土地增值稅條例（16篇）

【第1篇】土地增值稅條例

土地增值稅【總結(jié)】土地增值稅：只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】

征稅范圍出讓不征、轉(zhuǎn)讓征繼承不征、贈與直系親屬和非營利不征、贈與其他人征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權(quán)轉(zhuǎn)移征房地產(chǎn)交換：個人互換自有住房不征，企業(yè)互換征

抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權(quán)屬轉(zhuǎn)移征合作建房：自用不征，轉(zhuǎn)讓征出租、代建、評估增值：不征

應(yīng)納稅額的計算（四級超率累進稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項目金額

扣除項目（關(guān)鍵）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）

開發(fā)成本（看作期間費用）：據(jù)實扣除開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用

開發(fā)費用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價款+開發(fā)成本）x5%或（地價款+開發(fā)成本）x10%

加計扣除優(yōu)惠：（地價款+開發(fā)成本）x20%銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費附加

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用：同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費附加、印花稅（房企沒有印花稅）【總結(jié)】非房企沒有加計扣除優(yōu)惠，但有印花稅

銷售舊房（存量房）評估價格=重置成本x成新率地價款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實扣除（成本+契稅）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

計算步驟確定收入確定扣除項目金額（地價款、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金）確定增值額（收入-扣除項目金額）確定增值額與扣除項目的比率（增值額/扣除項目金額）找稅率、算稅額：應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)

稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%（免征）【超過全額征】個人轉(zhuǎn)讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個體戶轉(zhuǎn)公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價入股（免征）

征收管理應(yīng)當(dāng)清算：全部竣工和銷售、整體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要求清算：已轉(zhuǎn)讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)

【第2篇】土地增值稅清算流程

如何快速完成土地增值稅清算？這份土地增值稅清算系統(tǒng)請收好！土地增值稅清算表

目錄：21項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表、66項土地增值稅審核表、14項土地增值稅納稅申報表

編表說明：1）此套土地增值稅清算表格，將左邊《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表》欄中所有表格的數(shù)據(jù)錄入后，自動計算各類型房產(chǎn)的土地增值稅；2）此套表中的利息支出按5%計算，如果根據(jù)規(guī)定利息支出按實際借款利息扣除，請手工填寫；3）此套表中的稅費扣除，請按據(jù)實計算扣除填寫；

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表

企業(yè)基本情況表：

面積及銷售情況表：

成本分攤面積計算表：

結(jié)果核對表：

土地增值稅審核表

土地增值稅納稅鑒證表：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表：

扣除項目匯總表：

取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表：

土地征用及拆遷補償費鑒證表：

前期工程費鑒證表：

建筑安裝工程費鑒證表：

基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表：

公共配套設(shè)施費鑒證表：

開發(fā)間接費用鑒證表：

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表：

土地增值稅納稅申報表

......

好了，篇幅有限，剩余內(nèi)容就不再一一展示了。

【第3篇】改制重組 土地增值稅

財政部稅政司 國家稅務(wù)總局財產(chǎn)行為稅司在《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）發(fā)布后有如下解讀：

問：為什么規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用企業(yè)改制重組土地增值稅政策？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用企業(yè)改制重組土地增值稅政策不是一項新的規(guī)定。2006年，為減少稅收政策漏洞，避免部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“改制”之名，行“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”之實，規(guī)避土地增值稅，財政部、國家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號），規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策。考慮到在實際征管中，上述現(xiàn)象仍然存在，此次出臺企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策延續(xù)了這一規(guī)定。

提醒：目前財稅[2015]5號已被財稅[2018]57號取代，但依然在新文件第五條中依然保留了此條款。

【第4篇】土地增值稅清算最新政策6

土地增值稅清算工作，不管是面向稅務(wù)局還是面向企業(yè)，思想一定要正，為什么這么說呢？這是一份職責(zé)擔(dān)當(dāng)在里面，“正” 指的是不能以蓋章或者報告產(chǎn)生為目標或者成果。

面向稅務(wù)局，保證”正“的思想，要有”征納成本“的心、要有”防范風(fēng)險“的原則、要有”公平公正“的準則，一定不要將底稿、底稿掛在嘴邊，稅局的人員，最擔(dān)心風(fēng)險了，這個項目清不清不要緊，但是要清的項目一定要明確為什么要進行調(diào)整、為什么要進行扣除，哪項政策規(guī)定的，哪個依據(jù)可以執(zhí)行，計算的口徑與上級機關(guān)所要求的是否一致，所產(chǎn)生的結(jié)論如果企業(yè)反駁的時候，我應(yīng)該怎么回答，這些事情都是面臨的實打?qū)嵉膯栴}，這些問題都是要有數(shù)據(jù)支撐、政策支撐，所有的專家不如將數(shù)據(jù)攤開更有說服力。

面向企業(yè)，保證”正“的思想，要有合規(guī)的心，有遵法的準則，有降低成本的想法。一定不要將鑒證、鑒證掛在嘴邊，企業(yè)關(guān)注的就是經(jīng)營風(fēng)險及經(jīng)營收益，花上幾千塊錢出一份鑒證報告，但是要繳納上千萬的稅或者為其他的項目留下了隱患，得不償失。企業(yè)認員，清算項目是必須要走的一步，那么咱們就找合規(guī)性，就是符合規(guī)律、尊重事實、對標項目，參考案例，數(shù)據(jù)說話，避免為其他項目及下一個項目的開展留下稅收隱患及成本隱患。

所以， 這篇文章沒有用chatgpt。因為土地增值稅清算工作的確是風(fēng)頭浪尖的工作，也是良心業(yè)務(wù)，理的清、說的明、看的懂，這是我們必須要達到的。

【第5篇】土地增值稅簡易申報表

土地增值稅清算是房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人必須知道和必須深入理解的必備會計專業(yè)技能。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，土地增值稅清算的概念是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該繳納的土地增值稅稅款，并向稅務(wù)機關(guān)t提供有關(guān)資料，填寫土地增值稅清算申報表，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)算該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

在土地增值稅清算會計核算程序上，基本上分為以下幾步，即土地增值稅清算對象的選擇，土地增值稅清算時點的確認，土地增值稅清算收入的確認和核算，土地增值稅清算成本的確認和核算，以及土地增值稅清算申報表的填列等。

本文主要談一談土地增值稅清算收入的會計核算，在所說清算收入的會計核算之前，我們先了解一下土地增值稅清算對象的選擇及清算時點的確定。

土地增值稅清算對象的選擇

土地增值稅清算對象是指稅務(wù)機關(guān)認可的需要進行土地增值稅清算的單位工程或組合。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。而根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

