土地增值稅 稅率（16篇）

【第1篇】土地增值稅 稅率

銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計(jì)算方法

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

分兩種扣除方式：

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20％

注意：僅從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用加計(jì)扣除，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬元（不含增值稅的金額）。

開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

『解析』

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（500－50）+（1000+3000）×5％=650（萬元）；

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬元；

（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬元）；

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=1000+3000+650+555+800=6005（萬元）；

3.增值額=10000－6005=3995（萬元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：“超過50％～100％的部分”，適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額=3995×40％－6005×5％=1297.75（萬元）

以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！

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【第2篇】建筑業(yè)土地增值稅稅率

建筑安裝工程費(fèi)不管是按費(fèi)用構(gòu)成要素還是造價(jià)形成劃分，其項(xiàng)目組成均有規(guī)費(fèi)和稅金，這里的稅金從2023年5月開始就是指的增值稅。該知識(shí)點(diǎn)因?yàn)檎呶募淖兓?，其稅率及?jì)稅方法為二級(jí)建造師《建設(shè)工程施工管理》科目新修訂內(nèi)容。

（一）建筑業(yè)增值稅稅率變化情況

2023年3月財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件，文件主旨是確定經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

同時(shí)該文件印發(fā)的附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中第十五條、第二款規(guī)定，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

2023年4月財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》財(cái)稅〔2018〕32號(hào)文件，第一條、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。建筑業(yè) 2023年5月1日起執(zhí)行10%的稅率。

財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署2023年3月發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告〔2019〕第39號(hào)文件，第一條、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。至此，建筑業(yè)增值稅稅率調(diào)整為9%。

2023年二級(jí)建造師《建設(shè)工程施工管理》考試用書上，一般計(jì)稅法規(guī)則下，建筑業(yè)增值稅稅率為10%。顯然，這在情理之中，因?yàn)槌鰰谇?，政策在后。但是，今年二建《建設(shè)工程施工管理》科目關(guān)于增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算，題干中給出的稅率為9%。

（二）建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算

增值稅的計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅法和簡易計(jì)稅方法。

（1）一般計(jì)稅方法

當(dāng)采用一般計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為9%。計(jì)算公式為：

增值稅銷項(xiàng)稅額=稅前造價(jià)×9%

稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算。

（2）簡易計(jì)稅方法

當(dāng)采用簡易計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為3%。計(jì)算公式為：

增值稅=稅前造價(jià)×3%

稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的含稅價(jià)格計(jì)算。

真題重現(xiàn)

2019、某建設(shè)工程項(xiàng)目的造價(jià)中人工費(fèi)為3000萬元，材料費(fèi)為6000萬元，施工機(jī)具使用費(fèi)為1000萬元，企業(yè)管理費(fèi)為400萬元，利潤為800萬元，規(guī)費(fèi)為300萬元，各項(xiàng)費(fèi)用均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為9%。則增值稅銷項(xiàng)稅額為（ ）萬元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233網(wǎng)校答案： a

233網(wǎng)校解析：采用一般計(jì)稅法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035萬元。

看到這里或許有些學(xué)員或許有些許疑惑，不是說二級(jí)建造師考試要以考試用書為準(zhǔn)，那如果題目問“建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為多少”，該如何解答？在這種情況下，命題老師必定會(huì)給出文件出處，也就是加上前提，如下題：

2017一建真題.根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)），建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233網(wǎng)校答案： b

考生只需對(duì)照文件選擇即可，前文中筆者已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)介紹。另外，在計(jì)算題中一般會(huì)直接給出稅率，考生依據(jù)已知數(shù)套用公式求解即可。

【本文是以上內(nèi)容為233網(wǎng)校原創(chuàng)文章，非授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載，違者必究!】

【第3篇】土地增值稅稅率清算2%

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土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的一個(gè)稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是一個(gè)稅負(fù)較重的稅，而土地增值稅的清算又是項(xiàng)目開發(fā)最后階段算清應(yīng)繳多少稅款、實(shí)現(xiàn)多少利潤的關(guān)鍵一環(huán)，因此掌握土地增值稅的清算要訣, 依法合規(guī)進(jìn)行稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的最終效益甚至生存都是至關(guān)重要的。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般都采用邊開發(fā)、邊預(yù)售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本確定或其他原因，納稅人暫時(shí)無法全部準(zhǔn)確地計(jì)算應(yīng)征的土地增值稅，這時(shí)，為了確保國家稅收及時(shí)、穩(wěn)定地入庫，可以對(duì)先取得的收入按一定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，待開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后，再計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補(bǔ)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

也就是說，土地增值稅的征收方式是：先預(yù)征，再清算。為此，在搞清楚土地增值稅的清算之前，必須先要了解掌握土地增值稅的預(yù)征預(yù)繳。預(yù)售房款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按下列公式和步驟計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

①土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)售房款—應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款；

②應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)×預(yù)征率。

各地區(qū)按國家規(guī)定實(shí)行不同的預(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，要加收滯納金。

舉例：甲房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期收到預(yù)售房款2000萬元，土地增值稅的預(yù)征率為2%。應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅稅額：

假設(shè)甲企業(yè)選擇一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅計(jì)算如下：

①在項(xiàng)目所在地預(yù)繳的增值稅=2000÷（1+10%）×3%=54.55(萬元)

②應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅=（2000-54.55）×2%= 38.91(萬元)

土地增值稅的清算包括時(shí)間節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目管理、確認(rèn)應(yīng)稅收入、審核扣除項(xiàng)目金額等內(nèi)容，涉及財(cái)稅政策多，計(jì)算復(fù)雜，完全掌握和準(zhǔn)確核算它需要長期研究和積累。企業(yè)老板和財(cái)稅人員必須了解和掌握以下重點(diǎn)內(nèi)容：

一、土地增值稅的清算單位

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

國家稅務(wù)總局國稅發(fā)【2006】187號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。實(shí)際經(jīng)營中，一些房地產(chǎn)企業(yè)將不同期開發(fā)的樓盤項(xiàng)目混在一起，或者將普通住宅和非普通住宅混在一起計(jì)算收入和核算成本費(fèi)用，這是不允許的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算時(shí)將對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)核查，所以企業(yè)會(huì)計(jì)在平時(shí)記賬是就要記清記對(duì)，不能混淆。

對(duì)于上述規(guī)定中“分期開發(fā)的項(xiàng)目”的界定和依據(jù)，總局文件沒有具體明確，實(shí)際執(zhí)行各地不盡一致，各省區(qū)對(duì)“分期開發(fā)的項(xiàng)目”的規(guī)定較多的有：一是以政府主管部門頒發(fā)的“工程規(guī)劃許可證”或“工程施工許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)；二是以“銷售許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)等。

