【導(dǎo)語(yǔ)】增值稅清算怎么寫(xiě)好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范，實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě)，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的增值稅清算，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】增值稅清算
什么是土地增值稅清算？什么時(shí)候辦理土地增值稅清算？土地增值稅清算的方法與技巧是什么？相信還有很多朋友對(duì)以上問(wèn)題還是一知半解，本期眾致君就來(lái)給大家解答什么是土地增值稅清算，希望對(duì)大家有幫助。
一、什么是土地增值稅清算？
所謂土地增值稅清算，是指納稅人計(jì)算符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，并按照規(guī)定的程序和期限向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相關(guān)信息，辦理清算手續(xù)，結(jié)算稅款。
納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：
1.完成并銷(xiāo)售的所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
2.未完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體轉(zhuǎn)讓。
3.土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。
4.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
二.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算土地增值稅：
1.納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已完成，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積（含視為銷(xiāo)售房地產(chǎn)）占項(xiàng)目所有可轉(zhuǎn)讓建筑面積的85%以上，或者雖然比例不超過(guò)85%，但剩余的可出售建筑面積已出租或自用一年以上。
2.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證三年仍未完成銷(xiāo)售的。
三.什么是竣工？
除土地開(kāi)發(fā)外，納稅人建設(shè).開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一的稱(chēng)為竣工：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已投入使用。當(dāng)納稅人開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或?qū)嶋H投入使用時(shí)，無(wú)論開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收，或是否辦理完成（完成）的備案手續(xù)和會(huì)計(jì)決算手續(xù)。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。
四.清算截止日期是哪一天？
納稅人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)清算收入和扣除項(xiàng)目金額的截止日期（以下簡(jiǎn)稱(chēng)清算截止日期），并明確告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算截止日期。
以上就是本期關(guān)于土地增值稅清算的全部?jī)?nèi)容了，喜歡的朋友可以給眾致君點(diǎn)點(diǎn)贊哦。
【第2篇】關(guān)于土地增值稅清算的政策6
在土地增值稅清算項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)將取得合法有效憑證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本列入土地增值稅扣除項(xiàng)目。但是實(shí)踐中，卻發(fā)生了額外的情形，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)爭(zhēng)議。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了建筑安裝施工方開(kāi)具的發(fā)票且項(xiàng)目竣工，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未實(shí)際向建筑安裝施工方付款的，是否可以列為增值稅扣除項(xiàng)目呢？我們?cè)诖俗龀鎏接憽?/p>
作者 | 賈蒙蒙
一、法律對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的扣除條件做出規(guī)定
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條（一）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)）第二十一條審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）第五條第二款規(guī)定，（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
根據(jù)以上法律規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額在清算時(shí)依法扣除需同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：一是扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是“實(shí)際發(fā)生”的。二是扣除項(xiàng)目中的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證。
二、“實(shí)際發(fā)生”是否須以“付款”為標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)爭(zhēng)議
稅收征納雙方，關(guān)于“實(shí)際發(fā)生”是否須以建筑安裝費(fèi)用的支付為標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)爭(zhēng)議。觀點(diǎn)如下：
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀點(diǎn)
1、現(xiàn)有法律文件均規(guī)定以“實(shí)際發(fā)生”為準(zhǔn)，而非支付為準(zhǔn)
國(guó)稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)第二十一條第二款和國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第五條第二款均規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)將實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用做土地增值稅清算時(shí)的成本。該條文僅規(guī)定到“實(shí)際發(fā)生”，稅務(wù)機(jī)關(guān)增設(shè)“支付”的要件，等同于對(duì)條款的限縮解釋。
站在納稅人的角度，法無(wú)禁止即自由，在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做有利于納稅人的解釋。例如在德發(fā)案中，最高人民法院（2015）行提字第13號(hào)廣州德發(fā)房產(chǎn)建設(shè)有限公司與廣東省廣州市地方稅務(wù)局第一稽查局再審行政判決書(shū)認(rèn)為，根據(jù)依法行政的基本要求，沒(méi)有法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)不得作出影響行政相對(duì)人合法權(quán)益或者增加行政相對(duì)人義務(wù)的決定；在法律規(guī)定存在多種解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對(duì)人的解釋。
同時(shí)，《稅收征管法》第三條第二款規(guī)定，任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。也就是說(shuō)，任何機(jī)關(guān)在法律沒(méi)有明確作出規(guī)定的情況下，均無(wú)權(quán)對(duì)稅法條款作出擴(kuò)大或限縮解釋以增加或減免納稅人稅款。
2、建筑安裝工程實(shí)際發(fā)生的客觀事實(shí)應(yīng)被認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”
國(guó)稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅需要提供上述資料，證實(shí)合同實(shí)際履行即可。
3、參照質(zhì)保金的扣除規(guī)定，未實(shí)際支付部分可進(jìn)行扣除
國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條（一）項(xiàng)和國(guó)稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)均未對(duì)實(shí)際發(fā)生是以“費(fèi)用支付”為標(biāo)準(zhǔn)，還是以“有合同、貨物、勞務(wù)實(shí)際發(fā)生的客觀事實(shí)”為標(biāo)準(zhǔn)做出明確。但我們可以參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）對(duì)扣除標(biāo)準(zhǔn)作出解釋。
國(guó)稅函[2010]220號(hào)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
根據(jù)國(guó)稅函[2010]220號(hào)第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工后所扣留的質(zhì)量保證金部分，在建筑安裝施工企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的情況下，可予以扣除，也就是雖然該成本費(fèi)用未真正支付，但因工程竣工且取得發(fā)票便可扣除。那么推演至國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條（一）項(xiàng)和國(guó)稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)規(guī)定的“實(shí)際發(fā)生”，也可以據(jù)此認(rèn)定，在工程竣工且完成驗(yàn)收的情況下，因建筑安裝服務(wù)產(chǎn)生的成本費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生，在滿足實(shí)際發(fā)生的客觀要件下，應(yīng)予以扣除。
（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)
1、法律明確要求以“支付”為準(zhǔn)
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定,“開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用?！ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?！?/p>
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，因本條款中，出現(xiàn)了“支付”二字，故未實(shí)際支付的，不能扣除。
2、國(guó)稅函[2010]220號(hào)屬例外情形，不可參
針對(duì)國(guó)稅函[2010]220號(hào)規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，依舊可以憑發(fā)票金額進(jìn)行扣除的問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這屬于例外規(guī)定，除此之外的未付費(fèi)用，即便取得發(fā)票，也不可扣除。
總結(jié)
實(shí)踐中，稅務(wù)爭(zhēng)議的發(fā)生常常是因征納雙方對(duì)涉稅條款的適用和理解存在分歧。在法律規(guī)定存在多種解釋時(shí)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對(duì)人的解釋。推演至本文討論的問(wèn)題上來(lái)說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以提供足夠的證據(jù)資料（合同、發(fā)票、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、決算資料等等）證實(shí)建筑安裝費(fèi)實(shí)際發(fā)生時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)一步了解實(shí)際未支付的具體原因，視具體情況做最有利于納稅人的解釋和決定。當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，為高效化解分歧與爭(zhēng)議，納稅人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的稅法專(zhuān)業(yè)人員代為與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。
供稿律師
賈蒙蒙，高朋律師事務(wù)所合伙人，北京市朝陽(yáng)區(qū)律師協(xié)會(huì)財(cái)稅業(yè)務(wù)研究會(huì)委員、北京市文化娛樂(lè)法學(xué)會(huì)財(cái)稅法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員，深耕涉稅法律服務(wù)領(lǐng)域十余年，擅長(zhǎng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與化解。賈蒙蒙律師曾為北京市稅務(wù)系統(tǒng)法律顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)成員，擁有為稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人提供涉稅法律服務(wù)的雙向經(jīng)驗(yàn)。能夠?yàn)榧{稅人提供稅務(wù)自查、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)、稅務(wù)爭(zhēng)議解決、稅法咨詢(xún)、涉稅刑事案件代理的法律服務(wù)。
特別提示：本文為高朋律師事務(wù)所原創(chuàng)作品，未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁在各類(lèi)平臺(tái)轉(zhuǎn)載、引用和編輯，違者后果自負(fù)。如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)留言申請(qǐng)。歡迎關(guān)注本頭條號(hào)！
【第3篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅清算。
1.為什么要清算？
我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時(shí)候就預(yù)征了土增稅，但并沒(méi)有全額征稅，為了公平起見(jiàn)，還是要根據(jù)實(shí)際，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個(gè)是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。
2.什么時(shí)候清算？
這個(gè)要分開(kāi)來(lái)記了，一個(gè)是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個(gè)是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時(shí)候，稅務(wù)部門(mén)可以要求你清算。
什么時(shí)候應(yīng)清算？
符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
這里有個(gè)知識(shí)點(diǎn)，什么叫“竣工”？
竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已開(kāi)始交付購(gòu)買(mǎi)方；
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好，房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建。這個(gè)緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個(gè)時(shí)候稅務(wù)部門(mén)就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。
什么時(shí)候可清算？
對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
清算申報(bào)的時(shí)間期限是什么？
①應(yīng)清算
在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
②可清算
規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
3.清算申報(bào)要交哪些材料？
土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間
納稅人辦理清算時(shí)， 應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間
土地增值稅清算資料
《土地增值稅納稅申報(bào)表》
（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）》；
