土地增值稅加計(jì)扣除（16篇）

【第4篇】土地增值稅預(yù)征

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。”（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第5篇】土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

一、土地增值稅相關(guān)政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號(hào)（修訂土地增值稅納稅申報(bào)表）

安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導(dǎo)圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價(jià)格為400萬元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時(shí)繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

【第6篇】土地增值稅的扣除稅金

土地增值稅扣除項(xiàng)目及其金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額，地價(jià)款+有關(guān)費(fèi)用

地價(jià)款

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

有關(guān)費(fèi)用：按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

房地產(chǎn)開發(fā)成本

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：征用、拆遷、耕地占用稅等；

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：小區(qū)道路、供水、電、氣、暖等；

公共配套設(shè)施費(fèi)：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。不包括加息、罰息。

利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明。

（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)長有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加。

非房企：印花稅0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)），城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加。

其他扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

非房企

售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用

計(jì)入房價(jià)，作為收入計(jì)稅。代收費(fèi)用在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。

未計(jì)入房價(jià)，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。代收費(fèi)用也不允許作為扣除項(xiàng)目扣除。

2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫字樓，不含稅收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

第一步：收入=不含稅收入總額為10000萬元

第二部：扣除項(xiàng)目，房開賣房扣五項(xiàng)

取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=500-50+（1000+3000）×5%=650萬元

允許扣除的稅費(fèi)為555萬元

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20%=800萬元

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005萬元

第三步，增值額，收入減去扣除項(xiàng)

增值額=10000-6005=3995萬元

第四步，增值率，增值比上扣除額

增值率=3995÷6005×100%=66.53%

第五步：找稅率，算稅額

應(yīng)納稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75萬元

【第7篇】土地增值稅和增值稅

思維導(dǎo)圖

政策要點(diǎn)

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)：關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問題

細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

序號(hào)

減免政策

減免項(xiàng)目名稱

政策名稱

優(yōu)惠條款

1

改善民生

對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

第三條

2

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

第一條第（三）款

3

改善民生

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第138號(hào)

第八條第（一）項(xiàng)

4

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

第二條

5

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

第四條

6

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

第四條

7

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》 財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

第二條

8

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕3號(hào)

第一條

9

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》 財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

第九、十、十一條

10

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

11

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2003〕212號(hào)

第二條第4項(xiàng)、第三條第4項(xiàng)、第四條第4項(xiàng)

12

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2013〕56號(hào)

第一條

13

支持文化教育體育

對(duì)北京冬奧組委、北京冬奧會(huì)測(cè)試賽賽事組委會(huì)賽后再銷售物品和出讓資產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2017〕60號(hào)

第一條第（八）款

14

支持文化教育體育

對(duì)執(zhí)委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2018〕119號(hào)

第一條第（五）項(xiàng)

15

支持其他各項(xiàng)事業(yè)

被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2003〕141號(hào)

第二條第4項(xiàng)

16

支持其他各項(xiàng)事業(yè)

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》 財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

第一、四條

17

支持其他事業(yè)

合作建房自用的土地增值稅減免

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

第二條

18

支持其他事業(yè)

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第138號(hào)

第八條第（二）項(xiàng)

19

支持其他事業(yè)

個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

第五條

案例分析

案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價(jià)格為400萬元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時(shí)繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

案例四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

來源：小穎言稅

【第8篇】資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)土地增值稅

經(jīng)典案例：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征增值稅、土地增值稅，免征契稅。

【背景】根據(jù)申請(qǐng)文件，申請(qǐng)人擬對(duì)現(xiàn)有閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)及資源進(jìn)行整合，將母公司項(xiàng)下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的全部資產(chǎn)及負(fù)債按截至基準(zhǔn)日2023年12月31日的賬面凈值35,793.68萬元(未經(jīng)審計(jì))劃轉(zhuǎn)至全資子公司浙江永和智控科技有限公司。

【問題】請(qǐng)申請(qǐng)人補(bǔ)充說明: (1)該事項(xiàng)對(duì)公司財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的影響(2) 未來是否有出售該項(xiàng)業(yè)務(wù)的計(jì)劃。請(qǐng)保薦機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)師核查并發(fā)表明確意見。

【回答】

一、該事項(xiàng)對(duì)公司財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的影響

(一)對(duì)公司財(cái)務(wù)方面的影響

公司將原屬于永和智控母公司項(xiàng)下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的全部資產(chǎn)及負(fù)債按成本作價(jià)劃轉(zhuǎn)至全資子公司永和科技，并承接了相關(guān)人員。

永和智控母公司的會(huì)計(jì)處理如下:

借:長期股權(quán)投資35,545.30萬元

貸:各資產(chǎn)及負(fù)債35,545.30萬元

全資子公司永和科技的會(huì)計(jì)處理如下:

借:各資產(chǎn)及負(fù)債35,545.30萬元

貸:資本公積35,545.30萬元

注:.上述會(huì)計(jì)處理金額35,545.30萬元為2023年12月31日各資產(chǎn)及負(fù)債審定金額，與公告未經(jīng)審計(jì)金額35,793.68萬元差異248.38萬元，差異較小。

上述資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成后，母公司項(xiàng)下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入全資子公司永和科技。因永和科技為永和智控全資子公司，該資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)對(duì)上市公司合并報(bào)表口徑資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模無重大影響。

永和智控為高新技術(shù)企業(yè)，享受稅率15%企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠，永和科技暫不屬于高新技術(shù)企業(yè)，按稅率25%繳納企業(yè)所得稅。因公司閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)從母公司永和智控轉(zhuǎn)入子公司永和科技,該業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的稅前利潤也從母公司轉(zhuǎn)入永和科技，在該業(yè)務(wù)稅前利潤一定情況下，上述業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)后合并報(bào)表企業(yè)所得稅金額將上升，合并報(bào)表凈利潤下降。永和科技正在積極籌備申.請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)，該短期影響將在永和科技成功申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定后消除。