二、土地增值稅的清算條件

1、強(qiáng)制性清算：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

清算時(shí)限：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、選擇性清算：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算時(shí)限：稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

三、納稅人清算土地增值稅應(yīng)報(bào)送的資料

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；

②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

③項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

④納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

四、收入的審核工作

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定，調(diào)整了收入項(xiàng)目名稱，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》至《申報(bào)表（六）》中，均增加了“視同銷售收入”數(shù)據(jù)列。視同銷售收入的確認(rèn)下面專門有介紹。

清算審核實(shí)行案頭審核和實(shí)地審核。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在收入審核時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷售面積進(jìn)行評(píng)估，審核有無價(jià)格明顯偏低的情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

如果有上述非直接銷售的情形，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

五、扣除項(xiàng)目的審核工作

（一）土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額；

②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；

③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

⑤國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

具體扣除項(xiàng)目如下表：

扣 除 項(xiàng) 目

具 體 內(nèi) 容

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

2.房地產(chǎn)開發(fā)的成本

納稅人房地產(chǎn)開項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本

其

中

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等

前期工程費(fèi)

規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出

建筑安裝工程費(fèi)

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出

公共配套設(shè)施費(fèi)

包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開放小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)發(fā)生的支出

開發(fā)間接費(fèi)用

直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等

借款費(fèi)用

符合資本化條件的借款費(fèi)用

3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

其

中

利息支出

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額

其他房地產(chǎn)

開發(fā)費(fèi)用

按1、2項(xiàng)規(guī)定的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，不再考慮利息的扣除

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

有關(guān)的稅金

營改增后不包括增值稅；企業(yè)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能準(zhǔn)確計(jì)算的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除

5.國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

可按1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%予以扣除

（二）審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

①在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除，特別是絕對(duì)不能虛開和接受虛開增值稅專用發(fā)票

②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的；

③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；

④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?/p>

⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；

⑥對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

六、應(yīng)納稅額的計(jì)算

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定收入和相關(guān)稅金（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：

①土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入額—扣除項(xiàng)目金額

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

級(jí)數(shù)

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例

稅率（%）

速算扣除

系數(shù)（%）

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%-100%的部分

40

5

3

超過100%-200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

從上表可以發(fā)現(xiàn)，增值率越低，對(duì)應(yīng)的稅率就越低，當(dāng)然繳納的土地增值稅就越少。普通住宅增值率不超過20%的，免征土地增值稅。而增值率取決于收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。也就是要把收入額降到最低，把扣除項(xiàng)目金額籌算到最大，當(dāng)然前提是要合規(guī)。當(dāng)增值率接近每一檔的最大值即臨界點(diǎn)時(shí)，要盡最大努力使之不超過臨界點(diǎn)，從而對(duì)應(yīng)較低稅率。

案例： 2023年9月，某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，共取得含稅收入5250元。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)為500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本1500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（注：該寫字樓為老項(xiàng)目，適用增值稅征收率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：該公司轉(zhuǎn)讓該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算如下（對(duì)照前文所述的5項(xiàng)扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除金額）：

（1）把轉(zhuǎn)讓該寫字樓取得的含稅收入轉(zhuǎn)換為不含增值稅收入：5250／（1+5%）=5000（萬元）；

（2）取得土地使用權(quán)所支付的金額（含稅收）為500萬元；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本為1500元；

（4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：120+（500+1500）×5%=220（萬元）；

（5）準(zhǔn)許扣除的相關(guān)稅費(fèi)為城建稅及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（萬元）；

（6）加計(jì)扣除金額=（取得土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）×20%=（500+1500）×20%=400（萬元）；

（7）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=收入—扣除項(xiàng)目金額=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（萬元）；

（8）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率=增值額／扣除項(xiàng)目金額=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率為第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%:

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（萬元）。

土地增值稅的清算審核和計(jì)算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。目前國地稅機(jī)構(gòu)合并后，原來的金三系統(tǒng)將進(jìn)行合并優(yōu)化升級(jí)，其中的土地增值稅征管信息模塊進(jìn)行完善，稅務(wù)部門依托政府云大數(shù)據(jù)，獲取納稅人的有關(guān)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目資料更加方便，企業(yè)的收入是否計(jì)算正確，企業(yè)扣除項(xiàng)目及其金額是否真實(shí)、準(zhǔn)確，是否合規(guī)，有無虛列開支的情況，稅務(wù)部門審核起來依據(jù)的手段和技術(shù)應(yīng)該說越來越先進(jìn)了。房地產(chǎn)企業(yè)要更加合規(guī)經(jīng)營，苦練內(nèi)功，吃透稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，這是每個(gè)企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標(biāo)。

【第4篇】土地增值稅走核定稅率

核定征收，指的是由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人情況，在正常生產(chǎn)經(jīng)營條件下，對(duì)其生產(chǎn)的應(yīng)稅產(chǎn)品查實(shí)核定產(chǎn)量和銷售額，然后依照稅法規(guī)定的稅率征收稅款的征收方式。

1.政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過對(duì)以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會(huì)被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))第一條第(四)項(xiàng)規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

【第5篇】2009年土地增值稅的稅率

關(guān)于增值稅的知識(shí)，大家最頭疼的就是稅率和計(jì)算，不僅僅是因?yàn)榉爆?，更是因?yàn)榻?jīng)常發(fā)生變動(dòng)，那到底該怎么記呢？

為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對(duì)大家記憶增值稅有幫助。

1

增值稅，又變了！

今天起，這是我最新最全的稅率表！

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長至2023年12月31日。

2

增值稅稅率

1稅率13%

納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

2稅率9%

納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

③ 圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

⑤ 國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

3稅率6%

納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

4稅率0

納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

5稅率0

境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整由國務(wù)院決定。

納稅人兼營不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

3

以下13%稅率貨物

易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆

① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

② 各種蔬菜罐頭。

③ 專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。

④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。

⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

⑥ 中成藥。

⑦ 鋸材，竹筍罐頭。

⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。

⑩ 各種蛋類的罐頭。

? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

? 洗凈毛、洗凈絨。

? 飼料添加劑。

? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。

4

增值稅征收稅率

增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計(jì)稅的一般納稅人計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。

一小規(guī)模納稅人

（一）3%征收率減按1%征收

2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。

（二）3%征收率減按0.5%征收

自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：

納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）

（三）3%征收率減按2%征收

① 小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。

② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

（四）5%征收率

① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

⑥ 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。

二一般納稅人

（一）5%征收率

（二）3%征收率

（三）3%征收率減按2%征收

（四）減按0.5%征收

（五）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))

（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡易計(jì)稅

① 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）

② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）

③ 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）

④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）

⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）

⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：

寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ；

典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；

【第6篇】2023土地增值稅稅率

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

納稅人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：

1、國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

2、中“贈(zèng)與”所包括的范圍問題細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

征稅對(duì)象： 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。

在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；適用30%的稅率

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過100 ％的部分；適用40%的稅率

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200 ％的部分；適用50%的稅率

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，60％的稅率。

提醒：土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

收入的確認(rèn)：

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

2.土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.

