【導語】土地增值稅預征率怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅預征率，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅預征率
土地增值稅預繳有什么規(guī)定
1、按照《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第十六條規(guī)定，“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補?！?/p>
2、預征是按預售收入乘以預征率計算，預征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r核定。按照目前房地產(chǎn)稅收政策，開發(fā)商需繳營業(yè)稅、土地增值稅等。
3、土地增值稅簡單理解就是開發(fā)一個項目獲得的利潤部分，這部分利潤將按一定比例繳稅。
土地增值稅預繳稅率是多少
1、預征率：國稅發(fā)〔2010〕53號國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。
2、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)住宅樓5棟，2023年年底竣工交付使用，預計收入總額50000萬元，2023年一季度取得預售收入10000萬元，當?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A征率為2%，則應預繳的土地增值稅為10000×2%=200萬元。
對于土地增值稅的計算，不同省份具體的稅率也會有一些差異，具體的考驗咨詢當?shù)囟悇詹块T，按照政策規(guī)定來進行交納。以上就是小編關于土地增值稅預繳有什么規(guī)定?稅率是多少的相關介紹，希望對于大家交納土地增值稅有一定的幫助和啟發(fā)。
【第2篇】土地增值稅的清算
1.清算對象確定難
根據(jù)稅法相關規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實際工作中，由于涉稅信息不對稱，稅務機關并不能及時掌握納稅人需要進行土地增值稅清算的情形。同時，在項目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來確定清算對象，還是按建設工程規(guī)劃許可證等確定清算對象，其實并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進行稅收測算，而是單純根據(jù)銷售比例和預售期限來通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補稅的少。
2.清算收入審核難
目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進行網(wǎng)簽合同、實測面積、銷售單價等的比對，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對房地產(chǎn)項目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動驗證、比對，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。
3.扣除項目核實難
當前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實。開發(fā)成本項目多、業(yè)務多、票據(jù)多、時間跨度長，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費、工程費竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。
4.清算結(jié)果產(chǎn)生難
土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務工作，一項清算工作往往歷時數(shù)月甚至一年。同時，由于土地增值稅清算人員業(yè)務水平和業(yè)務習慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭議。土地增值稅的申報表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動計算，人工計算量大，容易發(fā)生差錯。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點和問題需要手工匯總和處理，清算報告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。
【第3篇】土地增值稅清算稅款鑒證明細表
土地增值稅清算，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。為了讓大家更好地了解土地增值稅清算，小編整理了一些相關知識，有需要的快抱走吧~
1、什么情況需要進行土地增值稅清算呢？
納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。
2、辦理清算申報的時間？
納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合應清算條件的，應當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務機關辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務機關下發(fā)通知清算的《稅務事項通知書》的，應當在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務機關辦理清算申報。
納稅人辦理清算申報手續(xù)時應當結(jié)清應補繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務機關按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。
3、應當提交的清算資料
納稅人辦理清算申報時，應當提交以下清算資料：
（一）國家稅務總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報表》；
（二）《收入和扣除項目明細表（按年度統(tǒng)計）》、《收入和扣除項目明細表（按類別統(tǒng)計）》；
（三）房地產(chǎn)項目清算情況書面說明，主要內(nèi)容應包括土地來源、開發(fā)建設、銷售、關聯(lián)方交易、資金融通、稅費繳納等總體情況及納稅人認為需要說明的其他情況；
（四）國有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證、建設工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復印件；
（五）金融機構(gòu)貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝合同、材料和設備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》、項目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項目竣工決算報表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報告等復印件；
（六）《與扣除項目金額相關的經(jīng)濟業(yè)務及支付情況一覽表》；
（七）關聯(lián)交易詳細書面說明，包括納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受關聯(lián)方規(guī)劃、設計、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務、向關聯(lián)方購買設備、材料以及納稅人向關聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品等情況；
（八）扣除項目金額分攤書面說明，包括納稅人在不同項目（含分期項目）、不同房地產(chǎn)類型、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分攤扣除項目金額的情況；
（九）納稅人自愿委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送鑒證報告。
上述資料主管稅務機關已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報送。
4、相關稅收優(yōu)惠
納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅的認定以當?shù)厝嗣裾磕臧l(fā)布的標準為準。
納稅人按照規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關清算審核后或稽查部門檢查后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務機關按照程序辦理免稅手續(xù)。
【第4篇】土地增值稅籌劃案例
二、土地增值稅的稅收籌劃常見具體方法
根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見的籌劃方法。在介紹的同時，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們在工作實踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結(jié)合每個企業(yè)實際情況進行落地。一般來說，土地增值稅的籌劃有以下幾個常用方法。
第一種方法是控制增值率。當我們控制增值率了，土地增值稅的稅負就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項目金額再除以扣除項目金額，進一步簡化，可以得到收入總額比上扣除項目金額再減1，所以真正影響的是兩個因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說通過控制房價來控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點價，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時候可能房地產(chǎn)企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負當然就明顯下降了?？刂圃鲋德实牡诙€策略，就在在項目的土地增值稅清算之前，考慮對扣除項目金額進行增補和調(diào)整。這里用的是增補和調(diào)整的概念，主要是指以合理合法的方式進行增補和調(diào)整。本來企業(yè)真實發(fā)生了的應扣除金額，但之前沒把它計算進來，現(xiàn)在經(jīng)查補，把合理的扣除項目計算進來，那房地產(chǎn)企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個辦法就是調(diào)整，調(diào)整什么呢?調(diào)整企業(yè)的項目金額，成功調(diào)增扣除項目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負下降。這是從增值率的角度來分析的。當然，實踐中是兩個策略同時靈活運用的，很多時候，如果我們既能適當降低收入，又能增加扣除項目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對增值率的控制的效果當然就更明顯。
第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產(chǎn)企業(yè)合理地加大開發(fā)成本的投入比例，而開發(fā)成本在土地增值稅清算時可以加計扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本和開發(fā)成本總和的20%作為加計扣除。也就是說，企業(yè)發(fā)生了1000萬元的精裝修，實際上可以扣除的金額是1200萬元，所以精裝修項目可以合理地降低土地增值稅的稅負。這一點對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進項是可以用于抵扣的進項，所以精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。
第三個方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產(chǎn)企業(yè)有一個很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標準住宅的增值率不超過20%可以免征土地增值稅。從這個角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)普通標準住宅的時候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤少賺了，有可能因為土地增值稅免了使得企業(yè)的稅后利潤反而增加了。這里需要特別說明的是，大家要特別注意普通標準住宅的認定標準。該標準一般有三個條件：第一個條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項目有很多別墅項目，容積率比較小，那可能就不能享受這個優(yōu)惠政策了。第二個條件是高出市場價值的部分不高于20%，就是與正常的市場價格相比不高出20%的售價。如果售價比較高的話，說明項目的品質(zhì)比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標準住宅了。第三個條件就是房子的面積，不是在120平的基礎上浮20%。理論上很簡單，但各地在執(zhí)行標準上卻有偏差，計算方法在不同地方的稅務機關出現(xiàn)了差別。有些地方認為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標準方面有時候會出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標準住宅就是不高于140平，超過的就一律認定為非普通標準住宅。還出現(xiàn)過這一個事件，某省一開始的政策是所有的開發(fā)房產(chǎn)的平均的每套面積不超過140平，就認定為普通標準住宅，這個政策還是相當寬松的。后來省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認定標準，企業(yè)只要有一套超過140平，那就一律視為非普通標準住宅。這樣一來就把很多已經(jīng)開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)給坑了，因為這些企業(yè)有些房子超過了140平標準，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標準住宅對待，不能享受土地增值稅的免稅政策。
第四種方法就是開發(fā)費用的處理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用主要是期間費用，包括利息費用、管理費用和銷售費用，其中利息費用主要是指財務費用。這三大費用加起來就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用，即期間費用。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在土地增值稅開發(fā)費用的認定有兩種方法。第一種方法是開發(fā)費用=利息支出+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%，第二種方法是開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用認定的越多，那增值率就會越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開發(fā)費用認定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標準所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%作為開發(fā)費用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實也不復雜，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權(quán)支付金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計算期間費用就劃算。一般而言，在實踐活動中，房地產(chǎn)公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因為現(xiàn)在國家政策下的銀行不對房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)貸是受到國家政策限制的，房地產(chǎn)企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過銀行的利息標準，所以一般都是不符合扣除標準的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照第二種方法來計算，即是按照土地成本和開發(fā)成本總和的10%來認定，并計算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項目。小結(jié)一下，開發(fā)費用的核算其實基本上跟利息支出沒啥實質(zhì)關系，企業(yè)借多少錢一般不會實質(zhì)影響扣除項目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實際發(fā)生利息費用的多少沒直接法律關系。
第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的其中一個方法，就是在清算時選擇不同的清算方式組合。當前稅務機關認可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標準住宅作為一類單獨進行清算，非普通標準住宅、商業(yè)和其他作為另一類進行清算，就是清算過程中將產(chǎn)品分成兩類分別進行計算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標準住宅作為一類、非普通標準住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產(chǎn)公司開發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因為將非普通標準住宅、商業(yè)和其他與普通標準住宅混在一起計算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負。而采用三分法有時候不好控制增值率，因為商業(yè)賣的價格一般比較高，成本費用又不能多攤，所以商業(yè)對應的增值率比較高，這塊的增值率如果超過200%的話，那對應的土地增值稅所適用的稅率就達到了60%，這時候企業(yè)的稅負壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當然，大家需要注意的是，有些地方的稅務機關要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認可，有些地方的稅務機關則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權(quán)決定計算方法，那企業(yè)可以自行測算一下，作個比較，然后再決定使用哪種清算方式，以達到最大的經(jīng)濟效益。
