土地增值稅收入包括哪些（16篇）

【第1篇】土地增值稅收入包括哪些

營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計(jì)稅依據(jù)分別是：

一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

四、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計(jì)征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

【第2篇】土地增值稅開發(fā)費(fèi)用扣除嗎

導(dǎo)讀：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目土地增值稅來說一共有五個項(xiàng)目，具體的項(xiàng)目內(nèi)容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關(guān)于“土地前期開發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計(jì)扣除?

加計(jì)扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價(jià)，但是沒起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第3篇】什么是土地增值稅

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來了解下。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅怎樣算？

1、計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅如何交？

1、非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實(shí)行相對簡易的處理辦法。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)是會參考市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的。

2、扣除項(xiàng)目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對廠房進(jìn)行重置價(jià)的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=房屋及建筑物的評估價(jià)格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間，發(fā)票金額每年可以加計(jì)5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因?yàn)榉课莅l(fā)票金額默認(rèn)含有土地價(jià)款），兩個部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)的情況下：

扣除項(xiàng)目=取得土地使用權(quán)時支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少？

目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

1、凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。

2、對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評估價(jià)值)等費(fèi)用。

3、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。專家認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

2、居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

另外，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。

【第4篇】土地增值稅走核定稅率

核定征收，指的是由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人情況，在正常生產(chǎn)經(jīng)營條件下，對其生產(chǎn)的應(yīng)稅產(chǎn)品查實(shí)核定產(chǎn)量和銷售額，然后依照稅法規(guī)定的稅率征收稅款的征收方式。

1.政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號)第一條第(四)項(xiàng)規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

【第5篇】2023年土地增值稅政策

編者按：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可能基于諸多原因?qū)е马?xiàng)目無法啟動、中途停滯，進(jìn)而由政府將土地收回。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，城鎮(zhèn)土地收回又可分為有償和無償兩種方式。對于政府有償收回土地，土地補(bǔ)償款較土地取得和開發(fā)成本更高的情況，企業(yè)是否需要繳納土地增值稅，現(xiàn)行案例處理結(jié)果有所不同。本文將以此切入，分析不同情況下，土地被政府收回是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

一、案例引入：同樣是閑置土地被政府收回，土地增值稅一征一免

（一）案例一：閑置土地被政府收回，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅

2023年2月，x國土資源局與a公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，將x地塊出讓給a公司，a公司受讓該土地用于建設(shè)x項(xiàng)目。2023年12月，x國土資源局作出《閑置土地認(rèn)定書》，指出因政府原因?qū)е聏地塊閑置，認(rèn)定上述土地為閑置土地。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權(quán)收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權(quán)由x土地收購儲備中心按8409萬元的價(jià)格收儲。2023年9月，x稅務(wù)局y分局作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知a公司x項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)非住宅土地增值稅475萬元。

a公司不服，先后提起行政復(fù)議和行政訴訟。法院認(rèn)為：本案a公司主張其符合《土增稅暫行條例》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定的免征情形。但該免征土地增值稅適用于“因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”，且按照國家有關(guān)征收的法律規(guī)定，國家建設(shè)需要征收或收回的土地價(jià)格系由征收機(jī)關(guān)按照法律規(guī)定確定補(bǔ)償安置方案予以確定，該征收價(jià)格一般不因被征收人的意志轉(zhuǎn)變。而涉案宗地系因閑置。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權(quán)收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權(quán)由x土地收購儲備中心按8409萬元的價(jià)格收儲，該收回土地的價(jià)格是基于雙方協(xié)商“同意”，不同于國家建設(shè)征收、收回的情形。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案土地收回，可以適用上述免征的情形。

（二）案例二：閑置土地被政府收回，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅

2006年至2007年，b公司與z市國土資源局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，b公司取得了z地塊的國有土地使用權(quán)。在z地塊基本達(dá)到可開發(fā)狀態(tài)后，b公司先后兩次向w區(qū)國土資源局上報(bào)建設(shè)規(guī)劃，但w區(qū)國土資源局一直不予正面答復(fù)和批準(zhǔn)，導(dǎo)致宗地一直處于閑置狀態(tài)。2023年9月1日，b公司與z市w區(qū)土地儲備發(fā)展中心簽訂了《收購z地塊合同》，約定：由w區(qū)土地儲備發(fā)展中心收回b公司持有的z地塊國有土地使用權(quán)，并向b公司支付土地補(bǔ)償款共計(jì)6.4億元。2023年9月13日，z市國稅局稽查局向b公司送達(dá)《稅務(wù)處理決定書》，認(rèn)定：b公司2023年度取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入未進(jìn)行納稅申報(bào)構(gòu)成偷稅，決定b公司應(yīng)補(bǔ)繳其2023年度的企業(yè)所得稅稅款1.3億元。因涉案土地被收回符合土地增值稅免征條件，免征土地增值稅。

