轉(zhuǎn)讓舊房增值稅（3篇）

【第1篇】轉(zhuǎn)讓舊房增值稅

【案情簡(jiǎn)介】

某市辦稅大廳受理朱某土地（國(guó)有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)，2023年12月該土地從國(guó)土部門(mén)取得，面積為262.85平方米，2023年7月發(fā)生轉(zhuǎn)讓，納稅人能提供契稅繳款憑證，但未能提供其支付的土地出讓金專用票據(jù)。

后經(jīng)辦稅大廳窗口工作人員告知，該納稅人按期提供了該塊土地轉(zhuǎn)讓交易公允價(jià)80.43萬(wàn)元和取得該地塊土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)41.2萬(wàn)元的評(píng)估報(bào)告，但仍無(wú)法提供支付給國(guó)土部門(mén)的土地出讓金收據(jù)，其轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的土地增值稅，該如何征收，稅務(wù)人員在辦稅大廳窗口行政執(zhí)法時(shí)與納稅人發(fā)生了爭(zhēng)議。

【調(diào)查與處理】

針對(duì)納稅人提供的資料及其實(shí)際情況，辦稅大廳工作人員在適用稅收政策計(jì)征土地增值稅與納稅人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，積極主動(dòng)向上級(jí)部門(mén)進(jìn)行請(qǐng)示并上級(jí)部門(mén)政策確定性管理會(huì)議商議決定對(duì)于該納稅人土地轉(zhuǎn)讓的土地增值稅選擇核定征收。具體方法是：根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告，用取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，從而具體測(cè)算出該納稅人的土地增值稅稅負(fù)14.45%，然后進(jìn)行核定征收。

【法律分析】

1、舊房及建筑物（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓計(jì)征土地增值稅方法土地增值稅計(jì)征方法

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的，土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，按照上述稅收政策規(guī)定，目前對(duì)于舊房及建筑物（國(guó)有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，實(shí)際稅收征管實(shí)踐工作中有如下三種計(jì)算方法：

方法一：適用財(cái)稅字【1995】48號(hào)文件規(guī)定，納稅人如能提供評(píng)估價(jià)格按以下方法進(jìn)行計(jì)算：增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià) -扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目金額由房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金組成。

（1）舊房建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（2）以取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款的或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

方法二：適用財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計(jì)5％的基數(shù)。

方法三：適用《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。為此，江蘇省財(cái)政廳、江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財(cái)稅〔2011〕36號(hào)）第三條又明確規(guī)定，對(duì)舊房轉(zhuǎn)讓實(shí)行核定征收的，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5％。并應(yīng)按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（蘇地稅發(fā)〔2011〕53號(hào)）文件第三條規(guī)定，在測(cè)算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計(jì)征土地增值稅。

針對(duì)本案實(shí)情，稅務(wù)部門(mén)對(duì)于該納稅人轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)交的土地增值采取《方法三》，實(shí)行核定征收，其實(shí)若納稅人出現(xiàn)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)情形的，基層辦稅大廳稅務(wù)工作人員則可依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，由中介物價(jià)認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具評(píng)估價(jià)格，以納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，并按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。

2、本案例所引發(fā)有關(guān)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)方面的分析

（1）若因資料不全不予受理而引發(fā)執(zhí)法危機(jī)。在本案例中，該納稅人無(wú)法提供支付給國(guó)土部門(mén)的土地出讓金收據(jù)，但補(bǔ)充提供了經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)有關(guān)該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告。由于納稅人無(wú)法提供土地扣除項(xiàng)目的真實(shí)票據(jù)，以致扣除項(xiàng)目金額申報(bào)不實(shí)，若是此情況下辦稅窗口不為納稅人辦理涉稅事宜，仍堅(jiān)持向納稅人索要國(guó)土部門(mén)的出讓金票據(jù)，那么根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《納稅服務(wù)投訴管理辦法》的公告規(guī)定，納稅人則將投訴契稅窗口行政不作為，稅務(wù)行政征收?qǐng)?zhí)法將陷于 “執(zhí)法不作為”尷尬局面中，并可能遭遇執(zhí)法危機(jī)。

（2）若因受理資料后處理不當(dāng)而引發(fā)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。窗口受理資料后，若窗口工作人員根據(jù)本文《方法一》規(guī)定，對(duì)于納稅人無(wú)法提供已支付的地價(jià)款出讓金憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額，那么由此納稅人肯定不予接受并認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員在履行職責(zé)過(guò)程中多征稅款侵害其合法權(quán)益而進(jìn)行投訴；此案例中若是不認(rèn)可納稅人的土地成本，因?yàn)槠淦睋?jù)不符合要求而不扣除其成本價(jià)值，那么勢(shì)必引起稅企爭(zhēng)議，由此，我個(gè)人認(rèn)為辦稅大廳窗口在執(zhí)行稅收規(guī)范性文件時(shí)，理應(yīng)根據(jù)納稅人實(shí)際情況而不是局限于規(guī)范性文件的某些規(guī)定而作出征收決定，否則極有可能導(dǎo)致行政復(fù)議或者行政訴訟。

