土地增值稅清算之收入確認(rèn)（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算之收入確認(rèn)

由于我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，而國(guó)家又不是增值稅納稅義務(wù)人，土地并沒(méi)有采取進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅處理方式，國(guó)有土地的出讓行為無(wú)法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。對(duì)于采取簡(jiǎn)易計(jì)稅的納稅人來(lái)說(shuō)，按5%征收率計(jì)稅已經(jīng)考慮了避免重復(fù)征稅的因素，因此不得再扣除購(gòu)入的土地價(jià)款。

支付的土地價(jià)款包括：

1.向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

2.土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

3.在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。

支付的土地價(jià)款不包括市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、土地配套費(fèi)等其他費(fèi)用。

土地款扣除憑證：

1.在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

2.扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，支付土地價(jià)款22500萬(wàn)元，取得省財(cái)政廳監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。可供出售的建筑面積均為40000平方米，已銷(xiāo)售建筑面積為30000平方米，金額46600萬(wàn)元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計(jì)稅。請(qǐng)問(wèn)：該企業(yè)土地增值稅清算時(shí)土地成本扣除，是按22500萬(wàn)元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減后的金額）扣除？

分析：

一、會(huì)計(jì)處理

（一）購(gòu)入土地時(shí)：

借：開(kāi)發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認(rèn)收入時(shí)：

借：預(yù)收賬款 46600

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 42752.29

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 3847.71

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—土地成本 16875

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 16875

解：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%），當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款=（30000／40000）×22500=16875萬(wàn)元

（四）抵減土地價(jià)款時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）1393.35

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 1393.35

解：差額后的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬(wàn)元，銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-差額后的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬(wàn)元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認(rèn)

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

觀點(diǎn)一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷(xiāo)項(xiàng)1393.35=44145.64萬(wàn)元；

觀點(diǎn)二：土地增值稅收入=42752.29萬(wàn)元。

（二）成本確認(rèn)

土地增值稅清算時(shí)收入為不含稅收入，扣除土地成本時(shí)土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點(diǎn)一），還是銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減后的金額（觀點(diǎn)二）？

你支持哪個(gè)觀點(diǎn)？

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【第2篇】個(gè)人出售商鋪土地增值稅稅率

朋友打電話說(shuō)：我有套商鋪，準(zhǔn)備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？

我說(shuō)：沒(méi)問(wèn)題，你說(shuō)說(shuō)這套商鋪的基本情況吧。準(zhǔn)備賣(mài)多錢(qián)？成本多少？什么時(shí)候買(mǎi)的？坐落在市區(qū)嗎？

他有些遲疑說(shuō)：算稅和這些還有關(guān)系？

我說(shuō)：當(dāng)然有關(guān)系，如果你不想說(shuō)真實(shí)價(jià)格和成本，虛擬一個(gè)也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個(gè)方法去算就可以了。

他說(shuō)：別呀，有什么不能說(shuō)的，我這個(gè)商鋪準(zhǔn)備賣(mài)1000萬(wàn)，2004年1月買(mǎi)的，買(mǎi)的時(shí)候是260萬(wàn)，就在市區(qū)。

我說(shuō)：好，個(gè)人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅，一個(gè)也不能少。（有些省份還會(huì)有附征的一些其他費(fèi)種，在此暫不考慮）

他說(shuō)：這么多啊，具體該怎么算呢？

我說(shuō)：先說(shuō)增值稅吧！增值稅是差額計(jì)稅，也就是賣(mài)價(jià)-買(mǎi)價(jià)，然后再按照5%的征收率來(lái)計(jì)算。

應(yīng)繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬(wàn)元。

然后根據(jù)增值稅稅額再計(jì)算附加的稅費(fèi)，因?yàn)榻衲瓿雠_(tái)了針對(duì)小規(guī)模納稅人“六稅兩費(fèi)”減半征收的優(yōu)惠，這三個(gè)稅費(fèi)都可以減半。

