房地產增值稅（16篇）

【第1篇】房地產增值稅

為了了解和理解房地產企業(yè)增值稅納稅申報的有關問題，我整理了一則稅務師考試的稅務實務實踐案例。該案例包含房地產增值稅預繳，土地出讓金的銷項稅額抵減及賬務處理以及如何申報。

案例：某房地產公司是一家主營房地產開發(fā)經營的企業(yè)。機構所在地位于a區(qū)，開發(fā)的甲項目位于b區(qū)。該項目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2023年4月30日前，在營改增中登記為一般納稅人，對甲項目選擇一般計稅。

開發(fā)的甲項目取得土地20萬平方米，土地出讓金39414.4萬元，甲項目可售建筑面積50萬平方米。2023年5月甲項目尚未完工，預售收入10900萬元，對應建筑面積10000平方米。對應建筑面積15萬平方米，2023年6月購進材料100萬元，進項稅金13萬元。6月預售的10900萬元開具發(fā)票，該月初沒有進項稅額留抵。

分析：

一般納稅人開發(fā)的房地產老項目，可以選擇一般計稅也可選擇簡易計稅，一般計稅稅率9%，其開機處理與一般納稅人開發(fā)房地產新項目沒有區(qū)別。

1.2023年5月份的財稅處理

收到預收款時：

借：銀行存款 109 000 000

貸：預收賬款——未開票計稅房款 109 000 000

而根據《營業(yè)稅改征增值稅有關事項的規(guī)定》，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的征收率向當地稅務部門預繳增值稅。

應預繳增值稅=預收款/（1+適用稅率）*3%，適用一般計稅的按照9%的適用稅率計算。

在次月申報期之內，按照3%的預征率，計算出預繳稅款為【10900/（1+9%）*3%=300萬元）】

會計處理：

借：應交稅費——預繳增值稅3 000 000

貸：銀行存款 3 000 000

借：應交稅費——未交增值稅3 000 000

貸：應交稅費——預繳增值稅 3 000 000

實務中，填寫預繳稅款表：2023年5月，收到預收款10 900萬元，因為沒有開具發(fā)票，應填報《增值稅預繳稅款表》，無需在《增值稅納稅申報表》珠寶填列。在預繳稅款表中第2行的第一列填寫10900萬元，第2列填0，第3列填寫3%，第4列填寫300萬元。

2.2023年6月的會計處理

收到材料發(fā)票

借：原材料1 000 000

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）130 000

貸：銀行存款 1 130 000

3.將5月預售的10900萬元房款，自行給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票，發(fā)票上的銷售額10 000萬元，發(fā)票上銷項稅額900萬元，在本月確認。

因為采用一般計稅，在計算銷售額時，可扣除相應的土地價款后，計算抵減的銷項稅額

允許扣除的土地價款=39414.4*10 000/400 000=985.36（萬元）

減少的土地價款所抵減的銷項稅額=985.36/（1+9%）*9%=81.36（萬元）

會計處理：

借：預收賬款 ——未開票未計稅房款 109 000 000

貸：預收賬款——已開票已計稅房款 100 000 000

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）8 186 400

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）813 600

4.按照增值稅處理規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理，按允許抵扣的稅額借記應交稅費（銷項稅額抵減），貸記主營業(yè)務成本。

會計處理

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）813 600

貸：主營業(yè)務成本813 600

5.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅的，以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預交稅款后，向主管稅務機關申報，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

因此本月申報繳納的稅款為【818.64-13-300=505.64（萬元）】，向機構所在地稅務局申報。

借：應交稅費——未交增值稅5 056 400

貸：銀行存款5 056 400

【第2篇】房地產企業(yè)增值稅簡易征收率

1. 增值稅

1.1. 稅率和征收率（二）

1.1.1. 增值稅征收率

1.1.1.1. 法定征收率3%

1.1.1.1.1. 適用范圍：增值稅小規(guī)模納稅人；增值稅一般納稅人的特定業(yè)務。

1.1.1.1.2. 除全面“營改增”適用5%征收率、特殊主體特定條件下適用免稅、1%和0.5%征收率以外的納稅人按照簡易計稅方法銷售貨物、提供應稅勞務、發(fā)生應稅行為，征收率均為3%。

1.1.1.1.3. 適用3%征收率計稅的一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其某些特殊銷售項目按照3%征收率減按2%征收增值稅：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個人外，下同）銷售自己使用過的除固定資產以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅；（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產（有形資產，下同），適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具或由主管稅務機關代開增值稅專用發(fā)票；（3）一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進項稅的固定資產，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票；（4）納稅人（含一般納稅人和小規(guī)模納稅人）銷售舊貨（二手車除外），按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。

1.1.1.1.4. 受新冠疫情影響，小規(guī)模納稅人適用3%征收率和3%預征率的項目優(yōu)惠政策（該階段性優(yōu)惠不適用5%征收率的項目）：（1）2023年3月1日至2023年3月31日，湖北省免征/暫停預繳，湖北省以外減按1%；（2）2023年4月1日至2023年3月31日，減按1%；（3）2023年4月1日至2023年12月31日，免征/暫停預繳；（4）2023年1月1日至2023年12月31日，減按1%。

