土地增值稅清算稅款鑒證表（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算稅款鑒證表

土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強，需提供的資料多，而且各地對清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的一個工作難點。從今天開始，咱們就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行土地增值稅清算資料報送進行專題探討。

依據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡稱《規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料包括：

(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

與清算項目有關的書面說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應包括：

1．項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說明。

2．對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應說明共同費用總額及其分攤情況。

3．對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設施，應分項分類說明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應附上相關憑證。

4．將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

5．涉及減免稅的項目，應對項目涉及的減免稅情況進行說明。

6．關聯(lián)交易情況說明。

7．融資情況說明。

8．企業(yè)財務核算體系和內(nèi)部控制制度。

凡在本規(guī)程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標準的清算項目，還應向主管稅務機關報送造價書面報告。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。同時該《規(guī)程》第六條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

因此房地產(chǎn)企業(yè)應按照項目的進度向稅務機關報送下列資料；

1、取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設部門的修建性詳細規(guī)劃批復后30日內(nèi)，應向主管稅務機關報送下列資料：

①與清算項目相關的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會議紀要。通過這些資料主要核實是否存在土地出讓金返還、是否有配套設施比如公園、學校等的建設約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會涉及到的事項。

②發(fā)改委立項批復文件。了解項目的大致情況，關注是否有項目分期建設方面的說明。

③ 建設用地規(guī)劃許可證

④國有土地使用權出讓合同。國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關證明。通過土地出讓合同，可以核實土地出讓價格、土地面積、土地交付時間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設施配置情況及是否需要無償移交等信息。

⑤房屋拆遷補償協(xié)議。主要核實拆遷安置補償費，如果是凈地交付，則沒有。

⑥土地使用權證或不動產(chǎn)權證。

2、項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領用發(fā)票前，應向主管稅務機關報送下列資料：

①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。

③建筑工程預算書。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造價情況備案表、工程量清單。

凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導致工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的，應在施工前或施工中向主管稅務機關報告，報送相應的設計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務機關應及時進行實地核查，納稅人應予以配合。

3、銷（預）售商品房環(huán)節(jié)：

①納稅人在取得商品房預售許可證時，應向主管稅務機關報備。

②商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目銷售收入明細表。表格沒有固定格式，但至少應當包括物業(yè)類型、樓號、房號、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號、銷售發(fā)票號碼、預售面積、測繪面積、面積補差、是否保障房及保障房面積等等。營改增前未售完的項目，還應該提供營改增前、后收款金額。

4、項目竣工決算驗收環(huán)節(jié)：

①房屋測量成果報告書，包括實測面積表以及實測面積報告等。需要辦理產(chǎn)權證的建筑面積，都需要通過專業(yè)的測繪機構測繪并出具實測面積報告，對于不能辦理產(chǎn)權證的建筑面積是否需要測繪，這個一般沒有強制性要求。

②工程竣工驗收備案表或竣工驗收報告。記載有工程名稱、開工時間、竣工時間、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關單位蓋章確認。

③項目決算報表及項目工程竣工驗收報告。通過項目的預算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結算報告是建設單位與施工單位雙方按國家有關規(guī)定進行的工程價款最終結算。依據(jù)相關規(guī)定，工程竣工驗收報告完成后，承包人應立即在規(guī)定的時間內(nèi)向發(fā)包人遞交工程竣工結算報告及完整的結算資料。工程竣工結算報告由施工單位編制，經(jīng)建設單位審核后蓋章確認，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認，是確定工程造價的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒有提供工程竣工結算報告，這就增加了清算審核的難度。

④人防工程竣工驗收備案表及人防工程平時使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時使用證證明人防工程已驗收并移交人防部門。

5、其他資料。銀行貸款利息結算通知單、其他借款合同及利息結算憑證、商品房權屬證明和由建設單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關資料。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設、銷售等主營業(yè)務，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行(一般的預征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率，按稅率計算稅額。

計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

二、土地增值稅實行四級超率累進稅率

計算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)計算方式更為簡單

增值額未超過扣除項目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%)

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%)

增值額超過扣除項目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項：

1 清算申報日前，按當?shù)匾?guī)定比例預繳土增稅，這點很明確，這里有個風險點要提示一下，如果實務中有些房開企業(yè)按“預收款-應預繳增值稅稅款”的計繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項減進項在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預繳依據(jù)，就會多預繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結果出來，中間至少間隔幾個月的時間：（1、繼續(xù)按預征率預繳，等清算結果出來后，再按清算結果多退少補）（2、按清算申報時成本進行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時點問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計算方式：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計算和繳納，因為都采用了預繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。”條例雖然說：預征土地增值稅的截止時點為項目竣工結算前，但實際操作中，土增稅的預繳時點遠比這個時點要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結果出來)、清算后三個時間段來進行。

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【第3篇】土地增值稅納稅申報表三

電子稅務局部分新功能于近期上線，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

這幾期小編就來為大家梳理一下

幾項功能的操作步驟

今天介紹的是

“房地產(chǎn)項目尾盤銷售

土地增值稅申報”

功能概述

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。

操作步驟

1、納稅人登錄電子稅務局，依次點擊“我要辦稅” →“稅費申報及繳納” →“其他申報”→“土地增值稅”→“土地增值稅納稅申報表(四)”，進入申報界面（電子稅務局針對各類型房地產(chǎn)尾盤銷售已實現(xiàn)一表同時申報的功能，此處任選一個征收品目均可進入同一申報界面）。

2.進入申報界面后，首先選擇相對應的項目編號。

3.在附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表”中錄入扣除項目信息，并點擊保存。

4.回到主表填入收入等信息，確認無誤后點擊申報。（提示：同一項目不同類型均需申報的納稅人，請在申報表中同時填列相關信息，一并申報。）

5.系統(tǒng)提示“申報成功”。點擊“繳款”進入“清繳稅款”功能。

【第4篇】土地增值稅實行的稅率形式

源恒財稅小深分幫您解決房地產(chǎn)企業(yè)項目稅務咨詢、稅務信息化難題，歡迎來撩~

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。超率累進稅率是超額累進稅率的一種。超率累進稅率是一種特殊稅率形式。

實行四級超率累進稅率，選取課稅對象的某一百分比指標為計稅起點，將其按百分比高低劃分為若干個等級部分，并分別規(guī)定每一個等級的稅率。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

1、增值額未超過50%的部分稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額的50%未超過項目扣除金額的100%稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額的100%未超過項目扣除金額的200%稅率為50%；