城市維護(hù)建設(shè)稅=35.24×7%×50%=1.23萬(wàn)

教育費(fèi)附加=35.24×3%×50%=0.53萬(wàn)

地方教育費(fèi)附加=35.24×2%×50%=0.35萬(wàn)

增值稅和這三項(xiàng)附加稅費(fèi)加起來(lái)一共是37.35萬(wàn)

他說(shuō)：我屬于小規(guī)模納稅人嗎？我怎么聽(tīng)說(shuō)超過(guò)500萬(wàn)就是一般納稅人了。

我說(shuō)：因?yàn)槟闶亲匀蝗?，不是個(gè)體工商戶，即使超過(guò)500萬(wàn)也屬于小規(guī)模納稅人。

他說(shuō)：哦，那印花稅怎么算呢？

我說(shuō)：印花稅很簡(jiǎn)單，你和買(mǎi)家簽的合同，售價(jià)是1000萬(wàn)，就按1000萬(wàn)的萬(wàn)分之五，另外也有減半的優(yōu)惠，繳2500元的印花稅就可以了。

我接著說(shuō)：上面這幾個(gè)稅種看著數(shù)量多，其實(shí)金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個(gè)人所得稅。

他問(wèn)：我已經(jīng)覺(jué)得肉疼了，這幾個(gè)居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？

我說(shuō)：你這樣說(shuō)，讓我很有壓力啊。不過(guò)你要換個(gè)思路考慮問(wèn)題，你的房屋如果在偏遠(yuǎn)地區(qū)，這些年能增值這么快嗎？

他說(shuō)：肯定不能啊，誰(shuí)不知道買(mǎi)房是地段為王，好的位置才能增值快啊!

我說(shuō)：對(duì)，這個(gè)好位置是怎么來(lái)判定的，肯定有國(guó)家修路、建地鐵，搞基礎(chǔ)投資配套，才讓這個(gè)地方變成了一個(gè)好位置，你只是買(mǎi)了一套商鋪，其實(shí)自己沒(méi)有做過(guò)多的投入，房子就從260萬(wàn)漲到了1000萬(wàn)，增值740萬(wàn)。這個(gè)增值額和國(guó)家一起分享，是不是也應(yīng)該啊。

他說(shuō)：聽(tīng)起來(lái)也有道理，但你還是先給我算算應(yīng)該繳多少土地增值稅吧？

我說(shuō)：轉(zhuǎn)讓舊房，如果是住房，國(guó)家規(guī)定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒(méi)有免稅規(guī)定。

土地增值稅的計(jì)算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項(xiàng)目金額，算一個(gè)增值額，增值額和扣除額比較，算一個(gè)增值率，不同的增值率對(duì)應(yīng)的稅率是不一樣的。我給你一個(gè)稅率表你先看看。

這里面扣除額的確定是關(guān)鍵，確定扣除項(xiàng)目的金額，包括四項(xiàng)：一是房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、二是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，三是按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，四是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計(jì)作為扣除項(xiàng)目金額。

他說(shuō)：你說(shuō)得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧

我說(shuō)：你的房屋應(yīng)該先去評(píng)估，評(píng)估出一個(gè)價(jià)值，也就是房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值。

他說(shuō)：我賣(mài)房還需要評(píng)估啊，太麻煩了，不評(píng)估可以嗎？

我說(shuō)：不評(píng)估還有第二種辦法，有購(gòu)房發(fā)票嗎？

他得意地說(shuō)：有，我保存得好著呢，比曹金云的學(xué)費(fèi)發(fā)票還保存得好。

我說(shuō)：那好，如果有發(fā)票，按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。從購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

他說(shuō)：那我算算啊，從2004年1月20日到2023年6月20日，15年又5個(gè)月。

我說(shuō)：對(duì)，260萬(wàn)的購(gòu)房成本，15年每年加計(jì)5%，一共加計(jì)75%，也就是說(shuō)購(gòu)房成本給你算455萬(wàn)。另外你如果有當(dāng)年購(gòu)房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

