土地增值稅清算申報表（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算申報表

按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，由財務(wù)人員進(jìn)行土地增值稅清算，這只是滿足清算的條件之一。如果另外兩個條件也滿足其中一個，也可以進(jìn)行清算。但相應(yīng)的財務(wù)人員需在符合清算條件之日起90日內(nèi)到相應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算相關(guān)手續(xù)。

這過程中土地增值稅清算的申報表填寫就是需要我們認(rèn)真處理的。多數(shù)房地產(chǎn)會計感覺這項工作難度大！現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一上海女會計，做的土地增值稅清算系統(tǒng)，可自動計算申報表！

一共是涉及了101個申報表填寫，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自動excel土地增值稅清算系統(tǒng)（含101個申報表）

一、土地增值稅申報表填報說明

二、土地增值稅測算表

三、土地增值稅涉及的101個申報表的填寫樣式展示

3.1、項目備案表格式

項目備案表填表說明書

3.2土地增值稅納稅申報表二操作格式

3.3填報與收入相關(guān)的面積明細(xì)申報表格式

3.4、填報土地增值稅扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值稅清算申報表的填寫格式和說明就不這里一一展示了。

【第2篇】土地增值稅稅收優(yōu)惠

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施<中華人民共和國印花稅法>等有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第14號)，自2023年7月1日起，土地增值稅原備案類優(yōu)惠事項辦理方式實行“自行判別、申報享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤薄?/p>

納稅人在土地增值稅納稅申報時按規(guī)定填寫申報表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳?。納稅人需對留存?zhèn)洳橘Y料的真實性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策包括↓

一、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)(減免性質(zhì)代碼：11011701)

二、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕101號)(減免性質(zhì)代碼：11011707)

三、對企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2013〕53號)(減免性質(zhì)代碼：11052401)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》(財稅〔2011〕116號)(減免性質(zhì)代碼：11052501)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》(財稅〔2013〕3號)(減免性質(zhì)代碼：11059901)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并整資產(chǎn)合過程中涉及的增值稅、營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》(財稅〔2011〕13號)(減免性質(zhì)代碼：11059902)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》(財稅〔2001〕10號)(減免性質(zhì)代碼：11083901)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際(集團(tuán))有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》(財稅〔2003〕212號)(減免性質(zhì)代碼：11083902)

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2013〕56號)(減免性質(zhì)代碼：11083903)

四、被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅〔2003〕141號)(減免性質(zhì)代碼：11129901)

五、合作建房自用的土地增值稅減免

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)(減免性質(zhì)代碼：11129903)

納稅人應(yīng)按規(guī)定歸集和留存相關(guān)資料備查。稅務(wù)機關(guān)將適時開展后續(xù)管理，發(fā)現(xiàn)不符合優(yōu)惠條件或不能按要求提供留存?zhèn)洳橘Y料的，將按照稅收征管法等有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

土地增值稅核準(zhǔn)類優(yōu)惠不適用上述規(guī)定，仍按照現(xiàn)行規(guī)定辦理。土地增值稅核準(zhǔn)類優(yōu)惠：

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第138號)(減免性質(zhì)代碼：11011704)

2.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕141號)(減免性質(zhì)代碼：11129902)

3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第138號)(減免性質(zhì)代碼：11129905)

本文來源：本文收集整理于云南稅務(wù)公眾號

聲明：本文僅供交流學(xué)習(xí)，版權(quán)歸屬原作者，若來源標(biāo)注錯誤或侵犯到您的權(quán)益，煩請告知，我們將立即刪除，謝謝

編輯：sometime編制：2023年07月11日

【第3篇】屬于土地增值稅扣除項目的稅費是

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【第4篇】土地增值稅核算

選對方法 合規(guī)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入

2023年11月04日 中國稅務(wù)報 版次：07 作者：郭立江

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)為不含增值稅收入。筆者在實際征管中發(fā)現(xiàn)，一些適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)存在誤區(qū)。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握方法，準(zhǔn)確計算土地增值稅應(yīng)稅收入。

典型案例

房地產(chǎn)開發(fā)公司p公司為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的m項目適用一般計稅方法計稅，2023年6月已完工交付使用。該項目共取得含稅銷售收入（售房款）10900萬元。假設(shè)對應(yīng)的土地成本為4000萬元，適用增值稅稅率9%，那么，p公司應(yīng)如何確定土地增值稅清算時的應(yīng)稅收入？

常見問題

筆者在實際征管中發(fā)現(xiàn)，適用增值稅一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，容易存在一些誤區(qū)。比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)稅收入直接等于會計收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以所開具售房發(fā)票的不含稅開票金額作為應(yīng)稅收入。

筆者在梳理p公司2023年7月的納稅申報情況時，發(fā)現(xiàn)其《增值稅納稅申報表附列資料（三）》（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細(xì)）“9%稅率的項目”欄次，填報本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額（免稅銷售額）10900萬元，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期發(fā)生額4000萬元、本期實際扣除金額4000萬元?！对鲋刀惣{稅申報表（一般納稅人適用）》填報“按適用稅率計稅銷售額”10000萬元，“銷項稅額”569.72萬元。

同時，其《增值稅納稅申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）“一般計稅方法計稅”項目的“9%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次，填報銷售額10000萬元，銷項稅額900萬元，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實際扣除金額4000萬元，扣除后含稅（免稅）銷售額6900萬元，銷項（應(yīng)納）稅額569.72萬元。

從申報資料看，p公司累計開具的發(fā)票價稅合計10900萬元。其中，不含稅銷售額為10000萬元、稅額為900萬元。p公司認(rèn)為開具的售房發(fā)票的不含稅銷售額10000萬元就是土地增值稅的應(yīng)稅收入，同樣沒有考慮因土地價款差額征稅所抵減的銷項稅額=4000÷（1+9%）×9%=330.28（萬元）。

計算方法

土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，無法直接從已有納稅資料、會計賬簿中獲取，而是需要計算確認(rèn)。從筆者的實踐經(jīng)驗上看，可行的計算方法主要有三種。

