不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃增值稅稅率表（4篇）

【第1篇】不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃增值稅稅率表

稅點(diǎn)點(diǎn)：新增值稅稅率

首先，先了解小規(guī)模納稅人【稅點(diǎn)點(diǎn)注：小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下，并且會(huì)計(jì)核算不健全，不能按規(guī)定報(bào)送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。所稱會(huì)計(jì)核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額?！?/p>

然后，再了解一下最新的增值稅稅率：

1.小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)。(征收率3%)

2.一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅的特定應(yīng)稅行為，但適用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.銷售不動(dòng)產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)（土地使用權(quán)）；轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增前取得土地使用權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目；一級(jí)二級(jí)公路、橋、閘（老項(xiàng)目）通行費(fèi)；特定的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃；選擇差額納稅的勞務(wù)派遣、安全保護(hù)服務(wù)；一般納稅人提供人力資源外包(稅點(diǎn)點(diǎn))服務(wù)。(征收率5%)

4.中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣。（征收率5%）

5.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(征收率5%)

6.納稅人銷售舊物；小規(guī)模納稅人（不含其它個(gè)人）以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，可以依3%征收率按2%征收增值稅。

7.一般納稅人【稅點(diǎn)點(diǎn)注：年應(yīng)征增值稅銷售額超過財(cái)政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位?！浚轰N售或者進(jìn)口貨物（另例舉的貨物除外）；銷售勞務(wù)。（稅率16%）

8.銷售貨物（稅率均為10%）：銷售或者進(jìn)口，

(1)糧食等農(nóng)場(chǎng)品、食用植物油、食用鹽；

(2)自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、沼氣、二甲醛、天然氣、居民用煤炭制品；

(3)圖書、報(bào)紙、雜志、影像制品、電子出版物；

(4)飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

(5)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

9.購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額扣除 ：

納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用11%扣除率的，扣除率10%。

納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品。（扣除率12%）

10.銷售服務(wù)：

交通運(yùn)輸服務(wù)：陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)（含航天運(yùn)輸服務(wù)）、

管道運(yùn)輸服務(wù)、無運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)，皆為稅率10%。

11.建筑服務(wù)：工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)、其它建筑服務(wù)，稅率10%。

12.郵政服務(wù)：郵政普遍服務(wù)、特殊服務(wù)、其他郵政服務(wù)，稅率10%。

13.電信服務(wù)：基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率10%；增值電信服務(wù)，稅率6%。

注：資管產(chǎn)品管理人從事資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

14.金融服務(wù)：貸款服務(wù)（含有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租；以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)），稅率6%。

15.直接收費(fèi)金融服務(wù)，稅率6%。

16.保險(xiǎn)服務(wù)、金融商品轉(zhuǎn)讓，稅率6%。

17.研發(fā)和技術(shù)服務(wù)：研發(fā)服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)，稅率6%。

18.信息技術(shù)服務(wù)：軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)以及測(cè)試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)、信息系統(tǒng)增值服務(wù)，稅率6%。

19.文化創(chuàng)意服務(wù)：

設(shè)計(jì)服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)、會(huì)議展覽服務(wù)、航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)，稅率6%。

20.物流輔助服務(wù)：

貨運(yùn)客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、裝載搬運(yùn)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、收派服務(wù)，稅率6%。

21.鑒證咨詢服務(wù)：

認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)，稅率6%。

22.廣播影視服務(wù)：

廣播電視節(jié)目（作品）制作服務(wù)、廣播電視節(jié)目（作品）發(fā)行服務(wù)、廣播電視節(jié)目（作品）播映服務(wù)，稅率6%。

23.商務(wù)輔助服務(wù)：

企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)，稅率6%。

24.其他現(xiàn)代服務(wù)（稅點(diǎn)點(diǎn)除例舉的現(xiàn)代服務(wù)意外的圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等提供技術(shù)性、知識(shí)性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)），稅率6%。