1.1.1.1.5. 自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經銷業(yè)務的納稅人銷售其收購的二手車，減按0.5%征收率征收增值稅。

1.1.1.1.6. 資管產品管理人運營資管產品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

1.1.1.2. 特殊征收率5%

1.1.1.2.1. 全面“營改增”過程中的特殊項目

1.1.1.2.1.1. 小規(guī)模納稅人銷售自建或者取得的不動產。

1.1.1.2.1.2. 一般納稅人選擇簡易計稅方法計稅的不動產銷售。

1.1.1.2.1.3. 房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產項目。

1.1.1.2.1.4. 其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房）。

1.1.1.2.1.5. 一般納稅人選擇簡易計稅方法計稅的不動產經營租賃。

1.1.1.2.1.6. 小規(guī)模納稅人出租（經營租賃）其取得的不動產（不含個人出租住房）。

1.1.1.2.1.7. 其他個人出租（經營租賃）其取得的不動產（不含住房）。

1.1.1.2.1.8. 個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

1.1.1.2.1.9. 住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

1.1.1.2.1.10. 一般納稅人2023年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同，或以2023年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.11. 一般納稅人收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.12. 納稅人轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.13. 房地產開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.14. 一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務選擇差額納稅的。

1.1.1.2.1.15. 一般納稅人提供人力資源外包服務，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.16. 納稅人提供安全保護服務，選擇差額納稅的。

1.1.1.3. 增值稅一般納稅人符合規(guī)定的采用征收率計稅，屬于增值稅稅收優(yōu)惠的組成部分。使用征收率計稅就要求納稅人采用簡易征稅辦法繳稅，不能抵扣該項目相關的進項稅額。

增值稅—稅率和征收率（二）

【第3篇】房地產增值稅怎么算

一、增值稅定義

是對商品生產、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或者商品的附加值征收的一種流轉稅。

不同維度分析增值稅的特征

從房地產行業(yè)來看，客戶購買商品房支付的價款為含增值稅金額。從開發(fā)商角度來看，收取的銷售額本質上屬于銷售貨值，開發(fā)商替客戶繳納相應的增值稅銷項稅以后，剩余的金額為銷售商品房開發(fā)商實際取得的銷售收入。

二、增值稅的計算原理

應納增值稅=銷項稅額-進項稅款；

銷項稅額是由于進行銷售行為產生收入而發(fā)生的增值稅，即開出發(fā)票；銷售貨值（含稅）與銷售收入（不含稅）之間的計算關系為：

銷售貨值=銷售收入×（1+銷項稅率）銷售收入=銷售貨值/（1+銷項稅率）銷項稅額=銷售貨值-銷售收入=銷售貨值/（1+銷項稅率）×銷項稅率

進項稅額是指由于采購業(yè)務產生成本或者費用而發(fā)生的增值稅，即接受發(fā)票；房地產開發(fā)過程中，并不是所有支付的成本均可以開具相關的增值稅專票，也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進項稅。

分類

土地成本

工程成本

管理費用

營銷費用

財務費用

是否可以開具增值稅專票

虛擬進項

?

?

?

×

備注：

1、土地成本進項稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補償款，不含市政配套費和契稅）在計算銷項稅時進行扣除，扣除的數值為土地成本的“虛擬進項”。 若項目中涉及自持，需將可售對應的土地成本按照建面分攤出來。

2、虛擬進項=土地成本/（1+進項稅率）×進項稅率；

3、工程成本涉及到取票率的問題； 管理費用、營銷費用取票率通常低于成本項取票率；

4、財務費用：根據營改增36號文，貸款服務費產生的財務費用無法開具增值稅專用發(fā)票，可開具增值稅普票；

成本科目

進項稅率（平均估算）

取票率經驗值

前期費用

6%

70%-80%

基礎設施費

9%

100%

主體建筑工程費

9%

100%

主體安裝工程費

9%

100%

公共配套設施費

9%

100%

開發(fā)間接費

6%

30-50%

不可預見費

9%

待定

成本（費用）進項稅額=含稅成本（費用）額/（1+成本（費用）進項稅率）×成本（費用）進項稅率×取票率

三、增值稅計算四部曲

增值稅計算四部曲

1、判斷納稅規(guī)模

不同納稅規(guī)模的主體計算增值稅的方式不同，根據年應稅銷售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人；

小規(guī)模納稅人年應稅銷售額≤500萬元，可采用簡易征收方式；

增值稅簡易征收具體公式為：增值稅=應納稅額×征收率（一般5%）；

2、判斷新老項目

對于新老項目劃分是以2023年5月1日作為劃分依據的；

老項目的計算可以采用簡易征收的方式，也可以采用一般計稅法；對于新項目必須采用營改增后的計算方式；

老項目（營業(yè)稅）=銷售額/（1+5%）×5%；新項目（增值稅）=銷項稅額-進項稅額；

3、增值稅的預繳

增值稅的預繳發(fā)生在產生預售收入的次月，繳費的計算為預售收入，即不含增值稅銷項稅

預繳增值稅稅額=預售收入×預繳稅率

計算基數為收入口徑；預售收入=預售貨值/（1+適應稅率）；

增值稅預繳稅率全國統(tǒng)一為3%；

4、增值稅的清繳

增值稅的清繳發(fā)生的時點是開具發(fā)票或者進行不動產權屬變更；

增值稅額=銷項稅額-進項稅額=（銷售貨值-當期允許抵扣的土地價款）/(1+適用稅率)×適用稅率--（發(fā)生進項的成本及費用）/（1+適用稅率）×適用稅率=銷售貨值/（1+銷項稅率）×銷項稅率--當期允許扣除的土地價款/（1+虛擬進項稅率）×虛擬進項稅率--成本及費用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率

