【導(dǎo)語】土地增值稅如何計算怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅如何計算，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅如何計算
土地增值稅 土地增值稅在房地產(chǎn)行業(yè)是個大稅種，對于很多企業(yè)來說，只有增值稅和企業(yè)所得稅這兩個大稅種，可是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說有三個大稅種：即為增值稅，企業(yè)所得稅，和土地增值稅?？梢赃@么說土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)來說的稅負比重遠遠高于增值稅和企業(yè)所得稅，最高稅率可以達到60%，已經(jīng)到了和很多西方國家的遺產(chǎn)稅那么高了。 因此對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，在剛剛開始拿地階段就要進行納稅籌劃，不然三個大稅種一起就會讓房地產(chǎn)企業(yè)不要說賺錢，可能最后一做匯算清繳是倒虧了錢，而且房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到施工到建好銷售房子，這樣一個大周期下來沒有6年都要有至少4年了，加上運營成本，稅等等支出，前期沒有很好的稅收籌劃，真的會倒貼很多錢。 工作過程中發(fā)現(xiàn)很多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)，對土地增值稅這個稅種真的沒有很好地掌握到。這里就和大家分享一下什么是土地增值稅，以及怎么樣理解它是超率累進稅率，而不是為超額累進稅率。 一、什么是土地增值稅？ 一般而言，土地增值稅是指對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等5項扣除項目后的余額。土地增值稅實行的是四級超額累進稅率。增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60%。所以說土地增值稅稅率最低為30%最高為60%，有個特殊情況不用繳納土地增值稅是：建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
二、土地增值稅超率累進稅率--一共四級1級：增值額未超過扣除項目金額50%的部分；稅 率30%，速算扣除系數(shù)0%；2級：增值額超過扣除項目金額50%未超過100%部分的；稅 率40%，速算扣除系數(shù)5%；3級：增值額超過扣除項目金額100%未超過200%部分的；稅 率50%，速算扣除系數(shù)15%；4級：增值額超過扣除項目金額200%的部分；稅率60%，速算扣除系數(shù)35%。
三、土地增值稅計算方法
舉個例子，a公司是房地產(chǎn)公司開發(fā)一個樓盤，樓盤銷售收入20億元，計算土地增值稅時5項可扣除項目金額為7億元（這個7億元里已經(jīng)包括了土地出讓金和開發(fā)成本兩項20%的加計扣除額）， 那么增值額為13億元（20億-13億），增值率為185.71%（增值額/扣除項目也就是13億/7億），也就是在第三級數(shù) （增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的），那么稅率為50%，速算扣除系數(shù)為15%。那么應(yīng)納土地增值稅為: 土地增值稅額=增值額 x 50%-扣除項目金額 x 15% 元=13 億元 x 50%-7億元 x 15%=6.5億-1.05億=5.45億
土地增值稅的基礎(chǔ)知識就講到這里，其實它不難，只要你肯學(xué)，肯去理解它的底層邏輯。對于土地增值稅還有什么不懂得，歡迎在留言區(qū)評論。
【第2篇】營改增土地增值稅計稅收入
自從營改增后，土地增值稅的問題越來越重要了。
1.營改增后，視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何確認
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行?！?/p>
2.轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額？
第一，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
……
十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定?！?/p>
第二，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。
第三，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規(guī)定：“七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/p>
第四，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！?/p>
第五，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”
第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！?/p>
第六，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算?！?/p>
3.在土地增值稅清算中符合什么條件，可實行核定征收？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令期限清算，預(yù)期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>
4.土地閑置費在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前可以扣除嗎？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
根據(jù)上述規(guī)定，土地閑置費可以作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除，但不能在土地增值稅前扣除。
5.企業(yè)自建房產(chǎn)先租后售，土地增值稅如何清算？
我單位2023年自建房產(chǎn)，建成的一部分房屋與某單位簽訂協(xié)議用于出租，租賃合同到期后，又進行改造裝修后銷售，如果進行土增清算，開發(fā)成本如何計算扣除？銷售前的改造裝修費能否加計扣除？
如果您單位不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號 ）：“第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認?！?/p>
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。”
如果您單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
……
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項 目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
……
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！?/p>
具體土地增值稅清算中扣除項目的金額請攜帶相關(guān)業(yè)務(wù)資料到主管稅務(wù)機關(guān)確認并以主管稅務(wù)機關(guān)的確認為準。
【第3篇】土地增值稅申報表2023
編者按：近幾年，國家稅務(wù)總局相繼出臺了加強土地增值稅征管的政策文件，對清算條件、收入確認、成本費用和扣除等方面都作了較為明確的規(guī)定?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)對土地增值稅清算做了詳細規(guī)定。但由于土地增值稅政策專業(yè)性強、操作過程復(fù)雜，時間跨度長，稅款金額較大等原因，現(xiàn)實中多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對清算規(guī)定執(zhí)行不到位，達到條件主動清算的企業(yè)很少，導(dǎo)致土地增值稅清算的涉稅風(fēng)險不斷加大。
土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的進行清算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對“土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題”的規(guī)定是，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
一、土地增值稅的清算條件
土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應(yīng)達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。
（一）主動清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關(guān)驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；）
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）
上述清算條件是主動清算條件，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動按照規(guī)定的時間進行土地增值稅的清算。
（二）被動清算條件
被動清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務(wù)機關(guān)要求進行清算的條件。國稅發(fā)〔2009〕91號文規(guī)定：符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
需注意的是，國稅發(fā)〔2009〕91號對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。
二、清算時間要求
（一）主動清算時間要求
符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理清算手續(xù)；稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進行核對，做出是否受理的決定；對受理的清算項目應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。
（二）被動清算時間要求
符合被動清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機關(guān)下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
三、清算結(jié)果及法律責任
主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算申請后，應(yīng)交由具體負責進行土地增值稅清算的稅務(wù)部門進行清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當延長清算時間，但最長不得超過45日。
清算審核工作完成后，應(yīng)由主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項通知書》，并按稅務(wù)文書送達程序及時送達納稅人。
納稅人接到稅務(wù)機關(guān)出具的《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務(wù)事項通知書》后，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的結(jié)論和有關(guān)規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)。
納稅人不配合稅務(wù)部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《稅收征收管理法》的有規(guī)定處理。
四、符合條件不清算的法律風(fēng)險
2023年，國稅總局發(fā)布《關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）進一步明確加強對土地增值稅的清算工作，該文件是國家稅務(wù)總局對加強土地增值稅清算工作的指引，強調(diào)通過巡回督察、加強地方官員績效考核等方式，推進各地稅務(wù)機關(guān)土地增值稅清算工作。
實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)對清算規(guī)定執(zhí)行不到位，達到條件主動清算的企業(yè)很少。一些企業(yè)預(yù)留一定比例的尾房，以一定價格優(yōu)惠與購房者達成推遲訂立網(wǎng)上合同、推遲開具發(fā)票（暫時機外訂立合同、收具收款）的約定，從而逃避房管部門“銷售備案系統(tǒng)”的監(jiān)控，達到長時間占用資金、延遲清算的目的。而安置房項目以政府補貼不到位為由，長期不清算。而在如今的征管環(huán)境下，這些操作都隱含著極大的涉稅法律風(fēng)險。