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明， 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；
（4）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
（5）需要清算項(xiàng)目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；
（6）委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目， 報(bào)送涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；
（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請(qǐng)并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷(xiāo)售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說(shuō)明。
每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。
【第4篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題釋義
近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)高速發(fā)展后，尤其一線城市房?jī)r(jià)不斷攀升，2007年2月1日國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，表明國(guó)家將對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。土地增值稅有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)疑是增加了很多壓力。
土地增值稅是地稅部門(mén)重要的稅源，在收入結(jié)構(gòu)中占有重要地位，下面我們就了解一下土地增值稅的概念。
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
記者了解到，近期，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》，北京市將根據(jù)意見(jiàn)的相關(guān)要求，在政策激勵(lì)、管理創(chuàng)新、科技研發(fā)與推廣、產(chǎn)業(yè)鏈整合等方面加快發(fā)展裝配式建筑，力爭(zhēng)使裝配式建筑到2023年成為北京市的重要建造方式。
法定扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。
（2）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。
（3）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)是指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用
（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。
（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（6）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。
主要特點(diǎn)；
以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。
征稅面比較廣。
凡在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。
（3）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來(lái)確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。
土地增值稅清算的條件
符合下列情形之一，土地增值稅要進(jìn)行清算：
一、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
二、取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
三、納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
土地增值稅清算將會(huì)加大房地產(chǎn)的成本，但是不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生大的影響。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)取決于供求關(guān)系，而與成本沒(méi)有太大的關(guān)系。
【第5篇】土地增值稅清算通知書(shū)
(一)
(2023年考題改編)a市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經(jīng)營(yíng)需要搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下:
(1)該廠房于2004年3月購(gòu)進(jìn)，會(huì)計(jì)賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價(jià)為1600萬(wàn)元，賬面凈值320萬(wàn)元。搬遷過(guò)程中該廠房購(gòu)進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計(jì)稅金額為1560萬(wàn)元，繳納契稅46.8萬(wàn)元。
(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬(wàn)元。該機(jī)械廠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
(3)轉(zhuǎn)讓廠房時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為3800萬(wàn)元，該廠房4成新。
要求:根據(jù)上述資料，請(qǐng)回答下列問(wèn)題。
1.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅(d)萬(wàn)元。
a.147.62
b.77.00
c.13.90
d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%
非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)：
1.一般計(jì)稅下：
（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷(1+5%)×5%
預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價(jià)÷(1+5%)×5%
（2）申報(bào)：應(yīng)納稅額=含稅全價(jià)÷(1+9%)×9%-預(yù)繳-允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅
2.簡(jiǎn)易計(jì)稅下：
（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷(1+5%)×5%
預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價(jià)÷(1+5%)×5%
（2）申報(bào)：應(yīng)納稅額=含稅全價(jià)÷(1+5%)×5%-預(yù)繳
2.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為(a)萬(wàn)元。(不考慮印花稅、地方教育附加)
a.7.33=73.33×（7%+3%）
b.1.39
c.7.70
d.54.13
3.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為(c)萬(wàn)元。
a.1574.13
b.327.33
c.1527.33=3800×40%+7.33
d.647.33
4.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬(wàn)元。
a.1460.46
b.1156.46
c.523.37
d.493.65
增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬(wàn)元
增值率=1499.34÷1527.33=98.17%
土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬(wàn)元
(三)
位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2023年9月1日購(gòu)置一座倉(cāng)庫(kù)，購(gòu)置時(shí)取得的發(fā)票注明價(jià)款500萬(wàn)元。2023年7月1日轉(zhuǎn)讓該倉(cāng)庫(kù)，簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)載明含稅金額1600萬(wàn)元，乙企業(yè)選擇按照簡(jiǎn)易方法繳納增值稅。經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估，該倉(cāng)庫(kù)的重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新率為80%。
要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
1.乙企業(yè)計(jì)征土地增值稅時(shí)應(yīng)確認(rèn)收入(c)萬(wàn)元。
a.1600.00
b.1547.62
c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%
d.1100.00
非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增以前取得不動(dòng)產(chǎn)
1.預(yù)繳稅款=（含稅總價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：應(yīng)納稅款=（含稅總價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款
2.乙企業(yè)計(jì)征土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅費(fèi)合計(jì)為(d)萬(wàn)元。(當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定準(zhǔn)予扣除地方教育附加)
a.61.30
b.58.22
c.36.07
d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）
3.在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)(a)萬(wàn)元。
a.646.04=800×80%+6.04
b.640
c.800.8
d.750.8
4.乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納土地增值稅()萬(wàn)元。
a.380.07
b.360.55
c.353.88
d.341.98
【知識(shí)鏈接】轉(zhuǎn)讓舊房
僅適用于舊房（存量房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓的情形。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，允許扣除的項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額（“項(xiàng)目1”）（如有）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（“項(xiàng)目4”）、以及舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（“項(xiàng)目6”）。其中：
（1）“項(xiàng)目1”：未支付地價(jià)款，或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除。
（2）“項(xiàng)目6”舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：
（3）“項(xiàng)目4”：轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)時(shí)，凡不能取得評(píng)估價(jià)格時(shí)，對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
(四)
(2023年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務(wù)。
2023年5月主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如下:
(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價(jià)款為16500萬(wàn)元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無(wú)其他經(jīng)營(yíng)收入。
(2)該公司轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)法取得該酒店式公寓樓評(píng)估價(jià)格，扣除項(xiàng)目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。
(3)該公寓樓于2023年7月購(gòu)進(jìn)用于經(jīng)營(yíng)，取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明金額11000萬(wàn)元，稅額1210萬(wàn)元，價(jià)稅合計(jì)12210萬(wàn)元;在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)，繳納契稅330萬(wàn)元，取得契稅完稅憑證;轉(zhuǎn)讓前累計(jì)發(fā)生貸款利息支出1058.75萬(wàn)元、裝修支出1000萬(wàn)元。
(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計(jì)10萬(wàn)元，取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票，出租方按一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，50%用于職工宿舍。
(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬(wàn)元。
要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
1.該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓應(yīng)在乙市預(yù)繳增值稅()萬(wàn)元。
a.188.57
b.195.00
c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%
d.180.00
非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增以后取得的不動(dòng)產(chǎn)
1.預(yù)繳稅款=（含稅總價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%
2.申報(bào)：應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳稅款
2.2021 年 5 月該公司在甲市實(shí)際繳納增值稅(d)萬(wàn)元。
a.59.26
b.58.52
c.57.55
d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100
3.該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按發(fā)票所載金額計(jì)算扣除的金額為(b)萬(wàn)元。
a.14041.50
b.12650.00=11000×（1+5%×3）
c.13029.50
d.12100.00
【答案】b
【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。每滿12個(gè)月計(jì)1年，超過(guò)1年未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。本題中，2023年7月購(gòu)人，2023年5月轉(zhuǎn)讓?zhuān)暈?年?？煽鄢慕痤~=11000×(1+3×5%)=12650(萬(wàn)元)。
4. 關(guān)于該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓，下列說(shuō)法不正確的是(d)。
a.如果稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)該公司申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯低于同類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，該公司應(yīng)按同類(lèi)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅
b.購(gòu)買(mǎi)公寓樓時(shí)支付的契稅準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目予以扣除
c.購(gòu)買(mǎi)公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項(xiàng)目扣除
d.該公司在公寓樓轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項(xiàng)目予以扣除
【答案】d
解析:選項(xiàng)d:沒(méi)有相關(guān)扣除規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
(六)
(2023年考題改編)2023年1月15日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書(shū)》，要求對(duì)其建設(shè)的w項(xiàng)目進(jìn)行清算。該項(xiàng)目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項(xiàng)目2023年4月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收。
