土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

疑點一：真按揭，假收入

案例7-3：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)對某房企的w項目土地增值稅清算進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)w項目是采用代銷方式進(jìn)行銷售，銷售比例100%，納稅人自行申報收入20,723.16萬元，納稅人的賬簿記載銷售費用-傭金支出6,816,948.00元，該房企是否存在少申報收入？

解析：根據(jù)銷售傭金倒推收入22,723.16萬元，疑似少申報收入約2000萬元。通過查看企業(yè)明細(xì)賬簿，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有按揭貸款入賬，但未發(fā)現(xiàn)首付款的收入記錄。根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)的法律規(guī)定，該業(yè)務(wù)處理異常，可能存在兩種情況：一是可能存在假按揭；二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款的情況。

稅務(wù)人員到該企業(yè)合作按揭銀行進(jìn)行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計 550萬元。企業(yè)解釋是因為要替購房者辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實際并未收款。雖然從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已比較有說服力，但為了讓企業(yè)心服口服，稅務(wù)人員又根據(jù)銷售合同的信息聯(lián)系了5戶購房者，同時也做了詢問筆錄，證實了購房者在按揭貸款前就已經(jīng)將首付款交付給開發(fā)商。由以上兩個有利的證據(jù)資料確定了該房開企業(yè)確實是隱藏了收入，最終對2000萬收入進(jìn)行調(diào)增處理。

疑點二：售后回租方式銷售，銷售收入申報不真實

案例7-4：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)在對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算審核時，發(fā)現(xiàn)該項目商業(yè)售價與同地區(qū)同年同房源類型的平均售價相比偏低，疑似少申報收入。

解析：通過三方信息查詢，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商對其開發(fā)的商鋪采取售后回租的方式進(jìn)行銷售，開發(fā)商將房屋銷售給購房者，后由開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方“b商業(yè)管理有限公司”與購房者簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》，前三年租金收入抵頂購房款，占房屋總價的22%，開發(fā)商申報收入金額僅為房屋價款的78%。所以，需對前三年租金部分要調(diào)增收入，同時補繳相關(guān)稅費。

相關(guān)政策參考：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》國稅函〔2008〕576號

蘇地稅規(guī)〔2012〕1號第三條第二款

疑點三：銷售單價明顯偏低

案例7-5：某開發(fā)項目，建設(shè)住宅樓5棟，普通住宅共300套，銷售情況如下：

在上述土地增值稅清算過程中，是否存在少申報收入的情況？

解析：

根據(jù)項目合同總額計算該項目的平均售價：

392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）

平均銷售價格的70%：

9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）

2號樓銷售單價為5000元/㎡的10套房源低于該項目平均售價的70%，若企業(yè)未能給出正當(dāng)理由，可考慮按該項目的平均售價予以調(diào)整收入：

（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）

備注：上述案例中以低于平均售價的30%作為調(diào)整的明顯不合理且無正當(dāng)理由。具體調(diào)整依據(jù)還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體政策。

相關(guān)參考政策：

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2005〕5號）

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅局公告2023年第13號）

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）

《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）

文章所分享案例思路，均來源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經(jīng)驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

書籍鏈接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

書籍介紹：

【第2篇】土地增值稅如何計?。?/h2>

房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)該都聽過土地增值稅這一名詞，但很多人并不清楚土增稅是一個什么樣的稅種，也不知道如何計算，今天就為大家分享一下這個小知識。

土地增值稅，是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一個稅種。其主要目的是為了防止房地產(chǎn)暴利，故也稱“反房地產(chǎn)暴利稅”。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定稅率來計取，既然是增值額，那就需要扣除應(yīng)該扣除的項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

我國土增稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

四級超率累進(jìn)稅率

具體如何計算呢？

舉例：某房地產(chǎn)公司建設(shè)并出售一棟寫字樓

（1）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為8000萬元，則：

增值額=10000-8000=2000（萬元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（屬于表中第一種情況）

故應(yīng)納稅額=2000×30%=600（萬元）

（2）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為6000萬元，則：

增值額=10000-6000=4000（萬元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（屬于表中第二種情況）

故應(yīng)納稅額=4000×40%-6000×5%=1300（萬元）

（3）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為4000萬元，則：

增值額=10000-4000=6000（萬元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（屬于表中第三種情況）

