土地增值稅扣除項目（16篇）

【第1篇】土地增值稅扣除項目

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅扣除項目。

講土增稅扣除項目的時候，我們往往會總結(jié)為“六六大順”，扣除項目有六項，而難點房地產(chǎn)成本也是六項。

6項扣除項目是什么？

我們講個人所得稅有6項專項扣除，土增稅則是有6項扣除項目。

取得土地使用權所支付的金額

房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)費用（限額扣除10%）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

財政部規(guī)定的其他扣除項目（限額扣除20%）

舊房及建筑物的評估價格（評估價格=重置成本價*成新度折扣率）

其中前5項適用于新建房，后一項適用于舊房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

還要注意一個問題不同的轉(zhuǎn)讓主體、不同的轉(zhuǎn)讓行為，扣除項目也有微小差別。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房5項：

（1）取得土地使用權所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目（限額扣除20%）

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4項：

（1）取得土地使用權所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

所有企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房3項：

（1）取得土地使用權所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

（3）舊房及建筑物的評估價格（評估價格=重置成本價*成新度折扣率）

所有企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地2項：

（1）取得土地使用權所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

2.6項房地產(chǎn)成本是什么？

（1）土地征用及拆遷補償費

（2）前期工程費

（3）建筑安裝工程費

（4）基礎設施費

（5）公共配套費

（6）開發(fā)間接費用

雖然我們講這個六六大順很簡單，但六六大順里面每一個都有考試的陷阱在里面，我們專門拿一節(jié)出來講計算，大家才會知道六六大順的不簡單。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第2篇】土地增值稅應稅收入含稅嗎

一、政策依據(jù)

（一）財稅[2016]43號

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（二）國家稅務總局公告2023年第70號

1、營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅；

2、適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

二、最直觀理解應該是不正確的

土地增稅應稅收入=收入/（1+9%）=全部價款和價外費用/（1+9%）

這可能是許多人最直觀的理解，只是這種理解是不正確的。

三、增值稅銷項稅額怎么計算

70號文規(guī)定：土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額

（一）增值稅銷項稅額=不含稅銷售額×9%

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不含稅銷售額的特殊規(guī)定

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

政策依據(jù)：國家稅務總局公告2023年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》

四、結(jié)論

土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅額

=全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用—當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9%

=全部價款和價外費用/(1＋9%)+（當期允許扣除的土地價款×9%）/(1＋9%)

=（含稅銷售收入＋本項目土地價款×9%）/（1＋9%）

即：納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應調(diào)增土地增值稅清算收入。

五、廣州明確發(fā)文規(guī)定

（一）《關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）

（二）土地增值稅清算收入按“（含稅銷售收入＋本項目土地價款×9%）/（1＋9%）”確認。

六、關于土地價款

（一）支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

（二）指出以納稅人直接支付的土地價款為準，在存在土地價款返還的情況下，直接支付的土地價款可能小于財政票據(jù)上記載的土地價款，這種處理與土地增值稅項下的土地價款處理如出一轍，應該引起納稅人高度重視。對于可能取得政府土地價款返還的，應該協(xié)商政府部門以其他名義獎勵，而不能直接以土地款返還的名義支付。

（三）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

（四）包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

（五）在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。

（六）納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

【第3篇】土地增值稅納稅義務發(fā)生時間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務發(fā)生時間如何確定？

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務時間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購買了一塊土地，和國土資源局簽訂了《國有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國土資源局簽訂合同。合同中寫明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時間是2023年8月起。

【第4篇】土地增值稅應稅金額

法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

房地產(chǎn)開發(fā)費用指銷售費用、管理費用、財務費用。

（1）財務費用中的利息支出只要能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構證明的，則利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

我們來設想舉個例子一下a企業(yè)向b企業(yè)轉(zhuǎn)讓一棟辦公樓。此時產(chǎn)生的土地增值稅應由誰來承擔？

其實土地增值稅可是“賣方稅”；看到這里，聰明的你應該知道此時產(chǎn)生的土地增值稅應該由轉(zhuǎn)讓方a企業(yè)（賣方）承擔，而不是b企業(yè)（買方）承擔。

其次就是概念里一直強調(diào)的是“轉(zhuǎn)讓”，而不是“出讓”。通過概念可知不光是轉(zhuǎn)讓土地需繳納土地增值稅，轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物都是要交土地增值稅的 。改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報繳納土地增值稅時，對“取得土地使用權所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用確定；經(jīng)批準以國有土地使用權作價出資入股的，為作價入股時縣級及以上自然資源部門批準的評估價格。按購房發(fā)票確定扣除項目金額的，按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目金額，購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當年。

【第5篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見具體方法

根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見的籌劃方法。在介紹的同時，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們在工作實踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結(jié)合每個企業(yè)實際情況進行落地。一般來說，土地增值稅的籌劃有以下幾個常用方法。

第一種方法是控制增值率。當我們控制增值率了，土地增值稅的稅負就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項目金額再除以扣除項目金額，進一步簡化，可以得到收入總額比上扣除項目金額再減1，所以真正影響的是兩個因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說通過控制房價來控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點價，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時候可能房地產(chǎn)企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負當然就明顯下降了。控制增值率的第二個策略，就在在項目的土地增值稅清算之前，考慮對扣除項目金額進行增補和調(diào)整。這里用的是增補和調(diào)整的概念，主要是指以合理合法的方式進行增補和調(diào)整。本來企業(yè)真實發(fā)生了的應扣除金額，但之前沒把它計算進來，現(xiàn)在經(jīng)查補，把合理的扣除項目計算進來，那房地產(chǎn)企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個辦法就是調(diào)整，調(diào)整什么呢?調(diào)整企業(yè)的項目金額，成功調(diào)增扣除項目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負下降。這是從增值率的角度來分析的。當然，實踐中是兩個策略同時靈活運用的，很多時候，如果我們既能適當降低收入，又能增加扣除項目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對增值率的控制的效果當然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產(chǎn)企業(yè)合理地加大開發(fā)成本的投入比例，而開發(fā)成本在土地增值稅清算時可以加計扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本和開發(fā)成本總和的20%作為加計扣除。也就是說，企業(yè)發(fā)生了1000萬元的精裝修，實際上可以扣除的金額是1200萬元，所以精裝修項目可以合理地降低土地增值稅的稅負。這一點對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進項是可以用于抵扣的進項，所以精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產(chǎn)企業(yè)有一個很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標準住宅的增值率不超過20%可以免征土地增值稅。從這個角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)普通標準住宅的時候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤少賺了，有可能因為土地增值稅免了使得企業(yè)的稅后利潤反而增加了。這里需要特別說明的是，大家要特別注意普通標準住宅的認定標準。該標準一般有三個條件：第一個條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項目有很多別墅項目，容積率比較小，那可能就不能享受這個優(yōu)惠政策了。第二個條件是高出市場價值的部分不高于20%，就是與正常的市場價格相比不高出20%的售價。如果售價比較高的話，說明項目的品質(zhì)比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標準住宅了。第三個條件就是房子的面積，不是在120平的基礎上浮20%。理論上很簡單，但各地在執(zhí)行標準上卻有偏差，計算方法在不同地方的稅務機關出現(xiàn)了差別。有些地方認為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標準方面有時候會出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標準住宅就是不高于140平，超過的就一律認定為非普通標準住宅。還出現(xiàn)過這一個事件，某省一開始的政策是所有的開發(fā)房產(chǎn)的平均的每套面積不超過140平，就認定為普通標準住宅，這個政策還是相當寬松的。后來省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認定標準，企業(yè)只要有一套超過140平，那就一律視為非普通標準住宅。這樣一來就把很多已經(jīng)開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)給坑了，因為這些企業(yè)有些房子超過了140平標準，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標準住宅對待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開發(fā)費用的處理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用主要是期間費用，包括利息費用、管理費用和銷售費用，其中利息費用主要是指財務費用。這三大費用加起來就構成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用，即期間費用。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在土地增值稅開發(fā)費用的認定有兩種方法。第一種方法是開發(fā)費用=利息支出+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%，第二種方法是開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用認定的越多，那增值率就會越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開發(fā)費用認定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標準所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%作為開發(fā)費用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實也不復雜，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權支付金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計算期間費用就劃算。一般而言，在實踐活動中，房地產(chǎn)公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因為現(xiàn)在國家政策下的銀行不對房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)貸是受到國家政策限制的，房地產(chǎn)企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過銀行的利息標準，所以一般都是不符合扣除標準的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照第二種方法來計算，即是按照土地成本和開發(fā)成本總和的10%來認定，并計算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項目。小結(jié)一下，開發(fā)費用的核算其實基本上跟利息支出沒啥實質(zhì)關系，企業(yè)借多少錢一般不會實質(zhì)影響扣除項目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實際發(fā)生利息費用的多少沒直接法律關系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的其中一個方法，就是在清算時選擇不同的清算方式組合。當前稅務機關認可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標準住宅作為一類單獨進行清算，非普通標準住宅、商業(yè)和其他作為另一類進行清算，就是清算過程中將產(chǎn)品分成兩類分別進行計算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標準住宅作為一類、非普通標準住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產(chǎn)公司開發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因為將非普通標準住宅、商業(yè)和其他與普通標準住宅混在一起計算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負。而采用三分法有時候不好控制增值率，因為商業(yè)賣的價格一般比較高，成本費用又不能多攤，所以商業(yè)對應的增值率比較高，這塊的增值率如果超過200%的話，那對應的土地增值稅所適用的稅率就達到了60%，這時候企業(yè)的稅負壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當然，大家需要注意的是，有些地方的稅務機關要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認可，有些地方的稅務機關則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權決定計算方法，那企業(yè)可以自行測算一下，作個比較，然后再決定使用哪種清算方式，以達到最大的經(jīng)濟效益。

第六種方法就是商業(yè)地產(chǎn)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)一般情況的銷售價格比較高，如果是一個不那么合適的時間段，這時候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無形中給企業(yè)的稅負造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)在某個階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負成本就會明顯增加。這時候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因為這一塊土地對應的房產(chǎn)的產(chǎn)權并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權沒有轉(zhuǎn)移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因為在清算的時候，沒有銷售的部分是把它劃分出來不進行清算的。有這么一個案例，某城市的房屋價格上漲，該地的一家房地產(chǎn)公司擬將全部的房產(chǎn)出售，包括旗下的全部商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過溝通得知，這個房地產(chǎn)企業(yè)明確已做過測算，如果把這些商業(yè)地產(chǎn)全部出售的話，因為之前開發(fā)的時候成本投入相對來說比較少，所以增值率就比較高，整體算下來，三大稅種合計在一起的話幾乎達到了整個售價的近40%。當時這些地產(chǎn)的售價大概3萬元一平，在這3萬元中就需要交1.2萬的稅，剩下的就1.8萬不到了。這種情況下，這家公司進行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產(chǎn)自持不對外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經(jīng)營，或者以公司重組的方式在未來把這個房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去。因為這家企業(yè)有比較多的房產(chǎn)，最后的財務報表就將企業(yè)整個實力充分體現(xiàn)出來了。后來，這家企業(yè)還遇到一個比較好的時機，到了香港成功上市。對于這家房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)處理的策略比較到位是它后來成功上市的一個重要原因。當然，如果沒有上市，那房地產(chǎn)企業(yè)以后再賣的時候，實際上也有很多種處理方式，比如采用資產(chǎn)行重組，采用合并分立、采用股權轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權轉(zhuǎn)讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產(chǎn)，甚至是共同經(jīng)營，其他合作伙伴把錢投進來，共同做一個實業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經(jīng)營形式和空間。大家需要清楚一個很重要的觀點，就是資產(chǎn)的產(chǎn)權不轉(zhuǎn)移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過程中，應盡量減少產(chǎn)權的變更，這是一個很重要的點。你只要發(fā)生了產(chǎn)權變更，只要是不符合條件，那你就沒有什么優(yōu)惠政策了，沒有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹立的一個重要觀點。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來進行操作?，F(xiàn)在我們國內(nèi)還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經(jīng)濟的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當，要存在真實的交易或業(yè)務，采用得當?shù)牟僮饕话愣悇諜C關還是會認可的。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負擔。