2023年5月該公司開(kāi)始銷(xiāo)售w項(xiàng)目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷(xiāo)售收入50000萬(wàn)元。該公司對(duì)w項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。
經(jīng)審核，w項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計(jì)8240萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元;管理費(fèi)用4000萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用4500萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用3500萬(wàn)元(其中利息支出3300萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明)。
(其他相關(guān)資料:w項(xiàng)目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。w項(xiàng)目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬(wàn)元。其他各項(xiàng)稅費(fèi)均已及時(shí)足額繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
1.w項(xiàng)目的清算比例是(b)。
a.83.33%
b.88.24%=15000.08÷17000
c.94.44%
d.100.00%
1.實(shí)際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×(已開(kāi)發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)
2.清算比例=已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積÷整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積×100%
2.w目時(shí)許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(a)萬(wàn)元。
a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）
b.310.71
c.2666.67
d.2691.67
3.許扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額(a)萬(wàn)元。
a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%
b.2324.00
c.3937.27
d.4462.00
4.w項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)(c)萬(wàn)元。
a.22843.39
b.22868.39
c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71
d.26969.79
5.w項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅(b)萬(wàn)元。
a.5911.22
b.5922.46
c.7945.07
d.7961.32
增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26
增值率=20674.26÷26944.79=76.73%
土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬(wàn)元
6.關(guān)于w項(xiàng)目清算，下列說(shuō)法正確的有(cad)。
a.該公司清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金
b.對(duì)該項(xiàng)目的清算進(jìn)行審核鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)只能由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指定
c.該公司應(yīng)在收到清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)
d.該公司可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》
e.對(duì)于該公司委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須采信鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容
(七)
位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年建造寫(xiě)字樓，發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下:
(1)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金1700萬(wàn)元，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用72.04萬(wàn)元。
(2)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元。
(3)寫(xiě)字開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元(能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明并按項(xiàng)目分?jǐn)?。
(4)10月寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同，取得不含增值稅銷(xiāo)售收入9500萬(wàn)元;并進(jìn)行了土地增值稅的清算，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金107.35萬(wàn)元(不含印花稅、增值稅)。
(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷(xiāo)售，取得不含增值稅收入900萬(wàn)元，
(其他相關(guān)資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)
要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。
1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時(shí)可以扣除的稅金為(a)萬(wàn)元。
a.107.35
b.0
c.112.1
d.102.6
2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時(shí)可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為(c)萬(wàn)元。
a.784.05
b.568.10
c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%
d.961.29
3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為(d)萬(wàn)元。
a.6602.60
b.5788.35
c.6181.54
d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%
4.該企業(yè)10月份清算應(yīng)納的土地增值稅為()萬(wàn)元。
a.869.22
b.1133.35
c.1120.57
d.1018.31
增值額=9500-5925.89
5.該企業(yè)打包銷(xiāo)售房產(chǎn)的單位建筑面積的成本費(fèi)用為(a)萬(wàn)元。
a.0.66=5925.89÷（10000×90%）
b.0.73
c.0.64
d.0.69
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
6.該企業(yè)12月打包銷(xiāo)售房產(chǎn)應(yīng)納的土地增值稅為(d)萬(wàn)元。
a.51
b.78
c.63
d.72
該企業(yè)12月打包銷(xiāo)售房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額=0.66×1000=660萬(wàn)元
增值額=900-600=240萬(wàn)元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率
該企業(yè)12月打包銷(xiāo)售房產(chǎn)應(yīng)納的土增稅=240×30%=72萬(wàn)
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
【第6篇】土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
疑點(diǎn)一：真按揭，假收入
案例7-3：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房企的w項(xiàng)目土地增值稅清算進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)w項(xiàng)目是采用代銷(xiāo)方式進(jìn)行銷(xiāo)售，銷(xiāo)售比例100%，納稅人自行申報(bào)收入20,723.16萬(wàn)元，納稅人的賬簿記載銷(xiāo)售費(fèi)用-傭金支出6,816,948.00元，該房企是否存在少申報(bào)收入？
解析：根據(jù)銷(xiāo)售傭金倒推收入22,723.16萬(wàn)元，疑似少申報(bào)收入約2000萬(wàn)元。通過(guò)查看企業(yè)明細(xì)賬簿，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有按揭貸款入賬，但未發(fā)現(xiàn)首付款的收入記錄。根據(jù)我國(guó)按揭貸款有關(guān)的法律規(guī)定，該業(yè)務(wù)處理異常，可能存在兩種情況：一是可能存在假按揭；二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款的情況。
稅務(wù)人員到該企業(yè)合作按揭銀行進(jìn)行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì) 550萬(wàn)元。企業(yè)解釋是因?yàn)橐尜?gòu)房者辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。雖然從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已比較有說(shuō)服力，但為了讓企業(yè)心服口服，稅務(wù)人員又根據(jù)銷(xiāo)售合同的信息聯(lián)系了5戶(hù)購(gòu)房者，同時(shí)也做了詢(xún)問(wèn)筆錄，證實(shí)了購(gòu)房者在按揭貸款前就已經(jīng)將首付款交付給開(kāi)發(fā)商。由以上兩個(gè)有利的證據(jù)資料確定了該房開(kāi)企業(yè)確實(shí)是隱藏了收入，最終對(duì)2000萬(wàn)收入進(jìn)行調(diào)增處理。
疑點(diǎn)二：售后回租方式銷(xiāo)售，銷(xiāo)售收入申報(bào)不真實(shí)
案例7-4：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)與同地區(qū)同年同房源類(lèi)型的平均售價(jià)相比偏低，疑似少申報(bào)收入。
解析：通過(guò)三方信息查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)該開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的商鋪采取售后回租的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商將房屋銷(xiāo)售給購(gòu)房者，后由開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)方“b商業(yè)管理有限公司”與購(gòu)房者簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同》，前三年租金收入抵頂購(gòu)房款，占房屋總價(jià)的22%，開(kāi)發(fā)商申報(bào)收入金額僅為房屋價(jià)款的78%。所以，需對(duì)前三年租金部分要調(diào)增收入，同時(shí)補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)。
相關(guān)政策參考：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買(mǎi)商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函〔2008〕576號(hào)
蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)第三條第二款
疑點(diǎn)三：銷(xiāo)售單價(jià)明顯偏低
案例7-5：某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)住宅樓5棟，普通住宅共300套，銷(xiāo)售情況如下：
在上述土地增值稅清算過(guò)程中，是否存在少申報(bào)收入的情況？
解析：
根據(jù)項(xiàng)目合同總額計(jì)算該項(xiàng)目的平均售價(jià)：
392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）
平均銷(xiāo)售價(jià)格的70%：
9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）
2號(hào)樓銷(xiāo)售單價(jià)為5000元/㎡的10套房源低于該項(xiàng)目平均售價(jià)的70%，若企業(yè)未能給出正當(dāng)理由，可考慮按該項(xiàng)目的平均售價(jià)予以調(diào)整收入：
（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）
備注：上述案例中以低于平均售價(jià)的30%作為調(diào)整的明顯不合理且無(wú)正當(dāng)理由。具體調(diào)整依據(jù)還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體政策。
相關(guān)參考政策：
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ǚㄡ尅?005〕5號(hào)）
《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號(hào)）
《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅局公告2023年第13號(hào)）
《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)）
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）
文章所分享案例思路，均來(lái)源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》一書(shū)，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書(shū)籍。
本書(shū)基于土地增值稅清算這一難題，將我們對(duì)土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅銛?shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國(guó)現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。
書(shū)籍鏈接：
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書(shū)籍介紹：
【第7篇】土地增值稅清算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
問(wèn)：什么情況下才申報(bào)按鈕才能用啊，現(xiàn)在是灰色不能申報(bào)？
答：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
問(wèn)：支付管理是必填項(xiàng)嗎，每個(gè)模塊都要錄入嗎？
答：支付管理里面錄入的是對(duì)發(fā)票或政府類(lèi)付款的銀行憑證（實(shí)際的銀行付款憑證，支付管理對(duì)付款進(jìn)度的監(jiān)督。需要錄入支付管理的模塊有：前期、建筑安裝、基礎(chǔ)、配套四個(gè)模塊。
問(wèn)：因?yàn)槲覀冺?xiàng)目現(xiàn)在稅務(wù)局走核定5%，但必須錄系統(tǒng)，主要錄收入，成本這一塊就簡(jiǎn)單錄一些數(shù)據(jù)，所以看看成本這一塊哪個(gè)是必填項(xiàng)？
答：企業(yè)端的錄入都是核實(shí)錄入，核實(shí)的錄入全部清算數(shù)據(jù)；核定只是稅務(wù)端審核的時(shí)候如果不符合核實(shí)的在審核確認(rèn)的時(shí)再轉(zhuǎn)為核定的清算結(jié)果。
問(wèn)：請(qǐng)教下，間接費(fèi)用中有社保，能算到開(kāi)發(fā)成本中扣嗎？
答：屬于工程部人員的可以，應(yīng)提供工程人員名單和勞動(dòng)合同
問(wèn)：導(dǎo)入的時(shí)候提示增值稅應(yīng)該為數(shù)據(jù)值？
答：首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。
問(wèn)：我問(wèn)一下我當(dāng)期的土地使用稅交了兩個(gè)項(xiàng)目的，在一張銀行回單上，如何錄入系統(tǒng)？
答：實(shí)繳金額既是票面金額 ，本期繳納金額是指一張發(fā)票承擔(dān)多期或多項(xiàng)目的稅款中，本期按比例分?jǐn)偟慕痤~。
問(wèn)：導(dǎo)入的時(shí)候提示應(yīng)稅收入計(jì)算錯(cuò)誤，增值稅計(jì)算錯(cuò)誤?
