房地產(chǎn)增值稅怎么算（16篇）

【第1篇】房地產(chǎn)增值稅怎么算

一、增值稅定義

是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

不同維度分析增值稅的特征

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房支付的價(jià)款為含增值稅金額。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，收取的銷(xiāo)售額本質(zhì)上屬于銷(xiāo)售貨值，開(kāi)發(fā)商替客戶(hù)繳納相應(yīng)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅以后，剩余的金額為銷(xiāo)售商品房開(kāi)發(fā)商實(shí)際取得的銷(xiāo)售收入。

二、增值稅的計(jì)算原理

應(yīng)納增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅款；

銷(xiāo)項(xiàng)稅額是由于進(jìn)行銷(xiāo)售行為產(chǎn)生收入而發(fā)生的增值稅，即開(kāi)出發(fā)票；銷(xiāo)售貨值（含稅）與銷(xiāo)售收入（不含稅）之間的計(jì)算關(guān)系為：

銷(xiāo)售貨值=銷(xiāo)售收入×（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售貨值-銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）×銷(xiāo)項(xiàng)稅率

進(jìn)項(xiàng)稅額是指由于采購(gòu)業(yè)務(wù)產(chǎn)生成本或者費(fèi)用而發(fā)生的增值稅，即接受發(fā)票；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，并不是所有支付的成本均可以開(kāi)具相關(guān)的增值稅專(zhuān)票，也不是所有開(kāi)具增值稅專(zhuān)票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅。

分類(lèi)

土地成本

工程成本

管理費(fèi)用

營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

是否可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)票

虛擬進(jìn)項(xiàng)

?

?

?

×

備注：

1、土地成本進(jìn)項(xiàng)稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補(bǔ)償款，不含市政配套費(fèi)和契稅）在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行扣除，扣除的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。 若項(xiàng)目中涉及自持，需將可售對(duì)應(yīng)的土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜?lái)。

2、虛擬進(jìn)項(xiàng)=土地成本/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）×進(jìn)項(xiàng)稅率；

3、工程成本涉及到取票率的問(wèn)題； 管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用取票率通常低于成本項(xiàng)取票率；

4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文，貸款服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可開(kāi)具增值稅普票；

成本科目

進(jìn)項(xiàng)稅率（平均估算）

取票率經(jīng)驗(yàn)值

前期費(fèi)用

6%

70%-80%

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

9%

100%

主體建筑工程費(fèi)

9%

100%

主體安裝工程費(fèi)

9%

100%

公共配套設(shè)施費(fèi)

9%

100%

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

6%

30-50%

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

9%

待定

成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅成本（費(fèi)用）額/（1+成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率）×成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率×取票率

三、增值稅計(jì)算四部曲

增值稅計(jì)算四部曲

1、判斷納稅規(guī)模

不同納稅規(guī)模的主體計(jì)算增值稅的方式不同，根據(jù)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人；

小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷(xiāo)售額≤500萬(wàn)元，可采用簡(jiǎn)易征收方式；

增值稅簡(jiǎn)易征收具體公式為：增值稅=應(yīng)納稅額×征收率（一般5%）；

2、判斷新老項(xiàng)目

對(duì)于新老項(xiàng)目劃分是以2023年5月1日作為劃分依據(jù)的；

老項(xiàng)目的計(jì)算可以采用簡(jiǎn)易征收的方式，也可以采用一般計(jì)稅法；對(duì)于新項(xiàng)目必須采用營(yíng)改增后的計(jì)算方式；

老項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)稅）=銷(xiāo)售額/（1+5%）×5%；新項(xiàng)目（增值稅）=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額；

3、增值稅的預(yù)繳

增值稅的預(yù)繳發(fā)生在產(chǎn)生預(yù)售收入的次月，繳費(fèi)的計(jì)算為預(yù)售收入，即不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅

預(yù)繳增值稅稅額=預(yù)售收入×預(yù)繳稅率

計(jì)算基數(shù)為收入口徑；預(yù)售收入=預(yù)售貨值/（1+適應(yīng)稅率）；

增值稅預(yù)繳稅率全國(guó)統(tǒng)一為3%；

4、增值稅的清繳

增值稅的清繳發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是開(kāi)具發(fā)票或者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更；

增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（銷(xiāo)售貨值-當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款）/(1+適用稅率)×適用稅率--（發(fā)生進(jìn)項(xiàng)的成本及費(fèi)用）/（1+適用稅率）×適用稅率=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）×銷(xiāo)項(xiàng)稅率--當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率）×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率--成本及費(fèi)用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率

5、增值稅附加稅

增值稅附加稅

增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；

【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售模式中，預(yù)售占了很大的比例。對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目采取的預(yù)繳的方式，預(yù)繳稅率為3%，應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來(lái)簡(jiǎn)要說(shuō)明會(huì)計(jì)處理的過(guò)程。

例如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司--a公司，適用一般計(jì)稅方法。2023年8月份銷(xiāo)售商品房，銷(xiāo)售收入2000萬(wàn)元，收到預(yù)收款1200萬(wàn)，當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，假設(shè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元。

1.收到預(yù)收放款時(shí)：

借：銀行存款 1200萬(wàn)

貸：預(yù)收賬款 1200萬(wàn)

2.2023年9月該公司預(yù)繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬(wàn)元，賬務(wù)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元

貸：銀行存款 32.43萬(wàn)元

3.竣工交房時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收入并補(bǔ)齊房款差額800萬(wàn)元，應(yīng)交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬(wàn)，賬務(wù)處理如下：

借：銀行存款 800萬(wàn)元

預(yù)售賬款 1200萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1801.80萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額） 198.20萬(wàn)

4.本期允許扣除的土地價(jià)款為400萬(wàn)元，相應(yīng)的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬(wàn)元，同時(shí)將預(yù)交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵扣） 39.64萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 39.64萬(wàn)元

借：應(yīng)交增值稅--未交增值稅 32.43萬(wàn)元

貸：應(yīng)交增值稅--預(yù)交增值稅 32.43萬(wàn)元

5.本月可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為20萬(wàn)元，應(yīng)轉(zhuǎn)出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬(wàn)元

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 138.56萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 138.56萬(wàn)元

6.扣減掉預(yù)交增值稅32.43萬(wàn)元，應(yīng)納稅額=138.56-32.43=106.13萬(wàn)元，最終的會(huì)計(jì)處理為：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅 106.13萬(wàn)元

貸：銀行存款 106.13萬(wàn)元

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款如何計(jì)提預(yù)繳增值稅？

答：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）規(guī)定，第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

【第3篇】房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)繳計(jì)算方法

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，增值稅、土地增值稅是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目始終的主要稅種。兩個(gè)稅種均直接與銷(xiāo)售房地產(chǎn)收入和開(kāi)發(fā)成本息息相關(guān)，且因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，增值稅和土地增值稅在稅收上都有先預(yù)繳的流程。本文主要從政策依據(jù)、繳納時(shí)間、計(jì)算方法等方面分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅的預(yù)繳與實(shí)際繳納。

【第4篇】房地產(chǎn)土地增值稅

應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅的計(jì)算步驟：

第一步，確定收入

第二步，逐項(xiàng)確定扣除項(xiàng)目金額

第三步，計(jì)算增值額

第四步，計(jì)算增值率，確定適應(yīng)稅率

第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額

1

應(yīng)稅收入的確認(rèn)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。包括∶

貨幣收入

實(shí)物收入

其他（無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利）收入。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

2

應(yīng)稅收入的有關(guān)政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買(mǎi)方之日或開(kāi)具發(fā)票之日作為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。（2）采取分期付款或預(yù)售款方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。

《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（3）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。（4）采取銀行提供按揭貸款銷(xiāo)售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。（5）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)∶

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3

扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

1.轉(zhuǎn)讓新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價(jià)、契稅）②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時(shí)，（①+②）×10%；利息有金融機(jī)構(gòu)證明且在各建筑物能劃分時(shí)，（①+②）×5%+利息；④與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括營(yíng)改增前的營(yíng)業(yè)稅和全部城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加⑤加計(jì)扣除∶對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，加計(jì)扣除20%。

2、開(kāi)發(fā)成本：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)（拆遷安置費(fèi)）