（一）根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號的規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。基于此，稅務(wù)機關(guān)從項目源頭開始就加強了對土地增值稅的全過程動態(tài)監(jiān)控，對于逃避以及拖延納稅的行為，稅務(wù)機關(guān)可以對其進行土地增值稅的被動清算，即達到土地增值稅清算條件后，沒有在90日內(nèi)主動向稅務(wù)機關(guān)繳納增值稅的，必須在稅務(wù)部門規(guī)定的期限內(nèi)完成對土地增值稅的清算。
（二）同時，需要提醒的是，根據(jù)《稅收征收管理法修訂草案（征求意見稿）》的內(nèi)容，在土地增值稅進行清算時，稅務(wù)部門可以充分利用財政、稅務(wù)、銀行、建設(shè)等相關(guān)部門的信息，核實開發(fā)項目銷售收入與扣除項目的實際情況，核實銀行等金融機構(gòu)的相關(guān)證明等等，據(jù)此審核納稅人提供的清算材料，提高清算審核的準確性。對于納稅人而言，提供虛假材料、核算不規(guī)范的問題，應(yīng)該給予更多重視。
（三）因為土地增值稅屬于地方稅種，對于具體的操作規(guī)定各省的差異較大，如國稅發(fā)〔2009〕91號第十條“對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算”的規(guī)定，（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。第十三條主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。因此，華稅建議，企業(yè)在熟悉相應(yīng)的稅收法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對省級土地增值稅清算的操作標準及相應(yīng)的操作細則認真研究，解決清算實踐中的現(xiàn)實問題，避免涉稅風(fēng)險。
【第4篇】土地增值稅可扣除稅金
概述
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。那么，已繳納的契稅可以在計算土地增值稅時扣除嗎？下面讓我們一起來看看。
內(nèi)容
一、契稅能否在計算土地增值稅時扣除
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。
對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
因此，取得土地使用權(quán)所交的契稅在土地增值稅清算時可以扣除。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。
政策依據(jù)：
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）
案例/解析
問：我公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)項目拿地時繳納契稅700萬元，該項目在進行土地增值稅清算時繳納的契稅能否作為加計20%扣除的基數(shù)？
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計20%扣除。
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
所以，你公司拿地時繳納的700萬元契稅，可以在項目進行土地增值稅清算時扣除，同時可以作為加計20%的扣除基數(shù)。（中稅答疑）
【第5篇】土地增值稅稅率清算2%
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土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，實行四級超率累進稅率的一個稅種。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是一個稅負較重的稅，而土地增值稅的清算又是項目開發(fā)最后階段算清應(yīng)繳多少稅款、實現(xiàn)多少利潤的關(guān)鍵一環(huán)，因此掌握土地增值稅的清算要訣, 依法合規(guī)進行稅收籌劃，對于房地產(chǎn)企業(yè)的最終效益甚至生存都是至關(guān)重要的。
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，一般都采用邊開發(fā)、邊預(yù)售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本確定或其他原因，納稅人暫時無法全部準確地計算應(yīng)征的土地增值稅，這時，為了確保國家稅收及時、穩(wěn)定地入庫，可以對先取得的收入按一定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，待開發(fā)項目全部竣工、辦理結(jié)算后，再計算該項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。
也就是說，土地增值稅的征收方式是：先預(yù)征，再清算。為此，在搞清楚土地增值稅的清算之前，必須先要了解掌握土地增值稅的預(yù)征預(yù)繳。預(yù)售房款的房地產(chǎn)項目，按下列公式和步驟計算預(yù)繳土地增值稅：
①土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=預(yù)售房款—應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款；
②應(yīng)當預(yù)繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)×預(yù)征率。
各地區(qū)按國家規(guī)定實行不同的預(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，要加收滯納金。
舉例：甲房地產(chǎn)企業(yè)當期收到預(yù)售房款2000萬元，土地增值稅的預(yù)征率為2%。應(yīng)當預(yù)繳的土地增值稅稅額：
假設(shè)甲企業(yè)選擇一般計稅方法繳納增值稅，當期應(yīng)當預(yù)繳的土地增值稅計算如下：
①在項目所在地預(yù)繳的增值稅=2000÷（1+10%）×3%=54.55(萬元)
②應(yīng)當預(yù)繳的土地增值稅=（2000-54.55）×2%= 38.91(萬元)
土地增值稅的清算包括時間節(jié)點、項目管理、確認應(yīng)稅收入、審核扣除項目金額等內(nèi)容，涉及財稅政策多，計算復(fù)雜，完全掌握和準確核算它需要長期研究和積累。企業(yè)老板和財稅人員必須了解和掌握以下重點內(nèi)容：
一、土地增值稅的清算單位
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
國家稅務(wù)總局國稅發(fā)【2006】187號文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。實際經(jīng)營中，一些房地產(chǎn)企業(yè)將不同期開發(fā)的樓盤項目混在一起，或者將普通住宅和非普通住宅混在一起計算收入和核算成本費用，這是不允許的，稅務(wù)機關(guān)在清算時將對此進行重點核查，所以企業(yè)會計在平時記賬是就要記清記對，不能混淆。
對于上述規(guī)定中“分期開發(fā)的項目”的界定和依據(jù)，總局文件沒有具體明確，實際執(zhí)行各地不盡一致，各省區(qū)對“分期開發(fā)的項目”的規(guī)定較多的有：一是以政府主管部門頒發(fā)的“工程規(guī)劃許可證”或“工程施工許可證”作為分期的標準；二是以“銷售許可證”作為分期的標準等。
二、土地增值稅的清算條件
1、強制性清算：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
清算時限：應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。
2、選擇性清算：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
清算時限：稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
三、納稅人清算土地增值稅應(yīng)報送的資料
①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；
②房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要有房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況；
③項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；
④納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。
四、收入的審核工作
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）規(guī)定，調(diào)整了收入項目名稱，在《土地增值稅納稅申報表（一）》至《申報表（六）》中，均增加了“視同銷售收入”數(shù)據(jù)列。視同銷售收入的確認下面專門有介紹。
清算審核實行案頭審核和實地審核。清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
在收入審核時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況進行審核；對銷售面積進行評估，審核有無價格明顯偏低的情況。
必要時，主管稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認有無少計、漏計事項，確認有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
如果有上述非直接銷售的情形，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；
②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
五、扣除項目的審核工作
（一）土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額；
②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；
③房地產(chǎn)開發(fā)費用；
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
⑤國家規(guī)定的其他扣除項目。
具體扣除項目如下表：
扣 除 項 目
具 體 內(nèi) 容
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用
2.房地產(chǎn)開發(fā)的成本
納稅人房地產(chǎn)開項目實際發(fā)生的成本
其
中
土地征用及拆遷補償費
土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等
前期工程費
規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出
建筑安裝工程費
以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費
基礎(chǔ)設(shè)施費
開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出
公共配套設(shè)施費
包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開放小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費發(fā)生的支出
開發(fā)間接費用
直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等
借款費用
符合資本化條件的借款費用
3．房地產(chǎn)開發(fā)費用
與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用
其
中
利息支出
凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額
其他房地產(chǎn)
開發(fā)費用
按1、2項規(guī)定的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按1、2項計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，不再考慮利息的扣除
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
有關(guān)的稅金
營改增后不包括增值稅；企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能準確計算的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除
5.國家規(guī)定的其他扣除項目
可按1、2項計算的金額之和，加計20%予以扣除
（二）審核扣除項目是否符合下列要求：
①在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除，特別是絕對不能虛開和接受虛開增值稅專用發(fā)票
②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的；
③扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；
④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的；
⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用；
⑥對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。
清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。
六、應(yīng)納稅額的計算
營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定收入和相關(guān)稅金（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：
①土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。
②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。
應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
增值額=應(yīng)稅收入額—扣除項目金額
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
土地增值稅四級超率累進稅率表
級數(shù)
增值額與扣除項目金額的比例
稅率（%）
速算扣除
系數(shù)（%）
1
不超過50%的部分
30
0
2
超過50%-100%的部分
40
5
3
超過100%-200%的部分
50
15
4
超過200%的部分
60
35
從上表可以發(fā)現(xiàn)，增值率越低，對應(yīng)的稅率就越低，當然繳納的土地增值稅就越少。普通住宅增值率不超過20%的，免征土地增值稅。而增值率取決于收入額和扣除項目金額兩個因素。也就是要把收入額降到最低，把扣除項目金額籌算到最大，當然前提是要合規(guī)。當增值率接近每一檔的最大值即臨界點時，要盡最大努力使之不超過臨界點，從而對應(yīng)較低稅率。
案例： 2023年9月，某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，共取得含稅收入5250元。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和相關(guān)稅費為500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為120萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%。請計算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（注：該寫字樓為老項目，適用增值稅征收率為5%,城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加征收率3%，地方教育附加2%）
解析：該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅計算如下（對照前文所述的5項扣除項目計算扣除金額）：
（1）把轉(zhuǎn)讓該寫字樓取得的含稅收入轉(zhuǎn)換為不含增值稅收入：5250／（1+5%）=5000（萬元）；
（2）取得土地使用權(quán)所支付的金額（含稅收）為500萬元；
（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500元；
（4）房地產(chǎn)開發(fā)費用：120+（500+1500）×5%=220（萬元）；
（5）準許扣除的相關(guān)稅費為城建稅及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（萬元）；
（6）加計扣除金額=（取得土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%=（500+1500）×20%=400（萬元）；
（7）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=收入—扣除項目金額=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（萬元）；
（8）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率=增值額／扣除項目金額=2350／2650×100%=88.68%;
（9）增值率88.68% 對應(yīng)的土地增值稅稅率為第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%:
應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（萬元）。
土地增值稅的清算審核和計算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。目前國地稅機構(gòu)合并后，原來的金三系統(tǒng)將進行合并優(yōu)化升級，其中的土地增值稅征管信息模塊進行完善，稅務(wù)部門依托政府云大數(shù)據(jù)，獲取納稅人的有關(guān)數(shù)據(jù)和項目資料更加方便，企業(yè)的收入是否計算正確，企業(yè)扣除項目及其金額是否真實、準確，是否合規(guī)，有無虛列開支的情況，稅務(wù)部門審核起來依據(jù)的手段和技術(shù)應(yīng)該說越來越先進了。房地產(chǎn)企業(yè)要更加合規(guī)經(jīng)營，苦練內(nèi)功，吃透稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風(fēng)險，這是每個企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標。
【第6篇】土地增值稅增值率
現(xiàn)將土地增值稅稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。
一、銷售普通住房增值率未超過20％免征土地增值稅
政策依據(jù):（土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則）的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未物超過20％的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20％。
二、個人銷售住房免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）。
三、國家建設(shè)需要搬遷免征土地增值稅
政策依據(jù):
1.《土地增值稅暫行條例》第八條
2.《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條3.（財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知）（財稅〔2006〕21號）
四、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20％免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租貨住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）的規(guī)定，享受該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
五、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值率未超過20％的免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）。
六、企業(yè)改制重組免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）。該政策執(zhí)行期限2023年1月1日至2023年12月31日。
七、合作建房分房作為自用暫免征收土地増值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕148號）的規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
八、被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）。
九、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅
政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資府產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）。
【第7篇】免征土地增值稅
一、稅收優(yōu)惠
1、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。如果超過 20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。
2、因國家建設(shè)的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
3、因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
4、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。
5、個人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。
6、企業(yè)改制重組，下列暫不征土地增值稅：
a、整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。
b、企業(yè)合并且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)。
c、企業(yè)分設(shè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。
d、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。（改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。）
二、征收管理
1、預(yù)征管理
a、對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅。
b、除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5％，西部地區(qū)省份不得低于 1％。
c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)征（3％、5%）。
2、納稅地點
a、法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；
b、自然人納稅人：住所地；當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。
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【第8篇】土地增值稅清算需要報送資料
土地增值稅清算單位與分期的確定，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負有著巨大的影響。
清算單位應(yīng)該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過對部分地區(qū)的土地增值稅政策進行梳理，希望給大家?guī)硪恍椭?/p>
一、發(fā)改委立項
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。
例如，國地稅合并后的江西省稅務(wù)局，在《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會審批或核準的項目文件確定。
2023年6月13日，河北省地方稅務(wù)局發(fā)布的《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條“國稅發(fā)〔2006〕187 號第一條中'國家有關(guān)部門'具體指哪個部門？依據(jù)哪個部門規(guī)定確定分期？”明確：一般應(yīng)以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項目核準證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標注不詳細或備注中明確'以規(guī)劃部門最終審批條件為準'的，則應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來確定清算單位和項目分期。
需要注意的是，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條答復(fù)中“如證書中標注不詳細的”其實是個坑，解釋權(quán)在當?shù)囟悇?wù)局，企業(yè)需要小心。
二、會計核算單位
其實，除了國家有關(guān)部門的立項，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項目。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。
例如，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號 ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。
只有主管稅務(wù)機關(guān)認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機關(guān)確定的核算單位或核算對象進行清算。
