土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費標準（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費標準

問題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時候，地稅窗口以價格明顯偏低為由，要求核定土地價款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應稅費（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達到清算條件。

請問：

①a公司清算的地價款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？

②稅局認為土地差價款3000萬元，a公司并沒有實際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第2篇】二手房 土地增值稅

1.對于應進行清算的項目，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

2.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土增。

3.土地增值稅的納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理辦稅申報

工業(yè)企業(yè)2023年3月1日轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入12000萬元。2008年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付金額3000萬元，發(fā)生建造成本4000萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為8000萬元。（考慮地方教育費附加）其他相關(guān)資料：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60％；增值稅選擇簡易計稅。

縣城城建稅5%

印花稅0.05%

房：8000*0.6=4800

地：3000

印花稅：12000*0.0005=6

增值稅：12000*0.05=600

600*（5%+3%+2%）=60 城建教育費附加等

合計：4800+3000+6+600 =7866

增值額：12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

應繳納的土地增值稅：4134*0.4-7866*0.05=1260.3

2023年4月某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到稅務(wù)機關(guān)通知，要求其對開發(fā)的位于市區(qū)一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關(guān)信息如下：（1）2023年3月以15000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。（2）該項目2023年開工建設(shè)，2023年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本8000萬元，其中含房屋裝修費用900萬，利息支出800萬，利息支出中包括罰息100萬；開發(fā)費用3400萬元。（3）2023年3月，該項目銷售90%，取得含增值稅銷售收入52000萬元。其他相關(guān)資料：契稅稅率3%，當?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%；由于該項目無法準確確定應納增值稅，因此按照預繳增值稅計算相應的城建及附加計算稅金扣除。

市區(qū)城建稅7%

契稅3%

15000*0.03=450 契稅

增值稅預繳

52000/1.09*0.03=1431.2

1431.2*（7%+3%+2%）=171.74 預繳的城建教育費附加

出售了90%

(52000-15000*0.9）/1.09*0.09=3178.9 房地產(chǎn)一般可差額納稅

52000-3178.9=48821.1 銷售收入

地：15000*1.03*0.9=13905

房：（8000-800)*0.9=6480

費：（800-100)*0.9=630+（13905+6480）*0.05=1649.25

稅：171.74

利：（13905+6480）*0.2=4077

合計：13905+6480+1649.25+171.74+4077=26282.99

增值額：48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75%

應繳納的土地增值稅：22528.11*0.1-26282.99*0.05=7701.09

甲工業(yè)企業(yè)位于市區(qū)，2023年3月轉(zhuǎn)讓一處2023年6月購置的辦公用房，其購置和轉(zhuǎn)讓情況如下：（1）轉(zhuǎn)讓辦公用房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的金額為含增值稅收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。（2）2023年6月購置該辦公用房時取得發(fā)票上注明的價款為800萬元，另支付契稅款24萬元。

印花稅：0.05%

城建稅：7%

(6000-800）/1.05*0.05=247.62 增值稅

247.62*（7%+3%+2%）=29.71 城建稅教育附加

印花稅：6000*0.0005=3

加計扣除：800*（1+7*5%）=1080

合計：1080+29.71+24+3=1136.71

6000-247.62=5752.38 銷售收入

5752.38-1136.71=4615.67

增值率4615.67/1136.71*100%=406.06%

應繳納的土地增值稅：4615.67*0.6-1136.71*0.35=2371.55

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：單位或者個人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級超率累進稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈予。

3.土地增值稅計算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項目金額

扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

增值額未超過扣除項目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項目金額50%，且未超過扣除項目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*5%；

增值額超過扣除項目金額100%，且未超過扣除項目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*15%；

增值額超過扣除項目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*35%；

應納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費用一共為2000萬，無其他扣除項目，問小明應該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應該繳納土地增值稅1200萬元。

【第4篇】土地增值稅計算方法實例

作者：嚴穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認

（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（三）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。

2.凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目

1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

五、稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

（八）被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

2.稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進行審核確認。

3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬元

（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110萬元

5.加計扣除=1100*20%=220萬元

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

（三）增值額=2000-1510=490萬元

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

土地增值稅納稅申報表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

十、案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；

2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬元；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬元。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。

【第5篇】純土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

個人轉(zhuǎn)讓住房不需要繳納土地增值稅。

對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅經(jīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

個人轉(zhuǎn)讓應征稅的非普通住宅，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%計征土地增值稅。

同時，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

【第6篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)

與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項外，還需要面對財產(chǎn)行為稅種最特殊的一個稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個納稅年度所歸集的收入、成本和費用為基礎(chǔ)進行匯算清繳；而土地增值稅則以每個獨立的房地產(chǎn)項目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開發(fā)費用進行稅收清算，清算前以預繳為主。而且土地增值稅的清算時點往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時點后，因此就可能會出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時點不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無法彌補的問題。

2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會因短時間內(nèi)無法注銷而導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號 , “81 號公告”），把因土地增值稅二次分攤后導致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進行放寬調(diào)整。盡管對于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對屬于政策利好，但是從技術(shù)落實方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號公告的規(guī)則。

01 正確理解和判斷退稅適用前提條件

81號公告第二條第（一）項提到：企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照特定方法，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算往往是在開發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達到85%。由于土地增值稅清算時點的滯后性，往往出現(xiàn)清算當年無收入?yún)s因清算年度補繳的土地增值稅直接計入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導致清算年度造成了實質(zhì)性虧損，否則就正常彌補即可，也無需啟動退稅程序。