第一種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)分兩步計算。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，將向購房者收取的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。

具體到本案例，第一步，m項目的增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（萬元）；第二步，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額=10900-569.72=10330.28（萬元）。與企業(yè)自行計算的應(yīng)稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬元）。

第二種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)用公式計算。

根據(jù)增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%=（含稅銷售收入+土地價款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m項目含稅收入10900萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（萬元），與第一種方法的計算結(jié)果一致。

第三種方法：以開具的不含稅開票金額為基礎(chǔ)計算。

土地增值稅應(yīng)稅收入=不含稅開票金額+土地價款允許抵減的稅額=不含稅開票金額＋土地價款÷（1+9%）×9%。本案例中，m項目開票金額10000萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（萬元），與前兩種方法的計算結(jié)果一致。

值得關(guān)注的是，土地增值稅應(yīng)稅收入不能與會計收入、企業(yè)所得稅核算收入、開具發(fā)票金額簡單地畫上等號，也無法從已有的納稅資料、會計資料直接獲取，而是要計算取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，可以結(jié)合多種方式進(jìn)行驗算，確保應(yīng)稅收入計算無誤。必要情況下，應(yīng)與主管稅務(wù)機關(guān)溝通確認(rèn)，防范后續(xù)風(fēng)險。

（作者單位：國家稅務(wù)總局東營經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局）

【第5篇】土地增值稅和增值稅的區(qū)別

土地增值稅立法若干問題探討

作者：王冬生 北京智方圓稅務(wù)師事務(wù)所

郵箱：wangdongsheng@cstcta.com

日常工作中，處理過不少土地增值稅的業(yè)務(wù)，也看過公開征求意見的《土地增值稅法》草稿，對有關(guān)問題，也有些自己的淺見，不吐不快，整理成文字，供讀者參考、批評。包括以下八個問題：

一、基礎(chǔ)問題---立法宗旨與行業(yè)認(rèn)識

二、土增特點---與增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別

三、計稅主體---為什么要按照項目管理？

四、稅率設(shè)計---實際稅率和盈利狀況對稅率的要求

五、免稅范圍---不應(yīng)限于普通住宅

六、預(yù)征管理---預(yù)征的征收與停止

七、清算管理---回到基本原理，允許自行申報

八、報表設(shè)計---三欄還是一欄

一、基礎(chǔ)問題---立法宗旨與行業(yè)認(rèn)識

任何一個稅種的立法，都有一個立法宗旨問題，也就是必須說清楚，為什么要征收這個稅？這個問題，不但是這個稅種存在的基礎(chǔ)，也是處理具體問題方法的指南。另外，如何認(rèn)識與這個稅種有關(guān)的行業(yè)發(fā)展階段，發(fā)展?fàn)顩r，行業(yè)定位，也影響對某些具體問題的處理。

（一）立法宗旨---調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易過高收益

為什么要調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易的過高收益？

因為不動產(chǎn)交易過高的收益，可能既不是企業(yè)經(jīng)營的結(jié)果，也不是自然增值的結(jié)果，而是社會投資的結(jié)果，比如附近開通地鐵，或者建設(shè)一個學(xué)校，都會造成不動產(chǎn)大幅度增值，出售不動產(chǎn)取得的超高收益，國家理應(yīng)通過征稅的方式分享。

所以，土增稅的立法宗旨，應(yīng)定位于調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易的過高收益。

調(diào)節(jié)過高收益，能否由增值稅完成？不用專門開征土增稅？這個問題，下面再分析。

（二）行業(yè)認(rèn)識

如何認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，對恰當(dāng)處理有關(guān)具體問題，也很有必要。本人對這個行業(yè)有以下粗淺的認(rèn)識：

1、市場高度分割

與其他商品相比，房地產(chǎn)最大的特點是：不能動。因此，房地產(chǎn)市場不是全國統(tǒng)一的市場，甚至在一個城市，都不是統(tǒng)一的市場，局部地區(qū)的供給有限，價格容易上漲，為炒房提供客觀基礎(chǔ)，學(xué)區(qū)房就是典型的例子。

2、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大

房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極大，制造業(yè)、金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等直接或間接與這個行業(yè)有關(guān)。

3、屬于實體經(jīng)濟(jì)

實體經(jīng)濟(jì)一直是鼓勵的對象，房地產(chǎn)業(yè)是不是實體經(jīng)濟(jì)？房地產(chǎn)業(yè)是建房子的，當(dāng)然是實體經(jīng)濟(jì)，炒房子才是虛擬經(jīng)濟(jì)。

4、暴利時代結(jié)束

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時代，已經(jīng)結(jié)束。但是，我國城市化進(jìn)程遠(yuǎn)沒有結(jié)束，發(fā)展空間仍很大。

5、美好生活保障

吃喝住行，是生活必須，改善居住條件，是美好生活的保障?，F(xiàn)在的主要矛盾，是人民對美好生活的向往，與發(fā)展不平衡不充分的矛盾，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，是滿足人民對美好生活向往的保障。

基于以上對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識，應(yīng)該征收土增稅，但是在處理稅率水平、免稅范圍等具體問題時，應(yīng)充分考慮行業(yè)的特點。

二、土增特點---與增值稅和企業(yè)所得稅的區(qū)別

土地增值稅與增值稅、企業(yè)所得稅有什么區(qū)別，能否用增值稅甚至企業(yè)所得稅代替土增稅？不能。

土增稅與增值稅、企業(yè)所得稅在以下三個基本問題上，都有本質(zhì)區(qū)別。

（一）立法宗旨不同

土增稅的立法宗旨，就是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的過高收益。增值稅和企業(yè)所得稅能否實現(xiàn)這一宗旨？

增值稅的立法宗旨是什么？現(xiàn)行增值稅法規(guī)沒有明確這個問題，可以理解成籌集財政收入。增值稅無法承擔(dān)調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易過高收益的功能，即使針對不動產(chǎn)單獨設(shè)置一個高稅率，由于增值稅是價外稅，上個環(huán)節(jié)征收，下個環(huán)節(jié)抵扣的計算方法，無法實現(xiàn)對所有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者的調(diào)節(jié)作用。