4、增值額超過200%的部分稅率為60%。

下面，源恒財稅通過一個案例帶大家了解一下土地增值稅如何計算四級超率累進稅率。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司在申報納稅時，其計算的增值額為1500萬元，扣除項目金額為1000萬元，請計算該公司應繳納多少土地增值稅？

解析：根據(jù)四級超率累進稅率表

（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%

（2）土地增值稅應納稅額＝1500×50%-1000×15%＝600（萬元）

土地增值稅計算三步法

01 計算增值率

例題中增值額為1500萬元，注意這里是增值額哦。

增值額1500萬元，扣除項目1000萬元，增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%

在《土地增值稅》系列叢書中，源恒稅務使用大量的案例對土地增值稅如何采用四級超率累進稅率計算方法的問題進行解答，書中匯總了從1994年到迄今為止的所有現(xiàn)行政策和優(yōu)惠政策，通過政策解讀、案例、問題解答3個板塊，對我們在土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換、合作建房、房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)抵押、代建房等方面遇到的稅務問題進行解答，是我們快速、便捷的找到稅務上的解決方法，成功運用法律法規(guī)這一武器維護我們的合法權益，是個人、企業(yè)經(jīng)營必備的稅務工具書。

02 通過增值率找對應稅率和速算扣除系數(shù)

增值率=增值額/扣除項目金額×100%

增值率=1500萬/1000萬×100%=150%

本例中增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200% 適用第三級次。

03 計算應納稅額

應納稅額＝增值額×稅率－扣除項目×速算扣除系數(shù)

應納稅額=1500萬×50%-1000萬×15%＝600（萬元）

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

政策依據(jù)

第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

源恒財稅業(yè)務介紹

源恒財稅二十多年來專業(yè)從事房地產(chǎn)企業(yè)財務審計、稅務審計、稅務咨詢、納稅評估、財稅培訓、稅務籌劃、《稅務總監(jiān)》研究、法規(guī)數(shù)據(jù)庫查詢、新政策解讀及推送、財稅高級人才推薦等服務，就企業(yè)經(jīng)營中的實際稅收問題展開現(xiàn)場咨詢，指導房地產(chǎn)企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，進行前期稅收籌劃和事先安排，達到合法預防與管控稅務風險的目的。經(jīng)過26年的稅務操作實踐與經(jīng)驗積累，幫助房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理部門監(jiān)督稅收成本風險管理與控制、稅款現(xiàn)金流管理和稅務爭議處理，提早揭示稅務風險并及時作出應對與籌劃。讓納稅人一開始就站在稅務巨人的肩膀上，少走彎路，依法維護納稅人的合法權益，為企業(yè)的騰飛保駕護航。

歡迎咨詢房地產(chǎn)企業(yè)稅務規(guī)劃師劉生：136-0308-9197，潘生：136-2094-7117。

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【第5篇】營改增后土地增值稅率

摘要：在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，營改增后，營業(yè)稅被增值稅取代，而增值稅不再免征。

各位律師評創(chuàng)業(yè)的觀眾，大家好。今天我們要講的是，營改增后，以土地作價出資是否需要繳納增值稅。

工業(yè)地產(chǎn)，在整個房地產(chǎn)業(yè)中一枝獨秀，發(fā)展十分迅速。很多創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)進入這個行業(yè)，或正對這個行業(yè)躍躍欲試。而在工業(yè)地產(chǎn)界，以土地使用權作價出資到一家公司，是很常見的操作行為。該操作過程中的稅費，是一個很重要的問題。

在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，隨著2023年財稅36號文出臺，自2023年5月1日起，營業(yè)稅被增值稅取代。那么營業(yè)稅被增值稅取代后，以土地作價出資是否繼續(xù)免征增值稅呢？

結合36號文來看，銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，需要繳納增值稅；而無形資產(chǎn)包括自然資源使用權，自然資源使用權又包括土地使用權。因此土地使用權屬于無形資產(chǎn)，在以土地使用權作價出資時，應當被理解為企業(yè)將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給作價出資并設立的企業(yè)，會被視同銷售，應當繳納增值稅。

結合免征文件來看，如果增值稅可以免征，通常應當存在相關的文件，但是我們尚未檢索到相關的免征文件。

結合權威部門的解答來看，根據(jù)我們對稅務部門的咨詢，以土地作價出資時應當繳納增值稅，也就是不再沿用免征的政策。

好了，以上就是今天的內(nèi)容，希望對你有所幫助。以上純屬學術分析，僅供參考!如果你想深入研究，可閱讀下面的相關規(guī)定。下一講，我們將討論以土地作價出資時，應當按照銷售無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)中的哪一種去繳稅，以及增值稅稅率是多少，歡迎訂閱律師評創(chuàng)業(yè)進行收看。再見！

附：相關規(guī)定

(1)營業(yè)稅（本免征，現(xiàn)該稅種已取消）

《財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）第1條規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅”。

(2)增值稅（征收）

《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第1條規(guī)定，“……銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)……應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅”。

附：《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第2條規(guī)定，“銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權”。

劉森律師，北京金誠同達（上海）律師事務所

【第6篇】土地增值稅鑒證業(yè)務

15.2023年3月某市房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前外購的一棟寫字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收人8000萬元，當年購人土地支付地價款2200萬元，該寫字樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該寫字樓重置成本5000萬元，成新度折扣率為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫字樓相關稅金440萬元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應繳納土地增值稅(c)萬元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除項目金額合計=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬元)，增值額=8000-6144=1856(萬元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%;應納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬元)。

7.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計算土地增值稅增值額時準予扣除的項目有(abde）

a.舊房產(chǎn)的評估價格

b.取得土地使用權所支付的地價款

c.舊房產(chǎn)的重置成本

d.按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用

e.因計算納稅需要支付的評估費

【答案】abde

【解析】：選項c:可以扣除的舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增稅扣除項目規(guī)則

轉(zhuǎn)讓主體

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

其他企業(yè)

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權

1.取得土地使用權所支付的金額

√

√

√

√

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

√

√

×

×

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

√

√

×

×

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

√

√

√

√

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

√

×

×

×

6.舊房及建筑物評估價格

×

×

√

×

8.以下項目中，轉(zhuǎn)讓新建房和轉(zhuǎn)讓存量房在計算其土地增值稅增值額時均能扣除的項目有(ac）

a.取得土地使用權所支付的金額

b.房地產(chǎn)開發(fā)成本

c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

d.舊房及建筑物的評估價格

e.房地產(chǎn)開發(fā)費用

【答案】ac

解析:轉(zhuǎn)讓新建房準予扣除的項目:

(1)取得土地使用權所支付的金額:

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用；

(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目(房企才有)。

轉(zhuǎn)讓存量房準予扣除的項目:

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)房屋及建筑物的評估價格;

(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關的稅金。

15.下列關于土地增值稅稅收優(yōu)惠的說法中正確的有(bcde）

a.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源的，免征土地增值稅

b.因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅

c.個人之間互換自有住房，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅

d.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅

e.企業(yè)銷售其開發(fā)的普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額20% (含20%)，免征土地增值稅

【答案】 bcde

【解析】:選項a:企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

13.下列關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的相關表述中，正確的有（abc）

a.將開發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

b.用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理

c.對稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證出具的符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信

d.土地增值稅采用核定征收的，核定征收率原則上不得低于3%

e.將未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目整體轉(zhuǎn)讓的，不允許按取得土地使用權時支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%

【答案】abc

【解析】:選項d:土地增值稅的核定征收率原則上不得低于5%。選項e:對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售新建房允許按照取得上地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計扣除20%。

18.2023年4月，張某將2023年6月購人的商鋪轉(zhuǎn)讓，取得收入600萬元。張某持有購房增值稅普通發(fā)票，注明金額350萬元、稅額17.5萬元，無法取得商鋪評估價格。張某計算繳納土地增值稅時可以扣除取得土地使用權所支付的金額商鋪的評估價格共計（b）萬元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除每滿12個月計一年，本題中，2023年6購入，2023年4月轉(zhuǎn)讓，不足12個月，不涉及加計扣除問題。

（2）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價稅合計金額計算。

（3）可以扣除取得土地使用權所支付的金額、商鋪的評估價格共計=350+17.5=367.5(萬元)。

【第7篇】土地增值稅的計算

什么是土地增值稅：

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。個人出售住宅的，免征收土地增值稅。

計算方式：

土地增值稅：{計稅價-原購入價*（1+n*5%）-上手契稅-此次增值稅附加-此次業(yè)主印花稅}*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

注：第一、n（年）=購房發(fā)票時間或繳稅時間-原銷售不動產(chǎn)發(fā)票取得時間，不滿1年超過6個月算一年，但總的取得時間不滿一年不得加計扣除；

第二、扣除項目金額=原購入價*（1+n*5%）+上手契稅+此次增值稅附加+此次業(yè)主印花稅；

第三、稅率及對應速算扣除系數(shù)：

稅率及對應速算扣除系數(shù)

第四、土地增值稅免征情形：

（1）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承；

（2）夫妻更名、夫妻加名、離婚房產(chǎn)析產(chǎn)；

（3）直系親屬間贈與；（直系親屬包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女）

（4）住宅類房屋滿兩年且出賣方為個人。

舉個例子：

【例】下列房屋交易中，可以免征增值稅的情形有（ abc ）。

a.章瓊繼承爺爺章遠的住宅

b.吳平將名下的住宅贈與給女兒吳欣

c.陳剛將名下的住宅更名為配偶王艷

d.交易房屋為滿五唯一的非住宅

【解】選項a，法定繼承免征增值稅;選項b，直系親屬贈與免征增值稅;選項c，夫妻更名免征增值稅。選項d，非住宅滿兩年也會按照差額計征增值稅。因此，本題正確答案為abc。

【第8篇】加油站轉(zhuǎn)讓土地增值稅計稅收入

甲方： 有限公司

乙方： 加油站

乙方 系 加油站投資人、所有權人，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：

一、合同標的

本合同轉(zhuǎn)讓標的為：???縣???鎮(zhèn)?? ?的 加油站（以下簡稱“加油站”）的全部資產(chǎn)及該加油站的各項經(jīng)營資質(zhì)與權力，包括但不限于：

1、加油站已有的全部資質(zhì)、證照、文件批復等《證照清單》。

2、本合同標的項下的“ 集用 第 號”土地使用權 平方米及租賃土地 平方米，共計約 平方米;房產(chǎn)編號為“ 房權證 字第 號”的 平方米的房屋使用權<集體土地使用證>、土地租賃協(xié)議、土地平面圖、《房屋所有權證》。

3、加油站其他資產(chǎn)清單<資產(chǎn)清單>。

二、聲明和保證

1、乙方保證對合同所涉轉(zhuǎn)讓標的擁有完全合法的獨立權益和權利，沒有設置任何抵押、擔保或其他第三方權益，也不存在任何爭議及訴訟。

2、乙方確保受讓合同轉(zhuǎn)讓標的后，甲方能夠完全合法擁有所有資產(chǎn)、資質(zhì)和權利等。

3、乙方保證附件中所列的加油站資產(chǎn)詳情在各方面均真實、完整、準確。所交付給甲方的所有文件及證照均真實、合法、有效。

三、轉(zhuǎn)讓費及支付方式

轉(zhuǎn)讓費 ?萬元人民幣，（大寫： 元整）。合同簽訂生效后?日內(nèi)，甲方預付? 萬元作定金;余款 ?萬元在乙方將房產(chǎn)證、土地使用證、成品油零售經(jīng)營批準證書、危險化學品經(jīng)營許可證等甲方依法經(jīng)營所必需的證件變更至甲方名下后?日內(nèi)一次性支付給乙方。（乙方完全搬遷完成后）。

四、資產(chǎn)交付、證照變更

1、合同簽訂后?日內(nèi)乙方向甲方交付第一條1、2、3款所列財產(chǎn)及證照。

2、合同簽訂后?日內(nèi)乙方交付甲方加油站所有工程資料（加油站設計圖紙、建筑施工圖紙、竣工驗收圖紙、資料等），加油站設施、設備等的合同，發(fā)票和保修證明等相關原件及資料移交給甲方。

3、合同簽訂后?日內(nèi)乙方負責將房產(chǎn)證、土地使用證、土地租賃協(xié)議等甲方依法經(jīng)營所必需的證件變更至甲方名下，費用由乙方承擔。

4、轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅、費由乙方承擔，與甲方無關。

五、債權、債務

乙方轉(zhuǎn)讓前的債權、債務由乙方享有和承擔，與甲方無關，乙方應對加油站原有人員另行安排或與其合法解除勞動關系，并承擔相關費用。甲方接管加油站后，自主安排用工，乙方原加油站人員及其他有關人員不得干涉，否則，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。

