【導(dǎo)語(yǔ)】土地增值稅計(jì)算案例怎么寫(xiě)好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范，實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě)，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅計(jì)算案例，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅計(jì)算案例
我國(guó)稅收項(xiàng)目眾多，其中土地增值稅便是其中一種，在房產(chǎn)交易過(guò)程中，個(gè)人或者單位都要根據(jù)規(guī)定繳納土地增值稅，那土地增值稅計(jì)算方法是什么？稅率是多少？
一、什么是土地增值稅？
土地增值稅是以單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。
1、需要繳納土地增值稅征的情況
（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；
（2）房地產(chǎn)的交換，房地產(chǎn)企業(yè)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進(jìn)行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅；
（3）房地產(chǎn)抵押，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
2、不需要繳納土地增值稅情況
（1）以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍；
（2）轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅；
（3）房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍；
（4）對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。
二、土地增值稅計(jì)算方法
1、土地增值稅是用銷售收入減去扣除金額，得到一個(gè)增值額，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收，依據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例來(lái)確定對(duì)應(yīng)的稅率和速算扣除率，其中增值額占的比例越高，交的稅越多，具體計(jì)算方法如下：
應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率
增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項(xiàng)目金額
注：自從2023年“營(yíng)改增”以后土地增值稅計(jì)算都要扣去增值稅，其中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項(xiàng)稅，扣除項(xiàng)目金額全部都要去掉進(jìn)項(xiàng)稅。
案例：
一個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額是10億，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額是6億元，那么：
增值額=10億-6億=4億；
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例=4億/6億=66.7%
這個(gè)比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%
應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項(xiàng)目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億
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【第2篇】土地增值稅的收入
一、事情緣起：房地產(chǎn)一般計(jì)稅項(xiàng)目增值稅差額征稅
營(yíng)改增后房地產(chǎn)行業(yè)增值稅出現(xiàn)一個(gè)很大的問(wèn)題，就是土地沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅，最終稅務(wù)機(jī)關(guān)給出的解決方案就是允許差額征稅。
《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
假定商品房銷售全部?jī)r(jià)款為100萬(wàn)元，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款為20萬(wàn)元，那么增值稅銷售額應(yīng)按照差額的80萬(wàn)計(jì)算，以現(xiàn)行9%稅率計(jì)算結(jié)果為73.39萬(wàn)元，應(yīng)繳增值稅為6.6萬(wàn)元。
但是房地產(chǎn)差額征稅并不影響發(fā)票的開(kāi)具，對(duì)外銷售商品房發(fā)票的開(kāi)具依然是按照總價(jià)款100萬(wàn)元，稅率9%，不含稅價(jià)款為91.74萬(wàn)元，增值稅稅款為8.26萬(wàn)元。也就是說(shuō)并不是按照實(shí)際應(yīng)繳增值稅而是按照正常計(jì)算的增值稅全額作為發(fā)票開(kāi)具的增值稅額。這種特殊情況我們稱之為“差額征稅，全額開(kāi)票”。
二、增值稅差額征稅的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題
目前看到關(guān)于差額征稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定，只有《關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知》（財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)）做了明確規(guī)定：
按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）” 或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
這里的核心是如何理解允許扣減銷售額的相關(guān)成本費(fèi)用對(duì)應(yīng)的增值稅，如果理解為收入，那么就應(yīng)當(dāng)增加當(dāng)期收入；如果理解為特殊進(jìn)項(xiàng)稅，那么就應(yīng)當(dāng)沖減當(dāng)期成本。很顯然財(cái)政部的上述規(guī)定將土地對(duì)應(yīng)扣減的這部分增值稅理解為一種特殊進(jìn)項(xiàng)稅額，因此做了沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的處理”。就上述案例數(shù)據(jù)可以做出如下分錄：
商品房銷售收入確認(rèn)時(shí)：
借：銀行存款（預(yù)收賬款）100萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入91.74萬(wàn)元
應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅8.26萬(wàn)元
差額征稅時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）1.66萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-土地1.66萬(wàn)元
這么做的結(jié)果是，會(huì)計(jì)收入同發(fā)票開(kāi)具收入中的不含稅價(jià)款保持一致，都不考慮增值稅差額征收問(wèn)題，均為91.74萬(wàn)元；企業(yè)所得稅收入也同會(huì)計(jì)收入和發(fā)票開(kāi)具收入保持一致，均為91.74萬(wàn)元。
三、土地增值稅清算收入的巨大爭(zhēng)議
如前文所述，對(duì)于這部分因差額征稅而少交的增值稅，在會(huì)計(jì)處理和所得稅處理上均做了主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的調(diào)減處理，不再有爭(zhēng)議。但到了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，這部分少交的增值稅又有問(wèn)題了！實(shí)務(wù)中存在多種不同觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)：土增清算土地扣除應(yīng)沖減對(duì)應(yīng)差額增值稅