【典型意義】

此土地轉(zhuǎn)讓計(jì)征土地增值稅爭(zhēng)議案是一堂生動(dòng)的全民法治課。該案典型意義在于：

一是，全面落實(shí)“誰(shuí)執(zhí)法誰(shuí)普法”普法責(zé)任制。稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法過(guò)程中，應(yīng)積極主動(dòng)向納稅人明確其適用的重大稅收政策，以及針對(duì)納稅人的稅收政策信息獲取需求，做出明確回應(yīng)，以正確貫徹國(guó)家稅收政策法規(guī)，切實(shí)保障納稅人的合法權(quán)益。同時(shí)針對(duì)當(dāng)前稅收規(guī)范性文件制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r下，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)建立執(zhí)法程序及規(guī)范性文件審查機(jī)制，定期對(duì)正在適用的執(zhí)法程序及規(guī)范性文件進(jìn)行審視，對(duì)稅制缺陷和稅收政策漏洞，積極向上級(jí)提出對(duì)策措施，以規(guī)范稅法解釋，維護(hù)稅法的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性與嚴(yán)肅性，保證稅收?qǐng)?zhí)法有法可依，避免執(zhí)行錯(cuò)誤的文件導(dǎo)致納稅人合法權(quán)益的損害，進(jìn)而導(dǎo)致不必要的行政訴訟，甚至于執(zhí)法犯法。

二是，有針對(duì)性地運(yùn)用好“以案釋法”方式開(kāi)展普法宣傳。此案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于能否根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告，來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額。該局通過(guò)政策確定管理研究，明確稅收政策執(zhí)行口徑，切實(shí)加強(qiáng)機(jī)關(guān)、基層協(xié)調(diào)配合，推動(dòng)稅收政策的有效貫徹落實(shí)，同時(shí)把普法融入行政執(zhí)法服務(wù)全過(guò)程的同時(shí)，也積極有效化解了執(zhí)法危機(jī)及其風(fēng)險(xiǎn)。

三是，充分發(fā)揮“兩微一端一網(wǎng)”等新媒體新技術(shù)在普法中的作用。該局對(duì)案件法律問(wèn)題深層次解讀，同時(shí)通過(guò)地稅部門(mén)網(wǎng)站、微博、微信公眾號(hào)及時(shí)宣傳普及相關(guān)稅收政策適用問(wèn)題。這些新媒體手段的運(yùn)用，增強(qiáng)了稅收法治宣傳教育的實(shí)際效果，使公眾對(duì)稅務(wù)部門(mén)行政征收爭(zhēng)議案件事實(shí)及其適用的相關(guān)法律問(wèn)題有了更理性的認(rèn)識(shí)。

來(lái)源：胡曉鋒律師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第2篇】轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅

土地增值稅的計(jì)算方法

常見(jiàn)的一般有4種情況：

1.房開(kāi)企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開(kāi)企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

【存量房.銷售計(jì)算土地增值稅的程序】

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

3.計(jì)算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【具體解析】

一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計(jì)稅：（含稅收入－土地價(jià)款）/（1+9%）

二.扣除項(xiàng)目

（一）評(píng)估法

1.取得土地使用權(quán)支付的金額

未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2.評(píng)估價(jià)格＝房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格×成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅

4.評(píng)估費(fèi)

二.扣除項(xiàng)目

（二）發(fā)票法

1.不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，作為地價(jià)和評(píng)估價(jià)。

扣除金額＝發(fā)票價(jià)×（1＋5%×年數(shù)）

【提示1】發(fā)票價(jià)：營(yíng)業(yè)稅發(fā)票所載金額；增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅專用發(fā)票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

【提示2】購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。

2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅

【提示】購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

二.扣除項(xiàng)目

（三）核定法

對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收。

【例題】a市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下：

（1）該廠房于2004年3月購(gòu)進(jìn)，會(huì)計(jì)賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價(jià)為 1600萬(wàn)元，賬面凈值320萬(wàn)元。搬遷過(guò)程中該廠房購(gòu)進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計(jì)稅金額為1560萬(wàn)元，繳納契稅46.8萬(wàn)元。