第六種方法就是商業(yè)地產(chǎn)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)一般情況的銷售價格比較高，如果是一個不那么合適的時間段，這時候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無形中給企業(yè)的稅負造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)在某個階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負成本就會明顯增加。這時候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因為這一塊土地對應的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因為在清算的時候，沒有銷售的部分是把它劃分出來不進行清算的。有這么一個案例，某城市的房屋價格上漲，該地的一家房地產(chǎn)公司擬將全部的房產(chǎn)出售，包括旗下的全部商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過溝通得知，這個房地產(chǎn)企業(yè)明確已做過測算，如果把這些商業(yè)地產(chǎn)全部出售的話，因為之前開發(fā)的時候成本投入相對來說比較少，所以增值率就比較高，整體算下來，三大稅種合計在一起的話幾乎達到了整個售價的近40%。當時這些地產(chǎn)的售價大概3萬元一平，在這3萬元中就需要交1.2萬的稅，剩下的就1.8萬不到了。這種情況下，這家公司進行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產(chǎn)自持不對外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經(jīng)營，或者以公司重組的方式在未來把這個房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去。因為這家企業(yè)有比較多的房產(chǎn)，最后的財務報表就將企業(yè)整個實力充分體現(xiàn)出來了。后來，這家企業(yè)還遇到一個比較好的時機，到了香港成功上市。對于這家房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)處理的策略比較到位是它后來成功上市的一個重要原因。當然，如果沒有上市，那房地產(chǎn)企業(yè)以后再賣的時候，實際上也有很多種處理方式，比如采用資產(chǎn)行重組，采用合并分立、采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產(chǎn)，甚至是共同經(jīng)營，其他合作伙伴把錢投進來，共同做一個實業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經(jīng)營形式和空間。大家需要清楚一個很重要的觀點，就是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過程中，應盡量減少產(chǎn)權(quán)的變更，這是一個很重要的點。你只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，只要是不符合條件，那你就沒有什么優(yōu)惠政策了，沒有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹立的一個重要觀點。
第七種方法是利用稅收洼地的總包來進行操作?，F(xiàn)在我們國內(nèi)還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經(jīng)濟的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當，要存在真實的交易或業(yè)務，采用得當?shù)牟僮饕话愣悇諜C關還是會認可的。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負擔。
第八種方法是房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易、對外投資視同銷售，需要進行土地增值稅清算。所以房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地投資、房產(chǎn)投資，還是重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負可能會高得比較明顯，而且經(jīng)?？吹胶芏嗯笥押軣o奈，他進行重組并購或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時并沒有咨詢專業(yè)稅務律師的意見，所以當他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負會低很多的時候，程序已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)了。我們都知道，在資產(chǎn)重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經(jīng)濟活動中，凡是涉及房地產(chǎn)公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產(chǎn)重組中，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那你的稅負是比較高的，因為按照國家政策，只要是房地產(chǎn)企業(yè)就要進行重點監(jiān)控，因為國家很擔心房地產(chǎn)企業(yè)通過重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國家對資產(chǎn)重組涉及到房產(chǎn)土地的，就看管得比較嚴格。換句話說，如果你是非房地產(chǎn)企業(yè)，你要做資產(chǎn)重組，有些房產(chǎn)土地發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點可以提前規(guī)劃，靈活運用。另外，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負。股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不是房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴格來講是不需要交土地增值稅的。但國家稅務總局也出現(xiàn)過這樣的一個文件，認為你賣一個公司，在這個公司里面主要是房產(chǎn)土地，而且你是百分百的產(chǎn)權(quán)都賣了，那就認為你形式上是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實質(zhì)上是行使了土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實業(yè)務，也應當繳納土地增值稅。從法律角度來分析，這種觀點也符合稅法的實質(zhì)重于形式的原則。就當前的實際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到房產(chǎn)土地的并沒要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴格，要求這種情況要交土地增值稅。
【第5篇】土地增值稅如何預繳
作者 正坤財稅 周小玉
目前國家稅務總局出臺的關于房地產(chǎn)企業(yè)預繳土地增值稅的計稅依據(jù)的相關政策有兩個，具體規(guī)定如下：
從上述規(guī)定可以看出，目前土地增值稅預繳計算方式有兩種。
一、第一種計算方式
預繳土地增值稅=不含增值稅收入*土地增值稅預征率
增值稅采用一般計稅方法：預收款/（1+9%）*土地增值稅預征率=0.9174預收款*土地增值稅預征率
需要注意的是，對于一般計稅的項目來說，不含增值稅收入如何理解是有爭議的。部分觀點認為，不含增值稅收入 =含增值稅收入 -銷項稅額 =含增值稅收入 –（含增值稅收入 -土地價款）/(1+9%)x9%。如按該方式計算土地增值稅預繳稅額的計算基數(shù)，計算土地增值稅預繳時需要考慮土地價款的分攤。
增值稅采用簡易計稅方法：預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率=0.9524預收款*土地增值稅預征率
二、第二種計算方式
增值稅采用一般計稅方法：應預繳稅款=（預收款-預收款/（1+9%）*3%）*土地增值稅預征率=0.9724預收款*土地增值稅預征率
增值稅采用簡易計稅方法：（預收款-預收款/（1+5%）*3%））*土地增值稅預征率=0.9712預收款*土地增值稅預征率
三、應適用何種預繳計算方式？
國家層面的稅收規(guī)定允許選擇兩種方式預繳土地增值稅。從上述分析情況看，對于簡易計稅項目，方式二預繳稅款比方式一要高，因此選擇方式一更為有利；
對于一般計稅項目，方式一的計算方式有爭議，需要了解稅務執(zhí)行口徑，才能判斷哪種方式更為有利。
四、要注意的問題
需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)需要了解項目所在地稅務機關是否制定出臺土地增值稅預繳方式的具體規(guī)定。例如，《廣州市地方稅務局關于我市土地增值稅預征率的公告》（穗地稅〔2017〕7號）明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方法銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計稅依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款”。如果項目所在地稅務機關規(guī)定了土地增值稅計算方式，納稅人應按當?shù)匾?guī)定方式計算預繳，否則將產(chǎn)生滯納金、罰款的風險。
【第6篇】土地增值稅核定征收
關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>
關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！?/p>
以上是總局對土地增值稅核定征收的綱領性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對核定征收做了詳細分析，大家可以點擊藍字學習。
具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：
各地土增核定征收率一覽表
【長按圖片保存到手機可以查看全部內(nèi)容】
30個省市規(guī)定
1
廣東的規(guī)定
關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）
（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對主管稅務機關通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標準、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等方式進行評估計算，無法核定土地增值稅應納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。
（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。
（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。
關于土地增值稅核定征收有關問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）
一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；
二：核定征收率普通標準住宅銷售收入核定征收率為6%；
三、非普通標準住宅銷售收入核定征收率為8%；
四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；
五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%
關于調(diào)整河源市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局河源市稅務局公告2023年第1號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于調(diào)整陽江市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局陽江市稅務局公告2023年第10號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
關于調(diào)整汕尾市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于調(diào)整中山市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局中山市稅務局公告2023年第3號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
關于調(diào)整清遠市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第4號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于調(diào)整云浮市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局云浮市稅務局公告2023年第5號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于調(diào)整韶關市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局韶關市稅務局公告2023年第2號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關市地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（韶關市地方稅務局公告2023年第5號）規(guī)定執(zhí)行。
關于調(diào)整潮州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于調(diào)整惠州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局惠州市稅務局公告2023年第3號）
一、個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人（包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于明確江門市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局江門市稅務局公告[2021]3號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
《關于調(diào)整江門市個人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務局公告 2023年第3號）中的《江門市個人所得稅核定征收率表》第11項“銷售不動產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個人所得稅核定征收率表》見附件。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
關于茂名市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局茂名市稅務局）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。
本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《茂名市地方稅務局關于調(diào)整個體工商戶（個人）生產(chǎn)經(jīng)營所得項目個人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務局公告2023年第5號，茂名市地方稅務局公告2023年第1號修改）第六條：“個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳薷臑椤皞€人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>
關于調(diào)整揭陽市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局揭陽市稅務局公告2023年第2號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！督谊柺械胤蕉悇站株P于個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第5號）同時廢止；《揭陽市地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務局公告2023年第2號）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。
關于調(diào)整肇慶市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局肇慶市稅務局公告2023年第8號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于對政協(xié)肇慶市第十一屆委員會第五次會議第194號政協(xié)提案的答復（國家稅務總局肇慶市稅務局）
二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負較據(jù)實清算大幅降低
《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《通知》）要求，對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。
