土地增值稅實(shí)施細(xì)則（16篇）

【第4篇】土地增值稅預(yù)繳

政策依據(jù)：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

北京市關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公告2023年第3號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]70號(hào))

預(yù)繳時(shí)間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個(gè)納稅申報(bào)期

計(jì)算方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率

其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類(lèi)住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計(jì)劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。

不屬于保障房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，預(yù)征率按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計(jì)算詳見(jiàn)北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公告2023年第3號(hào))，在辦理項(xiàng)目預(yù)售許可證時(shí)確定項(xiàng)目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷(xiāo)售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

【第5篇】土地增值稅怎么算

一、土地增值稅相關(guān)政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)（土地增值稅宣傳提綱）

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號(hào)（修訂土地增值稅納稅申報(bào)表）

安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導(dǎo)圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶(hù)以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鲎獠徽鳎?，也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過(guò)100 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過(guò)200 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5 ％以?xún)?nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10 ％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷(xiāo)售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)。現(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷(xiāo)售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱(chēng)房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱(chēng)不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷(xiāo)的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷(xiāo)售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)催^(guò)戶(hù)及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷(xiāo)售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶(hù)等原因，致使納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

三、案例分析

類(lèi)型一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫(xiě)字樓出售，取得的銷(xiāo)售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬(wàn)元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬(wàn)元）

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700（萬(wàn)元）

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80（萬(wàn)元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬(wàn)元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬(wàn)元）（管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬(wàn)元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬(wàn)元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬(wàn)元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬(wàn)元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）

類(lèi)型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為:

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

3.計(jì)算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬(wàn)元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）

類(lèi)型三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2023年11月1日購(gòu)買(mǎi)，發(fā)票顯示購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬(wàn)元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬(wàn)元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬(wàn)元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬(wàn)元）；

2.購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅12（萬(wàn)元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬(wàn)元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬(wàn)元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬(wàn)元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬(wàn)元）。

類(lèi)型四：土地增值稅清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷(xiāo)售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬(wàn)元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元；尚余4500㎡房屋未銷(xiāo)售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷(xiāo)售，收取不含增值稅收入4320萬(wàn)元。計(jì)算甲公司清算后銷(xiāo)售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷(xiāo)售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬(wàn)元）

2.公司打包銷(xiāo)售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬(wàn)元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬(wàn)元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬(wàn)元）

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【第6篇】土地增值稅案例

【經(jīng)典案例】某房開(kāi)公司土地增值稅清算案

一、 案情簡(jiǎn)介

2023年11月，b縣地方稅務(wù)局向已按核定征收繳納土地增值稅的xx房開(kāi)公司送達(dá)了《土地增值稅清算通知書(shū)》，要求其在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算手續(xù)，但該公司未按要求辦理清算。

2023年6月，b縣地方稅務(wù)局向該房開(kāi)公司下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書(shū)》。7月，該房開(kāi)公司向b縣地方稅務(wù)局提交了某稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》及相清算資料。

2023年3月, b縣地方稅務(wù)局下達(dá)了稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)（b稅通﹝2015﹞01號(hào)）,指出清算鑒定報(bào)告中“取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款扣除項(xiàng)目的成本分?jǐn)偡绞健焙汀伴_(kāi)發(fā)成本均采取層高系數(shù)法進(jìn)行分?jǐn)偂辈缓侠怼?月，該公司不服向a市地方稅務(wù)局申請(qǐng)行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)b稅通﹝2015﹞01號(hào)稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)并要求退稅。

理由是對(duì)未達(dá)清算即采取核定征收方式預(yù)繳稅款不符合土地增值稅征收管理規(guī)定；對(duì)土地增值稅清算成本分?jǐn)偡椒ú挥璨尚?，沒(méi)有說(shuō)明依據(jù)和理由。a市地方稅務(wù)局經(jīng)復(fù)議撤銷(xiāo)了b稅通﹝2015﹞01號(hào)通知書(shū)并要求b縣地方稅務(wù)局重新作出具體行政行為。7月，該公司不服復(fù)議決定，以a市地方稅務(wù)局為被告向c縣人民法院提起訴訟。12月，雙方達(dá)成和解，該公司自愿撤訴。

2023年3月，b縣地方稅務(wù)局再次下達(dá)稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)（b稅通﹝2016﹞01號(hào)），同時(shí)下達(dá)《土地增值稅清算結(jié)論通知書(shū)》。5月，該公司不服再次向a市地方稅務(wù)局申請(qǐng)行政復(fù)議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)b稅通﹝2016﹞01號(hào)通知書(shū)和清算結(jié)論通知書(shū)，要求退還多繳土地增值稅。

主要理由是：被申請(qǐng)人依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條以建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的方式確定應(yīng)繳納的土地增值稅侵害申請(qǐng)人合法權(quán)益，應(yīng)依據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條規(guī)定，按照受益對(duì)象，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。8月，a市地方稅務(wù)局維持復(fù)議決定，xx房開(kāi)公司不服，將a市地方稅務(wù)局和b縣地方稅務(wù)局作為被告向d區(qū)人民法院提起訴訟。12月，d區(qū)人民法院判決駁回xx房地開(kāi)公司訴訟請(qǐng)求。

2023年1月，xx房開(kāi)公司不服d區(qū)人民法院判決向a市中級(jí)人民法院提起上訴。5月，a市中級(jí)人民法院駁回上訴、維持原判。10月，不服該判決向a省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彵获g回。

2023年4月，向a市人民檢察院提起行政檢察監(jiān)督申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)a市中級(jí)人民法院判決提請(qǐng)抗訴；9月，a省人民檢察院作出不支持監(jiān)督申請(qǐng)決定。

二、處理決定及理由

1.2023年5月，a市地方稅務(wù)局經(jīng)過(guò)復(fù)議后決定撤銷(xiāo)（2015）01號(hào)通知書(shū)，責(zé)令被申請(qǐng)人重新作出具體行政行為。理由是：通知書(shū)對(duì)申請(qǐng)人提交的《土地增值稅清算稅款鑒定報(bào)告》不予采信未說(shuō)明法律依據(jù)和理由，也未告知申請(qǐng)人依法享有的權(quán)利事項(xiàng)。