清算審核時，應(yīng)注意審核該項目是否經(jīng)過有關(guān)國家部門審批備案的的項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目是否以分期項目為單位，不同類型的房地產(chǎn)項目是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

不同開發(fā)產(chǎn)品是否作為一個成本核算對象需要考慮：

1.是否屬于同一國有土地使用證界定的土地范圍。

2.是否屬于同一建設(shè)工程規(guī)劃許可證報建的工程。

3.是否屬于相同房產(chǎn)類型。

4.開工、竣工時間是否接近。

確定了清算對象后，財務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)掌握的資料對項目是單個核算還是組合清算進行土地增值稅清算預(yù)測，從而判斷以基本的核算對象還是組合核算對象的稅負高低，這也就為土地增值稅的稅務(wù)籌劃留下了空間，但這樣選擇一定要考慮當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的相關(guān)規(guī)定。

土地增值稅清算的時點

根據(jù)土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定，納稅人符合下列條件的，應(yīng)進行土地增值稅清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成銷售

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

對于符合以上情況的納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

同時規(guī)定對符合以下條件之一的主管稅務(wù)部門可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用。

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢。

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人來講，如果能充分利用上面的土地增值稅清算對象的選擇和清算時點的有關(guān)規(guī)定，可以進行土地增值稅的納稅籌劃。

土地增值稅清算收入的確認和會計核算

土地增值稅的清算，銷售收入的確認將直接影響土地增值稅應(yīng)納稅額的計算和準確性，在企業(yè)采用多種多樣的促銷方式時銷售方式、結(jié)算方式、開票金額等都可能與稅務(wù)機關(guān)的確認存在較大差異，因此應(yīng)嚴格按照稅法的規(guī)定進行清算確認。

一、營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增稅應(yīng)稅收入是不含稅收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售賬款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，其計稅依據(jù)為預(yù)收款與應(yīng)預(yù)繳增值稅額之差。

納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配、抵債、換取其他非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售。

納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除的確認按照國稅【2010】220號文件規(guī)定執(zhí)行。

二、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認

土地增值稅清算所確認的收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益，且收入為不含增值稅銷售收入，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款利息以及其他經(jīng)濟利益，均應(yīng)當(dāng)確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，但房地產(chǎn)違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

三、未開票或全額開票收入的確認

對未開票會全額開票收入的確認，應(yīng)以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入，或以銷售合同明細表和預(yù)收賬款明細等確認收入。對于銷售合同所載面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（未完，正在更新）

【第6篇】營改增前預(yù)繳土地增值稅的稅率

導(dǎo)讀：營業(yè)稅改增值稅，就是營改增主要改革內(nèi)容。政府之所以實施營改增這個項目，很大的原因是因為營改增可以避免重復(fù)征稅的問題。那么營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?

營改增后房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅怎計算稅率?

答：國稅總局2016第18號公告：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要繳哪些稅?

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)由營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產(chǎn)開發(fā)的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業(yè)稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產(chǎn)開發(fā)無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導(dǎo)致整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負增減的重要因素。

【第7篇】土地增值稅尾盤計算

什么是辦稅事項“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指納稅人辦理《“最多跑一次”事項清單》范圍內(nèi)的事項，在資料完整且符合法定受理條件的前提下，最多只需要到稅務(wù)機關(guān)跑一次。

目前，廈門稅務(wù)“最多跑一次”事項清單一共有207項業(yè)務(wù)，其中有越來越多的業(yè)務(wù)不僅實現(xiàn)了線下“最多跑一次”，還通過電子稅務(wù)局實現(xiàn)了線上辦理的新模式，最大限度讓納稅人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小編要帶大家了解的是“房地產(chǎn)項目尾盤銷售土地增值稅申報”辦理指引，快一起來看看吧！

一、申請條件

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定填寫《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》及相關(guān)資料，辦理房地產(chǎn)項目尾盤銷售土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

二、申請材料

三、辦理渠道

（一）辦稅服務(wù)廳：

各辦稅服務(wù)廳地址、工作時間和聯(lián)系電話

（二）廈門市電子稅務(wù)局（推薦）：

1.進入網(wǎng)站后，輸入用戶名，密碼，登錄到廈門市電子稅務(wù)局。

2.選擇【我要辦稅】→【稅費申報及繳納】，進入稅費申報及繳納界面。

3、在【申報稅（費）清冊】目錄下，選擇【財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】，進入選擇【6、財產(chǎn)和行為稅稅源信息報告】，點擊【填寫申報表】。

4. 進入土地增值稅稅源采集，下拉【申報表適用類型】，選擇對應(yīng)的申報表。

5、確認納稅人名稱及識別號 ，選擇納稅期限和稅款所屬時期，選擇“5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用”【新增稅源】。

6、選擇【項目編號】。

7、選擇此次要申報土增稅的對應(yīng)項目信息。

8、根據(jù)實際業(yè)務(wù)發(fā)生情況填寫稅源采集表。

9、返回主頁【稅費申報及繳納】的【財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】，選擇【土地增值稅】，點擊【稅源選擇】。

10、選擇此次要申報的稅源，點擊【確定】。

11、填寫財產(chǎn)和行為納稅申報表。

12、符合優(yōu)惠條件的增值稅小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)填寫【財產(chǎn)和行為稅減免稅明顯申報附表】享受稅收優(yōu)惠。

13、確認申報表信息無誤，點擊【申報】,【確定】后即可完結(jié)申報流程。

如需要更詳細的操作步驟請進入廈門市稅務(wù)局網(wǎng)站查看，首頁>納稅服務(wù)>下載中心>軟件和操作手冊下載>電子稅務(wù)局。

小貼士

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“最多跑一次”的全部事項清單哦~

快來看看有沒有你感興趣的內(nèi)容吧！

“最多跑一次”事項清單

【第8篇】營改增后土地增值稅稅率多少

文|凱風(fēng)

比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，并實行30%、40%、50%、60%的四級累進稅率。

這意味著，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，土地價格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進制的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房價上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實施了20多年。

土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務(wù)，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠遠不及賣地收入。

更關(guān)鍵的一點是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應(yīng)在房價里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對樓市的影響早已消化。此番立法，不會帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設(shè)用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權(quán)益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對個人住房征收，未來大概率也會沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個人住房都在免征之列。

可以說，個人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會得到延續(xù)。

值得一提的是，二手房交易已有個人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當(dāng)于對投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復(fù)征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個稅其實并不低。有地方按照總價2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。