關于調(diào)整汕頭市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局汕頭市稅務局公告2023年第9號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
關于調(diào)整東莞市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局東莞市稅務局公告2023年第1號）
一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關稅收政策規(guī)定執(zhí)行。
二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。
2
福建的規(guī)定
關于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目在清算時確實符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務機關審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。
關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第4號）
對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時發(fā)現(xiàn)確實符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應于季后10日內(nèi)報設區(qū)市地稅局，設區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報省地稅局。
關于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實行核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第4號）
對于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實行核定征收：
（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；
（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；
（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；
（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。
關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關問題的公告（福州市地方稅務局公告2023年第3號）
(一)住宅核定征收率
1.普通標準住宅5%；
2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率
除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。
關于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）
對個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%
對個人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。
關于明確個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局平潭綜合實驗區(qū)稅務局公告2023年第1號）
個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。
關于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第6號）
在土地增值稅清算過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。
（一）以招標、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
1．普通標準住宅不低于5%；
2．非普通標準住宅不低于6%；
3．非住宅不低于7%。
（二）以招標、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：
1．普通標準住宅不低于6%；
2．非普通標準住宅不低于8%；
3．非住宅不低于9%。
對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。
關于單位和個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局龍巖市稅務局）
（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）對單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。
（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負測算并不低于5%。
關于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局寧德市稅務局公告2023年1號）
（一）個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。
（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負測算并不低于5%。
關于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局莆田市稅務局公告2023年第1號）
（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。
（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負測算且不得低于5%。
關于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關事項的公告（國家稅務總局福州市稅務局公告2023年第2號）
（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。
對個人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。
（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。
對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負測算并不低于5%。
3
重慶的規(guī)定
關于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務局公告2023年第3號）
(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。
(二)個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
4
江西的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）
全省土地增值稅核定征收率恢復為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。
關于進一步推動房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務總局江西省稅務局公告2023年第2號）
疫情防控期間，實行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關穗責令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。
5
青海的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）
普通住宅6%
非普通住宅7%
其他商品房10%
關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（國家稅務總局青海省稅務局公告2023年第8號）
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率
普通住宅6%
非普通住宅7%
其他商品房10%
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率
納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務機關可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：
非個人納稅人：
普通住宅5%
非普通住宅6%
其他商品房8%
個人納稅人：
其他商品房6%
6
安徽的規(guī)定
關于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務局公告2023年第6號）
在土地增值稅清算過程中，納稅人應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算的條件
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的
（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經(jīng)地稅機關責令限期清算，逾期仍不清算的
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）
（一）普通標準住房及保障性住房，核定征收率為5%；
（二）普通標準住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。
關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）
阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：
營業(yè)用房不低于6%；
其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）
（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。
（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。
關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）
我市土地增值稅核定征收率按下列標準執(zhí)行：
（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
7
黑龍江的規(guī)定
關于調(diào)整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號）
（一）各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為3.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%
（二）縣（市）普通標準住宅調(diào)整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%。
關于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務局公告2023年第5號）
對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標準確定具體核定征收率。
關于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第5號）
一、普通標準住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。
二、非普通標準住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。
三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。
四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。
關于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第7號）
一、土地增值稅清算核定征收率
普通標準住宅調(diào)整為5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為7%。
二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。
8
浙江的規(guī)定
關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的公告（浙江省地方稅務局公告2023年第8號）
對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關應采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當?shù)乜鄢椖拷痤~標準、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進行評估，并經(jīng)主管地稅機關審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。
關于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務局公告2023年第1號）
單位和個人轉(zhuǎn)讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應當按規(guī)定進行土地增值稅清算；如確實無法按規(guī)定進行土地增值稅清算的，征收機關可核定征收，核定征收率為5%。
關于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實行核定征收的公告（國家稅務總局永康市稅務局）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;
9
四川的規(guī)定
關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）
（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。
（二）非普通住宅核定征收率為7%。
（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。
關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。
關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。
關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；
（二）非普通住宅核定征收率為6%；
（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。
10
河南的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關問題的公告（河南省地方稅務局公告2023年第10號）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。
（一）住宅
1.普通標準住宅5%;
2.除普通標準住宅以外的其他住宅6%。
（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。
（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。
關于調(diào)整土地增值稅預征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務局2023年第3號）
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。
（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。
1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準確計算的。
2.拒不提供納稅資料或不按稅務機關要求提供納稅資料的。
3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當理由的。
4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務機關責令清算，逾期仍不清算的。
11
湖南的規(guī)定
關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）
（一）普通標準住宅5%；
（二）非普通標準住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；
（三）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應分別核算，否則一律從高核定；
（四）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進行征收；
（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應進行查帳清算。
12
湖北的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）
土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）
1、銷售普通住宅核定征收率為5％；
2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；
3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;
4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）
銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）
土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。
13
遼寧的規(guī)定
關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
