【導(dǎo)語(yǔ)】土地增值稅稅率怎么寫(xiě)好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范，實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě)，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅稅率，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅稅率
作為一名合格的會(huì)計(jì)人，怎么可以不知道增值稅稅率表呢，這個(gè)是和自己的日常工作息息相關(guān)，必須要記住或者是了解的。
那么，今天之了君就給大家?guī)?lái)，2023年最新增值稅稅率表來(lái)了，趕快收藏！
一般納稅人2023年最新增值稅稅率
給大家參考下2023年最新增值稅稅率表：
適用13%稅率：
銷(xiāo)售及進(jìn)口貨物（適用于9%的貨物除外）
銷(xiāo)售勞務(wù)
有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)
適用9%稅率
農(nóng)產(chǎn)品（含糧食）、食用鹽、食用植物油；自來(lái)水、暖氣、石油液化氣、天然氣、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品；農(nóng)機(jī)、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物，以及國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物
不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)
建筑服務(wù)
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
郵政服務(wù)
基礎(chǔ)電信服務(wù)
適用6%稅率
現(xiàn)代服務(wù)業(yè)
銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)（商標(biāo)、技術(shù)、著作權(quán)等）
增值電信服務(wù)
金融服務(wù)
生活服務(wù)（教育醫(yī)療、文化體育、旅游娛樂(lè)服務(wù)等）
0%稅率
1、出口貨物等特殊業(yè)務(wù)（國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外）。
2、境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷(xiāo)售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)；
3、銷(xiāo)售貨物、勞務(wù),提供的跨境應(yīng)稅行為,符合免稅條件的，免稅；
4、銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅；
5、境內(nèi)的單位和個(gè)人銷(xiāo)售適用增值稅零稅率的服務(wù)或無(wú)形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅.放棄適用增值稅零稅率后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請(qǐng)適用增值稅零稅率。
一般納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額扣除率
9%
購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%
10%
購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
以上就是之了君給大家分享的一般納稅人2023年最新增值稅稅率表，有需要的朋友趕快收藏。同時(shí)要注意，還有一些一般納稅人適用于簡(jiǎn)易計(jì)稅的，之了君這里就不一一展示了。
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【第2篇】土地增值稅稅率表
對(duì)于土地征稅的歷史已經(jīng)很悠久了，特別是在工商業(yè)不發(fā)達(dá)的古代。當(dāng)然，在現(xiàn)代社會(huì)，土地的重要性更是提升了很多層次。對(duì)于土地的涉稅問(wèn)題，我們作為普通的上班族，也是需要了解一下的。畢竟， 土地增值稅對(duì)于我們關(guān)心的房?jī)r(jià)，還是有影響的。
土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)是多少？
土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率。具體來(lái)說(shuō)，土地增值稅四級(jí)稅率以及速算扣除數(shù)如下：
通過(guò)這個(gè)表格我們也能發(fā)現(xiàn)，土地增值稅最低的稅率只有30%，而最高的稅率達(dá)到了60%。當(dāng)然，土地增值稅和增值額有直接的關(guān)系。土地增值稅的計(jì)算公式如下：
1、當(dāng)土地增值額未超過(guò)50%時(shí)，土地增值稅的稅率最低是30%。
土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×30%。
2、當(dāng)土地增值額超過(guò)50%，但未超過(guò)100%時(shí)，土地增值稅的稅率是40%。
土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。
3、當(dāng)土地增值額超過(guò)100%，但未超過(guò)200%時(shí)，土地增值稅的稅率是50%。
土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。
4、當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅的稅率是60%。
土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。
需要注意的是，土地增值稅稅率的決定對(duì)象，就是增值稅與扣除項(xiàng)目金額之比。而在具體計(jì)算時(shí)，速算扣除系數(shù)乘以的也是扣除項(xiàng)目金額，而不是增值稅額。對(duì)于這一點(diǎn)，大家一定要注意的。當(dāng)然，你要不是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者，您知道這回事就行了。
征收土地增值稅的主要意義與作用是什么？
征收土地增值稅的主要意義肯定是增加地方財(cái)政收入。畢竟現(xiàn)在一個(gè)地方的財(cái)政收入主要就是依靠出售土地而獲得了。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，不僅需要繳納土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)款，后期出售房子時(shí)，也是需要繳納土地增值稅的。
當(dāng)然，國(guó)家在征收土地增值稅之前，也增值稅過(guò)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅，但是這些稅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限。
所以在國(guó)家決定從1994年1月1日起，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)征收土地增值稅。這是開(kāi)始征收土地增值稅，主要的作用就是為了控制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。通過(guò)增加稅收的方式，最大程度上控制房地產(chǎn)的炒作也是無(wú)奈之舉。
當(dāng)然，基于控制房地產(chǎn)行業(yè)的“投機(jī)、炒賣(mài)”活動(dòng)，在設(shè)計(jì)稅率時(shí)，也是使用了超額累進(jìn)稅率。即土地增值稅越多，需要繳納的土地增值稅也越多。而且不增值稅的可以不征！
【第3篇】土地增值稅預(yù)征稅率是多少
導(dǎo)讀：本文講述的是關(guān)于預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的的有關(guān)問(wèn)題，為了方便大家更好的學(xué)習(xí)，小編將預(yù)交土地增值稅的計(jì)算公式在下文中為大家整理出來(lái)了，感興趣的可以接著往下看看。
預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的?