他說(shuō)：這個(gè)好像找不到了。

我說(shuō)：如果找不到，那就是發(fā)票加計(jì)算出的成本，和相關(guān)的稅費(fèi)了，具體計(jì)算過(guò)程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬(wàn)減去算出來(lái)的35.24萬(wàn)元的增值稅。

他說(shuō)：185萬(wàn)？這么多??？那如果發(fā)票找不到了，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)怎么算稅呢？

我說(shuō)：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，你最好問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。

他說(shuō)：哦，那我明白了，最后一個(gè)，個(gè)人所得稅該怎么計(jì)算？

我說(shuō)：個(gè)人所得稅按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征稅，稅率是20%。給你個(gè)公式：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率=(收入總額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%

他問(wèn)：財(cái)產(chǎn)原值是我買(mǎi)商鋪的260萬(wàn)，還是你剛才每年加計(jì)5%算出來(lái)的455萬(wàn)？

我說(shuō)：是260萬(wàn)，每年加計(jì)5%，那是針對(duì)土地增值稅計(jì)算的一個(gè)特殊規(guī)定，不是所有稅種都這么計(jì)算的。

他說(shuō)：噢，那你算算我的個(gè)人所得稅是多少？

我說(shuō)：按照公式計(jì)算，應(yīng)納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數(shù)是103萬(wàn)

他說(shuō)：個(gè)稅沒(méi)有優(yōu)惠政策嗎？

我說(shuō)：沒(méi)有啊。

他說(shuō)：這稅加起來(lái)有300多萬(wàn)??！這也太貴了！

我說(shuō)：要么你評(píng)估一下房產(chǎn)，看看評(píng)估下來(lái)，土增稅能不能少一些。另外你看看當(dāng)?shù)睾硕ㄕ魇章适遣皇堑鸵恍?。其他稅種是沒(méi)有什么考慮的空間了。

他說(shuō)：那好吧，我試試。

【第3篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見(jiàn)具體方法

根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見(jiàn)的籌劃方法。在介紹的同時(shí)，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結(jié)合每個(gè)企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行落地。一般來(lái)說(shuō)，土地增值稅的籌劃有以下幾個(gè)常用方法。

