【導(dǎo)語】土地增值稅表怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實(shí)際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅表，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅表
對于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)來說接觸最多的也就是土地增值稅了，也就是土地增值稅的納稅申報(bào)和清算，對于財(cái)務(wù)人員來說是一件很頭大的事，常用的土地增值稅表有102張，在工作中一步小心就有遺漏或者報(bào)錯(cuò)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)如果太多，需要費(fèi)很大功夫進(jìn)行的，工作量也會(huì)很大！
今天小編就給大家分享這102張全自動(dòng)土地增值稅清算表，大致分為13類進(jìn)行匯總，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員請收好啦?。ㄎ哪┛煞窒黼娮影妫?/p>
土地增值稅清算表目錄
企業(yè)基本情況表
土地增值稅納稅審核表(已售普通住宅)
取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表(已售普通住宅)
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表(已售普通住宅)
前期工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)
建筑安裝工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核表(已售普通住宅)
附：土地增值稅測算表
...由于篇幅有限，小編就不一一展示了，想要學(xué)習(xí)完整版的小伙伴們可以按照以下操作方式操作哦。
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【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法
歡迎閱讀。
土地增值稅本是一個(gè)“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。
1.土地增值稅是什么？
土地增值稅指的是：單位或者個(gè)人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈(zèng)予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。
2.土地增值稅的征收范圍是什么？
包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。
不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈(zèng)予。
3.土地增值稅計(jì)算全過程是什么？
土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。
增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額
扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；
應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)
舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬，無其他扣除項(xiàng)目，問小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？
建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；
建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬；
增值額=5000-2000=3000萬；
增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；
100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；
應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬
所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬元。
【第3篇】應(yīng)征土地增值稅的有
在實(shí)務(wù)操作中，很多財(cái)務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？
通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達(dá)到項(xiàng)目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。
根據(jù)土地的取得時(shí)間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。
合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實(shí)踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)無需征收土地增值稅。
【第4篇】土地增值稅免稅范圍
土地增值稅優(yōu)惠文件目錄
序號
文件名
文號
期限
1
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》
財(cái)稅字〔1995〕48號
2
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》
財(cái)稅〔2001〕10號
3
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》
財(cái)稅〔2006〕21號
4
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》
財(cái)稅〔2008〕137號
5
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》
財(cái)稅〔2010〕220號
6
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》
財(cái)稅〔2011〕116號
7
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》
財(cái)稅〔2011〕13號
8
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》
財(cái)稅〔2013〕53號
9
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》
財(cái)稅〔2013〕101號
10
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》
財(cái)稅〔2018〕57號
11
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》
財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號
自2023年1月1日起至2023年12月31日
【第5篇】土地增值稅納稅籌劃
客戶需求
王女士想為自己的兒子在北京購買一套住房，由于他們均無北京戶籍，而在北京繳納社保和個(gè)人所得稅的時(shí)間剛滿4年，不具備在北京購買住房的資格。王女士便以其哥哥（具有北京戶籍）的名義在北京購房，1 年之后，等自己與兒子具備在北京買房資格后再過戶到兒子名下。假設(shè)所涉住房購買時(shí)的價(jià)款為300萬元，過戶到王女士兒子名下時(shí)的市場價(jià)格為500萬元（含增值稅）。
客戶方案納稅金額計(jì)算
該套住房過戶時(shí)，王女士的哥哥需要繳納增值稅：500÷（1+5%）×5%=23.81 萬元，需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86萬元；王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元，需要繳納個(gè)人所得稅：[500÷（1+5%）-14.29]×20%=92.38 萬元，合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：23.81+2.86+14.29+92.38=133.34萬元。
納稅籌劃方案納稅金額計(jì)算
建議王女士的哥哥將房產(chǎn)先贈(zèng)予王女士，由于兩人是兄妹關(guān)系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個(gè)人所得稅，在過戶時(shí)，王女士需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。隨后，王女士可以再將住房贈(zèng)予自己的兒子，由于兩人是母子關(guān)系，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，可以免征增值稅和個(gè)人所得稅，在過戶時(shí)，王女士的兒子需要繳納契稅：500÷（1+5%）×3%=14.29萬元。合計(jì)稅收負(fù)擔(dān)：14.29+14.29=28.58萬元。通過納稅籌劃，王女士等人減輕稅收負(fù)擔(dān)：133.34-28.58=104.76萬元。
涉及主要稅收制度
《增值稅暫行條例》
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》
涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)予對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。 個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。 個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78 號）
符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)予對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。
《契稅暫行條例》
【第6篇】土地增值稅實(shí)施細(xì)則
在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，所繳納的稅費(fèi)不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費(fèi)比較多，土地增值稅是一個(gè)主要稅種，對企業(yè)來說負(fù)擔(dān)比較重，涉及政策也比較復(fù)雜。如何確定土地增值稅的納稅義務(wù)人，明確征稅行為和范圍；營改增后，土地增值稅在應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目金額、稅款預(yù)征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問題，對于正確適用政策，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。
