土地增值稅怎么算（16篇）

【第1篇】土地增值稅怎么算

一、土地增值稅相關政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則

國稅函發(fā)〔1995〕110號（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號（房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號（修訂土地增值稅納稅申報表）

安徽省稅務局公告2023年第21號（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

（二）征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金領100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數。

（四）收入的確認

1.收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產評估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

2.《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

3.根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.房地產開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務費用。

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本之和的5 ％以內予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產開發(fā)成本的10 ％以內計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。

指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當地稅務機關參考評估機構的評估而確認的價格。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

5.與轉讓房地產有關的稅金

指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個人銷售住房免征土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。

根據《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社，對被撤銷金融機構財產用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產管理公司處置房地產免征土地增值稅

根據《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產管理公司轉讓房地產取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經國務院批準成立的中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司，及其經批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據《財政部、稅務總局、海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產取得收入，免征應繳納土地增值稅。

根據《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

11.根據《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉讓房地產并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉讓房地產合同簽訂后7日那日，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓、房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

對因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7 日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。

（2）稅務機關根據納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據評估結果確認評估價格。

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產轉讓合同之后、辦理房地產權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。

（3）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉讓房地產的處理，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

例外情形：根據《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

三、案例分析

類型一：房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房產

2023年，某房地產開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權所支付的金額=400（萬元）

2.房地產開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產開發(fā)費用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費用和銷售費用不能據實扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產企業(yè)轉讓不動產

某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據增值率確定適用稅率。

5.依據適用稅率計算應納稅額。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個人轉讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計稅收入

根據《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產原值

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

可扣除房產原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉讓房地產相關的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動產所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當地稅務機關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產有關的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項目金額=可扣除房產原值+與轉讓房地產有關的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉讓

甲房地產開發(fā)公司開發(fā)a項目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務機關要求房地產開發(fā)公司就a項目進行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計算甲公司清算后銷售業(yè)務應納土地增值稅。

解析：納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

關注+轉發(fā)+點贊后

私信“資料”可免費獲取電子版

更多地產類學習資料，持續(xù)更新上傳中。

# 您的點贊和轉發(fā)是我持續(xù)更新的動力#

【第2篇】土地評估增值稅務處理

我們在工作中，經常有企業(yè)咨詢“買房送車位”的土地增值稅扣除政策，（關于無產權地下停車位已在稅屋《關于地下停車位相關法律和稅收政策的探討》文章中進行了探討）通過學習與此相關法律和稅收政策，依據現行、有效的法律和稅收政策，得出以下幾點理解;

一、“買房送車位”的法律依據

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

此條規(guī)定了車位、車庫的歸屬方式。

二、“買房送車位”合同訂立

商品房買賣是一種商業(yè)行為，需要通過契約的形式對此種行為進行約定，基于合同的訂立，所載內容得到了規(guī)范。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條規(guī)定： 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

三、土地增值稅政策

1、國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第三項：

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

2、《安徽省土地增值稅清算管理辦法》國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第21號第四十條： 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設施等，建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

符合下列情況之一的，可以確認為建成后產權屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，且房屋登記機構在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機構未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載，主管地稅機關應當調查取證予以確認。

通過上述的相關法律、政策，我們認為：

1、在實踐中應當以是否訂立合同、合同所載內容為重點，調查核實是否屬于公共配套設施歸業(yè)主共有，準予扣除相關的成本、費用。

2、其附贈車位、車庫應視為商品房銷售總價內的一部分，不應以納稅人申報的轉讓房地產的成交價低于規(guī)定的方法和順序所確認的價格，又無正當理由的，稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。

舒城縣稅務局第二分局

蔡 誠

二〇二二年八月十七日

【第3篇】土地增值稅征管

案例：甲房地產開發(fā)公司自行開發(fā)了商品房地產項目，2023年4月取得《商品房預售許可證》，2023年5月簽訂商品房預售合同總額2180萬元，其中收取首付款1090萬元，剩余款項2023年7月收取。甲房地產開發(fā)公司按照增值稅一般計稅方法計稅。假設當地該類型房產土地增值稅預征率為5%。

一、土地增值稅預征規(guī)定

《土地增值稅暫行條例實施細則》第16條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

財稅(2006)021號文要求，各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。工程項目竣工結算后，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款

這里“可”是不是意味著納稅人可以根據自己需要隨意選擇土地增值稅計稅依據？有觀點認為，此處的“可”已經是寬松的口徑，納稅人不得自行選擇更為寬松的口徑。如本文案例中，甲公司在預售收到預收款時，并未結轉收入，此時的預收款并不應作為土地增值稅的銷售收入處理，只是為了土地增值稅稅收收入的均衡入庫，要求納稅人先行預繳。因此，土地增值稅預繳的的計稅依據與土地增值稅應稅收入存在客觀不一致，納稅人要么選擇按預收賬款的全額預繳土地增值稅，要么按照 70 號公告的口徑預繳土地增值稅，不得直接參照增值稅的預繳口徑。

70號公告里計算方式的初衷是，“為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算”，而在此之前絕大多數地區(qū)都是按以下公式計算（與增值稅預繳計稅依據一致）：

土地增值稅預征的計征依據=預收款/（1+增值稅適用稅率或征收率）

實操上按以往方法計算明顯更加簡潔，沒有道理說為了納稅人方便，而強制納稅人選擇一種對自己更不利、計算方式更復雜的預繳方式（會導致土增稅和增值稅預繳計稅依據不一致、大于土增清算收入計稅依據等問題），因此，應允許納稅人自由選擇。

二、土地增值稅預征率的地域差異

國稅發(fā)[2010]53號規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。

由于預征辦法具體權限在地方，預征率在各個地方有所不同，根據當地的具體政策執(zhí)行。具體各地規(guī)定相關總結類文章很多，此處不再羅列。

如上海規(guī)定，除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域(區(qū)域按外環(huán)內、外環(huán)外劃分)上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。非住宅預征率為2%。

如廈門近期公告規(guī)定，非普通標準住宅土地增值稅預征率由4%下調為2%，非住宅類房地產（不含商品工業(yè)廠房）土地增值稅預征率由6%調整為2%。其他類型房地產土地增值稅預征率保持不變：社會保障性住房不預征土地增值稅；普通標準住宅土地增值稅預征率為2%；商品工業(yè)廠房土地增值稅預征率為2%。

關于定金、訂金、誠意金、意向金等土增稅預征處理，可參照增值稅預繳處理。即房地產開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預收款，收到后在“預收賬款”核算，預繳土增稅；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預收款，收到后在“其他應付款”核算，不預繳土增稅。

但也有部分地區(qū)規(guī)定，“房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產時收取的定金、誠意金等，應一并計入銷售收入預征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅”。