六、違約責任

1、乙方違反本合同第二條聲明和保證，乙方需支付甲方違約金 ?萬

元，如給甲方造成損失，還應賠償甲方相應的損失。

2、乙方違反本合同第四條1、2、3、4項約定，未能按約交付約定財產(chǎn)、變更相關證照手續(xù)，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。

3、甲方如未按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費，每延期一日支付乙方轉(zhuǎn)讓費總額千分之三違約金。但乙方違反本合同第三條第2項約定的，甲方不承擔違約責任。

七、因本合同發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方有權向合同簽約地人民法院提起訴訟。

八、本合同未盡事宜雙方可另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式兩份，甲、已雙方簽字蓋章后生效。

甲方： 有限公司 乙方： 加油站

代表人簽字 代表人簽字：

年 月 日 年 月 日

【第9篇】土地增值稅清算鑒證

房地產(chǎn)項目土地增值稅清算手續(xù)提交資料清單

類型

序號

資料名稱

資料要求

備注

一、申報類

1

企業(yè)及項目基本情況表

附表 1

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

2

土地增值稅納稅申報表

提供原件

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

3

項目稅費結算表及附件

附表 2

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

4

普通住宅免稅申報資料

提供原件

二、企業(yè)基礎類

＊

1

營業(yè)執(zhí)照副本

提供復印件

2

企業(yè)設立、變更的協(xié)議、合同或章程

提供復印件

3

設立、變更的驗資報告

提供復印件

＊

4

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證

提供復印件

＊

5

全部開戶銀行及賬號情況表

附表 3

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

6

建筑安裝工程基本合同、預算、決算

與開發(fā)成本資料一同裝訂

＊

7

勘察、設計、監(jiān)理、咨詢、測繪等合同及明細

表

提供復印件附表 4

提供電子數(shù)據(jù)及紙質(zhì)合同復印

件

三、項目基礎類

＊

1

項目立項及批準文件

提供復印件

＊

2

國有土地使用證

提供復印件

＊

3

建設用地規(guī)劃許可證

提供復印件

＊

4

建設工程規(guī)劃許可證

提供復印件

＊

5

項目總體規(guī)劃平面圖（含經(jīng)濟技術指標）

提供復印件

綜合技術經(jīng)濟指標清晰可見

＊

6

建筑工程施工許可證

提供復印件

＊

7

預測和實測面積測繪報告

提供復印件

＊

8

房屋初始產(chǎn)權證

提供復印件

＊

9

建設工程規(guī)劃驗收合格證

提供復印件

＊

10

工程竣工驗收報告

提供復印件

＊

11

合作（聯(lián)合）開發(fā)協(xié)議

提供復印件

12

項目實際開工、竣工時間及資料，項目竣工驗收

收備案表；

提供復印件

＊

13

項目交房時間及證明材料（如交房公告等）；

提供復印件

四、收入類

＊

1

商品房預售許可證

提供復印件

＊

2

銷售及產(chǎn)權辦理明細表（分普通住宅、非普通 住宅、商業(yè)、車庫等列明購房人姓名、房號、 銷售時間、面積、單價、合同總價、結算總 價、付款方式、已收款項、發(fā)票開具（日期、

金額、發(fā)票號）、產(chǎn)權辦理情況等）

附表 5

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

3

未售房屋明細表及使用情況說明

附表 8

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

4

銷售發(fā)票存根聯(lián)

原件備查

＊

5

《商品房銷售合同》或備案合同

提供復印件原件備查

提供復印件 10 份/業(yè)態(tài)

五、扣除類

1

土地增值稅扣除項目清理明細表（土地成本）

附表 7

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

2

出讓（轉(zhuǎn)讓）國有土地使用權協(xié)議、拍賣成交

確認書及票據(jù)

提供復印件

3

土地增值稅扣除項目清理明細表（拆遷補償

費）

附表 8

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

4

拆遷補償合同及票據(jù)

提供復印件

5

土地增值稅扣除項目清理明細表（前期工程

費）

附表 9

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

6

土地增值稅扣除項目清理明細表（基礎設施

費）

附表 10

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

7

土地增值稅扣除項目清理明細表（建安工程

費）

附表 11

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

8

土地增值稅扣除項目清理明細表（公共配套設

施費）

附表 12

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

9

土地增值稅扣除項目清理明細表（開發(fā)間接

費）

附表 13

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

10

利息支出明細申報表

附表 14

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

11

長、短期借款合同、抵押、擔保資料

提供復印件

12

能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及票

據(jù)

提供復印件

13

與清算項目有關的稅金明細申報表

附表 15

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

14

土地增值稅扣除項目稅票比對明細表

附表 16

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

＊

15

工程造價審計報告

提供復印件

＊

16

如涉及移交當?shù)卣块T的公共設施的移交文

件

提供復印件

＊

17

其他與項目相關的協(xié)議、合同、結算書及票據(jù)

提供復印件

＊

18

物管用房移交全體業(yè)主或業(yè)委會的移交文件

提供復印件

19

符合扣除規(guī)定的其他成本費用證明資料

提供復印件

同時提供紙質(zhì)和電子數(shù)據(jù)

六、賬務類

1

項目所涉各年度會計賬本、記賬憑證

原件備查

2

各年度會計報表、附注說明及《審計報告》

原件備查

3

各年銀行對賬單

原件備查

4

各年度納稅申報表

原件備查

注：打“＊”的資料是企業(yè)在向主管稅務機關報送土地增值稅清算資料中必報送的資料，如在日常管理中已提交過的資料無 需重復提交。

1.以上資料報送時請用 a4 紙，提供時需分類裝訂成冊，并編注號碼；

2.如未涉及的內(nèi)容可無需提供；對涉及的資料，無法提供的，請?zhí)峁┣闆r說明和相關證明材料；

3.清算項目若委托中介機構，需提供土地增值稅清算委托書。

4.資料裝訂順序：除了鑒證報告必須的東西以外，按照申報表——相關證件——收入——土地——（土地征用及拆遷補償

費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用） ——利息——與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金——代收費用 進行附件資料裝訂。

