【導(dǎo)語】土地增值稅清算表怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅清算表，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅清算表
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，都會進行土地增值稅清算工作，如果是符合清算條件的，清算期限是在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到對應(yīng)的主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。
那么在這期間就需要需要填寫土地增值稅清算申報表，很多會計都不會，也不知道需要哪些申報表，今天在這里給大家分享一下：21版土地增值稅清算申報模板，共101個報表模板，超詳細的表格匯總，自帶函數(shù)公式，錄入數(shù)據(jù)即可使用。趕緊收藏備用吧！
土地增值稅清算表
一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表
企業(yè)基本情況表
面積及銷售情況表
成本分?jǐn)偯娣e計算表
土地成本分期分?jǐn)偙?/p>
二、土地增值稅測算表
1、土地增值稅測算表
2、土地增值稅籌劃部分
三、土地增值稅納稅申報表
開發(fā)項目情況備案表
土地增值稅納稅申報表
與收入相關(guān)的面積明細申報表（2）
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入明細申報表（3）
好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。
【第2篇】土地增值稅稅率2023
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！
一、增值稅稅率
（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；
5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。
二、增值稅征收率（簡易計稅）
小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護服務(wù)選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
附：征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率
1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。
3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護服務(wù)(含提供武裝守護押運服務(wù))選擇差額納稅的。
4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。
5、提供人力資源外包服務(wù)。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。
9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。
10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。
4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷售自產(chǎn)的自來水。
6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。
8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品
11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。
除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。
12、經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。
13、提供城市電影放映服務(wù)。
14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。
15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。
16、提供教育輔助服務(wù)。
17、公共交通運輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。
18、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。
19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。
20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
25、一般納稅人銷售外購機器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。
26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。
30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。
6、納稅人銷售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。
三、預(yù)征率
預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在機構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。
四、增值稅適用扣除率
1.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
附：納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額
（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
（二）納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
（三）繼續(xù)推進農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。
（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。
（五）納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。
來源：xiaochenshuiwu
【第3篇】土地增值稅預(yù)繳納稅申報
（二）土地增值稅的清算
《土地增值稅清算管理規(guī)程》第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進行土地增值稅的清算：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。
(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
從預(yù)售開始到清算日已經(jīng)出售的房地產(chǎn)均應(yīng)參加清算。
（三）清算后剩余房產(chǎn)的銷售
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報?！都殑t》規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！
下期我們學(xué)習(xí)“土地增值稅可否補計成本進行二次清算”，您也可以思考一下，下期再見！
【第4篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？
問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務(wù)總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?
答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”
預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率
適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。
《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率
【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。
【案例分析】
（注：以下計算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）