更何況，從現(xiàn)實角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。

在樓市上行時代，土地增值的不是一點半點。一旦向個人開征，那么二手房市場將會迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個例外。

土地增值稅不會面向個人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。

但到了公寓這里，情況就完全不同。

公寓轉(zhuǎn)讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產(chǎn)稅，遠比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對象為企業(yè)和個人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實影響力，未來大概率都不會面向個人住宅征收。

相比而言，房地產(chǎn)稅的價值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時間。

房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細水長流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時，土地增值稅還是間接稅，側(cè)重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。

當(dāng)然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會搞突然襲擊，這一制度必定會廣泛征求社會意見，給予充分時間進行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。

【第9篇】土地增值稅清算扣除項目

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時，已發(fā)生的利息支出可選擇按比例扣除或是據(jù)實扣除。筆者提醒選擇據(jù)實扣除的納稅人，在處理時要注意以下要點。

1、僅限于直接向金融機構(gòu)借款的利息

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣，除了銀行貸款外，還可以向國內(nèi)非金融機構(gòu)或個人借款、向境外機構(gòu)或個人借款。從社會非金融機構(gòu)獲得的借款，其支付的利息無法取得金融機構(gòu)證明，盡管企業(yè)可以取得資金提供者所在地稅務(wù)機關(guān)代開的發(fā)票，但也不能據(jù)實扣除。

值得關(guān)注的是，對統(tǒng)借統(tǒng)還發(fā)生的利息支出能否據(jù)實扣除，現(xiàn)行政策規(guī)定并不明確。2023年5月，國家稅務(wù)總局官網(wǎng)對納稅人咨詢的該問題，答復(fù)可以據(jù)實扣除。部分地區(qū)的稅務(wù)機關(guān)對此問題作了明確，比如《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答〉的通知》（青地稅函〔2009〕47號）規(guī)定，企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，分攤給集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，且收取的利息不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機構(gòu)借款證明和集團內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分攤利息費用，據(jù)實扣除。

另外，對委托貸款中，通過金融機構(gòu)支付給委托人的利息費用是否可以據(jù)實扣除的問題，實務(wù)中也存在很大爭議。多數(shù)人認為，委托貸款不屬于銀行借款，支付的利息費用不能據(jù)實稅前扣除。

2、利率不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。同期同類貸款利率指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對某些企業(yè)提供的實際貸款利率。

3、逾期利息和加罰息均不得扣除

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，銀行罰息屬于納稅人按照經(jīng)濟合同規(guī)定支付的違約金，不屬于行政罰款，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但土地增值稅稅前扣除的處理與之截然不同。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條第二款的規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、未分別核算只能選擇按比例扣除

分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出應(yīng)按照項目合理分攤。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤的，其利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中計算扣除。這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)如何按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目，即按照清算單位合理分攤利息支出？目前土地增值稅政策中并未明確。參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）的規(guī)定，借款費用屬于不同土地增值稅清算單位共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

5、費用化利息支出不得稅前扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，一部分計入房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本，即資本化；一部分計入期間費用，即費用化。土地增值稅據(jù)實扣除的利息支出，僅指開發(fā)期間所發(fā)生的應(yīng)當(dāng)資本化的利息支出。稅法與企業(yè)會計準則對房地產(chǎn)開發(fā)借款費用資本化停止時間的規(guī)定趨于一致，基本界定為達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未完工之前進行的預(yù)售，不屬于企業(yè)會計準則和稅法上所說的可銷售狀態(tài)。

此外，有些地區(qū)的稅務(wù)機關(guān)對時間節(jié)點會有特殊規(guī)定。舉例來說，大連市稅務(wù)機關(guān)曾于2023年發(fā)布公告，規(guī)定可據(jù)實扣除利息的終止時間，為企業(yè)按規(guī)定首次開始清算的上個月。

6、未用于項目開發(fā)利息支出不得扣除

實務(wù)中，有的納稅人將向金融機構(gòu)的借款用于投資或拆借給其他單位使用。根據(jù)企業(yè)會計準則的規(guī)定，資本化期間內(nèi)，專門借款閑置資金產(chǎn)生的利息或投資收入應(yīng)當(dāng)沖減財務(wù)費用。企業(yè)選擇據(jù)實扣除，允許其稅前扣除的利息支出僅限于用于該項目的利息支出。如果企業(yè)將借款用于投資或挪作他用，相應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息支出不允許在土地增值稅稅前扣除。

來源：紀宏奎 紀瑋 趙輝

【第10篇】土地增值稅稅金扣除

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款22500萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)?？晒┏鍪鄣慕ㄖ娣e均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項稅額抵減后的金額）扣除？

解：

一、會計處理

（一）購入土地時：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認收入時：

借：預(yù)收賬款 46600

貸：主營業(yè)務(wù)收入 42752.29

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 3847.71

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：

借：主營業(yè)務(wù)成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產(chǎn)品 16875

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%），當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項目所分攤的土地價款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價款時：

按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。

待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減)”或“應(yīng)交稅費——簡易計稅”科目(小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅”科目)，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。（財稅〔2016〕22號）

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務(wù)成本 1393.35

解：差額后的銷項稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項稅額抵減=銷項稅額-差額后的銷項稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認

根據(jù)財稅〔2016〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務(wù)總局公告2023年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

觀點一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項1393.35=44145.64萬元；

觀點二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認

土地增值稅清算時收入為不含稅收入，扣除土地成本時土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點一），還是銷項稅額抵減后的金額（觀點二）？

支持觀點一成本全額扣除的理由：

小陳稅務(wù)：按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，應(yīng)調(diào)增土地增值稅的清算收入，而不是選擇調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本，既影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法計稅項目在計算土地增值稅的可扣除成本，又影響了土地增值稅計算的增值額。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為: (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”規(guī)定；在營業(yè)稅階段，出讓方式取得土地可在土地增值稅清算時扣除的是支付給政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位的全部土地價款；那么，營改增后，在進行土地增值稅清算時，對于出讓方式下取得土地的成本如何確認；我們就此進行以下分析：

1.出讓土地價款在確定計稅依據(jù)時，成交價格不扣減增值稅額

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。

根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016] 36號）中關(guān)于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照銷售無形資產(chǎn)稅目繳納增值稅；而對于土地所有者出讓土地使用權(quán)屬于附件三列明的免征增值稅項目，同時《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）規(guī)定“五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額”，因此受讓方通過出讓方式取得土地所支付的土地價款在確定計稅依據(jù)時不扣減增值稅額。

