土地增值稅納稅申報表（16篇）

【第1篇】土地增值稅納稅申報表

文|金穗源商學院 劉玉章

問題八十：土地增值稅納稅申報表填報

（一）將“銷售收入總額”轉換為“應稅收入總額”

計算開發(fā)項目銷項稅額抵減率：

銷項稅額抵減率＝銷項稅額抵減額÷銷售收入總額×100%

應稅收入總額＝銷售收入總額×（1+銷項稅額抵減率）

各類房產(chǎn)應稅收入總額匯算表

以“ ”（點擊藍字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表

（二）計算與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

“營改增”之后，一般納稅人適用一般計稅方法，已轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是城建稅(7％)，教育費附加(3％)。國家稅務總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。”房地產(chǎn)企業(yè)就一個開發(fā)項目而言可以計算實際繳納的城建稅和教育費附加，但落實到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。

每類房產(chǎn)實際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負率×7%

開發(fā)項目實繳增值稅額=（銷項稅額－銷項稅額抵減額）－累計進項稅額留抵

開發(fā)項目增值稅的稅負率=實繳增值稅÷銷售收入總額×100%

各類房產(chǎn)應繳城建稅、教育費附加計算表

（三）土地增值稅納稅申報表的填報

土地增值稅納稅申報表見《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號，以下簡稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實反映房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的各類房產(chǎn)應繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標準住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。

(2)“轉讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應稅收入總額”?！盃I改增”之后，一般計稅方法計算的土地增值稅的應稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項稅額抵減率)”來計算，各類房產(chǎn)的“應稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應稅收入總額換算表”中計算，再填報土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）。

(3)“房地產(chǎn)開發(fā)成本”六個成本項目，按照單位成本乘以銷售面積計算填報。

(4)“房地產(chǎn)開發(fā)費用”，按照“取得土地使用權支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和分別乘以5％計算填報“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”。

(5)“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等”。國家稅務總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除?！毕扔嬎汩_發(fā)項目增值稅的實際稅負率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應繳城建稅、教育費附加計算表”中計算后填報。

(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務總局規(guī)定的土地增值稅預征率計算的。

上述介紹的土地增值稅納稅申報表的填報方法，是從取得各業(yè)務部門提供的成本核算資料開始，經(jīng)過成本的分配計算，直接計算填報土地增值稅納稅申報表。

【第2篇】土地增值稅清算之收入確認

由于我國土地所有權歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務人，土地并沒有采取進項抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進項稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。對于采取簡易計稅的納稅人來說，按5%征收率計稅已經(jīng)考慮了避免重復征稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。

支付的土地價款包括：

1.向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

支付的土地價款不包括市政配套費等政府收費、契稅、土地配套費等其他費用。

土地款扣除憑證：

1.在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

2.扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款22500萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)?？晒┏鍪鄣慕ㄖ娣e均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項稅額抵減后的金額）扣除？

分析：

一、會計處理

（一）購入土地時：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認收入時：

借：預收賬款 46600

貸：主營業(yè)務收入 42752.29

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 3847.71

（三）結轉土地成本時：

借：主營業(yè)務成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產(chǎn)品 16875

解：根據(jù)國家稅務總局公告2023年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%），當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分攤的土地價款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價款時：

借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務成本 1393.35

解：差額后的銷項稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項稅額抵減=銷項稅額-差額后的銷項稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認

根據(jù)財稅〔2016〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務總局公告2023年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

觀點一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項1393.35=44145.64萬元；

觀點二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認

土地增值稅清算時收入為不含稅收入，扣除土地成本時土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點一），還是銷項稅額抵減后的金額（觀點二）？

你支持哪個觀點？

內(nèi)容來源：小穎言稅，如覺侵權，請聯(lián)系刪除。

【第3篇】土地增值稅的稅率表

可扣除項目

1、取得土地使用權說支付的金額

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

5、其他扣除項目

【第4篇】土地增值稅暫行條例細則

本文轉載自國家稅務總局海南省稅務局

為加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，結合我省稅收征管實際，制定本辦法。

第一章 項目管理

第一條 土地增值稅以國家有關部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃（臨時）許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，主管稅務機關可按主管規(guī)劃的政府部門的批準意見結合項目實際情況進行判定，以確定的分期項目為單位清算。

第二條 納稅人申報的清算項目原則上應與稅收管理系統(tǒng)中登記的項目保持一致。

第三條 納稅人應當自取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)，向主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。納稅人在填報《土地增值稅項目登記表》時，應同時向主管稅務機關提交土地使用權出讓合同、房地產(chǎn)轉讓合同等有關資料。

第四條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理，從納稅人取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，定期采集、更新。同時，與第三方信息進行比對，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第五條 本辦法適用于房地產(chǎn)項目的管理。