(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:
預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)
(2)按照70號公告規(guī)定:
預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)
預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)
(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)
誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%
房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。
(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預(yù)征率。
設(shè)按43號文件計算的預(yù)征稅為a,
a=x÷1.09×2%
按70號公告計算的預(yù)征稅為b,
b=(x-x÷1.09×3%) ×2%
b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06
(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。
70號公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負(fù)沒有影響。
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【第5篇】房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)繳
土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
方式一：
應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)
適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率，按稅率計算稅額。
計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。
二、土地增值稅實行四級超率累進稅率
計算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)計算方式更為簡單
增值額未超過扣除項目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)
增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%)
增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%)
增值額超過扣除項目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
注意事項：
1 清算申報日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點很明確，這里有個風(fēng)險點要提示一下，如果實務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項減進項在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會多預(yù)繳土地增值稅。
2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個月的時間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補）（2、按清算申報時成本進行“模擬扣除”繳納）
3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時點問題。）
方式二：
政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。
根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。
例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計算方式：
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
以下方案：
一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%
應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。
二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：
普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%
應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元
豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%
應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元
兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。
房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計算和繳納，因為都采用了預(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補?！睏l例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時點為項目竣工結(jié)算前，但實際操作中，土增稅的預(yù)繳時點遠比這個時點要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結(jié)果出來)、清算后三個時間段來進行。
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【第6篇】土地增值稅適用稅率
土地增值稅是一種對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得取得的增值額為征稅對象。對以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不征稅。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額為增值額。
計算增值額的扣除項目有：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的成本、費用；3、新建房的配套設(shè)施以及費用，或者舊房以及建筑物的評估價格；4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；2、增值額超過扣除項目50%，未超過100%的部分，稅率為40%；3、增值額超過扣除項目100%，未超過200%的部分，稅率為50%；4、增值額超過扣除項目200%的部分，稅率為60%。
有下列情形之一的，免征增值稅；1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20% 的；2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
納稅人有下列情形之一的，按照評估價格計算征收：1、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；2、提供扣除項目金額不實的；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)的評估價格，并且無正當(dāng)理由的。
納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人未按照本條例繳納增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
【第7篇】土地增值稅免稅范圍
土地增值稅優(yōu)惠文件目錄
序號
文件名
文號
期限
1
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》
財稅字〔1995〕48號
2
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》
財稅〔2001〕10號
3
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》
財稅〔2006〕21號
4
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》
財稅〔2008〕137號
