不同。增值稅方面，18號公告規(guī)定，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期，向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是一般納稅人，預(yù)繳增值稅應(yīng)在次月申報繳納；如果是小規(guī)模納稅人，應(yīng)在次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，申報繳納稅款。
土地增值稅方面，對于納稅期限等預(yù)征的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。
建 議
增值稅預(yù)繳和土地增值稅預(yù)征，是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人需要處理的兩個重要的稅務(wù)事項，兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別。筆者建議相關(guān)納稅人，應(yīng)正確理解兩者的區(qū)別，尤其是稅務(wù)處理上的不同，準(zhǔn)確做好稅款計算及申報繳納等工作，避免稅務(wù)風(fēng)險。
【第4篇】土地增值稅計算方法實例
作者：嚴(yán)穎
一、納稅人
土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。
要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。
二、征稅對象
土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。
收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。
三、收入的確認(rèn)
（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。
房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？
在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估：
（1）出售舊房及建筑物的；
（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（3）提供扣除項目金額不實的；
（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（三）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
四、扣除額
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。
注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用
指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。
2.凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。
（四）舊房及建筑物的評估價格。
指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。
（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目
1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。
2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
五、稅率
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。
六、主要減免稅政策
（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。
高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認(rèn)定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。
對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
（二）個人銷售住房免征土地增值稅
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。
（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形
因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。
符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。
（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅
根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
（八）被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。
（十）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。
根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。
（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。
七、征收管理
（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。
對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。
2.稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進(jìn)行評估的，要求納稅人先進(jìn)行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認(rèn)評估價格。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。
注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。
3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
（二）對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。
預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
（三）清算
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。
八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。
（一）收入2000萬元
（二）扣除
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：
（1）利息支出=500*5%=25萬元
（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）
4.稅金=110萬元
5.加計扣除=1100*20%=220萬元
扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元
（三）增值額=2000-1510=490萬元
（四）稅率
增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%
（五）稅額
應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元
土地增值稅納稅申報表（二）
（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）
九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。
解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:
1.計算評估價格。其公式為:
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
2.匯集扣除項目金額。
3.計算增值率。
4.依據(jù)增值率確定適用稅率。
5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
（1）評估價格=600×70%=420（萬元）
（2）允許扣除的稅金27.5萬元
（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）
（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）
（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%
（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）
十、案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法
王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）
解析：（一）計稅收入
1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元
2.計稅收入
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。
（二）可扣除房產(chǎn)原值
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元
（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金
1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；
2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；
3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬元；
（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬元。
（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；
（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%
