土地增值稅清算稅款（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算稅款

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說到土地增值稅清算，對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員來說，一點都陌生?？墒菍τ谖覀兒芏嘭攧?wù)人員來說，也是非常害怕進(jìn)行土地增值稅清算的，主要是因為土地增值稅的清算相對其他稅種而言要復(fù)雜的多，工作量也很大。

那么，就讓我們把它搞清楚

01

什么情況下需要進(jìn)行“土地增值稅清算?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)相關(guān)規(guī)定：

第二條第(一)規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第二條第(二)規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

02

請問出現(xiàn)以下情況如何進(jìn)行“土地增值稅清算”?

1.土地增值稅清算后再銷售房屋如何繳納土地增值稅?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，如何進(jìn)行土地增值稅清算?

對于確定需要進(jìn)行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算;對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

3.未出售的房地產(chǎn)項目，在進(jìn)行土地增值稅清算時，如何進(jìn)行清算?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條(二)項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

4.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，如何進(jìn)行土地增值稅清算?

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條第(一)項規(guī)定，對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(2)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金。

5.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何進(jìn)行土地增值稅清算?

對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。

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【第2篇】土地增值稅清算管理規(guī)程

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號

全文有效

2021.9.3

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2023年9月3日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

土地增值稅清算工作規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。

第三條 納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

第四條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強項目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。

第二章 項目管理

第五條 土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。

第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應(yīng)填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應(yīng)與清算單位保持一致。

第七條 納稅人應(yīng)按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預(yù)征時應(yīng)分別適用預(yù)征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：

(一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(四)按其他合理的方式確認(rèn)。

第三章 預(yù)繳申報管理

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補。

房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。

第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)申報并預(yù)繳稅款。

第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

第四章 清算申報及受理

第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第(三)項情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第十七條 納稅人辦理清算時，應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。

第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算申報資料后，應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤回。主管稅務(wù)機關(guān)在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應(yīng)當(dāng)對納稅人予以書面告知。

第五章 清算管理

第二十條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延期不得超過60日。

第二十一條 主管稅務(wù)機關(guān)在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補充資料。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

第二十二條 清算審核應(yīng)補繳的土地增值稅，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過90日。

納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。

第二十三條 主管稅務(wù)機關(guān)受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第六章 核定征收

第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

(一)銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

(二)扣除項目金額

1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準(zhǔn)地價，確定土地價款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)核定。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。開發(fā)費用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)x10%。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認(rèn)。

(三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%。

第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論。

第七章 后續(xù)管理

第二十七條 土地增值稅清算申報后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn)，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。

在主管稅務(wù)機關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。

第八章 法律責(zé)任

第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并按照《征管法》及其實施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰。

主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。

第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。

第三十一條 主管稅務(wù)機關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。

第九章 附 則

第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。

第三十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關(guān)規(guī)定處理。

第三十五條 本規(guī)程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本規(guī)程處理。《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第8號)和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀

來源：國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 發(fā)布日期：2021-09-15

一、制定目的

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。

二、主要內(nèi)容

(一)土地增值稅清算單位如何確定?

《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項目名稱為準(zhǔn)。

(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?

《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預(yù)征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進(jìn)行確認(rèn)，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。

(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預(yù)售許可證首次取得時間。

(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?

納稅人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確定應(yīng)繳納土地增值稅后在稅務(wù)征收系統(tǒng)進(jìn)行納稅申報，辦理補退土地增值稅稅款的相關(guān)手續(xù)。

(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關(guān)于清算收入和扣除項目金額的截止時間?

清算申報是納稅人的責(zé)任，為還責(zé)于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報手續(xù)時，以清算申報當(dāng)日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責(zé)任，減少爭議。

對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢椖拷痤~在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務(wù)機關(guān)審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?