其次是，除了要產(chǎn)生實質(zhì)性虧損外，81號公告對于因土地增值稅清算導致清算年度虧損而需要申請企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開發(fā)項目。對于后續(xù)開發(fā)項目的界定，81號公告解釋為正在開發(fā)以及中標的項目。正在開發(fā)項目比較好理解，就是在建工程項目。而中標項目，對于招拍掛項目應指在國土部門招拍掛程序中已經(jīng)競得土地的項目。但對于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開發(fā)等類型的省份城市，實務(wù)中在認定上可能存在諸多爭議。以城市更新項目為例，認定是否中標應該以什么作為判斷標準？簽訂合作改造協(xié)議還是項目立項，亦或者是項目確定實施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。

02 分攤起算時點為預售收入核算年度而非項目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度

81號公告第二條第（一）項提到：該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)。

針對規(guī)定中作為分攤土地增值稅基數(shù)的“項目年度銷售收入”是否應該包括預售期所形成的預售收入實務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭議。正如我們前面所分析到的，81號公告出臺的原因是為了消弭房地產(chǎn)開發(fā)項目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計上的差異所導致的收入與支出配比不均衡的問題。

一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預售期所形成的預售收入本身就需要按照相應的預征率預征土地增值稅。81號公告第二條第（二）項特別強調(diào)企業(yè)所應調(diào)整當年的應納稅所得額本質(zhì)是開發(fā)項目各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（以下簡稱為“所得稅申報表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表”的填報規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項目完工前所取得的未完工收入按照預計毛利率計算得出預計毛利額后可以扣減實際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號公告的計算規(guī)則，預售期的預售收入需要納入分攤年度。

另一方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國稅發(fā)【2009】31 號，“31號文”）第六條將企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國稅發(fā)【2006】31 號文那樣劃分出預售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號公告所界定的項目銷售收入理應與31號文保持一致的口徑。

事實上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2023年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算”。其中就包含了一個假設(shè)，案例中的項目是2023年才竣工的，按照31號文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開始分攤清算的土地增值稅的年度便是從2023年開始計算的，這也是驗證了我們的分析。

03 項目銷售收入應剔除增值額未超過扣除項目金額20%的普宅銷售收入

81號公告在對“項目銷售收入”的補充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對于這部分收入而言，盡管在會計準則和企業(yè)所得稅層面需要確認為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說從最終清算結(jié)果來看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對應的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分攤計算具有合理性。

可能有人會提出說這部分普宅收入在預征階段也預征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預征的土地增值稅最終在清算的時候都會被其他非免稅收入所應該繳納的土地增值稅抵減了。

分攤示例如下表示：

所以81號公告的分攤邏輯還是要本著“誰實際參與，誰分攤”的原則來確定。

作者：傅吉俊 鄭會廣 王殿會

來源：稅明大道

【第7篇】土地增值稅條例及實施細則

土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個獨特稅種，具有稅率稅負高、計稅依據(jù)認定多樣化、清算持續(xù)周期長等特點。正是鑒于這些因素，土地增值稅具有了豐富的籌劃要點與管控思路，一項精準、優(yōu)質(zhì)的土地增值稅籌劃方案，可以讓企業(yè)直接實現(xiàn)降本增效。伴隨稅收風控體系的進一步升級，及趨于標準化、具體化、一體化的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境更加突出了稅收籌劃與管控的重要地位。

《土地增值稅暫行條例》

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土增稅對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權(quán)利在框架范圍內(nèi)自行補充計稅細節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點

（一）土地增值稅稅率高、稅負重

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項目為課稅對象，實行預繳與清算制，在收取不動產(chǎn)銷售（預售）款項時，先按一定的征收率預繳，達到一定條件后進行清算，根據(jù)應納稅額多退少補。土地增值稅實行30%至60%四級超率累進稅率，是一個獨特的高稅率高稅負的稅種，土地增值稅的實質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利稅。

《土地增值稅暫行條例》

計算土增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用（三費支出）；是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（營改增之后，扣除項目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納的增值稅。）

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。

（二）土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨立性

土地增值稅清算申報系統(tǒng)由“納稅申報表”、“常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位審核表”、“清算條件審核表”、“扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)表”等一系列單位模塊組成，是一個獨立的核算體系，且與會計核算要素不完全相同。土地增值稅稅務(wù)核算將一個項目的收入、成本劃分為獨立的清算單位、產(chǎn)品類型進行核算，且開發(fā)費用等扣除金額與實際發(fā)生金額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負與項目利潤呈一般的正向關(guān)系不同，實務(wù)中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負與項目利潤不配比的問題，以至于項目本身沒有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。

（三）不同地方，土地增值稅清算方法、成本對象、成本分攤方法等具有明顯的差異性。

關(guān)于清算方法，根據(jù)清算對象可分為“兩分法”與“三分法”等，兩分法就是將清算對象分為普通住宅與非普通住宅，三分法就是將清算對象分為普通住宅、非普通住宅與其他類型房地產(chǎn)（非住宅）；成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法、可售面積法、層高系數(shù)法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對分攤方法的選擇進行了一定限制，房地產(chǎn)清算單位不可自行選擇。清算方法、成本對象、成本分攤方法等差異導致土地增值稅清算結(jié)果不一，即如果同一房地產(chǎn)項目位于不同地區(qū)，因地方政策差異將會導致不相同的清算結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)籌劃要點