一、土地增值稅的納稅義務(wù)人和征稅范圍
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。
1、以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。
那么是不是只要無償贈(zèng)與就不用繳納土地增值稅了呢？
當(dāng)然不是。
這里的贈(zèng)與行為是有嚴(yán)格限制的。為了防止納稅人以贈(zèng)與方式逃避稅收，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字【1995】48號）明確“贈(zèng)與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、中國紅十字會(huì)等以及經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。以上這些贈(zèng)與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈(zèng)與”以外的贈(zèng)與行為仍需繳納土地增值稅。
2、只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如果自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。
3、房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因?yàn)槌鲎怆m然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應(yīng)征收土地增值稅。
4、房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進(jìn)行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
5、合作建房的土地增值稅政策。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
6、房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函【2007】645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
二、土地增值稅應(yīng)稅收入的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。用公式表示是：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，依據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例，確定對應(yīng)的稅率。增值額（相當(dāng)于純利潤）占的比例越高，對應(yīng)稅率越高，交的稅越多，稅率最高達(dá)60%。土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表
從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額這兩個(gè)變量。在營改增前后，稅法對這兩個(gè)變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。
營改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入包含營業(yè)稅。營改增后，根據(jù)財(cái)稅【2016】43號和稅務(wù)總局公告2023年第70號的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個(gè)稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計(jì)稅方法或簡易計(jì)稅方法分別計(jì)算應(yīng)繳納的增值稅：
1、適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。
銷項(xiàng)稅額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/(1+9%)×9%
2、適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：
土地增值稅應(yīng)稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)
適用簡易計(jì)稅方法納稅人，開具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。
在實(shí)際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元）適用一般計(jì)稅方法（可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡易計(jì)稅方法（不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額），增值稅征收率為5%。哪種計(jì)稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。
一般計(jì)稅方法項(xiàng)目與簡易計(jì)稅方法項(xiàng)目的界定原則是：國家稅務(wù)總局公告2023年第18號第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
在實(shí)際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應(yīng)征增值稅銷售額未超過500萬元），則適用5%的征收率繳納增值稅。
三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的確定
扣除項(xiàng)目及其金額的確定對于計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關(guān)重要，一般分為以下六類：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。
（五）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。
（六）根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〖2016〗36號文件第三十四條、《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〖2016〗43號）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，計(jì)入開發(fā)成本，可以作為扣除項(xiàng)目。這個(gè)新變化必須掌握，對于房地產(chǎn)企業(yè)完整準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，進(jìn)而準(zhǔn)確核算土地增值稅是十分重要的。
四、土地增值稅的預(yù)征
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。” 各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預(yù)征率，并適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整?！稄V西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式。納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：
應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率
公式中預(yù)征率按各市的預(yù)征率執(zhí)行，各市可實(shí)行差別化預(yù)征率。《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號）第七條對土地增值稅預(yù)征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。
上面公式中應(yīng)預(yù)繳的增值稅如何計(jì)算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。公式為：應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
也就是說，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，要分兩步計(jì)算：第一步，先計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的增值稅；第二步，再計(jì)算出應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。待工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
舉例說明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當(dāng)期收到預(yù)售房款3000萬元，土地增值稅的預(yù)征率為1%（該項(xiàng)目全部為普通住宅）。應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅是多少呢？
假設(shè)該公司按一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算如下：第一步，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳增值稅=3000÷（1+9%）×3% = 82.57（萬元）；第二步，應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=（3000-82.57）×1% = 29.17（萬元）。
小貼士：9%為一般計(jì)稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預(yù)征率，1%是土地增值稅的預(yù)征率。
【第7篇】土地增值稅計(jì)算
土地增值稅是對企事業(yè)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及構(gòu)筑物發(fā)生的增值額進(jìn)行征稅，根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目的比例，土地增值稅稅率可劃分為4個(gè)等級，稅率從30%-60%，速算扣除系數(shù)從0-35%。
一、何為土地增值稅？
土地增值稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。其主要特點(diǎn)包括：