（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。
【第5篇】房地產(chǎn)老項目增值稅計算方法
土地增值稅以項目計算？還是以項目中的住宅類型分別計算？
關(guān)于土地增值稅清算，具體是以整體項目為清算對象呢？還是以住宅類型分別作為清算對象呢？如果僅看相關(guān)文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個案例一起學(xué)習(xí)一下這個知識點吧。
本案例中，房地產(chǎn)公司認(rèn)為整體項目中包含的有居住用地，就應(yīng)當(dāng)單獨計算其容積率，并單獨適用土地增值稅預(yù)征的標(biāo)準(zhǔn)。而稽查局則認(rèn)為土地增值稅預(yù)征的對象應(yīng)當(dāng)為整體項目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預(yù)征對象標(biāo)準(zhǔn)是值得大家學(xué)習(xí)的。文件來源：中華人民共和國最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號】
最高人民法院審查認(rèn)為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。第十一條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條一、二、三、五、六項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。當(dāng)時有效的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號,以下簡稱74號文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項目的土地用途為旅游、商住用地，項目建設(shè)包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標(biāo)為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%。“博鰲·香檳郡”項目系統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建，海南省瓊海市規(guī)劃建設(shè)局亦對整個項目頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證，海南省稅務(wù)稽查局以整體項目為單位預(yù)征土地增值稅，并無不當(dāng)。因“博鰲·香檳郡”項目容積率低于1.0，故該項目內(nèi)的房屋均不符合74號文規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。海南省稅務(wù)稽查局作出8001號稅務(wù)處理決定，將“博鰲·香檳郡”項目按照非普通住宅預(yù)征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務(wù)局復(fù)議維持8001號稅務(wù)處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請求和上訴，均符合法律規(guī)定。關(guān)于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項目包含居住用地、酒店用地、防護(hù)綠地用地，稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)分別計算容積率并確定房屋是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項目為整體報建并取得規(guī)劃許可，稅務(wù)部門以項目整體確定容積率并預(yù)征土地增值稅，符合187號文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。
編者按：從以上案例中可知，187號文所規(guī)定的“以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建并獲批復(fù)的的“整體項目”單位，稅務(wù)機關(guān)也會以“整體項目”的容積率來認(rèn)定項目的征稅標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進(jìn)行拆分，分別適用。
【第6篇】房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)繳計算方法
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，增值稅、土地增值稅是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目始終的主要稅種。兩個稅種均直接與銷售房地產(chǎn)收入和開發(fā)成本息息相關(guān)，且因為房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期較長，增值稅和土地增值稅在稅收上都有先預(yù)繳的流程。本文主要從政策依據(jù)、繳納時間、計算方法等方面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅的預(yù)繳與實際繳納。
【第7篇】一般納稅人增值稅計算方法
一般納稅人發(fā)生財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以采用簡易計稅方法，征稅率為3％，但是財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。目前，另有規(guī)定的有：
1 、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5％的征收率計稅。
3 、一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)（個人出租住房除外），可以選擇適用簡易計稅方法，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。但是，公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應(yīng)納稅額。
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5％的征收率計算應(yīng)納稅額。
5、一般納稅人2023年4月30 日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同 ， 或以2023年4月30 日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù) ， 可以選擇適用簡易計稅方法 ， 按照5％的征收率計算繳納增值稅。
6、 納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用 ， 按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。
7、 納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30 日前取得的土地使用權(quán) ， 可以選擇適用簡易計稅方法 ，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5％的征收率計算繳納增值稅。
8、一般納稅人提供人力資源外包服務(wù) ， 可以選擇適用簡易計稅方法 ， 按照5％的征收率計算繳納增值稅。
9、一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5％的征收率計算繳納增值稅。
【第8篇】小規(guī)模企業(yè)增值稅計算方法
一、所得稅：
2023年新出了優(yōu)惠政策，小微企業(yè)和個體戶所得稅減半征收。所得稅稅率分為三個檔次：1、基本稅率：25%
2、高新技術(shù)企業(yè)15%
3、小型微利企業(yè)20%
關(guān)于小型微利企業(yè)，我們在2023年和2023年分別出臺了相關(guān)的優(yōu)惠政策，我們采取分段的計算方法：
1、100萬以下：應(yīng)納稅所得*25%*20%*50%=2.5%
2、 100萬—300萬：應(yīng)納稅所得*50%*20%=10%
3、300萬以上：25%
例如：（1）利潤總額：80萬
稅：80萬*2.5%=2萬
（2）利潤總額：120萬
稅：100萬*2.5%+20萬*10%=4.5萬
（3）利潤總額：310萬（不是小微企業(yè)了）
稅：310萬*25%
二、增值稅：
小規(guī)模季度不超過45萬免征增值稅
例如：1、專票0 普票20萬，免增值稅
2、專票20萬 普票20萬，只有專票交稅
3、專票20萬 普票30萬 ，50萬全額交稅
4、專票0 普票47萬，47萬全額交稅
注意：季度收入不超過45萬是年增值稅不免所得稅，專票開多少就要按照金額乘以稅率交增值稅，專票也會占用45萬的免征額度。
【第9篇】差額增值稅計算方法
01
物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
政策依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第54號）
02
勞務(wù)派遣服務(wù)
一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第一條
03
安全保護(hù)服務(wù)
納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。
勞務(wù)派遣服務(wù)差額征稅政策：
一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）第四條
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第一條
04
人力資源外包服務(wù)
納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。
一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條
05
跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳增值稅
一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。
一般納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。
小規(guī)模納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。
政策依據(jù)：