《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目以項目登記為單位進行清算。
對開發(fā)期超過3年的項目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進度，選擇會計核算相對獨立的部分進行分期清算，并將分期計劃報送主管稅務(wù)機關(guān)。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立賬套時是否分期要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)產(chǎn)品的特點以及是否銷售等因素確定，且不可任由財務(wù)人員隨心所欲。
但是需要注意的是，在2023年大連又出臺了《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。
三、工程規(guī)劃許可證
目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位。用地規(guī)劃項目實施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項目（分期）為清算單位。
《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機關(guān)申報備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報備案的建設(shè)項目為單位進行土地增值稅清算。
《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務(wù)局2023年第7號公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算。
四、多證結(jié)合
特殊情況時，要結(jié)合其它證照。
例如，山東省引入了建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！渡綎|省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）第五條規(guī)定，主管地稅機關(guān)應(yīng)當依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)當以分期項目為單位進行管理。
而青島市原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應(yīng)分期進行清算?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認的項目來確定，屬于分期開發(fā)的項目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。
《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認分期開發(fā)項目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報告，主管地稅機關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目。主管地稅機關(guān)認定分期開發(fā)項目，應(yīng)當于納稅人報送分期項目最后一個《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。
五、既定事實
企業(yè)對于項目不想分期清算，有沒有辦法呢？安徽給出了一點曙光。《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，符合下列情形的，應(yīng)當認定為同一分期開發(fā)項目：
（一）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的；
（二）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機關(guān)調(diào)查核實該多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。
以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對號入座。
古人云，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財務(wù)部門不是萬能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項目立項前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。
【第9篇】國家土地增值稅計算方法
應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率
土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額
土地增值稅的計算步驟：
第一步，確定收入
第二步，逐項確定扣除項目金額
第三步，計算增值額
第四步，計算增值率，確定適應(yīng)稅率
第五步，計算應(yīng)納稅額
1
應(yīng)稅收入的確認
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收入。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；
適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。包括∶
貨幣收入
實物收入
其他（無形資產(chǎn)收入或具有財產(chǎn)價值的權(quán)利）收入。
土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入
2
應(yīng)稅收入的有關(guān)政策
（1）采取一次性全額取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。（2）采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。
《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（3）采取以土地使用權(quán)或者其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。（5）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)∶
①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。
3
扣除項目的確認
1.轉(zhuǎn)讓新開發(fā)房地產(chǎn)扣除項目：
①取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價、契稅）②房地產(chǎn)開發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產(chǎn)開發(fā)費用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時，（①+②）×10%；利息有金融機構(gòu)證明且在各建筑物能劃分時，（①+②）×5%+利息；④與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括營改增前的營業(yè)稅和全部城建稅、教育費附加和地方教育附加⑤加計扣除∶對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，加計扣除20%。
2、開發(fā)成本：
（1）拆遷補償費（拆遷安置費）
①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的∶
安置用房視同銷售處理，同時將此確定為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費;房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目的拆遷補償費。
②開發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開發(fā)建造的.房屋價值按視同銷售處理，計入本項目拆遷補償費，購入的，按買價計入拆遷補償費。
③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據(jù)記入拆遷補償費
（2）前期工程費
指開發(fā)項目前期所發(fā)生的各項費用包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 '三通一平'等支出。常見單方成本∶400-800
（3）建筑安裝工程費
指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費∶
單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費，包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑屋面分部工程、建筑內(nèi)外裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設(shè)備費用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動家具。
常見單方毛坯建安工程費（取決于配置標準和成本管理水平）
高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500
特殊項目會偏離上述范圍，精裝成本差異大。
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費
指各種管網(wǎng)及道路工程費，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
（5）公共配套設(shè)施費
指在開發(fā)項目過程中發(fā)生的可計入開發(fā)成本的各種非營利性的公共配套設(shè)施.其建造成本及配套資產(chǎn)購置費用。包括小區(qū)生活配套工程（學(xué)校、菜市場、幼兒園）和人防工程
（6）開發(fā)間接費用（制造費用）
是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
【第10篇】土地增值稅清算
土地增值稅怎么清算？
考呀呀答：一、清算條件
1、預(yù)征為主
土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個方向來講，一個是必須進行土地增值稅清算的，一個是稅務(wù)局可以要求進行土地增值稅清算的。
必須進行清算的(符合下列條件之一的必須進行清算)：
(1)開發(fā)項目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項目清算，一個企業(yè)里可能有幾個項目同時進行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項目就要進行清算。
(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目，無論竣工還是未竣工都要進行清算。
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。
稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：
(1)已竣工的項目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達三年了，但仍未完成銷售的。
(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進行土地增值稅清算的。
(4)各地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機關(guān)溝通后延后的)
二、清算過程
1、清理收入
(1)首先，財務(wù)工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進行清理并編制表格。
如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。
(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。
2、清理扣除項目
清理完收入以后，就要對可以扣除的項目進行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項目按以下六大類來進行分類并編制表格：
(1)前期工程費(2)建筑安裝工程費(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(4)公共配套費(5)開發(fā)間接費(6)利息費用
這六大類的成本費用，都必須有發(fā)票才能進入扣除項目，如果沒有發(fā)票是不能進入扣除項目的。
清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第三條第(一)項規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括：城建稅、教育費附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。
【第11篇】增值稅和土地增值稅的區(qū)別
你知道跟土地相關(guān)的征收額度最大，計算最復(fù)雜的稅種是哪一個嗎？這個答案，毫無疑問是土地增值稅，簡單來說就是要對土地的增值部分收稅，征收的對象是“土地”，包括國有土地使用權(quán)和地上的建筑物及其附著物，征收的內(nèi)容是“增值”部分，即收入減扣除項目，那也就意味著只有發(fā)生交易，并且有增值，才會發(fā)生納稅義務(wù)。