1.行業(yè)特點(diǎn)顯著，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為課稅對象
土地增值稅的課稅對象為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入超過可扣除項(xiàng)目后的部分，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的納稅大戶，是房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊且典型的稅種。
2.適用超率累進(jìn)稅率
土地增值稅是我國唯一適用四級超率累進(jìn)稅率的稅種，超率累進(jìn)稅率核心在于增值額越高，對應(yīng)的增值率就越高，適用的稅率也就越高。
3.計(jì)算復(fù)雜
首先，房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定及稅收政策較繁且復(fù)雜。
其次，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，且扣除項(xiàng)目涉及大量成本費(fèi)用，其核算和歸集較復(fù)雜。
二、土地增值稅的計(jì)算
土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)。
（一）計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的增值額，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目的差額。
1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
轉(zhuǎn)讓收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由貨幣收入、實(shí)物收入及其他收入構(gòu)成。
2.房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目
扣除項(xiàng)目部分是土地增值稅計(jì)征的關(guān)鍵所在，其主要由五部分組成：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。具體包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。包括在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。
（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的有關(guān)稅費(fèi)。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
（二）稅率
土地增值稅稅率實(shí)行的是四級超率累進(jìn)稅率，具體可劃分為4個(gè)等級，稅率從30%-60%，速算扣除系數(shù)從0-35%。
三、案例計(jì)算
a房地產(chǎn)開發(fā)公司12月份了出售2棟住宅，收入總額為20000萬元，建設(shè)樓盤的相關(guān)支出情況為：
支付地價(jià)款及各種費(fèi)用2000萬元；
房地產(chǎn)開發(fā)成本4000萬元；
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為700萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有100萬元屬加罰的利息；
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為800萬元；
該單位所在地政府規(guī)定房地產(chǎn)其他開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為6%，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本可加計(jì)扣除20%。
計(jì)算如下：
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為2000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息費(fèi)用：（700-100）+其他開發(fā)費(fèi)用（2000+4000）×6％=960（萬元）
（4）允許扣除的稅費(fèi)為800萬元
（5）加計(jì)扣除20%，允許扣除額=（2000+4000）×20％=1200（萬元）
（6）允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+4000+960+800+1200=8960（萬元）
（7）增值額=20000-8960=11040（萬元）
（8）增值率=11040÷8960×100％=123.21%
（9）應(yīng)納稅額=11040×50％-8960×15％=5520-1344=5252（萬元）
總結(jié)
土地增值稅是對國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物轉(zhuǎn)讓增值部分而征收的稅種，目前適用4級累進(jìn)稅率，增值率越高繳稅越高。
【第8篇】土地增值稅適用的是
房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價(jià)和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)銷售額的8%～12%；項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%～25%，一線城市會(huì)達(dá)到25%以上。如何降低稅負(fù)，并且控制相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：
一、利用臨界點(diǎn)
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。
由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過50%、100%、200%時(shí)，就會(huì)適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。
【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為a，銷售的房價(jià)總額為x，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費(fèi)附加征收率)
如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價(jià)只能為x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企業(yè)在這一價(jià)格水平下，即可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤，如果售價(jià)低于此數(shù)，雖也能寜受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲得較低的收益。
如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。
設(shè)提高價(jià)格y單位，則新的價(jià)格為x+y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的項(xiàng)目金額為：a+5.5%x+5.5%y；房地產(chǎn)增值額為；x+y-a-5.5%x-5.5%y；繳納的土地增值稅為：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)
企業(yè)欲使提價(jià)所帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x為增值率為20%時(shí)的售價(jià)，可以解得y>0.0971a。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價(jià)為1,800~1,900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房價(jià)在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下：
除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬元)
(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元，此時(shí)獲利306.2萬元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當(dāng)價(jià)格定在1,800~1,837.264萬元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
(2)公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬元(1430×0.0971)。即總房價(jià)至少要超過1，976.117萬元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。
所以，當(dāng)同行業(yè)的房價(jià)在1,800~1,900萬元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1,837.264萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房價(jià)較低，增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1,976.117萬元的價(jià)格出售商品房的話，所獲利潤將會(huì)進(jìn)一步增加。
通過本案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法。使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來的利潤反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來的利潤。譬如：在該案例中1,830萬元的售價(jià)，能獲利299,35萬元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬元的售價(jià)，只能獲利216.16萬元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價(jià)只提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。
2、收入分散
對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。
3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/strong>
