土地增值稅案例（16篇）

【第9篇】個(gè)人出售商鋪土地增值稅稅率

朋友打電話說：我有套商鋪，準(zhǔn)備出售，你幫我算算需要繳哪些稅吧？

我說：沒問題，你說說這套商鋪的基本情況吧。準(zhǔn)備賣多錢？成本多少？什么時(shí)候買的？坐落在市區(qū)嗎？

他有些遲疑說：算稅和這些還有關(guān)系？

我說：當(dāng)然有關(guān)系，如果你不想說真實(shí)價(jià)格和成本，虛擬一個(gè)也行，我告訴你怎么算，你自己按照這個(gè)方法去算就可以了。

他說：別呀，有什么不能說的，我這個(gè)商鋪準(zhǔn)備賣1000萬，2004年1月買的，買的時(shí)候是260萬，就在市區(qū)。

我說：好，個(gè)人出售商鋪，需要繳納的稅種是增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅，一個(gè)也不能少。（有些省份還會(huì)有附征的一些其他費(fèi)種，在此暫不考慮）

他說：這么多啊，具體該怎么算呢？

我說：先說增值稅吧！增值稅是差額計(jì)稅，也就是賣價(jià)-買價(jià)，然后再按照5%的征收率來計(jì)算。

應(yīng)繳的增值稅=（1000-260）/(1+5%)*5%=35.24萬元。

然后根據(jù)增值稅稅額再計(jì)算附加的稅費(fèi)，因?yàn)榻衲瓿雠_(tái)了針對(duì)小規(guī)模納稅人“六稅兩費(fèi)”減半征收的優(yōu)惠，這三個(gè)稅費(fèi)都可以減半。

城市維護(hù)建設(shè)稅=35.24×7%×50%=1.23萬

教育費(fèi)附加=35.24×3%×50%=0.53萬

地方教育費(fèi)附加=35.24×2%×50%=0.35萬

增值稅和這三項(xiàng)附加稅費(fèi)加起來一共是37.35萬

他說：我屬于小規(guī)模納稅人嗎？我怎么聽說超過500萬就是一般納稅人了。

我說：因?yàn)槟闶亲匀蝗?，不是個(gè)體工商戶，即使超過500萬也屬于小規(guī)模納稅人。

他說：哦，那印花稅怎么算呢？

我說：印花稅很簡(jiǎn)單，你和買家簽的合同，售價(jià)是1000萬，就按1000萬的萬分之五，另外也有減半的優(yōu)惠，繳2500元的印花稅就可以了。

我接著說：上面這幾個(gè)稅種看著數(shù)量多，其實(shí)金額并不算大。真正有分量的稅是土地增值稅和個(gè)人所得稅。

他問：我已經(jīng)覺得肉疼了，這幾個(gè)居然還不是有分量的稅？土地增值稅怎么算呢？

我說：你這樣說，讓我很有壓力啊。不過你要換個(gè)思路考慮問題，你的房屋如果在偏遠(yuǎn)地區(qū)，這些年能增值這么快嗎？

他說：肯定不能啊，誰不知道買房是地段為王，好的位置才能增值快啊!

我說：對(duì)，這個(gè)好位置是怎么來判定的，肯定有國家修路、建地鐵，搞基礎(chǔ)投資配套，才讓這個(gè)地方變成了一個(gè)好位置，你只是買了一套商鋪，其實(shí)自己沒有做過多的投入，房子就從260萬漲到了1000萬，增值740萬。這個(gè)增值額和國家一起分享，是不是也應(yīng)該啊。

他說：聽起來也有道理，但你還是先給我算算應(yīng)該繳多少土地增值稅吧？

我說：轉(zhuǎn)讓舊房，如果是住房，國家規(guī)定了可以免征土地增值稅，但商鋪并沒有免稅規(guī)定。

土地增值稅的計(jì)算比較繁瑣，大概意思是收入減去扣除項(xiàng)目金額，算一個(gè)增值額，增值額和扣除額比較，算一個(gè)增值率，不同的增值率對(duì)應(yīng)的稅率是不一樣的。我給你一個(gè)稅率表你先看看。

這里面扣除額的確定是關(guān)鍵，確定扣除項(xiàng)目的金額，包括四項(xiàng)：一是房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、二是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，三是按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，四是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金合計(jì)作為扣除項(xiàng)目金額。

他說：你說得這太繁瑣了，我不想了解，你就直接給我算吧

我說：你的房屋應(yīng)該先去評(píng)估，評(píng)估出一個(gè)價(jià)值，也就是房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值。

他說：我賣房還需要評(píng)估啊，太麻煩了，不評(píng)估可以嗎？

我說：不評(píng)估還有第二種辦法，有購房發(fā)票嗎？

他得意地說：有，我保存得好著呢，比曹金云的學(xué)費(fèi)發(fā)票還保存得好。

我說：那好，如果有發(fā)票，按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。從購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。

