土地增值稅清算案例（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)未申報(bào)土地增值稅，被追征千萬(wàn)稅款

（一）案情簡(jiǎn)介

a公司系一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開(kāi)發(fā)的x項(xiàng)目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費(fèi)總金額人民幣20萬(wàn)元，為固定對(duì)價(jià)，不能分割，不按年限分?jǐn)偂?，“車位的使用期限?0年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無(wú)條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車位使用權(quán)”。

2023年12月，x市y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對(duì)a公司作出《稅務(wù)處理決定書》，認(rèn)定：a公司銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品x項(xiàng)目的人防車位，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時(shí)間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬(wàn)元，于2023年收取5006萬(wàn)元，于2023年收取人防車位銷售款106萬(wàn)元。a公司在2023年至2023年度對(duì)上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營(yíng)業(yè)收入，造成2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入2071萬(wàn)元、2023年少報(bào)營(yíng)業(yè)收入4868萬(wàn)元、2023年多報(bào)營(yíng)業(yè)收入207萬(wàn)元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國(guó)家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入

a公司認(rèn)為《人防工程車位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計(jì)算，在扣除項(xiàng)目核算時(shí)應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價(jià)款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認(rèn)為，a公司開(kāi)發(fā)建成的人民防空工程車位，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對(duì)人防工程車位平時(shí)使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費(fèi)用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車位銷售的費(fèi)用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實(shí)際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車位使用合同》的真實(shí)意思表示符合人防工程車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)（1993）149號(hào)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項(xiàng)“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭(zhēng)人防工程車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可視同于有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視同銷售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。

二、房企開(kāi)發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機(jī)械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對(duì)地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國(guó)尚未出臺(tái)明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭(zhēng)議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。

（一）地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式

1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車位由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”的原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有對(duì)地下車位自營(yíng)、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。

2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時(shí)一并將地下車庫(kù)（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場(chǎng)所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車場(chǎng)車位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)，可以從事地下車位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營(yíng)

對(duì)人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國(guó)防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國(guó)防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應(yīng)屬于國(guó)防資產(chǎn)，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理地下人防車位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過(guò)使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時(shí)對(duì)人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。

4.產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家且建成后移交給相關(guān)部門

此外，部分地方對(duì)人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無(wú)償移交給相關(guān)部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國(guó)有土地和以國(guó)有土地作價(jià)出資的條件時(shí)，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車位可分為有產(chǎn)權(quán)車位和無(wú)產(chǎn)權(quán)車位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。

有產(chǎn)權(quán)的車位即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠取得不動(dòng)產(chǎn)部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書的地下車位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)將車位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議，符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計(jì)入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

而無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國(guó)家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。因此，對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺(tái)過(guò)關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車庫(kù)所有權(quán)，確定所涉地下車庫(kù)（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計(jì)征方法

地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權(quán)、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。

（一）地下車位是否作為獨(dú)立的清算單位

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。在“分別計(jì)算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨(dú)核算。如“二分法”下普通住宅單獨(dú)清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨(dú)清算。

就參與清算的地下車位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號(hào)）中明確，對(duì)有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨(dú)清算，對(duì)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫(kù)、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉(zhuǎn)讓地下車位是否單獨(dú)取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知 （青地稅函[2009]47號(hào)）中指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車庫(kù)、車位的所有權(quán)出售給購(gòu)房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨(dú)清算；對(duì)于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈(zèng)車庫(kù)、車位，則與出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。

三是地下車位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號(hào)）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，按照所銷售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對(duì)于單獨(dú)購(gòu)買的地下室、車庫(kù)，則作為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)清算。

（二）處置地下車位收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

對(duì)于地下車庫(kù)的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車位

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認(rèn)其收入和扣除項(xiàng)目因地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對(duì)于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車位，清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，并允許其成本費(fèi)用按照對(duì)應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車位

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車位的行為，因?yàn)椴簧婕巴恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

3.名為出租實(shí)為出售地下車位

名為出租實(shí)為出售地下車位，實(shí)質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長(zhǎng)期租賃合同實(shí)現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。那么，通過(guò)租賃合同設(shè)立的地下車庫(kù)使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過(guò)20年。在司法實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。而部分法院則認(rèn)為，由于車位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。

從國(guó)家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對(duì)地下車位銷售問(wèn)題的答復(fù)內(nèi)容來(lái)看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對(duì)取得銷售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識(shí)差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)地下車位的永久使用權(quán)、無(wú)固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計(jì)入銷售面積扣除成本費(fèi)用，如常州、西安等。

4.將地下車位分配給股東

依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第3條第一款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)其收入。

5.地下車位建成后歸全體業(yè)主

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第4條第三款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除?？梢?jiàn)，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（二）項(xiàng)，公共配套設(shè)施費(fèi)是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車位的，無(wú)需確認(rèn)相關(guān)收入。

6.地下車位建成后無(wú)償移交相關(guān)部門

同理，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。對(duì)于利用地下人防設(shè)施作為車庫(kù)（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對(duì)已有相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，若房開(kāi)企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無(wú)相關(guān)移交規(guī)定的地級(jí)市，因地下人防設(shè)施始終由房開(kāi)企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)業(yè)性社會(huì)公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。同時(shí)，作為公共配套設(shè)施使用的車庫(kù)（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房?jī)r(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開(kāi)企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無(wú)論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

（三）地下車位開(kāi)發(fā)成本能否作為加計(jì)扣除的基數(shù)

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)）的成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。其中，房增開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在納稅人具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開(kāi)發(fā)成本可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

四、風(fēng)險(xiǎn)提示

由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時(shí)面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國(guó)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對(duì)土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車庫(kù)的改造成本和非人防設(shè)施改造成無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開(kāi)發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。

因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第2篇】土地增值稅清算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

一、案例

甲公司開(kāi)發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目，占地面積15畝，根據(jù)土地出讓協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議約定，作為拿地條件，甲公司需要負(fù)責(zé)建設(shè)2000平方的安置房用于安置原住戶，市場(chǎng)平均價(jià)格15000元/平方。該項(xiàng)目總共規(guī)劃建設(shè)一棟樓，其中5-9層用于安置。

問(wèn)題是：根據(jù)土地增值稅稅收政策用于安置的5-9層需要視同銷售計(jì)入該項(xiàng)目的土地成本，但是用于安置部分住宅面積的建造成本已經(jīng)計(jì)入了開(kāi)發(fā)成本，如果不調(diào)出來(lái)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否會(huì)造成重復(fù)扣除？