征收環(huán)節(jié)的關(guān)鍵詞：有償轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)才收，出讓不收；轉(zhuǎn)讓和出讓的最大的區(qū)別就是轉(zhuǎn)讓是二級市場，也就是已經(jīng)出讓過的土地使用權(quán)，可自由買賣；出讓是一級市場，由國家作為國有土地所有者壟斷。有償的才收，無償的不收。無償通常是繼承、贈與。
一、稅額計算過程
1、計算增值額，增值額=收入-扣除項目
（1）收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
（2）扣除項目： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本； 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用；舊房及建筑物的評估價格；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。
其中財務(wù)費用需要有金融機構(gòu)證明，及最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他費用扣除在【取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本）*5%】之內(nèi)。
2、稅率及稅額計算
1.土地增值稅實行四級超率累進稅率：
級數(shù)
增值額/扣除項目
稅率
速算扣除系數(shù)
1
x<50%
30%
0%
2
50<100%
40%
5%
3
100%<200%
50%
15%
4
x>200%
60%
35%
二、舉個例子：
某開放商出售一幢住宅，收入總額為12000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用3000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為600萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有30萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為400萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅。
（1）計算扣除項目金額
取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用：3000萬元；
房地產(chǎn)開發(fā)成本：3000萬元；
房地產(chǎn)開發(fā)費用：600-30+（3000+3000）×5%=870（萬元）；
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：400萬元
加計扣除：（3000+3000）×20%=1200萬元
合計=3000+3000+870+400+1200=8470（萬元）
（2）計算增值額=12000-8470=3530（萬元）
（3）確定稅率及速算扣除系數(shù)： 3530÷8470×100%=41.68%
（4）應(yīng)納稅額=3530*30%=1059萬元
三、稅收優(yōu)惠
1、免征，主要針對土地增值率不高的或個人房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，具體如下：
（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
（2）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。
（3）個人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過當?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核，可以免征土地增值稅。
（4）個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。
2、暫不征，主要是針對企業(yè)名稱、組織性質(zhì)等變化，原實體仍然存在，沒有發(fā)生實質(zhì)性交易，主要包括：
l 企業(yè)改制重組（不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
（1）整體改制：非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司）。
（2）企業(yè)合并：兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)
（3）企業(yè)分立：企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。
（4）作價入股投資：單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資。
丑哥找了張詳解土增稅的圖片，大家可以保存下來慢慢看，有疑問，評論區(qū)交流哈。
【第12篇】土地增值稅新申報表
自2023年6月1日起，《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（2023年第9號）推出的《土地增值稅稅源明細表》申報類型包括七大類，即從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)繳、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按核定征收方式清算、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收。
《土地增值稅稅源明細表》吸納8張表的內(nèi)容。
此前，預(yù)繳、清算、清算后尾盤銷售、清算方式為核定征收、整體轉(zhuǎn)讓在建工程等5種情形，《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函〔2016〕309號)規(guī)定，采用《土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用）》、《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》、《土地增值稅納稅申報表（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）》、《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》、《土地增值稅納稅申報表（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）》、《土地增值稅納稅申報表（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）等5個申報表。
與此同時，《土地增值稅稅源明細表》轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用內(nèi)容，與《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》、《土地增值稅納稅申報表（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）》銜接。
此前填報的《土地增值稅項目登記表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》吸納在《土地增值稅稅源明細表》。
來源：黃德榮話稅
【第13篇】土地款抵扣增值稅票據(jù)
一、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
二、納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
三、一手房交易的相關(guān)例題
1.宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司為一般納稅人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月開發(fā)“翰林官邸”住宅項目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）2023年5月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載地價款20000萬元，另支付相關(guān)登記、過戶費10萬元，并規(guī)定2023年8月1日之前動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2023年9月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款10%的土地閑置費。
（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計3000萬元，其中公共配套設(shè)施費用包含小區(qū)內(nèi)可以有償轉(zhuǎn)讓的衛(wèi)生站支出80萬元。該衛(wèi)生站尚未轉(zhuǎn)讓。
（3）2023年3月該項目竣工驗收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程不含稅總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價款的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存一年，建筑企業(yè)按照實際支付價款開具了發(fā)票。
（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出800萬元（不能提供金融機構(gòu)的貸款證明），其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元。
（5）2023年4月開始銷售，可售總建筑面積為45000平方米，截至2023年12月底銷售建筑面積為40500平方米，取得不含稅收入40500萬元。
（其他相關(guān)資料：①當?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②所在省人民政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為8%，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為4%）
假設(shè)不考慮增值稅進項稅額，根據(jù)上述資料，回答下列問題：
（1）根據(jù)題目的相關(guān)信息，下列表述正確的有（abc）。
a、稅務(wù)機關(guān)可于2023年12月份要求宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算
b、公司繳納的土地閑置費不可以在計算土地增值稅時扣除
c、宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除
d、質(zhì)量保證金可以作為開發(fā)成本扣除
e、印花稅可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建房地產(chǎn)項目，印花稅不作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除）
（2）土地增值稅清算時可扣除的土地成本金額為（a）萬元。
a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]
b、20909
c、18900
d、21010
（3）土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本為（b）萬元。
a、5912.50
b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%
c、5535.00
d、5766.50
房地產(chǎn)成本中的公共配套設(shè)施費，不包括能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出
（4）土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用為（d）萬元。
a、1744.58
b、1649.22
c、1769.22
d、1938.42=（18909+5321.25）×8%
（5）土地增值稅清算時，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費為（a）萬元。
a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）
b、364.50
c、457.65
d、384.75
（6）土地增值稅清算時應(yīng)繳納的土地增值稅為（c）萬元。
a、2046.55
b、3752.51
c、2714.36
d、4041.23
扣除項目金額=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12
增值額=40500-31452.12=9047.88
增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，適用稅率為30%
應(yīng)納土地增值稅=9047.88×30%=2714.36