故應(yīng)納稅額=6000×50%-4000×15%=2400（萬元）

（4）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為3000萬元，則：

增值額=10000-3000=7000（萬元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（屬于表中第四種情況）

故應(yīng)納稅額=7000×60%-3000×35%=2400（萬元）

（以上僅為舉例，數(shù)據(jù)合理性請勿糾結(jié)）

從上述可以看出，增值額越高應(yīng)納稅額就越高。其實增值稅的數(shù)據(jù)計算并不復(fù)雜，復(fù)雜的是如何計算允許扣除的項目金額，以及如何認(rèn)定總收入，這才是體現(xiàn)專業(yè)價值的地方。

（關(guān)注我，為您提供更多有價值的房地產(chǎn)相關(guān)信息）

【第3篇】土地增值稅的稅率是

土地使用稅稅率17%的規(guī)定：適用17%稅率有銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物; 提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù)。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。

【第4篇】土地增值稅稅率速算

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認(rèn)

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認(rèn)

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以 計算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費用

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補償費的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

充實自己，才能望得更遠(yuǎn)。

下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項 a、c、d 均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

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【第5篇】土地增值稅扣除的銷售費用

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全面營改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財務(wù)人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)的確認(rèn)

(一)預(yù)售階段?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)分別為：

1.適用簡易計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點

(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加的扣除

國家稅務(wù)總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負(fù)率超過預(yù)征率，那么該項目實際負(fù)擔(dān)的附加稅費相應(yīng)也會超過預(yù)繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準(zhǔn)確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應(yīng)的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機(jī)關(guān)能對此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則》對房地產(chǎn)開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對此有不同認(rèn)識。筆者認(rèn)為，財稅字〔1995〕48號文件當(dāng)時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時的上位法(條例實施細(xì)則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度)，現(xiàn)在會計制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

來源：稅海無涯苦作舟

【第6篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)

與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項外，還需要面對財產(chǎn)行為稅種最特殊的一個稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個納稅年度所歸集的收入、成本和費用為基礎(chǔ)進(jìn)行匯算清繳；而土地增值稅則以每個獨立的房地產(chǎn)項目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開發(fā)費用進(jìn)行稅收清算，清算前以預(yù)繳為主。而且土地增值稅的清算時點往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時點后，因此就可能會出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時點不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無法彌補的問題。

2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會因短時間內(nèi)無法注銷而導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號 , “81 號公告”），把因土地增值稅二次分?jǐn)偤髮?dǎo)致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進(jìn)行放寬調(diào)整。盡管對于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對屬于政策利好，但是從技術(shù)落實方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號公告的規(guī)則。

01 正確理解和判斷退稅適用前提條件

81號公告第二條第（一）項提到：企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可以按照特定方法，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算往往是在開發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進(jìn)行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達(dá)到85%。由于土地增值稅清算時點的滯后性，往往出現(xiàn)清算當(dāng)年無收入?yún)s因清算年度補繳的土地增值稅直接計入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導(dǎo)致清算年度造成了實質(zhì)性虧損，否則就正常彌補即可，也無需啟動退稅程序。

其次是，除了要產(chǎn)生實質(zhì)性虧損外，81號公告對于因土地增值稅清算導(dǎo)致清算年度虧損而需要申請企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開發(fā)項目。對于后續(xù)開發(fā)項目的界定，81號公告解釋為正在開發(fā)以及中標(biāo)的項目。正在開發(fā)項目比較好理解，就是在建工程項目。而中標(biāo)項目，對于招拍掛項目應(yīng)指在國土部門招拍掛程序中已經(jīng)競得土地的項目。但對于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開發(fā)等類型的省份城市，實務(wù)中在認(rèn)定上可能存在諸多爭議。以城市更新項目為例，認(rèn)定是否中標(biāo)應(yīng)該以什么作為判斷標(biāo)準(zhǔn)？簽訂合作改造協(xié)議還是項目立項，亦或者是項目確定實施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。

02 分?jǐn)偲鹚銜r點為預(yù)售收入核算年度而非項目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度