與增值稅一樣，企業(yè)所得稅法沒有明確立法宗旨，也可以理解成籌集財政收入。企業(yè)所得稅也無法承擔(dān)調(diào)節(jié)不動產(chǎn)交易過高收益的功能，因為企業(yè)所得稅以企業(yè)為主體，應(yīng)稅所得是算總賬，不同項目盈虧互抵，也難以發(fā)揮對某個項目的調(diào)節(jié)作用。

（二）計稅主體不同

增值稅和企業(yè)所得稅，都是以某個企業(yè)為征稅主體，以企業(yè)為單位，算總帳，算總的增值稅和所得稅應(yīng)納稅額。

而土增稅是以項目為主體，計算某個項目應(yīng)繳納的土增稅。土增稅為什么必須以項目為主體？因為不同的項目，其收益來自社會投資的影響不同，只有以項目為單位，才可以實現(xiàn)征稅的宗旨。

（三）征稅對象不同

增值稅的征稅對象是增值額，也就是新創(chuàng)造的價值，即財務(wù)報表上的工資加利潤，也就是c+v+m中的v+m。

企業(yè)所得稅的征稅對象是所得，類似c+v+m中的m。

土增稅的征稅對象是納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的過高收益，不是企業(yè)全部的m，而是轉(zhuǎn)讓某個項目獲得的超過一定水平的m。

以上三個區(qū)別，足以說明增值稅和企業(yè)所得稅無法代替土增稅。

三、計稅主體---為什么要按照項目管理？

增值稅和企業(yè)所得稅，都是計算某個企業(yè)在某個月份或某個年度的應(yīng)納稅額，但是，土增稅卻需要計算某個項目的應(yīng)納稅額，以項目作為計稅主體，實施項目管理。

為什么這樣處理？

符合土增稅立法宗旨的要求。土增稅的目的是調(diào)節(jié)非因企業(yè)自身經(jīng)營原因?qū)е碌倪^高收益，這些過高的收益，體現(xiàn)在某個項目上。一個房地產(chǎn)公司，可能同時開發(fā)多個項目，有的項目可能存在過高的收益，有的項目可能沒有過高的收益，只有實施項目管理，計算某個項目的過高收益，才能精準(zhǔn)地實現(xiàn)土增稅的立法宗旨。

所以，土增稅的計稅主體，必須是項目。

如何確定項目？

最好是主管部門的批文，如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《預(yù)售許可證》等。

按照項目進(jìn)行管理，意味著不同項目之間的盈虧，不能互抵。如果不同項目間的盈虧可以互抵，那就不是項目管理，而是增值稅、企業(yè)所得稅那樣的企業(yè)管理了。

四、稅率設(shè)計---實際稅率和盈利狀況對稅率的要求

稅率幾乎是每個稅種最重要的問題，現(xiàn)行稅率按照超率累進(jìn)，分為四檔：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%；

增值額超過扣除項目金額50%但未超過100%的部分，稅率40%；

增值額超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率50%；

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率60%；

在土增稅立法的過程中，最好適當(dāng)降低稅率。有以下三個原因：

（一）實際稅負(fù)遠(yuǎn)低于名義稅率

根據(jù)財政部網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2023年的契稅收入是7061億元，土增稅收入是6468億元，契稅的實際稅率一般是3%，也就是土增稅收入與房地產(chǎn)銷售收入的比例不到3%，這在很大程度上說明，可能很少有納稅人可以適用土增稅的60%或50%的法定邊際稅率。

（二）房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束

經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)的供給在一些地方已經(jīng)接近飽和，房地產(chǎn)的暴利時代，已經(jīng)結(jié)束，不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入微利時代，毛利能有5%就是好項目。現(xiàn)有的稅率符合上世紀(jì)九十年代的實際，現(xiàn)在情況發(fā)生很大變化，應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低名義邊際稅率。

（三）其他稅種都在降低稅率

近些年，減稅降費是稅制改革的大趨勢，作為主體稅種的增值稅，最高稅率已經(jīng)由17%降低到13%，降幅23.5%。企業(yè)所得稅盡管沒有降低法定稅率，但是出臺了大量優(yōu)惠政策，不少納稅人的適用稅率，遠(yuǎn)低于法定稅率。

可以考慮減少稅率檔次，比如取消超過200%部分的稅率檔次，其他三檔，將稅率分別降低5個百分點，也即：

增值率不超過50%的部分——稅率25%

超過50%不超過100%的部分——稅率35%

超過100%的部分——稅率45%

五、免稅范圍---不應(yīng)限于普通住宅

現(xiàn)行土增稅，銷售普通住宅的增值率，如果不到20%，可以免征土增稅。也就是非普通住宅，即使轉(zhuǎn)讓車庫、地下室，不管增值率多少，都要征稅。

增值不到一定比例，比如不到20%，轉(zhuǎn)讓所有的應(yīng)稅不動產(chǎn)，都應(yīng)免稅，這是土增稅立法宗旨的必然要求。

土增稅的立法宗旨是調(diào)節(jié)過高收入，既然是過高收入，應(yīng)該有一個普遍適用的免稅標(biāo)準(zhǔn)，比如增值率不到20%。當(dāng)然，具體多少合適，可以在測算不同行業(yè)平均利潤率的基礎(chǔ)上確定。

目前允許房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本與開發(fā)成本之和，加計扣除20%。也可以考慮取消加計扣除，將免稅標(biāo)準(zhǔn)提高，如提高到25%。

六、預(yù)征管理---預(yù)征的征收與停止

與企業(yè)所得稅的預(yù)繳類似，土增稅的預(yù)征，有助于保證稅款及時、均衡入庫。但是，從理論上講，預(yù)征的前提，是最終有稅款入庫，而且最終入庫的稅款應(yīng)高于預(yù)征的稅款。所以，預(yù)征率的設(shè)計，應(yīng)以清算不退稅為底線，如果多數(shù)項目清算退稅，說明預(yù)征率太高了。這些年，不少房地產(chǎn)項目清算，需要退稅。