各市局應結(jié)合本地實際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學確定本地區(qū)土地增值稅預征率的具體執(zhí)行標準。同時按照省局規(guī)定標準，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標準應及時向納稅人公告，同時報省局備案。
關于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務局公告2023年第1號）
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率
納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務機關確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。
14
陜西的規(guī)定
關于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5%。
關于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務局公告2023年第5號）
個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可以實行核定征收，核定征收率為5％。
15
貴州的規(guī)定
關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務局公告2023年第3號）
全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率
（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：
1、普通標準住宅，核定征收率為5％；
2、非普通標準住宅，核定征收率為5.5％；
3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；
4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。
（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：
1、普通標準住宅，核定征收率為4.5％；
2、非普通標準住宅，核定征收率為5％；
3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；
4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通標準住宅、非普通標準住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準確核算的，一律從高適用核定征收率。
關于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關問題的公告（國家稅務總局貴州省稅務局公告2023年第14號）
除個人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。
16
吉林的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：
（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
（二）主管稅務機關確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人出具《稅務事項通知書》，告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。
三、主管稅務機關在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。
關于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務總局長白山保護開發(fā)區(qū)稅務局公告2023年第6號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率
（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
（二）主管稅務機關確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應當向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。
17
寧夏的規(guī)定
關于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第7號）
土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設置核定征收率（具體核定征收率見附件）。
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計算征收土地增值稅。
18
河北的規(guī)定
關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。
19
新疆的規(guī)定
關于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）
為進一步加強我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅清算工作有關事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實際，經(jīng)2023年3月31日局務會議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：
住宅（不含別墅）核定征收率為5%；
其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。
巴音郭楞蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號
為進一步加強我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局2023年9號公告的相關規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：
對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。
住宅（不含別墅）核定征收率為5%；
其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。
關于明確我州土地增值稅預征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務局公告2023年第1號）
對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：
（一）住宅核定征收率為5%。
（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。
（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。
（四）其它為6%。
關于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）
根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告（第9號）》的相關規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應進行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務機關可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。
關于明確土地增值稅核定征收率相關問題的公告（和田地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）
對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項目核定征收率統(tǒng)一為5%。
關于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）
住宅（不含別墅）核定征收率為5%；
商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設施等）核定征收率為5%。
關于進一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）
（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。
（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。
關于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務局公告2023年第1號）
住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內(nèi)進行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：
公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%
20
江蘇的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）
納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應當核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：
1、獨棟商品住宅：8%；
2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：6%；
3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預征土地增值稅。
21
山東的規(guī)定
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）
1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；
2.普通住房，核定征收率不低于5%；
3.非普通住房，核定征收率不低于6%；
4.別墅，核定征收率不低于7%；
5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；
6.地下室、車位（庫）等附屬設施，核定征收率不低于5%。
關于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市地方稅務局）【到期失效】
濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市稅務局公告2023年第1號）
濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：
住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）
（一）對符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；
（二）對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；
（三）對單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。
關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）
納稅人銷售新建普通標準住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標準住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。
個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）
（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；
（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）
對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關應按照“一項一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價、單位土地成本、當?shù)亟ò苍靸r標準等指標進行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。
22
廣西的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）
符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。
1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。
2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。
3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。
關于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務局公告2023年第1號）
一、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。
二、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。
三、個人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。
四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關資料進行清算的情況下，按10%核定征收率征收。
23
內(nèi)蒙古的規(guī)定
關于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局公告2023年第10號）
土地增值稅核定征收率分為三個檔次：
轉(zhuǎn)讓普通標準住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標準住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。
由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機關根據(jù)實際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。
24
山西的規(guī)定
關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）
（一）普通標準住宅：5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅：6%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目：7%。
關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）
第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進行核定征收土地增值稅?！?/p>
關于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）
二、土地增值稅核定征收率：
（一）普通標準住宅5%；
（二）除普通標準住宅以外的其他住宅6%；
（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目7%。
25
北京的規(guī)定
關于明確土地增值稅有關問題的公告（ 北京市地方稅務局2023年第8號）
個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。
26
天津的規(guī)定
關于土地增值稅清算有關問題的公告（天津市地方稅務局公告2023年第25號）
（一）普通標準住宅的核定征收率為6%；
（二）非普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
（三）無法準確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。
27
云南的規(guī)定
關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）
確需采取核定征收率方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務機關結(jié)合當?shù)鼗鶞实貎r和房地產(chǎn)市場價格情況，參照當?shù)禺斈?、同類型、同?guī)模開發(fā)項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。
核定征收率應經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務局集體審議確認后，在實施前上報州（市）稅務局備案。
關于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）
普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。
28
甘肅的規(guī)定
關于調(diào)整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)
（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：
1、普通住宅5%；
2、非普通住宅為7%，
3、其他類型房地產(chǎn)為9%。
（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：
1、普通住宅為5%；
2、非普通住宅為6%；
3、其他類型房地產(chǎn)為7%。
29
海南的規(guī)定
關于發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務總局海南省稅務局公告2023年第8號）
(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?
根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應按5%計算確定應繳納的土地增值稅。
30
西藏的規(guī)定
轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）
嚴格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。
持續(xù)更新中......