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的∶

安置用房視同銷(xiāo)售處理，同時(shí)將此確定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

②開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開(kāi)發(fā)建造的.房屋價(jià)值按視同銷(xiāo)售處理，計(jì)入本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，購(gòu)入的，按買(mǎi)價(jià)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據(jù)記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 '三通一平'等支出。常見(jiàn)單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費(fèi)

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，或以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費(fèi)，包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑屋面分部工程、建筑內(nèi)外裝飾裝修（含門(mén)窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設(shè)備費(fèi)用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動(dòng)家具。

常見(jiàn)單方毛坯建安工程費(fèi)（取決于配置標(biāo)準(zhǔn)和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項(xiàng)目會(huì)偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指各種管網(wǎng)及道路工程費(fèi)，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

指在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施.其建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置費(fèi)用。包括小區(qū)生活配套工程（學(xué)校、菜市場(chǎng)、幼兒園）和人防工程

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（制造費(fèi)用）

是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

【第5篇】房地產(chǎn)增值稅稅率表

一、前言

就房地產(chǎn)投資領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)（投資、運(yùn)營(yíng)、交付等）環(huán)節(jié)均和稅費(fèi)息息相關(guān)，每個(gè)環(huán)節(jié)中涉及的稅種及計(jì)算方式也不盡相同。從交易形式來(lái)看，由于不同交易下涉及的稅種不同，不同的交易結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)的測(cè)算邏輯也各不相同，一個(gè)項(xiàng)目按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種交易模式下最終的利潤(rùn)結(jié)果也不盡相同。所以，明確不同階段、不同類(lèi)型項(xiàng)目涉及的稅種，了解各類(lèi)稅種計(jì)算公式的基本邏輯，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)投資的掌握；

二、稅種分類(lèi)

對(duì)于房地產(chǎn)全過(guò)程開(kāi)發(fā)周期來(lái)說(shuō)，最重要的環(huán)節(jié)就是拿地和開(kāi)盤(pán)，所涉及到的稅種有：

不同開(kāi)發(fā)階段涉稅分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程根據(jù)不同階段所繳納的稅費(fèi)不同，大致上可以分為行為稅、財(cái)產(chǎn)稅、所得稅和流轉(zhuǎn)稅四大類(lèi)，每個(gè)稅類(lèi)分為以下稅種：

不同開(kāi)發(fā)階段稅種分類(lèi)

根據(jù)物業(yè)類(lèi)型及對(duì)測(cè)算結(jié)果影響程度，將稅種歸納整理為普通稅種、銷(xiāo)售物業(yè)三大稅種和持有物業(yè)涉稅三大類(lèi)。

1、耕地占用稅

征稅對(duì)象：是指對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的稅；

征稅范圍：為建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國(guó)家所有和集體所有所有的耕地；

征收方式：辦理占用耕地手續(xù)時(shí)一次性征收，標(biāo)準(zhǔn)是5-50元/m2，具體金額視地方不同；

耕地占用稅=實(shí)際占用耕地面積*定額稅率；

2、土地使用稅

征稅對(duì)象：是指對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人，按照使用土地面積定額征收的稅；

征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位及個(gè)人；

征收方式：根據(jù)實(shí)際占用的土地面積，每平米征收一定的金額，標(biāo)準(zhǔn)是0.6-30元/m2。從土地合同簽訂次日起次月至產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移期間；是每年都要繳納的；

土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積*定額稅率；

3、印花稅

征稅對(duì)象：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽訂的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件；

征稅范圍：在公開(kāi)出讓的項(xiàng)目、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中以及其他存在合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的項(xiàng)目；

征收方式：按照合同金額（含增值稅）的萬(wàn)分之五進(jìn)行收??；

印花稅=合同金額*0.5‰；

4、契稅

征稅對(duì)象：是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所簽訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。

征稅對(duì)象：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬中承受的單位和個(gè)人；

征收方式：根據(jù)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的金額作為繳納的基數(shù)，按照一定的稅率進(jìn)行征收，一般為3%-5%；

契稅=土地出讓金額*定額稅率；

需要注意的是：對(duì)于繳納契稅繳納的基數(shù)，通常情況下為土地出讓金額。但存在兩種特殊情況：

1、如果在《土地出讓合同》中明確列明市政配套建設(shè)費(fèi)的具體價(jià)格時(shí)，此時(shí)市政配套費(fèi)也可以計(jì)入契稅的計(jì)算基數(shù)；

2、對(duì)于涉及拆遷補(bǔ)償款的項(xiàng)目，原則上開(kāi)發(fā)商直接支付給拆遷戶(hù)的補(bǔ)償款，可以計(jì)入契稅繳納的計(jì)算基數(shù)。

5、增值稅

征稅對(duì)象：是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅；

征稅范圍：在中國(guó)境內(nèi)做的任何產(chǎn)生增值的經(jīng)營(yíng)行為；

征收方式：差額征收。伴隨著銷(xiāo)售貨值產(chǎn)生的增值稅與伴隨成本費(fèi)用類(lèi)的支出投入的增值稅之差。不同行業(yè)不同征收對(duì)象的稅率不一定相同；

應(yīng)納增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅率-進(jìn)項(xiàng)稅率；

6、土地增值稅

征稅對(duì)象：是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人；

征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人；

征收方式：以轉(zhuǎn)讓所得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目余額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，采用四級(jí)累進(jìn)稅率法；

土增稅基礎(chǔ)計(jì)算公式=增值額×使用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)；

7、企業(yè)所得稅

征稅對(duì)象：企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的所得額；

征稅范圍：在我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外，就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收，個(gè)人獨(dú)資外企、合伙企業(yè)不適用；

征收方式：按年計(jì)征，分期預(yù)繳、匯算清繳；

企業(yè)所得稅=（銷(xiāo)售收入-準(zhǔn)予扣除的金額）×所得稅稅率（25%）；

8、房產(chǎn)稅

征稅對(duì)象：以房屋為征收對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余額或者租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；

征稅范圍：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房產(chǎn)稅的組成，既包括其空置階段的原值（扣除一定比例）進(jìn)行征稅，即從價(jià)計(jì)征；也包含在租賃過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行征稅，即從租計(jì)征；

8.1 從價(jià)計(jì)征

核心是確認(rèn)資產(chǎn)原值價(jià)值與扣除率（價(jià)值打折率），一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)原值的確認(rèn)方式取決于收購(gòu)方式，即采用股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)下的資產(chǎn)原值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同。

資產(chǎn)收購(gòu)下的資產(chǎn)原值=資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格+新投工程成本金額股權(quán)收購(gòu)下的資產(chǎn)原值=原始土地出讓金+其他可入賬金額+拆遷補(bǔ)償款+新投工程成本金額；

對(duì)于一般商業(yè)商辦或者其他用途的資產(chǎn)，減除比例范圍在10%-30%之間，具體需根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。對(duì)于工程用途資產(chǎn)，減除比例范圍通常擴(kuò)大到40%-50%

從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%/年；即空置階段采取從價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅，按照資產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征，稅率為年化1.2%；

征稅時(shí)間：取得經(jīng)營(yíng)性房屋的次月開(kāi)始繳納，按年征收，分期繳納。期限根據(jù)省、自治區(qū)和直轄市人民政府確定；

8.2 從租計(jì)征

根據(jù)房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為租金收入的12%。不含增值稅；開(kāi)發(fā)商取得的租金計(jì)征，征稅率是12%，若個(gè)人出租住房的租金計(jì)征，按照租賃收入的4%計(jì)征。

在租賃過(guò)程中出現(xiàn)'免租期'，則采用從價(jià)計(jì)征免租期的房產(chǎn)稅金額；

房產(chǎn)稅=從價(jià)計(jì)征金額+從租計(jì)征金額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-減除比例）×年稅率1.2%+租金收入×12%；

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅

問(wèn)題一

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí)，如何做賬？如何預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

（1）收到預(yù)收款時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款（2）預(yù)交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

參考：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

問(wèn)題二

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)在收到預(yù)收款時(shí)，如何開(kāi)票？