4.特殊情形：

⑴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 ⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

扣除額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照稅法規(guī)定計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計(jì)算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

7.注意事項(xiàng)：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

主要減免稅政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。

注意：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

從2008年對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

征收管理

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注意：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算。土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算。

納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件。符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

⑴房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

⑴已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

⑵取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

⑶納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

⑷省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

⑵滯納金問題：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

⑶權(quán)屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。

購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

【第7篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財(cái)稅[2016]43 號(hào)文件與國家稅務(wù)總局2023年70號(hào)公告(以下簡稱70號(hào)公告)所規(guī)定的計(jì)算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)按70號(hào)公告執(zhí)行，這樣做對(duì)嗎?

答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計(jì)稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計(jì)稅方法的征收率為5%。

《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號(hào))規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實(shí)收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計(jì)算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財(cái)稅[2016]43號(hào)文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號(hào)公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法，采用70號(hào)公告比財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計(jì)算一般計(jì)稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號(hào)文件計(jì)算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號(hào)公告計(jì)算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計(jì)算簡易計(jì)稅方法土地增值稅誤征率。

70號(hào)公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)”。“可以按照”不是強(qiáng)制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號(hào)公告的規(guī)定，而按財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件計(jì)算土地增值稅的計(jì)算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計(jì)算方法對(duì)土地增值稅清算時(shí)的最終稅負(fù)沒有影響。

關(guān)于土增稅預(yù)繳問題，推薦大家閱讀王皓鵬老師原創(chuàng)文章“”，精彩內(nèi)容點(diǎn)擊藍(lán)字可查看！

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實(shí)務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào)，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時(shí)補(bǔ)繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第8篇】土地增值稅稅率表2009

2023年最新增值稅稅率思維導(dǎo)圖來了，馬上打印出來學(xué)習(xí)！

01

小規(guī)模3%降至1%政策延長

增值稅稅率表也隨之更新

百望官網(wǎng)（準(zhǔn)官方）消息：

文字版本：1、自2023年1月1日起，《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于支持個(gè)體工商戶復(fù)工復(fù)業(yè)增值稅政策的公告》（2023年第13號(hào)）暫繼續(xù)執(zhí)行。對(duì)湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，暫繼續(xù)免征增值稅；對(duì)其他地區(qū)增值稅小規(guī)模納稅人，暫繼續(xù)減按1%征收率征收增值稅。開具發(fā)票選擇征收率，暫繼續(xù)照此執(zhí)行。待正式文件出臺(tái)后，以正式文件為準(zhǔn)。

增值稅發(fā)票稅控開票軟件的稅控盤版和稅務(wù)ukey版均已升級(jí)并提供下載：

升級(jí)說明

02

2023年最新最全稅率表

注：對(duì)稅率相同的項(xiàng)目，使用帶箭頭實(shí)線與稅率鏈接。對(duì)于內(nèi)容相似的項(xiàng)目，使用無箭頭的虛線鏈接。

（圖片來源：公眾號(hào)思維導(dǎo)圖學(xué)稅法）

03

增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整，由國務(wù)院決定。

納稅人兼營不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

04

以下13%貨物

易于農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物相混淆

1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各種蔬菜罐頭。

3、專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。

5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成藥。

7、鋸材，竹筍罐頭。

8、熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。

10、各種蛋類的罐頭。

11、酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

12、洗凈毛、洗凈絨。

13、飼料添加劑。

14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

15、以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。

05

增值稅征收率

增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計(jì)稅的一般納稅人（見附件）計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。

附件：一般納稅人（可選擇）適用簡易計(jì)稅

（一）5%征收率：

1、中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）

2、銷售、出租2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。包括但不限于：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的不動(dòng)產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2023年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

（總局公告2023年第31號(hào)，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)、財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2、國家稅務(wù)總局公告2023年第2號(hào)）

4、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）

5、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）

7、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）

8、收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）

9、提供人力資源外包服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào) ）

（二）3%征收率

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ）

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

5、銷售自產(chǎn)的自來水。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。（國稅函〔2009〕456號(hào)，總局公告2023年第36號(hào) ）

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品。（總局公告〔2012〕20號(hào)）

11、光伏發(fā)電項(xiàng)目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。（總局公告2023年第32號(hào)）

12、獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品。（總局公告2023年第8號(hào)）

13、銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2023年第90號(hào)）

14、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

15、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

16、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2，財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

17、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

18、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

19、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

20、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕39號(hào)）

21、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。（財(cái)稅〔2016〕46號(hào) ）

22、對(duì)中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕46號(hào)）

23、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）

24、提供教育輔助服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

25、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

26、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

27、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）

28、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)；建筑工程老項(xiàng)目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；②未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；③《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

29、納稅人銷售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2023年11號(hào)）

30、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）

31、銷售自產(chǎn)、外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，已分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（總局公告2023年第42號(hào)）

32、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）

33、自2023年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)稅〔2018〕47號(hào)）

34、自2023年7月1日至2023年12月31日,對(duì)中國郵政儲(chǔ)蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務(wù)清單見附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（ 財(cái)稅〔2018〕97號(hào)）

35、一般納稅人提供的城市電影放映服務(wù)，可以按現(xiàn)行政策規(guī)定，選擇按照簡易計(jì)稅辦法計(jì)算繳納增值稅。(財(cái)稅〔2019〕17號(hào))

36、自2023年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見病藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。（財(cái)稅〔2019〕24號(hào)）

（三）3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2008〕170號(hào)，財(cái)稅〔2014〕57號(hào) ）

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。 （財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào))

4、納稅人銷售舊貨。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

5、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)（總局公告2023年1號(hào) ，總局公告2023年第36號(hào)）

6、發(fā)生按照簡易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。（總局公告2023年1號(hào) ，總局公告2023年第36號(hào) ）

7、銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

（四）減按0.5%征收

自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購的二手車，由原按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，改為減按0.5%征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)，國家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

（五）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))

（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡易計(jì)稅：

1. 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）

2. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）

3. 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）

4. 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）

5.納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）

6.一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：

（1） 寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ；

（2）典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；

【第9篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？

1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個(gè)中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因?yàn)橐话銇碚f增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個(gè)粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會(huì)高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。

