8月1安置房增值稅政策（3篇）

【第1篇】8月1安置房增值稅政策

來(lái)源：找法網(wǎng)

拆遷戶安置房有房產(chǎn)證。因拆遷安置房是根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，對(duì)被拆遷戶進(jìn)行的安置補(bǔ)償，故凡是通過(guò)正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來(lái)都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，只是相對(duì)要經(jīng)過(guò)更長(zhǎng)的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證。

法律依據(jù)：《民法典》

第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十條不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

拆遷安置房買賣需要繳納的稅費(fèi)

1.契稅：房款的1.5%（面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%）

2.交易費(fèi)：3元/平方米

3.測(cè)繪費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定

4.權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi)：按各區(qū)具體規(guī)定，一般情況是在200元內(nèi)。

上述費(fèi)用是應(yīng)當(dāng)由買房人繳納的。

賣房人則需要繳納交易費(fèi)（3元/平方米）、房產(chǎn)證未滿5年的，應(yīng)繳納增值稅（差價(jià)*5.5%）、個(gè)人所得稅（房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%），注意了，房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除個(gè)人所得稅。

如果還沒(méi)有辦理土地證的，到時(shí)候還需要繳納土地出讓金，大概是房款的3%左右。

拆遷安置房買賣交易具體流程

1.委托公證

雙方攜帶證件到場(chǎng)→買方提前準(zhǔn)備好房款→賣方將權(quán)利委托給受托人→拿受理單→支付房款→等候通知領(lǐng)取公證書(shū)

2.辦理原產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證（一手產(chǎn)權(quán)）

前往稅務(wù)局繳納契稅→不動(dòng)產(chǎn)登記窗口申請(qǐng)登記→領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)受理通知書(shū)→等候通知領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證

3.一手產(chǎn)權(quán)領(lǐng)出后辦理過(guò)戶

簽訂網(wǎng)簽合同→辦證大廳交易窗口備案→領(lǐng)取收件收據(jù)→繳納費(fèi)用→領(lǐng)取交易告知單、納稅聯(lián)系單→不動(dòng)產(chǎn)登記窗口受理登記→領(lǐng)取

【第2篇】回遷安置房增值稅政策

導(dǎo)讀：會(huì)計(jì)學(xué)堂將在本文中為大家重點(diǎn)解析回遷安置房拆一賠一增值稅如何記賬?這個(gè)問(wèn)題看似復(fù)雜，其實(shí)并沒(méi)有大家想象中的那么復(fù)雜。對(duì)這個(gè)類型的話題感興趣的朋友，不妨仔細(xì)閱讀下文中小編的詳細(xì)介紹，希望你們能夠從中得到一定的啟發(fā)。

回遷安置房拆一賠一增值稅如何記賬?

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)安置房用要繳納土地增值稅。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。另根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定或是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

普通增值稅發(fā)票的稅率是怎樣計(jì)算公式?

稅率是《增值稅暫行條例》中規(guī)定的，不是計(jì)算出來(lái)的。

普通增值稅發(fā)票的稅率計(jì)算公式=稅額/發(fā) 票不含稅金額。

不含稅金額=發(fā)票金額/(1+稅率)

【第3篇】安置房增值稅

第一部分

毋庸置疑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的拆遷安置用房和“限地價(jià)、競(jìng)配套”方式拿地方式下建造的配建房，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅三大主要稅種，都應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)政策規(guī)定做視同銷售處理。

政策依據(jù)如下：

一、增值稅

其一，財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1

第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

（一）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（二）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（三）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）

成本利潤(rùn)率由國(guó)家稅務(wù)總局確定。

二、企業(yè)所得稅

國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

三、土地增值稅

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào) 第三條將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。（注意：這里沒(méi)有組成計(jì)稅價(jià)格）