（三）小結(jié)

在上述兩起案例中，同樣是土地閑置后被政府收回，取得土地補(bǔ)償款，一起案例認(rèn)定應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，另一起則認(rèn)定應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅。更值得關(guān)注的是，兩起案例中土地閑置的原因均系“因政府原因”。如此相似的兩起案例，最終處理結(jié)果卻大相徑庭，筆者認(rèn)為，其背后的原因主要在于國家層面的稅收政策對土地收回免征土地增值稅的規(guī)定不夠清晰、完善，導(dǎo)致執(zhí)法實(shí)踐中對特定情形是否符合免征條件存在不同理解。本文欲通過比較《城市房地產(chǎn)管理法》和稅法的聯(lián)系，分析目前土地被政府收回的各種情形應(yīng)否征收土地增值稅。

二、土地被政府收回的三種類型及其土地增值稅納稅義務(wù)

（一）土地被政府收回的三種類型

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”第二十二條第二款，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！钡诙鶙l，“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)?！庇纱丝梢?，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的政府收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)包括三種情況：

其一，因公共利益需要，提前有償收回；

其二，出讓合同到期無償收回；

其三，因用地人原因閑置，提前無償收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》屬于土地管理法體系，具備行政法性質(zhì)，根據(jù)行政法“法無授權(quán)即禁止”的基本原則，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，行政機(jī)關(guān)不得收回土地使用權(quán)。因此，行政機(jī)關(guān)收回城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有且僅有以上三種情況。

（二）土地被政府收回應(yīng)區(qū)分不同情況確定土地增值稅納稅義務(wù)

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，“有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第三款，“條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！?/p>

由此可見，《土地增值稅暫行條例》使用了“因國家建設(shè)需要”的概念，但沒有對這一概念作出精準(zhǔn)的定義，而這一概念也難以從其他部門法中加以考證，只能結(jié)合土地管理法進(jìn)行解釋。根據(jù)《閑置土地處理辦法》第一條，“為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法?！庇纱丝梢?，《閑置土地處理辦法》是《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的下位法，其不能違反上位法規(guī)定，增設(shè)土地使用權(quán)提前收回的情況。在前述第一起案例中，法院在說理部分提出，涉案土地被收回系“因閑置”而非“因國家建設(shè)需要依法征收、收回”，故不滿足免稅條件，但這種并列關(guān)系其實(shí)并不存在。

筆者認(rèn)為，閑置土地認(rèn)定是出于政策目的需要，進(jìn)行的一項(xiàng)程序性工作，閑置土地認(rèn)定的程序和土地提前收回的結(jié)果之間沒有直接聯(lián)系，即土地閑置本身不能直接得出提前收回土地使用權(quán)的結(jié)果。根據(jù)前述分析，行政機(jī)關(guān)提前收回土地使用權(quán)有且僅有因公共利益需要有償收回、到期無償收回和因用地人原因閑置無償收回三種情況。認(rèn)定土地閑置后，需要提前收回的，必須進(jìn)一步認(rèn)定土地閑置原因是因公共利益需要閑置還是因用地人原因閑置，進(jìn)而確定提前收回土地使用權(quán)是因公共利益需要有償收回還是因用地人原因閑置無償收回。而在第一起案例中，土地被認(rèn)定為因政府原因閑置，自然不屬于因用地人原因閑置的情形，而只能屬于因公共利益需要有償收回的情形。

從現(xiàn)行立法來看，“因公共利益需要”和“因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要”之間是何種關(guān)系并不明確，但兩者之間存在大量交叉。例如城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致土地?zé)o法開發(fā)建設(shè)，而被政府收回，在土地管理法上屬于因公共利益需要收回土地，在土地增值稅法上亦屬于因城市實(shí)施規(guī)劃收回土地。在稅法規(guī)定不明時，出于納稅人權(quán)利保護(hù)原則考慮，應(yīng)當(dāng)采取有利于納稅人的解釋，將“因公共利益需要”收回土地的情形解釋為“因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要”收回土地，免征土地增值稅。

