土地增值稅收入包括哪些（16篇）

【第1篇】土地增值稅收入包括哪些

營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)分別是：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

四、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計征上述稅種時，稅務機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

【第2篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除嗎

導讀：計算增值額的扣除項目土地增值稅來說一共有五個項目，具體的項目內(nèi)容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關(guān)于“土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計扣除?

加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價，但是沒起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除。

建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第3篇】什么是土地增值稅

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來了解下。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅怎樣算？

1、計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2、計算增值額的扣除項目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

土地增值稅如何交？

1、非房地產(chǎn)開發(fā)項目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實行相對簡易的處理辦法。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務機關(guān)是會參考市場價格進行調(diào)整的。

2、扣除項目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對廠房進行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項目。

扣除項目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間，發(fā)票金額每年可以加計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因為房屋發(fā)票金額默認含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項目。

扣除項目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進行了開發(fā)建設(shè)的情況下：

扣除項目=取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少？

目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

1、凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費用。

2、對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費用。

3、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。專家認為，由于土地增值稅采取的是累進制抵扣的征收方式，而且在進行具體抵扣項目計算時又較為復雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

2、居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

另外，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。

【第4篇】土地增值稅走核定稅率

核定征收，指的是由稅務機關(guān)根據(jù)納稅人情況，在正常生產(chǎn)經(jīng)營條件下，對其生產(chǎn)的應稅產(chǎn)品查實核定產(chǎn)量和銷售額，然后依照稅法規(guī)定的稅率征收稅款的征收方式。

1.政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務局公告2023年第10號)第一條第(四)項規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。

【第5篇】2023年土地增值稅政策

編者按：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目，可能基于諸多原因?qū)е马椖繜o法啟動、中途停滯，進而由政府將土地收回。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，城鎮(zhèn)土地收回又可分為有償和無償兩種方式。對于政府有償收回土地，土地補償款較土地取得和開發(fā)成本更高的情況，企業(yè)是否需要繳納土地增值稅，現(xiàn)行案例處理結(jié)果有所不同。本文將以此切入，分析不同情況下，土地被政府收回是否應當征收土地增值稅。

一、案例引入：同樣是閑置土地被政府收回，土地增值稅一征一免

（一）案例一：閑置土地被政府收回，法院認為應當征收土地增值稅

2023年2月，x國土資源局與a公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，將x地塊出讓給a公司，a公司受讓該土地用于建設(shè)x項目。2023年12月，x國土資源局作出《閑置土地認定書》，指出因政府原因?qū)е聏地塊閑置，認定上述土地為閑置土地。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權(quán)收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權(quán)由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲。2023年9月，x稅務局y分局作出《稅務事項通知書》，通知a公司x項目應補非住宅土地增值稅475萬元。

a公司不服，先后提起行政復議和行政訴訟。法院認為：本案a公司主張其符合《土增稅暫行條例》第八條第（二）項規(guī)定的免征情形。但該免征土地增值稅適用于“因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”，且按照國家有關(guān)征收的法律規(guī)定，國家建設(shè)需要征收或收回的土地價格系由征收機關(guān)按照法律規(guī)定確定補償安置方案予以確定，該征收價格一般不因被征收人的意志轉(zhuǎn)變。而涉案宗地系因閑置。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權(quán)收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權(quán)由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲，該收回土地的價格是基于雙方協(xié)商“同意”，不同于國家建設(shè)征收、收回的情形。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案土地收回，可以適用上述免征的情形。

（二）案例二：閑置土地被政府收回，稅務機關(guān)認為應當免征土地增值稅

2006年至2007年，b公司與z市國土資源局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，b公司取得了z地塊的國有土地使用權(quán)。在z地塊基本達到可開發(fā)狀態(tài)后，b公司先后兩次向w區(qū)國土資源局上報建設(shè)規(guī)劃，但w區(qū)國土資源局一直不予正面答復和批準，導致宗地一直處于閑置狀態(tài)。2023年9月1日，b公司與z市w區(qū)土地儲備發(fā)展中心簽訂了《收購z地塊合同》，約定：由w區(qū)土地儲備發(fā)展中心收回b公司持有的z地塊國有土地使用權(quán)，并向b公司支付土地補償款共計6.4億元。2023年9月13日，z市國稅局稽查局向b公司送達《稅務處理決定書》，認定：b公司2023年度取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入未進行納稅申報構(gòu)成偷稅，決定b公司應補繳其2023年度的企業(yè)所得稅稅款1.3億元。因涉案土地被收回符合土地增值稅免征條件，免征土地增值稅。

（三）小結(jié)

在上述兩起案例中，同樣是土地閑置后被政府收回，取得土地補償款，一起案例認定應當征收土地增值稅，另一起則認定應當免征土地增值稅。更值得關(guān)注的是，兩起案例中土地閑置的原因均系“因政府原因”。如此相似的兩起案例，最終處理結(jié)果卻大相徑庭，筆者認為，其背后的原因主要在于國家層面的稅收政策對土地收回免征土地增值稅的規(guī)定不夠清晰、完善，導致執(zhí)法實踐中對特定情形是否符合免征條件存在不同理解。本文欲通過比較《城市房地產(chǎn)管理法》和稅法的聯(lián)系，分析目前土地被政府收回的各種情形應否征收土地增值稅。

二、土地被政府收回的三種類型及其土地增值稅納稅義務

（一）土地被政府收回的三種類型

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！钡诙l第二款，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！钡诙鶙l，“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。”由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的政府收回土地使用權(quán)應當包括三種情況：

其一，因公共利益需要，提前有償收回；

其二，出讓合同到期無償收回；

其三，因用地人原因閑置，提前無償收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》屬于土地管理法體系，具備行政法性質(zhì)，根據(jù)行政法“法無授權(quán)即禁止”的基本原則，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，行政機關(guān)不得收回土地使用權(quán)。因此，行政機關(guān)收回城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有且僅有以上三種情況。

（二）土地被政府收回應區(qū)分不同情況確定土地增值稅納稅義務

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，“有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三款，“條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！?/p>