第二部分

但對(duì)安置房、配建房的視同銷售問(wèn)題，在實(shí)務(wù)中，還需要關(guān)注視同銷售價(jià)格確認(rèn)、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定、非貨幣化安置與貨幣化安置對(duì)后續(xù)對(duì)應(yīng)按稅額影響、契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)確定等問(wèn)題。

原因是不論是拆遷安置房屋金，還是配建房屋，都是開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲取土地時(shí)所支付的對(duì)價(jià)，應(yīng)當(dāng)作為土地征用與拆遷補(bǔ)償支出的一部分。

這樣一來(lái)，土地成本涉及到的增值稅一般計(jì)稅方式下銷售額的扣減、土地增值稅扣除及加計(jì)扣除、企業(yè)所得稅計(jì)稅成本以及契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)等問(wèn)題也隨之而來(lái)。

相關(guān)政策如下：

一、增值稅

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào) 第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

財(cái)稅〔2016〕140號(hào) 第七條《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

二、企業(yè)所得稅

國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào) 第二十七條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

三、土地增值稅

國(guó)稅函〔2010〕220號(hào) 第六條關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

四、契稅

財(cái)稅〔2004〕134號(hào)文第一條規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。

……

（二）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

第三部分

一、視同銷售價(jià)格確認(rèn)

（一）存在問(wèn)題

雖然以上政策文件中，都明確有視同銷售價(jià)格的確定原則和先后順序穗，但是有的是以開(kāi)發(fā)的商品房安置，有的是單獨(dú)在規(guī)劃內(nèi)的安置地塊專門(mén)建造的安置房安置，有的是在劃撥地塊專門(mén)建造的安置房安置。所以在實(shí)務(wù)中安置房屋的視同銷售價(jià)格的確認(rèn)還需要不同的安置方式來(lái)單獨(dú)確定。

1.如果是以本企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房安置

增值稅：按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；

企業(yè)所得稅：本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

土地增值稅：本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

三大稅種的價(jià)格確定雖然略有不同，但是稅企基本可以達(dá)成共識(shí)。

2.如果是以本企業(yè)規(guī)劃內(nèi)的安置地塊專門(mén)建造的安置房安置

要取得其他納稅人或者當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格、市場(chǎng)公允價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值，并非易事。在這種情形下，增值稅、企業(yè)所得稅都允許按照組成計(jì)稅價(jià)格來(lái)確定視同銷售價(jià)格，但是土地增值稅則沒(méi)有此規(guī)定。

所以此時(shí)征納雙方在視同銷售價(jià)格確定上，爭(zhēng)議較大。

并且，增值稅上組成計(jì)稅價(jià)格的成本利潤(rùn)率，按照國(guó)稅發(fā)〔1993〕154號(hào) 第二條計(jì)稅依據(jù) （四）納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無(wú)銷售價(jià)格等原因，按規(guī)定需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的，其組價(jià)公式中的成本利潤(rùn)率為10%。

而按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，企業(yè)所得稅的成本利潤(rùn)率不得低于15%。土地增值稅并沒(méi)有組成價(jià)格這一說(shuō)。

3.如果是以劃撥的土地上建造的安置房安置，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第2號(hào) 的規(guī)定，需要按照中華人民共和國(guó)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)第二十條（三）按下列公式核定：

營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

營(yíng)改增后，此條款精神通常應(yīng)當(dāng)隨之平移，但是目前尚未看到明文規(guī)定。雖然有個(gè)別省份在營(yíng)改增推行工作中，曾經(jīng)以問(wèn)答形式予以明確參照適用，但是實(shí)務(wù)中執(zhí)行起來(lái)總歸不夠理直氣壯。

（二）衍生問(wèn)題

1.增值稅一般計(jì)稅方式下，以上視同銷售銷售額，可否作為向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，允許納稅人在銷售額里扣減？待政策予以明確。