(二)對(duì)公司稅務(wù)方面的影響

根據(jù)國家稅務(wù)總局玉環(huán)市稅務(wù)局2023年3月27日出具的《企業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完稅證明》，公司項(xiàng)下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的全部資產(chǎn)及負(fù)債劃轉(zhuǎn)至子公司永和科技，該劃轉(zhuǎn)事項(xiàng)符合國家稅務(wù)總局2023年第13號(hào)公告、財(cái)稅(2018) 57號(hào)文、財(cái)稅(2015) 37號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，不屬于增值稅的征稅范圍、暫不征收土地增值稅，免征契稅。且因公司本次資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)按照成本價(jià)劃轉(zhuǎn)，劃出方和劃入方均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益，亦不產(chǎn)生企業(yè)所得稅。

根據(jù)《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法》，申請(qǐng)認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)需滿足注冊(cè)-年以上的條件，鑒于永和科技注冊(cè)于2023年11月，因此無法于2023年通過高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證，但鑒于其承繼了公司閥門管件類全部資產(chǎn)及業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)其2023年通過高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證不確定性較低。

因此，公司2023年將面臨無法享受高新技術(shù)企業(yè)所得稅優(yōu)惠的風(fēng)險(xiǎn)，因公司僅母公司永和智控為高新技術(shù)企業(yè)，其他子公司均非高新技術(shù)企業(yè)，按照公司2023年母公司單體報(bào)表利潤總額5,602.24萬元乘以稅率差10%測(cè)算，假定2023年公司閥門管件類業(yè)務(wù)業(yè)績與上年持平，稅負(fù)成本影響額約為560萬元。本次資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成后，公司合并報(bào)表企業(yè)所得稅金額可能上升。

資料來源：永和智控2023年8月7日公告。

【第9篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第10篇】土地增值稅減免政策

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根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅法》規(guī)定鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道、水利工程占用耕地享受耕地占用稅減稅規(guī)定，減稅的鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道、水利工程具體范圍分別是如何規(guī)定的？

答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 生態(tài)環(huán)境部關(guān)于發(fā)布<中華人民共和國耕地占用稅法實(shí)施辦法>的公告》（公告2023年第81號(hào)）規(guī)定“第十條 減稅的鐵路線路，具體范圍限于鐵路路基、橋梁、涵洞、隧道及其按照規(guī)定兩側(cè)留地、防火隔離帶。

專用鐵路和鐵路專用線占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十一條 減稅的公路線路，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道和屬于農(nóng)村公路的村道的主體工程以及兩側(cè)邊溝或者截水溝。

專用公路和城區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車道占用耕地的，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。

第十二條 減稅的飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的民用機(jī)場(chǎng)專門用于民用航空器起降、滑行、停放的場(chǎng)所。

第十三條 減稅的港口，具體范圍限于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的港口內(nèi)供船舶進(jìn)出、?？恳约奥每蜕舷隆⒇浳镅b卸的場(chǎng)所。

第十四條 減稅的航道，具體范圍限于在江、河、湖泊、港灣等水域內(nèi)供船舶安全航行的通道。

第十五條 減稅的水利工程，具體范圍限于經(jīng)縣級(jí)以上人民政府水行政主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的防洪、排澇、灌溉、引(供)水、灘涂治理、水土保持、水資源保護(hù)等各類工程及其配套和附屬工程的建筑物、構(gòu)筑物占?jí)旱睾徒?jīng)批準(zhǔn)的管理范圍用地?！?/p>

08

根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅法》第十二條規(guī)定，占用園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域?yàn)┩恳约捌渌r(nóng)用地建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施的，不繳納耕地占用稅。問：本條中直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施具體包括什么？

答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 生態(tài)環(huán)境部關(guān)于發(fā)布<中華人民共和國耕地占用稅法實(shí)施辦法>的公告》（公告2023年第81號(hào)）規(guī)定“第二十六條 直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施，是指直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。具體包括：儲(chǔ)存農(nóng)用機(jī)具和種子、苗木、木材等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的倉儲(chǔ)設(shè)施；培育、生產(chǎn)種子、種苗的設(shè)施；畜禽養(yǎng)殖設(shè)施；木材集材道、運(yùn)材道；農(nóng)業(yè)科研、試驗(yàn)、示范基地；野生動(dòng)植物保護(hù)、護(hù)林、森林病蟲害防治、森林防火、木材檢疫的設(shè)施；專為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的灌溉排水、供水、供電、供熱、供氣、通訊基礎(chǔ)設(shè)施；農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)必需的食宿和管理設(shè)施；其他直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施。”

09

納稅人占用耕地改變?cè)嫉赜猛?，不再屬于免征耕地占用稅情形的，需要補(bǔ)繳耕地占用稅嗎？

答：需要。根據(jù)《中華人民共和國耕地占用稅法》（中華人民共和國主席令第十八號(hào)）第八條規(guī)定，免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變?cè)嫉赜猛?，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地占用稅。

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 自然資源部 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 生態(tài)環(huán)境部關(guān)于發(fā)布<中華人民共和國耕地占用稅法實(shí)施辦法>的公告》（公告2023年第81號(hào)）規(guī)定“第十七條 根據(jù)稅法第八條的規(guī)定，納稅人改變?cè)嫉赜猛荆辉賹儆诿庹骰驕p征情形的，應(yīng)自改變用途之日起30日內(nèi)申報(bào)補(bǔ)繳稅款，補(bǔ)繳稅款按改變用途的實(shí)際占用耕地面積和改變用途時(shí)當(dāng)?shù)剡m用稅額計(jì)算?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第30號(hào)）規(guī)定：“四、根據(jù)《耕地占用稅法》第八條的規(guī)定，納稅人改變?cè)嫉赜猛?，需要補(bǔ)繳耕地占用稅的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變用途當(dāng)日,具體為：經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到批準(zhǔn)文件的當(dāng)日；未經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為自然資源主管部門認(rèn)定納稅人改變?cè)嫉赜猛镜漠?dāng)日?！?/p>