5、增值稅附加稅

增值稅附加稅

增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；

【第4篇】房地產預繳增值稅稅率

房地產開發(fā)納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，根據相關規(guī)定要預繳增值稅和預征土地增值稅，但二者在政策和操作上存在較多差異。

?

預售時的差異

首先是預繳（征）計稅依據的差異。增值稅預繳方面，根據《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第18號）規(guī)定，房地產開發(fā)納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，則預繳計稅依據=預收款÷（1+適用稅率或征收率）。

而根據《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年70號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

結合應預繳增值稅稅款的計算公式，對于簡易項目，土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-預收款÷（1+5%）×3%=預收款÷（1+5%）×1.02，比預繳增值稅的預繳計稅依據比例大2%；對于一般項目，土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-預收款÷（1+10%）×3%=預收款÷（1+10%）×1.07，比預繳增值稅的預繳計稅依據比例大7%。

例如， a房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產老項目取得了10.5億元的預收款，采用簡易計稅，此時增值稅預繳依據為10億元[10.5÷（1+5%）]，土地增值稅預征依據為10.2億元（10.5-0.3），相應預繳增值稅0.3億元（10×3%），預征土地增值稅0.306億元（10.2×3%）。

其次是預繳（征）范圍的差異。增值稅方面，只要是采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，均需預繳增值稅。對于土地增值稅，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各地稅務部門根據當地情況制定。

最后是預繳（征）率的差異。采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，預繳增值稅的預繳率一律為3%。土地增值稅預征率則并不唯一，存在地區(qū)和不同類型房地產之間的差異?！秶叶悇湛偩株P于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）要求科學合理制定預征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

【第5篇】房地產企業(yè)增值稅預繳稅款表

第一步：

進入“我要辦稅” -> “增值稅及附加稅費申報” ->“增值稅預繳申報”

第二步：

輸入申報年度

第三步：

選擇計稅方式

第四步：

填寫增值稅預繳稅款表相應欄次

第五步：

填寫附加稅申報表相應欄次

第六步：

點擊“申報”，查看申報結果

【第6篇】土地增值稅房地產開發(fā)費用扣除

目 錄

一、土地成本項目

二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費用項目四、轉讓有關稅金

五、加計扣除項目

一、土地成本

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。具體包括：

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

3.紅線外市政設施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。二、開發(fā)成本房地產開發(fā)成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

4.拆遷補償費

土地征用費、勞動力安置費有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農作物補償費，危房補償費等。（一）前期工程費開發(fā)前期準備費

指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質金勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

5.勘察設計費

(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2) 規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。

(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設施費

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。 （二）建筑安裝工程費主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。

主要包括：

9.基礎造價

包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結構及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。

13.戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

主體安裝工程費

14.室內水暖氣電管線設備費

(1) 室內給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內燃氣系統(tǒng)費；

(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋

15.室內設備及其安裝費

(1) 通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；

(2) 電梯及其安裝費；

(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費

(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；

(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；

(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；

(6) 寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。（三）基礎設施費基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網工程費

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃氣系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、調壓站。

20.室外電氣及高低壓設備費

(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；

(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

(3) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；

(6) 電子公告屏費用

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設費

包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設施

兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如

：a.游泳池：土建、設備、設施；

b.業(yè)主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；

c.幼兒園：建造成本及配套資產購置；

d.學校：建造成本及配套資產購置；

e.球場；

f.設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建、設備、各項設施。（四）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。

33.工程管理費

(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；

(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(5) 工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；

(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；

(7) 工程保險費。

34.營銷設施建造費

(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

三、開發(fā)費用

是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內計算扣除。四、轉讓稅金與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加、地方教育費附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。

【第7篇】最新房地產增值稅計算申報表

房地產開發(fā)項目竣工后，都會進行土地增值稅清算工作，如果是符合清算條件的，清算期限是在滿足清算條件之日起90日內到對應的主管稅務機關辦理清算手續(xù)。那這期間的土地增值稅清算申報表是需要填寫的，很多會計對這個是存有疑問的，今天在這里帶來了【2021版土地增值稅清算申報軟件，自動計算申報表】，共101頁，超詳細的表格匯總，自帶函數公式，錄入數據即可使用。（文末可以獲取全套電子版）