《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務(wù)機關(guān)審核的期限及清算稅款的補退期限，不再重復(fù)表述。

三、《規(guī)程》施行時間

《規(guī)程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本《規(guī)程》處理。

【第3篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅

土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法。現(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目的確定。

土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；

4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應(yīng)扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬元

（2）確認(rèn)扣除項目金額1100萬元

（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元

（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

（5）計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅應(yīng)納稅額時，并不是直接對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：

一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

二是房地產(chǎn)實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。

三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，以及教育費附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評估價格。

總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項目和增值額的確定。

我是智融聊管理，歡迎持續(xù)關(guān)注財經(jīng)話題。

2023年9月26日

【第4篇】土地增值稅怎么申報

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。另外，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉(zhuǎn)讓營改增之前繳納的營業(yè)稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

一、一般計稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，在計算銷項稅額時，涉及抵減土地價款的，還應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項目為一般計稅項目，2023年12月31日申報的土地增值稅清算資料中銷售臺賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入，假設(shè)該收入對應(yīng)應(yīng)扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計算分?jǐn)偪趶揭恢?，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡易計稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。但對小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應(yīng)納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應(yīng)稅收入為收入總額扣除增值稅應(yīng)納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營改增之前以500萬購買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬元，應(yīng)繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應(yīng)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第5篇】免征土地增值稅

一、稅收優(yōu)惠

1、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。如果超過 20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

2、因國家建設(shè)的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3、因城市規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

4、對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。

5、個人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企業(yè)改制重組，下列暫不征土地增值稅：

a、整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)。

b、企業(yè)合并且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)。

c、企業(yè)分設(shè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)。

d、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)。（改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。）

二、征收管理

1、預(yù)征管理

a、對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅。

b、除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5％，西部地區(qū)省份不得低于 1％。

c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預(yù)征（3％、5%）。

2、納稅地點

a、法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；

b、自然人納稅人：住所地；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

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【第6篇】土地增值稅清算通知書

(一)

(2023年考題改編)a市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經(jīng)營需要搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下:

(1)該廠房于2004年3月購進(jìn)，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

(3)轉(zhuǎn)讓廠房時評估機構(gòu)評定的重置成本價為3800萬元，該廠房4成新。

要求:根據(jù)上述資料，請回答下列問題。

1.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅(d)萬元。

a.147.62

b.77.00

c.13.90

d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)：

1.一般計稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+9%)×9%-預(yù)繳-允許扣除的進(jìn)項稅

2.簡易計稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+5%)×5%-預(yù)繳

2.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為(a)萬元。(不考慮印花稅、地方教育附加)

a.7.33=73.33×（7%+3%）

b.1.39

c.7.70

d.54.13

3.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除項目金額為(c)萬元。

a.1574.13

b.327.33

c.1527.33=3800×40%+7.33

d.647.33

4.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬元。

a.1460.46

b.1156.46

c.523.37

d.493.65

增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬元

(三)

位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2023年9月1日購置一座倉庫，購置時取得的發(fā)票注明價款500萬元。2023年7月1日轉(zhuǎn)讓該倉庫，簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明含稅金額1600萬元，乙企業(yè)選擇按照簡易方法繳納增值稅。經(jīng)相關(guān)機構(gòu)評估，該倉庫的重置成本價為800萬元，成新率為80%。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.乙企業(yè)計征土地增值稅時應(yīng)確認(rèn)收入(c)萬元。

a.1600.00

b.1547.62

c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

d.1100.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以前取得不動產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應(yīng)納稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款

2.乙企業(yè)計征土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅費合計為(d)萬元。(當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定準(zhǔn)予扣除地方教育附加)

a.61.30

b.58.22

c.36.07

d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計(a)萬元。

a.646.04=800×80%+6.04

b.640

c.800.8

d.750.8

4.乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。

a.380.07

b.360.55

c.353.88

d.341.98

【知識鏈接】轉(zhuǎn)讓舊房

僅適用于舊房（存量房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓的情形。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，允許扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額（“項目1”）（如有）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（“項目4”）、以及舊房及建筑物的評估價格（“項目6”）。其中：

（1）“項目1”：未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除。

（2）“項目6”舊房及建筑物的評估價格：

（3）“項目4”：轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)時，凡不能取得評估價格時，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

(四)

(2023年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務(wù)。

2023年5月主要經(jīng)營業(yè)務(wù)如下:

(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價款為16500萬元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無其他經(jīng)營收入。

(2)該公司轉(zhuǎn)讓時無法取得該酒店式公寓樓評估價格，扣除項目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。

(3)該公寓樓于2023年7月購進(jìn)用于經(jīng)營，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬元，稅額1210萬元，價稅合計12210萬元;在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，繳納契稅330萬元，取得契稅完稅憑證;轉(zhuǎn)讓前累計發(fā)生貸款利息支出1058.75萬元、裝修支出1000萬元。