預征和清算條件

預征：

為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，在房地產(chǎn)預售發(fā)生時即采取土增稅預征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。

清算條件：

1、具備下列情形之一的，納稅人應自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上。

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（一）從管理角度，土地增值稅籌劃要有前瞻性，在實施過程中進行程序化與系統(tǒng)化的管控。

在此管理過程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時有效，因為扣除項目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無憑無據(jù)無法扣除。因此，在清算前對方單位發(fā)票（含質(zhì)保金發(fā)票）的跟進、催收、最終到位至關(guān)重要。

（二）在實體性操作方面，首先要把握各個籌劃要素。

當然屬地政策在有些要素有限定性條件的前提下，先行以屬地政策為導向，有的放矢，在此基礎(chǔ)上謀求客觀可行的思路與方法。然后對各要素進行區(qū)分處理，對于可對清算單位產(chǎn)生整體性影響的要素，可直接采取納入籌劃。

根據(jù)本人房地產(chǎn)項目的實操經(jīng)驗，現(xiàn)將直接性籌劃要素總結(jié)如下：

一是利息費用扣除，按實際發(fā)生的金融機構(gòu)貸款利息或者按土地價款與開發(fā)成本合計值5%扣除額孰高取值，以增加扣除項目的扣除額度。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因此，金融機構(gòu)貸款利息超過土地價款與開發(fā)成本合計值的5%時，應對利息支出進行詳細計算、分攤，還要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料，以及在貸款利息明顯過高的情況下，商業(yè)銀行同期同類貸款利率的提供情況；若實際金融機構(gòu)貸款利息不超過土地價款和開發(fā)成本合計值的5%時，可以不選擇據(jù)實扣除。

二是采取銷售價格分離法，達到降低增值率的效果。

銷售價格分離法是通過合同拆分以分解不動產(chǎn)銷售收入，具體操作時通過與購房客戶簽訂不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價格確認土地增值稅清算收入，與此同時高溢價部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價空間，從而達到土地增值稅增值率降低的效果。此方法適用增值率高的項目且具備多元化經(jīng)營條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在實施過程中要遵循市場原則，根據(jù)客觀的市場條件與市場環(huán)境合理選定兩個方向的增減值區(qū)間。

三是期間費用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)間接費，增加開發(fā)成本扣除項目金額。

土地增值稅扣除項目中除財務(wù)費用之外的其他費用是按土地價款和開發(fā)成本合計金額5%之內(nèi)計算扣除。原則上管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采取一定的人員組織管理辦法，如在崗位具體化的條件下，將成本會計、項目主管會計、項目前期投拓等管理崗位納入項目管理范圍，相關(guān)發(fā)生的費用列支于開發(fā)成本中的開發(fā)間接費中，則可增加扣除項目金額并可進行加計20%扣除，從而減少土地增值稅應納稅額。該方法應具備充分的證明資料，以備項目清算使用，可通過下發(fā)項目人員組織管理制度、建立《項目部工作人員清單》等方式實現(xiàn)。

以上要素采用后可實現(xiàn)直接的節(jié)稅目的。此外，實務(wù)中還可以通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關(guān)聯(lián)交易以實現(xiàn)轉(zhuǎn)移利潤的方式達到節(jié)稅目的，但這些并非合法合規(guī)操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不再進行表述分析。

【第8篇】土地增值稅問題

土地增值稅法規(guī)匯總

2023年度

財稅[2018]57號 財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總函[2017]513號 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓加油站房地產(chǎn)有關(guān)土地增值稅計稅收入確認問題的批復

2023年度

國家稅務(wù)總局公告2023年第70號 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

稅總函[2016]309號 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知

2023年度

財稅[2015]5號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總發(fā)[2013]67號 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步做好土地增值稅征管工作的通知

2023年度

中稅協(xié)發(fā)[2011]110號 中國注冊稅務(wù)師協(xié)會關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導意見（試行）》的通知

2023年度

國稅函[2010]347號 國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復

國稅發(fā)[2010]53號 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知

國稅函[2010]220號 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

2023年度

國稅發(fā)[2009]91號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

2008年度

中稅協(xié)發(fā)[2008]16號 中國注冊稅務(wù)師協(xié)會關(guān)于頒發(fā)“《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》指南”的通知

國稅函[2008]318號 國家稅務(wù)總局關(guān)于《進一步開展土地增值稅清算工作》的通知

2007年度

國稅發(fā)[2007]132號 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》的通知

國稅函[2007]544號 國家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點稅源戶監(jiān)控制度的通知

2006年度

國稅發(fā)[2006]187號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

財稅[2006]141號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知

財稅[2006]21號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知[條款失效]

2004年度

財稅[2004]225號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于延長海南省三亞亞龍灣旅游度假區(qū)土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

財稅[2004]192號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于延長寧波市大榭島土地成片開發(fā)項目土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

國稅函[2004]938號 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅管理工作的通知

2002年度

國稅函[2002]1084號 國家稅務(wù)總局關(guān)于做好維護和使用城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查數(shù)據(jù)庫工作的通知

國稅函[2002]512號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時附送專項審計報告的批復

2000年度

國稅函[2000]687號 國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復

1999年度

財稅字[1999]293號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知[全文失效]

國稅函[1999]112號 國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計算問題請示的批復

署稅[1999]133號 海關(guān)總署關(guān)于對進口飼料免征進口環(huán)節(jié)增值稅的通知

1997年度

國稅函[1997]162號 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征免土地使用稅問題的批復

1996年度

國稅發(fā)[1996]227號 國稅總局關(guān)于進一步加強土地增值稅征收管理工作的通知[條款失效]