5
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》
財稅〔2010〕220號
6
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》
財稅〔2011〕116號
7
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》
財稅〔2011〕13號
8
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》
財稅〔2013〕53號
9
《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》
財稅〔2013〕101號
10
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》
財稅〔2018〕57號
11
《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》
財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號
自2023年1月1日起至2023年12月31日
【第8篇】營改增土地增值稅計稅收入
自從營改增后，土地增值稅的問題越來越重要了。
1.營改增后，視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入如何確認(rèn)
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行。”
2.轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額？
第一，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
……
十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。”
第二，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。
第三，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規(guī)定：“七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年?！?/p>
第四，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開發(fā)土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。
第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。”
第五，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/p>
第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。
本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！?/p>
第六，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算?！?/p>
3.在土地增值稅清算中符合什么條件，可實行核定征收？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令期限清算，預(yù)期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>
4.土地閑置費在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前可以扣除嗎？
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
根據(jù)上述規(guī)定，土地閑置費可以作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除，但不能在土地增值稅前扣除。
5.企業(yè)自建房產(chǎn)先租后售，土地增值稅如何清算？
我單位2023年自建房產(chǎn)，建成的一部分房屋與某單位簽訂協(xié)議用于出租，租賃合同到期后，又進行改造裝修后銷售，如果進行土增清算，開發(fā)成本如何計算扣除？銷售前的改造裝修費能否加計扣除？
如果您單位不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題
轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除?！?/p>
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號 ）：“第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。”
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。”
如果您單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
……
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。
四、土地增值稅的扣除項目
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項 目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
……
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！?/p>
具體土地增值稅清算中扣除項目的金額請攜帶相關(guān)業(yè)務(wù)資料到主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)并以主管稅務(wù)機關(guān)的確認(rèn)為準(zhǔn)。
【第9篇】土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)
15.2023年3月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前外購的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收人8000萬元，當(dāng)年購人土地支付地價款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度折扣率為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫字樓相關(guān)稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。
a.573.50
b.550.00
c.556.80
d.500.00
【解析】:扣除項目金額合計=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)，增值額=8000-6144=1856(萬元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%;應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。
7.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算土地增值稅增值額時準(zhǔn)予扣除的項目有(abde）
a.舊房產(chǎn)的評估價格
b.取得土地使用權(quán)所支付的地價款
c.舊房產(chǎn)的重置成本
d.按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用
e.因計算納稅需要支付的評估費
【答案】abde
【解析】：選項c:可以扣除的舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。
土增稅扣除項目規(guī)則
轉(zhuǎn)讓主體
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
其他企業(yè)
其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
√
√
√
√
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
√
√
×
×
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
√
√
×
×
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
√
√
√
√
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
√
×
×
×
6.舊房及建筑物評估價格
×
×
√
×