2.2023年12月，d區(qū)人民法院判決駁回原告xx房地開(kāi)公司的訴訟請(qǐng)求。理由主要是：稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條之規(guī)定以建筑面積確定土地增值稅的分?jǐn)傆?jì)算方法。

3.二審a市中級(jí)人民法院判決駁回上訴，維持原判，再審a省高級(jí)人民法院駁回再審申請(qǐng)，理由如d區(qū)人民法院。行政監(jiān)督a省人民檢察院任務(wù)不符合監(jiān)督條件，不支持監(jiān)督申請(qǐng)，理由是：xx房地開(kāi)公司的計(jì)算方式于法無(wú)據(jù)。

三、 法律法規(guī)分析

1.稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目是否符合規(guī)定有最終確定權(quán)?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第九條是授權(quán)性規(guī)定，有權(quán)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，也有?quán)按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

2.納稅人土地增值稅扣除項(xiàng)目的計(jì)算方式是否合理由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)定?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》第二十一條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核要求，而非納稅人據(jù)以確定土地增值稅扣除項(xiàng)目的依據(jù)。

3.對(duì)納稅人提交的鑒證報(bào)告未采信的應(yīng)當(dāng)告知理由。依據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十條、第三十一條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有采取適當(dāng)方法對(duì)鑒證報(bào)告有關(guān)內(nèi)容的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核的權(quán)利，但未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

四、 典型意義

1.土地增值稅的核定征收管理方式和成本分?jǐn)偪鄢隣?zhēng)議是引起訴訟的起因及焦點(diǎn)。2023年訴訟主要分歧在于對(duì)核定征收管理方式是否認(rèn)同，2023年訴訟主要分歧在于是根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定以建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的方式確定應(yīng)繳納的土地增值稅，還是應(yīng)根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第（五）項(xiàng)之規(guī)定按受益對(duì)象不同合理分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用后計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。因此，對(duì)土地增值稅的成本分?jǐn)偪鄢驼魇展芾矸绞奖仨毟叨戎匾暎駝t容易引起紛爭(zhēng)。

2.土地增值稅征收管理應(yīng)于法有據(jù)并符合法定程序。土地增值稅的征收管理因涉及的中央和地方法律比較多、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)、清算時(shí)實(shí)際情況又比較復(fù)雜。因此，對(duì)土地增值稅納稅人的管理應(yīng)遵循國(guó)家有關(guān)的稅法的管理規(guī)定，如在納稅人未達(dá)到清算時(shí)對(duì)其采取核定征收管理并繳納稅款的方式并不符合現(xiàn)行稅法有關(guān)規(guī)定。

3.對(duì)鑒定意見(jiàn)或?qū)I(yè)問(wèn)題可申請(qǐng)有專(zhuān)門(mén)知識(shí)的人出庭發(fā)表意見(jiàn)。本案中邀請(qǐng)稅務(wù)總局常年法律顧問(wèn)、稅收法律專(zhuān)家出庭就納稅人提交的鑒定報(bào)告及土地增值稅的有關(guān)法律問(wèn)題發(fā)表意見(jiàn)，一方面有助于對(duì)訴訟涉及的稅收專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題作出更加明確、具體和權(quán)威的說(shuō)明，另一方面也有助于訴辨雙方及司法機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅相關(guān)法律問(wèn)題有更加清晰的認(rèn)識(shí)。

五、 相關(guān)法條

1.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條。

2.國(guó)家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條、第三十條、第三十一條。

3.貴州省地方稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題的通知》（黔稅發(fā)[2008]61號(hào)）、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（2010第3號(hào)）》。

4.《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第七十九條。

5.《人民檢察院行政訴訟監(jiān)督規(guī)則（試行）》第三條、第五條、第九十三條。

六、風(fēng)險(xiǎn)提示

1.稅務(wù)法律文書(shū)引用法律及規(guī)范性文件名稱(chēng)及條款必須要準(zhǔn)確、具體。如本案中b縣地方稅務(wù)局稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)（b稅通﹝2015﹞01號(hào)）引用的法律依據(jù)只有法律文件名稱(chēng)，未列明引用法律文件的具體條款和內(nèi)容。

2.稅務(wù)法律文書(shū)必須要符合程序要求、內(nèi)容要完整。如本案中稅務(wù)法律文書(shū)對(duì)申請(qǐng)人提交的《土地增值稅清算稅款鑒定報(bào)告》不予采信未按規(guī)定說(shuō)明法律依據(jù)和理由，通知書(shū)也未告知申請(qǐng)人依法享的法律救濟(jì)權(quán)利事項(xiàng)。

3.采取核定征收的方式征收土地增值稅需慎重。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》和a省地方稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（2010第3號(hào)）》的相關(guān)規(guī)定，只有納稅人在符合清算條件時(shí)，才實(shí)行核定征收管理。

文章來(lái)源：貴州省稅務(wù)局

【第7篇】土地增值稅核定

呼和浩特市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知

呼地稅字[2010]345號(hào)

各征管局：

為了加強(qiáng)征管，堵塞征管漏洞，規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號(hào))的精神，經(jīng)市局研究決定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收工作通知如下：

一、土地增值稅核定征收的條件：

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照核定征收率征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

二、土地增值稅核定征收率

依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號(hào))的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目士地增值稅按照商品房的銷(xiāo)售價(jià)格確定土地增值稅核定征收率，具體核定征收如下：

(一)單套商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格在6000元／㎡以下的，按照銷(xiāo)售收入的5％，核定征收土地增值稅。

(二)單套商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照銷(xiāo)售收入的6％，核定征收土地增值稅。

(三)單套商品房屋銷(xiāo)售價(jià)格在8000元／㎡以上的，按照銷(xiāo)售收入的7％，核定征收土地增值稅。

對(duì)上述核定征收率，在同一項(xiàng)目中按不同價(jià)格分別進(jìn)行核定征收土地增值稅。

三、土地增值稅核定征收工作的幾點(diǎn)要求：

(一)各征管局在對(duì)土地增值稅的核定工作中，必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。