(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計10萬元，取得增值稅專用發(fā)票，出租方按一般計稅方法計算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經(jīng)營，50%用于職工宿舍。

(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬元。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓應(yīng)在乙市預(yù)繳增值稅()萬元。

a.188.57

b.195.00

c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

d.180.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以后取得的不動產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項稅-預(yù)繳稅款

2.2021 年 5 月該公司在甲市實際繳納增值稅(d)萬元。

a.59.26

b.58.52

c.57.55

d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.該公司在計算土地增值稅時，按發(fā)票所載金額計算扣除的金額為(b)萬元。

a.14041.50

b.12650.00=11000×（1+5%×3）

c.13029.50

d.12100.00

【答案】b

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。每滿12個月計1年，超過1年未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。本題中，2023年7月購人，2023年5月轉(zhuǎn)讓，視為3年。可扣除的金額=11000×(1+3×5%)=12650(萬元)。

4. 關(guān)于該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓，下列說法不正確的是(d)。

a.如果稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)該公司申報的計稅價格明顯低于同類房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由的，該公司應(yīng)按同類房地產(chǎn)的評估價格作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅

b.購買公寓樓時支付的契稅準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目予以扣除

c.購買公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項目扣除

d.該公司在公寓樓轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項目予以扣除

【答案】d

解析:選項d:沒有相關(guān)扣除規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

(六)

(2023年考題改編)2023年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的w項目進(jìn)行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項目2023年4月通過全部工程質(zhì)量驗收。

2023年5月該公司開始銷售w項目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對w項目選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

經(jīng)審核，w項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務(wù)費用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構(gòu)證明)。

(其他相關(guān)資料:w項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。w項目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.w項目的清算比例是(b)。

a.83.33%

b.88.24%=15000.08÷17000

c.94.44%

d.100.00%

1.實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)

2.清算比例=已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%

2.w目時許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(a)萬元。

a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

b.310.71

c.2666.67

d.2691.67

3.許扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用金額(a)萬元。

a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

b.2324.00

c.3937.27

d.4462.00

4.w項目清算時允許扣除項目金額合計(c)萬元。

a.22843.39

b.22868.39

c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

d.26969.79

5.w項目清算后應(yīng)補繳土地增值稅(b)萬元。

a.5911.22

b.5922.46

c.7945.07

d.7961.32

增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬元

6.關(guān)于w項目清算，下列說法正確的有(cad)。

a.該公司清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

b.對該項目的清算進(jìn)行審核鑒證的稅務(wù)中介機構(gòu)只能由主管稅務(wù)機關(guān)指定

c.該公司應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

d.該公司可以委托稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

e.對于該公司委托稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務(wù)機關(guān)必須采信鑒證報告的全部內(nèi)容

(七)

位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年建造寫字樓，發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下:

(1)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金1700萬元，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費用72.04萬元。

(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元。

(3)寫字開發(fā)費用中的利息支出為500萬元(能夠提供金融機構(gòu)證明并按項目分?jǐn)?。

(4)10月寫字樓竣工驗收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷售，簽訂銷售合同，取得不含增值稅銷售收入9500萬元;并進(jìn)行了土地增值稅的清算，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金107.35萬元(不含印花稅、增值稅)。

(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷售，取得不含增值稅收入900萬元，

(其他相關(guān)資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用)

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的稅金為(a)萬元。

a.107.35

b.0

c.112.1

d.102.6

2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的開發(fā)費用為(c)萬元。

a.784.05

b.568.10

c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

d.961.29

3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時的扣除項目金額合計為(d)萬元。

a.6602.60

b.5788.35

c.6181.54

d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.該企業(yè)10月份清算應(yīng)納的土地增值稅為()萬元。

a.869.22

b.1133.35

c.1120.57

d.1018.31

增值額=9500-5925.89

5.該企業(yè)打包銷售房產(chǎn)的單位建筑面積的成本費用為(a)萬元。

a.0.66=5925.89÷（10000×90%）

b.0.73

c.0.64

d.0.69

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

6.該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土地增值稅為(d)萬元。

a.51

b.78

c.63

d.72

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)的扣除項目金額=0.66×1000=660萬元

增值額=900-600=240萬元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土增稅=240×30%=72萬

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【第7篇】土地增值稅中代收費用

作者：嚴(yán)穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認(rèn)

（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（三）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。

2.凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目

1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

五、稅率

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認(rèn)定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（八）被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