答復(fù)：

開(kāi)具不征稅發(fā)票，預(yù)收款所開(kāi)具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)直接開(kāi)具正式發(fā)票。此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票，開(kāi)具正式發(fā)票時(shí)沒(méi)必要收回，也不必要沖紅。

不征稅發(fā)票規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫(xiě)，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫(xiě)齊全，商品名稱(chēng)為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)-商品房預(yù)收款”，且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測(cè)面積，房號(hào)、業(yè)主信息等。

參考：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào)）第九條第（十一）款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開(kāi)具未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類(lèi)別選擇“602-銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。

問(wèn)題三

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金，如何做賬？是否需要預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

會(huì)計(jì)處理應(yīng)為：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

注意：

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款，定金屬于預(yù)收款。

定金屬于預(yù)收款，因此收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。

誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。

問(wèn)題四

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收到預(yù)收款時(shí)，是否作為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間？

答復(fù)：

房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。參考：

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

一、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;

二、先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

三、取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期;未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

來(lái)源：稅庫(kù)山東

【第7篇】房地產(chǎn)預(yù)收款增值稅納稅申報(bào)填寫(xiě)

1、問(wèn)：為了購(gòu)買(mǎi)我公司生產(chǎn)的機(jī)械設(shè)備，近日，很多客戶(hù)提前向我公司預(yù)付了貨款。那么，我公司因銷(xiāo)售貨物收到上述預(yù)收貨款，需要繳納增值稅嗎？

答：納稅人采取預(yù)收貨款方式銷(xiāo)售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷(xiāo)售生產(chǎn)工期超過(guò)12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書(shū)面合同約定的收款日期的當(dāng)天。

政策依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

2、問(wèn)：我公司采取預(yù)收款方式提供租賃服務(wù)，近期，我公司收到客戶(hù)預(yù)付的租賃款項(xiàng)50萬(wàn)元需要繳納增值稅嗎？

答：納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條

3、問(wèn)：我公司因承包一項(xiàng)工程施工項(xiàng)目于近日取得發(fā)包方預(yù)付的工程施工款項(xiàng)100萬(wàn)元，對(duì)此，我公司需要繳納增值稅嗎？

答：納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其中，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）第三條

4、問(wèn)：我公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目于近期采取預(yù)收款方式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，對(duì)于收取的預(yù)收房款我公司是否需要繳納增值稅？

答：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅問(wèn)題，我們需要從增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩方面來(lái)考慮，具體如下：

情形1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

小景提醒：

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，自2023年4月1日起，按照9%的適用稅率計(jì)算。

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

情形2.小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3

政策依據(jù)：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）

來(lái)源：北京石景山稅務(wù)。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】房地產(chǎn)新項(xiàng)目增值稅

不動(dòng)產(chǎn)新老項(xiàng)目取得時(shí)間的界定問(wèn)題

各地國(guó)稅

地區(qū)口徑

國(guó)家稅務(wù)總局

國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司關(guān)于下發(fā)營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題答復(fù)口徑和營(yíng)改增培訓(xùn)參考材料的函(稅總納便函〔2016〕71號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“稅總納便函〔2016〕71號(hào)”)—全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)12366熱點(diǎn)問(wèn)題解答（五） 2016.5.11

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如何判斷是否屬于老項(xiàng)目，以開(kāi)工、完工還是產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

標(biāo)注：這是“教科書(shū)”式的回復(fù)，在這兒我們先當(dāng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案列示著。

河北國(guó)稅

河北省國(guó)家稅務(wù)局 關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之二) 2016.4.30

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開(kāi)工日期在 2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新、老項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營(yíng)行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定是否屬于新老項(xiàng)目。

標(biāo)注：提出租、售相同的處理原則，這一點(diǎn)對(duì)于房開(kāi)企業(yè)的老項(xiàng)目，如果營(yíng)改增后用于出租的，則仍認(rèn)為屬于不動(dòng)產(chǎn)出租的老房產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕68號(hào))規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。這一點(diǎn)也是得到了后續(xù)的明確。

海南國(guó)稅

全面推開(kāi)營(yíng)改增政策指引——重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題解答（三）2016.5.9

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件中明確：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新、老項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營(yíng)行為是同樣，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定是否屬于新老項(xiàng)目。

全面推開(kāi)營(yíng)改增政策指引——四大行業(yè)座談會(huì)問(wèn)題系列解答之房地產(chǎn)業(yè) 2016.6.23

十二、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定問(wèn)題

（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2023年4月30日前的項(xiàng)目。

（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開(kāi)工時(shí)間在2023年4月30日前的項(xiàng)目。

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

標(biāo)注：這兒明確了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，考慮了外購(gòu)與自建的方式，外購(gòu)的就看產(chǎn)權(quán)變更登記日期，這個(gè)確實(shí)是比較直接有明確性。只是有的人士可能認(rèn)為，這個(gè)收房了，但辦理證件滯后了，還不認(rèn)老項(xiàng)目了嗎？這個(gè)確實(shí)會(huì)與現(xiàn)實(shí)有所脫節(jié)。不過(guò)這兒海南國(guó)稅的理解就是這樣的。

（三）出租不動(dòng)產(chǎn)的老項(xiàng)目

關(guān)于2023年4月30日前開(kāi)工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問(wèn)題，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額” 。

此問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的基本出發(fā)點(diǎn)，是基于取得“老不動(dòng)產(chǎn)”缺少進(jìn)項(xiàng)稅額這一事實(shí)，營(yíng)改增前開(kāi)工，營(yíng)改增后完工的在建工程，無(wú)法取得全部進(jìn)項(xiàng)稅額。本著同類(lèi)問(wèn)題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分新老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

標(biāo)注：“取得”這兩個(gè)字，確實(shí)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證、因?yàn)閷?shí)際收到、因?yàn)楹贤s定等原因，外延太廣泛了，我們制訂文件的時(shí)候可能沒(méi)有想得這么復(fù)雜，但是我們的執(zhí)行層面必須還是有執(zhí)行的量化，基于上面的解釋?zhuān)【幷J(rèn)為還是比較合理的，基于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分的現(xiàn)實(shí)考慮出發(fā)的?？赡苡械娜耸空J(rèn)為，要是這個(gè)施工許可證是4月30日取得的呢？這跟5月1日沒(méi)有多少區(qū)別啊，要是這樣想，這個(gè)事情真沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了，標(biāo)準(zhǔn)的樹(shù)立是可執(zhí)行，并不是真的為每個(gè)納稅人找到絕對(duì)的“公平”。

廣州國(guó)稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增問(wèn)題解答 2016.6.3

按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。請(qǐng)問(wèn)如何界定“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”？

答：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

怎樣算一個(gè)項(xiàng)目？分期項(xiàng)目在2023年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個(gè)項(xiàng)目還是不同項(xiàng)目？

答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。分期項(xiàng)目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項(xiàng)目處理。

標(biāo)注：項(xiàng)目是以《建筑工程施工許可證》來(lái)劃分的，在老項(xiàng)目下，不同的項(xiàng)目有不同的核算增值稅的方式選擇，這個(gè)規(guī)則的來(lái)源當(dāng)然是基于財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定之下的判斷方式。此問(wèn)題基本是沒(méi)有爭(zhēng)議的，也是為大家所接受的一個(gè)方式。

北京國(guó)稅

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收指引 2016.3.30

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

湖北國(guó)稅

營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑第一輯 2016.4.25

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

33.4月30日之前簽定了合同，5月1日后才招投標(biāo)的項(xiàng)目，是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目？

按照財(cái)稅（2016）36號(hào)文件規(guī)定：建筑工程老項(xiàng)目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。因此4月30日之前簽定了建筑工程承包合同，合同上注明的開(kāi)工時(shí)間在4月30日之前屬于建筑工程老項(xiàng)目。

標(biāo)注：這個(gè)不能說(shuō)常見(jiàn)，但也有可能發(fā)生。簽訂了合同才招投標(biāo)，這個(gè)不知道是個(gè)什么程序，但不管其操作上有沒(méi)有別的原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)的解釋是沒(méi)有問(wèn)題的，嚴(yán)格執(zhí)行了文件的規(guī)定要件判斷。當(dāng)然這個(gè)日期也是主觀的，比如，本來(lái)雙方準(zhǔn)備2023年5月1日零點(diǎn)簽訂合同，但是知道營(yíng)改增了，那就在12點(diǎn)前簽訂并約定開(kāi)工，這是主觀行為，但主觀形成結(jié)果了，那就是客觀判斷了。稅務(wù)的征管可管不了招投標(biāo)的事后結(jié)果或后果有無(wú)問(wèn)題。