由于房價波動較大，如果納稅人確有證據(jù)證明，清算需要退稅，應(yīng)下調(diào)預(yù)征率或停止預(yù)征，也就是土增稅最好設(shè)立預(yù)征率下降或提高機制，設(shè)立預(yù)征停止機制。

總之，預(yù)征制度，在有助于稅款及時入庫的同時，也應(yīng)盡量避免占壓納稅人的資金，畢竟這個行業(yè)還是要鼓勵發(fā)展，土增稅不是消費稅，不是要“寓禁于征”。

七、清算管理---回到基本原理，允許自行申報

現(xiàn)行土增稅的清算方式，是納稅人向稅局提交資料，稅局審核后，確定補稅或退稅額，然后告知納稅人。

現(xiàn)行做法存在如下問題：

（一）無法及時完成清算

這種方式導(dǎo)致大量項目遲遲不能完成清算，曾經(jīng)有項目提交資料后，7年無法完成清算，稅局負(fù)責(zé)的官員都換了幾撥。

（二）有悖征管基本法理

納稅人應(yīng)依法自主納稅，自己承擔(dān)不依法納稅的責(zé)任。但現(xiàn)行方式，相當(dāng)于稅局替納稅人承擔(dān)了責(zé)任。

（三）與優(yōu)惠管理的方式矛盾

根據(jù)現(xiàn)行稅收優(yōu)惠管理的規(guī)定，納稅人享受減免稅優(yōu)惠，都是自行判定，申報享受，但土增稅繳稅，竟然還要稅局判定，與優(yōu)惠管理方式矛盾。

（四）與企業(yè)所得稅管理不一致

企業(yè)所得稅也是先預(yù)繳后匯繳，但是企業(yè)所得稅的匯繳，是納稅人自主申報，就可以完成匯繳，不采用稅局審核的方式。

土增稅的清算方式，還是比照企業(yè)所得稅，納稅人依法自主提交清算資料，稅局受理，事后檢查，納稅人自己承擔(dān)不依法申報的責(zé)任。

八、報表設(shè)計---三欄還是一欄

任何一個稅種，其申報表，都是實體法的表格表達(dá)方式。申報表現(xiàn)在是三欄：普通住宅、非普通住宅、其他。

在普通住宅享受優(yōu)惠的前提下，可以分成普通住宅和非普通住宅，如果免稅的范圍適用于所有不動產(chǎn)，則不必再區(qū)分是普通住宅還是非普通住宅。

土增稅的管理是項目管理，如果再區(qū)分住宅和其他，實際是在項目管理的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化為產(chǎn)品管理，這不但無助于實現(xiàn)土增稅的立法宗旨，還徒然增加納稅人的負(fù)擔(dān)，征納雙方的分歧。

良法才能善治，既要立法，更要立良法，提高立法質(zhì)量。明確土增稅的立法宗旨，按照稅法基本原理，按照常情常理，妥善處理有關(guān)具體問題，避免出現(xiàn)硬傷，或難以自圓其說的規(guī)定，有助于提高立法質(zhì)量。

【第6篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理的終點。

國家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問題是清算工作中的重點和難點，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務(wù)總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應(yīng)及時進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人及時進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，主管稅務(wù)機關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應(yīng)注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報送資料不齊全，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)以書面的方式明確告知需補齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機關(guān)的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強前期管理

明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應(yīng)分別計算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對不同類型建筑物細(xì)分清算對象。筆者認(rèn)為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實施按項目管理，加強輔導(dǎo)企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，加強對開發(fā)項目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目

歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計算出各個項目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開發(fā)成本和費用的真實合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費用的真實合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費用的真實合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費用的真實合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費用）等相關(guān)資料報稅務(wù)機關(guān)備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費用是否到主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目跟蹤管理時就應(yīng)注意項目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時土方建筑單價是否偏高，重點核實材料用量是否異常超標(biāo)、人工費、機械使用費是否超出正常取費標(biāo)準(zhǔn)等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復(fù)計算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費及開發(fā)間接費時是否真實發(fā)生的，是否以真實合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開發(fā)間接費用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用科目，企業(yè)是否是通過金融機構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關(guān)稅費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。

4、預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費用的重要基數(shù)，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數(shù)，更是計算土地增值額的重要依據(jù)。

（三）合理歸集分配開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務(wù)費用的利息支出能否提供金融機構(gòu)證明并按開發(fā)項目計算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數(shù)，只能計入開發(fā)費用。在計算開發(fā)費用扣除時，應(yīng)注意三點。首先，企業(yè)在會計核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨計算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用時有兩種方法。第一種，財務(wù)費用利息支出凡能夠按項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；非金融機構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（即管理費用和銷售費用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。第二種，財務(wù)費用利息支出凡不能按項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分?jǐn)偅趯嶋H操作中，如能提供金融機構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜椖俊?/p>

四、科學(xué)確定增值額的計算方法

科學(xué)確定增值額計算方法是實現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅

五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機關(guān)對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認(rèn)為，在核定征收時，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

來源：梁好財稅工作室

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【第7篇】土地增值稅預(yù)繳納稅申報

（二）土地增值稅的清算

《土地增值稅清算管理規(guī)程》第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

從預(yù)售開始到清算日已經(jīng)出售的房地產(chǎn)均應(yīng)參加清算。

（三）清算后剩余房產(chǎn)的銷售

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報?！都?xì)則》規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

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下期我們學(xué)習(xí)“土地增值稅可否補計成本進(jìn)行二次清算”，您也可以思考一下，下期再見！

【第8篇】土地增值稅怎么申報

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。另外，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉(zhuǎn)讓營改增之前繳納的營業(yè)稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

