土地增值稅范圍（16篇）

【第1篇】土地增值稅范圍

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉不動產(chǎn)是否繳納土地增值稅

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)并購重組的一種常用方式。對涉及不動產(chǎn)的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否繳納土地增值稅存在較大的爭議。筆者結(jié)合稅收政策和實際案例，進行梳理分析，以期對納稅人有所幫助。

一、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的定義

資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)，是指對100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來實質(zhì)性經(jīng)營活動，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會計上確認損益。

二、資產(chǎn)重組國家層面土增稅政策

2023年6月16日，財政部 稅務(wù)總局公布《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號)，執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。公告主要條款如下：

1、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

2、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

3、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

4、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

5、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

《公告》延續(xù)了財稅〔2018〕57號(已失效)規(guī)定的四種土地增值稅優(yōu)惠政策，即：除房地產(chǎn)外，企業(yè)整體改制、合并、分立或改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資情形下，對房地產(chǎn)(國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物)的轉(zhuǎn)移、變更暫不征收土地增值稅。

由以上文件可以看出，上述暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

三、地方資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)土增稅政策

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號)(現(xiàn)行有效)關(guān)于無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定：

(一)同一投資主體劃轉(zhuǎn)

同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅?！巴煌顿Y主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間。

(二)行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)

經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準，按照國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅。

四、實際案例

1、深圳市人才安居集團有限公司將其持有的深圳遠洋新干線項目項下600套房屋以及與其相關(guān)聯(lián)的債務(wù)、人員一并劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市人才君鼎泰管理有限公司，人才安居集團申請按照“單位、個人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項申請得到國家稅務(wù)總局深圳市龍崗區(qū)稅務(wù)局的認可，并出具編號為《深龍稅不征[90000018]號》的稅務(wù)事項通知書;

2、深圳市鹽田港集團有限公司將其持有的現(xiàn)代物流中心項目無償劃轉(zhuǎn)給其全資子公司——深圳市鹽港現(xiàn)代物流發(fā)展有限公司，鹽田港集團申請按照“單位、個人改制重組，暫不征收土地增值稅”的規(guī)定暫不征收土地增值稅。該項申請得到國家稅務(wù)總局深圳市鹽田區(qū)稅務(wù)局的認可，并出具編號為《深鹽稅優(yōu)惠[2020]90000094號》的稅務(wù)事項通知書。

3、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國建銀投資有限責(zé)任公司有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2005]160號）：重組分立過程中，原中國建設(shè)銀行無償劃轉(zhuǎn)給建銀投資的貨物、不動產(chǎn)，不征收增值稅、營業(yè)稅和土地增值稅。

五、分析

從國家層面政策，雖然暫不征收土地增值稅的方式通篇未提及資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，但是個別地方政府文件明確不征收土地增值稅，且且在實務(wù)中，地方稅務(wù)局對資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)暫不征收土地增值稅予以認可。筆者分析可能有以下原因：

1、不屬于征稅范圍：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。

有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，屬于土地增值稅的應(yīng)稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不屬于應(yīng)稅范圍。但是介于有償轉(zhuǎn)讓和繼承、贈與之間的各種房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為，包括非繼承、贈與的無償轉(zhuǎn)讓(如無償轉(zhuǎn)讓第三人)，以及非轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為(如資產(chǎn)劃轉(zhuǎn))，應(yīng)當(dāng)歸入應(yīng)稅范圍抑或不征稅范圍，則存在很大的爭議。實踐中，將無償劃轉(zhuǎn)列入應(yīng)稅范圍與《土地增值稅暫行條例》相悖，存在很大障礙，因此部分稅務(wù)機關(guān)認為資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍。

2、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是企業(yè)合并分立行為中資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種具體形式：

在和企業(yè)合并分立中，必然伴隨著資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)又是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的一種方式。因此資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)歸為合并分立范疇內(nèi)，從而適用財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號中第2條、第三條的規(guī)定，即“對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并(分立)后的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

六、結(jié)論

綜合國家對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是否征收土地增值稅政策不明確、個別地方政府有明確的不征收土增稅政策、實務(wù)中有稅務(wù)機關(guān)對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收土增稅的認可，故資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征收增值稅具備大概率可能性，為維護企業(yè)利益，建議擬采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的企業(yè)提前與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)溝通，取得意見后再行實施資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)。

來源：德居正財稅咨詢

無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)之土地增值稅分析

最早看到“劃轉(zhuǎn)”相關(guān)稅收規(guī)定的，是《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第29號)文件，該文件第二條“企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理”規(guī)定：

“(一)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)(包括股東贈予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同)，凡合同、協(xié)議約定作為資本金(包括資本公積)且在會計上已做實際處理的，不計入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應(yīng)按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

(二)企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應(yīng)按公允價值計入收入總額，計算繳納企業(yè)所得稅，同時按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?！?/p>

隨后，企業(yè)所得稅關(guān)于“劃轉(zhuǎn)”的后續(xù)文件財稅[2014]109號、總局2023年40公告陸續(xù)出臺，有了以上企業(yè)所得稅的影響，我得出結(jié)論：

資產(chǎn)劃出方要么做“長期股權(quán)投資”處理，要么沖減“實收資本”或者“資本公積”處理;接受資產(chǎn)方要么增加“實收資本”，要么增加“資本公積”。

提示：以上的操作路程很漫長的：工商執(zhí)照是否變更?實收資本不夠沖減怎么辦?資本公積沖減是否涉及企業(yè)所得稅?

什么是劃轉(zhuǎn)

1、無償劃轉(zhuǎn)的主體

現(xiàn)有國家政策規(guī)定的無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)的主體是國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國有—人公司)?！镀髽I(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)工作指引》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2009]25號]第二條對無償劃轉(zhuǎn)的主體進行了界定：“國有獨資企業(yè)、國有獨資公司、國有事業(yè)單位投資設(shè)立的—人有限責(zé)任公司及其再投資沒立的—人有限責(zé)任公司(以下統(tǒng)稱國有—人公司)，可以作為劃入方(劃出方)。”由此可以看出，無償劃轉(zhuǎn)一般在純國有產(chǎn)權(quán)單位之間進行。

2、無償劃轉(zhuǎn)的客體

《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法》(國資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2005]239號)第二條本辦法所稱企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)，是指企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)在政府機構(gòu)、事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有獨資公司之間的無償轉(zhuǎn)移。第二十一條規(guī)定：“企業(yè)實物資產(chǎn)等無償劃轉(zhuǎn)參照本辦法執(zhí)行”以上兩條政策規(guī)定對無償劃轉(zhuǎn)的客體進行了界定：即無償劃轉(zhuǎn)一般指劃轉(zhuǎn)國有產(chǎn)權(quán)，但也可以劃轉(zhuǎn)實物資產(chǎn)。

劃轉(zhuǎn)對土地增值稅的影響

由于劃轉(zhuǎn)財稅處理有“長期股權(quán)投資”的影子，我在思考土地增值稅的時候，一直圍繞《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅[2015]5號)在轉(zhuǎn)圈圈：

企業(yè)間資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)如涉及不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，劃入方按接受投資處理的，屬于投資入股方式之一，應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅(雙方均為非房地產(chǎn)企業(yè))，但心里一直不踏實。突然之間，看到如下“老”文件：

《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅〔1995〕48號)指出，細則所稱的“贈與”是指如下兩種情況。一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

豁然開朗：居民企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)不屬于上述兩種情況，應(yīng)繳納土地增值稅。

來源：金穗源

編輯：沐林財訊

【第2篇】土地增值稅清算最新政策

有關(guān)注的朋友們，也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問題中都沒有政策，這是為什么？

首先我不是注冊稅務(wù)師，不是政策解讀員，而是做數(shù)字技術(shù)研究的，只是從事了涉稅信息化行業(yè)，并且進一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化，從產(chǎn)品的思維中，我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進行產(chǎn)品化，讓更多的人去應(yīng)用他，所以，我不會講政策也不懂政策。

其次，在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過程中，10年的時間，就是對土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好，更好的開展工作，事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局，企業(yè)如何申報如何能讓稅務(wù)局通過等等問題是天天面臨的事情。

所以會從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面，輸出一些內(nèi)容，關(guān)鍵點是：你的清算項目能我需要知道進度、知道情況、知道風(fēng)險、知道不同方案的結(jié)果，別讓我負責(zé)的項目暴雷了，特別是總局在全國范圍內(nèi)推進土地增值稅管理模塊的時候，那么我們作為稅局機關(guān)應(yīng)該怎么做呢？

從事務(wù)所的角度，稅務(wù)局要信任我，企業(yè)要相信我，團隊要忠于我。怎么做到呢，稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策，團隊要有個中心載體去做工作（大俠不算）

從企業(yè)角度，我的事情不能因為小事情而產(chǎn)生大問題，我找的事務(wù)所得對這個事情門清，如果我是財務(wù)總監(jiān)，得跟老板解釋的清楚。

就是這些通俗的想法，才去做的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)采集：得有標準、規(guī)范；

數(shù)據(jù)看板：符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式；

數(shù)據(jù)分析：有各地區(qū)最新的審核指引

數(shù)據(jù)結(jié)論：留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。

當(dāng)然，這個過程中，該付出的勞動必須要付出，比如梳理賬務(wù)、整理合同，我們會提供相關(guān)的流程及工具（ocr、帶腳踏板的高拍儀）去提升工作效率

但是，如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局，是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢，政策解讀大家都查的到，但是實話實說，你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。

所以，我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴，去為稅局服務(wù)；在各區(qū)域中找合作伙伴，去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會通過數(shù)字化的掌控能力，更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。（如果說 貓膩式的行為，我不做評價，但是我們只能通過技術(shù)手段讓稅負更公平、讓征納成本更低，也許這是一直從事這個行業(yè)的初心。）

數(shù)字化的道路并不高大上，都是實踐中實際中正在走的路。

【第3篇】土地增值稅實行

編者按：土地增值稅是一種地方稅，是地方財政收入的重要來源，但至今土地增值稅立法工作仍未完成，現(xiàn)行暫行條例及實施細則規(guī)定粗放，納稅義務(wù)產(chǎn)生及稅款繳納期限等規(guī)定不明，而由國家稅務(wù)總局及省級稅務(wù)局出臺文件進行規(guī)范。對于房地產(chǎn)開發(fā)行為而言，其土地增值稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤，而按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人何時進行土地增值稅清算具較大自由裁量權(quán)。同時由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關(guān)期限也不統(tǒng)一，增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性，一些實務(wù)案例更是反映，在財政收入寬松、經(jīng)濟穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務(wù)機關(guān)怠于行使職權(quán)，對符合“稅務(wù)機關(guān)可以要求清算”條件的納稅人不予清算，到數(shù)年后經(jīng)濟低迷時才啟動清算審核工作，致使納稅人經(jīng)濟狀況惡化、無力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則，也不利于納稅人權(quán)利義務(wù)的安定性，對納稅人和第三人的合法權(quán)益造成重大影響。本文即對土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問題予以分析，以期呼吁立法機關(guān)加速立法進程、呼吁稅收執(zhí)法機關(guān)依法保護納稅人合法權(quán)利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

