預繳土地增值稅稅率表（3篇）

【第1篇】預繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預繳土地增值稅？

問：房地產企業(yè)取得“商品房預售許可證”之后，可以預售房產，取得預收款之后要預繳土地增值稅，預繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當?shù)囟悇諜C關要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！?/p>

預繳土地增值稅=預收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務 總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

預繳土地增值稅=(預收款-應預繳增值稅稅款)x土地增值稅預征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預售房產，簽訂住宅預售合同金額22 200萬元，實收預收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預征率為2%。請計算應預繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設預收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預征率。

設按43號文件計算的預征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負沒有影響。

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好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第2篇】預繳土地增值稅稅率

導讀：為方便納稅人，土地增值稅預繳已經簡化計算，按照預收款減去應預繳增值稅稅款得到計征依據。為方便大家理解，今天，就讓會計學堂的小編結合案例分析來為大家介紹土地增值稅如何預繳吧！

土地增值稅如何預繳

答：《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當期預收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預征計稅基礎相同，均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額，簡潔方便。

然而，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。”

案例：2023年5月,a房地產開發(fā)企業(yè)“銀河城”項目開盤預銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當月取得銷售回款1.5億元，如何預交土地增值稅？住宅項目土增稅預征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預繳土地增值稅。

6月申報期應預交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預繳土地增值稅

6月申報期應預交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報期應預交土地增值稅計稅依據=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元

6月申報期應預交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產開發(fā)項目適用一般計稅方法，按國家稅務總局公告2023年第70號，土地增值稅預繳按方法二將多預繳金額=10.81萬元，將比方法一多預繳

預交土地增值稅的計算

房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：

1、一般計稅方法下：

預交土地增值稅=預收款/（1+11%）*土地增值稅預征率

2、簡易計稅方法下：

預交土地增值稅=預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

如：某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預收房款1110萬元，根據當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預征率2%。則:

1、正常情況下，土地增值稅預征稅款計算：

土地增值稅預征的計征依據=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元

預交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預征率=1000*2%=20萬元。

2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算：

應預交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元

土地增值稅預征的計征依據=1110-30=1080萬元

預交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

【第3篇】營改增前預繳土地增值稅的稅率

導讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內容。政府之所以實施營改增這個項目，很大的原因是因為營改增可以避免重復征稅的問題。那么營改增后房地產預繳增值稅怎計算稅率?

營改增后房地產預繳增值稅怎計算稅率?

答：國稅總局2016第18號公告：

第十條 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

營改增后房地產開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?

營改增后，房地產開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產開發(fā)的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導致整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負增減的重要因素。