第八種方法是房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)重組、股權轉(zhuǎn)讓交易、對外投資視同銷售，需要進行土地增值稅清算。所以房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地投資、房產(chǎn)投資，還是重組、股權轉(zhuǎn)讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負可能會高得比較明顯，而且經(jīng)?？吹胶芏嗯笥押軣o奈，他進行重組并購或股權轉(zhuǎn)讓時并沒有咨詢專業(yè)稅務律師的意見，所以當他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負會低很多的時候，程序已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)了。我們都知道，在資產(chǎn)重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經(jīng)濟活動中，凡是涉及房地產(chǎn)公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產(chǎn)重組中，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那你的稅負是比較高的，因為按照國家政策，只要是房地產(chǎn)企業(yè)就要進行重點監(jiān)控，因為國家很擔心房地產(chǎn)企業(yè)通過重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國家對資產(chǎn)重組涉及到房產(chǎn)土地的，就看管得比較嚴格。換句話說，如果你是非房地產(chǎn)企業(yè)，你要做資產(chǎn)重組，有些房產(chǎn)土地發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點可以提前規(guī)劃，靈活運用。另外，通過股權轉(zhuǎn)讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負。股權轉(zhuǎn)讓，并不是房產(chǎn)土地的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，嚴格來講是不需要交土地增值稅的。但國家稅務總局也出現(xiàn)過這樣的一個文件，認為你賣一個公司，在這個公司里面主要是房產(chǎn)土地，而且你是百分百的產(chǎn)權都賣了，那就認為你形式上是股權轉(zhuǎn)讓，實質(zhì)上是行使了土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實業(yè)務，也應當繳納土地增值稅。從法律角度來分析，這種觀點也符合稅法的實質(zhì)重于形式的原則。就當前的實際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權轉(zhuǎn)讓涉及到房產(chǎn)土地的并沒要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第6篇】土地增值稅清算條件規(guī)定

一、清算條件

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

二、清算流程

對于符合清算條件，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

對于符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料

（一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

擴展資料：

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

土地增值稅清算需要填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。

征收方法

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；速算扣除系數(shù)為5%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；速算扣除系數(shù)為15%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%；速算扣除系數(shù)為35%；

( 5 )房地產(chǎn)企業(yè)建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。 財法字[1995]第6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條規(guī)定。其計算公式為：

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)征收辦法。

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【第7篇】土地增值稅開發(fā)費用扣除嗎

導讀：計算增值額的扣除項目土地增值稅來說一共有五個項目，具體的項目內(nèi)容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關于“土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開發(fā)費用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計扣除?

加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價，但是沒起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關成本費用外，還可按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設施的成本三項支出之和加計20%的扣除。

建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第8篇】預繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預售許可證”之后，可以預售房產(chǎn)，取得預收款之后要預繳土地增值稅，預繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當?shù)囟悇諜C關要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”

預繳土地增值稅=預收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務 總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù):

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

預繳土地增值稅=(預收款-應預繳增值稅稅款)x土地增值稅預征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預售房產(chǎn)，簽訂住宅預售合同金額22 200萬元，實收預收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預征率為2%。請計算應預繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設預收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預征率。

設按43號文件計算的預征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負沒有影響。

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好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第9篇】股權轉(zhuǎn)讓 土地增值稅

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅條例》）的規(guī)定，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，并不包括轉(zhuǎn)讓股權。但在國家稅務總局對一些地方稅務局的復函中，若公司主要資產(chǎn)是房地產(chǎn)，發(fā)生股權轉(zhuǎn)讓就視為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收土地增值稅?？墒牵瑢D(zhuǎn)讓股權征收土地增值稅，無論是從法律規(guī)定還是從土地增值稅的原理上來說，都沒有充分依據(jù)。其理由如下：

一、從轉(zhuǎn)讓股權和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實質(zhì)看，兩者雖然都能實現(xiàn)對房地產(chǎn)控制權的轉(zhuǎn)移，但這是兩種截然不同的民事法律行為，有著本質(zhì)的區(qū)別。轉(zhuǎn)讓股權不會改變房地產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)會使其產(chǎn)權發(fā)生轉(zhuǎn)移，不能將其等同。轉(zhuǎn)讓股權依據(jù)的是《中華人民共和國公司法》，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)依據(jù)的是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。采取哪種轉(zhuǎn)讓方式，只要不違反國家的法律規(guī)定，納稅人根據(jù)國家稅收政策有自主選擇權。

二、從土地增值稅的法律規(guī)定看，土地增值稅的征收范圍是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，《土地增值稅條例》并沒有將轉(zhuǎn)讓股權列入土地增值稅的征收范圍。無論是依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定，還是依據(jù)《中華人民共和國立法法》的規(guī)定，國家稅務機關都不能擴大《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍。

三、從土地增值稅的原理看，采取股權轉(zhuǎn)讓并沒有逃避繳納土地增值稅。盡管股權轉(zhuǎn)讓會使轉(zhuǎn)讓方得到房地產(chǎn)增值的收益，但不會改變房地產(chǎn)的土地增值稅計稅基礎，也不會在房地產(chǎn)進行實質(zhì)性轉(zhuǎn)讓時，減少土地增值稅的稅款繳納。股權轉(zhuǎn)讓相比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地增值稅的實際納稅義務，是從股權轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)嫁給了股權受讓方，雖然能延緩土地增值稅的繳納時間，但會使受讓方在實質(zhì)性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時的增值幅度相對提高，適用的增值稅率也會相對提高，不僅不會對國家造成土地增值稅流失，還有可能多征土地增值稅。

四、從會計賬務處理的依據(jù)看，如對發(fā)生股權轉(zhuǎn)讓的公司征收土地增值稅，公司沒有合法憑據(jù)進行賬務處理。因轉(zhuǎn)讓股權是獨立于公司之外的股東之間的交易，公司既不會增加收入，也不會減少相關的房地產(chǎn)資產(chǎn)，讓其繳納土地增值稅，沒有符合《增值稅條例》規(guī)定的房地產(chǎn)交易來支撐，無法處理賬務。

五、從國家稅務總局的相關文件看，將股權轉(zhuǎn)讓認定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，國家稅務總局不同文件之間存在自相矛盾。國家稅務總局在對地方稅務機關關于土地增值稅的復函中，國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號，三個文件均將股權轉(zhuǎn)讓認定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要繳納土地增值；但國家稅務總局在對地方稅務機關關于營業(yè)稅的復函中，國稅函〔2000〕961號文件，認為股權轉(zhuǎn)讓并沒發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為，不需要繳納營業(yè)稅。不同稅種出現(xiàn)了不同認定標準，這種“雙重標準”很難自圓其說。

六、從以往的法院判例看，最高人民法院并未支持對轉(zhuǎn)讓股權征收土地增值稅的觀點。對因轉(zhuǎn)讓股權涉及征收土地增值稅，引起的刑事訴訟、行政訴訟和民事訴訟，在全國部分省、市有不乏案例。最高人民法院在（2014）民二終字第264號判決書中認為：由于轉(zhuǎn)讓股權和轉(zhuǎn)讓土地使用權是完全不同的行為，當股權發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，目標公司并未發(fā)生國有土地使用權轉(zhuǎn)讓的應稅行為，目標公司并不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅。雖然我國不是判例法國家，但最高人民法院的觀點是極具權威性的，無論是對納稅人還是國家稅務機關都應當產(chǎn)生指導意義。

綜上，轉(zhuǎn)讓股權不屬于《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍，對其征收土地增值稅沒有法律依據(jù)，在理論上也很難成立。李克強總理曾早在國務院廉政工作會議上強調(diào)過，對市場主體，是法無禁止即可為；而對政府，則是法無授權不可為。對企業(yè)在經(jīng)營過程中通過轉(zhuǎn)讓股權方式實現(xiàn)房地產(chǎn)控制權的轉(zhuǎn)移，只要不違反國家相關法律規(guī)定，應當視為一種合法的稅收籌劃，稅務機關如對其征收土地增值稅會給自身帶來很大的法律風險。

舉報/反饋

【第10篇】土地增值稅采用什么稅率

我國的土地并沒有私有化，如果要對土地或者地面建筑進行轉(zhuǎn)讓，則應該支付相應的土地增值稅?。但是，土地增值稅?和其他各種類型的稅費是有很大區(qū)別的，為了讓大家對其有進一步的了解，本文將帶著大家來了解一下土地增值稅的特點?。

1、計稅依據(jù)

和其他稅種相比較，土地增值稅?的計稅依據(jù)是比較特別的，總體上來說，是以轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑的增值額作為計稅依據(jù)的，而土地增值稅的增值額和增值稅的增值額是不一樣的，是用被征稅對象的全部銷售收入金額來扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額以后的余額。

2、征稅面比較廣

土地增值稅?的征稅面是很廣泛的，原則上，不管在我國哪個地方、是什么樣的經(jīng)濟性質(zhì)，也不管是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)、中國人還是外國人，只要在我國境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓土地或地面建筑而獲得收入的個人或單位，除了免除稅法中規(guī)定的植物，都應該按照相關條例繳納土地增值稅?。

3、按次征收

不管是土地還是地上的房產(chǎn)，都是可以多次轉(zhuǎn)讓的，土地增值稅?的收繳則是按次征收，只要轉(zhuǎn)讓一次就會按照相應的規(guī)定增收一次稅費。另外，土地增值稅?的稅率則是以其增值率的高低作為確認依據(jù)，并且按照累進原則來實行分級計稅，增值率高的稅率就高，會多納稅，增值率低的稅率低，就少納稅。

土地以及地面的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時，大家應該按照國家的法律法規(guī)來繳納相應的土地增值稅?。但是，為了能夠明明白白的繳稅，大家應該多了解一些土地增值稅的基礎知識?以及注意要點，這樣才能保證自己在土地或房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的既得利益。

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【第11篇】股權轉(zhuǎn)讓土地增值稅

“以股權轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”是否征收土地增值稅（以下簡稱“土增稅”）以及其他相關稅收問題爭議已久。

國家稅務總局分別曾于2000年、2023年和2023年以國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號（以下簡稱“三個批復”[1]）的方式，對廣西壯族自治區(qū)稅務局、天津市地方稅務局等地請示的三起股權轉(zhuǎn)讓個案予以批復，并建議按穿透處理。

但實操中，不同地區(qū)的稅務機關針對交易場景的不同或出于營商環(huán)境的考量也有著不同的其他答復口徑，從而使得“以股權轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”是否征收土增稅等問題開始變得復雜。

以上或有合規(guī)性問題，給部分交易的各方帶來因稅法不確定性而滋生的額外交易成本，需要在并購協(xié)議的稅費條款上充分協(xié)調(diào)各方立場。