二、案例分析

在用自建房進(jìn)行安置的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，安置房和其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可能構(gòu)成不同的土地增值稅清算項(xiàng)目，也可能無(wú)法分開(kāi)，而是作為一個(gè)土地增值稅清算項(xiàng)目，比如案例中的情況。案例中項(xiàng)目的特殊點(diǎn)就在安置房的建造成本計(jì)入了整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，安置房建成移交給安置戶根據(jù)國(guó)稅2023年220號(hào)文件視同銷售計(jì)入計(jì)算銷售收入，同時(shí)增加該項(xiàng)目的土地成本，相當(dāng)于拿地的代價(jià)。在計(jì)算該項(xiàng)目的土地增值稅時(shí)，是否需要扣除項(xiàng)目中剔除安置房建造成本，產(chǎn)生了爭(zhēng)議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，安置房的建造成本計(jì)入了整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中，然后在計(jì)算項(xiàng)目土地增值稅時(shí)將安置房視同銷售收入再計(jì)入開(kāi)發(fā)成本下的土地成本，同一個(gè)安置事項(xiàng)，扣除了兩次開(kāi)發(fā)成本，相當(dāng)于“一個(gè)蘿卜兩頭切”。因此，為了避免重復(fù)扣除問(wèn)題，在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要將安置房對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本剔除出去。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，案例中的情況不需要剔除安置房開(kāi)發(fā)成本。理由是，這類安置房是正常的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的一部分，需要參與土地增值稅清算，安置房收入就是視同銷售收入，需要并入清算收入中，扣除項(xiàng)目中應(yīng)該包括安置房建筑成本，安置房收入和支出必須是匹配的。安置房視同銷售收入計(jì)入整個(gè)項(xiàng)目的土地成本與安置房的開(kāi)發(fā)成本不是一回事，更不會(huì)重復(fù)扣除。另外，在國(guó)稅2023年220號(hào)文中，并未規(guī)定安置房視同銷售的情況下安置房對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本需要調(diào)整出去。因此，計(jì)算土地增值稅時(shí)不需要將安置房的建設(shè)成本調(diào)整出去。

三、觀點(diǎn)總結(jié)

對(duì)比以上兩種觀點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)第一種觀點(diǎn)顯然忽略了安置房視同銷售收入也是整個(gè)項(xiàng)目土地增值稅清算收入的一部分，安置房收入計(jì)入了清算收入，所以安置房對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本也應(yīng)該計(jì)入整個(gè)項(xiàng)目的清算扣除項(xiàng)目。安置房視同銷售計(jì)入整個(gè)項(xiàng)目土地成本相當(dāng)于項(xiàng)目的拿地成本，與開(kāi)發(fā)成本明顯不是一回事，不存在重復(fù)扣除的情況。因此，我們后一種觀點(diǎn)更符合業(yè)務(wù)邏輯，更具有說(shuō)服力。

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【第3篇】土地增值稅申報(bào)表六

什么是辦稅事項(xiàng)“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指納稅人辦理《“最多跑一次”事項(xiàng)清單》范圍內(nèi)的事項(xiàng)，在資料完整且符合法定受理?xiàng)l件的前提下，最多只需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)跑一次。

目前，廈門稅務(wù)“最多跑一次”事項(xiàng)清單一共有207項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中有越來(lái)越多的業(yè)務(wù)不僅實(shí)現(xiàn)了線下“最多跑一次”，還通過(guò)電子稅務(wù)局實(shí)現(xiàn)了線上辦理的新模式，最大限度讓納稅人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小編要帶大家了解的是“其他情況土地增值稅申報(bào)”辦理指引，快一起來(lái)看看吧！

一、申請(qǐng)條件

轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

二、申請(qǐng)材料

三、辦理渠道

（一）辦稅服務(wù)廳：

各辦稅服務(wù)廳地址、工作時(shí)間和聯(lián)系電話

（二）廈門市電子稅務(wù)局（推薦）：

1.進(jìn)入網(wǎng)站后，輸入用戶名，密碼，登錄廈門市電子稅務(wù)局。

2.選擇【我要辦稅】→【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】，進(jìn)入稅費(fèi)申報(bào)及繳納界面。

3、在【申報(bào)稅（費(fèi)）清冊(cè)】目錄下，選擇【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】，進(jìn)入選擇【6、財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源信息報(bào)告】，點(diǎn)擊【填寫申報(bào)表】。

4. 進(jìn)入土地增值稅稅源采集，下拉【申報(bào)表適用類型】，根據(jù)企業(yè)自身情況，選擇對(duì)應(yīng)的申報(bào)表。

5、下面小編以“6、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用”為例，向大家演示具體步驟。進(jìn)一步選擇【新增稅源】。

6、確認(rèn)納稅人名稱及識(shí)別號(hào) ，選擇納稅期限和稅款所屬時(shí)期，并點(diǎn)擊【下一步】。

7、下拉【稅源標(biāo)志】下的【房源編號(hào)】。

8、選擇此次要申報(bào)土增稅的對(duì)應(yīng)房源信息。

9、根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生情況填寫稅源采集表。

10、返回主頁(yè)【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】的【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】，選擇【土地增值稅】，點(diǎn)擊【稅源選擇】。

11、選擇此次要申報(bào)的稅源，點(diǎn)擊【確定】。

12、填寫財(cái)產(chǎn)和行為納稅申報(bào)表。

13、符合優(yōu)惠條件的增值稅小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)填寫【財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì)申報(bào)附表】享受稅收優(yōu)惠。

14、確認(rèn)申報(bào)表信息無(wú)誤，點(diǎn)擊【申報(bào)】,【確定】后即可完結(jié)申報(bào)流程。

如需要更詳細(xì)的操作步驟請(qǐng)進(jìn)入廈門市稅務(wù)局網(wǎng)站查看，首頁(yè)>納稅服務(wù)>下載中心>軟件和操作手冊(cè)下載>電子稅務(wù)局。

小貼士

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼，就可以查看

“最多跑一次”的全部事項(xiàng)清單哦~

快來(lái)看看有沒(méi)有你感興趣的內(nèi)容吧！

“最多跑一次”事項(xiàng)清單

【第4篇】土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定

預(yù)征土地增值稅是在還沒(méi)有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國(guó)庫(kù)，而采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

一、預(yù)繳土地增值稅計(jì)征依據(jù)。

營(yíng)改增以后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。這相對(duì)于營(yíng)改增之前來(lái)說(shuō)，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)以及預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)都發(fā)生了較大變化。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

根據(jù)上述政策，有很多人理解為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：一般計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 9%）*土地增值稅預(yù)征率；簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 5%）*土地增值稅預(yù)征率。采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，預(yù)繳土地增值稅的理解是沒(méi)有問(wèn)題，問(wèn)題在于一般計(jì)稅。

增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=銷售額*9%=[（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1 9%）]*9%=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1 9%）*9%，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按適用稅率計(jì)算的增值稅額-土地價(jià)款抵減的增值稅額。