(二)嚴(yán)禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

(三)對(duì)土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，必須經(jīng)征管局局務(wù)會(huì)研究確定，決不允許各人個(gè)擅自決定。

四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收認(rèn)定通知書(shū)》（略）

2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收計(jì)算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第8篇】土地款抵扣增值稅票據(jù)

一、對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

三、一手房交易的相關(guān)例題

1.宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為一般納稅人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月開(kāi)發(fā)“翰林官邸”住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

（1）2023年5月通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，合同記載地價(jià)款20000萬(wàn)元，另支付相關(guān)登記、過(guò)戶(hù)費(fèi)10萬(wàn)元，并規(guī)定2023年8月1日之前動(dòng)工開(kāi)發(fā)。由于公司資金短缺，于2023年9月才開(kāi)始動(dòng)工。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門(mén)按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款10%的土地閑置費(fèi)。

（2）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)3000萬(wàn)元，其中公共配套設(shè)施費(fèi)用包含小區(qū)內(nèi)可以有償轉(zhuǎn)讓的衛(wèi)生站支出80萬(wàn)元。該衛(wèi)生站尚未轉(zhuǎn)讓。

（3）2023年3月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程不含稅總價(jià)款3150萬(wàn)元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)款的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存一年，建筑企業(yè)按照實(shí)際支付價(jià)款開(kāi)具了發(fā)票。

（4）發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元，向商業(yè)銀行借款的利息支出800萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明），其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息150萬(wàn)元。

（5）2023年4月開(kāi)始銷(xiāo)售，可售總建筑面積為45000平方米，截至2023年12月底銷(xiāo)售建筑面積為40500平方米，取得不含稅收入40500萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②所在省人民政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為8%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為4%）

假設(shè)不考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：

（1）根據(jù)題目的相關(guān)信息，下列表述正確的有（abc）。

a、稅務(wù)機(jī)關(guān)可于2023年12月份要求宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算

b、公司繳納的土地閑置費(fèi)不可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除

c、宏達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除

d、質(zhì)量保證金可以作為開(kāi)發(fā)成本扣除

e、印花稅可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，印花稅不作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除）

（2）土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額為（a）萬(wàn)元。

a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

b、20909

c、18900

d、21010

（3）土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)成本為（b）萬(wàn)元。

a、5912.50

b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

c、5535.00

d、5766.50

房地產(chǎn)成本中的公共配套設(shè)施費(fèi)，不包括能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

（4）土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（d）萬(wàn)元。

a、1744.58

b、1649.22

c、1769.22

d、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值稅清算時(shí)，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)為（a）萬(wàn)元。

a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

b、364.50

c、457.65

d、384.75

（6）土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅為（c）萬(wàn)元。

a、2046.55

b、3752.51

c、2714.36

d、4041.23

扣除項(xiàng)目金額=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值額=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅=9047.88×30%=2714.36

2.某市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為一般納稅人，2023年發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

（1）2023年通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，支付土地價(jià)款4000萬(wàn)元，取得財(cái)政票據(jù)。由于公司資金短缺，于2023年5月才開(kāi)始動(dòng)工，將土地的3/4用于開(kāi)發(fā)建造商品房。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，支付土地閑置費(fèi)100萬(wàn)元；

（2）發(fā)生開(kāi)發(fā)成本共3050萬(wàn)元；

（3）發(fā)生銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用共1200萬(wàn)元，全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出；

（4）2023年該商品房竣工驗(yàn)收，9月到12月間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將該樓盤(pán)全部出售并交付業(yè)主，取得含稅收入14000萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；③當(dāng)期可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額共600萬(wàn)元）

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：

（1）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（a）萬(wàn)元。

a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

b.3250.00

c.3000.00

d.4200.00

（2）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（b）萬(wàn)元。

a.352.50

b.310.00=（3150+3050）×5%

c.302.50

d.362.50

（3）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)繳納增值稅為（d）萬(wàn)元。

a.672.73

b.523.81

c.400.00

d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在計(jì)算增值稅進(jìn)行價(jià)稅分離的時(shí)候含稅收入扣除土地出讓金并沒(méi)有扣除契稅

（4）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金（c）萬(wàn)元。

a.40.00

b.48.00

c.36.99=308.26×（5%+7%）

d.57.00

（5）在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)（c）萬(wàn)元。

a.6558.00

b.6565.00

c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

d.7798.00

（6）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅（c）萬(wàn)元。

a.1842.69

b.1845.63

c.1732.55

d.2532.75

不含稅收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值額=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

應(yīng)納土地增值稅=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商貿(mào)公司為增值稅一般納稅人，2023年3月轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得含稅收入4000萬(wàn)元，2023年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付地價(jià)款800萬(wàn)元，支付契稅24萬(wàn)元，發(fā)生建造成本800萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為2000萬(wàn)元。

其他相關(guān)資料：該公司選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅稅率0.5‰，該辦公樓成新度折扣率為60%。考慮地方教育附加。

根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題：

（1）計(jì)算土地增值稅時(shí)，準(zhǔn)予扣除的評(píng)估價(jià)格為（b）萬(wàn)元。

a、1000

b、1200=2000×60%

c、1600

d、2000

（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為（b）萬(wàn)元。

a、19.05

b、21.05=2+19.05

c、22.86

d、24.86

增值稅=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加費(fèi)=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花稅=4000×0.5‰=2

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為（b）萬(wàn)元。

a、2043.05

b、2045.05=1200+800+24+21.05

c、2046.86

d、2048.86

（4）該商貿(mào)公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（b）萬(wàn)元。

a、601.82

b、603.54

c、604.44

d、679.73

不含稅收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值額=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)納土地增值稅=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54

【第9篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報(bào)表由稅控系統(tǒng)自動(dòng)生成，并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對(duì)于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

【第10篇】土地增值稅清算申報(bào)表

按照規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅清算，這只是滿(mǎn)足清算的條件之一。如果另外兩個(gè)條件也滿(mǎn)足其中一個(gè)，也可以進(jìn)行清算。但相應(yīng)的財(cái)務(wù)人員需在符合清算條件之日起90日內(nèi)到相應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算相關(guān)手續(xù)。