由此可見，《土地增值稅暫行條例》使用了“因國家建設(shè)需要”的概念，但沒有對這一概念作出精準的定義，而這一概念也難以從其他部門法中加以考證，只能結(jié)合土地管理法進行解釋。根據(jù)《閑置土地處理辦法》第一條，“為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法?！庇纱丝梢?，《閑置土地處理辦法》是《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的下位法，其不能違反上位法規(guī)定，增設(shè)土地使用權(quán)提前收回的情況。在前述第一起案例中，法院在說理部分提出，涉案土地被收回系“因閑置”而非“因國家建設(shè)需要依法征收、收回”，故不滿足免稅條件，但這種并列關(guān)系其實并不存在。

筆者認為，閑置土地認定是出于政策目的需要，進行的一項程序性工作，閑置土地認定的程序和土地提前收回的結(jié)果之間沒有直接聯(lián)系，即土地閑置本身不能直接得出提前收回土地使用權(quán)的結(jié)果。根據(jù)前述分析，行政機關(guān)提前收回土地使用權(quán)有且僅有因公共利益需要有償收回、到期無償收回和因用地人原因閑置無償收回三種情況。認定土地閑置后，需要提前收回的，必須進一步認定土地閑置原因是因公共利益需要閑置還是因用地人原因閑置，進而確定提前收回土地使用權(quán)是因公共利益需要有償收回還是因用地人原因閑置無償收回。而在第一起案例中，土地被認定為因政府原因閑置，自然不屬于因用地人原因閑置的情形，而只能屬于因公共利益需要有償收回的情形。

從現(xiàn)行立法來看，“因公共利益需要”和“因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要”之間是何種關(guān)系并不明確，但兩者之間存在大量交叉。例如城市規(guī)劃調(diào)整導致土地無法開發(fā)建設(shè)，而被政府收回，在土地管理法上屬于因公共利益需要收回土地，在土地增值稅法上亦屬于因城市實施規(guī)劃收回土地。在稅法規(guī)定不明時，出于納稅人權(quán)利保護原則考慮，應當采取有利于納稅人的解釋，將“因公共利益需要”收回土地的情形解釋為“因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要”收回土地，免征土地增值稅。

三、根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不屬于土地增值稅征稅范圍

（一）土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在前面的分析中，我們結(jié)合免稅條款，討論了土地收回的免稅條件。但如果站在更前一環(huán)節(jié)——征稅條款，我們認為現(xiàn)行立法只能得出土地收回不屬于土地增值稅的結(jié)論。詳言之，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！庇纱丝梢姡恋卦鲋刀愓鞫惙秶怯袃斵D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其中，“有償”和“轉(zhuǎn)讓”均是征稅的必要條件，缺一不可。

（二）土地管理法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和終止作出了明確定義

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第一款，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。”第三十九條，“土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止?！庇纱丝梢姡恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅（終止）有明確的法律定義。

結(jié)合上列法律法規(guī)的規(guī)定可以看到：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換和贈與的方式，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果是土地使用權(quán)的權(quán)利主體改變，但土地使用權(quán)本身仍然存續(xù)。土地使用權(quán)消滅或終止，是指因土地使用權(quán)出讓合同到期、提前收回、土地滅失等原因，導致土地使用權(quán)本身歸于消滅。因此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅是兩個不同的法律概念，雖然兩者都可以引起物權(quán)變動的效果，但其內(nèi)容和性質(zhì)存在本質(zhì)區(qū)別，不能將二者混為一談。

（三）稅法應當尊重、認可、承繼土地管理法對“轉(zhuǎn)讓”的定義

《土地增值稅暫行條例實施細則》提出了有償轉(zhuǎn)讓的概念，但在我國土地增值稅制體系內(nèi)沒有任何相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件對“轉(zhuǎn)讓”作出具體定義。由此可見，轉(zhuǎn)讓的概念以及內(nèi)涵外延之界定在土地增值稅制體系中屬于不需要作出特別解釋、說明的概念，應當直接采用與其相關(guān)的其他部門法之規(guī)定以及社會大眾能夠認可和接受的、與其通常的內(nèi)涵及外延相同的定義對其進行解釋。

首先，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了定義。該條例屬于土地管理法體系的一部分，其對土地管理涉及的法律概念作出的定義系立法解釋、有權(quán)解釋，符合社會大眾對該法律概念的一般理解，屬于該法律概念的通常定義。

其次，稅法具有行政法屬性，其和土地管理法同屬行政法體系，為保持同一法律體系內(nèi)部相同法律概念的一貫性，避免在法律適用中產(chǎn)生矛盾、沖突，稅法應當尊重、認可、承繼土地管理法對轉(zhuǎn)讓的定義。除稅法明文規(guī)定外，不應任意改變土地管理法中已經(jīng)定義的法律概念的內(nèi)涵和外延。

再次，課稅要件明確是稅收法定原則的基本內(nèi)涵。課稅要件明確一方面要求稅法概念必須清楚、明確，不能語焉不詳。另一方面要求對稅法概念的解釋必須具備穩(wěn)定性，不能任意擴大或縮小解釋。在稅法沒有作出具體規(guī)定時，依照同部門法解釋稅法概念，是保障課稅要件明確的基本要求。

綜上，《土地增值稅暫行條例實施細則》中“轉(zhuǎn)讓”的概念應當采用和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中“轉(zhuǎn)讓”的概念相同的解釋，即只包括土地使用權(quán)在不同權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移，而不包括土地使用權(quán)消滅的情況。

（四）根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不應繳納土地增值稅

根據(jù)前述分析，《土地增值稅暫行條例實施細則》關(guān)于征稅范圍的規(guī)定采用了正向說明和反面列舉的立法模式，但是，這一規(guī)定并未涵蓋全部房地產(chǎn)物權(quán)變動類型，導致部分房地產(chǎn)物權(quán)變動行為處在土地增值稅立法的“真空地帶”。詳言之，《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條僅規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅征稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，對于有償設(shè)立、變更、消滅房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，以及無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但又不構(gòu)成繼承、贈與的行為，是否應當課稅，稅法并未作出規(guī)定。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條，“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。”由此可見，稅收法定原則是稅法基本原則，沒有法律明文規(guī)定，不得對納稅人課征稅款，不得要求納稅人補繳稅款。土地被政府收回屬于土地使用權(quán)消滅，不屬于土地增值稅征稅范圍。