10

納稅人享受耕地占用稅減免優(yōu)惠，需要到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案嗎？

答：不需要備案。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于耕地占用稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第30號(hào)）第九條規(guī)定，耕地占用稅減免優(yōu)惠實(shí)行“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤鞭k理方式。納稅人根據(jù)政策規(guī)定自行判斷是否符合優(yōu)惠條件，符合條件的，納稅人申報(bào)享受稅收優(yōu)惠，并將有關(guān)資料留存?zhèn)洳?。納稅人對(duì)留存材料的真實(shí)性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

符合耕地占用稅減免條件的納稅人，應(yīng)留存下列材料：

(一)軍事設(shè)施占用應(yīng)稅土地的證明材料；

(二)學(xué)校、幼兒園、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)占用應(yīng)稅土地的證明材料；

(三)鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道、水利工程占用應(yīng)稅土地的證明材料；

(四)農(nóng)村居民建房占用土地及其他相關(guān)證明材料；

(五)其他減免耕地占用稅情形的證明材料?！?/p>

來源：濱州稅務(wù)

【第11篇】土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見問題

1.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二)取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。”

2.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

3.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開發(fā)成本。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！?/p>

5.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！?/p>

6.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十二條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

7.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

9.山東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

文章來源：日照稅務(wù)公眾號(hào)

發(fā)布時(shí)間：2023年10月20日

【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個(gè)稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對(duì)應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個(gè)地方不一樣)，先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)，計(jì)算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計(jì)算稅額。

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

二、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計(jì)算方式更為簡(jiǎn)單

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項(xiàng)：

1 清算申報(bào)日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時(shí)，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會(huì)多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報(bào)日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個(gè)月的時(shí)間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報(bào)時(shí)成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報(bào)繳納，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時(shí)點(diǎn)問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢(shì)，但需要控制好增值率，不然會(huì)出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計(jì)為1250萬元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時(shí)點(diǎn)遠(yuǎn)比這個(gè)時(shí)點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報(bào)日前、清算期間(申報(bào)日至清算結(jié)果出來)、清算后三個(gè)時(shí)間段來進(jìn)行。

每段時(shí)間分享財(cái)務(wù)知識(shí)，帶領(lǐng)大家了解最新動(dòng)態(tài)，更多稅籌、招商服務(wù)，可以點(diǎn)贊+留言+關(guān)注

【第13篇】營改增后土地增值稅稅率多少

文|凱風(fēng)

比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行30%、40%、50%、60%的四級(jí)累進(jìn)稅率。

這意味著，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地價(jià)格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進(jìn)制的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房價(jià)上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實(shí)施了20多年。

土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務(wù)，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財(cái)政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣地收入。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應(yīng)在房價(jià)里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對(duì)樓市的影響早已消化。此番立法，不會(huì)帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設(shè)用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權(quán)益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對(duì)個(gè)人住房征收，未來大概率也會(huì)沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個(gè)人住房都在免征之列。

可以說，個(gè)人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會(huì)得到延續(xù)。

值得一提的是，二手房交易已有個(gè)人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當(dāng)于對(duì)投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復(fù)征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個(gè)稅其實(shí)并不低。有地方按照總價(jià)2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個(gè)稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。

更何況，從現(xiàn)實(shí)角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。

在樓市上行時(shí)代，土地增值的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。一旦向個(gè)人開征，那么二手房市場(chǎng)將會(huì)迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個(gè)例外。

土地增值稅不會(huì)面向個(gè)人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個(gè)稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個(gè)稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。

但到了公寓這里，情況就完全不同。

公寓轉(zhuǎn)讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個(gè)人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護(hù)，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產(chǎn)稅，遠(yuǎn)比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對(duì)象為企業(yè)和個(gè)人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實(shí)影響力，未來大概率都不會(huì)面向個(gè)人住宅征收。

相比而言，房地產(chǎn)稅的價(jià)值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時(shí)間。

房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細(xì)水長流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時(shí)繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時(shí)，土地增值稅還是間接稅，側(cè)重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。

當(dāng)然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會(huì)搞突然襲擊，這一制度必定會(huì)廣泛征求社會(huì)意見，給予充分時(shí)間進(jìn)行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。

【第14篇】土地增值稅清算表

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，都會(huì)進(jìn)行土地增值稅清算工作，如果是符合清算條件的，清算期限是在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到對(duì)應(yīng)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

那么在這期間就需要需要填寫土地增值稅清算申報(bào)表，很多會(huì)計(jì)都不會(huì)，也不知道需要哪些申報(bào)表，今天在這里給大家分享一下：21版土地增值稅清算申報(bào)模板，共101個(gè)報(bào)表模板，超詳細(xì)的表格匯總，自帶函數(shù)公式，錄入數(shù)據(jù)即可使用。趕緊收藏備用吧！

土地增值稅清算表

一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表

企業(yè)基本情況表

面積及銷售情況表

成本分?jǐn)偯娣e計(jì)算表

土地成本分期分?jǐn)偙?/p>

二、土地增值稅測(cè)算表

1、土地增值稅測(cè)算表

2、土地增值稅籌劃部分

三、土地增值稅納稅申報(bào)表

開發(fā)項(xiàng)目情況備案表

土地增值稅納稅申報(bào)表

與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表（2）

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細(xì)申報(bào)表（3）

好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。

【第15篇】土地增值稅核算

選對(duì)方法 合規(guī)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入

2023年11月04日 中國稅務(wù)報(bào) 版次：07 作者：郭立江

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)為不含增值稅收入。筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，一些適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)存在誤區(qū)。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握方法，準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入。

典型案例

房地產(chǎn)開發(fā)公司p公司為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的m項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，2023年6月已完工交付使用。該項(xiàng)目共取得含稅銷售收入（售房款）10900萬元。假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為4000萬元，適用增值稅稅率9%，那么，p公司應(yīng)如何確定土地增值稅清算時(shí)的應(yīng)稅收入？

常見問題

筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，適用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，容易存在一些誤區(qū)。比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)稅收入直接等于會(huì)計(jì)收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以所開具售房發(fā)票的不含稅開票金額作為應(yīng)稅收入。