第二章 預征管理

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)項目土地增值稅清算受理前轉讓房地產(chǎn)取得銷售(含預售)收入的，應當在收訖轉讓收入款項（包括預收款性質的房款）或取得索取轉讓收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務機關報送預征土地增值稅納稅申報表并預繳稅款。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等價外收費，應并入房地產(chǎn)銷售收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同轉讓房地產(chǎn)預繳土地增值稅。

第九條 營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。

應預繳土地增值稅稅款＝（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率。

第十一條 土地增值稅預征率

（一）?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預征率為5%。

（二）其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預征率為4%。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)項目中納入住房保障體系的住房，暫不預征土地增值稅；對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于住房保障體系的房地產(chǎn)，按本條第（一）、（二）項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經(jīng)政府相關部門批準性文件認定。

（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉讓土地使用權的，預征率為5%。

第十二條 對房地產(chǎn)開發(fā)項目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產(chǎn)的，均應按房地產(chǎn)的類型、性質分別核算銷（預）售收入，并適用相應的預征率分別計算預征土地增值稅；不能分別核算銷（預）售收入的，一律從高適用預征率計算預征土地增值稅。

隨房屋一并轉讓的配套設施，凡轉讓的房屋為普通住宅的，配套設施按照普通住宅進行預征；凡轉讓的房屋為非普通住宅的，配套設施按照非普通住宅進行預征。單獨轉讓的配套設施按照其他類型房地產(chǎn)進行預征。

第十三條 納稅人逾期不申報土地增值稅的，稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。

納稅人逾期未按規(guī)定預繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

第三章 清算申報

第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十五條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）；

產(chǎn)權式酒店的銷售比例=已轉讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經(jīng)營建筑面積）的比例，產(chǎn)權式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）

（二）取得清算項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十六條 對符合本辦法第十四條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務機關辦理清算申報手續(xù)。

對符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目。對確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關向納稅人下達通知申報《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。對確定暫不通知清算項目，應繼續(xù)做好項目管理。

納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)申報的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進行處罰。

第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務機關通知清算的《稅務事項通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第十八條 同一土地增值稅清算項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在清算時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十九條 土地增值稅的清算申報主體是納稅人。納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、合理性和相關性。

第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款。

納稅人辦理清算申報應補繳的稅款，應當在清算申報期限屆滿的次月15日內(nèi)繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。

第四章 清算受理

第二十一條 在收到納稅人清算申報資料后，主管稅務機關應在7日內(nèi)對納稅人的申報表以及申報資料進行審驗，審驗內(nèi)容包括：清算項目認定是否正確、是否足額申報預繳稅款、申報資料是否完整、清算所屬期是否準確、申報表表間邏輯關系是否一致等。

對符合清算條件，且清算申報資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報表》上簽字確認。同時，主管稅務機關向納稅人出具受理《稅務事項通知書》。

納稅人申報的清算項目資料不齊全的，主管稅務機關應向納稅人出具補充資料《稅務事項通知書》，一次性告知納稅人需要補充的資料,并要求納稅人在15日內(nèi)補齊。納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。未能補齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關證明材料，主管稅務機關可以受理。

納稅人未在規(guī)定時間內(nèi)報送補充資料的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進行處罰。

第二十二條 對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自主管稅務機關送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起，取得的預售收入不再預繳土地增值稅。

納稅人在提交清算申報資料前，應在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報。稅務機關在受理清算時，應復核納稅人是否已辦理申報。

第五章 清算審核管理

第二十三條 市縣稅務局應采取“集中清算、分類審核、難點合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。

第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務局集中本單位內(nèi)風險管理事項人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目集中清算審核。

?？诤腿齺喪卸悇站挚勺孕写_定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務局（區(qū)指洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務局集中清算。

“分類審核”是指清算審核組內(nèi)設收入審核和成本審核等若干小組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等進行專業(yè)審核。

第二十五條 “難點合議”是指市縣區(qū)稅務局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點問題。

第二十六條 土地增值稅清算審核應遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第二十七條 審核人員應各司其職，各負其責，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標準化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。

第二十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結合項目規(guī)劃資料，重點對項目的樓棟、道路、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等進行實地核查。

第二十九條 主管稅務機關自向納稅人送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起， 在90日內(nèi)(不包括補充工程造價清算資料時間和納稅人反饋意見時間)做出清算審核結論。因特殊原因不能按時完成清算的,應按以下程序報批，延期最長不能超過60日：

1.延期30日以內(nèi)的，由市縣區(qū)稅務局分管局領導批準；

2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務局長批準。

第三十條 主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務機關移交審核意見和工作底稿；主管稅務機關向納稅人出具審核意見《稅務事項通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見和補充資料。