這過(guò)程中土地增值稅清算的申報(bào)表填寫(xiě)就是需要我們認(rèn)真處理的。多數(shù)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)感覺(jué)這項(xiàng)工作難度大！現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一上海女會(huì)計(jì)，做的土地增值稅清算系統(tǒng)，可自動(dòng)計(jì)算申報(bào)表！

一共是涉及了101個(gè)申報(bào)表填寫(xiě)，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自動(dòng)excel土地增值稅清算系統(tǒng)（含101個(gè)申報(bào)表）

一、土地增值稅申報(bào)表填報(bào)說(shuō)明

二、土地增值稅測(cè)算表

三、土地增值稅涉及的101個(gè)申報(bào)表的填寫(xiě)樣式展示

3.1、項(xiàng)目備案表格式

項(xiàng)目備案表填表說(shuō)明書(shū)

3.2土地增值稅納稅申報(bào)表二操作格式

3.3填報(bào)與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報(bào)表格式

3.4、填報(bào)土地增值稅扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報(bào)表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值稅清算申報(bào)表的填寫(xiě)格式和說(shuō)明就不這里一一展示了。

【第11篇】土地增值稅扣除額計(jì)算

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型制定核定征收率?！?/p>

以上是總局對(duì)土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對(duì)核定征收做了詳細(xì)分析，大家可以點(diǎn)擊藍(lán)字學(xué)習(xí)。

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見(jiàn)如下正文：

各地土增核定征收率一覽表

【長(zhǎng)按圖片保存到手機(jī)可以查看全部?jī)?nèi)容】

30個(gè)省市規(guī)定

1

廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)向自然資源部門(mén)查詢(xún)項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等方式進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，無(wú)法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號(hào)）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開(kāi)發(fā)并開(kāi)始銷(xiāo)售且銷(xiāo)售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入核定征收率為8%；

四、寫(xiě)字樓、商鋪銷(xiāo)售收入核定征收率為10%；

五、其他類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入核定征收率為5%

關(guān)于調(diào)整河源市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局河源市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整陽(yáng)江市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)江市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整汕尾市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整中山市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整清遠(yuǎn)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整云浮市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整韶關(guān)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局韶關(guān)市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關(guān)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（韶關(guān)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整潮州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整惠州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶(hù)）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶(hù)）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人（包括個(gè)體工商戶(hù)）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于明確江門(mén)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局江門(mén)市稅務(wù)局公告[2021]3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關(guān)于調(diào)整江門(mén)市個(gè)人所得稅核定征收率表的公告》（江門(mén)市地方稅務(wù)局公告 2023年第3號(hào)）中的《江門(mén)市個(gè)人所得稅核定征收率表》第11項(xiàng)“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門(mén)市個(gè)人所得稅核定征收率表》見(jiàn)附件。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于茂名市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！睹械胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整個(gè)體工商戶(hù)（個(gè)人）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得項(xiàng)目個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)，茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)修改）第六條：“個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳?yīng)修改為“個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>

關(guān)于調(diào)整揭陽(yáng)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局揭陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）同時(shí)廢止；《揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整肇慶市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于對(duì)政協(xié)肇慶市第十一屆委員會(huì)第五次會(huì)議第194號(hào)政協(xié)提案的答復(fù)（國(guó)家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負(fù)較據(jù)實(shí)清算大幅降低

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）要求，對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。

關(guān)于調(diào)整汕頭市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕頭市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整東莞市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣(mài)等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

2

福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在清算時(shí)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，在清算時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級(jí)地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報(bào)設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報(bào)省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項(xiàng)目實(shí)行核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)于2007年以前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項(xiàng)目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷(xiāo)售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)住宅核定征收率

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告（榕稅公告[2018]1號(hào)）

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關(guān)于單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局龍巖市稅務(wù)局）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄔ谄飘a(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄔ谄飘a(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局公告2023年1號(hào)）

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘咂鋰?guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘咂鋰?guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算且不得低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）暫免征收。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛘咂鋰?guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

3

重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車(chē)庫(kù)為6%；非住宅(車(chē)庫(kù)除外)為8%。

(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)房產(chǎn)為6%。

4

江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

疫情防控期間，實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5

青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對(duì)既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個(gè)人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個(gè)人納稅人：

其他商品房6%

6

安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過(guò)程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類(lèi)型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

營(yíng)業(yè)用房不低于6%；

其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)擅自銷(xiāo)毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類(lèi)型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8

浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

對(duì)按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過(guò)國(guó)土部門(mén)查詢(xún)項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格等因素，按不同類(lèi)型房產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類(lèi)型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房（個(gè)人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實(shí)無(wú)法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對(duì)全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9

四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類(lèi)型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車(chē)位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車(chē)位核定征收率為5%。

10

河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務(wù)局2023年第3號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類(lèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類(lèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。

1.擅自銷(xiāo)毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等6%；

（三）對(duì)既開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開(kāi)發(fā)建造其他類(lèi)型商品房的其銷(xiāo)售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對(duì)以前年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。

12

湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩類(lèi)核定征收率上下浮動(dòng)1%予以確定。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

1、銷(xiāo)售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷(xiāo)售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷(xiāo)售非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門(mén)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類(lèi)型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

銷(xiāo)售非普通住宅核定征收率為8%，銷(xiāo)售其他類(lèi)型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類(lèi)型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13

遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類(lèi)型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向納稅人公告，同時(shí)報(bào)省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14

陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)的舊房及建筑物，既沒(méi)有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)的舊房及建筑物，既沒(méi)有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5％。

15

貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

全省各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽(yáng)新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營(yíng)業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類(lèi)型分別源核算銷(xiāo)售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號(hào)）

除個(gè)人銷(xiāo)售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16

吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局長(zhǎng)白山保護(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書(shū)》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17

寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見(jiàn)附件）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類(lèi)型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類(lèi)型分開(kāi)核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類(lèi)型房地產(chǎn)核定征收率計(jì)算征收土地增值稅。

18

河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

19

新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會(huì)議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項(xiàng)目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)

為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對(duì)2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項(xiàng)目的核定征收率：庫(kù)爾勒市為6%；其他各縣及開(kāi)發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原則上不得核定征收土地增值稅。對(duì)不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂(lè)市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂(lè)市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號(hào)）》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒(méi)有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問(wèn)題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項(xiàng)目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號(hào)）