25.生活服務(wù)：

文化體育服務(wù)：文化服務(wù)、體育服務(wù)，稅率6%。

教育醫(yī)療服務(wù)：教育服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)，稅率6%。

26.旅游娛樂服務(wù)：旅游服務(wù)、娛樂服務(wù)，稅率6%。

餐飲住宿服務(wù)：餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)，稅率6%。

27.居民日常服務(wù)（市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)），稅率6%。

28.其它生活服務(wù)（除例舉的生活服務(wù)之外的其他滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的服務(wù)活動(dòng)），稅率6%。

29.租賃服務(wù)：

有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率16%。

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率10%。

30.銷售無形資產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)，稅率6%。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率10%。

31.銷售不動(dòng)產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，稅率10%。

32.出口貨物、服務(wù)及無形資產(chǎn)：

納稅人出口貨物（國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外），零稅率。

境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍的服務(wù)、無形資產(chǎn)，零關(guān)稅。

銷售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅。

注：境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售使用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可放棄使用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請(qǐng)適用增值稅零稅率。這一點(diǎn)，稅點(diǎn)點(diǎn)提醒廣大企業(yè)主需要額外注意。

33.一般納稅人出口退稅：

原適用17%稅率且出口退稅率為17%的出口貨物，退稅率16%。

原適用11%稅率且出口退稅率為11%的出口貨物、跨境應(yīng)稅行為，退稅率10%。

注：其他退稅率，按國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的出口貨物勞務(wù)退稅率文庫(kù)執(zhí)行。

注：外貿(mào)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應(yīng)稅行為，購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。

生產(chǎn)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應(yīng)稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。

【第2篇】不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)營(yíng)改增稅率

營(yíng)改增后各行各業(yè)的稅率大概情況網(wǎng)上說了很多，但不夠細(xì)致，我們最關(guān)心的物業(yè)行業(yè)的更是還沒有。所以，我們對(duì)物業(yè)行業(yè)的稅率進(jìn)行了整理，希望能對(duì)大家有所幫助。下面我們以一般納稅人舉例，最后簡(jiǎn)單說一下小規(guī)模納稅人的區(qū)別，供大家參考。

類別

收入名稱

稅率/征收率

物業(yè)管理收入

住宅/商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)

6%

車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)

6%

裝修服務(wù)費(fèi)

6%

門禁卡銷售/管理費(fèi)

6%

裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)

6%

滅火器租賃

17%

入戶維修

17%

商鋪、寫字樓消防/強(qiáng)弱電改造收費(fèi)

17%

多種經(jīng)營(yíng)收入

產(chǎn)品銷售

17%

提供平臺(tái)，收取居間費(fèi)

6%

房屋租售中介

6%

業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)

電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告代理

6%

電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場(chǎng)地?cái)[展

11%或5%

全體業(yè)主共有的車位出租或臨停

11%或5%

開發(fā)委托經(jīng)營(yíng)

開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出租或臨停

11%或5%

物業(yè)項(xiàng)目前期啟動(dòng)費(fèi)

6%

營(yíng)銷案場(chǎng)管理

6%

代收代墊款項(xiàng)

代收水費(fèi)

0%

代收電費(fèi)/電梯能耗費(fèi)/公區(qū)電費(fèi)

0%

代收城市生活垃圾處置費(fèi)

0%

押金、保證金

裝修押金、物管費(fèi)押金、投標(biāo)保證金、履約保證金等

0%

特別說明：

1、門禁卡銷售/安全管理費(fèi)，屬于物業(yè)安全服務(wù)從屬業(yè)務(wù)，應(yīng)為混合銷售，適用主營(yíng)業(yè)務(wù)的6%稅率。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)亦屬于裝修管理從屬業(yè)務(wù)，屬于混合銷售，適用6%稅率。

2、滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務(wù)，不屬于混合銷售，屬于有形動(dòng)產(chǎn)租賃，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。

3、入戶維修/商鋪、寫字樓消防/強(qiáng)弱電改造收費(fèi)，屬于提供修理修配修配勞務(wù)，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價(jià)格。