三、稅會處理

預售時，應按照收取的預收賬款金額按規(guī)定計算預繳的土地增值稅。

根據《財政部關于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》（財會字[1995]15號）等會計政策的規(guī)定，房地產企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規(guī)定預交的土地增值稅，借記“應交稅費-預交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目；待該房地產營業(yè)收入實現時，應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“稅金及附加”，貸記“應交稅費-預交土地增值稅”科目。

不過很多公司在預繳土增稅時，計入應交稅費——應交土地增值稅借方。

在預繳時，會計處理如下：

借：應交稅費——應交土地增值稅

貸：銀行存款

本文案例，如果按70號公告，則土增稅預征依據為1090-1090/1.09*0.03=1060

如果按照不含稅換算方式，則土增稅預征依據為1090/1.09=1000（與增值稅預繳計稅依據一致）

可以發(fā)現，按70號公告預征土增稅的計稅依據比以往變大了，會導致納稅人比以往多預繳土增稅。

四、申報表填報

納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，按規(guī)定的納稅期限，填報《土地增值稅納稅申報表(一)(從事房地產開發(fā)的納稅人預征適用)》，向稅務機關進行納稅申報繳納土地增值稅。

納稅人可以通過電子稅務局或到辦稅服務廳辦理土地增值稅預征申報。本表適用于從事房地產開發(fā)并轉讓的土地增值稅納稅人，在每次轉讓時填報，也可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定的期限匯總填報。

申報表填報注意事項：

（1） 第1列“房產類型子目”是主管稅務機關規(guī)定的預征率類型，每一個子目唯一對應一個房產類型。如：普通住房、非普通住房、其他類型房地產。

（2） 表第3欄“貨幣收入”，按納稅人轉讓房地產開發(fā)項目所取得的貨幣形態(tài)的收入額（不含增值稅）填寫。

（3） 表第4欄“實物收入及其他收入”，按納稅人轉讓房地產開發(fā)項目所取得的實物形態(tài)的收入和無形資產等其他形式的收入額（不含增值稅）填寫。

（4） 表第5欄“視同銷售收入”，納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入不含增值稅。

（5） 必須按照不同的預征率分別填報。

五、超稅負率預繳問題

以上案例中，如甲企業(yè)預測項目虧損，或者實際土地增值稅增值稅稅負率低于5%，就會造成預繳土地增值稅大于后續(xù)清算土地增值稅的后果。

主要解決方案有：

1、正常申報退稅

土增稅實施細則第16條規(guī)定，“……待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?！?/p>

國稅發(fā)[2009]91號規(guī)定，土地增值稅清算審核結束，主管稅務機關應當將審核結果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

很多地方規(guī)程也在程序上對補退稅流程作了細化，比如深圳市稅務局關于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告規(guī)定，房地產項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結算前開發(fā)銷售和轉讓房地產取得的收入先按預征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。

雖然總局和各地都有土增退稅相關規(guī)定，但如果是預期虧損或低稅負項目，前期預繳大量土增稅，會占用項目資金，增加公司資金成本，且后期退稅到賬時間也不確定，甚至很多地方基于財政收入考慮，無限期拖延企業(yè)退稅申請，增加企業(yè)負擔。

2、申請降低土增稅預繳率或零預繳、不預繳

由于土增稅預征辦法具體權限在地方，以上方法有一定空間。特別是在營改增之前，據筆者所知，很多地方都可以操作，不過營改增后金三征管系統(tǒng)日趨規(guī)范，特別是今年地方財政壓力較大，想要按以上方法操作難度很高。

不過也有某些地區(qū)可以在企業(yè)取得預售許可證后，可按土增稅測算底稿和預售限價作比較，如測算的單方土增稅可扣除成本大于預售限價，則有可能申請零預征或降低預征率。

土增稅清算：申請退稅卻被納稅調整

在實務操作中，越來越多的房地產開發(fā)企業(yè)通過對土地增值稅實施安排，以控制企業(yè)的運營成本，提高自身收益。然而，不當的稅收安排容易給企業(yè)帶來稅務風險，企業(yè)須予以關注。

案例

a公司為房地產開發(fā)企業(yè)，控股股東為b集團，出資比例70%。a公司全資開發(fā)的c項目，占地面積3.6萬平方米，2023年7月購買土地，并于2023年12月竣工。c項目包括普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型，其中非普通住宅主要是車庫、商鋪和幼兒園。

稅務師事務所出具的鑒證報告中顯示，c項目審定的銷售截止期為2023年12月，已售面積16.4萬平方米，已售比例96.99%，申報收入約6.9億，已預繳土地增值稅1102萬元。同時，該項目轉讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率均為負值，即應繳的土地增值稅實際稅負為零。據此，a公司申請退稅1102萬元。

稅務機關在受理a公司土地增值稅清算申請時發(fā)現，a企業(yè)申報的土地增值稅實際稅負為零，根據相關成本費用，計算出c項目的開發(fā)經營利潤率僅為13%左右，低于當地的行業(yè)正常利潤率。不僅如此，c項目的銷售價格也明顯低于當地市場價格，且項目申報的成本總和達到4億元，超出了按竣工年度計算的定額標準。

分析

由于存在上述疑點，而本案也處于土地增值稅清算階段，因此當地主管稅務機關對c項目做了土地增值稅清算審核，并發(fā)現了以下問題：

未按規(guī)定劃分清算單位。在基本情況的審核中，稅務人員發(fā)現，該項目擁有兩個《建設用地規(guī)劃許可證》。按照當地稅務局的規(guī)定，房地產開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位，故該項目應當劃分為兩個清算單位。而稅務師事務所出具的鑒證報告只劃分了一個清算單位。

銷售收入明顯偏低。稅務機關審核時發(fā)現，c項目銷售收入明顯偏低。根據第三方資產評估機構出具的房屋估價報告，在住宅收入方面，42套住宅的評估價格需調增銷售收入360萬元，另有合同單價明顯低于評估均價而未調增銷售收入的普通住宅59套。商鋪和幼兒園的收入同樣偏低，且全部銷售給了a企業(yè)的控股股東b集團。

扣除項目不合規(guī)。稅務人員對a企業(yè)提供的清算資料作了書面審核，并對重要事項作了實地查驗和驗收取證。最終發(fā)現c項目存在前期工程費扣除憑據不足，未提供支付記錄，“其他”會計科目中有196萬余元未提供發(fā)票明細表；建筑安裝工程費扣除憑據不足，未提供支付記錄；部分耗材結算價格與造價信息差額較大等問題。

在查詢其股東b集團的銀行記錄時，稅務人員還發(fā)現，b集團2023年收到c項目地塊的土地出讓金返還款、配套費、人防費返還約1.2億元，該款項被約定用于c項目基礎設施建設和拆遷。不僅如此，c項目還存在幼兒園未繳配套費，不應分攤卻分攤了配套費及配套費契稅等成本分攤不正確的問題。