筆者在梳理p公司2023年7月的納稅申報(bào)情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）“9%稅率的項(xiàng)目”欄次，填報(bào)本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）10900萬元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期發(fā)生額4000萬元、本期實(shí)際扣除金額4000萬元?！对鲋刀惣{稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》填報(bào)“按適用稅率計(jì)稅銷售額”10000萬元，“銷項(xiàng)稅額”569.72萬元。

同時(shí)，其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）“一般計(jì)稅方法計(jì)稅”項(xiàng)目的“9%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次，填報(bào)銷售額10000萬元，銷項(xiàng)稅額900萬元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額4000萬元，扣除后含稅（免稅）銷售額6900萬元，銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額569.72萬元。

從申報(bào)資料看，p公司累計(jì)開具的發(fā)票價(jià)稅合計(jì)10900萬元。其中，不含稅銷售額為10000萬元、稅額為900萬元。p公司認(rèn)為開具的售房發(fā)票的不含稅銷售額10000萬元就是土地增值稅的應(yīng)稅收入，同樣沒有考慮因土地價(jià)款差額征稅所抵減的銷項(xiàng)稅額=4000÷（1+9%）×9%=330.28（萬元）。

計(jì)算方法

土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，無法直接從已有納稅資料、會(huì)計(jì)賬簿中獲取，而是需要計(jì)算確認(rèn)。從筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，可行的計(jì)算方法主要有三種。

第一種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)分兩步計(jì)算。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計(jì)算分兩步：第一步，計(jì)算出增值稅銷項(xiàng)稅額；第二步，將向購房者收取的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項(xiàng)稅額，從而計(jì)算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。

具體到本案例，第一步，m項(xiàng)目的增值稅銷項(xiàng)稅額=（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（萬元）；第二步，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項(xiàng)稅額=10900-569.72=10330.28（萬元）。與企業(yè)自行計(jì)算的應(yīng)稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬元）。

第二種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)用公式計(jì)算。

根據(jù)增值稅銷項(xiàng)稅額=（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項(xiàng)稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（含稅銷售收入+土地價(jià)款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m項(xiàng)目含稅收入10900萬元、土地價(jià)款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（萬元），與第一種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

第三種方法：以開具的不含稅開票金額為基礎(chǔ)計(jì)算。

土地增值稅應(yīng)稅收入=不含稅開票金額+土地價(jià)款允許抵減的稅額=不含稅開票金額＋土地價(jià)款÷（1+9%）×9%。本案例中，m項(xiàng)目開票金額10000萬元、土地價(jià)款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（萬元），與前兩種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

值得關(guān)注的是，土地增值稅應(yīng)稅收入不能與會(huì)計(jì)收入、企業(yè)所得稅核算收入、開具發(fā)票金額簡(jiǎn)單地畫上等號(hào)，也無法從已有的納稅資料、會(huì)計(jì)資料直接獲取，而是要計(jì)算取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以結(jié)合多種方式進(jìn)行驗(yàn)算，確保應(yīng)稅收入計(jì)算無誤。必要情況下，應(yīng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)，防范后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：國家稅務(wù)總局東營經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局）

【第16篇】土地增值稅計(jì)算例題

1.我司購買一套廠區(qū)，其中有廠房2棟，餐廳一棟，宿舍樓一棟，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證只有一本，價(jià)格也是整體定價(jià)。請(qǐng)問：這個(gè)廠區(qū)的餐廳和宿舍樓進(jìn)項(xiàng)是否可以抵扣？若不能抵扣，按照什么方式計(jì)算轉(zhuǎn)出呢？

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第二十七條規(guī)定：“ 第二十七條 下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。

......?！?/p>

根據(jù)上述貴司描述，經(jīng)營過程中取得的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，如不屬于上述規(guī)定不得抵扣范圍的進(jìn)項(xiàng)稅額，可以抵扣。

來源：廈門市稅務(wù)局

2.土地增值稅可售建筑面積都包括哪些面積？

單位取得土地一塊，一個(gè)土地證（土地性質(zhì)為商服用地）600平米，土地出讓金360萬元， 共取得一個(gè)建筑規(guī)劃許可證（總建筑面積2100平米）， 在地塊上只建設(shè)建筑物a和建筑物b共2棟，都是其他類型房地產(chǎn)，分別取得a棟和b棟的施工證。a棟為一層建筑物（別墅）總建筑面積300平米，占地面積300平米，無地下室。b棟（酒店）為地上5層地下1層建筑物每層300平米，總建筑面積1800平米，占地面積300平米。a棟取得銷售許可證對(duì)外銷售， b棟不銷售自己經(jīng)營做民宿。請(qǐng)問在a棟土地增值稅清算時(shí)，總可售建筑面積是否包含自持經(jīng)營不會(huì)轉(zhuǎn)讓的b棟的建筑面積？土地增值稅暫行條例 國務(wù)院令第138號(hào)，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。b棟不存在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的行為，是否屬于土增稅計(jì)算中的可售建筑面積？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（瓊稅公告2023年第7號(hào)）第十條規(guī)定：“納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：(一)能夠明確受益對(duì)象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目或該類型房地產(chǎn);(二)同一個(gè)清算項(xiàng)目, 取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分?jǐn)傊帘卷?xiàng)目所有開發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按清算項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無法取得項(xiàng)目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)?(三)屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)?(四)同一清算項(xiàng)目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(五)同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，各期扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致?！?/p>

您所咨詢的問題，我們已經(jīng)通過電話與您溝通和解答，總可售建筑面積包含自用房產(chǎn)的建筑面積，具體業(yè)務(wù)的辦理，您可結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)情況進(jìn)一步咨詢主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

來源：海南省稅務(wù)局

3.企業(yè)上市發(fā)行股票所支付給事務(wù)所的審計(jì)費(fèi)用是否可以稅前扣除？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)為發(fā)行股票支付給有關(guān)證券承銷機(jī)構(gòu)的手續(xù)費(fèi)及傭金不得在稅前扣除；發(fā)行的直接費(fèi)用，如審計(jì)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)等會(huì)計(jì)上計(jì)入當(dāng)期損益的，可以稅前扣除。