2.稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進(jìn)行評估的，要求納稅人先進(jìn)行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認(rèn)評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬元

（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110萬元

5.加計扣除=1100*20%=220萬元

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

（三）增值額=2000-1510=490萬元

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

土地增值稅納稅申報表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

十、案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；

2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬元；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬元。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。

【第8篇】土地增值稅稅費優(yōu)惠辦理登記表

【事項描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報送資料】

1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011701，政策依據(jù)：財稅〔2008〕137號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明原件及復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

2．轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅（減免性質(zhì)代碼：11011707，政策依據(jù)：財稅〔2013〕101號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為改造安置住房的證明材料。

3．轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011709，政策依據(jù)：財稅〔2015〕139號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據(jù)：財稅〔2013〕53號、財稅〔2011〕116號、財稅〔2013〕3號、財稅〔2011〕13號、財稅〔2001〕10號、財稅〔2003〕212號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

5．亞運會組委會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11102902，政策依據(jù)：財稅〔2009〕94號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價值證明等書面材料。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

（4）單位性質(zhì)證明材料。

6．被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129901，政策依據(jù)：財稅〔2003〕141號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）財產(chǎn)處置協(xié)議復(fù)印件。

（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129903，政策依據(jù)：財稅字〔1995〕48號），應(yīng)報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復(fù)印件。

【辦理渠道】〔辦理地點、辦理時間、聯(lián)系電話〕

1．辦稅服務(wù)廳（場所）

2．電子稅務(wù)局

【辦理時限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機關(guān)受理后即時辦結(jié)。

【辦理結(jié)果】

稅務(wù)機關(guān)反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項】

1．納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔(dān)責(zé)任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行納稅申報。納稅人享受減免稅到期的，應(yīng)當(dāng)停止享受減免稅，按照規(guī)定進(jìn)行納稅申報。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時，應(yīng)當(dāng)及時向稅務(wù)機關(guān)報告。

3．辦稅服務(wù)廳地址、電子稅務(wù)局網(wǎng)址，可在省稅務(wù)機關(guān)門戶網(wǎng)站或撥打12366納稅服務(wù)熱線查詢。

【政策依據(jù)】

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）

2.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

3.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

4.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）

5.《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕53號）

（2）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》（財稅〔2011〕116號）

（3）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號）

（4）《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財稅〔2011〕13號）

（5）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）

（6）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕212號）

7.《財政部 海關(guān)總署 國家稅務(wù)總局關(guān)于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》（財稅〔2009〕94號）

8.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）

9.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告〔2015〕43號）

【收費標(biāo)準(zhǔn)】

無收費

【第9篇】土地增值稅預(yù)繳率

1、土地增值稅規(guī)范文件，分別有（包括但不限于）：

（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，國務(wù)院令[1993]第138號，1994年1月1日起施行；

（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》，財法字[1995]第6號，1995年1月27日起施行。

注：目前國家還沒有頒布《土地增值稅法》，但是，作為財政部的2023年立法計劃之一，土地增值稅法有望落地，另外，《中華人民共和國土地增值稅法》（征求意見稿）已經(jīng)發(fā)布。

2、預(yù)征土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》

第十六條 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一個大型房地產(chǎn)項目的運營時間比較長，從收到第一筆預(yù)售房款到交房，再到最后一套房賣出，一般要經(jīng)歷比較長的時間，因此，一般情況下在收到預(yù)收款是就需預(yù)繳土地增值稅。預(yù)繳的土地增值稅=計稅依據(jù)*預(yù)征率

（1）計稅依據(jù)。土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:

應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%=30萬元

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元

預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

（2）預(yù)征率。預(yù)征率根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定執(zhí)行，那本人所在的廣東省惠州市為例，除保障性住房外預(yù)征率統(tǒng)一為:普通住宅2%,其他3%(土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按規(guī)定清算不適用預(yù)征);土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為:普通住宅不低于5%,其他項目不低于6%。