最終，稅務機關針對上述幾個明顯的問題作了調整，調減c項目應退土地增值稅369萬元。

建議

上述案例中，a企業(yè)由于稅務處理不合規(guī)，給自身帶來了稅務風險。在實際操作中，企業(yè)應關注土地增值稅的稅務處理問題。

稅收優(yōu)惠政策適用是否合法?！敦斦?、稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）等法規(guī)對我國房地產開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形作了規(guī)定。目前，企業(yè)適用稅收優(yōu)惠政策采用備查制度，房地產開發(fā)企業(yè)享受土地增值稅免稅待遇時，需關注是否滿足免稅條件，并注重相關證明材料的整理和收集，避免后期的稅務風險。

銷售收入是否少計。銷售收入是確認土地增值稅預繳階段的預征率和計算清算階段應納稅增值額的基礎，無論在土地增值稅的預繳階段還是清算階段，稅務機關都會判斷企業(yè)是否存在隱瞞銷售收入的行為。因此，企業(yè)需關注附屬辦公設備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等情形，加強稅務處理合規(guī)性管理。

扣除項目是否真實、扣除金額是否準確。計算土地增值稅時可扣除項目主要包括土地出讓金及稅費、房地產開發(fā)成本和開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格，以及與轉讓房地產有關的稅費等。同時，納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計確認可扣除項目金額。

因此，企業(yè)需加強會計、稅務處理，關注自身是否存在應計入管理費用的土地使用稅、印花稅和房地產稅錯誤地計入了開發(fā)間接費用，代收費用錯誤地加計扣除，各種成本的合法憑據是否齊備等問題。

筆者建議房地產開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅給予重視。企業(yè)應及時掌握新政策，結合項目實際情況，通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負，提升核心競爭力。

【第4篇】土地使用權轉讓增值稅

土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？

土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數系數計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目的確定。

土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數。具體計算方法為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；

4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。

比如，某房地產開發(fā)公司轉讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產開發(fā)公司應繳納的土地增值稅。

（1）確認應稅收入2500萬元

（2）確認扣除項目金額1100萬元

（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元

（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

（5）計算應繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認應稅收入，再確認扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應進行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

需要強調的是，房地產開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產成交價格或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。

土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產企業(yè)在計算土地增值稅應納稅額時，并不是直接對轉讓房地產所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準予從轉讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：

一是納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

二是房地產實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。

三是房地產開發(fā)費用，包括與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

四是與轉讓房地產有關的稅金，即在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評估價格。

總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目和增值額的確定。

我是智融聊管理，歡迎持續(xù)關注財經話題。

2023年9月26日

【第5篇】土地增值稅預征

一、預繳土地增值稅的政策依據

1.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預征的計征依據

1.一般計稅

（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預征率

應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據×預征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據當地稅務機關規(guī)定的不同類型房地產（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

2.納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據當地情況制定。目前，多數地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)建造的房地產，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內，申報并繳納稅款。

（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產和行為稅納稅申報表

財產和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產和行為稅稅源明細表

依據：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

依據：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

、風險點

1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當地稅局咨詢或通過當地稅局網站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉未轉預收的情況，核實轉為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源：網絡 ，如有侵權請留言刪除

【第6篇】個人二手房土地增值稅

房地產企業(yè)都知道，二手房交易中涉及到的稅費包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等，但其中關于土地增值稅該如何計算還是一頭霧水，本文就對房地產企業(yè)下手二手房如何繳納土地增值稅做出解釋說明，小編也在文末為大家整理總結了各地關于舊房轉讓土地增值稅相關政策的規(guī)定，大家收藏學習！

二手房判定

本文分析的是房地產企業(yè)銷售二手房的情形。二手房也叫舊房，凡是已經使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬于舊房，有一個標準可以判定是否為房企的二手房：新建非商品房取得房屋所有權證后和新建商品房實現銷售或視同銷售取得房屋所有權證（或辦理房屋產權登記）后，就屬于二手房。

自建情形如何繳稅

房企賣自建二手房有一套獨立的清算體系，但是大的原理和邏輯跟新房土增的清算是一樣的，只是收入的確認和可扣除項目的確認跟新房的清算有所不同。具體公式如下：

①增值額=轉讓收入-可扣除項；

②增值率=增值額/可扣除項；

③應繳納土地增值稅=增值額*土增稅稅率-可扣除項*速算扣除系數。

土地增值稅四級超率累進稅率表

級數

增值額與扣除項目金額的比率

稅率（%）

速算扣除系數（%）

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%至100%的部分

40

5

3

超過100%至200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

重點提示

1、轉讓收入，這里的收入是按實際成交合同金額和評估報告市場金額孰高原則確定，稅務局不會單方面的認可買賣合同，需要評估機構出具一份有資質的公允的市場評估報告，評估報告里需體現當下時點就評估的房產的位置、面積、環(huán)境、樓層還有對比周邊其他房產價格等金一系列因素而得出一個售房單價。

2、扣除項目，財稅字[1995]48號文件中寫到納稅人轉讓舊房及建筑物（不含個人轉讓住房），凡能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（1）取得土地使用權所支付的金額。土地增值稅允許稅前扣除的土地成本只有分攤到這套房產上的土地出讓金和契稅，大配套費明確是不允許扣的。

（2）中介機構評定的舊房及建筑物價格（不包括土地評估價格），須經主管稅務機關對評定的舊房及建筑物價格進行確認。通常稅務局是要求以評估報告也叫重置成本報告作為扣除依托，重置成本的意思就是現如今在同樣的地理位置，蓋同樣結構、樓層、規(guī)模的房子，用同樣的工同樣的料需要花多少成本，最終會評估出一個重置成本的單價，用這個單價乘以建筑面積就得出了重置成本，還需要重置成本乘以一個成新率，（建安成本=重置單價*建筑面積*成新率）這個成新率也是評估機構根據房子建造年頭和外沿內飾的新舊程度評估的。

（3）與轉讓房地產有關的稅金。這里包括城建稅、教育費附加和印花稅，不含地方教育費附加。

（4）納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

【舉例說明】某房企于2023年自建一處房產，當時造價100萬元，土地出讓金20萬元，契稅0.6萬元，如果按2023年現行市場價的穗材料人工費計算，建造同樣的房子需要400萬元，房子7成新，于2023年賣了500萬元，市場評估金額550萬元，評估費10萬元，取得發(fā)票，采用簡易計稅。

第一步：確認收入。遵循收入孰高原則，帶入計算土增稅的收入應為評估金額550萬元，然后除以1.05計算不含稅金額為523.81萬元；

第二步：確認扣除。土地的成本是土地出讓金加上契稅20.6萬元，建安成本按照重置成本400萬元再乘以成新率70%為280萬元，與轉讓有關的稅金包括城建稅、教育費附加和印花稅合計2.89萬元，還有一個扣除項是評估費10萬元，已取得發(fā)票可扣除。