81號公告第二條第（一）項提到：該項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)。

針對規(guī)定中作為分?jǐn)偼恋卦鲋刀惢鶖?shù)的“項目年度銷售收入”是否應(yīng)該包括預(yù)售期所形成的預(yù)售收入實務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭議。正如我們前面所分析到的，81號公告出臺的原因是為了消弭房地產(chǎn)開發(fā)項目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計上的差異所導(dǎo)致的收入與支出配比不均衡的問題。

一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預(yù)售期所形成的預(yù)售收入本身就需要按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。81號公告第二條第（二）項特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)所應(yīng)調(diào)整當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額本質(zhì)是開發(fā)項目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》（以下簡稱為“所得稅申報表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”的填報規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項目完工前所取得的未完工收入按照預(yù)計毛利率計算得出預(yù)計毛利額后可以扣減實際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號公告的計算規(guī)則，預(yù)售期的預(yù)售收入需要納入分?jǐn)偰甓取?/p>

另一方面，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國稅發(fā)【2009】31 號，“31號文”）第六條將企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國稅發(fā)【2006】31 號文那樣劃分出預(yù)售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號公告所界定的項目銷售收入理應(yīng)與31號文保持一致的口徑。

事實上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2023年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算”。其中就包含了一個假設(shè)，案例中的項目是2023年才竣工的，按照31號文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開始分?jǐn)偳逅愕耐恋卦鲋刀惖哪甓缺闶菑?023年開始計算的，這也是驗證了我們的分析。

03 項目銷售收入應(yīng)剔除增值額未超過扣除項目金額20%的普宅銷售收入

81號公告在對“項目銷售收入”的補充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對于這部分收入而言，盡管在會計準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅層面需要確認(rèn)為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說從最終清算結(jié)果來看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對應(yīng)的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分?jǐn)傆嬎憔哂泻侠硇浴?/p>

可能有人會提出說這部分普宅收入在預(yù)征階段也預(yù)征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預(yù)征的土地增值稅最終在清算的時候都會被其他非免稅收入所應(yīng)該繳納的土地增值稅抵減了。

分?jǐn)偸纠缦卤硎荆?/p>

所以81號公告的分?jǐn)傔壿嬤€是要本著“誰實際參與，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t來確定。

作者：傅吉俊 鄭會廣 王殿會

來源：稅明大道

【第7篇】土地增值稅稅率表

對于土地征稅的歷史已經(jīng)很悠久了，特別是在工商業(yè)不發(fā)達(dá)的古代。當(dāng)然，在現(xiàn)代社會，土地的重要性更是提升了很多層次。對于土地的涉稅問題，我們作為普通的上班族，也是需要了解一下的。畢竟， 土地增值稅對于我們關(guān)心的房價，還是有影響的。

土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)是多少？

土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率。具體來說，土地增值稅四級稅率以及速算扣除數(shù)如下：

通過這個表格我們也能發(fā)現(xiàn)，土地增值稅最低的稅率只有30%，而最高的稅率達(dá)到了60%。當(dāng)然，土地增值稅和增值額有直接的關(guān)系。土地增值稅的計算公式如下：

1、當(dāng)土地增值額未超過50%時，土地增值稅的稅率最低是30%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×30%。

2、當(dāng)土地增值額超過50%，但未超過100%時，土地增值稅的稅率是40%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×40%-扣除項目金額×5%。

3、當(dāng)土地增值額超過100%，但未超過200%時，土地增值稅的稅率是50%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×50%-扣除項目金額×15%。

4、當(dāng)增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅的稅率是60%。

土地增值稅的計算公式為：增值額×60%-扣除項目金額×35%。

需要注意的是，土地增值稅稅率的決定對象，就是增值稅與扣除項目金額之比。而在具體計算時，速算扣除系數(shù)乘以的也是扣除項目金額，而不是增值稅額。對于這一點，大家一定要注意的。當(dāng)然，你要不是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者，您知道這回事就行了。

征收土地增值稅的主要意義與作用是什么？

征收土地增值稅的主要意義肯定是增加地方財政收入。畢竟現(xiàn)在一個地方的財政收入主要就是依靠出售土地而獲得了。對于房地產(chǎn)公司而言，不僅需要繳納土地的購買價款，后期出售房子時，也是需要繳納土地增值稅的。

當(dāng)然，國家在征收土地增值稅之前，也增值稅過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅，但是這些稅對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限。