來源：深圳市稅務(wù)局

4.職工福利費(fèi)包括的內(nèi)容確認(rèn)

我司賠償了員工一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金30萬元，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》（國稅函[2009]3號(hào)）規(guī)定：這筆補(bǔ)助金是否屬于職工福利費(fèi)包括的內(nèi)容？

一）答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第512號(hào))第四十條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問題的通知》(國稅函〔2009〕3號(hào))規(guī)定：“三、關(guān)于職工福利費(fèi)扣除問題

《實(shí)施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費(fèi)，包括以下內(nèi)容：

(一)尚未實(shí)行分離辦社會(huì)職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費(fèi)用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費(fèi)用和福利部門工作人員的工資薪金、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等。

(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費(fèi)用、未實(shí)行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費(fèi)用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、職工防暑降溫費(fèi)、職工困難補(bǔ)貼、救濟(jì)費(fèi)、職工食堂經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、職工交通補(bǔ)貼等。

(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費(fèi)，包括喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、安家費(fèi)、探親假路費(fèi)等?！?/p>

綜上，一次性傷殘就業(yè)補(bǔ)助金不屬于福利費(fèi)的范圍。

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，指與取得收入直接相關(guān)的支出；所稱合理的支出，指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)因員工發(fā)生意外事故，按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的工傷賠償款可以在企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)部門的證明材料，如勞動(dòng)保障、保險(xiǎn)、法院等部門與之相關(guān)的證明材料，以及賠償款支付憑證、員工家屬收取賠償款后的簽字證明等資料，辦理稅前扣除。

來源：廈門市稅務(wù)局

二）答：企業(yè)實(shí)際負(fù)擔(dān)的工傷賠償支出，如有證據(jù)證明該項(xiàng)支出是與取得收入有關(guān)的、已實(shí)際發(fā)生的、且在合理的范圍內(nèi)，可以直接在稅前扣除。但如果發(fā)生的是醫(yī)療費(fèi)應(yīng)在福利費(fèi)的范圍內(nèi)扣除。

來源：深圳市稅務(wù)局

5.民辦幼兒園伙食費(fèi)收入是否免增值稅？

2023年36號(hào)有一項(xiàng)提供教育服務(wù)免征增值稅包含學(xué)校食堂提供伙食費(fèi)收入免增值稅，是否包含幼兒園？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）文件附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定，一、下列項(xiàng)目免征增值稅：

（一）托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)。

托兒所、幼兒園，是指經(jīng)縣級(jí)以上教育部門審批成立、取得辦園許可證的實(shí)施0-6歲學(xué)前教育的機(jī)構(gòu)，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前班、幼兒班、保育院、幼兒院。

公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在省級(jí)財(cái)政部門和價(jià)格主管部門審核報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。

民辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門備案并公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。

超過規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)，以開辦實(shí)驗(yàn)班、特色班和興趣班等為由另外收取的費(fèi)用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費(fèi)、支教費(fèi)等超過規(guī)定范圍的收入，不屬于免征增值稅的收入。

來源：湖北省稅務(wù)局

6.應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)是否需要按借款合同繳納印花稅？

我司收到應(yīng)收票據(jù)（附追索權(quán)），隨即到銀行貼現(xiàn)，無借款合同，但相當(dāng)于從銀行提前拿到一筆錢，此種業(yè)務(wù)需要按借款合同繳納印花稅嗎？

答：貼現(xiàn)是銀行承兌匯票的持票人在匯票到期日前,為了取得資金,貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的票據(jù)行為,是持票人向銀行融通資金的一種方式。貼現(xiàn)本質(zhì)是企業(yè)提前兌現(xiàn)的行為,不屬于借貸行為。另根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》規(guī)定,貼現(xiàn)合同不屬于《條例》所列舉的合同范圍。因此，貼現(xiàn)合同不應(yīng)按'借款合同'征收印花稅，不涉及印花稅的繳納。

來源：湖北省稅務(wù)局

7.非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除？

背景：非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)購買土地使用權(quán)計(jì)入無形資產(chǎn)用于后續(xù)開發(fā)，后因戰(zhàn)略變更土地閑置未開發(fā)。

問題1：該企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

問題2：因未按合同要求進(jìn)行開發(fā)可能涉及違約金，是否可以在稅前扣除。

答：問題1：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號(hào)）文件第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第25號(hào)）文件第二條規(guī)定，本辦法所稱資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的、用于經(jīng)營管理活動(dòng)相關(guān)的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)（包括應(yīng)收票據(jù)、各類墊款、企業(yè)之間往來款項(xiàng)）等貨幣性資產(chǎn)，存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，以及債權(quán)性投資和股權(quán)（權(quán)益）性投資。

第三條規(guī)定，準(zhǔn)予在企業(yè)所得稅稅前扣除的資產(chǎn)損失，是指企業(yè)在實(shí)際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)過程中發(fā)生的合理損失（以下簡(jiǎn)稱實(shí)際資產(chǎn)損失），以及企業(yè)雖未實(shí)際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)，但符合《通知》和本辦法規(guī)定條件計(jì)算確認(rèn)的損失（以下簡(jiǎn)稱法定資產(chǎn)損失）。

第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，應(yīng)按規(guī)定的程序和要求向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)后方能在稅前扣除。未經(jīng)申報(bào)的損失，不得在稅前扣除。

第三十二條規(guī)定，在建工程停建、報(bào)廢損失，為其工程項(xiàng)目投資賬面價(jià)值扣除殘值后的余額，應(yīng)依據(jù)以下證據(jù)材料確認(rèn)：

（一）工程項(xiàng)目投資賬面價(jià)值確定依據(jù)；

（二）工程項(xiàng)目停建原因說明及相關(guān)材料；

（三）因質(zhì)量原因停建、報(bào)廢的工程項(xiàng)目和因自然災(zāi)害和意外事故停建、報(bào)廢的工程項(xiàng)目，應(yīng)出具專業(yè)技術(shù)鑒定意見和責(zé)任認(rèn)定、賠償情況的說明等。