他說：那我算算啊，從2004年1月20日到2023年6月20日，15年又5個(gè)月。

我說：對(duì)，260萬的購房成本，15年每年加計(jì)5%，一共加計(jì)75%，也就是說購房成本給你算455萬。另外你如果有當(dāng)年購房的契稅完稅憑證的，可以作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

他說：這個(gè)好像找不到了。

我說：如果找不到，那就是發(fā)票加計(jì)算出的成本，和相關(guān)的稅費(fèi)了，具體計(jì)算過程看一下這張表。這里注意，收入是不含稅收入，也就是原先的1000萬減去算出來的35.24萬元的增值稅。

他說：185萬？這么多?。磕侨绻l(fā)票找不到了，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)怎么算稅呢？

我說：如果真找不到，那就是核定征收了，具體核定征收的比例，需要看各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，你最好問問當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。

他說：哦，那我明白了，最后一個(gè)，個(gè)人所得稅該怎么計(jì)算？

我說：個(gè)人所得稅按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征稅，稅率是20%。給你個(gè)公式：

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率=(收入總額-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%

他問：財(cái)產(chǎn)原值是我買商鋪的260萬，還是你剛才每年加計(jì)5%算出來的455萬？

我說：是260萬，每年加計(jì)5%，那是針對(duì)土地增值稅計(jì)算的一個(gè)特殊規(guī)定，不是所有稅種都這么計(jì)算的。

他說：噢，那你算算我的個(gè)人所得稅是多少？

我說：按照公式計(jì)算，應(yīng)納稅額=(9647619.05-2600000-12333.33-5285.71-3523.81-2500.00-1850941.67)×20%=1034606.90元。大數(shù)是103萬

他說：個(gè)稅沒有優(yōu)惠政策嗎？

我說：沒有啊。

他說：這稅加起來有300多萬??！這也太貴了！

我說：要么你評(píng)估一下房產(chǎn)，看看評(píng)估下來，土增稅能不能少一些。另外你看看當(dāng)?shù)睾硕ㄕ魇章适遣皇堑鸵恍Ｆ渌惙N是沒有什么考慮的空間了。

他說：那好吧，我試試。

【第10篇】江蘇土地增值稅預(yù)征率

一、預(yù)售涉稅

預(yù)售模式一開始是不存在的，并且直到現(xiàn)在，在歐美國家，也不存在預(yù)售模式。

（一）預(yù)售模式的起源

就像土地增值稅起源于我國一樣。20世紀(jì)50年代，香港知名實(shí)業(yè)家霍英東先生，為了促銷樓盤，在香港發(fā)明了商品房分期付款模式，后來演變?yōu)轭A(yù)售制度傳播到大陸，預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，也迅速拉升了地方的gdp。

《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號(hào)）第三條第（三）款規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

但是因?yàn)椴糠珠_發(fā)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因形成了爛尾工程，一定程度上沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，因此政府出臺(tái)了相關(guān)制約制度。

（二）向買受人收取費(fèi)用的前提

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不論是銷售期房還是現(xiàn)房，均應(yīng)符合一定的條件，必要條件就是要取得預(yù)售許可證，然后簽訂合同。具體如下：

（1）《城市商品房預(yù)售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第131號(hào)）第十條規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。

（2）《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第88號(hào)）第十六條規(guī)定，商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

否則，按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。例如阜陽市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范購房款繳存的通知》（阜房辦[2017]244號(hào)）文件第一條規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》，開發(fā)企業(yè)不得直接收取購房人的購房款。不得收取購房人在現(xiàn)場(chǎng)或者虛擬網(wǎng)絡(luò)電商平臺(tái)納的定金，誠意金，保證金。會(huì)員費(fèi)，預(yù)付款等，不得間接收取第三方融平臺(tái)或金融平臺(tái)代理的變相“購房意向金”。

但是房地產(chǎn)企業(yè)為了提前圈占客戶，在與同行競(jìng)爭(zhēng)中搶得先機(jī)，在未取得預(yù)售許可證之前，一般會(huì)打政策的擦邊球，以“訂金、誠意金、認(rèn)籌款、意向金、看房費(fèi)、購房卡、選房卡、vip卡”等名義向意向客戶收取部分款項(xiàng)。

（三）誠意金是個(gè)什么東東

訂金、誠意金、意向金是否涉稅，首先應(yīng)明確它們是什么東東，與定金有什么區(qū)別。

房地產(chǎn)剛營(yíng)改增后，原河南省國稅局在《營(yíng)改增問題快速處理機(jī)制專期九》通過問題六“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時(shí)，是否視同收到預(yù)收款按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅”給出了說明，可以作為范例參考。

“定金”是一個(gè)法律概念，屬于一種法律上的擔(dān)保方式，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。定金數(shù)額可以由合同雙方當(dāng)事人自行約定，但是不得超過主合同總價(jià)款的20%，超過20%部分無效。

“訂金”目前我國現(xiàn)行法律中沒有明確規(guī)定，它不具備“定金”的擔(dān)保性質(zhì)，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任，一方違約，另一方無權(quán)要求其雙倍返還，只能得到原額，也沒有20%比例的限制。