（一）《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實施細則第82條、第83條，納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)的追征期因不同情形而有不同規(guī)定：

1.因稅務(wù)機關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致的，追征期為三年；

2.因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤導(dǎo)致的，追征期為三年；累計數(shù)額在10萬元以上的，追征期可以延長到五年；

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間、稅款繳納期間密切相關(guān)。就一般規(guī)定而言，追征期應(yīng)當(dāng)從稅款繳納期限屆滿次日（也即應(yīng)繳未繳或者少繳稅款之日）起算。據(jù)此，起算追征期應(yīng)當(dāng)以相關(guān)稅款法定繳納期限的確定為基礎(chǔ)。

（二）清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預(yù)征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第16條，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第14條，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

例如，寧波市稅務(wù)局2023年第2號公告明確，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)當(dāng)自季度終了之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條，土地增值稅清算分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算和稅務(wù)局要求清算兩種情形。

一方面，符合下列法定條件之一的納稅人應(yīng)當(dāng)主動進行土地增值稅清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

另一方面，符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

在此種情形下，由主管稅務(wù)機關(guān)確定納稅人是否進行土地增值稅清算；確定需要進行清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)自收到主管稅務(wù)機關(guān)下達的清算通知之日起90日內(nèi)，辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定，責(zé)令其清算，或依據(jù)第35條，核定其應(yīng)納稅額。但確定納稅人辦理補、退稅的期限（稅款的繳納期限）與主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤，沒有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

（一）土地增值稅追征期的起算時點尚不明確

2002年國家稅務(wù)總局曾在《新稅收征收管理法及其實施細則釋義》中明確：“稅款的追征期應(yīng)從其應(yīng)納稅款的繳款時限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來看，稅務(wù)機關(guān)作出清算審核結(jié)論是土地增值稅應(yīng)納稅款具體確定的必經(jīng)之路。

在“可以”清算的情形下，何時要求納稅人進行清算屬主管稅務(wù)機關(guān)可自由裁量的范疇，清算審核具體期限的確定權(quán)限也下放到省一級稅務(wù)機關(guān)。實際上，一些省份尚未就土地增值稅清算作出細化規(guī)定，即便是已有相關(guān)清算規(guī)程或辦法的，稅務(wù)機關(guān)何時下達清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應(yīng)當(dāng)”清算的情形下，稅務(wù)機關(guān)受理清算申請后，因很多地方未對清算審核期限予以限制，稅務(wù)機關(guān)也可能選擇拖延清算審核，從而調(diào)整稅款入庫時間。這些現(xiàn)象能夠產(chǎn)生的根本原因在于大多稅務(wù)機關(guān)認為只要未經(jīng)清算，出具清算審核結(jié)論，納稅人應(yīng)納稅款就不確定，故不會構(gòu)成少繳稅款，進而無從起算追征期。長此以往，對于符合清算條件的納稅人而言，若稅務(wù)機關(guān)任意拖延清算將對土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊，有悖于行政效率原則，更會侵害納稅人和第三人的合法權(quán)益。

（二）土地增值稅追征期的終止時點存在爭議

結(jié)合《稅收征收管理法》第52條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于欠稅追繳期限有關(guān)問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕813號）的內(nèi)涵，稅款追征期的終止時點應(yīng)當(dāng)以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時點為準。法工委復(fù)字﹝2004﹞27號意見認為，“對違法違紀行為只要啟動調(diào)查、取證和立案程序，均可視為“發(fā)現(xiàn)”；群眾舉報后被認定屬實的，發(fā)現(xiàn)時效以舉報時間為準”。通常情況下，司法判例將《稅務(wù)檢查通知書》的送達時間作為追征期的截止時點，以便最大限度地維護稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法權(quán)威，保障國家稅收權(quán)益的實現(xiàn)。但在這一時點，納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定，可能有損納稅人利益。因此，也有觀點認為追征期的截止時點可以參照《稅務(wù)稽查工作底稿》簽字時間、《稅務(wù)處理決定書》送達時間等確定。

在土地增值稅征管中，對于完全沒有規(guī)定清算審核期限的地方，因追征期起算時間不明確，更無從討論終止時點的問題。對于規(guī)定了清算審核期限的地方，納稅人通常主張清算審核期滿，稅務(wù)機關(guān)未作出審核結(jié)論的，即應(yīng)當(dāng)起算追征期，如果在追征期內(nèi)稅務(wù)機關(guān)未對土地增值稅問題作出最終結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)認為超過稅款追征期。

（三）土地增值稅追征期懸而未決，納稅人承受巨大稅收風(fēng)險

從立法目的看，《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期，一方面是為了督促稅務(wù)機關(guān)高效執(zhí)法，盡早追繳稅款，避免國家稅收收入流失；另一方面則是限制稅收征管權(quán)力，防止稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)作為而不作為或濫用職權(quán)，損害納稅人的合法權(quán)益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性，追征期懸而未決將對稅收征管秩序、納稅人的合法權(quán)益造成重大影響，有悖于稅法原理。

其一，由地方稅務(wù)機關(guān)確定何時要求納稅人清算，不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”，是指該稅種作為地方財政收入來源，并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反，國家對任何稅種征稅要素的變動都應(yīng)當(dāng)按相關(guān)法律的規(guī)定進行，征稅的各個要素不僅應(yīng)由法律作出專門的規(guī)定，而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡量明確，此為稅收法定原則的應(yīng)有之義。借地方稅名義授權(quán)地方自行予以規(guī)范，本質(zhì)上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時要求清算”“清算審核期限”等為攸關(guān)征稅期限的要素，應(yīng)當(dāng)由法律加以明確規(guī)定。《規(guī)程》賦予稅務(wù)機關(guān)隨時要求納稅人清算的權(quán)力，地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)地方財政狀況、經(jīng)濟周期波動等情況任意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準確把握其是否發(fā)生納稅義務(wù)，與稅收法定不符。

其二，各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一，有違稅收公平?？v觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份，各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一，有60日（如江蘇?。?、90日（如安徽省、貴州省）、180日（廣東?。┑取τ谠诓煌》輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)活動的納稅人而言，容易造成最終確定的土地增值稅稅負在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性，使得稅負在納稅人之間不能實現(xiàn)公平分配。

其三，在沒有明確規(guī)定清算審核期限的地方，若稅務(wù)機關(guān)遲遲未作出清算通知或清算審核結(jié)論，納稅人的納稅義務(wù)即無法確定，稅務(wù)機關(guān)卻不會為此承擔(dān)任何責(zé)任。但納稅人不能按期清算、申報或繳納土地增值稅，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)認定其存在逃避納稅義務(wù)行為，從而可能對其應(yīng)繳未繳稅款實施扣劃，構(gòu)成偷稅的，除補繳稅款、滯納金外，還可能承擔(dān)罰款甚至是七年以下有期徒刑的責(zé)任追究，有明顯的權(quán)責(zé)不對等性，違背行政法權(quán)責(zé)統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”，土地增值稅適用追征期應(yīng)有特別方法

追征期作為一種時效制度，意味著期間一但經(jīng)過，稅務(wù)機關(guān)的追征行為不能獲得法律保護與支持，對行為人的違法行為不再追責(zé)。從這一內(nèi)涵來看，追征期的規(guī)范內(nèi)容不限于稅款繳納，還應(yīng)當(dāng)規(guī)制稅款的征管活動。

在土地增值稅清算制度下，土地增值稅納稅義務(wù)的具體確定與應(yīng)當(dāng)清算情形下的清算申報、稅務(wù)機關(guān)要求清算情形下的清算通知，以及稅務(wù)機關(guān)作出的清算審核結(jié)論息息相關(guān)。基于土地增值稅的這一特殊性，土地增值稅適用追征期應(yīng)當(dāng)采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求，主管稅務(wù)機關(guān)具有對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施日常稅收管理的職權(quán)，應(yīng)當(dāng)對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步，能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用?？梢?，主管稅務(wù)機關(guān)依職權(quán)能夠?qū){稅人是否滿足“應(yīng)當(dāng)清算”或“可以清算”的條件作出判斷，而納稅人在滿足清算條件時，其是否存在“未繳或少繳稅款”事實上可以計算得出。因此，認定未繳或少繳土地增值稅不應(yīng)以稅務(wù)機關(guān)作出清算通知乃至作出清算審核結(jié)論的時點為標準，而應(yīng)自納稅人符合以下三種情形之一時確定追征期的起算時點，以促使稅務(wù)機關(guān)提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務(wù)機關(guān)濫用征稅權(quán)、維護納稅人的合法權(quán)益。

1.滿足“應(yīng)當(dāng)清算”的條件，且超過90日未辦理清算申報的；

2.滿足“稅務(wù)機關(guān)可以要求清算”的條件，且稅務(wù)機關(guān)在一定期限內(nèi)未要求納稅人清算的；

3.已經(jīng)完成了清算申報的。

小結(jié)

土地增值稅清算手續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否開展清算與確認納稅義務(wù)具有重大影響?，F(xiàn)行規(guī)定條件下，尤其是“稅務(wù)機關(guān)要求清算”情形中，納稅人納稅義務(wù)的具體確定依賴于地方稅務(wù)機關(guān)對啟動清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結(jié)論。為了平衡納稅人與稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算程序中權(quán)利義務(wù)的不對等性，土地增值稅清算制度作為一項關(guān)鍵的稅收征管活動，應(yīng)當(dāng)受追征期限制，并應(yīng)區(qū)分不同情形確認追征期的起算時點。

【第4篇】計算土地增值稅可抵扣的稅金

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān) 可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以 計算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費用

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補償費的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

充實自己，才能望得更遠。

下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項 a、c、d 均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

更多內(nèi)容在下期更新。歡迎關(guān)注頭條cfopub，習(xí)透財務(wù)語言，你的洞察更有利！

【第5篇】重組土地增值稅政策

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場環(huán)境，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號），這些熱點問題您了解嗎？一起來學(xué)習(xí)吧↓

企業(yè)改制，改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號）規(guī)定：“一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

企業(yè)合并，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號）規(guī)定：“二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號）規(guī)定：“四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

文章來源于：中國稅務(wù)報

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【第6篇】土地增值稅計入什么科目

計算土地增值稅，對納稅人繳納的印花稅是否允許土地增值稅稅前扣除應(yīng)區(qū)分種情況：

一、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓使用過的舊房。轉(zhuǎn)舊房的土地增值稅扣除有兩種方法：一是扣除轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。二是納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。

1.受讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅計算：如果選擇實行重置價扣除，房屋重置價中已包含了契稅以及印花稅因素，所以，不能重復(fù)扣除受讓環(huán)節(jié)印花稅。采取按發(fā)票金額按年加計，文件僅明確對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。文件并未明確印花稅。因此，允許扣除的也不包括受讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅。但對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其購買土地使用權(quán)所支付的印花稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第(五)項規(guī)定，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅?！币约啊敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第九條規(guī)定，“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。”因此，對非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅允許土地增值稅稅前扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個經(jīng)營過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設(shè)計合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設(shè)備購置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等，這些合同已經(jīng)按照繳納了印花稅，在計算土地增值稅時是否扣除?