所以在國家決定從1994年1月1日起，開始在全國范圍內(nèi)征收土地增值稅。這是開始征收土地增值稅，主要的作用就是為了控制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。通過增加稅收的方式，最大程度上控制房地產(chǎn)的炒作也是無奈之舉。

當(dāng)然，基于控制房地產(chǎn)行業(yè)的“投機(jī)、炒賣”活動，在設(shè)計稅率時，也是使用了超額累進(jìn)稅率。即土地增值稅越多，需要繳納的土地增值稅也越多。而且不增值稅的可以不征！

【第8篇】土地增值稅抵扣

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

第三，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”

第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。”

第四，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題

（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

（二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

【第9篇】土地增值稅清算最新政策

有關(guān)注的朋友們，也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問題中都沒有政策，這是為什么？

首先我不是注冊稅務(wù)師，不是政策解讀員，而是做數(shù)字技術(shù)研究的，只是從事了涉稅信息化行業(yè)，并且進(jìn)一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化，從產(chǎn)品的思維中，我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進(jìn)行產(chǎn)品化，讓更多的人去應(yīng)用他，所以，我不會講政策也不懂政策。

其次，在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過程中，10年的時間，就是對土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好，更好的開展工作，事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局，企業(yè)如何申報如何能讓稅務(wù)局通過等等問題是天天面臨的事情。

所以會從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面，輸出一些內(nèi)容，關(guān)鍵點是：你的清算項目能我需要知道進(jìn)度、知道情況、知道風(fēng)險、知道不同方案的結(jié)果，別讓我負(fù)責(zé)的項目暴雷了，特別是總局在全國范圍內(nèi)推進(jìn)土地增值稅管理模塊的時候，那么我們作為稅局機(jī)關(guān)應(yīng)該怎么做呢？

從事務(wù)所的角度，稅務(wù)局要信任我，企業(yè)要相信我，團(tuán)隊要忠于我。怎么做到呢，稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策，團(tuán)隊要有個中心載體去做工作（大俠不算）

從企業(yè)角度，我的事情不能因為小事情而產(chǎn)生大問題，我找的事務(wù)所得對這個事情門清，如果我是財務(wù)總監(jiān)，得跟老板解釋的清楚。

就是這些通俗的想法，才去做的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)采集：得有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

數(shù)據(jù)看板：符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式；

數(shù)據(jù)分析：有各地區(qū)最新的審核指引

數(shù)據(jù)結(jié)論：留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。

當(dāng)然，這個過程中，該付出的勞動必須要付出，比如梳理賬務(wù)、整理合同，我們會提供相關(guān)的流程及工具（ocr、帶腳踏板的高拍儀）去提升工作效率

但是，如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局，是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢，政策解讀大家都查的到，但是實話實說，你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。

所以，我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴，去為稅局服務(wù)；在各區(qū)域中找合作伙伴，去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會通過數(shù)字化的掌控能力，更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。（如果說 貓膩式的行為，我不做評價，但是我們只能通過技術(shù)手段讓稅負(fù)更公平、讓征納成本更低，也許這是一直從事這個行業(yè)的初心。）

數(shù)字化的道路并不高大上，都是實踐中實際中正在走的路。

【第10篇】土地增值稅預(yù)征管理辦法

2023年11月10日國家稅務(wù)總局發(fā)布了2023年第70號公告，公告中規(guī)定土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)與財稅〔2016〕43號規(guī)定的土地增值稅計稅依據(jù)不完全相符，那么作為納稅人應(yīng)如何準(zhǔn)確理解并選用？

一、計稅依據(jù)政策

1、財稅〔2016〕43號（現(xiàn)行有效）《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第三條規(guī)定:

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入

2、國家稅務(wù)總局公告2023年第70號（現(xiàn)行有效）《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條規(guī)定：

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

二、計征依據(jù)不同納稅差異

從上述政策可以看出，土地增值稅計征依據(jù)有兩種，一是不含增值稅收入，二是預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。此兩種方式會存在納稅金額差異。

假設(shè)預(yù)收款10000萬元，土地增值稅預(yù)征率1%，則：

以不含增值稅收入作為計算依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：

10000÷（1+9%）*1%=91.74萬元

以預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為計稅依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25萬元

兩種計征依據(jù)計算的應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅差額為97.25-91.74=5.54萬元。

顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計征依據(jù)對企業(yè)有利。

三、兩種計征依據(jù)效力分析

1、營改增后，為明確土地增值稅的計稅依據(jù)，由財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布財稅〔2016〕43號，很明顯該文件屬于實體法。文件中確定的土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入為原則性的規(guī)定。

2、國家稅務(wù)總局公告2023年第70號由國家稅務(wù)總局獨家發(fā)文，屬于操作行層面的程序法。

70公告中第一條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入，這是對增值稅計稅依據(jù)的進(jìn)一步明確，并沒有否定〔2016〕43號的規(guī)定。

70號公告后半段描述，是為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，可按照預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計算方法，是可以而不是必須。

四、納稅人對計征依據(jù)的選擇

根據(jù)實體法效力大于程序法效力，納稅人選擇按照財稅〔2016〕43號文件，以不含增值稅收入作為土地增值稅計征依據(jù)完全合法。

當(dāng)然，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號給出了另外一種計算方法，企業(yè)根據(jù)自身情況也可以選擇。

根據(jù)財法字〔1995〕6號（現(xiàn)行有效）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第十六條納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?？梢娡猎龆愵A(yù)征具體辦法的權(quán)力在各各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局，如果當(dāng)?shù)赜忻魑囊?guī)定的，需按照當(dāng)?shù)匚募?zhí)行。

作者：付小文 德居正財稅咨詢

【第11篇】土地增值稅清算

土地增值稅怎么清算？

考呀呀答：一、清算條件

1、預(yù)征為主

土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進(jìn)行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個方向來講，一個是必須進(jìn)行土地增值稅清算的，一個是稅務(wù)局可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的。

必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)：

(1)開發(fā)項目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項目清算，一個企業(yè)里可能有幾個項目同時進(jìn)行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項目就要進(jìn)行清算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目，無論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達(dá)三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進(jìn)行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財務(wù)工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項目

清理完收入以后，就要對可以扣除的項目進(jìn)行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項目按以下六大類來進(jìn)行分類并編制表格：

(1)前期工程費(2)建筑安裝工程費(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(4)公共配套費(5)開發(fā)間接費(6)利息費用

這六大類的成本費用，都必須有發(fā)票才能進(jìn)入扣除項目，如果沒有發(fā)票是不能進(jìn)入扣除項目的。

清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第三條第(一)項規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字[1995]6號)第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括：城建稅、教育費附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。

【第12篇】2023土地增值稅新政策

1.a房地產(chǎn)公司2023年第一季度開始預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款5000萬元，第二季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款6000萬元，第三季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款4000萬元，該項目于2023年8月28日竣工驗收并報相關(guān)部門備案，符合企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件，結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本10000萬元，請問a房地產(chǎn)公司第三季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表要不要填寫營業(yè)收入15000萬元，營業(yè)成本10000萬元（2023年第三季度因未交房，a房地產(chǎn)公司會計核算時未確認(rèn)收入）？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（a類，2023年版）》填報說明，營業(yè)收入、營業(yè)成本填報按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)收入、本年累計營業(yè)成本。第4行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額填入此行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定，在第4行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”填報按稅收規(guī)定計算的應(yīng)納稅所得額。

廈門市稅務(wù)局

2.某房地產(chǎn)公司，計算增值稅時，土地價款抵減銷售額計算銷項稅額，那么在計算土地增值稅時，土地增值稅收入是用不用考慮土地價款抵稅，或者說扣除項目里的土地價款要減除抵稅的金額？

答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法）的公告國家稅務(wù)總局公告》（2023年第18號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

二、根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）規(guī)定，第一條 納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%?！诹鶙l 本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。

三、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號）第一條規(guī)定，……原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

四、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)規(guī)定，第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！谖鍡l 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入……第六條規(guī)定 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

五、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號) 規(guī)定，第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益……第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！?/p>

六、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

七、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。如土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。建議您參考上述文件規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

河南省稅務(wù)局

3.目前享受土地增值稅優(yōu)惠事項是否需要進(jìn)行備案？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施<中華人民共和國印花稅法>等有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）第二條第一款規(guī)定，土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策，實行納稅人“自行判別、申報享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤钡霓k理方式。納稅人在土地增值稅納稅申報時按規(guī)定填寫申報表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳?。納稅人對留存?zhèn)洳橘Y料的真實性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