三、根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不屬于土地增值稅征稅范圍

（一）土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

在前面的分析中，我們結(jié)合免稅條款，討論了土地收回的免稅條件。但如果站在更前一環(huán)節(jié)——征稅條款，我們認(rèn)為現(xiàn)行立法只能得出土地收回不屬于土地增值稅的結(jié)論。詳言之，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。”由此可見，土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其中，“有償”和“轉(zhuǎn)讓”均是征稅的必要條件，缺一不可。

（二）土地管理法對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和終止作出了明確定義

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第一款，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與?！钡谌艞l，“土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止?！庇纱丝梢姡恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅（終止）有明確的法律定義。

結(jié)合上列法律法規(guī)的規(guī)定可以看到：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過出售、交換和贈與的方式，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果是土地使用權(quán)的權(quán)利主體改變，但土地使用權(quán)本身仍然存續(xù)。土地使用權(quán)消滅或終止，是指因土地使用權(quán)出讓合同到期、提前收回、土地滅失等原因，導(dǎo)致土地使用權(quán)本身歸于消滅。因此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅是兩個不同的法律概念，雖然兩者都可以引起物權(quán)變動的效果，但其內(nèi)容和性質(zhì)存在本質(zhì)區(qū)別，不能將二者混為一談。

（三）稅法應(yīng)當(dāng)尊重、認(rèn)可、承繼土地管理法對“轉(zhuǎn)讓”的定義

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》提出了有償轉(zhuǎn)讓的概念，但在我國土地增值稅制體系內(nèi)沒有任何相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件對“轉(zhuǎn)讓”作出具體定義。由此可見，轉(zhuǎn)讓的概念以及內(nèi)涵外延之界定在土地增值稅制體系中屬于不需要作出特別解釋、說明的概念，應(yīng)當(dāng)直接采用與其相關(guān)的其他部門法之規(guī)定以及社會大眾能夠認(rèn)可和接受的、與其通常的內(nèi)涵及外延相同的定義對其進(jìn)行解釋。

首先，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了定義。該條例屬于土地管理法體系的一部分，其對土地管理涉及的法律概念作出的定義系立法解釋、有權(quán)解釋，符合社會大眾對該法律概念的一般理解，屬于該法律概念的通常定義。

其次，稅法具有行政法屬性，其和土地管理法同屬行政法體系，為保持同一法律體系內(nèi)部相同法律概念的一貫性，避免在法律適用中產(chǎn)生矛盾、沖突，稅法應(yīng)當(dāng)尊重、認(rèn)可、承繼土地管理法對轉(zhuǎn)讓的定義。除稅法明文規(guī)定外，不應(yīng)任意改變土地管理法中已經(jīng)定義的法律概念的內(nèi)涵和外延。

再次，課稅要件明確是稅收法定原則的基本內(nèi)涵。課稅要件明確一方面要求稅法概念必須清楚、明確，不能語焉不詳。另一方面要求對稅法概念的解釋必須具備穩(wěn)定性，不能任意擴(kuò)大或縮小解釋。在稅法沒有作出具體規(guī)定時，依照同部門法解釋稅法概念，是保障課稅要件明確的基本要求。

綜上，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中“轉(zhuǎn)讓”的概念應(yīng)當(dāng)采用和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中“轉(zhuǎn)讓”的概念相同的解釋，即只包括土地使用權(quán)在不同權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移，而不包括土地使用權(quán)消滅的情況。

（四）根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不應(yīng)繳納土地增值稅

根據(jù)前述分析，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于征稅范圍的規(guī)定采用了正向說明和反面列舉的立法模式，但是，這一規(guī)定并未涵蓋全部房地產(chǎn)物權(quán)變動類型，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)物權(quán)變動行為處在土地增值稅立法的“真空地帶”。詳言之，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條僅規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅征稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，對于有償設(shè)立、變更、消滅房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，以及無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但又不構(gòu)成繼承、贈與的行為，是否應(yīng)當(dāng)課稅，稅法并未作出規(guī)定。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條，“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！庇纱丝梢?，稅收法定原則是稅法基本原則，沒有法律明文規(guī)定，不得對納稅人課征稅款，不得要求納稅人補(bǔ)繳稅款。土地被政府收回屬于土地使用權(quán)消滅，不屬于土地增值稅征稅范圍。