1.房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購買土地使用權(quán)所支付的印花稅，在管理費用中核算，在計算土地增值稅時包含在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不單獨重復(fù)扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅，比如建筑合同印花稅。原會計制度，經(jīng)營過程中繳納的印花稅應(yīng)當(dāng)在“管理費用”中核算。《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，管理費用、銷售費用、財務(wù)費用在計算土地增值稅時，合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除，此項費用不是據(jù)實扣除，而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%扣除?！蛾P(guān)于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會計核算科目的調(diào)整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實質(zhì)，因此，開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的印花稅不能重復(fù)扣除。

3.房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，管理費用已統(tǒng)一按比例扣除，因此，銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅不能重復(fù)扣除。雖然財會〔2016〕22號實施后，對銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅不再計入“管理費用”，而是計入“稅金及附加”，但土地增值稅立法是基于當(dāng)時的會計處理，雖然會計政策變化了，但土地增值稅立法本意不變，即使印花稅計入“稅金及附加”，仍不能在計算土地增值稅時扣除。

但在實操中，也有不同觀點。如《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2023年第5號)第三十七條規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核，應(yīng)當(dāng)確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。

來源：中匯十堰分所

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【第7篇】土地增值稅處理

【課程背景】

土地增值稅以最少的法規(guī)征最多的稅為特色，是每個財務(wù)人員最頭疼的稅種，法規(guī)的不足造成很多問題缺乏明確的規(guī)定，產(chǎn)生“灰色”地帶，成為企業(yè)的稅收風(fēng)險點，但如果運用得當(dāng)，也能成為企業(yè)的稅收籌劃點，“七分政策、三分溝通”是稅企pk不二原則。金稅四期下，一戶式管理、多系統(tǒng)聯(lián)動、多部門聯(lián)手、各稅種之間、稅費之間稽核比對，使稅務(wù)機關(guān)成為“最懂你的人”，納稅人成為“透明人”。

地方財政壓力山大，作為地方財政收入主力軍的土增自然成為稽查重點的照顧對象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程財稅處理要點及稽查重點并掌握應(yīng)對技巧是地產(chǎn)財稅人員頭等大事，也是降低企業(yè)稅收成本和稅收風(fēng)險的重要區(qū)域，最能體現(xiàn)財稅人員自身價值。

【講師簡介】

李國華：注冊會計師，注冊稅務(wù)師、資產(chǎn)評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經(jīng)大學(xué)、北京國家會計學(xué)院、河北財經(jīng)學(xué)院等院校特聘講師；我公司首席稅務(wù)咨詢師、著名實戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務(wù)專家。現(xiàn)擔(dān)任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務(wù)、審計、評估等稅務(wù)顧問工作。從事稅務(wù)工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務(wù)實戰(zhàn)經(jīng)驗，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓(xùn)，深受業(yè)內(nèi)人士好評。在培訓(xùn)中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務(wù)實踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準確、分析透徹、操作實用； 授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，深受學(xué)員好評，業(yè)內(nèi)稱為“實戰(zhàn)大師、金牌講師”。

【課程對象】

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、 稽查新形勢及手段

1. 金稅四期，劍指何方？

2. 云端打擊和數(shù)據(jù)導(dǎo)偵

3. “稅警關(guān)銀”聯(lián)合出擊

4. “以最少的法規(guī)征最多的稅”造成土增模糊地帶多

二、 土增預(yù)征實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1. 預(yù)征土增的計稅依據(jù)及誤區(qū)

2. 預(yù)繳土增是否產(chǎn)生滯納金？

3. 定金、誠意金、認籌金和訂金是否預(yù)交增值稅

4. 預(yù)繳階段稽查風(fēng)險點及應(yīng)對策略

三、 土增清算條件和清算單位涉稅要點把控及處理技巧

1. “可清算”和“必清算”涉稅要點把控及處理技巧

2. 清算單位確定及處理技巧

3. 清算單位是否等成本核算對象

4. 清算申請與受理

四、 土增清算除項目實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1. 地價款和土地征用拆遷補償費實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1) 拿地形式和稅前列支要求？

2) 政府返還資金涉稅要點把控及處理技巧

3) 土地成本分攤有原則及處理技巧

4) 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費等是否可以扣除？

5) 拆遷安置涉稅要點把控及處理技巧

6) 拆遷安裝費、市政配套費等是否繳納契稅

7) 母公司拿地子公司運營涉稅風(fēng)險把控及處理技巧

8) 排污費、異地人防建設(shè)費財稅風(fēng)險管控

9) 參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目？

10) “紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除

2. 前期工程費實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

3. 建筑安裝工程費實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1) 建筑安裝工程費稽查審核要點及風(fēng)險管控

2) 無法取得發(fā)票如何巧妙處理？

3) 施工現(xiàn)場水電費常見誤區(qū)及風(fēng)險管控

4) “甲供工程”業(yè)務(wù)重復(fù)扣除風(fēng)險管控

5) “硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土增前扣除技巧

6) 營銷涉稅建造費財稅處理差異及財稅風(fēng)險管控

7) 質(zhì)保金涉稅風(fēng)險把控及處理技巧

8) 開發(fā)成本分攤方法及涉稅處理技巧

9) 商住一體樓成本費用劃分技巧

10) 關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險管控及謀劃策略

11) 虛增成本常見的套路及規(guī)劃策略

12) 不可忽視的工程定額和預(yù)決算

4. 基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1) 基礎(chǔ)設(shè)施費稽查審核要點及風(fēng)險管控

2) 園林綠化工程風(fēng)險管控及處理技巧

3) 公共配套設(shè)施費稽查審核要點及風(fēng)險管控

4) 紅線外道路綠化等費用能否計入基礎(chǔ)或配套設(shè)施？

5. 開發(fā)間接費用和開發(fā)費用實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1) 開發(fā)間接費用和開發(fā)費用的區(qū)分及處理技巧

2) 前期物業(yè)費財稅風(fēng)險管控

3) 遮光補償費能否在土增前扣除？

4) 金融機構(gòu)融資土增扣除涉稅要點把控

5) 非金融機構(gòu)增扣除涉稅要點把控及處理技巧

6) 民間融資新政剖析及風(fēng)險把控

7) 股東貸款企業(yè)使用的涉稅風(fēng)險及優(yōu)化策略

8) 資金池運作模式涉稅風(fēng)險及風(fēng)險應(yīng)對

9) 統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風(fēng)險要點把控及優(yōu)化策略

10) 融資費用如何在土增前扣除最大化？

6. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1) “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是否等于“稅金及附加”？

2) 售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？

3) 不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？

4) 稅金在土增前扣除技巧

7. 加計扣除項目實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

五、 土增清算收入實操處理及稽查風(fēng)險應(yīng)對

1. 土增收入稽查審核要點

2. 土增清算收入范圍及風(fēng)險把控

3. 更名費是否計征土地增值稅？

4. 違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？

5. 土增收入稅會差異及風(fēng)險管控？

6. 代收費用是否作為土地增值稅收入？

7. 低價房涉稅風(fēng)險管控及應(yīng)對策略？

8. 政府限定回遷房價格如何確認收入額？

9. 精裝房銷售涉稅要點把控及處理技巧

10. 賣房送家電等營銷措施涉稅風(fēng)險把控及處理技巧

六、 尾房銷售涉稅風(fēng)險管控及處理技巧

七、 土增清算實操案例

八、 現(xiàn)場答疑，問題不帶回家

【課程說明】

【主辦單位】華夏瑞博商學(xué)院

【時間地點】2023年11月20-21日.長沙

【第8篇】江蘇土地增值稅預(yù)征率

一、預(yù)售涉稅

預(yù)售模式一開始是不存在的，并且直到現(xiàn)在，在歐美國家，也不存在預(yù)售模式。

（一）預(yù)售模式的起源

就像土地增值稅起源于我國一樣。20世紀50年代，香港知名實業(yè)家霍英東先生，為了促銷樓盤，在香港發(fā)明了商品房分期付款模式，后來演變?yōu)轭A(yù)售制度傳播到大陸，預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，也迅速拉升了地方的gdp。

《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）第三條第（三）款規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

但是因為部分開發(fā)項目因為各種原因形成了爛尾工程，一定程度上沖擊了房地產(chǎn)市場秩序，因此政府出臺了相關(guān)制約制度。

（二）向買受人收取費用的前提

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論是銷售期房還是現(xiàn)房，均應(yīng)符合一定的條件，必要條件就是要取得預(yù)售許可證，然后簽訂合同。具體如下：

（1）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第131號）第十條規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。

（2）《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

否則，按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。例如阜陽市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于進一步規(guī)范購房款繳存的通知》（阜房辦[2017]244號）文件第一條規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)企業(yè)不得直接收取購房人的購房款。不得收取購房人在現(xiàn)場或者虛擬網(wǎng)絡(luò)電商平臺納的定金，誠意金，保證金。會員費，預(yù)付款等，不得間接收取第三方融平臺或金融平臺代理的變相“購房意向金”。

但是房地產(chǎn)企業(yè)為了提前圈占客戶，在與同行競爭中搶得先機，在未取得預(yù)售許可證之前，一般會打政策的擦邊球，以“訂金、誠意金、認籌款、意向金、看房費、購房卡、選房卡、vip卡”等名義向意向客戶收取部分款項。

（三）誠意金是個什么東東

訂金、誠意金、意向金是否涉稅，首先應(yīng)明確它們是什么東東，與定金有什么區(qū)別。

房地產(chǎn)剛營改增后，原河南省國稅局在《營改增問題快速處理機制專期九》通過問題六“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”給出了說明，可以作為范例參考。

“定金”是一個法律概念，屬于一種法律上的擔(dān)保方式，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過主合同總價款的20%，超過20%部分無效。

“訂金”目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。

“意向金（誠意金）”在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念，在實踐中意向金（誠意金）未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。

綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款。

其實不論營改增前還是營改增后，它們的性質(zhì)從來沒有發(fā)生變化?？偩忠?guī)定只能對預(yù)收的定金進行征稅。

（四）營業(yè)稅時的處理

《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕156號)第十八項明確：營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

不幸的是，部分地方擴大了解讀，稀里糊涂的對誠意金等征了稅。最具代表性的應(yīng)該是河北?！逗颖笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）第二條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”等納稅義務(wù)發(fā)生時間問題”規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、vip卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天。