一、何為“名為股權轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？

從前述三個批復的內(nèi)容及相關案例來看，稅務機關界定“名為股權轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要考量如下要點：其一，當事人轉(zhuǎn)讓的股權所涉資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及其附著物；其二，股權權益評估價值等同于含土地使用權在內(nèi)的不動產(chǎn)的評估值；其三，強調(diào)該交易的經(jīng)濟實質(zhì)系不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。

以上“名為股權轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的推定方式旨在通過類似經(jīng)濟實質(zhì)測試的方法得出資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為實際目的的結(jié)論。如參照企業(yè)所得稅、個人所得稅有關法律、行政法規(guī)所規(guī)定的“非合理商業(yè)目的的稅收安排”涉及逃避繳納稅款等，[2]稅務機關有權根據(jù)關聯(lián)交易情況、實際稅負變化情況等予以納稅調(diào)整。但縱觀現(xiàn)行土增稅、契稅、印花稅立法進程乃至增值稅原條例等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，尚不能完全得出非關聯(lián)交易情況下，“名為股權轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”均將構成偷稅或避稅的具體解釋結(jié)論。更何況，對于轉(zhuǎn)讓方所得并非100%歸集于不動產(chǎn)交易（比如還包含設備、人員、負債等）、交易內(nèi)容略有其他經(jīng)濟實質(zhì)內(nèi)容（比如業(yè)務重組等合理商業(yè)目的等），這些交易情形尚無法被無理由穿透處理等。

二、兩種方式下稅費有何差別

股權轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易存在如下涉稅主體、稅種的差異：

股權轉(zhuǎn)讓之所以能夠起到“節(jié)稅”的作用，主要是稅法也是基于認可土地使用權、房屋權屬登記與否等“經(jīng)濟實質(zhì)”，股權轉(zhuǎn)讓嚴格有別于金融商品轉(zhuǎn)讓等，作出了“暫不征土地增值稅”[3]、“不屬于增值稅征稅范圍”[4]以及“不征收契稅”[5]的規(guī)定。鑒于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方需要就土增稅事項除核定外按照累進比例稅率完稅，[6]并根據(jù)資產(chǎn)屬性計算資產(chǎn)評估價格對應的增值稅銷項稅額，以及由受讓方在資產(chǎn)變更登記前所需完成契稅納稅義務，僅此三項，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對應交易成本就遠高于股權轉(zhuǎn)讓。

需要指出的是，在企業(yè)所得稅問題上，如果是分立新設標的公司并劃轉(zhuǎn)或非貨幣性資產(chǎn)出資該標的資產(chǎn)，那么還需要配合有企業(yè)所得稅特殊性稅務重組方案或非貨幣性資產(chǎn)出資等，方能實現(xiàn)遞延納稅，其中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受讓方通常不考慮上一環(huán)節(jié)持有期間房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅歷史欠繳因素，而股權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，這一因素往往會影響股權權益性價值。此外，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需要額外考慮標的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的分紅因素，測算出包括股東繳稅在內(nèi)的綜合稅負情況，而股權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因主體不同，只需考慮股權轉(zhuǎn)讓的所得稅情況，此不贅述。

三、實踐中實務各界對該問題的認識

(一)各地稅務機關：規(guī)定不盡相同，執(zhí)行口徑差異較大

1、應征收土增稅。如《湖南省地稅局財產(chǎn)和行為稅處關于明確“以股權轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財行便函〔2015〕3號）明確，“對于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權為名，實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應經(jīng)濟利益的，應比照國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文件，依法繳納土地增值稅”。

2、不應征收土增稅。如2023年，福建省地方稅務局在回復網(wǎng)上咨詢時表明，“國稅函（2000）687號文件屬個案批復，未抄送我省。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，切實屬于純股權轉(zhuǎn)讓的原則上不征土增稅。具體須根據(jù)實際運作情況由當?shù)刂鞴艿囟悪C關判定”。

(二)司法審判角度：最高人民法院和江蘇省高級人民法院先后就類似股權轉(zhuǎn)讓糾紛作出判決，認定股權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)原始股東不需要繳納土增稅

案例一 馬慶泉、馬松堅與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權轉(zhuǎn)讓糾紛二審案（案號：（2014）民二終字第264號）

最高人民法院二審認為：“……股權與建設用地使用權是完全不同的權利，股權轉(zhuǎn)讓與建設用地使用權轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不同，兩者不可混淆。當公司股權發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，該公司的資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權利由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移到受讓方，而作為公司資產(chǎn)的建設用地使用權仍登記在該公司名下，土地使用權的公司法人財產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變。……公司在轉(zhuǎn)讓股權時，該公司的資產(chǎn)狀況，包括建設用地使用權的價值，是決定股權轉(zhuǎn)讓價格的重要因素。但不等于說，公司在股權轉(zhuǎn)讓時只要有土地使用權，該公司股權轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)就變成了土地使用權轉(zhuǎn)讓，進而認為其行為是名為股權轉(zhuǎn)讓實為土地使用權轉(zhuǎn)讓而無效。……由于轉(zhuǎn)讓股權和轉(zhuǎn)讓土地使用權是完全不同的行為，當股權發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，目標公司并未發(fā)生國有土地使用權轉(zhuǎn)讓的應稅行為，目標公司并不需要繳納營業(yè)稅和土增稅。如雙方在履行合同中有規(guī)避納稅的行為，應向稅務部門反映，由相關部門進行查處”。

案例二 江蘇高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與福中集團有限公司股權轉(zhuǎn)讓糾紛再審案（案號：（2014）蘇商再終字第0006號）

江蘇省高級人民法院再審認為：“現(xiàn)行稅法沒有對涉及土地使用權的項目公司的股權轉(zhuǎn)讓作出是否征收土增稅和契稅的規(guī)定。根據(jù)稅收法定主義，稅法未規(guī)定需要納稅的，當事人即可不交稅。且在股權轉(zhuǎn)讓時，土增稅最終并未流失，因為：股權轉(zhuǎn)讓也只是股東的變換，土地使用權權屬沒有變化，股權無論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地無論如何增值，公司初始受讓土地支付對價的成本不變。但是，只要房地產(chǎn)發(fā)生了權屬流轉(zhuǎn)，公司就需要按最終的實際房地產(chǎn)銷售價與最初的房地產(chǎn)成本價之間的增值部分繳納土增稅。因此，涉案股權轉(zhuǎn)讓實際上并未逃避土增稅的征收。高成公司主張涉案股權轉(zhuǎn)讓逃避了國家土增稅征收的理由不能成立”。

(三)中介機構：在上市公司案例中的回復意見

案例一 中關村擬發(fā)行基礎設施reits，中介機構認為項目涉及的重組和股權轉(zhuǎn)讓兩個階段均無需繳納土增稅

中關村(508099.sh)“建信中關村 reit”基礎設施基金項目涉及重組和股權轉(zhuǎn)讓事項。根據(jù)某中介機構出具的《關于中發(fā)展集團公開募集基礎設施證券投資基金（“reits”）的中國稅務意見書》陳述，在資產(chǎn)重組階段：“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價入股項目公司，目的是以此作為基礎資產(chǎn)發(fā)行公募reits，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項目公司均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可向稅務機關申請適用《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），暫不征收土地增值稅”。股權轉(zhuǎn)讓階段：中關村軟件園公司將標的股權轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持證券管理人建信資本（代表專項計劃）,轉(zhuǎn)讓后項目公司脫離中發(fā)展集團的實際控制。該中介機構認為“本次股權轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實質(zhì)，并非以逃避土地增值稅的納稅義務而進行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無需繳納土地增值稅?！?/p>

案例二 奧揚科技由于直接購買土地需繳納土增稅，出于稅務籌劃考慮，通過成立一家新公司并將上述土地使用權、房屋注入新公司，再收購其股權方式取得相關資產(chǎn)

奧揚科技(a20468.sz)于2023年3月19日發(fā)布公告，披露2023年9月6日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產(chǎn)出資設立奧捷特種裝備，注冊資本為3,000萬元，持有其100%股權。2023年12月28日，發(fā)行人以3,555萬元的價款收購奧捷特種裝備持有的100%的股權，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。

發(fā)行律師在《補充法律意見書（一）》中回復：“以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，公司與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購買土地使用權、房屋事宜時，由于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權需要繳納土地增值稅，出于降低稅務成本的考慮，經(jīng)多次協(xié)商及談判，雙方就交易方案達成一致，即通過成立一家新公司并將上述土地使用權、房屋注入新公司的方式取得相關資產(chǎn)。綜上，公司不直接向濰坊日東環(huán)保裝備有限公司購買土地使用權，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結(jié)果，具有合理性”。

四、稅務機關穿透處理是否適當？

鑒于實踐中各界對稅務機關是否應當穿透持不同意見，交易雙方極有可能對該不可預見的或有風險提出合規(guī)性遵從需求，現(xiàn)階段主要抗辯事由可歸納如下：

(一)國家稅務總局的批復無普遍適用依據(jù)

基于制定法法律淵源依據(jù)，根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<全國稅務機關公文處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2012〕92號）第21條的規(guī)定，國家稅務總局的批復文件系個案批復，未抄送其他稅務機關，且國家稅務總局未在之后的相關文件中確認相關批復可以作為規(guī)范性文件普遍使用，因此，相關批復文件不具有普遍適用性。假設同理，司法判例的適用，反之也應屬于考量依據(jù)之一，除非稅務機關以相對獨立的稅收法律關系提出與民商事法律關系有別等主張并堅持予以調(diào)整。

(二)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未嚴格規(guī)定有實質(zhì)課稅原則

稅務機關雖可基于實質(zhì)課稅原則對各交易實質(zhì)進行認定，但是否更應重視稅收法定原則的適用現(xiàn)狀？現(xiàn)行有效的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未設置資產(chǎn)交易應被穿透的反偷稅規(guī)定，改變交易形式不應構成《中華人民共和國稅收征管法》第63條有關偷稅行為，如果適用于前述有關反避稅處理，也未見相關稅種查補稅款和利息的規(guī)定。對暫行條例的擴大解釋顯然屬于超越上位法，其合法性存在爭議。此外，在土增稅執(zhí)法層面審慎適用實質(zhì)課稅原則將更有利于納稅人的合理預期，除非法律、行政法規(guī)層面有所更新。

(三)股權轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅

比較前述股權轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易下分別會發(fā)生的稅費，是否必然得出“股權轉(zhuǎn)讓交易確實輕易將增值稅、土增稅、契稅等稅種繞了過去”的結(jié)論呢？這顯然也可能是一種誤讀。除契稅外，股權轉(zhuǎn)讓方式只是將轉(zhuǎn)讓方（股東、公司有別）在本次交易環(huán)節(jié)中應繳納的增值稅、土增稅遞延到將來受讓方二次轉(zhuǎn)讓時再一并征收，且因為二次轉(zhuǎn)讓時，因“增值額”增大，土增稅適用的累進比例稅率極有可能更高。因此，“以股權轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”僅產(chǎn)生遞延納稅的效果。且“節(jié)約”部分的土增稅作為“利得”也作為企業(yè)所得稅的稅基一部分，繳納了企業(yè)所得稅。從這一角度看，稅務機關穿透處理時也是不能一概適用《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條有關偷稅的情形的，即股權轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅。