房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅

開發(fā)項(xiàng)目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅

取得項(xiàng)目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅

前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、水利基金

物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻(xiàn)了多少稅收。

土地增值稅為什么要預(yù)征？

我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項(xiàng)目建成，賣完交房后再征，估計(jì)老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

那預(yù)征什么時(shí)候征？怎么計(jì)算呢？

首先預(yù)售的時(shí)候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預(yù)征率。

同時(shí)，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：

（1）保障性住房預(yù)征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計(jì)算？

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時(shí)，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步，計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（不含稅收入）

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第10篇】2023年土地增值稅稅率表

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%；

增值稅稅率（一般納稅人）

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

增值稅征收率（簡易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

增值稅適用扣除率

1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

【第11篇】車位土地增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種：辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費(fèi)、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體，不同的處置方式其成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ袇^(qū)別，進(jìn)而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式，可以減輕稅負(fù)。

案例

湖南省某房地產(chǎn)a公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中，1層～3層為商業(yè)用房，每層可售建筑面積1000平方米，層高5.6米；3層以上為普通住宅，可售建筑面積9000平方米，層高2.8米；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車位134個(gè)，面積2680平方米，開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位，普通住宅100個(gè)，商業(yè)用房34個(gè)。住宅和2～3層商業(yè)用房在當(dāng)年銷售，分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營活動(dòng)，房產(chǎn)原值903萬元，年租金180萬元，當(dāng)年收取6個(gè)月租金90萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)16萬元。該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元，地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元，開發(fā)費(fèi)用500萬元，地下停車位開發(fā)成本536萬元，稅前可扣除折舊額21萬元，支付其他合理費(fèi)用10萬元。

根據(jù)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2023年第7號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算；利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的其成本、費(fèi)用可以扣除；轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除；單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謹(jǐn)傞_發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

處置方式一：地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，面積2000平方米，收取款項(xiàng)1200萬元，剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。

應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算：按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄓ?jì)算不同類型房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。

5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷普通住宅層高＝5.6÷2.8＝2。

總層高系數(shù)面積＝∑（某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù)）＝普通住宅可售建筑面積×1＋商業(yè)用房可售建筑面積×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。

普通住宅已售部分層高系數(shù)面積＝1×9000＝9000（平方米）。

商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積＝2×2000＝4000（平方米）。

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。

普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×9000＝2700（萬元）。

商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×4000＝1200（萬元）。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元，已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500（注：取得土地使用權(quán)所支付的金額）×（1＋10%＋20%）（注：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10％計(jì)算扣除，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除費(fèi)）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：營業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%）＝4967.58（萬元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.非住宅類應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元，已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元＋出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（萬元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④應(yīng)繳土地增值稅2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一層商業(yè)用房租金收入90萬元＋普通住宅銷售收入4680萬元＋商業(yè)用房銷售收入4400萬元，地下車位金銷售收入1200萬元＋收取停車費(fèi)10萬元）＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝已售地下車位的開發(fā)成本＋已出售普通住宅的開發(fā)成本＋已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本＋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?680×0.2×100÷134（注：出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積，可售總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＋地下車位面積＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為923.77萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除＝開發(fā)費(fèi)用－出租房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用＋折舊＋其他稅金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面積分?jǐn)偝鲎夥繎?yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用，其中，一層商業(yè)用房面積1000平方米，地上房產(chǎn)總面積12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（萬元）。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（萬元）。

處置方式二：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。在土地增值稅計(jì)算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀荆虡I(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680＋1200＝5880（萬元），已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（萬元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元，已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（萬元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④應(yīng)繳土地增值稅＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分?jǐn)偼恋爻杀?，稅前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商業(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積，總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＝3000＋9000）＝5675（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為814.59萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（萬元）。

處置方式三：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，采用三種綜合處置方式

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，另按成本價(jià)向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個(gè)，取得營業(yè)收入88萬元，剩下12個(gè)車位無償移交給政府。在土地增值稅計(jì)算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上，普通住宅的土地增值稅計(jì)算同上，屬于免征。

1.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元（注:4400＋88），已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

①扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元，向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個(gè)車位和無償移交給政府12個(gè)車位的開發(fā)成本136萬元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（萬元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③應(yīng)繳土地增值稅＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（萬元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下車位成本）＝5811（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝585.65（萬元）。

④土地增值稅扣除額＝754.29（萬元）。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（萬元）。

不同處置方式下的稅收負(fù)擔(dān)（如圖）：

從上述案例來看，地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)明顯不同，方式三與方式一、二相比，營業(yè)收入增加78萬元，應(yīng)繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元，在各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)不變的情況下，平均稅負(fù)分別下降1.6%、0.7%。為何會(huì)出現(xiàn)上述情況？從稅法規(guī)定上看，辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn)，其面積應(yīng)歸入可售面積，相應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，未辦理產(chǎn)權(quán)證的則無需分?jǐn)偼恋爻杀?。在土地增值稅的具體計(jì)算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別，收入應(yīng)如何分配？成本應(yīng)如何分?jǐn)?？?duì)此，各省都有一些具體規(guī)定，但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。

由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地下車位進(jìn)行了單獨(dú)的工程預(yù)算，至于地下與地上建筑的共同成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條第五款規(guī)定，納稅人同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

企業(yè)所得稅計(jì)算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。

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【第12篇】儲(chǔ)藏室的土地增值稅稅率

一、單項(xiàng)選擇題

1.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人規(guī)定的是（d）。√

a.房屋產(chǎn)權(quán)出典的由出典人納稅（承典人）

b.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的暫不繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際使用人）

c.房屋產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，不需要繳納房產(chǎn)稅（經(jīng)營管理單位）

d.產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅

2.下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（c）。√

a.農(nóng)村的小超市

b.建在室外的露天游泳池

c.個(gè)人在市區(qū)擁有的商鋪

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未使用或出租而待售的商品房

3.某企業(yè)擁有一棟原值2000萬元的辦公樓，2023年1月1日將辦公樓的1/3出租，每月取得不含增值稅租金20萬元，其余部分自用。已知該企業(yè)所在地省人民政府規(guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，該企業(yè)2023年應(yīng)納房產(chǎn)稅（b）萬元。√

a.16.8

b.40=20×12×12%+2000×2/3×（1-30%）×1.2%

c.45.6

d.86.4

4.某公司擁有一處原值3000萬元的高檔會(huì)所，2023年4月對(duì)其進(jìn)行改建，更換樓內(nèi)電梯，將原值50萬元的電梯更換為100萬元的新電梯，拆除100萬元的照明設(shè)施，再支出150萬元安裝智能照明，支出200萬元在后院新建一露天泳池，會(huì)所于2023年8月底改建完畢并對(duì)外營業(yè)。當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的扣除比例為30%，2023年該公司就此會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）萬元。

a.25.2=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+（3000-50+100-100+150）×（1-30%）×1.2%×8/12

b.25.48=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12

c.28.98

d.26.04

【答案】b

【解析】露天泳池不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象；對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值。2023年該公司就此會(huì)所應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=3000×（1-30%）×1.2%×8/12+（3000+100-50+150-100）×（1-30%）×1.2%×4/12=25.48（萬元）。