因此，增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-[全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1 9%）*9%]。相應(yīng)適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款）/（1 增值稅適用稅率）*增值稅適用稅率]*土地增值稅預(yù)征率。

顯然，一般計(jì)稅預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)要進(jìn)行換算，換算計(jì)算過(guò)程之復(fù)雜，而并非按9%直接簡(jiǎn)單換算不含稅收入。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。雖然計(jì)算簡(jiǎn)化了些，但對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅的項(xiàng)目，預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)規(guī)定“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，是有選擇性的，對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，完全可以選擇按不含稅收入作為土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)，并且預(yù)繳的土地增值還少一些。但在實(shí)務(wù)中，個(gè)別省市實(shí)行一刀切，要求納稅人按照上述規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

實(shí)務(wù)操作中，部分納稅人對(duì)“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應(yīng)預(yù)征土增稅額=預(yù)收款/（1 增值稅稅率）*土地增值稅預(yù)征率”的計(jì)算公式，計(jì)算應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，由此容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理。

預(yù)繳土地增值稅，在未達(dá)到土地增值稅清算條件的情況先行預(yù)繳，待土地增值稅清算后多退少補(bǔ)。一般來(lái)說(shuō)，預(yù)繳土地增值稅期間并未達(dá)到收入確認(rèn)條件，因此，預(yù)繳土地增值稅計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的借方，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)，將土地增值稅轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時(shí)再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我們認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時(shí)應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我們更傾向于這種會(huì)計(jì)處理方式。

三、預(yù)繳土地增值稅的稅前扣除。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目清算前，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)繳的土地增值稅，屬于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的稅金。預(yù)繳的土地增值稅可在預(yù)繳年度企業(yè)所得稅稅前扣除，稅金及附加的扣除是收付實(shí)現(xiàn)制的體現(xiàn)，而在會(huì)計(jì)上，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制。但在實(shí)際操作中，仍然有的企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅直接計(jì)入了“稅金及附加”，并于當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)。

四、預(yù)繳土地增值稅稅會(huì)差異的納稅調(diào)整。

2023年3號(hào)公告的最新口徑：企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表(a類)第 4 行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”明確：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，扣除實(shí)際繳納且在會(huì)計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報(bào)?！睋Q句話說(shuō)，讓房企困惑多年的所得稅預(yù)繳項(xiàng)目扣除問(wèn)題此次終于得到了明確規(guī)范，房企所得稅月（季）報(bào)扣除項(xiàng)目口徑也終于與年報(bào)口徑保持了一致?？趶矫鞔_了在預(yù)繳所得稅環(huán)節(jié)可以扣除實(shí)際繳納且在會(huì)計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加。這是繼去年申報(bào)表口徑允許這個(gè)欄次填寫負(fù)數(shù)后又一實(shí)操口徑的明確。按照收入成本配比原則，預(yù)繳的城建稅和教育附加，以及預(yù)繳的土地增值稅也就不能直接計(jì)入稅金及附加計(jì)算當(dāng)期損益，我們一般都是預(yù)繳時(shí)候直接計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)借方。企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)和年度企業(yè)所得稅申報(bào)均可調(diào)整，即便在轉(zhuǎn)回時(shí)是負(fù)數(shù)也是正常的。

但是，如果企業(yè)直接按實(shí)際繳納的稅金及附加計(jì)入損益并結(jié)轉(zhuǎn)，也就是這種情況下，企業(yè)不存在當(dāng)期實(shí)際繳納且未計(jì)入損益的稅金及附加了。那么這種會(huì)計(jì)處理下，當(dāng)期繳納的稅費(fèi)已然計(jì)入了利潤(rùn)表，預(yù)繳時(shí)候就體現(xiàn)在利潤(rùn)總額扣除了，就不需要在“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”中“實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”和“轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”行填列。

五、土地增值稅清算后的企業(yè)所得稅處理。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第29號(hào)等文規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是指正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。

土地增值稅清算后計(jì)算企業(yè)所得稅退稅，應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）。所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過(guò)部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

舉例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年1月開(kāi)始開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬(wàn)元，其中2023年—2023年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬(wàn)元、300萬(wàn)元、60萬(wàn)元；2023年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬(wàn)元。2023年—2023年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入總計(jì)30000萬(wàn)元，各年度分別為12000萬(wàn)元、15000、3000萬(wàn)元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬(wàn)元、310萬(wàn)元、0萬(wàn)元。該企業(yè)2023年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬(wàn)元。 企業(yè)沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，擬申請(qǐng)退稅。具體計(jì)算如下：

首先，計(jì)算年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?： 1100*（12000/30000）=440萬(wàn)元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（15000/30000）=550萬(wàn)元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（3000/30000）=110萬(wàn)元

其次分年計(jì)算應(yīng)退企業(yè)所得稅：

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：240-440=-200（萬(wàn)元）應(yīng)退企業(yè)所得稅200 × 25% = 50（萬(wàn)元）， 2023年僅交納企業(yè)所得稅45萬(wàn)元，小于50萬(wàn)元，只能申請(qǐng)退稅45萬(wàn)元。剩余的5萬(wàn)元所得稅對(duì)應(yīng)的所得額20萬(wàn)元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：300-550=-250（萬(wàn)元），加上2023年轉(zhuǎn)來(lái)的虧損20萬(wàn)元，2023年應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額共為：250 20=270（萬(wàn)元），應(yīng)退所得稅額=270×25%=67.5（萬(wàn)元），2023年繳納企業(yè)所得稅310萬(wàn)元，大于67.5萬(wàn)元，67.5萬(wàn)元可全額申請(qǐng)退稅。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額60 500-110=450萬(wàn)元，調(diào)整前，2023年度虧損400萬(wàn)元，調(diào)整后，2023年度應(yīng)納稅所得額為：-400 450=50萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅：50*25%=12.5萬(wàn)元。

該企業(yè)應(yīng)申請(qǐng)退稅合計(jì)：45 67.5 - 12.5 = 100萬(wàn)元

作者?：紀(jì)宏奎 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所

【第5篇】土地增值稅的納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。

土地增值稅的納稅對(duì)象為：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣除：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第6篇】預(yù)征土地增值稅

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第7篇】土地增值稅是地稅還是國(guó)稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

財(cái)稅[2016]36號(hào)第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無(wú)形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：

無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見(jiàn)，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號(hào)公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門的話題，如果還有疑問(wèn)，歡迎關(guān)注快學(xué)會(huì)計(jì)，下方留言吧！

【第8篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號(hào)

文件名

文號(hào)

期限

1

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

2

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

3

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

4

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

5

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2010〕220號(hào)

6

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

7

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問(wèn)題的通知》

財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

8

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

9

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

10

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財(cái)稅〔2018〕57號(hào)