（3）賬務(wù)處理（一般有兩種方法）

a.預(yù)繳時計入預(yù)付賬款，依據(jù)收入成本配比原則，結(jié)轉(zhuǎn)損益時再確認(rèn)稅金及附加。

預(yù)繳時，

借：預(yù)付賬款-預(yù)付土地增值稅

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅

確認(rèn)收入時，

借：稅金及附加-土地增值稅

貸：預(yù)付賬款-預(yù)付土地增值稅

b.預(yù)繳時直接計入稅金及附加。

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

【第10篇】土地增值稅政策清算規(guī)程

國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告

國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局

全文有效

2022.2.28

國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告

為了進(jìn)一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算 工作， 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細(xì)則、 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細(xì)則、《國家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的 通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕 91 號） 、 《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第 41 號公 布，第 50 號、53 號修正） 等規(guī)定，國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅 務(wù)局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》 ，現(xiàn)予以發(fā)布。

本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局

2023年2月28日

西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 （試行）

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號） 、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》 （國家稅務(wù)總局令第41號公布，第50號、53號修正） 等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，結(jié) 清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

第五條 納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報 的真實性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。

第六條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強與同級財政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增 值稅清算管理。

第七條 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地 增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的 收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進(jìn)行 審核，依法征收土地增值稅。

第二章 項目管理

第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn) 開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為 單位清算。具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建 性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收等確定。

同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng) 分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

第九條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān) 合同之日起 30 內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送復(fù)印件或者稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可 的其他形式的資料：

（一）發(fā)展和改革等有關(guān)部門下發(fā)的項目立項（備案）文件；

（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；

（三）國有土地使用權(quán)證；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（五）建筑施工規(guī)劃許可證；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）建設(shè)施工合同；

（八）預(yù)（銷）售許可證；

（九）竣工驗收備案表；

（十）主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為需要的其他資料。

第十條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收 管理，按項目分別建立臺賬，按月采集、更新，對房地產(chǎn)開發(fā)全 過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項目開發(fā)同步。

第十一條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項目開發(fā)期間的 會計核算工作， 對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目 的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸 集有關(guān)收入、成本、費用。

第三章 清算受理

第十二條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一 ）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未 超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

（二 ）取得清算項目銷售（預(yù)售） 許可證滿三年仍未銷售完 畢的。

（三 ）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。

（四） 主管稅務(wù)機關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行 為， 可能造成稅款流失的。

（五 ）國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。

第十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項目實行分 類管理。

對于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條 件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

對符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)集體審 議，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進(jìn)行清算，集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書之 日起 90 日內(nèi)辦理清算。 對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項 目管理，每年作出評估， 及時確定清算時間并通知納稅人。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需 要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清 算資料的，由主管稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正； 逾期仍未申報的，主 管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定 處理。

第十五條 納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算材料：

（一）財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及財產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì) 申報表。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開 發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

（三 ）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款 憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項 目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。

（四 ）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核 鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)出具的報告。

第十六條 主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清 算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理 通知書。

納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù) 機關(guān)應(yīng)一次性告知納稅人，并發(fā)出限期補正資料通知書，通知納 稅人在收到通知書之日起 15 日內(nèi)補齊清算資料。

納稅人在限期內(nèi)補齊全部資料的，予以受理。

主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。

第四章 清算管理

第十七條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、 責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第十八條 各市（地、開發(fā)區(qū)） 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè) 人才，成立清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊。

第十九條 主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料 后， 向清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊提交清算項目相關(guān)資料。

第二十條 清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊要根據(jù)主管稅務(wù)機關(guān)提 交的清算項目材料,開展風(fēng)險排查工作，形成風(fēng)險排查工作底稿并將風(fēng)險排查結(jié)果及時推送主管稅務(wù)機關(guān)。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合風(fēng)險排查結(jié)果進(jìn)行清算審核工作，并在 規(guī)定期限內(nèi)完成審核結(jié)果的確認(rèn)、與納稅人交換意見、清算結(jié)論 出具等工作。

第五章 清算審核

第二十一條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審 核， 重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目 實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、 相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地 查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

第二十二條 審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 （含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預(yù)售） 許可證、房產(chǎn) 銷售分戶明細(xì)表及其它有關(guān)資料，重點審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn) 銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入； 對銷 售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生 補、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； 對營改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核； 對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯 偏低情況。

稅務(wù)機關(guān)可通過實地查驗，確認(rèn)是否少計、漏計事項，確認(rèn) 有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

（一 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收 入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價格確定。

2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值 稅， 不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

第二十四條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二 ）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括： 土地征用及拆遷補償費、前 期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開 發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十五條 扣除項目金額的計算分?jǐn)偅?/p>

對按照稅收規(guī)定屬于可直接計入的扣除項目，應(yīng)直接計入清 算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位或開發(fā) 產(chǎn)品類型共同發(fā)生的扣除項目， 應(yīng)按以下原則計算分?jǐn)?