第三十一條 主管稅務機關對納稅人的反饋意見和補充資料進行復核，對存在爭議的事項應開展集體審議。

（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經(jīng)主管稅務機關集體審議，認同納稅人主張的，主管稅務機關調(diào)整原處理意見；

（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經(jīng)主管稅務機關集體審議，認為納稅人未能補齊關鍵資料且無正當理由的，主管稅務機關維持原處理意見；

（三）涉及工程造價審核事項，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經(jīng)主管稅務機關集體審議（形成書面記錄），仍無法達成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請造價專業(yè)機構針對爭議問題進行核實確認。

第三十二條 主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結論，同時下達補（退）稅《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。

土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務機關送達補繳稅款《稅務事項通知書》的次月15日內(nèi)。

第三十三條 納稅人對稅務機關清算結論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

第三十四條 主管稅務機關應加強清算項目的尾盤管理，按照有關規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報，確保稅款及時入庫。

第六節(jié) 清算審核內(nèi)容

第三十五條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。

第三十六條 營改增后納稅人在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉讓收入-應繳納增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉讓收入-增值稅應納稅額。

第三十七條 土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第三十八條 納稅人因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質的經(jīng)濟利益，應當確認為土地增值稅的計稅收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導致房地產(chǎn)未能轉讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產(chǎn)銷售收入。

第三十九條 納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權屬轉移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

第四十條 納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%的，可認定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明及相關證明材料。納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關按下列方法和順序確定其收入：

1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價格確定；

2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價格確定；

3.由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類商品房的市場價格或評估價值確定。

以上所講的同期是指當月或者當季，近期是指當季或者當年，當月、當季或者當年分別指自然月、季、年。

第四十一條 納稅人申報的整個清算項目的房地產(chǎn)銷售均價低于統(tǒng)計部門公布的本地同期房地產(chǎn)平均銷售價格10%的，可認定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明及相關證明材料。納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關按統(tǒng)計部門公布的本地同期的房地產(chǎn)平均銷售價格核定其收入。

第四十二條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，視為有正當理由：

（一）人民法院判定或裁定的轉讓價格；

（二）政府有關部門確定的轉讓價格；

（三）經(jīng)主管稅務機關認定的其他合理情形。

第四十三條 納稅人將房地產(chǎn)轉為自用或用于出租時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第四十四條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關可要求納稅人補充提供，納稅人不能提供的，主管稅務機關可按照《2008-2023年海南省房地產(chǎn)項目工程造價參考指標》（瓊國稅公告2023年 號）核定扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結算的。

2．工程結算項目建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質且賬務健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質企業(yè)、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第四十六條 扣除項目金額的計算分攤：

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

（一）能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目。

（二）屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按轉讓土地使用權的面積占總面積（占地面積法）的比例計算分攤，對于無法取得項目占地面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設計指標測算的計容面積分攤。

（三）屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按各清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤，對于無法取得可售面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設計指標測算的計容面積分攤。

（四）同一個清算項目中，同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤。

（五）同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分攤，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤。

第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經(jīng)濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的涉稅行為應當開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。

通過購買或接受投資方式取得土地使用權的，轉讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。

4.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實在無法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據(jù)）的客觀條件下，結合實際情況，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個人的青苗補償費，結合相關證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認為合法憑證。

5.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：

（一）取得土地使用權所支付的金額

1.對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

2.同一個清算項目, 應將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。

3.納稅人在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關部門出具的證明文件確認該項支出與取得本清算項目的土地使用權有直接關聯(lián)的，按規(guī)定補繳契稅后，可以計入本項目扣除項目金額。其他紅線外支出不予扣除。

以上所指的政府有關部門是指市、縣（區(qū)）級政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復、會議紀要等。

4. 對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據(jù)的，可參照同期同類基準地價核定。如無法獲取同期同類基準地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。對通過政府出讓方式取得土地使用權的，未能提供取得土地使用權所支付的地價款原始憑據(jù)，但能提供政府相關部門的文件、協(xié)議、合同或相應合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。

5. 對《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）生效后，以土地（房地產(chǎn)）投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產(chǎn)）后轉讓出售或用于房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本應按最初投資方取得土地的原始成本進行認定。

6. 對根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）和《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）的有關規(guī)定，在改制重組時享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費，作為 “取得土地使用權所支付的金額”扣除。

8. 納稅人為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，作為“取得土地使用權所支付的金額”在土地增值稅清算時據(jù)實扣除。

9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財政非稅收入票據(jù)的，計入“取得土地使用權所支付的金額”，準予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費

1.納稅人在取得土地使用權時確實支付了拆遷補償費的，如青苗補償費、遷墳補償費、安置費等，其扣除金額根據(jù)雙方簽訂的補償協(xié)議、清冊、收付款憑據(jù)等相關資料確定。