遺憾的是，在實踐中，稅務機關(guān)對于征稅范圍的理解有所不同，或是出于政策方面的考慮，或是出于經(jīng)濟方面的考慮，對“轉(zhuǎn)讓”進行了擴大解釋。此外，按照前述解釋，土地收回應當排除在征稅范圍外，然而《土地增值稅暫行條例》又特別規(guī)定了土地收回符合特定條件的免予征稅，根據(jù)稅法基本原理，不征稅和免稅是不同概念，因此在現(xiàn)行立法體系內(nèi)部存在矛盾沖突。我們認為，稅法的明確性是稅法的重要價值，應當采用修法方式明確土地增值稅征免范圍，構(gòu)建和諧統(tǒng)一的土地增值稅法律體系。

【第6篇】出租土地使用權(quán)增值稅稅率

出租土地如何交增值稅？

答：企業(yè)如果以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用即：土地使用權(quán)出租，從稅務的角度來講是屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，應根據(jù)不動產(chǎn)（土地使用權(quán)）取得時間的不同，適用不同的增值稅稅率。

如果企業(yè)屬于一般納稅人出租2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)（土地使用權(quán)），可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。如果企業(yè)出租的是2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)，則適用一般計稅方法計稅，按照9%計算繳納增值稅。

如果企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人出租土地使用權(quán)應按照5%的征收率計算增值稅應納稅額。

【第7篇】土地增值稅可扣除稅金

概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。那么，已繳納的契稅可以在計算土地增值稅時扣除嗎？下面讓我們一起來看看。

內(nèi)容

一、契稅能否在計算土地增值稅時扣除

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。

對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

因此，取得土地使用權(quán)所交的契稅在土地增值稅清算時可以扣除。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實行核定征收。

政策依據(jù)：

《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）

《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）

案例/解析

問：我公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)項目拿地時繳納契稅700萬元，該項目在進行土地增值稅清算時繳納的契稅能否作為加計20%扣除的基數(shù)？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計20%扣除。

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

所以，你公司拿地時繳納的700萬元契稅，可以在項目進行土地增值稅清算時扣除，同時可以作為加計20%的扣除基數(shù)。（中稅答疑）

【第8篇】土地增值稅清算扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時，已發(fā)生的利息支出可選擇按比例扣除或是據(jù)實扣除。筆者提醒選擇據(jù)實扣除的納稅人，在處理時要注意以下要點。

1、僅限于直接向金融機構(gòu)借款的利息

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣，除了銀行貸款外，還可以向國內(nèi)非金融機構(gòu)或個人借款、向境外機構(gòu)或個人借款。從社會非金融機構(gòu)獲得的借款，其支付的利息無法取得金融機構(gòu)證明，盡管企業(yè)可以取得資金提供者所在地稅務機關(guān)代開的發(fā)票，但也不能據(jù)實扣除。

值得關(guān)注的是，對統(tǒng)借統(tǒng)還發(fā)生的利息支出能否據(jù)實扣除，現(xiàn)行政策規(guī)定并不明確。2023年5月，國家稅務總局官網(wǎng)對納稅人咨詢的該問題，答復可以據(jù)實扣除。部分地區(qū)的稅務機關(guān)對此問題作了明確，比如《青島市地方稅務局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務問題問答〉的通知》（青地稅函〔2009〕47號）規(guī)定，企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，分攤給集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，且收取的利息不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構(gòu)借款證明和集團內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，據(jù)實扣除。

另外，對委托貸款中，通過金融機構(gòu)支付給委托人的利息費用是否可以據(jù)實扣除的問題，實務中也存在很大爭議。多數(shù)人認為，委托貸款不屬于銀行借款，支付的利息費用不能據(jù)實稅前扣除。

2、利率不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率

《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。同期同類貸款利率指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。

3、逾期利息和加罰息均不得扣除

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，銀行罰息屬于納稅人按照經(jīng)濟合同規(guī)定支付的違約金，不屬于行政罰款，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但土地增值稅稅前扣除的處理與之截然不同。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條第二款的規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、未分別核算只能選擇按比例扣除

分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出應按照項目合理分攤。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤的，其利息支出不得單獨計算，而應并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中計算扣除。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)如何按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，即按照清算單位合理分攤利息支出？目前土地增值稅政策中并未明確。參照《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，借款費用屬于不同土地增值稅清算單位共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

5、費用化利息支出不得稅前扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，一部分計入房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，即資本化；一部分計入期間費用，即費用化。土地增值稅據(jù)實扣除的利息支出，僅指開發(fā)期間所發(fā)生的應當資本化的利息支出。稅法與企業(yè)會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)借款費用資本化停止時間的規(guī)定趨于一致，基本界定為達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未完工之前進行的預售，不屬于企業(yè)會計準則和稅法上所說的可銷售狀態(tài)。

此外，有些地區(qū)的稅務機關(guān)對時間節(jié)點會有特殊規(guī)定。舉例來說，大連市稅務機關(guān)曾于2023年發(fā)布公告，規(guī)定可據(jù)實扣除利息的終止時間，為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個月。

6、未用于項目開發(fā)利息支出不得扣除

實務中，有的納稅人將向金融機構(gòu)的借款用于投資或拆借給其他單位使用。根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，資本化期間內(nèi)，專門借款閑置資金產(chǎn)生的利息或投資收入應當沖減財務費用。企業(yè)選擇據(jù)實扣除，允許其稅前扣除的利息支出僅限于用于該項目的利息支出。如果企業(yè)將借款用于投資或挪作他用，相應支付給金融機構(gòu)的利息支出不允許在土地增值稅稅前扣除。

來源：紀宏奎 紀瑋 趙輝

【第9篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預征比例進行先預征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理的終點。