4、關(guān)于水電代收，我們認(rèn)為不應(yīng)交增值稅。根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件一《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但不包括以下項(xiàng)目：（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

物業(yè)公司代收水電費(fèi)可以滿足上述條件：

（1）物業(yè)公司接受水電公司委托收取水電費(fèi)，法規(guī)明確規(guī)定不得加價(jià)，不屬于轉(zhuǎn)售，屬于代收。

（2）物業(yè)不向小業(yè)主開發(fā)票，小業(yè)主如需發(fā)票，可以請(qǐng)委托方（即水電公司）開具發(fā)票（當(dāng)然，委托方肯定不會(huì)開）。這條滿足上述“以委托方名義開具發(fā)票”，只是委托方不愿意開發(fā)票而已。

（3）所收的款項(xiàng)都是給了水電公司，物業(yè)公司不截留一分錢，符合上面所說的“代委托方收取的款項(xiàng)”。

但是記得：想不交稅的前提是不加價(jià)不開發(fā)票以及處處體現(xiàn)是委托代收。

5、代收城市生活垃圾處置費(fèi)，與代收水電費(fèi)同理。

6、上述“11%或5%”，如果小區(qū)在2023年5月1日前交付，則由物業(yè)公司自行選擇11%還是5%。如果小區(qū)在5月1日后交付，則全部按照11%。但對(duì)于全體業(yè)主共有的，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)，在稅務(wù)局申請(qǐng)簡(jiǎn)易征收較困難甚至無法申請(qǐng)到，還需要等待政策明朗。

7、電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位提供業(yè)務(wù)，建議將合同修訂為“廣告代理服務(wù)”，這樣可以適用現(xiàn)代服務(wù)中的廣告服務(wù)，一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。

小規(guī)模納稅人則很簡(jiǎn)單，上述不為0%的需要交稅的內(nèi)容，除了不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)（即電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場(chǎng)地?cái)[展和業(yè)主、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出租臨停）外，全部適用3%的征收率。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，一律按照5%征收率，無論什么時(shí)候取得不動(dòng)產(chǎn)。

【第3篇】不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃營(yíng)改增稅率

從2023年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革試點(diǎn)工作，將房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)都納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍內(nèi)。二手房營(yíng)改增范圍及稅率的問題國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)就表示，二手房營(yíng)業(yè)稅的征稅政策和免稅政策平移修改，之前二手房營(yíng)業(yè)稅是5%，舉例房總價(jià)是一百萬，需要交納5萬元的營(yíng)業(yè)稅。現(xiàn)在的話，二手房交易稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是100萬÷(1+5%)×5%=47600元。

現(xiàn)在營(yíng)改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%，少交了2千4的稅。之前交稅多，主要是因?yàn)橐话偃f是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來征稅的，另外營(yíng)改增對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)比較重要，打通了服務(wù)業(yè)和工業(yè)的抵扣鏈鎖?，F(xiàn)在我國(guó)整個(gè)央地財(cái)政關(guān)系的調(diào)整需要考慮，營(yíng)改增的全面實(shí)施是重要的導(dǎo)火索，最終的施行方案會(huì)需要兼顧好各方利益的平衡關(guān)系。

注意：營(yíng)改增政策實(shí)施后，增值稅稅率實(shí)行5級(jí)制(17%、13%、11%、6%、0)，小規(guī)模納稅人，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征收3%的增值稅。

二手房營(yíng)改增范圍及稅率，適用一般計(jì)稅方法的納稅人，2023年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，或者2023年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕的觀點(diǎn)代表了一派聲音：企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣將利好自用型買家對(duì)于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)的去庫(kù)存。

早在6月的中央政治局會(huì)議上就明確，新一輪財(cái)稅體制改革是一場(chǎng)關(guān)系國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的深刻變革。調(diào)整中央和地方政府間財(cái)政關(guān)系，在保持中央和地方收入格局大體穩(wěn)定的前提下，進(jìn)一步理順中央和地方收入劃分，合理劃分政府間事權(quán)和支出責(zé)任，促進(jìn)權(quán)力和責(zé)任、辦事和花錢相統(tǒng)一，建立事權(quán)和支出責(zé)任相適應(yīng)的制度。