五、稅務機關要求補稅的義務主體以哪一方為宜？

針對前述三個批復的具體操作而言，稅務機關和納稅人的共同困惑還在于，國家稅務總局只是批復應依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定征收土增稅，但并未具體明確繳納土增稅的主體、加收滯納金和處罰與否等問題，且新法征求意見稿也未對此予以明確。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第2條的規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！睘榇?，按照“誰獲益、誰繳稅”的原則，如將股東轉(zhuǎn)讓股權視為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，且僅是出讓方獲得了經(jīng)濟收益，因此該出讓方僅指該股東。但有權轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的單位和個人系不動產(chǎn)權所有人，故也不排除“標的公司”被認定為土增稅最終納稅人的可能性。此時，如果標的公司已成為受讓方的子公司，則補稅損失實質(zhì)上概由受讓方最終承擔。若并購協(xié)議未能確定該納稅調(diào)整的補償措施，則受讓方一方實際承擔了“過重”的合同義務。

此外，若由標的公司繳納土增稅，其本應順理成章可調(diào)整下一輪交易時土增稅的成本計稅基礎未果，又因為標的公司并未有收入，且標的公司繳納后實際承擔方將轉(zhuǎn)為標的公司新股東即交易受讓方。因此，為避免重復繳稅等，在收購談判過程中，交易雙方可能會主張“結(jié)合稅費金額相應調(diào)整收購價款”，這使得交易的不確定性加大。

六、實務中如出讓方還被處以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權罪之刑責，或者民商事領域的股權轉(zhuǎn)讓行為無效判定，是否也必然導致資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下的土增稅征收問題？

且不論刑事案件認定結(jié)論證成與否，該等刑民交叉事項在綜合考量違反土地管理法等行為有關社會危害性、刑事違法性和應受刑罰處罰性外，[7]稅務部門是否一定會按照刑事法律關系的認定條件一并采取穿透處理呢？經(jīng)不完全統(tǒng)計，實踐中并不一致。鑒于刑事案件證明標準的嚴格程度，無疑給予了稅務機關參照適用的可能。

此外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第143條、第146條有關民事行為無效的相關構成要件，以上股權轉(zhuǎn)讓行為如被界定為通謀虛假行為，從而因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或公序良俗，也可能被定性為股權轉(zhuǎn)讓行為無效。另結(jié)合最高人民法院行政審判的十大典型案例之一“廣州德發(fā)案件”，[8]在審理廣州德發(fā)案過程中，最高人民法院也明確區(qū)分了稅收行政證明標準和稅收司法證明標準、民事法律規(guī)范與稅收行政法律規(guī)范之間的關系等，認為“受民事法律規(guī)范調(diào)整的有效行為不能絕對地排除稅務機關的核定征收權?！笨梢姡愂招姓梢?guī)范在個案中可不受民事法律關系的影響獨立存在。

綜上，民事與行政交叉、刑事與行政交叉等均需進一步審視現(xiàn)有法律規(guī)范的銜接事項，這無疑又增加了問題的復雜性。

七、若土增稅被征收，其他稅種是否會被／應被一并調(diào)整或征收？

在以往的被認定為“以股權轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”的案件中，除土增稅存在被穿透征收外，增值稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加尚未有發(fā)生被穿透的情形。

事實上，即使被征稅，各稅種的計稅依據(jù)也不盡相同。從現(xiàn)行各稅種的調(diào)整規(guī)范來看，比如，增值稅考慮的是同類產(chǎn)品的平均銷售價格，[9]但該規(guī)定也僅在處置視同銷售、無正當理由價格偏低等情形時適用。和增值稅事項同步的還有發(fā)票事項，如果出讓方被調(diào)整繳納增值稅，則受讓方因未獲合法票據(jù)無法予以稅前扣除以及抵扣進項稅額，一定意義上，該調(diào)整行為也造成了增值稅鏈條的斷裂，有違增值稅中性原則。再比如，契稅考慮的是市場價格，[10]稅法賦予稅務機關根據(jù)市場價格核定契稅，該核定價格卻還可能偏離增值稅、土增稅的計稅基礎。此外，還要看受讓方主管稅務機關是否同樣和轉(zhuǎn)讓方股東所在主管稅務機關的穿透觀點一致等。最后再比如，就印花稅而言，土地使用權及房屋所有權轉(zhuǎn)讓、股權轉(zhuǎn)讓適用的印花稅稅率雖相同，但稅目不同。由此可見，以上各稅種的立法、執(zhí)法銜接差異性，也相對增加了交易各方有關交易成本的不確定性。

八、交易過程中如何防范被穿透的風險？

鑒于存在交易被穿透的風險，在以往交易過程中，多數(shù)交易主體可能會考慮將股權分次或分步轉(zhuǎn)讓、設定多個受讓主體、增加對標的公司除不動產(chǎn)以外資產(chǎn)與人員的投入等。但上述方案在實踐中是否會被穿透仍需綜合考慮如下因素：

(一)交易安排存續(xù)時間的合理性

從《國家稅務總局關于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第7號）可參照得出，稅務機關對企業(yè)業(yè)務模式及相關組織架構存續(xù)時間的考察是作為判斷交易合理商業(yè)目的的重要依據(jù)之一。若前述方案中對標的公司的其他成本投入集中在收購交易前夕，或分步股權轉(zhuǎn)讓間隔時間較短，亦或受讓方在取得標的公司股權后不久后即再次對外轉(zhuǎn)讓的，該交易安排存續(xù)時間的合理性將受到質(zhì)疑。

(二)土增稅計稅依據(jù)和非土增稅計稅依據(jù)之間占比的合理性

嚴格意義上說，增加投入實際上是擬解決實質(zhì)上非單純不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，為此，在通過對標的公司增加其他設備、材料等資產(chǎn)、人員投入的同時，應考慮非土地房屋資產(chǎn)與土地房屋資產(chǎn)之間占比的合理性。實踐中，除其他設備、材料等資產(chǎn)與人員等有形的因素外，交易主體之間還可以充分挖掘上下游供應鏈、商譽等無形資產(chǎn)的價值。但是，具體比例如何仍有待實踐檢驗。

需要指出的是，根據(jù)增值稅有關不征稅的規(guī)定，“資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉(zhuǎn)讓行為”屬于不征收增值稅項目。[11]實務中，如果通過新設公司并將“全部或者部分實物資產(chǎn)與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力”一并作價投資的，可能無法完成該標的物的商事登記。[12]

(三)多家受讓主體之間關聯(lián)關系的合理性

在安排多家股權受讓主體時，應注意結(jié)合《國家稅務總局關于完善關聯(lián)申報和同期資料管理有關事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第42號）對關聯(lián)關系的認定來綜合考慮該等受讓主體之間針對稅收安排的合理性。例如，若受讓主體為母子公司，則合并后，不動產(chǎn)實際仍為同一控制下主體所持有，則該等安排仍然可能被認為系刻意而為之。

(四)其他合理商業(yè)目的的判定要件

不論設定何種交易方案，從外部看，稅法通常審查是否具有合理商業(yè)目的。比如，應主動審查所交易的不動產(chǎn)是否確實屬于無法分割而必須多個主體受讓股權方能實現(xiàn)交易的情形；再比如，持有資產(chǎn)方因業(yè)務變更或上市重組而作的剝離安排、標的資產(chǎn)所在地政府對持有方投資來源的地域、行業(yè)限制以及包括投資方競業(yè)限制解除等在內(nèi)的合理商業(yè)目的等。

九、交易過程中，被穿透的風險在交易雙方間如何承擔？

在考慮雙方談判地位對等的情況下，一般可以設定為以下幾種方式：

(一)直接由出讓方承擔

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務機關認定為資產(chǎn)交易，并被稅務稽查要求補繳相關稅款、滯納金、利息和罰款的，則由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關的應由出讓方承擔的稅費、滯納金、利息和罰款由出讓方承擔；若受讓方在本次交易后通過股權轉(zhuǎn)讓的方式出售標的不動產(chǎn)被認定為資產(chǎn)交易的，則屆時由出讓方對其通過持有目標公司股權持有標的不動產(chǎn)期間的資產(chǎn)增值部分對應的稅款、滯納金、利息和罰款承擔補繳責任，包括但不限于增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關的應由出讓方承擔的稅費、滯納金、利息和罰款，且出讓方應于受讓方產(chǎn)生該等稅費之日起5日內(nèi)向受讓方支付。

實務中，以上示范條款仍有過度披露之嫌。交易雙方希望采取更為簡潔且更具有交易確定性的表述方式。比如簡化為：交易中稅費各自按照法定納稅義務承擔。但囿于補稅主體可能是標的公司，而超出了并購協(xié)議的交易主體范疇，此時往往又需要通過補充協(xié)議對“各自”作擴大解釋，即明確是否限定為交易股東以及是否包括標的公司稅負等。

(二)一定額度內(nèi)受讓方承擔

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務機關認定為資產(chǎn)交易，并被稅務稽查要求補繳相關稅款、滯納金、利息和罰款的，則受讓方在〔 〕元范圍內(nèi)承擔由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等與標的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關的稅費、滯納金、利息和罰款，剩余全部稅款、滯納金、利息和罰款均由出讓方承擔。

在綜合評估收購價款的基礎上，作為折中條件，以上交易條件對受讓方而言具有一定的可操作性，該負面清單式的稅費條款設計有利于確定交易另一方履行有瑕疵情況下一方可預見損失的范圍。

(三)設定發(fā)生穿透時的爭議解決條款

示范條款舉例

若本次交易被主管稅務機關認定為資產(chǎn)交易，則本協(xié)議解除，交易各方重新簽訂與資產(chǎn)交易相關的法律文件。

可見，交易各方對稅費承擔問題，仍需考慮如下要點：

一是，無論稅款由哪方承擔，均是雙方結(jié)合收購交易總價而進行的利益權衡與博弈，應當在起草交易文本及交易談判過程中予以充分的風險提示，作出訪談背調(diào)；

二是，以上三種方式均有可能系過度披露而反而增加被稅務稽查的風險，構成主觀過錯的認定條件之一；

三是，在方式二受讓方承擔的情況下，受讓方應重點考量因無法在稅前列支該部分稅費成本也將會構成一定損失這一特殊考量情節(jié)；

四是，在方式三中，雙方應明確收購交易價格是否已包含稅款以及何種稅款，從而排除交易總價被無限換算稅款成本的風險。且若合同解除發(fā)生在股權變更登記之后，則可能面臨股權交易已繳納的稅款仍有無法退回的風險。[13]

股權轉(zhuǎn)讓其他法律問題，此不贅述。

以上限股權轉(zhuǎn)讓情形。實踐中，部分除股權轉(zhuǎn)讓以外的增資、改制[14]、劃轉(zhuǎn)、合并、分立后股轉(zhuǎn)、拍賣、征遷等特殊因素，以及是否涉及房開企業(yè)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)證券化方案或國資處置等，條款設計還需要具體再進一步分析。

結(jié)語

實質(zhì)課稅原則雖然在我國稅法實踐領域得到了廣泛的運用，但在未能滿足稅收法定前提下，對于個案行政執(zhí)法則應在合理限度內(nèi)慎重適用，以滿足納稅人對稅法確定性的合理預期。申言之，在稅收法定原則的基本框架下，實質(zhì)課稅原則主要在反避稅領域適用，不可擴張為任何情形的普適性規(guī)則。

結(jié)合現(xiàn)狀，對于股權轉(zhuǎn)讓交易當事人而言，上述穿透征稅的風險仍有待實踐檢驗。且“以股權轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”未必能一攬子節(jié)稅，一般產(chǎn)生的也只是遞延納稅的效果，從最終的稅負來看，實際上很有可能還會上升。