國家稅務總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進一步要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認定和歸集分配等問題是清算工作中的重點和難點，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細化了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應及時進行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人及時進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進行清算的，應當在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務機關(guān)要求納稅人進行清算的，納稅人應當在收到主管稅務機關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應提供清算資料和中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，主管稅務機關(guān)受理后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報送資料不齊全，主管稅務機關(guān)應以書面的方式明確告知需補齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務機關(guān)受理后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務機關(guān)也應在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務主管機關(guān)的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強前期管理

明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應分別計算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應稅的，因此，要針對不同類型建筑物細分清算對象。筆者認為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實施按項目管理，加強輔導企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，加強對開發(fā)項目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目

歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準確的計算出各個項目的增值額和應繳土地增值稅額是清算工作的難點和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務上是有明細，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費用上，特別是共同承擔的成本、費用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認真鑒別開發(fā)成本和費用的真實合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費用的真實合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費用的真實合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費用的列支，必須從稅務主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費用的真實合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費用）等相關(guān)資料報稅務機關(guān)備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費用是否到主管稅務機關(guān)申報繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務機關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目跟蹤管理時就應注意項目的建筑招標、中標、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價預算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時土方建筑單價是否偏高，重點核實材料用量是否異常超標、人工費、機械使用費是否超出正常取費標準等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復計算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費及開發(fā)間接費時是否真實發(fā)生的，是否以真實合法有效憑據(jù)入帳，不得預提開發(fā)間接費用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用科目，企業(yè)是否是通過金融機構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關(guān)稅費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。

4、預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費用的重要基數(shù)，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數(shù)，更是計算土地增值額的重要依據(jù)。

（三）合理歸集分配開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務費用的利息支出能否提供金融機構(gòu)證明并按開發(fā)項目計算分攤，其與企業(yè)所得稅的期間費用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數(shù)，只能計入開發(fā)費用。在計算開發(fā)費用扣除時，應注意三點。首先，企業(yè)在會計核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進入成本的，在計算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨計算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用時有兩種方法。第一種，財務費用利息支出凡能夠按項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；非金融機構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（即管理費用和銷售費用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。第二種，財務費用利息支出凡不能按項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分攤，在實際操作中，如能提供金融機構(gòu)證明的，可以按當期項目的收入比例將利息分攤到各項目。

四、科學確定增值額的計算方法

科學確定增值額計算方法是實現(xiàn)準確清算的核心。在實際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預征率是按照發(fā)達的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導致稅負不公，退補稅款差異大。故科學確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅

五、嚴格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。主管稅務機關(guān)對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認為，在核定征收時，其一，核定征收率應考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應從高從嚴的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。

來源：梁好財稅工作室

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【第10篇】土地增值稅清算的難點

隨著我國城市化進程的推進，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國重要的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負中占有重要的比重。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點和難點，并提出了提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算水平的策略。

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負中占有重要比重，各省市的土地增值稅清算政策執(zhí)行不統(tǒng)一，進而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算帶來很大的稅收風險。如何正確處理土地增值稅清算中存在的問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的水平，降低企業(yè)稅負，成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展中亟待解決的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點和難點

目前，各省市土地增值稅清算沒有統(tǒng)一的政策文件，具體實施細則存在差異。在土地增值稅清算過程中容易在以下事項中出現(xiàn)問題，如果企業(yè)對清算政策掌握不準確，財務核算不規(guī)范容易給企業(yè)帶來稅收風險。

（一）清算單位劃分

確定清算單位是土地增值稅清算的第一步。各省市對“國家有關(guān)部門”的認定存在差異。存在以發(fā)改委立項為清算單位，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為清算單位，以在稅務局填報的《土地增值稅項目登記表》中的“開發(fā)項目”為清算單位，以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為清算單位等多種不同依據(jù)劃分清算單位的情況。另外如果房地產(chǎn)項目是分期開發(fā)的，還應以期為單位確定清算單位。在清算過程中，清算單位的劃分不同會造成計算結(jié)果差距很大，不同清算單位之間正增值與負增值不能相互抵消，負增值不能退稅，避免由于清算單位劃分過細造成巨額負增值浪費。如清算單位劃分不合理勢必將加大清算的難度和工作量。

（二）確定清算時點

國家稅務總局對項目清算時點作了明確規(guī)定，分成納稅人應進行土地增值稅清算和主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算兩種情形。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法對待土地增值稅清算工作。房地產(chǎn)項目受開發(fā)時間、產(chǎn)品類型、銷售市場、盈利水平等因素影響，土地增值率存在較大差異。企業(yè)應對項目的實際增值率跟進更新測算，對實際增值率低于當?shù)赝恋卦鲋刀愵A繳率的項目，主動申請土地增值稅清算，以免發(fā)生預繳額大于清算額的情況，造成資金占壓及退稅風險。對于實際增值率高于預繳率的項目可以推遲清算至稅務局發(fā)出《清算通知書》之后。

（三）住宅標準認定

現(xiàn)行政策規(guī)定：開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額，普通住宅增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。因此劃分普通住宅和非普通住宅的標準、標準認定時點以及是否進行劃分三個方面在納稅籌劃時就顯得很重要。

第一，認定標準各地不盡相同，有的以容積率加單套建筑面積為認定標準，有的以單套建筑面積加銷售單價為認定標準；第二，標準認定時點不盡相同，有的采取項目竣工備案日為認定時點，有的采取銷售合同備案日為認定時點；第三，劃分普通住宅和非普通住宅不是必須的，企業(yè)未做普通住宅和非普通住宅的劃分視同放棄享受這項稅收優(yōu)惠的權(quán)利，很多企業(yè)對這點的認識存在誤區(qū)。企業(yè)享受還是放棄這項稅收優(yōu)惠政策需要經(jīng)過測算來判定。通過測算如果普通住宅部分負增值，企業(yè)可將普通住宅和非普通住宅合并計算增值稅從而達到降低稅負的目的。通過測算如果需要享受這項優(yōu)惠政策，企業(yè)應充分了解當?shù)仄胀ㄗ≌J定標準和認定時間的相關(guān)規(guī)定，與公司其他相關(guān)部分做好溝通，滿足相關(guān)規(guī)定，充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)稅負。