8.以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房和轉(zhuǎn)讓存量房在計算其土地增值稅增值額時均能扣除的項目有(ac）
a.取得土地使用權(quán)所支付的金額
b.房地產(chǎn)開發(fā)成本
c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
d.舊房及建筑物的評估價格
e.房地產(chǎn)開發(fā)費用
【答案】ac
解析:轉(zhuǎn)讓新建房準(zhǔn)予扣除的項目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用；
(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金;
(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目(房企才有)。
轉(zhuǎn)讓存量房準(zhǔn)予扣除的項目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)房屋及建筑物的評估價格;
(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金。
15.下列關(guān)于土地增值稅稅收優(yōu)惠的說法中正確的有(bcde）
a.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源的，免征土地增值稅
b.因國家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅
c.個人之間互換自有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅
d.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅
e.企業(yè)銷售其開發(fā)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過扣除項目金額20% (含20%)，免征土地增值稅
【答案】 bcde
【解析】:選項a:企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
13.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)表述中，正確的有（abc）
a.將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅
b.用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理
c.對稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證出具的符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信
d.土地增值稅采用核定征收的，核定征收率原則上不得低于3%
e.將未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓的，不允許按取得土地使用權(quán)時支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%
【答案】abc
【解析】:選項d:土地增值稅的核定征收率原則上不得低于5%。選項e:對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建房允許按照取得上地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%。
18.2023年4月，張某將2023年6月購人的商鋪轉(zhuǎn)讓，取得收入600萬元。張某持有購房增值稅普通發(fā)票，注明金額350萬元、稅額17.5萬元，無法取得商鋪評估價格。張某計算繳納土地增值稅時可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額商鋪的評估價格共計（b）萬元。
a.350.00
b.367.50=350+17.5
c.385.88
d.404.25
【答案】b
解析:（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除每滿12個月計一年，本題中，2023年6購入，2023年4月轉(zhuǎn)讓，不足12個月，不涉及加計扣除問題。
（2）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額計算。
（3）可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、商鋪的評估價格共計=350+17.5=367.5(萬元)。
【第10篇】土地增值稅的征稅范圍
土地增值稅應(yīng)稅收入與扣除項目
一、土地增值稅應(yīng)稅收入
屬于征收范圍的收入，包括貨幣收入、實物收入、其他收入；該收入不含增值稅。
增值稅計稅
土地增值稅應(yīng)稅收入
簡易計稅
應(yīng)稅收入＝含增值稅收入－增值稅應(yīng)納稅額
一般計稅
應(yīng)稅收入＝含增值稅收入－銷項稅額（抵減后的銷項稅額）
二、扣除項目的確定
計算土地增值額時準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：
轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)
扣除項目
（一）對于房企新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（扣除5 項）
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除 20%）
（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（扣除 3 項）
1.房屋及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
（一）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：
（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；
（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用（包含契稅）。
逾期開發(fā)繳納的土地閑置費， 不得扣除。
一般按實際發(fā)生額扣除；取得土地使用權(quán)后分期開發(fā)——配比扣除： 分?jǐn)偟貎r款＝取得土地使用權(quán)總支出×此開發(fā)項目土地面積%
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括 6 項：
（1）土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）
（2）前期工程費
（3）建筑安裝工程費
（4）基礎(chǔ)設(shè)施費
（5）公共配套設(shè)施費
（6）開發(fā)間接費用等
一般按實際發(fā)生額扣除；開發(fā)項目部分出售——分?jǐn)偪鄢悍謹(jǐn)傞_發(fā)成本＝開發(fā)成本×出售項目建筑面積%
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
既不同于會計處理、也不同于企業(yè)所得稅的費用扣除，關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理：
（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
利息據(jù)實扣除注意三點
①提供金融機構(gòu)證明；
②不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；
③不包括加息、罰息。
（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的： 房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
“開發(fā)費用”扣除——取決于“利息支出”
（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“一稅兩費”（城建稅、教育費附加、地方教育附加）
增值稅為價外稅，不在計稅收入中，不得扣除；但必須先計算增值稅（一般計稅、簡易計稅）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅，以前會計在“管理費用”列支，計算土增扣除項目時在“開發(fā)費用”中扣除，不再單獨扣除；現(xiàn)在會計在“稅金及附加”科目核算，土地增值稅的相關(guān)政策未修改。
房企實際繳納的附加稅、費，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；否則，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護建設(shè)稅和教育費附加扣除。