因此，交易雙方是采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，還是股權轉(zhuǎn)讓的方式，其實還需要回歸重組有關合理商業(yè)目的的綜合分析。

注釋

[1] 詳見《國家稅務總局關于以轉(zhuǎn)讓股權名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）、《國家稅務總局關于土地增值稅相關政策問題的批復》（國稅函〔2009〕387號）、《國家稅務總局關于天津泰達恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權土地增值稅征繳問題的批復》（國稅函〔2011〕415號）。

[2] 詳見《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第47條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第120、121條、《中華人民共和國個人所得稅法》第8條、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第23條規(guī)定等。

[3] 比如《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）、《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）、《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）等，前兩個文件現(xiàn)已被廢止。

[4] 比如《國家稅務總局關于納稅人資產(chǎn)重組有關增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第13號）等。

[5] 詳見《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）、《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕 4號）、《財政部 國家稅務總局關于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號）、《財政部 稅務總局關于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第17號），前三個文件現(xiàn)已被廢止。

[6] 詳見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第7條、第10條規(guī)定等。

[7] 詳見《中華人民共和國刑法》第228條規(guī)定。

[8] 參見最高人民法院（2015）行提字第13號行政判決書。

[9] 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第16條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）?！?/p>

[10] 《中華人民共和國契稅法》第4條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格?！?/p>

[11] 《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定”第1條第2款第5目。

[12] 另根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條規(guī)定，現(xiàn)行公司法不允許勞動力等出資。

[13] 個人所得稅方面，根據(jù)《國家稅務總局關于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權征收個人所得稅問題的批復》(國稅函〔2005〕130號)的規(guī)定，股權轉(zhuǎn)讓款被退還的情況下已納稅款是否應予以退還，需要考量股權是否完成工商變更登記、合同是否履行完畢、轉(zhuǎn)讓方是否收到過股權轉(zhuǎn)讓款等因素。印花稅方面，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國印花稅法》，以及基于“書立”行為效力問題，目前尚無解除“書立”行為而退稅的規(guī)定。

[14] 根據(jù)《最高人民法院關于審理與企業(yè)改制相關的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》，改制所稱“企業(yè)產(chǎn)權制度改造”包括企業(yè)公司制改造、企業(yè)股份合作制改造、企業(yè)分立、企業(yè)債權轉(zhuǎn)股權、企業(yè)出售、企業(yè)兼并以及其他等。

來源：六和律師事務所-王敏志 孫登等

【第12篇】土地增值稅有關核定征收的政策

關鍵點一：獲取權威法定機構的免稅批文

典型案例

某中資企業(yè)到東南亞某國承建水電站項目，與該國水電局（業(yè)主）簽約時達成了免稅條款。中資企業(yè)認為“合同在手，免稅無憂”，沒有爭取獲得該國財政部門的免稅函。幾年過去了，該國因財政緊張，便以整頓稅收秩序、加強征管為由，對所有外資企業(yè)進行稽查補稅。該國基層稅務稽查人員認定，雖有合同免稅條款，但是沒有財政部門的免稅函，仍屬程序不符，效力不夠，最終決定對該企業(yè)以前年度追溯補稅。合同中的免稅條款，終成一紙空文。

分析建議

對于很多境外投資項目，中資企業(yè)是跟東道國的相關政府部門（如能源部、水電局等）或國有企業(yè)談簽合同，并在合同中約定了相應的稅收優(yōu)惠。中資企業(yè)自然而然地認為，所簽合同的稅收優(yōu)惠條款具有合法性和有效性。需要注意的是，從法律效力上看，東道國的稅法制定和執(zhí)行部門，可以否定或不予認可民事合同中的稅收優(yōu)惠條款。尤其在一些政局不穩(wěn)定，立法、司法、執(zhí)法相對分離，稅制不健全的發(fā)展中國家，獲得最高法律程序上（國會或議會）稅收優(yōu)惠審核批準，才能最大程度地保障稅收優(yōu)惠的確定性。

因此，中資企業(yè)（一般是乙方承建方）在與東道國相關政府部門或國有企業(yè)（一般是甲方業(yè)主）談簽合同時，建議在合同中明確約定：甲方（業(yè)主）有義務幫助乙方（中資企業(yè)）向政府相關部門（如財政部）申請，在一定期限內(nèi)獲取合同約定的稅收優(yōu)惠批文。合同談簽后，中資企業(yè)要及時跟進，催促業(yè)主積極推進，履行合同義務，并進一步與東道國的財政部，甚至國會（或議會）溝通協(xié)調(diào)，及時獲取免稅函或免稅的總理令，或者國會批準通過的免稅議案，以保障稅收優(yōu)惠條款得以有效落實。

關鍵點二：預留稅收政策變化的保障條款

典型案例

某中資施工企業(yè)投資卡塔爾某工程項目，在與該國業(yè)主簽訂合同時，因當時卡塔爾不征收增值稅，就沒有對未來新開征稅種進行預判和預留約定。2023年下半年，卡塔爾進行了稅改，自2023年1月1日起開征增值稅，稅率為5%，由業(yè)主支付工程款項時直接代扣代繳。該業(yè)主以合同中沒有預先約定條款為由，不愿調(diào)價或補償乙方（中資企業(yè)）相關稅負。中資企業(yè)與業(yè)主協(xié)商無果，只得背負起新增稅種的稅負，也直接影響到企業(yè)現(xiàn)金流。

分析建議

中國“走出去”企業(yè)在談判初期，對合同中稅收優(yōu)惠條款的闡述應專業(yè)且具體。需要特別提醒是，中資企業(yè)的投資項目時間往往較長，東道國的稅制和征稅方式很有可能在此期間發(fā)生變動。因此，對合同條款要有預判，預留稅收變化的保障條款，將東道國現(xiàn)有稅種和征收方式做一個定性的歸類預設很有必要，即便以后東道國稅制或征稅方式有變，還可以保障相同屬性和實質(zhì)類似的稅種，延續(xù)享受簽約時的稅收優(yōu)惠待遇。

比如，中資企業(yè)與越南業(yè)主合同的參考表述為：與甲方（越南業(yè)主）就本合同適用于越南財政部、其行政區(qū)或地方當局對本合同所述的承建項目涉及征收的所有稅收，不論其征收方式，將給予免稅。本合同適用的越南現(xiàn)行稅種是：利潤稅，利潤匯出稅，增值稅，關稅，個人所得稅。本合同也適用于本合同簽訂之日后越南政府征收的屬于增加或者代替現(xiàn)行稅種的相同或者實質(zhì)相似的稅收。甲方（越南業(yè)主）應將越南稅法所作出的重要變動及時通知乙方（中資企業(yè)）。

關鍵點三：爭取整體項目的稅收優(yōu)惠

典型案例

某中資企業(yè)在西非某國總承包開發(fā)一個礦區(qū)，獲得了免稅20年的特殊優(yōu)惠，是該國議會以法案形式特別審核通過的。但后因情況有變，該中資企業(yè)準備將該國的采礦權和相關股權轉(zhuǎn)讓給中國第三方企業(yè)，并簽約了很多中國分包商和東道國當?shù)毓?。那么，這一特批的免稅優(yōu)惠能否由未來的股權受讓方（第三方中資企業(yè)）直接享受？其簽約的上下游分包商、供應商能否同樣享受？最終的答復是不可以，從而影響了該中資企業(yè)的股權轉(zhuǎn)讓合同以及分包合同的簽訂價格和條件。

分析建議

中國“走出去”企業(yè)如果在東道國承建大型的整體項目，如開發(fā)一個特殊經(jīng)濟園區(qū)或一個資源礦區(qū)，整個項目將涉及很多上下游參建單位，那么，企業(yè)在與東道國政府申請稅收優(yōu)惠時，不僅要力爭本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠，而且要力爭整個項目的稅收優(yōu)惠，要把與本企業(yè)相關的上下游供應商、分包商的稅收優(yōu)惠都涵蓋進去。因為若上下游企業(yè)不能享受相關稅收優(yōu)惠，稅負仍會以合同含稅價的方式轉(zhuǎn)嫁給總承包方，最終影響到總承包方的總體稅負。

在這種情況下，建議中資企業(yè)以不可分割的一個整體項目申請最優(yōu)的稅收優(yōu)惠（包括免稅），而不僅申請本企業(yè)（總承包方）的稅收優(yōu)惠。當總承包商將來需要轉(zhuǎn)讓股權給第三方或準備退出該項目時，原先與東道國相關政府部門或業(yè)主談定的稅收優(yōu)惠或免稅批文，才能得到最大限度的保障和承繼。

關鍵點四：提前約定稅收損失賠償責任

典型案例

在境外投資項目談判初期，某中資企業(yè)市場和商務人員在與業(yè)主談判時，更多地關注商務要點、后續(xù)項目與業(yè)主的合作等，對專門的稅收優(yōu)惠違約的調(diào)價和補償條款重視不夠，未能單獨明確約定。當東道國基層稅務部門因故不理稅收優(yōu)惠合同、強行征稅后，這家企業(yè)陷入了與業(yè)主的無果談判，對于違約賠償?shù)呢熑?，業(yè)主推諉拖延，最終不了了之，相關稅收損失只能由中資企業(yè)承擔。

分析建議

中資企業(yè)（乙方）要特別重視在合同中專門約定稅收優(yōu)惠違約責任條款，要對業(yè)主（甲方）有詳細和明確的調(diào)價及賠償責任約定。這也是中資企業(yè)重要且可行的法律救濟措施。將來，當東道國稅務部門就合同約定的稅收優(yōu)惠進行征稅或補稅時，對于相應增加的稅負，中資企業(yè)有權要求業(yè)主進行價格調(diào)增或者給予相應的補償。

特別是在中方融資貸款的方式下，最好能夠約定從融資劃款的源頭直接扣留相應的款項，以強有力地保障中資企業(yè)的稅收利益。即便與業(yè)主有糾紛再談判，甚至提起訴訟，有此合同依據(jù)，也能促使業(yè)主與東道國財稅部門進行溝通、協(xié)商，保障已簽訂稅收優(yōu)惠條款在投資經(jīng)營過程中得到真正落實。

問題一、預售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅?

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十四條關于預售房地產(chǎn)所取得的收入是否申報納稅的問題相關規(guī)定：

“根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案?！?/p>

問題二、土地增值稅預征率是多少?

根據(jù) 《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第二條規(guī)定：

“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率(地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行)。”

例如 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2023年5月預售住宅與非住宅項目共計取得不含稅收入8000萬元，其中預售住宅取得的不含稅收入為5000萬元，該住宅項目容積率均大于1，預售非住宅項目取得的不含稅收入為3000萬元。該地區(qū)屬于東部省份，當?shù)匾?guī)定：容積率大于1.0(含)的住宅項目，土地增值稅預征率為1.5%；容積率小于1.0的住宅項目，土地增值稅預征率調(diào)整為3%；非住宅項目，土地增值稅預征率為3%。那么，該公司應預征土地增值稅多少元?

預售住宅應預征的稅額：5000*1.5%=75萬元

預售非住宅應預征的稅額：3000*3%=90萬元

共計：75+90=165萬元

問題三、營改增后，土地增值稅預征的計征依據(jù)是否為含稅收入?

根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)第一條關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題規(guī)定：

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

問題四、如何計算預征土地增值稅稅額?