2.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

5.納稅人購入已建成的不動產(chǎn)后將地上房產(chǎn)拆除后再次開發(fā)房地產(chǎn)，如會計核算時未對不動產(chǎn)計提折舊的，原有不動產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費用可分別在取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費中扣除。

（三）前期工程費

1.納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。

2.納稅人在項目規(guī)劃報建時按政府規(guī)定繳納的相關費用允許扣除。

3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設計費、與項目可行性研究無關的咨詢費不允許扣除。

（四）建筑安裝工程費

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2. 納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。。

3.納稅人應確保所取得相關發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

4.營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（1）納稅人收取的裝修費符合下列條件之一的，應一律作為銷售收入，并扣除相應的裝修成本：

①在銷售合同中明確了房價中包含裝修費的；

②銷售發(fā)票中包含裝修費的；

③簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的；

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進發(fā)票的，準予作為“新建房及配套設施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產(chǎn)開發(fā)費用和財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算基數(shù)。

日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。

( 3 )納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其發(fā)生的設計費用、建造費用、裝修費用等相關支出不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

6.納稅人實際發(fā)生的營銷設施建造支出，按下列原則進行處理：

（1）納稅人在清算單位內(nèi)單獨修建臨時性建筑物作為售樓部等營銷設施且不能轉讓的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

（2）納稅人在清算單位內(nèi)單獨修建并可以轉讓的售樓部等營銷設施，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。

（3）納稅人租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、展廳等營銷設施的，支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

（4）納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的開發(fā)產(chǎn)品或公共配套設施裝修后作為售樓部等營銷設施的，其裝修費用應當計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

7.納稅人因設計變更發(fā)生的建筑安裝工程費，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計算扣除。納稅人自行改變設計方案、違章建設、重復建設發(fā)生的建筑安裝工程費不允許扣除。

8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費允許計算扣除。

（六）公共配套設施費

1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認：

①政府相關文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；

②經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，并且相關公共配套設施移交給業(yè)主委員會。

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

納稅人建設的公共配套設施產(chǎn)權無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立，無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應當提交書面說明，以及在清算項目內(nèi)顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關證明材料。

商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中未注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或注明有關公共配套設施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設施權屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補充協(xié)議，確認公共配套設施權歸全體業(yè)主共有。

（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

2.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計算分攤清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

3.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。

4.在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項目共同受益的公共配套設施費，只在未完成清算的分期項目之間計算分攤，已完成清算的分期項目不再參與計算分攤。

5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費用允許扣除。人防工程建筑面積的確認，按人防部門竣工驗收意見書或規(guī)劃意見書標注的面積確認。

納稅人按規(guī)定向建設部門繳納的人防工程異地建設費，取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

納稅人轉讓有產(chǎn)權的地下車庫，應計入項目可售建筑面積，按規(guī)定確認房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計算扣除；納稅人在銷售合同中約定無產(chǎn)權的地下車庫屬于其所有，以及轉讓或出租無產(chǎn)權的地下車庫使用權的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應分攤的成本費用。其他無產(chǎn)權的建筑物等比照執(zhí)行。

無產(chǎn)權的地下車庫，其建筑面積按照竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本費用按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費用的房地產(chǎn)開發(fā)成本中計算。

（七）開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門、銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。

開發(fā)間接費與納稅人的期間費用，應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例扣除。

第四十九條 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)費用

1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

提供金融機構證明是指納稅人向具有貸款資質的金融機構借款，且能提供借款合同、利息結算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據(jù)實扣除。

2.凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3.納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條前兩項所述兩種辦法。

4.清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

5.納稅人向金融機構支付的財務咨詢費、手續(xù)費等非利息性質的款項以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

6.在工程建設過程中發(fā)生的房屋測繪費、招標代理服務費，造價審核費、前期物業(yè)費、勞務派遣費、差旅費、開荒保潔費、在土地增值稅清算時計入房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（二）稅金及附加

納稅人實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，地方教育費附加，允許據(jù)實扣除。營改增后，納稅人實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，地方教育費附加，涉及到多個開發(fā)項目應分攤的，按各項目不含增值稅收入的占比計算分攤。

（三）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第五十條 稅務機關在審核收入和扣除項目金額時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則，按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

第七章 核定征收

第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進行清算：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

主管稅務機關應加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。

第五十二條 對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目按核定征收方式進行土地增值稅清算時，清算審核組根據(jù)主管稅務機關日常管理過程中獲取的開發(fā)項目收入和扣除項目數(shù)據(jù)信息，綜合運用從第三方獲取的信息，逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應納的土地增值稅。