廈門(mén)國(guó)稅

營(yíng)改增政策問(wèn)題解答（十二）2016.8.15

市政府文件中明確某不動(dòng)產(chǎn)自2023年4月15日起轉(zhuǎn)讓至某公司，但是2023年5月之后才能完成權(quán)屬登記，能否根據(jù)市政府文件判定該不動(dòng)產(chǎn)屬4月30日前取得的老項(xiàng)目？

答：對(duì)2023年5月1日前政府文件已明確權(quán)屬歸屬、且已完工不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，可確認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式。

標(biāo)注：這個(gè)情形也是很有趣的，基于事實(shí)項(xiàng)目進(jìn)展及交易完成時(shí)，與權(quán)屬的對(duì)接，從抵扣不充分的角度，這個(gè)回復(fù)的意見(jiàn)還是有原則可循的。當(dāng)然這也引起一個(gè)問(wèn)題，即如果營(yíng)改增前達(dá)成了交易，那相當(dāng)于是老項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)搅?月1日之后權(quán)屬變更，那還是要看是不是營(yíng)業(yè)稅下發(fā)生的納稅義務(wù)，如此，可以參照以上規(guī)則，屬于接受方的老項(xiàng)目；如果營(yíng)改增后的銷(xiāo)售老項(xiàng)目享受了增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那接受方再次銷(xiāo)售只能是抵扣取得的上述簡(jiǎn)易計(jì)稅的進(jìn)項(xiàng)稅額了，因?yàn)檫@是一個(gè)新的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目了，簡(jiǎn)易計(jì)稅的適用條件已經(jīng)停止了。

江蘇國(guó)稅

江蘇國(guó)稅12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題解答（2016第七期）2016.4.21

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

內(nèi)蒙古國(guó)稅

全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答二 2016.5.30

一、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定

（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2023年4月30日前的項(xiàng)目。

（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開(kāi)工時(shí)間在2023年4月30日前的項(xiàng)目。1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

（三）出租不動(dòng)產(chǎn)的老項(xiàng)目

關(guān)于2023年4月30日前開(kāi)工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問(wèn)題，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額” 。

此問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的基本出發(fā)點(diǎn)，是基于取得“老不動(dòng)產(chǎn)”缺少進(jìn)項(xiàng)稅額這一事實(shí)，營(yíng)改增前開(kāi)工，營(yíng)改增后完工的在建工程，無(wú)法取得全部進(jìn)項(xiàng)稅額。本著同類(lèi)問(wèn)題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)劃分新老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

標(biāo)注：與海南國(guó)稅的意見(jiàn)類(lèi)同，可以借鑒相應(yīng)的標(biāo)注內(nèi)容。

寧夏國(guó)稅

營(yíng)改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題專(zhuān)題2016.6.1

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如何判斷是否屬于老項(xiàng)目，以開(kāi)工、完工還是產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

江西國(guó)稅

營(yíng)改增問(wèn)題解答（九）2016.8.22

1、不動(dòng)產(chǎn)的取得的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何確定？

答：在總局明確前，暫按以下原則把握：（1）以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股或抵債方式取得，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時(shí)間。

標(biāo)注：這個(gè)條件還是比較明確的，只是與交易實(shí)際情形可能有脫節(jié)。這個(gè)意見(jiàn)與海南國(guó)稅的理解有相近之處。

（2）納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開(kāi)工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間，無(wú)建筑工程施工許可證的，按合同注明的開(kāi)工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間。（3）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)出租的，按前一次租賃合同的簽訂時(shí)間確定不動(dòng)產(chǎn)“取得”時(shí)間，即：一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

福建國(guó)稅

12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)答（7.4）2016.7.15

怎樣算一個(gè)項(xiàng)目，分期項(xiàng)目在2023年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個(gè)項(xiàng)目還是不同項(xiàng)目？

答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。

云南國(guó)稅

曲靖開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)稅關(guān)于下發(fā)營(yíng)改增問(wèn)題解答摘編（十二）的通知 2016.10.8

（一）某房地產(chǎn)公司，在2023年取施工許可證，部分工程已經(jīng)完工，現(xiàn)在由于變更施工方而重新到住建部門(mén)辦理施工許可證（開(kāi)工時(shí)間為2023年5月1日后），請(qǐng)問(wèn)變更施工方后蓋的房子應(yīng)按新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目管理？變更施工方后提供的建筑安裝服務(wù)應(yīng)按新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目管理？

答：變更施工方后蓋的房子按照新項(xiàng)目進(jìn)行征稅；變更施工方后提供的建筑安裝服務(wù)按照新項(xiàng)目征稅。

標(biāo)注：小編認(rèn)為這個(gè)意見(jiàn)還是有合理之處，但也有探討空間，因?yàn)樽兏耸┕し?，相?dāng)于是兩個(gè)服務(wù)主體與服務(wù)業(yè)務(wù)，雖然對(duì)于采購(gòu)方是一個(gè)事項(xiàng)的延續(xù)，那從建筑方的角度，分舊項(xiàng)目與新項(xiàng)目是各適用各的。但是從房地產(chǎn)公司的角度，由于第一次的施工許可證的合同開(kāi)工日期是在2023年4月30日之前，所以這個(gè)商品房銷(xiāo)售仍是可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的。需要從不同的主體來(lái)看適用的規(guī)則，如果這個(gè)房地產(chǎn)公司看后期對(duì)方建安企業(yè)開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票及采購(gòu)物料等的進(jìn)項(xiàng)稅額是否更合適來(lái)選擇一般計(jì)稅方法，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并不是必然就是好的，比如有限價(jià)房之類(lèi)的情形。

青海國(guó)稅

12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問(wèn)題答復(fù)口徑 6月6日 2016.6.6

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定“一般納稅人銷(xiāo)售其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法”此處的“4月30日之前自建”應(yīng)如何界定？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告>（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)）的規(guī)定，4月30日之前自建老項(xiàng)目是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目； （2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 （3）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

標(biāo)注：這兒界定的是自建情形，與上面的外購(gòu)、投資等是不同的，想必這個(gè)大家在對(duì)照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)公告的規(guī)定也是看得很清晰的。

湖南國(guó)稅

湖南省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策指引之四 2016.12.26

六、一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何界定取得不動(dòng)產(chǎn)的日期？

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

直接購(gòu)買(mǎi)的：以合同約定的接收日期為準(zhǔn)，若實(shí)際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實(shí)際接收日期為準(zhǔn)。

接受捐贈(zèng)的：以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的日期為準(zhǔn)。

按受投資入股、抵債的：以不動(dòng)產(chǎn)移送的日期為準(zhǔn)。

自建的：以建筑工程老項(xiàng)目的確定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期為準(zhǔn)，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開(kāi)工日期的，以建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期為準(zhǔn)。

標(biāo)注：海南國(guó)稅、江西國(guó)稅、內(nèi)蒙古國(guó)稅強(qiáng)調(diào)直接購(gòu)買(mǎi)時(shí)，以權(quán)屬變更當(dāng)天為取得時(shí)間，湖南國(guó)稅首先引用了“合同約定的接收日期”，這考慮了交易經(jīng)濟(jì)屬性完成的因素，而辦理證照只是履行這樣一個(gè)程序而已。同時(shí)由于不動(dòng)產(chǎn)不同于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新建，往往是已有的不動(dòng)產(chǎn)，所以實(shí)物存在情形之下，以合同約定的接收日期或許是更考慮了交易的特殊性，小編還是贊同基于納稅人的利益考慮來(lái)理解的口徑。此時(shí)確實(shí)對(duì)于舉證方面不如權(quán)屬證明更直接，稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理成本會(huì)上升。

安徽國(guó)稅

營(yíng)改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題（房地產(chǎn)）2017.1.3