國稅發(fā)[1996]48號 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)[1996]4號 國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知

1995年度

財稅字[1995]61號 財政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估問題的通知

財稅字[1995]48號 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知[條款失效]

財會字[1995]15號 財政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知

外經(jīng)貿(mào)計財字[1995]75號 對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國家稅務(wù)總局有關(guān)土地增值稅暫行條例實施細則等文件的通知

財法字[1995]7號 關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知[全文廢止]

財法字[1995]6號 財政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的通知

1993年度

國務(wù)院令1993年第138號 中華人民共和國土地增值稅暫行條例

【第9篇】房地產(chǎn)企業(yè)預征土地增值稅稅率

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

財稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門的話題，如果還有疑問，歡迎關(guān)注快學會計，下方留言吧！

【第10篇】土地增值稅征稅范圍

不可小覷的土地增值稅

01

什么是土地增值稅

02

現(xiàn)行階段土地增值稅的法律體系

以深圳為例，現(xiàn)行的土地增值稅主要適用的法律法規(guī)，除了《中華人民共和國稅收征管法》等國家大法，及稅務(wù)部門各種紅頭文件之外，主要有以下行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件構(gòu)成：

（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，屬于國務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)。條例自1994年1月1日起開始實施，于2023年進行了第一次修訂?，F(xiàn)行有效的是2023年1月8日發(fā)文并開始實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。

（2）1995年1月27日財政部發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，屬于財政部制定的部門規(guī)章。

（3）《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》，屬于深圳市地方規(guī)范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日廢止了其中的第二條及第十五條第四項。

根據(jù)以上法律法規(guī)，可將土地增值稅的發(fā)展分為三個階段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值稅條例開始實施，拉開在全國范圍內(nèi)征收土地增值稅的序幕，至2023年條例修訂，這個階段許多地方政府鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對土地增值稅實施減免政策。2023年至2023年為房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展、土地價值飛速增長的時期，土地增值稅的征收趨于嚴格。2023年之后，地方政府規(guī)范土地增稅的流程，并開始實施先預交后清算的征收步驟。

何為預征、何為清算？根據(jù)《國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》第九條之規(guī)定，房地產(chǎn)項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。先預交后清算，意味著土地增值稅的征收進入了非常正式及嚴苛的階段，不可小覷。

03

房地產(chǎn)項目“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓”應否繳納土地增值稅

依照上述，土地增值稅的發(fā)展實際上歷經(jīng)了從無到有，從松散到嚴苛，從預征到清算的發(fā)展過程。相應地，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)的形式，也歷經(jīng)了直接轉(zhuǎn)讓到間接轉(zhuǎn)讓的發(fā)展過程。

房地產(chǎn)項目的土地轉(zhuǎn)讓主要的兩種模式為：一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，另一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的方式實現(xiàn)其目的；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓從形式上不存在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)手——土地使用權(quán)自始在項目公司的名下，但項目公司的實際控制人發(fā)生了變更。這種情況下，是否需要繳納土地增值稅？

國家稅務(wù)總局對此持肯定的態(tài)度，其在《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687 號）中回復稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)以上復函，國稅總局的意見認為股權(quán)價格只是形式，土地的增值是實質(zhì)，實質(zhì)重于形式，故需要繳納土地增值稅。近年的司法判例，也總體遵循此標準。以下為兩則與土地增值稅相關(guān)聯(lián)的訴訟案例。

（2019）滬02民終4397號法院生效判決認為：以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式來轉(zhuǎn)讓已經(jīng)取得的土地開發(fā)使用權(quán)是目前在房地產(chǎn)市場實踐中采取的一種常見方式，該行為系當事人真實意思表示，不為法律所禁止，應認定為合法有效。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除受公司法關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系約束外，因其涉及土地使用轉(zhuǎn)讓，關(guān)于土地使用權(quán)受讓人能否完全繼續(xù)享有開發(fā)權(quán)利，亦受國家關(guān)于土地法律、法規(guī)的約束，故對于當事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中做出的履行條件、履行順序、例外情況的特別約定應予充分尊重，并予恪守……。

（2018）蘇行申626號再審行政訴訟案件，是一起典型以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的形式轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)的案例。此案法院明確闡明了“股權(quán)溢價款”與“土地增值額”之間的對應關(guān)系，價款中應扣除一切成本之后繳納土地增值稅。一審、二審、及再審法院均認為：

從x公司與x集團五公司簽訂的《合作協(xié)議書》來看，x公司轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)?！逗献鲄f(xié)議書》明確約定，共同設(shè)立的項目公司取得案涉地塊國有土地使用權(quán)，且保證項目公司為案涉地塊土地的唯一權(quán)屬人。從該約定來看，x公司將該土地使用權(quán)進行了處分。項目公司雖然辦理了國有土地使用證，但與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的主體并非項目公司。項目公司雖然繳納了土地出讓金并補繳了利息，但是系代替x公司繳納。