天津市稅務(wù)局

4.根據(jù)財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告第二條第(五)項 土地使用權(quán)出讓的計稅依據(jù)其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款包含延期利息，但是在中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則中第七條第一項取得土地使用權(quán)所支付的金額以及財稅〔2016〕140號第七條向政府部門支付的土地價款中又不包含土地延期繳納產(chǎn)生的利息。同一件事情產(chǎn)生得納稅行為計稅依據(jù)是否需要保持一致？

答：在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算中，按照土地出讓合同的約定向政府土地主管部門支付的土地出讓金利息部分允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

安徽省稅務(wù)局

5.房開企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)車位印花稅安0.05%還是安0.03%？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條規(guī)定，“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的車位，由于不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊，為此，不屬于印花稅征稅范圍，不應(yīng)貼花。

浙江省稅務(wù)局

6.建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，總承包單位為一般納稅人?？偝邪鼏挝皇欠窨梢赃x擇簡易計稅辦法或者一般納稅方法，還是只適用簡易計稅？

答：一、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2的規(guī)定：“……

（七）建筑服務(wù)

……

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

…… ”

二、根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》(財稅〔2017〕58號)規(guī)定：“一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。

地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的范圍，按照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(gb50300-2013)附錄b《建筑工程的分部工程、分項工程劃分》中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”分部工程的范圍執(zhí)行。

……

六、本通知除第五條外，自2023年7月1日起執(zhí)行?！??！?/p>

因此，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。一般納稅人為上述情形之外的甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

福建省稅務(wù)局

7.物業(yè)公司代收自來水差額納稅的開票和申報處理？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）規(guī)定：

附件：增值稅發(fā)票開具指南

物業(yè)管理服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅辦法依3%的征收率計算繳納增值稅。

發(fā)票開具：納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。

差額征稅發(fā)票開具規(guī)定

納稅人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票時，錄入含稅銷售額(或含稅評估額)和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅 消費稅與附加稅費申報表整合有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第20號）規(guī)定：

三、《增值稅及附加稅費申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）填寫說明

3.第8 至12 行“二、簡易計稅方法計稅”“全部征稅項目”各行：按不同征收率和項目分別填寫按簡易計稅方法計算增值稅的全部征稅項目。有即征即退征稅項目的納稅人，本部分?jǐn)?shù)據(jù)中既包括即征即退項目，也包括不享受即征即退政策的一般征稅項目。

五、《增值稅及附加稅費申報表附列資料（三）》（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細(xì)）填寫說明

（一）本表由服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)有扣除項目的營業(yè)稅改征增值稅納稅人填寫。其他納稅人不填寫。

浙江省稅務(wù)局

8.個人到稅務(wù)局代開安裝服務(wù)增值稅發(fā)票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值稅的優(yōu)惠？

答：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于對增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號）規(guī)定：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，暫停預(yù)繳增值稅。

自然人個人也可以享受該優(yōu)惠。

浙江省稅務(wù)局

9.我公司于4月份成立，6月底辦理的稅務(wù)登記。在此期間取得的辦公用品的專用發(fā)票，請問我公司在7月份辦理稅務(wù)登記并登記為一般納稅人，那么成立后稅務(wù)登記前的專票進(jìn)項稅可以抵扣嗎？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項稅額抵扣問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第59號） 一、納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應(yīng)納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項稅額。

因此，請參照上述規(guī)定進(jìn)行處理。

大連市稅務(wù)局

10.公司以自產(chǎn)貨物贈送給客戶，按照公允價值扣繳個人所得稅時計稅依據(jù)包含增值稅嗎？

答：在確定計稅依據(jù)時，個人所得稅的應(yīng)稅收入不含增值稅；免征增值稅的，不扣減增值稅稅額。

江蘇省稅務(wù)局

11.企業(yè)購買預(yù)付卡開具的不征稅安徽增值稅電子普通發(fā)票能否在所得稅前扣除？

答：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局2023年第28號公告）第十條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目雖不屬于應(yīng)稅項目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