（一） 對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目， 其中:取 得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個清算單位之 間進(jìn)行分?jǐn)偅?其他共同發(fā)生的扣除項目， 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單 位之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（二）對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別 計算增值額的，對其共同發(fā)生的扣除項目，按照建筑面積法進(jìn)行 分?jǐn)偂?/p>

第二十六條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一） 在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際 發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實 際發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集， 不得混淆。

（四 ）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清 算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十七條 審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征 用及拆遷補償費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一 ）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k 法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（ 二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)所支 付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。

（ 三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷 補償款、拆遷（ 回遷） 合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對 應(yīng)。

第二十八條 審核前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān) 注：

（一 ）前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費是否真實發(fā)生，是否存在虛 列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。

（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十九條 審核公共配套設(shè)施費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費是否 真實發(fā)生， 有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費的情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設(shè)施費。

（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是 否按項目合理分?jǐn)偂?/p>

第三十條 審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一） 發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報 告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否 重復(fù)計算扣除項目。

（三 ）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)?建設(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存 在異常。

（四 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng) 當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

第三十一條 審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一） 是否存在將企業(yè)行政管理部門（ 總部）為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

（二） 開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第三十二條 審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：

（一 ）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開 發(fā)費用。

（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一 般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?/p>

（三 ）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖 減利息支出。

（四 ）是否將向金融機構(gòu)支付的顧問費、手續(xù)費、咨詢費等 非利息性質(zhì)的費用計入利息支出。

第三十三條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收 的各項費用， 審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收 ??； 當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除 以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

第三十四條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款 余額，審核交易行為是否真實。

第三十五條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。

應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入 “管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定扣除， 列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費附加、地方教育附加可計入“與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項目。

第三十六條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起 180 日內(nèi)作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可延期 90 日完成，并書面告知納稅人； 如有特殊情況的， 經(jīng)市 （地、開發(fā)區(qū)）稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可再延期 90 日完成， 并書面告知 納稅人。

第三十七條 主管稅務(wù)機關(guān)按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開展審核工作,土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)當(dāng)出具審核報 告。審核報告經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)集體審議、批準(zhǔn)后，由主管稅務(wù)機 關(guān)制作《稅務(wù)事項通知書》 ，將審核結(jié)果書面通知納稅人。納稅 人應(yīng)在收到通知書之日起 30 日內(nèi)辦理補（退） 稅事宜。

第六章 核定征收

第三十八條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

（四 ）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核 定征收的范圍。

第三十九條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機關(guān)發(fā) 出核定征收的稅務(wù)事項告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項目開展土 地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核合議，通知納稅人 申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

第四十條 土地增值稅核定征收應(yīng)當(dāng)集體研究決定，采用主 管稅務(wù)機關(guān)局長辦公會議形式， 對核定征收進(jìn)行審核認(rèn)定。

第四十一條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式 應(yīng)保持一致。

第七章 清算后尾盤管理

第四十二條 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后 再轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)按月匯總， 并在次月 15 日內(nèi)征收土地增值稅。

第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機關(guān)出具清算結(jié)論后，按照清算后再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅， 多退少補。

第四十四條 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人及時、準(zhǔn)確進(jìn)行尾盤申報。

第四十五條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求， 妥善保存。

第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜，應(yīng)嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號）的規(guī)定執(zhí)行。

第八章 附則

第四十七條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局解釋。

第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的解讀

發(fā)布時間：2022-03-09 17:37 來源：國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）>的公告》（國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第2號，以下簡稱《公告》）解讀如下：

一、制定背景及目的

為加強土地增值稅清算管理，國家稅務(wù)總局先后出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號），其中國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定“各省稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法”，國稅發(fā)〔2009〕91號規(guī)定“本規(guī)程自2023年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際，對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化”。為此，我們按照稅務(wù)總局要求，結(jié)合我區(qū)實際情況，制定了本公告。

土地增值稅管理復(fù)雜，清算申報、清算審核工作時間跨度長，流程比較復(fù)雜，征納雙方互動頻繁，通過制定《公告》，細(xì)化了清算申報、清算審核流程，進(jìn)一步明確征納雙方的職責(zé)，既規(guī)范了稅務(wù)機關(guān)的稅收執(zhí)法，又促進(jìn)納稅遵從度的提高。