2023年，海南進行了跟進。海南省地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收取的認籌款誠意金等款項是否繳納營業(yè)稅問題的批復(fù)》（瓊地稅函[2014]804號）文件。文件提到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的認籌款、誠意金、意向金、訂金、看房費等以及銷售購房卡、選房卡、vip卡等取得的款項，都是為了購房者購房時獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)或者在房價上享受一定的優(yōu)惠，其性質(zhì)均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。如果上述預(yù)收性質(zhì)的款項發(fā)生退款行為，已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。

（五）營改增后的認定

營改增后，對于誠意金的認定，原山東省國稅局在《全面推開營改增試點政策指引（六）》第四點“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題”也進行了回應(yīng)。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。”

原山東國稅局代表了主流觀點，一經(jīng)發(fā)布，各地原國稅紛紛發(fā)文附和相應(yīng)。因此，一般情況下，開發(fā)企業(yè)收取誠意金，不需要預(yù)繳增值稅。

但是也有例外，例如，《河北營改增有關(guān)政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題”規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；

（二）收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。

對于位于河北的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)小心謹慎、避免觸雷。

那誠意金如何收取，賬務(wù)處理、土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)該怎么處理呢？

上文說到企業(yè)收取誠意金等后，除了河北的特殊規(guī)定外，均不預(yù)繳增值稅。此時稅、會應(yīng)如何處理呢？

（一）誠意金的稅會處理

1.會計處理

上文說到企業(yè)收取誠意金等后，除了河北的特殊規(guī)定外，均不預(yù)繳增值稅，此時的會計處理應(yīng)為：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

2.土地增值稅處理

按照《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

企業(yè)收取的誠意金等，未取得預(yù)售許可證，不屬于銷售收入，未來存在退還業(yè)主的可能性，因此不應(yīng)預(yù)交土地增值稅。即如果在企業(yè)取得預(yù)售許可證前，稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)收取誠意金征稅，從法理上是站不住腳的。

但是，如果企業(yè)以誠意金的名義向業(yè)主收取款項，來避稅也是行不通的，因為稅收征管還有一個重要的原則是實質(zhì)重于形式，例如，《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<關(guān)于若干稅收政策問題的公告>的公告》（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第3號）第七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅”。

在這里我們需要重點關(guān)注“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”這個關(guān)鍵詞，只有取得預(yù)售許可證后才可以轉(zhuǎn)讓，類似的道理同樣適用于企業(yè)所得稅。

3.企業(yè)所得稅處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）文件第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)。

企業(yè)收取誠意金時，尚未取得預(yù)售許可證，無法簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》，因此，對企業(yè)通過誠意金等名義收取的款項，無須預(yù)繳企業(yè)所得稅。

但是且不可通過誠意金規(guī)避稅收。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》的通知》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入包括開發(fā)產(chǎn)品完工前以各種形式向購買方收取的款項，包括預(yù)收款、定金、訂金、意向金、預(yù)約保證款、合同保證金等。

上文“未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”同樣是指取得預(yù)售許可證后。

針對這個文件，還曾引發(fā)了一場法律訴訟，根據(jù)《青島蘇寧置業(yè)有限公司、國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政判決書》（[2018]魯02行終500號）顯示，蘇寧電器集團向關(guān)聯(lián)企業(yè)青島蘇寧置業(yè)有限公司支付4.193億元意向金，意向購買青島蘇寧生活廣場部分商業(yè)，后來雙方取消該交易；稅務(wù)機關(guān)認為其沒有及時預(yù)繳企業(yè)所得稅，依法應(yīng)征收滯納金。

山東省青島市中級人民法院終審判決認為，上訴人2023年12月收取蘇寧電器集團有限公司“購房誠意金”的性質(zhì)問題，本案中，上訴人與蘇寧電器集團有限公司之間雖并未就上訴人開發(fā)的青島蘇寧生活廣場項目裙樓商鋪正式簽訂相關(guān)銷售合同或者預(yù)售合同，但結(jié)合相關(guān)證據(jù)，可以認定上訴人實際與蘇寧電器集團有限公司達成房屋買賣的合意并收取購房意向金，該4.193億元應(yīng)系上訴人預(yù)售收入，依法應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

同時《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條的合法性審查，本院認同原審法院的審查意見。該規(guī)定系對其上位法《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條中“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”的細解釋，并未違反法律保留原則，亦未與上位法相抵觸，本院對其合法性予以確認。

從案例中我們沒有看到項目是否取得預(yù)售許可證，但是法律訴訟中作為關(guān)鍵的證據(jù)支撐，我想如果青島蘇寧置業(yè)有限公司尚未取得預(yù)售許可證，那么企業(yè)一定會提出來，既然沒有提，那就應(yīng)該是取得預(yù)售許可證后收取誠意金了，預(yù)征企業(yè)所得稅也是應(yīng)該的了。

（二）期房的處理

待企業(yè)取得預(yù)售許可證后，企業(yè)可以名正言順的與業(yè)主簽訂預(yù)售合同、收取款項，此時誠意金等可以轉(zhuǎn)為定金，和其他收取的各項收入，一并作為預(yù)售賬款，此時會計處理為：

會計分錄

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

1.增值稅

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

注意，文件強調(diào)的是“預(yù)收款方式銷售”，即銷售期房。如果現(xiàn)房銷售則另做處理（后文將進行分解）。

此時，如果業(yè)主需要辦理按揭貸款，企業(yè)可以按照《關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第53號）開具602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”普通發(fā)票，相當(dāng)于營業(yè)稅時收據(jù)，因此未來也不存在紅沖一說。

2.土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后，取得預(yù)售收入要預(yù)征土地增值稅。土地增值稅預(yù)征時，不同的開發(fā)產(chǎn)品，適用不同的預(yù)征率。《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

這里需要說明的是，考慮到保障性住房增值率較低，為了減輕開發(fā)企業(yè)的壓力，一般不預(yù)征增值稅。如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告》（蘇地稅規(guī)[2013]5號）規(guī)定，公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預(yù)征。

對于附屬設(shè)施，有的地方在預(yù)征收土地增值稅時還有特殊的處理——采用隨房確定的原則，如河南：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，即銷售房屋為普通標準住宅的，地下室、車庫按照普通標準住宅確定；（2）銷售房屋為非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標準住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。（3）待清算時，再將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，對于未完工開發(fā)產(chǎn)品，按照計稅毛利率征稅。

【第9篇】土地增值稅有關(guān)核定征收的政策

關(guān)鍵點一：獲取權(quán)威法定機構(gòu)的免稅批文

典型案例

某中資企業(yè)到東南亞某國承建水電站項目，與該國水電局（業(yè)主）簽約時達成了免稅條款。中資企業(yè)認為“合同在手，免稅無憂”，沒有爭取獲得該國財政部門的免稅函。幾年過去了，該國因財政緊張，便以整頓稅收秩序、加強征管為由，對所有外資企業(yè)進行稽查補稅。該國基層稅務(wù)稽查人員認定，雖有合同免稅條款，但是沒有財政部門的免稅函，仍屬程序不符，效力不夠，最終決定對該企業(yè)以前年度追溯補稅。合同中的免稅條款，終成一紙空文。

分析建議

對于很多境外投資項目，中資企業(yè)是跟東道國的相關(guān)政府部門（如能源部、水電局等）或國有企業(yè)談簽合同，并在合同中約定了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。中資企業(yè)自然而然地認為，所簽合同的稅收優(yōu)惠條款具有合法性和有效性。需要注意的是，從法律效力上看，東道國的稅法制定和執(zhí)行部門，可以否定或不予認可民事合同中的稅收優(yōu)惠條款。尤其在一些政局不穩(wěn)定，立法、司法、執(zhí)法相對分離，稅制不健全的發(fā)展中國家，獲得最高法律程序上（國會或議會）稅收優(yōu)惠審核批準，才能最大程度地保障稅收優(yōu)惠的確定性。

因此，中資企業(yè)（一般是乙方承建方）在與東道國相關(guān)政府部門或國有企業(yè)（一般是甲方業(yè)主）談簽合同時，建議在合同中明確約定：甲方（業(yè)主）有義務(wù)幫助乙方（中資企業(yè)）向政府相關(guān)部門（如財政部）申請，在一定期限內(nèi)獲取合同約定的稅收優(yōu)惠批文。合同談簽后，中資企業(yè)要及時跟進，催促業(yè)主積極推進，履行合同義務(wù)，并進一步與東道國的財政部，甚至國會（或議會）溝通協(xié)調(diào)，及時獲取免稅函或免稅的總理令，或者國會批準通過的免稅議案，以保障稅收優(yōu)惠條款得以有效落實。

關(guān)鍵點二：預(yù)留稅收政策變化的保障條款

典型案例

某中資施工企業(yè)投資卡塔爾某工程項目，在與該國業(yè)主簽訂合同時，因當(dāng)時卡塔爾不征收增值稅，就沒有對未來新開征稅種進行預(yù)判和預(yù)留約定。2023年下半年，卡塔爾進行了稅改，自2023年1月1日起開征增值稅，稅率為5%，由業(yè)主支付工程款項時直接代扣代繳。該業(yè)主以合同中沒有預(yù)先約定條款為由，不愿調(diào)價或補償乙方（中資企業(yè)）相關(guān)稅負。中資企業(yè)與業(yè)主協(xié)商無果，只得背負起新增稅種的稅負，也直接影響到企業(yè)現(xiàn)金流。

分析建議

中國“走出去”企業(yè)在談判初期，對合同中稅收優(yōu)惠條款的闡述應(yīng)專業(yè)且具體。需要特別提醒是，中資企業(yè)的投資項目時間往往較長，東道國的稅制和征稅方式很有可能在此期間發(fā)生變動。因此，對合同條款要有預(yù)判，預(yù)留稅收變化的保障條款，將東道國現(xiàn)有稅種和征收方式做一個定性的歸類預(yù)設(shè)很有必要，即便以后東道國稅制或征稅方式有變，還可以保障相同屬性和實質(zhì)類似的稅種，延續(xù)享受簽約時的稅收優(yōu)惠待遇。

比如，中資企業(yè)與越南業(yè)主合同的參考表述為：與甲方（越南業(yè)主）就本合同適用于越南財政部、其行政區(qū)或地方當(dāng)局對本合同所述的承建項目涉及征收的所有稅收，不論其征收方式，將給予免稅。本合同適用的越南現(xiàn)行稅種是：利潤稅，利潤匯出稅，增值稅，關(guān)稅，個人所得稅。本合同也適用于本合同簽訂之日后越南政府征收的屬于增加或者代替現(xiàn)行稅種的相同或者實質(zhì)相似的稅收。甲方（越南業(yè)主）應(yīng)將越南稅法所作出的重要變動及時通知乙方（中資企業(yè)）。