5.提供資料要求：對應每一個收款方合同（全部提供）、決算(全部提供)、記賬憑證、發(fā)票（按要求）、付款憑證的順序放 在一起。

6.發(fā)票代碼/發(fā)票號碼/驗證碼請分列清晰填寫，每張發(fā)票填寫一行，如有連續(xù)編號且金額不大的發(fā)票，可以共同填寫一行。

7.所有裝訂的清算資料標明頁碼。

8.附表 3-13 填寫的稅票信息只與清算項目相關。

9.紙質(zhì)資料和電子資料都完成以后提交給稅務局。

各省需要資料清單都差不多，具體細節(jié)還得咨詢當?shù)囟悇站?，有探討這方面的請留言，相互學習一下了解一下。

【第10篇】土地增值稅賬務處理

土地出讓金的會計核算如何做？作為土地出讓金的賬務處理，小編老師認為可大致分為兩種情況入賬，分別是房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金和非房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金，前者能夠最終靠開發(fā)成本來核算，后者通常是將其計入非貨幣性資產(chǎn)科目核算的．更多相關的介紹資料歡迎學員們來閱讀下述文章．

土地出讓金的會計核算如何做

１、房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：

借：開發(fā)成本－－－土地成本

貸：銀行存款

土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發(fā)費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權作為非貨幣性資產(chǎn)攤入管理費用．這樣，在土地使用到期時，產(chǎn)權人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進行再生產(chǎn)．

開始記賬入冊直到結算的全過程以及其中的環(huán)節(jié)都叫做賬，是指會計進行帳務處理的過程，一般從填制憑證開始到編制報表結束的整一個完整的過程·也稱會計實務．

２、非房地產(chǎn)企業(yè)土地出讓金入賬處理：

借：非貨幣性資產(chǎn)－－－土地使用權

貸：銀行存款

土地出讓金可以抵扣增值稅嗎？

準確來說，土地出讓金不是抵扣增值稅，是可以差額扣除．

根據(jù)國家稅務總局《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（２０１６第１８號公告）：

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額．銷售額的計算公式如下：

銷售額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（１＋１１％）

差額計稅時，銷售額可以減購買土地成本后，按差額計算交納增值稅．

土地出讓金的會計核算如何做？通過上文小編老師講解到的有關的資料學習，不少學員們應該清楚作為土地出讓金在會計核算時，不是通過開發(fā)成本核算是通過非貨幣性資產(chǎn)科目來核算的，如果你們對此上文講解到的有關的資料有問題，那么小編老師建議你們可以來這個地方進行免費搜索學習．

【第11篇】土地增值稅預繳計算方法

增值稅預繳與土地增值稅預征：稅務處理既有聯(lián)系也有區(qū)別

2023年08月06日 中國稅務報 版次：07

作者：姚偉君

作者單位：國家稅務總局寧波市稅務局

房地產(chǎn)項目土地增值稅實行“先預征后清算”的征管方式。而如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時預繳增值稅?？梢?，房地產(chǎn)項目增值稅預繳和土地增值稅預征，都是在稅款結算前預先繳稅的涉稅行為。但實務中，兩者的具體稅務處理又存在明顯區(qū)別。納稅人如果混淆，可能會導致稅務處理上的差錯。

實 例

a公司為從事房地產(chǎn)開發(fā)的增值稅一般納稅人，正開發(fā)甲商品房項目，適用增值稅一般計稅方法。項目開發(fā)產(chǎn)品包括普通住宅、非普通住宅和商鋪、車位等。2023年1月，a公司取得該項目的預售許可證，并于第一季度收到預收款1億元。4月，商品房竣工驗收合格。此后，a公司于第二季度收到預收款2億元。7月交付預售商品房并辦理產(chǎn)權登記，收到預售商品房銷售尾款1000萬元。第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房，收到銷售款3億元。甲項目將于10月開始辦理土地增值稅清算。

分 析

對a公司來說中，增值稅預繳和土地增值稅預征，在稅務處理上存在一定區(qū)別。

一是征繳時點不同。增值稅方面，《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號，以下簡稱“18號公告”）規(guī)定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時，按照3%的預征率預繳增值稅；一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。因此，納稅人應在收到預收款時預繳增值稅，待確認納稅義務發(fā)生后，再進行納稅申報。這里的納稅義務發(fā)生時間，為發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。

土地增值稅方面，土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。因此，土地增值稅自納稅人收到轉(zhuǎn)讓收入后開始預征，符合條件后不再預征，并轉(zhuǎn)入清算程序。

筆者認為，兩者在征繳時點上的主要區(qū)別在于，增值稅預繳以確認不動產(chǎn)銷售的納稅義務發(fā)生時間為截止時點，納稅義務發(fā)生后，取得的收入不再預繳增值稅，轉(zhuǎn)為直接納稅申報；土地增值稅預征則以清算作為截止時點，進行清算即不再預征。

上述案例中，甲項目于7月交付預售商品房并辦理產(chǎn)權登記，取得預售商品房的尾款，增值稅納稅義務已經(jīng)發(fā)生，納稅人應該以商品房對應的銷售額和適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。因此，收到的預售商品房尾款1000萬元不再需要預繳增值稅。同樣，第三季度以現(xiàn)房形式銷售剩余商品房收到的3億元，也不需要預繳增值稅，而應在增值稅納稅義務發(fā)生后，直接進行納稅申報。但由于當時尚未進行土地增值稅清算，因此，這部分銷售款仍需要預征土地增值稅。

二是計稅依據(jù)不同。增值稅方面，18號公告第十一條規(guī)定，應預繳稅款的計算公式為：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%?？梢?，增值稅預繳稅款的計稅依據(jù)為“預收款÷（1+適用稅率或征收率）”。甲項目適用增值稅一般計稅方法，應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+9%）×3%。

土地增值稅方面，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號，以下簡稱“70號公告”）第一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。因此，甲項目的土地增值稅預征計稅依據(jù)=預收款-預收款÷（1+9%）×3%。

需要特別注意的是，土地增值稅預征的計稅依據(jù)，不是根據(jù)增值稅預收款價稅分離確定的，而是按照預收款扣減實際預繳的增值稅確定的，其金額與增值稅預繳的計稅依據(jù)不同。以第一季度為例，增值稅預繳的計稅依據(jù)=10000÷（1+9%）=9174（萬元），而土地增值稅預征的計稅依據(jù)=10000-9174×3%=9725（萬元），比增值稅預繳計稅依據(jù)多出551萬元（9725-9174）。納稅人莫要誤以增值稅預繳計稅依據(jù)作為土地增值稅預征計稅依據(jù)。

三是預繳（征）率不同。增值稅方面，根據(jù)18號公告第十一條規(guī)定，預繳率統(tǒng)一為3%。土地增值稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十四條和《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條的規(guī)定，預征土地增值稅的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，不同地區(qū)，土地增值稅預征率可能不同；不同類型房地產(chǎn)，適用的預征率也不完全相同。