（一）銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行調(diào)整。

（二）扣除項目金額

1.土地價款。根據(jù)納稅人日常申報的資料和數(shù)據(jù)，向自規(guī)部門查詢該項目取得土地使用權支付的價款，確定土地價款。無法獲得土地價款相關數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準地價核定。如無法獲取同期同類基準地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務機關適用清算項目開工至竣工期間所對應年度的“工程造價參考指標”數(shù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。

（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關應下達《稅務事項通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復意見、提交證據(jù)。主管稅務機關應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據(jù)予以復核，必要時引用第三方專業(yè)機構意見，經(jīng)主管稅務機關會同清算審核組集體審議后，認為事實不清、證據(jù)不足的，參照“工程造價參考指標”據(jù)以計算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務事項通知書》。

土地征用及拆遷補償費、前期工程費和開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關根據(jù)納稅人報送的清算資料進行審核確認。納稅人無法提供資料的，不予以確認。

（2）清算申報的工程造價高于“工程造價參考指標”規(guī)定的房地產(chǎn)項目工程造價參考標準，又無正當理由的。

稅務機關對工程造價委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據(jù)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認。

（三）根據(jù)上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應繳及應補繳的土地增值稅。

第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項第一點所說“憑證資料不符合清算要求或不實”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程結算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結算的；

（二）工程結算項目建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的造價高于當?shù)亍肮こ淘靸r參考指標”無正當理由的；

（三）樁基礎、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的造價高于當?shù)亍肮こ淘靸r參考指標”的；

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第五十四條 對符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務機關向納稅人出具告知核定事項的《稅務事項通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應納稅額，形成核定征收報告。

主管稅務機關應當自收到核定征收報告起30日內(nèi)向納稅人出具核定征收結論，同時下達補（退）稅《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。

第八章 附 則

第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報和審核資料的紙質及電子版）移交主管稅務機關。主管稅務機關在清算結束后，應按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。

第五十六條 市縣區(qū)稅務局可根據(jù)本辦法，結合本單位實際，制定實施辦法。

第五十七條 本辦法所稱的主管稅務機關是指管轄房地產(chǎn)項目的區(qū)稅務局、稅務分局、稅務所。

第五十八條 本辦法由國家稅務總局海南省稅務局解釋。

第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項目，按本辦法的相關規(guī)定處理。《海南省地方稅務局關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局2023年第8號）、《海南省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號）和《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號）同時廢止。

附件：

1.土地增值稅清算審核底稿

2.土地增值稅清算相關文書

3萬元/1個項目+全方位服務=高質效完成土地增值稅清算

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據(jù)驅動 標準規(guī)范 陽光智能

工作導航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻

清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項目管理

項目管理：多形式導入數(shù)據(jù)，規(guī)范建立數(shù)據(jù)檔案，一鍵快速查詢

風險控制：智能風險檢測，精準審核調(diào)整，降低涉稅風險

快速測算：政策靈活配置、一鍵測算稅款，多清算方案可供對比

自動報告：清算申報表與鑒證報告符合稅局要求及稅協(xié)標準

數(shù)據(jù)同步：手機同步查看項目收入成本數(shù)據(jù)，便于實時決策管理

加入?yún)f(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進化。

【第5篇】公寓土地增值稅

問：

商務公寓土地增值稅核定計稅，稅點由5%變更為10%，商務公寓核定土地增值稅=（過戶價?增值稅）×10%。會有什么樣的影響

--------------------上問下答-------------------

答：

利空，多5%的稅費。如果過戶評估價600萬，多了30萬稅費。

要買家多交30萬，約相當于房價貴了60萬（5成首付）。如果買家掏不了30萬，則房價要跌60萬，10%才能讓買家繼續(xù)買得起，

實際中，影響應該小于房價10%。

理論上，10%土增+5.6營業(yè)+1.5%個人+3%契稅+3%傭金=23.1%的稅費。說實在話，真的挺高。

-----------------------------------------------

樓千萬每日為大家推送房產(chǎn)投資方面（偏向深圳一手房二手房投資）的各類精品問答，案例眾多，內(nèi)容豐富，歡迎點贊關注，留言評論！

【第6篇】土地增值稅加計扣除

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。(五)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”第三，根據(jù)《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！钡谒?，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關于與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金扣除問題 （一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。 （二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 其他轉讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

【第7篇】計提土地增值稅分錄

導讀：企業(yè)計提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會計分錄？這個問題涉及到的知識點并不復雜，大家可以將會計學堂整理的內(nèi)容作為參考依據(jù)進行閱讀，希望你們能夠通過閱讀總結出自己的經(jīng)驗，在今后的實際操作中能夠靈活運用。

企業(yè)計提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會計分錄?