（一）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問(wèn)題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項(xiàng)目”沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問(wèn)題公告如下：

公式：其他項(xiàng)目的核定征收率＝其他項(xiàng)目平均銷(xiāo)售單價(jià)/住宅平均銷(xiāo)售單價(jià)*5%

20

江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問(wèn)題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)房地產(chǎn)：6%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類(lèi)等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類(lèi)型分別核算，不能區(qū)分不同類(lèi)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21

山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車(chē)位（庫(kù)）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)符合核定征收條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對(duì)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，無(wú)法確定取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人銷(xiāo)售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷(xiāo)售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項(xiàng)一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評(píng)估測(cè)算后，分項(xiàng)目確定核定征收率，計(jì)算土地增值稅。

22

廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類(lèi)型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23

內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問(wèn)題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24

山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類(lèi)型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)7%。納稅人開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類(lèi)型分別核算，不能區(qū)分不同類(lèi)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時(shí)對(duì)有下列第（二）項(xiàng)和第（四）項(xiàng)行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目7%。

25

北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購(gòu)房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。

26

天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類(lèi)型的，核定征收率為8%。

27

云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)型、同規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見(jiàn)（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等商品房為5.5%。

28

甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類(lèi)型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類(lèi)型房地產(chǎn)為7%。

29

海南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計(jì)算確定的各類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類(lèi)型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計(jì)算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

30

西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國(guó)稅函[2010]124號(hào)）

嚴(yán)格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

來(lái)源：土地增值稅金穗源

【第12篇】土地增值稅如何計(jì)??？

房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)該都聽(tīng)過(guò)土地增值稅這一名詞，但很多人并不清楚土增稅是一個(gè)什么樣的稅種，也不知道如何計(jì)算，今天就為大家分享一下這個(gè)小知識(shí)。

土地增值稅，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一個(gè)稅種。其主要目的是為了防止房地產(chǎn)暴利，故也稱(chēng)“反房地產(chǎn)暴利稅”。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定稅率來(lái)計(jì)取，既然是增值額，那就需要扣除應(yīng)該扣除的項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

我國(guó)土增稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

四級(jí)超率累進(jìn)稅率

具體如何計(jì)算呢？

舉例：某房地產(chǎn)公司建設(shè)并出售一棟寫(xiě)字樓

（1）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-8000=2000（萬(wàn)元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（屬于表中第一種情況）

故應(yīng)納稅額=2000×30%=600（萬(wàn)元）

（2）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-6000=4000（萬(wàn)元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（屬于表中第二種情況）

故應(yīng)納稅額=4000×40%-6000×5%=1300（萬(wàn)元）

（3）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為4000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-4000=6000（萬(wàn)元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（屬于表中第三種情況）

故應(yīng)納稅額=6000×50%-4000×15%=2400（萬(wàn)元）

（4）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-3000=7000（萬(wàn)元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（屬于表中第四種情況）

故應(yīng)納稅額=7000×60%-3000×35%=2400（萬(wàn)元）

（以上僅為舉例，數(shù)據(jù)合理性請(qǐng)勿糾結(jié)）

從上述可以看出，增值額越高應(yīng)納稅額就越高。其實(shí)增值稅的數(shù)據(jù)計(jì)算并不復(fù)雜，復(fù)雜的是如何計(jì)算允許扣除的項(xiàng)目金額，以及如何認(rèn)定總收入，這才是體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)價(jià)值的地方。

（關(guān)注我，為您提供更多有價(jià)值的房地產(chǎn)相關(guān)信息）

【第13篇】普通住宅土地增值稅計(jì)算方法

土地增值稅的計(jì)算方法

常見(jiàn)的一般有4種情況：

1.房開(kāi)企業(yè)新房銷(xiāo)售

2.其他企業(yè)新房銷(xiāo)售（非房開(kāi)企業(yè)）

3.存量房銷(xiāo)售

4.只賣(mài)地

【存量房.銷(xiāo)售計(jì)算土地增值稅的程序】

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

3.計(jì)算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【具體解析】

一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計(jì)稅：（含稅收入－土地價(jià)款）/（1+9%）

二.扣除項(xiàng)目

（一）評(píng)估法

1.取得土地使用權(quán)支付的金額

未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2.評(píng)估價(jià)格＝房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格×成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅

4.評(píng)估費(fèi)

二.扣除項(xiàng)目

（二）發(fā)票法

1.不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，作為地價(jià)和評(píng)估價(jià)。

扣除金額＝發(fā)票價(jià)×（1＋5%×年數(shù)）

【提示1】發(fā)票價(jià)：營(yíng)業(yè)稅發(fā)票所載金額；增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅專(zhuān)用發(fā)票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

【提示2】購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。

2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅

【提示】購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

二.扣除項(xiàng)目

（三）核定法

對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收。

【例題】a市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下：

（1）該廠房于2004年3月購(gòu)進(jìn)，會(huì)計(jì)賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價(jià)為 1600萬(wàn)元，賬面凈值320萬(wàn)元。搬遷過(guò)程中該廠房購(gòu)進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計(jì)稅金額為1560萬(wàn)元，繳納契稅46.8萬(wàn)元。

（2）轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬(wàn)元。該機(jī)械廠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

（3）轉(zhuǎn)讓廠房時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為3800萬(wàn)元，該廠房四成新。

（相關(guān)資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）

要求：根據(jù)上述資料，請(qǐng)回答下列問(wèn)題：

（1）該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅

此項(xiàng)目為2023年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應(yīng)納稅額

＝[全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬(wàn)元）。

（2）該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬(wàn)元）。

（3）土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為

評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（萬(wàn)元）

準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬(wàn)）

（4）轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅

增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬(wàn)）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

適用稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％

繳納土地增值稅

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬(wàn)）

【例題】2023年3月，某公司銷(xiāo)售自用辦公樓，不能取得評(píng)估價(jià)格，該公司提供的購(gòu)房發(fā)票所載購(gòu)房款為1200萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)日期為2023年1月1日。允許扣除的購(gòu)入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)80萬(wàn)元。該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額（ ）萬(wàn)元。