如果和會(huì)計(jì)處理或者所得稅處理保持一致的話，土地增值稅清算中的扣除項(xiàng)目計(jì)算，土地價(jià)款應(yīng)將對(duì)應(yīng)差額計(jì)算少交的增值稅沖減再作為扣除項(xiàng)目清算，也就是說(shuō)收入按照同會(huì)計(jì)收入一致的91.74萬(wàn)元，土地價(jià)款扣除按照18.34萬(wàn)元（20萬(wàn)-1.66萬(wàn)元）。
這種觀點(diǎn)我個(gè)人并不能同意，而且非常明確土地增值稅也并不要求這樣做。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）對(duì)于清算表格中土地價(jià)款扣除做了如下規(guī)定：
表第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫(xiě)。
很清楚這里允許扣除的土地價(jià)款為實(shí)際發(fā)生數(shù)額，不用考慮少交的那部分增值稅。那么問(wèn)題來(lái)了，既然沒(méi)有在扣除中體現(xiàn)，是不是就要在收入中體現(xiàn)呢？
第二種觀點(diǎn)：將差額增值稅部分計(jì)入土增清算收入統(tǒng)一計(jì)算
很多人提出了一種新的理解，認(rèn)為房企土增清算收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)包括這部分少交的增值稅：
商品房銷售總價(jià)款（含稅）100萬(wàn)元
發(fā)票開(kāi)具不含稅收入91.74萬(wàn)元
會(huì)計(jì)收入和所得稅收入91.74萬(wàn)元
土增清算收入應(yīng)為91.74萬(wàn)元+1.66萬(wàn)元=93.4萬(wàn)元
這種說(shuō)法到底對(duì)不對(duì)？我們先來(lái)看看稅法相關(guān)規(guī)定：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，好像很明確，其實(shí)有一個(gè)理解上的問(wèn)題，這里的銷項(xiàng)稅額究竟是發(fā)票上那個(gè)全額的銷項(xiàng)稅額還是企業(yè)實(shí)際繳納的那個(gè)銷項(xiàng)稅額？也就是說(shuō)，按照前面測(cè)算的數(shù)據(jù)，是8.26萬(wàn)元還是6.6萬(wàn)元？
如果認(rèn)為是8.26萬(wàn)元，清算收入就同發(fā)票上的不含稅收入91.74一致，如果認(rèn)為是6.6萬(wàn)元，清算收入就變成了93.4萬(wàn)元！究竟應(yīng)當(dāng)如何理解？
認(rèn)為房企土增清算收入的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)包括這部分少交的增值稅的專家通常從銷售額和銷項(xiàng)稅兩方面理解這個(gè)問(wèn)題：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的銷售額應(yīng)為減除土地價(jià)款后計(jì)算出來(lái)的銷售額，依據(jù)為國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)中的計(jì)算公式：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
第二，納稅申報(bào)表中主表中的銷項(xiàng)稅和附表一中的銷項(xiàng)稅，在差額征稅的情況下，應(yīng)為差額計(jì)算后的銷項(xiàng)稅：
第11欄“銷項(xiàng)稅額”：填寫(xiě)納稅人本期按一般計(jì)稅方法計(jì)稅的貨物、勞務(wù)和服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額。
營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有扣除項(xiàng)目的，本欄應(yīng)填寫(xiě)扣除之后的銷項(xiàng)稅額。
基于以上兩點(diǎn)，這部分專家認(rèn)為，應(yīng)按照93.4萬(wàn)元作為土增清算收入，而不是91.74萬(wàn)。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為既不能將差額增值稅部分計(jì)入土增清算收入統(tǒng)一計(jì)算，也不能在土增清算中，強(qiáng)行將土地扣除沖減對(duì)應(yīng)差額增值稅。
這一部分專家認(rèn)為無(wú)論如何均應(yīng)以發(fā)票上開(kāi)具的銷售額作為土增清算收入，我個(gè)人也是同意這一種觀點(diǎn)，主要原因有以下幾個(gè)：
1、增值稅差額征稅是房地產(chǎn)行業(yè)特殊的土地獲取模式?jīng)Q定的，是無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)情況下的無(wú)奈之舉，不能因此將該部分土地對(duì)應(yīng)的增值稅強(qiáng)行擠入收入，對(duì)企業(yè)是不公平的；
2、如果強(qiáng)行這樣計(jì)算，將導(dǎo)致會(huì)計(jì)收入、所得稅收入和土地增值稅收入的不一致，給企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)工作都帶來(lái)矛盾，而且這種算法同不動(dòng)產(chǎn)契稅繳納也出現(xiàn)不一致，顯得非常牽強(qiáng)；
3、從下游來(lái)看，如果另一家企業(yè)取得該不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)票票面金額100萬(wàn)，其中不含稅價(jià)款為91.74萬(wàn)，稅款為8.26萬(wàn)元，正?？梢园凑?.26萬(wàn)元抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。未來(lái)如果將該不動(dòng)產(chǎn)再次出售，也是按照票面的91.74萬(wàn)作為扣除項(xiàng)目，而不是以上游房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的93.4萬(wàn)元作為扣除項(xiàng)目，因此按照93.4萬(wàn)元確認(rèn)房企土增收入，也將導(dǎo)致下游未來(lái)土增清算扣除項(xiàng)的混亂和不一致。
至于不能在土地扣除項(xiàng)目中中強(qiáng)行沖減對(duì)應(yīng)的差額增值稅，其原因在第一種觀點(diǎn)下已經(jīng)分析，此處不再贅述。
四、稅務(wù)機(jī)關(guān)的兩種態(tài)度
面對(duì)爭(zhēng)議，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不能幸免，實(shí)務(wù)中出現(xiàn)了兩種不同的看法，主要是針對(duì)第二種和第三種觀點(diǎn)。
持有第二種觀點(diǎn)的典型代表是廣州：
《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號(hào)）
納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的, 土地增值稅預(yù)征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認(rèn)；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項(xiàng)目土地價(jià)款×11%)/ (1＋11%)”確認(rèn), 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。
持有第三種觀點(diǎn)的典型代表是北京：
《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）
土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
站在企業(yè)的角度，很顯然北京代表的觀點(diǎn)對(duì)企業(yè)更加有利。但在稅務(wù)機(jī)關(guān)自身都存在爭(zhēng)議的情況下，企業(yè)實(shí)務(wù)中如何應(yīng)對(duì)的確非常困惑。我的個(gè)人建議是如果當(dāng)?shù)赜幸?guī)定，按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定處理，如果當(dāng)?shù)責(zé)o規(guī)定，爭(zhēng)取按照北京稅務(wù)機(jī)關(guān)所代表的的這一種意見(jiàn)處理。
【第3篇】商鋪土地增值稅
近日網(wǎng)友“desert_heart”問(wèn)政：
商鋪過(guò)戶，買賣雙方繳納的稅費(fèi)包括哪些?標(biāo)準(zhǔn)是多少?商鋪有沒(méi)有滿幾年之說(shuō)?