2021版土地增值稅清算申報軟件（申報表自動計算）

土地增值稅測算表

一、土地增值稅正常清算部分

二、土地增值稅籌劃部分

企業(yè)基本情況表填寫

土地增值稅審核表（已售普通住宅）

房地產轉讓收入審核表（已售普通住宅）

扣除項目匯總表（已售普通住宅）

取得土地使用權所支付的金額審核表（已售普通住宅）

土地征用及拆遷補償費鑒證表（已售普通住宅）

前期工程費審核表（已售普通住宅）

建筑安裝工程費審核表（已售普通住宅）

基礎設施費審核表（已售普通住宅）

公共配套設施費審核表(已售普通住宅)

開發(fā)間接費用審核表(已售普通住宅)

與轉讓房地產有關的稅金審核表(已售普通住宅)

土地增值稅納稅審核表(未售普通住宅)

房地產轉讓收入審核表(未售普通住宅)

扣除項目匯總表(未售普通住宅)

……

共101個表格，篇幅太長，今天不在此展示了。有關2021版土地增值稅清算申報軟件，有需要參考的，可以分享~~

【第8篇】房地產開發(fā)企業(yè)增值稅稅率是多少合適

關于不動產出售問題，稅務規(guī)定繁瑣復雜，本文將房地產開發(fā)企業(yè)出售不動產的增值稅問題作匯總與梳理。后期還會對房地產開發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個人出售不動產問題進行總結，請持續(xù)關注。

首先，需明確一般計稅與簡易征收的適用問題。

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇使用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產新項目適用一般計稅，無選擇權。房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產適用簡易征收，無選擇權。

稅款征收及計算方法如下：

1.一般計稅方法：稅率為9%，預征率為3%

（1）適用：①房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產新項目

②房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，選擇一般計稅的

（2）預繳：收到預收款時，在項目所在地預繳稅款，預征率為3%

預繳稅款額=預收款/（1+9%）*3%

（3）申報：納稅申報期內，在機構所在地完成納稅申報，稅率為9%

申報稅款=（銷售額-支付的土地價款+價外收入）/（1+9%）*9%-進項稅額-已預繳稅款

2.簡易征收：征收率為5%，預征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動產

②房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，選擇簡易征收的

（2）預繳：收到預收款時，在項目所在地預繳稅款，預征率為3%

預繳稅款額=預收款/（1+5%）*3%

（3）申報：納稅申報期內，在機構所在地完成納稅申報，征收率為5%

申報稅款=（銷售額+價外收入）/（1+5%）*5%-已預繳稅款

房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房增值稅問題總結

【第9篇】房地產開發(fā)企業(yè)增值稅開具

可以開具。

《關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2023年第13號)規(guī)定：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。本公告自2023年3月1日起執(zhí)行。

《關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2023年第66號)規(guī)定：納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債經多次轉讓后，最終的受讓方與勞動力接收方為同一單位和個人的，仍適用《國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2023年第13號)的相關規(guī)定，其中貨物的多次轉讓行為均不征收增值稅。資產的出讓方需將資產重組方案等文件資料報其主管稅務機關。本公告自2023年12月1日起施行。

《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第(二)項第5點規(guī)定：在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為屬于不征收增值稅項目。

企業(yè)重組中符合以上條件涉及的不動產、土地使用權和貨物轉移可以選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”中的下圖所示三項編碼開具不征稅增值稅發(fā)票。

發(fā)票系統(tǒng)的商品和服務稅收分類編碼，6開頭的“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”中607、608、616為資產重組涉及不動產、土地使用權、貨物。

參照：一、601預付卡銷售和充值 二、602銷售自行開發(fā)的房地產項目預收款三、603已申報繳納營業(yè)稅未開票補開增值稅普通發(fā)票 四、604非稅務機關等其他單位為稅務機關代收的印花稅 五、605代收車船使用稅 六、606融資性售后回租承租方出售資產

七、607資產重組涉及的不動產 八、608 資產重組涉及的土地使用權 九、609代理進口免稅貨物貨款 十、610有獎發(fā)票獎金支付 十一、611不征稅自來水 十二、612建筑服務預收款 十三、613代收民航發(fā)展基金 十四、614拍賣行受托拍賣文物藝術品代收貨款 十五、615與銷售行為不掛鉤的財政補貼收入 十六、616資產重組涉及的貨物

若不符合以上文件規(guī)定，涉及的不動產、土地使用權、貨物轉移屬于應征收增值稅項目，按相應規(guī)定開具適用稅率增值稅發(fā)票。

【第10篇】房地產預收款增值稅納稅申報填寫

1、問：為了購買我公司生產的機械設備，近日，很多客戶提前向我公司預付了貨款。那么，我公司因銷售貨物收到上述預收貨款，需要繳納增值稅嗎？

答：納稅人采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。

政策依據：

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》

2、問：我公司采取預收款方式提供租賃服務，近期，我公司收到客戶預付的租賃款項50萬元需要繳納增值稅嗎？

答：納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

政策依據：

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條

3、問：我公司因承包一項工程施工項目于近日取得發(fā)包方預付的工程施工款項100萬元，對此，我公司需要繳納增值稅嗎？

答：納稅人提供建筑服務取得預收款，應在收到預收款時，以取得的預收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預征率預繳增值稅。其中，適用一般計稅方法計稅的項目預征率為2%，適用簡易計稅方法計稅的項目預征率為3%。