關(guān)鍵點三：爭取整體項目的稅收優(yōu)惠

典型案例

某中資企業(yè)在西非某國總承包開發(fā)一個礦區(qū)，獲得了免稅20年的特殊優(yōu)惠，是該國議會以法案形式特別審核通過的。但后因情況有變，該中資企業(yè)準備將該國的采礦權(quán)和相關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中國第三方企業(yè)，并簽約了很多中國分包商和東道國當(dāng)?shù)毓?yīng)商。那么，這一特批的免稅優(yōu)惠能否由未來的股權(quán)受讓方（第三方中資企業(yè)）直接享受？其簽約的上下游分包商、供應(yīng)商能否同樣享受？最終的答復(fù)是不可以，從而影響了該中資企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同以及分包合同的簽訂價格和條件。

分析建議

中國“走出去”企業(yè)如果在東道國承建大型的整體項目，如開發(fā)一個特殊經(jīng)濟園區(qū)或一個資源礦區(qū)，整個項目將涉及很多上下游參建單位，那么，企業(yè)在與東道國政府申請稅收優(yōu)惠時，不僅要力爭本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠，而且要力爭整個項目的稅收優(yōu)惠，要把與本企業(yè)相關(guān)的上下游供應(yīng)商、分包商的稅收優(yōu)惠都涵蓋進去。因為若上下游企業(yè)不能享受相關(guān)稅收優(yōu)惠，稅負仍會以合同含稅價的方式轉(zhuǎn)嫁給總承包方，最終影響到總承包方的總體稅負。

在這種情況下，建議中資企業(yè)以不可分割的一個整體項目申請最優(yōu)的稅收優(yōu)惠（包括免稅），而不僅申請本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠。當(dāng)總承包商將來需要轉(zhuǎn)讓股權(quán)給第三方或準備退出該項目時，原先與東道國相關(guān)政府部門或業(yè)主談定的稅收優(yōu)惠或免稅批文，才能得到最大限度的保障和承繼。

關(guān)鍵點四：提前約定稅收損失賠償責(zé)任

典型案例

在境外投資項目談判初期，某中資企業(yè)市場和商務(wù)人員在與業(yè)主談判時，更多地關(guān)注商務(wù)要點、后續(xù)項目與業(yè)主的合作等，對專門的稅收優(yōu)惠違約的調(diào)價和補償條款重視不夠，未能單獨明確約定。當(dāng)東道國基層稅務(wù)部門因故不理稅收優(yōu)惠合同、強行征稅后，這家企業(yè)陷入了與業(yè)主的無果談判，對于違約賠償?shù)呢?zé)任，業(yè)主推諉拖延，最終不了了之，相關(guān)稅收損失只能由中資企業(yè)承擔(dān)。

分析建議

中資企業(yè)（乙方）要特別重視在合同中專門約定稅收優(yōu)惠違約責(zé)任條款，要對業(yè)主（甲方）有詳細和明確的調(diào)價及賠償責(zé)任約定。這也是中資企業(yè)重要且可行的法律救濟措施。將來，當(dāng)東道國稅務(wù)部門就合同約定的稅收優(yōu)惠進行征稅或補稅時，對于相應(yīng)增加的稅負，中資企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主進行價格調(diào)增或者給予相應(yīng)的補償。

特別是在中方融資貸款的方式下，最好能夠約定從融資劃款的源頭直接扣留相應(yīng)的款項，以強有力地保障中資企業(yè)的稅收利益。即便與業(yè)主有糾紛再談判，甚至提起訴訟，有此合同依據(jù)，也能促使業(yè)主與東道國財稅部門進行溝通、協(xié)商，保障已簽訂稅收優(yōu)惠條款在投資經(jīng)營過程中得到真正落實。

問題一、預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅?

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十四條關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題相關(guān)規(guī)定：

“根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案?！?/p>

問題二、土地增值稅預(yù)征率是多少?

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第二條規(guī)定：

“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率(地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行)?！?/p>

例如 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年5月預(yù)售住宅與非住宅項目共計取得不含稅收入8000萬元，其中預(yù)售住宅取得的不含稅收入為5000萬元，該住宅項目容積率均大于1，預(yù)售非住宅項目取得的不含稅收入為3000萬元。該地區(qū)屬于東部省份，當(dāng)?shù)匾?guī)定：容積率大于1.0(含)的住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；容積率小于1.0的住宅項目，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%；非住宅項目，土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)預(yù)征土地增值稅多少元?

預(yù)售住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：5000*1.5%=75萬元

預(yù)售非住宅應(yīng)預(yù)征的稅額：3000*3%=90萬元

共計：75+90=165萬元

問題三、營改增后，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)是否為含稅收入?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第一條關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題規(guī)定：

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

問題四、如何計算預(yù)征土地增值稅稅額?

例如、2023年5月某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預(yù)收款了1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步、計算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+10%)*3%=30萬元

第二步、計算土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

=1100-30

=1070萬元

第三步、計算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)*預(yù)征率

=1070*3%

=32.1萬元

問題五、土地增值稅核定征收的情形有哪些?

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條“土地增值稅的核定征收”相關(guān)規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

問題六、土地增值稅核定征收率是多少?

核定征收率原則上不得低于5%。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條“規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞”相關(guān)規(guī)定：

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

問題七、土地增值稅核定征收稅款如何計算?

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

例：2023年5月，稅務(wù)機關(guān)對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務(wù)檢查，該公司開發(fā)的產(chǎn)品均為普通住宅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司雖設(shè)置賬簿，收入總額可以確定但成本費用憑證等扣除項目資料殘缺不全，難以確定扣除項目金額。經(jīng)核查確認后，該公司不含增值稅的收入為18億元，當(dāng)?shù)匾?guī)定核定征收率為7%。那么，該房地產(chǎn)公司應(yīng)如何繳納土地增值稅?

應(yīng)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

=18億*7%=1.26億元

問題八、核定征收納稅期限如何確定?

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十六條關(guān)于納稅期限的問題條款規(guī)定：

根據(jù)條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。

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【第10篇】2023土地增值稅稅率

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

納稅人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：

1、國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

2、中“贈與”所包括的范圍問題細則所稱的“贈與”是指如下情況：

⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

征稅對象： 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。

在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分；適用30%的稅率

增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；適用40%的稅率

增值額超過扣除項目金額100％，未超過200 ％的部分；適用50%的稅率

增值額超過扣除項目金額200％的部分，60％的稅率。

提醒：土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

收入的確認：

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（3）提供扣除項目金額不實的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

2.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.

4.特殊情形：

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 其次由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 ⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

扣除額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，財務(wù)費用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按照稅法規(guī)定計算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

7.注意事項：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

主要減免稅政策

納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。

注意：普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

從2008年對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

征收管理

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注意：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進行審核確認。

（3）納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件和稅務(wù)機關(guān)要求的清算。

納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件。符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

⑴房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

稅務(wù)機關(guān)要求的清算：對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

⑴已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

⑵取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

⑶納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

⑷?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

⑵滯納金問題：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

⑶權(quán)屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。

購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

【第11篇】轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅

【例題·單選題】2023年5月長沙市一家一般納稅人百貨公司轉(zhuǎn)讓6年前自建一棟寫字樓，合同注明不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入9000萬元，當(dāng)年購入土地支付地價款2000萬元，該寫字樓的原值為5000萬元，已提折舊1500萬元，已知該寫字樓重置成本6000萬元，成新度為70%。增值稅選擇簡易計稅辦法，不考慮地方教育附加。該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】：d

【解析】：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、教育附加、印花稅）作為扣除項目金額計征士地增值稅。

該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓可扣除項目金額=購入地價款+評估價格（重置成本*成新度折扣率）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*增值稅稅率5%*（城建稅稅率7%+教育附加稅稅率3%）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*印花稅稅率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(萬元)；

增值額=轉(zhuǎn)讓不含稅收入-轉(zhuǎn)讓扣除項目金額=9000-6249.5=2750.50(萬元)；

增值率=增值額/轉(zhuǎn)讓可扣除項目金額*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于轉(zhuǎn)讓可扣除項目金額6249.50*50%，適用稅率為30%；

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率=2750.50×30%=825.15(萬元)。

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【第12篇】土地增值稅增值率計算

1、在房地產(chǎn)的概念中，住宅和商鋪是兩個概念，住宅是供居民居住、生活用的，期限是70年，而商鋪是供生產(chǎn)用的，期限是50年，所以商鋪是非住宅。

2、普通住宅的條件有三個：1)銷售價格不超過當(dāng)?shù)厥袌鰞r格的1.2倍，2)面積在一定標準下，一般是144平方米以下，3)小區(qū)容積率超過1.0以上，這三條件有一個不符合都不是普通住宅。

3、普通住宅增值率不超過20%的，免征土地增值稅，如果超過20%的全額增收土地增值稅。

4、如果普通住宅和非普通住宅不分開核算的，全額征收土地增值稅。

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【第13篇】土地增值稅納稅人包括

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題一：如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍？

問：土地增值稅自1994年開始征收，2005年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號）后，各地進一步性加強了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負重，清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍？

答：(一)土地增值稅的納稅義務(wù)人

《土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！眴挝话ǜ黝惼髽I(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括自然人和個體經(jīng)營者。

概括起來，《條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點:

(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

(2) 不區(qū)分經(jīng)濟性質(zhì)。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

(3)不區(qū)分國別。即不區(qū)分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，中國公民還是外籍個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、 消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[1994]10號）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑以及港澳臺同胞等， 只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)還是事業(yè)單位，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅的征稅范圍

1、征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，是指納稅人在取得按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地的使用權(quán)之后，再次轉(zhuǎn)讓的行為。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。“附著物”是指附著于土地上的不能移動或經(jīng)移動即遭損壞的物品。

2、征稅范圍的界定：《條例》規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:

(1)土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

(2)只對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。例如，房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。

(3)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收人的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收人的不征稅。例如，通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言探討。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“如何計算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！

【第14篇】土地增值稅

引言

這一節(jié)單獨說房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之二：土地增值稅。

土地增值稅計算的大邏輯全國都是一樣的，但是各地具體計算方法又略有不同。

那么下面寫的，是給大家一個參考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具體計算公式，以公司的要求為準。

1計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設(shè)扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

2扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

看起來有點復(fù)雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構(gòu)證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%

3“營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權(quán)的車位，那其實是一種長租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。）

那么應(yīng)該選用哪一種分法來算呢？

要看當(dāng)?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當(dāng)?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下當(dāng)?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當(dāng)?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經(jīng)驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。

因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當(dāng)于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。

5分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

6預(yù)征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預(yù)征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預(yù)繳增值稅的計算公式：

預(yù)繳的增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預(yù)征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預(yù)征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復(fù)雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復(fù)雜的規(guī)則如下:

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

7計算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應(yīng)該是最復(fù)雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設(shè)條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設(shè)

（3）、成本假設(shè)

（4）、當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)

這是個新項目；

當(dāng)?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當(dāng)?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預(yù)征：