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：
1、一般計(jì)稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率
2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是什么?
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過(guò)除以(1+適用稅率(或征收率))，預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡(jiǎn)潔方便。
然而，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>
針對(duì)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的的這一問(wèn)題，文中已作出詳細(xì)的解答，相關(guān)的計(jì)算公式小編已在文中為打擊列舉出來(lái)了，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，詳情請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)。
【第4篇】土地增值稅稅率清算2
為某企業(yè)高管和業(yè)務(wù)部門(mén)培訓(xùn)土地增值稅，站在非財(cái)務(wù)管理人員角度將土地增值稅要點(diǎn)整理如下，供參考。
一、房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的項(xiàng)目配比關(guān)系使得項(xiàng)目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。
二、無(wú)論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預(yù)征+清算的模式。
三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負(fù)中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點(diǎn)。
四、土地增值稅的計(jì)算基本邏輯是：
1、收入-扣除項(xiàng)目=增值額
2、增值額*對(duì)應(yīng)稅率=應(yīng)交土地增值稅
對(duì)應(yīng)稅率從30%——60%。
3、房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)清算扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)：
——土地價(jià)款
——開(kāi)發(fā)成本
——開(kāi)發(fā)費(fèi)用
——稅金
——加計(jì)扣除
五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)上，根據(jù)土增獨(dú)特要求選擇數(shù)據(jù)進(jìn)行清算。
六、土地增值稅清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預(yù)征后清算模式，關(guān)鍵點(diǎn)是何時(shí)應(yīng)該清算。
1、稅法規(guī)定了主動(dòng)清算條件和強(qiáng)制清算條件；
2、企業(yè)請(qǐng)牢記銷(xiāo)售85%和預(yù)售許可證滿(mǎn)三年兩個(gè)條件。
七、土地增值稅清算單位和范圍
1、按照項(xiàng)目清算（立項(xiàng)）
2、如有分期，按照分期清算（建設(shè)規(guī)劃許可證）
3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應(yīng)分開(kāi)計(jì)算增值率
八、土地增值稅收入中應(yīng)關(guān)注：
1、銷(xiāo)售收入中交易價(jià)格公允，尤其是存在關(guān)聯(lián)交易情況下；
2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈(zèng)送等視同銷(xiāo)售收入；
3、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)通常按照銷(xiāo)售處理；
九、土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注：
1、各項(xiàng)扣除內(nèi)容所應(yīng)包含內(nèi)容（略）；
2、會(huì)計(jì)核算仍然是基礎(chǔ)，尤其是成本核算應(yīng)真實(shí)合理；
——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
——前期工程費(fèi)
——建安工程費(fèi)
——基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)
——公共配套設(shè)施費(fèi)
——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
3、關(guān)注會(huì)計(jì)核算中各項(xiàng)內(nèi)容同土增扣除各項(xiàng)內(nèi)容的相同與不同
——會(huì)計(jì)核算中土地包含著開(kāi)發(fā)成本，土地清算將其分開(kāi)考慮
——利息核算中在開(kāi)發(fā)成本，清算將其調(diào)整計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用
十、土地增值稅特殊情況
1、舊房轉(zhuǎn)讓不能夠加計(jì)扣除，按照評(píng)估法或發(fā)票扣除法；
——使用超過(guò)12個(gè)月為舊房
——產(chǎn)權(quán)辦至公司名下為舊房
2、土地使用權(quán)和在建項(xiàng)目區(qū)別
——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓因未投入土增清算不能加計(jì)扣除
——在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓土增清算可以加計(jì)扣除
3、特殊交易：投資和重組
投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。
十一、土地增值稅清算準(zhǔn)備
1、應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)之初盡快進(jìn)行測(cè)算；
2、在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中逐步調(diào)整和細(xì)化測(cè)算，并在賬務(wù)上落實(shí)測(cè)算數(shù)據(jù)；
3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準(zhǔn)備上，各業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)同財(cái)務(wù)緊密銜接做好證據(jù)鏈準(zhǔn)備；
4、達(dá)到清算條件，財(cái)務(wù)應(yīng)牽頭做好內(nèi)部預(yù)清算，迎接稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。
【第5篇】2009年土地增值稅的稅率
關(guān)于增值稅的知識(shí)，大家最頭疼的就是稅率和計(jì)算，不僅僅是因?yàn)榉爆崳且驗(yàn)榻?jīng)常發(fā)生變動(dòng)，那到底該怎么記呢？
為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對(duì)大家記憶增值稅有幫助。
1
增值稅，又變了！
今天起，這是我最新最全的稅率表！
財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長(zhǎng)至2023年12月31日。
2
增值稅稅率
1稅率13%
納稅人銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。
2稅率9%
納稅人銷(xiāo)售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷(xiāo)售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
② 自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
③ 圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
⑤ 國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
3稅率6%
納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。
4稅率0
納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。
5稅率0
境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷(xiāo)售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。
稅率的調(diào)整由國(guó)務(wù)院決定。
納稅人兼營(yíng)不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷(xiāo)售額；未分別核算銷(xiāo)售額的，從高適用稅率。
3
以下13%稅率貨物
易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆
① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱(chēng)噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。
② 各種蔬菜罐頭。
③ 專(zhuān)業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。
④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷(xiāo)茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。
⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
⑥ 中成藥。
⑦ 鋸材，竹筍罐頭。
⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類(lèi)水產(chǎn)品的罐頭。
⑨ 各種肉類(lèi)罐頭、肉類(lèi)熟制品。
⑩ 各種蛋類(lèi)的罐頭。
? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。
? 洗凈毛、洗凈絨。
? 飼料添加劑。
? 用于人類(lèi)日常生活的各種類(lèi)型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲(chóng)劑、驅(qū)蟲(chóng)劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。
? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車(chē)、三輪運(yùn)貨車(chē)、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。
4
增值稅征收稅率
增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。
一小規(guī)模納稅人
（一）3%征收率減按1%征收
2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷(xiāo)售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。