例如、2023年5月某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時，取得了預收款了1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預征率為3%。那么，該公司應繳納預征土地增值稅多少元?

第一步、計算企業(yè)取得預售款預繳的增值稅

1100萬÷(1+10%)*3%=30萬元

第二步、計算土地增值稅預征的計征依據(jù)

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

=1100-30

=1070萬元

第三步、計算土地增值稅預征稅額

土地增值稅預征稅額=土地增值稅預征的計征依據(jù)*預征率

=1070*3%

=32.1萬元

問題五、土地增值稅核定征收的情形有哪些?

根據(jù) 《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條“土地增值稅的核定征收”相關規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

問題六、土地增值稅核定征收率是多少?

核定征收率原則上不得低于5%。

根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條“規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞”相關規(guī)定：

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

問題七、土地增值稅核定征收稅款如何計算?

應繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

例：2023年5月，稅務機關對某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施稅務檢查，該公司開發(fā)的產(chǎn)品均為普通住宅。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)該公司雖設置賬簿，收入總額可以確定但成本費用憑證等扣除項目資料殘缺不全，難以確定扣除項目金額。經(jīng)核查確認后，該公司不含增值稅的收入為18億元，當?shù)匾?guī)定核定征收率為7%。那么，該房地產(chǎn)公司應如何繳納土地增值稅?

應繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入(不含增值稅)×核定征收率

=18億*7%=1.26億元

問題八、核定征收納稅期限如何確定?

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十六條關于納稅期限的問題條款規(guī)定：

根據(jù)條例第十條、第十二條和細則第十五條的規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓(即過戶及登記)手續(xù)之前。

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【第13篇】應征土地增值稅的有

在實務操作中，很多財務人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓應該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開發(fā)投入達到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎稅率；印花稅適用產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

合理的稅務籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，應征契稅和土地增值稅，而股權的轉(zhuǎn)讓不涉及不動產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權的名義轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務實踐和相關稅務司法判例的情況來看，通過轉(zhuǎn)讓股權的形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。

【第14篇】企業(yè)改制土地增值稅政策

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更“暫不征收”土地增值稅是怎么回事

《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57號)留給人最大印象莫過于那個企業(yè)改制重組不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的規(guī)定。2023年，財政部、稅務總局發(fā)布財政部 稅務總局公告2023年第21號，這號公告大體沿襲財稅〔2018〕57號公告。從57號公告開始，除了特別強調(diào)那個不適用任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)定以外，通篇貫以“原企業(yè)投資主體相同”類似表述，讓人感覺這個暫不征收土地增值稅和原企業(yè)投資主體有那么一點關系——確實有很大干系。

為了要搞清楚企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土地增值稅的情況，我們先來看什么是企業(yè)的“整體變更”和“整體改制”。

整體變更就是整體改制嗎

整體變更源自公司法，按照公司法規(guī)定，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司也可變更為有限責任公司。同時，有限責任公司變更為股份有限公司時，按凈資產(chǎn)折股，折合的實收資本總額不得高于公司凈資產(chǎn)額。此時，會出現(xiàn)兩種情況：按有限公司原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司和按凈資產(chǎn)評估值折股整體變更為股份有限公司。

如果按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司，持續(xù)時間可以從有限公司成立之日起計算，也就是說，選擇由有限公司整體變更為股份有限公司，可以避免從頭計算三年持續(xù)運營期。目前，申報a股ipo(掛牌)的絕大多數(shù)股份公司設立方式為有限公司整體變更而來。比如，海南橡膠(601118)2023年10月30日通過董事會會議審議通過議案，同意公司控股子公司海南農(nóng)墾林產(chǎn)集團有限責任公司整體改制設立股份有限公司并申請在新三板掛牌。

與前述整體變更相對應的，公司在變更過程中，以資產(chǎn)評估結(jié)果作為企業(yè)出資，聯(lián)合其他發(fā)起人，共同設立股份公司，期間有些企業(yè)甚至增加新股東——這種就不屬于整體變更，而是整體改制。對于整體改制的核算，按照《企業(yè)會計準則解釋第1號》規(guī)定，企業(yè)引人新股東改制為股份有限公司，相關資產(chǎn)、負債應當按照公允價值計量，并以改制時確定的公允價值為基礎持續(xù)核算的結(jié)果并入控股股東的合并財務報表。因此，按照評估增值后的評估價折股改制變更為股份有限公司，改制后的公司承繼改制前公司相關資產(chǎn)、業(yè)務，會涉及企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等的處理。

財政部 稅務總局公告2023年第21號的整體改制、改制重組

依據(jù)財政部 稅務總局公告2023年第21號規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責任公司)，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

如果嚴格按照21號公告要求，似乎只有企業(yè)“整體改制”將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)才可暫不征土地增值稅——這似乎將按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更情形拒之門外。然而，21號公告第四條又有“改制重組”的說法。于是，我們不禁要問，21號文的改制重組到底是公司法的整體變更，整體改制，還是一般意義上的改制重組呢?

好在這個21號公告在最后一條解釋了這號文適用“改制重組”房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅的情況：不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

因此，21號的“整體改制”“改制重組”并非嚴格意義上的整體變更，也非整體改制，它只是給了一個籠統(tǒng)的企業(yè)改制重組過程中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征收土增的適用范圍，這號文暫不征收土地增值稅的適用范圍就是：改制重組前后，原企業(yè)投資主體存續(xù)的，可暫免土地增值稅，并沒有要求改制是按原賬面凈資產(chǎn)折股的整體變更，還是按評估價值折股的整體改制。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更土地增值稅暫不征收的要點

依據(jù)21號公告規(guī)定，企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅要求是，改制前后企業(yè)投資主體(出資人)不發(fā)生變更，對這個原企業(yè)投資主體的投資比例則沒有這樣的要求。因此，我們需要注意以下幾點：(房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不適用)

1.整體變更、整體改制過程中轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)，原企業(yè)投資主體符合要求，可暫不征收土增稅就沒有問題。如果改制中引入了新的投資人，涉及的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更就需要繳納土地增值稅;但是，承受房地產(chǎn)一方符合條件的，可免契稅的優(yōu)惠不受新引入投資人的限制。

2.符合條件的企業(yè)合并、分立重組不僅土地增值稅可暫不征收，也可以暫免企業(yè)所得稅(特殊性稅務處理)。

企業(yè)改制重組房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更不征收土地增值稅導致的結(jié)果是將房地產(chǎn)的價值、稅負遞延轉(zhuǎn)移到了受讓方，這種情況和企業(yè)重組的合并、分立特殊性稅務處理的股東權益連續(xù)性類似。而股權收購、資產(chǎn)收購、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等因重組前后投資主體發(fā)生改變，被排除在暫不征收土增的范圍之外。

企業(yè)合并、分立過程中伴隨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更，在既適用特殊性稅務處理，又適用土增暫不征收規(guī)定時，需要注意稅收優(yōu)惠政策之間的區(qū)別：

①企業(yè)合并適用特殊性稅務處理的吸收合并時，被合并方的原股東成為吸收合并方的股東，對被吸收合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并企業(yè)的，這項企業(yè)合并符合不征收土地增值稅的條件。

②企業(yè)分設為兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后企業(yè)，暫不征土地增值稅;如果選擇適用特殊性稅務處理，分立后的原股東持股比例也必須相同。

3.企業(yè)改制重組時涉及房地產(chǎn)投資符合要求，可暫不征收土地增值稅。

在引用21號公告第四條“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資進而暫不繳納土地增值稅”政策時，有的地方稅務機關認為僅適用改制重組時涉及的房地產(chǎn)投資，有的地方稅務機關對這條認為投資就是改制重組的一種形式，只要有投資均可享受優(yōu)惠。在此，筆者提兩點：

①21號公告最后一條兜底條款“不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同”，對這號文通篇都是有約束力的。因而，該文第四條的改制前后原企業(yè)投資主體也應該在這個原則以內(nèi)。

②即便改制重組是個廣義的重組概念，企業(yè)有房地產(chǎn)投資也未必一定能符合暫不征收土地增值稅的要求。比如，a公司以房地產(chǎn)投資設立b公司(或者a公司設立b公司，然后a以房地產(chǎn)投資b)，和a公司股東設立b公司，然后a以房地產(chǎn)對b進行投資。第一類情況改制前后的企業(yè)投資主體是a公司股東、a公司，第二類情況改制前后企業(yè)投資主體均為a公司股東。很明顯，第一類要征收土地增值稅，第二類可暫不征收。

來源：雁言稅語

企業(yè)改制重組時稅務籌劃的三大平臺

企業(yè)在進行聯(lián)合、兼并、分離、置換、出售、股份制改造等形式的改制重組時，會引起企業(yè)主體改變、產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移、所有制性質(zhì)改變、隸屬關系變更等一系列變化，從而引起相應的稅務問題。企業(yè)在改制重組時，如果稅務籌劃到位，可能使企業(yè)享受稅收政策上的種種好處，減輕企業(yè)稅務負擔，相反，如果漠視其中的稅務問題則可能帶來日后的麻煩，甚至走進稅收“陷阱”，這不能不引起決策者的重視。本文擬從以下三大涉稅問題加以分析，為企業(yè)提供稅務籌劃的平臺。

一、因納稅主體改變而涉及的稅務問題

這一問題源于我國現(xiàn)行稅制對同一經(jīng)濟行為在各類主體之間稅收待遇上的差異性，尤其是在所得稅上表現(xiàn)最為明顯。如內(nèi)資企業(yè)與外資企業(yè)、高新技術開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)、現(xiàn)代企業(yè)制度試點企業(yè)與非試點企業(yè)、上市股份制公司與非上市股份制公司、境外上市股份制公司與境內(nèi)上市股份制公司等之間在適用稅率以及所享受的稅收優(yōu)惠政策方面存在著較大的差異。企業(yè)的改制重組會引起納稅人主體的改變，從而引起稅收待遇上的變化。而且，企業(yè)通過各種不同企業(yè)之間的相互投資滲透，可以從原來的非優(yōu)惠企業(yè)變?yōu)閮?yōu)惠企業(yè)，享受稅收優(yōu)惠的好處。

比如，內(nèi)資企業(yè)與中外合資企業(yè)再合營，按稅制的有關規(guī)定，如果滿足以下兩個條件，可按外商投資企業(yè)享受稅收優(yōu)惠：(1)按中外合資經(jīng)營企業(yè)法規(guī)定成立：(2)注冊資本中所含外國投資者的投資比例不低于25%。內(nèi)資企業(yè)與外商投資企業(yè)共同作為發(fā)起人設立新的股份有限公司時，凡發(fā)起人認購的股份中，外資股占總股份的25%以上，可依外商投資企業(yè)繳稅。又如，通過母子公司等關聯(lián)企業(yè)之間的收購兼并形式的資產(chǎn)重組，按現(xiàn)行稅法規(guī)定，若收購公司將被收購公司作為非獨立核算單位，由總公司合并納稅;如果屬于優(yōu)勢企業(yè)兼并困難企業(yè)，被兼并企業(yè)的虧損可以抵減收購方的應稅所得，享受減稅或延緩納稅的好處，等等。由于稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了特定時期國家的政策意圖，

因此，企業(yè)在改制重組過程中，應充分考慮納稅主體發(fā)生變化而引起的稅收待遇變化，并通過合理的稅務籌劃，按照稅法的導向，科學選擇納稅人主體的性質(zhì)及改制重組的形式。