扣除金額合計=土地成本+建安成本+稅金+評估費=20.6+280+2.89+10=313.49萬元。

第三步：稅款計算。根據增值額計算增值率，然后選擇適應稅率計算土增稅。

增值額=收入-扣除金額合計=523.81-313.49=210.32萬元，

增值率=增值額/扣除項目合計=210.32/313.49=67.09%，

適用稅率40%，土地增值稅=210.32*40%-313.49*5%=68.45萬元。

購置情形如何繳稅

即企業(yè)買來房產以后又出售，這種情況除了可以用上述方法計算土地增值稅，還有一種方法可用，文件上規(guī)定：納稅人轉讓舊房及建筑物（不含個人轉讓住房），凡有原購房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產時有效發(fā)票所載的金額；這里包括了土地成本和建安成本。

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額；

（三）與轉讓房地產有關的稅金；

（四）取得房地產時所繳納的契稅。

重點提示

1、這里要注意的是營改增前取得的發(fā)票，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）每年加計5%，如果是營改增后買來取得普通發(fā)票的，要按照發(fā)票金額每年5%，如果是專票，要按照發(fā)票所載的不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起每年加計5%，計算時“每年”的時間節(jié)點是按購房發(fā)票所在日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為一年。

2、可扣除的契稅是指對納稅人購房時繳納的契稅，并能夠提供契稅完稅憑證，但是不能作為加計5%的基數。

【舉例說明】某房企于2023年4月購買一個底商，當時取得普通發(fā)票價格100萬元，契稅0.6萬元，于2023年4月賣了200萬元，采用源簡易計稅。

扣除金額合計=發(fā)票金額*（1+年限）=100*（1+5%*3）+0.6=115.6

增值額=收入-扣除金額合計=200/1.05-115.6=74.88萬；

增值率=增值額/可扣除金額=74.88/115.6=64.78%

適用稅率40%，土地增值稅=74.88*40%-115.6*5%=24.17萬

辦理流程

辦理流程及準備的相關資料如下：

1、買方賣方簽訂購房合同，攜帶合同、營業(yè)執(zhí)照、公章及市場價值評估報告去所屬房管局，如果買方是個人，還需攜帶身份證，打印房管局出具的買賣協議，契稅在房管局代征。

2、檢查涉及出售房產近幾年的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是否按時完稅，有欠稅需要先行補交。

3、攜帶房管局打印的買賣協議及復印件、公章、房產證原件及復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件、契稅發(fā)票、代理人身份證原件及復印件，買方如果是個人，還需身份證復印件，以及土地出讓金（自建）或購房發(fā)票，最后還要帶著市場評估報告和重置成本報告去到房產所在地稅務局計算土增稅。然后出具繳款單去銀行交稅，憑銀行的完稅憑證去房管局就可以辦理過戶了。

附：各地關于轉讓舊房、在建工程土地增值稅加計扣除的規(guī)定

01、國家的規(guī)定

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）

對納稅人轉讓舊房時，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。此外，對納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用也允許在計算增值額時予以扣除。但對納稅人下列成本費用不得金計算扣除：取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額；納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）

第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認 ，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅穗完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）

營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

（一）提供的購房源憑據為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

（二）提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

02、山東的規(guī)定

青島市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知（青地稅函〔2009〕47號）

對納稅人整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發(fā)費用；

（四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產成本兩項之和的百分之二十。

青島市地方稅務局關于貫徹落實《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告(青島市地方稅務局2023年第4號)

十三、關于整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目投入資金繼續(xù)建設后轉讓的成本扣除問題

對房地產開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設后轉讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產的成本；

（三）房地產開發(fā)費用（房地產開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產開發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產開發(fā)費用扣除的基數）;

（四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產成本的百分之二十。

2023年濟寧市地稅局關于土地增值稅若干具體問題的通知

十、關于企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉讓土地增值稅的問題

企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本加計20%的扣除；后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

03、新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）（全文廢止）

七、關于納稅人購買在建房地產開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設再轉讓扣除金額問題

(一)非房地產開發(fā)企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設并轉讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。

(二)房地產開發(fā)企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除；后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

04、安徽的規(guī)定

安徽地方稅務局納稅咨詢庫留言答疑

房地產企業(yè)未完工的在建工程轉讓的土地增值稅

咨詢內容：房地產企業(yè)轉讓已建了70%左右的在建工程,在計算土地增值稅時其轉讓成本中的土地和建安成本是否可按規(guī)定增加20%的扣除.例如:轉讓的在建工程在70%時開發(fā)成本為1000萬元,轉讓價為1600萬元,在計算土地增值稅的增值額時,扣除開發(fā)成本可否增加扣除1000*20%=200萬元? 購買的企業(yè)地銷售后計算土地增值稅時,開發(fā)成本扣除額如何計算?是否可在購買價格上增加20%的扣除額?

回復內容：對問題1，可以加計。問題2，購買企業(yè)如持續(xù)投入開發(fā)至完工，可以將1600萬元計入開發(fā)成本計算扣除。

05、浙江的規(guī)定

浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告（浙江省地方稅務局公告2023年第16號）

四、購買在建項目進行繼續(xù)建設再轉讓的扣除

房地產開發(fā)企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產開發(fā)費用按比例計算扣除的基數。

后續(xù)建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

關于寧波市土地增值稅若干政策問題的補充通知(甬地稅二[2010]106號)

十四、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。原甬地稅二[2006]116號文件第二條第二款關于購房期限的規(guī)定相應廢止。

06、河北的規(guī)定

河北省地方稅務局關于對地方稅有關業(yè)務問題的解答(2023年)

九、納稅人整體購置未竣工房地產開發(fā)項目后，再投資建設后轉讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產開發(fā)項目的價款是否可以作為加計20%扣除的基數?

企業(yè)購買在建房地產開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本加計20%的扣除;后續(xù)建設支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關規(guī)定執(zhí)行。

關于印發(fā)《河北省土地增值稅管理辦法》的通知（冀地稅發(fā)[2006]37號）

第十三條納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經主管地方稅務機關確認，按下列方法征收土地增值稅：

增值額=轉讓收入－購房發(fā)票金額－綜合費用－銷售稅金

應納土地增值稅=增值額×適用稅率

其中，轉讓收入可按契稅的征收依據確定，購房發(fā)票金額按購入房地產時發(fā)票所載的金額確定，綜合費用按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算確定。

納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

07、天津的規(guī)定

天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告(天津市地方稅務局公告2023年第25號)

七、關于受讓的在建工程再轉讓清算時的扣除問題

受讓的在建工程再轉讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關規(guī)定處理。

08、廣西的規(guī)定

廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》的公告(廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號)

第四十八條 從事房地產開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設，完成后再轉讓的，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括契稅。

（二）改良開發(fā)未竣工房地產的開發(fā)成本。

（三）房地產開發(fā)費用。

（四）轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的有關稅金。

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產開發(fā)成本的20%。

《南寧市地方稅務局關于明確土地增值稅清算有關政策問題的通知》(南地稅發(fā)[2014]103號)