（二）3%征收率減按0.5%征收
自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車(chē)經(jīng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的納稅人銷(xiāo)售其收購(gòu)的二手車(chē)，按以下規(guī)定執(zhí)行：
納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額：銷(xiāo)售額＝含稅銷(xiāo)售額/（1+0.5%）
（三）3%征收率減按2%征收
① 小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外，下同)銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。
② 納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
（四）5%征收率
① 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的住房和其他個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
② 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
④ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。
⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
⑥ 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。
二一般納稅人
（一）5%征收率
（二）3%征收率
（三）3%征收率減按2%征收
（四）減按0.5%征收
（五）按照5%征收率減按1.5%征收
個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))
（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡(jiǎn)易計(jì)稅
① 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）
② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）
③ 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）
④ 中外合作油（氣）田開(kāi)采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國(guó)稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）
⑤ 納稅人銷(xiāo)售舊貨，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）
⑥ 一般納稅人銷(xiāo)售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：
寄售商店代銷(xiāo)寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ；
典當(dāng)業(yè)銷(xiāo)售死當(dāng)物品；
【第6篇】土地增值稅稅率增值50%
一說(shuō)到土地增值稅，有些朋友或許會(huì)想到增值稅，但這是兩個(gè)完全不同的稅種。增值稅是對(duì)貨物與勞務(wù)的流轉(zhuǎn)過(guò)程中的增值額進(jìn)行課征的稅種，也是目前我國(guó)最大的稅種；而土地增值稅則是針對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額課征的稅種。
2023年，土地增值稅實(shí)現(xiàn)了6465億元，比上年增長(zhǎng)14%，占當(dāng)年稅收收入的4%。從比重上看，應(yīng)該算作一個(gè)輔助性的稅種。
目前土地增值稅的法律依據(jù)是國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào)頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，從1994年開(kāi)始實(shí)施。也算是分稅制改革背景下針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特定的稅種。
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，通俗的說(shuō)，就是賣(mài)房賣(mài)地有了增值額的單位和個(gè)人。目前交該稅的主體還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)?？赡芎芏嗳藳](méi)有覺(jué)得自己賣(mài)房時(shí)交了土地增值稅，是因?yàn)閺?008年開(kāi)始，對(duì)個(gè)人暫免征收了而已。注意是暫免征收，不是法定免稅。
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，具體是取得的收入減除扣除項(xiàng)目的余額。
土地增值稅的稅率很有特點(diǎn)，對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物的單位和個(gè)人，按增值額的一定比率征收土地增值稅，增值率在50%以下的，稅率為30%，增值率在50-100%的，稅率為40%，增值率在100-200%的，稅率為50%，增值率超過(guò)200%的，稅率為60%。這種征收方式，稱(chēng)之為超率累進(jìn)。
下面就是土地增值稅的四級(jí)超率累進(jìn)稅率表，與個(gè)人所得稅的超額累進(jìn)稅率表不同在于計(jì)稅依據(jù)是比率不是數(shù)額，超額計(jì)算時(shí)使用的是速算扣除率，而不是速算扣除數(shù)。
去年的7月份，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《土地增值稅法》的征求意見(jiàn)稿，也開(kāi)啟了土地增值稅的立法進(jìn)程。
相比1993年的暫行條例，征求意見(jiàn)稿的變化不是很大，也屬于平移性質(zhì)的。下表是我找到的一個(gè)暫行條例與征求意見(jiàn)稿有所差別的對(duì)比表，我搬過(guò)來(lái)了，供大家參考。
在我講課的過(guò)程中，有學(xué)生曾經(jīng)質(zhì)疑土地增值稅開(kāi)征的合理性，覺(jué)得就房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓而言存在著重復(fù)征稅。這個(gè)問(wèn)題我再單獨(dú)寫(xiě)一個(gè)推文。那么為什么要開(kāi)征這樣一個(gè)稅種，也就是通常說(shuō)的立稅宗旨是什么。按照目前的解釋有三個(gè)目的：
（1）有利于增強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；
（2）有利于國(guó)家抑制炒買(mǎi)炒賣(mài)土地獲取暴利的行為；
（3）有利于增加國(guó)家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。
事實(shí)上土地增值稅的意義還是出于對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的增值額的一種調(diào)節(jié)。有一種說(shuō)法，把土地增值稅叫做反房地產(chǎn)暴利稅，意味著房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例繳納給國(guó)家。所以它的調(diào)節(jié)功能大于收入功能。
從未來(lái)的趨勢(shì)看，這個(gè)稅將與房地產(chǎn)稅一并成為地方稅的主體稅種，也將為建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制起到應(yīng)有的作用。
【第7篇】土地增值稅稅率預(yù)繳
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條
3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）
二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算
（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)
1.一般計(jì)稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額
（2）銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×適用稅率
（3）銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
2.簡(jiǎn)易計(jì)稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡(jiǎn)化計(jì)算
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）
（二）代收費(fèi)用
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類(lèi)型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報(bào)
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。
（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表
財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表
附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
四、會(huì)計(jì)處理
預(yù)繳土地增值稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍?xún)或通過(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢(xún)最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；
2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
來(lái)源：金穗源
【第8篇】土地增值稅實(shí)行的稅率形式
源恒財(cái)稅小深分幫您解決房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目稅務(wù)咨詢(xún)、稅務(wù)信息化難題，歡迎來(lái)撩~
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。超率累進(jìn)稅率是超額累進(jìn)稅率的一種。超率累進(jìn)稅率是一種特殊稅率形式。
實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，選取課稅對(duì)象的某一百分比指標(biāo)為計(jì)稅起點(diǎn)，將其按百分比高低劃分為若干個(gè)等級(jí)部分，并分別規(guī)定每一個(gè)等級(jí)的稅率。
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
1、增值額未超過(guò)50%的部分稅率為30%；
2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%未超過(guò)項(xiàng)目扣除金額的100%稅率為40%；
3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%未超過(guò)項(xiàng)目扣除金額的200%稅率為50%；