遺憾的是，在實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于征稅范圍的理解有所不同，或是出于政策方面的考慮，或是出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮，對“轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行了擴(kuò)大解釋。此外，按照前述解釋，土地收回應(yīng)當(dāng)排除在征稅范圍外，然而《土地增值稅暫行條例》又特別規(guī)定了土地收回符合特定條件的免予征稅，根據(jù)稅法基本原理，不征稅和免稅是不同概念，因此在現(xiàn)行立法體系內(nèi)部存在矛盾沖突。我們認(rèn)為，稅法的明確性是稅法的重要價(jià)值，應(yīng)當(dāng)采用修法方式明確土地增值稅征免范圍，構(gòu)建和諧統(tǒng)一的土地增值稅法律體系。

【第6篇】出租土地使用權(quán)增值稅稅率

出租土地如何交增值稅？

答：企業(yè)如果以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用即：土地使用權(quán)出租，從稅務(wù)的角度來講是屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)（土地使用權(quán)）取得時間的不同，適用不同的增值稅稅率。

如果企業(yè)屬于一般納稅人出租2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)（土地使用權(quán)），可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。如果企業(yè)出租的是2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)，則適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照9%計(jì)算繳納增值稅。

如果企業(yè)屬于小規(guī)模納稅人出租土地使用權(quán)應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。

【第7篇】土地增值稅可扣除稅金

概述

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。那么，已繳納的契稅可以在計(jì)算土地增值稅時扣除嗎？下面讓我們一起來看看。

內(nèi)容

一、契稅能否在計(jì)算土地增值稅時扣除

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。

對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

因此，取得土地使用權(quán)所交的契稅在土地增值稅清算時可以扣除。

二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）

案例/解析

問：我公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目拿地時繳納契稅700萬元，該項(xiàng)目在進(jìn)行土地增值稅清算時繳納的契稅能否作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)20%扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

所以，你公司拿地時繳納的700萬元契稅，可以在項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時扣除，同時可以作為加計(jì)20%的扣除基數(shù)。（中稅答疑）

【第8篇】土地增值稅清算扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時，已發(fā)生的利息支出可選擇按比例扣除或是據(jù)實(shí)扣除。筆者提醒選擇據(jù)實(shí)扣除的納稅人，在處理時要注意以下要點(diǎn)。

1、僅限于直接向金融機(jī)構(gòu)借款的利息

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣，除了銀行貸款外，還可以向國內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)或個人借款、向境外機(jī)構(gòu)或個人借款。從社會非金融機(jī)構(gòu)獲得的借款，其支付的利息無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，盡管企業(yè)可以取得資金提供者所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票，但也不能據(jù)實(shí)扣除。

值得關(guān)注的是，對統(tǒng)借統(tǒng)還發(fā)生的利息支出能否據(jù)實(shí)扣除，現(xiàn)行政策規(guī)定并不明確。2023年5月，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)對納稅人咨詢的該問題，答復(fù)可以據(jù)實(shí)扣除。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對此問題作了明確，比如《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知》（青地稅函〔2009〕47號）規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。

另外，對委托貸款中，通過金融機(jī)構(gòu)支付給委托人的利息費(fèi)用是否可以據(jù)實(shí)扣除的問題，實(shí)務(wù)中也存在很大爭議。多數(shù)人認(rèn)為，委托貸款不屬于銀行借款，支付的利息費(fèi)用不能據(jù)實(shí)稅前扣除。

2、利率不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。同期同類貸款利率指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。

3、逾期利息和加罰息均不得扣除

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，銀行罰息屬于納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金，不屬于行政罰款，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但土地增值稅稅前扣除的處理與之截然不同。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第八條第二款的規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、未分別核算只能選擇按比例扣除

分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出應(yīng)按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟?，其利息支出不得單?dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)如何按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，即按照清算單位合理分?jǐn)偫⒅С觯磕壳巴恋卦鲋刀愓咧胁⑽疵鞔_。參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同土地增值稅清算單位共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

5、費(fèi)用化利息支出不得稅前扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，一部分計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，即資本化；一部分計(jì)入期間費(fèi)用，即費(fèi)用化。土地增值稅據(jù)實(shí)扣除的利息支出，僅指開發(fā)期間所發(fā)生的應(yīng)當(dāng)資本化的利息支出。稅法與企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)開發(fā)借款費(fèi)用資本化停止時間的規(guī)定趨于一致，基本界定為達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未完工之前進(jìn)行的預(yù)售，不屬于企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和稅法上所說的可銷售狀態(tài)。