11

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第9篇】應(yīng)交土地增值稅

中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專家

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般計(jì)稅），允許扣除的土地價(jià)款到底有哪些？怎樣計(jì)算呢？小編帶您來(lái)看：

一、政策依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 第八條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 第九條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

三、政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）

七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價(jià)款時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面： 1.允許扣除的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。注意只有支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價(jià)款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。2.向其他單位和個(gè)人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。3.設(shè)立項(xiàng)目公司如何扣除？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。 三個(gè)條件須同時(shí)滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項(xiàng)目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。4.什么時(shí)候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、扣除土地價(jià)款？如何開(kāi)票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。此時(shí)確認(rèn)銷售額，對(duì)應(yīng)計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅，開(kāi)具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時(shí)按照國(guó)家稅務(wù)總局2023年第53號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開(kāi)具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開(kāi)具全額的增值稅發(fā)票時(shí)，開(kāi)具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，即對(duì)銷售額的確認(rèn)申報(bào)，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2023年1月a項(xiàng)目完工交房，開(kāi)具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1090萬(wàn)元，銷售面積1090平方米。該項(xiàng)目總可售面積10900平方米，支付土地價(jià)款3000萬(wàn)元,。

計(jì)算對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款=1090÷10900×3000=300萬(wàn)元，允許抵減的銷項(xiàng)稅=300÷1.09*0.09=24.77萬(wàn)元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬(wàn)元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為30.00萬(wàn)元，上期無(wú)留抵稅額。

1.上月收到預(yù)售款時(shí)：

借：銀行存款 1090萬(wàn)元

貸：預(yù)收帳款 1090萬(wàn)元

2.預(yù)繳稅款時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元

貸：銀行存款 30萬(wàn)元

3.本月確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額

借：預(yù)收賬款1090萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額90萬(wàn)元

如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外開(kāi)具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬(wàn)元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認(rèn)土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減24.77萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本24.77萬(wàn)元

5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅35.23萬(wàn)元

當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=90-24.77=65.23萬(wàn)元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=30萬(wàn)元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬(wàn)元

6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 30萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元

當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬(wàn)元

7.次月繳納稅金

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅5.23萬(wàn)元

貸：銀行存款5.23萬(wàn)元

【第10篇】開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地增值稅

來(lái)源：中道財(cái)稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價(jià)款抵減的聯(lián)動(dòng)影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對(duì)土地價(jià)款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對(duì)收入和成本的影響，概括起來(lái)基本觀點(diǎn)有以下三種：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，不沖開(kāi)發(fā)成本；

觀點(diǎn)二、土地價(jià)款稅金抵減僅沖減開(kāi)發(fā)成本，不確認(rèn)收入；

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開(kāi)發(fā)成本；

基于國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第一款中對(duì)土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開(kāi)票金額、未正式開(kāi)具增值稅發(fā)票但有交易實(shí)質(zhì)的金額以及合理增減項(xiàng)金額（實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價(jià)款抵減的部分。

沿著土地價(jià)款抵減的政策思路，可以得知土地價(jià)款抵減的是增值稅，實(shí)質(zhì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購(gòu)進(jìn)、拆遷安置支出等）無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷項(xiàng)稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對(duì)于土地增值稅收入確認(rèn)，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來(lái)對(duì)比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開(kāi)工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。開(kāi)發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬(wàn)元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬(wàn)元。

允許抵減的地價(jià)款=16000萬(wàn)元

可以抵減的銷項(xiàng)稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬(wàn)元

假設(shè)不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬(wàn)元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬(wàn)元

如果不考慮土地價(jià)款抵減的影響、進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時(shí)，兩種不同的收入計(jì)算方式差異1321.1萬(wàn)元。

同時(shí)，因?yàn)閷?6000萬(wàn)元的1321.10萬(wàn)元拆分為抵減銷項(xiàng)稅額，實(shí)際土地出讓成本剩余14678.9萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬(wàn)元。

可見(jiàn)土地價(jià)款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬(wàn)元，而如果作用在開(kāi)發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬(wàn)元，相當(dāng)于損失396.33萬(wàn)元成本扣除。

此時(shí)，我們?cè)倏匆韵氯N觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，沖減開(kāi)發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬(wàn)元，成本按14,678.90萬(wàn)元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計(jì)成本）

觀點(diǎn)二、作為土增收入，不沖減開(kāi)發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬(wàn)元，但成本按16,000.00萬(wàn)元；（折中，對(duì)房開(kāi)企業(yè)來(lái)說(shuō)雖然確認(rèn)的收入多了，但保住了1.3倍加計(jì)成本，整體還是占優(yōu)）

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開(kāi)發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬(wàn)元，但成本任按16,000.00萬(wàn)元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計(jì)成本）

以上三種方式在實(shí)際項(xiàng)目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計(jì)算方式為準(zhǔn)，各地存在較大差異但是越來(lái)越多的趨勢(shì)是偏向于觀點(diǎn)二的處理方式，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計(jì)算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價(jià)款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認(rèn)銷項(xiàng)稅額抵減，貸方?jīng)_減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價(jià)款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的方式，即從購(gòu)進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款抵減雖然是一項(xiàng)增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對(duì)土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會(huì)產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實(shí)施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣?，并征得主管稅?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價(jià)款抵減對(duì)各稅種的協(xié)同影響。

土地價(jià)款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會(huì)篩選一些實(shí)務(wù)中大家高頻提出的土地價(jià)款抵減相關(guān)問(wèn)題并繼續(xù)分享筆者的觀點(diǎn)，盡請(qǐng)期待。

【第11篇】土地評(píng)估增值稅務(wù)處理

我們?cè)诠ぷ髦?，?jīng)常有企業(yè)咨詢“買房送車位”的土地增值稅扣除政策，（關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)地下停車位已在稅屋《關(guān)于地下停車位相關(guān)法律和稅收政策的探討》文章中進(jìn)行了探討）通過(guò)學(xué)習(xí)與此相關(guān)法律和稅收政策，依據(jù)現(xiàn)行、有效的法律和稅收政策，得出以下幾點(diǎn)理解;

一、“買房送車位”的法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

此條規(guī)定了車位、車庫(kù)的歸屬方式。

二、“買房送車位”合同訂立

商品房買賣是一種商業(yè)行為，需要通過(guò)契約的形式對(duì)此種行為進(jìn)行約定，基于合同的訂立，所載內(nèi)容得到了規(guī)范。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

三、土地增值稅政策

1、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第三項(xiàng)：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

2、《安徽省土地增值稅清算管理辦法》國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)第四十條： 納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過(guò)其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

通過(guò)上述的相關(guān)法律、政策，我們認(rèn)為：

1、在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)以是否訂立合同、合同所載內(nèi)容為重點(diǎn)，調(diào)查核實(shí)是否屬于公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