《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第17號）第四條
06
建筑服務(wù)簡易計稅項目
納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
07
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
08
納稅人（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)預(yù)繳增值稅
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
政策依據(jù)：
《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）第三條
09
納稅人（非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)（除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外），以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
政策依據(jù)：
《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）第三條 第四條
10
北京市、上海市、廣州市和深圳市個人轉(zhuǎn)讓購買的住房
北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3 第五條
11
金融商品轉(zhuǎn)讓
金融商品轉(zhuǎn)讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
12
經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)
經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
13
旅游服務(wù)
納稅人提供旅游服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接同旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
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融資租賃和融資性售后回租業(yè)務(wù)
（1）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。
（2）經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。
（3）試點納稅人根據(jù)2023年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。
繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的試點納稅人，經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的，根據(jù)2023年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可以選擇以下方法之一計算銷售額：
①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。
②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。
（4）經(jīng)商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，2023年5月1日后實收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述第（1）、（2）、（3）點規(guī)定執(zhí)行；2023年5月1日后實收資本未達(dá)到1.7億元但注冊資本達(dá)到1.7億元的，在2023年7月31日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）點規(guī)定執(zhí)行，2023年8月1日后開展的融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述第（1）、（2）、（3）點規(guī)定執(zhí)行。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
15
航空運輸企業(yè)的銷售額
航空運輸企業(yè)的銷售額，不包括代收的機場建設(shè)費和代售其他航空運輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價款。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
16
一般納稅人提供客運場站服務(wù)
一般納稅人提供客運場站服務(wù)，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 第一條
17
轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)
納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
政策依據(jù)：
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條
18
境外單位通過教育部考試中心及其直屬單位在境內(nèi)開展考試
境外單位通過教育部考試中心及其直屬單位在境內(nèi)開展考試，教育部考試中心及其直屬單位應(yīng)以取得的考試費收入扣除支付給境外單位考試費后的余額為銷售額，按提供“教育輔助服務(wù)”繳納增值稅；就代為收取并支付給境外單位的考試費統(tǒng)一扣繳增值稅。
政策依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第69號）第六條
19
簽證代理服務(wù)
納稅人提供簽證代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向服務(wù)接受方收取并代為支付給外交部和外國駐華使（領(lǐng)）館的簽證費、認(rèn)證費后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第69號）第七條
20
代理進(jìn)口按規(guī)定免征進(jìn)口增值稅的貨物
納稅人代理進(jìn)口按規(guī)定免征進(jìn)口增值稅的貨物，其銷售額不包括向委托方收取并代為支付的貨款。
政策依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第69號）第八條
21
航空運輸銷售代理企業(yè)提供機票代理服務(wù)
1.自2023年1月1日起，航空運輸銷售代理企業(yè)提供境外航段機票代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向客戶收取并支付給其他單位或者個人的境外航段機票結(jié)算款和相關(guān)費用后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣等增值稅政策的通知》（財稅〔2017〕90號）第三條
2.自2023年7月25日起，航空運輸銷售代理企業(yè)提供境內(nèi)機票代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向客戶收取并支付給航空運輸企業(yè)或其他航空運輸銷售代理企業(yè)的境內(nèi)機票凈結(jié)算款和相關(guān)費用后的余額為銷售額。
政策依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確中外合作辦學(xué)等若干增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第42號）第二條
來源：老李聊財稅
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【第10篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計算方法
老項目，加工，清包可以選擇簡易計稅
預(yù)繳一般（總包-分包）/1.09*0.02
簡易計稅：（總包-分包）/1.03*0.03
納稅一般：總包/1.09*0.09-進(jìn)項-預(yù)繳
建議納稅：（總包-分包）/1.03*0.03
甲建筑安裝公司為增值稅一般納稅人，其機構(gòu)所在地為a省，2023年1月承包b省的一項建筑服務(wù)，該建筑安裝公司收取含稅工程價款500萬元，當(dāng)月支付給分包方乙公司含稅分包款150萬元。甲建筑安裝公司適用一般計稅方法計稅，則甲建筑安裝公司當(dāng)月應(yīng)預(yù)繳的增值稅
500-150)/1.09*0.02=6.42
房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2023年8月銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，取得含稅銷售收入560萬元，另取得延期付款利息30萬元。購買土地時向政府部門支付的土地價款總額為200萬元，房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積為2000平方米，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積為800平方米。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期的計稅銷售額
800/2000=0.4
200*0.4=80
560+30-80）/1.09=467.89
某企業(yè)2023年1月轉(zhuǎn)讓6年前建造的辦公樓，取得銷售收入1500萬元，該辦公樓賬面原值900萬元，已提折舊260萬元，該企業(yè)為一般納稅人，選擇按簡易計稅方法計稅，2023年1月該企業(yè)應(yīng)納增值稅
自建全額：1500/1.05*0.05=71.43
2023年8月份，天津的王先生將2023年3月購買的200萬元的普通住房出售，取得含稅收入360萬元，8月份王先生應(yīng)繳納增值稅
二年，普通住房免增值稅
【第11篇】預(yù)繳增值稅計算方法
一、提供建筑服務(wù)
（一）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)
1.具體情形
一般納稅人或小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，根據(jù)適用的計稅方法，按照2%的預(yù)征率或3%的征收率預(yù)繳增值稅。
注：納稅人在同一地級行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)不適用。
