土地增值稅國稅還是地稅（3篇）

【第1篇】土地增值稅國稅還是地稅

從1992年開始，稅務(wù)系統(tǒng)在每年4月將集中開展稅收宣傳，即“稅收宣傳月”，今年是全國第26個稅收宣傳月，宣傳主題為“深化稅收改革，助力企業(yè)發(fā)展”。本期秦知道就幫助大家解答一個大家經(jīng)常能遇見，但是又非常容易混淆的概念問題-------國稅與地稅之間究竟有什么關(guān)系，又有什么不同。

【國稅和地稅有什么不同？】

國稅局和地稅局主要有兩點區(qū)別。一是兩者負責(zé)征收的稅種不同，二是領(lǐng)導(dǎo)管理體制不同。

國稅局征收稅種：增值稅、消費稅（其中進口環(huán)節(jié)的增值稅、消費稅由海關(guān)代征），車輛購置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和城市維護建設(shè)稅，中央企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，地方銀行、非銀行金融企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，海洋石油企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅、資源稅，從2002年-2008年期間注冊的企業(yè)、事業(yè)單位繳納的企業(yè)所得稅，對儲蓄存款利息征收的個人所得稅，對股票交易征收的印花稅。

地稅局征收稅種：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、資源稅、印花稅和城市維護建設(shè)稅（不包括上述由國稅局負責(zé)征收管理的部分）、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、車船稅、煙葉稅。

國家稅務(wù)局系統(tǒng)實行國家稅務(wù)總局垂直管理的領(lǐng)導(dǎo)體制，在機構(gòu)、編制、經(jīng)費、領(lǐng)導(dǎo)干部的職務(wù)審批等方面按照下管一級的原則，實行垂直管理；省級地稅局受省級人民政府和國家稅務(wù)總局雙重領(lǐng)導(dǎo)，省級以下地稅系統(tǒng)由省級地稅機關(guān)垂直領(lǐng)導(dǎo)，地方稅務(wù)系統(tǒng)的管理體制、機構(gòu)設(shè)置、人員編制按地方人民政府組織法的規(guī)定辦理。

根據(jù)陜西省地稅局副局長貢獻的介紹，現(xiàn)在隨著去年營改增實施以后，地稅部門將不再負責(zé)“流轉(zhuǎn)稅類”的征收管理，比如說我國的主體稅種增值稅就將由國稅部門征收，消費稅也由國稅部門征收，國稅同時也負責(zé)部分企業(yè)所得稅的征收。

【稅種這么多納稅時跑錯地方怎么辦？】

以上稅種一般的納稅人很難全部記住，想納稅的時候就要上網(wǎng)仔細搜索、認真研究，即使這樣也有搞錯的時候，那么納稅的時候有沒有簡便的辦法呢？

其實，國家在2023年就推出了《關(guān)于推進國稅、地稅辦稅務(wù)服務(wù)廳合作共建的指導(dǎo)意見》，2023年底已經(jīng)逐步實現(xiàn)了辦稅業(yè)務(wù)“前臺一家受理、后臺分別處理、現(xiàn)實辦結(jié)反饋”的服務(wù)模式，著力解決納稅人辦稅“多頭跑、跑多次”的問題，納稅人的獲得感和滿意感已經(jīng)極大地得到了提升。

陜西省地稅局納稅服務(wù)處副處長洪潔告訴小編，2023年陜西省的國、地稅所有的區(qū)縣辦稅服務(wù)廳已經(jīng)通過了“兩家互設(shè)窗口”、“共同建設(shè)辦稅服務(wù)廳”、“共住當(dāng)?shù)卣髲d”三種形式，國稅、地稅在一個大廳就可以完成辦理，這樣給大家節(jié)省了很多時間。今年陜西還推出了一人一機雙系統(tǒng)單pose的新形式，這樣繳納國稅、地稅不但在一個廳里能全部辦完，在一個窗口也可以全部辦完。

【國稅地稅實現(xiàn)一廳辦理 為什么國稅地稅不能合并？】

國稅、地稅的分別設(shè)立時因為上個世紀90年代，為了建立社會主義市場經(jīng)濟體制，進一步理順中央與地方的財政分配關(guān)系，更好地發(fā)揮國家財政的職能作用，增強中央的宏觀調(diào)控能力，我國開始實行分稅制財政管理體制。為適應(yīng)分稅制財政管理體制的需要，省及省以下的稅務(wù)機構(gòu)分設(shè)為國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局兩個系統(tǒng)。

國稅、地稅既然已經(jīng)可以在一個廳甚至是一個窗口里繳納辦理，為什么國稅局和地稅局不能合并呢？

因為，國稅局和地稅局之間的合作，是兩個執(zhí)法主體之間，根據(jù)工作需要和雙方意愿，在雙方各自法定職責(zé)和范圍內(nèi)，聯(lián)合或者協(xié)同開展工作。其目的是發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享、服務(wù)聯(lián)合、征管互助、執(zhí)法協(xié)同，以便更好的履行職責(zé)，提升服務(wù)。所以合作并不是合并，國稅局和地稅局在現(xiàn)階段并不能合并。（李杉）