4、增值額超過(guò)200%的部分稅率為60%。
下面，源恒財(cái)稅通過(guò)一個(gè)案例帶大家了解一下土地增值稅如何計(jì)算四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
案例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在申報(bào)納稅時(shí)，其計(jì)算的增值額為1500萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？
解析：根據(jù)四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
（1）增值率＝（1500/1000）×100%＝150%
（2）土地增值稅應(yīng)納稅額＝1500×50%-1000×15%＝600（萬(wàn)元）
土地增值稅計(jì)算三步法
01 計(jì)算增值率
例題中增值額為1500萬(wàn)元，注意這里是增值額哦。
增值額1500萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目1000萬(wàn)元，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%
在《土地增值稅》系列叢書(shū)中，源恒稅務(wù)使用大量的案例對(duì)土地增值稅如何采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算方法的問(wèn)題進(jìn)行解答，書(shū)中匯總了從1994年到迄今為止的所有現(xiàn)行政策和優(yōu)惠政策，通過(guò)政策解讀、案例、問(wèn)題解答3個(gè)板塊，對(duì)我們?cè)谕恋剞D(zhuǎn)讓、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換、合作建房、房地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)抵押、代建房等方面遇到的稅務(wù)問(wèn)題進(jìn)行解答，是我們快速、便捷的找到稅務(wù)上的解決方法，成功運(yùn)用法律法規(guī)這一武器維護(hù)我們的合法權(quán)益，是個(gè)人、企業(yè)經(jīng)營(yíng)必備的稅務(wù)工具書(shū)。
02 通過(guò)增值率找對(duì)應(yīng)稅率和速算扣除系數(shù)
增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額×100%
增值率=1500萬(wàn)/1000萬(wàn)×100%=150%
本例中增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% 適用第三級(jí)次。
03 計(jì)算應(yīng)納稅額
應(yīng)納稅額＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)
應(yīng)納稅額=1500萬(wàn)×50%-1000萬(wàn)×15%＝600（萬(wàn)元）
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》
政策依據(jù)
第二條 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。
第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第六條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第七條 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
源恒財(cái)稅業(yè)務(wù)介紹
源恒財(cái)稅二十多年來(lái)專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)審計(jì)、稅務(wù)審計(jì)、稅務(wù)咨詢(xún)、納稅評(píng)估、財(cái)稅培訓(xùn)、稅務(wù)籌劃、《稅務(wù)總監(jiān)》研究、法規(guī)數(shù)據(jù)庫(kù)查詢(xún)、新政策解讀及推送、財(cái)稅高級(jí)人才推薦等服務(wù)，就企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的實(shí)際稅收問(wèn)題展開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)咨詢(xún)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在稅法所允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行前期稅收籌劃和事先安排，達(dá)到合法預(yù)防與管控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。經(jīng)過(guò)26年的稅務(wù)操作實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)積累，幫助房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理部門(mén)監(jiān)督稅收成本風(fēng)險(xiǎn)管理與控制、稅款現(xiàn)金流管理和稅務(wù)爭(zhēng)議處理，提早揭示稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)作出應(yīng)對(duì)與籌劃。讓納稅人一開(kāi)始就站在稅務(wù)巨人的肩膀上，少走彎路，依法維護(hù)納稅人的合法權(quán)益，為企業(yè)的騰飛保駕護(hù)航。
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【第9篇】2023年土地增值稅稅率表
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%；
增值稅稅率（一般納稅人）
（一）納稅人銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷(xiāo)售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷(xiāo)售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷(xiāo)售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。
增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）
小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
2.銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇適用5%征收率
1、出租、銷(xiāo)售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。
3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。
4、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。
5、提供人力資源外包服務(wù)。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。
9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。
10、車(chē)輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷(xiāo)售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷(xiāo)寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當(dāng)業(yè)銷(xiāo)售死當(dāng)物品。
4、銷(xiāo)售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷(xiāo)售自產(chǎn)的自來(lái)水。
6、銷(xiāo)售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷(xiāo)售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。
8、銷(xiāo)售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷(xiāo)售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售生物制品，獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售獸用生物制品，銷(xiāo)售抗癌罕見(jiàn)病藥品
11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
除以上1-11項(xiàng)為銷(xiāo)售貨物，以下為銷(xiāo)售服務(wù)。
12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。
13、提供城市電影放映服務(wù)。
14、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車(chē)輛通行費(fèi)。
15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。
16、提供教育輔助服務(wù)。
17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車(chē)、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車(chē)。
18、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車(chē)、電瓶車(chē)、游船等取得的收入）。
19、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。
20、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷(xiāo)售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
24、一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
25、一般納稅人銷(xiāo)售外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營(yíng)的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
26、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱(chēng)縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶(hù)貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類(lèi)組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢(xún)服務(wù)，以及銷(xiāo)售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)。
30、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷(xiāo)售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷(xiāo)售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