第一種方法是控制增值率。當(dāng)我們控制增值率了，土地增值稅的稅負(fù)就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項(xiàng)目金額再除以扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)一步簡(jiǎn)化，可以得到收入總額比上扣除項(xiàng)目金額再減1，所以真正影響的是兩個(gè)因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說(shuō)通過(guò)控制房?jī)r(jià)來(lái)控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點(diǎn)價(jià)，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時(shí)候可能房地產(chǎn)企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當(dāng)前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)當(dāng)然就明顯下降了。控制增值率的第二個(gè)策略，就在在項(xiàng)目的土地增值稅清算之前，考慮對(duì)扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。這里用的是增補(bǔ)和調(diào)整的概念，主要是指以合理合法的方式進(jìn)行增補(bǔ)和調(diào)整。本來(lái)企業(yè)真實(shí)發(fā)生了的應(yīng)扣除金額，但之前沒(méi)把它計(jì)算進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在經(jīng)查補(bǔ)，把合理的扣除項(xiàng)目計(jì)算進(jìn)來(lái)，那房地產(chǎn)企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導(dǎo)致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個(gè)辦法就是調(diào)整，調(diào)整什么呢?調(diào)整企業(yè)的項(xiàng)目金額，成功調(diào)增扣除項(xiàng)目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)下降。這是從增值率的角度來(lái)分析的。當(dāng)然，實(shí)踐中是兩個(gè)策略同時(shí)靈活運(yùn)用的，很多時(shí)候，如果我們既能適當(dāng)降低收入，又能增加扣除項(xiàng)目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對(duì)增值率的控制的效果當(dāng)然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產(chǎn)企業(yè)合理地加大開(kāi)發(fā)成本的投入比例，而開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)可以加計(jì)扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本總和的20%作為加計(jì)扣除。也就是說(shuō)，企業(yè)發(fā)生了1000萬(wàn)元的精裝修，實(shí)際上可以扣除的金額是1200萬(wàn)元，所以精裝修項(xiàng)目可以合理地降低土地增值稅的稅負(fù)。這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進(jìn)項(xiàng)是可以用于抵扣的進(jìn)項(xiàng)，所以精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個(gè)方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率不超過(guò)20%可以免征土地增值稅。從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤(rùn)少賺了，有可能因?yàn)橥恋卦鲋刀惷饬耸沟闷髽I(yè)的稅后利潤(rùn)反而增加了。這里需要特別說(shuō)明的是，大家要特別注意普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)一般有三個(gè)條件：第一個(gè)條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項(xiàng)目有很多別墅項(xiàng)目，容積率比較小，那可能就不能享受這個(gè)優(yōu)惠政策了。第二個(gè)條件是高出市場(chǎng)價(jià)值的部分不高于20%，就是與正常的市場(chǎng)價(jià)格相比不高出20%的售價(jià)。如果售價(jià)比較高的話，說(shuō)明項(xiàng)目的品質(zhì)比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅了。第三個(gè)條件就是房子的面積，不是在120平的基礎(chǔ)上浮20%。理論上很簡(jiǎn)單，但各地在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)上卻有偏差，計(jì)算方法在不同地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)出現(xiàn)了差別。有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認(rèn)為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)方面有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標(biāo)準(zhǔn)住宅就是不高于140平，超過(guò)的就一律認(rèn)定為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。還出現(xiàn)過(guò)這一個(gè)事件，某省一開(kāi)始的政策是所有的開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的平均的每套面積不超過(guò)140平，就認(rèn)定為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個(gè)政策還是相當(dāng)寬松的。后來(lái)省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)只要有一套超過(guò)140平，那就一律視為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。這樣一來(lái)就把很多已經(jīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)給坑了，因?yàn)檫@些企業(yè)有些房子超過(guò)了140平標(biāo)準(zhǔn)，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅對(duì)待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開(kāi)發(fā)費(fèi)用的處理。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是期間費(fèi)用，包括利息費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，其中利息費(fèi)用主要是指財(cái)務(wù)費(fèi)用。這三大費(fèi)用加起來(lái)就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即期間費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用的認(rèn)定有兩種方法。第一種方法是開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息支出+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%，第二種方法是開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用認(rèn)定的越多，那增值率就會(huì)越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開(kāi)發(fā)費(fèi)用認(rèn)定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標(biāo)準(zhǔn)所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進(jìn)行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說(shuō)企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總和的10%作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實(shí)也不復(fù)雜，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權(quán)支付金額加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計(jì)算期間費(fèi)用就劃算。一般而言，在實(shí)踐活動(dòng)中，房地產(chǎn)公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)家政策下的銀行不對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)貸是受到國(guó)家政策限制的，房地產(chǎn)企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類(lèi)的，利率一般比較高，基本都超過(guò)銀行的利息標(biāo)準(zhǔn)，所以一般都是不符合扣除標(biāo)準(zhǔn)的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照第二種方法來(lái)計(jì)算，即是按照土地成本和開(kāi)發(fā)成本總和的10%來(lái)認(rèn)定，并計(jì)算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項(xiàng)目。小結(jié)一下，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核算其實(shí)基本上跟利息支出沒(méi)啥實(shí)質(zhì)關(guān)系，企業(yè)借多少錢(qián)一般不會(huì)實(shí)質(zhì)影響扣除項(xiàng)目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實(shí)際發(fā)生利息費(fèi)用的多少?zèng)]直接法律關(guān)系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的其中一個(gè)方法，就是在清算時(shí)選擇不同的清算方式組合。當(dāng)前稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類(lèi)單獨(dú)進(jìn)行清算，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他作為另一類(lèi)進(jìn)行清算，就是清算過(guò)程中將產(chǎn)品分成兩類(lèi)分別進(jìn)行計(jì)算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類(lèi)、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅作為一類(lèi)、商業(yè)及其他作為一類(lèi)。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因?yàn)閷⒎瞧胀?biāo)準(zhǔn)住宅、商業(yè)和其他與普通標(biāo)準(zhǔn)住宅混在一起計(jì)算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負(fù)。而采用三分法有時(shí)候不好控制增值率，因?yàn)樯虡I(yè)賣(mài)的價(jià)格一般比較高，成本費(fèi)用又不能多攤，所以商業(yè)對(duì)應(yīng)的增值率比較高，這塊的增值率如果超過(guò)200%的話，那對(duì)應(yīng)的土地增值稅所適用的稅率就達(dá)到了60%，這時(shí)候企業(yè)的稅負(fù)壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當(dāng)然，大家需要注意的是，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認(rèn)可，有些地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權(quán)決定計(jì)算方法，那企業(yè)可以自行測(cè)算一下，作個(gè)比較，然后再?zèng)Q定使用哪種清算方式，以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