2、其附贈(zèng)車位、車庫(kù)應(yīng)視為商品房銷售總價(jià)內(nèi)的一部分，不應(yīng)以納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

舒城縣稅務(wù)局第二分局

蔡 誠(chéng)

二〇二二年八月十七日

【第12篇】建筑業(yè)土地增值稅稅率

建筑安裝工程費(fèi)不管是按費(fèi)用構(gòu)成要素還是造價(jià)形成劃分，其項(xiàng)目組成均有規(guī)費(fèi)和稅金，這里的稅金從2023年5月開(kāi)始就是指的增值稅。該知識(shí)點(diǎn)因?yàn)檎呶募淖兓涠惵始坝?jì)稅方法為二級(jí)建造師《建設(shè)工程施工管理》科目新修訂內(nèi)容。

（一）建筑業(yè)增值稅稅率變化情況

2023年3月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件，文件主旨是確定經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

同時(shí)該文件印發(fā)的附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中第十五條、第二款規(guī)定，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

2023年4月財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》財(cái)稅〔2018〕32號(hào)文件，第一條、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。建筑業(yè) 2023年5月1日起執(zhí)行10%的稅率。

財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署2023年3月發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告〔2019〕第39號(hào)文件，第一條、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。至此，建筑業(yè)增值稅稅率調(diào)整為9%。

2023年二級(jí)建造師《建設(shè)工程施工管理》考試用書上，一般計(jì)稅法規(guī)則下，建筑業(yè)增值稅稅率為10%。顯然，這在情理之中，因?yàn)槌鰰谇埃咴诤?。但是，今年二建《建設(shè)工程施工管理》科目關(guān)于增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算，題干中給出的稅率為9%。

（二）建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算

增值稅的計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

（1）一般計(jì)稅方法

當(dāng)采用一般計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為9%。計(jì)算公式為：

增值稅銷項(xiàng)稅額=稅前造價(jià)×9%

稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算。

（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

當(dāng)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為3%。計(jì)算公式為：

增值稅=稅前造價(jià)×3%

稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的含稅價(jià)格計(jì)算。

真題重現(xiàn)

2019、某建設(shè)工程項(xiàng)目的造價(jià)中人工費(fèi)為3000萬(wàn)元，材料費(fèi)為6000萬(wàn)元，施工機(jī)具使用費(fèi)為1000萬(wàn)元，企業(yè)管理費(fèi)為400萬(wàn)元，利潤(rùn)為800萬(wàn)元，規(guī)費(fèi)為300萬(wàn)元，各項(xiàng)費(fèi)用均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為9%。則增值稅銷項(xiàng)稅額為（ ）萬(wàn)元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233網(wǎng)校答案： a

233網(wǎng)校解析：采用一般計(jì)稅法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035萬(wàn)元。

看到這里或許有些學(xué)員或許有些許疑惑，不是說(shuō)二級(jí)建造師考試要以考試用書為準(zhǔn)，那如果題目問(wèn)“建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為多少”，該如何解答？在這種情況下，命題老師必定會(huì)給出文件出處，也就是加上前提，如下題：

2017一建真題.根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)），建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233網(wǎng)校答案： b

考生只需對(duì)照文件選擇即可，前文中筆者已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)介紹。另外，在計(jì)算題中一般會(huì)直接給出稅率，考生依據(jù)已知數(shù)套用公式求解即可。

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【第13篇】企業(yè)改制土地增值稅政策

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更“暫不征收”土地增值稅是怎么回事

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))留給人最大印象莫過(guò)于那個(gè)企業(yè)改制重組不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)定。2023年，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)，這號(hào)公告大體沿襲財(cái)稅〔2018〕57號(hào)公告。從57號(hào)公告開(kāi)始，除了特別強(qiáng)調(diào)那個(gè)不適用任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)定以外，通篇貫以“原企業(yè)投資主體相同”類似表述，讓人感覺(jué)這個(gè)暫不征收土地增值稅和原企業(yè)投資主體有那么一點(diǎn)關(guān)系——確實(shí)有很大干系。

為了要搞清楚企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅的情況，我們先來(lái)看什么是企業(yè)的“整體變更”和“整體改制”。

整體變更就是整體改制嗎

整體變更源自公司法，按照公司法規(guī)定，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司也可變更為有限責(zé)任公司。同時(shí)，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司時(shí)，按凈資產(chǎn)折股，折合的實(shí)收資本總額不得高于公司凈資產(chǎn)額。此時(shí)，會(huì)出現(xiàn)兩種情況：按有限公司原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司和按凈資產(chǎn)評(píng)估值折股整體變更為股份有限公司。

如果按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司，持續(xù)時(shí)間可以從有限公司成立之日起計(jì)算，也就是說(shuō)，選擇由有限公司整體變更為股份有限公司，可以避免從頭計(jì)算三年持續(xù)運(yùn)營(yíng)期。目前，申報(bào)a股ipo(掛牌)的絕大多數(shù)股份公司設(shè)立方式為有限公司整體變更而來(lái)。比如，海南橡膠(601118)2023年10月30日通過(guò)董事會(huì)會(huì)議審議通過(guò)議案，同意公司控股子公司海南農(nóng)墾林產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司整體改制設(shè)立股份有限公司并申請(qǐng)?jiān)谛氯鍜炫啤?/p>

與前述整體變更相對(duì)應(yīng)的，公司在變更過(guò)程中，以資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果作為企業(yè)出資，聯(lián)合其他發(fā)起人，共同設(shè)立股份公司，期間有些企業(yè)甚至增加新股東——這種就不屬于整體變更，而是整體改制。對(duì)于整體改制的核算，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第1號(hào)》規(guī)定，企業(yè)引人新股東改制為股份有限公司，相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量，并以改制時(shí)確定的公允價(jià)值為基礎(chǔ)持續(xù)核算的結(jié)果并入控股股東的合并財(cái)務(wù)報(bào)表。因此，按照評(píng)估增值后的評(píng)估價(jià)折股改制變更為股份有限公司，改制后的公司承繼改制前公司相關(guān)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)，會(huì)涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等的處理。

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)的整體改制、改制重組

依據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

如果嚴(yán)格按照21號(hào)公告要求，似乎只有企業(yè)“整體改制”將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)才可暫不征土地增值稅——這似乎將按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更情形拒之門外。然而，21號(hào)公告第四條又有“改制重組”的說(shuō)法。于是，我們不禁要問(wèn)，21號(hào)文的改制重組到底是公司法的整體變更，整體改制，還是一般意義上的改制重組呢?