答:首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成；最后再選中那一列，單擊右鍵，選擇“單元格格式”，設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。
問(wèn)：我們沒(méi)有達(dá)到清算條件，也要填寫(xiě)嗎？
答：沒(méi)有達(dá)到清算的，軟件可以起到項(xiàng)目監(jiān)控的作用，也可以方便查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
問(wèn)：地下車(chē)位怎么添加信息，地下車(chē)位沒(méi)有分單元，就是420個(gè)？
答：添加房源只選擇地下部分創(chuàng)建房源信。息創(chuàng)建完成后，再在層處單擊右鍵，設(shè)置樓層信息，在本層戶(hù)數(shù)處修改房源數(shù)量即可。
問(wèn)：我自己導(dǎo)入數(shù)據(jù)時(shí)候提示“數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)該房屋不存在”
答:第一步房源創(chuàng)建，第二再導(dǎo)入銷(xiāo)售
問(wèn)：您好，想問(wèn)一下如果10萬(wàn)以下的成本，是專(zhuān)票的話，原始憑證類(lèi)型、原始憑證代碼、號(hào)碼、收款單位是否可以不填寫(xiě)呀？
答：如果專(zhuān)票抵扣的，不管金額大小都要填寫(xiě)代碼、號(hào)碼、收款單位
【第8篇】土地增值稅申報(bào)表清算適用
土地增值稅清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售額是指該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn))并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
土地增值稅清算項(xiàng)目銷(xiāo)售額審核的基本程序和方法：一是了解企業(yè)的清算項(xiàng)目的基本情況的，根據(jù)企業(yè)報(bào)送的相關(guān)資料，了解該項(xiàng)目合同、協(xié)議及執(zhí)行情況等；二是了解企業(yè)會(huì)計(jì)核算情況，評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守，查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。三是掌握企業(yè)核算的程序，獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)，正確劃分預(yù)售收入與銷(xiāo)售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
土地增值稅清算項(xiàng)目審核的要點(diǎn)之一可售建筑面積的審核。在土地增值稅清算時(shí)，準(zhǔn)確地計(jì)算項(xiàng)目可售建筑面積，才能正確地將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本在已售建筑面積和未售建筑面積之間分?jǐn)偅拍苷_地計(jì)算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額、增值額和應(yīng)繳土地增值稅額?？墒劢ㄖ娣e的審核，不是把實(shí)測(cè)面積報(bào)告（有的地方叫房屋建筑面積計(jì)算成果表）上的數(shù)字簡(jiǎn)單的相加，因?yàn)橛行┪飿I(yè)，比如地下儲(chǔ)藏室等可能沒(méi)有測(cè)繪，所以拿測(cè)繪報(bào)告數(shù)字簡(jiǎn)單相加得出的結(jié)果基本上都是不正確的?？墒劢ㄖ娣e的審核，要結(jié)合實(shí)測(cè)面積報(bào)告、規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)證件，并實(shí)施包括查看現(xiàn)場(chǎng)等必要的審核程序。
1、審核統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證信息。
建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，各項(xiàng)建設(shè)工程經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可施工。項(xiàng)目所有的建筑業(yè)態(tài)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件上一般都會(huì)有記載，但實(shí)測(cè)面積報(bào)告上卻不一定有體現(xiàn)，所以審核統(tǒng)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證是審核確定可售建筑面積的基礎(chǔ)之一。
序號(hào)
證件編號(hào)
建設(shè)規(guī)模
建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)
發(fā)證日期
規(guī)劃建設(shè)工程明細(xì)
土地增值稅清算項(xiàng)目建設(shè)許可證審核統(tǒng)計(jì)表
2、審核統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證信息。建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。企業(yè)一般在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后才能辦理建設(shè)工程施工許可證。
土地增值稅清算項(xiàng)目建設(shè)施工許可證審核統(tǒng)計(jì)表
序號(hào)
證件編號(hào)
建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)
建設(shè)規(guī)模
發(fā)證日期
合同工期
施工合同金額、工期
面積、用途(商業(yè)、住宅、物業(yè)、地下室）
3、審核統(tǒng)計(jì)商品房預(yù)售許可證。
商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證不得對(duì)外銷(xiāo)售。審核商品房預(yù)售許可證的主要目的是了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目哪些物業(yè)已批準(zhǔn)對(duì)外銷(xiāo)售。
土地增值稅清算項(xiàng)目預(yù)售許可證審核統(tǒng)計(jì)表
序號(hào)
項(xiàng)目名稱(chēng)
預(yù)售許可證編號(hào)
預(yù)售建筑總面積
批準(zhǔn)預(yù)售日期
備注
4、結(jié)合實(shí)測(cè)面積報(bào)告，填寫(xiě)可售建筑面積表。實(shí)測(cè)面積報(bào)告是由經(jīng)批準(zhǔn)的單位出具的，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。
樓號(hào)
住宅
商鋪
閣樓
儲(chǔ)藏室
地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)
地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)
地下附屬用房
地下人防
公廁
物業(yè)用房
社區(qū)用房
建筑面積
可售建筑面積
實(shí)測(cè)面積報(bào)告上列示的建筑面積，按實(shí)測(cè)面積報(bào)告上的數(shù)字填入表中相關(guān)欄目；實(shí)測(cè)面積報(bào)告上沒(méi)有列示的，按規(guī)劃許可證或施工許可證記載的面積填寫(xiě)。
比如：1#樓實(shí)測(cè)面積報(bào)告上記載商業(yè)809.88平方米，住宅12001.35平方米，物業(yè)用房302.98平方米。這時(shí)，應(yīng)該先把上述三個(gè)建筑面積分別填入項(xiàng)目實(shí)測(cè)面積及可售面積審核匯總表相應(yīng)欄目。再將實(shí)測(cè)面積報(bào)告與規(guī)劃許可證及施工許可證比較，發(fā)現(xiàn)1#樓實(shí)測(cè)面積報(bào)告比規(guī)劃許可證和施工許可證少了地下建筑面積520平方米，這個(gè)520平方米是什么業(yè)態(tài)，可否銷(xiāo)售，從相關(guān)證件上無(wú)法判斷，就需要通過(guò)實(shí)地審核確認(rèn)。一般來(lái)講，在土地增值稅清算時(shí)，地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、人防工程、物業(yè)用房、社區(qū)用房 、公廁、核心筒等作為不可銷(xiāo)售面積，住宅、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)（車(chē)位）、儲(chǔ)藏室、閣樓等作為可銷(xiāo)售面積。
配套建設(shè)的幼兒園，各地規(guī)定不一樣，有的地方規(guī)定必須無(wú)償移交給政府部門(mén)，有的地方?jīng)]有明確，盡管不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但不影響企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售。不可銷(xiāo)售建筑面積需要移交給相關(guān)部門(mén)或單位的，企業(yè)需提供移交的證明材料，比如物業(yè)用房、社區(qū)用房、人防工程等的移交。有的地方對(duì)于不可銷(xiāo)售面積還要求到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記公共配套設(shè)施，有點(diǎn)地方則無(wú)此要求。不可銷(xiāo)售建筑面積如果銷(xiāo)售了，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)作為可銷(xiāo)售建筑面積。
土地增值稅清算項(xiàng)目審核的要點(diǎn)之二銷(xiāo)售額的審核。在銷(xiāo)售面積確定基礎(chǔ)上，審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶(hù)明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。審核的主要內(nèi)容包括：1、審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。2、確認(rèn)銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷(xiāo)售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷(xiāo)售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。3、審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。4審核按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷(xiāo)售收入申報(bào)納稅的情形。5審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。6、審核納稅人采用“還本”方式銷(xiāo)售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶(hù)時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。7、審核納稅人在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。8審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣(mài)的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。9、審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。10、審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。11、對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用審核，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
【第9篇】土地增值稅清算稅金扣除
文 金穗源商學(xué)院 王皓鵬
導(dǎo)語(yǔ)：土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的重頭大稅，備受稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)的觀注，土地增值稅稅前扣除應(yīng)遵循四大原則。
（1）真實(shí)性原則；
（2）實(shí)際支付原則；
（3）合法有效憑證；
（4）準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂?/strong>
接下來(lái)我們就通過(guò)具體業(yè)務(wù)，聊聊土地增值稅稅前扣除的四大原則。
part 1 真實(shí)性原則
【案例】房產(chǎn)企業(yè)簽訂虛假合同虛增基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
高山房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)資料：公司一、二期項(xiàng)目中用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的植被、石景費(fèi)用高達(dá)803.50萬(wàn)元，占開(kāi)發(fā)總成本9680.70萬(wàn)元的8.3%。
事實(shí)上，該公司以支付開(kāi)票報(bào)酬費(fèi)用為前提，誘使農(nóng)民為其虛開(kāi)發(fā)票金額高達(dá)308.8萬(wàn)元。另外虛造合同，以個(gè)人名義到稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具工程發(fā)票，虛增石景費(fèi)用90.45萬(wàn)元。
經(jīng)稅務(wù)檢查人員核實(shí)，高山公司利用農(nóng)民個(gè)人出售自產(chǎn)花木免稅的政策，在植被、石景費(fèi)用上做手腳，通過(guò)簽訂虛假合同，擴(kuò)大成本費(fèi)用。經(jīng)最終確認(rèn)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司當(dāng)年度以虛列植被、石景費(fèi)用為手段，多列支出399.25萬(wàn)元，少繳企業(yè)所得稅、土地增值稅稅額巨大。為此，稅局除依法追繳其所逃稅款外，并對(duì)其做出罰款并加收滯納金的處罰決定。
所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須遵循真實(shí)性原則，尤其“金稅三期”之后，全國(guó)發(fā)票的稽核比對(duì)，分分鐘出結(jié)果，虛開(kāi)已經(jīng)成為歷史。
【真實(shí)性原則】
即經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)性。虛假的業(yè)務(wù)不可以扣除的，如：虛列成本、虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。接待客戶(hù)在酒店發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、施工發(fā)生的施工成本等，都屬于“實(shí)際發(fā)生”的范疇，而不論是否符合經(jīng)營(yíng)常規(guī)、是否符合企業(yè)所得稅稅前列支的范圍或者比例，僅僅指“業(yè)務(wù)的真實(shí)性”。
part 2 實(shí)際支付原則
實(shí)際支付，確切說(shuō)是指企業(yè)資金的實(shí)際流出。如：“應(yīng)付賬款”出現(xiàn)余額，表示在某一個(gè)靜態(tài)的時(shí)點(diǎn)，乙方提供工程發(fā)票，但是房地產(chǎn)企業(yè)暫時(shí)沒(méi)有支付乙方的工程款。這個(gè)就屬于沒(méi)有“實(shí)際支付”。
在此，該原則飽受爭(zhēng)議，在總局文件層面，僅就稅金做過(guò)該規(guī)定。
《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告 》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：“營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除?！?/p>
《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào) ）文件中的申報(bào)表之一《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用），就稅金的扣除填報(bào)說(shuō)明規(guī)定：“表第18欄至表第20欄，按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所實(shí)際繳納的稅金數(shù)額（不包括增值稅）填寫(xiě)”。
地方口徑也有作出明確規(guī)定的，如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函〔2008〕188號(hào)）規(guī)定，關(guān)于四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的扣除問(wèn)題規(guī)定，四項(xiàng)成本雖能提供發(fā)票等票據(jù)，但款項(xiàng)未實(shí)際支付的（合理的質(zhì)量保證金除外）不允許扣除。
我們翻閱《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。……