計提時:

借:管理費用--土地使用稅

--- 房產(chǎn)稅

貸:應交稅費--應交土地使用稅

貸:應交稅費--應交土房產(chǎn)稅

上交時:

借:應交稅費--應交土地使用稅

借:應交稅費----應交土房產(chǎn)稅

貸:銀行存款

房產(chǎn)稅的詳細計算方法

一、從價計征

從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征,其公式為:

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%[1]

二、從租計征

從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,其公式為:應納稅額=租金收入×12%

沒有從價計征的換算問題納稅義務發(fā)生時間:將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,繳納房產(chǎn)稅.其余均從次月起繳納.

個人出租住房的租金收入計征,其公式為:應納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

綜上所述,相信看到這里的小伙伴對于企業(yè)計提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會計分錄已經(jīng)有了初步的認知和了解.會計學堂還有海量的學習資源等著你,請持續(xù)關注網(wǎng)站更新.

【第8篇】土地增值稅申報表2023

編者按：近幾年，國家稅務總局相繼出臺了加強土地增值稅征管的政策文件，對清算條件、收入確認、成本費用和扣除等方面都作了較為明確的規(guī)定。《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)對土地增值稅清算做了詳細規(guī)定。但由于土地增值稅政策專業(yè)性強、操作過程復雜，時間跨度長，稅款金額較大等原因，現(xiàn)實中多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對清算規(guī)定執(zhí)行不到位，達到條件主動清算的企業(yè)很少，導致土地增值稅清算的涉稅風險不斷加大。

土地增值稅以預征為主，符合條件的進行清算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對“土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題”的規(guī)定是，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

一、土地增值稅的清算條件

土地增值稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。

（一）主動清算條件

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關驗收取得初始產(chǎn)權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）

2、整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉讓銷售；）

3、直接轉讓土地使用權的。（是指納稅人將依法取得的土地使用權轉讓。）

上述清算條件是主動清算條件，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目符合上述任何一種條件，就應主動按照規(guī)定的時間進行土地增值稅的清算。

（二）被動清算條件

被動清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進行清算的條件。國稅發(fā)〔2009〕91號文規(guī)定：符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

需注意的是，國稅發(fā)〔2009〕91號對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。

二、清算時間要求

（一）主動清算時間要求

符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；稅務部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進行核對，做出是否受理的決定；對受理的清算項目應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

（二）被動清算時間要求

符合被動清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

三、清算結果及法律責任

主管稅務機關受理納稅人清算申請后，應交由具體負責進行土地增值稅清算的稅務部門進行清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當延長清算時間，但最長不得超過45日。

清算審核工作完成后，應由主管稅務機關向納稅人出具《土地增值稅清算結論書》和《稅務事項通知書》，并按稅務文書送達程序及時送達納稅人。

納稅人接到稅務機關出具的《土地增值稅清算結論書》和《稅務事項通知書》后，應根據(jù)稅務機關的結論和有關規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)。

納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《稅收征收管理法》的有規(guī)定處理。

四、符合條件不清算的法律風險

2023年，國稅總局發(fā)布《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）進一步明確加強對土地增值稅的清算工作，該文件是國家稅務總局對加強土地增值稅清算工作的指引，強調(diào)通過巡回督察、加強地方官員績效考核等方式，推進各地稅務機關土地增值稅清算工作。

實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)對清算規(guī)定執(zhí)行不到位，達到條件主動清算的企業(yè)很少。一些企業(yè)預留一定比例的尾房，以一定價格優(yōu)惠與購房者達成推遲訂立網(wǎng)上合同、推遲開具發(fā)票（暫時機外訂立合同、收具收款）的約定，從而逃避房管部門“銷售備案系統(tǒng)”的監(jiān)控，達到長時間占用資金、延遲清算的目的。而安置房項目以政府補貼不到位為由，長期不清算。而在如今的征管環(huán)境下，這些操作都隱含著極大的涉稅法律風險。

（一）根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號的規(guī)定，主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步?；诖?，稅務機關從項目源頭開始就加強了對土地增值稅的全過程動態(tài)監(jiān)控，對于逃避以及拖延納稅的行為，稅務機關可以對其進行土地增值稅的被動清算，即達到土地增值稅清算條件后，沒有在90日內(nèi)主動向稅務機關繳納增值稅的，必須在稅務部門規(guī)定的期限內(nèi)完成對土地增值稅的清算。

（二）同時，需要提醒的是，根據(jù)《稅收征收管理法修訂草案（征求意見稿）》的內(nèi)容，在土地增值稅進行清算時，稅務部門可以充分利用財政、稅務、銀行、建設等相關部門的信息，核實開發(fā)項目銷售收入與扣除項目的實際情況，核實銀行等金融機構的相關證明等等，據(jù)此審核納稅人提供的清算材料，提高清算審核的準確性。對于納稅人而言，提供虛假材料、核算不規(guī)范的問題，應該給予更多重視。

