房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅率（3篇）

【第1篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅率

一、前言1、定義

是指國(guó)家對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外，就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收的一種稅 ，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不適用。

2、特點(diǎn)

企業(yè)所得稅的特點(diǎn)

備注：不同于增值稅、土增稅，所得稅在計(jì)算上存在“五年虧損彌補(bǔ)期”，即一個(gè)項(xiàng)目公司在上一年度發(fā)生了一定金額的虧損，在本年度的所得稅為正數(shù)的情況下，會(huì)考慮上一年度虧損值對(duì)本年度所得稅的抵消效果，使得實(shí)際繳納稅基數(shù)降低，但是有效虧損彌補(bǔ)期為五年；

二、企業(yè)所得稅的計(jì)算邏輯

企業(yè)所得稅=（銷(xiāo)售收入-準(zhǔn)予扣除的金額）×所得稅稅率

1、銷(xiāo)售收入

需要剔除不征收收入和免稅收入。涉及到回遷物業(yè)時(shí)，在銷(xiāo)售收入時(shí)需加入回遷物業(yè)視同銷(xiāo)售收入的處理；

企業(yè)所得稅不征稅收入有財(cái)政撥款（針對(duì)事業(yè)單位和社團(tuán)）；依法收取并納入財(cái)政管理的行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金（實(shí)施公共管理過(guò)程中向特定對(duì)象收取并納入財(cái)政管理）；國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他不征稅收入（針對(duì)企業(yè)）；專(zhuān)項(xiàng)用途財(cái)政性資金。

2、準(zhǔn)予扣除的金額

計(jì)稅口徑上是不含增值稅。準(zhǔn)予扣除金額=已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本+期間費(fèi)用+稅金附加

其中：

2.1 計(jì)稅成本指的是土地成本（包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款、契稅、市政配套費(fèi)）以及工程成本，也就是常說(shuō)的常規(guī)七項(xiàng)；

2.2 期間費(fèi)用指的是：管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；

2.3 稅金附加包括：土增稅、增值稅附加、印花稅；在標(biāo)準(zhǔn)的所得稅計(jì)算體系中，收入端與抵扣端均在不含稅的口徑下進(jìn)行，因此只能扣減增值稅附加；

企業(yè)所得稅交稅主體是公司，對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用來(lái)說(shuō)，必須核對(duì)其開(kāi)票主體是否為同一主體公司；

3、所得稅稅率

除特殊政策優(yōu)惠外，所得稅稅率一般是25%。國(guó)家規(guī)定的部分享受所得稅稅率存在政策優(yōu)惠的地區(qū)，也常常被作為企業(yè)所得稅籌劃的一個(gè)突破點(diǎn)；

三、企業(yè)所得稅的計(jì)算階段1、預(yù)繳階段

企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先預(yù)計(jì)按計(jì)稅毛利率分季度（月度）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

計(jì)稅毛利率，是指計(jì)征所得稅額的企業(yè)預(yù)計(jì)毛利率水平。國(guó)稅【2019】31號(hào)文，規(guī)定了各類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)稅毛利率范圍，通常在不明確地區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，默認(rèn)按照15%進(jìn)行計(jì)算；

法律依據(jù)

第八條 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

1.1 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

1.2 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

1.3 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

1.4 屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

損益口徑：所得稅預(yù)繳金額=（當(dāng)期銷(xiāo)售收入×計(jì)稅毛利率-當(dāng)期發(fā)生期間費(fèi)用-預(yù)繳增值稅附加-預(yù)繳土增稅）×25%；

現(xiàn)金流口徑：（預(yù)售房款×計(jì)稅毛利率-預(yù)繳增值稅-預(yù)繳增值稅附加-預(yù)繳土增稅-當(dāng)期發(fā)生含稅期間費(fèi)用）×25%；

2、清繳階段

企業(yè)所得稅的清繳實(shí)行的是按年匯算清繳，即每年匯算一次；項(xiàng)目公司層面年度發(fā)生的所有業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)行匯算清繳。根據(jù)預(yù)繳值，對(duì)交付后產(chǎn)生的實(shí)際值進(jìn)行多退少補(bǔ)。

企業(yè)所得稅清繳額=（銷(xiāo)售收入總額-準(zhǔn)予扣除的金額）×所得稅稅率；

如果收入端采用的是含稅口徑，則扣除的成本項(xiàng)也應(yīng)該調(diào)整為含增值稅的口徑；

如果各公司在項(xiàng)目公司層面收取的特定管理費(fèi)、自有資金占用費(fèi)等不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則不能計(jì)入準(zhǔn)予扣除的金額中，那么無(wú)票成本費(fèi)用越高，應(yīng)繳納所得稅就越高；

對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用，需要確認(rèn)是在項(xiàng)目公司層面支付還是在股東層面支付。因此開(kāi)具的發(fā)票必須是項(xiàng)目公司方可進(jìn)行扣除。

所得稅抵扣成本項(xiàng)總結(jié)

企業(yè)所得稅

土

地

成

本

土地出讓金

?

拆遷補(bǔ)償款

?

市政配套費(fèi)

?

契稅、印花稅

?

溢價(jià)

?

工程成本

?

期間費(fèi)用

?

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【第2篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅率是多少合適

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)出售問(wèn)題，稅務(wù)規(guī)定繁瑣復(fù)雜，本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅問(wèn)題作匯總與梳理。后期還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個(gè)人出售不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注。

首先，需明確一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易征收的適用問(wèn)題。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用一般計(jì)稅，無(wú)選擇權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡(jiǎn)易征收，無(wú)選擇權(quán)。

稅款征收及計(jì)算方法如下：

1.一般計(jì)稅方法：稅率為9%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)新項(xiàng)目

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+9%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，稅率為9%

申報(bào)稅款=（銷(xiāo)售額-支付的土地價(jià)款+價(jià)外收入）/（1+9%）*9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

2.簡(jiǎn)易征收：征收率為5%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動(dòng)產(chǎn)

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易征收的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+5%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，征收率為5%

申報(bào)稅款=（銷(xiāo)售額+價(jià)外收入）/（1+5%）*5%-已預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房增值稅問(wèn)題總結(jié)

【第3篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅稅率是多少

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)出售問(wèn)題，稅務(wù)規(guī)定繁瑣復(fù)雜，本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅問(wèn)題作匯總與梳理。后期還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個(gè)人出售不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注。

首先，需明確一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易征收的適用問(wèn)題。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用一般計(jì)稅，無(wú)選擇權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡(jiǎn)易征收，無(wú)選擇權(quán)。

稅款征收及計(jì)算方法如下：

1.一般計(jì)稅方法：稅率為9%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)新項(xiàng)目

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+9%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，稅率為9%

申報(bào)稅款=（銷(xiāo)售額-支付的土地價(jià)款+價(jià)外收入）/（1+9%）*9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

2.簡(jiǎn)易征收：征收率為5%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動(dòng)產(chǎn)

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易征收的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+5%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，征收率為5%

申報(bào)稅款=（銷(xiāo)售額+價(jià)外收入）/（1+5%）*5%-已預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房增值稅問(wèn)題總結(jié)