七、關于購置未竣工房地產項目進行再開發(fā)銷售的加計扣除問題

房地產開發(fā)企業(yè)整體購置未竣工房地產開發(fā)項目后，再投資建設后轉讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產開發(fā)項目的價款作為開發(fā)成本扣除，但不得作為房地產開發(fā)費用及房地產開發(fā)企業(yè)加計20%扣除的基數。

09、重慶的規(guī)定

關于印發(fā)《土地增值稅等財產行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》的通知(渝財稅[2015]93號)

一、土地增值稅

（三）相關扣除項目

2.房地產企業(yè)轉讓開發(fā)的土地、未竣工房地產項目，其“取得土地使用權所支付的金額”不能加計扣除；承受土地、未竣工項目的房地產企業(yè)在完成房地產項目開發(fā)，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權所支付的金額”，并適用加計扣除。

10、江西的規(guī)定

南昌市地方稅務局關于發(fā)布《土地增值稅征收管理辦法（試行）》的公告（南昌市地方稅務局公告2023年第3號）

第四十九條轉讓舊房及建筑物的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。按評估價作為扣除項目，是指建筑物的評估價，不包含土地價款第五十條納稅人轉讓舊房及建筑物，如果土地使用權價款與房產建造價格無法區(qū)分，不能取得房產建造評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經主管地稅機關確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。

11、哈爾濱的規(guī)定

哈爾濱市地方稅務局關于加強土地增值稅征管工作的通知（哈地稅發(fā)[2007]122號)

十二、關于轉讓舊房準予扣除項目計算問題

依據財政部、國家稅務總局財稅〔2006〕21號文件中第二條規(guī)定；即“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，根據《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅證明的，準予作為‘與轉讓房地產有關的稅金’予以扣除，但不作為加計5%的基數?！逼溆嬎愎饺缦拢涸鲋殿~＝轉讓收入額（實際成交價格）－原購房發(fā)票金額×（1＋5%×使用年限）－準予扣除稅費應納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×適用數算扣除系數

12、湖南的規(guī)定

關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）

第十三條納稅人轉讓舊房及建筑物，應依據不同情況對其征收土地增值稅：

（一）采用重置成本評估方式的，應以房屋及建筑物的重置成本乘以“成新度折扣率”計算的房屋成本價、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額后再計征土地增值稅。

（二）納稅人不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除項目。對納稅人購買房地產時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

（三）納稅人既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務機關應依法核定征收土地增值稅

13、貴州的規(guī)定

關于個人轉讓二手房征收土地增值稅有關問題的通知（黔地稅發(fā)[2007]141號）

一、納稅人轉讓舊房及建筑物（不含普通住宅），凡能夠提供購房發(fā)票的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關稅金；

（四）取得房地產時所繳納的契稅。

二、納稅人轉讓舊房及建筑物（不含普通住宅），不能提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得國有土地使用權時所支付的金額證明；

（二）中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經主管地方稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

三、納稅人轉讓舊房及建筑物（不含普通住宅）,既不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，住宅按轉讓交易價格全額的1%計征土地增值稅，生產經營、商業(yè)用房按轉讓交易價格全額的2％計征土地增值稅。

14、江蘇的規(guī)定

關于轉發(fā)財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（蘇財稅[2007]45號）

一、對單位轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉讓收入的80%至95%作為扣除項目金額計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報省財政廳、省地稅局備案。

15、遼寧的規(guī)定

關于轉讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關問題的公告（國家稅務總局大連市稅務局公告2023年第4號）

一、納稅人轉讓舊房及建筑物（不含個人轉讓住房），凡有原購房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額；

（三）與轉讓房地產有關的稅金；

（四）取得房地產時所繳納的契稅。

二、納稅人轉讓舊房及建筑物（不含個人轉讓住房），無原購房發(fā)票信息，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）中介機構評定的舊房及建筑物價格（不包括土地評估價格），須經主管稅務機關對評定的舊房及建筑物價格進行確認；

（三）與轉讓房地產有關的稅金；

（四）納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

16、廣東的規(guī)定

關于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告（國家稅務總局深圳市稅務局公告2023年第8號）

第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目的，按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。

扣除項目具體包括：建筑物重置成本價乘以成新度折扣率，取得土地使用權所支付的地價款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。按評估價作為扣除項目，評估價是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

第三十五條 納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經主管稅務機關確認，可以按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算扣除項目?！懊磕辍笔侵赴促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同1年。

扣除項目具體包括：購買原價、加計扣除數額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十六條 納稅人轉讓從房地產二級市場購入未超過1年（含1年）、自建房使用未超過1年（含1年）的房產，不適用舊房轉讓土地增值稅政策。

扣除項目具體包括：取得土地使用權支付的地價、購買原價、自建房建造價格、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，以及轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

17、福建的規(guī)定

關于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

三、關于單位轉讓舊房及建筑物征收土地增值稅問題

（一）單位轉讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，其取得土地使用權時所支付的地價款和舊房及建筑物的評估價格的扣除，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算。

（二）對于不能提供購房發(fā)票的，應由政府批準設立的房地產評估機構評估，并提供評估報告，評估報告應包括單位取得土地使用權時的基準地價、舊房及建筑物的重置成本價、舊房及建筑物的成新度等三項內容，其評估價格經當地稅務機關確認后予以扣除。

來源：致通稅閲、土地增值稅金穗源

【第7篇】二手房土地增值稅計算

存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房嚴格意義上來講是存量資產，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。

這個五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷售（即開發(fā)商銷售開發(fā)產品），后三類屬于二手房（即舊房）銷售。房屋銷售的情形不一樣轉讓時計算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實際操作過程中，對于后三種銷售舊房時如何準確的掌握和控制將對于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷售舊房土地增值稅扣除項目確定的方法。

政策依據：

一）財稅字〔1995〕48號文規(guī)定關于轉讓舊房如何確定扣除項目金額的問題，轉讓舊房的應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

二）財稅〔2006〕21號文規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數。

三）財稅字〔2006〕21號文規(guī)定，關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題：對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

根據以上政策依據，納稅人計算轉讓二手房土地增值稅的扣除項目的確定分為以下三種方法：

一、以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目

1、取得土地使用權所支付的金額。包含取得土地使用權時繳納的契稅，同時要求必須取得土地出讓票據且實際支付地價款。未支付地價款或不能提供支付憑據的，不允許扣除。

2、房屋的評估價格：

評估價格=房地產重新購建價格x成新度折扣率

房地產重新購建價格：指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。

3、與轉讓有關的稅金：

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。

4、評估費。

因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣。

案例：

2023年12月某企業(yè)轉讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉讓收入8000萬元，當年購入土地支付地價款及稅費2200萬元，該辦公樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該辦公樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉讓該辦公樓相關稅金444萬元（不含增值稅）該企業(yè)在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？