5.某企業(yè)2023年購置一宗面積4000平方米的土地委托建造廠房，支付土地使用權(quán)價(jià)款1500萬元，廠房建筑面積1800平方米，固定資產(chǎn)科目賬面記錄房產(chǎn)造價(jià)2500萬元（不含地價(jià)），2023年12月辦理驗(yàn)收手續(xù)，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為20%，則該企業(yè)2023年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（a）萬元。

a.24=2500×（1-20%）×1.2%

b.30.48

c.36.96=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%

d.38.4

【答案】c

【解析】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該企業(yè)宗地容積率=1800÷4000=0.45＜0.5，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=1500÷4000×1800×2=1350（萬元），該企業(yè)2023年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅=（2500+1350）×（1-20%）×1.2%=36.96（萬元）。

6.2023年年初，李某有兩套住房，其中一套原值為150萬元的住房用于自己居住，另一套原值為100萬元的住房，于當(dāng)年4月20日按照市場價(jià)格出租交付給李某，租期一年，每月租金4000元。已知當(dāng)?shù)厥≌?guī)定計(jì)算房產(chǎn)余值的減除比例為30%，則李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.0

b.1280=4000×4%×8

c.1920

d.5760

【答案】b

【解析】個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人按照市場價(jià)格出租的居民住房，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。李某當(dāng)年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=4000×4%×8=1280（元）。

7.2023年年初甲企業(yè)擁有一處獨(dú)立的地下建筑物，該地下建筑物系商業(yè)用途房產(chǎn)，原價(jià)120萬元。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額計(jì)算繳納，該企業(yè)所在省確定商業(yè)用途地下建筑以原價(jià)的75%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。則2023年該企業(yè)的地下建筑物應(yīng)繳納房產(chǎn)稅（b）元。√

a.10800

b.7560=120×75%×（1-30%）×1.2%×10000

c.1080

d.14400

8.發(fā)生下列行為的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納契稅的是（d）。

a.張先生購買古樸小屋用于拆料

b.某企業(yè)將房屋贈(zèng)與養(yǎng)老院

c.李先生將自有房產(chǎn)投資于本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)

d.韓先生將房屋用于抵償債務(wù)

【答案】a

【解析】在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。注意契稅的納稅人是買方而不是賣方。此題中，選項(xiàng)bd：由養(yǎng)老院和接受抵債房屋的一方繳納契稅，而非由贈(zèng)與方企業(yè)、韓先生繳納契稅；選項(xiàng)c：以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營的企業(yè)，不需要繳納契稅。

9.周某向謝某借款80萬元，后因謝某急需資金，周某以一套價(jià)值90萬元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù)，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)支付周某差價(jià)款10萬元。已知契稅的稅率為3%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，關(guān)于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）

a.周某應(yīng)繳納契稅3萬元

b.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬元

c.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬元

d.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬元

【答案】c

【解析】契稅由房屋權(quán)屬承受人謝某繳納，應(yīng)繳納契稅=90×3%=2.7（萬元）。

10.由于工作調(diào)動(dòng)，張某將價(jià)值100萬元的房屋與李某價(jià)值95萬元的房屋進(jìn)行交換，差價(jià)部分由李某以現(xiàn)金補(bǔ)償。已知契稅適用稅率為3%，下列說法正確的是（a）。（上述金額均不含增值稅）√

a.李某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

b.張某應(yīng)繳納契稅0.15萬元

c.李某應(yīng)繳納契稅3萬元

d.張某應(yīng)繳納契稅2.85萬元

【答案】a

【解析】房屋互換，以所互換房屋的價(jià)格差額為計(jì)稅依據(jù)。由多支付貨幣等經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅，李某應(yīng)繳納的契稅稅額=（100-95）×3%=0.15（萬元）。

11.關(guān)于契稅的計(jì)稅依據(jù)，下列說法正確的是（a）。√

a.土地使用權(quán)出售、房屋買賣，計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格

b.土地使用權(quán)互換的，以互換出去的土地使用權(quán)的價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)

c.采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同確定的當(dāng)期應(yīng)支付價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)

d.先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)成交價(jià)格

【答案】a

【解析】選項(xiàng)b：土地使用權(quán)互換、房屋互換，其計(jì)稅依據(jù)為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；選項(xiàng)c：采用分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)以合同規(guī)定的總價(jià)款作為計(jì)稅依據(jù)；選項(xiàng)d：先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，土地受讓方應(yīng)依法補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。

12.吳某2023年6月初購買一幢120平方米的商品房，支付價(jià)款130萬元，并以20萬元購買單獨(dú)計(jì)價(jià)的儲(chǔ)藏室，雙方約定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2023年支付4萬元，根據(jù)省政府規(guī)定，商品房的契稅稅率為4%，儲(chǔ)藏室的契稅稅率為3%，吳某2023年應(yīng)繳納的契稅為（d）萬元。（上述金額均不含增值稅）√

a.4.5

b.6

c.5.5

d.5.8=130×4%+20×3%

【答案】d

【解析】采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。因此吳某2023年應(yīng)繳納契稅=130×4%+20×3%=5.8（萬元）。

13.下列房產(chǎn)需要繳納土地增值稅的是（d）。√

a.尚在抵押期間的底商

b.房地產(chǎn)的繼承

c.代建完成的廠房

d.企業(yè)之間相互交換的辦公樓

【答案】d

【解析】選項(xiàng)a：對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；選項(xiàng)b：房地產(chǎn)的繼承，不征收土地增值稅；選項(xiàng)c：房地產(chǎn)的代建房行為，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

14.某批發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢已經(jīng)使用過的辦公樓，取得不含稅收入800萬元，辦公樓原價(jià)400萬元，已提折舊260萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓重置成本價(jià)為1000萬元，成新度折扣率為六成，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi)7.88萬元（不含增值稅）。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓該辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅（a）萬元。√

a.57.64

b.136.45

c.140

d.160

增值額=800-1000×60%-7.88=192.12

增值率=192.12÷600=32.02%

土增稅=192.12×30%=57.64

【答案】a

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的除增值稅以外的稅費(fèi)作為扣除項(xiàng)目金額，增值額=800-1000×60%-7.88=192.12（萬元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%，該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅=192.12×30%=57.64（萬元）。