大慶市稅務(wù)局回復(fù)如下：
1、商鋪交易需要繳納稅費(fèi)種：
買方：契稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅;
賣方：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅。
2、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
買方：5%的契稅和0.025%的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅(契稅計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅價(jià)格，2023年12月31日前，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅按0.05%減半征收)。
賣方：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪，增值稅為轉(zhuǎn)讓過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%征收率計(jì)算;城建稅為增值稅的7%、教育費(fèi)附加為增值稅的3%、地方教育費(fèi)附加為增值稅的2%(以上三項(xiàng)稅費(fèi)可在2023年12月31日前享受減半征收優(yōu)惠)，土地增值稅以成交價(jià)格減除相關(guān)扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算增值額，適用30%—60%的超率累進(jìn)稅率;個(gè)人所得稅根據(jù)核定征收1%與財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后差額的20%“孰低”原則進(jìn)行計(jì)算;產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)印花稅按0.05%減半征收。
溫馨提示：計(jì)算稅費(fèi)時(shí)請(qǐng)?zhí)峁┰假?gòu)房發(fā)票及契稅完稅憑證。
3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房根據(jù)房屋取得時(shí)間可享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，非住房不在稅收優(yōu)惠范圍之內(nèi)。
原問(wèn)政網(wǎng)址請(qǐng)點(diǎn)擊進(jìn)入：http://wz.dqdaily.com/wlwz/2021-01-05/130585.html
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【第4篇】土地增值稅預(yù)征管理
2023年11月10日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了2023年第70號(hào)公告，公告中規(guī)定土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)與財(cái)稅〔2016〕43號(hào)規(guī)定的土地增值稅計(jì)稅依據(jù)不完全相符，那么作為納稅人應(yīng)如何準(zhǔn)確理解并選用？
一、計(jì)稅依據(jù)政策
1、財(cái)稅〔2016〕43號(hào)（現(xiàn)行有效）《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定:
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入
2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)（現(xiàn)行有效）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條規(guī)定：
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
二、計(jì)征依據(jù)不同納稅差異
從上述政策可以看出，土地增值稅計(jì)征依據(jù)有兩種，一是不含增值稅收入，二是預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。此兩種方式會(huì)存在納稅金額差異。
假設(shè)預(yù)收款10000萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征率1%，則：
以不含增值稅收入作為計(jì)算依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：
10000÷（1+9%）*1%=91.74萬(wàn)元
以預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25萬(wàn)元
兩種計(jì)征依據(jù)計(jì)算的應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅差額為97.25-91.74=5.54萬(wàn)元。
顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計(jì)征依據(jù)對(duì)企業(yè)有利。
三、兩種計(jì)征依據(jù)效力分析
1、營(yíng)改增后，為明確土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，很明顯該文件屬于實(shí)體法。文件中確定的土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅收入為原則性的規(guī)定。
2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)由國(guó)家稅務(wù)總局獨(dú)家發(fā)文，屬于操作行層面的程序法。
70公告中第一條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅收入，這是對(duì)增值稅計(jì)稅依據(jù)的進(jìn)一步明確，并沒(méi)有否定〔2016〕43號(hào)的規(guī)定。
70號(hào)公告后半段描述，是為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，可按照預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計(jì)算方法，是可以而不是必須。
四、納稅人對(duì)計(jì)征依據(jù)的選擇
根據(jù)實(shí)體法效力大于程序法效力，納稅人選擇按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件，以不含增值稅收入作為土地增值稅計(jì)征依據(jù)完全合法。
當(dāng)然，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)給出了另外一種計(jì)算方法，企業(yè)根據(jù)自身情況也可以選擇。
根據(jù)財(cái)法字〔1995〕6號(hào)（現(xiàn)行有效）中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?？梢?jiàn)土增稅預(yù)征具體辦法的權(quán)力在各各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局，如果當(dāng)?shù)赜忻魑囊?guī)定的，需按照當(dāng)?shù)匚募?zhí)行。
作者：付小文 德居正財(cái)稅咨詢
【第5篇】土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
中央
中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字【1995】6號(hào)）：
第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。（本條款失效）
土地增值稅宣傳提綱（國(guó)稅函發(fā)【1995】110號(hào)）：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。（條款失效，無(wú)具體注明）
關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問(wèn)題請(qǐng)示的批復(fù)（國(guó)稅函【1999】112號(hào)）：
你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計(jì)算土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[1999]17號(hào)）文收悉。對(duì)來(lái)文請(qǐng)示的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，……可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。
關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知（國(guó)稅發(fā)【2007】132號(hào)）：
第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。 （二）如果同一土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。 （三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。 （四）審核有無(wú)將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。 （五）審核有無(wú)預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。 （六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
第三十一條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： （一）審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。 （二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì)。 （三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)【2009】91號(hào)）：
第二十二條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：（一）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。
關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函【2010】220號(hào)）：
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006] 187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006] 187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問(wèn)題
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
北京市
關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題的公告（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的具有土地閑置費(fèi)性質(zhì)的支出，均不得扣除。
關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）：
第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：
1.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
山東省
關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）：
一、關(guān)于土地成本與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的歸集分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
（一）土地成本土地成本，即《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｈ绻_(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的占地面積占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆粚?duì)剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂ｉ_(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨(dú)立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理?！救膹U止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】
關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法》的公告（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）：