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目
（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可 加計 20%的扣除：
（2）加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的扣除：
1.房屋及建筑物的評估價格（由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定）。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
重置成本價：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、層次、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費的成本費用。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和交納的有關(guān)費用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（“兩稅兩費”：印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加）。
特殊規(guī)定
（1）凡不能取得評估價格、但能提供購房發(fā)票：
舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計 5%計算扣除。評估價格＝發(fā)票所載金額×（1＋年限×5%）
計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計一年；超過一年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視同為一年。
（2）對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除，但不作為加計 5%的基數(shù)。
（3）對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。
充實自己，才能望得更遠。
房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的下列相關(guān)稅費，可列入加計 20%扣除范圍的有（ ）。
a.支付建筑人員的工資福利費
b.占用耕地繳納的耕地占用稅
c.銷售過程中發(fā)生的銷售費用
d.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建設(shè)費用
『正確答案』abd
『答案解析』加計扣除以“地價款＋開發(fā)成本”做基數(shù)，選項 c 屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能加計
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【第11篇】土地增值稅預(yù)征計算方法
預(yù)征土地增值稅是指自然人對土地或者土地上建筑物附著物的使用、轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅。國家征稅肯定會有相關(guān)法律依據(jù)來確定和指導(dǎo)征稅的正常進行。那么預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)是什么？
下面北京京坤律師事務(wù)所為大家介紹下相關(guān)內(nèi)容。
一、預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)是什么
１、全國普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2％、3％、4％，其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率按國家稅務(wù)總局規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即2％執(zhí)行。
２、納稅人根據(jù)自行計算的預(yù)計增加率預(yù)繳土地增加稅，對計算出的預(yù)計增加率大于100％且小于或等于２200％的房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為5％。
３、對計算出的預(yù)計增加率大于200％的房地產(chǎn)開發(fā)項目，普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為８％。預(yù)計增加率根據(jù)《中華人民共和國土地增加稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定計算。
４、全國保障房仍暫不預(yù)征。公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，暫不實行預(yù)征。
５、目前主要針對不動產(chǎn)和建筑行業(yè)采用預(yù)征辦法，主要有5％、3％和2％的檔次。預(yù)征增加稅是一種出于稅款均衡入庫需要的預(yù)交方法，需要在規(guī)定時間內(nèi)按照規(guī)定稅率或者征收率重新進行計算和申報。
二、土地增值稅如何征收
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。
（１）增值額未超過扣除項目金額50％部分，稅率為30％；
（２）增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；
（３）增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；
（４）增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
三、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算具體步驟
第一步：計算增值額：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項目金額；
第二步：計算增值率（目的是與適用稅率作比較）：增值額÷扣除項目金額×100％；
第三步：根據(jù)土地增值稅率表（主要依據(jù)上圖“級距”部分），選擇適用稅率和速算扣除系數(shù)；
最后一步，就可以計算應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
北京京坤律師事務(wù)所小結(jié):
以上就是北京京坤律師事務(wù)所為大家介紹的預(yù)征土地增值稅計稅依據(jù)是什么的相關(guān)內(nèi)容，土地增值稅的計算公式是增值額乘以稅率就是應(yīng)該繳納的稅額。上文介紹了土地增值稅的稅率，大家可以閱讀了解。
【第12篇】土地增值稅的計算方法
導(dǎo)讀：對于土地增值稅利息支出扣除規(guī)定說明，本篇文章給您帶來的是土地增值稅和企業(yè)所得稅稅前扣除的差異。同時，關(guān)于土地增值稅的計算方法，共有四種情況您也需要學(xué)習(xí)一下。
土地增值稅計算方法及利息支出扣除規(guī)定說明
答：根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“ 八、關(guān)于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題
（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除?！?/p>
企業(yè)所得稅可以據(jù)實扣除期間費用（管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用），而作為土地增值稅扣除項目的房地產(chǎn)開發(fā)費用不是按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的費用進行扣除。
比如：銀行罰息、超過貸款期限的利息、上浮利率產(chǎn)生的利息在土地增值稅扣除項目中是不允許扣除的，而企業(yè)所得稅可以在稅前扣除。
而對于土地增值稅計算方法，主要是以下幾點：
1、按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%。
2、增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
3、增值額超過扣除項目金額 100%、 未超過扣除項目金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
4、按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。
看完了上述分析，對于土地增值稅的利息支出扣除規(guī)定，相信您應(yīng)該有一定的了解了。歡迎關(guān)注。