6、納稅人銷(xiāo)售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
預(yù)征率
預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。
增值稅適用扣除率
1.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額
（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)的，以增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，以增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開(kāi)具）農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（二）納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。
（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購(gòu)進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。
（五）納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷(xiāo)售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷(xiāo)售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷(xiāo)售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（六）《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱(chēng)銷(xiāo)售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷(xiāo)售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開(kāi)具的普通發(fā)票。
【第10篇】2023土地增值稅稅率
土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
納稅人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶(hù)以及其他單位和個(gè)人。
要點(diǎn)：
1、國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鲎獠徽鳎策m用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。
2、中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題細(xì)則所稱(chēng)的“贈(zèng)與”是指如下情況：
⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。
上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。
征稅對(duì)象： 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。
在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；適用30%的稅率
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過(guò)100 ％的部分；適用40%的稅率
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200 ％的部分；適用50%的稅率
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，60％的稅率。
提醒：土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。
收入的確認(rèn)：
1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。
2.土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.
4.特殊情形：
⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 ⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
扣除額：
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。
注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照稅法規(guī)定計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5 ％以?xún)?nèi)予計(jì)算扣除以扣除。
（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計(jì)算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10 ％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。
（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
7.注意事項(xiàng)：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。
主要減免稅政策
納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。
注意：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。
從2008年對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷(xiāo)售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。
3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱(chēng)房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱(chēng)不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。
7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷(xiāo)的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。
10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷(xiāo)售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。
11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。
征收管理
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：
納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。
稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)催^(guò)戶(hù)及登記）手續(xù)之前。
注意：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。
（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。
預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。
3.清算。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算。
納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件。符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。
⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
⑴已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
⑵取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
⑶納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
⑷?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。
注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
⑵滯納金問(wèn)題：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
⑶權(quán)屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。
例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。
購(gòu)買(mǎi)新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷(xiāo)售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶(hù)等原因，致使納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。
【第11篇】土地增值稅的稅率是
土地使用稅稅率17%的規(guī)定：適用17%稅率有銷(xiāo)售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物; 提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。
前款土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。
【第12篇】土地增值稅預(yù)征稅率表
自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱(chēng)納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，現(xiàn)為大家整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，趕緊收藏吧！
一、增值稅稅率
（一）納稅人銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。
（二）納稅人銷(xiāo)售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷(xiāo)售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
（三）納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。
（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。
（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷(xiāo)售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。