來源：土地增值稅金穗源
【第7篇】土地增值稅清算軟件
《數(shù)字稅務：土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》
本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經(jīng)驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。
isdn：978-7-5642-3806-3/f·3806
出版時間：2023年7月第一版
定價：86元
頁數(shù)：255頁
出版社：上海財經(jīng)大學出版社
購買鏈接：https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p
內(nèi)容簡介：
《土地增值稅清算數(shù)字化》是在稅收監(jiān)管提效、公平公正視角下，薈萃國內(nèi)財稅智庫的權(quán)威學者、專家和實務界精英，將理論問題與實踐案例結(jié)合的基礎上，編撰出版的關于土地增值稅清算模式創(chuàng)新與變革可行性方法的實用性、操作性一本書。本書共分為八篇，分別為：
土地增值稅概述、
土地增值稅清算對房地產(chǎn)企業(yè)影響、
土地增值稅清算現(xiàn)狀、
數(shù)字化稅收趨勢分析、
土地增值稅清算數(shù)字化實踐、
信息技術在數(shù)字化清算中的應用、
土地增值稅清算審核方法及案例解析、
土地增值稅清算政策梳理。
本書特點：
其一，源于理論探索與實踐應用，具有實用性。
其二，觀點鮮明扼要，佐證科學全面，具有科學性。
其三，多學科領域的綜合運用與碰撞，具有融合性。
編寫組簡介：
協(xié)同軟件、浦舵科技課題組：
課題負責人：李磊
課題組成員：張志、王麗娜、鞠傳坤、王德強、劉宗廷、高新華
上海國家會計學院數(shù)字化稅務研究中心課題組：
課題負責人：龐金偉、曹聲容
課題組成員：王懷芳、賀學會、趙芹、陸友清、劉文、趙鵬飛
稅務局參編人員：
盛佳欣、陸國軍、朱航軍
目錄：
序言：求索現(xiàn)實，啟發(fā)未來
第一章 土地增值稅基礎概述
第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢簡述
第二節(jié) 土地增值稅清算相關制度規(guī)定
一、 土地增值稅清算相關制度規(guī)定簡述
二、 土地增值稅清算行為關系
三、 土地增值稅清算條件
第二章 土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第一節(jié) 土地增值稅對企業(yè)利潤的影響
第二節(jié) 土地增值稅引導房地產(chǎn)行業(yè)正當經(jīng)營
第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營模式
第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升
第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀
第一節(jié) 稅務機關的征管現(xiàn)狀
一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升
二、 稅務機關土地增值稅清算存在難點和問題
三、 政策存在爭議執(zhí)法風險大
第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風險
一、 納稅人避稅手段多樣化
二、 企業(yè)賬務不規(guī)范會計核算失真
第三節(jié) 中介機構(gòu)參與清算
一、 政府購買中介服務
二、 土地增值稅清算鑒證服務
三、 咨詢服務機構(gòu)在土地增值稅中的作用
第四節(jié) 財政、審計部門監(jiān)督土地增值稅征收
第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢分析
第一節(jié) 稅務機關開展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程
一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求
二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問題及解決建議
三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設的必要性
第二節(jié) 中介服務機構(gòu)在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機遇
第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需要
一、 適應財稅政策的變化，以數(shù)字化技術掌握財稅新政
二、 稅務局數(shù)據(jù)監(jiān)管，促進企業(yè)財稅數(shù)據(jù)規(guī)范化
三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務管理同樣適用
第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實踐
第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述
第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺的構(gòu)建
一、 企業(yè)服務平臺的主要功能及作用
二、 稅務管理平臺的主要功能及作用
三、 數(shù)據(jù)處理平臺的主要功能及作用
第三節(jié) 數(shù)字化平臺的業(yè)務應用流程與工作原理
一、 業(yè)務應用流程
二、 數(shù)字化平臺的工作原理及應用舉例
第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例
一、 數(shù)據(jù)準備
二、 數(shù)據(jù)分析
三、 案頭分析
四、 案件結(jié)論
第五節(jié) 各地開展土地增值稅清算數(shù)字化應用案例
一、 泊頭市局“四步走”扎實推進土地增值稅清算工作
二、 張家口市橋東區(qū)稅務局積極開展土地增值稅清算工作
三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作
四、 東陽：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效
第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺特點總結(jié)
一、源泉控管，科學預測
二、指標核算，涵蓋全面
三、疑點指引，有據(jù)可循
四、流程標準，高效透明
五、效率提升，難度降低
六、遵循法規(guī)，管理健全
七、客觀監(jiān)督，服務互信
第六章 信息技術在數(shù)字化清算中的應用
第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務環(huán)節(jié)下的技術應用要點
第二節(jié) 信息技術要點應用場景實例
一、 數(shù)字化清算中地理信息類應用實例
二、 數(shù)字化清算中可視化技術應用實例
三、 數(shù)字化清算人工智能應用實例
四、 移動互聯(lián)使得清算資料采集降本增效
五、 區(qū)塊鏈技術將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應用
第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析
第一節(jié) 基礎資料的審核及案例
一、 基礎資料的審核思維導圖
二、 土地出讓合同審核方法及案例
三、 國有土地使用權(quán)證、立項批文、建設用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容
四、 建設工程規(guī)劃許可證、測繪報告審核內(nèi)容
五、 建筑工程施工許可證、竣工驗收報告審核內(nèi)容
第二節(jié) 收入的審核方法及案例
一、 收入審核思維導圖
二、 收入的審核方法和內(nèi)容
三、 審核常見疑點及案例
第三節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核方法及案例
一、 土地成本審核思維導圖
二、 土地成本的審核方法及案例
三、 土地征用及拆遷補償審核思維導圖
四、 土地征用及拆遷補償審核內(nèi)容及案例
第四節(jié) 前期工程費的審核方法及案例
一、 前期工程費審核思維導圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見審核疑點內(nèi)容及案例
第五節(jié) 建筑安裝工程費的審核方法及案例
一、 建筑安裝工程費的審核思維導圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見審核疑點及案例
第六節(jié) 基礎設施費的審核方法及案例
一、 基礎設施費的審核思維導圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見審核疑點及案例
第七節(jié) 公共配套費的審核方法及案例
一、 公共配套費的審核思維導圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見審核疑點及案例
第八節(jié) 開發(fā)間接費的審核方法及案例
一、 開發(fā)間接費的審核思維導圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見審核疑點及案例
第九節(jié) 開發(fā)費用及稅金的審核方法
一、 開發(fā)費用審核思維導圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見審核疑點及案例
四、 稅金及附加的審核思維導圖
五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容
六、 常見審核疑點及案例
第八章 政策法規(guī)
第一節(jié) 清算單位
第二節(jié) 清算條件
第三節(jié) 收入的確認
第四節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核
第五節(jié) 開發(fā)成本審核
【第8篇】土地增值稅扣除的稅金
土地增值稅扣除項目共計6項：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有項目）
6.舊房及建筑物評估價格
那么問題來了，所有的業(yè)務都是按照以上6項扣除嗎？具體扣除方法是什么呢？
答案肯定是否定的，在日常工作中，我們必須根據(jù)業(yè)務類型來適用對應的扣除項目
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房可以扣除1-5項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。
2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有項目））
二、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建商品房可以扣除1-4項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)的開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金）
三、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房扣除項目1、4、6項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金6.舊房及建筑物評估價格）
四、各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的地扣除項目1、4項（1.取得土地使用權(quán)所支付的金額4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金）
【第9篇】土地增值稅免稅
關于瑞立諾
創(chuàng)辦15年 瑞立諾累計為1000余家企業(yè)提供涉稅服務，行業(yè)涉及房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng) ，金融 ， 影視，高新科技，新能源等多個領域.