2.某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司為一般納稅人，2023年發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）2023年通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，支付土地價款4000萬元，取得財政票據(jù)。由于公司資金短缺，于2023年5月才開始動工，將土地的3/4用于開發(fā)建造商品房。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，支付土地閑置費100萬元；
（2）發(fā)生開發(fā)成本共3050萬元；
（3）發(fā)生銷售費用、管理費用共1200萬元，全部使用自有資金，沒有利息支出；
（4）2023年該商品房竣工驗收，9月到12月間，房地產(chǎn)開發(fā)公司將該樓盤全部出售并交付業(yè)主，取得含稅收入14000萬元。
（其他相關(guān)資料：①當?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②開發(fā)費用扣除比例為5%；③當期可以抵扣的進項稅額共600萬元）
要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：
（1）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（a）萬元。
a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4
b.3250.00
c.3000.00
d.4200.00
（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時可扣除的開發(fā)費用為（b）萬元。
a.352.50
b.310.00=（3150+3050）×5%
c.302.50
d.362.50
（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)繳納增值稅為（d）萬元。
a.672.73
b.523.81
c.400.00
d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600
注意：在計算增值稅進行價稅分離的時候含稅收入扣除土地出讓金并沒有扣除契稅
（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算土地增值稅時，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金（c）萬元。
a.40.00
b.48.00
c.36.99=308.26×（5%+7%）
d.57.00
（5）在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計（c）萬元。
a.6558.00
b.6565.00
c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%
d.7798.00
（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅（c）萬元。
a.1842.69
b.1845.63
c.1732.55
d.2532.75
不含稅收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74
增值額=13091.74-7786.99=5304.75
增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%
應(yīng)納土地增值稅=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55
3.某商貿(mào)公司為增值稅一般納稅人，2023年3月轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得含稅收入4000萬元，2023年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付地價款800萬元，支付契稅24萬元，發(fā)生建造成本800萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為2000萬元。
其他相關(guān)資料：該公司選擇簡易計稅方法計算增值稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，該辦公樓成新度折扣率為60%。考慮地方教育附加。
根據(jù)上述資料，回答下列問題：
（1）計算土地增值稅時，準予扣除的評估價格為（b）萬元。
a、1000
b、1200=2000×60%
c、1600
d、2000
（2）計算土地增值稅時，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為（b）萬元。
a、19.05
b、21.05=2+19.05
c、22.86
d、24.86
增值稅=4000÷（1+5%）×5%=190.48
附加費=190.48×（5%+3%+2%）=19.05
印花稅=4000×0.5‰=2
（3）計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計為（b）萬元。
a、2043.05
b、2045.05=1200+800+24+21.05
c、2046.86
d、2048.86
（4）該商貿(mào)公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（b）萬元。
a、601.82
b、603.54
c、604.44
d、679.73
不含稅收入=4000÷（1+5%）=3809.52
增值額=3809.52-2045.05=1764.47
增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%
應(yīng)納土地增值稅=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54
【第14篇】土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則指南
（接上期）
三、土地增值稅收入的歸集與疑難解析
《土地增值稅清算規(guī)程》規(guī)定，審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入。
對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不符的，以后者確認收入。
銷售面積比對資料
注：實測面積＝產(chǎn)權(quán)證上所載明的房屋面積。
確認了銷售面積之后，再進一步確認銷售單價，最終得出銷售收入。關(guān)于銷售單價（價格），有幾個需要重點關(guān)注的方面：
1、評估價格 當納稅人存在下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；
2）提供扣除項目金額不實的；
3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。
需要注意的是，這里提到的“評估價格”，有別于我們在計算“扣除項目金額”時所提到的那個“評估價格”。這里的“評估價格”，是按照收益法所得出的一個市場參考價。
2、關(guān)聯(lián)交易價格問題
1）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，只按照成本計價，未產(chǎn)生其他收益（主要為集團內(nèi)部交易），是否需要繳納土地增值稅？
瀝嘔君點評：按照成本計價是否具有合理性，如果不合理，需要按照市場價確認收入。
2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，附有土地評估報告，但未按報告中的估價進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓定價不公允如何處理？
瀝嘔君點評：如果定價不公允，那么稅務(wù)機關(guān)就有權(quán)按照市場價進行核定收入。但是需要注意的是，這里的“市場價”，并非我們通常所理解的那種市場價。打個比方。某房企給到被拆遷戶的拆遷安置房銷售單價按8000元/平，同在一小區(qū)內(nèi)的其他普通購買者給到的價格卻是10000元/平，那么這個時候，對于這些被拆遷戶購買的物業(yè)，其銷售收入應(yīng)按8000元/平計，這個才是我們前面所稱的“市場價”。
關(guān)于價格偏低，實務(wù)中缺少準確判定的依據(jù)，僅有一則司法解釋可以參考：
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（2023年2月9日最高人民法院審判委員會第1462次通過）（法釋[2009]5號）
第十九條 對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應(yīng)當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認。
轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。
債務(wù)人以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。
拓展話題：房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)征、清算土地增值稅、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)如何確定及規(guī)定
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）
一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計稅依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
或者：土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)=預(yù)收款/（1+適用稅率/征收率）
最大的爭議，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅。營改增后，《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表》（a105010）的第三部分，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計算的納稅調(diào)整額（22-26），具體應(yīng)該怎么填寫？其中，23-1銷售未完工產(chǎn)品的收入，即國稅發(fā)[2009]31號里所規(guī)定的“銷售收入”。那么這個銷售收入是直接填預(yù)收賬款金額呢，還是應(yīng)該考慮增值稅的問題？大家都知道，預(yù)售環(huán)節(jié)，是沒有實現(xiàn)價稅分流的。換言之，價款和稅款都保留在預(yù)收款這個科目。這里便產(chǎn)生了兩大分歧：
1、第一個分歧在于，我們比照土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)，計算確定未完工產(chǎn)品收入。
不管采納何種計算口徑，我們的理由是：雖然預(yù)售環(huán)節(jié)并未實現(xiàn)價稅分流，但我們不能將增值稅作為計算預(yù)計毛利的計稅基礎(chǔ)。
2、另一個分歧則是，營改增后，增值稅差額征稅對土地增值稅的土地成本確認有沒有影響。房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售款時，沒有實現(xiàn)價稅分流；直到交房時，才實現(xiàn)價稅分流。瀝嘔君認為，這個差額征稅并不會影響土地增值稅的土地成本確認。因為土地增值稅的成本確立，《土地增值稅暫行條例》中已經(jīng)寫得很明確了，條例第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。所支付的金額，啥意思？當然包括稅金。所以，盡管會計處理上沖抵了土地成本，但是沒有影響土地增值稅扣除項目金額的計算結(jié)果。
收入與發(fā)票的關(guān)系，具體看國稅函[2010]220號的規(guī)定：
已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確定收入；
未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；
合同所載房面積與實測面積不一致的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
《物權(quán)法》 第七十四條
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
《中華人民共和國民法典》第二百七十五條
[車位、車庫的歸屬]建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
從這里我們可以看出，有約定的，從約定；沒有約定的，才歸屬于全體業(yè)主。并不是很多人所傳的那種，只要是車庫、車位，那就一定屬于全體業(yè)主，這個是沒有道理的。
關(guān)于“折扣”的思考
土地增值稅對于“折扣”并無明文規(guī)定，瀝嘔君建議，應(yīng)該和增值稅、企業(yè)所得稅相銜接。
稅種
折扣銷售
銷售折扣
實物折扣
增值稅·消費稅
發(fā)票
增財務(wù)費用
無政策
企業(yè)所得稅
沖收入
增財務(wù)費用
主商品計稅
土地增值稅
無政策
無政策
無政策
增值稅是要求實際價格與折讓需在同一張發(fā)票上載明，房地產(chǎn)行業(yè)并未嚴格執(zhí)行這一點，執(zhí)行比較好的行業(yè)，當屬超市等類型企業(yè)。
企業(yè)所得稅則是根據(jù)國稅函[2008]875號文的明確規(guī)定，要求是以折后價確認收入。