好在這個(gè)21號(hào)公告在最后一條解釋了這號(hào)文適用“改制重組”房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅的情況：不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

因此，21號(hào)的“整體改制”“改制重組”并非嚴(yán)格意義上的整體變更，也非整體改制，它只是給了一個(gè)籠統(tǒng)的企業(yè)改制重組過(guò)程中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土增的適用范圍，這號(hào)文暫不征收土地增值稅的適用范圍就是：改制重組前后，原企業(yè)投資主體存續(xù)的，可暫免土地增值稅，并沒(méi)有要求改制是按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更，還是按評(píng)估價(jià)值折股的整體改制。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更土地增值稅暫不征收的要點(diǎn)

依據(jù)21號(hào)公告規(guī)定，企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅要求是，改制前后企業(yè)投資主體(出資人)不發(fā)生變更，對(duì)這個(gè)原企業(yè)投資主體的投資比例則沒(méi)有這樣的要求。因此，我們需要注意以下幾點(diǎn)：(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不適用)

1.整體變更、整體改制過(guò)程中轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)，原企業(yè)投資主體符合要求，可暫不征收土增稅就沒(méi)有問(wèn)題。如果改制中引入了新的投資人，涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更就需要繳納土地增值稅;但是，承受房地產(chǎn)一方符合條件的，可免契稅的優(yōu)惠不受新引入投資人的限制。

2.符合條件的企業(yè)合并、分立重組不僅土地增值稅可暫不征收，也可以暫免企業(yè)所得稅(特殊性稅務(wù)處理)。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅導(dǎo)致的結(jié)果是將房地產(chǎn)的價(jià)值、稅負(fù)遞延轉(zhuǎn)移到了受讓方，這種情況和企業(yè)重組的合并、分立特殊性稅務(wù)處理的股東權(quán)益連續(xù)性類似。而股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等因重組前后投資主體發(fā)生改變，被排除在暫不征收土增的范圍之外。

企業(yè)合并、分立過(guò)程中伴隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更，在既適用特殊性稅務(wù)處理，又適用土增暫不征收規(guī)定時(shí)，需要注意稅收優(yōu)惠政策之間的區(qū)別：

①企業(yè)合并適用特殊性稅務(wù)處理的吸收合并時(shí)，被合并方的原股東成為吸收合并方的股東，對(duì)被吸收合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并企業(yè)的，這項(xiàng)企業(yè)合并符合不征收土地增值稅的條件。

②企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后企業(yè)，暫不征土地增值稅;如果選擇適用特殊性稅務(wù)處理，分立后的原股東持股比例也必須相同。

3.企業(yè)改制重組時(shí)涉及房地產(chǎn)投資符合要求，可暫不征收土地增值稅。

在引用21號(hào)公告第四條“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資進(jìn)而暫不繳納土地增值稅”政策時(shí)，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為僅適用改制重組時(shí)涉及的房地產(chǎn)投資，有的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這條認(rèn)為投資就是改制重組的一種形式，只要有投資均可享受優(yōu)惠。在此，筆者提兩點(diǎn)：

①21號(hào)公告最后一條兜底條款“不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同”，對(duì)這號(hào)文通篇都是有約束力的。因而，該文第四條的改制前后原企業(yè)投資主體也應(yīng)該在這個(gè)原則以內(nèi)。

②即便改制重組是個(gè)廣義的重組概念，企業(yè)有房地產(chǎn)投資也未必一定能符合暫不征收土地增值稅的要求。比如，a公司以房地產(chǎn)投資設(shè)立b公司(或者a公司設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)投資b)，和a公司股東設(shè)立b公司，然后a以房地產(chǎn)對(duì)b進(jìn)行投資。第一類情況改制前后的企業(yè)投資主體是a公司股東、a公司，第二類情況改制前后企業(yè)投資主體均為a公司股東。很明顯，第一類要征收土地增值稅，第二類可暫不征收。

來(lái)源：雁言稅語(yǔ)

企業(yè)改制重組時(shí)稅務(wù)籌劃的三大平臺(tái)

企業(yè)在進(jìn)行聯(lián)合、兼并、分離、置換、出售、股份制改造等形式的改制重組時(shí)，會(huì)引起企業(yè)主體改變、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、所有制性質(zhì)改變、隸屬關(guān)系變更等一系列變化，從而引起相應(yīng)的稅務(wù)問(wèn)題。企業(yè)在改制重組時(shí)，如果稅務(wù)籌劃到位，可能使企業(yè)享受稅收政策上的種種好處，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，相反，如果漠視其中的稅務(wù)問(wèn)題則可能帶來(lái)日后的麻煩，甚至走進(jìn)稅收“陷阱”，這不能不引起決策者的重視。本文擬從以下三大涉稅問(wèn)題加以分析，為企業(yè)提供稅務(wù)籌劃的平臺(tái)。

一、因納稅主體改變而涉及的稅務(wù)問(wèn)題

這一問(wèn)題源于我國(guó)現(xiàn)行稅制對(duì)同一經(jīng)濟(jì)行為在各類主體之間稅收待遇上的差異性，尤其是在所得稅上表現(xiàn)最為明顯。如內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)、現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)企業(yè)與非試點(diǎn)企業(yè)、上市股份制公司與非上市股份制公司、境外上市股份制公司與境內(nèi)上市股份制公司等之間在適用稅率以及所享受的稅收優(yōu)惠政策方面存在著較大的差異。企業(yè)的改制重組會(huì)引起納稅人主體的改變，從而引起稅收待遇上的變化。而且，企業(yè)通過(guò)各種不同企業(yè)之間的相互投資滲透，可以從原來(lái)的非優(yōu)惠企業(yè)變?yōu)閮?yōu)惠企業(yè)，享受稅收優(yōu)惠的好處。

比如，內(nèi)資企業(yè)與中外合資企業(yè)再合營(yíng)，按稅制的有關(guān)規(guī)定，如果滿足以下兩個(gè)條件，可按外商投資企業(yè)享受稅收優(yōu)惠：(1)按中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法規(guī)定成立：(2)注冊(cè)資本中所含外國(guó)投資者的投資比例不低于25%。內(nèi)資企業(yè)與外商投資企業(yè)共同作為發(fā)起人設(shè)立新的股份有限公司時(shí)，凡發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股份中，外資股占總股份的25%以上，可依外商投資企業(yè)繳稅。又如，通過(guò)母子公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的收購(gòu)兼并形式的資產(chǎn)重組，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，若收購(gòu)公司將被收購(gòu)公司作為非獨(dú)立核算單位，由總公司合并納稅;如果屬于優(yōu)勢(shì)企業(yè)兼并困難企業(yè)，被兼并企業(yè)的虧損可以抵減收購(gòu)方的應(yīng)稅所得，享受減稅或延緩納稅的好處，等等。由于稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了特定時(shí)期國(guó)家的政策意圖，