一、做好土地增值稅稅收籌劃對房地產(chǎn)的重要性
近些年，國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和增速達到了前所未有的水平，在房地產(chǎn)企業(yè)九大稅種中，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言是最重要的一種稅種。土地增值稅稅率為30%至60%的四級超累進稅率，計算復雜以及計算周期長，由于這一狀況，會在一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒地、行為，能更好的是房地產(chǎn)企業(yè)得到良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅人，在土地開發(fā)和日常的經(jīng)營管理中，在稅收方面，尤其要提前籌劃土地增值稅，合理定價。開發(fā)更多剛性需求的普通標準住宅，合理的價格，才有可能能做到免交土地增值稅，降低稅負，增加收益。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法
01
巧妙合理的運用稅收政策
（1）運用普通住宅稅收優(yōu)惠政策，我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，因為土地增值稅適合4級超累進稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，普通標準住宅 與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過法定扣除項目金額 20%的， 免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額 按規(guī)定計稅。為確保房地產(chǎn)行業(yè)的利潤最大化。另外，在已經(jīng)確定銷售價格的情況下，可以進行測算，通過合理的成本計算或分攤，是否可以在合理范圍內(nèi)將部分開發(fā)成本分配到普通住宅。只要在普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，可以享受免稅政策
（2）掌握并運用土地增值稅清算時點籌劃。土地增值稅采取先繳后清的方式。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須學會在征收額和清算后應繳納的稅額之間找到平衡點。當企業(yè)在開展預繳業(yè)務過程中，如果出現(xiàn)應繳增值稅稅額低于清算過程中納稅數(shù)額的情況，企業(yè)可以推遲清算時間；如果增值稅應繳數(shù)額高于清算過程中的應繳稅額，則應當提前清算。通過確定土地增值稅的項目清算時間，可以為企業(yè)稅務會計人員提供操作規(guī)范，并確保企業(yè)投資利潤最大化，當熱在使用這種方法時，一定要根據(jù)業(yè)務的實際情況進行調(diào)整和改進，同時反復測算出全部數(shù)據(jù)和評估方案，以保證方案的可靠性和保證企業(yè)的利益最大化。同時，房地產(chǎn)公司在計算稅收成本時需要最完整，并要求其成本結(jié)算完全完成，并獲得所有發(fā)票。只有這樣，才能保證計算和扣除的完整性，有效地減少土地增值稅的數(shù)額。
02
通過費用的轉(zhuǎn)移來籌劃
根據(jù)目前的會計準則，房地產(chǎn)開發(fā)公司在企業(yè)管理過程中產(chǎn)生的管理費用、銷售費用和開發(fā)項目的間接費用不能嚴格劃分。在實際工作中，也存在一種難以區(qū)分的交叉情況，這在一定程度上為企業(yè)成本的發(fā)展提供了相應的空間。在相應的會計核算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些難以區(qū)分的費用列入項目開發(fā)的支出成本當中。
例如，某些費用可以通過集團或者項目公司，作為咨詢服務費分配到各個項目上，以增加項目所需的開發(fā)成本。對于轉(zhuǎn)移費用，必須有依據(jù)，合理合法合規(guī)。不能只是為了可以實現(xiàn)減稅和虛假增加開發(fā)成本的目的，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的稅收風險。
03
合理的增加扣除項目資金進行籌劃
根據(jù)法律規(guī)定，在計算與土地增值稅項目有關的扣除資金時，對于不能提供相關有效憑證的項目，需要根據(jù)相關法律憑證予以扣除。并專門制定了房地產(chǎn)行業(yè)的預期提取費用。除特別規(guī)定外，不得扣除。
因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要了解，在消費者能夠承受的范圍內(nèi)，必須提高公共設備的質(zhì)量，提高商品房的規(guī)格，改善商品房環(huán)境，合理利用成本效果，加強扣除項目資金的數(shù)量。此外，還應特別注意從房地產(chǎn)行業(yè)獲得的建筑安裝發(fā)票。如果建筑服務所發(fā)生的縣、鎮(zhèn)的名稱和項目名稱沒有特別標記，則應注意發(fā)票的備注欄。不得納入扣除土地增值稅的項目資金。
此外，在土地增值稅清算方面，如果沒有辦法及時獲得有效合法的憑證，納稅人可能會面臨可扣除的風險，也就是說，他們將需要相應地繳納更多的稅款，這是一個有效的基礎，在未來獲得及時的成本和費用。根據(jù)目前的文件，也很難在第二次清算中扣除相關土地增值稅。
因此，如果有大量的清算，沒有真正支付成本或已經(jīng)支付但未能獲得合法發(fā)票由于某種原因，需要盡快解決，同時試圖獲得提前發(fā)票，以確保相關稅務機構(gòu)顯示清算和交換建議，這樣項目的成本可以得到足夠的扣除。
04
利用代建 合作建房的稅收政策進行籌劃
（1）代建
稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
注意事項：需要注意的是，委托代建業(yè)務在稅務上認定時，需要同時嚴格符合以下幾個條件：
(1)由委托方自行立項;
(2)不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;
(3)受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費或管理費;
(4)事先與委托方簽訂有委托代建合同;
(5)施工企業(yè)將發(fā)票開具給委托建房單位。
（2）合作建房
稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與a公司合作建造寫
字樓，資金由a公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強了市場競爭力。將來再做處置時可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。
05
關于拆遷補償?shù)幕I劃
在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)很有可能接觸到拆遷補償問題。拆遷補償通常有三種方式，第一種是就地安置回遷戶，第二種是異地安置回遷戶，第三種是向拆遷戶支付相應的貨幣補償，讓拆遷戶自行安排安置用地。
對于那些用房產(chǎn)補償拆遷戶的人，補償房屋應當按照市場報價計算。同時，還需要將資金計入拆遷補償費的開發(fā)成本。在計算和估算土地增值稅的增值額時，必須將拆遷補償費用作為開發(fā)成本，作為加計扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。。
拆遷補償費用應重點關注拆遷補償費用是否實際發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和拆遷戶拆遷補償款，合同，簽收花名冊，是否一致，
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的五大稅籌方法，每個方法，都要做到有理有據(jù)，如果您有哪方面的困惑，歡迎咨詢?nèi)鹆⒅Z財稅.
【第10篇】土地增值稅 核定征收
關注微信公眾號：城市三舊改造計劃，第一時間推送。不定時發(fā)福利及干貨！！
文章來源：房地產(chǎn)財稅咨詢
土地增值稅相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個最大的稅種，因其核算與繳納的周期長、計算復雜、稅負高等原因，一直是考驗財稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復雜，想核定征收。
那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？
案例
土地增值稅能否通過“核定征收”進行節(jié)稅籌劃?
某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達到少繳土地增值稅的目的，同稅務部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。
那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?