（三）因為土地增值稅屬于地方稅種，對于具體的操作規(guī)定各省的差異較大，如國稅發(fā)〔2009〕91號第十條“對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的規(guī)定，（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。第十三條主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。因此，華稅建議，企業(yè)在熟悉相應的稅收法律、法規(guī)的基礎上，應對省級土地增值稅清算的操作標準及相應的操作細則認真研究，解決清算實踐中的現(xiàn)實問題，避免涉稅風險。

【第9篇】土地增值稅的稅金

營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。另外，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉讓營改增之前繳納的營業(yè)稅作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。

一、一般計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，在計算銷項稅額時，涉及抵減土地價款的，還應當扣除相應土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項目為一般計稅項目，2023年12月31日申報的土地增值稅清算資料中銷售臺賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標準住宅收入，假設該收入對應應扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計算分攤口徑一致)，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡易計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。但對小規(guī)模納稅人轉讓非自建不動產(chǎn)以及一般納稅人轉讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應稅收入為收入總額扣除增值稅應納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營改增之前以500萬購買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬元，應繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應確認土地增值稅應稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第10篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預繳

一、預繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預征的計征依據(jù)

1.一般計稅

（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預征率

應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應當自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細表

依據(jù)：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

四、會計處理

預繳土地增值稅時：

借：應交稅費-應交土地增值稅

貸：銀行存款

五、風險點

1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉未轉預收的情況，核實轉為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源：金穗源

【第11篇】增值稅和土地增值稅

增值稅

最近有很多網(wǎng)友朋友問，增值稅和土地增值稅是不是一個意思？他們之間又有什么不同？

今天，小編就帶大家來了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？

關于兩者的定義：

土地增值稅指的是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，用來轉讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實物收入和其他收入減掉法定扣除項目金額后的增值額為計稅向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。

增值稅是指商品（含應稅勞務）在流轉過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種稅。

增值稅與土地增值稅是否重復征收？

不重復征收。 但是在行使轉讓土地使用權時，需要同時交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。

兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

納稅義務人、扣繳義務人不同

征稅的范圍不同

稅率不同

扣除的項目和計稅方法不同

征收管理機關不同

納稅地點不同

納稅期限不同

減稅、免稅的規(guī)定不同

以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點，希望對您有所幫助。

接下來，小編將為大家講解到關于增值稅的申報、做賬方式。

大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報、財務處理事宜。

從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。

2023年5月至2023年年底，對納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務取得的收入，免征增值稅

2023年1月至2023年底，對納稅人提供公共交通運輸服務取得的收入，免征增值稅。

注意：開票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開具免稅的普票，即在開票時，稅率欄上選擇“免稅”。

在這里還有幾個事項需要大家注意：

如果開票時自然人代開的話，那么自2023年4月起，代開的是3%的業(yè)務，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。

增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務，不再受季度不超過45萬免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個月（4個季度）銷售額不能超500萬，否則會被強制轉為一般納稅人。

如果開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。

小提示：另一個優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過15萬（季度45萬），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個45萬的免增值稅仍舊有效，因為小規(guī)模納稅人除了3%的業(yè)務之外，還有5%的業(yè)務。

馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報的第一個征收期，接下來，我們就來了解下申報和財務處理的問題。

以按季申報為例：根據(jù)相關規(guī)定，申報的時候要區(qū)分季度超45萬和季度超45萬。

舉個簡單的例子：

45萬以內(nèi)，只涉及普票，某公司按季申報的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬，開具免稅的增值稅普票。

這種情況申報比較簡單，算出免稅額=350000*3%=10500，

財務處理方面：

借：銀行存款/庫存現(xiàn)金350000

貸：主營業(yè)務收入350000

注意：這里只需要按開具的免稅發(fā)票入賬，不需要計提稅金再轉入營業(yè)外收入。

了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收園區(qū)、財稅實務操作分享、有任何稅務相關需求歡迎留言咨詢小編。關注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會不定時分享節(jié)稅、避稅干貨！

【第12篇】土地增值稅和契稅

營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)分別是：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

【第13篇】土地增值稅扣除的稅金

土地增值稅扣除項目共計6項：

1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有項目）

6.舊房及建筑物評估價格

那么問題來了，所有的業(yè)務都是按照以上6項扣除嗎？具體扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我們必須根據(jù)業(yè)務類型來適用對應的扣除項目

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房可以扣除1-5項（1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有項目））

二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房可以扣除1-4項（1.取得土地使用權所支付的金額

2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金）

三、各類企業(yè)轉讓存量房扣除項目1、4、6項（1.取得土地使用權所支付的金額4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金6.舊房及建筑物評估價格）