四是納稅期限不同。增值稅方面，18號公告規(guī)定，一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期，向主管稅務機關預繳稅款；小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限，向主管稅務機關預繳稅款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是一般納稅人，預繳增值稅應在次月申報繳納；如果是小規(guī)模納稅人，應在次月納稅申報期或主管稅務機關核定的納稅期限，申報繳納稅款。

土地增值稅方面，對于納稅期限等預征的具體辦法，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

建 議

增值稅預繳和土地增值稅預征，是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人需要處理的兩個重要的稅務事項，兩者之間既有聯(lián)系又有區(qū)別。筆者建議相關納稅人，應正確理解兩者的區(qū)別，尤其是稅務處理上的不同，準確做好稅款計算及申報繳納等工作，避免稅務風險。

【第12篇】土地增值稅允許扣除的稅金

一、土地增值稅清算相關制度規(guī)定簡述

目前，我國全國性的土地增值稅清算法律規(guī)范主要有 5 部，國家稅務總局以部門規(guī)章的形式予以發(fā)布

《規(guī)程》是目前土地增值稅清算工作最為詳盡的法律規(guī)范。全文共計五章三十八條，主要圍繞土地增值稅清算作出了以下幾個方面的規(guī)定：

一是對土地增值稅清算的法律定義進行了闡述，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與稅務部門的權力、義務作出了規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應如實申報其應納的土地增值稅稅款，同時對其向稅務部門提交的申報資料并保證其申報的資料真實、精準與完整。稅務部門則應當及時審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的資料，并根據(jù)確定無誤的申報資料進行計稅。

二是對土地增值稅清算前稅務部門的清算管理職責作出了規(guī)定。土地增值稅清算的前期管理是指由稅務主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得項目的土地使用權后對該項目設置的會計資料以及相關檔案進行監(jiān)督與管控，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)與稅務部門的監(jiān)管始終保持同步；

三是對土地增值稅清算程序進行了規(guī)定。即規(guī)定了清算申請、清算受理、清算審核與征收。

同時基于國家稅務總局下發(fā)的《規(guī)程》，部分省份在其基礎上做了更加細致的規(guī)范。例《廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》

二、土地增值稅清算行為關系

現(xiàn)在土地增值稅清算規(guī)定，基本明確了清算行為的相關關系人：稅務機關、房地產(chǎn)企業(yè)納稅人、稅務師事務所。在《中華人民共和國稅收征收管理法》的范疇下也對征納雙方的權利義務有了明確的說明。

（一）選擇權利和義務的文件依據(jù)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]91號第九條和第十條的規(guī)定，土地增值稅清算有兩種情形，

一是納稅人應進行清算的；

二是主管稅務機關可要求納稅人進行清算的；

（二）稅務機關的權利

一是清算受理決定權。

稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，達到清算條件的項目由主管稅務機關確定是否進行清算。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

稅務部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的清算申請有權決定是否受理或?qū)Ψ媳粍忧逅銞l件的房地產(chǎn)企業(yè)有權決定其是否應進行土地增值稅清算。

二是清算內(nèi)容的審核權。

稅務部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其提交的清算資料進行實質(zhì)審核，在審核的過程中應把握清算資料是否符合真實可靠、精準無誤、連續(xù)完整。

三是稅收征收權。

對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定其應納土地增值稅款后，依法征收土地增值稅，多退少補。

四是清算監(jiān)督管理權。規(guī)定了稅務部門對清算項目的前期監(jiān)管權。

（三）稅務機關的義務

對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知。

（四）納稅人的權利

一是享受稅務服務的權利。

在整個土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權享受稅務部門為其提供的稅務服務。對于確定需要進行清算的項目，有要求主管稅務機關下達清算通知的權利。

二是申請退稅權。

在土地增值稅清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預繳的稅款多于稅務部門計算的應納稅款時，其有權向稅務部門申請退回其多繳的稅款。

三是計稅依據(jù)明顯偏低時的陳述、申辯權。

當稅務部門認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的清算計稅依據(jù)明顯過低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權對此種情形進行陳述、申辯。

（五）納稅人的義務

一是及時履行土地增值稅清算申報義務。

對符合主動清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)自該條件成立之日起 90 內(nèi)向稅務部門申報清算，對符合被動清算條件的自收到稅務部門清算通知之日起的 90 日內(nèi)向稅務部門申報清算。

二是進行清算申報時的保證義務。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報清算時，應保證其申報的信息真實可靠、精確無誤以及提交的資料應具備一定的連續(xù)性與完整性。

三是積極履行清算后的補繳稅款義務。

房地產(chǎn)企業(yè)預繳的土地增值稅稅款少于清算后稅務部門確定其應納的稅款，房地產(chǎn)企業(yè)有義務在清算后的特定期間內(nèi)補繳相應稅款。

三、土地增值稅清算條件

土地增值稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應達到的條件。土地增值稅以預征為主，符合條件的進行清算。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。

（一）主動清算條件及時間：

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售，是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關驗收取得初始產(chǎn)權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，是指整體將開發(fā)的未完工項目轉(zhuǎn)讓銷售；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權，是指納稅人將依法取得的土地使用權轉(zhuǎn)讓；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)項目只要符合上述任何一種條件，就應主動按照規(guī)定時間進行土地增值稅清算。

而符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對項目進行清算，攜帶清算資料到主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；

稅務部門受理窗口按規(guī)定對報送資料進行核對，做出是否受理決定；對受理的清算項目應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

房地產(chǎn)企業(yè)進行主動提交土地增值稅清算的方式，分為企業(yè)自行清算與委托稅務師事務所出具鑒證報告提交申報清算。

（二）被動清算條件及時間

被動清算條件是指雖未達到主動清算條件，但是稅務機關要求進行清算。國稅發(fā)〔2009〕91號文規(guī)定：符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢；

3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)；

4、省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

符合被動清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下達《土地增值稅清算通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

在此環(huán)節(jié)中，企業(yè)需注意的是，國稅發(fā)〔2009〕91號對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷。

達到條件主動清算的企業(yè)很少，導致土地增值稅清算的涉稅風險不斷加大。房地產(chǎn)企業(yè)需要合理選擇房地產(chǎn)項目的清算時間點，一般當土地增值率與臨界值相比過低時要盡快進行清算，如果高于臨界值時則要延遲清算。