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

回憶一下上一節(jié)講的，預(yù)繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預(yù)征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應(yīng)繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據(jù)假設(shè)條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應(yīng)的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設(shè)車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應(yīng)繳土地增值稅額計算表如下：

8特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復(fù)雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結(jié)：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權(quán)支付金額；

（b）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（c）房地產(chǎn)開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；

（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預(yù)征和清繳

預(yù)征土地增值稅=（銷售回款-預(yù)繳的增值稅）×預(yù)征率

預(yù)征率各地不一樣！

來源：土地并購入門到精通

【第15篇】土地證增值稅

土地證增值稅清算是什么意思？土地增值稅清算怎么做？土地增值稅清算有哪些方法？相信很多朋友對于以上的問題的認知還是比較模糊的，本期眾致君就給大家來解答一下，土地增值稅清算是什么意思。

土地增值稅說的是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包括貨幣收入。減去法定扣除工程成本后的實物收入和其他收入的增值額，是根據(jù)向國家繳納的稅款，不包括繼承和贈與免費轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

1.納稅人應(yīng)當(dāng)按照以下情況中的一種清算土地增值稅：

1.房產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工驗收.銷售完成；

2.沒完成房產(chǎn)開發(fā)工程的整體轉(zhuǎn)讓；

3.土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓。

二、符合以下情況中的一種的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人清算土地增值稅：

1.對于已竣工驗收的房產(chǎn)開發(fā)工程，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的85%以上，或者雖然該比例不超過85%，但剩余可售建筑面積已出租或自用；

2.獲得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍沒完成銷售的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

以上就是本期關(guān)于土地增值稅清算是什么意思的全部內(nèi)容了，喜歡的朋友可以給眾致君點點贊哦。

【第16篇】北京土地增值稅

6月2日，北京市政府印發(fā)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟增長的實施方案》。北京市發(fā)改委相關(guān)負責(zé)人在解讀實施方案出臺背景時表示，疫情沖擊是階段性的、暫時的，長期來看本市經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)發(fā)展的良好態(tài)勢不會改變，北京有“穩(wěn)”的基礎(chǔ)。

相關(guān)負責(zé)人說：“在對標對表國務(wù)院6方面33條措施基礎(chǔ)上，立足本市實際，經(jīng)多方聽取意見，結(jié)合近期政策、項目儲備 ，按照‘不折不扣落實一批、出臺細則明確一批、結(jié)合本市實際新增一批’的原則，針對當(dāng)前企業(yè)最關(guān)心、最直接、最迫切的現(xiàn)實困難，研究提出了6個方面45條措施，全力統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟增長?！?/p>

相關(guān)負責(zé)人表示，制定過程中，《實施方案》堅持首善標準，結(jié)合北京實際，落實一批精準高效、操作性強、務(wù)實管用的舉措，穩(wěn)增長、穩(wěn)市場主體、保就業(yè)，讓市場主體和人民群眾應(yīng)享盡享政策紅利，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，努力實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期目標。

具體有四點考慮——

一是堅持將做好疫情防控作為經(jīng)濟社會發(fā)展的重要保障。堅持高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，堅定推進“動態(tài)清零”行動，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)做好精準防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，最大程度保護人民生命安全和身體健康，最大限度減少疫情對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響。

二是堅持不折不扣承接好、落實好國家政策。結(jié)合本市實際提出若干自選動作，實施包括1個實施方案和n個配套實施方案的“1+n”政策體系，更好推動政策精準直達困難企業(yè)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保市場主體和群眾清晰了解、應(yīng)享盡享。

三是堅持扛起穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)的北京擔(dān)當(dāng)。把穩(wěn)增長放在更加突出位置，堅決落實國家提出的二季度地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率、扣除留抵退稅因素后的財政收入、物價等要求，進一步增強責(zé)任感、使命感和緊迫感，全力抓好政策落地見效，作出北京貢獻。

四是堅持兼顧當(dāng)前與長遠發(fā)展推出操作性強的務(wù)實舉措。堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，長短結(jié)合謀劃實施一批促進創(chuàng)新型企業(yè)、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持政策和重大項目，不斷增強首都發(fā)展后勁。

《北京市統(tǒng)籌疫情防控和

穩(wěn)定經(jīng)濟增長的實施方案》

為貫徹落實黨中央“疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求和國務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟相關(guān)政策措施，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，特制定本實施方案。

一、持續(xù)加力助企紓困和營商環(huán)境優(yōu)化，全力穩(wěn)住經(jīng)濟基本面

（一）留抵退稅“直達快享”

1.嚴格落實國家增值稅留抵退稅政策，主動服務(wù)，“一對一”精準推送信息，全程網(wǎng)上辦理，確保2023年6月30日前符合條件的企業(yè)存量留抵稅額“應(yīng)退盡退”。（責(zé)任單位：北京市稅務(wù)局、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部）

（二）社會保險費和住房公積金“應(yīng)緩盡緩”

2.按照國家社會保險費緩繳政策及擴圍要求，對特困行業(yè)企業(yè)、科技創(chuàng)新型困難中小微企業(yè)及其他受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營困難的中小微企業(yè)、以單位方式參保的個體工商戶、參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險的事業(yè)單位及社會組織緩繳社會保險費，明確困難企業(yè)申請條件，擴大享受范圍，以自愿申請、書面承諾等方式簡化辦理程序，養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險費緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、北京市稅務(wù)局）

3.受疫情影響的企業(yè)等用人單位，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，緩繳期限為2023年4月至12月。緩繳期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。職工在本市無自有住房租住商品房，可按實際支付房租提取住房公積金，不受繳存人月繳存額限制。受疫情影響不能正常償還個人住房公積金貸款的，不作逾期處理，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：市住房公積金管理中心）

（三）國有房租減免“即申即享”

4.2023年對承租京內(nèi)各類國有房屋的在京注冊或在京納稅服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免3個月房屋租金，其中對承租朝陽、海淀、豐臺、房山、通州、大興等被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在區(qū)國有房屋的，減免6個月房屋租金。符合條件的連鎖超市、便利店、餐飲企業(yè)以門店為單位執(zhí)行。本市集體企業(yè)由各區(qū)結(jié)合實際情況參照執(zhí)行。對承租非國有房屋的科技型孵化器為中小微企業(yè)和個體工商戶減免房租的，經(jīng)確認按照減免租金總額的50%給予補貼，其中市級承擔(dān)20%、區(qū)級承擔(dān)30%。鼓勵各區(qū)結(jié)合實際，對減免中小微企業(yè)和個體工商戶房租的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，給予一定補貼。市國資委、各區(qū)分別組建房租減免工作專班，公告聯(lián)系方式，協(xié)調(diào)督查政策落實，確保免租措施惠及最終承租經(jīng)營人。（責(zé)任單位：市國資委，市機關(guān)事務(wù)局，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市財政局，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

（四）水電氣“欠費不停供”

5.對受疫情影響未能及時繳費的小微企業(yè)和個體工商戶用水、用電、用氣“欠費不停供”，緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。將中小微企業(yè)寬帶和專線平均資費再降10%。（責(zé)任單位：市城市管理委、市水務(wù)局、市市場監(jiān)管局、市經(jīng)濟和信息化局、市通信管理局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（五）開行“融資紓困直通車”

6.2023年普惠小微貸款增速高于各項貸款增速10個百分點以上。線上線下相結(jié)合提高首貸補貼辦理便利度和覆蓋面。落實商業(yè)匯票承兌期限由1年縮短至6個月政策，加大再貼現(xiàn)力度。（責(zé)任單位：人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市經(jīng)濟和信息化局、市政務(wù)服務(wù)局、市財政局）

7.鼓勵金融機構(gòu)對中小微企業(yè)和個體工商戶、貨車司機貸款及受疫情影響的個人住房與消費貸款等實施延期還本付息，簡化申請手續(xù)、支持網(wǎng)上辦理，不因疫情因素下調(diào)貸款風(fēng)險分類，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、市金融監(jiān)管局）

8.加大中小微企業(yè)融資擔(dān)保支持力度，對受疫情影響較大的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)2023年新申請的銀行貸款由政府性融資擔(dān)保機構(gòu)提供擔(dān)保的，按0.5%的費率收取擔(dān)保費，免收政策性創(chuàng)業(yè)擔(dān)保項目擔(dān)保費，對政府性融資擔(dān)保機構(gòu)2023年度新增小微企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)提供不高于實際發(fā)生代償總額20%的補償。（責(zé)任單位：市財政局、市金融監(jiān)管局、北京銀保監(jiān)局、市經(jīng)濟和信息化局）

9.鼓勵保險機構(gòu)設(shè)立企業(yè)疫情險，為投保且因突發(fā)疫情導(dǎo)致的企業(yè)停產(chǎn)或停業(yè)給予一定額度賠付。大力推廣普惠性商業(yè)健康保險，為基本醫(yī)療保險提供補充保障。加快推進平臺經(jīng)濟、共享經(jīng)濟等新業(yè)態(tài)保險試點產(chǎn)品落地。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市醫(yī)保局、市經(jīng)濟和信息化局、市人力資源社會保障局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（六）優(yōu)化營商環(huán)境“接地氣”

10.出臺助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境若干措施，擴大線上審批服務(wù)、電子印章和電子證照應(yīng)用，提升“一網(wǎng)通辦”服務(wù)水平，實現(xiàn)惠企政策“主動辦”“加快辦”“方便辦”。疫情期間工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證到期的，企業(yè)在線承諾后有效期自動順延。食品生產(chǎn)許可證（非特殊食品）到期的，有效期順延6個月。封管控區(qū)內(nèi)無法及時換發(fā)食品生產(chǎn)許可證（特殊食品）、食品經(jīng)營許可證的，有效期順延至封管控解除后30日。因疫情影響導(dǎo)致的行政處罰、延期還貸等失信行為，不納入信用記錄和征信記錄，為受到行政處罰并被公示的企業(yè)開通“信用豁免申請”便捷服務(wù)。用好12345企業(yè)服務(wù)熱線，為企業(yè)提供政策咨詢、受理辦理、督辦反饋、回訪評價全鏈條服務(wù)，實現(xiàn)“企業(yè)有所呼、政府有所應(yīng)”。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市政務(wù)服務(wù)局、市經(jīng)濟和信息化局、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

11.夯實市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級“服務(wù)包”工作體系，健全走訪服務(wù)制度，積極發(fā)揮行業(yè)和屬地管家作用，完善企業(yè)訴求動態(tài)解決機制，不斷提升各級政府統(tǒng)籌服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力。穩(wěn)定總部企業(yè)在京發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)在京布局一批符合首都城市戰(zhàn)略定位的重大項目。支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，在研發(fā)創(chuàng)新、場景應(yīng)用、融資上市等方面加大扶持力度，加快培育一批獨角獸、“專精特新”“隱形冠軍”企業(yè)。（責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、各行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