一、一般計稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，在計算銷項稅額時，涉及抵減土地價款的，還應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項目為一般計稅項目，2023年12月31日申報的土地增值稅清算資料中銷售臺賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入，假設(shè)該收入對應(yīng)應(yīng)扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計算分?jǐn)偪趶揭恢?，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡易計稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。但對小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應(yīng)納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應(yīng)稅收入為收入總額扣除增值稅應(yīng)納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營改增之前以500萬購買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬元，應(yīng)繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應(yīng)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第9篇】土地增值稅實行的稅率形式

源恒財稅小深分幫您解決房地產(chǎn)企業(yè)項目稅務(wù)咨詢、稅務(wù)信息化難題，歡迎來撩~

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。超率累進(jìn)稅率是超額累進(jìn)稅率的一種。超率累進(jìn)稅率是一種特殊稅率形式。

實行四級超率累進(jìn)稅率，選取課稅對象的某一百分比指標(biāo)為計稅起點，將其按百分比高低劃分為若干個等級部分，并分別規(guī)定每一個等級的稅率。

土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

1、增值額未超過50%的部分稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額的50%未超過項目扣除金額的100%稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額的100%未超過項目扣除金額的200%稅率為50%；

4、增值額超過200%的部分稅率為60%。

下面，源恒財稅通過一個案例帶大家了解一下土地增值稅如何計算四級超率累進(jìn)稅率。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在申報納稅時，其計算的增值額為1500萬元，扣除項目金額為1000萬元，請計算該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？

解析：根據(jù)四級超率累進(jìn)稅率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值稅應(yīng)納稅額＝1500×50%-1000×15%＝600（萬元）

土地增值稅計算三步法

01 計算增值率

例題中增值額為1500萬元，注意這里是增值額哦。

增值額1500萬元，扣除項目1000萬元，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%

在《土地增值稅》系列叢書中，源恒稅務(wù)使用大量的案例對土地增值稅如何采用四級超率累進(jìn)稅率計算方法的問題進(jìn)行解答，書中匯總了從1994年到迄今為止的所有現(xiàn)行政策和優(yōu)惠政策，通過政策解讀、案例、問題解答3個板塊，對我們在土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換、合作建房、房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)抵押、代建房等方面遇到的稅務(wù)問題進(jìn)行解答，是我們快速、便捷的找到稅務(wù)上的解決方法，成功運用法律法規(guī)這一武器維護(hù)我們的合法權(quán)益，是個人、企業(yè)經(jīng)營必備的稅務(wù)工具書。

02 通過增值率找對應(yīng)稅率和速算扣除系數(shù)

增值率=增值額/扣除項目金額×100%

增值率=1500萬/1000萬×100%=150%

本例中增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200% 適用第三級次。

03 計算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額＝增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數(shù)

應(yīng)納稅額=1500萬×50%-1000萬×15%＝600（萬元）

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

政策依據(jù)

第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

源恒財稅業(yè)務(wù)介紹

源恒財稅二十多年來專業(yè)從事房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)審計、稅務(wù)審計、稅務(wù)咨詢、納稅評估、財稅培訓(xùn)、稅務(wù)籌劃、《稅務(wù)總監(jiān)》研究、法規(guī)數(shù)據(jù)庫查詢、新政策解讀及推送、財稅高級人才推薦等服務(wù)，就企業(yè)經(jīng)營中的實際稅收問題展開現(xiàn)場咨詢，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行前期稅收籌劃和事先安排，達(dá)到合法預(yù)防與管控稅務(wù)風(fēng)險的目的。經(jīng)過26年的稅務(wù)操作實踐與經(jīng)驗積累，幫助房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理部門監(jiān)督稅收成本風(fēng)險管理與控制、稅款現(xiàn)金流管理和稅務(wù)爭議處理，提早揭示稅務(wù)風(fēng)險并及時作出應(yīng)對與籌劃。讓納稅人一開始就站在稅務(wù)巨人的肩膀上，少走彎路，依法維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，為企業(yè)的騰飛保駕護(hù)航。

歡迎咨詢房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)規(guī)劃師劉生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

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【第10篇】土地增值稅印花稅的能不能扣除

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題六十一：土地增值稅清算時，已繳納的印花稅可否扣除？

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個經(jīng)營過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設(shè)計合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設(shè)備購置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等，這些合同已經(jīng)按照《印花稅暫行條例》繳納了印花稅，請問在計算土地增值稅時，可否扣除?

答：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅分兩種情況來處理：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅，土地增值稅清算時不得扣除。

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，印花稅應(yīng)當(dāng)在“管理費用”中核算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實施細(xì)則規(guī)定，管理費用、銷售費用、財務(wù)費用在計算土地增值稅時，合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除，此項費用不是據(jù)實扣除，而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％扣除。

土地增值稅清算時所扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用中包含了印花稅，如果再扣除則屬于重復(fù)扣除，為此，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除?！贝隧椧?guī)定的含義是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時不能再重復(fù)扣除印花稅。

《關(guān)于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會計核算科目的調(diào)整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實質(zhì)，根據(jù)財稅字[1995]48號規(guī)定，印花稅不能重復(fù)扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時，繳納的印花稅在計算土地增值稅時可以扣除。

財稅字[1995]48號規(guī)定：“其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅?！?/p>

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下期我們學(xué)習(xí)“地方教育附加在土地增值稅清算時可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再見！

【第11篇】土地增值稅清算應(yīng)稅收入

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細(xì)則相關(guān)規(guī)定：

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，出現(xiàn)以下三種情形該如何確認(rèn)土地增值稅收入呢？

情形一、全額開具商品房銷售發(fā)票

案例1 某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓，合同總金額1200萬元（不含稅），發(fā)票開具不含稅金額也是1200萬元，但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時，該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：

土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款，但因按全額開具了商品房發(fā)票，因此應(yīng)按照不含稅價格1200萬元確認(rèn)土地增值稅收入。

情形二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票

案例2 某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房，甲套商品房合同金額200萬元（不含稅），由于客戶只交了首付款30%，因此發(fā)票也只開了60萬元；乙套商品房合同金額150萬元（不含稅），客戶同樣只交了首付款30%，但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)票。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時，針對甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認(rèn)？