（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是指土地征用和拆遷過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地使用費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置及動(dòng)遷費(fèi)用、回遷房建造費(fèi)用等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實(shí)發(fā)生并實(shí)際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個(gè)人簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)一一對(duì)應(yīng)。
關(guān)于修訂《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）：
第三十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。2.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。 1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 （1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生和實(shí)際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑據(jù)應(yīng)當(dāng)一一對(duì)應(yīng)。 （2）拆遷安置費(fèi)用的計(jì)算。
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)當(dāng)?shù)譁p本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按本辦法第十五條規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 ③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
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內(nèi)容大綱：
書(shū)籍目錄
序言：求索現(xiàn)實(shí)，啟發(fā)未來(lái)
第一章 土地增值稅基礎(chǔ)概述
第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢(shì)簡(jiǎn)述
第二節(jié) 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定
一、 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定簡(jiǎn)述
二、 土地增值稅清算行為關(guān)系
三、 土地增值稅清算條件
第二章 土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響
第一節(jié) 土地增值稅對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響
第二節(jié) 土地增值稅引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)
第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式
第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升
第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀
第一節(jié) 稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管現(xiàn)狀
一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升
二、 稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算存在難點(diǎn)和問(wèn)題
三、 政策存在爭(zhēng)議執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)大
第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)
一、 納稅人避稅手段多樣化
二、 企業(yè)賬務(wù)不規(guī)范會(huì)計(jì)核算失真
第三節(jié) 中介機(jī)構(gòu)參與清算
一、 政府購(gòu)買中介服務(wù)
二、 土地增值稅清算鑒證服務(wù)
三、 咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)在土地增值稅中的作用
第四節(jié) 財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督土地增值稅征收
第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢(shì)分析
第一節(jié) 稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程
一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求
二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問(wèn)題及解決建議
三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設(shè)的必要性
第二節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇
第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需要
一、 適應(yīng)財(cái)稅政策的變化，以數(shù)字化技術(shù)掌握財(cái)稅新政
二、 稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)監(jiān)管，促進(jìn)企業(yè)財(cái)稅數(shù)據(jù)規(guī)范化
三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務(wù)管理同樣適用
第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐
第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述
第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺(tái)的構(gòu)建
一、 企業(yè)服務(wù)平臺(tái)的主要功能及作用
二、 稅務(wù)管理平臺(tái)的主要功能及作用
三、 數(shù)據(jù)處理平臺(tái)的主要功能及作用
第三節(jié) 數(shù)字化平臺(tái)的業(yè)務(wù)應(yīng)用流程與工作原理
一、 業(yè)務(wù)應(yīng)用流程
二、 數(shù)字化平臺(tái)的工作原理及應(yīng)用舉例
第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例
一、 數(shù)據(jù)準(zhǔn)備
二、 數(shù)據(jù)分析
三、 案頭分析
四、 案件結(jié)論
第五節(jié) 各地開(kāi)展土地增值稅清算數(shù)字化應(yīng)用案例
一、 泊頭市局“四步走”扎實(shí)推進(jìn)土地增值稅清算工作
二、 張家口市橋東區(qū)稅務(wù)局積極開(kāi)展土地增值稅清算工作
三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作
四、 東陽(yáng)：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效
第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺(tái)特點(diǎn)總結(jié)
一、源泉控管，科學(xué)預(yù)測(cè)
二、指標(biāo)核算，涵蓋全面
三、疑點(diǎn)指引，有據(jù)可循
四、流程標(biāo)準(zhǔn)，高效透明
五、效率提升，難度降低
六、遵循法規(guī)，管理健全
七、客觀監(jiān)督，服務(wù)互信
第六章 信息技術(shù)在數(shù)字化清算中的應(yīng)用
第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)下的技術(shù)應(yīng)用要點(diǎn)
第二節(jié) 信息技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)用場(chǎng)景實(shí)例
一、 數(shù)字化清算中地理信息類應(yīng)用實(shí)例
二、 數(shù)字化清算中可視化技術(shù)應(yīng)用實(shí)例
三、 數(shù)字化清算人工智能應(yīng)用實(shí)例
四、 移動(dòng)互聯(lián)使得清算資料采集降本增效
五、 區(qū)塊鏈技術(shù)將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應(yīng)用
第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析
第一節(jié) 基礎(chǔ)資料的審核及案例
一、 基礎(chǔ)資料的審核思維導(dǎo)圖
二、 土地出讓合同審核方法及案例
三、 國(guó)有土地使用權(quán)證、立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容
四、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測(cè)繪報(bào)告審核內(nèi)容
五、 建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審核內(nèi)容
第二節(jié) 收入的審核方法及案例
一、 收入審核思維導(dǎo)圖
二、 收入的審核方法和內(nèi)容
三、 審核常見(jiàn)疑點(diǎn)及案例
第三節(jié) 土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核方法及案例
一、 土地成本審核思維導(dǎo)圖
二、 土地成本的審核方法及案例
三、 土地征用及拆遷補(bǔ)償審核思維導(dǎo)圖
四、 土地征用及拆遷補(bǔ)償審核內(nèi)容及案例
第四節(jié) 前期工程費(fèi)的審核方法及案例
一、 前期工程費(fèi)審核思維導(dǎo)圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見(jiàn)審核疑點(diǎn)內(nèi)容及案例
第五節(jié) 建筑安裝工程費(fèi)的審核方法及案例
一、 建筑安裝工程費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見(jiàn)審核疑點(diǎn)及案例
第六節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核方法及案例
一、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見(jiàn)審核疑點(diǎn)及案例
第七節(jié) 公共配套費(fèi)的審核方法及案例
一、 公共配套費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見(jiàn)審核疑點(diǎn)及案例
第八節(jié) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的審核方法及案例
一、 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見(jiàn)審核疑點(diǎn)及案例
第九節(jié) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用及稅金的審核方法
一、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核思維導(dǎo)圖
二、 審核方法和內(nèi)容
三、 常見(jiàn)審核疑點(diǎn)及案例
四、 稅金及附加的審核思維導(dǎo)圖
五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容
六、 常見(jiàn)審核疑點(diǎn)及案例
第八章 政策法規(guī)
第一節(jié) 清算單位
第二節(jié) 清算條件
第三節(jié) 收入的確認(rèn)
第四節(jié) 土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核
第五節(jié) 開(kāi)發(fā)成本審核
【第6篇】土地增值稅清算
土地增值稅怎么清算？
考呀呀答：一、清算條件
1、預(yù)征為主
土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進(jìn)行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個(gè)方向來(lái)講，一個(gè)是必須進(jìn)行土地增值稅清算的，一個(gè)是稅務(wù)局可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的。