【第13篇】土地增值稅計算題
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：各種稅種的計算思路
1. 增值稅
增值稅要把握“一出一進”“一般與特殊”。
“一出”就是銷項稅計算，“一進”就是進項稅計算，兩個相減得增值稅。公式是分支走的：
（1）銷項稅額=(含稅)銷售額/(1+稅率)×稅率
（2）進項稅額=(含稅)進項額/(1+稅率)×稅率
（3）增值稅=銷項稅額-進項稅額
（備注：發(fā)票注明的是含稅額）
這是一般算法。
“一般與特殊”講的是你要注意幾個特殊情況，比如：計算銷項你要注意，混合銷售與兼營行為，視同銷售等。還有計算進項你要注意，哪些可以抵扣，哪些不可以抵扣。
2.消費稅
消費稅要判斷計征方式，是從量計征、從價計征，還是組合計征。
另外有些注意判斷的事項，比如：生產(chǎn)銷售掌握自產(chǎn)銷售和自產(chǎn)自用的處理。委托加工注意真假委托加工的判斷，如果委托加工業(yè)務(wù)判斷失誤，那么組價必定用錯。進口環(huán)節(jié)注意關(guān)稅完稅價格的計算。
比如委托加工收回的應(yīng)稅消費品直接出售，是否應(yīng)當(dāng)繳納消費稅？外購已納消費稅的扣除等如何處理？其與增值稅組價是否有一致性？領(lǐng)用扣稅法指的又是什么呢？
3.所得稅
一般都是講企業(yè)所有稅
通用的公式是：
（1）應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除金額-彌補虧損。
（2）應(yīng)交稅款=應(yīng)納稅所得額×稅率
這也就是直接計算法，簡接計算法很少用（應(yīng)納稅所得額=利潤總額±納稅調(diào)整項目金額）
那么從公式里就可以知道注意事項了。需要判斷的，不征稅收入有哪些？免稅收入有哪些？各項扣除有哪些？彌補虧損有哪些？
4. 資源稅
資源稅的計算要了解到進口不征出口不退，其次要記住一個原理，就是資源稅是對原油原煤以及初級礦產(chǎn)品征收的一種稅，要正確計算這個稅種，首先要掌握資源稅的征收對象，其次要了解稅率，原油，天然氣等，其余都是從量計征的。對于精礦等要還原成原礦，這種計算思路就是怎樣換算比原來多就怎么計算，以及自產(chǎn)或者外購的液體鹽加工成固體鹽的計算是考核重點。
5. 土地增值稅
一般同學(xué)都認(rèn)為土地增值稅是個讓自己頭疼的稅種，我也是，但是理清楚了思路還是非常簡單的。首先我們要把握的是土地增值稅的四級超額累進稅率，其次要掌握不同的企業(yè)不同的業(yè)務(wù)對應(yīng)的扣除項目，當(dāng)然還要考慮一些開發(fā)未開發(fā)銷售未銷售等比例計算問題，只要計算正確扣除項目，選擇正確稅率，土地增值稅計算就大功告成了。我們在做題的時候，可以在草稿紙上寫出扣除項目的名稱，然后到題目中去找這些項目，綜合考慮各種因素后，得出正確的答案。
其他稅種都是小弟，簡單了解就可以了。
每天學(xué)習(xí)一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。
【第14篇】江蘇土地增值稅預(yù)征率
一、預(yù)售涉稅
預(yù)售模式一開始是不存在的，并且直到現(xiàn)在，在歐美國家，也不存在預(yù)售模式。
（一）預(yù)售模式的起源
就像土地增值稅起源于我國一樣。20世紀(jì)50年代，香港知名實業(yè)家霍英東先生，為了促銷樓盤，在香港發(fā)明了商品房分期付款模式，后來演變?yōu)轭A(yù)售制度傳播到大陸，預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，也迅速拉升了地方的gdp。
《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）第三條第（三）款規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
但是因為部分開發(fā)項目因為各種原因形成了爛尾工程，一定程度上沖擊了房地產(chǎn)市場秩序，因此政府出臺了相關(guān)制約制度。
（二）向買受人收取費用的前提
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論是銷售期房還是現(xiàn)房，均應(yīng)符合一定的條件，必要條件就是要取得預(yù)售許可證，然后簽訂合同。具體如下：
（1）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第131號）第十條規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。
（2）《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號）第十六條規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
否則，按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。例如阜陽市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于進一步規(guī)范購房款繳存的通知》（阜房辦[2017]244號）文件第一條規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)企業(yè)不得直接收取購房人的購房款。不得收取購房人在現(xiàn)場或者虛擬網(wǎng)絡(luò)電商平臺納的定金，誠意金，保證金。會員費，預(yù)付款等，不得間接收取第三方融平臺或金融平臺代理的變相“購房意向金”。
但是房地產(chǎn)企業(yè)為了提前圈占客戶，在與同行競爭中搶得先機，在未取得預(yù)售許可證之前，一般會打政策的擦邊球，以“訂金、誠意金、認(rèn)籌款、意向金、看房費、購房卡、選房卡、vip卡”等名義向意向客戶收取部分款項。
（三）誠意金是個什么東東
訂金、誠意金、意向金是否涉稅，首先應(yīng)明確它們是什么東東，與定金有什么區(qū)別。
房地產(chǎn)剛營改增后，原河南省國稅局在《營改增問題快速處理機制專期九》通過問題六“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”給出了說明，可以作為范例參考。
“定金”是一個法律概念，屬于一種法律上的擔(dān)保方式，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時，對定金必需以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過主合同總價款的20%，超過20%部分無效。
“訂金”目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。
“意向金（誠意金）”在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念，在實踐中意向金（誠意金）未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。
綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款。
其實不論營改增前還是營改增后，它們的性質(zhì)從來沒有發(fā)生變化?？偩忠?guī)定只能對預(yù)收的定金進行征稅。
（四）營業(yè)稅時的處理
《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕156號)第十八項明確：營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。
不幸的是，部分地方擴大了解讀，稀里糊涂的對誠意金等征了稅。最具代表性的應(yīng)該是河北?！逗颖笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）第二條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”等納稅義務(wù)發(fā)生時間問題”規(guī)定，
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、vip卡等取得的款項，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項，其納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收房款相同，為收到款項的當(dāng)天。
2023年，海南進行了跟進。海南省地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收取的認(rèn)籌款誠意金等款項是否繳納營業(yè)稅問題的批復(fù)》（瓊地稅函[2014]804號）文件。文件提到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的認(rèn)籌款、誠意金、意向金、訂金、看房費等以及銷售購房卡、選房卡、vip卡等取得的款項，都是為了購房者購房時獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)或者在房價上享受一定的優(yōu)惠，其性質(zhì)均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。如果上述預(yù)收性質(zhì)的款項發(fā)生退款行為，已征營業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營業(yè)稅稅額中減除。