政策依據：

《財政部 稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第三條

4、問：我公司開發(fā)的房地產項目于近期采取預收款方式開盤銷售，對于收取的預收房款我公司是否需要繳納增值稅？

答：對于房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅問題，我們需要從增值稅一般納稅人與小規(guī)模納稅人兩方面來考慮，具體如下：

情形1.一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目

一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管稅務機關預繳稅款。

應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

小景提醒：

適用一般計稅方法計稅的，自2023年4月1日起，按照9%的適用稅率計算。

適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

情形2.小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目

房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限向主管稅務機關預繳稅款。

應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3

政策依據：

《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）

《財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）

《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2023年第39號）

來源：北京石景山稅務。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當的專業(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯系我們，謝謝！

【第11篇】土地增值稅扣除的房地產開發(fā)費用

房地產企業(yè)影響稅負兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領域存在重大差異，現將差異點整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調整毛利差異實現項目清算；因此年度配比和項目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認范圍不同

——所得稅收入確認基本按照權責發(fā)生制確認收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認時間節(jié)點不同

——所得稅確認收入的時間節(jié)點通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項目和內容范圍不同

——土地增值稅有加計扣除，房地產企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；

——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構利息才可以扣

——期間費用所得稅據實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產土增清算可以扣，房地產項目清算不能扣。

4、預提和發(fā)票問題

房地產項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預提：

——合同總金額10%以內可以預提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預提扣除

——政府規(guī)費未繳納部分可以預提

土增清算成本不允許預提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據鏈可以直接扣除。

【第12篇】房地產業(yè)增值稅稅率

一文讓你掌握房地產開發(fā)企業(yè)各環(huán)節(jié)涉及的稅費[狗頭]

一、取得土地環(huán)節(jié)

1、契稅

應納稅額=土地成交價格x適用稅率（3%-5%）

2、耕地占用稅

應納稅額=占用的耕地面積x適用稅額

3、印花稅

土地使用權出讓合同金額x0.5‰

4、城鎮(zhèn)土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積x適用稅率

5、個人所得稅

代扣代繳

二、建設施工環(huán)節(jié)

1、印花稅

·建設工程勘察設計合同金額x0.05%

·建筑安裝工程承包合同金額x0.03%

·借款合同金額x0.05%

2、增值稅

取得進項發(fā)票

3、城鎮(zhèn)土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積x適用稅額

4、個人所得稅

代扣代繳

三、預售環(huán)節(jié)

1、增值稅

·一般計稅：應預繳稅款=預收款/（1+9%）*3%

·簡易計稅：應預繳稅款=預收款/（1+5）*3%

2、城建稅及附加稅

應預繳稅款=預繳的增值稅額*稅率

城建稅(7%、5%或1%)

教育費附加(3%)

地方教育附加(2%)

3、土地增值稅

應預繳稅款= (預收款- 應預繳增值稅稅款)x*預征率

4、企業(yè)所得稅

房開企業(yè)銷售未完工產品取得的收入，先按預計毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

5、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額x 0.05%

6、城鎮(zhèn)土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積x適用稅額

7、個人所得稅

代扣代繳

四、竣工交付環(huán)節(jié)

1、土地增值稅

·應納稅額=增值額x適用稅率一扣除項目金額x速算扣除系數-預繳稅額

·增值額=清算收入今(土地出讓金及契稅+房地產開發(fā)成本)x120%-房地產開發(fā)費用-城建稅及教育費附加

2、增值稅

·一般計稅:應繳稅款=全部價款-當期允許扣除的土地價款) /(1+9%)*9%-進項稅預繳稅款

·簡易計稅:應繳稅款=銷售額/(1+5%)*5%-預繳稅款

3、城建稅及附加稅

應繳稅款=實繳的增值稅額*稅率

城建稅(7%、5%或1%)

教育費附加(3%)

地方教育附加(2%)

4、企業(yè)所得稅

房地產企業(yè)一-般采用查賬征收，適用25%稅率

5、城鎮(zhèn)土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積x適用稅額

6、個人所得稅

代扣代繳

五、房產持有

1、房產稅

·自用房屋:應納稅額=計稅余值*1.2%/12*本期應稅月份

·計稅余值=應稅房產原值*(1-扣除比率)

·出租房屋:應納稅額=計不含稅收入*12%

2、城鎮(zhèn)土地使用稅

應納稅額=土地實際占用面積x適用稅額眾

3、個人所得稅

代扣代繳

【第13篇】房地產老項目增值稅計算方法

土地增值稅以項目計算？還是以項目中的住宅類型分別計算？

關于土地增值稅清算，具體是以整體項目為清算對象呢？還是以住宅類型分別作為清算對象呢？如果僅看相關文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個案例一起學習一下這個知識點吧。

本案例中，房地產公司認為整體項目中包含的有居住用地，就應當單獨計算其容積率，并單獨適用土地增值稅預征的標準。而稽查局則認為土地增值稅預征的對象應當為整體項目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預征對象標準是值得大家學習的。文件來源：中華人民共和國最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號】