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇較高的一種進(jìn)行扣除。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價(jià)款為600萬元，開發(fā)成本為1,000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時(shí)，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。籌劃過程如下：
首先，計(jì)算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)
其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時(shí)，由于100＞80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款：當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時(shí)，由于70＜80，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。
在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。
4、代收費(fèi)用并入房價(jià)
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些價(jià)外費(fèi)用，比如說管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及部分政府基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)因此而有結(jié)余。對于代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是在房價(jià)之外單獨(dú)收??；第二種是將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取。是否將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)對于計(jì)算土地增值稅的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響適用的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的稅額。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊螅谑鄯繒r(shí)代收了200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計(jì)200萬元。
(1)如果公司未將代收費(fèi)用并入房價(jià)，而是單獨(dú)向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬元)；增值額為：3000-1160=1840(萬元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬元)
(2)如果公司將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬元)
顯然，該公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房價(jià)，會(huì)使得可扣除項(xiàng)目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。
由于在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項(xiàng)目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房價(jià)，可扣除項(xiàng)目金額增加a，則會(huì)使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時(shí)，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。
當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。
5、增加扣除項(xiàng)目金額
在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴(kuò)大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。
6、費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本
會(huì)計(jì)制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”和工程項(xiàng)目的“開發(fā)間接費(fèi)用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費(fèi)用的列支介于期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量列為開發(fā)項(xiàng)目編制，把公司本部和開發(fā)項(xiàng)目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項(xiàng)目使用。這樣把本應(yīng)由期間費(fèi)用列支的費(fèi)用計(jì)入了開發(fā)間接費(fèi)用，加大的建造總成本，會(huì)帶來1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。
7、成本核算對象籌劃
房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
土地增值稅未四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)a、b兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售a房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元：銷售b房產(chǎn)共取得收入400萬元，允許扣除的項(xiàng)目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？
(1)分開核算時(shí)：a房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬元)；b房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應(yīng)納的土地增值稅為：(400-100)x60%-100x35%=145(萬元)；共繳納土地增值稅175萬元(30+145)
(2)合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應(yīng)納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬元)
通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的，因?yàn)楹喜⒑怂惚确珠_核算節(jié)稅20萬元。
從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會(huì)提高，在實(shí)踐中必須具體測算后才能做出選擇。
8、利用合作建房
按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項(xiàng)政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。
9、利用代建房
代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)。
10、與主管稅局溝通
在合法的前提下延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算。
【第9篇】土地增值稅尾盤計(jì)算
什么是辦稅事項(xiàng)“最多跑一次”？
“最多跑一次”是指納稅人辦理《“最多跑一次”事項(xiàng)清單》范圍內(nèi)的事項(xiàng)，在資料完整且符合法定受理?xiàng)l件的前提下，最多只需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)跑一次。
目前，廈門稅務(wù)“最多跑一次”事項(xiàng)清單一共有207項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中有越來越多的業(yè)務(wù)不僅實(shí)現(xiàn)了線下“最多跑一次”，還通過電子稅務(wù)局實(shí)現(xiàn)了線上辦理的新模式，最大限度讓納稅人“少跑路”甚至“不跑路”！
今天，小編要帶大家了解的是“房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅申報(bào)”辦理指引，快一起來看看吧！
一、申請條件
在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定填寫《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》及相關(guān)資料，辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
二、申請材料
三、辦理渠道
（一）辦稅服務(wù)廳：
各辦稅服務(wù)廳地址、工作時(shí)間和聯(lián)系電話
（二）廈門市電子稅務(wù)局（推薦）：
1.進(jìn)入網(wǎng)站后，輸入用戶名，密碼，登錄到廈門市電子稅務(wù)局。
2.選擇【我要辦稅】→【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】，進(jìn)入稅費(fèi)申報(bào)及繳納界面。
3、在【申報(bào)稅（費(fèi)）清冊】目錄下，選擇【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】，進(jìn)入選擇【6、財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源信息報(bào)告】，點(diǎn)擊【填寫申報(bào)表】。
4. 進(jìn)入土地增值稅稅源采集，下拉【申報(bào)表適用類型】，選擇對應(yīng)的申報(bào)表。
5、確認(rèn)納稅人名稱及識別號 ，選擇納稅期限和稅款所屬時(shí)期，選擇“5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用”【新增稅源】。
6、選擇【項(xiàng)目編號】。
7、選擇此次要申報(bào)土增稅的對應(yīng)項(xiàng)目信息。
8、根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生情況填寫稅源采集表。
9、返回主頁【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】的【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】，選擇【土地增值稅】，點(diǎn)擊【稅源選擇】。