財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉提出，要研究中央和地方事權(quán)和支出責(zé)任的改革，并強(qiáng)調(diào)說，“這是個(gè)大事”。業(yè)內(nèi)專家分析說，營(yíng)改增直接牽出了央地財(cái)政關(guān)系問題，但解決問題不能本末倒置，所以過渡方案很有必要，源頭還是以事權(quán)和支出責(zé)任來劃分財(cái)政收入，而這需要謹(jǐn)慎的論證和充分的調(diào)研。

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營(yíng)改增再度成為熱門話題。二手房市場(chǎng)上，一些看房人也開始擔(dān)憂“營(yíng)改增后稅費(fèi)增加”。有業(yè)內(nèi)專家分析，營(yíng)改增雖然確定了時(shí)間點(diǎn)和稅率，但具體政策和細(xì)則還未發(fā)布，網(wǎng)絡(luò)上流傳的一些計(jì)稅公式也只是推測(cè)而來，還需要等正式版本確認(rèn)，現(xiàn)階段沒必要因此而恐慌。

未必給二手房“火上澆油”

按照正常情況，無論是營(yíng)業(yè)稅還是增值稅，都主要針對(duì)賣方，而非針對(duì)買方。但實(shí)際上，賣方在制定價(jià)格時(shí)，都會(huì)先考慮到成交后要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)也就轉(zhuǎn)嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔(dān)心，一旦二手房交易實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增，這筆稅費(fèi)到底會(huì)不會(huì)漲、現(xiàn)在買入真的會(huì)比5月實(shí)施營(yíng)改增后買房更實(shí)惠嗎?

“現(xiàn)在也是勸客戶，能過戶的就趕快過戶，5月份就不好說了?！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者說。目前，需要繳納營(yíng)業(yè)稅的主要是買入兩年內(nèi)的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關(guān)部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%。“雖然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費(fèi)整體也有增有減?！敝醒胴?cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授黃樺說。

增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價(jià)判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會(huì)高過營(yíng)業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價(jià)格。對(duì)于一些年限較長(zhǎng)的房子來說，甚至更多取決于此前的價(jià)格上漲幅度，目前短期的影響相對(duì)較小。

其實(shí)，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來自偉業(yè)我愛我家(博客,微博)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京(樓盤)全市二手住宅成交均價(jià)為4.1萬元/平方米左右，與2月是基本持平的。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場(chǎng)近幾月熱度不減，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲，未來隨著各項(xiàng)利好政策邊際效應(yīng)的遞減以及市場(chǎng)理性的回歸，北京二手房均價(jià)將整體保持平穩(wěn)。

目前各類稅額算法只是推算

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)改增已經(jīng)確定在5月1日后開始實(shí)施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關(guān)于增值稅的稅額算法也都是推測(cè)出來的。

網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于二手房增值稅計(jì)算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價(jià)減去不含稅的買入價(jià)，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計(jì)算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士是按照“征收率”而非“稅率”計(jì)算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計(jì)稅的簡(jiǎn)易計(jì)稅法計(jì)算，這個(gè)算法就更為簡(jiǎn)單，直接用不含稅的賣出價(jià)乘以征收率，征收率則大多為3%。

記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，這兩種計(jì)算方法得出的結(jié)果也“差之千里”。比如，一套房買入時(shí)200萬元，賣出時(shí)400萬元(均不含稅)，以11%的計(jì)稅方法，稅額大約為22萬元;如果以3%計(jì)算，價(jià)格則為12萬元。兩者相差就有10萬元。

“雖然目前大的方向確認(rèn)了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說，目前這些公式都還是推測(cè)出來的，真正的萬能公式還需要以正式政策為準(zhǔn)。

此外，也有一類房子的計(jì)稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營(yíng)業(yè)稅的，而實(shí)現(xiàn)“營(yíng)改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無法確定的。