注：對于可否合并我認為是當然之意，區(qū)分普通和其他本來就是為了給納稅人享受優(yōu)惠的，但執(zhí)行中很多地方往往變成了必須分開，嚴格按三分法，我認為二分或者納稅人選擇放棄普通住宅優(yōu)惠而一分是最合理的。

這塊最優(yōu)秀的當屬安徽辦法：安徽省土地增值稅清算管理辦法，水平很高，亮點很多。

對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標準住宅又建有非普通標準住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標準住宅申請免征土地增值稅，應分別計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標準住宅土地增值稅權(quán)利的，應以整個開發(fā)項目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應繳的土地增值稅。

（四）成本合理分攤

1.土地成本分攤。土地成本是土地增值稅兩大扣除項目之一，正確合理的土地成本分攤是土地增值稅有效管理的基本前提，不同的土地成本分攤方法對土地增值稅額影響較大。土地成本分攤應遵循“不同用途不同價、不同年限不同價、不同規(guī)劃條件不同價”的分攤原則。稅務部門往往為簡化要求房地產(chǎn)企業(yè)采用占地面積法或建筑面積法對土地成本進行分攤。房地產(chǎn)企業(yè)應結(jié)合項目特點，針對土地成本在不同清算單位之間，以及同一清算單位內(nèi)部不同類型產(chǎn)品之間合理分攤。達到平衡稅負的目的。比如，在同一清算單位內(nèi)，如果容積率相差懸殊，不同類型產(chǎn)品間可采用“按占地面積法分攤”；同類型產(chǎn)品間可采用“按計容建筑面積法分攤”。

注：更牛的方式是直接在土地出讓或勾地時，直接明確不同業(yè)態(tài)土地成本，比如增值率高的單方住宅土地成本高一些，商業(yè)等自持的低一些，基本把項目稅籌做了百分之八九十了。甚至有地產(chǎn)公司期后取得國土的評估或認定，也有稅局認可的。

2.地下車位成本分攤。地下車位的成本分攤是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的重難點之一。土地增值稅清算相關(guān)法規(guī)中未對地下車位的成本分攤做出明確規(guī)定。地下車位利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造，主要成本是服務于地上建筑，而服務于車輛停放功能的成本較低。不應按測量報告中的地上建筑面積與地下建筑面積平均分攤成本。地下車位不分攤土地成本，只分攤建筑安裝成本，其他成本與地下車位的關(guān)聯(lián)性小，不應分攤給地下車位。

3.公共配套成本分攤。公共配套設(shè)施是指建造在項目紅線內(nèi)的公益設(shè)施，建成后需要辦理移交手續(xù)，不能有償轉(zhuǎn)讓，初始產(chǎn)權(quán)為開發(fā)商所有。同一地塊分期開發(fā)清算，按規(guī)劃要求配建的公共配套設(shè)施同時服務于各清算單位，需要在各清算單位合理分攤成本。開發(fā)企業(yè)如果選擇在某一期集中建造，將公共配套設(shè)施成本集中在當期清算中扣除，會造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同類產(chǎn)品間上下波動，造成稅負升高，進而給企業(yè)帶來較大經(jīng)濟損失。因此在受益項目各期內(nèi)合理分配公共設(shè)施成本至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)在各分期內(nèi)，依據(jù)當期開發(fā)的產(chǎn)品類型、可售面積等因素，合理規(guī)劃公共配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏，提升公共設(shè)施成本分攤合理性，避免公共配套設(shè)施不合理分攤引發(fā)的高稅負問題。

（五）票據(jù)合規(guī)

在土地增值稅清算實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得合法有效的扣除憑證是一項基礎(chǔ)且重要的工作，由于財務人員的專業(yè)素質(zhì)不同，對取得合規(guī)票據(jù)的重視程度不夠，造成清算時有相當數(shù)額的成本費用未取得合法有效憑證。造成可扣除成本減少，增加企業(yè)稅負。具體應從以下幾個方面強化這項工作。第一，訂立合同時就取得發(fā)票做明確規(guī)定，特別應注意約定在工程辦理結(jié)算后，施工方應提供包含質(zhì)保金金額在內(nèi)的全部發(fā)票。第二，日常支付工程款前，需要在稅務網(wǎng)站對施工方提供的發(fā)票進行真?zhèn)尾樵?，保證發(fā)票真實有效。第三，檢查發(fā)票填寫是否規(guī)范，尤其對工程發(fā)票備注欄里是否填寫服務發(fā)生地點和項目名稱進行檢查。避免由于發(fā)票不合規(guī)造成成本不能扣除。

提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算水平的策略

土地增值稅清算中會遇到很多問題，這些問題解決的好壞會影響清算結(jié)果，從而影響企業(yè)的盈利水平和長遠發(fā)展。因此針對這項系統(tǒng)工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對清算問題的策略也應是系統(tǒng)的，不能簡單地采取“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的權(quán)宜之計，應從以下幾個方面系統(tǒng)地提高企業(yè)應對土地增值稅清算的能力。

（一）提前籌劃土地增值稅清算

土地增值稅清算是一項系統(tǒng)性工作，稅務籌劃需貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程。財務人員應從開發(fā)的前端積極參與，在充分掌握土地增值稅清算相應政策的前提下，從地價分配、發(fā)改委固定資產(chǎn)立項、選擇清算時機、劃分清算單位、利息規(guī)劃、處理公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)、項目發(fā)票管理等方面提出管理建議和要求，積極準備清算資料和數(shù)據(jù)，落實各個基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。有序開展土地增值稅的清算工作，合理降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負。同時也應注意稅收籌劃必須在合法的基礎(chǔ)上，通過優(yōu)化開發(fā)流程，提高開發(fā)管理水平合理又合法的少交稅款并延長納稅期限，不能以引起稅務風險為代價，盲目籌劃。

（二）加強政策法規(guī)學習

國家為規(guī)范土地增值稅清算發(fā)布了一系列政策法規(guī)，各省市也結(jié)合本地區(qū)實際出臺若干規(guī)定和通知。這就要求財務人員隨時了解和學習清算的各項條文和規(guī)定。組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門的人員進行系統(tǒng)學習，對政策法規(guī)吃透并充分吸收。隨時修訂開發(fā)過程中需要進行稅務籌劃的關(guān)鍵點，有效降低稅務風險。