二、因企業(yè)改制、重組引起產(chǎn)權轉(zhuǎn)移而涉及的稅收問題

企業(yè)改制、改組是一次資源的重新配置過程，必然伴隨資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移。在產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過程中無法回避兩類稅收問題：一是資產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的流轉(zhuǎn)稅問題，二是對產(chǎn)權轉(zhuǎn)移形成所得的稅務處理。根據(jù)現(xiàn)行的稅收制度規(guī)定，在流轉(zhuǎn)稅方面大多采用較優(yōu)惠的稅收政策，如對關聯(lián)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進行資產(chǎn)重組、購并時的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅，也不征收土地增值稅;以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與被投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，并免征土地增值稅;對存貨等流動資產(chǎn)出讓應作為貨物交易行為繳納增值稅;對貨物性質(zhì)的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓價格超過原值，應按轉(zhuǎn)讓價格4%的征收率繳納增值稅。

對資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)的收益，如轉(zhuǎn)讓機器、設備、房地產(chǎn)實現(xiàn)的所得，屬于資本利得范疇。從國際范圍看，世界各國對資本利得通常采用低稅率或免稅的稅收優(yōu)惠政策來鼓勵資本流動，活躍資本市場，并且按資產(chǎn)持有期長短將資本利得分為長期資本利得和短期資本利得，在稅收上區(qū)別對待，形成對長期投資的激勵機制，在此基礎上，對用于再投資的資本利得有減稅、免稅、延緩納稅等規(guī)定。我國對企業(yè)資本利得的課稅，按有關稅收制度的規(guī)定，具有以下特點：一是企業(yè)取得資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，應計入應納稅所得額，征收企業(yè)所得稅，其相應的損失，可從當期所得額中扣除;二是對企業(yè)的資本利得與生產(chǎn)經(jīng)營所得實行同等的稅收待遇，按同一比例征稅，沒有專門的稅收優(yōu)惠規(guī)定;三是不區(qū)別長期資本利得與短期資本利得。由此可見，我國在稅收上還沒有形成對存量資本流動的激勵機制。

上述分析表明，企業(yè)在改制重組過程中，除應從生產(chǎn)經(jīng)營需要的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)外，還應從稅務籌劃的角度考慮轉(zhuǎn)移哪些資產(chǎn)、按多大的價格轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、如何從流轉(zhuǎn)稅和所得稅綜合籌劃的角度進行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓等問題。

三、企業(yè)改制、重組后關聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓定價的稅收問題

過去，人們通常只認為跨國公司存在利用關聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價進行國際避稅問題。事實上，國內(nèi)企業(yè)集團內(nèi)部同樣存在轉(zhuǎn)讓定價問題。由于有關所得稅法規(guī)對利潤水平較低的企業(yè)、外商投資企業(yè)、高新技術企業(yè)、新辦第三產(chǎn)業(yè)等規(guī)定了減免稅優(yōu)惠政策，導致關聯(lián)企業(yè)之間的稅負水平存在差異。根據(jù)上市公司所得稅稅率的統(tǒng)計，上海證券交易所1998年底337家上市公司中，除7家未披露稅項外，只有9家中央直屬企業(yè)的公司執(zhí)行33%的所得稅稅率，其余321家上市公司分別享受0%—18%的10檔優(yōu)惠稅率，優(yōu)惠面達97.3%，其中165家公司適用15%的稅率，110家公司征33%，返還18%。

可以想象，如果上述適用不同稅率、按照不同方式征收的公司之間存在關聯(lián)關系，則上述稅率差異會激勵企業(yè)利用轉(zhuǎn)讓定價將利潤從適用稅率高的企業(yè)轉(zhuǎn)移至適用稅率低的企業(yè)中去。應指出的是，雖然關聯(lián)企業(yè)更多地存在于非上市公司之間，但上述稅率差異同樣也較普遍地存在于非上市企業(yè)之間。

另一方面，盡管我國稅法明確規(guī)定，投資方適用稅率高于被投資方稅率時，分回利潤需要補繳稅款，但這里值得關注的是：(1)這里的稅率差異只是因地區(qū)之間的稅率差異所引起的，對于聯(lián)營企業(yè)(被投資方)享受稅收優(yōu)惠而出現(xiàn)的稅率差異不需補稅;(2)只有當從被投資方的利潤實際分回時才補繳稅款，如果把利潤保留在聯(lián)營方，則存在稅收的遞延抵免不需補繳稅款。在這里，也給企業(yè)重組提供了一個稅務籌劃的平臺。企業(yè)應在哪里設“點”，各點之間的業(yè)務如何設置，以及業(yè)務往來之間如何定價等，都是稅務籌劃所需要考慮的問題，對這些問題的不同處理會帶來不同的籌劃效果。

最后應指出的是，隨著經(jīng)濟形勢的變化，國家出于宏觀調(diào)控政策的需要會相應地調(diào)整稅收政策。因此，企業(yè)在考慮因納稅主體變化所引起的稅收待遇差異時，不僅應考慮現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，而且應該研究稅制變化發(fā)展的規(guī)律，把握稅收優(yōu)惠政策的變動趨勢。關于這一點，當前企業(yè)在進行稅務籌劃時尤其應給予高度重視。主要原因是從1994年開始實行的稅收制度與目前我國經(jīng)濟面臨的主要矛盾以及中國加入wto的規(guī)則要求之間已出現(xiàn)明顯的不適應，稅制改革、稅收優(yōu)惠政策的調(diào)整已勢在必行。

比如，基于市場經(jīng)濟的公平稅負要求，內(nèi)外資企業(yè)所得稅法將統(tǒng)一;依據(jù)wto規(guī)則要求及加入wto的談判承諾，在逐步降低關稅總體水平的同時，必將調(diào)整關稅稅率結(jié)構，整頓和削減關稅減免優(yōu)惠政策措施;取消采用稅收進行專向性、特定性補貼的有關優(yōu)惠條款，以便同wto反補貼協(xié)議中的有關規(guī)定保持一致，并用足wto規(guī)則中允許的一些稅收政策;為配合我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略要求，將出臺鼓勵投資、技術進步、科技開發(fā)的稅收優(yōu)惠措施;為支持國有企業(yè)改革、西部大開發(fā)戰(zhàn)略實施的稅收配套措施等在近期內(nèi)也呼之欲出。對此，企業(yè)應給予充分關注，并在企業(yè)改制重組中加以全面考慮。

總之，企業(yè)改制重組是優(yōu)化資源配置的重要手段。由于改制重組，會引起納稅主體發(fā)生改變，相應地企業(yè)內(nèi)部交易可能轉(zhuǎn)化為外部交易，或者相反;改制重組之前、之中、之后，帶來適用稅種、適用稅率、征收方法等多方面的改變。因此，財務管理必須從稅務籌劃的角度，綜合考慮這些變動對企業(yè)稅負的最終影響，我們相信，這種籌劃必將對規(guī)范我國企業(yè)的改制重組行為、使企業(yè)的改制重組按照稅法的導向行動以及促進稅法的改革等都是具有極其重要的作用的。最后應指出的是，本文旨在探討企業(yè)改制重組中稅務籌劃的領域之所在，至于具體如何籌劃，需要企業(yè)根據(jù)自身的具體情況去摸索。

來源：安徽省地稅網(wǎng)

編輯：沐林財訊

【第15篇】土地增值稅 舊房

當前，房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢暫時放緩，部分房地產(chǎn)企業(yè)從資金回流的角度考慮，臨時對外出租，需要指出，新房和舊房土地增值稅計算有所不同，我們一起分析下企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房時土地增值稅的處理。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅-些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）指出，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。

使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定，部分地方新舊房判定標準見附件。

（一）有評估價格

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十條規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

舊房及建筑物的評估價格，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

土地增值額計算公式如下：

土地增值額=出售房地產(chǎn)取得的收入-取得土地使用權時所支付的價款-房產(chǎn)評估重置價*成新率-銷售稅金

注意，對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。

（二）有發(fā)票無評估價格

對于企業(yè)外購的商品房轉(zhuǎn)讓舊房時，如果有發(fā)票，處理方式則不同。

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條“關于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題”規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

《關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年70號）第六條補充，營改增后，計算方法如下：

（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]）+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關費用。

其中，年數(shù)的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

（三）無評估價格無發(fā)票

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）明確，對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

核定征收時，分為核定稅率和核定成本兩種，但一般情況下核定稅率。如《山東省財政廳 山東省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（魯財稅[2007]35號）第二條第二款“對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既不能提供評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，暫按舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓價格0.5%的比例，核定征收土地增值稅”。

總之，企業(yè)處理舊房時，具體怎么計算繳納土地增值稅，如果有的選擇，需要進行測算比較。

附件：開發(fā)企業(yè)新舊房的判定標準

1.《湖南省財政廳湖南省地方稅務局關于土地增值稅新舊房界定問題的通知》（湘財稅[2015]13號）規(guī)定，新建非商品房取得房屋所有權證后、新建商品房實現(xiàn)銷售（或視同銷售）取得房屋所有權證（或辦理房屋產(chǎn)權登記）后，即為舊房，轉(zhuǎn)讓時按照舊房的有關規(guī)定征收土地增值稅。

2.《湖北省財政廳、省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（鄂財稅發(fā)[1995]544號）規(guī)定，凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房；凡是已經(jīng)交付使用，不論時間長短或磨損程度大小，均屬舊房。

3.《上海市財政局 地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務總局<關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知>及本市具體補充規(guī)定》（滬地稅地[1995]38號）規(guī)定，新建商品房未投入使用，三年以內(nèi)也未出售的，可以按新建房的實際成本費用扣除，計征土地增值稅；如超過三年出售的，均按舊房重新評估價格扣除，計征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達到磨損程度3%左右的均屬舊房，在轉(zhuǎn)讓時均按評估價格扣除，計征土地增值稅。

4.《廣西壯族自治區(qū)財政廳、自治區(qū)國家稅務局、自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（桂財稅字[1995]第28號）規(guī)定：凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權證完畢，這段時間屬于新建房，如再辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。

【第16篇】土地增值稅預繳比例

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。”關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？

各地土增預征率一覽表

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目錄1.北京2.上海3.廣東4.福建5.重慶

6.江西7.青海8.山西9.黑龍江10.四川11.江蘇12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.遼寧17.陜西18.貴州19.新疆20.吉林

21.寧夏22.河北23.安徽24.山東25.廣西26.云南27.甘肅28.天津29.內(nèi)蒙30.海南31.西藏

1北京的規(guī)定

關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關稅收問題的公告（北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會2023年第3號公告）

按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的有關規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告（上海市地方稅務局公告2023年第1號）

一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；

二、高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%；

三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式：項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積；

四、項目分批申報備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價，并調(diào)整土增稅預征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號）

除保障性住房項目外，其他房地產(chǎn)項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結(jié)合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負等因素，對土地增值稅預征率進行調(diào)整。

關于調(diào)整我市土地增值稅預征率的公告（深地稅告[2010]6號）

1.根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調(diào)整土地增值稅預征率：1、普通標準住宅金按銷售收入2%預征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。

關于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟適用住房土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預征率

2.經(jīng)濟適用住房土地增值稅預征率

對能提供政府部門出具相關材料的經(jīng)濟適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預征。

關于我市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第10號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預征率

（一）市區(qū)（清遠高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

土地增值稅預征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。

關于我市土地增值稅預征率的公告（廣州市地方稅務局公告2023年第7號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營類

寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關于我市土地增值稅預征率等事項的公告（國家稅務總局陽江市稅務局）

一、土地增值稅預征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

4福建的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第2號）

土地增值稅預征

（一）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預征外的預征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設區(qū)市5%；

（二）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進行綜合測算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實行單項預征率。單項預征率不超過6%（含），由縣級地稅局領導班子集體審議確定；單項預征率超過6%，報經(jīng)設區(qū)市局領導班子集體審議確定。

關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（三明市地方稅務局公告2023年第1號）

對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預征外，不同類型確定土地增值稅預征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%

三、非住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%。

關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）

關于土地增值稅預征率

(一)對社會保障性住房不預征土地增值稅；

(二)普通標準住宅2%；

(三)非普通標準住宅4%；

(四)非住宅6%。

關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（寧德市地方稅務局公告2023年第1號）

本公告事項：自2023年8月1日起，土地增值稅預征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關于加強土地增值稅管理的補充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號）

根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定，土增稅平均預征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行單項預征率，單項預征率不得低于平均預征率。

納稅人應對適用不同預征比例的房地產(chǎn)分別核算，對不能分開核算的，從高適用預征比例預征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號）

關于土地增值稅預征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預征率預征土增稅.對不是以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權的房地產(chǎn)開發(fā)項目，采用單項預征率預征土增稅。

關于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號）

平均預征率調(diào)整

（一）商業(yè)營業(yè)用房：預征率為5％；

（二）土地使用權：部分轉(zhuǎn)讓的，預征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實際增值額計算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于進一步做好房地產(chǎn)項目土地增值稅預征工作的通知（渝財稅[2014]247號）

嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目預征率標準從2023年1月1日(稅款所屬時間)起，普通標準住宅土地增值稅預征率調(diào)整為1%，各主管稅務機關應按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準對房地產(chǎn)項目預售進行認定，凡普通標準住宅以外的開發(fā)產(chǎn)品(非普通標準住宅、非住宅和獨棟商品住宅)，應嚴格按照《重慶市地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率有關問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預征率標準執(zhí)行，嚴格杜絕將住宅中的非普通標準住宅和獨棟商品住宅，混入普通標準住宅預征土地增值稅。

關于調(diào)整土地增值稅預征率有關問題的通告（重慶市地方稅務局通告2023年第2號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預征率標準如下：

（一）普通標準住宅預征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預征率為3.5%。

（三）獨棟商品住宅預征率為5%。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售（預售）收入，按上述預征率標準預征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關于調(diào)整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率恢復為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）

預征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（青海省稅務局公告2023年第8號）

8山西的規(guī)定

關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）

土地增值稅預征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目：3%。

關于重新公布《土地增值稅預征管理辦法》的公告（山西省地方稅務局公告2023年第3號）

第三條土地增值稅預征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預收款為計稅依據(jù)，按下列公式計算預征稅額：土地增值稅預征稅額=預收款×預征率

預收款包括預售款、定金，實物及其他經(jīng)濟利益。

關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）

一、土地增值稅預征率：

商品房項目銷（預）售均價低于（或等于）項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目3%。

商品房項目銷（預）售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：

（一）普通標準住宅3%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%。

關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%?！?/p>

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務局關于加強土地增值稅預征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號）

關于土地增值稅預征率的確定

納稅人開發(fā)普通標準住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開發(fā)項目取得轉(zhuǎn)讓收入時，均應按規(guī)定預征土地增值稅。普通標準住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標準建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當?shù)刈≌N售平均價格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標準住宅。土地增值稅預征率暫定為0.5%-3%，具體預征率由各市（地）地方稅務局根據(jù)不同開發(fā)項目自行確定，并報省局備案。

關于調(diào)整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號)

土地增值稅預征率

（一）各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標準住宅調(diào)整為2%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%

關于調(diào)整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第3號）

一、市區(qū)預征率

各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預征率

縣(市)普通標準住宅調(diào)整為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第1號）

普通標準住宅預征率為5%，非普通標準住宅預征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目為7%。

關于調(diào)整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第5號）

一、土地增值稅預征率

（一）市區(qū)普通標準住宅預征率調(diào)整為4%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標準住宅預征率調(diào)整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局黑龍江省稅務局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳公告2023年第3號）

一、自2023年10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10

四川的規(guī)定

關于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務局公告2023年第1號）

關于土地增值稅預征率

為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經(jīng)研究，決定對我市土地增值稅預征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率為1%。

（三）非普通住宅預征率為2%。

（四）其他類型房地產(chǎn)預征率為2.5%。

關于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務局公告2023年第2號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通標準住宅預征率為1%。

（三）非普通標準住宅預征率為1.5%。

（四）非住宅預征率為2.5%。

關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）

關于土地增值稅預征率

為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經(jīng)四川省地方稅務局、四川省財政廳授權，決定對我市土地增值稅預征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率為1%。

（三）非普通住宅預征率為1.5％。

（四）商用房預征率為2.5％。

關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）普通住宅預征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預征率為2.5％；

（四）非住宅預征率為3.5％。

11江蘇的規(guī)定

關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率均為2%。

二、預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預征率為5%；預計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。

關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

除普通標準住宅不預征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預征率預征土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：3%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預征率最高的房地產(chǎn)類型預征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務局公告2023年第2號）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務局可依據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學分析不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值水平，確定適當?shù)牟顒e預征率，強化土地增值稅的預征管理。

關于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務局公告2023年第1號）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預征率調(diào)整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局舟山市稅務局）

關于房地產(chǎn)開發(fā)項目的預征率

對房地產(chǎn)開發(fā)項目應當預征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預征率：

（一）普通住宅預征率為2%；

（二）非普通住宅預征率為2.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)預征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無產(chǎn)權的車庫、車位、儲藏室等）。

關于發(fā)布全市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局永康市稅務局）

土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

一、普通住宅預征率為3%;

二、其他類型房地產(chǎn)預征率為4%。

13河南的規(guī)定

關于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號）

土地增值稅預征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%.

14

湖南的規(guī)定

益陽市地方稅務局關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）

土地增值稅預征率，按下列標準執(zhí)行：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）非普通標準住宅（含車庫等）2%；

（三）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權5%；

（五）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建設其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅，并不能享受普通標準住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預征率

15湖北的規(guī)定

關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

預征率

1、銷售普通住宅預征率為2％；

2、銷售非普通住宅預征率為4.5％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品預征率為6.5％

關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率。銷售非普通住宅預征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預征率為6.5%。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率及核定征收率

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率調(diào)整如下：

（一）住宅項目，土地增值稅預征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項目，土地增值稅預征率不得低于3%;

（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（沈陽市地方稅務局公告2023年第2號）

一、住宅項目，土地增值稅預征率為2%；

二、非住宅項目，土地增值稅預征率為4%；

三、為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。

關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅 預征率的公告（營口市地方稅務局公告2023年第3號）

一、住宅項目，土地增值稅預征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項目，土地增值稅預征率由3%調(diào)整為5%。

關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率的公告（遼陽市地方稅務局公告2023年第2號）

據(jù)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項目，土地增值稅預征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項目，土地增值稅預征率為3.5%；

（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第1號）

將《陜西省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）中設區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號）

為進一步加強土地增值稅預征管理，推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預征率調(diào)整及有關問題通知如下：

一、普通標準住宅，預征率調(diào)整為1％；

二、非普通標準住宅，預征率調(diào)整為2％；

三、營業(yè)用房，預征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開發(fā)項目中既建普通標準住宅又進行其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預征率。

19

新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第6號）

關于土地增值稅預征率問題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預征率不得低于3%。

關于土地增值稅預征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第2號）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預征率

序號

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯爾克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門關

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號）

調(diào)整預征率，建立“三同步”機制，進一步完善土地增值稅預征辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標準住宅預征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標準住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元（含）、1萬元以上的預征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關材料暫不預征土地增值稅。對同一開發(fā)項目，既有保障性住房，又有商品房的，應分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標準住宅預征率預征土地增值稅。

關于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號）

普通標準住宅按1.5％計征，非普通標準住宅按2％計征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號）

納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.

（四）對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預征。

按預征率計算應納稅額計算公式為：

應納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預征率

預售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經(jīng)濟收益。

22河北的規(guī)定

關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

23安徽的規(guī)定

關于明確財產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第10號）

我省保障性住房土地增值稅預征率為0；普通標準住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預征率不得低于1.5%，由各市稅務機關在規(guī)定的幅度標準范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）

土地增值稅預征率

（一）保障性住房：預征率為0%；

（二）普通標準住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室：預征率為1.5%；

（三）非普通標準住房（除全裝修住房外）：預征率為2%；

（四）營業(yè)用房及其他類型用房：預征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級公寓、度假村：預征率為3%。

關于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關事項的公告（國家稅務總局蕪湖市稅務局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設委員會）

住宅（別墅、高級公寓、度假村除外）預征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預征率為0%。營業(yè)性用房，預征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村，預征率為2.8%。

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）

（一）保障性住房、普通標準住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預征率為1.8%。

關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）

阜陽市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）

我市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

（一）保障性住房預征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預征率為2%。

24山東的規(guī)定

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預征率如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務機關登記備案。

關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的普通住房，土地增值稅預征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預征率為3%；

關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標準住宅，預征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標準住宅，預征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標準住宅、非普通標準住宅、其他房地產(chǎn)，預征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、臨沂高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）

（一）長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房預征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預征率為3% 。

（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）

關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征率

（一）普通標準住宅，預征率為2%。

（二）非普通標準的住宅，預征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類型，預征率為4%

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。

25廣西的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）

關于土地增值稅預征率

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預征率預征土地增值稅。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預征率預征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（南府辦[2009]6號）

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預征土地增值稅的預征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預征土地增值稅的預征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預征土地增值稅的預征率保持3%不變

關于調(diào)整南寧市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局南寧市稅務局公告2023年第7號）

一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預征土地增值稅。

關于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局貴港市稅務局公告2023年第9號）

一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預征率預征土地增值稅。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預征率預征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）

除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預征率如下：

1.普通住房預征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區(qū)預征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預征率為3%；大理州、西雙版納州預征率為3%；其他州（市）預征率為2.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）

昭通市土地增值稅的預征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關于調(diào)整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)

除保障性住房（各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟適用住房）暫不預征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預征率預征土地增值稅：

（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關于土地增值稅征管有關事項的公告（國家稅務總局天津市稅務局公告2023年第13號）

坐落于我市和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號）

一、達旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按1.5%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房（包括車庫、車位）按1%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按2%的預征率進行預征，商業(yè)用房按3%的預征率進行預征。

關于加強土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號）

對呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預征率由1%恢復到2%；營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預征率調(diào)整為3%。

關于調(diào)整土地增值稅預征辦法有關事宜的公告（國家稅務總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務局公告[2021]2號）

一、我區(qū)土地增值稅預征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關于土地增值稅預征率的公告（海南省地方稅務局公告2023年第21號）

一、土地增值稅預征率

(一)?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為4%。

(三)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關部門批準性文件認定?！敬藯l款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權的，預征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

二、加強土地增值稅預征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應按規(guī)定對其預征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實際，土地增值稅預征率暫定為1%-2%其中普通住房預征率為1%；非普通住房預征率為1.5%；商鋪及其他用房預征率為2%。預征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預收款、定金）乘以預征率。

納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，應按上述預征率分別核算；劃分不清的，依率從高預征。

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