詳細(xì)稅費(fèi)政策近期即將公布

國(guó)家稅務(wù)總局此前也回應(yīng)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點(diǎn)準(zhǔn)備的時(shí)間緊、任務(wù)重。為了確保試點(diǎn)的如期順利推進(jìn)，幫助納稅人盡快做好試點(diǎn)準(zhǔn)備、平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，財(cái)稅部門已作部署安排，抓緊準(zhǔn)備營(yíng)改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

此前，我國(guó)部分行業(yè)已經(jīng)試點(diǎn)營(yíng)改增。參照先例來看，營(yíng)改增試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。截至2023年底，營(yíng)改增累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)上也已經(jīng)明確，在營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開過程中，新增試點(diǎn)行業(yè)的原營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對(duì)老合同、老項(xiàng)目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對(duì)服務(wù)出口實(shí)行零稅率或免稅政策，稅制設(shè)計(jì)不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

【第4篇】不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃增值稅稅率

房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種，一是從價(jià)計(jì)征，二是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

從上面兩種計(jì)算方式可以看出，我們進(jìn)行稅收籌劃主要思路就是從價(jià)計(jì)征的要降低房產(chǎn)原值，從租計(jì)征的要盡量降低租金收入。同時(shí)，由于兩種計(jì)征的存在，我們也可以根據(jù)測(cè)算比較兩種方式稅負(fù)的大小，根據(jù)實(shí)際情況選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式，另外我們還要充分利用稅收優(yōu)惠政策以達(dá)到節(jié)稅的目的。

1. 自持物業(yè)房產(chǎn)稅稅收的常見困惑

1、出租標(biāo)的不僅包括房屋，還通常包括房屋內(nèi)外部附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)、機(jī)器設(shè)備、辦公用品、附屬用品、其他服務(wù)等，合同簽署不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅基加大。

2、低于1年的免租期，合同簽署不當(dāng)會(huì)增加房產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)。

3、空租期是否按照從價(jià)計(jì)征征收房產(chǎn)稅？

4、在物業(yè)處于“冷商”階段，通常會(huì)有免租金或低租金運(yùn)營(yíng)情況，無收入或低收入還要繳納房產(chǎn)稅。

2. 常用的稅收籌劃方法

一、從價(jià)計(jì)征降低房產(chǎn)原值

房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)稅征收范圍中的房產(chǎn)是指有屋面和維護(hù)機(jī)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所，但獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等，則不屬于房產(chǎn)。

如果將不符合上述有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。

例：甲企業(yè)有一廠房，工程造價(jià)500萬元，其中廠房建筑成本400萬元，廠區(qū)圍墻、護(hù)欄、煙囪等建筑成本100萬元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有的建筑物都作為房產(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×(1-30%)×1.2%=4.2萬元。

方案二：將廠區(qū)圍墻、護(hù)欄、煙囪等建筑成本100萬元在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算，應(yīng)納房產(chǎn)稅=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36萬元。

方案二節(jié)省支出0.84萬元。

二、從租計(jì)征降低租金收入

（一）把租金拆分為“房租+服務(wù)費(fèi)”或“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費(fèi)”

企業(yè)租賃房產(chǎn)要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅只是房屋設(shè)施，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，現(xiàn)行稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅；有些企業(yè)出租房產(chǎn)的同時(shí)提供物業(yè)服務(wù)等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服務(wù)費(fèi)等。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只針對(duì)房屋租金征收，所以準(zhǔn)確區(qū)分房產(chǎn)稅征收范圍，可以采用分設(shè)關(guān)聯(lián)公司，將租金收入合理拆分為“房租+服務(wù)費(fèi)”或“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費(fèi)”，分別簽訂合同、分別開具發(fā)票，可以達(dá)到降低稅基而降低房產(chǎn)稅的效果。同時(shí)一般納稅人服務(wù)業(yè)增值稅稅率6%，比不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅稅率10%要低，也就是說將租金拆分為“租金+服務(wù)費(fèi)”在降低房產(chǎn)稅同時(shí)還有降低增值稅的效果。如果相關(guān)聯(lián)的公司符合規(guī)定的小型微利企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，還可以降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。