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

因此，該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房，合同總金額合計350萬元（不含稅），雖然客戶只交了首付款，房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)票，但在進(jìn)行土地增值稅清算時，按上述規(guī)定，則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬元（不含稅）確認(rèn)為土地增值稅收入。

情形三、銷售合同面積與實際測量面積不一致

案例3 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同，銷售合同所載商品房面積為120平方米，房屋達(dá)到交付條件后，經(jīng)有關(guān)部門實際測量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米，針對該問題經(jīng)與客戶協(xié)商后，客戶補繳了6萬元（不含稅）的購房款。那么，針對客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款在土地增值稅清算時收入額如何確認(rèn)？

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

因此，該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補繳的6萬元（不含稅）購房款，在土地增值稅清算時應(yīng)予以調(diào)整。

來源：中稅答疑新媒體智庫

【第12篇】應(yīng)征土地增值稅的有

在實務(wù)操作中，很多財務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達(dá)到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。

合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。

【第13篇】公寓土地增值稅

問：

商務(wù)公寓土地增值稅核定計稅，稅點由5%變更為10%，商務(wù)公寓核定土地增值稅=（過戶價?增值稅）×10%。會有什么樣的影響

--------------------上問下答-------------------

答：

利空，多5%的稅費。如果過戶評估價600萬，多了30萬稅費。

要買家多交30萬，約相當(dāng)于房價貴了60萬（5成首付）。如果買家掏不了30萬，則房價要跌60萬，10%才能讓買家繼續(xù)買得起，

實際中，影響應(yīng)該小于房價10%。

理論上，10%土增+5.6營業(yè)+1.5%個人+3%契稅+3%傭金=23.1%的稅費。說實在話，真的挺高。

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【第14篇】土地增值稅預(yù)征計算方法

預(yù)征土地增值稅是指自然人對土地或者土地上建筑物附著物的使用、轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅。國家征稅肯定會有相關(guān)法律依據(jù)來確定和指導(dǎo)征稅的正常進(jìn)行。那么預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)是什么？

下面北京京坤律師事務(wù)所為大家介紹下相關(guān)內(nèi)容。

一、預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)是什么

１、全國普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2％、3％、4％，其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率按國家稅務(wù)總局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即2％執(zhí)行。

２、納稅人根據(jù)自行計算的預(yù)計增加率預(yù)繳土地增加稅，對計算出的預(yù)計增加率大于100％且小于或等于２200％的房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為5％。

３、對計算出的預(yù)計增加率大于200％的房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為８％。預(yù)計增加率根據(jù)《中華人民共和國土地增加稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定計算。

４、全國保障房仍暫不預(yù)征。公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，暫不實行預(yù)征。

５、目前主要針對不動產(chǎn)和建筑行業(yè)采用預(yù)征辦法，主要有5％、3％和2％的檔次。預(yù)征增加稅是一種出于稅款均衡入庫需要的預(yù)交方法，需要在規(guī)定時間內(nèi)按照規(guī)定稅率或者征收率重新進(jìn)行計算和申報。

二、土地增值稅如何征收

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

（１）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；

（２）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；

（３）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；

（４）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算具體步驟

第一步：計算增值額：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額；

第二步：計算增值率（目的是與適用稅率作比較）：增值額÷扣除項目金額×100％；

第三步：根據(jù)土地增值稅率表（主要依據(jù)上圖“級距”部分），選擇適用稅率和速算扣除系數(shù)；

最后一步，就可以計算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

北京京坤律師事務(wù)所小結(jié):

以上就是北京京坤律師事務(wù)所為大家介紹的預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)是什么的相關(guān)內(nèi)容，土地增值稅的計算公式是增值額乘以稅率就是應(yīng)該繳納的稅額。上文介紹了土地增值稅的稅率，大家可以閱讀了解。

【第15篇】2023土地增值稅新政策

1.a房地產(chǎn)公司2023年第一季度開始預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款5000萬元，第二季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款6000萬元，第三季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款4000萬元，該項目于2023年8月28日竣工驗收并報相關(guān)部門備案，符合企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件，結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本10000萬元，請問a房地產(chǎn)公司第三季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報表要不要填寫營業(yè)收入15000萬元，營業(yè)成本10000萬元（2023年第三季度因未交房，a房地產(chǎn)公司會計核算時未確認(rèn)收入）？

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（a類，2023年版）》填報說明，營業(yè)收入、營業(yè)成本填報按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定核算的本年累計營業(yè)收入、本年累計營業(yè)成本。第4行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算的預(yù)計毛利額填入此行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定，在第4行“特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額”填報按稅收規(guī)定計算的應(yīng)納稅所得額。

廈門市稅務(wù)局

2.某房地產(chǎn)公司，計算增值稅時，土地價款抵減銷售額計算銷項稅額，那么在計算土地增值稅時，土地增值稅收入是用不用考慮土地價款抵稅，或者說扣除項目里的土地價款要減除抵稅的金額？

答：一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法）的公告國家稅務(wù)總局公告》（2023年第18號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

二、根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）規(guī)定，第一條 納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%?！诹鶙l 本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。

三、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號）第一條規(guī)定，……原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

四、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)規(guī)定，第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！谖鍡l 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入……第六條規(guī)定 計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

五、根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》(財法字〔1995〕6號) 規(guī)定，第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益……第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！?/p>

六、根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

七、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。如土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。建議您參考上述文件規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

河南省稅務(wù)局

3.目前享受土地增值稅優(yōu)惠事項是否需要進(jìn)行備案？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于實施<中華人民共和國印花稅法>等有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）第二條第一款規(guī)定，土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策，實行納稅人“自行判別、申報享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤钡霓k理方式。納稅人在土地增值稅納稅申報時按規(guī)定填寫申報表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳?。納稅人對留存?zhèn)洳橘Y料的真實性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