（三）加強成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重視工程、成本、銷售、財務人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，加強各部門溝通和協(xié)作能力。推行合同簽訂內(nèi)容和流程的標準化，規(guī)范成本歸集標準，優(yōu)化成本核算辦法，完善成本費用原始憑據(jù)的收集整理。加強成本管理，夯實基礎(chǔ)工作，為土地增值稅清算奠定基礎(chǔ)。

（四）規(guī)范財務核算

財務部門是土地增值稅清算的執(zhí)行部門，財務部門應不斷提升自身的專業(yè)水平、制定詳細的財務管理制度和財務核算制度，提高財務核算的準確性，建立完善財務審核制度。加大信息化手段，通過財務管理系統(tǒng)化、流程化、標準化做到銷售收入核算清晰，成本費用歸集、分攤真實合理。土地增值稅清算是一項系統(tǒng)工作，過程中需要準備大量的證明材料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并且材料證明繁瑣、數(shù)據(jù)計算復雜。如果財務基礎(chǔ)核算不扎實，提供的材料證明不全面，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不準確，必將導致收入成本錯配，進而增加企業(yè)稅負。

（五）借助中介機構(gòu)優(yōu)勢

由于土地增值稅清算工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識多，工作量大，單靠企業(yè)自身的力量難以保質(zhì)保量的完成。中介機構(gòu)在政策掌握和核算規(guī)范上有專業(yè)的優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)應與中介機構(gòu)保持良好的信息溝通，通過聘請中介機構(gòu)進行稅務咨詢或進行清算鑒證工作，彌補企業(yè)土地增值稅清算方面的短板。充分發(fā)揮中介機構(gòu)的專業(yè)力量和智力資源，提高土地增值稅清算質(zhì)量。

綜上所述，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負中占有重要比重。房地產(chǎn)企業(yè)應正確認識土地增值稅清算中存在的重難點，內(nèi)部加強政策法規(guī)學習，加強成本管理，規(guī)范財務核算，做好土地增值稅清算提前籌劃，從而合理降低稅負，促進企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

作者：劉利新

【第11篇】稅務局土地增值稅稅收分析

一、什么是稅率？

《印花稅法》：

“第八條 印花稅的應納稅額按照計稅依據(jù)乘以適用稅率計算。”

《城市維護建設(shè)稅法》：

“第五條 城市維護建設(shè)稅的應納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算?！?/p>

《契稅法》：

“第五條 契稅的應納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算?！?/p>

《企業(yè)所得稅法》：

“第二十二條 企業(yè)的應納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關(guān)于稅收優(yōu)惠的規(guī)定減免和抵免的稅額后的余額，為應納稅額?！?/p>

“第五條 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額?！?/p>

《土地增值稅暫行條例》：

“第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收?！?/p>

“第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額?！?/p>

《消費稅暫行條例》：

“第五條 消費稅實行從價定率、從量定額，或者從價定率和從量定額復合計稅(以下簡稱復合計稅)的辦法計算應納稅額。應納稅額計算公式：

實行從價定率辦法計算的應納稅額=銷售額×比例稅率

實行從量定額辦法計算的應納稅額=銷售數(shù)量×定額稅率

實行復合計稅辦法計算的應納稅額=銷售額×比例稅率+銷售數(shù)量×定額稅率

納稅人銷售的應稅消費品，以人民幣計算銷售額。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，應當折合成人民幣計算?！?/p>

《耕地占用稅法》：

“第三條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應納稅額為納稅人實際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額?！?/p>

二、增值稅的“應納稅額”

《增值稅暫行條例》：

“第四條 除本條例第十一條規(guī)定外，納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)（以下統(tǒng)稱應稅銷售行為），應納稅額為當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣?！?/p>

“第十一條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅銷售行為，實行按照銷售額和征收率計算應納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率

小規(guī)模納稅人的標準由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定?！?/p>

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）：

“第二十一條 一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。應納稅額計算公式：

應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額

當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣?！?/p>

“第三十四條 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：

應納稅額=銷售額×征收率”

三、增值稅的“稅率”

《增值稅暫行條例》：

“第五條 納稅人發(fā)生應稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計算收取的增值稅額，為銷項稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率”

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）：

“第二十二條 銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：

銷項稅額=銷售額×稅率”

四、結(jié)論

1、增值稅的稅率，與應納稅額無關(guān)。

和其他稅種的稅率，不類似。

2、征收率與應納稅額直接相關(guān)。

和其他稅種的稅率，類似。

五、增值稅是不是把稅率的概念搞錯了？

與應納稅所得額無關(guān)，不能稱之為稅率吧？

六、基本判斷

增值稅理論是亂七八糟的。

但法律規(guī)定是清晰明確的。

【第12篇】土地增值稅稅納稅申報表

一、契稅申報

契稅是指不動產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當事人所訂契約按產(chǎn)價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。

操作步驟

1、進入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【綜合申報】-【契稅申報】

2、進行申報

（1）填寫申報表。納稅人填寫報表包括：納稅人識別號，承受方信息，轉(zhuǎn)讓方信息，土地房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，稅款征收。

（2）點擊“申報”后，自動跳轉(zhuǎn)到報表發(fā)送中頁面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報結(jié)果頁面，可在申報結(jié)果查詢界面進行繳款/查詢、下載申報表、申報作廢操作。

二、耕地占用稅申報

納稅人應依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的納稅期限內(nèi)填報耕地占用申請及其他有關(guān)資料，向稅務機關(guān)進行納稅申報。

操作步驟

1、進入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【綜合申報】-【耕地占用稅】

2、進行申報

點擊下一步填寫耕地占用納稅申請表：

申報提交：

點擊“申報”后，自動跳轉(zhuǎn)到報表發(fā)送中頁面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報結(jié)果頁面，可在申報結(jié)果查詢界面進行繳款/查詢、下載申報表、申報作廢操作。