12.開展中小企業(yè)賬款清欠專項行動，無分歧欠款發(fā)現(xiàn)一起清償一起，確有支付困難的2023年6月30日前明確還款計劃，嚴禁政府投資項目新增拖欠。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟和信息化局、市財政局、市國資委、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

13.加快財政支出進度，壓減會議、培訓(xùn)、差旅等一般性支出，按規(guī)定全部收回各類結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)資金，統(tǒng)籌用于疫情防控、助企紓困等急需領(lǐng)域。（責(zé)任單位：市財政局、各市級部門、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

14.加大公共采購傾斜力度，政府采購工程更多采用擴大聯(lián)合體投標和合理分包等方式，降低中小企業(yè)參與門檻。將政府采購貨物服務(wù)面向小微企業(yè)的價格扣除比例提高至10%-20%。200萬元以上的貨物服務(wù)采購項目、400萬元以上的工程采購項目中適宜由中小企業(yè)提供的，預(yù)留40%以上預(yù)算總額專門面向中小企業(yè)采購，其中預(yù)留給小微企業(yè)比例不低于70%。工會經(jīng)費等其他公共性經(jīng)費參照執(zhí)行。（責(zé)任單位：市財政局、市經(jīng)濟和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市總工會、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

15.全面推廣電子招投標，疫情期間采取隨機抽取方式難以確定評標專家的，可依法由招標人自行確定專家進行評標。全面推行保函（保險）替代現(xiàn)金繳納保證金，鼓勵招標人（采購人）對信用良好的中小微企業(yè)免除投標擔(dān)保。（責(zé)任單位：相關(guān)行業(yè)主管部門、市公共資源交易中心）

二、著力打通關(guān)鍵堵點，促進產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全穩(wěn)定

（一）高效統(tǒng)籌疫情防控和生產(chǎn)經(jīng)營

16.積極穩(wěn)妥有序推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)，堅持“動態(tài)清零”總方針，分區(qū)分級實施社會面防控措施。分場景分類別及時更新、動態(tài)調(diào)整疫情防控指引，市區(qū)聯(lián)動及時解決已復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)因疫情防控產(chǎn)生的到崗用工、配套企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、物流運輸、入境返京等實際困難。指導(dǎo)更多企業(yè)制定閉環(huán)生產(chǎn)預(yù)案，以最小生產(chǎn)單元、最小人員編組分區(qū)分隔、錯時錯班優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高企業(yè)抵御疫情影響能力。實施重大項目生活區(qū)、施工區(qū)分隔管理，新進京員工獨立區(qū)域居住，確保施工進度不延后、質(zhì)量不打折。（責(zé)任單位：各市級部門、各區(qū)政府）

17.健全分級分類、動態(tài)管理的重點企業(yè)“白名單”制度，爭取更多本市重點企業(yè)及上下游企業(yè)納入國家產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈“白名單”保障范圍，建立京津冀三地互認、互通、互供、互保企業(yè)“白名單池”。建立市區(qū)兩級重要功能性企業(yè)、防疫物資生產(chǎn)企業(yè)、城市運行保障企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈龍頭和供應(yīng)鏈前端企業(yè)“白名單”。（責(zé)任單位：復(fù)工復(fù)產(chǎn)防控組、市京津冀協(xié)同辦、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）全力保通保暢

18.嚴格落實貨運車輛司乘人員“白名單”制度和“即采即走即追”閉環(huán)管理模式，對通信行程卡綠色帶*號實施精準賦碼。加大全國統(tǒng)一制式通行證發(fā)放力度，對保障民生物資、生產(chǎn)性物資運輸?shù)钠髽I(yè)應(yīng)發(fā)盡發(fā)。對公共性、基礎(chǔ)性物流基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目及冷鏈物流設(shè)施建設(shè)項目，加大市政府固定資產(chǎn)投資、地方政府專項債券支持力度。做好市域內(nèi)及河北省應(yīng)急物資中轉(zhuǎn)站隨時啟用準備，建設(shè)運維資金由政府性資金承擔(dān)。研究建立礦建材料等重點貨品“公轉(zhuǎn)鐵”運輸成本差額政府、鐵路部門、企業(yè)三方共擔(dān)機制。繼續(xù)實施批發(fā)市場蔬菜和部分類別國產(chǎn)水果免除進場費政策。（責(zé)任單位：市交通委、市公安局、市衛(wèi)生健康委、市通信管理局、市財政局、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市經(jīng)濟和信息化局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

19.落實2023年國家階段性實施國內(nèi)客運航班運行財政補貼政策。穩(wěn)妥有序恢復(fù)本市國內(nèi)國際航空客運航班，積極爭取增開本市國際貨運航線航班。針對生物醫(yī)藥、集成電路、消費電子、汽車等高端供應(yīng)鏈保障需求，對航空企業(yè)增開全貨機航線航班、完善地面配套服務(wù)、主動降低航空物流成本的，給予一定財政補貼。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市財政局、相關(guān)行業(yè)主管部門）

（三）加快布局京津冀協(xié)同重點領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈

20.開展高精尖產(chǎn)業(yè)強鏈補鏈行動，對龍頭企業(yè)圍繞重點領(lǐng)域在京津冀范圍提升產(chǎn)業(yè)鏈保供能力的，給予一攬子支持。充分利用產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等手段，推動一批新能源汽車、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)項目在現(xiàn)代化首都都市圈落地。推動京津冀國家技術(shù)創(chuàng)新中心建設(shè)，帶動三地在產(chǎn)業(yè)共性技術(shù)研發(fā)和成果應(yīng)用方面深度合作。（責(zé)任部門：市經(jīng)濟和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市京津冀協(xié)同辦，市財政局）

三、充分發(fā)揮優(yōu)勢企業(yè)帶動作用，不斷提升高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級

（一）促進平臺企業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展

21.支持平臺企業(yè)參與智慧城市建設(shè)，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街區(qū)、智慧家庭應(yīng)用場景項目。引導(dǎo)重點平臺企業(yè)科技轉(zhuǎn)型，支持企業(yè)與國家實驗室、國家重點實驗室、新型研發(fā)機構(gòu)、高校院所深度合作，加快人工智能、云計算、區(qū)塊鏈、操作系統(tǒng)、處理器等領(lǐng)域技術(shù)研發(fā)突破，支持平臺企業(yè)參與新型算力體系建設(shè)。支持平臺企業(yè)推廣數(shù)字零售、社交電商、在線健身、在線診療、云旅游、云展覽、云演出等數(shù)字經(jīng)濟新模式，拓展“互聯(lián)網(wǎng)+”消費場景，加快推進居家生活和居家辦公一體化發(fā)展。支持本市企業(yè)在香港上市，依法依規(guī)推進符合條件的平臺企業(yè)赴境外上市。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟和信息化局，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市衛(wèi)生健康委，市文化和旅游局，市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局）

（二）支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展

22.加大創(chuàng)新型企業(yè)融資支持力度，暢通s基金依托北京產(chǎn)權(quán)交易所、北京股權(quán)交易中心擴大并購等二級市場交易，支持金融機構(gòu)依法合規(guī)加強與外部投資機構(gòu)合作，積極探索多樣化金融服務(wù)模式，引導(dǎo)私募股權(quán)基金、創(chuàng)業(yè)投資機構(gòu)加大對科創(chuàng)企業(yè)的融資支持力度。優(yōu)化科創(chuàng)企業(yè)票據(jù)再貼現(xiàn)專項產(chǎn)品“京創(chuàng)通”申請流程和使用條件。（責(zé)任單位：市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市經(jīng)濟和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市國資委）

23.加快北京市科技計劃項目經(jīng)費撥付進度，修訂中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)系列資金支持政策，實施“首臺套”“首批次”“首流片”等應(yīng)用政策，加大對企業(yè)技術(shù)研發(fā)投入、成果轉(zhuǎn)化、概念驗證等支持力度。（責(zé)任單位：市科委、中關(guān)村管委會，市經(jīng)濟和信息化局，市發(fā)展改革委，市財政局，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

24.支持落地一批智能化綠色化數(shù)字化技術(shù)改造項目，對符合條件的“新智造100”項目和綠色低碳項目給予不超過總投資30%的分檔支持，對“專精特新”中小企業(yè)數(shù)字化賦能項目給予不超過合同額20%的獎勵。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟和信息化局、市財政局）

25.對受疫情影響嚴重的地區(qū)和行業(yè)企業(yè)申請北京證券交易所上市、全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌的，實施專人對接、即報即審、審過即發(fā)。支持北京證券交易所免收上市公司2023年上市年費，在審核環(huán)節(jié)加強電子化材料報送，對受疫情影響業(yè)績大幅下滑企業(yè)予以適當(dāng)包容。（責(zé)任單位：北京證監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、西城區(qū)政府）

（三）以“兩區(qū)”建設(shè)促進外資外貿(mào)發(fā)展

26.深入推動“兩區(qū)”重點領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈開放和全環(huán)節(jié)改革，強化外資項目用地、用水、用能等要素保障，支持在中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)特定區(qū)域內(nèi)注冊的外資研發(fā)中心按照相關(guān)規(guī)定享受技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅收優(yōu)惠。支持“專精特新”等高技術(shù)企業(yè)、獲得國家高新技術(shù)認定的企業(yè)及在自貿(mào)區(qū)注冊的外貿(mào)企業(yè)開拓國際市場，研究推動中歐班列開通運行，實現(xiàn)單證申報、貨物查驗等通關(guān)事項“一件事”集成服務(wù)。做好外貿(mào)企業(yè)紓困服務(wù)，用好中國出口信用保險公司短期出口信用保險工具，加大向中小微外貿(mào)企業(yè)傾斜力度，外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺企業(yè)綜合擔(dān)保費率降至1.5%以下，對企業(yè)利用出口信用保險保單質(zhì)押項下的貿(mào)易融資和通過外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺融資在限額范圍內(nèi)貼息50%。搭建外國人綜合服務(wù)管理平臺，整合外國人來華工作許可、外國人工作居留許可業(yè)務(wù)。（責(zé)任單位：市商務(wù)局，市投資促進中心，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市金融監(jiān)管局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市財政局，北京海關(guān)，市公安局，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

四、推進重大項目建設(shè)，加大有效投資力度

（一）著力擴大重點領(lǐng)域投資

27.擴大生產(chǎn)性投資，加快推進重點功能區(qū)和城市副中心項目建設(shè)進度，推動建成北京奔馳汽車制造升級改造、京東方生命科技創(chuàng)新中心等一批集成電路、新能源汽車、醫(yī)藥健康領(lǐng)域重大項目。前瞻布局新型基礎(chǔ)設(shè)施，推進朝陽、海淀等超級算力中心項目建設(shè)，開工建設(shè)北京園博數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村京西人工智能創(chuàng)新中心等項目，加快一體化皮基站系統(tǒng)建設(shè)部署。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市發(fā)展改革委，市通信管理局，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，相關(guān)區(qū)政府）