必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)：
(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來(lái)清算，是按項(xiàng)目清算，一個(gè)企業(yè)里可能有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，有的完成了，有的沒(méi)有完成，只要是完成了的項(xiàng)目就要進(jìn)行清算。
(2)整體轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。
(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。
稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：
(1)已竣工的項(xiàng)目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒(méi)有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來(lái)出租或自用了。
(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達(dá)三年了，但仍未完成銷售的。
(3)申請(qǐng)注銷的房地產(chǎn)公司，但未進(jìn)行土地增值稅清算的。
(4)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后延后的)
二、清算過(guò)程
1、清理收入
(1)首先，財(cái)務(wù)工作人員要對(duì)房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。
如果是全部都已銷售并開(kāi)具發(fā)票的還好計(jì)算，那計(jì)入土增清算的收入就是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。
(2)如果只是部分已銷售并開(kāi)具發(fā)票的，那么就要清理那沒(méi)有開(kāi)發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開(kāi)具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來(lái)抵債了。
2、清理扣除項(xiàng)目
清理完收入以后，就要對(duì)可以扣除的項(xiàng)目進(jìn)行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報(bào)表，可以把扣除的項(xiàng)目按以下六大類來(lái)進(jìn)行分類并編制表格：
(1)前期工程費(fèi)(2)建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)公共配套費(fèi)(5)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)(6)利息費(fèi)用
這六大類的成本費(fèi)用，都必須有發(fā)票才能進(jìn)入扣除項(xiàng)目，如果沒(méi)有發(fā)票是不能進(jìn)入扣除項(xiàng)目的。
清算土地增值稅時(shí)可以扣除的稅費(fèi)是否包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào))第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時(shí)可以扣除的稅費(fèi)包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。
【第7篇】轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅
土地增值稅的計(jì)算方法
常見(jiàn)的一般有4種情況：
1.房開(kāi)企業(yè)新房銷售
2.其他企業(yè)新房銷售（非房開(kāi)企業(yè)）
3.存量房銷售
4.只賣地
【存量房.銷售計(jì)算土地增值稅的程序】
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？
3.計(jì)算增值額=？
不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
4.計(jì)算增值率=？
增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額
5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
【具體解析】
一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？
（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅：含稅收入/（1+5%）
（2）一般計(jì)稅：（含稅收入－土地價(jià)款）/（1+9%）
二.扣除項(xiàng)目
（一）評(píng)估法
1.取得土地使用權(quán)支付的金額
未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。
2.評(píng)估價(jià)格＝房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅
4.評(píng)估費(fèi)
二.扣除項(xiàng)目
（二）發(fā)票法
1.不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除，作為地價(jià)和評(píng)估價(jià)。
扣除金額＝發(fā)票價(jià)×（1＋5%×年數(shù)）
【提示1】發(fā)票價(jià)：營(yíng)業(yè)稅發(fā)票所載金額；增值稅普通發(fā)票價(jià)稅合計(jì)金額；增值稅專用發(fā)票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。
【提示2】購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。
2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金
城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、契稅
【提示】購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
二.扣除項(xiàng)目
（三）核定法
對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收。
【例題】a市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下：
（1）該廠房于2004年3月購(gòu)進(jìn)，會(huì)計(jì)賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價(jià)為 1600萬(wàn)元，賬面凈值320萬(wàn)元。搬遷過(guò)程中該廠房購(gòu)進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計(jì)稅金額為1560萬(wàn)元，繳納契稅46.8萬(wàn)元。
（2）轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬(wàn)元。該機(jī)械廠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
（3）轉(zhuǎn)讓廠房時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為3800萬(wàn)元，該廠房四成新。
（相關(guān)資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）
要求：根據(jù)上述資料，請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
（1）該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅
此項(xiàng)目為2023年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應(yīng)納稅額
＝[全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）]÷（1＋5％）×5％。
＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬(wàn)元）。
（2）該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為
＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬(wàn)元）。
（3）土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為
評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
＝3800×40％＝1520（萬(wàn)元）
準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬(wàn)）
（4）轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅
增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬(wàn)）
增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％
適用稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％
繳納土地增值稅
＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬(wàn)）
【例題】2023年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評(píng)估價(jià)格，該公司提供的購(gòu)房發(fā)票所載購(gòu)房款為1200萬(wàn)元，購(gòu)買日期為2023年1月1日。允許扣除的購(gòu)入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)80萬(wàn)元。該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額（ ）萬(wàn)元。
『解析』
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除。
該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額
＝1200×（1＋10×5％）＋80
＝1880（萬(wàn)元）
以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理！
若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進(jìn)步！
（需要電子資料，請(qǐng)您私聊，免費(fèi)提供！免費(fèi)共享）
【第8篇】重組土地增值稅政策
為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)），這些熱點(diǎn)問(wèn)題您了解嗎？一起來(lái)學(xué)習(xí)吧↓
企業(yè)改制，改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）規(guī)定：“一、企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。
……
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。
……
八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。
九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>
企業(yè)合并，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）規(guī)定：“二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
……
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。
……
八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。
九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>
單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，是否征收土地增值稅？
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）規(guī)定：“四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。
……
五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。
……
九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過(guò)程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>