2.企業(yè)所得稅處理上同時(shí)作為視同銷售收入和視同銷售成本處理，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部銷售的情況下，不會(huì)對(duì)整體應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生影響。但是部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用或出租的情況下，部分視同銷售成本會(huì)沉淀到固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)上，形成時(shí)間性差異，視同銷售收入成為現(xiàn)實(shí)的納稅義務(wù)，而視同銷售成本成為遞延所得稅資產(chǎn)。

3.土地增值稅處理上，更加具有悲喜交加的劇情效果。如果使用開(kāi)發(fā)的商品房安置，并且安置房屋和商品房屋再同一清算項(xiàng)目?jī)?nèi)，視同銷售收入價(jià)格確定越高，可以扣除并可以加扣的金額越高，對(duì)整體土地增值稅的增值額和增值率都有攤薄效應(yīng)，此為一喜。如果安置房屋屬于單獨(dú)地塊規(guī)劃建造，勢(shì)必應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為一個(gè)清算項(xiàng)目進(jìn)行清算，視同銷售收入高低與否，結(jié)果都會(huì)出現(xiàn)清算增值額為負(fù)的結(jié)果。收入越高，增值稅和企業(yè)所得稅繳納越多，對(duì)于土地增值稅來(lái)說(shuō)，終究為紙上富貴，此為一悲。

二、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定

首先，由于安置房屋一般是在商品房開(kāi)發(fā)之前建造并安置，但是也不屬于預(yù)收款方式銷售，增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅應(yīng)當(dāng)不發(fā)生預(yù)繳稅款的義務(wù)。

（一）增值稅

財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件1第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

……

（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天源。

（二）企業(yè)所得稅

按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。

（三）土地增值稅

按照國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。

安置房、配建房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)是在房屋交付給被安置對(duì)象時(shí)？還是在房屋在房管部門(mén)辦理網(wǎng)簽手續(xù)時(shí)？還是在被安置對(duì)象辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)？實(shí)務(wù)中存在較大爭(zhēng)議。阿蓮認(rèn)為，按照政策條文理解，三大稅種，都應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一為辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)，確認(rèn)納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)。

但是，實(shí)務(wù)中，往往辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時(shí)間，會(huì)晚于開(kāi)發(fā)商品增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（交房時(shí)間）；也晚于企業(yè)所得稅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅對(duì)象的完工時(shí)間；也晚于土地增值稅稅項(xiàng)目清算時(shí)間。所以實(shí)務(wù)中政策執(zhí)行起來(lái)好似空中樓閣，不好準(zhǔn)確把握。

三、非貨幣化安置與貨幣化安置對(duì)應(yīng)納稅額的影響

（一）增值稅

按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

貨幣化安置在增值稅處理上顯得非常清爽。但是非貨幣化的實(shí)物安置，可否作為土地成本，在計(jì)算銷售額時(shí)差額扣除，急需政策供給。

不僅如此，如果允許實(shí)物安置支出扣減銷售額，究竟是按照實(shí)際發(fā)生的建造支出扣除，還是按照視同銷售收入額扣除，也對(duì)增值稅產(chǎn)生較大影響。對(duì)于納稅人來(lái)說(shuō)，最好的結(jié)果，是企業(yè)所得稅上的處理原則，一邊做視同銷售收入處理，同金額的確認(rèn)土地成本的扣減，這樣才是稅收中性原則的體現(xiàn)。

（二）企業(yè)所得稅

如前所述，貨幣化安置在企業(yè)所得稅處理上也比較清爽。實(shí)物安置時(shí)，雖然有收入、成本對(duì)企業(yè)所得稅影響的時(shí)間性差異存在，但是終究是影響結(jié)果不大。

（三）土地增值稅

貨幣化安置和自建房屋實(shí)物安置，對(duì)土地增值稅的影響出現(xiàn)不同的結(jié)果。

例如：安置房建造成本為5000萬(wàn)，視同銷售收入8000萬(wàn)。按照國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)文規(guī)定，8000萬(wàn)元計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。注意，此時(shí)已經(jīng)有5000萬(wàn)元的建造成本支出，已經(jīng)計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本中。