不難看出，《實(shí)施細(xì)則》所強(qiáng)調(diào)“實(shí)際支付”精神貫穿始終，因此，該原則可以稱(chēng)之為“無(wú)冕之王”。
part 3 合法有效的憑證
【案例】設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地代開(kāi)發(fā)票
山西高山房地產(chǎn)公司與江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司簽訂項(xiàng)目設(shè)計(jì)合同（雙方均是一般納稅人），合同總價(jià)款80萬(wàn)元。設(shè)計(jì)方案經(jīng)雙方確認(rèn)后，根據(jù)合同約定，綠源廣告設(shè)計(jì)公司應(yīng)事先提供等額發(fā)票，隨后高山公司根據(jù)發(fā)票進(jìn)行請(qǐng)款程序，支付設(shè)計(jì)款項(xiàng)。綠源廣告設(shè)計(jì)公司為及時(shí)拿到設(shè)計(jì)款，在高山房地產(chǎn)公司機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)了增值稅發(fā)票，且加蓋了設(shè)計(jì)單位的業(yè)務(wù)印章。高山房地產(chǎn)接受該發(fā)票，稅前扣除是否存在風(fēng)險(xiǎn)？
分析：江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司涉及跨地區(qū)提供應(yīng)稅勞務(wù)。
根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定，固定業(yè)戶(hù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。所以，江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司于房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地代開(kāi)發(fā)票，與政策規(guī)定不符。
另外，根據(jù)《關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函[2017]127號(hào)）規(guī)定，納稅人代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，需加蓋本單位的發(fā)票專(zhuān)用章(為其他個(gè)人代開(kāi)的特殊情況除外)。所以，江蘇綠源廣告設(shè)計(jì)公司加蓋業(yè)務(wù)印章，同樣存在違規(guī)操作。
因此，受票人房地產(chǎn)公司接受該發(fā)票，存在稅前不予抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。
【合法有效的憑證】
簡(jiǎn)單分為以下幾類(lèi)：
①、發(fā)票。簡(jiǎn)單理解為稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的各類(lèi)憑證，如：增值稅專(zhuān)用發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、電費(fèi)單、話費(fèi)單、超市購(gòu)物發(fā)票、餐飲住宿費(fèi)發(fā)票等。在此要明確：發(fā)票從增值稅的角度講，是非常有必要的，因?yàn)樵鲋刀悓?zhuān)用發(fā)票，可以實(shí)現(xiàn)增值稅的逐環(huán)節(jié)抵扣、逐環(huán)節(jié)傳遞的特點(diǎn)；對(duì)于其他的發(fā)票，僅僅是承載經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的載體而已，沒(méi)有傳說(shuō)的中的那么神秘與重要。
②、自制憑證?？梢栽谄髽I(yè)所得稅稅前扣除的財(cái)產(chǎn)損失清單、工資表、折舊表、財(cái)務(wù)分割單、廣告費(fèi)分?jǐn)倕f(xié)議、差旅費(fèi)報(bào)銷(xiāo)單、車(chē)補(bǔ)、電話補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助等。
③、相關(guān)部門(mén)的票據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的完稅憑證、國(guó)土部門(mén)出具的土地出讓金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)票據(jù)、社保費(fèi)單據(jù)、行政部門(mén)罰款單等、捐贈(zèng)票據(jù)、醫(yī)療收費(fèi)票據(jù)等。
④、其他憑證。商業(yè)銀行出具的《利息單》、法院的判決書(shū)裁定書(shū)等、違約金收據(jù)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)、境外的發(fā)票、賠償費(fèi)收據(jù)等。
關(guān)于法院判決書(shū)的是否作為合法有效的憑證，以后再表，在此不予贅述。
從土地增值稅扣除的角度來(lái)講，合法有效的憑證要與其他的扣除原則結(jié)合起來(lái)考慮。如：房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)付賬款”出現(xiàn)余額，一般是與乙方進(jìn)行了工程進(jìn)度結(jié)算支付了工程款，但是乙方?jīng)]有給甲方開(kāi)具發(fā)票形成的。類(lèi)似這種業(yè)務(wù)，盡管符合“實(shí)際發(fā)生”的原則，但是沒(méi)有“合法有效的憑證”，也不予在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候扣除。
part 4 準(zhǔn)確合理分?jǐn)?/strong>
準(zhǔn)確合理分?jǐn)?，其?shí)質(zhì)是“配比原則”的延續(xù)。即：收入與扣除項(xiàng)目一一對(duì)應(yīng)。但是，在實(shí)際的業(yè)務(wù)當(dāng)中，部分費(fèi)用很難做到“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂薄１热缋①M(fèi)用：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文件規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。”該文件明確：財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除的條件之一就是“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂薄?/p>
其他部分省市對(duì)此做了專(zhuān)門(mén)規(guī)定，如：《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2013]179號(hào)）文件規(guī)定：
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。
“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偂卑凑找韵马樞虼_定：
（一）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偂?zhǔn)確分?jǐn)偸侵敢栽摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目名義取得的金融機(jī)構(gòu)資金，直接全部用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。該部分資金從取得到歸還的流向清晰，沒(méi)有和自有資金、企業(yè)間拆借資金等其他資金發(fā)生混合。
（二）能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目合理分?jǐn)?。合理分?jǐn)偸侵冈谝粋€(gè)獨(dú)立企業(yè)法人范圍內(nèi)，可以合理方法對(duì)從金融機(jī)構(gòu)取得并實(shí)際用于廣州市范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款資金在不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行分?jǐn)偂：侠矸椒ㄊ侵赴凑詹煌拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用上述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款金額和時(shí)間（即是積數(shù)）進(jìn)行合理分配。
房地產(chǎn)企業(yè)如果同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目，各個(gè)項(xiàng)目在多地開(kāi)發(fā)，但是僅設(shè)置了一個(gè)“工程部”，在這種情況下，“開(kāi)發(fā)成本---開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”發(fā)生的金額就必須在各個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂?，但現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)千差萬(wàn)別，很難做到費(fèi)用和項(xiàng)目之間“一一對(duì)應(yīng)”。如何辦理呢？ 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引(2023年修訂版)的通知》（穗地稅函[2012]198號(hào)）規(guī)定：“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計(jì)算扣除?！庇纱丝梢?jiàn)，“準(zhǔn)確合理分?jǐn)偂痹瓌t的重要性。
【第10篇】土地增值稅清算管理征管成效
土地增值稅的迅猛增長(zhǎng)已逐漸成為地方稅收的一個(gè)重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理通常采取按不同類(lèi)型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項(xiàng)目符合清算條件時(shí)再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個(gè)土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的終點(diǎn)。
國(guó)家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時(shí)間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問(wèn)題是清算工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在此，本文從以下幾個(gè)方面探討。
一、把握清算時(shí)間及清算條件
準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)間及清算條件是依法治稅的前提。在過(guò)去的征管工作中，只明確了納稅人申報(bào)、征收、入庫(kù)的時(shí)間，對(duì)清算時(shí)間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局于今年出臺(tái)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文），明確了 “兩個(gè)條件”、“兩個(gè)時(shí)間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的操作步驟。
“兩個(gè)條件”：其一，符合清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
“兩個(gè)時(shí)間”：
其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；
其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。
針對(duì)清算的兩種情形時(shí)間期限的把握應(yīng)注意以下兩個(gè)方面，第一，如果納稅人在90天的時(shí)限內(nèi)第一次報(bào)送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書(shū)面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時(shí)限，時(shí)限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時(shí)間，保證了土地增值稅清算工作的及時(shí)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了延長(zhǎng)清算時(shí)間、增大期間費(fèi)用減少增值額，故意將部分尾盤(pán)滯銷(xiāo)，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時(shí)足額的入庫(kù)。
二、明確清算對(duì)象，加強(qiáng)前期管理
明確清算對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有不同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，對(duì)象的確定不同會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時(shí)包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)等綜合建筑物的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，有些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過(guò)20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對(duì)不同類(lèi)型建筑物細(xì)分清算對(duì)象。筆者認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計(jì)征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期管理中，要實(shí)施按項(xiàng)目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集分配收入、成本、費(fèi)用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的立項(xiàng)、修建、銷(xiāo)售、清算四大環(huán)節(jié)，從開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開(kāi)始，到項(xiàng)目銷(xiāo)售告磬清盤(pán)為止，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理。
三、合理歸集分配開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅扣除項(xiàng)目
歸集土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢的開(kāi)發(fā)過(guò)程。通常一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)從土地的取得到銷(xiāo)售告罄需要三年以上，一般開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)滾動(dòng)，在這期間企業(yè)將會(huì)有不同項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的發(fā)生，按照分項(xiàng)目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計(jì)算出各個(gè)項(xiàng)目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點(diǎn)和目的。企業(yè)對(duì)不同項(xiàng)目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項(xiàng)目、哪一類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費(fèi)用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費(fèi)用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，并合理歸集分配開(kāi)發(fā)企業(yè)不同項(xiàng)目的成本、費(fèi)用等扣除金額和同一項(xiàng)目不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用等扣除金額。
（一）確定開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性
合理歸集分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的前提是先需確定這些開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，甄別企業(yè)有無(wú)虛列開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用現(xiàn)象。其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用的列支，必須從稅務(wù)主管部門(mén)或相關(guān)部門(mén)取得合法憑據(jù)。企業(yè)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，主要從以下幾個(gè)方面判斷：