1.關(guān)于“取得的不動(dòng)產(chǎn)”，取得的方式是否包括租入？以購(gòu)買(mǎi)方式取得不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間是以簽訂購(gòu)房合同時(shí)間，還是房產(chǎn)證的時(shí)間？對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，是竣工時(shí)間還是實(shí)際投入使用時(shí)間？

答：（1）“取得的不動(dòng)產(chǎn)”中的取得方式包括租入。（2）納稅人（不含其他個(gè)人）以購(gòu)買(mǎi)方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，暫以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間作為不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間。（3）納稅人自建不動(dòng)產(chǎn)，取得時(shí)間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期。

2.一般納稅人銷(xiāo)售其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，其自建的定義是什么？

答：企業(yè)采取下面任一種方式建成的不動(dòng)產(chǎn)都屬于自建不動(dòng)產(chǎn)：（1）企業(yè)完全使用自己聘用的員工進(jìn)行施工，最終建成不動(dòng)產(chǎn)。（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進(jìn)行施工，也對(duì)外購(gòu)買(mǎi)建筑服務(wù)。（3）企業(yè)作為建設(shè)方，將不動(dòng)產(chǎn)建筑工程承包給建筑企業(yè)或個(gè)人。

標(biāo)注：對(duì)于購(gòu)買(mǎi)方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，安徽國(guó)稅提出以銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間作為取得時(shí)間，這與權(quán)屬變更時(shí)間和合同約定的接收時(shí)間又有差異。對(duì)于開(kāi)具發(fā)票，這是站在稅的角度思考的，小編認(rèn)為這算是一個(gè)觀點(diǎn)可以參照。

對(duì)于營(yíng)改增后“自建”情形的解釋?zhuān)∪绨不諊?guó)稅所言，列示的三種情形均是自建，這個(gè)自建與營(yíng)業(yè)稅下的自建的定義是不同的，營(yíng)業(yè)稅下是自己的員工進(jìn)行的施工行為，即第(1)種情形，同時(shí)營(yíng)業(yè)稅下規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)還需要計(jì)算自建行為的營(yíng)業(yè)稅(不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售)，營(yíng)改增之后就不存在這種稅務(wù)處理規(guī)則了。

[學(xué)習(xí)理解]

這個(gè)問(wèn)題需要分幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析，其實(shí)關(guān)于老項(xiàng)目與新項(xiàng)目的營(yíng)改增的政策適用問(wèn)題，主要是對(duì)于老項(xiàng)目的稅務(wù)適用規(guī)則問(wèn)題，對(duì)于一般納稅人而言，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，而對(duì)于新項(xiàng)目，那據(jù)此規(guī)則是不能夠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了。至于還能否享受簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，要看其他的條件是不是可以適用(如建筑服務(wù)的清包、甲供工程等)。對(duì)于小規(guī)模納稅人，無(wú)論何時(shí)，只能是按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，沒(méi)有一般計(jì)稅方法可以選擇。

在以老項(xiàng)目為業(yè)務(wù)交易標(biāo)的的情形下，是可以選擇增值稅計(jì)稅方法的，基于抵扣不充分，這是最合理的政策制訂出發(fā)點(diǎn)，但是如果評(píng)估后選擇一般計(jì)稅方法更有利，那納稅人可以自由選擇。但一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，36個(gè)月內(nèi)不得再發(fā)生變更，所以還是要謹(jǐn)慎才是。有個(gè)別稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策認(rèn)為可以調(diào)整，小編認(rèn)為還是不能太“自由”，認(rèn)為開(kāi)始選的不對(duì)，可以“糾正”，這個(gè)自由度就太大了，征管上也不易操作與控制。

(1) 建筑服務(wù)和房地產(chǎn)老項(xiàng)目的適用條件一致。

所說(shuō)的“老項(xiàng)目”，在建筑服務(wù)和房地產(chǎn)項(xiàng)目中都用這個(gè)詞，對(duì)于4月30日及之前的取得不動(dòng)產(chǎn)，那是指老不動(dòng)產(chǎn)，不是老項(xiàng)目的概念，雖然其適用的政策類(lèi)型是相近的。對(duì)于建筑服務(wù)和房地產(chǎn)來(lái)講，兩者的老項(xiàng)目是不是一樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？我們根據(jù)相關(guān)的稅收規(guī)定比較如下：

情形

建筑服務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目

情形一

《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目

情形二

未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

情形三

《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

我們可以發(fā)現(xiàn)，上面的適用標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是一個(gè)叫建筑工程項(xiàng)目，一個(gè)叫房地產(chǎn)項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)都是以《建筑工程施工許可證》或合同中的“開(kāi)工日期”來(lái)看的，至于現(xiàn)實(shí)情形中是不是這個(gè)時(shí)間開(kāi)工，還是偷偷地開(kāi)工了，那可能也不好監(jiān)管到位，只能看“形式主義”約定了。同時(shí)要注意，不是合同簽訂的日期，是約定的開(kāi)工日期，這一點(diǎn)需要有所區(qū)別。

在這兒可能有一些爭(zhēng)議之處，即在判斷老項(xiàng)目時(shí)，依照規(guī)定是先判斷許可證上的“開(kāi)工日期”，如果沒(méi)有許可證，或者證上沒(méi)有開(kāi)工日期，那就看合同注明的開(kāi)工日期。初步理解看，這兒還是有一個(gè)優(yōu)先判斷的前后順序。在技術(shù)上，可能我們認(rèn)為合同約定與施工許可證是或者的關(guān)系，誰(shuí)早就認(rèn)可誰(shuí)的日期，比如施工許可證約定的是4月5日，但是合同約定是3月20日，那是違規(guī)沒(méi)有施工許可就開(kāi)建了，這至少是違規(guī)的。通常來(lái)講，施工許可證的日期是早于合同約定的施工日期。

還有一種情形是房地產(chǎn)企業(yè)變更施工方，上面我們表中有提及，這種情形還是要看之前的項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間，而不宜必須要求分割開(kāi)一個(gè)商品房，分別按不同的階段適用不同的計(jì)稅方式，這個(gè)也是難以操作的。

(2) 轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)。

有爭(zhēng)議的可能還聚焦于轉(zhuǎn)讓取得不動(dòng)產(chǎn)的“取得”的界定，如上表中的部分稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見(jiàn)，取得是指權(quán)屬變更的時(shí)間、約定交付的時(shí)間還是發(fā)票的時(shí)間，這個(gè)會(huì)與實(shí)踐當(dāng)中存在時(shí)間差，比如2023年8月取得了房產(chǎn)，2023年5月最后辦理完成取得房產(chǎn)權(quán)屬證明，那如何界定是不是營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)呢？如果界定為必須適用一般計(jì)稅方法，這確實(shí)是有點(diǎn)不合理，可能一般納稅人一分錢(qián)進(jìn)項(xiàng)沒(méi)有，但再次轉(zhuǎn)讓時(shí)必須用11%的稅率。征管必須還是有規(guī)則的，所以這些判斷的條件小編認(rèn)為是采取了簡(jiǎn)單易行的方式。不過(guò)如果考慮納稅人的實(shí)際情形，會(huì)是更好一些，比如交付時(shí)間，結(jié)合合同、入賬等輔助的證據(jù)。關(guān)于此內(nèi)容，還是建議進(jìn)一步完善與考慮納稅人的利益更多些。

上面還有一個(gè)問(wèn)題，對(duì)于轉(zhuǎn)讓4月30日(含)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，享受的是增值稅計(jì)稅方法選擇權(quán)，比如選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那給下一環(huán)節(jié)一般納稅人開(kāi)具的是5%征收率的發(fā)票，下一家再銷(xiāo)售時(shí)用的是一般計(jì)稅方法，不能再選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了，不能說(shuō)是銷(xiāo)售的老房子就“一生”都是可以選擇簡(jiǎn)易，這是不對(duì)的。如上建筑服務(wù)，更不能認(rèn)為只要是為老不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的建筑服務(wù)都是可以選擇簡(jiǎn)易，對(duì)象只是對(duì)于某個(gè)建筑服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施的，并不綁定于老不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)一定要有個(gè)主體的適用界定出來(lái)。如果是營(yíng)改增之后的老不動(dòng)產(chǎn)再發(fā)生的建筑服務(wù)，那施工許可證約定的開(kāi)工日期只能是2023年5月1日后，此時(shí)對(duì)于一般納稅人，就不能再選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了，而只能按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