15.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列表述不正確的是（c）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除√

b.納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，可以扣除

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除

16.土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施，其成本費(fèi)用不得扣除的是（c）。

a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的文體場館√

b.建成后無償移交給派出所用于辦公的房屋√

c.建成后有償出售的車庫

d.建成后出租給事業(yè)單位的幼兒園

【答案】d

【解析】選項(xiàng)abc均可在計(jì)算土地增值稅時(shí)憑合法、有效憑證扣除；選項(xiàng)d并沒有發(fā)生房產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不計(jì)算繳納土地增值稅，所以也不可以扣除其成本費(fèi)用。

17.自然人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在（a）稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。√

a.房地產(chǎn)坐落地

b.居住所在地

c.戶籍所在地

d.自行選擇的納稅地點(diǎn)

18.依據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，納稅人辦理納稅申報(bào)的期限是（b）。√

a.自簽訂房地產(chǎn)建筑合同之日起30日內(nèi)

b.自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)

c.向有關(guān)部門辦理過戶登記手續(xù)之日起7日內(nèi)

d.自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同且收到款項(xiàng)之日起10日內(nèi)

二、多項(xiàng)選擇題

1.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列有關(guān)房產(chǎn)稅納稅人的表述中，正確的有（bcd）。√

a.房屋出租的由承租人納稅

b.產(chǎn)權(quán)屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人

c.產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有的營業(yè)用房屋，該個(gè)人為納稅人

d.無租使用房產(chǎn)管理部門的房產(chǎn)，由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

2.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的相關(guān)政策中，表述不正確的有（cd）。

a.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由業(yè)主共同繳納房產(chǎn)稅（實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人）

b.以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，按當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)租金水平確定租金額

c.免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，按收取的租金從租計(jì)征房產(chǎn)稅

【答案】ad

【解析】選項(xiàng)a：對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。選項(xiàng)d：對(duì)于融資租賃房屋，實(shí)際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的行為，所以在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。

3.納稅人從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，適用的稅率有（bd）。√

a.1.2%

b.4%

c.10%

d.12%

4.甲企業(yè)共有兩處房產(chǎn)a和b，房產(chǎn)原值共計(jì)1800萬元，2023年年初，將兩處房產(chǎn)用于投資聯(lián)營，將原值為800萬元的a房產(chǎn)投資于乙企業(yè)，甲企業(yè)參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得分紅40萬元；將原值為1000萬元的b房產(chǎn)投資丙企業(yè)，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)年取得不含增值稅固定利潤分紅60萬元。已知當(dāng)?shù)厥∪嗣裾?guī)定的房產(chǎn)原值扣除比例為30%。則下列關(guān)于上述兩處房產(chǎn)的房產(chǎn)稅繳納情況，說法正確的有（bc）。√

a.甲企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅4.8萬元

b.乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅6.72萬元

c.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅7.2萬元

d.甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅8.4萬元

【答案】bc

【解析】對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的情況，由被投資方按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；對(duì)于以房產(chǎn)投資收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的情況，實(shí)際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)規(guī)定由出租方按不含稅租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

乙企業(yè)應(yīng)就a房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=800×（1-30%）×1.2%=6.72（萬元）。

甲企業(yè)應(yīng)就b房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2（萬元）。

5.根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有（ac）。

a.凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅

b.對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值

c.融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的當(dāng)月次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

d.融資租賃的房產(chǎn)，合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

【答案】abd

【解析】融資租賃的房產(chǎn)，合同約定開始日的，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

6.下列項(xiàng)目中，免征房產(chǎn)稅的有（abcd）。√

a.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)

b.對(duì)商品儲(chǔ)備管理公司及直屬庫自用的承擔(dān)商品儲(chǔ)備業(yè)務(wù)的房產(chǎn)

c.國家機(jī)關(guān)自用的房產(chǎn)

d.為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)，按照國家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取住宿費(fèi)的高校學(xué)生公寓

7.下列各項(xiàng)中，符合房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間規(guī)定的有（abcd）。

a.將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之次月起繳納房產(chǎn)稅

b.納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

d.購置新建商品房，自權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅

【答案】bc

【解析】選項(xiàng)a：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，應(yīng)從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅；選項(xiàng)d：購置新建商品房，應(yīng)從房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。

8.根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠的說法中，正確的有（cdba）。

a.對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)，暫免征收房產(chǎn)稅

b.在基建工地為基建工地服務(wù)的工棚、材料棚，在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，免征房產(chǎn)稅

c.納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，按各自使用的部分分別征收或免征

d.經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對(duì)毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅

【答案】acd

【解析】選項(xiàng)b：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，無論是施工企業(yè)自行建造還是基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。

9.張某將一套自有住房與王某進(jìn)行交換，張某房屋價(jià)值100萬元，王某房屋價(jià)值80萬元，經(jīng)二人協(xié)商后，王某實(shí)際向張某支付房屋交換價(jià)格差額款20萬元，根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于此項(xiàng)業(yè)務(wù)的契稅處理中，說法正確的有（ad）。（上述金額均不含增值稅）

a.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為張某、王某

b.上述業(yè)務(wù)中契稅的納稅人為王某

c.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為20萬元

d.上述業(yè)務(wù)中契稅的計(jì)稅依據(jù)為180萬元

【答案】bc

【解析】土地使用權(quán)互換、房屋互換，以互換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額（20萬元）為計(jì)稅依據(jù)。互換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方（王某）繳納契稅；互換價(jià)格相等的，免征契稅。

10.依據(jù)契稅相關(guān)規(guī)定，下列行為屬于契稅征稅范圍的有（dbc）。√

a.房屋出租

b.房屋互換

c.國有土地使用權(quán)出讓

d.獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)

11.下列各項(xiàng)中，屬于契稅納稅人的有（ad）。√

a.以翻建新房為目的取得房屋權(quán)屬的張某

b.出讓土地使用權(quán)的國土資源管理局

c.以土地作價(jià)入股的投資方

d.通過抵債方式取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

12.下列關(guān)于契稅的表述，說法正確的有（bc）。

a.土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移，不征收契稅√

b.個(gè)人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅

c.房屋贈(zèng)與，計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房屋買賣的市場價(jià)格依法核定

d.法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，照章納稅

【答案】abc

【解析】選項(xiàng)d：法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

13.根據(jù)契稅的相關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的退還，說法正確的有（bc）。√

a.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，退還已納契稅

b.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅

c.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅

d.對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，不退還已納契稅×

【答案】bc

【解析】對(duì)已繳納契稅的購房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不退還已納契稅。

14.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列項(xiàng)目中可以免征契稅的有（abcd）。

a.軍事單位承受土地、房屋用于軍事設(shè)施的

b.承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)

c.婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬

d.因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬

【答案】abc

【解析】選項(xiàng)d：因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬，由省、自治區(qū)、直轄市決定免征或者減征契稅。