第六種方法就是商業(yè)地產(chǎn)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)一般情況的銷(xiāo)售價(jià)格比較高，如果是一個(gè)不那么合適的時(shí)間段，這時(shí)候如果企業(yè)仍是把它賣(mài)出去，那么就很可能在無(wú)形中給企業(yè)的稅負(fù)造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)在某個(gè)階段如果銷(xiāo)售不合理的話，銷(xiāo)售后企業(yè)的很多稅負(fù)成本就會(huì)明顯增加。這時(shí)候，企業(yè)可以用的策略是先不銷(xiāo)售商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)不銷(xiāo)售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因?yàn)檫@一塊土地對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因?yàn)樵谇逅愕臅r(shí)候，沒(méi)有銷(xiāo)售的部分是把它劃分出來(lái)不進(jìn)行清算的。有這么一個(gè)案例，某城市的房屋價(jià)格上漲，該地的一家房地產(chǎn)公司擬將全部的房產(chǎn)出售，包括旗下的全部商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)溝通得知，這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)明確已做過(guò)測(cè)算，如果把這些商業(yè)地產(chǎn)全部出售的話，因?yàn)橹伴_(kāi)發(fā)的時(shí)候成本投入相對(duì)來(lái)說(shuō)比較少，所以增值率就比較高，整體算下來(lái)，三大稅種合計(jì)在一起的話幾乎達(dá)到了整個(gè)售價(jià)的近40%。當(dāng)時(shí)這些地產(chǎn)的售價(jià)大概3萬(wàn)元一平，在這3萬(wàn)元中就需要交1.2萬(wàn)的稅，剩下的就1.8萬(wàn)不到了。這種情況下，這家公司進(jìn)行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產(chǎn)自持不對(duì)外銷(xiāo)售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經(jīng)營(yíng)，或者以公司重組的方式在未來(lái)把這個(gè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去。因?yàn)檫@家企業(yè)有比較多的房產(chǎn)，最后的財(cái)務(wù)報(bào)表就將企業(yè)整個(gè)實(shí)力充分體現(xiàn)出來(lái)了。后來(lái)，這家企業(yè)還遇到一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，到了香港成功上市。對(duì)于這家房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)處理的策略比較到位是它后來(lái)成功上市的一個(gè)重要原因。當(dāng)然，如果沒(méi)有上市，那房地產(chǎn)企業(yè)以后再賣(mài)的時(shí)候，實(shí)際上也有很多種處理方式，比如采用資產(chǎn)行重組，采用合并分立、采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產(chǎn)，甚至是共同經(jīng)營(yíng)，其他合作伙伴把錢(qián)投進(jìn)來(lái)，共同做一個(gè)實(shí)業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經(jīng)營(yíng)形式和空間。大家需要清楚一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，就是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過(guò)程中，應(yīng)盡量減少產(chǎn)權(quán)的變更，這是一個(gè)很重要的點(diǎn)。你只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，只要是不符合條件，那你就沒(méi)有什么優(yōu)惠政策了，沒(méi)有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹(shù)立的一個(gè)重要觀點(diǎn)。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來(lái)進(jìn)行操作?，F(xiàn)在我們國(guó)內(nèi)還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當(dāng)，要存在真實(shí)的交易或業(yè)務(wù)，采用得當(dāng)?shù)牟僮饕话愣悇?wù)機(jī)關(guān)還是會(huì)認(rèn)可的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財(cái)政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