(3) 轉(zhuǎn)租的情形。

對(duì)于一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兒的取得，在上面的情形回復(fù)中，我們還看到了“轉(zhuǎn)租”取得的情形，那這個(gè)取得從解釋的個(gè)案看，是看從上一家租賃的時(shí)間；如果是營(yíng)改增之前，那就是可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；如果是之后，那就是應(yīng)使用一般計(jì)稅方法。這兒相當(dāng)于是“可選擇的利益”由上一家享受完畢了。關(guān)于此問(wèn)題的理解我們認(rèn)為還是比較合適的，不能解釋為只要租的是老房子就一定是可以選擇簡(jiǎn)易，這就誤解了營(yíng)改增是業(yè)務(wù)層級(jí)的還是“主體“層級(jí)的，是不對(duì)的。

【第9篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。這里的單位主要是指房地產(chǎn)行業(yè)，賣(mài)房子對(duì)他們是主營(yíng)業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是房地產(chǎn)行業(yè)在賣(mài)房子時(shí)土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，并且土地比剛開(kāi)始增值了不少，但單獨(dú)抽出土地進(jìn)行估價(jià)比較麻煩，因此把它放進(jìn)了房子價(jià)格一起計(jì)算，同時(shí)進(jìn)行各種成本和費(fèi)用的扣除來(lái)算出要交的土地增值稅，同時(shí)這個(gè)土地是國(guó)有土地，也就是這個(gè)地的來(lái)源是來(lái)自政府，并且繳納了土地出讓金。

財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)稅收收入172731億元，土地增值稅6896億元，同比增長(zhǎng)6.6%，土地增值稅屬于地方稅種，占稅收收入比例不高，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)卻屬于一個(gè)大稅種。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓周期較長(zhǎng)，因此土地增值稅往往采取項(xiàng)目地預(yù)繳的方式進(jìn)行，在項(xiàng)目完成時(shí)再進(jìn)行清算。也就是說(shuō)當(dāng)房地產(chǎn)公司收到預(yù)售房款的次月15日前要進(jìn)行預(yù)繳稅款的申報(bào)，預(yù)交土地增值稅稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*預(yù)征率。同時(shí)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定除保障性住房外，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)a項(xiàng)目，2023年4月銷(xiāo)售普通住宅預(yù)收房款1090萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1090/(1+9%)*3%=30萬(wàn)元。土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1090-30=1060萬(wàn)元。預(yù)交土地增值稅稅款=1060*2%=21.2萬(wàn)元。

同時(shí)政策規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下清算條件起90日內(nèi)，向房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅（注意清算要分項(xiàng)目分房屋類(lèi)型）。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；(三)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；(四)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；(五)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(六)國(guó)務(wù)院確定的其他情形。

房地產(chǎn)公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算

1. 確定收入總額（不含增值稅收入，通常是全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票上的收入）

2. 扣除項(xiàng)目包括1.取得土地使用權(quán)支付的成本2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4.與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金5房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除（20%）

3. 計(jì)算增值額

4. 計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5. 按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目之和20%的，免稅

6. 計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

例子：假設(shè)上述a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年12月份開(kāi)發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實(shí)現(xiàn)不含增值稅稅收入總額為45000萬(wàn)元，預(yù)繳土地增值稅800萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)相關(guān)支出為：支付地價(jià)款及各種費(fèi)用7000萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本12500萬(wàn)元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬(wàn)元(已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬(wàn)元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計(jì)算方法如下：

(1)實(shí)際收入總額為45000萬(wàn)元。單位售價(jià)=45000÷(100000×90%)=0.5萬(wàn)元/平方米

(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬(wàn)元。(3)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用為7000萬(wàn)元。(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為12500萬(wàn)元。(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=3750+(7000+12500)×5%=4725萬(wàn)元。(6)允許扣除的稅費(fèi)為2900萬(wàn)元。(7)加計(jì)扣除額=(7000+12500)×20%=3900萬(wàn)元。

(8)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50萬(wàn)元。

(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬(wàn)元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬(wàn)元。

【第10篇】房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅確認(rèn)收入時(shí)間

留言時(shí)間：2021-09-02

納稅人所屬地

河北

問(wèn)題內(nèi)容

你好，請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅確認(rèn)收入的時(shí)間是什么？如果是按照約定的交房時(shí)間確認(rèn)的話(huà)，交房延期怎么辦？

附件

無(wú)附件

答復(fù)機(jī)構(gòu)

河北省稅務(wù)局

答復(fù)時(shí)間

2021-09-03

答復(fù)內(nèi)容

您好！您提交的問(wèn)題已收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定：

第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

根據(jù)《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之二）》規(guī)定：

九、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問(wèn)題

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。”

可見(jiàn)，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

交付時(shí)間，以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

【第11篇】房地產(chǎn)預(yù)收款增值稅

一、房地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金會(huì)計(jì)處理如下：借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款

二、房地產(chǎn)企業(yè)于購(gòu)房者簽訂房屋銷(xiāo)售合同后：

（1）對(duì)于執(zhí)行《小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》以及未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)實(shí)際收到的房款以及之前收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金計(jì)入預(yù)收賬款：

借：銀行存款借：其他應(yīng)付款貸：預(yù)收賬款

（2）對(duì)于執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：根據(jù)合同實(shí)際收到、之前收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金以及應(yīng)預(yù)收但尚未收到的房款計(jì)入合同負(fù)債：借：銀行存款借：應(yīng)收賬款借：其他應(yīng)付款貸：合同負(fù)債

注意：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段屬于預(yù)收款方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間，以及總局2023年第18號(hào)公告第二節(jié)“預(yù)繳稅款”第十條規(guī)定：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。18號(hào)公告規(guī)定房地產(chǎn)公司在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅。由于購(gòu)房人延期付款或者按揭未及時(shí)到賬等原因，房地產(chǎn)公司沒(méi)收到預(yù)收款，根據(jù)納稅必要資金原則，18號(hào)公告明確規(guī)定只有在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，也就是說(shuō)沒(méi)收到預(yù)收款，此時(shí)無(wú)需預(yù)繳增值稅。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》只有在實(shí)際收到預(yù)收房款時(shí)，計(jì)入“預(yù)收賬款”，按照計(jì)入的“預(yù)收賬款”預(yù)繳增值稅。而新收入準(zhǔn)則對(duì)按照合同約定應(yīng)收而未收到的房款也要計(jì)入“合同負(fù)債”，但對(duì)房款未收到的部分并不預(yù)繳增值稅。預(yù)交增值稅時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅貸：銀行存款 注意：一般計(jì)稅于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生后，將“應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅”轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”；一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目，增值稅的賬務(wù)處理都是通過(guò)'應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅'進(jìn)行核算；小規(guī)模納稅人都是通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”進(jìn)行核算。三、房屋交付時(shí)

（1）對(duì)于執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及未執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：借：銀行存款借：應(yīng)收賬款借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)交稅費(fèi)一簡(jiǎn)易計(jì)稅或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（2）對(duì)于執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)：借：銀行存款 借：應(yīng)收賬款借：合同負(fù)債貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸：應(yīng)交稅費(fèi)一簡(jiǎn)易計(jì)稅或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）或：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

來(lái)源：中道財(cái)稅

【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。那么增值稅預(yù)繳的計(jì)稅依據(jù)與預(yù)繳時(shí)點(diǎn)分別是什么？增值稅預(yù)繳后怎么清算？本期小編將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅預(yù)繳、清算的稅務(wù)處理出發(fā)，為大家進(jìn)行一一解答。

一、征稅范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，“自行開(kāi)發(fā)”是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，也屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、計(jì)稅方法

增值稅的計(jì)稅辦法一般分為一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易計(jì)稅。（一）一般納稅人

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照9%的稅率適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

2．《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。（二）小規(guī)模納稅人

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件附件二《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5％的征收率計(jì)稅。

三、銷(xiāo)售額的計(jì)算（一）一般納稅人

1．一般計(jì)稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）；當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。 其中，當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 此處，特意對(duì)支付的土地價(jià)款進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。根據(jù)《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅【2016】140號(hào)）文第七條規(guī)定，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司。第二，政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變。第三，項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。2．簡(jiǎn)易計(jì)稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）。（二）小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）。