2.房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人增值稅計稅銷售額的確認

國家進行營改增的主要目的之一是減輕企業(yè)稅負、完善稅收制度。房地產(chǎn)業(yè)成本中土地成本占開發(fā)成本的比例很高，為不增加企業(yè)稅收負擔(dān)，國家對銷售開發(fā)產(chǎn)品環(huán)節(jié)出臺了差額征稅的政策；財稅[2016] 36號文中規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額”。

文件規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)增值稅計稅銷售額是扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額，即實行差額計征增值稅，其直接結(jié)果是降低了增值稅的計稅基礎(chǔ)----計稅銷售額。

同時，上文規(guī)定是土地出讓價款可全額抵減銷售收入后計算增值稅，即出讓方式下并不是將土地價款納入進項稅抵扣范圍。

3.出讓方式下計入土地增值稅的土地成本

財稅[2016]43號規(guī)定“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/p>

房開企業(yè)通過土地所有者出讓土地使用權(quán)方式取得土地的地價款屬于免征增值稅項目，其價款不扣減增值稅額；財稅[2016] 36號文規(guī)定的是按土地價款計算扣減銷項稅計稅額，而不是將土地價款納入進項稅額抵扣。因此按地價款計算扣減的銷項稅額并不屬于財稅[2016]43號文規(guī)定的不計入土地增值稅扣除項目的允許抵扣的增值稅進項稅額，不能對按地價款扣減的計稅銷售額對應(yīng)的銷項稅額從土地成本中剔除。

因此，在國家稅務(wù)總局未有新的文件出臺前，計算土地增值稅允許扣除的土地成本應(yīng)按實際支付的價款計算，不應(yīng)剔除抵減的計稅銷售額對應(yīng)的銷項稅額。

惠靜之：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費用。 同意觀點一成本全額扣除，文件規(guī)定取得土地使用權(quán)所支付的金額，并沒有說需要考慮抵減的銷項稅額導(dǎo)致的主營業(yè)務(wù)成本的變化。

王三石：土增收入是包括這部分金額的，成本當(dāng)然要全額扣，土地本來就已是不含增值稅的，是在銷售額中抵減的。

秦權(quán)：國土局收到土地款后，并沒有交增值稅啊。

朱澤輝：土增稅應(yīng)稅收入都已經(jīng)加上了土地價款抵減的銷項稅額了，成本當(dāng)然應(yīng)該按省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)上的土地價款。

晨陽：吉林省是按土地出讓金全額扣除，不考慮銷項稅額抵減因素。

王小歐：按照現(xiàn)行政策，支付的土地出讓金不屬于增值稅應(yīng)稅項目，無須繳納增值稅；并且從政府手中承受的土地也無法取得發(fā)票，只有財政收據(jù)。

唐紹軍：土地出讓金哪來的進項稅，如何算不含稅價，如果按收購農(nóng)產(chǎn)品那樣計算進項稅額，那應(yīng)該按不含稅價入土地成本。

姚家煥：這個沒解啊，地方執(zhí)行口徑實時變。大多數(shù)按土地成本加回收入，土地全額扣除（不考慮進項）。浙江這邊目前全部比較傾向，收入加回，土地全額扣除，按70號公告推演。

趙濤：收入加回，成本全額扣除。

張自利：執(zhí)行觀點一，稅務(wù)部門沒有太大的執(zhí)法風(fēng)險，而且有法條支撐，土增的土地成本中，付出的代價就可以算啊。可剔可不剔的情況，沒有啥風(fēng)險，盡量松點唄。我覺得稅法不只是用來征稅的，也要考慮維護納稅人合法權(quán)益。而且維護稅法尊嚴，也不是就覺得自己是對的，就要盡量多的征回稅款，更多的是要去維護稅法的嚴肅性，兩種解釋不分伯仲，說明就是模糊地帶啊，如果是個bug，那需要總局層面明確解釋，如果不是，那從大的層面看，盡量偏向納稅人，可以帶來良好的營商環(huán)境。稅務(wù)部門和企業(yè)不應(yīng)該是對立的，有時候也應(yīng)該互相支持。

嚴穎：不能因為增值稅的銷項稅額抵減而使企業(yè)全稅種整體稅負上升，在能找到政策依據(jù)的前提下，從有利于納稅人角度出發(fā)。

劉云：主要是現(xiàn)在土地成本占比太大，全額扣除加加計扣除與遞減后扣除再加計扣除相差的不是一點點?，F(xiàn)在很多地方就是要執(zhí)行觀點二，我雖然是稅務(wù)干部，但我覺得對納稅人影響太大，土地增值稅稅負增加很大。

李軍：取得的成本發(fā)票是財政收據(jù)，財政收據(jù)是全額的，如果就財政稅收據(jù)價稅分離作為成本扣除感覺荒唐，財政收據(jù)是書證，法院訴訟肯定只認證據(jù)。

謝虎：第一，36號文附件三第一條第三十七款明確土地出讓金屬于增值稅免稅范疇；第二，法無明文規(guī)定則不可征收，這個是稅收法定的根本，對于免稅土地出讓金剔除增值稅，計算土增稅成本，必須要有明文法律依據(jù)；第三，農(nóng)產(chǎn)品免稅和土地出讓金免稅不是同一范疇，農(nóng)產(chǎn)品免稅的根本在于鼓勵農(nóng)業(yè)發(fā)展，土地出讓金免稅在于政府是出讓主體，政府的財政收入主體是稅收和非稅收入，從左兜掏錢給右兜，沒任何意義。

東莞稅務(wù)12366：

東莞市房地產(chǎn)一般計稅項目土地增值稅清算中，有兩個問題需要請教：1、土地扣除是否應(yīng)沖減對應(yīng)差額增值稅？2、是否將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算？謝謝!