土地增值稅是企業(yè)實際發(fā)生的稅費，是企業(yè)所得稅稅前扣除項目，因此，如果土地增值稅在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前完成清算及稅款支付，那么，土地增值稅清算稅款就可以在稅前全額扣除。而如果不能在這一時間完成清算和支付，則土地增值稅清算稅款就只能在完工年度的下一年扣除，而這一年沒有完工產(chǎn)品，也就沒有收入用來扣除，將對企業(yè)造成損失。

從以上內(nèi)容來看土地增值稅確實是房地產(chǎn)行業(yè)涉及的非常重要的稅種，由于其稅負高、計算復雜、政策性強、變化快，一般企業(yè)難于掌握，現(xiàn)在很多企業(yè)已經(jīng)認識到土地增值稅的重要性。

針對以上問題，協(xié)同軟件以房地產(chǎn)項目為單位進行節(jié)點拆解，梳理房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險內(nèi)控管理痛點難點，推出土地增值稅清算輔助系統(tǒng)，系統(tǒng)結合房地產(chǎn)開發(fā)項目實際清算流程，凸顯軟件優(yōu)勢，通過規(guī)范申報數(shù)據(jù)資料、智能化邏輯判斷、內(nèi)置風險檢測指標體系，進行多種測算方案組合，降低申報風險，提高清算效率。

1、智能數(shù)據(jù)采集，支持多種導入方式，提高工作效率

2、建立風險預警監(jiān)控體系，降低執(zhí)業(yè)風險，增強信任度

3、智能分攤，自動生成多種測算方案，達到可視化

4、自動生成土地增值稅納稅申報表和土地增值稅清算鑒證報告

5、手機電腦同步，工作過程動態(tài)監(jiān)控

以上就是“土地增值稅基礎知識”的全部內(nèi)容，看完本文你是否了解土地增值稅的相關知識呢？系統(tǒng)功能，業(yè)務場景，產(chǎn)品試用！獲取土地增值稅清算輔助系統(tǒng)解決方案。

【第13篇】土地增值稅公式

土地增值稅的最新計算公式是什么呢，增值額是什么呢，計算增值額的扣除項目是如何的呢，土地增值稅具有哪些特點嗯，土地增值稅的稅額的計算公式是什么呢。現(xiàn)在為大家整理2023年最新土地增值稅稅率表以及相關稅率標準如下。

2023年土地增值稅稅率表

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目：

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費用;

(3)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

土地增值稅具有哪幾個特點呢?

(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。

土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

(2)征稅面比較廣。

凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納增值稅的義務。

(3)實行超率累進稅率。

土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

(4)實行按次征收。

土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

(5)采用扣除法和評估法計算增值額。

土地增值稅計算方法上考慮我國實際情況，以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的余額作為計稅依據(jù)。對舊房及享筑物的轉(zhuǎn)讓，以及對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)申報不實、成交價格偏低的，則采用評估價格法確定增值額，計征土地增值稅。

【第14篇】土地增值稅清算報告

一、審核程序

土地增值稅清算鑒證項目對審核人員要求較高，既要知曉土地增值稅相關稅收政策，又要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程，了解常見建筑工程單方造價指標。鑒證人員應對申報企業(yè)土地增值稅清算申報金額與賬面金額差異及調(diào)整原因、可售面積認定、銷售收入和開發(fā)成本列報等進行重點審核。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，隱匿收入、虛增成本等涉及的稅收問題單純的就賬論賬，難以查深查透，需要從外圍入手，研究開發(fā)項目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權屬登記等各方面，運用建安成本分析控制、利潤率控制、實際投資與概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調(diào)查相結合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結合的方法，全面審核開發(fā)項目的收入和成本費用列報的真實性和準確性。

在土地增值稅扣除項目審核中，除了需要按政策規(guī)定將成本、費用分項歸納整理外，最重要的審核內(nèi)容是將不得扣除的成本、費用金額剔除。在實務中不得扣除原因一般包括：非本清算項目成本、未取得合法票據(jù)、無合理理由的未實際付款、超決算或合同的發(fā)票多開、應作房地產(chǎn)開發(fā)費用的支出、不合規(guī)利息支出、計提的實際未發(fā)生成本、竣工后發(fā)生的成本、軟裝家具電器支出、自持自用項目支出、未按規(guī)定移交的公配支出等。

土地增值稅清算鑒證主要審核程序梳理如下：

1.將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)期間各期利潤表納入一張總表分年度列示，結合清算項目土地增值稅申報表進行趨勢分析，關注開發(fā)項目損益、納稅情況與同類企業(yè)比較是否異常，清算期間有無對前期開發(fā)成本進行大額追溯調(diào)整，相關賬務處理是否合規(guī)；

2.收入審核可以選擇同一樓號或類似幢號相近時點銷售單價進行比較、與周邊開發(fā)樓盤同期同類項目相同或相近層數(shù)房產(chǎn)單方售價進行比較，分析有無售價明顯偏低等異常；

3.檢查開發(fā)成本分類明細表相關內(nèi)容填報是否完整、同一單位以相同名稱列報，然后對未審金額進行篩選排序，依據(jù)重要性原則對計入扣除項目前30名業(yè)務項目內(nèi)容實施詳式審核；

4.對單項工程賬面單方成本價與類似工程造價指標對比，單價或總額偏高項目進行重點審核，關注納稅人有無簽訂陰陽合同，有無人為拆分工程量虛增成本；

5.對于建安成本未提供工程結算審核報告，尤其是同一施工單位只有部分項目納入工程結算審核，關注未納入工程結算審核工程量是否存在重復或虛增；

6.扣除項目建安成本與預警值進行比較，關注單方成本是否異常，有無正當理由。項目竣工驗收非施工原因跨期較長，建議以單項主體工程竣工驗收作為選取預警值參數(shù)時點；對部分企業(yè)資料缺失或不配合提供開工、竣工報告，可參考每幢樓竣工標識牌公示開工時間、竣工時間；

7.在審核收入和扣除項目時，重點關注關聯(lián)方交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行；同時應當關注企業(yè)長期掛賬大額應付款余額，審核交易行為是否真實。

二、審核策略

結合客戶的具體情況，保持職業(yè)懷疑并運用職業(yè)判斷靈活地將審計準則以及分析、函證等基本程序恰當運用，對舞弊風險保持職業(yè)懷疑和有效應對，并在實踐中不斷提升專業(yè)水平。為準確界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證項目開發(fā)成本，某事務所從事土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務，鑒證人員親身至項目所在地多個相關政府部門函調(diào)獲取若干納稅人未提供的充分適當?shù)淖C據(jù)，對形成鑒證結論具有重要的支撐作用。