（五）營改增后的認(rèn)定
營改增后，對于誠意金的認(rèn)定，原山東省國稅局在《全面推開營改增試點政策指引（六）》第四點“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題”也進行了回應(yīng)。
“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款?！?/p>
原山東國稅局代表了主流觀點，一經(jīng)發(fā)布，各地原國稅紛紛發(fā)文附和相應(yīng)。因此，一般情況下，開發(fā)企業(yè)收取誠意金，不需要預(yù)繳增值稅。
但是也有例外，例如，《河北營改增有關(guān)政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項繳納增值稅問題”規(guī)定，
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：
（一）收取的款項金額不超過5萬元（含5萬元）；
（二）收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。
對于位于河北的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)小心謹(jǐn)慎、避免觸雷。
那誠意金如何收取，賬務(wù)處理、土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)該怎么處理呢？
上文說到企業(yè)收取誠意金等后，除了河北的特殊規(guī)定外，均不預(yù)繳增值稅。此時稅、會應(yīng)如何處理呢？
（一）誠意金的稅會處理
1.會計處理
上文說到企業(yè)收取誠意金等后，除了河北的特殊規(guī)定外，均不預(yù)繳增值稅，此時的會計處理應(yīng)為：
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)付款
2.土地增值稅處理
按照《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。
企業(yè)收取的誠意金等，未取得預(yù)售許可證，不屬于銷售收入，未來存在退還業(yè)主的可能性，因此不應(yīng)預(yù)交土地增值稅。即如果在企業(yè)取得預(yù)售許可證前，稅務(wù)機關(guān)對企業(yè)收取誠意金征稅，從法理上是站不住腳的。
但是，如果企業(yè)以誠意金的名義向業(yè)主收取款項，來避稅也是行不通的，因為稅收征管還有一個重要的原則是實質(zhì)重于形式，例如，《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<關(guān)于若干稅收政策問題的公告>的公告》（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第3號）第七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅”。
在這里我們需要重點關(guān)注“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”這個關(guān)鍵詞，只有取得預(yù)售許可證后才可以轉(zhuǎn)讓，類似的道理同樣適用于企業(yè)所得稅。
3.企業(yè)所得稅處理
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）文件第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。
企業(yè)收取誠意金時，尚未取得預(yù)售許可證，無法簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》，因此，對企業(yè)通過誠意金等名義收取的款項，無須預(yù)繳企業(yè)所得稅。
但是且不可通過誠意金規(guī)避稅收。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》的通知》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入包括開發(fā)產(chǎn)品完工前以各種形式向購買方收取的款項，包括預(yù)收款、定金、訂金、意向金、預(yù)約保證款、合同保證金等。
上文“未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”同樣是指取得預(yù)售許可證后。
針對這個文件，還曾引發(fā)了一場法律訴訟，根據(jù)《青島蘇寧置業(yè)有限公司、國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政判決書》（[2018]魯02行終500號）顯示，蘇寧電器集團向關(guān)聯(lián)企業(yè)青島蘇寧置業(yè)有限公司支付4.193億元意向金，意向購買青島蘇寧生活廣場部分商業(yè)，后來雙方取消該交易；稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為其沒有及時預(yù)繳企業(yè)所得稅，依法應(yīng)征收滯納金。
山東省青島市中級人民法院終審判決認(rèn)為，上訴人2023年12月收取蘇寧電器集團有限公司“購房誠意金”的性質(zhì)問題，本案中，上訴人與蘇寧電器集團有限公司之間雖并未就上訴人開發(fā)的青島蘇寧生活廣場項目裙樓商鋪正式簽訂相關(guān)銷售合同或者預(yù)售合同，但結(jié)合相關(guān)證據(jù)，可以認(rèn)定上訴人實際與蘇寧電器集團有限公司達成房屋買賣的合意并收取購房意向金，該4.193億元應(yīng)系上訴人預(yù)售收入，依法應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。
同時《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》（青國稅發(fā)[2009]84號）第二條的合法性審查，本院認(rèn)同原審法院的審查意見。該規(guī)定系對其上位法《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條中“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”的細解釋，并未違反法律保留原則，亦未與上位法相抵觸，本院對其合法性予以確認(rèn)。
從案例中我們沒有看到項目是否取得預(yù)售許可證，但是法律訴訟中作為關(guān)鍵的證據(jù)支撐，我想如果青島蘇寧置業(yè)有限公司尚未取得預(yù)售許可證，那么企業(yè)一定會提出來，既然沒有提，那就應(yīng)該是取得預(yù)售許可證后收取誠意金了，預(yù)征企業(yè)所得稅也是應(yīng)該的了。
（二）期房的處理
待企業(yè)取得預(yù)售許可證后，企業(yè)可以名正言順的與業(yè)主簽訂預(yù)售合同、收取款項，此時誠意金等可以轉(zhuǎn)為定金，和其他收取的各項收入，一并作為預(yù)售賬款，此時會計處理為：
會計分錄
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
1.增值稅
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，賬務(wù)處理如下：
借：應(yīng)交稅費-預(yù)交增值稅
貸：銀行存款
注意，文件強調(diào)的是“預(yù)收款方式銷售”，即銷售期房。如果現(xiàn)房銷售則另做處理（后文將進行分解）。
此時，如果業(yè)主需要辦理按揭貸款，企業(yè)可以按照《關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第53號）開具602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”普通發(fā)票，相當(dāng)于營業(yè)稅時收據(jù)，因此未來也不存在紅沖一說。
2.土地增值稅
房地產(chǎn)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后，取得預(yù)售收入要預(yù)征土地增值稅。土地增值稅預(yù)征時，不同的開發(fā)產(chǎn)品，適用不同的預(yù)征率?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。