【第2篇】地稅局土地增值稅收入分析

土地增值稅清算是一個相當(dāng)復(fù)雜而繁瑣的工作，對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算是一個項目甚至是一個項目公司完節(jié)的最后一道工作。如何快速了解“土地增值稅”,并提前為復(fù)雜的“土地增值稅清算”做準(zhǔn)備,以便后續(xù)工作中從容應(yīng)對呢?本文為廣大讀者提供一些思路。

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)(簡稱房地產(chǎn))并取得增值收入的單位和個人所征收的一種稅。顧名思義對于非集體所有、非出讓方式轉(zhuǎn)移土地權(quán)屬的行為并非土地增值稅的征稅對象。但是，隨著越來越多的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓問題的出現(xiàn)，對于集體用地上建造開發(fā)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓納稅越來越受國家稅務(wù)機關(guān)的重視，未來對于房地產(chǎn)企業(yè)在這一空缺的解決將需更慎重。

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項目時，常采用開發(fā)與預(yù)售同時進行的方式。預(yù)售即會涉及到土地增值稅繳納問題，因涉及成本確定的原因，納稅人短期無法全部準(zhǔn)確地計算應(yīng)征的土地增值稅，為了確保國家稅收及時、穩(wěn)定地入庫，對房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售取得的收入按一定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，項目開發(fā)全部竣工、辦理結(jié)算后，再計算該項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機關(guān)申報辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，那房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳土地增值稅呢？

案例解析：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某項目，開發(fā)過程中，當(dāng)期收到預(yù)售房款4000萬元，土地增值稅的預(yù)征率為2%。應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅：假設(shè)某企業(yè)選擇為一般計稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅：①在項目所在地預(yù)繳的增值稅=4000÷（1+9%）×3%=110.09(萬元)②應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅=（4000-110.09）×2%=77.80(萬元)

土地增值稅的清算涉及面廣，包括在時間節(jié)點、項目管理、收入確認、項目成本扣除、有無產(chǎn)權(quán)是否用于轉(zhuǎn)讓的地下車庫處理等內(nèi)容，涉及財稅政策多，計算復(fù)雜。財稅人員必須了解和掌握土地增值稅的重點內(nèi)容。

一、土地增值稅清算單位

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

國家稅務(wù)總局國稅發(fā)【2006】187號文件規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作將重點關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。

二、土地增值稅的清算條件

三、土地增值稅清算資料報送

四、房地產(chǎn)銷售收入的審核

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

五、扣除項目的審核工作

（一）土地增值稅扣除項目內(nèi)容審核：

扣除項目明細如下：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)的成本

納稅人房地產(chǎn)開項目實際發(fā)生的成本，其中：

土地征用及拆遷補償費：土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等；

前期工程費：規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出；

建筑安裝工程費：以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費；

基礎(chǔ)設(shè)施費：開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出；

公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開放小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費發(fā)生的支出；

開發(fā)間接費用：直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等；

借款費用：符合資本化條件的借款費用。

3．房地產(chǎn)開發(fā)費用

與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用，其中：

利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按1、2項規(guī)定的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按1、2項計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，不再考慮利息的扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

營改增后不包括增值稅；企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能準(zhǔn)確計算的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

5.國家規(guī)定的其他扣除項目

可按1、2項計算的金額之和，加計20%予以扣除。

（二）扣除項目合規(guī)性要求審核：

①扣除項目金額實際發(fā)生的支出應(yīng)取得合法憑據(jù)的才能扣除，

②扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的；

③扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆；

④扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分攤的；

⑤納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用；

⑥對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。

六、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

根據(jù)（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定收入和相關(guān)稅費：

①土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加。

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入額—扣除項目金額

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

七、其他

1、地下非人防無產(chǎn)權(quán)車位是否參與清算

地下非人防的車位，開發(fā)商一般都是以出售給業(yè)主，車位是否屬于土地增值稅應(yīng)稅范圍？

部分省份以產(chǎn)權(quán)定調(diào)，有產(chǎn)權(quán)就參與清算，無產(chǎn)權(quán)就不參與清算，地稅局選擇無產(chǎn)權(quán)不參與清算，根源是車位收入成本倒掛，參與清算勢必造成土地增值稅減少。國稅發(fā)[2006]187號對于配套的停車場規(guī)定是“建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用”。

2、分攤：地下無產(chǎn)權(quán)車位成本的分攤

接著上一個問題，確定了是否參與清算，對成本如何分攤，地產(chǎn)車位無產(chǎn)權(quán)，不計容不分攤土地成本是沒有爭議的。如何分攤其他開發(fā)成本？是僅分攤建安成本還是包括地上精裝修、園林景觀、開發(fā)間接費用等等？是據(jù)實分攤還是全部一刀切按面積“大平攤”。

土地增值稅的清算審核和計算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。企業(yè)扣除項目及其金額是否真實、準(zhǔn)確，是否合規(guī)，有無虛列開支的情況，稅務(wù)部門審核越來越嚴格。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合規(guī)經(jīng)營，充分了解稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風(fēng)險，這是每個企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標(biāo)。

【第3篇】土地增值稅是地稅還是國稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

財稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負較重。

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