實(shí)物安置的結(jié)果是：收入為8000萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為5000+8000=13000萬(wàn)元，按照加計(jì)扣除30%計(jì)算，扣除項(xiàng)目總金額為16900萬(wàn)元，增值額為8000-16900=-8900萬(wàn)元

如果是貨幣化安置或者購(gòu)入房屋安置，支出8000萬(wàn)元。收入為0，扣除項(xiàng)目總金額為8000×（1+30%）=10400萬(wàn)元，增值額為-10400元。

結(jié)果之一，由于視同銷售收入大于建造成本，紙上富貴現(xiàn)實(shí)的影響了土地增值稅的增值額計(jì)算。

結(jié)果之二，如果是貨幣安置，貨幣支出可以完全的參與到項(xiàng)目清算的扣除金額中，實(shí)現(xiàn)完全的扣除權(quán)益，直接拉低增值額，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的稅負(fù)降低。但是如果是實(shí)物安置，以本開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房安置，負(fù)增值也可以起到拉低本項(xiàng)目增值額的效果；但是如果是在單獨(dú)地塊上建造的安置房，則會(huì)出現(xiàn)負(fù)增值完全浪費(fèi)，加上增值稅和企業(yè)所得稅的現(xiàn)實(shí)納稅義務(wù)，結(jié)果比較悲催。

四、契稅計(jì)稅基礎(chǔ)確定

按照道理來(lái)說(shuō)，拆遷安置的責(zé)任和義務(wù)承擔(dān)主體，應(yīng)當(dāng)是承擔(dān)土地收儲(chǔ)任務(wù)的政府。但是在“舊城改造”等一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)先行介入一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的拆遷安置過(guò)程中，待土地達(dá)到出讓條件后，再通過(guò)“招拍掛”的形式拿地開(kāi)發(fā)。也有一部分是“毛地（生地）”凈掛的情況下拿到土地。待土地出讓以后，政府將土地出讓收入中的一部分，以各項(xiàng)返還的名義，將拆遷安置支出，再返還給開(kāi)發(fā)商。

但是按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)文件）第一條規(guī)定：“……任何地區(qū)、部門(mén)和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國(guó)有企業(yè)改制’等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行‘零地價(jià)’，甚至‘負(fù)地價(jià)’，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。國(guó)有土地出讓過(guò)程中，土地出讓金的繳納是受讓人的義務(wù)，任何地區(qū)、部門(mén)和單位不得以任何方式予以減免或者返還。和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確國(guó)有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)）根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2004]134號(hào)）規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。

假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)安置房屋發(fā)生成本為5000萬(wàn)元，在土地出讓環(huán)節(jié)，如果該地塊凈地出讓價(jià)格為20000萬(wàn)元，后期政府又以招商引資的名義返還安置支出3500萬(wàn)元（其中有30%部分需要上解）。那么，契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)是多少？

是20000萬(wàn)元？是25000（5000+20000）萬(wàn)元？還是21500萬(wàn)元（5000+20000-3500）萬(wàn)元？

最為恰當(dāng)?shù)拇鸢笐?yīng)當(dāng)是20000萬(wàn)元。但是由于在開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬面上，還記載有拆遷安置支出5000萬(wàn)元，所以，按照財(cái)稅〔2004〕134號(hào)文的字面理解，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也會(huì)將此支出作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。實(shí)際上這部分支出是被重復(fù)計(jì)算了的。

更有甚者，由于安置房屋在增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅上都有視同銷售的規(guī)定，按照視同銷售收入金額作為契稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，在實(shí)務(wù)中，也不是一件令人匪夷所思的事情。

總之，在安置房、配建房的涉稅處理上，急需理出一個(gè)規(guī)矩來(lái)，以減少征納雙方的無(wú)謂口舌之爭(zhēng)。

article source：金穗源