天津市稅務(wù)局

4.根據(jù)財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告第二條第(五)項 土地使用權(quán)出讓的計稅依據(jù)其他經(jīng)濟(jì)利益對應(yīng)的價款包含延期利息，但是在中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則中第七條第一項取得土地使用權(quán)所支付的金額以及財稅〔2016〕140號第七條向政府部門支付的土地價款中又不包含土地延期繳納產(chǎn)生的利息。同一件事情產(chǎn)生得納稅行為計稅依據(jù)是否需要保持一致？

答：在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算中，按照土地出讓合同的約定向政府土地主管部門支付的土地出讓金利息部分允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

安徽省稅務(wù)局

5.房開企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)車位印花稅安0.05%還是安0.03%？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條規(guī)定，“財產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)的車位，由于不需要到政府管理機關(guān)辦理登記注冊，為此，不屬于印花稅征稅范圍，不應(yīng)貼花。

浙江省稅務(wù)局

6.建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，總承包單位為一般納稅人。總承包單位是否可以選擇簡易計稅辦法或者一般納稅方法，還是只適用簡易計稅？

答：一、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2的規(guī)定：“……

（七）建筑服務(wù)

……

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

…… ”

二、根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點政策的通知》(財稅〔2017〕58號)規(guī)定：“一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。

地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的范圍，按照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(gb50300-2013)附錄b《建筑工程的分部工程、分項工程劃分》中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”分部工程的范圍執(zhí)行。

……

六、本通知除第五條外，自2023年7月1日起執(zhí)行?！??！?/p>

因此，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。一般納稅人為上述情形之外的甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。

福建省稅務(wù)局

7.物業(yè)公司代收自來水差額納稅的開票和申報處理？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號）規(guī)定：

附件：增值稅發(fā)票開具指南

物業(yè)管理服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅辦法依3%的征收率計算繳納增值稅。

發(fā)票開具：納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。

差額征稅發(fā)票開具規(guī)定

納稅人或者稅務(wù)機關(guān)通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票時，錄入含稅銷售額(或含稅評估額)和扣除額，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅 消費稅與附加稅費申報表整合有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第20號）規(guī)定：

三、《增值稅及附加稅費申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）填寫說明

3.第8 至12 行“二、簡易計稅方法計稅”“全部征稅項目”各行：按不同征收率和項目分別填寫按簡易計稅方法計算增值稅的全部征稅項目。有即征即退征稅項目的納稅人，本部分?jǐn)?shù)據(jù)中既包括即征即退項目，也包括不享受即征即退政策的一般征稅項目。

五、《增值稅及附加稅費申報表附列資料（三）》（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細(xì)）填寫說明

（一）本表由服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)有扣除項目的營業(yè)稅改征增值稅納稅人填寫。其他納稅人不填寫。

浙江省稅務(wù)局

8.個人到稅務(wù)局代開安裝服務(wù)增值稅發(fā)票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值稅的優(yōu)惠？

答：根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于對增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號）規(guī)定：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目，暫停預(yù)繳增值稅。

自然人個人也可以享受該優(yōu)惠。

浙江省稅務(wù)局

9.我公司于4月份成立，6月底辦理的稅務(wù)登記。在此期間取得的辦公用品的專用發(fā)票，請問我公司在7月份辦理稅務(wù)登記并登記為一般納稅人，那么成立后稅務(wù)登記前的專票進(jìn)項稅可以抵扣嗎？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項稅額抵扣問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第59號） 一、納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡易計算應(yīng)納稅額申報繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項稅額。

因此，請參照上述規(guī)定進(jìn)行處理。

大連市稅務(wù)局

10.公司以自產(chǎn)貨物贈送給客戶，按照公允價值扣繳個人所得稅時計稅依據(jù)包含增值稅嗎？

答：在確定計稅依據(jù)時，個人所得稅的應(yīng)稅收入不含增值稅；免征增值稅的，不扣減增值稅稅額。

江蘇省稅務(wù)局

11.企業(yè)購買預(yù)付卡開具的不征稅安徽增值稅電子普通發(fā)票能否在所得稅前扣除？

答：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國家稅務(wù)總局2023年第28號公告）第十條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目雖不屬于應(yīng)稅項目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

因此，不征稅的增值稅普通發(fā)票可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證。

安徽省稅務(wù)局

12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市萬達(dá)廣場2層華勝德養(yǎng)生堂購買了一個產(chǎn)品，購買后并沒有開具發(fā)票，6月11日我要求商家開具發(fā)票，但是商家要求我出示身份證號，否則無法開具發(fā)票，請問此類情形開具發(fā)票是否需要買家提供身份證號？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營改增納稅服務(wù)工作的通知》（稅總發(fā)〔2016〕75號）第十八條的規(guī)定，加強增值稅發(fā)票開具工作的宣傳輔導(dǎo)

各地稅務(wù)機關(guān)要認(rèn)真做好增值稅發(fā)票開具方面的政策宣傳，消除社會上對增值稅發(fā)票開具方面的誤解。增值稅納稅人購買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，索取增值稅專用發(fā)票時，須向銷售方提供購買方名稱(不得為自然人)、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，不需要提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。個人消費者購買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，索取增值稅普通發(fā)票時，不需要向銷售方提供納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，也不需要提供相關(guān)證件或其他證明材料。

建議結(jié)合實際情況，參考上述規(guī)定。

內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

13.1、一般納稅人公司跨區(qū)域進(jìn)行石灰石開采（加工），其增值稅納稅地點應(yīng)該是在機構(gòu)所在地，不用在開采（加工）所在地按跨區(qū)域經(jīng)營的相關(guān)政策預(yù)繳2%的增值稅吧？2、外購片石生產(chǎn)建筑用砂石，能否享受增值稅的簡易方法（增值稅稅率為3%）計稅？

答：一、納稅人(不含其他個人)跨地(市、州)提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目、納稅人(不含其他個人)出租與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)等按規(guī)定需要在項目所在地或不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款的，填報《增值稅及附加稅費預(yù)繳表》及其他相關(guān)資料，向稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

二、根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財稅〔2009〕9號）規(guī)定：“二、下列按簡易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項稅額：