最高人民法院審查認為：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。第十一條規(guī)定，普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條一、二、三、五、六項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱187號文）規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。當時有效的《海南省人民政府關于促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號,以下簡稱74號文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標準為同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項目的土地用途為旅游、商住用地，項目建設包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%?！安棥は銠壙ぁ表椖肯到y(tǒng)一規(guī)劃、整體報建，海南省瓊海市規(guī)劃建設局亦對整個項目頒發(fā)了建設工程規(guī)劃臨時許可證，海南省稅務稽查局以整體項目為單位預征土地增值稅，并無不當。因“博鰲·香檳郡”項目容積率低于1.0，故該項目內的房屋均不符合74號文規(guī)定的普通住房標準。海南省稅務稽查局作出8001號稅務處理決定，將“博鰲·香檳郡”項目按照非普通住宅預征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務局復議維持8001號稅務處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請求和上訴，均符合法律規(guī)定。關于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項目包含居住用地、酒店用地、防護綠地用地，稅務部門應當分別計算容積率并確定房屋是否為普通標準住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項目為整體報建并取得規(guī)劃許可，稅務部門以項目整體確定容積率并預征土地增值稅，符合187號文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。

編者按：從以上案例中可知，187號文所規(guī)定的“以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報建并獲批復的的“整體項目”單位，稅務機關也會以“整體項目”的容積率來認定項目的征稅標準，并預征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進行拆分，分別適用。

【第14篇】房地產企業(yè)預繳增值稅稅款

房地產開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產品，收取預收款項，計入“預收賬款”核算。按照目前的稅法要求，需要預繳增值稅。那么預繳后的增值稅是否能退還呢，我們今天一起來學習一下。

一、預繳的稅法政策

營改增后，房地產企業(yè)采取預收款方式銷售開發(fā)的房地產項目，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅。

預繳增值稅=當期收取的價款和價外費用/(1+9%)*3%。

房地產企業(yè)的預收款，為不動產交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

政策參考：

1、《國家稅務總局關于發(fā)布<房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

2、第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率（2023年5月1日期適用稅率為10%，2023年4月1日期適用稅率為9%）計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

二、預繳增值稅的賬務處理

（1）企業(yè)預繳增值稅時：

借：應交稅費——預交增值稅

貸：銀行存款

（2）月末企業(yè)應將“預交增值稅”明細科目余額轉入“未交增值稅”明細科目：

借：應交稅費——未交增值稅”

貸：應交稅費——預交增值稅；

三、預繳稅金的增值稅納稅申報及申報表表間關系

（1）預繳時：

填入增值稅納稅申報表附列資料（四）第二列“銷售不動產預征繳納稅款”行次，本表第4行由銷售不動產并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人填寫，反映其銷售不動產預征繳納稅款抵減應納增值稅稅額的情況。

（2）預繳抵減時：

主表第28欄“①分次預繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準予在本期增值稅應納稅額中抵減的稅額。銷售不動產并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當期實際可抵減數填入本欄，不足抵減部分結轉下期繼續(xù)抵減。表間關系：主表28欄本月數=附表四第四行“本期實際抵減稅額”欄次

四、現行政策口徑下增值稅預繳稅金能否退還分析

1、持續(xù)經營狀態(tài)

按目前的政策口徑，正常經營期內未抵減完的預繳稅款按規(guī)定“可以結轉下期繼續(xù)抵減”，增值稅是按月申報的，因此即使當期實際計算的應納稅款小于預繳稅款未抵減余額的，也只是處于待抵減狀態(tài)，目前沒有文件規(guī)定相應的多預繳的增值稅清算退還政策及退還預繳稅金的操作流程，因此持續(xù)經營期中并無法實現退還多預繳的增值稅。

2、注銷清算

在目前各地對房地產項目限售價的趨勢下，不動產轉讓現行稅率降為9%后，出現了較多的開發(fā)項目最終實際增值稅負擔小于3%的預繳率，此時當項目公司樓盤清盤后申請稅務注銷的，能否退還未抵減的的增值稅呢？

預繳稅金屬于預繳性質的稅金，并非企業(yè)實際繳納的稅款，實質上屬于企業(yè)的資產，當企業(yè)稅務注銷時，完全可以向稅務機關要求退回未抵減完畢的預繳稅金，且其不受征管法規(guī)定的三年限制。

財務工作除了必要的耐心和細心

最重要的是職責明確，流程清晰

近乎完美的公司財務流程手冊

搜索“焦點財稅”微信公眾號

對話框回復：“福利”即可領取

本文已開通原創(chuàng)保護

如需轉載請注明出自焦點財稅

更多精彩財稅知識學習下戳點擊'了解更多'