2.預(yù)繳稅款計算
（1）適用一般計稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%
（2）適用簡易計稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
3.納稅地點
向建筑服務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
（二）提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款
1.具體情形
納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時，根據(jù)適用的計稅方法，按照2%或3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.預(yù)繳稅款計算
（1）適用一般計稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=(取得的預(yù)收款-支付的分包款)÷(1+9%)×2%
（2）適用簡易計稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=(取得的預(yù)收款-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
3.納稅地點
（1）按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。
（2）按現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人在機構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。
二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃
1.具體情形
納稅人出租的不動產(chǎn)其所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，根據(jù)適用的計稅方法，按照規(guī)定的征收率或預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.預(yù)繳稅款計算
（1）適用一般計稅方法按照3％的預(yù)征率預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+9%）×3%
（2）適用簡易計稅方法按照5％征收率預(yù)繳（除個人出租住房外）：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
（3）個體工商戶出租住房征收率減按1.5%預(yù)繳：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
3.納稅地點
向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
三、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
1.具體情形
（1）一般納稅人和小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率或預(yù)征率預(yù)繳稅款。
（2）個體工商戶轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用。
2.預(yù)繳稅款計算
（1）以全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
（2）以扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%
3.納稅地點
向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
四、銷售房地產(chǎn)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目
1.具體情形
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
2.預(yù)繳稅款計算
（1）適用一般計稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%
（2）適用簡易計稅方法：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
3.納稅地點
一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
1.具體情形
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。
2.預(yù)繳稅款計算
應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價款+價外費用）÷（1+10%）×3%
3.納稅地點
向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
五、實行增值稅匯總納稅的分支機構(gòu)
預(yù)征率：
航運企業(yè)分支機構(gòu)1%，鐵路分支機構(gòu)1%，郵政服務(wù)分支機構(gòu)3%。銀行、保險、移動、電信及些省內(nèi)連鎖的商業(yè)、餐飲等預(yù)征率由各省規(guī)定。
注意：上述情形中：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于支持個體工商戶復(fù)工復(fù)業(yè)等稅收征收管理事項的公告》（2023年第5號）和《財政部?稅務(wù)總局關(guān)于延長小規(guī)模納稅人減免增值稅政策執(zhí)行期限的公告》（2023年第24號）規(guī)定：自2023年3月1日至2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第4號）第六條規(guī)定：自2023年1月1日起，按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的，當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。
六、預(yù)繳會計處理
（1）一般納稅人采用簡易計稅：
借：應(yīng)交稅費——簡易計稅（預(yù)繳）
貸：銀行存款
（2）一般納稅人采用一般計稅：
預(yù)繳時：
借:應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅
貸:銀行存款
納稅義務(wù)發(fā)生時：
借：應(yīng)交稅費——未交增值稅
貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅
（3）小規(guī)模納稅人：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅
貸：銀行存款
七、預(yù)繳增值稅的納稅申報
（1）填寫《增值稅納稅申報表附列資料（附表四）（稅額抵減情況表）》，其中第4列'本期實際抵減稅額'第2、3、4、5行之和，應(yīng)小于等于當(dāng)期申報表主表第24欄'應(yīng)納稅額合計'，'本期實際抵減稅額'應(yīng)同時在申報表主表第28欄'①分次預(yù)繳稅額'欄次反映，當(dāng)期不足抵減的部分應(yīng)填入附列資料（附表四）《稅額抵減情況表》第5列'期末余額'欄次，即當(dāng)期'應(yīng)抵減稅額'大于'應(yīng)納稅額'時，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)下期抵減。
（2）不填寫《增值稅納稅申報表附列資料（附表四）（稅額抵減情況表）》的預(yù)繳稅款，如：分次預(yù)繳、延期申報預(yù)繳、輔導(dǎo)期一般納稅人二次購票預(yù)繳等。此種方式預(yù)繳的稅款，申報時直接填寫在申報表主表第28欄'①分次預(yù)繳稅額'欄次，大于當(dāng)期'應(yīng)納稅額'時，可申請辦理退稅或抵減下期稅款。
【第12篇】人力資源增值稅差額征稅計算方法
增值稅差額征稅政策，是營改增后一項新的重要規(guī)定。差額征稅也是營改增以后為了解決那些無法通過增值稅進(jìn)項發(fā)票抵扣來避免重復(fù)征稅的項目而采取的一種抵扣方法。不僅僅影響該項應(yīng)稅行為的稅負(fù)高低，而且與之相關(guān)的幾項特殊規(guī)定，還對納稅人總體稅負(fù)高低以及能否享受免稅等有著很大影響。
差額征稅的扣除憑證
1.基本憑證
差額征稅的基本憑證包括：
(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票為合法有效憑證。
(2)支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明。
(3)繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。
(4)扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費或者向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)為合法有效憑證。
(5)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
2.房地產(chǎn)企業(yè)扣除拆遷補償
房地產(chǎn)企業(yè)納稅人按規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
3.扣除不動產(chǎn)
納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：(1)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。(2)法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。(3)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。
納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。
4.旅游服務(wù)
納稅人提供旅游服務(wù)，將火車票、飛機票等交通費發(fā)票原件交付給旅游服務(wù)購買方而無法收回的，以交通費發(fā)票復(fù)印件作為差額扣除憑證。
增值稅差額征稅最新匯總
1.金融商品轉(zhuǎn)讓
政策規(guī)定：