咨詢?nèi)耍狐S林楷 咨詢時間：2021-06-25 10:08

回復(fù)單位：國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局

回復(fù)時間：2021-06-29 17:26

回復(fù)內(nèi)容：

東莞市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：尊敬的納稅人(扣繳義務(wù)人、繳費人)您好！您所提交的網(wǎng)上留言已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：一、如果土地是通過出讓方式取得，土地扣除金額為出讓金額；如土地是通過轉(zhuǎn)讓取得，且其增值稅進項可抵扣，土地扣除金額為不含進項稅金額。二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。上述回復(fù)僅供參考。感謝您對本網(wǎng)站的支持！

廣州：《關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》（穂地稅函【2016】188號）

第一條 營改增后土地增值稅相關(guān)問題處理：

(一)土地增值稅納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目取得的收入為不含增值稅收入，其中：

1.納稅人選用增值稅簡易計稅方法計稅的，土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入/(1＋5%)”確認。

2.納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的，土地增值稅預(yù)征收入按“含稅銷售收入/(1＋11%)”確認；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入＋本項目土地價款×11%)/(1＋11%)”確認，即:納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

含稅銷售收入是指納稅人銷售房地產(chǎn)時取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。本項目土地價款是指按照財稅〔2016〕36號文規(guī)定，納稅人受讓土地時向政府部門支付的土地價款(如果一次受讓土地使用權(quán)，分期開發(fā)、清算的，則土地價款需要按照合法合理的方法進行分攤確認)。

例: 甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業(yè)預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價款為400萬。則甲企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時土地增值稅預(yù)征收入為1110/(1＋11%)=1000萬。

甲企業(yè)按照財稅〔2016〕36號文規(guī)定，到期申報應(yīng)交增值稅為(1110-400)/(1＋11%)×11%=70.36萬，則甲企業(yè)土地增值稅清算收入為1110-70.36=(1110＋400×11%)/(1＋11%)=1039.64萬。

(二)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，且選用增值稅一般計稅方法計稅的，按規(guī)定允許以本項日土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，不調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時確認的土地成本。

安徽：

問：土地增值稅清算中銷售收入是否應(yīng)該做對應(yīng)的調(diào)整？我公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有一位于合肥市的正在進行土增清算的2023年5月1日后的新項目，增值稅采用一般計稅法計算，對應(yīng)的土地價款抵減增值稅銷項稅額。

但在土地增值稅清算中， 鑒于目前沒有明文規(guī)定，針對土地價款抵減銷項稅額的增值稅處理，土地增值稅清算中銷售收入是否應(yīng)該做對應(yīng)的調(diào)整，是按發(fā)票開票不含收入計算？還是加上土地價款抵減銷項稅額的增值稅作為收入？（我認為土地價款允許抵扣銷項稅額，相當(dāng)進項稅稅額，土地增值稅清算中銷售收入是不做對應(yīng)的調(diào)整。）

答復(fù)時間：2020-12-15

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第70號規(guī)定：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

因土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，按照上述文件的規(guī)定，應(yīng)計入土地增值稅應(yīng)稅收入；因土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅額，無需確認土地成本。

支持觀點二成本差額扣除的理由：

徐藝：

一家之言供大家探討：

該企業(yè)在土地增值稅清算時，應(yīng)將取得土地成本扣除對應(yīng)的銷項稅額抵減額后的金額計入扣除金額。

粗放的說就是銷項稅額抵減額應(yīng)沖減成本而非增加收入。

原因有三：

一是稅法沒有明確規(guī)定的，應(yīng)從會計處理規(guī)定，且會計科目設(shè)置中，銷項稅額抵減科目并不是銷項稅額的子科目，它是并列于銷項稅額、進項稅額與之平級的三級科目，并不是天然的歸納為銷項稅額的負數(shù)。

二是銷項稅額抵減的性質(zhì)，應(yīng)等同于進項稅額。

因為，如果企業(yè)不是取得出讓的土地，它就會通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地。

按照現(xiàn)行政策，轉(zhuǎn)讓土地可以取得增值稅專用發(fā)票，其進項稅額價外流轉(zhuǎn)核算，抵扣銷項稅額，不計入土地成本。

而出讓地取得的收據(jù)，不是增值稅暫行條例列名的進項稅抵扣憑證，不計提進項稅。為了減輕企業(yè)的增值稅負擔(dān)，稅法特別規(guī)定采用一般計稅方法的納稅人，取得土地的成本允許計算時通過差額征稅的方式在收入中扣除。

出讓或轉(zhuǎn)讓得到土地，雖然票據(jù)和核算的細節(jié)規(guī)定不同，但土地的實質(zhì)相同，理應(yīng)對稅收產(chǎn)生同樣的影響，才能對企業(yè)取得土地方式一視同仁，消除因拿地方式不同造成的稅收待遇不同，真正實現(xiàn)稅收中性。出讓土地成本中暗藏的進項稅額應(yīng)當(dāng)不計入土增的成本扣除項目中。

三是用一個反證法。

如果不贊成土地價款中的銷項稅額抵減金額應(yīng)當(dāng)不計入土增扣除的成本，則這個金額必然要增加土增的收入，而這個金額不符合會計或者稅法中任何關(guān)于收入確認的條件，不符合銷售收入的屬性；反而，用差額扣除政策允許抵減銷項稅額的規(guī)定，更近似于對這塊金額的一種返還，按照返還土地出讓金應(yīng)當(dāng)沖減成本的規(guī)定，這塊金額也應(yīng)當(dāng)沖減成本。

謝虎：收入不含稅，成本含稅，公平原則呢？

黃獻平：因為0.09已經(jīng)用于減少增值稅銷項了。

譚兵：廣州局的意見是抵減。

錦輝：我清算的幾個項目，稅局都讓是選的差額成本。聽說有全額成本的，不知道是哪個地方？稅局的人也說了：告訴我哪個地方這樣做了，就同意我們?nèi)~成本。讓我提供2個鑒證報告復(fù)印件給他們看。

云淡：從增值稅原理看，土地成本銷項抵減本質(zhì)和進項一樣，國家出讓土地不征稅，允許土地抵銷相關(guān)于對土地征了銷項稅，征與不征錢都進財政。

張效林：土地增值稅收入為不含稅收入，土地成本應(yīng)為16875-1393.35元，這里的1393.35相當(dāng)于土地的進項，這樣處理就把購進的含稅土地成本，換算成了不含稅的土地成本。

福建：

關(guān)于“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的出讓地價款按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時的處理意見

各設(shè)區(qū)市局、平潭綜合實驗區(qū)局財產(chǎn)和行為稅科:

近接部分地市反映，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)支付的出讓地價款，按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時如何處理？經(jīng)研究，并報局領(lǐng)導(dǎo)審核同意，在總局未進一步明確前，暫按《財政部關(guān)于印發(fā)＜增值稅會計處理規(guī)定＞的通知》(財會(2016）22號)等有關(guān)規(guī)定，對抵減的銷項稅，在土地增值稅清算時，按沖減土地成本處理。本意見下發(fā)前已完成清算審核的項目不再追溯調(diào)整。

福建省稅務(wù)局財產(chǎn)和行為稅處

2023年11月13日

來源：言稅，嚴穎整理。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第11篇】土地增值稅測算

2022房地產(chǎn)土地增值稅清算系統(tǒng)，101個申報表格自動計算，好用

房地產(chǎn)土地增值稅清算是個大工程，因為涉及內(nèi)容非常多，還涉及到了一些稅務(wù)方面的處理，很多老會計都比較聯(lián)興財稅，而且清算時間為90天，要在這個期限內(nèi)完成這項工作還是不容易的。