土地增值稅對于商品折扣方面的立法工作相對滯后，需要盡快與其他稅種同步 。
國稅發(fā)[2007]132號文第二十三條對于視同銷售收入的確認方法和順序作了明確規(guī)定：
1、按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定；
2、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認；
3、參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確認。
轉(zhuǎn)為自用的稅務(wù)處理
產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅（法律依據(jù)：國稅發(fā)[2006]187號）。
根據(jù)國稅函[2008]828號文的規(guī)定，按內(nèi)部資產(chǎn)處置，不征企業(yè)所得稅。
不過房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，還是需要按章繳納的。
代收費用
三大稅種關(guān)于代收費用方面的規(guī)定并不一致。
增值稅：財稅[2016]36號文附件一對價外費用作了明確規(guī)定，除特定情形外，所有價外費用均需征收增值稅。
土地增值稅：國稅發(fā)[2009]91號第二十八條規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取;當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形?！锻恋卦鲋刀惽逅汨b證業(yè)務(wù)準則》第二十五條規(guī)定，（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
企業(yè)所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。
【代建房】涉稅分析
所謂代建房，指的是一方出土地和資金，委托另一方對房屋開發(fā)的全過程（或主要過程）進行管理。出資方享有產(chǎn)權(quán)，管理方收取管理費。
認定“代建”的四個條件（全部具備）：
（1）以委托方名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；
（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；
（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；
（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。
實務(wù)中，瀝嘔君接觸了不少較為奇葩的案例。說好的是代建，結(jié)果施工方將發(fā)票開給了受托單位。
開發(fā)商收取[誠意金]的涉稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)一般是在取得預(yù)售許可證的前后，開始向意向購買人收取誠意金，目的在于提前鎖定客戶。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的前提是，簽訂銷售合同。換言之，房地產(chǎn)商在與客戶正式簽訂銷售合同之前所收取的任何款項，都不產(chǎn)生土地增值稅納稅義務(wù)。在這一點上，增值稅處理同土增稅，收取的誠意金并不產(chǎn)生納稅義務(wù)。根據(jù)國稅函[2009]31號文第六條的規(guī)定，簽訂合同之后所收取的費用才確認為銷售收入?？偨Y(jié)為一句，開發(fā)商在簽訂正式銷售合同之前收取的誠意金，是無需預(yù)征三大稅種的。
（未完，待續(xù)）
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【第15篇】土地增值稅的土地費用滯納金
編者按：近日，華稅律師接到稅務(wù)咨詢，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工驗收之后預(yù)計清算土地增值稅為0，遂向地方政府申請暫不申報繳納預(yù)征土地增值稅并得到了許可。后隨著稅務(wù)機關(guān)合并改革，合并后的稅務(wù)機關(guān)否認了之前確認納稅人暫不申報預(yù)繳的認定，要求納稅人就未預(yù)繳的行為繳納滯納金。問題在于，清算土地增值稅為已經(jīng)0，是否還要繳納滯納金？改革前的稅務(wù)機關(guān)的行為，又能否構(gòu)成納稅人的合理的信賴利益呢？
一、案情導(dǎo)入：清算土地增值稅為0，未預(yù)繳被加征滯納金
（一）企業(yè)預(yù)計清算土地增值稅為0，申請暫緩預(yù)繳獲許可
納稅人系一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由多家建筑企業(yè)作為股東投資組成。涉案項目是為股東們，即各建筑企業(yè)建設(shè)總部辦公大樓。2023年，在涉案項目竣工完成驗收之后，納稅人將總建筑面積的70%按照股東的投資比例和成本利潤率，定價轉(zhuǎn)讓給各股東，剩下的面積由納稅人自持。納稅人經(jīng)過計算，考慮開發(fā)成本加計扣除的各類扣除因素，該宗土地的增值額已經(jīng)為負，預(yù)計清算后的土地增值稅稅額為0。
考慮到該宗土地清算過后的土地增值稅稅額為0，納稅人認為先預(yù)繳稅款然后經(jīng)過清算再退回稅款，實無必要。因此納稅人向當?shù)厥姓暾垥翰簧陥罄U納預(yù)征土地增值稅。當?shù)厥姓畷械囟惥值认嚓P(guān)單位，召開了專題會議研究該問題并形成了會議紀要，市地稅局遂執(zhí)行了相關(guān)決議，暫緩預(yù)征土地增值稅。
（二）稅務(wù)機關(guān)合并改革，清算土增稅為0也要加征滯納金
2023年，該宗項目符合清算條件，納稅人于是向主管稅務(wù)機關(guān)進行土地增值稅清算申報，申報應(yīng)繳納土地增值稅為0。此時經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)合并改革，主管稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過審查，發(fā)現(xiàn)納稅人沒有對開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入按照規(guī)定進行預(yù)征土地增值稅的申報繳納，要求對納稅人2023年的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入，進行預(yù)征土地增值稅的申報繳納并加收滯納金。此外，主管稅務(wù)機關(guān)認為政府會議紀要違反稅法規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)不得執(zhí)行，應(yīng)予以糾正。
（三）納稅人：不是納稅人過錯不應(yīng)加征滯納金
納稅人提出不應(yīng)加征滯納金的理由為：
第一，沒有履行預(yù)繳土地增值稅的原因，并不是納稅人具有過錯，因此不應(yīng)當加征滯納金。當時，納稅人履行了向市政府和主管地稅局申請緩繳土地增值稅的程序，由于行政機關(guān)自身的過錯，導(dǎo)致作出的批準納稅人暫緩繳納的決議違法，屬于因稅務(wù)機關(guān)原因造成少繳稅款。
第二，超過3年的追征期，因此納稅人不用補繳預(yù)征土地增值稅及滯納金。
（四）爭議小結(jié)
在納稅人咨詢的案件中，主要的爭議點有3個，其一是清算土地增值稅稅額為0，在清算之前納稅人沒有履行預(yù)繳土地增值稅的義務(wù)是否可以加征滯納金；其二是本案是因為納稅人的過錯，還是因為稅務(wù)機關(guān)的過錯導(dǎo)致納稅人沒有在規(guī)定的期限內(nèi)預(yù)繳土地增值稅。其三是本案的追征期問題。
二、基于預(yù)征制度的性質(zhì)，本案不宜加征滯納金
（一）預(yù)征稅款的性質(zhì)：是否是納稅義務(wù)
納稅人咨詢的核心問題在于，既然土增稅清算時應(yīng)納稅額為0，表明整個房地產(chǎn)項目沒有增值額，那么理論上土增稅的計稅依據(jù)為0，如何能夠課以預(yù)征稅款，并據(jù)以加收滯納金？根據(jù)《稅收征收管理法》對于滯納金的規(guī)定，滯納金是滯納稅款的萬分之五，既然連應(yīng)納稅額都不存在，自然不應(yīng)有滯納金。
不過，在司法裁判上，有判決將繳納預(yù)征的土地增值稅定性為納稅義務(wù)：
該案的爭議也在于，被告一直沒有預(yù)繳土地增值稅，雖然其最終土地增值稅清算的結(jié)果認定實際應(yīng)繳納土地增值稅稅額為0元，但稅務(wù)機關(guān)依然要求追征土地增值稅（預(yù)征）的滯納金。在該案中，法院認為在納稅人應(yīng)當預(yù)繳但沒有預(yù)繳土地增值稅的當期，滯納金已經(jīng)實際發(fā)生，嗣后的清算行為不影響滯納金的追征。然而，在該案中法院的說理稍嫌混亂，適用了企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定來認定預(yù)征土地增值稅滯納金的事宜，以及將每月預(yù)征土地增值稅的時間視為納稅義務(wù)發(fā)生時間。
總的來看，法院認為納稅人“按照每月預(yù)售收入預(yù)征率申報繳納土地增值稅，納稅義務(wù)發(fā)生時間為實際收到售房款的當月，期限為次月15日內(nèi)”，是將預(yù)繳行為定性為納稅義務(wù)。按照這種觀點，預(yù)征行為是納稅人履行納稅義務(wù)，土地增值稅的清算行為只是對應(yīng)納稅額做出一個準確的調(diào)整，多退少補，并不影響滯納金在預(yù)征階段的發(fā)生。
（二）基于納稅人權(quán)利保護，應(yīng)當以預(yù)征稅款定性為征管技術(shù)手段
目前，我國的《土地增值稅暫行條例》對于土地增值稅的納稅義務(wù)的發(fā)生時間規(guī)定較為模糊，只規(guī)定了“納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！?/p>
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后進行清算，多退少補。可以看出，土地增值稅的預(yù)征是基于征管效率，提供的不同于直接申報繳納土地增值稅的另一種納稅辦法。這種納稅辦法應(yīng)當涵蓋整個預(yù)征和清算過程。
按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依法計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，辦理土地增值稅清算手續(xù)，以結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。換言之，“預(yù)征”和“清算”的關(guān)系也可以理解為土增稅在清算時才需要繳納，前期的預(yù)征稅款只是一種征管技術(shù)手段。
目前，土地增值稅沒有履行預(yù)繳義務(wù)，按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定：“三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金?！北疚恼J為，出于保護國家稅款之目的，通過加征滯納金的方式倒逼納稅人及時預(yù)繳土地增值稅。
不過，在本案中納稅人并沒有造成國家稅款的損失，而且和其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外預(yù)售房產(chǎn)不同，本案中納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目主要是定價轉(zhuǎn)讓給其股東，剩余的部分自持，并無盈利空間，相較而言資金較為緊張，也正是因為納稅人在資金上具有困難所以其向地方政府和主管稅務(wù)機關(guān)申請延期預(yù)繳、免繳土地增值稅，并且在實踐中納稅人取得了地方政府和當時的主管稅務(wù)機關(guān)的批準。
本文認為，既然納稅人的項目并沒有土地增值不存在征收土地增值稅的情況，那么只是對納稅人在前期征管程序上的一些瑕疵（且并非因為納稅人的過錯），就對其加征高額的滯納金，不利于對納稅人權(quán)利的保護。本文主張應(yīng)當平衡納稅人權(quán)利與國家的財政收入利益，在立法上還沒有做出修改之前，應(yīng)當以土地增值稅的清算作為納稅義務(wù)的實現(xiàn)，對于納稅人未履行其預(yù)繳義務(wù)的，視情況謹慎對其加征滯納金。
三、本案屬于稅務(wù)機關(guān)過錯，應(yīng)保護納稅人的信賴利益
（一）未預(yù)繳稅款并非基于納稅人的過錯
根據(jù)我國《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定，并非所有欠繳稅款在補繳過程中都要繳納滯納金，而是根據(jù)納稅人與稅務(wù)機關(guān)之間的過錯，認定是否需要繳納滯納金以及滯納金的期限。通?？梢苑譃?類：
如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是納稅人具有過錯，那么應(yīng)當對納稅人少繳稅款的行為加征滯納金。這種加征滯納金又根據(jù)納稅人過錯程度的不同而有區(qū)別：如果納稅人是故意偷稅、抗稅、騙稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第3款的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)追繳稅款、加征滯納金沒有期限限制。但如果納稅人在主觀上是因過失漏稅，根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第2款的規(guī)定，“因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤，未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金；有特殊情況的，追征期可以延長到五年?！?/p>