第三十八條規(guī)定，被其他新技術(shù)所代替或已經(jīng)超過法律保護(hù)期限，已經(jīng)喪失使用價(jià)值和轉(zhuǎn)讓價(jià)值，尚未攤銷的無形資產(chǎn)損失，應(yīng)提交以下證據(jù)備案：

（一）會(huì)計(jì)核算資料；

（二）企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說明；

（三）技術(shù)鑒定意見和企業(yè)法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽章證實(shí)無形資產(chǎn)已無使用價(jià)值或轉(zhuǎn)讓價(jià)值的書面申明；

（四）無形資產(chǎn)的法律保護(hù)期限文件。

第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項(xiàng)，只要符合企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)扣除。

第五十二條規(guī)定，本辦法自2023年1月1日起施行。

問題2：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號(hào)）文件第十條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除：（四）罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失；

應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分行政罰款、罰金和經(jīng)濟(jì)罰款的區(qū)別。行政罰款、罰金和被沒收財(cái)物的損失違反了國家相關(guān)法律，不允許在企業(yè)所得稅前扣除，應(yīng)做納稅調(diào)增處理；經(jīng)濟(jì)罰款，比如合同違約金（包括銀行罰息）、賠償金、罰款和訴訟費(fèi)等，只是不符合交易雙方經(jīng)濟(jì)合同的約定，并且與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，應(yīng)允許企業(yè)所得稅前扣除，不需做納稅調(diào)整。

來源：湖北省稅務(wù)局

8.工程船舶租賃可否按“建筑服務(wù)”繳納增值稅？

我公司與乙方簽訂《施工船舶租賃合同》，約定租賃乙公司的工程船（敷設(shè)船）工程施工專用船舶，用于我公司的水上工程施工，船舶船員及船舶配備的施工設(shè)備操作人員均由乙公司配備，乙公司是否應(yīng)根據(jù)財(cái)稅[2016]140號(hào)第十六條規(guī)定，將該業(yè)務(wù)視為“將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員”業(yè)務(wù)，按照“建筑服務(wù)”向我方開具增值稅發(fā)票？我公司是否可以將該業(yè)務(wù)作為分包工程，在施工所在地預(yù)繳增值稅時(shí)作為分包扣除？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）的規(guī)定：“第十六條納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照‘建筑服務(wù)’繳納增值稅。”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào))的規(guī)定：“七、關(guān)于建筑服務(wù)分包款差額扣除

納稅人提供建筑服務(wù)，按照規(guī)定允許從其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。”

來源：遼寧省稅務(wù)局

9.接受母公司投資計(jì)入資本公積，是否要交企業(yè)所得稅

我司接受母公司投資1000萬，但沒有增加實(shí)收資本，而是全部計(jì)入資本公積。請(qǐng)問是否有被認(rèn)定為接受捐贈(zèng)收入要交企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第29號(hào)）規(guī)定：“二、企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理

（一）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈(zèng)予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈(zèng)予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會(huì)計(jì)上已做實(shí)際處理的，不計(jì)入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

（二）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入收入總額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，同時(shí)按公允價(jià)值確定該項(xiàng)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)?！?/p>

具體建議攜帶相關(guān)資料與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步核實(shí)。

來源：浙江省稅務(wù)局

10.資管產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問題

我公司為資產(chǎn)管理公司，主營業(yè)務(wù)收入為管理資管產(chǎn)品收取的管理費(fèi)收入，我們管理的資管產(chǎn)品取得的收入已按規(guī)定單獨(dú)核算，并根據(jù)（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）的規(guī)定，按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法申報(bào)繳納增值稅。我想問一下我公司實(shí)際發(fā)生的辦公費(fèi)、水電費(fèi)等進(jìn)項(xiàng)稅是否可以全額抵扣，還是需要在兩類收入之間進(jìn)行拆分做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)） 第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對(duì)不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算。

來源：寧波市稅務(wù)局

11.有限合伙企業(yè)的自然人有限合伙人如何繳納個(gè)稅？

一家合伙企業(yè)對(duì)外進(jìn)行股權(quán)投資，合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得投資收益后，自然人有限合伙人是按照5-35%的累進(jìn)稅率（經(jīng)營所得）繳納個(gè)稅，還是按照20%的稅率（股息利息紅利或者財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）繳納個(gè)稅？

答：合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其對(duì)外投資的股權(quán)取得的收益，其自然人有限合伙人按規(guī)定繳納“經(jīng)營所得”個(gè)人所得稅（按單一投資基金核算的創(chuàng)投企業(yè)除外）。

來源：寧波市稅務(wù)局

12.土地增值稅預(yù)繳截止時(shí)間

我公司開發(fā)的項(xiàng)目，由于拿地成本較高，項(xiàng)目定位也出現(xiàn)了一定問題，錯(cuò)過了銷售的最佳時(shí)機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損，在項(xiàng)目竣工結(jié)算后，就未再預(yù)繳土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！奔案鶕?jù)川地稅發(fā)[2010]88號(hào)《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》第二條第三款的規(guī)定“預(yù)繳稅款的計(jì)算，按納稅人在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅?！钡囊?guī)定，我公司在項(xiàng)目竣工結(jié)算后可不再預(yù)繳土地增值稅具有充分的文件依據(jù)，且項(xiàng)目實(shí)際也是虧損狀態(tài)，繼續(xù)預(yù)繳土地增值稅，會(huì)給公司帶來極大的資金壓力。請(qǐng)問：土地增值稅預(yù)繳截止時(shí)間到底是什么時(shí)間，川地稅發(fā)[2010]88號(hào)《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》的文件是否仍然有效？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定：“