從“股權(quán)溢價款”的計算來看，x公司實質(zhì)上構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。x公司將其持有的項目公司20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，獲得133033923元“股權(quán)溢價款”的計算方式為：314501平方米（73046號地塊面積）×1.8（容積率）×235元/平方米。從該計算方式可以看出，x公司獲得的“股權(quán)溢價款”是根據(jù)案涉地塊的土地面積和容積率等進行計算。

x集團五公司之所以愿意與x公司合作，正是因為x公司實際占有并有權(quán)處分案涉地塊土地使用權(quán)。x公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前，項目公司實際上并未經(jīng)營，x公司獲得的“股權(quán)溢價款”，實際上是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的外在形式，客觀上實現(xiàn)了土地增值并轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)。如果x公司不占有涉案土地、無權(quán)處分涉案土地使用權(quán)，其不可能獲得所謂的“股權(quán)溢價款”。

【第11篇】土地增值稅的會計分錄

嗨！大家好。上一次老會計閑談給大家介紹了“短期借款，應付票據(jù)，應付賬款，預收賬款”等會計科目核算的內(nèi)容與相關(guān)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。今天，老會計閑談繼續(xù)介紹“應付職工薪酬，應交稅金，其他應付款”等會計科目核算的內(nèi)容與相關(guān)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。

應付職工薪酬

該科目核算企業(yè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應付給職工的各種薪酬。

該科目應當按照“工資”、“職工福利”、“社會保險費”、“住房公積金”、“工會經(jīng)費”、“職工育經(jīng)費”、“解除職工勞動關(guān)系補償”等應付職工薪酬項目進行明細核算。

該科目為負債類科目，貸方登記已分配計入有關(guān)成本費用項目的職工薪酬的數(shù)額，借方登記實際發(fā)放職工薪酬的數(shù)額，包括扣還的款項等，期末貸方余額，反映企業(yè)應付職工薪酬的結(jié)余。

應付職工薪酬的主要賬務(wù)處理

1，支付職工薪酬

1--1，企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定向職工支付工資、獎金、津貼等，編制如下會計分錄：

借：應付職工薪酬--工資、獎金、津貼

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目。

1--2，企業(yè)從應付職工薪酬中扣還的各種款項（代墊的家屬藥費、個人所得稅等），編制如下會計分錄：

借：應付職工薪酬--工資、獎金、津貼

貸：其他應收款，應交稅費等科目

1--3，企業(yè)向職工支付職工福利費，編制如下會計分錄：

借：應付職工薪酬--職工福利費

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目。

1--4，企業(yè)支付工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費用于工會運作和職工培訓，編制如下會計分錄：

借：應付職工薪酬--工會經(jīng)費，職工教育經(jīng)費

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目。

1--5，企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納社會保險費和住房公積金，編制如下會計分錄：

借：應付職工薪酬--社會保險費，住房公積金

貸：銀行存款

1--6，企業(yè)因解除與職工的勞動關(guān)系向職工給予的補償，編制如下會計分錄：

借：應付職工薪酬--解除職工勞動關(guān)系補償

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目

2，計提或分配職工薪酬

企業(yè)應當根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對象，對發(fā)生的職工薪酬分別以下情況進行處理

2--1，生產(chǎn)部門人員的職工薪酬，編制如下會計分錄：

借：生產(chǎn)成本，制造費用，勞務(wù)成本等科目

貸：應付職工薪酬

2--2，管理部門人員的職工薪酬，編制如下會計分錄：

借：管理費用

貸：應付職工薪酬

2--3，銷售人員的職工薪酬，編制如下會計分錄：

借：銷售費用

貸：應付職工薪酬

2--4，應由在建工程、研發(fā)支出負擔的職工薪酬，編制如下會計分錄：

借：在建工程，研發(fā)支出等科目

貸：應付職工薪酬

2--5，因解除與職工的勞動關(guān)系給予的補償，編制如下會計分錄：

借：管理費用

貸：應付職工薪酬

應交稅費

該科目核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應交納的各種稅費，包括增值稅，消費稅，所得稅，資源稅，土地增值稅，城市維護建設(shè)稅，房產(chǎn)稅 ，土地使用稅，車船使用稅，教育費附加，礦產(chǎn)資源補償費等。

企業(yè)代扣代交的個人所得稅，也通過本科目核算。企業(yè)不需要預計應交數(shù)所交納的稅金，如印花稅、耕地占用稅等，不在本科目核算。

該科目應當按照應交稅費的稅種進行明細核算。應交增值稅還應分別“進項稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”等設(shè)置專欄進行明細核算。

該科目為負債類科目，貸方登記應交納的各種稅費數(shù)額，借方登記實際交納的稅費等，期末貸方余額，反映企業(yè)尚未交納的稅費；期末如為借方余額，反映企業(yè)多交或尚未抵扣的稅金。

應交稅費的主要賬務(wù)處理

1，應交增值稅

1--1，企業(yè)采購物資，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交增值稅

借：材料采購，在途物資，原材料，庫存商品等科目

貸：應付賬款，應付票據(jù)，銀行存款等科目。

購入物資發(fā)生的退貨，原分錄紅字沖回。

1--2，銷售物資或提供應稅勞務(wù)，編制如下會計分錄：

借：應收賬款，應收票據(jù)，銀行存款等科目

貸：應交稅費--應交增值稅

貸：主營業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入科目。

發(fā)生的銷售退回，原分錄紅字沖回。

1--3，企業(yè)交納的增值稅，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交增值稅

貸：銀行存款

2，應交消費稅、資源稅和城市維護建設(shè)稅

2--1，企業(yè)按規(guī)定計算應交的消費稅，資源稅，城市維護建設(shè)稅，編制如下會計分錄：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費--應交消費稅、資源稅、城市維護建設(shè)稅

2--2，交納消費稅、資源稅、城市維護建設(shè)稅，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交消費稅，資源稅，城市維護建設(shè)稅