例：a公司將其位于市區(qū)一寫字樓對(duì)外出租，年租金200萬元。

方案一：雙方簽訂房屋租賃合同，此時(shí)甲應(yīng)繳房產(chǎn)稅=200萬*12%=24萬元，繳納增值稅=200*9%=18萬元，附加稅費(fèi)=18*（7%+3%+2%）=2.16萬元，共計(jì)支出44.16萬元。

方案二：年租金仍為200萬元，但對(duì)寫字樓內(nèi)的辦公家具、家電等附屬用品進(jìn)行合理分拆，簽訂兩份租賃合同，一份為房屋租賃合同150萬元，一份為附屬設(shè)施租賃合同金額50萬元。此時(shí)甲應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=150*12%=18萬元，應(yīng)繳納增值稅=150*9%+50*13%=20萬元，附加稅費(fèi)=20*（7%+3%+2%）=2.4萬元，共計(jì)支出40.4萬元。

方案二節(jié)省支出3.76萬元。

注意：

“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費(fèi)”模式，因?yàn)橐话慵{稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅稅率為9%，動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅稅率為13%，有可能出現(xiàn)增加的增值稅大于降低的房產(chǎn)稅情況，要結(jié)合具體情況處理。

（二）“租兩手”

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)于一宗財(cái)產(chǎn)原則上只征一道稅。由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。所以，在不改變最終租賃收入的前提下，中間設(shè)置轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)，降低房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，從而降低房產(chǎn)稅。

通常的籌劃方法是，先按照“批發(fā)價(jià)”“整租”給運(yùn)管公司（關(guān)聯(lián)企業(yè)），然后運(yùn)管公司再按照“零售價(jià)”“散租”給租戶，即通過降低第一道租金達(dá)到降低稅基而降低房產(chǎn)的目的。

例：假設(shè)a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬（160*12%=19.2萬）。

如果a公司先將房產(chǎn)以100萬一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司b，然后由b再以160萬一年的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點(diǎn)，a公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬（100*12%=12萬）。

通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式（直租+轉(zhuǎn)租）較單一模式（直租）少交稅7.2萬（19.2-12=7.2萬）。

注意：

（1）這種方法對(duì)于少數(shù)對(duì)“轉(zhuǎn)租”環(huán)節(jié)按照“差額”征收房產(chǎn)稅的地區(qū)無效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被稅局調(diào)整的關(guān)鍵。

三、避免兩種方式同時(shí)計(jì)稅，規(guī)避無效支出

租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

對(duì)低于1年免租期情況，改變租金約定方式。

例：假設(shè)a公司將價(jià)值1000萬房產(chǎn)出租給b公司，合同約定前三個(gè)月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。a公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價(jià)計(jì)征，三個(gè)月后按照從租計(jì)征兩部分分別計(jì)算，因此a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅12.9萬（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9萬）。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬元（90*12%=10.8萬）?！叭ッ庾馄凇狈绞较拢慨a(chǎn)稅可以少交2.1萬（12.9-10.8=2.1萬）。

四、改變業(yè)務(wù)，選擇最優(yōu)計(jì)征方式（一）將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

例：假設(shè)a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用房，房產(chǎn)價(jià)值為1億元，減除比例按30%計(jì)算，按照從價(jià)計(jì)征原則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅84萬元（10000*70%*1.2%=84萬）。

如果a公司把10000萬商業(yè)用房以白坯房的性質(zhì)整體打包出租給關(guān)聯(lián)商管公司b，年租金按照250萬計(jì)算（租金約為房屋折舊金額：10000/40=250萬，殘值率按照0計(jì)算，如果使用年限更長(zhǎng)、有殘值，則租金還可以適當(dāng)降低），b商管公司對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修，裝修后再由b商管公司對(duì)外招商引資進(jìn)行分割轉(zhuǎn)租，則a公司按照從租計(jì)征每年需要繳納房產(chǎn)稅30萬（250*12%=30萬）。