如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是稅務(wù)機關(guān)具有過錯，那么就不應(yīng)對納稅人加收滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第1款的規(guī)定，因稅務(wù)機關(guān)的責任導(dǎo)致納稅人少繳稅款的，不能加征滯納金，且稅款的追征期限為3年。
本文認為，在本案中納稅人本身不具有過錯。首先，納稅人沒有主觀上的偷稅、抗稅、騙稅的故意，客觀上也沒有實施偷稅的行為，因此不屬于納稅人故意偷稅、抗稅、騙稅，不能適用無期限的追征滯納金的規(guī)定。其次，納稅人也不是因為計算錯誤等原因未繳或少繳稅款。
在納稅人預(yù)估清算后的土地增值稅稅額時，其計算并無錯誤，實際上清算后的土地增值稅稅額確實為0。同時，納稅人在發(fā)現(xiàn)項目的土地增值額為負、土地增值稅額為0的時候，積極同地方政府和主管稅務(wù)機關(guān)溝通，向地方政府和主管稅務(wù)機關(guān)提出申請緩征和免征土地增值稅的預(yù)征稅款，在程序上履行了申請的義務(wù)。按照《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實施細則》的規(guī)定，納稅人應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提出書面申請，由稅務(wù)機關(guān)進行審核、核準，確定是否延期以及延期的時限。
因此，納稅人對于稅務(wù)機關(guān)是否作出批準、作出批準的原因和程序沒有控制權(quán)，可能由于種種因素導(dǎo)致在當年稅務(wù)機關(guān)作出批準的決定在程序和法律適用上存在問題，但是這種程序是行政機關(guān)內(nèi)部的行政行為作出的程序，不能苛責作為行政相對人的納稅人。納稅人相對于稅務(wù)機關(guān)本身處于弱勢地位，不能將稅務(wù)機關(guān)的錯誤轉(zhuǎn)嫁給納稅人。
綜上所訴，本文認為在本案中應(yīng)當屬于因稅務(wù)機關(guān)的責任導(dǎo)致納稅人少繳稅款，不能對納稅人加征滯納金。
（二）基于行政行為的公定力，應(yīng)保護納稅人的信賴利益
根據(jù)行政法原理，行政行為一經(jīng)作出，就具有公定力、確定力，對于行政機關(guān)和相對人都產(chǎn)生約束力。如果行政行為是違法的，行政機關(guān)有權(quán)予以撤銷或變更。但是，如果行政行為已經(jīng)使行政相對人對其產(chǎn)生信賴，行政相對人在此信賴基礎(chǔ)上已經(jīng)作出一定行為，行政機關(guān)在考慮撤銷違法或不當行政行為時，應(yīng)保護行政相對人的信賴利益。如果該違法的行政行為嚴重違法，必須予以撤銷，那么在具體行政行為被撤銷后，要對納稅人因信賴該行政行為遭受的損失予以補償。
參照《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定，公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護，行政機關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。如果為了公共利益的需要，行政機關(guān)變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可，由此給公民、法人或者其他組織造成財產(chǎn)損失的，行政機關(guān)應(yīng)當依法給予補償。
按照《行政許可法》第69條的規(guī)定，行政機關(guān)濫用職權(quán)、玩忽職守、超越職權(quán)范圍、違反法定程序、授予的相對人不具備資格，屬于重大違法應(yīng)當撤銷，但需要保護相對人的利益。
在本案中，即使現(xiàn)在的主管稅務(wù)機關(guān)認為之前的行政行為屬于重大違法需要予以撤銷變更，那么也不應(yīng)當損害納稅人的利益，也即在這種情形下不應(yīng)當征收滯納金。如果存在少繳稅款的情形，可以在期限內(nèi)追繳其稅款，但由于本案中并不存在少繳稅款的情形。
四、土地增值稅的管理與風(fēng)險應(yīng)對
（一）完善稅會制度，全面掌握稅法規(guī)定
首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立完善公司的稅會制度，尤其是財務(wù)負責人應(yīng)當制定土增稅預(yù)征的內(nèi)部管控制度。在商品房的預(yù)售階段應(yīng)當全面審核和統(tǒng)計土地增值稅預(yù)征稅款的履行情況，在規(guī)定的期限內(nèi)申報繳納土地增值稅的預(yù)征稅款。
其次，全面掌握稅法規(guī)定，合法享受稅收政策。在企業(yè)卻有資金困難時，可以向稅務(wù)機關(guān)申請延期納稅。不過，根據(jù)我國《稅收征收管理法》等相關(guān)規(guī)定，納稅人因有特殊困難，不能按期繳納稅款的，需要主管稅務(wù)機關(guān)層報省一級稅務(wù)機關(guān)核準，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準，才可以延期繳納稅款，且最長不得超過三個月。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當加強與稅務(wù)機關(guān)的溝通
土地增值稅的預(yù)征收管理目前沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，而是授權(quán)各地方自行制定相關(guān)規(guī)定和標準。財務(wù)人員應(yīng)當和主管稅務(wù)機關(guān)保持溝通，明確當?shù)赝猎龆愵A(yù)征的具體辦法、具體的預(yù)征率、免于預(yù)征的范圍。
此外，在實踐中也出現(xiàn)了稅務(wù)機關(guān)無法聯(lián)系上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而以公告形式送達相關(guān)稅務(wù)法律文書的情形，在這種情況下，無論是逾期預(yù)繳土地增值稅、逾期清算申報，還是其他經(jīng)通知申報拒不申報的行為，輕則構(gòu)成偷稅處以罰款和滯納金，重則構(gòu)成逃稅罪追究刑事責任。因此，各企業(yè)應(yīng)保持與稅務(wù)機關(guān)的聯(lián)系。
（三）避免其他土地增值稅涉稅風(fēng)險
加強內(nèi)部資料管理，避免因為內(nèi)部資料管理不完善，票據(jù)、憑據(jù)管理不善，造成后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費用的票據(jù)遺失或者不合規(guī)，將導(dǎo)致成本費用調(diào)減。
避免罰沒性支出。由于行政性罰款、土地閑置費等支出屬不可扣除項目，企業(yè)應(yīng)當在開發(fā)建設(shè)過程中加強監(jiān)管，安全施工，嚴格執(zhí)行規(guī)劃，同時與環(huán)境、安監(jiān)等部門做好溝通，避免面臨行政罰款。
避免虛開風(fēng)險。完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財務(wù)管理制度，做好會計審核，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。
【第16篇】普通住宅土地增值稅計算方法
土地增值稅的計算方法
常見的一般有4種情況：
1.房開企業(yè)新房銷售
2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）
3.存量房銷售
4.只賣地
【存量房.銷售計算土地增值稅的程序】
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
2.扣除項目合計=？
3.計算增值額=？
不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=？
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【具體解析】
一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）
（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）
二.扣除項目
（一）評估法
1.取得土地使用權(quán)支付的金額
未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。
2.評估價格＝房地產(chǎn)重新購建價格×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購建價格：是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。
3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅
4.評估費
二.扣除項目
（二）發(fā)票法
1.不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價。
扣除金額＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)）
【提示1】發(fā)票價：營業(yè)稅發(fā)票所載金額；增值稅普通發(fā)票價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。
【提示2】購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可視為一年。
2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅
【提示】購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
二.扣除項目
（三）核定法
對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收。
【例題】a市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下：
（1）該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為 1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。
（2）轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計稅。
（3）轉(zhuǎn)讓廠房時評估機構(gòu)評定的重置成本價為3800萬元，該廠房四成新。
（相關(guān)資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）
要求：根據(jù)上述資料，請回答下列問題：
（1）該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅
此項目為2023年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應(yīng)納稅額
＝[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）]÷（1＋5％）×5％。
＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬元）。
（2）該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為
＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬元）。
（3）土地增值稅準予扣除項目金額為
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
＝3800×40％＝1520（萬元）
準予扣除項目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬）
（4）轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅
增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬）
增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％
適用稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％
繳納土地增值稅
＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬）
【例題】2023年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票所載購房款為1200萬元，購買日期為2023年1月1日。允許扣除的購入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費80萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額（ ）萬元。
『解析』
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算扣除。
該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額
＝1200×（1＋10×5％）＋80
＝1880（萬元）
以上僅僅是個人觀點和整理！
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