『解析』

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除。

該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（萬(wàn)元）

以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

（需要電子資料，請(qǐng)您私聊，免費(fèi)提供！免費(fèi)共享）

【第14篇】土地增值稅條例及實(shí)施細(xì)則

土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)獨(dú)特稅種，具有稅率稅負(fù)高、計(jì)稅依據(jù)認(rèn)定多樣化、清算持續(xù)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。正是鑒于這些因素，土地增值稅具有了豐富的籌劃要點(diǎn)與管控思路，一項(xiàng)精準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的土地增值稅籌劃方案，可以讓企業(yè)直接實(shí)現(xiàn)降本增效。伴隨稅收風(fēng)控體系的進(jìn)一步升級(jí)，及趨于標(biāo)準(zhǔn)化、具體化、一體化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加突出了稅收籌劃與管控的重要地位。

《土地增值稅暫行條例》

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土增稅對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國(guó)家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權(quán)利在框架范圍內(nèi)自行補(bǔ)充計(jì)稅細(xì)節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國(guó)基本一致）。這也是土增稅計(jì)算最難的部分：既需要了解國(guó)家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過(guò)程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動(dòng)

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點(diǎn)

（一）土地增值稅稅率高、稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項(xiàng)目為課稅對(duì)象，實(shí)行預(yù)繳與清算制，在收取不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售（預(yù)售）款項(xiàng)時(shí)，先按一定的征收率預(yù)繳，達(dá)到一定條件后進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)納稅額多退少補(bǔ)。土地增值稅實(shí)行30%至60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是一個(gè)獨(dú)特的高稅率高稅負(fù)的稅種，土地增值稅的實(shí)質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利稅。

《土地增值稅暫行條例》

計(jì)算土增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（三費(fèi)支出）；是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（營(yíng)改增之后，扣除項(xiàng)目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納的增值稅。）

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）；對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

（二）土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨(dú)立性

土地增值稅清算申報(bào)系統(tǒng)由“納稅申報(bào)表”、“常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)清算單位審核表”、“清算條件審核表”、“扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)表”等一系列單位模塊組成，是一個(gè)獨(dú)立的核算體系，且與會(huì)計(jì)核算要素不完全相同。土地增值稅稅務(wù)核算將一個(gè)項(xiàng)目的收入、成本劃分為獨(dú)立的清算單位、產(chǎn)品類(lèi)型進(jìn)行核算，且開(kāi)發(fā)費(fèi)用等扣除金額與實(shí)際發(fā)生金額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負(fù)與項(xiàng)目利潤(rùn)呈一般的正向關(guān)系不同，實(shí)務(wù)中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)與項(xiàng)目利潤(rùn)不配比的問(wèn)題，以至于項(xiàng)目本身沒(méi)有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。

（三）不同地方，土地增值稅清算方法、成本對(duì)象、成本分?jǐn)偡椒ǖ染哂忻黠@的差異性。

關(guān)于清算方法，根據(jù)清算對(duì)象可分為“兩分法”與“三分法”等，兩分法就是將清算對(duì)象分為普通住宅與非普通住宅，三分法就是將清算對(duì)象分為普通住宅、非普通住宅與其他類(lèi)型房地產(chǎn)（非住宅）；成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、可售面積法、層高系數(shù)法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對(duì)分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇進(jìn)行了一定限制，房地產(chǎn)清算單位不可自行選擇。清算方法、成本對(duì)象、成本分?jǐn)偡椒ǖ炔町悓?dǎo)致土地增值稅清算結(jié)果不一，即如果同一房地產(chǎn)項(xiàng)目位于不同地區(qū)，因地方政策差異將會(huì)導(dǎo)致不相同的清算結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)籌劃要點(diǎn)

預(yù)征和清算條件

預(yù)征：

為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國(guó)庫(kù)，在房地產(chǎn)預(yù)售發(fā)生時(shí)即采取土增稅預(yù)征，通常按銷(xiāo)售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。

清算條件：

1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的。

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上。

（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

（一）從管理角度，土地增值稅籌劃要有前瞻性，在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行程序化與系統(tǒng)化的管控。

在此管理過(guò)程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時(shí)有效，因?yàn)榭鄢?xiàng)目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無(wú)憑無(wú)據(jù)無(wú)法扣除。因此，在清算前對(duì)方單位發(fā)票（含質(zhì)保金發(fā)票）的跟進(jìn)、催收、最終到位至關(guān)重要。

（二）在實(shí)體性操作方面，首先要把握各個(gè)籌劃要素。

當(dāng)然屬地政策在有些要素有限定性條件的前提下，先行以屬地政策為導(dǎo)向，有的放矢，在此基礎(chǔ)上謀求客觀可行的思路與方法。然后對(duì)各要素進(jìn)行區(qū)分處理，對(duì)于可對(duì)清算單位產(chǎn)生整體性影響的要素，可直接采取納入籌劃。

根據(jù)本人房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將直接性籌劃要素總結(jié)如下：

一是利息費(fèi)用扣除，按實(shí)際發(fā)生的金融機(jī)構(gòu)貸款利息或者按土地價(jià)款與開(kāi)發(fā)成本合計(jì)值5%扣除額孰高取值，以增加扣除項(xiàng)目的扣除額度。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。因此，金融機(jī)構(gòu)貸款利息超過(guò)土地價(jià)款與開(kāi)發(fā)成本合計(jì)值的5%時(shí)，應(yīng)對(duì)利息支出進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算、分?jǐn)?，還要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料，以及在貸款利息明顯過(guò)高的情況下，商業(yè)銀行同期同類(lèi)貸款利率的提供情況；若實(shí)際金融機(jī)構(gòu)貸款利息不超過(guò)土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)值的5%時(shí)，可以不選擇據(jù)實(shí)扣除。