此外，有些地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對時間節(jié)點(diǎn)會有特殊規(guī)定。舉例來說，大連市稅務(wù)機(jī)關(guān)曾于2023年發(fā)布公告，規(guī)定可據(jù)實(shí)扣除利息的終止時間，為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個月。

6、未用于項(xiàng)目開發(fā)利息支出不得扣除

實(shí)務(wù)中，有的納稅人將向金融機(jī)構(gòu)的借款用于投資或拆借給其他單位使用。根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資本化期間內(nèi)，專門借款閑置資金產(chǎn)生的利息或投資收入應(yīng)當(dāng)沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用。企業(yè)選擇據(jù)實(shí)扣除，允許其稅前扣除的利息支出僅限于用于該項(xiàng)目的利息支出。如果企業(yè)將借款用于投資或挪作他用，相應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息支出不允許在土地增值稅稅前扣除。

來源：紀(jì)宏奎 紀(jì)瑋 趙輝

【第9篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項(xiàng)目符合清算條件時再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的終點(diǎn)。

國家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問題是清算工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報(bào)、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務(wù)總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)及時進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應(yīng)注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報(bào)送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費(fèi)用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強(qiáng)前期管理

明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項(xiàng)目，一個開發(fā)項(xiàng)目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對不同類型建筑物細(xì)分清算對象。筆者認(rèn)為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計(jì)征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期管理中，要實(shí)施按項(xiàng)目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開發(fā)期間的會計(jì)核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集分配收入、成本、費(fèi)用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的立項(xiàng)、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項(xiàng)目銷售告磬清盤為止，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅扣除項(xiàng)目

歸集土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個項(xiàng)目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項(xiàng)目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的發(fā)生，按照分項(xiàng)目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計(jì)算出各個項(xiàng)目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點(diǎn)和目的。企業(yè)對不同項(xiàng)目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項(xiàng)目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費(fèi)用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費(fèi)用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項(xiàng)目的成本、費(fèi)用等扣除金額和同一項(xiàng)目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費(fèi)用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費(fèi)用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費(fèi)用）等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跟蹤管理時就應(yīng)注意項(xiàng)目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時土方建筑單價(jià)是否偏高，重點(diǎn)核實(shí)材料用量是否異常超標(biāo)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)是否超出正常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復(fù)計(jì)算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)時是否真實(shí)發(fā)生的，是否以真實(shí)合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費(fèi)用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用科目，企業(yè)是否是通過金融機(jī)構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項(xiàng)目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。

4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個項(xiàng)目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)費(fèi)用的重要基數(shù)，也是財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的重要基數(shù)，更是計(jì)算土地增值額的重要依據(jù)。

（三）合理歸集分配開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開發(fā)費(fèi)用如何計(jì)扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計(jì)入開發(fā)成本，更不能作為財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的扣除基數(shù)，只能計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。在計(jì)算開發(fā)費(fèi)用扣除時，應(yīng)注意三點(diǎn)。首先，企業(yè)在會計(jì)核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計(jì)算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨(dú)計(jì)算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時有兩種方法。第一種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。第二種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第三，分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?，在?shí)際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項(xiàng)目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目。

四、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法

科學(xué)確定增值額計(jì)算方法是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實(shí)際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項(xiàng)目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項(xiàng)目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計(jì)算增值額。但分別計(jì)算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計(jì)算增值額后確定呢？大中城市的房價(jià)高，增值額大，二級城市和縣城等房價(jià)略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計(jì)2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價(jià)為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價(jià)3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計(jì)1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費(fèi)用不計(jì)）。加計(jì)開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計(jì)算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，合并確定稅率計(jì)征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，分別確定稅率計(jì)征土地增值稅

五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認(rèn)為，在核定征收時，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的核定來計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

來源：梁好財(cái)稅工作室

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【第10篇】土地增值稅清算的難點(diǎn)

隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要的比重。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的重要性基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，并提出了提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算水平的策略。

土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要比重，各省市的土地增值稅清算政策執(zhí)行不統(tǒng)一，進(jìn)而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算帶來很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。如何正確處理土地增值稅清算中存在的問題，提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的水平，降低企業(yè)稅負(fù)，成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展中亟待解決的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中的重點(diǎn)和難點(diǎn)