情形一
(一)什么情況下土地增值稅會被核定征收?
1.政策依據(jù)
根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
2.政策解析
通過對以上政策的分析，當房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。
但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。
如：根據(jù)《河南省地方稅務局關于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》(河南省地方稅務局公告2023年第10號)第一條第(四)項規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價的30%以內(nèi))的行為。
情形二
(二)土地增值稅核定征收時，會如何核定?
1.政策依據(jù)
(1)根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
(2)根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
(3)根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
2.政策解析
通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務部門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。
如：根據(jù)《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》(天津市地方稅務局公告2023年第25號)第八條規(guī)定，關于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題：
(一)普通標準住宅的核定征收率為6%；
(二)非普通標準住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
(三)無法準確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。
也就是說，當企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。
另外，還得考慮一個問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無法進行查賬征收，也就得進行核定征收。
所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。
——來源：昌堯講稅
感謝您的耐心閱讀，關注微信公眾號：城市三舊改造計劃。領取學習資料
【第11篇】土地增值稅 稅率
銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計算方法
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
2.扣除項目合計=？
（1）扣除項目1
第一項：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價款+與取得土地相關費用+契稅
（2）扣除項目2
第二項：房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
（3）扣除項目3：房地產(chǎn)開發(fā)費用
分兩種扣除方式：
①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)
②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或者不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)
（4）扣除項目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金
城建稅、教育費附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項稅額的進項稅額可扣除，允許抵扣銷項稅額的（進項稅額）不能扣除。
（5）扣除項目5（加計扣除20%）：
加計扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％
注意：僅從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用加計扣除，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項扣除。
3.計算增值額=？
＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=？
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓，應稅收入總額為10000萬元（不含增值稅的金額）。
開發(fā)該寫字樓有關支出為：
（1）支付地價款及各種費用1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；
（3）財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；
（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元；
（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％。
計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應納的土地增值稅稅額。
『解析』
1.應稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）
2.扣除項目
（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關費用為1000萬元；
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；
（3）可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明
房地產(chǎn)開發(fā)費用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬元）；
（4）允許扣除的稅費為555萬元；
（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20％
加計扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）；
允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）；
3.增值額=10000－6005=3995（萬元）
4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％
5.稅率：“超過50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％
6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬元）
以上僅僅是個人觀點和整理！
若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進步！
【第12篇】土地增值稅的計稅依據(jù)
01從土地增值稅應稅收入角度來看
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)進一步明確，營改增后，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入，不含增值稅銷項稅額。
《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)第四條也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。
《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。
從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，將向購房者收取的全部價款及有關的經(jīng)濟收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應稅收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%=全部價款和價外費用÷(1+9%)+當期允許扣除的土地價款÷(1+9%)×9%。
02 從土地增值稅扣除項目角度看
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第六條明確，取得土地使用權(quán)所支付的金額，為計算增值額可扣除的項目。換句話說，判定土地成本可否據(jù)實全額扣除的關鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。”
《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函〔2016〕309號)也明確，清算表格第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄次，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權(quán)，而實際支付(補交)的土地出讓金(地價款)及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數(shù)額填寫。也就是說，土地增值稅清算中可以扣除的土地成本，為取得土地使用權(quán)實際支付的金額，該金額體現(xiàn)為財政非稅收入票據(jù)上記載的金額。
另據(jù)財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)第3條規(guī)定：“ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”
綜上所述，土地價款抵減的銷項稅額，應以增加土地增值稅應稅收入的形式體現(xiàn)，而非從土地成本中扣減。換句話說，土地成本在土地增值稅計算中不受抵減銷項稅額的影響，不做扣減處理。
03 提醒
針對這一問題，實踐中可能存在不同的觀點。如：福建省稅務局財產(chǎn)和行為稅處關于“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的出讓地價款按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時的處理意見：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)支付的出讓地價款，按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時如何處理?經(jīng)研究，并報局領導審核同意，在總局未進一步明確前，暫按《財政部關于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會[2016]22號)等有關規(guī)定，對抵減的銷項稅，在土地增值稅清算時，按沖減土地成本處理。即土地增值稅應稅收入直接按照全部價款和價外費用÷(1+9%)確定，土地成本直接按照取得土地價款÷(1+9%)確定。其結(jié)果顯然是對納稅人不利，雖然收入減少與土地成本減少是同等金額，但減少了加計扣除的基數(shù)。本人認為福建省的做法是錯誤的。
作者：紀宏奎，單位：中匯武漢稅務師事務所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！
【第13篇】土地增值稅申報表2023
編者按：近幾年，國家稅務總局相繼出臺了加強土地增值稅征管的政策文件，對清算條件、收入確認、成本費用和扣除等方面都作了較為明確的規(guī)定?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)對土地增值稅清算做了詳細規(guī)定。但由于土地增值稅政策專業(yè)性強、操作過程復雜，時間跨度長，稅款金額較大等原因，現(xiàn)實中多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對清算規(guī)定執(zhí)行不到位，達到條件主動清算的企業(yè)很少，導致土地增值稅清算的涉稅風險不斷加大。
土地增值稅以預征為主，符合條件的進行清算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)規(guī)定，土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）對“土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題”的規(guī)定是，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
一、土地增值稅的清算條件
土地增值稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應達到的條件。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。
（一）主動清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關驗收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；）
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；）
3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。）
上述清算條件是主動清算條件，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目符合上述任何一種條件，就應主動按照規(guī)定的時間進行土地增值稅的清算。
（二）被動清算條件
被動清算條件，是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進行清算的條件。國稅發(fā)〔2009〕91號文規(guī)定：符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。
需注意的是，國稅發(fā)〔2009〕91號對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。
二、清算時間要求
（一）主動清算時間要求
符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；稅務部門受理窗口按規(guī)定對報送的資料進行核對，做出是否受理的決定；對受理的清算項目應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。
（二）被動清算時間要求