下面給大家分享一份房地產(chǎn)土地增值稅清算101個申報表，有了這些表格工作就能相對輕松許多，清算工作需要涉及到的一些內(nèi)容表格中都有體現(xiàn)，而且自帶函數(shù)公式，直接帶入數(shù)據(jù)即可使用，表格分享在下方了，趕緊收藏備用吧！

房地產(chǎn)土地增值稅清算101個申報表模板

土地增值稅測算表模板

土地增值稅清算101個申報表模板

.......篇幅有限，剩余的表格就不一一展示了~~土地增值稅清算是個大項目，但是有了這些申報表的模板就能節(jié)省很多時間，有需要的不妨拿去試試?。?/p>

【第12篇】應(yīng)繳納土地增值稅的有

做了許多年的老會計問我房開企業(yè)的稅太多了且每個環(huán)節(jié)的稅還不一樣，簡直不要太復(fù)雜了，為了方便大家對房開企業(yè)稅費的了解，下面就把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地環(huán)節(jié)到竣工交房環(huán)節(jié)需要繳納的稅種以及計算方法整理了出來。

一、取得土地環(huán)節(jié)

（一）契稅

（1）計稅依據(jù)：土地成交價格

（2）稅率：3%

（3）應(yīng)繳契稅：土地成交價格*3%

（二）耕地占用稅

（1）計稅依據(jù)：占用耕地面積

（2）單位稅額：元/平方米（當(dāng)?shù)卣咭螅?/p>

（3）應(yīng)繳耕地占用稅=土地實際占用面積*單位稅額

（三）土地使用稅

（1）計稅依據(jù)：土地實際占用面積

（2）單位稅額：每平方米3元至18元

（3）應(yīng)繳土地使用稅=土地實際占用面積*單位稅額

（四）印花稅

（1）計稅依據(jù)：土地使用權(quán)出讓合同金額

（2）稅率：0.5‰

（3）應(yīng)繳印花稅=合同金額*0.5‰

二、預(yù)售環(huán)節(jié)

（一）預(yù)繳增值稅

（1）計稅依據(jù)：預(yù)收款

（2）預(yù)征率：3%

（3）應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率/征收率）*3%

注意：適用稅率/征收率：一般計稅9%；簡易計稅：5%

（二）城市維護建設(shè)稅及附加稅

（1）計稅依據(jù)：預(yù)繳增值稅

（2）稅率：

城建稅：（市區(qū)7%）、（縣鎮(zhèn)5%）、（其他1%）

附加稅：（教育費附加3%），（地方教育費附加2%）

應(yīng)繳城建稅及附加=預(yù)繳增值稅*適用稅率

（三）預(yù)繳土地增值稅

（1）計稅依據(jù)：預(yù)收款-預(yù)繳增值稅稅款

（2）預(yù)征率：普通住宅2%、非普通住宅3%（根據(jù)地區(qū)要求可能不一致）

（3）應(yīng)繳納土地增值稅=（預(yù)收款-預(yù)繳增值稅稅款）*預(yù)征率

（四）預(yù)繳企業(yè)所得稅

（1）計稅依據(jù)：預(yù)計毛利額-費用、稅金； 預(yù)計毛利額=預(yù)售收入*預(yù)計毛利率（當(dāng)?shù)囟悇?wù)要求）

（2）稅率：25%

(3)應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅=（預(yù)計毛利額-費用、稅金）*25%

三、確認銷售

（一）增值稅

（1）銷項稅=（銷售收入-對應(yīng)銷售面積的土地成本）*9%

（2）稅率：（一般計稅9%）、（簡易計稅5%）

（3）應(yīng)納增值稅=銷項稅-進項稅-已預(yù)繳的增值稅（一般計稅）

應(yīng)納增值稅=銷售額/（1+5%）*5%-預(yù)繳稅款（簡易計稅）

（二）城建稅及附加稅

（1）計稅依據(jù)：應(yīng)納增值稅

（2）稅率：

城建稅：（市區(qū)7%）、（縣鎮(zhèn)5%）、（其他1%）

附加稅：（教育費附加3%），（地方教育費附加2%）

應(yīng)繳城建稅及附加=應(yīng)納增值稅*適用稅率-預(yù)繳城建稅及附加

（三）印花稅

（1）計稅依據(jù)：銷售合同金額

（2）稅率：0.3‰

（3）應(yīng)繳印花稅=合同金額*0.3‰

五、竣工交房環(huán)節(jié)

（一）企業(yè)所得稅

（1）計稅依據(jù)：應(yīng)納所得稅額

（2）稅率：25%

（3）應(yīng)繳企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額*25%

（二）土地增值稅清算

（1）計稅依據(jù)：增值額

a.增值額=收入總額-扣除總額；

b.扣除總額=取得土地的成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+加計扣除額；

c.加計扣除額=（取得土地成本+開發(fā)成本）*20%

（2）稅率：

a.增值率≤50%，稅率30%，速算扣除率0；

b.50%＜增值率≤100%，稅率40%，速算扣除率5%；

c.100%＜增值率≤200%，稅率50%，速算扣除率15%；

d.增值率＞200%，稅率50%，速算扣除率35%;

（3）應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除額*速算扣除率-預(yù)繳土地增值稅

【第13篇】土地增值稅審計

（一）疑點：總分包施工成本重復(fù)扣除

案例7-13 房地產(chǎn)企業(yè)與a建筑安裝工程有限公司簽訂陽光住宅小區(qū)的工程施工合同（總包合同），包括施工圖紙范圍內(nèi)的土建、水電暖訊安裝等內(nèi)容。合同金額80,379,845.00元，實際結(jié)算金額118,871,947.61元；同時，房地產(chǎn)企業(yè)又與b工程有限公司簽訂了樁基工程合同（分包合同），合同金額1,545,120.00元。本案例中樁基的分包合同與總包合同有沒有可能存在重復(fù)呢？

解析：

1、先分析總包合同，結(jié)合相關(guān)資料分析如下：

圖7-10施工工程總包合同記錄

圖7-11施工工程總包合同結(jié)算金額

通過上面兩張圖，可以看出，結(jié)算金額118,871,947.61元，開票金額118,459,380.00元，除了40多萬未開發(fā)票外，其他已全部計入建安成本。

2、再看總包合同的結(jié)算明細資料，得知，總包的結(jié)算價中已包含樁基工程。

參考下表：

3．然后看分包合同，分包合同中約定的15#樓樁基的項目特征與總包合同中的樁基的項目特征完全一致，且分包的施工方已按分包合同的金額全額開具發(fā)票，開發(fā)商也已全額付款。