三、土地增值稅申報

一

土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

納稅人可通過該模塊完成土地增值稅納稅申報（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）。

操作步驟

1、進入界面

功能入口：【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【其它申報】-【土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）】

2、進行申報

填寫實例表格如下：

提交申請表：

點擊“申報”后，自動跳轉(zhuǎn)到報表發(fā)送中頁面，隨后可跳轉(zhuǎn)到查看申報結(jié)果頁面，可在申報結(jié)果查詢界面進行繳款/查詢、下載申報表、申報作廢操作。

二

其他情況土地增值稅申報

納稅人可通過該模塊完成土地增值稅納稅申報其他情況土地增值稅申報。

通過點擊【我要辦稅】-【稅費申報及繳納】-【其他申報】-【土地增值稅納稅申報表（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用】

或【土地增值稅納稅申報表（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）】

或【土地增值稅納稅申報表（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）】

進入操作界面，操作步驟與【土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）】類似，大家可以自行根據(jù)實際情況進行填寫申報。

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【第13篇】土地增值稅清算之收入確認

由于我國土地所有權(quán)歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務人，土地并沒有采取進項抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進項稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。對于采取簡易計稅的納稅人來說，按5%征收率計稅已經(jīng)考慮了避免重復征稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。

支付的土地價款包括：

1.向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。

土地款扣除憑證：

1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

2.扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款22500萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)?？晒┏鍪鄣慕ㄖ娣e均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項稅額抵減后的金額）扣除？

分析：

一、會計處理

（一）購入土地時：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認收入時：

借：預收賬款 46600

貸：主營業(yè)務收入 42752.29

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 3847.71

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：

借：主營業(yè)務成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產(chǎn)品 16875

解：根據(jù)國家稅務總局公告2023年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%），當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分攤的土地價款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價款時：

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務成本 1393.35

解：差額后的銷項稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項稅額抵減=銷項稅額-差額后的銷項稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認

根據(jù)財稅〔2016〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務總局公告2023年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

觀點一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項1393.35=44145.64萬元；

觀點二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認

土地增值稅清算時收入為不含稅收入，扣除土地成本時土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點一），還是銷項稅額抵減后的金額（觀點二）？

你支持哪個觀點？

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【第14篇】土地增值稅清算報告

一、審核程序

土地增值稅清算鑒證項目對審核人員要求較高，既要知曉土地增值稅相關(guān)稅收政策，又要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程，了解常見建筑工程單方造價指標。鑒證人員應對申報企業(yè)土地增值稅清算申報金額與賬面金額差異及調(diào)整原因、可售面積認定、銷售收入和開發(fā)成本列報等進行重點審核。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，隱匿收入、虛增成本等涉及的稅收問題單純的就賬論賬，難以查深查透，需要從外圍入手，研究開發(fā)項目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運用建安成本分析控制、利潤率控制、實際投資與概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開發(fā)項目的收入和成本費用列報的真實性和準確性。

在土地增值稅扣除項目審核中，除了需要按政策規(guī)定將成本、費用分項歸納整理外，最重要的審核內(nèi)容是將不得扣除的成本、費用金額剔除。在實務中不得扣除原因一般包括：非本清算項目成本、未取得合法票據(jù)、無合理理由的未實際付款、超決算或合同的發(fā)票多開、應作房地產(chǎn)開發(fā)費用的支出、不合規(guī)利息支出、計提的實際未發(fā)生成本、竣工后發(fā)生的成本、軟裝家具電器支出、自持自用項目支出、未按規(guī)定移交的公配支出等。

土地增值稅清算鑒證主要審核程序梳理如下：

1.將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)期間各期利潤表納入一張總表分年度列示，結(jié)合清算項目土地增值稅申報表進行趨勢分析，關(guān)注開發(fā)項目損益、納稅情況與同類企業(yè)比較是否異常，清算期間有無對前期開發(fā)成本進行大額追溯調(diào)整，相關(guān)賬務處理是否合規(guī)；

2.收入審核可以選擇同一樓號或類似幢號相近時點銷售單價進行比較、與周邊開發(fā)樓盤同期同類項目相同或相近層數(shù)房產(chǎn)單方售價進行比較，分析有無售價明顯偏低等異常；

3.檢查開發(fā)成本分類明細表相關(guān)內(nèi)容填報是否完整、同一單位以相同名稱列報，然后對未審金額進行篩選排序，依據(jù)重要性原則對計入扣除項目前30名業(yè)務項目內(nèi)容實施詳式審核；

4.對單項工程賬面單方成本價與類似工程造價指標對比，單價或總額偏高項目進行重點審核，關(guān)注納稅人有無簽訂陰陽合同，有無人為拆分工程量虛增成本；

5.對于建安成本未提供工程結(jié)算審核報告，尤其是同一施工單位只有部分項目納入工程結(jié)算審核，關(guān)注未納入工程結(jié)算審核工程量是否存在重復或虛增；

6.扣除項目建安成本與預警值進行比較，關(guān)注單方成本是否異常，有無正當理由。項目竣工驗收非施工原因跨期較長，建議以單項主體工程竣工驗收作為選取預警值參數(shù)時點；對部分企業(yè)資料缺失或不配合提供開工、竣工報告，可參考每幢樓竣工標識牌公示開工時間、竣工時間；

7.在審核收入和扣除項目時，重點關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行；同時應當關(guān)注企業(yè)長期掛賬大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

二、審核策略

結(jié)合客戶的具體情況，保持職業(yè)懷疑并運用職業(yè)判斷靈活地將審計準則以及分析、函證等基本程序恰當運用，對舞弊風險保持職業(yè)懷疑和有效應對，并在實踐中不斷提升專業(yè)水平。為準確界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證項目開發(fā)成本，某事務所從事土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務，鑒證人員親身至項目所在地多個相關(guān)政府部門函調(diào)獲取若干納稅人未提供的充分適當?shù)淖C據(jù)，對形成鑒證結(jié)論具有重要的支撐作用。

相關(guān)部門函調(diào)獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目外部證據(jù)情況，舉例如下：