“意向金（誠意金）”在我國現(xiàn)行法律中不具有法律約束力，主要是房產(chǎn)中介行業(yè)為試探購房人的購買誠意及對(duì)其有更好的把控而創(chuàng)設(shè)出來的概念，在實(shí)踐中意向金（誠意金）未轉(zhuǎn)定金之前客戶可要求返還且無需承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。

綜上，定金、訂金、意向金、誠意金中，只有“定金”具有法律約束力，而訂金、意向金、誠意金都不是法律概念，無論當(dāng)事人是否違約，支付的款項(xiàng)均需返還。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到購房人的定金，可視同收到預(yù)收款；收到訂金、意向金、誠意金，不視同收到預(yù)收款。

其實(shí)不論營(yíng)改增前還是營(yíng)改增后，它們的性質(zhì)從來沒有發(fā)生變化。總局規(guī)定只能對(duì)預(yù)收的定金進(jìn)行征稅。

（四）營(yíng)業(yè)稅時(shí)的處理

《營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕156號(hào))第十八項(xiàng)明確：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

不幸的是，部分地方擴(kuò)大了解讀，稀里糊涂的對(duì)誠意金等征了稅。最具代表性的應(yīng)該是河北?！逗颖笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的公告》（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）第二條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”等納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題”規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的誠意金、訂金、看房費(fèi)等費(fèi)用以及銷售購房卡、選房卡、vip卡等取得的款項(xiàng)，均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與預(yù)收房款相同，為收到款項(xiàng)的當(dāng)天。

2023年，海南進(jìn)行了跟進(jìn)。海南省地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)收取的認(rèn)籌款誠意金等款項(xiàng)是否繳納營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（瓊地稅函[2014]804號(hào)）文件。文件提到：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、銷售商品房過程中，以各種名目收取的認(rèn)籌款、誠意金、意向金、訂金、看房費(fèi)等以及銷售購房卡、選房卡、vip卡等取得的款項(xiàng)，都是為了購房者購房時(shí)獲得房屋的優(yōu)先購買權(quán)或者在房?jī)r(jià)上享受一定的優(yōu)惠，其性質(zhì)均屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。如果上述預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)發(fā)生退款行為，已征營(yíng)業(yè)稅可以從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。

（五）營(yíng)改增后的認(rèn)定

營(yíng)改增后，對(duì)于誠意金的認(rèn)定，原山東省國稅局在《全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引（六）》第四點(diǎn)“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款范圍問題”也進(jìn)行了回應(yīng)。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款?！?/p>

原山東國稅局代表了主流觀點(diǎn)，一經(jīng)發(fā)布，各地原國稅紛紛發(fā)文附和相應(yīng)。因此，一般情況下，開發(fā)企業(yè)收取誠意金，不需要預(yù)繳增值稅。

但是也有例外，例如，《河北營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題”規(guī)定，

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認(rèn)籌金等各種名目向購房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：

（一）收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元（含5萬元）；

（二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購房人。

對(duì)于位于河北的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)小心謹(jǐn)慎、避免觸雷。

那誠意金如何收取，賬務(wù)處理、土地增值稅和企業(yè)所得稅應(yīng)該怎么處理呢？

上文說到企業(yè)收取誠意金等后，除了河北的特殊規(guī)定外，均不預(yù)繳增值稅。此時(shí)稅、會(huì)應(yīng)如何處理呢？

（一）誠意金的稅會(huì)處理

1.會(huì)計(jì)處理

上文說到企業(yè)收取誠意金等后，除了河北的特殊規(guī)定外，均不預(yù)繳增值稅，此時(shí)的會(huì)計(jì)處理應(yīng)為：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

2.土地增值稅處理

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

企業(yè)收取的誠意金等，未取得預(yù)售許可證，不屬于銷售收入，未來存在退還業(yè)主的可能性，因此不應(yīng)預(yù)交土地增值稅。即如果在企業(yè)取得預(yù)售許可證前，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)收取誠意金征稅，從法理上是站不住腳的。

但是，如果企業(yè)以誠意金的名義向業(yè)主收取款項(xiàng)，來避稅也是行不通的，因?yàn)槎愂照鞴苓€有一個(gè)重要的原則是實(shí)質(zhì)重于形式，例如，《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改<關(guān)于若干稅收政策問題的公告>的公告》（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）第七條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計(jì)入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時(shí)，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計(jì)入銷售收入，不征收土地增值稅”。

在這里我們需要重點(diǎn)關(guān)注“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”這個(gè)關(guān)鍵詞，只有取得預(yù)售許可證后才可以轉(zhuǎn)讓，類似的道理同樣適用于企業(yè)所得稅。

3.企業(yè)所得稅處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）文件第六條規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)收取誠意金時(shí)，尚未取得預(yù)售許可證，無法簽訂《預(yù)售合同》或《銷售合同》，因此，對(duì)企業(yè)通過誠意金等名義收取的款項(xiàng)，無須預(yù)繳企業(yè)所得稅。

但是且不可通過誠意金規(guī)避稅收。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)＜房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法＞的通知》的通知》（青國稅發(fā)[2009]84號(hào)）第二條“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入的范圍”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入包括開發(fā)產(chǎn)品完工前以各種形式向購買方收取的款項(xiàng)，包括預(yù)收款、定金、訂金、意向金、預(yù)約保證款、合同保證金等。

上文“未完工開發(fā)產(chǎn)品收入”同樣是指取得預(yù)售許可證后。

針對(duì)這個(gè)文件，還曾引發(fā)了一場(chǎng)法律訴訟，根據(jù)《青島蘇寧置業(yè)有限公司、國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政判決書》（[2018]魯02行終500號(hào)）顯示，蘇寧電器集團(tuán)向關(guān)聯(lián)企業(yè)青島蘇寧置業(yè)有限公司支付4.193億元意向金，意向購買青島蘇寧生活廣場(chǎng)部分商業(yè)，后來雙方取消該交易；稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為其沒有及時(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅，依法應(yīng)征收滯納金。

山東省青島市中級(jí)人民法院終審判決認(rèn)為，上訴人2023年12月收取蘇寧電器集團(tuán)有限公司“購房誠意金”的性質(zhì)問題，本案中，上訴人與蘇寧電器集團(tuán)有限公司之間雖并未就上訴人開發(fā)的青島蘇寧生活廣場(chǎng)項(xiàng)目裙樓商鋪正式簽訂相關(guān)銷售合同或者預(yù)售合同，但結(jié)合相關(guān)證據(jù)，可以認(rèn)定上訴人實(shí)際與蘇寧電器集團(tuán)有限公司達(dá)成房屋買賣的合意并收取購房意向金，該4.193億元應(yīng)系上訴人預(yù)售收入，依法應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。

同時(shí)《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》（青國稅發(fā)[2009]84號(hào)）第二條的合法性審查，本院認(rèn)同原審法院的審查意見。該規(guī)定系對(duì)其上位法《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第九條中“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”的細(xì)解釋，并未違反法律保留原則，亦未與上位法相抵觸，本院對(duì)其合法性予以確認(rèn)。

從案例中我們沒有看到項(xiàng)目是否取得預(yù)售許可證，但是法律訴訟中作為關(guān)鍵的證據(jù)支撐，我想如果青島蘇寧置業(yè)有限公司尚未取得預(yù)售許可證，那么企業(yè)一定會(huì)提出來，既然沒有提，那就應(yīng)該是取得預(yù)售許可證后收取誠意金了，預(yù)征企業(yè)所得稅也是應(yīng)該的了。

（二）期房的處理

待企業(yè)取得預(yù)售許可證后，企業(yè)可以名正言順的與業(yè)主簽訂預(yù)售合同、收取款項(xiàng)，此時(shí)誠意金等可以轉(zhuǎn)為定金，和其他收取的各項(xiàng)收入，一并作為預(yù)售賬款，此時(shí)會(huì)計(jì)處理為：

會(huì)計(jì)分錄

借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款

1.增值稅

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，賬務(wù)處理如下：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

注意，文件強(qiáng)調(diào)的是“預(yù)收款方式銷售”，即銷售期房。如果現(xiàn)房銷售則另做處理（后文將進(jìn)行分解）。

此時(shí)，如果業(yè)主需要辦理按揭貸款，企業(yè)可以按照《關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào)）開具602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”普通發(fā)票，相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅時(shí)收據(jù)，因此未來也不存在紅沖一說。

2.土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)簽訂預(yù)售合同后，取得預(yù)售收入要預(yù)征土地增值稅。土地增值稅預(yù)征時(shí)，不同的開發(fā)產(chǎn)品，適用不同的預(yù)征率?！督魇〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告》（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）規(guī)定，轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

這里需要說明的是，考慮到保障性住房增值率較低，為了減輕開發(fā)企業(yè)的壓力，一般不預(yù)征增值稅。如《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告》（蘇地稅規(guī)[2013]5號(hào)）規(guī)定，公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。

對(duì)于附屬設(shè)施，有的地方在預(yù)征收土地增值稅時(shí)還有特殊的處理——采用隨房確定的原則，如河南：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購房者隨房屋一并購買的地下室、車庫，即銷售房屋為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，地下室、車庫按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅確定；（2）銷售房屋為非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的，地下室、車庫按照非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅或其他房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。（3）待清算時(shí)，再將地下室、車庫收入并入除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)購買者未購買房屋但單獨(dú)購買了地下室、車庫、閣樓的，按照其他房地產(chǎn)項(xiàng)目征收土地增值稅。

3.企業(yè)所得稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號(hào))規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于未完工開發(fā)產(chǎn)品，按照計(jì)稅毛利率征稅。

【第11篇】2009年土地增值稅的稅率

關(guān)于增值稅的知識(shí)，大家最頭疼的就是稅率和計(jì)算，不僅僅是因?yàn)榉爆?，更是因?yàn)榻?jīng)常發(fā)生變動(dòng)，那到底該怎么記呢？

為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對(duì)大家記憶增值稅有幫助。

1

增值稅，又變了！

今天起，這是我最新最全的稅率表！

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長(zhǎng)至2023年12月31日。

2

增值稅稅率

1稅率13%

納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

2稅率9%

納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

③ 圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

⑤ 國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

3稅率6%

納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

4稅率0

納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

5稅率0

境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整由國務(wù)院決定。

納稅人兼營(yíng)不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

3

以下13%稅率貨物

易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆

① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

② 各種蔬菜罐頭。

③ 專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。

④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。

⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

⑥ 中成藥。

⑦ 鋸材，竹筍罐頭。

⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。

⑩ 各種蛋類的罐頭。

? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

? 洗凈毛、洗凈絨。

? 飼料添加劑。

? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。

4

增值稅征收稅率

增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。

一小規(guī)模納稅人

（一）3%征收率減按1%征收

2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。

（二）3%征收率減按0.5%征收

自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：

納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）

（三）3%征收率減按2%征收

① 小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。

② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

（四）5%征收率

① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

⑥ 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。

二一般納稅人

（一）5%征收率

（二）3%征收率

（三）3%征收率減按2%征收

（四）減按0.5%征收

（五）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))

（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡(jiǎn)易計(jì)稅

① 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）

② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）

③ 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）

④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）

⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）

⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：

寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ；

典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；

【第12篇】土地增值稅核算

選對(duì)方法 合規(guī)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入

2023年11月04日 中國稅務(wù)報(bào) 版次：07 作者：郭立江

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)為不含增值稅收入。筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，一些適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)存在誤區(qū)。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握方法，準(zhǔn)確計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入。

典型案例

房地產(chǎn)開發(fā)公司p公司為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的m項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，2023年6月已完工交付使用。該項(xiàng)目共取得含稅銷售收入（售房款）10900萬元。假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為4000萬元，適用增值稅稅率9%，那么，p公司應(yīng)如何確定土地增值稅清算時(shí)的應(yīng)稅收入？

常見問題

筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，適用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，容易存在一些誤區(qū)。比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)稅收入直接等于會(huì)計(jì)收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以所開具售房發(fā)票的不含稅開票金額作為應(yīng)稅收入。

筆者在梳理p公司2023年7月的納稅申報(bào)情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）“9%稅率的項(xiàng)目”欄次，填報(bào)本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）10900萬元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期發(fā)生額4000萬元、本期實(shí)際扣除金額4000萬元?！对鲋刀惣{稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》填報(bào)“按適用稅率計(jì)稅銷售額”10000萬元，“銷項(xiàng)稅額”569.72萬元。

同時(shí)，其《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）“一般計(jì)稅方法計(jì)稅”項(xiàng)目的“9%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次，填報(bào)銷售額10000萬元，銷項(xiàng)稅額900萬元，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目本期實(shí)際扣除金額4000萬元，扣除后含稅（免稅）銷售額6900萬元，銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額569.72萬元。

從申報(bào)資料看，p公司累計(jì)開具的發(fā)票價(jià)稅合計(jì)10900萬元。其中，不含稅銷售額為10000萬元、稅額為900萬元。p公司認(rèn)為開具的售房發(fā)票的不含稅銷售額10000萬元就是土地增值稅的應(yīng)稅收入，同樣沒有考慮因土地價(jià)款差額征稅所抵減的銷項(xiàng)稅額=4000÷（1+9%）×9%=330.28（萬元）。

計(jì)算方法

土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，無法直接從已有納稅資料、會(huì)計(jì)賬簿中獲取，而是需要計(jì)算確認(rèn)。從筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，可行的計(jì)算方法主要有三種。

第一種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)分兩步計(jì)算。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計(jì)算分兩步：第一步，計(jì)算出增值稅銷項(xiàng)稅額；第二步，將向購房者收取的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項(xiàng)稅額，從而計(jì)算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。

具體到本案例，第一步，m項(xiàng)目的增值稅銷項(xiàng)稅額=（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（萬元）；第二步，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項(xiàng)稅額=10900-569.72=10330.28（萬元）。與企業(yè)自行計(jì)算的應(yīng)稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬元）。

第二種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)用公式計(jì)算。

根據(jù)增值稅銷項(xiàng)稅額=（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項(xiàng)稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-（含稅銷售收入-土地價(jià)款）÷（1+9%）×9%=（含稅銷售收入+土地價(jià)款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m項(xiàng)目含稅收入10900萬元、土地價(jià)款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（萬元），與第一種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

第三種方法：以開具的不含稅開票金額為基礎(chǔ)計(jì)算。

土地增值稅應(yīng)稅收入=不含稅開票金額+土地價(jià)款允許抵減的稅額=不含稅開票金額＋土地價(jià)款÷（1+9%）×9%。本案例中，m項(xiàng)目開票金額10000萬元、土地價(jià)款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（萬元），與前兩種方法的計(jì)算結(jié)果一致。

值得關(guān)注的是，土地增值稅應(yīng)稅收入不能與會(huì)計(jì)收入、企業(yè)所得稅核算收入、開具發(fā)票金額簡(jiǎn)單地畫上等號(hào)，也無法從已有的納稅資料、會(huì)計(jì)資料直接獲取，而是要計(jì)算取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可以結(jié)合多種方式進(jìn)行驗(yàn)算，確保應(yīng)稅收入計(jì)算無誤。必要情況下，應(yīng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)，防范后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：國家稅務(wù)總局東營(yíng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局）

【第13篇】關(guān)于土地增值稅清算的政策6

在土地增值稅清算項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將取得合法有效憑證的房地產(chǎn)開發(fā)成本列入土地增值稅扣除項(xiàng)目。但是實(shí)踐中，卻發(fā)生了額外的情形，進(jìn)而引發(fā)稅務(wù)爭(zhēng)議。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了建筑安裝施工方開具的發(fā)票且項(xiàng)目竣工，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未實(shí)際向建筑安裝施工方付款的，是否可以列為增值稅扣除項(xiàng)目呢？我們?cè)诖俗龀鎏接憽?/p>

作者 | 賈蒙蒙

一、法律對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除條件做出規(guī)定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條（一）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)）第二十一條審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：（一）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。（四）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（六）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）第五條第二款規(guī)定，（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

根據(jù)以上法律規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額在清算時(shí)依法扣除需同時(shí)具備以下兩個(gè)條件：一是扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是“實(shí)際發(fā)生”的。二是扣除項(xiàng)目中的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證。

二、“實(shí)際發(fā)生”是否須以“付款”為標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)爭(zhēng)議

稅收征納雙方，關(guān)于“實(shí)際發(fā)生”是否須以建筑安裝費(fèi)用的支付為標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)爭(zhēng)議。觀點(diǎn)如下：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)觀點(diǎn)

1、現(xiàn)有法律文件均規(guī)定以“實(shí)際發(fā)生”為準(zhǔn)，而非支付為準(zhǔn)

國稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)第二十一條第二款和國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第五條第二款均規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用做土地增值稅清算時(shí)的成本。該條文僅規(guī)定到“實(shí)際發(fā)生”，稅務(wù)機(jī)關(guān)增設(shè)“支付”的要件，等同于對(duì)條款的限縮解釋。

站在納稅人的角度，法無禁止即自由，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做有利于納稅人的解釋。例如在德發(fā)案中，最高人民法院（2015）行提字第13號(hào)廣州德發(fā)房產(chǎn)建設(shè)有限公司與廣東省廣州市地方稅務(wù)局第一稽查局再審行政判決書認(rèn)為，根據(jù)依法行政的基本要求，沒有法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，行政機(jī)關(guān)不得作出影響行政相對(duì)人合法權(quán)益或者增加行政相對(duì)人義務(wù)的決定；在法律規(guī)定存在多種解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對(duì)人的解釋。

同時(shí)，《稅收征管法》第三條第二款規(guī)定，任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。也就是說，任何機(jī)關(guān)在法律沒有明確作出規(guī)定的情況下，均無權(quán)對(duì)稅法條款作出擴(kuò)大或限縮解釋以增加或減免納稅人稅款。

2、建筑安裝工程實(shí)際發(fā)生的客觀事實(shí)應(yīng)被認(rèn)定為“實(shí)際發(fā)生”

國稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)第二十五條規(guī)定，審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅需要提供上述資料，證實(shí)合同實(shí)際履行即可。

3、參照質(zhì)保金的扣除規(guī)定，未實(shí)際支付部分可進(jìn)行扣除

國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條（一）項(xiàng)和國稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)均未對(duì)實(shí)際發(fā)生是以“費(fèi)用支付”為標(biāo)準(zhǔn)，還是以“有合同、貨物、勞務(wù)實(shí)際發(fā)生的客觀事實(shí)”為標(biāo)準(zhǔn)做出明確。但我們可以參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號(hào)）對(duì)扣除標(biāo)準(zhǔn)作出解釋。

國稅函[2010]220號(hào)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

根據(jù)國稅函[2010]220號(hào)第二條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工后所扣留的質(zhì)量保證金部分，在建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的情況下，可予以扣除，也就是雖然該成本費(fèi)用未真正支付，但因工程竣工且取得發(fā)票便可扣除。那么推演至國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條（一）項(xiàng)和國稅發(fā)〔2009〕年91號(hào)規(guī)定的“實(shí)際發(fā)生”，也可以據(jù)此認(rèn)定，在工程竣工且完成驗(yàn)收的情況下，因建筑安裝服務(wù)產(chǎn)生的成本費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生，在滿足實(shí)際發(fā)生的客觀要件下，應(yīng)予以扣除。

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)

1、法律明確要求以“支付”為準(zhǔn)

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定,“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用?！ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?！?/p>

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，因本條款中，出現(xiàn)了“支付”二字，故未實(shí)際支付的，不能扣除。

2、國稅函[2010]220號(hào)屬例外情形，不可參

針對(duì)國稅函[2010]220號(hào)規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，依舊可以憑發(fā)票金額進(jìn)行扣除的問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為這屬于例外規(guī)定，除此之外的未付費(fèi)用，即便取得發(fā)票，也不可扣除。

總結(jié)

實(shí)踐中，稅務(wù)爭(zhēng)議的發(fā)生常常是因征納雙方對(duì)涉稅條款的適用和理解存在分歧。在法律規(guī)定存在多種解釋時(shí)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)首先考慮選擇適用有利于行政相對(duì)人的解釋。推演至本文討論的問題上來說，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以提供足夠的證據(jù)資料（合同、發(fā)票、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、決算資料等等）證實(shí)建筑安裝費(fèi)實(shí)際發(fā)生時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可進(jìn)一步了解實(shí)際未支付的具體原因，視具體情況做最有利于納稅人的解釋和決定。當(dāng)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，為高效化解分歧與爭(zhēng)議，納稅人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的稅法專業(yè)人員代為與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。

供稿律師

賈蒙蒙，高朋律師事務(wù)所合伙人，北京市朝陽區(qū)律師協(xié)會(huì)財(cái)稅業(yè)務(wù)研究會(huì)委員、北京市文化娛樂法學(xué)會(huì)財(cái)稅法律專業(yè)委員會(huì)委員，深耕涉稅法律服務(wù)領(lǐng)域十余年，擅長(zhǎng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范與化解。賈蒙蒙律師曾為北京市稅務(wù)系統(tǒng)法律顧問團(tuán)隊(duì)成員，擁有為稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人提供涉稅法律服務(wù)的雙向經(jīng)驗(yàn)。能夠?yàn)榧{稅人提供稅務(wù)自查、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)、稅務(wù)爭(zhēng)議解決、稅法咨詢、涉稅刑事案件代理的法律服務(wù)。

特別提示：本文為高朋律師事務(wù)所原創(chuàng)作品，未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁在各類平臺(tái)轉(zhuǎn)載、引用和編輯，違者后果自負(fù)。如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)留言申請(qǐng)。歡迎關(guān)注本頭條號(hào)！

【第14篇】土地增值稅納稅地點(diǎn)

在日常工作中有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)咨詢?cè)谵D(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品過程中繳納的地方教育附加能不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除，我們來具體分析一下。

《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；

(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第三條第（二）項(xiàng)規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

從上述國家層面上的政策看，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，地方教育附加并不在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的列舉范圍內(nèi)，不能作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除。

但是，在實(shí)務(wù)操作中，部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)允許地方教育附加作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除，如海南、廣東、江西、福建、北京、山西等地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或涉及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)在計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，查看當(dāng)?shù)赜袥]有明確地方教育附加可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除的規(guī)定，如果當(dāng)?shù)貨]有相關(guān)政策，建議企業(yè)積極與主管稅務(wù)部門溝通，爭(zhēng)取能在土地增值稅稅前扣除地方教育費(fèi)附加。

下面列舉了部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)允許地方教育附加作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除的規(guī)定，供大家參考。

01海南

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第二十條 納稅人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營(yíng)改增后，納稅人應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟模锤黜?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

02廣東

《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。

03福建

《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局2023年10月12366咨詢熱點(diǎn)難點(diǎn)問題集》9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納土地增值稅，扣除項(xiàng)目是否包括地方教育附加？答：根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）和《福建省財(cái)政廳 省國稅局 省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于印發(fā)＜中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則＞的通知》（閩財(cái)稅政[1995]16號(hào)）有關(guān)規(guī)定精神，地方教育附加可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金扣除。

04江西

《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號(hào)）四、土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的確認(rèn)（三）對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的地方教育附加，由于其計(jì)稅依據(jù)為增值稅，與教育費(fèi)附加相同，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許視同稅金進(jìn)行扣除。

05甘肅

《甘肅省地方稅務(wù)局稅政一處關(guān)于土地增值稅清算審核有關(guān)問題的通知》（甘地稅稅政一便函[2017]24號(hào)）五、甘教附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金在土地增值稅清算中能否扣除1、根據(jù)《甘肅省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省財(cái)政廳等部門關(guān)于甘肅省地方教育附加征收使用管理辦法的通知》（甘政辦發(fā)〔2010〕107號(hào)）第六條的規(guī)定：收取地方教育附加時(shí)，使用省地稅局統(tǒng)一印制的稅收票證。因此，甘肅省地方教育附加雖屬非法收入，但實(shí)際己作為地方財(cái)政收入進(jìn)行統(tǒng)一管理?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第一項(xiàng)：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地増值稅暫行條列第六條及其實(shí)細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑址的，不予扣除?！比珖胁糠质∈性谕恋卦鲋刀惽逅阒?，已把地方教育附加作為可扣除的稅金處理，我省作為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，建議將甘肅地方教育附加、價(jià)格調(diào)節(jié)基金予以扣除。

06北京

《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第十八條 納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)按要求報(bào)送有關(guān)資料，并填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》（見附件5）：（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。

07重慶

《重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見>的通知》（渝財(cái)稅〔2015〕93號(hào)）一、土地增值稅（三）相關(guān)扣除項(xiàng)目5.納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納的地方教育費(fèi)附加，可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

08山西

《山西省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法>的公告》（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）第二十條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其他扣除項(xiàng)目的審核（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認(rèn)和審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的其他稅費(fèi)，不得在稅金中歸集。

09吉林

《吉林省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法（試行）>的公告》（吉林省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十四條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，須向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)提交有關(guān)清算項(xiàng)目資料，填寫《土地增值稅清算資料清單》（附件7），附報(bào)以下清算資料，并保證報(bào)送資料真實(shí)、準(zhǔn)確。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，內(nèi)容應(yīng)包括：1.項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)情況?！?.清算項(xiàng)目預(yù)繳的土地增值稅情況；實(shí)際繳納與清算項(xiàng)目有關(guān)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等。8.其他應(yīng)說明的情況。

10江蘇

《江蘇省財(cái)政廳 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算過程中行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金歸集方向的通知》（蘇地稅函〔2011〕81號(hào)）

附件：

行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金在土地增值稅清算時(shí)的歸集方向一覽表

序號(hào)

費(fèi)用名稱

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

費(fèi)用類別

使用票據(jù)

歸集方向

備注

14

地方教育附加

增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅稅額的2%

政府性基金

財(cái)政票據(jù)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

2011.2.1之前為1%

文章來源：房地產(chǎn)納稅服務(wù)網(wǎng)

【第15篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報(bào)表由稅控系統(tǒng)自動(dòng)生成，并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對(duì)于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用，抵減銷項(xiàng)稅額沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

知識(shí)點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

1.取得預(yù)售收入時(shí)，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；達(dá)到清算條件進(jìn)行清算；

2.以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；

3.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

【例題·單選題】（2023年）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（ ）。

a.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目

b.審批備案項(xiàng)目

c.商業(yè)推廣項(xiàng)目

d.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目

『正確答案』b

『答案解析』以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

（二）土地增值稅清算的條件

應(yīng)進(jìn)行清算

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況

【例題·多選題】（2023年）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

c.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

d.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的

『正確答案』abc

『答案解析』取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。

（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

3.土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共設(shè)施

【例題·多選題】清算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會(huì)所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。

a.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

b.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

c.建成后有償移交給其他企業(yè)的

d.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

『正確答案』cd

『答案解析』選項(xiàng)ab，成本費(fèi)用不可以扣除。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除；

5.屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額；

6.質(zhì)保金看發(fā)票

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)：

（1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；

（2）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；

8.拆遷安置費(fèi)的扣除

安置類型

稅務(wù)處理

（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的

安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置

異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）貨幣安置拆遷的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

【例題1·單選題】對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述正確的是（ ）。

a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除

b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的10%

『正確答案』a

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以計(jì)入開發(fā)成本扣除。

【例題2·單選題】（2023年）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』選項(xiàng)ac，不得扣除；選項(xiàng)d，未取得發(fā)票，質(zhì)量保證金不得扣除，取得發(fā)票可以扣除。

（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料

（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（七）土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅

1.依法應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率原則上不得低于5%。

（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

【例題·計(jì)算題】2023年2月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資料如下：

（1）2023年3月以12000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅。

（2）2023年5月開始動(dòng)工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。

收入

扣除

地

12000+契稅

開發(fā)成本

（7000-800）

開發(fā)費(fèi)用

稅金

加計(jì)扣除

合計(jì)

（3）2023年1月該項(xiàng)目已銷售了建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入36000萬元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未反應(yīng)銷售收入。

（4）公司已按3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬，并聘請(qǐng)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行鑒證，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)提供了鑒證報(bào)告。

收入

36000+4000

扣除

地

12000+契稅

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費(fèi)用

（①+②）×10%

稅金

加計(jì)扣除

合計(jì)

（5）該項(xiàng)目已經(jīng)繳納增值稅2000萬元。

（其他資料：當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率為4%，省級(jí)政府規(guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費(fèi)用

（①+②）×10%

稅金

2000×12%

加計(jì)扣除

合計(jì)

問題（1）：簡(jiǎn)要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

解析：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求企業(yè)清算。

問題（2）：計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

解析：開發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬元）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費(fèi)用

（①+②）×10%

稅金

加計(jì)扣除

合計(jì)

問題（3）：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

解析：應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬元）

問題（4）：計(jì)算該公司應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

解析：扣除項(xiàng)目合計(jì)

=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

=29724（萬元）

增值額=40000-29724=10276（萬元）

應(yīng)納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬元）

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬元）

問題（5）：回答稅務(wù)機(jī)關(guān)能否對(duì)補(bǔ)繳的土地增值稅征收滯納金，簡(jiǎn)單說明理由。

解析：不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

問題（6）：稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告，在什么條件下可以采信。

解析：對(duì)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

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