（2）轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬(wàn)元。該機(jī)械廠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

（3）轉(zhuǎn)讓廠房時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為3800萬(wàn)元，該廠房四成新。

（相關(guān)資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）

要求：根據(jù)上述資料，請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

（1）該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅

此項(xiàng)目為2023年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應(yīng)納稅額

＝[全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬(wàn)元）。

（2）該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬(wàn)元）。

（3）土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（萬(wàn)元）

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬(wàn)）

（4）轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅

增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬(wàn)）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

適用稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％

繳納土地增值稅

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬(wàn)）

【例題】2023年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評(píng)估價(jià)格，該公司提供的購(gòu)房發(fā)票所載購(gòu)房款為1200萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)日期為2023年1月1日。允許扣除的購(gòu)入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)80萬(wàn)元。該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額（ ）萬(wàn)元。

『解析』

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除。

該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（萬(wàn)元）

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【第3篇】轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅計(jì)算方法

【案情簡(jiǎn)介】

某市辦稅大廳受理朱某土地（國(guó)有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓涉稅事項(xiàng)，2023年12月該土地從國(guó)土部門(mén)取得，面積為262.85平方米，2023年7月發(fā)生轉(zhuǎn)讓，納稅人能提供契稅繳款憑證，但未能提供其支付的土地出讓金專用票據(jù)。

后經(jīng)辦稅大廳窗口工作人員告知，該納稅人按期提供了該塊土地轉(zhuǎn)讓交易公允價(jià)80.43萬(wàn)元和取得該地塊土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)41.2萬(wàn)元的評(píng)估報(bào)告，但仍無(wú)法提供支付給國(guó)土部門(mén)的土地出讓金收據(jù)，其轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的土地增值稅，該如何征收，稅務(wù)人員在辦稅大廳窗口行政執(zhí)法時(shí)與納稅人發(fā)生了爭(zhēng)議。

【調(diào)查與處理】

針對(duì)納稅人提供的資料及其實(shí)際情況，辦稅大廳工作人員在適用稅收政策計(jì)征土地增值稅與納稅人發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，積極主動(dòng)向上級(jí)部門(mén)進(jìn)行請(qǐng)示并上級(jí)部門(mén)政策確定性管理會(huì)議商議決定對(duì)于該納稅人土地轉(zhuǎn)讓的土地增值稅選擇核定征收。具體方法是：根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告，用取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，從而具體測(cè)算出該納稅人的土地增值稅稅負(fù)14.45%，然后進(jìn)行核定征收。

【法律分析】

1、舊房及建筑物（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓計(jì)征土地增值稅方法土地增值稅計(jì)征方法

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的，土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，按照上述稅收政策規(guī)定，目前對(duì)于舊房及建筑物（國(guó)有土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓的土地增值稅，實(shí)際稅收征管實(shí)踐工作中有如下三種計(jì)算方法：

方法一：適用財(cái)稅字【1995】48號(hào)文件規(guī)定，納稅人如能提供評(píng)估價(jià)格按以下方法進(jìn)行計(jì)算：增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價(jià) -扣除項(xiàng)目金額?？鄢?xiàng)目金額由房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金組成。

（1）舊房建筑物的評(píng)估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（2）以取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款的或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

方法二：適用財(cái)稅[2006]21號(hào)第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計(jì)5％的基數(shù)。

方法三：適用《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。為此，江蘇省財(cái)政廳、江蘇省地方稅務(wù)局《關(guān)于明確舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策的通知》（蘇財(cái)稅〔2011〕36號(hào)）第三條又明確規(guī)定，對(duì)舊房轉(zhuǎn)讓實(shí)行核定征收的，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5％。并應(yīng)按《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（蘇地稅發(fā)〔2011〕53號(hào)）文件第三條規(guī)定，在測(cè)算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計(jì)征土地增值稅。

針對(duì)本案實(shí)情，稅務(wù)部門(mén)對(duì)于該納稅人轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)交的土地增值采取《方法三》，實(shí)行核定征收，其實(shí)若納稅人出現(xiàn)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)情形的，基層辦稅大廳稅務(wù)工作人員則可依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，由中介物價(jià)認(rèn)證機(jī)構(gòu)出具評(píng)估價(jià)格，以納稅人取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額，并按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅。