符合被動清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
三、清算結(jié)果及法律責任
主管稅務機關受理納稅人清算申請后，應交由具體負責進行土地增值稅清算的稅務部門進行清算，清算時間一般不得超過30日，如遇特殊情況可適當延長清算時間，但最長不得超過45日。
清算審核工作完成后，應由主管稅務機關向納稅人出具《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務事項通知書》，并按稅務文書送達程序及時送達納稅人。
納稅人接到稅務機關出具的《土地增值稅清算結(jié)論書》和《稅務事項通知書》后，應根據(jù)稅務機關的結(jié)論和有關規(guī)定，辦理補繳稅款或退稅手續(xù)。
納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《稅收征收管理法》的有規(guī)定處理。
四、符合條件不清算的法律風險
2023年，國稅總局發(fā)布《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號）進一步明確加強對土地增值稅的清算工作，該文件是國家稅務總局對加強土地增值稅清算工作的指引，強調(diào)通過巡回督察、加強地方官員績效考核等方式，推進各地稅務機關土地增值稅清算工作。
實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)對清算規(guī)定執(zhí)行不到位，達到條件主動清算的企業(yè)很少。一些企業(yè)預留一定比例的尾房，以一定價格優(yōu)惠與購房者達成推遲訂立網(wǎng)上合同、推遲開具發(fā)票（暫時機外訂立合同、收具收款）的約定，從而逃避房管部門“銷售備案系統(tǒng)”的監(jiān)控，達到長時間占用資金、延遲清算的目的。而安置房項目以政府補貼不到位為由，長期不清算。而在如今的征管環(huán)境下，這些操作都隱含著極大的涉稅法律風險。
（一）根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號的規(guī)定，主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步?；诖?，稅務機關從項目源頭開始就加強了對土地增值稅的全過程動態(tài)監(jiān)控，對于逃避以及拖延納稅的行為，稅務機關可以對其進行土地增值稅的被動清算，即達到土地增值稅清算條件后，沒有在90日內(nèi)主動向稅務機關繳納增值稅的，必須在稅務部門規(guī)定的期限內(nèi)完成對土地增值稅的清算。
（二）同時，需要提醒的是，根據(jù)《稅收征收管理法修訂草案（征求意見稿）》的內(nèi)容，在土地增值稅進行清算時，稅務部門可以充分利用財政、稅務、銀行、建設等相關部門的信息，核實開發(fā)項目銷售收入與扣除項目的實際情況，核實銀行等金融機構(gòu)的相關證明等等，據(jù)此審核納稅人提供的清算材料，提高清算審核的準確性。對于納稅人而言，提供虛假材料、核算不規(guī)范的問題，應該給予更多重視。
（三）因為土地增值稅屬于地方稅種，對于具體的操作規(guī)定各省的差異較大，如國稅發(fā)〔2009〕91號第十條“對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算”的規(guī)定，（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。第十三條主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補報，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務機關確定。因此，華稅建議，企業(yè)在熟悉相應的稅收法律、法規(guī)的基礎上，應對省級土地增值稅清算的操作標準及相應的操作細則認真研究，解決清算實踐中的現(xiàn)實問題，避免涉稅風險。
【第14篇】土地增值稅表
對于房地產(chǎn)行業(yè)會計來說接觸最多的也就是土地增值稅了，也就是土地增值稅的納稅申報和清算，對于財務人員來說是一件很頭大的事，常用的土地增值稅表有102張，在工作中一步小心就有遺漏或者報錯數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)如果太多，需要費很大功夫進行的，工作量也會很大！
今天小編就給大家分享這102張全自動土地增值稅清算表，大致分為13類進行匯總，房地產(chǎn)行業(yè)會計人員請收好啦！（文末可分享電子版）
土地增值稅清算表目錄
企業(yè)基本情況表
土地增值稅納稅審核表(已售普通住宅)
取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表(已售普通住宅)
土地征用及拆遷補償費鑒證表(已售普通住宅)
前期工程費審核表(已售普通住宅)
建筑安裝工程費審核表(已售普通住宅)
基礎設施費審核表(已售普通住宅)
附：土地增值稅測算表
...由于篇幅有限，小編就不一一展示了，想要學習完整版的小伙伴們可以按照以下操作方式操作哦。
領取方式：
1、 轉(zhuǎn)發(fā)收藏本文；
【第15篇】預繳土地增值稅稅率
導讀：為方便納稅人，土地增值稅預繳已經(jīng)簡化計算，按照預收款減去應預繳增值稅稅款得到計征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會計學堂的小編結(jié)合案例分析來為大家介紹土地增值稅如何預繳吧！
土地增值稅如何預繳
答：《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當期預收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預征計稅基礎相同，均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額，簡潔方便。
然而，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款?！?/p>
案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銀河城”項目開盤預銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當月取得銷售回款1.5億元，如何預交土地增值稅？住宅項目土增稅預征率1%。
1.方法一：按不含增值稅銷售額預繳土地增值稅。
6月申報期應預交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；
2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預繳土地增值稅
6月申報期應預交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元
6月申報期應預交土地增值稅計稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元
6月申報期應預交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元
房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法，按國家稅務總局公告2023年第70號，土地增值稅預繳按方法二將多預繳金額=10.81萬元，將比方法一多預繳
預交土地增值稅的計算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：
1、一般計稅方法下：
預交土地增值稅=預收款/（1+11%）*土地增值稅預征率
2、簡易計稅方法下：
預交土地增值稅=預收款/（1+5%）*土地增值稅預征率
為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款
如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預收房款1110萬元，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預征率2%。則:
1、正常情況下，土地增值稅預征稅款計算：
土地增值稅預征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元
預交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預征率=1000*2%=20萬元。
2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算：
應預交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元
土地增值稅預征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元
預交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。
【第16篇】土地增值稅題目
（2023年真題）
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關信息如下：
（1）2023年1月以9000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。
（2）該項目2023年開工建設，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)總成本6000萬元，開發(fā)費用3400萬元。
（3）該項目中所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。
（4）2023年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬元。
（其他相關資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅）
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。
（2）計算該項目應繳納的增值稅額。
（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。
（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。
（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額。
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅方法計繳增值稅。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日之前的房地產(chǎn)項目。該項目2023年開工建設，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日在2023年4月30日前，所以屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法計稅。
（2）該項目應繳納的增值稅額=36750÷（1+5%）×5%=1750萬元
（3）土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=1750×12%=210萬元
（4）土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用=（9360+6000）×10%=1536萬元
（5）土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178
（6）增值額=35000-20178=14822萬元
增值率=14822÷20178=73.46%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%
該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9（萬元）
【同類例題精練】
某房地產(chǎn)公司甲開發(fā)房地產(chǎn)住宅項目，2023年7月取得土地使用權(quán)應支付的土地出讓金為2800萬元，該公司按規(guī)定繳納了契稅。開發(fā)此塊土地70%，剩余30%尚未使用。
（1）發(fā)生前期拆遷補償費1690萬元，建筑安裝工程費1200萬元，基礎設施費160萬元，公共配套設施費150萬元。由于土地未及時按協(xié)議開發(fā)，支付土地閑置費20萬元。
（2）發(fā)生管理費用760萬元、銷售費用230萬元、利息費用250萬元，另支付加息4萬元、罰息12萬元。（利息費用未超過按銀行同類同期貸款利率計算的部分，且準確按房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明）
（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金為220萬元（不含印花稅）。
（4）該住宅樓60%的建筑面積直接對外銷售，均簽訂合同，取得銷售收入6000萬元；與建筑公司簽訂建安合同，由于房產(chǎn)公司資金緊張，因此用20%的住宅抵頂建筑公司工程款，其余部分對外出租，均簽訂租房合同，本年度取得租金收入60萬元。（以上收入均不含增值稅）
其他相關資料：當?shù)厥≌?guī)定，契稅稅率4%，計算土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%。
要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。
（1）計算該項目在計算土地增值稅時可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。
（2）計算該項目可扣除的開發(fā)成本。
（3）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。
（4）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。
（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額。
（1）土地增值稅時可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72萬元
（2）可扣除的開發(fā)成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560萬元
（3）允許扣除的開發(fā)費用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54萬元
（4）允許扣除項目金額的合計數(shù)=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40萬元
（5）增值額=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6萬元
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%
適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0
應繳納的土地增值稅=2341.6×30%=702.48（萬元）