相關部門函調(diào)獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目外部證據(jù)情況，舉例如下：

財政局：查詢土地出讓金變相返還情況。

公共資源交易中心：通過外調(diào)發(fā)現(xiàn)邀請招標項目，時隔半年，二次招標提高關聯(lián)方中標價近6000萬元；招投標文件備案資料反映中標施工單位項目部與供貨單位簽訂甲控主材購銷合同，甲控材合同約定單價比施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際結算價低30%以上，部分樓幢實際結算價比甲控材合同價高70%。

自然資源和規(guī)劃局：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防車位未通過規(guī)劃驗收（依法配建但未經(jīng)驗收合格的人防工程成本，主管稅務機關掌握政策口徑限于人防辦竣工驗收）。

市發(fā)改委（原市物價局，房企銷售備案資料現(xiàn)移交至當?shù)厥袡n案館）：了解并收集當?shù)匕l(fā)展改革部門對外公布涉及房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費項目目錄文件；通過外調(diào)，發(fā)現(xiàn)兼顧人防區(qū)域地下機械停車位物價部門存檔資料有納稅人對外銷售價格備案記錄。

市物價局價格認定中心：外調(diào)取得此前主管稅務機關委托小區(qū)具體樓幢建安成本的價格認證結論書，報告反映房地產(chǎn)企業(yè)提供送審資料下浮率為9%，而申報企業(yè)本次提供工程結算資料下浮率均為6%。

住建局：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預售許可證登記信息；查詢網(wǎng)簽房交易時間、金額等備案信息；查詢已辦理網(wǎng)簽但賬面仍記開發(fā)產(chǎn)品，收入未入賬的房源；查詢開發(fā)項目未售房源數(shù)量及面積匯總信息、以便與賬面存量房數(shù)量及面積核對賬實是否相符；通過外調(diào)了解已交付使用多年某住宅小區(qū)因公建配套等綜合驗收未通過，整體竣工驗收正在辦理之中，主管部門暫停商住樓對外銷售產(chǎn)證辦理；兼顧人防產(chǎn)權屬開發(fā)商所有，與產(chǎn)權屬國家所有的人防工程是有區(qū)別的、可售可租，開發(fā)商持人防辦出具證明至住建部門可予以辦理預售許可登記、對外銷售可辦理商品房網(wǎng)簽合同備案；當?shù)?023年已退歷年符合文件要求的墻改基金（已廢止）款項8000多萬元。

民防局（人防辦）：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防及兼顧人防竣工驗收證明確認建筑面積與房企申報建筑面積不符；當?shù)厝朔擂k2023年印發(fā)關于兼顧人防文件沒有上位法支持，近幾年發(fā)文單位已自查自糾，明確兼顧人防產(chǎn)權屬開發(fā)商所有。

不動產(chǎn)登記中心：通過外調(diào)了解地下車位（含兼顧人防車位）不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權證要求；當?shù)丶骖櫲朔儡囄灰延卸嗬a(chǎn)權登記在業(yè)主名下；針對機械停車位基本單元能否辦理共有產(chǎn)權登記，相關負責同志回復無錫等地已試點辦理，本地經(jīng)集體會辦，有機械停車位整體空間登記開發(fā)商名下先例；對于當?shù)氐叵萝囄坏犬a(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有公建配套設施，不動產(chǎn)登記部門暫未依《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》在不動產(chǎn)登記簿上予以反映。

人民法院：根據(jù)網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征信報告，針對部分開發(fā)項目分包工程款糾紛等存在司法訴訟，根據(jù)司法文書案號外調(diào)涉案卷宗資料掃描件，發(fā)現(xiàn)房企土地增值稅清算項目主體工程總包項目系提供陰陽合同，款項實際結算協(xié)議、金額與企業(yè)提供涉稅鑒證的合同、賬面記錄不符；實際結算的補充協(xié)議、分包協(xié)議未提供稅務鑒證人員；司法鑒定報告反映代墊原土地所有權人往來款，賬面卻記入土地征用及拆遷補償費用；開發(fā)土地毛地掛牌出讓，拆遷補償協(xié)議約定土地摘牌托底價與實際成交價溢價部分存在房企股東分成，企業(yè)管理層篡改刪除拆遷補償協(xié)議上述條款，隱瞞溢價分成多計土地征用及拆遷補償費。（摘選）

作者：陳春艷，單位：蘇亞金誠會計師事務所，來源：注冊稅務師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第15篇】土地增值稅免征

稅率：

一、土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

增值額：是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。

扣除項目：

① 取得土地使用權所支付的金額；

② 開發(fā)土地的成本、費用；

③ 新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；

⑤ 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本計算的金額之和，加計20%扣除。

二、計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法：

征收率：

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：

單位納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅：5%；

單位納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅及車庫；個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)：6%；

單位納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅（車庫除外）：8%。

預征率：

納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應按規(guī)定預征土地增值稅。

普通標準住宅預征率為1%；

非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預征率為3.5%。

不征稅范圍：

房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的，房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

投資入股：單位、個人在改制重組以房地產(chǎn)作家入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

學校資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：民辦學校舉辦者將土地、房產(chǎn)劃至學校，暫不征收土地增值稅。

常見的減免優(yōu)惠政策：

個人銷售住房：對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%（含），免征土地增值稅。

國家征收、收回：因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

安置房：企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

公租房：轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值稅額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

來源：重慶稅務

【第16篇】預交土地增值稅

導讀：本文講述的是關于預繳土地增值稅計算方法是怎樣的的有關問題，為了方便大家更好的學習，小編將預交土地增值稅的計算公式在下文中為大家整理出來了，感興趣的可以接著往下看看。

預繳土地增值稅計算方法是怎樣的?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：

1、一般計稅方法下：

預交土地增值稅=預收款/(1+11%)*土地增值稅預征率

2、簡易計稅方法下：

預交土地增值稅=預收款/(1+5%)*土地增值稅預征率

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)：為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

土地增值稅預征的計征依據(jù)是什么?

《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當期預收帳款通過除以(1+適用稅率(或征收率))，預征計稅基礎相同，均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額，簡潔方便。

然而，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款?！?/p>

針對預繳土地增值稅計算方法是怎樣的的這一問題，文中已作出詳細的解答，相關的計算公式小編已在文中為打擊列舉出來了，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，詳情請關注會計學堂網(wǎng)。