【第15篇】房地產公司增值稅稅率

一、獲取土地階段

稅種： 印花稅 契稅 耕地占用稅

1、印花稅：以簽訂土地使用權出讓合同金額按產權轉移書據0.05%繳納。

2、契稅：土地出讓價款乘以適用稅率，現行契稅適用稅率3%-5%。

3、耕地占用稅：獲取土地使用權符合耕地條件的，以占地面積乘以稅額一次性繳納，不符合條件的不繳納。

二、開發(fā)建設階段

稅種：印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅

1、印花稅：根據各類合同適用稅率繳納，如建安合同、技術合同、勘察設計合同等，稅率為0.03%-0.05%。

2、城鎮(zhèn)土地使用稅：從取得的紅線圖次月起，根據實際占用土地面積乘以定額稅率計算，按年計征分期繳納。

三、銷售階段

稅種： 印花稅 增值稅 城建稅 教育費 企業(yè)所得稅 土地增值稅

1、印花稅： 如簽訂商品房銷售合同，按產權轉移書據0.05%繳納

2、增值稅： 一般納稅人按銷售額（不含稅）9%

采用簡易計稅按銷售額（不含稅）5%

3、 城建稅：增值稅的7%

4、教育費附加：增值稅的3%

5、地方教育費附加：增值稅的2%

6、企業(yè)所得稅：25%

增值稅：房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售房地產項目，收到的預收款按3%預征率預繳增值稅，待項目全部竣工且辦理結算后交房驗收時按適用稅率9%（一般納稅人）計算補交剩余增值稅。

企業(yè)所得稅：以預售收入乘以預計毛利率（預計毛利率在10%-30%之間），分季或分月計算出當期毛利額扣除相關費用（當期相應稅金及期間費用），預繳企業(yè)所得稅；項目完工后計算實際毛利，調整以前毛利，合并到其他項目計入當年損益計算納稅，待開發(fā)產品結算再進行調整。

土地增值稅：實行預繳土地增值稅制度，取得預售收入，按規(guī)定預征土地增值稅，待項目全部竣工且辦理結算后進行清算，多退少補。

【第16篇】房地產企業(yè)增值稅扣除嗎

房地產企業(yè)土地增值稅清算扣除項目審核是土地增值稅清算的核心之一。

一、扣除項目審核的基本程序和方法：1、評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。2、獲取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。3、審核相關合同、協(xié)議和項目預(概)算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。4、審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。5、實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。6、必要時，利用專家審核扣除項目。

二、審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準：1扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。2、扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。3、審核并確認房地產開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發(fā)生沖突、不能相互印證時，應當追加審核程序，并按照外部證據比內部證據更可靠的原則，確認適當的面積。4、審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。

三、具體審核的項目和內容：

應當審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審核的內容具體包括： 取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；國家規(guī)定的其他扣除項目。

取得土地使用權所支付的金額。一是審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。二是如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。三是審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。四是審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。五是審核有無預提的取得土地使用權支付金額。六是比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

結合房地產開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權證、地價款憑證、土地使用權出(轉)讓合同、契稅完稅憑證、銀行支付憑證及與政府相關部門的協(xié)議等，審核“取得土地使用權所支付的金額”是否真實、準確、完整。重點關注出讓合同、土地票據和契稅完稅憑證相關信息是否一致、是否存在逾期開發(fā)的土地閑置費、已預提尚未支付的土地出讓金等支出違規(guī)列入開發(fā)成本等情況。

附表一

取得土地使用權所支付的金額明細審核表

所屬清算期： 金額單位：元

項目

申報合計數

年度

年度

年度

年度

審定合計數

備注

合計

審核意見：

土地征用及拆遷補償費的審核，一是審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。二是審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

查看《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷安置補償協(xié)議》、《拆遷臺賬》以及取得的土地招、掛、拍時相關文件或出讓合同對補償費的約定，了解其補償形式、補償金額、支付方式、安置用房面積和安置地點，審核是否存在多列支拆遷補償費或回遷戶支付的拆遷補差價款未抵減拆遷補償費的情況。抽查支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同、簽收花名冊和簽收憑證是否一一對應。重點關注無合法憑據支付補償款和向關聯方多支付補償款的情況。

附表二

土地征用及拆遷補償費明細審核表

金額單位：元

項目

申報合計數

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計數

備注

合計

審核意見：

附表三

取得土地使用權所支付的金額明細申報表

項 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除金額

備 注

支付土地價款支付情況

支付的土地出讓金

支付地價款金額

交納的有關稅費

其中：

合 計

支付土地征用費用情況

土地征用費用

耕地占用稅

勞動力安置費

安置動遷用房支出

拆遷補償款

合 計

前期工程費的審核，一是審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。二是審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。設計費用審核，核實房地產企業(yè)簽訂的設計合同、取得的設計費支付發(fā)票和銀行結算憑證，看合同、發(fā)票、銀行結算的收款單位及金額是否一致。對由境外設計單位設計的，要求企業(yè)提供《服務貿易等項目對外支付稅務備案表》。必要時，可要求其提供境外中介機構報告。

附表四

前期工程費明細申報表

項 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除金額

總 計

其中：非招投標合同金額

規(guī)劃費用

設計費用

項目可行性研究費用

水文費用

地質費用

勘探費用

測繪費用

七通一平支出

合 計

附表五

前期工程費審核明細表

金額單位：元

項目

申報合計數

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計數

備注

合計

審核意見：

建筑安裝工程費的審核，一是審核出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關賬目進行核對;2.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證;3.審核納稅人是否存在利用關聯方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。二是自營方式重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。