解析扣除項目為：

（1）取得上地使用權支付的金額2200萬元

（2）評估價格5000*70%＝3500萬元

（3）轉讓有關的稅金444萬元

（4）評估費0萬元

扣除項目合計：2200+3500+444+0＝6144（萬元）

二、不能取得評估價格，能提供購房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除。

1、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價?？鄢痤~=發(fā)票價（1+5%x年數）

友情提示（1）發(fā)票所載金額

營業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；

增值稅普通發(fā)票：價稅合計金額;

增值稅專用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。

友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉讓年度-購買年度）×5%]

購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。

例如8個月為零年，20個月即1年8個月為2年。13個月為1年；25個月為2年。

2、與轉讓有關的稅金。

城建稅、教育費附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。

友情提示：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

案例：

2023年12月，某公司銷售自用廠房，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票（營業(yè)稅發(fā)票）所載購房款為1500萬元，購房時繳納契稅45萬，購買日期為2023年10月。允許扣除的轉讓環(huán)節(jié)相關稅費100萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？

解析：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格但能夠提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%加計扣除。

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額時的“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。2023年10月至2023年12月共計11年2個月，按11年計算。

發(fā)票所載金額及加計金額為：1500x（1+11x5%）＝2325（萬元）

轉讓有關的稅金：購買時的契稅及轉讓環(huán)節(jié)的相關的稅費45+100＝145

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額為：2325+145＝2470（萬元）

三、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的由稅務機關核定扣除項目。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。主管稅務機關也可以按照房地產評估價格計算征收土地增值稅。

所稱的隱瞞，虛報房地產成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據實提供扣除項目金額的行為。所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為。

隱瞞、虛報房地產成交價格，應由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定轉讓房地產的收入。提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目金額。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。

作者?：李艷 中道財稅

【第8篇】土地增值稅清算的條件

土地增值稅清算，是指從事房地產開發(fā)的納稅人在房地產項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供清算資料，辦理清算申報，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

工作

什么情況需要進行土地增值稅清算呢？

納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

（一）房地產項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

辦理清算申報的時間？

納稅人開發(fā)的房地產項目符合應清算條件的，應當在清算條件滿足之日起90日內至主管稅務機關辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產項目符合可清算條件且主管稅務機關下發(fā)通知清算的《稅務事項通知書》的，應當在收到通知書之日起90日內，至主管稅務機關辦理清算申報。

納稅人辦理清算申報手續(xù)時應當結清應補繳稅款；清算結果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務機關按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。

應當提交的清算資料

納稅人辦理清算申報時，應當提交以下清算資料：

（一）國家稅務總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報表》；

（二）《收入和扣除項目明細表（按年度統(tǒng)計）》、《收入和扣除項目明細表（按類別統(tǒng)計）》；

（三）房地產項目清算情況書面說明，主要內容應包括土地來源、開發(fā)建設、銷售、關聯方交易、資金融通、稅費繳納等總體情況及納稅人認為需要說明的其他情況；

（四）國有土地使用權出讓合同（或轉讓合同）、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協議、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證、建設工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復印件；

（五）金融機構貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝合同、材料和設備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》、項目工程合同結算單、房地產項目竣工決算報表以及有資質的第三方出具的工程結算審核報告等復印件；

（六）《與扣除項目金額相關的經濟業(yè)務及支付情況一覽表》；

（七）關聯交易詳細書面說明，包括納稅人在房地產開發(fā)過程中接受關聯方規(guī)劃、設計、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務、向關聯方購買設備、材料以及納稅人向關聯方轉讓開發(fā)產品等情況；

（八）扣除項目金額分攤書面說明，包括納稅人在不同項目（含分期項目）、不同房地產類型、已轉讓房地產與未轉讓房地產之間分攤扣除項目金額的情況；

（九）納稅人自愿委托中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送鑒證報告。

上述資料主管稅務機關已經取得的，不再要求納稅人報送。

相關稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅的認定以廈門市人民政府每年發(fā)布的標準為準。

納稅人按照規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關清算審核后或稽查部門檢查后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務機關按照程序辦理免稅手續(xù)。

【第9篇】土地增值稅扣減稅金

增值稅

最近有很多網友朋友問，增值稅和土地增值稅是不是一個意思？他們之間又有什么不同？

今天，小編就帶大家來了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？

關于兩者的定義：

土地增值稅指的是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，用來轉讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實物收入和其他收入減掉法定扣除項目金額后的增值額為計稅向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈與方式無償轉讓房地產的行為。

增值稅是指商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種稅。

增值稅與土地增值稅是否重復征收？

不重復征收。 但是在行使轉讓土地使用權時，需要同時交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。

兩者的不同主要表現在以下幾個方面：

納稅義務人、扣繳義務人不同

征稅的范圍不同

稅率不同

扣除的項目和計稅方法不同

征收管理機關不同

納稅地點不同

納稅期限不同

減稅、免稅的規(guī)定不同

以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點，希望對您有所幫助。

接下來，小編將為大家講解到關于增值稅的申報、做賬方式。

大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經到了七月大征期了，今天我們就來給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報、財務處理事宜。

從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。

2023年5月至2023年年底，對納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務取得的收入，免征增值稅

2023年1月至2023年底，對納稅人提供公共交通運輸服務取得的收入，免征增值稅。

注意：開票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開具免稅的普票，即在開票時，稅率欄上選擇“免稅”。

在這里還有幾個事項需要大家注意：

如果開票時自然人代開的話，那么自2023年4月起，代開的是3%的業(yè)務，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。

增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務，不再受季度不超過45萬免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個月（4個季度）銷售額不能超500萬，否則會被強制轉為一般納稅人。

如果開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。

小提示：另一個優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過15萬（季度45萬），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個45萬的免增值稅仍舊有效，因為小規(guī)模納稅人除了3%的業(yè)務之外，還有5%的業(yè)務。

馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報的第一個征收期，接下來，我們就來了解下申報和財務處理的問題。

以按季申報為例：根據相關規(guī)定，申報的時候要區(qū)分季度超45萬和季度超45萬。

舉個簡單的例子：

45萬以內，只涉及普票，某公司按季申報的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬，開具免稅的增值稅普票。

這種情況申報比較簡單，算出免稅額=350000*3%=10500，

財務處理方面：

借：銀行存款/庫存現金350000

貸：主營業(yè)務收入350000

注意：這里只需要按開具的免稅發(fā)票入賬，不需要計提稅金再轉入營業(yè)外收入。

了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收園區(qū)、財稅實務操作分享、有任何稅務相關需求歡迎留言咨詢小編。關注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會不定時分享節(jié)稅、避稅干貨！

【第10篇】土地增值稅計算方法

土地增值稅是對有償轉讓固有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。

目前，在價值評估實務中，常見的土地增值稅處理方式

有以下三種：

1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。

2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。

3.根據土地增值稅的相關法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業(yè)進行納稅行為的比較和策劃。

01 計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉讓房地產收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數5%=1.3億

02 扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地產開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內計算扣除。

看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉讓房地產有關的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%