一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國(guó)土等相關(guān)部門(mén)的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；
二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶(hù)數(shù)、拆遷費(fèi)用）等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊(cè)、收據(jù)是否一致。同時(shí)，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納了契稅；
三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時(shí)是否代扣代繳相關(guān)建安營(yíng)業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個(gè)開(kāi)發(fā)成本除了土地之外又一相對(duì)數(shù)額較大的支出，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跟蹤管理時(shí)就應(yīng)注意項(xiàng)目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書(shū)是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過(guò)大，工程結(jié)算時(shí)土方建筑單價(jià)是否偏高，重點(diǎn)核實(shí)材料用量是否異常超標(biāo)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)是否超出正常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料是否重復(fù)計(jì)算扣除；
四是企業(yè)列支前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)時(shí)是否真實(shí)發(fā)生的，是否以真實(shí)合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；
五是企業(yè)列支開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息時(shí)，是否將此列入開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目，企業(yè)是否是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款，有無(wú)合法憑證，有無(wú)利息結(jié)算單，是否列支超過(guò)銀行同期利息的數(shù)額。
（二）合理歸集分配開(kāi)發(fā)成本
納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
具體分配方法有：
1、占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。
2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項(xiàng)目不同類(lèi)型的建筑成本分配。
3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。
4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡(jiǎn)便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)類(lèi)型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開(kāi)發(fā)成本，這是計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)費(fèi)用的重要基數(shù)，也是財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的重要基數(shù)，更是計(jì)算土地增值額的重要依據(jù)。
（三）合理歸集分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何計(jì)扣，是按利息加開(kāi)發(fā)成本的5%，還是按開(kāi)發(fā)成本的10%，主要在于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不能作為財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的扣除基數(shù)，只能計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)，應(yīng)注意三點(diǎn)。首先，企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上已經(jīng)將開(kāi)發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要調(diào)整出來(lái)單獨(dú)計(jì)算。其次，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)有兩種方法。第一種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過(guò)按銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用），按開(kāi)發(fā)成本的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。第二種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。第三，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?，在?shí)際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項(xiàng)目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目。
四、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法
科學(xué)確定增值額計(jì)算方法是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實(shí)際清算工作中，我們遇到最多的是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤(pán)，這類(lèi)型項(xiàng)目既開(kāi)發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計(jì)算增值額。但分別計(jì)算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計(jì)算增值額后確定呢？大中城市的房?jī)r(jià)高，增值額大，二級(jí)城市和縣城等房?jī)r(jià)略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測(cè)算確定的，二級(jí)城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在市區(qū)中心地段開(kāi)發(fā)多功能商住樓一幢，開(kāi)發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷(xiāo)售總收入合計(jì)2300萬(wàn)元，其中：1、2層商鋪平均售價(jià)為7000元/平方米，銷(xiāo)售收入1400萬(wàn)元。普通住宅部分平均售價(jià)3000元/平方米，銷(xiāo)售收入900萬(wàn)元。商住樓的土地購(gòu)置成本及房屋開(kāi)發(fā)成本總計(jì)1600萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為土地成本和開(kāi)發(fā)成本兩者之和的10%即160萬(wàn)元（其他費(fèi)用不計(jì)）。加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%扣除即320萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加為127.65萬(wàn)元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬(wàn)元(普通住宅按銷(xiāo)售收入的0.75%,商鋪按銷(xiāo)售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。
方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個(gè)商住樓為單位計(jì)算土地增值稅
方法二：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，合并確定稅率計(jì)征土地增值稅
方法三：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，分別確定稅率計(jì)征土地增值稅
五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
二是擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
五是申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目核定征收時(shí)，要參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認(rèn)為，在核定征收時(shí)，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個(gè)自由裁量的區(qū)間，對(duì)不同時(shí)間、不同類(lèi)型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價(jià)格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對(duì)待。其二，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對(duì)其銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核定來(lái)計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
來(lái)源：梁好財(cái)稅工作室
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【第11篇】土地增值稅如何清算
政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)
繳納時(shí)間：
按滿足清算條件確定
符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
計(jì)算方法：
應(yīng)納稅額=（增值額）×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額
扣除項(xiàng)目金額：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
3.新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
其中，北京市普通住宅與其他類(lèi)型房地產(chǎn)增值額與應(yīng)納稅額應(yīng)該分別計(jì)算。部分省市普通住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)、非普通住宅增值稅與應(yīng)納稅額分別計(jì)算，部分省市可選擇合并單位，土地增值稅清算管理規(guī)程細(xì)則由各省自行規(guī)定，各省土地增值稅清算需遵循各省土地增值稅清算管理規(guī)程。
【第12篇】土地增值稅清算案例
一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車(chē)位使用權(quán)未申報(bào)土地增值稅，被追征千萬(wàn)稅款
（一）案情簡(jiǎn)介
a公司系一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開(kāi)發(fā)的x項(xiàng)目中的人防車(chē)位與業(yè)主簽訂《人防車(chē)位使用合同》，約定：“車(chē)位使用費(fèi)總金額人民幣20萬(wàn)元，為固定對(duì)價(jià)，不能分割，不按年限分?jǐn)偂?，“?chē)位的使用期限為70年，使用期限屆滿，業(yè)主將車(chē)位無(wú)條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車(chē)位使用權(quán)”。
2023年12月，x市y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稽查局（下稱(chēng)“y區(qū)稽查局”）對(duì)a公司作出《稅務(wù)處理決定書(shū)》，認(rèn)定：a公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品x項(xiàng)目的人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時(shí)間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車(chē)位銷(xiāo)售款2073萬(wàn)元，于2023年收取5006萬(wàn)元，于2023年收取人防車(chē)位銷(xiāo)售款106萬(wàn)元。a公司在2023年至2023年度對(duì)上述銷(xiāo)售人防車(chē)位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營(yíng)業(yè)收入，造成2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入2071萬(wàn)元、2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入4868萬(wàn)元、2023年多報(bào)營(yíng)業(yè)收入207萬(wàn)元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。
經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書(shū)》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。
（二）本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓人防車(chē)位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入
a公司認(rèn)為《人防工程車(chē)位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車(chē)位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計(jì)算，在扣除項(xiàng)目核算時(shí)應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車(chē)位使用合同，從合同支付的價(jià)款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷(xiāo)售車(chē)位參與清算，繳納土地增值稅。
（三）法院判決
法院認(rèn)為，a公司開(kāi)發(fā)建成的人民防空工程車(chē)位，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對(duì)人防工程車(chē)位平時(shí)使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車(chē)位使用合同》約定的人防工程車(chē)位一次性支付總費(fèi)用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售的費(fèi)用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車(chē)位約定的實(shí)際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車(chē)位使用合同》的真實(shí)意思表示符合人防工程車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)（1993）149號(hào)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹返诰艞l第（一）項(xiàng)“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物”的規(guī)定，訟爭(zhēng)人防工程車(chē)位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)梢曂谟邢蕻a(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。
二、房企開(kāi)發(fā)的地下車(chē)位是否屬于土地增值稅清算范圍