第八種方法是房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易、對(duì)外投資視同銷(xiāo)售，需要進(jìn)行土地增值稅清算。所以房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地投資、房產(chǎn)投資，還是重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)家欢ㄒ孪茸龊靡?guī)劃，否則稅負(fù)可能會(huì)高得比較明顯，而且經(jīng)常看到很多朋友很無(wú)奈，他進(jìn)行重組并購(gòu)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并沒(méi)有咨詢專(zhuān)業(yè)稅務(wù)律師的意見(jiàn)，所以當(dāng)他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負(fù)會(huì)低很多的時(shí)候，程序已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)了。我們都知道，在資產(chǎn)重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，凡是涉及房地產(chǎn)公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產(chǎn)重組中，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那你的稅負(fù)是比較高的，因?yàn)榘凑諊?guó)家政策，只要是房地產(chǎn)企業(yè)就要進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，因?yàn)閲?guó)家很擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國(guó)家對(duì)資產(chǎn)重組涉及到房產(chǎn)土地的，就看管得比較嚴(yán)格。換句話說(shuō)，如果你是非房地產(chǎn)企業(yè)，你要做資產(chǎn)重組，有些房產(chǎn)土地發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點(diǎn)可以提前規(guī)劃，靈活運(yùn)用。另外，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負(fù)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒉皇欠慨a(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴(yán)格來(lái)講是不需要交土地增值稅的。但國(guó)家稅務(wù)總局也出現(xiàn)過(guò)這樣的一個(gè)文件，認(rèn)為你賣(mài)一個(gè)公司，在這個(gè)公司里面主要是房產(chǎn)土地，而且你是百分百的產(chǎn)權(quán)都賣(mài)了，那就認(rèn)為你形式上是股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)質(zhì)上是行使了土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實(shí)業(yè)務(wù)，也應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。從法律角度來(lái)分析，這種觀點(diǎn)也符合稅法的實(shí)質(zhì)重于形式的原則。就當(dāng)前的實(shí)際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到房產(chǎn)土地的并沒(méi)要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴(yán)格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第4篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報(bào)表由稅控系統(tǒng)自動(dòng)生成，并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對(duì)于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

【第5篇】營(yíng)改增后的土地增值稅稅率

cpa稅法，學(xué)習(xí)稅目和稅率是重點(diǎn)，但是稅目和稅率錯(cuò)綜復(fù)雜，學(xué)習(xí)起來(lái)雜亂無(wú)章，知識(shí)點(diǎn)瑣碎不易記憶，經(jīng)常容易記混記錯(cuò)。重點(diǎn)是教材每年都會(huì)改革，或新增或刪減，2023年5月以后因?yàn)槿鎸?shí)行“營(yíng)改增”，增值稅成為重點(diǎn)，今天小編就帶著大家一起盤(pán)點(diǎn)增值稅的稅率，看營(yíng)改增都改哪了，順便附贈(zèng)巧記金言哦。

一、基本稅率

增值稅的基本稅率是17%，應(yīng)稅勞務(wù)及絕大部分貨物銷(xiāo)售、部分營(yíng)改增、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用于此檔稅率，值得注意的是，有形動(dòng)產(chǎn)租賃包括有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃和有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃，而水路運(yùn)輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)和航空運(yùn)輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù)，屬于有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性租賃。

二、低稅率

增值稅的低稅率是13%，一般適用于糧食、油、純牛奶等，還有生活用的水電煤氣，日常陶冶情操的圖書(shū)，音像制品等，還有相關(guān)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，但要注意，不包含農(nóng)機(jī)零部件，這個(gè)低稅率并不涉及應(yīng)稅勞務(wù)和營(yíng)改增應(yīng)稅項(xiàng)目。巧記金言：都是廣大民生最基本的需求，因此稅率低一些。

三、兩個(gè)低稅率

同樣是低稅率，但是這一欄要將11%和6%兩個(gè)稅率放在一起說(shuō)，這兩個(gè)稅率不涉及貨物，只涉及營(yíng)改增，但是兩個(gè)稅率還是有區(qū)別的，11%的稅率適用于交通、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)等，巧記金言：四服兩不動(dòng)一土地

6%稅率適用于現(xiàn)代服務(wù)、增值電信、金融、生活服務(wù)和銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)，要注意不包括土地使用權(quán)，巧記金言：四服一銷(xiāo)售。

四、零稅率

除國(guó)務(wù)院特殊規(guī)定，納稅人的出口稅率皆為零，零稅率還包括財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的跨境應(yīng)稅行為，無(wú)運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者亦適用增值稅免稅政策。

看小編將原本雜亂無(wú)章，難記難背的稅率稅目整理的清晰明了，是不是對(duì)這科“碎”法又重新燃起了斗志呢？在以后學(xué)習(xí)的過(guò)程中，也可以自己制定巧記金言來(lái)幫助記憶學(xué)習(xí)哦，祝大家在cpa稅法中取得好成績(jī)，加油！

【第6篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義

近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)高速發(fā)展后，尤其一線城市房?jī)r(jià)不斷攀升，2007年2月1日國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，表明國(guó)家將對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。土地增值稅有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是增加了很多壓力。

土地增值稅是地稅部門(mén)重要的稅源，在收入結(jié)構(gòu)中占有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

記者了解到，近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》，北京市將根據(jù)意見(jiàn)的相關(guān)要求，在政策激勵(lì)、管理創(chuàng)新、科技研發(fā)與推廣、產(chǎn)業(yè)鏈整合等方面加快發(fā)展裝配式建筑，力爭(zhēng)使裝配式建筑到2023年成為北京市的重要建造方式。

法定扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)是指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

主要特點(diǎn)；

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

征稅面比較廣。

凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。

（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

土地增值稅清算的條件

符合下列情形之一，土地增值稅要進(jìn)行清算：

一、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

二、取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

三、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

土地增值稅清算將會(huì)加大房地產(chǎn)的成本，但是不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生大的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)取決于供求關(guān)系，而與成本沒(méi)有太大的關(guān)系。

【第7篇】土地增值稅清算經(jīng)驗(yàn)

（一）審核方法和內(nèi)容

1．一塊土地分期開(kāi)發(fā)或多塊土地同時(shí)分期開(kāi)發(fā)，各期成本分?jǐn)偙壤欠裾_

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的土地成本，是否按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑計(jì)算確定扣除金額；多個(gè)項(xiàng)目共同的土地成本，是否按照清算項(xiàng)目的占地面積占多個(gè)項(xiàng)目總占地面積的比例，或其他合理的方法計(jì)算清算項(xiàng)目的土地成本的扣除金額。

2．轉(zhuǎn)讓方式取得土地，開(kāi)發(fā)商是否取得合法票據(jù)，轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中是否繳納土地增值稅。

3．計(jì)入土地成本的契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)與本次清算項(xiàng)目土地成本是否相符。

4．是否存在應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的成本。

（二）審核常見(jiàn)疑點(diǎn)及案例

1．疑點(diǎn)：非本項(xiàng)目土地成本，不應(yīng)扣除

案例7-6 丙房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的面積共計(jì)25,796.00㎡，其中普通商品住房用地19,832.50㎡，商業(yè)用地5,963.50㎡。企業(yè)土地增值稅清算項(xiàng)目中房源均為普通住宅，企業(yè)全額列支了土地成本。

解析：與該房地產(chǎn)企業(yè)溝通核實(shí)，企業(yè)取得的地塊后期無(wú)土地性質(zhì)變更；通過(guò)規(guī)劃總平圖及三方數(shù)據(jù)中商業(yè)已在營(yíng)業(yè)中等相關(guān)信息，確認(rèn)本地塊后期有商業(yè)房未在本次清算范圍內(nèi)。因此土地成本全部在本清算項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)偛徽_，應(yīng)把商業(yè)部分占地面積進(jìn)行剔除。

2．疑點(diǎn)：裙樓的土地成本沒(méi)有合理分?jǐn)偅ㄒ院颖睘槔?/strong>

案例7-7 河北某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一棟商住綜合樓(無(wú)地下)，總占地面積5000.00㎡（暫不考慮道路及綠化占地），土地成本4800.00萬(wàn)，建筑規(guī)模如下：1f-5f為商業(yè)，建筑面積22000.00㎡，a座、b座為6f-30f的公寓，公寓的建筑性質(zhì)為住宅，建筑面積50000.00㎡，商業(yè)和公寓的銷(xiāo)售比例均為100%，土地增值稅清算時(shí)，土地成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

解析：分兩種情況予以考慮。

(1)公寓和商業(yè)是同一承重

(2)公寓和商業(yè)為非同一承重

由以上兩種情況可知，建筑物是裙樓情況下，是否為同一承重對(duì)不同房源類(lèi)型之間土地成本分?jǐn)偛煌?，從而影響最終土地增值稅清算的稅負(fù)。

具體計(jì)算方法如下：

第一步：按獨(dú)立占地的每棟建筑物占地面積占該項(xiàng)目占地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物分?jǐn)偟耐恋爻杀?每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物占地面積÷可轉(zhuǎn)讓建筑面積占地總成本×土地總成本

第二步：對(duì)于同一建筑物中包含不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據(jù)該建筑物中某一類(lèi)型房地產(chǎn)建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑（每棟可轉(zhuǎn)讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積×每棟建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?/p>

非普通住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑（每棟房地產(chǎn)非普通住宅建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?/p>

其他類(lèi)型項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?∑（每棟房地產(chǎn)其他類(lèi)型項(xiàng)目建筑面積÷每棟房地產(chǎn)可售建筑面積×每棟房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?/p>

（1）疑點(diǎn)：購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金和購(gòu)地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個(gè)人）介紹費(fèi)是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除？

解析：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）第七條第（一）項(xiàng)“ 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”。

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號(hào)）第三條規(guī)定， '招拍掛'是政府出讓土地的一種方式，對(duì)納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的'招拍掛'傭金可視為'按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用'，作為'取得土地使用權(quán)所支付的金額'在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。在工程建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的房屋測(cè)繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，屬于期間費(fèi)用，在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

3．應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的成本

（1）疑點(diǎn)：購(gòu)置土地環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金和購(gòu)地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個(gè)人）介紹費(fèi)是否可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除？

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕第6號(hào)）第七條

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號(hào)）

（2）疑點(diǎn)：持有宗地期間繳納的土地使用稅是否可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本？

解析：

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知》

《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目〈土地增值稅稅款清算管理暫行辦法〉的通知》

《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》

文章所分享案例思路，均來(lái)源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》一書(shū)，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書(shū)籍。

本書(shū)基于土地增值稅清算這一難題，將我們對(duì)土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅銛?shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國(guó)現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

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