10、選擇此次要申報(bào)的稅源，點(diǎn)擊【確定】。
11、填寫財(cái)產(chǎn)和行為納稅申報(bào)表。
12、符合優(yōu)惠條件的增值稅小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)填寫【財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明顯申報(bào)附表】享受稅收優(yōu)惠。
13、確認(rèn)申報(bào)表信息無誤，點(diǎn)擊【申報(bào)】,【確定】后即可完結(jié)申報(bào)流程。
如需要更詳細(xì)的操作步驟請進(jìn)入廈門市稅務(wù)局網(wǎng)站查看，首頁>納稅服務(wù)>下載中心>軟件和操作手冊下載>電子稅務(wù)局。
小貼士
長按識別二維碼，就可以查看
“最多跑一次”的全部事項(xiàng)清單哦~
快來看看有沒有你感興趣的內(nèi)容吧！
“最多跑一次”事項(xiàng)清單
【第10篇】土地增值稅清算表格
13大類103套土地增值稅清算表，拿來即用！房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有福了土地增值稅清算表（共13大類，103個(gè)表格）
1、企業(yè)基本情況表
2、土地增值稅納稅審核表（已售非普通住宅）
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表（已售其他類型房地產(chǎn)）
4、前期工程費(fèi)分?jǐn)偙?/p>
5、開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偙?/p>
6、扣除項(xiàng)目匯總表（已售非普通住宅）
7、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表（未售其他類型房地產(chǎn)）
8、扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報(bào)表
好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整電子版已打包好。
【第11篇】建筑業(yè)土地增值稅稅率
建筑安裝工程費(fèi)不管是按費(fèi)用構(gòu)成要素還是造價(jià)形成劃分，其項(xiàng)目組成均有規(guī)費(fèi)和稅金，這里的稅金從2023年5月開始就是指的增值稅。該知識點(diǎn)因?yàn)檎呶募淖兓?，其稅率及?jì)稅方法為二級建造師《建設(shè)工程施工管理》科目新修訂內(nèi)容。
（一）建筑業(yè)增值稅稅率變化情況
2023年3月財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號文件，文件主旨是確定經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
同時(shí)該文件印發(fā)的附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中第十五條、第二款規(guī)定，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。
2023年4月財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》財(cái)稅〔2018〕32號文件，第一條、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。建筑業(yè) 2023年5月1日起執(zhí)行10%的稅率。
財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署2023年3月發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》
財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告〔2019〕第39號文件，第一條、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。至此，建筑業(yè)增值稅稅率調(diào)整為9%。
2023年二級建造師《建設(shè)工程施工管理》考試用書上，一般計(jì)稅法規(guī)則下，建筑業(yè)增值稅稅率為10%。顯然，這在情理之中，因?yàn)槌鰰谇?，政策在后。但是，今年二建《建設(shè)工程施工管理》科目關(guān)于增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算，題干中給出的稅率為9%。
（二）建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算
增值稅的計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅法和簡易計(jì)稅方法。
（1）一般計(jì)稅方法
當(dāng)采用一般計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為9%。計(jì)算公式為：
增值稅銷項(xiàng)稅額=稅前造價(jià)×9%
稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算。
（2）簡易計(jì)稅方法
當(dāng)采用簡易計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為3%。計(jì)算公式為：
增值稅=稅前造價(jià)×3%
稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的含稅價(jià)格計(jì)算。
真題重現(xiàn)
2019、某建設(shè)工程項(xiàng)目的造價(jià)中人工費(fèi)為3000萬元，材料費(fèi)為6000萬元，施工機(jī)具使用費(fèi)為1000萬元，企業(yè)管理費(fèi)為400萬元，利潤為800萬元，規(guī)費(fèi)為300萬元，各項(xiàng)費(fèi)用均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為9%。則增值稅銷項(xiàng)稅額為（ ）萬元。
a．1035
b．900
c．936
d．1008
233網(wǎng)校答案： a
233網(wǎng)校解析：采用一般計(jì)稅法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035萬元。
看到這里或許有些學(xué)員或許有些許疑惑，不是說二級建造師考試要以考試用書為準(zhǔn)，那如果題目問“建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為多少”，該如何解答？在這種情況下，命題老師必定會(huì)給出文件出處，也就是加上前提，如下題：
2017一建真題.根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號），建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為（ ）。
a．3.14%
b．11%
c．13%
d．17%
233網(wǎng)校答案： b
考生只需對照文件選擇即可，前文中筆者已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)介紹。另外，在計(jì)算題中一般會(huì)直接給出稅率，考生依據(jù)已知數(shù)套用公式求解即可。
【本文是以上內(nèi)容為233網(wǎng)校原創(chuàng)文章，非授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載，違者必究!】
【第12篇】合作建房土地增值稅
一、什么是土地增值稅的合作建房？
合作建房是指一方出地，一方出資金，雙方共同取得土地使用權(quán)，共同完成房地產(chǎn)開發(fā)全部流程，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即通常所指的雙抬頭。對于一方出地，一方出資金，雙方共同成立項(xiàng)目公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的行為；或是如一方收取固定利益，不承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的則不屬于合作建房。
二、合作建房的項(xiàng)目清算主體是誰？
根據(jù)國務(wù)院令第138號第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。因此對于以合作雙方的名義共同立項(xiàng)，建成后按約定比例分房的，應(yīng)當(dāng)分別作為納稅主體。
三、土地增值稅清算處理不同意見探討
根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號 第二條，關(guān)于合作建房征免的問題：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
這里只說明了分得房屋后再轉(zhuǎn)讓的情形需要繳納土地增值稅。那么具體怎么繳？合作各方的可扣除項(xiàng)目包括哪些并沒有說。目前流行有兩種觀點(diǎn)，以分房環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的賬務(wù)及土增稅處理分別闡述。如下：
觀點(diǎn)一
出地方：分房環(huán)節(jié)，視同實(shí)現(xiàn)部分土地使用權(quán)的銷售，以分得房屋公允價(jià)值確認(rèn)收入，以賬面全部土地成本為成本，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)算征收土地增值稅。銷售環(huán)節(jié)，以實(shí)際銷售收入確認(rèn)收入，原分回房屋的入賬價(jià)值為房屋取得成本，按轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物計(jì)算征收土地增值稅。前后共要交兩次土地增值稅。
出資方：分房環(huán)節(jié)，分出部分房屋視同銷售，結(jié)轉(zhuǎn)分出部分房屋開發(fā)成本的賬面成本，以換出房屋的公允價(jià)確認(rèn)為土地使用權(quán)成本。銷售環(huán)節(jié)正常確認(rèn)收入，以分房環(huán)節(jié)確認(rèn)的土地使用權(quán)成本再加上分得房屋比例部分確認(rèn)的建安成本。按銷售開發(fā)產(chǎn)品的相關(guān)規(guī)定交納土地增值稅。
筆者分析：贊成此觀點(diǎn)的應(yīng)當(dāng)是視同出地方將土地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了出資方，由出資方全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)。那么此種情況應(yīng)滿足的條件是出資方具有房地產(chǎn)開發(fā)資格。此種方法處理多數(shù)情況下增加了出地方的稅收負(fù)擔(dān)，減少了出資方的稅收負(fù)擔(dān)。