通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅54萬（84-30=54萬）。

對(duì)于租入房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費(fèi)用，作為承租企業(yè)的“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，未計(jì)入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，如果由a房地產(chǎn)公司自行裝修，按規(guī)定，自有房產(chǎn)發(fā)生的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)提折舊，該部分裝修費(fèi)也應(yīng)作為自用房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

實(shí)際操作中，收取的租金抵減成本費(fèi)用后略有盈余應(yīng)為最佳方案，可以最大限度少交企業(yè)所得稅，否則可能會(huì)出現(xiàn)a公司虧損，b公司盈利多交企業(yè)所得稅的情況。按上述價(jià)格收取租金也可能會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定租金收入偏低的情況。

（二）出租合同變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)合同

房屋出租：臨時(shí)讓渡房屋的使用權(quán)，因此按租金繳納房產(chǎn)稅。

倉(cāng)儲(chǔ)：存放、保管服務(wù)，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

當(dāng)按房產(chǎn)余值計(jì)稅比按租金計(jì)稅金額小時(shí)，可以考慮將出租合同變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)合同。

例：甲企業(yè)有一閑置庫(kù)房，房產(chǎn)原值1000萬元，乙企業(yè)由于倉(cāng)儲(chǔ)能力不足擬使用該倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。

方案一：甲將該庫(kù)房出租收取租賃費(fèi)，年租金100萬元

應(yīng)納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬元，應(yīng)納增值稅=100×9%=9萬元，不考慮其他稅費(fèi)共計(jì)支出21萬元。

方案二：配備保管人員將庫(kù)房改為倉(cāng)庫(kù)，為客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，年倉(cāng)儲(chǔ)收入為100萬元。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬元，應(yīng)納增值稅=100×6%=6萬元，不考慮其他稅費(fèi)共支出14.4萬元。

方案二比方案一少支出6.6萬元。

五、利用免稅政策及稅收優(yōu)惠

根據(jù)規(guī)定，房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。因此企業(yè)如存在上述情況要充分利用該政策。

房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對(duì)象，可以考慮將一些不影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的建筑物建在城郊附近的農(nóng)村。如公司倉(cāng)庫(kù)，若建在城鎮(zhèn)每年都要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；如果建在農(nóng)村就可以節(jié)省這筆費(fèi)用，當(dāng)然企業(yè)要考慮運(yùn)輸?shù)瘸杀镜脑黾印?/p>

根據(jù)規(guī)定，對(duì)于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，我們?cè)诜慨a(chǎn)修理時(shí)，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費(fèi)低于限額，這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。

六、空租期的解決方法

處于空租期的房屋，只要納稅人未轉(zhuǎn)為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態(tài)，則不應(yīng)轉(zhuǎn)為從價(jià)征稅房屋征稅，仍應(yīng)作從租征稅房屋管理。所以，空租期的解決方法就是不要轉(zhuǎn)為自用，而是保持待租、招租狀態(tài)。

七、特殊時(shí)期考慮稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人可能是產(chǎn)權(quán)人，也可能是經(jīng)營(yíng)管理單位、房產(chǎn)代管人或使用人、承典人等，這為稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁提供了可行依據(jù)。開發(fā)商在免租金或低租金運(yùn)營(yíng)時(shí)期（冷商期），可以在合同中約定由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅，達(dá)到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁目的。

總結(jié)：上述方法只是常用的稅收安排，具體項(xiàng)目的籌劃要根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)、當(dāng)?shù)囟愂窄h(huán)境、企業(yè)自身資源等條件，與專業(yè)公司合作“量身定做”適合籌劃方案。

在實(shí)務(wù)操作過程中，需要掌握和拿捏好租賃價(jià)格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場(chǎng)行情和自身商業(yè)住宅特點(diǎn)確定合理的價(jià)格區(qū)間，否則，在價(jià)格過低又無合理理由的情況下，會(huì)存在稅務(wù)局不不予認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進(jìn)行稅籌設(shè)計(jì)，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負(fù)最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證在真實(shí)性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實(shí)現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅！