土地增值稅收入的確定（16篇）

【第1篇】土地增值稅收入的確定

標(biāo)題 | 土增稅：土地成本的扣除與應(yīng)稅收入的確定

作者 | 王冬生 孫延玲 姚亞斌

房地產(chǎn)企業(yè)在計算土增稅時, 如何確認(rèn)應(yīng)稅收入，如何扣除土地成本, 本不是問題。但是,由于在計算增值稅時,允許納稅人自銷售額中扣減土地成本,導(dǎo)致在確定土增稅的應(yīng)稅收入和土地成本時,經(jīng)常出現(xiàn)很大分歧。本文基于一個案例和有關(guān)法規(guī)，分析如何處理，更符合有關(guān)稅法的規(guī)定，達(dá)到既不少繳土增稅，也不多繳土增稅的效果。包括以下問題：

一、一個簡單的案例

二、增值稅的銷售額

三、土增稅的應(yīng)稅收入

四、土增稅可以扣除的土地成本

五、土增稅確認(rèn)應(yīng)稅收入與土地成本的方法

（一）符合有關(guān)規(guī)定的方法

（二）三種錯誤的確認(rèn)方法

一、一個簡單的案例

為便于說明問題，舉一個簡單的例子。a房地產(chǎn)公司拿地成本是109萬元，取得政府部門開具的合法票據(jù)。銷售房地產(chǎn)的含稅收入是218萬元，增值稅適用一般計稅方法，增值稅稅率是9%。

不考慮其他因素，基于這個案例，分析增值稅的銷售額，土增稅的應(yīng)稅收入，土增稅可以扣除的土地成本等容易出現(xiàn)分歧的問題。之所以出現(xiàn)分歧，主要是因?yàn)樵鲋刀悜?yīng)稅銷售額的計算方式。

二、增值稅的銷售額

a公司含稅銷售額是218萬，但是增值稅的銷售額是多少？銷項(xiàng)稅額是多少？按照常用的計算方式，銷售額應(yīng)該是200萬，銷項(xiàng)稅額是18萬。

218/(1+9%)=200萬

200*9%=18萬

但就房地產(chǎn)企業(yè)而言，有特殊規(guī)定。

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號，以下簡稱18號公告）第4條的規(guī)定，a公司應(yīng)按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額=（218-109）/(1+9%)=100萬。

a公司的銷項(xiàng)稅額是：

（218-109）/(1+9%)*9%=9萬

不考慮其他收入和支出，a公司的增值稅應(yīng)納稅額是9萬元。

之所以按照上述的公式計算，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)支付土地價款時，取得的票據(jù)，不是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的法定票據(jù)，無法用“扣稅法---抵扣進(jìn)項(xiàng)稅”的方法，抵扣土地成本中實(shí)際包含的增值稅。但是，土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)成本中，占有很大的比重，如不能抵扣與土地成本有關(guān)的進(jìn)項(xiàng)稅，將土地成本作為增值稅的計稅依據(jù)，不符合增值稅基本原理，房地產(chǎn)企業(yè)也無法承受。所以，用“扣額法---扣減銷售額”的方式，解決對房地產(chǎn)企業(yè)土地支出征收增值稅的問題。

盡管“扣額法”不是常用的“扣稅法”，不是抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但是對納稅人而言，對增值稅應(yīng)納稅額的影響，是一樣的。

按照現(xiàn)行的計算方法，a公司應(yīng)納增值稅9萬元。

假定109萬中含有9萬元進(jìn)項(xiàng)稅，用一般的銷項(xiàng)稅減去進(jìn)項(xiàng)稅的應(yīng)納稅額計算方法，應(yīng)納稅額也是9萬元（18-9）。

因此，a公司按照18號公告的方法計算應(yīng)納增值稅，實(shí)際是扣掉了土地成本中含有的增值稅。

三、土增稅的應(yīng)稅收入

盡管增值稅的銷售額是100萬，但是土增稅的應(yīng)稅收入是多少呢？也是100萬？

不能這樣簡單地理解，需要看土增稅的有關(guān)規(guī)定。

《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，以下簡稱70號公告）第一條規(guī)定：“營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額”。

就a公司而言，其含稅銷售額是218萬，但是計算的銷售額是100萬，增值稅銷項(xiàng)稅額是9萬，那么土增稅不含增值稅的應(yīng)稅收入到底是多少？可以有3個選項(xiàng)：100萬、209萬、200萬。

100萬是因?yàn)樽凿N售額中扣除土地成本，得出的增值稅應(yīng)稅銷售額，不應(yīng)作為土增稅應(yīng)稅收入。

209萬，是按照含稅銷售額218萬減去9萬的增值稅銷項(xiàng)稅額，得出的結(jié)果。但是，這9萬元的銷項(xiàng)稅額，不是含稅收入中的全部稅額，209萬中，實(shí)際含著9萬的增值稅。

徹底不含增值稅的銷售額是200萬，最符合70號公告對土增稅應(yīng)稅收入的定義。

所以，我們認(rèn)為a公司的土增稅應(yīng)稅收入是200萬。

四、土增稅可以扣除的土地成本

在土增稅應(yīng)稅收入是200萬元的情況下，a公司可以扣除的土地成本是多少？

109萬還是100萬？

還是要看土增稅的有關(guān)規(guī)定。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號，以下簡稱43號文）第3條規(guī)定：“ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的，不計入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項(xiàng)目?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，支付的109萬土地價款，如果扣除了其中包含的增值稅9萬元，可以扣除的土地成本就是100萬元。如果沒有扣除其中的增值稅，可以扣除的土地成本就是109萬元。

那么，到底有沒有扣除土地成本中的增值稅9萬元？

盡管a公司沒有用抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的方式，扣除9萬元，但是用“扣額法”，還是自銷項(xiàng)稅額18萬中，抵扣了9萬元，所以，納稅人的銷項(xiàng)稅額才剩9萬元。a公司按照18號公告計算的應(yīng)納稅額是9萬元。

如果a公司可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，進(jìn)項(xiàng)稅是9萬元，銷項(xiàng)稅是18萬元，應(yīng)納稅額也是9萬元。

所以，a公司在按照18號公告計算增值稅時，事實(shí)上抵扣了土地成本中的增值稅9萬元。

如果a公司按照常用的方法，計算增值稅，則其土增稅應(yīng)稅收入是200萬元，其可以扣除的土地成本就是100萬元。

因此，在a公司應(yīng)稅收入是徹底不含增值稅的200萬元時，其可以扣除的土地成本，也是不含增值稅的100萬元。

五、土增稅確認(rèn)應(yīng)稅收入與土地成本的方法

根據(jù)上面的分析，概括一下確認(rèn)土增稅應(yīng)稅收入與土地成本的方法，并分析常見的另外三種方法之不合規(guī)之處。

（一）符合有關(guān)規(guī)定的方法

根據(jù)上面的分析，在房地產(chǎn)企業(yè)按照18號公告計算增值稅的情況下，在確認(rèn)土增稅的應(yīng)稅收入和可以扣除的土地成本時，最符合土增稅規(guī)定的方法是：

按照徹底不含增值稅的收入，確認(rèn)應(yīng)稅收入；

按照不含增值稅的土地支出，確認(rèn)可以扣除的土地成本。

就案例中的a公司而言，土增稅應(yīng)稅收入是200萬元，可以扣除的土地成本是100萬元。

（二）三種錯誤的確認(rèn)方法

引發(fā)爭議的，還有另外三種方法：

第一種方法：收入確認(rèn)209萬元，土地成本確認(rèn)109萬元；

第二種方法：收入確認(rèn)209萬元，土地成本確認(rèn)100萬；

第三種方法：收入確認(rèn)200萬元，土地成本確認(rèn)109萬。

第一種方法，盡管收入與成本各增加9萬，看似增值額一樣，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的土地成本可以加計扣除，實(shí)際的增值額還是少了，導(dǎo)致少繳土增稅。

第二種方法，納稅人多確認(rèn)9萬收入，導(dǎo)致多算增值額，多算土增稅。

第三種方法，納稅人多扣除土地成本9萬元，少繳土增稅。

所以，按照徹底不含增值稅的方式確認(rèn)土增稅應(yīng)稅收入，按照已經(jīng)扣除增值稅后的土地成本，確認(rèn)可以扣除的土地成本，才符合增值稅、土增稅的有關(guān)規(guī)定，達(dá)到既不少繳土增稅，也不多繳土增稅的效果。

【第2篇】土地增值稅清算申報表填寫說明

1. 扣除項(xiàng)目申核的基本程序和方法包括:

（一）評價與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并于明細(xì)賬，總帳及有關(guān)申報表核對是否一致。

（三）審核相關(guān)合同，協(xié)議和項(xiàng)目算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本，費(fèi)用支出項(xiàng)目。

2. 前期工程費(fèi)的審核,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

(二)審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi),土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。

3. 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生,是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?/p>

4. 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地屬于未“七通一平”的,應(yīng)對前期工程,基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)體的實(shí)地的實(shí)地審身,特別注意相符

5. 關(guān)于營改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問題營改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,應(yīng)按照(國家稅務(wù)總局關(guān)于全面擔(dān)干營址管理事項(xiàng)的公告>(國家稅務(wù)總局公告2023年第23號)規(guī)定,在發(fā)票的各注欄注明建筑服務(wù)有限責(zé)任增值稅扣除項(xiàng)目金額。

6. 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅),允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的，不計入扣除項(xiàng)目,不允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的,可以計入扣除項(xiàng)目。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施我發(fā)為責(zé)任何實(shí)的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料,結(jié)合房,結(jié)合房單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

8. 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施賞,開發(fā)間接我們接我們的憑證稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)報上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,按照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)算擔(dān)憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的:

（一）不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的,不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程按工,工程結(jié)算,工程結(jié)算,工程監(jiān)理等方面等方定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

（二）工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

（三）裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工,但不能提供完整的工程的工程施工圖,建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的:裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)質(zhì)企業(yè),個體工商戶式個人施式項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè),建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額上生

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

9. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)或項(xiàng)目開發(fā)權(quán),在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外(國家有關(guān)部有關(guān)部門卡)共設(shè)施或其他工程支出,能提供市國土房管部門的協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議,或者市級政府主管部生管部門的相頭文件的,發(fā)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額:不能提供的,不得計入本開發(fā)項(xiàng)目扣除金額。“紅線”外發(fā)生的“三進(jìn)一平”支出,與本開發(fā)項(xiàng)務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后,可計入本開發(fā)項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。

10. 是否存在期間費(fèi)用擠列成本的問題,如納稅人在銷售過程中定制的規(guī)劃模型,小區(qū)效果模型及樣板間模型費(fèi)用應(yīng)入當(dāng)期銷售費(fèi)用，不計入開發(fā)成本扣除。

11. 土地平整成本,如三通一平、七通一平支出的審核,應(yīng)重點(diǎn)對施工合同,監(jiān)同,監(jiān)理報告,發(fā)票報告,發(fā)票和銀行支付有無渣土買賣記錄,同時,要求企業(yè)提供地質(zhì)勘探部門的驗(yàn)收決算報告及決算書,若填書,若填士,若漿工程合理、支出過大的,應(yīng)作為疑點(diǎn)進(jìn)一步核實(shí)。

12. 審核設(shè)計費(fèi)用的真實(shí)性；

（一）需查看企業(yè)的設(shè)計合同和樓盤銷售廣告,看設(shè)計責(zé)設(shè)計責(zé)收款單位與處錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；

（二）需查看房地產(chǎn)企業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬記錄與發(fā)票所載的收款單位與收款金額是否一致；如向同一設(shè)計單位或不同設(shè)計單位重復(fù)支付某設(shè)計項(xiàng)目款項(xiàng)的，則存在虛列設(shè)計費(fèi)的情況。

13. 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)納稅人提供的內(nèi)控審核資料,比對前期工程費(fèi)用列支的實(shí)際工程量,是否與實(shí)際情況相符,與工程合同，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是否相符，是否存在虛開，虛列的可能

14. 審核納稅人支付前期工程費(fèi)用的銀行憑證,如銀行轉(zhuǎn)賬單等,與房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的賬目核對，審核應(yīng)付前期工程費(fèi)用是否已全額支出。

15. 審核企業(yè)支付的資金流轉(zhuǎn)記錄,是否全額支付及支付方式,如提供的是現(xiàn)金付款憑證,則須提供銀行提款單（標(biāo)注用途）。

16. 計算出前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值,并將該比值與同類工程的比值進(jìn)行比較進(jìn)行比較,若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。

【第3篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，若能爭取到核定征收，則可事項(xiàng)項(xiàng)目整體稅負(fù)大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的;

（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。同時規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。

02《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關(guān)規(guī)定

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實(shí)行核定征收。

03《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關(guān)規(guī)定

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項(xiàng)目憑證，不能準(zhǔn)確計算房地產(chǎn)項(xiàng)目增值額，有下列情形之一的，可實(shí)行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項(xiàng)目金額的；

(四) 申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實(shí)無法實(shí)施定率征收的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.按照核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；

2.按照核實(shí)建造成本、費(fèi)用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定；

2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務(wù)處理等事項(xiàng)引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點(diǎn)在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等蝴蝶效應(yīng)。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

財稅〔2016〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報

在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實(shí)際應(yīng)稅所得率遠(yuǎn)低于20%。

財務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務(wù)處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會計人員傷神又費(fèi)力的事情。

因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。

一個土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，2003年取得立項(xiàng)批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實(shí)際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國土管理部門在補(bǔ)繳土地出讓金方面存在爭議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項(xiàng)目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機(jī)關(guān)對已銷售的部分進(jìn)行了土地增值稅清算，由于項(xiàng)目成本資料不全，對其進(jìn)行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設(shè)部分補(bǔ)繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進(jìn)行拍賣，以拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金。但是拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，2023年稅務(wù)機(jī)關(guān)對項(xiàng)目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。

但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。

一是2023年《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項(xiàng)目所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目測算稅負(fù)，以測算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個問題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分。

這個問題要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項(xiàng)目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項(xiàng)管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，問題要復(fù)雜一些。

超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，就這個項(xiàng)目來說，2023年該項(xiàng)目銷售的比例未達(dá)到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才達(dá)到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的時間是2023年。由于項(xiàng)目由于成本資料不全，難以計算扣除項(xiàng)目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對該項(xiàng)目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設(shè)該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項(xiàng)目符合清算條件仍然是2023年。

本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進(jìn)行了調(diào)整，但是只適用政策實(shí)施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第4篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購買了一塊土地，和國土資源局簽訂了《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時間是2023年8月起。

【第5篇】土地增值稅的納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第6篇】二手房土地增值稅計算

存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。

這個五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷售（即開發(fā)商銷售開發(fā)產(chǎn)品），后三類屬于二手房（即舊房）銷售。房屋銷售的情形不一樣轉(zhuǎn)讓時計算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實(shí)際操作過程中，對于后三種銷售舊房時如何準(zhǔn)確的掌握和控制將對于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷售舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的方法。

政策依據(jù)：

一）財稅字〔1995〕48號文規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題，轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

二）財稅〔2006〕21號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數(shù)。

三）財稅字〔2006〕21號文規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計算問題：對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。

根據(jù)以上政策依據(jù)，納稅人計算轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅的扣除項(xiàng)目的確定分為以下三種方法：

一、以舊房及建筑物的評估價作為扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含取得土地使用權(quán)時繳納的契稅，同時要求必須取得土地出讓票據(jù)且實(shí)際支付地價款。未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2、房屋的評估價格：

評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格x成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購建價格：指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

3、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅。

4、評估費(fèi)。

因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費(fèi)不可扣。

案例：

2023年12月某企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收入8000萬元，當(dāng)年購入土地支付地價款及稅費(fèi)2200萬元，該辦公樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該辦公樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該辦公樓相關(guān)稅金444萬元（不含增值稅）該企業(yè)在計算土地增值稅時允許扣除項(xiàng)目金額為多少？

解析扣除項(xiàng)目為：

（1）取得上地使用權(quán)支付的金額2200萬元

（2）評估價格5000*70%＝3500萬元

（3）轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金444萬元

（4）評估費(fèi)0萬元

扣除項(xiàng)目合計：2200+3500+444+0＝6144（萬元）

二、不能取得評估價格，能提供購房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除。

1、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價。扣除金額=發(fā)票價（1+5%x年數(shù)）

友情提示（1）發(fā)票所載金額

營業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；

增值稅普通發(fā)票：價稅合計金額;

增值稅專用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]

購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。

例如8個月為零年，20個月即1年8個月為2年。13個月為1年；25個月為2年。

2、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金。

城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。

友情提示：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

案例：

2023年12月，某公司銷售自用廠房，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票（營業(yè)稅發(fā)票）所載購房款為1500萬元，購房時繳納契稅45萬，購買日期為2023年10月。允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)100萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項(xiàng)目金額為多少？

解析：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格但能夠提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%加計扣除。

該公司在計算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額時的“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。2023年10月至2023年12月共計11年2個月，按11年計算。

發(fā)票所載金額及加計金額為：1500x（1+11x5%）＝2325（萬元）

轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：購買時的契稅及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)的稅費(fèi)45+100＝145

該公司在計算土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額為：2325+145＝2470（萬元）

三、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。

所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項(xiàng)目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

作者?：李艷 中道財稅

【第7篇】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅

問題內(nèi)容： 我公司向另一房地產(chǎn)公司購買了一塊位于城市市區(qū)的土地，擬開發(fā)為商業(yè)地產(chǎn)，并對土地上的建筑物進(jìn)行了拆除及土地的平整，并委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了規(guī)劃方案設(shè)計、勘查設(shè)計等，已支付的部份設(shè)計費(fèi)計入了開發(fā)成本，同時因項(xiàng)目進(jìn)行招商發(fā)生了部份費(fèi)用直接計入了管理費(fèi)用。后因其他原因，我公司將尚未開工的該地塊進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，請問：該轉(zhuǎn)讓行為的土地增值稅是否可以按開發(fā)成本的20%加計扣除，期間費(fèi)用及利息可否按比例扣除？若認(rèn)定為直接轉(zhuǎn)讓土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。那么我公司已發(fā)生的開發(fā)成本（規(guī)劃方案設(shè)計、勘查設(shè)計、景觀綠化養(yǎng)護(hù)支出）及相關(guān)費(fèi)用如何扣除？

回復(fù)意見：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）文件第六條二款規(guī)定：“對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)?！?/p>

因此你公司將生地變?yōu)槭斓氐拈_發(fā)過程中，對開發(fā)成本可以加計20%扣除，但期間費(fèi)用及利息不得扣除。

如你公司實(shí)質(zhì)上屬于未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，則根據(jù)第六條一款規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。”

則相應(yīng)的相關(guān)費(fèi)用在計算土地增值額時不得作為扣除項(xiàng)目。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

【第8篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項(xiàng)目符合清算條件時再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的終點(diǎn)。

國家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問題是清算工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務(wù)總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)及時進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應(yīng)注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費(fèi)用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強(qiáng)前期管理

明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項(xiàng)目，一個開發(fā)項(xiàng)目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應(yīng)分別計算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對不同類型建筑物細(xì)分清算對象。筆者認(rèn)為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期管理中，要實(shí)施按項(xiàng)目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集分配收入、成本、費(fèi)用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的立項(xiàng)、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項(xiàng)目銷售告磬清盤為止，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅扣除項(xiàng)目

歸集土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個項(xiàng)目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項(xiàng)目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的發(fā)生，按照分項(xiàng)目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計算出各個項(xiàng)目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點(diǎn)和目的。企業(yè)對不同項(xiàng)目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項(xiàng)目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費(fèi)用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費(fèi)用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項(xiàng)目的成本、費(fèi)用等扣除金額和同一項(xiàng)目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費(fèi)用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費(fèi)用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費(fèi)用）等相關(guān)資料報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跟蹤管理時就應(yīng)注意項(xiàng)目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時土方建筑單價是否偏高，重點(diǎn)核實(shí)材料用量是否異常超標(biāo)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)是否超出正常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復(fù)計算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)時是否真實(shí)發(fā)生的，是否以真實(shí)合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費(fèi)用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用科目，企業(yè)是否是通過金融機(jī)構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項(xiàng)目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。

4、預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。這一般適用財務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個項(xiàng)目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)費(fèi)用的重要基數(shù)，也是財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計20%的重要基數(shù)，更是計算土地增值額的重要依據(jù)。

（三）合理歸集分配開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開發(fā)費(fèi)用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務(wù)費(fèi)用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計20%的扣除基數(shù)，只能計入開發(fā)費(fèi)用。在計算開發(fā)費(fèi)用扣除時，應(yīng)注意三點(diǎn)。首先，企業(yè)在會計核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨(dú)計算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時有兩種方法。第一種，財務(wù)費(fèi)用利息支出凡能夠按項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。第二種，財務(wù)費(fèi)用利息支出凡不能按項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計算扣除。第三，分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偅趯?shí)際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項(xiàng)目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目。

四、科學(xué)確定增值額的計算方法

科學(xué)確定增值額計算方法是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實(shí)際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項(xiàng)目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項(xiàng)目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費(fèi)用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅

五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認(rèn)為，在核定征收時，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的核定來計算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

來源：梁好財稅工作室

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【第9篇】土地增值稅細(xì)則

土地增值稅以項(xiàng)目計算？還是以項(xiàng)目中的住宅類型分別計算？

關(guān)于土地增值稅清算，具體是以整體項(xiàng)目為清算對象呢？還是以住宅類型分別作為清算對象呢？如果僅看相關(guān)文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個案例一起學(xué)習(xí)一下這個知識點(diǎn)吧。

本案例中，房地產(chǎn)公司認(rèn)為整體項(xiàng)目中包含的有居住用地，就應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計算其容積率，并單獨(dú)適用土地增值稅預(yù)征的標(biāo)準(zhǔn)。而稽查局則認(rèn)為土地增值稅預(yù)征的對象應(yīng)當(dāng)為整體項(xiàng)目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預(yù)征對象標(biāo)準(zhǔn)是值得大家學(xué)習(xí)的。文件來源：中華人民共和國最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號】

最高人民法院審查認(rèn)為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計算。第十一條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條一、二、三、五、六項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。當(dāng)時有效的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號,以下簡稱74號文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目的土地用途為旅游、商住用地，項(xiàng)目建設(shè)包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標(biāo)為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%?！安棥は銠壙ぁ表?xiàng)目系統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建，海南省瓊海市規(guī)劃建設(shè)局亦對整個項(xiàng)目頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證，海南省稅務(wù)稽查局以整體項(xiàng)目為單位預(yù)征土地增值稅，并無不當(dāng)。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目容積率低于1.0，故該項(xiàng)目內(nèi)的房屋均不符合74號文規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。海南省稅務(wù)稽查局作出8001號稅務(wù)處理決定，將“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目按照非普通住宅預(yù)征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務(wù)局復(fù)議維持8001號稅務(wù)處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請求和上訴，均符合法律規(guī)定。關(guān)于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目包含居住用地、酒店用地、防護(hù)綠地用地，稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)分別計算容積率并確定房屋是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目為整體報建并取得規(guī)劃許可，稅務(wù)部門以項(xiàng)目整體確定容積率并預(yù)征土地增值稅，符合187號文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。

編者按：從以上案例中可知，187號文所規(guī)定的“以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建并獲批復(fù)的的“整體項(xiàng)目”單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會以“整體項(xiàng)目”的容積率來認(rèn)定項(xiàng)目的征稅標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進(jìn)行拆分，分別適用。

【第10篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地增值稅

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅條例》）的規(guī)定，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并不包括轉(zhuǎn)讓股權(quán)。但在國家稅務(wù)總局對一些地方稅務(wù)局的復(fù)函中，若公司主要資產(chǎn)是房地產(chǎn)，發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓就視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅。可是，對轉(zhuǎn)讓股權(quán)征收土地增值稅，無論是從法律規(guī)定還是從土地增值稅的原理上來說，都沒有充分依據(jù)。其理由如下：

一、從轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)看，兩者雖然都能實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，但這是兩種截然不同的民事法律行為，有著本質(zhì)的區(qū)別。轉(zhuǎn)讓股權(quán)不會改變房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)會使其產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能將其等同。轉(zhuǎn)讓股權(quán)依據(jù)的是《中華人民共和國公司法》，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)依據(jù)的是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。采取哪種轉(zhuǎn)讓方式，只要不違反國家的法律規(guī)定，納稅人根據(jù)國家稅收政策有自主選擇權(quán)。

二、從土地增值稅的法律規(guī)定看，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，《土地增值稅條例》并沒有將轉(zhuǎn)讓股權(quán)列入土地增值稅的征收范圍。無論是依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定，還是依據(jù)《中華人民共和國立法法》的規(guī)定，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)都不能擴(kuò)大《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍。

三、從土地增值稅的原理看，采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒有逃避繳納土地增值稅。盡管股權(quán)轉(zhuǎn)讓會使轉(zhuǎn)讓方得到房地產(chǎn)增值的收益，但不會改變房地產(chǎn)的土地增值稅計稅基礎(chǔ)，也不會在房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓時，減少土地增值稅的稅款繳納。股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地增值稅的實(shí)際納稅義務(wù)，是從股權(quán)轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)嫁給了股權(quán)受讓方，雖然能延緩?fù)恋卦鲋刀惖睦U納時間，但會使受讓方在實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時的增值幅度相對提高，適用的增值稅率也會相對提高，不僅不會對國家造成土地增值稅流失，還有可能多征土地增值稅。

四、從會計賬務(wù)處理的依據(jù)看，如對發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司征收土地增值稅，公司沒有合法憑據(jù)進(jìn)行賬務(wù)處理。因轉(zhuǎn)讓股權(quán)是獨(dú)立于公司之外的股東之間的交易，公司既不會增加收入，也不會減少相關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，讓其繳納土地增值稅，沒有符合《增值稅條例》規(guī)定的房地產(chǎn)交易來支撐，無法處理賬務(wù)。

五、從國家稅務(wù)總局的相關(guān)文件看，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，國家稅務(wù)總局不同文件之間存在自相矛盾。國家稅務(wù)總局在對地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于土地增值稅的復(fù)函中，國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號，三個文件均將股權(quán)轉(zhuǎn)讓認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要繳納土地增值；但國家稅務(wù)總局在對地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于營業(yè)稅的復(fù)函中，國稅函〔2000〕961號文件，認(rèn)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓并沒發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，不需要繳納營業(yè)稅。不同稅種出現(xiàn)了不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這種“雙重標(biāo)準(zhǔn)”很難自圓其說。

六、從以往的法院判例看，最高人民法院并未支持對轉(zhuǎn)讓股權(quán)征收土地增值稅的觀點(diǎn)。對因轉(zhuǎn)讓股權(quán)涉及征收土地增值稅，引起的刑事訴訟、行政訴訟和民事訴訟，在全國部分省、市有不乏案例。最高人民法院在（2014）民二終字第264號判決書中認(rèn)為：由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，目標(biāo)公司并未發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅。雖然我國不是判例法國家，但最高人民法院的觀點(diǎn)是極具權(quán)威性的，無論是對納稅人還是國家稅務(wù)機(jī)關(guān)都應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生指導(dǎo)意義。

綜上，轉(zhuǎn)讓股權(quán)不屬于《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍，對其征收土地增值稅沒有法律依據(jù)，在理論上也很難成立。李克強(qiáng)總理曾早在國務(wù)院廉政工作會議上強(qiáng)調(diào)過，對市場主體，是法無禁止即可為；而對政府，則是法無授權(quán)不可為。對企業(yè)在經(jīng)營過程中通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，只要不違反國家相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)視為一種合法的稅收籌劃，稅務(wù)機(jī)關(guān)如對其征收土地增值稅會給自身帶來很大的法律風(fēng)險。

舉報/反饋

【第11篇】舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅

編者按：房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)是否屬于土地增值稅征稅范圍，一直是一個爭議性話題。否定派主張，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，才需繳納土地增值稅，無償劃轉(zhuǎn)未取得收入，不屬于征稅范圍。肯定派則主張，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，只有以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)才不需要繳納土地增值稅，劃轉(zhuǎn)不屬于繼承、贈與，應(yīng)當(dāng)納入征稅范圍。本文將以三起案例引入，分析房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不征土地增值稅的合理性。

一、三起案例中房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)不征土地增值稅均得到稅務(wù)機(jī)關(guān)支持

（一）中信集團(tuán)無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，總局批復(fù)不征土地增值稅

2023年1月18日，財政部、國家稅務(wù)總局作出《關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號），明確指出“在中信集團(tuán)整體改制為中國中信集團(tuán)有限公司（以下簡稱中信有限）過程中，對中信集團(tuán)無償轉(zhuǎn)移到中信有限的房地產(chǎn)，以及中信集團(tuán)無償轉(zhuǎn)移到中國中信股份有限公司（以下簡稱中信股份）的房地產(chǎn)，不征土地增值稅”。當(dāng)時，中信股份系中信集團(tuán)/中信有限的全資子公司。

（二）美特粉末無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，稅局認(rèn)可不征土地增值稅

2023年8月，揚(yáng)州海昌新材股份有限公司（以下簡稱海昌新材）召開臨時股東大會，決定將全資子公司揚(yáng)州美特粉末冶金有限公司（以下簡稱美特粉末）擁有的建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至海昌新材，之后申請注銷登記。

2023年12月，美特粉末分別取得了揚(yáng)州市邗江地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局出具的《準(zhǔn)予注銷登記的稅務(wù)事項(xiàng)通知書》（邗地稅五稅通〔2017〕12254號）、《準(zhǔn)予注銷登記的稅務(wù)事項(xiàng)通知書》（揚(yáng)國稅邗稅通〔2017〕15150號）及清稅證明。當(dāng)月，美特粉末取得了工商部門的注銷證明（（10270272）公司注銷〔2017〕第12270007號）。

2023年5月，海昌新材向深交所遞交ipo申報材料。在證監(jiān)會第一次反饋意見補(bǔ)充法律意見書中，針對證監(jiān)會提出的“發(fā)行人、美特粉末是否就土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓依法繳納相應(yīng)稅款，是否存在行政處罰的風(fēng)險，是否構(gòu)成重大違法行為及本次發(fā)行的法律障礙”等問題作出了回復(fù)。其中，對土地增值稅問題的回復(fù)為“鑒于本次國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓系按照土地賬面價值確定，無增值額，且美特粉末沒有取得收入，按照相關(guān)稅收法律、法規(guī)規(guī)定，本次轉(zhuǎn)讓無需繳納土地增值稅”。

（三）航發(fā)西控?zé)o償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，稅局認(rèn)可免征土地增值稅

2023年9月，經(jīng)國資有權(quán)監(jiān)管單位批準(zhǔn)，中國航發(fā)西安動力控制科技有限公司（以下簡稱航發(fā)西控）與西安西控航空苑商貿(mào)有限公司（以下簡稱航空苑）簽署《無償劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，航發(fā)西控將2宗國有土地使用權(quán)、4項(xiàng)房產(chǎn)、無形資產(chǎn)、設(shè)備等經(jīng)營性資產(chǎn)注入航空苑。其中，航發(fā)西控和航空苑均為中國航發(fā)動力控制股份有限公司（以下簡稱航發(fā)控制）的全資子公司。

2023年8月6日，航發(fā)控制發(fā)布《關(guān)于中國航發(fā)動力控制股份有限公司非公開發(fā)行股票申請文件二次反饋意見的回復(fù)報告（修訂稿）》，就證監(jiān)會第4項(xiàng)反饋意見“相關(guān)土地房產(chǎn)從航發(fā)西控變更為航空苑……預(yù)計需要繳納的土地增值稅、契稅等稅費(fèi)金額，稅費(fèi)承擔(dān)的主體，上述標(biāo)的資產(chǎn)評估報告假設(shè)中是否已考慮過戶轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的稅費(fèi)對評估值的影響，評估假設(shè)、評估值是否合理”的答復(fù)摘錄如下：“根據(jù)有關(guān)稅務(wù)主管部門出具的土地增值稅免稅證明，本次土地使用權(quán)過戶免征土地增值稅”。

（四）小結(jié)

以上三起案例均為企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)，其中：中信集團(tuán)系向全資子公司中信股份無償劃轉(zhuǎn)，美特粉末系向母公司海昌新材無償劃轉(zhuǎn)，航發(fā)西控系向受同一控制的兄弟公司無償劃轉(zhuǎn)。三起案例中，轉(zhuǎn)讓方最終均未繳納土地增值稅且獲得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可，其中：中信集團(tuán)、美特粉末兩案中，根據(jù)現(xiàn)有資料顯示，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為無償劃轉(zhuǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，而在航發(fā)西控案中，稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為無償劃轉(zhuǎn)符合土地增值稅免稅條件。

二、房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅不征或免征的困境

（一）房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅不征的困境

房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)“可稅性”的爭議，歸根結(jié)底在于稅法對土地增值稅征稅范圍規(guī)定的模糊性。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。由此可見，此處稅法采用了“正向規(guī)定＋反向列舉”的立法模式，但其規(guī)定的內(nèi)容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”和“以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”之間，尚存在諸多真空地帶。這里姑且不討論劃轉(zhuǎn)是否屬于轉(zhuǎn)讓的問題，即便將劃轉(zhuǎn)歸入轉(zhuǎn)讓的范疇，對于無償劃轉(zhuǎn)，也處于這一真空地帶內(nèi)，稅法完全不能解決無償劃轉(zhuǎn)的可稅性問題，給納稅遵從帶來了極大不便。

在現(xiàn)實(shí)層面，這一問題將容易引發(fā)稅企爭議：站在納稅人立場，基于稅收法定主義，稅法沒有明確規(guī)定無償劃轉(zhuǎn)屬于征稅范圍，則不應(yīng)對其征稅；站在稅務(wù)機(jī)關(guān)立場，基于國庫主義，稅法沒有將無償劃轉(zhuǎn)歸入不征稅范圍，則原則上應(yīng)當(dāng)對其征稅，考慮到無償劃轉(zhuǎn)又不符合有償轉(zhuǎn)讓的條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)會引用納稅調(diào)整條款，認(rèn)定無償劃轉(zhuǎn)屬于“納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的”的情況，調(diào)整計稅依據(jù)，人為核定轉(zhuǎn)讓收入。而所謂“正當(dāng)理由”的解釋權(quán)在行政機(jī)關(guān)，如納稅人無償劃轉(zhuǎn)的理由不被認(rèn)可，則納稅調(diào)整后無償劃轉(zhuǎn)將重新滿足征稅條件。

在前述案例中，除海昌新材外，另兩起案例當(dāng)事人均為國有企業(yè)（中信集團(tuán)改制后的中信有限為國有獨(dú)資公司，而航發(fā)西控最終亦受國有資本控制），其資產(chǎn)交易受國資監(jiān)管部門控制。實(shí)踐中，國資監(jiān)管部門關(guān)于國有企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部交易重組的批復(fù)文件在很大程度上可以構(gòu)成無償劃轉(zhuǎn)的正當(dāng)理由。對于民營企業(yè)，并購重組的安排能否作為“正當(dāng)理由”則主要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)理解。如果無法對正當(dāng)理由作出有效回應(yīng)，就不能阻止納稅調(diào)整的適用，從而使不征稅訴求陷入困境。

（二）房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅免征的困境

為了回避征稅范圍的爭議，也有企業(yè)訴諸免稅政策解決無償劃轉(zhuǎn)稅務(wù)問題，例如航發(fā)西控就取得了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅證明。事實(shí)上，在2023年6月，航發(fā)控制就曾作出預(yù)先披露，對無償劃轉(zhuǎn)的土地增值稅問題，航發(fā)西控主要適用了《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號）之規(guī)定作免稅申報。然而，無論是21號公告還是之前諸多版本的重組土地增值稅免稅政策，均未提及“無償劃轉(zhuǎn)”可以免征土地增值稅，事實(shí)上，對于“無償劃轉(zhuǎn)”這一概念，僅在企業(yè)所得稅和契稅優(yōu)惠政策中有所涉及，航發(fā)西控的這一政策適用似乎缺少明確的依據(jù)。

現(xiàn)行土地增值稅優(yōu)惠政策未將無償劃轉(zhuǎn)納入免稅范圍，從另一方面來講，也為不征稅訴求留下余地。根據(jù)稅法基本原理，征稅范圍解決的是可稅性的問題，而免稅則是一種稅收優(yōu)惠，是在某一行為屬于征稅范圍的基礎(chǔ)上，對其給予的一種特殊對待。因此，只有某一行為可稅，才有討論其是否能夠免稅之必要。雖然土地增值稅免稅范圍稍顯嚴(yán)苛，且沒有對無償劃轉(zhuǎn)作出規(guī)定，但這種現(xiàn)象側(cè)面反證無償劃轉(zhuǎn)的可稅性仍有討論空間。

三、房地產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)土地增值稅可稅性的破局

（一）無償劃轉(zhuǎn)不應(yīng)直接適用納稅調(diào)整程序

納稅調(diào)整的前提是“納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低”，而確認(rèn)計稅依據(jù)的前提則是存在可稅行為，即只有某一行為屬于征稅范圍，應(yīng)當(dāng)課稅的，才需要進(jìn)一步判定計稅依據(jù)，而不能本末倒置，將計稅依據(jù)的調(diào)整放在征稅范圍的判定之前，根據(jù)納稅調(diào)整后的結(jié)果確定某一行為屬于征稅范圍。

通過比較分析可以發(fā)現(xiàn)，在增值稅等稅種中，征稅范圍并不以取得收入為前提條件，只要發(fā)生了銷售行為，即需要申報繳納增值稅，由此將取得收入和征稅范圍兩個問題拆解開來。這種處理是相對清晰的，如行為人發(fā)生銷售行為，則判定其需要繳納增值稅，如其申報收入明顯偏低，或者無償銷售的，則相應(yīng)作出納稅調(diào)整。但在土地增值稅中，“有償”同時構(gòu)成征稅范圍的判斷條件，導(dǎo)致征稅范圍和納稅調(diào)整出現(xiàn)混同。這固然是土地增值稅制度設(shè)計的一個問題所在，但回歸到實(shí)踐中，不能因這種混同的存在，顛倒征稅范圍和納稅調(diào)整的順序。

納稅調(diào)整的基本原則是反避稅，在增值稅等稅目中，納稅調(diào)整可以是形而上的，只要出現(xiàn)了無償銷售即可作納稅調(diào)整。但在土地增值稅中，必須作出進(jìn)一步的判定，尋找納稅人避稅的證據(jù)，或者重點(diǎn)關(guān)注對納稅人無償劃轉(zhuǎn)是否具備正當(dāng)理由的審查，如納稅人確無避稅問題，則不能突破課征土地增值稅。

（二）嘗試使用投資入股方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

嚴(yán)格來說，土地增值稅政策并未就資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)作特別規(guī)定。但考慮到企業(yè)所得稅政策中將資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)與非貨幣性資產(chǎn)投資等同，土地增值稅中的房地產(chǎn)投資行為，也可以作為一種特殊的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)在此一并討論。與企業(yè)所得稅、增值稅相同，土地增值稅的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)要求必須構(gòu)成資本交易。即出讓方必須作增資處理，受讓方則必須增加所有者權(quán)益。與企業(yè)所得稅不同的是，土地增值稅的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)沒有主體限制。這主要是照顧以房地產(chǎn)投資設(shè)立新企業(yè)或非全資控股企業(yè)的情況，這兩種情況下，投資人僅僅是將房地產(chǎn)投入到企業(yè)中，本身沒有取得任何現(xiàn)金對價，但根據(jù)非貨幣性資產(chǎn)投資的稅收政策，投資人需要作資產(chǎn)視同轉(zhuǎn)讓處理，分5年繳納企業(yè)所得稅。這里需要說明的是，以房地產(chǎn)投資設(shè)立新的全資子公司，理論上也是不能適用前述的特殊性稅務(wù)處理政策的。因?yàn)榍笆稣咭笫茏尫绞乾F(xiàn)存企業(yè)，而不能是投資發(fā)生時尚不存在的企業(yè)?？偠灾?，在房地產(chǎn)投資入股不滿足企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l件的情況下，如果再對投資人課征土地增值稅，則會導(dǎo)致投資稅負(fù)過重，一方面嚴(yán)重抑制市場投資熱情，另一方面也有違稅收中性原則。

四、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉稅風(fēng)險應(yīng)對建議

（一）敲定資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案前對稅收因素進(jìn)行充分考量

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的主要目的是為了實(shí)現(xiàn)資源的整合，在討論資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案時，企業(yè)會更多關(guān)注如何設(shè)計交易模式，以實(shí)現(xiàn)其商業(yè)目的。但需要認(rèn)識到稅收是現(xiàn)金之債，納稅義務(wù)一旦確定，意味著一筆資金就要支出，僅僅關(guān)注交易模式本身，而忽視了稅收成本，可能導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)反噬資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，使得整合的目的落空。因此，稅收問題不是資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案已經(jīng)確定之后，企業(yè)再去想辦法解決的，而是資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案敲定前，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)考慮的。每個成功的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，都需要在商業(yè)目的和稅收成本之間反復(fù)權(quán)衡，最終求得兩者皆不偏廢的方案。此外，企業(yè)需要關(guān)注各稅種的特點(diǎn)，明確各稅種資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)政策的適用范圍，尋找稅收政策之間的交界地帶，在不能同時滿足各稅種成本最低的情況下，要盡可能消除、推遲稅收負(fù)擔(dān)較高的某個或幾個稅種的納稅義務(wù)。

（二）與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分的溝通

相較而言，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)是重組稅收政策中較為特殊的一類，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)對資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的理解不盡相同。相對保守的稅務(wù)機(jī)關(guān)會認(rèn)為，除契稅政策外，并不存在單純意義上的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，包括企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅在內(nèi)，涉及資產(chǎn)交易的，只有在構(gòu)成資本交易的情況下，才可以適用相關(guān)政策。例如，企業(yè)所得稅中的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，其實(shí)就是一種特殊的非貨幣性資產(chǎn)投資或收回，其特殊性主要體現(xiàn)在主體限制。因此，這些稅務(wù)機(jī)關(guān)就會對企業(yè)的權(quán)益變動情況進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，凡沒有調(diào)整實(shí)收資本的，均不得適用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)稅收政策。在態(tài)度較為寬松的地方，雖然稅務(wù)機(jī)關(guān)可能不會過分強(qiáng)調(diào)賬簿監(jiān)管，使得企業(yè)適用政策更加容易，但如果企業(yè)作資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)沒有嚴(yán)格契合政策規(guī)定的，會產(chǎn)生合規(guī)風(fēng)險。通常，我們會建議企業(yè)采用政策規(guī)定更為明確的重組方式，例如合并、分立、股權(quán)收購等，如果必須要采用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，與稅務(wù)機(jī)關(guān)的充分溝通就不可或缺。

（三）聘請專業(yè)的稅務(wù)顧問

稅務(wù)顧問的參與可以在資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案確定過程中，有效識別風(fēng)險并有針對性地提出處理建議，包括如何在現(xiàn)有交易框架下規(guī)避風(fēng)險，或者通過交易框架的調(diào)整避免風(fēng)險，從而保障資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方案的順利實(shí)施。

【第12篇】土地增值稅清算之收入確認(rèn)

由于我國土地所有權(quán)歸國家所有，而國家又不是增值稅納稅義務(wù)人，土地并沒有采取進(jìn)項(xiàng)抵扣的增值稅處理方式，國有土地的出讓行為無法按現(xiàn)行增值稅規(guī)則作進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣處理，因此政策規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。對于采取簡易計稅的納稅人來說，按5%征收率計稅已經(jīng)考慮了避免重復(fù)征稅的因素，因此不得再扣除購入的土地價款。

支付的土地價款包括：

1.向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

2.土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

3.在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。

支付的土地價款不包括市政配套費(fèi)等政府收費(fèi)、契稅、土地配套費(fèi)等其他費(fèi)用。

土地款扣除憑證：

1.在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

2.扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得10000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地價款22500萬元，取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)?？晒┏鍪鄣慕ㄖ娣e均為40000平方米，已銷售建筑面積為30000平方米，金額46600萬元，該企業(yè)為增值稅一般納稅人，采用一般計稅。請問：該企業(yè)土地增值稅清算時土地成本扣除，是按22500萬元全額扣除，還是按照土地成本不含稅金額（銷項(xiàng)稅額抵減后的金額）扣除？

分析：

一、會計處理

（一）購入土地時：

借：開發(fā)成本—土地成本 22500

貸：銀行存款 22500

（二）確認(rèn)收入時：

借：預(yù)收賬款 46600

貸：主營業(yè)務(wù)收入 42752.29

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 3847.71

（三）結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：

借：主營業(yè)務(wù)成本—土地成本 16875

貸：開發(fā)產(chǎn)品 16875

解：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%），當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×已開發(fā)項(xiàng)目所分?jǐn)偟耐恋貎r款=（30000／40000）×22500=16875萬元

（四）抵減土地價款時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）1393.35

貸：主營業(yè)務(wù)成本 1393.35

解：差額后的銷項(xiàng)稅額=（46600-16875）/1.09×9%=27270.64×9%=2454.36萬元，銷項(xiàng)稅額抵減=銷項(xiàng)稅額-差額后的銷項(xiàng)稅額=3847.71-2454.36=1393.35萬元。

二、土地增值稅處理

（一）收入確認(rèn)

根據(jù)財稅〔2016〕43號規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入；免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

又根據(jù)稅務(wù)總局公告2023年第70號規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

觀點(diǎn)一：土地增值稅收入=42752.29+抵減的銷項(xiàng)1393.35=44145.64萬元；

觀點(diǎn)二：土地增值稅收入=42752.29萬元。

（二）成本確認(rèn)

土地增值稅清算時收入為不含稅收入，扣除土地成本時土地為票據(jù)金額全額扣除（觀點(diǎn)一），還是銷項(xiàng)稅額抵減后的金額（觀點(diǎn)二）？

你支持哪個觀點(diǎn)？

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【第13篇】土地增值稅 預(yù)繳

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預(yù)繳土地增值稅計算

（一）預(yù)征的計征依據(jù)

1.一般計稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

（二）代收費(fèi)用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

、風(fēng)險點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第14篇】土地證增值稅

土地證增值稅清算是什么意思？土地增值稅清算怎么做？土地增值稅清算有哪些方法？相信很多朋友對于以上的問題的認(rèn)知還是比較模糊的，本期眾致君就給大家來解答一下，土地增值稅清算是什么意思。

土地增值稅說的是國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所獲得的收入包括貨幣收入。減去法定扣除工程成本后的實(shí)物收入和其他收入的增值額，是根據(jù)向國家繳納的稅款，不包括繼承和贈與免費(fèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

1.納稅人應(yīng)當(dāng)按照以下情況中的一種清算土地增值稅：

1.房產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工驗(yàn)收.銷售完成；

2.沒完成房產(chǎn)開發(fā)工程的整體轉(zhuǎn)讓；

3.土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)讓。

二、符合以下情況中的一種的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算土地增值稅：

1.對于已竣工驗(yàn)收的房產(chǎn)開發(fā)工程，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個工程可售建筑面積的85%以上，或者雖然該比例不超過85%，但剩余可售建筑面積已出租或自用；

2.獲得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍沒完成銷售的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

以上就是本期關(guān)于土地增值稅清算是什么意思的全部內(nèi)容了，喜歡的朋友可以給眾致君點(diǎn)點(diǎn)贊哦。

【第15篇】土地增值稅算法

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點(diǎn)是：土地增值稅計算。

我們都知道土增稅的計算套路其實(shí)不復(fù)雜，大家可以回憶一下，順序是這樣的：①增值額—②增值率—③找稅率—④算稅額

關(guān)鍵是應(yīng)稅收入的確定和扣除項(xiàng)目的確定有很多的“陷阱”等著你，有哪些算，有哪些不算，稅費(fèi)算不算入扣除等等。

所以，很多時候順序就變成這樣了：①確定收入（思考收入包含哪些？哪些算哪些不算？不含稅還是含稅？）—②確定扣除金額（思考6項(xiàng)扣除里面包含哪些？哪些算哪些不算？）—③增值額—④增值率—⑤找稅率—⑥算稅額

計算就變得復(fù)雜了。為了能簡單的理解，我們只能通過一些例題去理解，背是背不下來的。

我們從簡單的開始看起。

例題：

2023年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通住宅一棟，取得不含稅收入5000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可扣除的稅金及附加合計54萬元。該公司為取得該住宅的土地使用權(quán)支付地價款和有關(guān)稅費(fèi)2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1000萬元，利息支出100萬元（能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）。該公司所在地省政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為5%。該公司應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。

a.0

b.140.25

c.223.75

d.328.8

解析：

計算套路：①確定收入—②確定扣除金額—③增值額—④增值率—⑤找稅率—⑥算稅額

1.確定收入

轉(zhuǎn)讓不含稅收入5000萬元

注意陷阱：

（1）問題1：營改增前還是后？

看時間，2023年5月1日“營改增”前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入是含稅的，“營改增后是不含稅的”

（2）問題2：含稅還是不含稅？

如果是“營改增”后不含稅就直接算，如果是含稅呢？要換算成不含稅收入。簡易計稅稅率是5%，一般計稅是9%。如果這個5000萬是含稅的，則收入為：

5000÷（1+5%）=4761.9或者5000÷（1+9%）=4587.16萬元

（3）問題3：干擾項(xiàng)多不多？

如果收入有很多干擾項(xiàng)，就要判斷出有哪些是需要征土增稅的特殊情況和哪些是不需要征土增稅的特殊情況。

需要征土增稅的3種特殊情況：

①房子抵押（以房抵債、抵款）這種情況是最多的。

②房屋交換（包括置換之類，不包括個人交換）

③非公益性贈與

不需要征土增稅的4種特殊情況：

①企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（重組、改制、合并、分立，這可以理解為說是換個公司名，也是無收入）

②房地產(chǎn)繼承（無收入）

③房地產(chǎn)贈予（贈與直系親屬、贍養(yǎng)人、公益捐贈也是無收入）

④個人互換自有居住房地產(chǎn)（換而不是買賣，也是無收入。但企事業(yè)單位單位互換房地產(chǎn)可是要交的）

2.確定扣除成本

6項(xiàng)扣除項(xiàng)目逐項(xiàng)羅列

（1）土地成本

從國家拿叫土地出讓金，從其他企事業(yè)單位拿叫地價，金額看轉(zhuǎn)讓合同。

問題來了，題目里“該住宅的土地使用權(quán)支付地價款和有關(guān)稅費(fèi)2000萬元”

稅費(fèi)含哪些稅費(fèi)？包括：契稅、拍地傭金、土地登記費(fèi)、土地收儲評估費(fèi)等等。其實(shí)土地成本含不含稅費(fèi)，還是有爭議的，因?yàn)槭杖胧遣缓愘M(fèi)的，而成本含稅費(fèi)，有失公允。而且，各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)也不一，有些稅費(fèi)這個省可以扣，有些稅費(fèi)那個省不可以扣。當(dāng)然有爭議的地方，題目一般不會出這么復(fù)雜。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

這個題目給出來了1000萬元。

如果沒給出，我們還要想想6項(xiàng)成本包括哪些？

①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

②前期工程費(fèi)

③建筑安裝工程費(fèi)

④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

⑤公共配套費(fèi)

⑥開發(fā)間接費(fèi)用

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用簡單的就是：

（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%（以內(nèi)）

復(fù)雜一點(diǎn)就是銀行貸款利息可扣：

（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%+利息

因?yàn)轭}目里該公司所在地省政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計算扣除比例為5%。（沒有我們就按最高10%算）

（2000+1000）×5%+100=250萬

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

主要是城建稅和教育附加。如果是銷售舊房，印花稅也可算進(jìn)去，當(dāng)然題目不會怎么復(fù)雜。

54萬

財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（其實(shí)是一個加計扣除的優(yōu)惠）

（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

（2000+1000）×20%=600萬

總共的扣除成本

2000+1000+250+54+600=3904萬元

注意：

出售舊房的情況，成本如下：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）舊房及建筑物的評估價格（評估價格=重置成本價*成新度折扣率）

3.計算增值額

收入－成本

5000-3904=1096

4.計算增值率

增值額÷成本

1096÷3904×100%=28.07%

5.確定稅率

看表

低于50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)是0

計算稅額

土地增值稅=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額合計*速算扣除數(shù)

1096×30%+3904×0=328.8萬元

至此，一道土增稅題目才真正做完。但題目是題目，真正實(shí)操的時候，土增稅其實(shí)更復(fù)雜，比如，竣工時間怎么算？面積怎么算，建筑面積、可出售面積、還是占地面積，以什么為準(zhǔn)來算？精裝修和毛坯怎么區(qū)別？公共配套費(fèi)怎么核實(shí)，地下人防、自行車庫、物業(yè)用房、架空層怎么算等等。因?yàn)椴煌乃惴〞蟠笥绊懲猎龆惖慕Y(jié)果。我們?nèi)绻袝r間再慢慢研究了。有時間還可以列一列比如土增稅實(shí)操十問之類的。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第16篇】土地增值稅和契稅

營業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)分別是：

一、計征契稅的成交價格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的，不計入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項(xiàng)目。

四、個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

六、在計征上述稅種時，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。