目前，各省市土地增值稅清算沒有統(tǒng)一的政策文件，具體實(shí)施細(xì)則存在差異。在土地增值稅清算過程中容易在以下事項(xiàng)中出現(xiàn)問題，如果企業(yè)對清算政策掌握不準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)核算不規(guī)范容易給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險(xiǎn)。

（一）清算單位劃分

確定清算單位是土地增值稅清算的第一步。各省市對“國家有關(guān)部門”的認(rèn)定存在差異。存在以發(fā)改委立項(xiàng)為清算單位，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為清算單位，以在稅務(wù)局填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中的“開發(fā)項(xiàng)目”為清算單位，以《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為清算單位等多種不同依據(jù)劃分清算單位的情況。另外如果房地產(chǎn)項(xiàng)目是分期開發(fā)的，還應(yīng)以期為單位確定清算單位。在清算過程中，清算單位的劃分不同會造成計(jì)算結(jié)果差距很大，不同清算單位之間正增值與負(fù)增值不能相互抵消，負(fù)增值不能退稅，避免由于清算單位劃分過細(xì)造成巨額負(fù)增值浪費(fèi)。如清算單位劃分不合理勢必將加大清算的難度和工作量。

（二）確定清算時點(diǎn)

國家稅務(wù)總局對項(xiàng)目清算時點(diǎn)作了明確規(guī)定，分成納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算兩種情形。房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取“能拖就拖”的延后清算方法對待土地增值稅清算工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目受開發(fā)時間、產(chǎn)品類型、銷售市場、盈利水平等因素影響，土地增值率存在較大差異。企業(yè)應(yīng)對項(xiàng)目的實(shí)際增值率跟進(jìn)更新測算，對實(shí)際增值率低于當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)繳率的項(xiàng)目，主動申請土地增值稅清算，以免發(fā)生預(yù)繳額大于清算額的情況，造成資金占壓及退稅風(fēng)險(xiǎn)。對于實(shí)際增值率高于預(yù)繳率的項(xiàng)目可以推遲清算至稅務(wù)局發(fā)出《清算通知書》之后。

（三）住宅標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

現(xiàn)行政策規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，普通住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。因此劃分普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時點(diǎn)以及是否進(jìn)行劃分三個方面在納稅籌劃時就顯得很重要。

第一，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)各地不盡相同，有的以容積率加單套建筑面積為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有的以單套建筑面積加銷售單價(jià)為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；第二，標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時點(diǎn)不盡相同，有的采取項(xiàng)目竣工備案日為認(rèn)定時點(diǎn)，有的采取銷售合同備案日為認(rèn)定時點(diǎn)；第三，劃分普通住宅和非普通住宅不是必須的，企業(yè)未做普通住宅和非普通住宅的劃分視同放棄享受這項(xiàng)稅收優(yōu)惠的權(quán)利，很多企業(yè)對這點(diǎn)的認(rèn)識存在誤區(qū)。企業(yè)享受還是放棄這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策需要經(jīng)過測算來判定。通過測算如果普通住宅部分負(fù)增值，企業(yè)可將普通住宅和非普通住宅合并計(jì)算增值稅從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。通過測算如果需要享受這項(xiàng)優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)充分了解當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)定時間的相關(guān)規(guī)定，與公司其他相關(guān)部分做好溝通，滿足相關(guān)規(guī)定，充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)稅負(fù)。

注：對于可否合并我認(rèn)為是當(dāng)然之意，區(qū)分普通和其他本來就是為了給納稅人享受優(yōu)惠的，但執(zhí)行中很多地方往往變成了必須分開，嚴(yán)格按三分法，我認(rèn)為二分或者納稅人選擇放棄普通住宅優(yōu)惠而一分是最合理的。

這塊最優(yōu)秀的當(dāng)屬安徽辦法：安徽省土地增值稅清算管理辦法，水平很高，亮點(diǎn)很多。

對同一開發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報(bào)告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報(bào)告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項(xiàng)目為對象，統(tǒng)一計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