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額?！?/p>

根據(jù)《國土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定：“

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本和其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。我省對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人實(shí)行“先預(yù)交、后清算”的征管辦法，其預(yù)征率為1%至2.5%。各地應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌愋头康禺a(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅收益情況，在省局確定的預(yù)征率幅度內(nèi)，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，使預(yù)征率盡可能接近實(shí)際稅負(fù)水平。對(duì)已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要及時(shí)進(jìn)行土地增值稅的清算，多退少補(bǔ)。

根據(jù)《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于修改《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于下發(fā)<土地增值稅征收管理暫行規(guī)定>的通知》的通知》（川地稅發(fā)〔2010〕88號(hào)）一、第二條第三款修改為“預(yù)繳稅款的計(jì)算，按納稅人在該項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。預(yù)征比例由各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際在規(guī)定幅度內(nèi)確定”。

來源：四川省稅務(wù)局

13.如果公司那房子出租給其他公司，城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳，承租人還是出租人？

答：請(qǐng)參閱《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第483號(hào)公布）第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人?！?/p>

請(qǐng)參閱《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（（1988）國稅地字第15號(hào)）第四條規(guī)定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。”

來源：北京稅務(wù)局

14.通訊費(fèi)補(bǔ)貼個(gè)人所得稅扣除事項(xiàng)

我單位為民營企業(yè)單位，單位依據(jù)公司的內(nèi)部制度給員工配備手機(jī)并按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放固定通訊費(fèi)補(bǔ)貼，請(qǐng)問我公司發(fā)放的通訊費(fèi)補(bǔ)貼是否可依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（國稅發(fā)【1995】58號(hào)）“二、關(guān)于個(gè)人取得公務(wù)交通、通訊補(bǔ)貼收入征稅問題 個(gè)人因公務(wù)用車和通訊制度改革而取得的公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼收入，扣除一定標(biāo)準(zhǔn)的公務(wù)費(fèi)用后，按照“工資、薪金”所得項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。按月發(fā)放的，并入當(dāng)月“工資薪金”所得計(jì)征個(gè)人所得稅；不按月發(fā)放的，分解到所屬月份并與該月份“工資薪金”所得合并后計(jì)征個(gè)人所得稅?！币约啊蹲灾螀^(qū)地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（新地稅四字{1999}009號(hào) ）“關(guān)于本通知中公務(wù)用車、通訊補(bǔ)貼公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)研究決定：通訊補(bǔ)貼公務(wù)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)暫定為：手機(jī)每月300元，住宅電話每月100元”相關(guān)規(guī)定在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)在不超自治區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的情況下作為扣除出事項(xiàng)？請(qǐng)問通訊制度改革個(gè)人所得稅公務(wù)費(fèi)扣除的單位是指的什么樣的單位，我單位是否可依據(jù)此規(guī)定執(zhí)行？

答：經(jīng)與相關(guān)部門核實(shí)：?jiǎn)挝皇侵感姓⑹聵I(yè)、企業(yè)單位；您單位屬于企業(yè)單位的范圍，可以執(zhí)行。

來源：新疆省稅務(wù)局

15.國稅函〔2009〕312號(hào)企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題？

針對(duì)國稅函〔2009〕312號(hào)中“凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，不屬于企業(yè)合理支出，不得在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納所得稅前扣除“。

企業(yè)情況如下：

章程規(guī)定股東實(shí)繳出資時(shí)間為2047年，股東實(shí)際出資時(shí)間為2023年7月，在規(guī)定期限內(nèi)繳足了資本金。但在股東實(shí)際出資前，企業(yè)向股東申請(qǐng)了一筆借款，并支付股東利息。

請(qǐng)問該筆利息是否屬于文中所說的”在規(guī)定期限內(nèi)未繳足應(yīng)繳資本額“，利息不得稅前扣除？企業(yè)已在規(guī)定期限之內(nèi)繳納了足額的資本金。

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號(hào)）規(guī)定，第八條 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除?！谖迨龡l 企業(yè)所得稅按納稅年度計(jì)算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個(gè)納稅年度中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動(dòng)，使該納稅年度的實(shí)際經(jīng)營期不足十二個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個(gè)納稅年度。企業(yè)依法清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個(gè)納稅年度。

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號(hào)）第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復(fù)》（國稅函〔2009〕312號(hào)）規(guī)定，關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個(gè)計(jì)算期，每一計(jì)算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊(cè)資本占借款總額的比例計(jì)算，公式為：企業(yè)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊(cè)資本額÷該期間借款額 企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計(jì)算期不得扣除的借款利息額之和。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。具體計(jì)算不得扣除的利息，應(yīng)以企業(yè)一個(gè)年度內(nèi)每一賬面實(shí)收資本與借款余額保持不變的期間作為一個(gè)計(jì)算期。您可按照上述文件規(guī)定的期限及公式計(jì)算不得扣除的借款利息。具體涉稅事宜您也可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

16.公司無償借款給其他人（非員工、非股東），企業(yè)所得稅是否需要視同銷售？?

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號(hào)）規(guī)定，第四十一條 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。第四十七條 企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。

二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號(hào)）規(guī)定，第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！谝话倭憔艞l 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個(gè)人：(一)在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系;(二)直接或者間接地同為第三者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。第一百一十條 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱獨(dú)立交易原則，是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價(jià)格和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來遵循的原則。

三、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號(hào)）規(guī)定，第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：……（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。……第三十六條 企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。公司無償借款給其他人不屬于企業(yè)所得稅視同銷售的情形。企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。建議您參考上述規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