財政局：查詢土地出讓金變相返還情況。

公共資源交易中心：通過外調(diào)發(fā)現(xiàn)邀請招標項目，時隔半年，二次招標提高關(guān)聯(lián)方中標價近6000萬元；招投標文件備案資料反映中標施工單位項目部與供貨單位簽訂甲控主材購銷合同，甲控材合同約定單價比施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際結(jié)算價低30%以上，部分樓幢實際結(jié)算價比甲控材合同價高70%。

自然資源和規(guī)劃局：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防車位未通過規(guī)劃驗收（依法配建但未經(jīng)驗收合格的人防工程成本，主管稅務機關(guān)掌握政策口徑限于人防辦竣工驗收）。

市發(fā)改委（原市物價局，房企銷售備案資料現(xiàn)移交至當?shù)厥袡n案館）：了解并收集當?shù)匕l(fā)展改革部門對外公布涉及房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費項目目錄文件；通過外調(diào)，發(fā)現(xiàn)兼顧人防區(qū)域地下機械停車位物價部門存檔資料有納稅人對外銷售價格備案記錄。

市物價局價格認定中心：外調(diào)取得此前主管稅務機關(guān)委托小區(qū)具體樓幢建安成本的價格認證結(jié)論書，報告反映房地產(chǎn)企業(yè)提供送審資料下浮率為9%，而申報企業(yè)本次提供工程結(jié)算資料下浮率均為6%。

住建局：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預售許可證登記信息；查詢網(wǎng)簽房交易時間、金額等備案信息；查詢已辦理網(wǎng)簽但賬面仍記開發(fā)產(chǎn)品，收入未入賬的房源；查詢開發(fā)項目未售房源數(shù)量及面積匯總信息、以便與賬面存量房數(shù)量及面積核對賬實是否相符；通過外調(diào)了解已交付使用多年某住宅小區(qū)因公建配套等綜合驗收未通過，整體竣工驗收正在辦理之中，主管部門暫停商住樓對外銷售產(chǎn)證辦理；兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，與產(chǎn)權(quán)屬國家所有的人防工程是有區(qū)別的、可售可租，開發(fā)商持人防辦出具證明至住建部門可予以辦理預售許可登記、對外銷售可辦理商品房網(wǎng)簽合同備案；當?shù)?023年已退歷年符合文件要求的墻改基金（已廢止）款項8000多萬元。

民防局（人防辦）：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防及兼顧人防竣工驗收證明確認建筑面積與房企申報建筑面積不符；當?shù)厝朔擂k2023年印發(fā)關(guān)于兼顧人防文件沒有上位法支持，近幾年發(fā)文單位已自查自糾，明確兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有。

不動產(chǎn)登記中心：通過外調(diào)了解地下車位（含兼顧人防車位）不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證要求；當?shù)丶骖櫲朔儡囄灰延卸嗬a(chǎn)權(quán)登記在業(yè)主名下；針對機械停車位基本單元能否辦理共有產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)負責同志回復無錫等地已試點辦理，本地經(jīng)集體會辦，有機械停車位整體空間登記開發(fā)商名下先例；對于當?shù)氐叵萝囄坏犬a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有公建配套設(shè)施，不動產(chǎn)登記部門暫未依《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》在不動產(chǎn)登記簿上予以反映。

人民法院：根據(jù)網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征信報告，針對部分開發(fā)項目分包工程款糾紛等存在司法訴訟，根據(jù)司法文書案號外調(diào)涉案卷宗資料掃描件，發(fā)現(xiàn)房企土地增值稅清算項目主體工程總包項目系提供陰陽合同，款項實際結(jié)算協(xié)議、金額與企業(yè)提供涉稅鑒證的合同、賬面記錄不符；實際結(jié)算的補充協(xié)議、分包協(xié)議未提供稅務鑒證人員；司法鑒定報告反映代墊原土地所有權(quán)人往來款，賬面卻記入土地征用及拆遷補償費用；開發(fā)土地毛地掛牌出讓，拆遷補償協(xié)議約定土地摘牌托底價與實際成交價溢價部分存在房企股東分成，企業(yè)管理層篡改刪除拆遷補償協(xié)議上述條款，隱瞞溢價分成多計土地征用及拆遷補償費。（摘選）

作者：陳春艷，單位：蘇亞金誠會計師事務所，來源：注冊稅務師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關(guān)的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第15篇】房地產(chǎn)土地增值稅不含稅收入

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

【第16篇】土地增值稅收入確認時點

建筑業(yè)企業(yè)通過會根據(jù)完工百分比法或工作量法確認會計收入，有人認為，會計上確認收入時，就是增值稅納稅義務發(fā)生的時點。這種認識無視了會計與稅收之間存在的差異。

在會計上，建設(shè)方與施工方以雙方簽證認可的結(jié)算單等書面文件作為工程進度的依據(jù)，并以此為據(jù)確認收入和相應的成本。而在稅收上，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務發(fā)生時間為：1、納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。2、納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

顯然，第四十五條規(guī)定中提供建筑服務的企業(yè)有三個關(guān)鍵時間節(jié)點，并通過此三個關(guān)鍵節(jié)點來判斷增值稅納稅義務發(fā)生時點：一是預收款日，二是開票日，三是合同約定的收款日。三個關(guān)鍵節(jié)點任何一項先行發(fā)生了，增值稅納稅義務就同時發(fā)生了。

通過三個關(guān)鍵節(jié)點我們可以知道，會計確認收入的時點必然會遲于預收款日；可能會遲于開票日和合同約定的收款日，也可能會早于開票日和合同約定的收款日。因此，我們不能將會計上確認收入時點與增值稅納稅義務發(fā)生時點混為一談。

此外，對于未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，增值稅納稅義務發(fā)生時點為建筑服務完成當天。通常雙方都會簽訂內(nèi)容詳備的書面合同，不太可能出現(xiàn)此種情況，若有發(fā)生，也只會是施工時間跨度小、標準作業(yè)、發(fā)包方信譽度高的小型施工項目，其會計上確認收入時點與增值稅納稅義務發(fā)生時點相差不大。如果是大型施工項目而未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，這種情況對于施工方來說就是一個坑，沒有幾人敢往里面跳。

個人觀點，僅供參考。