四、增值稅預(yù)繳 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，其中，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

納稅人

計(jì)稅方法

適用條件

適用稅率

銷(xiāo)售額

增值稅預(yù)繳

一般納稅人

一般計(jì)稅

銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目

9%

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%

簡(jiǎn)易計(jì)稅

銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目

5%

銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人

簡(jiǎn)易計(jì)稅

全部適用簡(jiǎn)易計(jì)稅

5%

銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

五、增值稅清算

一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和9%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡(jiǎn)易方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一般為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

六、發(fā)票的開(kāi)具

（一）一般規(guī)定

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】18號(hào)）文件規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買(mǎi)方需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2023年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票或者申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。（二）預(yù)收款發(fā)票

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告【2016】53號(hào)）文件規(guī)定，增加“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷(xiāo)售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷(xiāo)售和充值”、602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用602稅目開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，稅率欄填寫(xiě)“不征稅”。（三）備注欄填寫(xiě)

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局【2016】23號(hào)）公告第四條規(guī)定，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱(chēng)”欄填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)名稱(chēng)及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)號(hào)碼（無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的可不填寫(xiě)），“單位”欄填寫(xiě)面積單位，備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

【第13篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅處理辦法

一、增值稅的處理

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的價(jià)外收費(fèi)等費(fèi)用，稅法規(guī)定是需要納稅的?！对鲋刀悓?shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：條例第六條第一款所稱(chēng)價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：(一)由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；(二)收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；(三)所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第三十七條規(guī)定，增值稅銷(xiāo)售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。（二）以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司代收費(fèi)用除代政府收取的規(guī)費(fèi)并全額上繳財(cái)政和以委托方名義開(kāi)具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)外，均構(gòu)成增值稅價(jià)外費(fèi)用，并入增值稅計(jì)稅依據(jù)。當(dāng)然，作為增值稅一般納稅人一般計(jì)稅支付的價(jià)外費(fèi)用如果取得的是增值稅專(zhuān)票可以抵扣。

注意：住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項(xiàng)代管基金，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，因此，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》附件 2第一條第（二）項(xiàng)第 4 目規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門(mén)或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，不征收增值稅。這屬于例外情形。

二、土地增值稅的處理

根根《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第六條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》(國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào))第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：(一)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。(二)代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第二十八條規(guī)定，代收費(fèi)用的審核，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收?。划?dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

綜上，代收費(fèi)用在土地增值稅上政策是一貫的，從財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定起，到國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)文件，再到國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件，政策并沒(méi)有什么新變化，只是又一次強(qiáng)調(diào)了代收費(fèi)用的處理規(guī)定而已。至于計(jì)征與否就是看代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)，并且此代收費(fèi)用必須是縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費(fèi)用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

三、企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入;未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

可見(jiàn)，在企業(yè)所得稅上代收費(fèi)用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否將代收費(fèi)用納入房?jī)r(jià)內(nèi)以及是否將代收費(fèi)用開(kāi)具了發(fā)票：如果開(kāi)發(fā)企業(yè)將代收費(fèi)用開(kāi)具了發(fā)票或納入了房?jī)r(jià)內(nèi)，那么就需要計(jì)收入，當(dāng)向有關(guān)部門(mén)繳納時(shí)可以作為成本費(fèi)用扣除，反之則不必作為收入，同時(shí)也不必計(jì)入成本費(fèi)用。所以代收費(fèi)用在企業(yè)所得稅上即使計(jì)入收入，也僅相當(dāng)于“平進(jìn)平出”“全收全付”，不會(huì)影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除限額而已。

四、契稅的處理

契稅由業(yè)主繳納，如果房地產(chǎn)企業(yè)把代收費(fèi)用并入到房?jī)r(jià)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房?jī)r(jià)總額繳納契稅。但如果是在價(jià)格以外單獨(dú)代收的費(fèi)用，一般來(lái)說(shuō)不會(huì)征收契稅，除非對(duì)惡意拆分房屋價(jià)款，比如將組成房屋主體的門(mén)、窗、戶(hù)、扇單獨(dú)收費(fèi)。

作者：鐘燕，單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅規(guī)定

銷(xiāo)售額是增值稅的計(jì)稅依據(jù)，一般納稅人計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額、小規(guī)模納稅人計(jì)算增值稅都要以銷(xiāo)售額為依據(jù)。

1傳統(tǒng)增值稅銷(xiāo)售額的一般規(guī)定

傳統(tǒng)增值稅銷(xiāo)售額與銷(xiāo)項(xiàng)稅額的含義

《增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，銷(xiāo)售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

《增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為，按照銷(xiāo)售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計(jì)算并向購(gòu)買(mǎi)方收取的增值稅額，為銷(xiāo)項(xiàng)稅額。銷(xiāo)項(xiàng)稅額計(jì)算公式：

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×稅率

2傳統(tǒng)增值稅政策的價(jià)外費(fèi)用

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

但下列項(xiàng)目不包括在內(nèi)：

一、受托加工應(yīng)征消費(fèi)稅的消費(fèi)品所代收代繳的消費(fèi)稅。

二、同時(shí)符合以下條件的代墊運(yùn)輸費(fèi)用：

1.承運(yùn)部門(mén)的運(yùn)輸費(fèi)用發(fā)票開(kāi)具給購(gòu)買(mǎi)方的。

2.納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購(gòu)買(mǎi)方的。

三.同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

1.由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)。

2.收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)。

3 .所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

（ 四） 銷(xiāo)售貨物的同時(shí)代辦保險(xiǎn)等而向購(gòu)買(mǎi)方收取的保險(xiǎn)費(fèi)，以及向購(gòu)買(mǎi)方收取的代購(gòu)買(mǎi)方繳納的車(chē)輛購(gòu)置稅、車(chē)輛牌照費(fèi)。

政策解析： 1. 一般納稅人價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的返還利潤(rùn)應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用并入銷(xiāo)售額計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，向供貨企業(yè)收取的返還利潤(rùn)應(yīng)按照平銷(xiāo)行為的有關(guān)規(guī)定作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理。

2 .手續(xù)費(fèi)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)是納稅人的混合銷(xiāo)售行為中涉及的相關(guān)服務(wù)金額，對(duì)于以銷(xiāo)售貨物為主業(yè)的納稅人，應(yīng)計(jì)入貨物銷(xiāo)售額繳納增值稅，而不可分別核算，分別按照貨物及服務(wù)銷(xiāo)售額繳納增值稅。

3.《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)價(jià)外費(fèi)用采用了開(kāi)放型的解釋?zhuān)簿褪钦f(shuō)，納稅人價(jià)外以各種名義收取的各種性質(zhì)的款項(xiàng)，除了《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條列舉的三項(xiàng)代收款項(xiàng)和一項(xiàng)代墊款項(xiàng)外，都應(yīng)計(jì)入銷(xiāo)售額征收增值稅。

案例解析：燈具廠（一般納稅人）銷(xiāo)售一批燈具給某商場(chǎng)，專(zhuān)用發(fā)票上注明的銷(xiāo)售額為36 000元，另開(kāi)普通發(fā)票收取了包裝費(fèi)560元，優(yōu)質(zhì)費(fèi)300元。請(qǐng)計(jì)算該筆銷(xiāo)售行為的銷(xiāo)稅額。

答：銷(xiāo)項(xiàng)稅額=[ 36 000 +（560 + 300）÷ 1. 13 ] × 13%=4 778.94（元）

燈具廠的會(huì)計(jì)處理為：

借：銀行存款等41540

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入36000

其他業(yè)務(wù)收入761.06

應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）4778.94

政策解讀：購(gòu)買(mǎi)方收取銷(xiāo)售方的違約金，需要繳納增值稅嗎？

房地產(chǎn)公司與建材銷(xiāo)售公司簽訂鋼筋購(gòu)買(mǎi)合同，約定向建材銷(xiāo)售公司購(gòu)買(mǎi)2000萬(wàn)元鋼筋。因?yàn)殇摻钍袌?chǎng)價(jià)格大幅上升，銷(xiāo)售公司單方面違約，根據(jù)合同約定應(yīng)支付房地產(chǎn)公司違約金200萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：房地產(chǎn)公司收到建材銷(xiāo)售公司200萬(wàn)元違約金時(shí)，是否需要繳納增值稅？