15.依據(jù)契稅的有關(guān)規(guī)定，下列關(guān)于契稅的表述說法正確的有（adc）。√

a.非營利性的學(xué)校承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公,免征契稅

b.納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)后申報(bào)繳納契稅

c.以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的，契稅計(jì)稅依據(jù)為土地出讓合同確定的成交價(jià)格

d.納稅人未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記

16.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，下列各項(xiàng)屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房時(shí)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”這一扣除項(xiàng)目的有（cd）。√

a.增值稅

b.契稅

c.城建稅和教育費(fèi)附加

d.印花稅

17.下列行為中，不征收土地增值稅的有（bd）。

a.國有土地使用權(quán)出讓

b.房地產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)

d.房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬

【答案】abd

【解析】選項(xiàng)c：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，需要繳納土地增值稅。

18.下列項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（abcd）。√

a.公共配套設(shè)施費(fèi)

b.開發(fā)間接費(fèi)用

c.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

d.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

19.計(jì)算土地增值稅時(shí)，所銷售的房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的下列費(fèi)用中，準(zhǔn)予按照實(shí)際發(fā)生額從收入總額中扣除的有（acd）。√

a.耕地占用稅

b.建房貸款超期支付的罰息

c.前期工程費(fèi)

d.排污費(fèi)、綠化費(fèi)

20.房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售新建房支付的下列相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20%扣除基數(shù)的有（adb）。√

a.取得土地使用權(quán)繳納的契稅

b.支付的建筑安裝工程費(fèi)

c.銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用

d.開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路發(fā)生的支出

21.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列做法不正確的有（bc）。√

a.將轉(zhuǎn)讓新建房所繳納的城建稅計(jì)入到“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除

b.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的耕地占用稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

c.將企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”扣除

d.將企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除

22.下列情形中，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（abc）。√

a.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

c.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

d.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

23.下列情形中，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的有（bcd）。√

a.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在80%以上

b.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

c.取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

d.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

24.下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以（暫）免征土地增值稅的有（acd）。√

a.個(gè)人銷售住房

b.個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪

c.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的

d.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的

三、計(jì)算問答題

某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地在甲市，2023年3月對(duì)其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2023年1月，公司經(jīng)“招拍掛”以10000萬元取得一處占地面積為20000平方米的土地使用權(quán)，并繳納了契稅。

（2）自2023年1月起，公司對(duì)受讓土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，由于逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)100萬元。發(fā)生開發(fā)成本15000萬元，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)10%的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，對(duì)方按實(shí)際收取的工程款開具發(fā)票；發(fā)生與該項(xiàng)目相關(guān)的利息支出3000萬元，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。

（3）2023年3月項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入80000萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加880萬元，已預(yù)繳土地增值稅900萬元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報(bào)納稅的地點(diǎn)。

（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（4）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

（1）土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地乙市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。√

納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。√

（2）該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=10000+10000×5%=10500（萬元）

取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。√

（3）①取得土地使用權(quán)所支付的金額=10500（萬元）。√

②房地產(chǎn)開發(fā)公司在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除；則可扣除的房地產(chǎn) 開發(fā)成本=15000×（1-10%）=13500（萬元）。√

③開發(fā)費(fèi)用=3000+（10500+13500）×5%=4200（萬元）√

④允許扣除的稅金及附加=880萬元√

⑤加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（10500+13500）×20%=4800（萬元）√

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=10500+13500+4200+880+4800=33880（萬元）。√

（4）增值額=80000-33880=46120（萬元）√

增值率=46120/33880×100%=136.13%√

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=46120×50%-33880×15%-900=17078（萬元）。√

【第13篇】營改增后土地增值稅稅率多少

文|凱風(fēng)

比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行30%、40%、50%、60%的四級(jí)累進(jìn)稅率。

這意味著，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地價(jià)格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進(jìn)制的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房價(jià)上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實(shí)施了20多年。

土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務(wù)，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財(cái)政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣地收入。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應(yīng)在房價(jià)里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對(duì)樓市的影響早已消化。此番立法，不會(huì)帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設(shè)用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權(quán)益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對(duì)個(gè)人住房征收，未來大概率也會(huì)沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個(gè)人住房都在免征之列。

可以說，個(gè)人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會(huì)得到延續(xù)。

值得一提的是，二手房交易已有個(gè)人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當(dāng)于對(duì)投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復(fù)征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個(gè)稅其實(shí)并不低。有地方按照總價(jià)2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個(gè)稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。

更何況，從現(xiàn)實(shí)角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。

在樓市上行時(shí)代，土地增值的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。一旦向個(gè)人開征，那么二手房市場將會(huì)迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個(gè)例外。

土地增值稅不會(huì)面向個(gè)人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個(gè)稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個(gè)稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。

但到了公寓這里，情況就完全不同。

公寓轉(zhuǎn)讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個(gè)人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護(hù)，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產(chǎn)稅，遠(yuǎn)比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對(duì)象為企業(yè)和個(gè)人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實(shí)影響力，未來大概率都不會(huì)面向個(gè)人住宅征收。

相比而言，房地產(chǎn)稅的價(jià)值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時(shí)間。

房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細(xì)水長流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時(shí)繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時(shí)，土地增值稅還是間接稅，側(cè)重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。

當(dāng)然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會(huì)搞突然襲擊，這一制度必定會(huì)廣泛征求社會(huì)意見，給予充分時(shí)間進(jìn)行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。

【第14篇】土地增值稅預(yù)征稅率是多少

導(dǎo)讀：本文講述的是關(guān)于預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的的有關(guān)問題，為了方便大家更好的學(xué)習(xí)，小編將預(yù)交土地增值稅的計(jì)算公式在下文中為大家整理出來了，感興趣的可以接著往下看看。

預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

1、一般計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率

2、簡易計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是什么?