17.我公司辦理一家分公司后，如果去稅務(wù)部門登記，選擇獨(dú)立核算，在所得稅上，可以享受小微企業(yè)的優(yōu)惠政策嗎？

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號(hào)）第五十條規(guī)定，除稅收法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，居民企業(yè)以企業(yè)登記注冊(cè)地為納稅地點(diǎn);但登記注冊(cè)地在境外的，以實(shí)際管理機(jī)構(gòu)所在地為納稅地點(diǎn)。居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第57號(hào)）規(guī)定，……第二條 居民企業(yè)在中國境內(nèi)跨地區(qū)(指跨省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市，下同)設(shè)立不具有法人資格分支機(jī)構(gòu)的，該居民企業(yè)為跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱匯總納稅企業(yè))，除另有規(guī)定外，其企業(yè)所得稅征收管理適用本辦法。第三條匯總納稅企業(yè)實(shí)行“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法：……第四條 總機(jī)構(gòu)和具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，是指匯總納稅企業(yè)依法設(shè)立并領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照(登記證書)，且總機(jī)構(gòu)對(duì)其財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、人員等直接進(jìn)行統(tǒng)一核算和管理的分支機(jī)構(gòu)。第五條以下二級(jí)分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅：(一)不具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能，且在當(dāng)?shù)夭焕U納增值稅、營業(yè)稅的產(chǎn)品售后服務(wù)、內(nèi)部研發(fā)、倉儲(chǔ)等匯總納稅企業(yè)內(nèi)部輔助性的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(二)上年度認(rèn)定為小型微利企業(yè)的，其二級(jí)分支機(jī)構(gòu)不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(三)新設(shè)立的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，設(shè)立當(dāng)年不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(四)當(dāng)年撤銷的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，自辦理注銷稅務(wù)登記之日所屬企業(yè)所得稅預(yù)繳期間起，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅。(五)匯總納稅企業(yè)在中國境外設(shè)立的不具有法人資格的二級(jí)分支機(jī)構(gòu)，不就地分?jǐn)偫U納企業(yè)所得稅?！诙臈l 以總機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機(jī)構(gòu)，無法提供匯總納稅企業(yè)分支機(jī)構(gòu)所得稅分配表，也無法提供本辦法第二十三條規(guī)定相關(guān)證據(jù)證明其二級(jí)及以下分支機(jī)構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨(dú)立納稅人計(jì)算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行本辦法的相關(guān)規(guī)定。按上款規(guī)定視同獨(dú)立納稅人的分支機(jī)構(gòu)，其獨(dú)立納稅人身份一個(gè)年度內(nèi)不得變更。……

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第2號(hào)）規(guī)定，二、本公告所稱小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個(gè)條件的企業(yè)。

四、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于落實(shí)支持小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶發(fā)展所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第8號(hào)）規(guī)定，一、關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅減半政策有關(guān)事項(xiàng)(一)對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。(二)小型微利企業(yè)享受上述政策時(shí)涉及的具體征管問題，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》(2023年第2號(hào))相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！?、關(guān)于執(zhí)行時(shí)間和其他事項(xiàng) 本公告第一條和第二條自2023年1月1日起施行，2023年12月31日終止執(zhí)行?！?/p>

因此，現(xiàn)行企業(yè)所得稅實(shí)行法人稅制，企業(yè)應(yīng)以法人為主體，計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅。《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十條第二款規(guī)定“居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅”。由于分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，其經(jīng)營情況應(yīng)并入企業(yè)總機(jī)構(gòu)，由企業(yè)總機(jī)構(gòu)匯總計(jì)算應(yīng)納稅款，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。若您屬于總分公司，分公司的經(jīng)營情況應(yīng)并入總公司，由總公司匯總計(jì)算應(yīng)納稅款，符合小型微利企業(yè)優(yōu)惠政策的，可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

來源：河南省稅務(wù)局

18.增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空是否可以使用？收到開具的增值稅普通發(fā)票收款人和復(fù)核為空

答：一、根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第587號(hào)）規(guī)定，第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則>的決定》（國家稅務(wù)總局令第37號(hào)）第二十八條規(guī)定，單位和個(gè)人在開具發(fā)票時(shí)，必須做到按照號(hào)碼順序填開，填寫項(xiàng)目齊全，內(nèi)容真實(shí)，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內(nèi)容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，任何單位開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。對(duì)于發(fā)票中的收款人和復(fù)核人應(yīng)按照實(shí)際情況據(jù)實(shí)開具。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

來源：鄭州市稅務(wù)局

19.追問房地產(chǎn)企業(yè)車位成本能否作為公共配套設(shè)施成本在企業(yè)所得稅前扣除？

答：“車位產(chǎn)權(quán)”的界定和“單獨(dú)的建造許可證等批文”的具體含義，相關(guān)稅收法律、法規(guī)并未做相關(guān)解釋。如有其他疑義，請(qǐng)持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

來源：大連市稅務(wù)局

20.三險(xiǎn)一金單位繳付部分如何申報(bào)個(gè)人所得稅？

按照稅法規(guī)定;企事業(yè)單位按國家或省級(jí)政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)免征個(gè)人所得稅；單位在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，實(shí)際繳存的公積金，允許在個(gè)人所得額中扣除。

是不是可以理解為：符合規(guī)定比例的單位繳付的三類保險(xiǎn)需要計(jì)入免稅收入里，而不是不進(jìn)行申報(bào)；符合規(guī)定比例的單位繳付的住房公積金需要計(jì)入收入的同時(shí)，填列在專項(xiàng)扣除內(nèi)，而不是不進(jìn)行申報(bào)？

答：一、根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》（國令第707號(hào)）第六條的規(guī)定：“個(gè)人所得稅法規(guī)定的各項(xiàng)個(gè)人所得的范圍：

（一）工資、薪金所得，是指?jìng)€(gè)人因任職或者受雇取得的工資、薪金、獎(jiǎng)金、年終加薪、勞動(dòng)分紅、津貼、補(bǔ)貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得?！?/p>

二、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi) 基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi) 失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 住房公積金有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕10號(hào)）第一條規(guī)定：“企事業(yè)單位按照國家或?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，免征個(gè)人所得稅；個(gè)人按照國家或省（自治區(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費(fèi)比例或辦法實(shí)際繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，允許在個(gè)人應(yīng)納稅所得額中扣除。

企事業(yè)單位和個(gè)人超過規(guī)定的比例和標(biāo)準(zhǔn)繳付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，應(yīng)將超過部分并入個(gè)人當(dāng)期的工資、薪金收入，計(jì)征個(gè)人所得稅。”

來源：江西省稅務(wù)局