2、本案例所引發(fā)有關(guān)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)方面的分析

（1）若因資料不全不予受理而引發(fā)執(zhí)法危機(jī)。在本案例中，該納稅人無(wú)法提供支付給國(guó)土部門(mén)的土地出讓金收據(jù)，但補(bǔ)充提供了經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)有關(guān)該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告。由于納稅人無(wú)法提供土地扣除項(xiàng)目的真實(shí)票據(jù)，以致扣除項(xiàng)目金額申報(bào)不實(shí)，若是此情況下辦稅窗口不為納稅人辦理涉稅事宜，仍堅(jiān)持向納稅人索要國(guó)土部門(mén)的出讓金票據(jù)，那么根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂《納稅服務(wù)投訴管理辦法》的公告規(guī)定，納稅人則將投訴契稅窗口行政不作為，稅務(wù)行政征收?qǐng)?zhí)法將陷于 “執(zhí)法不作為”尷尬局面中，并可能遭遇執(zhí)法危機(jī)。

（2）若因受理資料后處理不當(dāng)而引發(fā)執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。窗口受理資料后，若窗口工作人員根據(jù)本文《方法一》規(guī)定，對(duì)于納稅人無(wú)法提供已支付的地價(jià)款出讓金憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額，那么由此納稅人肯定不予接受并認(rèn)為稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員在履行職責(zé)過(guò)程中多征稅款侵害其合法權(quán)益而進(jìn)行投訴；此案例中若是不認(rèn)可納稅人的土地成本，因?yàn)槠淦睋?jù)不符合要求而不扣除其成本價(jià)值，那么勢(shì)必引起稅企爭(zhēng)議，由此，我個(gè)人認(rèn)為辦稅大廳窗口在執(zhí)行稅收規(guī)范性文件時(shí)，理應(yīng)根據(jù)納稅人實(shí)際情況而不是局限于規(guī)范性文件的某些規(guī)定而作出征收決定，否則極有可能導(dǎo)致行政復(fù)議或者行政訴訟。

【典型意義】

此土地轉(zhuǎn)讓計(jì)征土地增值稅爭(zhēng)議案是一堂生動(dòng)的全民法治課。該案典型意義在于：

一是，全面落實(shí)“誰(shuí)執(zhí)法誰(shuí)普法”普法責(zé)任制。稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收?qǐng)?zhí)法過(guò)程中，應(yīng)積極主動(dòng)向納稅人明確其適用的重大稅收政策，以及針對(duì)納稅人的稅收政策信息獲取需求，做出明確回應(yīng)，以正確貫徹國(guó)家稅收政策法規(guī)，切實(shí)保障納稅人的合法權(quán)益。同時(shí)針對(duì)當(dāng)前稅收規(guī)范性文件制定不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那闆r下，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)建立執(zhí)法程序及規(guī)范性文件審查機(jī)制，定期對(duì)正在適用的執(zhí)法程序及規(guī)范性文件進(jìn)行審視，對(duì)稅制缺陷和稅收政策漏洞，積極向上級(jí)提出對(duì)策措施，以規(guī)范稅法解釋，維護(hù)稅法的統(tǒng)一性、穩(wěn)定性與嚴(yán)肅性，保證稅收?qǐng)?zhí)法有法可依，避免執(zhí)行錯(cuò)誤的文件導(dǎo)致納稅人合法權(quán)益的損害，進(jìn)而導(dǎo)致不必要的行政訴訟，甚至于執(zhí)法犯法。

二是，有針對(duì)性地運(yùn)用好“以案釋法”方式開(kāi)展普法宣傳。此案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于能否根據(jù)納稅人提供的該塊土地轉(zhuǎn)讓市價(jià)及其取得該地塊時(shí)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估報(bào)告，來(lái)確定土地的扣除項(xiàng)目金額。該局通過(guò)政策確定管理研究，明確稅收政策執(zhí)行口徑，切實(shí)加強(qiáng)機(jī)關(guān)、基層協(xié)調(diào)配合，推動(dòng)稅收政策的有效貫徹落實(shí)，同時(shí)把普法融入行政執(zhí)法服務(wù)全過(guò)程的同時(shí)，也積極有效化解了執(zhí)法危機(jī)及其風(fēng)險(xiǎn)。

三是，充分發(fā)揮“兩微一端一網(wǎng)”等新媒體新技術(shù)在普法中的作用。該局對(duì)案件法律問(wèn)題深層次解讀，同時(shí)通過(guò)地稅部門(mén)網(wǎng)站、微博、微信公眾號(hào)及時(shí)宣傳普及相關(guān)稅收政策適用問(wèn)題。這些新媒體手段的運(yùn)用，增強(qiáng)了稅收法治宣傳教育的實(shí)際效果，使公眾對(duì)稅務(wù)部門(mén)行政征收爭(zhēng)議案件事實(shí)及其適用的相關(guān)法律問(wèn)題有了更理性的認(rèn)識(shí)。

來(lái)源：胡曉鋒律師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！