四、各類企業(yè)轉讓未開發(fā)的地扣除項目1、4項（1.取得土地使用權所支付的金額4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金）

【第14篇】土地增值稅納稅人包括

文|金穗源商學院 劉玉章

問題一：如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍？

問：土地增值稅自1994年開始征收，2005年國務院辦公廳下發(fā)《轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號）后，各地進一步性加強了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負重，清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍？

答：(一)土地增值稅的納稅義務人

《土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉讓國有土地使用權地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括自然人和個體經(jīng)營者。

概括起來，《條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點:

(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關、社會團體及其他組織，還是個人，只要有償轉讓房地產(chǎn)并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

(2) 不區(qū)分經(jīng)濟性質。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

(3)不區(qū)分國別。即不區(qū)分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，中國公民還是外籍個人，只要有償轉讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國務院關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、 消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》（國發(fā)[1994]10號）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構、外國公民、華僑以及港澳臺同胞等， 只要轉讓房地產(chǎn)并取得收入的，就是土地增值稅的納稅義務人，均應按《條例》的規(guī)定照章納稅。

(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學校、醫(yī)院、機關還是事業(yè)單位，只要有償轉讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅義務人。

(二)土地增值稅的征稅范圍

1、征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。

(1)轉讓國有土地使用權，是指納稅人在取得按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地的使用權之后，再次轉讓的行為。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施?！案街铩笔侵父街谕恋厣系牟荒芤苿踊蚪?jīng)移動即遭損壞的物品。

2、征稅范圍的界定：《條例》規(guī)定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:

(1)土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉讓。自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。

(2)只對房地產(chǎn)的轉讓行為征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。例如，房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。

(3)對轉讓房地產(chǎn)并取得收人的征稅，對發(fā)生轉讓行為，而未取得收人的不征稅。例如，通過繼承、贈與方式轉讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了房地產(chǎn)轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言探討。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“如何計算土地增值稅的應稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！

【第15篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點基本思路：

a、增加扣除成本費用；

b、獲得更低的計稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報和分攤方式；

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關聯(lián)公司，實現(xiàn)利潤分流。

01臨界點籌劃

在普通住宅的售價制定中，如果，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當調(diào)低售價，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應就其全部增值額累進征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價格：

第一種方案，銷售價格為19500元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價格為20000元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實扣除法：

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費用：出具證明的利息+(取得土地使用權費用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除費用：(取得土地使用權支付費用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時，如果預計利息費用較高，主要靠負債籌資，一般采取據(jù)實扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機構證明，可扣除費用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機構證明，可扣除費用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機構的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項目股權并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設計，提升小區(qū)景觀、和配套設施建設，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。

#舉個簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時，做高售價，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費用轉移到房地產(chǎn)成本

在計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用時，除利息支出外，都不是按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎按比例計算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。

但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領導兼任某地產(chǎn)項目的負責人，那么這位負責人的有關費用可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。

05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務、貿(mào)易等公司。

要做好稅務籌劃，就需要將簡單問題復雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。

一方面，將利潤分流到關聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優(yōu)惠政策，降低整體稅負。

這些公司有的可能在稅負較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點扶持的高新技術企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權沒有轉移，就不涉及到土增。當然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報不同稅率項目

年初的時候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報一期二期項目。其實，不只是合并申報不同期項目，合并或獨立申報同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項目也是常見的稅籌方式。

#舉個簡單的例子，登山哥公司，2023年同時開發(fā)了兩個項目。項目a，售價1億，可扣除費用4000萬；項目b，售價1.5億，可扣除費用1億。

選擇分別核算：

a項目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價，2.5億；合計可扣除費用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費，此項目，合并計算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項目共同申報時應注意，“普通住宅”和非普通住宅項目，應分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項目單獨清算，如需合并項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分攤方法

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分攤到各個產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分攤方法會產(chǎn)生不同結果，對稅負會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算。

在進行土地增值稅清算時，預先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結果，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發(fā)成本，可以有效實現(xiàn)節(jié)稅。

這篇文章適合大家轉發(fā)分享，相見不易，便于轉需和下次查找，作為一份很好的復習資料。

本文來源：本文授權轉載自公眾號投拓狗日記。內(nèi)容本身不代表公眾號觀點，也不構成投資建議。

全國房地產(chǎn)報建管理師”職業(yè)培訓學習

【第16篇】純土地轉讓土地增值稅

個人轉讓住房不需要繳納土地增值稅。

對個人轉讓非普通住宅經(jīng)向主管稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

個人轉讓應征稅的非普通住宅，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，按轉讓收入的1.5%計征土地增值稅。

同時，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。