文章來(lái)源于：中國(guó)稅務(wù)報(bào)
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【第9篇】土地增值稅相關(guān)政策
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來(lái)看相關(guān)政策：
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積
<清算案例分析>
我公司一項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個(gè)問(wèn)題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說(shuō)明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開(kāi)發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？
『正確答案』國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
想要快速上手成為房地產(chǎn)會(huì)計(jì)嗎？網(wǎng)校為您準(zhǔn)備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控專題，系統(tǒng)的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)賬務(wù)處理實(shí)操知識(shí)，配備實(shí)訓(xùn)軟件操作，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅基礎(chǔ)、賬務(wù)、報(bào)稅、籌劃全流程，帶你快速上手房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，做高薪全盤會(huì)計(jì) 。
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【第10篇】2009年土地增值稅的稅率
關(guān)于增值稅的知識(shí)，大家最頭疼的就是稅率和計(jì)算，不僅僅是因?yàn)榉爆?，更是因?yàn)榻?jīng)常發(fā)生變動(dòng)，那到底該怎么記呢？
為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對(duì)大家記憶增值稅有幫助。
1
增值稅，又變了！
今天起，這是我最新最全的稅率表！
財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長(zhǎng)至2023年12月31日。
2
增值稅稅率
1稅率13%
納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。
2稅率9%
納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：
① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
② 自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
③ 圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；
④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；
⑤ 國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。
3稅率6%
納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。
4稅率0
納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。
5稅率0
境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。
稅率的調(diào)整由國(guó)務(wù)院決定。
納稅人兼營(yíng)不同稅率的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率項(xiàng)目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
3
以下13%稅率貨物
易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆
① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。
② 各種蔬菜罐頭。
③ 專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。
④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。
⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。
⑥ 中成藥。
⑦ 鋸材，竹筍罐頭。
⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。
⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。
⑩ 各種蛋類的罐頭。
? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。
? 洗凈毛、洗凈絨。
? 飼料添加劑。
? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲(chóng)劑、驅(qū)蟲(chóng)劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。
? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。
4
增值稅征收稅率
增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡(jiǎn)易計(jì)稅的一般納稅人計(jì)算稅款時(shí)使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的。
一小規(guī)模納稅人
（一）3%征收率減按1%征收
2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。
（二）3%征收率減按0.5%征收
自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購(gòu)的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：
納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）
（三）3%征收率減按2%征收
① 小規(guī)模納稅人(除其他個(gè)人外，下同)銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。
小規(guī)模納稅人銷售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅。
② 納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。
（四）5%征收率
① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
④ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。
⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
⑥ 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。
二一般納稅人
（一）5%征收率
（二）3%征收率
（三）3%征收率減按2%征收
（四）減按0.5%征收
（五）按照5%征收率減按1.5%征收
個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))
（六）應(yīng)當(dāng)適用（非可選擇）簡(jiǎn)易計(jì)稅
① 提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號(hào)）
② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）
③ 資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)）
④ 中外合作油（氣）田開(kāi)采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國(guó)稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）
⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）
⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：
寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)) ；
典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品；
【第11篇】關(guān)于土地增值稅
1、征稅條件：權(quán)屬發(fā)生變更、取得增值收入；只有特殊的一個(gè)不征收，就是國(guó)家出讓土地
2、基本征稅范圍：
2.1基本征稅范圍：
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)（賣地）；
地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓（賣新房）；
存量房地產(chǎn)的買賣（賣舊房），原土地使用權(quán)屬于無(wú)償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補(bǔ)交土地出讓金；
2.2特殊征稅范圍：
權(quán)屬變更沒(méi)有取得收入不征稅：房地產(chǎn)的繼承、贈(zèng)予
權(quán)屬?zèng)]有發(fā)生變更不征稅：房地產(chǎn)出租、重新評(píng)估、代建
房地產(chǎn)的抵押：抵押期滿后發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，要征稅
合作建房：建成后按比例分房暫免征收，建成后轉(zhuǎn)讓，要征稅
房地產(chǎn)的交換，要征稅，但個(gè)人交換自有居住的房地產(chǎn)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征（契稅，交換多交錢的乙方納稅）
3、稅率
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。（以盈利能力為依據(jù)）
計(jì)稅方法：一般、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一般計(jì)稅方法稅率9%，簡(jiǎn)易征收率5%
扣除項(xiàng)目：
賣新房（第1-5項(xiàng)）、賣舊房（第6項(xiàng)）
與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。
第一類：利息支出能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳姨峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。利息據(jù)實(shí)
扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。
開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） × 5%以內(nèi)
第二類：利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證
明
開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝(取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本） × 10%以內(nèi)
全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照第二類處理。上述具體適用的比例按
省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
2項(xiàng)-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
【第12篇】土地增值稅納稅申報(bào)表二
”（點(diǎn)擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表
（二）計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
“營(yíng)改增”之后，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言可以計(jì)算實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實(shí)到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。
每類房產(chǎn)實(shí)際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)繳增值稅額=（銷項(xiàng)稅額－銷項(xiàng)稅額抵減額）－累計(jì)進(jìn)項(xiàng)稅額留抵