二、公告制定的依據(jù)

《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務(wù)總局令第41號公布，第50號、53號修正）。

三、主要內(nèi)容

（一）關(guān)于項目管理

1.清算單位的界定。分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以分期項目為單位清算，這是基本原則。如何對項目進(jìn)行分期，需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀，具體情況具體分析，所以《公告》規(guī)定“具體結(jié)合項目立項、用地規(guī)劃、方案設(shè)計審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗收等確定”。

2.項目日常管理?！豆妗窂娀硕悇?wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，結(jié)合國稅發(fā)〔2009〕91號第六條規(guī)定的稅務(wù)機關(guān)項目管理內(nèi)容，對納稅人報送資料作出具體規(guī)定。明確主管稅務(wù)機關(guān)保持管理連續(xù)性，積極關(guān)注納稅人會計核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

（二）關(guān)于“清算管理”工作模式

為確保土地增值稅清算。審核工作更加有效和規(guī)范統(tǒng)一，《公告》第十七條至第二十條明確各市（地、經(jīng)開區(qū)）稅務(wù)機關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè)人才成立“清算審核風(fēng)險管理團(tuán)隊”，對清算項目的收入、成本、費用等進(jìn)行風(fēng)險排查，降低主管稅務(wù)機關(guān)的土地增值稅清算審核執(zhí)法風(fēng)險。

（三）關(guān)于成本費用分?jǐn)偂?/p>

《公告》第二十五條明確了多個清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用如何分?jǐn)偅磳Π凑斩愂找?guī)定屬于可直接計入的扣除項目,應(yīng)直接計入清算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?其他共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法(即其可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?。明確了同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費用如何分?jǐn)偅磳σ粋€清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計算增值額的,對其共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（四）清算后尾盤管理

《公告》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。

四、公告的施行時間

本公告自發(fā)布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。

【第11篇】土地投資交增值稅稅率

提問：

a公司名下有土地及廠房（有不動產(chǎn)權(quán)證），現(xiàn)在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和廠房，評估作價入股c公司；b以現(xiàn)金入股c公司；c公司成立后，b公司收購a公司名下2名股東的股份，請問，a公司、a公司的2名股東、b公司及c公司各需繳納哪些稅？

解析：

一、a公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股

a公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股需要確認(rèn)視同銷售土地房產(chǎn)和投資兩項業(yè)務(wù)，涉及增值稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。

（一）增值稅及附加、印花稅

1.一般納稅人

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。

納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

一般納稅人稅率為9%，如果轉(zhuǎn)讓的是營改增先取得的不動產(chǎn)或土地使用權(quán)，可選擇簡易計稅，征收率為5%；另需要繳納城建稅，教育費附加，地方教育附加，印花稅，稅率分別為7%、3%、2%、萬分之五。

2.小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人月銷售額不滿10萬(季度銷售額不滿30萬元）可以免征增值稅，城建稅，教育費附加和地方教育附加。；

不論銷售額是否超過10萬元，增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和土地使用權(quán)城建稅，教育費附加，地方教育附加，印花稅減半優(yōu)惠；

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓廠房征收率為5%，轉(zhuǎn)產(chǎn)土地使用權(quán)征收率為3%。

（二）土地增值稅

a公司就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率計算繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓土地，土地增值稅的扣除項目是土地價款和合理稅費，不得加計。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，需要按重置成本確認(rèn)扣除項目金額，計算繳納土地增值稅。

如果a投資的投資行為符合《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）的規(guī)定條件，則可以按照該文件第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

（三）企業(yè)所得稅

a公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和廠房應(yīng)視同銷售，按公允價格確認(rèn)收入后，減去土地使用權(quán)和廠房的計稅基礎(chǔ)后，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。也可以選擇按《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）規(guī)定的，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

二、a公司的兩名股東將股權(quán)出售給b公司要繳納個人所得稅，稅率20%。a公司兩名股東和b公司還需各自按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納萬分之五的印花稅。

三、b公司以現(xiàn)金入股，不需要納稅。

四、c公司作為被投資方接受a公司的房產(chǎn)和土地入股，需要繳納契稅,稅率是不動產(chǎn)所在地的契稅稅率。如果是同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之是土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

c公司接受投資還需對增加的實收資本和資本公積，按萬分之五稅率減半征收印花稅。

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