查看建安施工合同、工程結算書、企業(yè)付款憑證、記賬憑證單、工作聯系單和施工方開具的建安發(fā)票，審核合同施工方、支票收款方、發(fā)票開具方及各類合同憑證金額數據是否一致。結合商品房類型、用途、結構等因素，審核企業(yè)的單位面積建安成本，將單位面積建筑安裝工程造價(包含土建、水電、初裝飾)與市發(fā)改委、房管局定期公布的寧波市區(qū)各類房屋建筑安裝工程造價進行核對。對超出一定幅度的，要求企業(yè)合理解釋并提供依據。如仍有疑問的，可作進一步核實。甲供材料審核。查看企業(yè)與施工方簽訂的建安合同中甲供材料條款并進行重點審核。核對房地產企業(yè)甲供材料核算的記賬憑證，同時核實甲供材部分是否真實發(fā)生并已按規(guī)定繳納營業(yè)稅等相關稅金。

附表六

建筑安裝工程費明細申報表

項 目 名 稱

有 效 憑 證 金 額

本次扣除金額

本次未扣除金額

總 計

其中：非招投標合同金額

建筑工程費用

安裝工程費用

其他建筑安裝工程費用

合 計

附表七

建筑安裝工程費審核明細表

金額單位：元

項目

申報合計數

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計數

備注

合計

審核意見：

基礎設施費和公共配套設施費的審核，一是審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。二是如果有多個開發(fā)項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。三是審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業(yè)的費用。四是審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。五是審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。六是審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。七是獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。八是審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發(fā)成本是否已經按規(guī)定分攤。九是審核各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關稅收規(guī)定。 十是核查公共配套設施的權屬關系，確認是否可扣除相應成本費用。查看公告或其他證明材料，判斷公共配套設施產權是否交由全體業(yè)主。查看產權所有人的房產證，判斷是否在建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)。同時應注意核實是否存在公共配套設施的使用權和收益權未無償移交給全體業(yè)主，同時又計入開發(fā)成本的情況。

附表八

基礎設施費明細申報表

項 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除 金額

總 計

其中：非招投標合同金額

開發(fā)小區(qū)內道路

供水工程支出

供電工程支出

供氣工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通訊工程支出

照明工程支出

環(huán)衛(wèi)工程支出

綠化費用

其他設施工程發(fā)生的支出

合 計

附表九

公共配套設施費明細申報表

項 目 名 稱

有效憑證金額

本次分配扣除金額

本次未扣除金額

總 計

其中：非招投標合同金額

物業(yè)管理用房費用

變電站費用

熱力站費用

水廠費用

居委會用房費用

派出所用房費用

幼兒園用房費用

學校用房費用

托兒所用房費用

公共廁所費用

自行車棚用房費用

郵電通訊用房費用

其他非營業(yè)性公共設施費用

合 計

附表十

基礎設施費審核明細表

金額單位：元

項目

申報數

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計數

備注

合計

審核意見：

附表十一

公共配套設施費審核明細表

金額單位：元

項目

申報合計數

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計數

備注

合計

審核意見：

開發(fā)間接費用的審核，一是審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。二是如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。三是審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。四是審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。五是審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。六是審核有無預提的開發(fā)間接費用。七是審核納稅人的預提費用及為管理和組織經營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。八是在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

附表十二

開發(fā)間接費用明細申報表

項 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除金額

備 注

管理人員工資

職工福利費

折舊費

修理費

辦公費

水電費

勞動保護費

周轉房攤銷費

其他發(fā)生的間接費用

合 計

附表十三

開發(fā)間接費審核明細表

金額單位：元

項目

申報合計數

年度

年度

年度

年度

審定合計數

備注

合計

審核意見：

房地產開發(fā)費用的審核，一是審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。二是利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除;開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證;2.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目;3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規(guī)定;4.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

附表十四

利 息 致 出 明 細 申 報 表

行 次

金融機構名稱

借 款 金 額

借 款 期 限

利 率

允許列支利息金額

1

2

3

4

6

7

合 計

附表十五

利息支出明細審核表

金額單位：元

項目名稱

項項目地址

銀行同期利率：

金融機構名稱

借款時間

借款金額

借款期限

利率

允許列支利息金額

合計

審核意見：

與轉讓房地產有關的稅金審核，應當確認與轉讓房地產有關的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。對于不屬于清算范圍或者不屬于轉讓房地產時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預售收入(不包括已經結轉銷售收入部分)計算并繳納的稅金及附加，不應作為清算的扣除項目。

附表十六

與轉讓房地產有關的稅金明細申報表

項 目

行 次

應繳納稅款金額

實際繳納稅款金額

備 注

增值稅

1

城市維護建設稅

2

教育費附加

3

土地增值稅

4

地方教育費附加

5

6

7

合 計

8

附表十七

與轉讓房地產有關稅金繳納情況明細表

金額單位：元

項 目

入庫合計數

年度

年度

年度

審定合計數

備注

增值稅

城建稅

教育費附加

地方教育費附加

合 計

審核意見：

國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，一是對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。二是對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。三是對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。四是對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。