……

(三)一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：

……

2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

……”

三、根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅〔2014〕57號）的規(guī)定：“二、財稅〔2009〕9號文件第二條第（三）項和第三條“依照6%征收率”調(diào)整為“依照3%征收率”。

江西省稅務(wù)局

14.“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？雙方簽訂貨物買賣合同，合同約定采用銀行承兌匯票結(jié)算，貼現(xiàn)利息由買方承擔(dān)。由于受到銀行賬戶限制，雙方約定由賣方代為支付銀行貼現(xiàn)利息，銀行向賣方開具貼現(xiàn)息發(fā)票后，由賣方向買方出具“貼現(xiàn)利息分割單”及銀行發(fā)票復(fù)印件，作為買方承擔(dān)全部貼現(xiàn)利息的依據(jù)。請問在此情況下，“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告（國家稅務(wù)總局公告2023年第28號）第五條企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時扣除相關(guān)支出的依據(jù)。

第八條稅前扣除憑證按照來源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費用、損失和其他支出核算的會計原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國家會計法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營活動和其他事項時，從其他單位、個人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項目屬于增值稅應(yīng)稅項目(以下簡稱“應(yīng)稅項目”)的，對方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對方為依法無需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的個人，其支出以稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個人姓名及身份證號、支出項目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個人從事應(yīng)稅項目經(jīng)營業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點。

稅務(wù)總局對應(yīng)稅項目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

綜上所述，請參照上述規(guī)定。如有其他疑義，請持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行判斷。

大連市稅務(wù)局

15.深圳企業(yè)增值稅和企業(yè)所得稅的滯納金可以超過本金嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十四次會議修正）第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金?！?/p>

對于納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款產(chǎn)生的滯納金沒有上限規(guī)定，故存在超過本金的情形。

深圳市稅務(wù)局

16.某司與中國移動通信集團(tuán)廣東有限公司陽江分公司有服務(wù)協(xié)議，每月需支付租金服務(wù)費，但是他們的收款單位卻是中國移動通信集團(tuán)廣東有限公司，對方的答復(fù)是他們分公司沒有收款賬戶，給不出其他有說服力的原因解釋，這種情況是不是有其他特殊的原因或者規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》（國函〔1993〕174號） 第十九條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

第二十條 所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。

第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。

第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。

第三十五條 違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：

（一）應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；

綜上，如您收到的發(fā)票不符合上述文件規(guī)定，您單位有權(quán)拒收并要求開票方重新開具；如開票方拒絕重開可撥打12366廣東稅務(wù)納稅繳費服務(wù)熱線，根據(jù)語音提示轉(zhuǎn)2再轉(zhuǎn)4投訴舉報專線進(jìn)行舉報。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請撥打廣東稅務(wù)納稅繳費服務(wù)熱線12366或進(jìn)一步向主管稅務(wù)機關(guān)核實確認(rèn)。

陽江市稅務(wù)局

17.員工核酸檢測費用，能否稅前扣除？如果可以稅前扣除，是作為企業(yè)必要經(jīng)營支出全額稅前扣除？還是福利費核算按14%限額扣除？

答：企業(yè)為員工返崗所支出的核酸檢測費用可以作為費用全額扣除。

一、企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

二、有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

江西省稅務(wù)局

18.在企業(yè)所得稅中租金收入是如何確認(rèn)的？

答：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

依據(jù)：1、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規(guī)定：根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

出租方如為在我國境內(nèi)設(shè)有機構(gòu)場所、且采取據(jù)實申報繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

天津市稅務(wù)局

19.我司是通過電子平臺線上銷售貨物給個人消費者是否需要繳納印花稅？

答：《中華人民共和國印花稅法》第十二條 下列憑證免征印花稅：……(八)個人與電子商務(wù)經(jīng)營者訂立的電子訂單。

適用簡易還是可選擇適用簡易。

寧波市稅務(wù)局

20.軟件企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款用于生產(chǎn)研發(fā)，是否可以享受企業(yè)所得稅研發(fā)費用加計扣除政策？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)所得稅政策的通知》(財稅〔2012〕27號)規(guī)定：“五、符合條件的軟件企業(yè)按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于軟件產(chǎn)品增值稅政策的通知》(財稅〔2011〕100號)規(guī)定取得的即征即退增值稅款，由企業(yè)專項用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴大再生產(chǎn)并單獨進(jìn)行核算，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除?！?/p>

另根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號）第二十八條規(guī)定：“……企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費用或者財產(chǎn)，不得扣除或者計算對應(yīng)的折舊、攤銷扣除?！?/p>

因此，如果企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款專項用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴大再生產(chǎn)并單獨進(jìn)行核算，作為不征稅收入的，對應(yīng)的研發(fā)費用就不得加計扣除。如企業(yè)未將即征即退稅款作為不征稅收入，對應(yīng)的研發(fā)費用就可以加計扣除。

福建省稅務(wù)局

【第16篇】土地增值稅清算稅款

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說到土地增值稅清算，對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員來說，一點都陌生?？墒菍τ谖覀兒芏嘭攧?wù)人員來說，也是非常害怕進(jìn)行土地增值稅清算的，主要是因為土地增值稅的清算相對其他稅種而言要復(fù)雜的多，工作量也很大。

那么，就讓我們把它搞清楚

01

什么情況下需要進(jìn)行“土地增值稅清算?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)相關(guān)規(guī)定：

第二條第(一)規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第二條第(二)規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

02

請問出現(xiàn)以下情況如何進(jìn)行“土地增值稅清算”?

1.土地增值稅清算后再銷售房屋如何繳納土地增值稅?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，如何進(jìn)行土地增值稅清算?

對于確定需要進(jìn)行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算;對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

3.未出售的房地產(chǎn)項目，在進(jìn)行土地增值稅清算時，如何進(jìn)行清算?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條(二)項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

4.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，如何進(jìn)行土地增值稅清算?

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條第(一)項規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金。

5.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何進(jìn)行土地增值稅清算?

對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。

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