二是采取銷(xiāo)售價(jià)格分離法，達(dá)到降低增值率的效果。

銷(xiāo)售價(jià)格分離法是通過(guò)合同拆分以分解不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售收入，具體操作時(shí)通過(guò)與購(gòu)房客戶(hù)簽訂不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷(xiāo)售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷(xiāo)售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷(xiāo)售合同的交易價(jià)格確認(rèn)土地增值稅清算收入，與此同時(shí)高溢價(jià)部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價(jià)空間，從而達(dá)到土地增值稅增值率降低的效果。此方法適用增值率高的項(xiàng)目且具備多元化經(jīng)營(yíng)條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在實(shí)施過(guò)程中要遵循市場(chǎng)原則，根據(jù)客觀的市場(chǎng)條件與市場(chǎng)環(huán)境合理選定兩個(gè)方向的增減值區(qū)間。

三是期間費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，增加開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目金額。

土地增值稅扣除項(xiàng)目中除財(cái)務(wù)費(fèi)用之外的其他費(fèi)用是按土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)金額5%之內(nèi)計(jì)算扣除。原則上管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有直接影響。但若采取一定的人員組織管理辦法，如在崗位具體化的條件下，將成本會(huì)計(jì)、項(xiàng)目主管會(huì)計(jì)、項(xiàng)目前期投拓等管理崗位納入項(xiàng)目管理范圍，相關(guān)發(fā)生的費(fèi)用列支于開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中，則可增加扣除項(xiàng)目金額并可進(jìn)行加計(jì)20%扣除，從而減少土地增值稅應(yīng)納稅額。該方法應(yīng)具備充分的證明資料，以備項(xiàng)目清算使用，可通過(guò)下發(fā)項(xiàng)目人員組織管理制度、建立《項(xiàng)目部工作人員清單》等方式實(shí)現(xiàn)。

以上要素采用后可實(shí)現(xiàn)直接的節(jié)稅目的。此外，實(shí)務(wù)中還可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關(guān)聯(lián)交易以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的方式達(dá)到節(jié)稅目的，但這些并非合法合規(guī)操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不再進(jìn)行表述分析。

【第15篇】土地增值稅計(jì)入

備注：以前土地使用稅核算科目為“管理費(fèi)用”，現(xiàn)在為“稅金及附加”。

在財(cái)稅實(shí)務(wù)中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅，是計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，還是計(jì)入“管理費(fèi)用”?現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度或準(zhǔn)則和稅法都沒(méi)有單獨(dú)明確。按當(dāng)前的相關(guān)規(guī)定，土地使用稅支出在會(huì)計(jì)上作為當(dāng)期費(fèi)用，計(jì)入“管理費(fèi)用”科目；在稅法上作為稅金支出，在當(dāng)期企業(yè)所得稅稅前扣除。這意味著，土地使用稅支出無(wú)論是計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”還是計(jì)入“管理費(fèi)用”，對(duì)于會(huì)計(jì)利潤(rùn)和企業(yè)所得稅額都沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響，僅會(huì)構(gòu)成時(shí)間性差異，但對(duì)于土地增值稅卻有影響。因?yàn)椋绻麑⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，必將提高20%的“加計(jì)扣除”基數(shù)，增加扣除項(xiàng)目金額，減少土地增值稅繳納金額，這對(duì)納稅人而言一般是有利的。

許多房地產(chǎn)企業(yè)基于上述考慮，在核算時(shí)將開(kāi)發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目中。為了保護(hù)稅基，有不少地方稅務(wù)局發(fā)文明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費(fèi)用列支，按規(guī)定予以扣除。”按此類(lèi)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入哪個(gè)科目。目前存在兩種意見(jiàn)：

第一種是按照部分文件的規(guī)定，計(jì)入“管理費(fèi)用”，作此種規(guī)定的文件有：《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問(wèn)題的通知》（瓊地稅函﹝2007﹞356號(hào)）《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函﹝2008﹞188號(hào)）《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)﹝2008﹞100號(hào)）等；

第二種是按照受益原則計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，此種做法最具權(quán)威性的依據(jù)是國(guó)家稅務(wù)總局在2023年1月15日的網(wǎng)上答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對(duì)該問(wèn)題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開(kāi)發(fā)成本的一部分?！?/p>

筆者傾向?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地作為存貨處理。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》第五條規(guī)定：“存貨應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。存貨成本包括采購(gòu)成本、加工成本和其他成本。”第八條規(guī)定：“存貨的其他成本，是指除采購(gòu)成本、加工成本以外的、使存貨達(dá)到目前場(chǎng)所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出?！睋?jù)此，應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅比照“土地使用費(fèi)”作為“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”處理?！巴恋厥褂枚悺焙汀巴恋厥褂觅M(fèi)”的繳納性質(zhì)基本相同，只是征收主體不同。

第二，土地使用稅是財(cái)產(chǎn)稅。財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)納稅人長(zhǎng)期占有并實(shí)際用于盈利的具有固定資產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)征收的一種稅。只有長(zhǎng)期占有土地并使用的單位或個(gè)人才是土地使用稅的納稅義務(wù)人。在2004年以前，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間用地經(jīng)批準(zhǔn)是可以免繳土地使用稅的，直到2004年，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)﹝2004﹞100號(hào)）明確規(guī)定：“除經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅”。此后，稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)期間的用地征稅。房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的土地是為了開(kāi)發(fā)房出售地產(chǎn)，不是作為企業(yè)固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)管理使用，與企業(yè)管理沒(méi)有關(guān)系，與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有直接關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅不應(yīng)計(jì)入“期間費(fèi)用——管理費(fèi)用”中，應(yīng)按照相關(guān)性原則或受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。

作者：靳萬(wàn)一；單位：河南省平頂山市明審會(huì)計(jì)師事務(wù)所；來(lái)源：注冊(cè)稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第16篇】土地增值稅稅依據(jù)是含稅收入嗎

【導(dǎo)讀】：土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅還是價(jià)外稅？?jī)r(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅的問(wèn)題很多小伙伴都不清楚，我們?cè)谌粘Ｉ钪校?gòu)買(mǎi)價(jià)格較為高昂的物品時(shí)，是需要繳納一項(xiàng)稅款的，這個(gè)稅款就是消費(fèi)稅，那么消費(fèi)稅是包含在價(jià)格里的，還是額外收取的稅款呢？