貸：銀行存款

3，應交所得稅

3--1，企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應交的所得稅，編制如下會計分錄：

借：所得稅

貸：應交稅費---應交所得稅

3--2，交納的所得稅，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交所得稅

貸：銀行存款

4，應交土地增值稅

4--1，企業(yè)計算應交的土地增值稅，編制如下會計分錄：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應交稅費--應交土地增值稅

4--2．交納的土地增值稅，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交土地增值稅

貸：銀行存款

5，應交房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船使用稅

5--1，企業(yè)按規(guī)定計算應交的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅，編制如下會計分錄：

借：管理費用

貸：應交稅費--應交房產(chǎn)稅、應交土地使用稅、應交車船使用稅

2．交納的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交房產(chǎn)稅、應交土地使用稅、應交車船使用稅

貸：銀行存款

6，應交個人所得稅

6--1，企業(yè)按規(guī)定計算的應代扣代交的職工個人所得稅，編制如下會計分錄：

借：應付職工薪酬

貸：應交稅費--應交個人所得稅

6--2，交納的個人所得稅，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交個人所得稅

貸：銀行存款

7，應交的教育費附加、礦產(chǎn)資源補償費

7--1，企業(yè)按規(guī)定計算應交的教育費附加、礦產(chǎn)資源補償費，編制如下會計分錄：

借：營業(yè)稅金及附加，其他業(yè)務(wù)支出，管理費用等科目，

貸：應交稅費--應交教育費附加、應交礦產(chǎn)資源補償費

7--2，交納的教育費附加、礦產(chǎn)資源補償費，編制如下會計分錄：

借：應交稅費--應交教育費附加、應交礦產(chǎn)資源補償費

貸：銀行存款

其他應付款

該科目核算企業(yè)除應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應付股利、應付利息、應交稅費、長期應付款等經(jīng)營活動以外的其他各項應付、暫收的款項。

該科目應當按照其他應付款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算。

該科目為負債類科目，貸方登記發(fā)生的各種應付、暫收款項，借方登記償還或轉(zhuǎn)銷的各種應付、暫收款項，期末貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應付款項。

其他應付款賬務(wù)處理

企業(yè)發(fā)生其他各種應付、暫收款項時，編制如下會計分錄：

借：銀行存款，管理費用等科目

貸：其他應付款

支付的其他各種應付、暫收款項，編制如下會計分錄：

借：其他應付款

貸：銀行存款

好了，這次就介紹到這里，下次再繼續(xù)介紹其他會計科目的正確使用和賬務(wù)處理。

再見！

【第12篇】土地增值稅重置成本

國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告

2023年第2號

國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局

關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物

土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告

為進一步規(guī)范單位、個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）和《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號）等規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項公告如下：

一、對單位、個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，納稅人能夠如實辦理土地增值稅納稅申報的，應當按照規(guī)定受理納稅申報。對納稅人辦理土地增值稅納稅申報時，既未提供評估價格，也未提供購房發(fā)票的，按規(guī)定實行核定征收。

二、單位、個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，按規(guī)定實行核定征收土地增值稅的，核定征收率按照以下情形確定：

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。

對個人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負測算并不低于5%。

本公告自2023年12月1日起施行。本公告施行前舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓納稅義務(wù)已發(fā)生，但尚未辦理納稅申報的，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行?！秶叶悇?wù)總局福州市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第1號）第三條、第四條同時廢止。

國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局

2023年11月29日

稅政解析與策略：

以2023年12月1日為一個分割點，在此之前，福州市法拍房的土地增值稅繳納一直是個頭痛的事。

個人的住房被拍賣，其土地增值稅可以免稅；

個人的非住房被拍賣，其土地增值稅可以按6%核定；

但單位的舊房及建筑物拍賣是沒有核定征收這個選項，而買受方是無法得到被拍賣方的與土地增值稅計算相關(guān)的原始資料及數(shù)據(jù)，被拍賣方的房產(chǎn)被法院拍賣本身就是一肚子不高興了。買受方在辦理法拍房過戶時，只能按重置成本法計算土地增值稅，這給買受方帶來巨大的稅收負擔（雖說是代墊稅款，以后可以從執(zhí)行款中扣還）。

現(xiàn)在福州局也參照泉州，同意單位的法拍房的土地增值稅也可以核定征收，也算為民辦實事的一個實事。希望其他地市也有相關(guān)單位舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅核定征收政策跟進！

附：《國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》[條款廢止]

（國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第1號）

三、[條款廢止]關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅問題

(一)單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，其取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和舊房及建筑物的評估價格的扣除，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

(二)對于不能提供購房發(fā)票的，應由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，并提供評估報告，評估報告應包括單位取得土地使用權(quán)時的基準地價、舊房及建筑物的重置成本價、舊房及建筑物的成新度等三項內(nèi)容，其評估價格經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認后予以扣除。

四、[條款廢止]關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅核定征收問題

(一)對個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%，同時，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅[2008]137號)規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

(二)對個人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

【第13篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點基本思路：

a、增加扣除成本費用；

b、獲得更低的計稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報和分攤方式；

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實現(xiàn)利潤分流。

01臨界點籌劃

在普通住宅的售價制定中，如果，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當調(diào)低售價，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應就其全部增值額累進征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價格：

第一種方案，銷售價格為19500元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價格為20000元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實扣除法：

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費用：(取得土地使用權(quán)支付費用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時，如果預計利息費用較高，主要靠負債籌資，一般采取據(jù)實扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。