政策解析：根據(jù)《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第一款規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱(chēng)境內(nèi)）銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。單位或個(gè)人只有在中國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等，發(fā)生應(yīng)稅行為，才需要繳納增值稅。房地產(chǎn)公司因供貨方違約而收取的違約金，沒(méi)有發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，不需要繳納增值稅，但需要繳納企業(yè)所得稅。

案例解析：

銷(xiāo)方收取購(gòu)買(mǎi)方的違約金，需要繳納增值稅嗎？

房地產(chǎn)公司與建材銷(xiāo)售公司簽訂鋼筋購(gòu)買(mǎi)合同 ， 約定向建材銷(xiāo)售公司購(gòu)買(mǎi) 2000 萬(wàn)元鋼筋，在收到貨物后30 日 內(nèi)付款 ， 逾期未付款建材銷(xiāo)售公司將收取房地產(chǎn)公司 5萬(wàn)元違約金。 因天馬房地產(chǎn)公司資金緊張，沒(méi)有在30日內(nèi)付款，根據(jù)合同約定應(yīng)支付富華公司違約金5萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)：建材銷(xiāo)售公司收到房地產(chǎn)公司5萬(wàn)元違約金時(shí)，是否需要繳納增值稅？

政策解析： 根據(jù)《增值稅暫行條例》第六條規(guī)定 ， 銷(xiāo)售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷(xiāo)售行為收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷(xiāo)項(xiàng)稅額?！对鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用包括價(jià)外向購(gòu)買(mǎi)方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。建材銷(xiāo)售公司因?yàn)殇N(xiāo)售貨物過(guò)程中購(gòu)買(mǎi)方違約，而在銷(xiāo)售價(jià)格之外收取購(gòu)買(mǎi)方的違約金，應(yīng)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售額征收增值稅，同時(shí)也應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅的收入總額。

【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計(jì)算

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產(chǎn)繼承，公益性贈(zèng)與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個(gè)人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目

應(yīng)收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷(xiāo)售收入（不含增值稅）

新房扣除項(xiàng)目：（與收入成比例）

房+地+費(fèi)+稅+利

地：地價(jià)款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+發(fā)開(kāi)間接費(fèi)用）

不包括利息支出，但包括裝修費(fèi)用

費(fèi)用：（按稅法標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除）

利息+（房+地）*5%以?xún)?nèi)

（房+地）*10%以?xún)?nèi)扣除。利息不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明不能扣（超過(guò)貸款期限利息不能漏）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅金：城建稅，教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新折扣率

土地價(jià)款

不能取得評(píng)估價(jià)，按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起每年加計(jì)扣5%（不足6月不計(jì)算，超過(guò)6月算1年）

視頻

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示

曉紅說(shuō)稅

￥399

￥599

購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)欄

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅不超過(guò)20%的免土增稅

應(yīng)清算：全部售出，整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)苯愚D(zhuǎn)讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預(yù)售許可證滿(mǎn)3年

3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記未辦理土增清算

4.其他

90日內(nèi)辦理清算

房地開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，不做收入，不扣成本

產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無(wú)償移交政府部門(mén)用于非盈利性社會(huì)公益事業(yè)的，不確認(rèn)收入，成本可扣除

建成后有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jì)入收入，成本可扣

預(yù)提費(fèi)用不的扣除，質(zhì)保金看發(fā)票

土地閑置費(fèi)土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷(xiāo)售收入，同事將次確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

【第16篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅

一、增值稅定義

是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

不同維度分析增值稅的特征

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房支付的價(jià)款為含增值稅金額。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，收取的銷(xiāo)售額本質(zhì)上屬于銷(xiāo)售貨值，開(kāi)發(fā)商替客戶(hù)繳納相應(yīng)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅以后，剩余的金額為銷(xiāo)售商品房開(kāi)發(fā)商實(shí)際取得的銷(xiāo)售收入。

二、增值稅的計(jì)算原理

應(yīng)納增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅款；

銷(xiāo)項(xiàng)稅額是由于進(jìn)行銷(xiāo)售行為產(chǎn)生收入而發(fā)生的增值稅，即開(kāi)出發(fā)票；銷(xiāo)售貨值（含稅）與銷(xiāo)售收入（不含稅）之間的計(jì)算關(guān)系為：

銷(xiāo)售貨值=銷(xiāo)售收入×（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售貨值-銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）×銷(xiāo)項(xiàng)稅率

進(jìn)項(xiàng)稅額是指由于采購(gòu)業(yè)務(wù)產(chǎn)生成本或者費(fèi)用而發(fā)生的增值稅，即接受發(fā)票；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，并不是所有支付的成本均可以開(kāi)具相關(guān)的增值稅專(zhuān)票，也不是所有開(kāi)具增值稅專(zhuān)票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅。

分類(lèi)

土地成本

工程成本

管理費(fèi)用

營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

是否可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)票

虛擬進(jìn)項(xiàng)

?

?

?

×

備注：

1、土地成本進(jìn)項(xiàng)稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補(bǔ)償款，不含市政配套費(fèi)和契稅）在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行扣除，扣除的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。 若項(xiàng)目中涉及自持，需將可售對(duì)應(yīng)的土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜?lái)。

2、虛擬進(jìn)項(xiàng)=土地成本/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）×進(jìn)項(xiàng)稅率；

3、工程成本涉及到取票率的問(wèn)題； 管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用取票率通常低于成本項(xiàng)取票率；

4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文，貸款服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，可開(kāi)具增值稅普票；

成本科目

進(jìn)項(xiàng)稅率（平均估算）

取票率經(jīng)驗(yàn)值

前期費(fèi)用

6%

70%-80%

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

9%

100%

主體建筑工程費(fèi)

9%

100%

主體安裝工程費(fèi)

9%

100%

公共配套設(shè)施費(fèi)

9%

100%

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

6%

30-50%

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

9%

待定

成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅成本（費(fèi)用）額/（1+成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率）×成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率×取票率

三、增值稅計(jì)算四部曲

增值稅計(jì)算四部曲

1、判斷納稅規(guī)模

不同納稅規(guī)模的主體計(jì)算增值稅的方式不同，根據(jù)年應(yīng)稅銷(xiāo)售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人；

小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷(xiāo)售額≤500萬(wàn)元，可采用簡(jiǎn)易征收方式；

增值稅簡(jiǎn)易征收具體公式為：增值稅=應(yīng)納稅額×征收率（一般5%）；

2、判斷新老項(xiàng)目

對(duì)于新老項(xiàng)目劃分是以2023年5月1日作為劃分依據(jù)的；

老項(xiàng)目的計(jì)算可以采用簡(jiǎn)易征收的方式，也可以采用一般計(jì)稅法；對(duì)于新項(xiàng)目必須采用營(yíng)改增后的計(jì)算方式；

老項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)稅）=銷(xiāo)售額/（1+5%）×5%；新項(xiàng)目（增值稅）=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額；

3、增值稅的預(yù)繳

增值稅的預(yù)繳發(fā)生在產(chǎn)生預(yù)售收入的次月，繳費(fèi)的計(jì)算為預(yù)售收入，即不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅

預(yù)繳增值稅稅額=預(yù)售收入×預(yù)繳稅率

計(jì)算基數(shù)為收入口徑；預(yù)售收入=預(yù)售貨值/（1+適應(yīng)稅率）；

增值稅預(yù)繳稅率全國(guó)統(tǒng)一為3%；

4、增值稅的清繳

增值稅的清繳發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是開(kāi)具發(fā)票或者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更；

增值稅額=銷(xiāo)項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（銷(xiāo)售貨值-當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款）/(1+適用稅率)×適用稅率--（發(fā)生進(jìn)項(xiàng)的成本及費(fèi)用）/（1+適用稅率）×適用稅率=銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）×銷(xiāo)項(xiàng)稅率--當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率）×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率--成本及費(fèi)用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率

5、增值稅附加稅

增值稅附加稅

增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；