與此觀點(diǎn)一致的地方性文件：穗地稅函[2010]170號（已全文廢止且無相關(guān)延續(xù)性文件）第十二條，對于以下合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，如何確認(rèn)有關(guān)收入和扣除項(xiàng)目金額問題（一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按“187號文”第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按“187號文”第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額。
觀點(diǎn)二
出地方：分房環(huán)節(jié)，同樣也視同部分土地使用權(quán)換房子，但不確認(rèn)收入，將交換房屋部分的土地使用權(quán)歷史成本直接轉(zhuǎn)為房產(chǎn)開發(fā)成本，且不需要繳納土地增值稅。再銷售環(huán)節(jié)，正常確認(rèn)收入，以賬面的土地使用權(quán)價(jià)值、開發(fā)成本等按銷售開發(fā)產(chǎn)品的相關(guān)規(guī)定交納土地增值稅。
出資方：分房環(huán)節(jié)僅將交換房屋部分建安成本轉(zhuǎn)為土地使用權(quán)取得成本，銷售環(huán)節(jié)正常確認(rèn)收入，以賬面的土地使用權(quán)成本、建安成本等按銷售開發(fā)產(chǎn)品的相關(guān)規(guī)定交納土地增值稅。
筆者分析：贊成此觀點(diǎn)的應(yīng)是視同一方出地、一方出資，雙方共同出力一起合作開發(fā)。視同雙方共享資源，各自開發(fā)各自比例的房屋，建成后分別確權(quán)到各自名下。以歷史成本計(jì)量可扣除成本。
與此觀點(diǎn)一致的地方性文件：渝地稅發(fā)[2011]221號（已全文廢止且無相關(guān)延續(xù)性文件）第四條，關(guān)于合作建房的征免稅問題
對一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房的，適用以下征免規(guī)定：
（一）對出土地方按合作建房的約定轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的，暫免征收土地增值稅。
（二）對房屋建成后，按約定比例房屋初始確權(quán)仍為出土地方和出資金方的，不屬于土地增值稅征管范圍，不征收土地增值稅。
（三）對出土地方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將合作建房時(shí)轉(zhuǎn)讓出的土地歷史成本調(diào)整為房屋建造成本，按規(guī)定予以計(jì)算扣除。
（四）對出資金方房屋初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將合作建房時(shí)發(fā)生的還建房支出調(diào)整為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，按規(guī)定予以計(jì)算扣除。
（五）對按照合作建房約定進(jìn)行了價(jià)款結(jié)算支付的，出土地方和出資金方應(yīng)按結(jié)算支付或收到的價(jià)款，相應(yīng)調(diào)整其房屋建造成本和取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款。
《濟(jì)南市土地增值稅清算工作指南（試行）》（已失效且無相關(guān)延續(xù)性文件）第十三條關(guān)于合作建房的土地增值稅征免稅問題
（一）對一方出土地，一（多）方出資金，不成立合營企業(yè)，并同時(shí)滿足以下條件的合作建房行為，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)適用本條第二款的規(guī)定：
1、合作建房各方需簽署合作建房協(xié)議并以合作各方名義共同辦理合建審批手續(xù)；
2、合作建房各方需依法共同辦理國有土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記；
3、合作建房各方至少有一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。
（二）對于同時(shí)滿足本條第一款所列條件的合作建房，按以下規(guī)定進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)處理：
1、建成后按合作協(xié)議各自辦理初始確權(quán)，分房自用的，暫免征收土地增值稅；
2、對出土地方將分回房屋在初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將因合作建房而轉(zhuǎn)讓出去的部分土地的歷史成本調(diào)整為分回房屋的建造成本，按規(guī)定予以計(jì)算扣除；
3、對出資金方將分回房屋在初始確權(quán)后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，同時(shí)將合作建房時(shí)發(fā)生的還建房開發(fā)成本支出調(diào)整為分回房屋的取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款，按規(guī)定予以計(jì)算扣除；
4、對合作方按照合作建房協(xié)議的約定支付的補(bǔ)差款，出土地方和出資金方應(yīng)按實(shí)際支付或收到的價(jià)款，相應(yīng)調(diào)整其分回房屋的建造成本和取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款；
5、除在合作建房協(xié)議中約定的分配房屋外，一方通過另行約定的方式（包括簽訂專門條款、合同、補(bǔ)充協(xié)議等）將原分配給自己的房屋再轉(zhuǎn)讓給其他合作方的，不管轉(zhuǎn)讓方是否開具發(fā)票，均視同銷售不動(dòng)產(chǎn)處理。其按合同約定的價(jià)格取得的轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入。若轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，應(yīng)按下列方法和順序確認(rèn)：
（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
上述所稱“同一年度”、“當(dāng)年”是指其作出約定并簽署協(xié)議的當(dāng)年。
四、結(jié)語
綜合上述內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)與此塊內(nèi)容相關(guān)的地方性政策規(guī)定非常巧合的都失效了，且無替代性文件出臺。說明這部分內(nèi)容的爭議確實(shí)很大。我們再回到財(cái)稅字〔1995〕48號 關(guān)于合作建房的征免稅問題規(guī)定，對分房環(huán)節(jié)分房自用的暫免征收土地增值稅。筆者認(rèn)為若是按觀點(diǎn)一的思路處理，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給出資方。而正常房地產(chǎn)開發(fā)過程中房開企業(yè)建成后初始確權(quán)環(huán)節(jié)也是不需要征收土地增值稅的。那么根據(jù)觀點(diǎn)一的做法應(yīng)該算是正常征稅，并不存在免稅的說法了。因此認(rèn)為觀點(diǎn)二更加符合48號文的精神。
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【第13篇】普通住宅土地增值稅稅率表
這幾天后臺不少粉絲想看有關(guān)增值稅的稅率表，今天給大家整理全了，拿走不謝
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02增值稅稅率
（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。
稅率的調(diào)整，由國務(wù)院決定。
納稅人兼營不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
03以下13%貨物易于農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物相混淆
1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。
2、各種蔬菜罐頭。
3、專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。
4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。
5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
6、中成藥。
7、鋸材，竹筍罐頭。
8、熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。
9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。
10、各種蛋類的罐頭。
11、酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。
12、洗凈毛、洗凈絨。
13、飼料添加劑。
14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。
15、以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。
04增值稅征收率增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計(jì)稅的一般納稅人（見附件）計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。附件：一般納稅人（可選擇）適用簡易計(jì)稅（一）5%征收率：1、中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）2、銷售、出租2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。包括但不限于：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2023年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。（
總局公告2023年第31號
，財(cái)稅〔2016〕68號、財(cái)稅〔2016〕36號附件2、國家稅務(wù)總局公告2023年第2號）4、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕47號 ）5、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號 ）6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)。（財(cái)稅〔2016〕47號 ）7、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。（財(cái)稅〔2016〕47號 ，財(cái)稅〔2016〕68號）8、收取試點(diǎn)前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕47號 ）9、提供人力資源外包服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號 ）（二）3%征收率1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。（財(cái)稅〔2009〕9號,財(cái)稅〔2014〕57號 ） 2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。（財(cái)稅〔2009〕9號，財(cái)稅〔2014〕57號） 3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。（財(cái)稅〔2009〕9號,財(cái)稅〔2014〕57號）4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
財(cái)稅〔2009〕9號
,財(cái)稅〔2014〕57號） 5、銷售自產(chǎn)的自來水。（財(cái)稅〔2009〕9號,財(cái)稅〔2014〕57號） 6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。（財(cái)稅〔2009〕9號，財(cái)稅〔2014〕57號） 7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。（財(cái)稅〔2009〕9號,財(cái)稅〔2014〕57號） 8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。（財(cái)稅〔2009〕9號,財(cái)稅〔2014〕57號）9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。（國稅函〔2009〕456號，總局公告2023年第36號 ）10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品。（總局公告〔2012〕20號）11、光伏發(fā)電項(xiàng)目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。（總局公告2023年第32號）12、獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品。（總局公告2023年第8號）13、銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2023年第90號）14、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）15、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）16、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。（財(cái)稅〔2016〕36號附件2，財(cái)稅〔2016〕140號）17、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）18、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）19、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）20、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕39號）21、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。（財(cái)稅〔2016〕46號 ）22、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕46號）23、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕68號）24、提供教育輔助服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號）25、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。（財(cái)稅〔2016〕140號）26、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號）27、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）28、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)；建筑工程老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；②未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；③《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）29、納稅人銷售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2023年11號）30、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號）31、銷售自產(chǎn)、外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，已分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（總局公告2023年第42號）32、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號）33、自2023年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)稅〔2018〕47號）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,對中國郵政儲蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務(wù)清單見附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（ 財(cái)稅〔2018〕97號）35、一般納稅人提供的城市電影放映服務(wù)，可以按現(xiàn)行政策規(guī)定，選擇按照簡易計(jì)稅辦法計(jì)算繳納增值稅。(財(cái)稅〔2019〕17號)36、自2023年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見病藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。（財(cái)稅〔2019〕24號）（三）3%征收率減按2%征收1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號，財(cái)稅〔2014〕57號）2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號，財(cái)稅〔2014〕57號 ）3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。 （
財(cái)稅〔2009〕9號
,財(cái)稅〔2014〕57號)4、納稅人銷售舊貨。（財(cái)稅〔2009〕9號,財(cái)稅〔2014〕57號）5、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)（總局公告2023年1號 ，總局公告2023年第36號）6、發(fā)生按照簡易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。（總局公告2023年1號 ，總局公告2023年第36號 ）7、銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）（四）減按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購的二手車，由原按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，改為減按0.5%征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號，國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）（五）按照5%征收率減按1.5%征收個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號)（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡易計(jì)稅：1. 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）2. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號）3. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號）4. 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）5.納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號）6.一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅： （1） 寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ； （2）典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；
【第14篇】土地增值稅清算條件規(guī)定
一、清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
二、清算流程
對于符合清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
對于符合第二種清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料
（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。
（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
擴(kuò)展資料：
土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
土地增值稅清算需要填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。
征收方法
（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；
（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；
（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；