#舉個簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時，做高售價，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用時，除利息支出外，都不是按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎(chǔ)按比例計算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。

但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導兼任某地產(chǎn)項目的負責人，那么這位負責人的有關(guān)費用可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。

05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡單問題復雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優(yōu)惠政策，降低整體稅負。

這些公司有的可能在稅負較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務(wù)費向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報不同稅率項目

年初的時候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報一期二期項目。其實，不只是合并申報不同期項目，合并或獨立申報同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項目也是常見的稅籌方式。

#舉個簡單的例子，登山哥公司，2023年同時開發(fā)了兩個項目。項目a，售價1億，可扣除費用4000萬；項目b，售價1.5億，可扣除費用1億。

選擇分別核算：

a項目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價，2.5億；合計可扣除費用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費，此項目，合并計算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項目共同申報時應注意，“普通住宅”和非普通住宅項目，應分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項目單獨清算，如需合并項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分攤方法

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分攤到各個產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分攤方法會產(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算。

在進行土地增值稅清算時，預先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結(jié)果，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發(fā)成本，可以有效實現(xiàn)節(jié)稅。

這篇文章適合大家轉(zhuǎn)發(fā)分享，相見不易，便于轉(zhuǎn)需和下次查找，作為一份很好的復習資料。

本文來源：本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號投拓狗日記。內(nèi)容本身不代表公眾號觀點，也不構(gòu)成投資建議。

全國房地產(chǎn)報建管理師”職業(yè)培訓學習

【第14篇】土地出讓金抵扣增值稅

▎政策解讀丨by：世聯(lián)評估

國有出讓土地使用權(quán)作為我國特有的一種“土地資產(chǎn)”，在評估實務(wù)中經(jīng)常遇到，而對國有土地出讓金是否包含增值稅問題，政府（國家）并沒有明確的法律法規(guī)進行說明，因此也就產(chǎn)生了一些理解性差異。

01

一種觀點認為，土地出讓金不包含增值稅：

一是，市場主體相互之間進行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押等行為，轉(zhuǎn)讓方應向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）可以用于之后經(jīng)營過程中的增值稅抵扣，但是土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為（《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》），由此可以看出這種行為是征稅主體（國家）進行的一種壟斷行為，由于國家政府部門并非納稅義務(wù)人，出讓時無法向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）也就無法據(jù)此抵扣相應的增值稅。

二是，按照替代性原則，對于同一宗土地，與從政府出讓取得比較，受讓方（一般納稅人）從三級市場上取得土地，愿意支付的最高價格為政府出讓價格加上相應的增值稅稅額，據(jù)此，也可以近似理解為政府出讓的土地價格為不含稅口徑。

02

另一種觀點認為土地使用權(quán)出讓價格就是市場價格。

整體來說，市場價格都是含稅價格。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)的第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式為：

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)。(11%稅率在2023年4月1日開始調(diào)整為9%)，

從該條款銷售額計算公式來看，土地價款應該是含稅價。

03

針對這兩種觀點，筆者更傾向于土地使用權(quán)出讓價格是含稅價格。一方面國家（政府）作為征稅主體，在對土地出讓價格進行評估時，已考慮征稅問題，政府不會做“虧本的買賣”；另一方面根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》銷售額的定義，土地出讓價款是含稅價格是有跡可循的。

本文作者：世聯(lián)評估，全國領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評估機構(gòu)，擁有強大的評估師團隊，持有rics、mai、hkis等國際學會資質(zhì)，致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場，內(nèi)容首發(fā)價值領(lǐng)地公眾號，原創(chuàng)精彩不斷！

【第15篇】個人出售商鋪土地增值稅稅率

朋友打電話說：我有套商鋪，準備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？

我說：沒問題，你說說這套商鋪的基本情況吧。準備賣多錢？成本多少？什么時候買的？坐落在市區(qū)嗎？

他有些遲疑說：算稅和這些還有關(guān)系？

我說：當然有關(guān)系，如果你不想說真實價格和成本，虛擬一個也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個方法去算就可以了。

他說：別呀，有什么不能說的，我這個商鋪準備賣1000萬，2004年1月買的，買的時候是260萬，就在市區(qū)。

我說：好，個人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個人所得稅，一個也不能少。（有些省份還會有附征的一些其他費種，在此暫不考慮）

他說：這么多啊，具體該怎么算呢？

我說：先說增值稅吧！增值稅是差額計稅，也就是賣價-買價，然后再按照5%的征收率來計算。

應繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬元。

然后根據(jù)增值稅稅額再計算附加的稅費，因為今年出臺了針對小規(guī)模納稅人“六稅兩費”減半征收的優(yōu)惠，這三個稅費都可以減半。

城市維護建設(shè)稅=35.24×7%×50%=1.23萬

教育費附加=35.24×3%×50%=0.53萬

地方教育費附加=35.24×2%×50%=0.35萬

增值稅和這三項附加稅費加起來一共是37.35萬

他說：我屬于小規(guī)模納稅人嗎？我怎么聽說超過500萬就是一般納稅人了。

我說：因為你是自然人，不是個體工商戶，即使超過500萬也屬于小規(guī)模納稅人。

他說：哦，那印花稅怎么算呢？

我說：印花稅很簡單，你和買家簽的合同，售價是1000萬，就按1000萬的萬分之五，另外也有減半的優(yōu)惠，繳2500元的印花稅就可以了。

我接著說：上面這幾個稅種看著數(shù)量多，其實金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個人所得稅。

他問：我已經(jīng)覺得肉疼了，這幾個居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？

我說：你這樣說，讓我很有壓力啊。不過你要換個思路考慮問題，你的房屋如果在偏遠地區(qū)，這些年能增值這么快嗎？

他說：肯定不能啊，誰不知道買房是地段為王，好的位置才能增值快啊!