按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。 轉(zhuǎn)讓金融商品出現(xiàn)的正負(fù)差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現(xiàn)負(fù)差，可結(jié)轉(zhuǎn)下一納稅期與下期轉(zhuǎn)讓金融商品銷售額相抵，但年末時仍出現(xiàn)負(fù)差的，不得轉(zhuǎn)入下一個會計年度。 金融商品的買入價，可以選擇按照加權(quán)平均法或者移動加權(quán)平均法進(jìn)行核算，選擇后36個月內(nèi)不得變更。 金融商品轉(zhuǎn)讓，不得開具增值稅專用發(fā)票
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第3點 2.經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)政策規(guī)定：
以取得的全部價款和價外費用，扣除向委托方收取并代為支付的政府性基金或者行政事業(yè)性收費后的余額為銷售額。向委托方收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不得開具增值稅專用發(fā)票。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第4點
3.融資租賃政策規(guī)定：
經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第5點
4.融資性售后回租政策規(guī)定：
經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。 試點納稅人根據(jù)2023年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅。 繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的試點納稅人,經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的，根據(jù)2023年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可以選擇以下方法之一計算銷售額： ①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。 納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，計算當(dāng)期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實際收取的本金。 試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。 ②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第5點
5.一般納稅人提供客運場站服務(wù)政策規(guī)定：
以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給承運方運費后的余額為銷售額。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第7點 6.旅游服務(wù)政策規(guī)定：
可以選擇以取得的全部價款和價外費用，扣除向旅游服務(wù)購買方收取并支付給其他單位或者個人的住宿費、餐飲費、交通費、簽證費、門票費和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費用后的余額為銷售額。選擇上述辦法計算銷售額的試點納稅人，向旅游服務(wù)購買方收取并支付的上述費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第8點 7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項目政策規(guī)定：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第10點
8.轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)政策規(guī)定：
可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第二項
9.建筑服務(wù)政策規(guī)定：
適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（三）項第9點
政策規(guī)定：
一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（七）項第5點
政策規(guī)定：
小規(guī)模納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（七）項第6點
10.銷售不動產(chǎn)政策規(guī)定：
一般納稅人銷售其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（八）項第1點政策規(guī)定：
小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（八）項第5點
政策規(guī)定：
其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（八）項第11點
政策規(guī)定：
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、非購買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3第五條
11.航空運輸企業(yè)提供運輸服務(wù)
政策規(guī)定：
航空運輸企業(yè)的銷售額，不包括代收的機場建設(shè)費和代售其他航空運輸企業(yè)客票而代收轉(zhuǎn)付的價款。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第三款第六項
12.勞務(wù)派遣服務(wù)政策規(guī)定：
一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的有關(guān)規(guī)定，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。 選擇差額納稅的納稅人，向用工單位收取用于支付給勞務(wù)派遣員工工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金的費用，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第一條13..安全保護(hù)服務(wù) 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行?！蛾P(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號》第四條14.人力資源外包 納稅人提供人力資源外包服務(wù)，按照經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。? 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第一款
15.物業(yè)管理服務(wù)中收取自來水水費政策規(guī)定：
提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。 文件依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第54號）
16.簽證代理服務(wù)
政策規(guī)定：
納稅人提供簽證代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向服務(wù)接受方收取并代為支付給外交部和外國駐華使(領(lǐng))館的簽證費、認(rèn)證費后的余額為銷售額。向服務(wù)接受方收取并代為支付的簽證費、認(rèn)證費，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具增值稅普通發(fā)票。 文件依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第69號）第七條
17.電信企業(yè)為公益性機構(gòu)接受捐款政策規(guī)定：
中國移動通信集團(tuán)公司、中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司、中國電信集團(tuán)公司及其成員單位通過手機短信公益特服號為公益性機構(gòu)（名單見附件1）接受捐款，以其取得的全部價款和價外費用，扣除支付給公益性機構(gòu)捐款后的余額為銷售額。其接受的捐款，不得開具增值稅專用發(fā)票。
文件依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅試點若干政策的通知》（財稅〔2016〕39號）第一條
18.航空運輸銷售代理企業(yè)提供機票代理服務(wù)
政策規(guī)定：
自2023年1月1日起，航空運輸銷售代理企業(yè)提供境外航段機票代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向客戶收取并支付給其他單位或者個人的境外航段機票結(jié)算款和相關(guān)費用后的余額為銷售額。其中，支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，以發(fā)票或行程單為合法有效憑證;支付給境外單位或者個人的款項，以簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認(rèn)證明。 航空運輸銷售代理企業(yè)，是指根據(jù)《航空運輸銷售代理資質(zhì)認(rèn)可辦法》取得中國航空運輸協(xié)會頒發(fā)的“航空運輸銷售代理業(yè)務(wù)資質(zhì)認(rèn)可證書”，接受中國航空運輸企業(yè)或通航中國的外國航空運輸企業(yè)委托，依照雙方簽訂的委托銷售代理合同提供代理服務(wù)的企業(yè)。文件依據(jù)：
《財政部稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進(jìn)項稅額抵扣等增值稅政策的通知》(財稅〔2017〕90號)第三條
政策規(guī)定：
航空運輸銷售代理企業(yè)提供境內(nèi)機票代理服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除向客戶收取并支付給航空運輸企業(yè)或其他航空運輸銷售代理企業(yè)的境內(nèi)機票凈結(jié)算款和相關(guān)費用后的余額為銷售額。其中，支付給航空運輸企業(yè)的款項，以國際航空運輸協(xié)會(iata)開賬與結(jié)算計劃(bsp)對賬單或航空運輸企業(yè)的簽收單據(jù)為合法有效憑證;支付給其他航空運輸銷售代理企業(yè)的款項，以代理企業(yè)間的簽收單據(jù)為合法有效憑證。航空運輸銷售代理企業(yè)就取得的全部價款和價外費用，向購買方開具行程單，或開具增值稅普通發(fā)票。