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅÷銷售收入總額×100%
各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表
（三）土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)
土地增值稅納稅申報(bào)表見(jiàn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函[2016]309號(hào)，以下簡(jiǎn)稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）
(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報(bào)，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫(xiě)字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。
(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”?！盃I(yíng)改增”之后，一般計(jì)稅方法計(jì)算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項(xiàng)稅額抵減率)”來(lái)計(jì)算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計(jì)算，再填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）。
(3)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”六個(gè)成本項(xiàng)目，按照單位成本乘以銷售面積計(jì)算填報(bào)。
(4)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和分別乘以5％計(jì)算填報(bào)“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”。
(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國(guó)家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。”先計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值稅的實(shí)際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表”中計(jì)算后填報(bào)。
(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計(jì)算的。
上述介紹的土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開(kāi)始，經(jīng)過(guò)成本的分配計(jì)算，直接計(jì)算填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表。
【第13篇】2023年土地增值稅政策
編者按：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可能基于諸多原因?qū)е马?xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)、中途停滯，進(jìn)而由政府將土地收回。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，城鎮(zhèn)土地收回又可分為有償和無(wú)償兩種方式。對(duì)于政府有償收回土地，土地補(bǔ)償款較土地取得和開(kāi)發(fā)成本更高的情況，企業(yè)是否需要繳納土地增值稅，現(xiàn)行案例處理結(jié)果有所不同。本文將以此切入，分析不同情況下，土地被政府收回是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。
一、案例引入：同樣是閑置土地被政府收回，土地增值稅一征一免
（一）案例一：閑置土地被政府收回，法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅
2023年2月，x國(guó)土資源局與a公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，將x地塊出讓給a公司，a公司受讓該土地用于建設(shè)x項(xiàng)目。2023年12月，x國(guó)土資源局作出《閑置土地認(rèn)定書(shū)》，指出因政府原因?qū)е聏地塊閑置，認(rèn)定上述土地為閑置土地。2023年1月，x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與a公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)合同》，約定a公司同意將上述地塊的國(guó)有土地使用權(quán)由x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心按8409萬(wàn)元的價(jià)格收儲(chǔ)。2023年9月，x稅務(wù)局y分局作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》，通知a公司x項(xiàng)目應(yīng)補(bǔ)非住宅土地增值稅475萬(wàn)元。
a公司不服，先后提起行政復(fù)議和行政訴訟。法院認(rèn)為：本案a公司主張其符合《土增稅暫行條例》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定的免征情形。但該免征土地增值稅適用于“因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”，且按照國(guó)家有關(guān)征收的法律規(guī)定，國(guó)家建設(shè)需要征收或收回的土地價(jià)格系由征收機(jī)關(guān)按照法律規(guī)定確定補(bǔ)償安置方案予以確定，該征收價(jià)格一般不因被征收人的意志轉(zhuǎn)變。而涉案宗地系因閑置。2023年1月，x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心與a公司簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)合同》，約定a公司同意將上述地塊的國(guó)有土地使用權(quán)由x土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心按8409萬(wàn)元的價(jià)格收儲(chǔ)，該收回土地的價(jià)格是基于雙方協(xié)商“同意”，不同于國(guó)家建設(shè)征收、收回的情形。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案土地收回，可以適用上述免征的情形。
（二）案例二：閑置土地被政府收回，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅
2006年至2007年，b公司與z市國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，b公司取得了z地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。在z地塊基本達(dá)到可開(kāi)發(fā)狀態(tài)后，b公司先后兩次向w區(qū)國(guó)土資源局上報(bào)建設(shè)規(guī)劃，但w區(qū)國(guó)土資源局一直不予正面答復(fù)和批準(zhǔn)，導(dǎo)致宗地一直處于閑置狀態(tài)。2023年9月1日，b公司與z市w區(qū)土地儲(chǔ)備發(fā)展中心簽訂了《收購(gòu)z地塊合同》，約定：由w區(qū)土地儲(chǔ)備發(fā)展中心收回b公司持有的z地塊國(guó)有土地使用權(quán)，并向b公司支付土地補(bǔ)償款共計(jì)6.4億元。2023年9月13日，z市國(guó)稅局稽查局向b公司送達(dá)《稅務(wù)處理決定書(shū)》，認(rèn)定：b公司2023年度取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入未進(jìn)行納稅申報(bào)構(gòu)成偷稅，決定b公司應(yīng)補(bǔ)繳其2023年度的企業(yè)所得稅稅款1.3億元。因涉案土地被收回符合土地增值稅免征條件，免征土地增值稅。
（三）小結(jié)
在上述兩起案例中，同樣是土地閑置后被政府收回，取得土地補(bǔ)償款，一起案例認(rèn)定應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，另一起則認(rèn)定應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅。更值得關(guān)注的是，兩起案例中土地閑置的原因均系“因政府原因”。如此相似的兩起案例，最終處理結(jié)果卻大相徑庭，筆者認(rèn)為，其背后的原因主要在于國(guó)家層面的稅收政策對(duì)土地收回免征土地增值稅的規(guī)定不夠清晰、完善，導(dǎo)致執(zhí)法實(shí)踐中對(duì)特定情形是否符合免征條件存在不同理解。本文欲通過(guò)比較《城市房地產(chǎn)管理法》和稅法的聯(lián)系，分析目前土地被政府收回的各種情形應(yīng)否征收土地增值稅。
二、土地被政府收回的三種類型及其土地增值稅納稅義務(wù)
（一）土地被政府收回的三種類型
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償?！钡诙l第二款，“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！钡诙鶙l，“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)……滿二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)?！庇纱丝梢?jiàn)，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的政府收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)包括三種情況：
其一，因公共利益需要，提前有償收回；
其二，出讓合同到期無(wú)償收回；
其三，因用地人原因閑置，提前無(wú)償收回。
《城市房地產(chǎn)管理法》屬于土地管理法體系，具備行政法性質(zhì)，根據(jù)行政法“法無(wú)授權(quán)即禁止”的基本原則，在法律沒(méi)有明確規(guī)定的情況下，行政機(jī)關(guān)不得收回土地使用權(quán)。因此，行政機(jī)關(guān)收回城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有且僅有以上三種情況。
（二）土地被政府收回應(yīng)區(qū)分不同情況確定土地增值稅納稅義務(wù)
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，“有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。”根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第三款，“條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！?/p>
由此可見(jiàn)，《土地增值稅暫行條例》使用了“因國(guó)家建設(shè)需要”的概念，但沒(méi)有對(duì)這一概念作出精準(zhǔn)的定義，而這一概念也難以從其他部門法中加以考證，只能結(jié)合土地管理法進(jìn)行解釋。根據(jù)《閑置土地處理辦法》第一條，“為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，促進(jìn)節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法?！庇纱丝梢?jiàn)，《閑置土地處理辦法》是《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的下位法，其不能違反上位法規(guī)定，增設(shè)土地使用權(quán)提前收回的情況。在前述第一起案例中，法院在說(shuō)理部分提出，涉案土地被收回系“因閑置”而非“因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回”，故不滿足免稅條件，但這種并列關(guān)系其實(shí)并不存在。
筆者認(rèn)為，閑置土地認(rèn)定是出于政策目的需要，進(jìn)行的一項(xiàng)程序性工作，閑置土地認(rèn)定的程序和土地提前收回的結(jié)果之間沒(méi)有直接聯(lián)系，即土地閑置本身不能直接得出提前收回土地使用權(quán)的結(jié)果。根據(jù)前述分析，行政機(jī)關(guān)提前收回土地使用權(quán)有且僅有因公共利益需要有償收回、到期無(wú)償收回和因用地人原因閑置無(wú)償收回三種情況。認(rèn)定土地閑置后，需要提前收回的，必須進(jìn)一步認(rèn)定土地閑置原因是因公共利益需要閑置還是因用地人原因閑置，進(jìn)而確定提前收回土地使用權(quán)是因公共利益需要有償收回還是因用地人原因閑置無(wú)償收回。而在第一起案例中，土地被認(rèn)定為因政府原因閑置，自然不屬于因用地人原因閑置的情形，而只能屬于因公共利益需要有償收回的情形。