土地增值稅屬于價(jià)內(nèi)稅還是價(jià)外稅

1、計(jì)入損益類(lèi)科目即營(yíng)業(yè)稅金及附加科目的，都是與收入相關(guān)的價(jià)內(nèi)稅，關(guān)鍵詞是和收入相關(guān)的價(jià)內(nèi)稅，不是所凡是價(jià)內(nèi)稅就計(jì)入該科目。2、與收入相關(guān)的價(jià)內(nèi)稅一般包括營(yíng)業(yè)稅、資源稅、城建稅、土地增值稅和教育費(fèi)附加等。與收入無(wú)關(guān)的價(jià)內(nèi)稅如房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、土地使用稅和印花稅要計(jì)入管理費(fèi)用科目。

只有在流轉(zhuǎn)稅范疇才能區(qū)分價(jià)內(nèi)稅價(jià)外稅。流轉(zhuǎn)稅含增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅。其中增值稅為價(jià)外稅，消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅。價(jià)外稅由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，價(jià)內(nèi)稅由銷(xiāo)售方負(fù)擔(dān)。土地增值稅契稅屬于財(cái)產(chǎn)與行為稅范疇，土地增值稅由房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)，契稅由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

價(jià)內(nèi)稅和價(jià)外稅的區(qū)別？

在我國(guó)，“價(jià)外稅”主要指的是“增值稅”，“價(jià)內(nèi)稅”主要是

“消費(fèi)稅”（常見(jiàn)的稅），下面以這兩個(gè)稅為例，解釋一下“價(jià)外稅”與“價(jià)內(nèi)稅”。

一、價(jià)外稅

顧名思義，價(jià)外稅就是在商品價(jià)格之外征收的稅。就是說(shuō)，商品先定價(jià)，定完價(jià)后準(zhǔn)備賣(mài)的時(shí)候，再讓你繳稅。1979年我國(guó)開(kāi)始試行征收增值稅，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛興起，增值稅的誕生也是順應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。舉個(gè)例子：老王自己釀了一壇酒，取名“桂花釀”。九月初九這一天，老王就想把這壇酒拿到集上去賣(mài)，于是開(kāi)始琢磨賣(mài)個(gè)什么價(jià)比較好。想了一下，買(mǎi)桂花用了60元錢(qián)，自己釀酒的工錢(qián)就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆湊個(gè)整數(shù)賣(mài)100元，自己賺10元錢(qián)的利潤(rùn)。（這個(gè)100元就是商品的定價(jià)，成本+利潤(rùn)）。 來(lái)到集上，老王擺好攤，把一塊寫(xiě)有“100元”的牌子立在旁邊，正準(zhǔn)備吆喝呢，突然來(lái)了1個(gè)人……來(lái)者非是旁人，正是稅務(wù)局的小李。小李說(shuō)：“王叔叔，您是在賣(mài)酒啊”，老王疑惑不解，“對(duì)啊”，小李說(shuō)：“您打算賣(mài)多少錢(qián)？”，老王說(shuō)：“這不寫(xiě)著了嗎，100元”，小李說(shuō)：“行啊，不過(guò)您要繳個(gè)稅，增值稅”。老王說(shuō)：“交多少？”小李說(shuō)：“交17塊錢(qián)吧，不過(guò)這17塊錢(qián)您可以讓買(mǎi)酒的人付，您不是賣(mài)100元嗎，現(xiàn)在別100了，您改成117元不就完了嗎”，老王一琢磨，117，交稅17，還是剩下100，跟原來(lái)一樣，還行。于是非常痛快的答應(yīng)了，將牌子上的100改成117元。 不一會(huì)，老王就把酒賣(mài)出去了，賣(mài)了117元，17元是增值稅，自己還是有100元的收入。 這個(gè)故事就是價(jià)外稅的解釋?zhuān)褪钦f(shuō)商品的價(jià)格都定好了，然后針對(duì)定好的價(jià)格額外征得稅，計(jì)算公式就是：含稅售價(jià)/（1+17%）*17%。一般我們看到的商品價(jià)格，除非特別說(shuō)明不含稅，都是含稅的。

二、價(jià)內(nèi)稅

先聽(tīng)故事，再解釋。書(shū)接上文。老王賣(mài)了117元，很開(kāi)心，收拾收拾東西，剛準(zhǔn)備離開(kāi)呢，只聽(tīng)背后有人說(shuō)話(huà)了：“等一下老爺子，事情還沒(méi)完呢”，老王嚇一跳，回過(guò)頭來(lái)一瞧，原來(lái)是稅務(wù)局的小趙?！袄蠣斪?，您還得交消費(fèi)稅吶”“剛才不是交了增值稅了嗎？”“這個(gè)消費(fèi)稅，是您生產(chǎn)加工這壇酒的時(shí)候要交的稅，不是您賣(mài)酒的時(shí)候交。這根增值稅是兩種稅，是針對(duì)不同的環(huán)節(jié)征的。”“要交多少消費(fèi)稅??？”“當(dāng)初您定價(jià)是100元對(duì)吧，就交100x5%=5元錢(qián)。就是說(shuō)，您定價(jià)的時(shí)候，只考慮成本和利潤(rùn)是不對(duì)滴，這個(gè)消費(fèi)稅在您釀酒的時(shí)候就已經(jīng)產(chǎn)生了，您定價(jià)的時(shí)候還要加上消費(fèi)稅5塊錢(qián)，這樣您這100里面，包括成本60元，加工費(fèi)30元，還有消費(fèi)稅5元，最后利潤(rùn)只有5元，所以它叫做價(jià)內(nèi)稅，因?yàn)?00里面包含5元的消費(fèi)稅啊”。這個(gè)故事解釋了“價(jià)內(nèi)稅”。因?yàn)槭窃谏a(chǎn)加工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，就是在最終定價(jià)之前產(chǎn)生的，定價(jià)的時(shí)候把它算到里面去，所以叫“價(jià)內(nèi)稅”。計(jì)算公式：售價(jià)（不含增值稅，含消費(fèi)稅）x消費(fèi)稅率定價(jià)是這樣的：成本+利潤(rùn)+消費(fèi)稅（售價(jià)x消費(fèi)稅率）=售價(jià)。

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