( 5 )房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。 財(cái)法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定。其計(jì)算公式為：
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。
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【第15篇】企業(yè)分立土地增值稅
企業(yè)分立的概念、業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。
對于企業(yè)分立的概念，《公司法》及工商、商務(wù)部都有做過規(guī)定，《公司法》的規(guī)定并沒有很明確，只針對公司分立做了程序性的要求以及所承擔(dān)連帶責(zé)任的要求，工商和商務(wù)部的規(guī)定較為明確，也闡述了企業(yè)的兩種分立，即存續(xù)分立和解散分立。
而對于稅法的規(guī)定：根據(jù)根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅[2009]59號，以下簡稱：59號文）規(guī)定，分立，是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)（以下稱為分立企業(yè)），被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的依法分立。
在實(shí)際業(yè)務(wù)中還未出現(xiàn)過將資產(chǎn)分離給現(xiàn)存企業(yè)（直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。
（注：b為被分立企業(yè)，a為被分立企業(yè)股東）
企業(yè)分立與企業(yè)投資要區(qū)分，分立與投資不同，投資是投資設(shè)立出新的子公司，存在母子關(guān)系，而分立是剝離資產(chǎn)新設(shè)出兄弟公司，受同一股東控制，兩者的交易環(huán)節(jié)所涉及的稅種以及計(jì)稅依據(jù)也不一樣。
企業(yè)交易的路徑。
關(guān)于企業(yè)分立的交易路徑，有如下兩種，但總體來說交易的結(jié)果是一致的。
股東收回投資+股東再投資
被分立企業(yè)的股東（a）收回投資：被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)剝離分配給股東(利潤分配)，當(dāng)利潤分配不足以抵剝離資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，股東（a）做減資處理，被分立企業(yè)實(shí)收資本減少；被分立企業(yè)股東（a）將收回的被分立資產(chǎn)投入到分立企業(yè)中，新設(shè)分立企業(yè)，屬于以資產(chǎn)投資。
被分立企業(yè)投資+股東收回投資
被分立企業(yè)（b）用剝離資產(chǎn)成立分立企業(yè)，即取得分立企業(yè)（c）的股權(quán)（以不動(dòng)產(chǎn)對外投資設(shè)立新公司）。2）被分立企業(yè)股東（a）收回部分投資，即：被分立企業(yè)（b）將持有的分立企業(yè)（c）股權(quán)分配給被分立企業(yè)股東（a），此處可作為利潤分配處理也可以作為減資處理。
剝離資產(chǎn)是否繳納土增稅？
1.根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2018] 57號）第三條的規(guī)定，“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的與原投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。”
從該條文看，企業(yè)的存續(xù)分立以及解散分立，被分立的企業(yè)股東依然存在并且原投資主體相同，滿足該條件，但要注意原投資主體相同，只是限定投資主體一致，并未約定原投資主體的投資比例不可以變化，假如有兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資主體，他們之間的投資比例是可以發(fā)生變化的，這對于那些想退出股權(quán)的同時(shí)又想在退出中不繳納土增稅的股東來說（名義股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，后續(xù)文章將會(huì)闡述），先通過重組，后通過慢慢減股退出，無疑是一個(gè)籌劃的方向。
根據(jù)該通知的第五條規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。第五條的規(guī)定限定了被分立企業(yè)和分立企業(yè)的從事業(yè)務(wù)范圍，也即，被分立企業(yè)（b）和分立企業(yè)（c）只要其中任意一個(gè)為房地產(chǎn)公司，都不滿足暫免征收土增稅。
2.《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例減土地增值稅。”
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）項(xiàng)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文件發(fā)布）第十九條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
結(jié)合這兩個(gè)文件規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，繳納土增稅的一個(gè)重要關(guān)鍵點(diǎn)是發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，無論是直接對外銷售獲取直接收入，還是通過抵債，分配給股東等獲取非貨幣性收入，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，就屬于土增稅繳納范圍內(nèi)。我們在上文闡述企業(yè)分立的兩個(gè)交易路徑，通過分析兩個(gè)交易路徑就很明了。
1.“股東抽回投資+再投資”，被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)（房地產(chǎn)）剝離分配給股東，視同銷售處理，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于土增稅繳納范圍。
2.被分立企業(yè)投資+股東收回投資”，被分立企業(yè)（b）以資產(chǎn)進(jìn)行對外投資，設(shè)立新公司，以房地產(chǎn)對外投資視同銷售處理，也屬于土增稅繳納范圍。
那對于企業(yè)分立過程中，是否還存在其他的交易方式來避免繳納更多的土增稅？我們應(yīng)設(shè)置怎樣的交易路徑和方式？若在過程中必須繳納土增稅，前期的成本分?jǐn)傇O(shè)置又如何處理？這些問題后續(xù)文章見！以上觀點(diǎn)是結(jié)合自身對稅法條例的理解以及參照其他同仁的觀點(diǎn)所整合的個(gè)人觀點(diǎn)，如有紕漏之處，歡迎溝通交流。
【第16篇】土地增值稅的籌劃
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金稅四期上線后，實(shí)現(xiàn)了“銀行、工商、社保、稅務(wù)、股東”五合一的監(jiān)控，對于流轉(zhuǎn)稅中的重頭戲增值稅而言，如何做到合理地節(jié)稅呢？
一、增值稅稅率
現(xiàn)行的增值稅稅率有13%、9%、6%、5%、3%、0%，對于不同的應(yīng)稅產(chǎn)品和服務(wù)，根據(jù)稅法規(guī)定而適用不同的增值稅稅率。
二、合理的稅收優(yōu)惠方案
1、小規(guī)模納稅人稅收優(yōu)惠
自2023年4月1日至2023年12月31日，對月銷售額15萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅，此處是指增值稅普通發(fā)票。如果是增值稅專用發(fā)票，則對應(yīng)的增值稅稅率為3%。如果小規(guī)模納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)等情形適用征收率是5%，不能免征增值稅。
公司可結(jié)合自身業(yè)務(wù)情況，適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行業(yè)務(wù)分拆，設(shè)立不同的公司主體，從而享受增值稅銷項(xiàng)稅的優(yōu)惠政策。
2、軟件企業(yè)增值稅即征即退
對符合享受條件的一般納稅人按13%稅率征收增值稅后，對其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分實(shí)行即征即退政策。
享受主體：銷售自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品的增值稅一般納稅人；將進(jìn)口軟件產(chǎn)品進(jìn)行本地化改造后對外銷售的增值稅一般納稅人。
對于既有軟件又有硬件銷售的企業(yè)而言，合理地對產(chǎn)品進(jìn)行組合，嵌入式軟件產(chǎn)品也是可以享受增值稅即征即退政策的。
3、產(chǎn)品和服務(wù)要合理地區(qū)分
對于既提供產(chǎn)品銷售又提供技術(shù)服務(wù)的公司而言，要合理地將兩者進(jìn)行區(qū)分，因?yàn)榧夹g(shù)服務(wù)的增值稅稅率為6%，而產(chǎn)品的增值稅稅率為13%。
公司在和客戶簽訂合同時(shí)，可以適當(dāng)?shù)靥峁┘夹g(shù)服務(wù)的合同金額。同時(shí)，如果客戶同意，為了避免不必要的稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，可以分別以不同的合同主體來和客戶分別簽訂產(chǎn)品銷售合同及技術(shù)服務(wù)合同。
三、獲取合理的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票
降低增值稅應(yīng)納稅額最有效的方法就是獲取進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，從而抵扣部分銷項(xiàng)稅額。
一方面，要確保獲取的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票和公司的業(yè)務(wù)邏輯相吻合，這也是一些公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤，從而被稅務(wù)系統(tǒng)大數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)。另一方面，要求員工盡可能地獲取增值稅專項(xiàng)發(fā)票，比如:住宿費(fèi)專項(xiàng)發(fā)票、餐飲費(fèi)專項(xiàng)發(fā)票、員工差旅費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅及時(shí)認(rèn)證抵扣等。
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