增值稅稅率表
二、增值稅征收率
（簡(jiǎn)易計(jì)稅）
小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。
（一）增值稅征收率為3%和5%
（二）適用征收率5%特殊情況
主要有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。
（三）兩種特殊情況：
1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
2.銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。
增值稅征收率表
稅目
征收率
陸路運(yùn)輸服務(wù)
3%
水路運(yùn)輸服務(wù)
3%
航空運(yùn)輸服務(wù)
3%
管道運(yùn)輸服務(wù)
3%
郵政普遍服務(wù)
3%
郵政特殊服務(wù)
3%
其他郵政服務(wù)
3%
基礎(chǔ)電信服務(wù)
3%
增值電信服務(wù)
3%
工程服務(wù)
3%
安裝服務(wù)
3%
修繕?lè)?wù)
3%
裝飾服務(wù)
3%
其他建筑服務(wù)
3%
貸款服務(wù)
3%
直接收費(fèi)金融服務(wù)
3%
保險(xiǎn)服務(wù)
3%
金融商品轉(zhuǎn)讓
3%
研發(fā)和技術(shù)服務(wù)
3%
信息技術(shù)服務(wù)
3%
文化創(chuàng)意服務(wù)
3%
物流輔助服務(wù)
3%
有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)
3%
不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)
5%
鑒證咨詢(xún)服務(wù)
3%
廣播影視服務(wù)
3%
商務(wù)輔助服務(wù)
3%
其他現(xiàn)代服務(wù)
3%
文化體育服務(wù)
3%
教育醫(yī)療服務(wù)
3%
旅游娛樂(lè)服務(wù)
3%
餐飲住宿服務(wù)
3%
居民日常服務(wù)
3%
其他生活服務(wù)
3%
銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)
3%
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
5%
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)
5%
銷(xiāo)售或者進(jìn)口貨物
3%
糧食、食用植物油
3%
自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品
3%
圖書(shū)、報(bào)紙、雜志
3%
飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜
3%
農(nóng)產(chǎn)品
3%
音像制品
3%
電子出版物
3%
二甲醚
3%
國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物
3%
加工、修理修配勞務(wù)
3%
一般納稅人提供建筑服務(wù)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的
3%
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
5%
個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房
5%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的
5%
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目
5%
一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的
5%
單位和個(gè)體工商戶(hù)出租不動(dòng)產(chǎn)（個(gè)體工商戶(hù)出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額）
5%
其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額）
5%
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的
5%
車(chē)輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)
5%
附：征收率特殊情況
（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率
1、出租、銷(xiāo)售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。
2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。
3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。
4、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。
5、提供人力資源外包服務(wù)。
6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。
7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。
8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。
9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。
10、車(chē)輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)
（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有
1、銷(xiāo)售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。
2、寄售商店代銷(xiāo)寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。
3、典當(dāng)業(yè)銷(xiāo)售死當(dāng)物品。
4、銷(xiāo)售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。
5、銷(xiāo)售自產(chǎn)的自來(lái)水。
6、銷(xiāo)售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。
7、銷(xiāo)售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。
8、銷(xiāo)售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。
9、單采血漿站銷(xiāo)售非臨床用人體血液。
10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售生物制品，獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售獸用生物制品，銷(xiāo)售抗癌罕見(jiàn)病藥品
11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
除以上1-11項(xiàng)為銷(xiāo)售貨物，以下為銷(xiāo)售服務(wù)。
12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。
13、提供城市電影放映服務(wù)。
14、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車(chē)輛通行費(fèi)。
15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。
16、提供教育輔助服務(wù)。
17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車(chē)、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車(chē)。
18、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車(chē)、電瓶車(chē)、游船等取得的收入）。
19、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。
20、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。
21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。
22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）
23、一般納稅人銷(xiāo)售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
24、一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
25、一般納稅人銷(xiāo)售外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營(yíng)的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
26、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱(chēng)縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶(hù)貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類(lèi)組織貸款取得的利息收入。
27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。
28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢(xún)服務(wù)，以及銷(xiāo)售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。
29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)。
30、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。
31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。
（三）按照3%征收率減按2%征收
1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。
3、銷(xiāo)售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。
4、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷(xiāo)售該固定資產(chǎn)。
5、一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。
以上銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
6、納稅人銷(xiāo)售舊貨。
（四）按照5%征收率減按1.5%征收
個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
三、預(yù)征率
預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。
預(yù)征率
序號(hào)
稅目
預(yù)征率
一般計(jì)稅
簡(jiǎn)易計(jì)稅
1
銷(xiāo)售建筑服務(wù)
2%
3%
2
銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)