文件依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確中外合作辦學(xué)等若干增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第42號)第二條
19.教育部考試中心提供教育輔助服務(wù)
政策規(guī)定：
境外單位通過教育部考試中心及其直屬單位在境內(nèi)開展考試，教育部考試中心及其直屬單位應(yīng)以取得的考試費收入扣除支付給境外單位考試費后的余額為銷售額，按提供“教育輔助服務(wù)”繳納增值稅;就代為收取并支付給境外單位的考試費統(tǒng)一扣繳增值稅。教育部考試中心及其直屬單位代為收取并支付給境外單位的考試費，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具增值稅普通發(fā)票。文件依據(jù)：
《國家稅務(wù)總局關(guān)于在境外提供建筑服務(wù)等有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第69號)第六條
來源：大喬稅收規(guī)劃研究所
【第13篇】增值稅的計算方法公式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。隨著營業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。目前最新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計算方式是怎樣的呢？今天就給大家詳細(xì)講解！
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預(yù)交增值稅
（一）政策依據(jù)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局公告2023年第18號》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計算方法為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。
上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計稅方法的，按11%的適用稅率計算，適用簡易計稅方法的，按5%的征收率計算。計稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項目和新項目分別確定，開工日期在2023年4月30日前的老項目，納稅人可以選擇適用簡易計稅方法，一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項目，只能適用一般計稅方法。
（二）申報示例
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項目，適用一般計稅方法。2023年12月收到誠意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00萬元
（三）預(yù)繳申報
（四）會計核算
2023年12月賬務(wù)處理：
（1）收到誠意金
借：銀行存款100.00萬元
貸：其他應(yīng)付款100.00萬元
（2）收到預(yù)收款
借：銀行存款2,220.00萬元
貸：預(yù)收賬款2,220.00萬元
（3）預(yù)繳增值稅
借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅60.00萬元
貸：銀行存款60.00萬元
（五）納稅申報
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土地價款抵扣政策依據(jù)
（一）《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》財稅〔2016〕36號第一條第（三）項第10點：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
（二）財稅〔2016〕140號第七條：
向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
（三）國家稅務(wù)總局公告2023年第86號第一條：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。
（四）國家稅務(wù)總局公告2023年第18號：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。
銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
2.當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
3
會計核算方法
案例：
上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月開具增值稅發(fā)票價稅合計8,880.00萬元，對應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2023年12月預(yù)交增值稅60.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。
第一步：確認(rèn)收入及銷項稅額
借：預(yù)收賬款8,880.00萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入8,000.00萬元
應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額880.00萬元
如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。
第二步：土地價款抵扣增值稅
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減220.00萬元
貸：主營業(yè)務(wù)成本220.00萬元
土地價款抵扣增值稅金額=土地價款÷(1+11%）*11%
=2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元
第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅210.00萬元
貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅210.00萬元
當(dāng)月實際銷項稅額=880.00-220.00=660萬元
當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項稅額=450萬元
當(dāng)月應(yīng)交增值稅=660.00-450.00=210萬元
第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅60.00萬元
貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅60.00萬元
當(dāng)月未交增值稅余額=210.00-60.00=150萬元
第五步：次月繳納稅金時
借：應(yīng)交稅費—未交增值稅150.00萬元
貸：銀行存款150.00萬元
以上就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法的解讀，希望大家好好消化，融會貫通，有疑問的地方歡迎與我們交流互動！
【第14篇】增值稅計算方法
開發(fā)票10000元要交多少稅？這個問題表述得不清楚，那么也就沒有準(zhǔn)確的答案。比如企業(yè)的增值稅納稅人身份；開具發(fā)票金額的時限，即是一個月的銷售額還是一次性的銷售額；企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模多大，是不是小型微利企業(yè)等，應(yīng)該說，不同的企業(yè)、不同的影響因素對應(yīng)繳納稅金計算的結(jié)果是不同的。
以小微企業(yè)應(yīng)繳納的稅金為例，我們看一下該企業(yè)主要應(yīng)繳納的稅金。該企業(yè)是增值稅小規(guī)模納稅人，適用增值稅簡易征收法，執(zhí)行3%的征收率（不考慮稅收政策），企業(yè)所得稅采用核定征收。企業(yè)月含稅銷售額為10000元，并開具了增值稅發(fā)票，月企業(yè)經(jīng)營虧損300元。
則企業(yè)主要繳納的稅金為：增值稅=10000元/（1+3%）*3%=291元，城建稅和教育費附加=291元*10%=29.1元。月份不需要繳納企業(yè)所得稅。則當(dāng)月應(yīng)繳納稅金為320.1元。
我們知道，開具10000元的發(fā)票，其不同的企業(yè)和發(fā)票開具的周期，對企業(yè)應(yīng)繳納稅金的影響是不同。如，一般納稅人企業(yè)和小規(guī)模納稅人企業(yè)之間對增值稅的影響不同，盈利企業(yè)和虧損企業(yè)之間對企業(yè)所得稅的影響也是不同的。
增值稅。增值稅的征收方式分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，一般納稅人采用的是一般計稅方式，執(zhí)行的是稅率。增值稅的計算為，增值稅=銷項稅額-進(jìn)項稅額。其增值稅金額的大小，即取決于應(yīng)稅銷售額和稅率，還取決于企業(yè)取得增值稅進(jìn)項稅額發(fā)票的多少，如果企業(yè)不能及時取得增值稅進(jìn)項稅發(fā)票，無疑會增加企業(yè)應(yīng)繳納的稅金，以及企業(yè)增值稅稅收負(fù)擔(dān)。
而小規(guī)模納稅人一般采用簡易計稅法，執(zhí)行的是3%或5%的征收率，增值稅的計算為，增值稅=不含稅銷售額*征收率。其增值稅金額的大小，主要取決于應(yīng)稅銷售額，還取決于征收率。而且，小規(guī)模納稅人增值稅的起征點比較低，即月應(yīng)稅銷售額低于15萬元，季度應(yīng)稅銷售額低于45萬元，也就是說，小規(guī)模納稅人企業(yè)月低于應(yīng)稅銷售額15萬元或季度45萬元時，是不需要繳納增值稅的。這種計稅方式相對簡單。
企業(yè)所得稅。企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的影響因素很多，一般企業(yè)的企業(yè)所得稅稅率為25%，而小型微利企業(yè)還可以享受小型微利企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，最低實際稅率為2.5%。那么，也就是說，不同規(guī)模企業(yè)執(zhí)行的稅率是不同的。另外行業(yè)的不同，企業(yè)管理水平的不同，經(jīng)營效果不同，以及應(yīng)享受的稅收優(yōu)惠政策也不盡相同。