28.激發(fā)城市更新投資活力，推動出臺城市更新條例，建立跨項目統(tǒng)籌實施機制，合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、用地功能兼容和建筑功能轉(zhuǎn)換。出臺存量國有建設(shè)用地盤活利用、功能混合等規(guī)劃土地激勵政策。出臺危舊房改建政策，危舊樓房成套化改造項目增加規(guī)模須符合建筑規(guī)模管控要求，并由各區(qū)單獨備案，增加規(guī)模除改善居住條件外可用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房或保障性租賃住房。力爭2023年開工300個、完工100個老舊小區(qū)改造項目，引入社會資本參與老舊小區(qū)改造試點項目累計達40個。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、各區(qū)政府）

29.制定推進現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)實施方案，梳理形成軌道交通、能源、水務(wù)、物流設(shè)施等領(lǐng)域年內(nèi)開工重大項目清單，提早報批實施具備條件的軌道交通三期項目。推動安立路、承平高速、京密快速路、麗澤航站樓、溫泉水廠、溫潮減河等重大項目取得實質(zhì)性進展。圍繞暢通重點功能區(qū)間交通聯(lián)結(jié)、補齊城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施短板、老舊管網(wǎng)改造升級等領(lǐng)域謀劃一批新的重大項目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市京津冀協(xié)同辦、市重大項目辦、市交通委、市城市管理委、市水務(wù)局、市商務(wù)局、相關(guān)區(qū)政府）

（二）持續(xù)激發(fā)民間投資

30.年內(nèi)分兩批向社會公開推介重點領(lǐng)域民間資本參與項目，2023年6月底前完成首批項目推介、總投資1000億元以上。支持國有資本運營平臺合理擴大融資規(guī)模，重點投向本市戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和重大項目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市國資委、各區(qū)政府）

（三）提升投資項目落地效率

31.加強投資項目審批服務(wù)和要素保障，采取告知承諾、容缺受理等方式，簡化、加快辦理重大投資項目審批手續(xù)。優(yōu)化政府投資項目審批程序，涉及耕地占補平衡、林地綠地占用的，通過土地復(fù)墾、市級統(tǒng)籌等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供應(yīng)，下半年再完成兩批供地，加大保障性住房項目促開工、促建設(shè)力度。制定進一步統(tǒng)籌專項債券等項目籌劃儲備工作方案，2023年專項債6月底前發(fā)行完畢、8月底前基本使用到位，盡早形成實物工作量。推動更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）項目發(fā)行上市。加強與政策性開發(fā)性銀行對接，支持保險資金在京運用，爭取更多中長期限貸款及長期資金支持本市重大項目建設(shè)。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市園林綠化局、市生態(tài)環(huán)境局、市水務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、北京證監(jiān)局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

32.加強重大項目謀劃儲備，結(jié)合“十四五”規(guī)劃年內(nèi)完成兩批重大投資項目征集儲備，做熟前期工作、做實要素保障，推動一批報建審批階段重大項目提前開工建設(shè)，形成“實施一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動接續(xù)機制。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

五、加快恢復(fù)大宗消費和新型消費，更大力度挖掘消費潛力

（一）大力促進汽車等大宗消費

33.對購置日期在2023年6月1日至12月31日期間內(nèi)且單車價格（不含增值稅）不超過30萬元的2.0升及以下排量乘用車，減半征收車輛購置稅。出臺促進二手車流通若干措施，完善老舊機動車淘汰更新政策，2023年底前對報廢或轉(zhuǎn)出本市注冊登記在本人名下1年以上的乘用車，在本市汽車銷售企業(yè)購買新能源乘用新車，并在本市上牌的個人消費者給予不超過1萬元/臺補貼，所需資金由市區(qū)兩級財政分別負擔(dān)50%。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、北京市稅務(wù)局、市交通委、市生態(tài)環(huán)境局、市公安局公安交通管理局、市經(jīng)濟和信息化局、市財政局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

34.堅持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。推動企業(yè)將存量商辦用房轉(zhuǎn)換為配套重點功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才租賃房、保障性租賃住房。依托智能化信息采集系統(tǒng)，建立家裝企業(yè)和家裝人員“白名單”制度，落實“散裝散建”從業(yè)人員“一登三查”要求，安全有序放開家庭裝修施工，有效帶動家裝、家居和家電消費。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、市國資委、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）積極培育數(shù)字新消費

35.制定實施促進數(shù)字消費能級提升工作方案，將直播電商領(lǐng)域急需緊缺職業(yè)列入本市相關(guān)人力資源目錄，鼓勵各區(qū)對符合條件的優(yōu)質(zhì)直播電商服務(wù)機構(gòu)給予租金補貼和資金獎勵。推進辦公和家用網(wǎng)絡(luò)提速降費。新征集一批綠色節(jié)能消費券參與企業(yè)，增加一批適用電子類商品型號，延長政策實施周期，開展智能辦公、智能家居、移動智能終端等產(chǎn)品研發(fā)推廣和優(yōu)惠促銷。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟和信息化局、市商務(wù)局、市人力資源社會保障局、市通信管理局、市財政局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（三）促進餐飲和文化體育娛樂消費回暖

36.推動餐飲企業(yè)恢復(fù)發(fā)展，聯(lián)合外賣平臺企業(yè)發(fā)放餐飲消費券，對平臺企業(yè)2023年6月減免的暫停堂食餐飲商戶相關(guān)費用予以補貼。對納入全市生活服務(wù)業(yè)發(fā)展項目和支持范圍的餐飲企業(yè)，最高給予審定實際投資額50%的資金支持。鼓勵各區(qū)結(jié)合實際對餐飲企業(yè)環(huán)境定期核酸檢測費用和日常防疫支出給予一定補貼。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、市財政局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

37.舉辦第十屆惠民文化消費季，開展文化消費促進行動。鼓勵旅游平臺企業(yè)、旅行社開發(fā)暑期青少年戶外體育、科普、文化等實踐項目。打造20條“京郊之夏”鄉(xiāng)村旅游精品線路，推出延慶消夏、密云休閑等10個“微度假”目的地。支持精品民宿發(fā)展，各生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)年內(nèi)落地1-2個生態(tài)文旅項目。（責(zé)任單位：市文化和旅游局、市委宣傳部、市體育局、市財政局、市商務(wù)局、市文資中心、各區(qū)政府）

六、多措并舉拓寬就業(yè)渠道，牢牢兜住社會民生底線

（一）強化重點群體就業(yè)服務(wù)保障

38.今明兩年本市國有企業(yè)招用高校畢業(yè)生實現(xiàn)一定比例增長，穩(wěn)定本市所屬機關(guān)事業(yè)單位招用高校畢業(yè)生規(guī)模。挖掘一批基層養(yǎng)老服務(wù)、社會工作等就業(yè)崗位，支持高校、科研院所和企業(yè)擴大科研助理崗位規(guī)模。支持大專及以上學(xué)歷人員報考社區(qū)工作者、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)鄉(xiāng)村振興協(xié)理員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心護技崗位。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局，市國資委，市科委、中關(guān)村管委會，市教委，市衛(wèi)生健康委，市民政局，市財政局，北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

39.用人單位招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，符合條件的給予社會保險補貼。招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，簽訂勞動合同并參加失業(yè)保險的，給予每人1500元一次性擴崗補助，政策執(zhí)行期限至2023年底。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、市教委、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

40.年內(nèi)新增5萬名就業(yè)農(nóng)村勞動力參加城鎮(zhèn)職工保險。深化跨區(qū)對接和配套服務(wù)保障，進一步挖掘城市崗位資源，優(yōu)先吸納農(nóng)村勞動力就業(yè)。強化農(nóng)村公益性崗位托底安置，促進農(nóng)村勞動力就地就近穩(wěn)定就業(yè)。積極促銷農(nóng)村時令果蔬。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市商務(wù)局、市園林綠化局、市國資委、相關(guān)區(qū)政府）

41.擴充社區(qū)工作力量，臨時招用住宿餐飲、文體娛樂、旅游會展、教育培訓(xùn)及零售等停工行業(yè)從業(yè)人員，兼職參與社區(qū)疫情防控等工作，并給予適當(dāng)補貼。發(fā)揮共享用工平臺作用，及時對接企業(yè)用工調(diào)劑需求，支持平臺企業(yè)為餐飲、文旅、會展等受疫情影響企業(yè)提供靈活用工崗位，開展新就業(yè)形態(tài)從業(yè)人員職業(yè)傷害保障試點。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市民政局、市經(jīng)濟和信息化局、市商務(wù)局、市財政局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）提升城市安全運行水平

42.完成加強首都公共衛(wèi)生應(yīng)急管理體系建設(shè)三年行動計劃，鞏固完善“區(qū)自為戰(zhàn)”“校自為戰(zhàn)”“企自為戰(zhàn)”突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急工作機制。持續(xù)加強公共衛(wèi)生應(yīng)急能力建設(shè)，加快集中隔離設(shè)施、方艙醫(yī)院、核酸檢測設(shè)施、負壓病房、發(fā)熱門診、急救站點、綜合信息平臺等疫情防控基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)儲備。推進市疾控中心遷建、疫情防控和重大活動應(yīng)急場所、公共衛(wèi)生臨床中心、地壇醫(yī)院改造提升、平房區(qū)公廁改造等項目建設(shè)。（責(zé)任單位：市衛(wèi)生健康委、市規(guī)劃自然資源委、市重大項目辦、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市財政局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物資保供穩(wěn)價工作，全年居民消費價格指數(shù)漲幅在3%左右。落實社會救助和保障標準與物價上漲掛鉤聯(lián)動機制，達到啟動條件時，及時足額發(fā)放價格臨時補貼。合理上調(diào)2023年本市最低生活保障標準。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市民政局、市財政局、市退役軍人局、市人力資源社會保障局、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

44.保障糧食、能源安全，及時發(fā)放實際種糧農(nóng)民一次性補貼，根據(jù)市場形勢啟動糧食收購，確保糧食、大豆、蔬菜播種面積分別達到100萬畝、4.2萬畝和75萬畝以上。落實地方政府成品油等能源資源儲備任務(wù)。加快推動本市能源項目建設(shè)。（責(zé)任單位：市糧食和儲備局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市城市管理委、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市財政局、各區(qū)政府）

45.深化安全生產(chǎn)專項整治行動，扎實開展全市安全生產(chǎn)大檢查，嚴防交通、建筑、燃氣等方面安全事故，開展自建房安全專項整治，切實保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。（責(zé)任單位：市應(yīng)急局、市公安局公安交通管理局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市城市管理委、市消防救援總隊、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

本實施方案自發(fā)布之日起施行，有效期至2023年12月31日（國家有相關(guān)規(guī)定的，或具體措施明確執(zhí)行期限的，從其規(guī)定）。