3%
3%
3
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃（其中個(gè)體工商戶(hù)和其他個(gè)人出租住房按照5%征收率減按1.5%計(jì)算）
3%
5%
4
銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)
5%
5%
四、增值稅適用扣除率
1.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。
2.納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
增值稅適用扣除率表
序號(hào)
稅目
增值稅扣除率
1
購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品（除以下第二項(xiàng)外）
9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額
2
購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)銷(xiāo)售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品
10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額
附：納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額
（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)的，以增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，以增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開(kāi)具）農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
（二）納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。
【第13篇】土地增值稅稅率形式
“ 土地增值是房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，通常占到稅負(fù)三分之一，也是幾個(gè)稅種里面理解難度最大、變化最大的一個(gè)稅種，所以有必要專(zhuān)門(mén)分析。”
1、土地增值稅
土地增值稅，是單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物時(shí)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓取得的增值額為課稅對(duì)象征收的一種。征收土地增值稅可以加大房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和交易調(diào)控力度，有助于抑制炒房行為，避免從房產(chǎn)交易中獲得暴利；同時(shí)能增加國(guó)家的財(cái)政收入。
土地增值稅=增值額×稅率。
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額。開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用。新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，分別為30%、40%、50%和60%。房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，產(chǎn)生高增值的多征稅，低增值的少征稅，沒(méi)有發(fā)生增值額的不征稅。
(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，土地增值稅稅額=增值額×30%；
(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%；
(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%；
(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
園區(qū)開(kāi)發(fā)稅種中土地增值稅相對(duì)比較復(fù)雜，在土增稅難以準(zhǔn)確計(jì)算的情況，企業(yè)一般按照預(yù)收款或開(kāi)具發(fā)票金額，預(yù)繳1%~3% 的土地增值稅；比如江蘇省規(guī)定：南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。
2、如何節(jié)稅
企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地必須繳納土地增值稅，不能逃避任何納稅責(zé)任，但可在政策和法律的范圍內(nèi)進(jìn)行合理節(jié)稅。
首先要確認(rèn)收入，這個(gè)相對(duì)比較明確，但也可以通過(guò)適當(dāng)規(guī)劃來(lái)分拆收入，因?yàn)橥恋卦龆惗惵矢?，其他收入繳稅的費(fèi)率低，比如有的收入可以分為銷(xiāo)售服務(wù)收入或會(huì)員咨詢(xún)費(fèi)。
其次重點(diǎn)是如何計(jì)算扣除項(xiàng)目。以下費(fèi)用可以扣除：①取得土地使用權(quán)產(chǎn)生的成本；②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。這里面可以將管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)籌。
再則，要關(guān)注臨界點(diǎn)。一方面考慮提高銷(xiāo)售價(jià)格帶來(lái)的收益，另一方面考慮降低銷(xiāo)售價(jià)格帶來(lái)的稅收優(yōu)惠，對(duì)兩者進(jìn)行綜合權(quán)衡，從而選擇最優(yōu)方案。
符合清算條件后，再按照實(shí)際銷(xiāo)售額、扣除項(xiàng)目等數(shù)據(jù)，計(jì)算并補(bǔ)繳其余部分的土地增值稅。如果清算后補(bǔ)繳的土地增值稅金額較大，適當(dāng)延遲繳稅時(shí)間，也是一種有效的節(jié)稅途徑。
另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋），應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。這也給了園區(qū)操作空間，可選擇按新建房或存量房繳納土增稅。
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【第14篇】清算尾盤(pán)土地增值稅稅率
企業(yè)符合土地增值稅可清算條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已完成清算，但仍有部分尾盤(pán)需要出售，對(duì)此稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)后續(xù)管理。但在稅收實(shí)踐中，部分稅務(wù)部門(mén)和稅務(wù)人員對(duì)完成清算后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尾盤(pán)銷(xiāo)售土地增值稅管理，較易存在操作上的兩大誤區(qū)。
誤區(qū)之一：按照預(yù)征率申報(bào)。即：當(dāng)期銷(xiāo)售收入×預(yù)征率＝當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅。
誤區(qū)之二：按照項(xiàng)目清算的實(shí)際稅負(fù)率進(jìn)行申報(bào)。即：（已清算項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額÷已清算項(xiàng)目銷(xiāo)售收入）×當(dāng)期銷(xiāo)售收入＝當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅。
案例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2023年6月成立，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售和租賃等業(yè)務(wù)。該公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目建設(shè)周期為2023年～2023年，項(xiàng)目總可售建筑面積10000平方米，其中普通住宅7000平方米，占70%；店鋪3000平方米，占30%。2023年6月企業(yè)已銷(xiāo)售建筑面積8500平方米，其中普通住宅售出面積6800平方米，店鋪售出面積1700平方米。該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例為85%，符合可要求土地增值稅清算條件。在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知后，企業(yè)按要求對(duì)項(xiàng)目土地增值稅作自行清算，并形成清算報(bào)告及相關(guān)清算資料上報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
案情
（一）清算審核情況
稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)審核確認(rèn)，至清算時(shí)，該項(xiàng)目普通住房的銷(xiāo)售均價(jià)3500元/平方米、售出面積6800平方米；店鋪銷(xiāo)售均價(jià)6176.47元/平方米、售出面積1700平方米；取得銷(xiāo)售總收入3430萬(wàn)元（普通住房2380萬(wàn)元、店鋪1050萬(wàn)元）；含稅費(fèi)的扣除項(xiàng)目總金額為3500萬(wàn)元[普通住宅分?jǐn)偨?450萬(wàn)元（3500×70%）、店鋪分?jǐn)?050萬(wàn)元（3500×30%）]。應(yīng)納土地增值稅為152.25萬(wàn)元，其中：普通住宅增值額為0元[0.35×6800－（2450×6800÷7000）]，即無(wú)增值額；店鋪455萬(wàn)元[0.617647×1700－（1050×1700÷3000）]，增值率為76.47%（455÷595×100%），應(yīng)納土地增值稅為152.25萬(wàn)元（455×40%－595×5%）。
（二）后續(xù)銷(xiāo)售土地增值稅管理情況
2023年11月，該項(xiàng)目在土地增值稅已清算后，發(fā)生了剩余“未售商品房”再銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，共售出面積600平方米（其中，普通住宅100平方米，均價(jià)5100元/平方米；店鋪500平方米，均價(jià)8000元/平方米），依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總可售建筑面積；當(dāng)期應(yīng)納土地增值稅稅額＝當(dāng)期增值額×相對(duì)應(yīng)的適用稅率。經(jīng)核算，該項(xiàng)目單位建筑面積成本費(fèi)用為0.35萬(wàn)元（3500÷10000），后續(xù)銷(xiāo)售土地增值稅計(jì)算如下：
1.當(dāng)期普通住房增值額＝（100×5100）－（100×3500）＝160000（元）
增值率＝160000÷350000×100%＝45.7%（因20%＜45.7%＜50%，故不能享受免稅優(yōu)惠政策，適用30%的稅率）
當(dāng)期普通住房土地增值稅應(yīng)納稅額＝160000×30%＝48000（元）
2.當(dāng)期店鋪增值額＝（500×8000）－（500×3500）＝2250000（元）
增值率＝2250000÷1750000×100%＝128.6%（因100%＜128.6%＜200%，適用50%、速算扣除15%的稅率）