因此，企業(yè)在改制重組過(guò)程中，應(yīng)充分考慮納稅主體發(fā)生變化而引起的稅收待遇變化，并通過(guò)合理的稅務(wù)籌劃，按照稅法的導(dǎo)向，科學(xué)選擇納稅人主體的性質(zhì)及改制重組的形式。

二、因企業(yè)改制、重組引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而涉及的稅收問(wèn)題

企業(yè)改制、改組是一次資源的重新配置過(guò)程，必然伴隨資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中無(wú)法回避兩類稅收問(wèn)題：一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的流轉(zhuǎn)稅問(wèn)題，二是對(duì)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形成所得的稅務(wù)處理。根據(jù)現(xiàn)行的稅收制度規(guī)定，在流轉(zhuǎn)稅方面大多采用較優(yōu)惠的稅收政策，如對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)重組、購(gòu)并時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅，也不征收土地增值稅;以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與被投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅，并免征土地增值稅;對(duì)存貨等流動(dòng)資產(chǎn)出讓應(yīng)作為貨物交易行為繳納增值稅;對(duì)貨物性質(zhì)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓價(jià)格超過(guò)原值，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價(jià)格4%的征收率繳納增值稅。

對(duì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)的收益，如轉(zhuǎn)讓機(jī)器、設(shè)備、房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的所得，屬于資本利得范疇。從國(guó)際范圍看，世界各國(guó)對(duì)資本利得通常采用低稅率或免稅的稅收優(yōu)惠政策來(lái)鼓勵(lì)資本流動(dòng)，活躍資本市場(chǎng)，并且按資產(chǎn)持有期長(zhǎng)短將資本利得分為長(zhǎng)期資本利得和短期資本利得，在稅收上區(qū)別對(duì)待，形成對(duì)長(zhǎng)期投資的激勵(lì)機(jī)制，在此基礎(chǔ)上，對(duì)用于再投資的資本利得有減稅、免稅、延緩納稅等規(guī)定。我國(guó)對(duì)企業(yè)資本利得的課稅，按有關(guān)稅收制度的規(guī)定，具有以下特點(diǎn)：一是企業(yè)取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，征收企業(yè)所得稅，其相應(yīng)的損失，可從當(dāng)期所得額中扣除;二是對(duì)企業(yè)的資本利得與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得實(shí)行同等的稅收待遇，按同一比例征稅，沒(méi)有專門的稅收優(yōu)惠規(guī)定;三是不區(qū)別長(zhǎng)期資本利得與短期資本利得。由此可見(jiàn)，我國(guó)在稅收上還沒(méi)有形成對(duì)存量資本流動(dòng)的激勵(lì)機(jī)制。

上述分析表明，企業(yè)在改制重組過(guò)程中，除應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)外，還應(yīng)從稅務(wù)籌劃的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)、按多大的價(jià)格轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、如何從流轉(zhuǎn)稅和所得稅綜合籌劃的角度進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題。

三、企業(yè)改制、重組后關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓定價(jià)的稅收問(wèn)題

過(guò)去，人們通常只認(rèn)為跨國(guó)公司存在利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)進(jìn)行國(guó)際避稅問(wèn)題。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部同樣存在轉(zhuǎn)讓定價(jià)問(wèn)題。由于有關(guān)所得稅法規(guī)對(duì)利潤(rùn)水平較低的企業(yè)、外商投資企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、新辦第三產(chǎn)業(yè)等規(guī)定了減免稅優(yōu)惠政策，導(dǎo)致關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的稅負(fù)水平存在差異。根據(jù)上市公司所得稅稅率的統(tǒng)計(jì)，上海證券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露稅項(xiàng)外，只有9家中央直屬企業(yè)的公司執(zhí)行33%的所得稅稅率，其余321家上市公司分別享受0%—18%的10檔優(yōu)惠稅率，優(yōu)惠面達(dá)97.3%，其中165家公司適用15%的稅率，110家公司征33%，返還18%。

可以想象，如果上述適用不同稅率、按照不同方式征收的公司之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，則上述稅率差異會(huì)激勵(lì)企業(yè)利用轉(zhuǎn)讓定價(jià)將利潤(rùn)從適用稅率高的企業(yè)轉(zhuǎn)移至適用稅率低的企業(yè)中去。應(yīng)指出的是，雖然關(guān)聯(lián)企業(yè)更多地存在于非上市公司之間，但上述稅率差異同樣也較普遍地存在于非上市企業(yè)之間。

另一方面，盡管我國(guó)稅法明確規(guī)定，投資方適用稅率高于被投資方稅率時(shí)，分回利潤(rùn)需要補(bǔ)繳稅款，但這里值得關(guān)注的是：(1)這里的稅率差異只是因地區(qū)之間的稅率差異所引起的，對(duì)于聯(lián)營(yíng)企業(yè)(被投資方)享受稅收優(yōu)惠而出現(xiàn)的稅率差異不需補(bǔ)稅;(2)只有當(dāng)從被投資方的利潤(rùn)實(shí)際分回時(shí)才補(bǔ)繳稅款，如果把利潤(rùn)保留在聯(lián)營(yíng)方，則存在稅收的遞延抵免不需補(bǔ)繳稅款。在這里，也給企業(yè)重組提供了一個(gè)稅務(wù)籌劃的平臺(tái)。企業(yè)應(yīng)在哪里設(shè)“點(diǎn)”，各點(diǎn)之間的業(yè)務(wù)如何設(shè)置，以及業(yè)務(wù)往來(lái)之間如何定價(jià)等，都是稅務(wù)籌劃所需要考慮的問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題的不同處理會(huì)帶來(lái)不同的籌劃效果。

最后應(yīng)指出的是，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)家出于宏觀調(diào)控政策的需要會(huì)相應(yīng)地調(diào)整稅收政策。因此，企業(yè)在考慮因納稅主體變化所引起的稅收待遇差異時(shí)，不僅應(yīng)考慮現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，而且應(yīng)該研究稅制變化發(fā)展的規(guī)律，把握稅收優(yōu)惠政策的變動(dòng)趨勢(shì)。關(guān)于這一點(diǎn)，當(dāng)前企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)尤其應(yīng)給予高度重視。主要原因是從1994年開(kāi)始實(shí)行的稅收制度與目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的主要矛盾以及中國(guó)加入wto的規(guī)則要求之間已出現(xiàn)明顯的不適應(yīng)，稅制改革、稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整已勢(shì)在必行。