03 “營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅

轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產權和沒產權的；有產權的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產權的車位，那其實是一種長租的性質，不用交土地增值稅，而應該交房產稅。）

那么應該選用哪一種分法來算呢？

要看當地稅局的要求！

具體遇到的時候先網上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當地怎么算的。

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時候先網上搜一下當地要求，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當地的分法算，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據我自己的計算經驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。05 分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產權面積可能只有12平左右。

房地產開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

06 預征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復雜的規(guī)則如下:

關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

07 計算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設

（3）、成本假設

（4）、當地土地增值稅政策假設

這是個新項目；

當地用三分法；

高層住宅在當地屬于非普通住宅；

當地土地增值稅預征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

回憶一下上一節(jié)講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數：轉讓房產收入總額（不含稅）、取得土地使用權支付金額（不含稅）、房地產開發(fā)成本（不含稅）

轉讓房產收入總額（不含稅）：

轉讓房產收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉讓房產收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉讓房產收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉讓房產收入總額（不含稅，其它）=轉讓房產收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權支付金額（不含稅）：

取得土地使用權支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權支付金額（其它）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產開發(fā)成本（不含稅）：

房地產開發(fā)成本（不含稅）=房地產開發(fā)成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產權面積可能只有12平左右。

假設車位1000個全部可售，車位產權面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應繳土地增值稅額計算表如下：

08 特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權支付金額；

（b）房地產開發(fā)成本；

（c）房地產開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉讓房地產有關的稅金：增值稅附加；

（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

來源：金牌估值

關注公眾號“工改工”加入行業(yè)群，和吳工分享交流舊改 、房產開發(fā)相關~

【第11篇】商鋪土地增值稅

近日網友“desert_heart”問政：

商鋪過戶，買賣雙方繳納的稅費包括哪些?標準是多少?商鋪有沒有滿幾年之說?

大慶市稅務局回復如下：

1、商鋪交易需要繳納稅費種：

買方：契稅和產權轉移書據印花稅;

賣方：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅和產權轉移書據印花稅。

2、繳費標準：

買方：5%的契稅和0.025%的產權轉移書據印花稅(契稅計稅依據為不含增值稅價格，2023年12月31日前，產權轉移書據印花稅按0.05%減半征收)。

賣方：個人轉讓商鋪，增值稅為轉讓過程中取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%征收率計算;城建稅為增值稅的7%、教育費附加為增值稅的3%、地方教育費附加為增值稅的2%(以上三項稅費可在2023年12月31日前享受減半征收優(yōu)惠)，土地增值稅以成交價格減除相關扣除項目后的余額計算增值額，適用30%—60%的超率累進稅率;個人所得稅根據核定征收1%與財產轉讓收入減除轉讓過程中繳納的稅金及有關合理費用后差額的20%“孰低”原則進行計算;產權轉移書據印花稅按0.05%減半征收。

溫馨提示：計算稅費時請?zhí)峁┰假彿堪l(fā)票及契稅完稅憑證。

3、個人轉讓住房根據房屋取得時間可享受相關稅收優(yōu)惠政策，非住房不在稅收優(yōu)惠范圍之內。

原問政網址請點擊進入：http://wz.dqdaily.com/wlwz/2021-01-05/130585.html

問政熱線：6666669

【第12篇】土地增值稅印花稅的能不能扣除

文|金穗源商學院 劉玉章

問題六十一：土地增值稅清算時，已繳納的印花稅可否扣除？

問：房地產開發(fā)企業(yè)在整個經營過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設計合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設備購置合同、借款合同、房產銷售合同、房產租賃合同等，這些合同已經按照《印花稅暫行條例》繳納了印花稅，請問在計算土地增值稅時，可否扣除?

答：房地產企業(yè)在開發(fā)經營過程中繳納的印花稅分兩種情況來處理：

（1）房地產開發(fā)經營過程中繳納的印花稅，土地增值稅清算時不得扣除。

根據《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，印花稅應當在“管理費用”中核算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實施細則規(guī)定，管理費用、銷售費用、財務費用在計算土地增值稅時，合并為“房地產開發(fā)費用”扣除，此項費用不是據實扣除，而是按照“取得土地使用權所支付的金額”和“房地產開發(fā)成本”之和的10％扣除。

土地增值稅清算時所扣除的房地產開發(fā)費用中包含了印花稅，如果再扣除則屬于重復扣除，為此，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除?！贝隧椧?guī)定的含義是房地產企業(yè)土地增值稅清算時不能再重復扣除印花稅。

《關于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會計核算科目的調整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實質，根據財稅字[1995]48號規(guī)定，印花稅不能重復扣除。

（2）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓舊房及建筑物時，繳納的印花稅在計算土地增值稅時可以扣除。

財稅字[1995]48號規(guī)定：“其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。”

好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“地方教育附加在土地增值稅清算時可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再見！

【第13篇】土地增值稅扣除的銷售費用

點擊關注“稅小課”，獲取最實用的財稅知識。

全面營改增至今已逾兩年，一些房地產新項目也陸續(xù)進入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現，部分稅務人員和企業(yè)財務人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預征計征依據的確認

(一)預售階段。《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！秶叶悇湛偩株P于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在預售階段應按預收款預繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預征計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，應預繳增值稅稅款=[預收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現房銷售階段?，F房銷售時產生增值稅納稅義務，但土地增值稅在清算前依然屬于預征。《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。結合《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預征計征依據分別為：

1.適用簡易計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -應納稅額

應納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計稅方法的預征土地增值稅計征依據=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點

(一)城市維護建設稅及教育費附加的扣除

國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負率超過預征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應也會超過預繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設置輔助賬核算，從而可以準確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預征率，則按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現房銷售且不能按清算項目準確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務機關會秉承一貫原則，參照預繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據的角度，還是希望上級機關能對此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉讓房地產有關的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產開發(fā)費用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》對房地產開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和的10%以內計算扣除。

《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務人員對此有不同認識。筆者認為，財稅字〔1995〕48號文件當時對房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當時的上位法(條例實施細則以及房地產開發(fā)企業(yè)財務制度)，現在會計制度進行了修訂，文件的相關規(guī)定理應作出相應的調整。

來源：稅海無涯苦作舟

【第14篇】土地增值稅可以扣除的稅金

一、轉讓新建房

新建房屋（賣新房）

房地開發(fā)企業(yè)（5項）

1、取得土地使用權所支付的金額

2、房地產開發(fā)成本

3、房地產開發(fā)費用

4、與轉讓房地產有關的稅金

5、財政部規(guī)定的其他扣除項目（房企）

非房地產企業(yè) （僅1-4項）

對于扣除項目的闡述

1、取得土地使用權支付的地價款（買地的錢）

1）出讓方式取得，為支付的土地出讓金

2）行政劃撥方式取得，為轉讓土地使用權時補繳的土地出讓金

3）轉讓方式取得，為支付的地價款

4）繳納的有關稅費（如契稅、登記、過戶手續(xù)費（不含印花稅））

2、房地產的開發(fā)成本

1）土地征用及拆遷補償費：土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。

2）前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3）建筑安裝工程費：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