土地增值稅應(yīng)納稅額＝2250000×50%－1750000×15%＝862500（元）
追繳企業(yè)后續(xù)銷(xiāo)售土地增值稅＝862500＋48000＝910500（元）
分析
本案中，受多種因素影響，企業(yè)尾盤(pán)實(shí)際的稅負(fù)率通常與之前階段并不相同，套用已清算項(xiàng)目稅負(fù)率計(jì)算尾盤(pán)的土地增值稅，會(huì)造成稅款多繳或少繳（房?jī)r(jià)上漲期造成少繳）的問(wèn)題。對(duì)此，要依據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件有關(guān)尾盤(pán)轉(zhuǎn)讓收入的土地增值稅處理辦法進(jìn)行管理，即：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。計(jì)算公式是：
單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
扣除項(xiàng)目金額＝（清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總額÷清算時(shí)總建筑面積）×當(dāng)期銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓建筑面積
這里尤其要注意，“清算的總建筑面積”應(yīng)指“可售總面積”，否則不可售部分的成本費(fèi)用將無(wú)處分?jǐn)偂?/p>
建議
一是建立項(xiàng)目清算檔案。檔案內(nèi)容應(yīng)包括：對(duì)清算工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)；有關(guān)資料的備案；對(duì)中介鑒證報(bào)告的質(zhì)量評(píng)價(jià)；建立清算后續(xù)管理臺(tái)賬：詳細(xì)載明土地增值率、清算項(xiàng)目單位建筑面積應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的單位成本、未售房屋的幢號(hào)、面積等相關(guān)數(shù)據(jù)。
二是對(duì)尾盤(pán)再銷(xiāo)售扣除項(xiàng)目確認(rèn)完善建議。對(duì)尾盤(pán)階段土地增值稅計(jì)算的扣除項(xiàng)目中的土地價(jià)款、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除四個(gè)部分，在尾盤(pán)轉(zhuǎn)讓階段通常都已固定，但扣除項(xiàng)目中的轉(zhuǎn)讓稅金卻與實(shí)際轉(zhuǎn)讓收入直接相關(guān)，為使尾盤(pán)階段土地增值稅計(jì)算更準(zhǔn)確，應(yīng)考慮到轉(zhuǎn)讓稅金因素，可把計(jì)算尾盤(pán)再銷(xiāo)售階段扣除項(xiàng)目金額公式修改為：
扣除項(xiàng)目金額＝[（清算時(shí)扣除項(xiàng)目總金額－清算時(shí)扣除的稅金）÷清算時(shí)總可售面積]×當(dāng)期銷(xiāo)售建筑面積＋當(dāng)期銷(xiāo)售收入×5%×（1＋7%＋5%）。
【第15篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。
上節(jié)，我們說(shuō)了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？
1.為什么說(shuō)房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)
首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個(gè)中央與地方稅收分成的問(wèn)題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？
因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)增值稅是中央和地方分成是五五開(kāi)，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開(kāi)，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個(gè)粗略的比喻。收100萬(wàn)土地增值稅地方就能拿100萬(wàn)，收100萬(wàn)增值稅，地方才能拿50萬(wàn)。所以在嚴(yán)重依賴(lài)房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會(huì)高過(guò)增值稅、企業(yè)所得稅。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類(lèi)多。
房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：
企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅
取得項(xiàng)目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅
前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅
資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅
建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅
銷(xiāo)售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、水利基金
物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算
看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國(guó)家貢獻(xiàn)了多少稅收。
土地增值稅為什么要預(yù)征？
我們知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度是很長(zhǎng)的，少則兩三年，長(zhǎng)則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項(xiàng)目建成，賣(mài)完交房后再征，估計(jì)老板都換了幾波，或者跑路了，國(guó)家問(wèn)誰(shuí)要錢(qián)去，所以在還沒(méi)有竣工交房，沒(méi)有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。
那預(yù)征什么時(shí)候征？怎么計(jì)算呢？
首先預(yù)售的時(shí)候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
一般來(lái)說(shuō)，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬(wàn)元，那土地增值稅就是5000萬(wàn)*預(yù)征率。
同時(shí)，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：
（1）保障性住房預(yù)征率為0；
（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；
（3）其他類(lèi)型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。
3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計(jì)算？
例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售商品房時(shí)，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬(wàn)元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?
第一步，計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅
1100萬(wàn)÷(1+9%)*3%=30萬(wàn)元
第二步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（不含稅收入）
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬(wàn)元
第三步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額
土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬(wàn)元
4.土地增值稅有核定征收嗎？
如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來(lái)，肯定要核定征收。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：
（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（2）其他類(lèi)型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。
【第16篇】土地增值稅預(yù)繳稅率
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條
3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）
二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算
（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)
1.一般計(jì)稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額
（2）銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額×適用稅率
（3）銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
2.簡(jiǎn)易計(jì)稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡(jiǎn)化計(jì)算
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）
（二）代收費(fèi)用
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類(lèi)型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報(bào)
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。
（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表
財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表
附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
四、會(huì)計(jì)處理
預(yù)繳土地增值稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
五、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍?xún)或通過(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢(xún)最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；
2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)