因此，開具10000元發(fā)票需要交納多少稅金，是沒有標(biāo)準(zhǔn)答案的。企業(yè)需要交納稅金的影響因素很多，開具10000元發(fā)票只是其中的一個因素，而如果計算需要繳納的稅金，是需要一定的假設(shè)條件的，在相關(guān)的假設(shè)條件下，才能計算出企業(yè)應(yīng)繳納的稅金。
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2023年11月21日
【第15篇】轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅計算方法
【案情簡介】
某市辦稅大廳受理朱某土地（國有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓涉稅事項，2023年12月該土地從國土部門取得，面積為262.85平方米，2023年7月發(fā)生轉(zhuǎn)讓，納稅人能提供契稅繳款憑證，但未能提供其支付的土地出讓金專用票據(jù)。
后經(jīng)辦稅大廳窗口工作人員告知，該納稅人按期提供了該塊土地轉(zhuǎn)讓交易公允價80.43萬元和取得該地塊土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價41.2萬元的評估報告，但仍無法提供支付給國土部門的土地出讓金收據(jù)，其轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的土地增值稅，該如何征收，稅務(wù)人員在辦稅大廳窗口行政執(zhí)法時與納稅人發(fā)生了爭議。
【調(diào)查與處理】
針對納稅人提供的資料及其實際情況，辦稅大廳工作人員在適用稅收政策計征土地增值稅與納稅人發(fā)生爭議時，積極主動向上級部門進(jìn)行請示并上級部門政策確定性管理會議商議決定對于該納稅人土地轉(zhuǎn)讓的土地增值稅選擇核定征收。具體方法是：根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價及其取得該地塊時基準(zhǔn)地價的評估報告，用取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價來確定土地的扣除項目金額，從而具體測算出該納稅人的土地增值稅稅負(fù)14.45%，然后進(jìn)行核定征收。
【法律分析】
1、舊房及建筑物（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓計征土地增值稅方法土地增值稅計征方法
土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的，土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，按照上述稅收政策規(guī)定，目前對于舊房及建筑物（國有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，實際稅收征管實踐工作中有如下三種計算方法：
方法一：適用財稅字【1995】48號文件規(guī)定，納稅人如能提供評估價格按以下方法進(jìn)行計算：增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價 -扣除項目金額?？鄢椖拷痤~由房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金組成。
（1）舊房建筑物的評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。
（2）以取得土地使用權(quán)時未支付地價款的或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。
方法二：適用財稅[2006]21號第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計5％的基數(shù)。
方法三：適用《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。為此，江蘇省財政廳、江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財稅〔2011〕36號）第三條又明確規(guī)定，對舊房轉(zhuǎn)讓實行核定征收的，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5％。并應(yīng)按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（蘇地稅發(fā)〔2011〕53號）文件第三條規(guī)定，在測算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計征土地增值稅。
針對本案實情，稅務(wù)部門對于該納稅人轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)交的土地增值采取《方法三》，實行核定征收，其實若納稅人出現(xiàn)提供扣除項目金額不實情形的，基層辦稅大廳稅務(wù)工作人員則可依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，由中介物價認(rèn)證機構(gòu)出具評估價格，以納稅人取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價來確定土地的扣除項目金額，并按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。
2、本案例所引發(fā)有關(guān)執(zhí)法風(fēng)險方面的分析
（1）若因資料不全不予受理而引發(fā)執(zhí)法危機。在本案例中，該納稅人無法提供支付給國土部門的土地出讓金收據(jù)，但補充提供了經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的中介機構(gòu)有關(guān)該塊土地轉(zhuǎn)讓市價及其取得該地塊時基準(zhǔn)地價的評估報告。由于納稅人無法提供土地扣除項目的真實票據(jù)，以致扣除項目金額申報不實，若是此情況下辦稅窗口不為納稅人辦理涉稅事宜，仍堅持向納稅人索要國土部門的出讓金票據(jù)，那么根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《納稅服務(wù)投訴管理辦法》的公告規(guī)定，納稅人則將投訴契稅窗口行政不作為，稅務(wù)行政征收執(zhí)法將陷于 “執(zhí)法不作為”尷尬局面中，并可能遭遇執(zhí)法危機。
（2）若因受理資料后處理不當(dāng)而引發(fā)執(zhí)法風(fēng)險。窗口受理資料后，若窗口工作人員根據(jù)本文《方法一》規(guī)定，對于納稅人無法提供已支付的地價款出讓金憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額，那么由此納稅人肯定不予接受并認(rèn)為稅務(wù)機關(guān)工作人員在履行職責(zé)過程中多征稅款侵害其合法權(quán)益而進(jìn)行投訴；此案例中若是不認(rèn)可納稅人的土地成本，因為其票據(jù)不符合要求而不扣除其成本價值，那么勢必引起稅企爭議，由此，我個人認(rèn)為辦稅大廳窗口在執(zhí)行稅收規(guī)范性文件時，理應(yīng)根據(jù)納稅人實際情況而不是局限于規(guī)范性文件的某些規(guī)定而作出征收決定，否則極有可能導(dǎo)致行政復(fù)議或者行政訴訟。
【典型意義】
此土地轉(zhuǎn)讓計征土地增值稅爭議案是一堂生動的全民法治課。該案典型意義在于：
一是，全面落實“誰執(zhí)法誰普法”普法責(zé)任制。稅務(wù)機關(guān)在稅收執(zhí)法過程中，應(yīng)積極主動向納稅人明確其適用的重大稅收政策，以及針對納稅人的稅收政策信息獲取需求，做出明確回應(yīng)，以正確貫徹國家稅收政策法規(guī)，切實保障納稅人的合法權(quán)益。同時針對當(dāng)前稅收規(guī)范性文件制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r下，稅務(wù)部門應(yīng)建立執(zhí)法程序及規(guī)范性文件審查機制，定期對正在適用的執(zhí)法程序及規(guī)范性文件進(jìn)行審視，對稅制缺陷和稅收政策漏洞，積極向上級提出對策措施，以規(guī)范稅法解釋，維護(hù)稅法的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性與嚴(yán)肅性，保證稅收執(zhí)法有法可依，避免執(zhí)行錯誤的文件導(dǎo)致納稅人合法權(quán)益的損害，進(jìn)而導(dǎo)致不必要的行政訴訟，甚至于執(zhí)法犯法。
二是，有針對性地運用好“以案釋法”方式開展普法宣傳。此案爭議焦點在于能否根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價及其取得該地塊時基準(zhǔn)地價的評估報告，來確定土地的扣除項目金額。該局通過政策確定管理研究，明確稅收政策執(zhí)行口徑，切實加強機關(guān)、基層協(xié)調(diào)配合，推動稅收政策的有效貫徹落實，同時把普法融入行政執(zhí)法服務(wù)全過程的同時，也積極有效化解了執(zhí)法危機及其風(fēng)險。
三是，充分發(fā)揮“兩微一端一網(wǎng)”等新媒體新技術(shù)在普法中的作用。該局對案件法律問題深層次解讀，同時通過地稅部門網(wǎng)站、微博、微信公眾號及時宣傳普及相關(guān)稅收政策適用問題。這些新媒體手段的運用，增強了稅收法治宣傳教育的實際效果，使公眾對稅務(wù)部門行政征收爭議案件事實及其適用的相關(guān)法律問題有了更理性的認(rèn)識。
來源：胡曉鋒律師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！
【第16篇】2023年土地增值稅計算方法
近一段時間，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一般計稅方法下土地增值稅收入和土地成本扣除的問題討論交流的較多，討論焦點集中在一般計稅方法下，采用差額計稅，會不會造成土地增值稅的收入和增值稅、企業(yè)所得稅不一致問題以及會不會造成土地成本重復(fù)扣除的問題等等，本文采用正本溯源、以正撥亂的方式，從政策文件規(guī)定來一一說明，以期達(dá)到心存疑惑、陷入迷茫的同志們一看就知道，哦，原來是這樣的目的，當(dāng)然，個人對政策的理解能力有限，不當(dāng)之處，敬請拍磚。
一、土地增值稅的預(yù)征收入的計算
土地增值稅采取預(yù)征和清算相結(jié)合的管理辦法，在開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算前，就采用預(yù)征的辦法，需要強調(diào)的是，土地增值稅預(yù)征的收入和進(jìn)行清算時的收入有時還真不一致，而我們所討論的土地增值稅的收入就是指的進(jìn)行土地增值稅的清算收入，為了便于理解，這里先說明一下土地增值稅的預(yù)征收入：