不論是機(jī)械式立體車(chē)位還是普通的平面車(chē)位，地下車(chē)位均是對(duì)地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)尚未出臺(tái)明確地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的專(zhuān)門(mén)性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車(chē)位是否參與土地增值稅清算存在爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。
（一）地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式
1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
一般情況下，地下車(chē)位由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得地下車(chē)位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有對(duì)地下車(chē)位自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車(chē)位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。
2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主
如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)一并將地下車(chē)庫(kù)（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場(chǎng)所用于停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，可以從事地下車(chē)位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。
3.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營(yíng)
對(duì)人防車(chē)位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國(guó)防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國(guó)防的重要組成部分，由人防工程改建的車(chē)位應(yīng)屬于國(guó)防資產(chǎn)，并且人防工程車(chē)位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理地下人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷(xiāo)售人防車(chē)位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過(guò)使用、出租人防車(chē)位等方式獲取收益。如江西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時(shí)對(duì)人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。
4.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家且建成后移交給相關(guān)部門(mén)
此外，部分地方對(duì)人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無(wú)償移交給相關(guān)部門(mén)。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國(guó)有土地和以國(guó)有土地作價(jià)出資的條件時(shí)，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。
（二）地下車(chē)位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車(chē)位可分為有產(chǎn)權(quán)車(chē)位和無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類(lèi)型的地下車(chē)位是否參與土地增值稅清算。
有產(chǎn)權(quán)的車(chē)位即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠取得不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)的地下車(chē)位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)將車(chē)位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車(chē)位銷(xiāo)售協(xié)議，符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計(jì)入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
而無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國(guó)家所有的車(chē)位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。
因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。因此，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺(tái)過(guò)關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車(chē)位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)，確定所涉地下車(chē)庫(kù)（位）能否并入土地增值稅清算范圍。
三、根據(jù)處置地下車(chē)位的不同方式確定土地增值稅計(jì)征方法
地下車(chē)位的處置包括直接銷(xiāo)售和非直接銷(xiāo)售，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)、將地下車(chē)位用于出租等非直接銷(xiāo)售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。
（一）地下車(chē)位是否作為獨(dú)立的清算單位
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。在“分別計(jì)算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類(lèi)型的房地產(chǎn)分別單獨(dú)核算。如“二分法”下普通住宅單獨(dú)清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨(dú)清算。
就參與清算的地下車(chē)位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。
一是地下車(chē)位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號(hào)）中明確，對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)等，按照房地產(chǎn)清算類(lèi)型單獨(dú)清算，對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車(chē)位、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。
二是轉(zhuǎn)讓地下車(chē)位是否單獨(dú)取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 （青地稅函[2009]47號(hào)）中指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車(chē)庫(kù)、車(chē)位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨(dú)清算；對(duì)于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈(zèng)車(chē)庫(kù)、車(chē)位，則與出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。
三是地下車(chē)位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號(hào)）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，按照所銷(xiāo)售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對(duì)于單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)的地下室、車(chē)庫(kù)，則作為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)清算。
（二）處置地下車(chē)位收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)
對(duì)于地下車(chē)庫(kù)的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。
1.出售地下車(chē)位
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售地下車(chē)位，是否確認(rèn)其收入和扣除項(xiàng)目因地下車(chē)位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對(duì)于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車(chē)位，清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，并允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。
2.出租地下車(chē)位
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車(chē)位的行為，因?yàn)椴簧婕巴恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。
3.名為出租實(shí)為出售地下車(chē)位
名為出租實(shí)為出售地下車(chē)位，實(shí)質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車(chē)位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長(zhǎng)期租賃合同實(shí)現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。那么，通過(guò)租賃合同設(shè)立的地下車(chē)庫(kù)使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過(guò)20年。在司法實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車(chē)位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售。而部分法院則認(rèn)為，由于車(chē)位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車(chē)位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。
從國(guó)家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對(duì)地下車(chē)位銷(xiāo)售問(wèn)題的答復(fù)內(nèi)容來(lái)看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物，對(duì)取得銷(xiāo)售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識(shí)差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車(chē)位的永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷(xiāo)售收入，也不計(jì)入銷(xiāo)售面積扣除成本費(fèi)用，如常州、西安等。
4.將地下車(chē)位分配給股東
依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第3條第一款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷(xiāo)售同類(lèi)房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)其收入。
5.地下車(chē)位建成后歸全體業(yè)主
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第4條第三款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除?？梢?jiàn)，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車(chē)位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（二）項(xiàng)，公共配套設(shè)施費(fèi)是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車(chē)位的，無(wú)需確認(rèn)相關(guān)收入。
6.地下車(chē)位建成后無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)
同理，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車(chē)位，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)于利用地下人防設(shè)施作為車(chē)庫(kù)（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開(kāi)企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門(mén)的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開(kāi)企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓?zhuān)膊环系谒臈l第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。同時(shí)，作為公共配套設(shè)施使用的車(chē)庫(kù)（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開(kāi)企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。
（三）地下車(chē)位開(kāi)發(fā)成本能否作為加計(jì)扣除的基數(shù)
根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)）的成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。其中，房增開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在納稅人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車(chē)位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車(chē)位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開(kāi)發(fā)成本可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。
四、風(fēng)險(xiǎn)提示
由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車(chē)位的行為時(shí)面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車(chē)庫(kù)的改造成本和非人防設(shè)施改造成無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。
因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車(chē)位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。
【第13篇】土地增值稅尾盤(pán)銷(xiāo)售清算申報(bào)表
文|金穗源商學(xué)院 張健
一、尾盤(pán)銷(xiāo)售清算計(jì)算及納稅期限
（一）尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅扣除項(xiàng)目的確認(rèn)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
根據(jù)文件規(guī)定，清算后尾房銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓時(shí)，扣除項(xiàng)目金額＝單位建筑面積成本費(fèi)用×當(dāng)期銷(xiāo)售面積。
（二）清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售的土地增值稅納稅期限及申報(bào)