（四）成本合理分?jǐn)?/strong>

1.土地成本分?jǐn)偂?/strong>土地成本是土地增值稅兩大扣除項(xiàng)目之一，正確合理的土地成本分?jǐn)偸峭恋卦鲋刀愑行Ч芾淼幕厩疤幔煌耐恋爻杀痉謹(jǐn)偡椒▽ν恋卦鲋刀愵~影響較大。土地成本分?jǐn)倯?yīng)遵循“不同用途不同價(jià)、不同年限不同價(jià)、不同規(guī)劃條件不同價(jià)”的分?jǐn)傇瓌t。稅務(wù)部門往往為簡化要求房地產(chǎn)企業(yè)采用占地面積法或建筑面積法對土地成本進(jìn)行分?jǐn)偂７康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，針對土地成本在不同清算單位之間，以及同一清算單位內(nèi)部不同類型產(chǎn)品之間合理分?jǐn)?。達(dá)到平衡稅負(fù)的目的。比如，在同一清算單位內(nèi)，如果容積率相差懸殊，不同類型產(chǎn)品間可采用“按占地面積法分?jǐn)偂?；同類型產(chǎn)品間可采用“按計(jì)容建筑面積法分?jǐn)偂薄?/p>

注：更牛的方式是直接在土地出讓或勾地時，直接明確不同業(yè)態(tài)土地成本，比如增值率高的單方住宅土地成本高一些，商業(yè)等自持的低一些，基本把項(xiàng)目稅籌做了百分之八九十了。甚至有地產(chǎn)公司期后取得國土的評估或認(rèn)定，也有稅局認(rèn)可的。

2.地下車位成本分?jǐn)偂?/strong>地下車位的成本分?jǐn)偸欠康禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的重難點(diǎn)之一。土地增值稅清算相關(guān)法規(guī)中未對地下車位的成本分?jǐn)傋龀雒鞔_規(guī)定。地下車位利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造，主要成本是服務(wù)于地上建筑，而服務(wù)于車輛停放功能的成本較低。不應(yīng)按測量報(bào)告中的地上建筑面積與地下建筑面積平均分?jǐn)偝杀?。地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，只分?jǐn)偨ㄖ惭b成本，其他成本與地下車位的關(guān)聯(lián)性小，不應(yīng)分?jǐn)偨o地下車位。

3.公共配套成本分?jǐn)偂?/strong>公共配套設(shè)施是指建造在項(xiàng)目紅線內(nèi)的公益設(shè)施，建成后需要辦理移交手續(xù)，不能有償轉(zhuǎn)讓，初始產(chǎn)權(quán)為開發(fā)商所有。同一地塊分期開發(fā)清算，按規(guī)劃要求配建的公共配套設(shè)施同時服務(wù)于各清算單位，需要在各清算單位合理分?jǐn)偝杀尽ｉ_發(fā)企業(yè)如果選擇在某一期集中建造，將公共配套設(shè)施成本集中在當(dāng)期清算中扣除，會造成各期清算成本扣除不均，增值率在各期同類產(chǎn)品間上下波動，造成稅負(fù)升高，進(jìn)而給企業(yè)帶來較大經(jīng)濟(jì)損失。因此在受益項(xiàng)目各期內(nèi)合理分配公共設(shè)施成本至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)在各分期內(nèi)，依據(jù)當(dāng)期開發(fā)的產(chǎn)品類型、可售面積等因素，合理規(guī)劃公共配套設(shè)施建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏，提升公共設(shè)施成本分?jǐn)偤侠硇?，避免公共配套設(shè)施不合理分?jǐn)傄l(fā)的高稅負(fù)問題。

（五）票據(jù)合規(guī)

在土地增值稅清算實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得合法有效的扣除憑證是一項(xiàng)基礎(chǔ)且重要的工作，由于財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)不同，對取得合規(guī)票據(jù)的重視程度不夠，造成清算時有相當(dāng)數(shù)額的成本費(fèi)用未取得合法有效憑證。造成可扣除成本減少，增加企業(yè)稅負(fù)。具體應(yīng)從以下幾個方面強(qiáng)化這項(xiàng)工作。第一，訂立合同時就取得發(fā)票做明確規(guī)定，特別應(yīng)注意約定在工程辦理結(jié)算后，施工方應(yīng)提供包含質(zhì)保金金額在內(nèi)的全部發(fā)票。第二，日常支付工程款前，需要在稅務(wù)網(wǎng)站對施工方提供的發(fā)票進(jìn)行真?zhèn)尾樵?，保證發(fā)票真實(shí)有效。第三，檢查發(fā)票填寫是否規(guī)范，尤其對工程發(fā)票備注欄里是否填寫服務(wù)發(fā)生地點(diǎn)和項(xiàng)目名稱進(jìn)行檢查。避免由于發(fā)票不合規(guī)造成成本不能扣除。