參考下圖：

圖7-12分包合同記錄

圖7-13分包合同內(nèi)容說明

4、通過以上對總包及分包合同的分析得知，樁基工程存在重復(fù)扣除，相應(yīng)的成本需調(diào)整減少。

（一）疑點：單位建筑安裝成本明顯偏高

案例7-14 稅務(wù)機關(guān)在對a地產(chǎn)公司的某開發(fā)項目進行稅務(wù)檢查時，計算了其單位面積的建安工程費，為5,000.00元/平米,而當(dāng)?shù)赝惙课輪挝幻娣e的建安工程費約為2,000.00元/平米,a公司的建安工程費明顯異常。經(jīng)檢查建筑安裝工程費明細賬,發(fā)現(xiàn)有大量的鋼材發(fā)票,經(jīng)計算，該項目單位面積耗用鋼材為210.00公斤/平米，而當(dāng)?shù)赝惙课輪挝幻娣e耗用鋼材約為60.00-70.00公斤/平米。

問題：a公司可能存在哪些問題？

解析：綜合考慮以下因素，判斷安裝成本是否合理。

1．項目開發(fā)過程中是否存在重大設(shè)計變更，導(dǎo)致部分或全部建筑物在建成后拆除重建。

2．開發(fā)商采購的鋼材是否包含其他項目用量（非本項目成本），可對施工方的實際領(lǐng)料記錄進行核實。

3．結(jié)合清算項目的設(shè)計圖紙、購銷合同、結(jié)算資料、變更簽證多方數(shù)據(jù)核實，超出核算用量又無合理理由的相關(guān)成本不予認可。

文章所分享案例思路，均來源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經(jīng)驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

鏈接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

書籍介紹：

書籍目錄

序言：求索現(xiàn)實，啟發(fā)未來

第一章 土地增值稅基礎(chǔ)概述

第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢簡述

第二節(jié) 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定

一、 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定簡述

二、 土地增值稅清算行為關(guān)系

三、 土地增值稅清算條件

第二章 土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第一節(jié) 土地增值稅對企業(yè)利潤的影響

第二節(jié) 土地增值稅引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)正當(dāng)經(jīng)營

第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營模式

第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升

第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀

第一節(jié) 稅務(wù)機關(guān)的征管現(xiàn)狀

一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升

二、 稅務(wù)機關(guān)土地增值稅清算存在難點和問題

三、 政策存在爭議執(zhí)法風(fēng)險大

第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風(fēng)險

一、 納稅人避稅手段多樣化

二、 企業(yè)賬務(wù)不規(guī)范會計核算失真

第三節(jié) 中介機構(gòu)參與清算

一、 政府購買中介服務(wù)

二、 土地增值稅清算鑒證服務(wù)

三、 咨詢服務(wù)機構(gòu)在土地增值稅中的作用

第四節(jié) 財政、審計部門監(jiān)督土地增值稅征收

第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 稅務(wù)機關(guān)開展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程

一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求

二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問題及解決建議

三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設(shè)的必要性

第二節(jié) 中介服務(wù)機構(gòu)在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機遇

第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需要

一、 適應(yīng)財稅政策的變化，以數(shù)字化技術(shù)掌握財稅新政

二、 稅務(wù)局數(shù)據(jù)監(jiān)管，促進企業(yè)財稅數(shù)據(jù)規(guī)范化

三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務(wù)管理同樣適用

第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實踐

第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述

第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺的構(gòu)建

一、 企業(yè)服務(wù)平臺的主要功能及作用

二、 稅務(wù)管理平臺的主要功能及作用

三、 數(shù)據(jù)處理平臺的主要功能及作用

第三節(jié) 數(shù)字化平臺的業(yè)務(wù)應(yīng)用流程與工作原理

一、 業(yè)務(wù)應(yīng)用流程

二、 數(shù)字化平臺的工作原理及應(yīng)用舉例

第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例

一、 數(shù)據(jù)準備

二、 數(shù)據(jù)分析

三、 案頭分析

四、 案件結(jié)論

第五節(jié) 各地開展土地增值稅清算數(shù)字化應(yīng)用案例

一、 泊頭市局“四步走”扎實推進土地增值稅清算工作

二、 張家口市橋東區(qū)稅務(wù)局積極開展土地增值稅清算工作

三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作

四、 東陽：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效

第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺特點總結(jié)

一、源泉控管，科學(xué)預(yù)測

二、指標核算，涵蓋全面

三、疑點指引，有據(jù)可循

四、流程標準，高效透明

五、效率提升，難度降低

六、遵循法規(guī)，管理健全

七、客觀監(jiān)督，服務(wù)互信

第六章 信息技術(shù)在數(shù)字化清算中的應(yīng)用

第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)下的技術(shù)應(yīng)用要點

第二節(jié) 信息技術(shù)要點應(yīng)用場景實例

一、 數(shù)字化清算中地理信息類應(yīng)用實例

二、 數(shù)字化清算中可視化技術(shù)應(yīng)用實例

三、 數(shù)字化清算人工智能應(yīng)用實例

四、 移動互聯(lián)使得清算資料采集降本增效

五、 區(qū)塊鏈技術(shù)將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應(yīng)用

第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析

第一節(jié) 基礎(chǔ)資料的審核及案例

一、 基礎(chǔ)資料的審核思維導(dǎo)圖

二、 土地出讓合同審核方法及案例

三、 國有土地使用權(quán)證、立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容

四、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測繪報告審核內(nèi)容

五、 建筑工程施工許可證、竣工驗收報告審核內(nèi)容

第二節(jié) 收入的審核方法及案例

一、 收入審核思維導(dǎo)圖

二、 收入的審核方法和內(nèi)容

三、 審核常見疑點及案例

第三節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核方法及案例

一、 土地成本審核思維導(dǎo)圖

二、 土地成本的審核方法及案例

三、 土地征用及拆遷補償審核思維導(dǎo)圖

四、 土地征用及拆遷補償審核內(nèi)容及案例

第四節(jié) 前期工程費的審核方法及案例

一、 前期工程費審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點內(nèi)容及案例

第五節(jié) 建筑安裝工程費的審核方法及案例

一、 建筑安裝工程費的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第六節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施費的審核方法及案例

一、 基礎(chǔ)設(shè)施費的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第七節(jié) 公共配套費的審核方法及案例

一、 公共配套費的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第八節(jié) 開發(fā)間接費的審核方法及案例