《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
尾房銷(xiāo)售時(shí)填報(bào)《清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表》和《土地增值稅納稅申報(bào)表（四）》（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售適用）。
二、清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅的計(jì)算
關(guān)于清算后尾盤(pán)土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)為主導(dǎo)，按清算時(shí)“單位建筑面積成本費(fèi)用”計(jì)算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤(pán)銷(xiāo)售可申請(qǐng)二次清算。誠(chéng)然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。
【案例】
金穗源房地產(chǎn)公司2023年開(kāi)發(fā)20萬(wàn)平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷(xiāo)售19萬(wàn)平米，銷(xiāo)售收入為133000萬(wàn)，符合清算條件，清算時(shí)開(kāi)發(fā)成本是62400萬(wàn)。另有500萬(wàn)成本沒(méi)有取得合法票據(jù)，清算后取得。清算后該房地產(chǎn)公司又將余下1萬(wàn)平米房屋分2次銷(xiāo)售，2023年5月銷(xiāo)售4000平米，銷(xiāo)售收入為2760萬(wàn)，2023年7月銷(xiāo)售6000平米，銷(xiāo)售收入為4080萬(wàn)，計(jì)算該單位清算時(shí)、清算后各應(yīng)該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）
（一）完工清算土地增值稅的繳納
①按照政策規(guī)定，案例中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司清算時(shí)房屋銷(xiāo)售率達(dá)到95%，符合清算條件，則土地增值稅計(jì)算：
清算時(shí)應(yīng)繳土地增值稅：
1.清算時(shí)收入＝133000萬(wàn)元
2.清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總額=62400×95%×130%＝77064（萬(wàn)元）
3.增值額＝133000－77064＝55936（萬(wàn)元）
4.增值率＝55936÷77064＝72.58%
適用于第二檔稅率
5.應(yīng)繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬(wàn)元）
②清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定，計(jì)算過(guò)程如下：
1.清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用＝77064÷190000＝0.4056（萬(wàn)元/平米）
2.2023年5月扣除項(xiàng)目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬(wàn)元）
3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%
4.應(yīng)繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬(wàn)元）
5.2023年7月扣除項(xiàng)目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬(wàn)元）
6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%
7.應(yīng)繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬(wàn)元）
（二）二次清算的應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算
①清算時(shí)，土地增值稅計(jì)算過(guò)程同上。
②清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅額：
1.《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（大地稅函[2007]200號(hào)）
在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費(fèi)用處理：
在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：
a．已清算完畢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又發(fā)生成本、費(fèi)用的；
b．納稅人取得清算時(shí)尚未取得的扣除項(xiàng)目相關(guān)憑證的；
c．主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。
2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號(hào)）
關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售85%進(jìn)行清算后再發(fā)生成本費(fèi)用的，其成本如何確定的問(wèn)題：
對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費(fèi)用的，可在項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)束之后據(jù)實(shí)進(jìn)行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
3. 《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見(jiàn)》（鄂地稅發(fā)[2013]44號(hào)、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅二次清算問(wèn)題
納稅人達(dá)到清算條件并進(jìn)行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請(qǐng)二次清算，但必須是所有成本、費(fèi)用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額并調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進(jìn)行土地增值稅清算。
按照上述政策規(guī)定，案例中調(diào)整后應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算：
1.銷(xiāo)售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬(wàn)元）
2.開(kāi)發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬(wàn)元）
3.扣除項(xiàng)目總額＝62900×130%＝81770（萬(wàn)元）
4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%
5.調(diào)整后應(yīng)繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬(wàn)元）
至此，兩種方法計(jì)算繳納土地增值稅數(shù)額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬(wàn)元）
綜上，我們可以看出，清算方法不同，計(jì)算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務(wù)必在確認(rèn)當(dāng)?shù)厍逅阋?guī)定的前提下，進(jìn)行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來(lái)沉重稅負(fù)。
【第14篇】土地增值稅清算申報(bào)表
按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅清算，這只是滿足清算的條件之一。如果另外兩個(gè)條件也滿足其中一個(gè)，也可以進(jìn)行清算。但相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員需在符合清算條件之日起90日內(nèi)到相應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算相關(guān)手續(xù)。
這過(guò)程中土地增值稅清算的申報(bào)表填寫(xiě)就是需要我們認(rèn)真處理的。多數(shù)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)感覺(jué)這項(xiàng)工作難度大！現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一上海女會(huì)計(jì)，做的土地增值稅清算系統(tǒng)，可自動(dòng)計(jì)算申報(bào)表！
一共是涉及了101個(gè)申報(bào)表填寫(xiě)，一起看看吧！
（看文末抱走）
全自動(dòng)excel土地增值稅清算系統(tǒng)（含101個(gè)申報(bào)表）
一、土地增值稅申報(bào)表填報(bào)說(shuō)明
二、土地增值稅測(cè)算表
三、土地增值稅涉及的101個(gè)申報(bào)表的填寫(xiě)樣式展示
3.1、項(xiàng)目備案表格式
項(xiàng)目備案表填表說(shuō)明書(shū)
3.2土地增值稅納稅申報(bào)表二操作格式
3.3填報(bào)與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表格式
3.4、填報(bào)土地增值稅扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報(bào)表
3.5
……受到篇幅限制，剩下的土地增值稅清算申報(bào)表的填寫(xiě)格式和說(shuō)明就不這里一一展示了。
【第15篇】土地增值稅清算方案
點(diǎn)擊關(guān)注“稅小課”，獲取最實(shí)用的財(cái)稅知識(shí)。
全面營(yíng)改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營(yíng)改增給土地增值稅的計(jì)算帶來(lái)了很大的變化，然而筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)這種變化并沒(méi)有引起足夠的重視，對(duì)政策的理解上還存在一些誤區(qū)。
土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)的確認(rèn)
(一)預(yù)售階段?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。
按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下，土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。
(二)現(xiàn)房銷(xiāo)售階段。現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定，在適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅情況下的土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)分別為：
1.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額= [價(jià)稅合計(jì)÷(1+5%)]×5%
2.適用一般計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -銷(xiāo)項(xiàng)稅額
銷(xiāo)項(xiàng)稅額=[(價(jià)稅合計(jì) - 允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率
土地增值稅清算扣除稅費(fèi)時(shí)的注意要點(diǎn)
(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除
國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時(shí)，需要注意兩點(diǎn)：
1.如果項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過(guò)預(yù)征率，那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過(guò)預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下，據(jù)實(shí)扣除附加稅費(fèi)對(duì)企業(yè)是有利。企業(yè)最好對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)。反之，如果項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利。
2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷(xiāo)售且不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)，其繳納的增值稅所對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)如何扣除?由于此種情形70號(hào)公告沒(méi)有明確。在實(shí)際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時(shí)的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級(jí)機(jī)關(guān)能對(duì)此予以明確。
(二)印花稅的扣除
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。
《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))要求，全面試行營(yíng)改增后，將“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱(chēng)調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費(fèi)用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會(huì)計(jì)制度出臺(tái)后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不單獨(dú)扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時(shí)的上位法(條例實(shí)施細(xì)則以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度)，現(xiàn)在會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。
來(lái)源：稅海無(wú)涯苦作舟
【第16篇】土地增值稅清算流程
如何快速完成土地增值稅清算？這份土地增值稅清算系統(tǒng)請(qǐng)收好！土地增值稅清算表
目錄：21項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表、66項(xiàng)土地增值稅審核表、14項(xiàng)土地增值稅納稅申報(bào)表
編表說(shuō)明：1）此套土地增值稅清算表格，將左邊《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表》欄中所有表格的數(shù)據(jù)錄入后，自動(dòng)計(jì)算各類(lèi)型房產(chǎn)的土地增值稅；2）此套表中的利息支出按5%計(jì)算，如果根據(jù)規(guī)定利息支出按實(shí)際借款利息扣除，請(qǐng)手工填寫(xiě)；3）此套表中的稅費(fèi)扣除，請(qǐng)按據(jù)實(shí)計(jì)算扣除填寫(xiě)；
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表
企業(yè)基本情況表：
面積及銷(xiāo)售情況表：
成本分?jǐn)偯娣e計(jì)算表：
結(jié)果核對(duì)表：
土地增值稅審核表
土地增值稅納稅鑒證表：
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表：
扣除項(xiàng)目匯總表：
取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表：
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表：
前期工程費(fèi)鑒證表：
建筑安裝工程費(fèi)鑒證表：
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表：
公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表：
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表：
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表：
土地增值稅納稅申報(bào)表
......
好了，篇幅有限，剩余內(nèi)容就不再一一展示了。