提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算水平的策略

土地增值稅清算中會遇到很多問題，這些問題解決的好壞會影響清算結(jié)果，從而影響企業(yè)的盈利水平和長遠(yuǎn)發(fā)展。因此針對這項(xiàng)系統(tǒng)工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對清算問題的策略也應(yīng)是系統(tǒng)的，不能簡單地采取“頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳”的權(quán)宜之計(jì)，應(yīng)從以下幾個方面系統(tǒng)地提高企業(yè)應(yīng)對土地增值稅清算的能力。

（一）提前籌劃土地增值稅清算

土地增值稅清算是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，稅務(wù)籌劃需貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程。財(cái)務(wù)人員應(yīng)從開發(fā)的前端積極參與，在充分掌握土地增值稅清算相應(yīng)政策的前提下，從地價(jià)分配、發(fā)改委固定資產(chǎn)立項(xiàng)、選擇清算時機(jī)、劃分清算單位、利息規(guī)劃、處理公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)、項(xiàng)目發(fā)票管理等方面提出管理建議和要求，積極準(zhǔn)備清算資料和數(shù)據(jù)，落實(shí)各個基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。有序開展土地增值稅的清算工作，合理降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)。同時也應(yīng)注意稅收籌劃必須在合法的基礎(chǔ)上，通過優(yōu)化開發(fā)流程，提高開發(fā)管理水平合理又合法的少交稅款并延長納稅期限，不能以引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)，盲目籌劃。

（二）加強(qiáng)政策法規(guī)學(xué)習(xí)

國家為規(guī)范土地增值稅清算發(fā)布了一系列政策法規(guī)，各省市也結(jié)合本地區(qū)實(shí)際出臺若干規(guī)定和通知。這就要求財(cái)務(wù)人員隨時了解和學(xué)習(xí)清算的各項(xiàng)條文和規(guī)定。組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門的人員進(jìn)行系統(tǒng)學(xué)習(xí)，對政策法規(guī)吃透并充分吸收。隨時修訂開發(fā)過程中需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)，有效降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視工程、成本、銷售、財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)，加強(qiáng)各部門溝通和協(xié)作能力。推行合同簽訂內(nèi)容和流程的標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范成本歸集標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化成本核算辦法，完善成本費(fèi)用原始憑據(jù)的收集整理。加強(qiáng)成本管理，夯實(shí)基礎(chǔ)工作，為土地增值稅清算奠定基礎(chǔ)。

（四）規(guī)范財(cái)務(wù)核算

財(cái)務(wù)部門是土地增值稅清算的執(zhí)行部門，財(cái)務(wù)部門應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)水平、制定詳細(xì)的財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)核算制度，提高財(cái)務(wù)核算的準(zhǔn)確性，建立完善財(cái)務(wù)審核制度。加大信息化手段，通過財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化做到銷售收入核算清晰，成本費(fèi)用歸集、分?jǐn)傉鎸?shí)合理。土地增值稅清算是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，過程中需要準(zhǔn)備大量的證明材料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并且材料證明繁瑣、數(shù)據(jù)計(jì)算復(fù)雜。如果財(cái)務(wù)基礎(chǔ)核算不扎實(shí)，提供的材料證明不全面，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，必將導(dǎo)致收入成本錯配，進(jìn)而增加企業(yè)稅負(fù)。

（五）借助中介機(jī)構(gòu)優(yōu)勢

由于土地增值稅清算工作內(nèi)容繁雜，涉及專業(yè)知識多，工作量大，單靠企業(yè)自身的力量難以保質(zhì)保量的完成。中介機(jī)構(gòu)在政策掌握和核算規(guī)范上有專業(yè)的優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與中介機(jī)構(gòu)保持良好的信息溝通，通過聘請中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅務(wù)咨詢或進(jìn)行清算鑒證工作，彌補(bǔ)企業(yè)土地增值稅清算方面的短板。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)力量和智力資源，提高土地增值稅清算質(zhì)量。

綜上所述，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中占有重要比重。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認(rèn)識土地增值稅清算中存在的重難點(diǎn)，內(nèi)部加強(qiáng)政策法規(guī)學(xué)習(xí)，加強(qiáng)成本管理，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，做好土地增值稅清算提前籌劃，從而合理降低稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

作者：劉利新