因此，不征稅的增值稅普通發(fā)票可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證。

安徽省稅務(wù)局

12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市萬達(dá)廣場2層華勝德養(yǎng)生堂購買了一個產(chǎn)品，購買后并沒有開具發(fā)票，6月11日我要求商家開具發(fā)票，但是商家要求我出示身份證號，否則無法開具發(fā)票，請問此類情形開具發(fā)票是否需要買家提供身份證號？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營改增納稅服務(wù)工作的通知》（稅總發(fā)〔2016〕75號）第十八條的規(guī)定，加強(qiáng)增值稅發(fā)票開具工作的宣傳輔導(dǎo)

各地稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真做好增值稅發(fā)票開具方面的政策宣傳，消除社會上對增值稅發(fā)票開具方面的誤解。增值稅納稅人購買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，索取增值稅專用發(fā)票時，須向銷售方提供購買方名稱(不得為自然人)、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，不需要提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。個人消費者購買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，索取增值稅普通發(fā)票時，不需要向銷售方提供納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，也不需要提供相關(guān)證件或其他證明材料。

建議結(jié)合實際情況，參考上述規(guī)定。

內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

13.1、一般納稅人公司跨區(qū)域進(jìn)行石灰石開采（加工），其增值稅納稅地點應(yīng)該是在機(jī)構(gòu)所在地，不用在開采（加工）所在地按跨區(qū)域經(jīng)營的相關(guān)政策預(yù)繳2%的增值稅吧？2、外購片石生產(chǎn)建筑用砂石，能否享受增值稅的簡易方法（增值稅稅率為3%）計稅？

答：一、納稅人(不含其他個人)跨地(市、州)提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、納稅人(不含其他個人)出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)等按規(guī)定需要在項目所在地或不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，填報《增值稅及附加稅費預(yù)繳表》及其他相關(guān)資料，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

二、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）規(guī)定：“二、下列按簡易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項稅額：

……

(三)一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：

……

2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

……”

三、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅〔2014〕57號）的規(guī)定：“二、財稅〔2009〕9號文件第二條第（三）項和第三條“依照6%征收率”調(diào)整為“依照3%征收率”。

江西省稅務(wù)局

14.“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？雙方簽訂貨物買賣合同，合同約定采用銀行承兌匯票結(jié)算，貼現(xiàn)利息由買方承擔(dān)。由于受到銀行賬戶限制，雙方約定由賣方代為支付銀行貼現(xiàn)利息，銀行向賣方開具貼現(xiàn)息發(fā)票后，由賣方向買方出具“貼現(xiàn)利息分割單”及銀行發(fā)票復(fù)印件，作為買方承擔(dān)全部貼現(xiàn)利息的依據(jù)。請問在此情況下，“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2023年第28號）第五條企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除相關(guān)支出的依據(jù)。

第八條稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會計原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會計法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目(以下簡稱“應(yīng)稅項目”)的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個人從事應(yīng)稅項目經(jīng)營業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點。

稅務(wù)總局對應(yīng)稅項目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

綜上所述，請參照上述規(guī)定。如有其他疑義，請持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

大連市稅務(wù)局

15.深圳企業(yè)增值稅和企業(yè)所得稅的滯納金可以超過本金嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議修正）第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。”

對于納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款產(chǎn)生的滯納金沒有上限規(guī)定，故存在超過本金的情形。

深圳市稅務(wù)局

16.某司與中國移動通信集團(tuán)廣東有限公司陽江分公司有服務(wù)協(xié)議，每月需支付租金服務(wù)費，但是他們的收款單位卻是中國移動通信集團(tuán)廣東有限公司，對方的答復(fù)是他們分公司沒有收款賬戶，給不出其他有說服力的原因解釋，這種情況是不是有其他特殊的原因或者規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》（國函〔1993〕174號） 第十九條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

第二十條 所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。

第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。

第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。

第三十五條 違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：

（一）應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；

綜上，如您收到的發(fā)票不符合上述文件規(guī)定，您單位有權(quán)拒收并要求開票方重新開具；如開票方拒絕重開可撥打12366廣東稅務(wù)納稅繳費服務(wù)熱線，根據(jù)語音提示轉(zhuǎn)2再轉(zhuǎn)4投訴舉報專線進(jìn)行舉報。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請撥打廣東稅務(wù)納稅繳費服務(wù)熱線12366或進(jìn)一步向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實確認(rèn)。