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以(1+適用稅率(或征收率))，預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。

然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>

針對(duì)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的的這一問題，文中已作出詳細(xì)的解答，相關(guān)的計(jì)算公式小編已在文中為打擊列舉出來了，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，詳情請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)。

【第15篇】土地增值稅預(yù)征稅率表

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，現(xiàn)為大家整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，趕緊收藏吧！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

增值稅稅率表

二、增值稅征收率

（簡易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

增值稅征收率表

稅目

征收率

陸路運(yùn)輸服務(wù)

3%

水路運(yùn)輸服務(wù)

3%

航空運(yùn)輸服務(wù)

3%

管道運(yùn)輸服務(wù)

3%

郵政普遍服務(wù)

3%

郵政特殊服務(wù)

3%

其他郵政服務(wù)

3%

基礎(chǔ)電信服務(wù)

3%

增值電信服務(wù)

3%

工程服務(wù)

3%

安裝服務(wù)

3%

修繕服務(wù)

3%

裝飾服務(wù)

3%

其他建筑服務(wù)

3%

貸款服務(wù)

3%

直接收費(fèi)金融服務(wù)

3%

保險(xiǎn)服務(wù)

3%

金融商品轉(zhuǎn)讓

3%

研發(fā)和技術(shù)服務(wù)

3%

信息技術(shù)服務(wù)

3%

文化創(chuàng)意服務(wù)

3%

物流輔助服務(wù)

3%

有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

3%

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)

5%

鑒證咨詢服務(wù)

3%

廣播影視服務(wù)

3%

商務(wù)輔助服務(wù)

3%

其他現(xiàn)代服務(wù)

3%

文化體育服務(wù)

3%

教育醫(yī)療服務(wù)

3%

旅游娛樂服務(wù)

3%

餐飲住宿服務(wù)

3%

居民日常服務(wù)

3%

其他生活服務(wù)

3%

銷售無形資產(chǎn)

3%

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

5%

銷售不動(dòng)產(chǎn)

5%

銷售或者進(jìn)口貨物

3%

糧食、食用植物油

3%

自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品

3%

圖書、報(bào)紙、雜志

3%

飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜

3%

農(nóng)產(chǎn)品

3%

音像制品

3%

電子出版物

3%

二甲醚

3%

國務(wù)院規(guī)定的其他貨物

3%

加工、修理修配勞務(wù)

3%

一般納稅人提供建筑服務(wù)選擇適用簡易計(jì)稅辦法的

3%

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

5%

個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房

5%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇適用簡易計(jì)稅方法的

5%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

5%

一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡易計(jì)稅方法的

5%

單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（個(gè)體工商戶出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額）

5%

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額）

5%

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的

5%

車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)

5%

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

預(yù)征率

序號(hào)

稅目

預(yù)征率

一般計(jì)稅

簡易計(jì)稅

1

銷售建筑服務(wù)

2%

3%

2

銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)

3%

3%

3

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃（其中個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房按照5%征收率減按1.5%計(jì)算）

3%

5%

4

銷售不動(dòng)產(chǎn)

5%

5%

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

增值稅適用扣除率表

序號(hào)

稅目

增值稅扣除率

1

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品（除以下第二項(xiàng)外）

9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額

2

購進(jìn)用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品

10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額

附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

【第16篇】土地增值稅稅率清算2

為某企業(yè)高管和業(yè)務(wù)部門培訓(xùn)土地增值稅，站在非財(cái)務(wù)管理人員角度將土地增值稅要點(diǎn)整理如下，供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的項(xiàng)目配比關(guān)系使得項(xiàng)目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風(fēng)險(xiǎn)的來源。

二、無論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預(yù)征+清算的模式。

三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負(fù)中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點(diǎn)。

四、土地增值稅的計(jì)算基本邏輯是：

1、收入-扣除項(xiàng)目=增值額

2、增值額*對(duì)應(yīng)稅率=應(yīng)交土地增值稅

對(duì)應(yīng)稅率從30%——60%。

3、房地產(chǎn)商品房開發(fā)清算扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)：

——土地價(jià)款

——開發(fā)成本

——開發(fā)費(fèi)用

——稅金

——加計(jì)扣除

五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)上，根據(jù)土增獨(dú)特要求選擇數(shù)據(jù)進(jìn)行清算。

六、土地增值稅清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預(yù)征后清算模式，關(guān)鍵點(diǎn)是何時(shí)應(yīng)該清算。

1、稅法規(guī)定了主動(dòng)清算條件和強(qiáng)制清算條件；

2、企業(yè)請(qǐng)牢記銷售85%和預(yù)售許可證滿三年兩個(gè)條件。

七、土地增值稅清算單位和范圍

1、按照項(xiàng)目清算（立項(xiàng)）

2、如有分期，按照分期清算（建設(shè)規(guī)劃許可證）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應(yīng)分開計(jì)算增值率

八、土地增值稅收入中應(yīng)關(guān)注：

1、銷售收入中交易價(jià)格公允，尤其是存在關(guān)聯(lián)交易情況下；

2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈(zèng)送等視同銷售收入；

3、無產(chǎn)權(quán)車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)通常按照銷售處理；

九、土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注：

1、各項(xiàng)扣除內(nèi)容所應(yīng)包含內(nèi)容（略）；

2、會(huì)計(jì)核算仍然是基礎(chǔ)，尤其是成本核算應(yīng)真實(shí)合理；

——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——建安工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)

——公共配套設(shè)施費(fèi)

——開發(fā)間接費(fèi)

3、關(guān)注會(huì)計(jì)核算中各項(xiàng)內(nèi)容同土增扣除各項(xiàng)內(nèi)容的相同與不同

——會(huì)計(jì)核算中土地包含著開發(fā)成本，土地清算將其分開考慮

——利息核算中在開發(fā)成本，清算將其調(diào)整計(jì)入開發(fā)費(fèi)用

十、土地增值稅特殊情況

1、舊房轉(zhuǎn)讓不能夠加計(jì)扣除，按照評(píng)估法或發(fā)票扣除法；

——使用超過12個(gè)月為舊房

——產(chǎn)權(quán)辦至公司名下為舊房

2、土地使用權(quán)和在建項(xiàng)目區(qū)別

——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓因未投入土增清算不能加計(jì)扣除

——在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓土增清算可以加計(jì)扣除

3、特殊交易：投資和重組

投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。

十一、土地增值稅清算準(zhǔn)備

1、應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)之初盡快進(jìn)行測算；

2、在項(xiàng)目實(shí)施過程中逐步調(diào)整和細(xì)化測算，并在賬務(wù)上落實(shí)測算數(shù)據(jù)；

3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準(zhǔn)備上，各業(yè)務(wù)部門應(yīng)同財(cái)務(wù)緊密銜接做好證據(jù)鏈準(zhǔn)備；

4、達(dá)到清算條件，財(cái)務(wù)應(yīng)牽頭做好內(nèi)部預(yù)清算，迎接稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。