比如，基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平稅負(fù)要求，內(nèi)外資企業(yè)所得稅法將統(tǒng)一;依據(jù)wto規(guī)則要求及加入wto的談判承諾，在逐步降低關(guān)稅總體水平的同時(shí)，必將調(diào)整關(guān)稅稅率結(jié)構(gòu)，整頓和削減關(guān)稅減免優(yōu)惠政策措施;取消采用稅收進(jìn)行專向性、特定性補(bǔ)貼的有關(guān)優(yōu)惠條款，以便同wto反補(bǔ)貼協(xié)議中的有關(guān)規(guī)定保持一致，并用足wto規(guī)則中允許的一些稅收政策;為配合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，將出臺(tái)鼓勵(lì)投資、技術(shù)進(jìn)步、科技開(kāi)發(fā)的稅收優(yōu)惠措施;為支持國(guó)有企業(yè)改革、西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施的稅收配套措施等在近期內(nèi)也呼之欲出。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)給予充分關(guān)注，并在企業(yè)改制重組中加以全面考慮。

總之，企業(yè)改制重組是優(yōu)化資源配置的重要手段。由于改制重組，會(huì)引起納稅主體發(fā)生改變，相應(yīng)地企業(yè)內(nèi)部交易可能轉(zhuǎn)化為外部交易，或者相反;改制重組之前、之中、之后，帶來(lái)適用稅種、適用稅率、征收方法等多方面的改變。因此，財(cái)務(wù)管理必須從稅務(wù)籌劃的角度，綜合考慮這些變動(dòng)對(duì)企業(yè)稅負(fù)的最終影響，我們相信，這種籌劃必將對(duì)規(guī)范我國(guó)企業(yè)的改制重組行為、使企業(yè)的改制重組按照稅法的導(dǎo)向行動(dòng)以及促進(jìn)稅法的改革等都是具有極其重要的作用的。最后應(yīng)指出的是，本文旨在探討企業(yè)改制重組中稅務(wù)籌劃的領(lǐng)域之所在，至于具體如何籌劃，需要企業(yè)根據(jù)自身的具體情況去摸索。

來(lái)源：安徽省地稅網(wǎng)

編輯：沐林財(cái)訊

【第14篇】土地增值稅的稅收規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價(jià)和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)銷售額的8%～12%；項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%～25%，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。如何降低稅負(fù)，并且控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

一、利用臨界點(diǎn)

按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。

由于土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過(guò)50%、100%、200%時(shí)，就會(huì)適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級(jí)稅率的情況。

【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為a，銷售的房?jī)r(jià)總額為x，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分別為營(yíng)業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費(fèi)附加征收率)

如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價(jià)只能為x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，即可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)，如果售價(jià)低于此數(shù)，雖也能寜受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲得較低的收益。

如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過(guò)撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。

設(shè)提高價(jià)格y單位，則新的價(jià)格為x+y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的項(xiàng)目金額為：a+5.5%x+5.5%y；房地產(chǎn)增值額為；x+y-a-5.5%x-5.5%y；繳納的土地增值稅為：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企業(yè)欲使提價(jià)所帶來(lái)的收益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x為增值率為20%時(shí)的售價(jià)，可以解得y>0.0971a。

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1,800~1,900萬(wàn)元之間，已知為開(kāi)發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房?jī)r(jià)在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤(rùn)？籌劃過(guò)程如下：

除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬(wàn)元)

(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元，此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當(dāng)價(jià)格定在1,800~1,837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。

(2)公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元(1430×0.0971)。即總房?jī)r(jià)至少要超過(guò)1，976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。

所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1,800~1,900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1,837.264萬(wàn)元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1,976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

通過(guò)本案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問(wèn)題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法。使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，千萬(wàn)不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。譬如：在該案例中1,830萬(wàn)元的售價(jià)，能獲利299,35萬(wàn)元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬(wàn)元的售價(jià)，只能獲利216.16萬(wàn)元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價(jià)只提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少83.19萬(wàn)元。

2、收入分散

對(duì)于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購(gòu)買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過(guò)這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/strong>

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇較高的一種進(jìn)行扣除。

【案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1,000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%?；I劃過(guò)程如下：

首先，計(jì)算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)

其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100＞80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款：當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70＜80，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬(wàn)元，合理降低稅負(fù)。

在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。

4、代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些價(jià)外費(fèi)用，比如說(shuō)管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及部分政府基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)因此而有結(jié)余。對(duì)于代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收??；第二種是將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取。是否將代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于計(jì)算土地增值稅的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總成本，也就會(huì)影響適用的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的稅額。

【案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬(wàn)元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r(shí)代收了200萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬(wàn)元。

(1)如果公司未將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，而是單獨(dú)向購(gòu)房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬(wàn)元)；增值額為：3000-1160=1840(萬(wàn)元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬(wàn)元)

(2)如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬(wàn)元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬(wàn)元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬(wàn)元)

顯然，該公司無(wú)論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬(wàn)元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)元，從而使納稅人少繳納稅款30萬(wàn)元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。

由于在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項(xiàng)目×適用的速算扣除系數(shù)，無(wú)論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)，可扣除項(xiàng)目金額增加a，則會(huì)使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來(lái)更大的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過(guò)50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無(wú)論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒(méi)有什么意義了。

5、增加扣除項(xiàng)目金額

在市場(chǎng)可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過(guò)提高售價(jià)得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開(kāi)建安發(fā)票虛增成本，虛開(kāi)建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。

6、費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開(kāi)發(fā)成本

會(huì)計(jì)制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”和工程項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”并沒(méi)有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無(wú)法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開(kāi)，有些費(fèi)用的列支介于期間費(fèi)用與開(kāi)發(fā)費(fèi)用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)A斜，把能劃歸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的人員盡量列為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制，把公司本部和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目混合使用的設(shè)備劃歸開(kāi)發(fā)項(xiàng)目使用。這樣把本應(yīng)由期間費(fèi)用列支的費(fèi)用計(jì)入了開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，加大的建造總成本，會(huì)帶來(lái)1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

7、成本核算對(duì)象籌劃

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。

土地增值稅未四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，需要具體測(cè)算分開(kāi)核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。

【案例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)a、b兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售a房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除的金額為200萬(wàn)元：銷售b房產(chǎn)共取得收入400萬(wàn)元，允許扣除的項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元，對(duì)這兩處房產(chǎn)，公司是分開(kāi)核算還是合并核算能帶來(lái)節(jié)稅的好處呢？

(1)分開(kāi)核算時(shí)：a房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬(wàn)元)；b房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應(yīng)納的土地增值稅為：(400-100)x60%-100x35%=145(萬(wàn)元)；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元(30+145)

(2)合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬(wàn)元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬(wàn)元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應(yīng)納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬(wàn)元)

通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的，因?yàn)楹喜⒑怂惚确珠_(kāi)核算節(jié)稅20萬(wàn)元。

從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開(kāi)發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會(huì)提高，在實(shí)踐中必須具體測(cè)算后才能做出選擇。

8、利用合作建房

按照稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用該項(xiàng)政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

9、利用代建房

代建房指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)。

10、與主管稅局溝通

在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對(duì)較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算。