這里需要說明的是，考慮到保障性住房增值率較低，為了減輕開發(fā)企業(yè)的壓力，一般不預(yù)征增值稅。如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告》（蘇地稅規(guī)[2013]5號）規(guī)定，公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預(yù)征。
對于附屬設(shè)施，有的地方在預(yù)征收土地增值稅時還有特殊的處理——采用隨房確定的原則，如河南：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；（2）銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項目確定。（3）待清算時，再將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對購買者未購買房屋但單獨購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項目征收土地增值稅。
3.企業(yè)所得稅
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，對于未完工開發(fā)產(chǎn)品，按照計稅毛利率征稅。
【第15篇】土地增值稅收入確認(rèn)時點
建筑業(yè)企業(yè)通過會根據(jù)完工百分比法或工作量法確認(rèn)會計收入，有人認(rèn)為，會計上確認(rèn)收入時，就是增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時點。這種認(rèn)識無視了會計與稅收之間存在的差異。
在會計上，建設(shè)方與施工方以雙方簽證認(rèn)可的結(jié)算單等書面文件作為工程進度的依據(jù)，并以此為據(jù)確認(rèn)收入和相應(yīng)的成本。而在稅收上，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。
顯然，第四十五條規(guī)定中提供建筑服務(wù)的企業(yè)有三個關(guān)鍵時間節(jié)點，并通過此三個關(guān)鍵節(jié)點來判斷增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點：一是預(yù)收款日，二是開票日，三是合同約定的收款日。三個關(guān)鍵節(jié)點任何一項先行發(fā)生了，增值稅納稅義務(wù)就同時發(fā)生了。
通過三個關(guān)鍵節(jié)點我們可以知道，會計確認(rèn)收入的時點必然會遲于預(yù)收款日；可能會遲于開票日和合同約定的收款日，也可能會早于開票日和合同約定的收款日。因此，我們不能將會計上確認(rèn)收入時點與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點混為一談。
此外，對于未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點為建筑服務(wù)完成當(dāng)天。通常雙方都會簽訂內(nèi)容詳備的書面合同，不太可能出現(xiàn)此種情況，若有發(fā)生，也只會是施工時間跨度小、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、發(fā)包方信譽度高的小型施工項目，其會計上確認(rèn)收入時點與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時點相差不大。如果是大型施工項目而未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期，這種情況對于施工方來說就是一個坑，沒有幾人敢往里面跳。
個人觀點，僅供參考。
【第16篇】稅務(wù)局土地增值稅稅收分析
一、什么是稅率？
《印花稅法》：
“第八條 印花稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以適用稅率計算?！?/p>
《城市維護建設(shè)稅法》：
“第五條 城市維護建設(shè)稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算?！?/p>
《契稅法》：
“第五條 契稅的應(yīng)納稅額按照計稅依據(jù)乘以具體適用稅率計算。”
《企業(yè)所得稅法》：
“第二十二條 企業(yè)的應(yīng)納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關(guān)于稅收優(yōu)惠的規(guī)定減免和抵免的稅額后的余額，為應(yīng)納稅額?！?/p>
“第五條 企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應(yīng)納稅所得額?！?/p>
《土地增值稅暫行條例》：
“第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收?！?/p>
“第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額?！?/p>
《消費稅暫行條例》：
“第五條 消費稅實行從價定率、從量定額，或者從價定率和從量定額復(fù)合計稅(以下簡稱復(fù)合計稅)的辦法計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計算公式：
實行從價定率辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售額×比例稅率
實行從量定額辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售數(shù)量×定額稅率
實行復(fù)合計稅辦法計算的應(yīng)納稅額=銷售額×比例稅率+銷售數(shù)量×定額稅率
納稅人銷售的應(yīng)稅消費品，以人民幣計算銷售額。納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算銷售額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計算?！?/p>
《耕地占用稅法》：
“第三條 耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額?！?/p>
二、增值稅的“應(yīng)納稅額”
《增值稅暫行條例》：
“第四條 除本條例第十一條規(guī)定外，納稅人銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)（以下統(tǒng)稱應(yīng)稅銷售行為），應(yīng)納稅額為當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進項稅額
當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。”
“第十一條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，實行按照銷售額和征收率計算應(yīng)納稅額的簡易辦法，并不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額=銷售額×征收率
小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定?！?/p>
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）：
“第二十一條 一般計稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進項稅額后的余額。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額－當(dāng)期進項稅額
當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。”
“第三十四條 簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額=銷售額×征收率”
三、增值稅的“稅率”
《增值稅暫行條例》：
“第五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，按照銷售額和本條例第二條規(guī)定的稅率計算收取的增值稅額，為銷項稅額。銷項稅額計算公式：
銷項稅額=銷售額×稅率”
《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號附件1）：
“第二十二條 銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：
銷項稅額=銷售額×稅率”
四、結(jié)論
1、增值稅的稅率，與應(yīng)納稅額無關(guān)。
和其他稅種的稅率，不類似。
2、征收率與應(yīng)納稅額直接相關(guān)。
和其他稅種的稅率，類似。
五、增值稅是不是把稅率的概念搞錯了？
與應(yīng)納稅所得額無關(guān)，不能稱之為稅率吧？
六、基本判斷
增值稅理論是亂七八糟的。
但法律規(guī)定是清晰明確的。