一、 開發(fā)間接費的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第九節(jié) 開發(fā)費用及稅金的審核方法

一、 開發(fā)費用審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

四、 稅金及附加的審核思維導(dǎo)圖

五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容

六、 常見審核疑點及案例

第八章 政策法規(guī)

第一節(jié) 清算單位

第二節(jié) 清算條件

第三節(jié) 收入的確認

第四節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核

第五節(jié) 開發(fā)成本審核

【第14篇】舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅申報表

今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來～

今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~

基本概念

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。

課稅對象

土增稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。

納稅人

土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

增值額

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。

收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

扣除項目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(二)開發(fā)土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

稅率

接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~

01、舊房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。

02、舊房及建筑物的評估價格

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除。” 因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年70號）規(guī)定：“營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅?！?/p>

04、其他規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認?！?/p>

05、申報

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

友情提醒

實踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。

【第15篇】土地使用權(quán)增值稅稅率3

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅

問：我公司為一家制造企業(yè)，一般納稅人，現(xiàn)準備將2023年3月份取得的土地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，請問此業(yè)務(wù)如何繳納增值稅？

答：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號) 附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。第十五條規(guī)定，提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號）第一條規(guī)定，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。財稅[2016]36號文件第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。第二十八條規(guī)定，不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的具體范圍，按照本辦法所附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)注釋》執(zhí)行。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》后附的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第二條規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）第三條第（二）項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

綜上，你公司轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)的行為，既可以按照財稅[2016]36號文件的相關(guān)規(guī)定選擇一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照10%的稅率計算繳納增值稅；也可以按照財稅[2016]47號文件的相關(guān)規(guī)定選擇簡易計稅，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

【第16篇】土地增值稅清算需要提供的資料

一、土地增值稅清算資料準備

1、土地增值稅清算申報資料

國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)〔2009〕91號）

第十二條 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

2、清算申報報送資料清單

一、納稅申報表

二、清算報告

三、申報附列資料

第一卷：土地使用權(quán)支出目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進行分項合計、總合計

1.土地出讓：

（1）土地使用權(quán)出讓合同 （2）國有土地使用證

（3）土地出讓金支付憑證 （4）契稅完稅憑證

（5）取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)費用憑證

（6）與政府相關(guān)部門的協(xié)議

2.土地轉(zhuǎn)讓：

（1）轉(zhuǎn)讓合同 （2）國有土地使用證

（3）取得土地使用權(quán)的支付憑證 （4）契稅完稅憑證

（5）取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)按國家規(guī)定統(tǒng)一繳納的有關(guān)費用憑證

（6）國土局土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表 （7）與政府相關(guān)部門的協(xié)議

第二卷：有關(guān)政府批文資料列出目錄及頁碼

1.開發(fā)項目立項批復(fù) 2.規(guī)劃申請、報告及圖紙，建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4.建筑工程施工許可證

5.房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表

6.房屋土地測繪技術(shù)報告書 7.房屋所有權(quán)證

8.商品房銷（預(yù)）售許可證 9.允許扣除的公共配套設(shè)施相關(guān)移交證明手續(xù)

第三卷：房地產(chǎn)開發(fā)成本

提供發(fā)票真?zhèn)尾樵兘Y(jié)果，并附在相應(yīng)的票據(jù)后；提供各項成本目錄，列明日期、憑證類型、金額、摘要、收款單位名稱、頁碼，并進行分項合計、總合計；成本資料按照合同、工程結(jié)算單、相關(guān)憑證及發(fā)票、發(fā)票查詢結(jié)果的順序裝訂

1.土地征用及拆遷補償費

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①土地征用費用憑證 ②耕地占用稅憑證

③勞動力安置費憑證 ④安置動遷用房支出憑證

⑤拆遷補償款憑證

（2）土地征用補償協(xié)議

（3）各項安置服務(wù)協(xié)議

（4）拆遷補償協(xié)議

（5）支付的拆遷補償取得的發(fā)票（單位）

（6）領(lǐng)款證明（個人）

2.前期工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①規(guī)劃費用憑證 ②設(shè)計費用憑證

③項目可行性研究費用憑證 ④水文費用憑證

⑤地質(zhì)費用憑證 ⑥勘探費用憑證

⑦測繪費用憑證 ⑧三通一平支出憑證

（2）相關(guān)合同及補充協(xié)議

3.建筑安裝工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①建筑安裝工程費用憑證 ②安裝工程費用憑證

③支付給承包方費用憑證 ④其他建筑安裝工程憑證

（2）相關(guān)合同及補充協(xié)議

（3）工程結(jié)算單

（4）若發(fā)生材料款請?zhí)峁┫嚓P(guān)材料款的合同及采購明細

4.基礎(chǔ)設(shè)施工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路平整

②供水工程、供電工程、供氣工程支出憑證

③排污工程支出憑證 ④排洪工程支出憑證

⑤通訊工程支出憑證 ⑥照明工程支出憑證

⑦環(huán)衛(wèi)工程支出憑證 ⑧綠化費用憑證

⑨其他設(shè)施工程發(fā)生的支出憑證

（2）工程合同及補充協(xié)議

（3）工程結(jié)算單

5.開發(fā)間接費

（1）各項支出的支出明細、憑證及原始憑據(jù)(大額）

（2）項目部人員名單及工資表

（3）固定資產(chǎn)折舊明細表

（4）周轉(zhuǎn)房使用人員明細協(xié)議

6.公共配套設(shè)施工程

（1）各項支出的憑證及發(fā)票:

①物業(yè)管理用房費用 ②變電站費用、熱力站費用

③水廠費用 ④居委會用房費用

⑤派出所用房費用 ⑥幼兒園用房費用、學(xué)校用房費用、托兒所用房費用

⑦公共廁所費用 ⑧自行車棚用房費用

⑨郵電通訊用房費用 ⑩其他非營業(yè)性公共設(shè)施費用

（2）允許扣除的公共配套設(shè)施的移交證明

7.利息支出

（1）借款合同

（2）支付貸款利息的憑證

（3）中華人民共和國金融許可證

第四卷：收入及稅金

1.商品房購銷臺賬統(tǒng)計表(內(nèi)容包含銷售項目樓號、單元號、房間號、買受人、銷售面積、銷售單價、銷售收入、合同簽定日期、用途、頁碼等）

2.各類型商品房銷售合同樣本

3.對于銷售價格偏低的說明及相關(guān)證明材料

4.開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)，提供雙方協(xié)議、作價依據(jù)等

5.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的流轉(zhuǎn)稅目錄、稅票

6.土地增值稅目錄、稅票

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