注：建筑安裝工程費，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

4）基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。

6）開發(fā)間接費用：指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費等（非房地產開發(fā)費用）

3、房地產開發(fā)費用指的是與房地產有關的銷售費用、管理費用、財務費用，但在土地增值稅中并非按實際發(fā)生的三項費用來確定。

4、與轉讓房地產有關的稅金指城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅0.05%（產權轉移書據）

提示1）土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目

2）企業(yè)經營活動發(fā)生的印花稅等相關稅費，記在“稅金及附加”科目核算，因此，包括房地產開發(fā)企業(yè)在內的納稅人在轉讓房地產環(huán)節(jié)繳納的印花稅，可以計入扣除項目。

3）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除；凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除

【第15篇】土地增值稅尾盤銷售清算申報表

文|金穗源商學院 張健

一、尾盤銷售清算計算及納稅期限

（一）尾盤銷售土地增值稅扣除項目的確認

《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

根據文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉讓時，扣除項目金額＝單位建筑面積成本費用×當期銷售面積。

（二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報

《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

尾房銷售時填報《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》和《土地增值稅納稅申報表（四）》（從事房地產開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。

二、清算后尾盤銷售土地增值稅的計算

關于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號為主導，按清算時“單位建筑面積成本費用”計算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。

【案例】

金穗源房地產公司2023年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據，清算后取得。清算后該房地產公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2023年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2023年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計算該單位清算時、清算后各應該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）

（一）完工清算土地增值稅的繳納

①按照政策規(guī)定，案例中的房地產開發(fā)公司清算時房屋銷售率達到95%，符合清算條件，則土地增值稅計算：

清算時應繳土地增值稅：

1.清算時收入＝133000萬元

2.清算時的扣除項目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）

3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）

4.增值率＝55936÷77064＝72.58%

適用于第二檔稅率

5.應繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元）

②清算后轉讓房地產應納稅：

根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，計算過程如下：

1.清算時的單位建筑面積成本費用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）

2.2023年5月扣除項目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）

3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%

4.應繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）

5.2023年7月扣除項目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）

6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%

7.應繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元）

（二）二次清算的應繳納土地增值稅計算

①清算時，土地增值稅計算過程同上。

②清算后再轉讓房地產應納稅額：

1.《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）

在清算期間和清算后取得的轉讓房地產收入、發(fā)生成本、費用處理：

在“清算工作結束”后，有下列情形之一的，經主管稅務機關核準，可于每年12月份調整清算結論：

a．已清算完畢的房地產開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

b．納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；

c．主管稅務機關認為可以調整清算結論的其他情況。

2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號）

關于房地產項目銷售85%進行清算后再發(fā)生成本費用的，其成本如何確定的問題：

對房地產項目銷售尚未結束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結束之后據實進行重新調整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

3. 《湖北省地方稅務局關于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題

納稅人達到清算條件并進行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額并調整應納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進行土地增值稅清算。

按照上述政策規(guī)定，案例中調整后應繳納的土地增值稅計算：

1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）

2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）

3.扣除項目總額＝62900×130%＝81770（萬元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.調整后應繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元）

至此，兩種方法計算繳納土地增值稅數額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）

綜上，我們可以看出，清算方法不同，計算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務必在確認當地清算規(guī)定的前提下，進行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負。

【第16篇】營改增下土地增值稅收入計算方法

文|金穗源商學院 劉玉章

問題十六：轉讓“營改增”后購置房地產土地增值稅的計算方法

問：自2023年5月1日開始，增值稅覆蓋了不動產。企業(yè)購置不動產取得增值稅專用發(fā)票帶來的增值稅額可以作為進項稅額抵扣，“營改增”之后取得的不動產成本為不含稅價，企業(yè)轉讓“營改增”之后購置的不動產應當怎樣計算繳納土地增值稅?

答：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》(財稅[2016]36號附件2)規(guī)定，適用一般計稅方法的試點納稅人，2023年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2023年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60％，第二年抵扣比例為40％。

根據上述規(guī)定，納稅人取得不動產進項稅額分為兩年抵扣，如果納稅人將沒有抵扣完的進項稅額的不動產轉讓，其沒有抵扣完的進項稅額如何處理，財稅[2016]43號規(guī)定，《土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

溫馨提示：

財政部 稅務總局 海關總署公告2023年第39號規(guī)定：自2023年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（四）項第1點、第二條第（一）項第1點停止執(zhí)行，納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。

[案例]：n科技有限公司2023年4月購置一座科研樓，購置價(含稅)2 220萬元，取得了增值稅專用發(fā)票，增值稅額220萬元。當地契稅稅率3％，已繳契稅60萬元，取得了完稅憑證。科研樓作為固定資產核算。2023年5月，n公司將該樓轉讓，轉讓價(含稅)2664萬元，請計算如何納土地增值稅。

[案例分析]

(1)2023年4月購置科研樓，取得增值稅專用發(fā)票，增值額220萬元分兩年抵扣，第一年抵扣60％計132萬元，留抵40％計88萬元待第二年抵扣。契稅60萬元計入固定資產原值。

借：固定資產——科研樓 20 000 000

應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 1 320 000

應交稅費——待抵扣進項稅額 880 000

貸：銀行存款 22 200 000

借：固定資產一一科研樓 600 000

貸：銀行存款 600 000

(2)2023年5月轉讓科研樓，將“待抵扣進項稅額”轉入固定資產科目。

借：固定資產——科研樓 880 000

貸：應交稅費一一待抵扣進項稅額 880 000

科研樓原價＝20 600 000+880 000=21 480 000(元)

(3)轉讓收入:

銷售額＝26 640 000÷1.09＝24 440 367(元)

銷項稅額＝24 440 367×9％＝2 199 633(元)

(4)與轉讓房地產有關的稅金＝城建稅+教育費附加+印花稅

城建稅的7％＝2 199 633x7％＝153 974(元)

教育費附加的3％＝2 199 633x3％＝65 989(元)

印花稅的0.05％＝26640 000×0.05％＝13 320(元);

有關的稅金＝153 974+65 989+13 320＝233 283(元)。

(5)根據國稅函[2016]309號文件的規(guī)定，“提供購房發(fā)票金額”包括購樓發(fā)票金額2 000萬元；轉回進項稅額88萬元；科研樓持有1年，加計5％扣除；契稅60萬元，加除項目金額＝[20 000 000×(1+5％)+880 000+600 000+233 283＝22713283(元)

(6)增值額＝24 440 367-22 713 283＝1 727 084(元)。

(7)增值率＝(1727084÷22713283)x100％＝7.6%

(8)適用稅率30%，速算扣除率為0，應繳土地增值稅＝1727084×30％＝518 125(元)

好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“銷售保障性住房是否預繳土地增值稅”，您也可以思考一下，下期再見！