國家稅務(wù)總局公告2023年第70號（以下簡稱70號公告）：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
從70號公告的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項目的，此時可采取簡化的方式來預(yù)征土地增值稅，這時候土地增值稅的計征依據(jù)就和應(yīng)稅收入不一致了，土地增值稅的應(yīng)稅收入是：不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；預(yù)征的計稅依據(jù)是：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。這兒有什么區(qū)別呢？，結(jié)合國家稅務(wù)總局2023年18號公告（下文詳解，簡稱18號公告），簡單舉個例子：
一房開企業(yè)2023年7月采用預(yù)收款方式價稅合計銷售100萬元，那么應(yīng)預(yù)征增值稅稅為：
100/1.09*3%=2.75萬元
應(yīng)預(yù)征的土地增值稅為：（100-2.75）*1.5%=1.56萬元，（計稅依據(jù)為97.25）
而非：100/1.09*1.5%=1.38萬元（計稅依據(jù)為91.74）。在這里，就造成了預(yù)征時增值稅和土地增值稅的計稅依據(jù)不一致，但這只是2023年70號公告中的簡化計算，并不影響二者的應(yīng)稅收入計算（下文詳解），需要注意的是在預(yù)征增值稅時是直接拿預(yù)收款折算以后計算的，不扣除土地價款，土地價款是在計算增值稅的銷售額時才扣除的，同樣，預(yù)征土地增值稅時的計稅依據(jù)是不含應(yīng)預(yù)繳的增值稅，而不是不含稅銷售額，在實務(wù)中這里理解有誤的較多。
二、增值稅的預(yù)征和增值稅的收入和銷售額
這里先要弄清楚一個問題，就是增值稅的收入和增值稅的計稅依據(jù)（銷售額）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如說在差額征稅的情況下，收入和計稅依據(jù)就可能不一致了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目采用一般計稅方法的話即是差額征稅的。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（標(biāo)記為原文規(guī)定，現(xiàn)在為9%）
我們從上述公式可以看出，分母變小了，得出的結(jié)果也勢必會變小，那么是不是說說增值稅的收入（注意是收入、不是計稅銷售額）或者說主營業(yè)務(wù)收入是不是也變小了呢？其實真不是，還接著上面的例子，假設(shè)說銷售這100萬房產(chǎn)項目面積對應(yīng)的土地價款是10萬元（計算過程略），銷售額為：
（100-10）/1.09=82.57萬元
抵扣后銷項稅額為：82.57*9%=7.43萬元
那么，與增值稅的傳統(tǒng)計算100/1.09*9%=8.26萬元的差額0.83萬元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我們通過會計核算來看個明白（暫不考慮會計準(zhǔn)則-收入）：
借：銀行存款 100
貸：主營業(yè)務(wù)收入 91.74
應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 8.26
借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減） 0.83
貸：主營業(yè)務(wù)成本 0.83
這里的0.83萬元也就是應(yīng)扣減的土地價款10萬元中的增值稅稅額（10/1.09*9%=0.83），實際的銷項稅額為7.43萬元，而增值稅收入沒有變化仍是91.94萬元，但銷售額為82.57萬元，銷項稅為7.43萬元，為了更加便于理解，下面我們從增值稅申報表的角度來進(jìn)一步說明，主要是主表、附表一、附表三：先計算本期可抵減的銷項稅額。
附表一：（為方便展示，刪除了部分列）
然后，主表提取數(shù)據(jù)就提取到銷項稅額為7.43萬元。根據(jù)70號公告的規(guī)定，土地增值稅稅收入在一般計稅方法下不含銷項稅就是指不含這7.43萬元，與增值稅申報表所顯示的銷項稅額也是一致的。
三、企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營三大主稅即增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都涉及到土地價款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在運用時也有不同的理解，但稅收政策規(guī)定具有確定性，大家可以從不同的角度去理解，但結(jié)果一定是確定性的，不能不同的理解就會產(chǎn)生不同的結(jié)果。這里，個人從稅收政策規(guī)定的角度來說明一下，以期達(dá)到殊途同歸的目的：
1.增值稅中的土地價款扣除：
按照18號公告，納稅人采用一般計稅方法下，可以扣除土地價款，因為增值稅進(jìn)行稅抵扣是需要進(jìn)項票等憑證的額，而土地價款無法取得專用發(fā)票等憑證而采取的特殊規(guī)定，目的是為例確保增值稅鏈條完整。這里需要注意三點，一是只有采用一般計稅方式下才可以采用（如老項目采用簡易計稅方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地價款是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款，納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，且扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款，同時需要必要的憑證如省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)（18號公告）、提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料（財稅2016 140號）；三是需要通過增值稅申報表來體現(xiàn)出來（見上文）。
2.企業(yè)所得稅中土地價款的扣除：
根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文，在企業(yè)所得稅中的土地價款為土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等，這里的范圍與增值稅的扣除范圍就不一樣了，企業(yè)所得稅土地價款的扣除主要是通過歸集分配的方式進(jìn)行稅前扣除的，取得土地使用權(quán)及支付的上述費用后，計入“開發(fā)成本”、按照確定的成本對象進(jìn)行分配、開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”，房地產(chǎn)項目銷售后按照對應(yīng)的“開發(fā)產(chǎn)品”的成本，計入“主營業(yè)務(wù)成本”稅前扣除。
3.土地增值稅中的土地價款扣除：
在土地增值稅清算中的土地價款扣除，主要是分?jǐn)偼恋貎r款，第一是要分?jǐn)偼蛔谕恋厣隙鄠€項目之間的分?jǐn)偅ㄍ恋卦鲋刀愂前凑枕椖壳逅愕模?；第二是要在同一項目不同房產(chǎn)類型之間分?jǐn)偅ㄈ址ɑ騼煞址ǎ?；第三是要在已售和未售之間分?jǐn)?，每種房產(chǎn)類型中的已售部分才可以在清算時予以扣除。
大家在學(xué)習(xí)中會發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的六項成本和企業(yè)所得稅的六項成本非常相近，容易混淆，在實務(wù)中有些稅務(wù)部門還要求在進(jìn)行土地增值稅清算時一并的企業(yè)所得稅進(jìn)行核查，這個要求從強化稅收管理的角度來講也有道理，但土地增值稅清算和企業(yè)所得稅核查是兩回事，有聯(lián)系，但不能混為一談，從兩個稅種六項成本構(gòu)成的的字面來看，確實十分接近，但二者的計稅規(guī)則是不一樣的：首先，二者的對象不同，雖然都與房地產(chǎn)項目相關(guān)，但土地增值稅是一個項目多個年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，企業(yè)所得稅是所有項目（含其他經(jīng)營行為）一個年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，這一點要清楚；第二，兩個稅種的扣除原則不同，企業(yè)所得稅遵循“真實發(fā)生、相關(guān)聯(lián)、合理、合法”原則，扣除憑證方面發(fā)票是重要的方面不是全部（總局2018 28號公告）。土地增值稅遵循正列舉原則，原則上只有清算規(guī)程中列舉的項目外，其他不得作為扣除項目扣除，實務(wù)中除拆遷補償外需要有發(fā)票才能作為扣除項目，期間費用還采取了按比例扣除的方式，這與企業(yè)所得稅是不同的。第三方面，企業(yè)所得稅無論是否有項目、也無論項目的銷售情況必須按季度預(yù)繳按年匯算；土地增值稅是按照項目是否達(dá)到可清算或應(yīng)清算的的條件后才能啟動，二者發(fā)生的時點不盡一致。
四、歸納總結(jié)以下幾點
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目在采用一般計稅方法下，增值稅的收入是全部價款和價外費用折合的不含稅收入，銷售額時扣除對應(yīng)土地價款后的數(shù)額，二者計算得出的銷項稅之間的差額通過“應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”進(jìn)行調(diào)整，最后在申報表主表銷項稅一欄顯示的是調(diào)整后的金額。
2.一般計稅方法下，土地增值稅的收入為不含銷項稅額，這個銷項稅額是經(jīng)過抵減后的銷項稅額，與增值稅申報表主表銷項稅一欄一致。需要是說明的是，土地增值稅的收入只有在土地增值稅清算時才使用，在預(yù)征時的計稅依據(jù)是不含預(yù)繳增值稅額，不是銷項稅額。
3.企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)與增值稅收入一致，如果發(fā)生視同銷售行為而產(chǎn)生稅會差異，通過企業(yè)所得稅年度申報表調(diào)整。
4.關(guān)于土地價款的扣除，增值稅是計算出來了扣除的（僅一般計稅方法下）；企業(yè)所得稅是通過歸集分配稅前扣除的；土地增值稅是通過歸集、整理、分?jǐn)傋鳛榭鄢椖靠鄢摹?/p>
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來源：德居正