我說：對，這個好位置是怎么來判定的，肯定有國家修路、建地鐵，搞基礎(chǔ)投資配套，才讓這個地方變成了一個好位置，你只是買了一套商鋪，其實自己沒有做過多的投入，房子就從260萬漲到了1000萬，增值740萬。這個增值額和國家一起分享，是不是也應該啊。

他說：聽起來也有道理，但你還是先給我算算應該繳多少土地增值稅吧？

我說：轉(zhuǎn)讓舊房，如果是住房，國家規(guī)定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒有免稅規(guī)定。

土地增值稅的計算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項目金額，算一個增值額，增值額和扣除額比較，算一個增值率，不同的增值率對應的稅率是不一樣的。我給你一個稅率表你先看看。

這里面扣除額的確定是關(guān)鍵，確定扣除項目的金額，包括四項：一是房屋及建筑物的評估價格、二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款，三是按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，四是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計作為扣除項目金額。

他說：你說得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧

我說：你的房屋應該先去評估，評估出一個價值，也就是房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值。

他說：我賣房還需要評估啊，太麻煩了，不評估可以嗎？

我說：不評估還有第二種辦法，有購房發(fā)票嗎？

他得意地說：有，我保存得好著呢，比曹金云的學費發(fā)票還保存得好。

我說：那好，如果有發(fā)票，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。從購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

他說：那我算算啊，從2004年1月20日到2023年6月20日，15年又5個月。

我說：對，260萬的購房成本，15年每年加計5%，一共加計75%，也就是說購房成本給你算455萬。另外你如果有當年購房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

他說：這個好像找不到了。

我說：如果找不到，那就是發(fā)票加計算出的成本，和相關(guān)的稅費了，具體計算過程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬減去算出來的35.24萬元的增值稅。

他說：185萬？這么多??？那如果發(fā)票找不到了，稅務(wù)機關(guān)會怎么算稅呢？

我說：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定，你最好問問當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)。

他說：哦，那我明白了，最后一個，個人所得稅該怎么計算？

我說：個人所得稅按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征稅，稅率是20%。給你個公式：

應納稅額=應納稅所得額×稅率=(收入總額-財產(chǎn)原值-合理費用)×20%

他問：財產(chǎn)原值是我買商鋪的260萬，還是你剛才每年加計5%算出來的455萬？

我說：是260萬，每年加計5%，那是針對土地增值稅計算的一個特殊規(guī)定，不是所有稅種都這么計算的。

他說：噢，那你算算我的個人所得稅是多少？

我說：按照公式計算，應納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數(shù)是103萬

他說：個稅沒有優(yōu)惠政策嗎？

我說：沒有啊。

他說：這稅加起來有300多萬?。∵@也太貴了！

我說：要么你評估一下房產(chǎn)，看看評估下來，土增稅能不能少一些。另外你看看當?shù)睾硕ㄕ魇章适遣皇堑鸵恍?。其他稅種是沒有什么考慮的空間了。

他說：那好吧，我試試。

【第16篇】土地增值稅細則

土地增值稅以項目計算？還是以項目中的住宅類型分別計算？

關(guān)于土地增值稅清算，具體是以整體項目為清算對象呢？還是以住宅類型分別作為清算對象呢？如果僅看相關(guān)文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個案例一起學習一下這個知識點吧。

本案例中，房地產(chǎn)公司認為整體項目中包含的有居住用地，就應當單獨計算其容積率，并單獨適用土地增值稅預征的標準。而稽查局則認為土地增值稅預征的對象應當為整體項目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預征對象標準是值得大家學習的。文件來源：中華人民共和國最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號】

最高人民法院審查認為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。第十一條規(guī)定，普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條一、二、三、五、六項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。當時有效的《海南省人民政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號,以下簡稱74號文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標準為同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項目的土地用途為旅游、商住用地，項目建設(shè)包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%?！安棥は銠壙ぁ表椖肯到y(tǒng)一規(guī)劃、整體報建，海南省瓊海市規(guī)劃建設(shè)局亦對整個項目頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證，海南省稅務(wù)稽查局以整體項目為單位預征土地增值稅，并無不當。因“博鰲·香檳郡”項目容積率低于1.0，故該項目內(nèi)的房屋均不符合74號文規(guī)定的普通住房標準。海南省稅務(wù)稽查局作出8001號稅務(wù)處理決定，將“博鰲·香檳郡”項目按照非普通住宅預征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務(wù)局復議維持8001號稅務(wù)處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請求和上訴，均符合法律規(guī)定。關(guān)于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項目包含居住用地、酒店用地、防護綠地用地，稅務(wù)部門應當分別計算容積率并確定房屋是否為普通標準住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項目為整體報建并取得規(guī)劃許可，稅務(wù)部門以項目整體確定容積率并預征土地增值稅，符合187號文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。

編者按：從以上案例中可知，187號文所規(guī)定的“以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建并獲批復的的“整體項目”單位，稅務(wù)機關(guān)也會以“整體項目”的容積率來認定項目的征稅標準，并預征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進行拆分，分別適用。