陽江市稅務(wù)局

17.員工核酸檢測費用，能否稅前扣除？如果可以稅前扣除，是作為企業(yè)必要經(jīng)營支出全額稅前扣除？還是福利費核算按14%限額扣除？

答：企業(yè)為員工返崗所支出的核酸檢測費用可以作為費用全額扣除。

一、企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

二、有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

江西省稅務(wù)局

18.在企業(yè)所得稅中租金收入是如何確認(rèn)的？

答：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

依據(jù)：1、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規(guī)定：根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

天津市稅務(wù)局

19.我司是通過電子平臺線上銷售貨物給個人消費者是否需要繳納印花稅？

答：《中華人民共和國印花稅法》第十二條 下列憑證免征印花稅：……(八)個人與電子商務(wù)經(jīng)營者訂立的電子訂單。

適用簡易還是可選擇適用簡易。

寧波市稅務(wù)局

20.軟件企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款用于生產(chǎn)研發(fā)，是否可以享受企業(yè)所得稅研發(fā)費用加計扣除政策？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)所得稅政策的通知》(財稅〔2012〕27號)規(guī)定：“五、符合條件的軟件企業(yè)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于軟件產(chǎn)品增值稅政策的通知》(財稅〔2011〕100號)規(guī)定取得的即征即退增值稅款，由企業(yè)專項用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨進(jìn)行核算，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除?！?/p>

另根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第二十八條規(guī)定：“……企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應(yīng)的折舊、攤銷扣除?！?/p>

因此，如果企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款專項用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨進(jìn)行核算，作為不征稅收入的，對應(yīng)的研發(fā)費用就不得加計扣除。如企業(yè)未將即征即退稅款作為不征稅收入，對應(yīng)的研發(fā)費用就可以加計扣除。

福建省稅務(wù)局

【第13篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購買了一塊土地，和國土資源局簽訂了《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時間是2023年8月起。

【第14篇】營改增下土地增值稅收入計算

土地增值稅是一個征收范圍比較狹窄，且在實務(wù)中不是很廣泛使用的一個稅種，很多企業(yè)都不涉及，涉及到的企業(yè)主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但對于廣大學(xué)子來講，這個稅種曾經(jīng)困擾了很多人，包括鄙人自己，這里簡單分享一下個人學(xué)習(xí)的一點小小的經(jīng)驗。

(1)對于“稅法”的學(xué)習(xí)，核心還是要把我“稅法”的特點，即各個稅種的基本要素，包括納稅人、征收范圍、稅率、計算原理、稅收優(yōu)惠及征收管理。幾乎每個稅種都是這個邏輯。所以需要從宏觀上把握住這個基本規(guī)律。

(2)每個稅種最關(guān)鍵的當(dāng)然是“稅額”本身的計算，稅法難學(xué)在于政策法條實在太多，也記不住，所以到最后感覺就是模模糊糊的，所以把握住每個稅種“計算核心”最為重要和關(guān)鍵。

(3)今天更新一下《土地增值稅》稅額計算的核心內(nèi)容，供大家參考使用。把握每個稅種的基本計算原理，慢慢的很多東西就自然而然的掌握了，人學(xué)習(xí)知識和技能，它是有一個記憶、理解、積累、升華的過程。土地增值稅計算框架如下圖所示。

另外:對于理論學(xué)習(xí)來講，尤其是財會專業(yè)，個人經(jīng)常說一個觀點:先學(xué)會紙上談兵，然后去實踐，再反思理論學(xué)習(xí)并總結(jié)。堅持3-5年，你會對財會行業(yè)的理論邏輯和實踐操作邏輯有完全不同的認(rèn)識，財會學(xué)習(xí)也沒得格外的什么技巧，就是加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)和積累。堅持就是勝利。功夫在平時。它急不來，也急不得。也是典型的“慢工出細(xì)活”的行業(yè)。

【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：單位或者個人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈予。

3.土地增值稅計算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項目金額

扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

增值額未超過扣除項目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項目金額50%，且未超過扣除項目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*5%；

增值額超過扣除項目金額100%，且未超過扣除項目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*15%；

增值額超過扣除項目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費用一共為2000萬，無其他扣除項目，問小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬元。

【第16篇】土地增值稅是地稅還是國稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

財稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負(fù)較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門的話題，如果還有疑問，歡迎關(guān)注快學(xué)會計，下方留言吧！