從現(xiàn)行立法來(lái)看，“因公共利益需要”和“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要”之間是何種關(guān)系并不明確，但兩者之間存在大量交叉。例如城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致土地?zé)o法開(kāi)發(fā)建設(shè)，而被政府收回，在土地管理法上屬于因公共利益需要收回土地，在土地增值稅法上亦屬于因城市實(shí)施規(guī)劃收回土地。在稅法規(guī)定不明時(shí)，出于納稅人權(quán)利保護(hù)原則考慮，應(yīng)當(dāng)采取有利于納稅人的解釋，將“因公共利益需要”收回土地的情形解釋為“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要”收回土地，免征土地增值稅。
三、根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不屬于土地增值稅征稅范圍
（一）土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
在前面的分析中，我們結(jié)合免稅條款，討論了土地收回的免稅條件。但如果站在更前一環(huán)節(jié)——征稅條款，我們認(rèn)為現(xiàn)行立法只能得出土地收回不屬于土地增值稅的結(jié)論。詳言之，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！庇纱丝梢?jiàn)，土地增值稅征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。其中，“有償”和“轉(zhuǎn)讓”均是征稅的必要條件，缺一不可。
（二）土地管理法對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和終止作出了明確定義
根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第一款，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與?！钡谌艞l，“土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。”由此可見(jiàn)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅（終止）有明確的法律定義。
結(jié)合上列法律法規(guī)的規(guī)定可以看到：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者通過(guò)出售、交換和贈(zèng)與的方式，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效果是土地使用權(quán)的權(quán)利主體改變，但土地使用權(quán)本身仍然存續(xù)。土地使用權(quán)消滅或終止，是指因土地使用權(quán)出讓合同到期、提前收回、土地滅失等原因，導(dǎo)致土地使用權(quán)本身歸于消滅。因此，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和消滅是兩個(gè)不同的法律概念，雖然兩者都可以引起物權(quán)變動(dòng)的效果，但其內(nèi)容和性質(zhì)存在本質(zhì)區(qū)別，不能將二者混為一談。
（三）稅法應(yīng)當(dāng)尊重、認(rèn)可、承繼土地管理法對(duì)“轉(zhuǎn)讓”的定義
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》提出了有償轉(zhuǎn)讓的概念，但在我國(guó)土地增值稅制體系內(nèi)沒(méi)有任何相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件對(duì)“轉(zhuǎn)讓”作出具體定義。由此可見(jiàn)，轉(zhuǎn)讓的概念以及內(nèi)涵外延之界定在土地增值稅制體系中屬于不需要作出特別解釋、說(shuō)明的概念，應(yīng)當(dāng)直接采用與其相關(guān)的其他部門法之規(guī)定以及社會(huì)大眾能夠認(rèn)可和接受的、與其通常的內(nèi)涵及外延相同的定義對(duì)其進(jìn)行解釋。
首先，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了定義。該條例屬于土地管理法體系的一部分，其對(duì)土地管理涉及的法律概念作出的定義系立法解釋、有權(quán)解釋，符合社會(huì)大眾對(duì)該法律概念的一般理解，屬于該法律概念的通常定義。
其次，稅法具有行政法屬性，其和土地管理法同屬行政法體系，為保持同一法律體系內(nèi)部相同法律概念的一貫性，避免在法律適用中產(chǎn)生矛盾、沖突，稅法應(yīng)當(dāng)尊重、認(rèn)可、承繼土地管理法對(duì)轉(zhuǎn)讓的定義。除稅法明文規(guī)定外，不應(yīng)任意改變土地管理法中已經(jīng)定義的法律概念的內(nèi)涵和外延。
再次，課稅要件明確是稅收法定原則的基本內(nèi)涵。課稅要件明確一方面要求稅法概念必須清楚、明確，不能語(yǔ)焉不詳。另一方面要求對(duì)稅法概念的解釋必須具備穩(wěn)定性，不能任意擴(kuò)大或縮小解釋。在稅法沒(méi)有作出具體規(guī)定時(shí)，依照同部門法解釋稅法概念，是保障課稅要件明確的基本要求。
綜上，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中“轉(zhuǎn)讓”的概念應(yīng)當(dāng)采用和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中“轉(zhuǎn)讓”的概念相同的解釋，即只包括土地使用權(quán)在不同權(quán)利主體之間轉(zhuǎn)移，而不包括土地使用權(quán)消滅的情況。
（四）根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不應(yīng)繳納土地增值稅
根據(jù)前述分析，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于征稅范圍的規(guī)定采用了正向說(shuō)明和反面列舉的立法模式，但是，這一規(guī)定并未涵蓋全部房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)類型，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)行為處在土地增值稅立法的“真空地帶”。詳言之，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條僅規(guī)定了有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅征稅范圍，以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，對(duì)于有償設(shè)立、變更、消滅房地產(chǎn)權(quán)屬的行為，以及無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)但又不構(gòu)成繼承、贈(zèng)與的行為，是否應(yīng)當(dāng)課稅，稅法并未作出規(guī)定。
根據(jù)《稅收征收管理法》第三條，“稅收的開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開(kāi)征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定?！庇纱丝梢?jiàn)，稅收法定原則是稅法基本原則，沒(méi)有法律明文規(guī)定，不得對(duì)納稅人課征稅款，不得要求納稅人補(bǔ)繳稅款。土地被政府收回屬于土地使用權(quán)消滅，不屬于土地增值稅征稅范圍。
遺憾的是，在實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于征稅范圍的理解有所不同，或是出于政策方面的考慮，或是出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮，對(duì)“轉(zhuǎn)讓”進(jìn)行了擴(kuò)大解釋。此外，按照前述解釋，土地收回應(yīng)當(dāng)排除在征稅范圍外，然而《土地增值稅暫行條例》又特別規(guī)定了土地收回符合特定條件的免予征稅，根據(jù)稅法基本原理，不征稅和免稅是不同概念，因此在現(xiàn)行立法體系內(nèi)部存在矛盾沖突。我們認(rèn)為，稅法的明確性是稅法的重要價(jià)值，應(yīng)當(dāng)采用修法方式明確土地增值稅征免范圍，構(gòu)建和諧統(tǒng)一的土地增值稅法律體系。
【第14篇】二手商鋪土地增值稅
幸福里百科詞條：商鋪是專門用來(lái)進(jìn)行商品交易實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品市場(chǎng)流通的場(chǎng)所，商業(yè)中心都離不開(kāi)大大小小的商鋪，商鋪買賣雙方在進(jìn)行交易的時(shí)候也要繳納好相應(yīng)的稅費(fèi)，那么商鋪買賣需要交哪些稅費(fèi)？
一、門面房需要交哪些稅費(fèi)
買家支付：
1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：5元／平方米為普通住宅，非普通住宅為11元／平方米．
2、房屋登記費(fèi)：550元／本（每增加一本證書(shū)按每本10元收取工本費(fèi)）。
3、權(quán)證印花稅：5元／本。
4、印花稅：0．05％
5、契稅：交易價(jià)（或評(píng)估價(jià)）3％。
賣家支付：
1、賣家出售的時(shí)候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費(fèi)：房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)3元／平方米。
2、印花稅：房屋產(chǎn)價(jià)的0．05％。
3、土地增值稅：可提供上手購(gòu)房發(fā)票的，土地增值稅＝［轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價(jià)（每年加計(jì)5％）－有關(guān)稅金］適用稅率。不能提供上手購(gòu)房發(fā)票的，土地增值稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入90％）30％。
4、個(gè)人所得稅：據(jù)實(shí)征收為（轉(zhuǎn)讓收入－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用）20％，核定征收為轉(zhuǎn)讓收入7．5％20％。
轉(zhuǎn)讓收入－房產(chǎn)原值－合理費(fèi)用相當(dāng)于個(gè)人凈收入。
5、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：可提供上手購(gòu)房發(fā)票的，為（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價(jià)）5．5％。不能提供上手發(fā)票的，為轉(zhuǎn)讓收入5．5％；稅費(fèi)為差額的5．56％。
6、土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的35％計(jì)收；商業(yè)路線價(jià)區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價(jià)的10％；辦公用途用房按其網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的30％計(jì)收。
7、土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價(jià)款的3％征收。
二、二手門面房的交易稅費(fèi)怎么算
因?yàn)橐皇稚啼伜芏嘣陂_(kāi)盤時(shí)即被預(yù)定，因此很多人選擇購(gòu)買二手門面，二手門面只要對(duì)方產(chǎn)權(quán)清晰就沒(méi)問(wèn)題，且一般來(lái)說(shuō)二手門面周邊客流更成熟。但如果貸款的話，二手門面也屬于商業(yè)地產(chǎn)，因此相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)首付要高一些，最少要五成或以上。最重要的是二手門面涉及到交易稅費(fèi)，需要按以下規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)：
（1）增值稅：非住宅類房產(chǎn)繳納稅率5.55%，由賣方繳納。
（2）個(gè)人所得稅：非住宅類房產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅為稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納。
（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過(guò)至今國(guó)家暫免征收。
（4）契稅：非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%，由買方繳納。
（5）測(cè)繪費(fèi):1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積。
（6）二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：非住宅10元/平米*實(shí)際測(cè)繪面積。
（7）登記費(fèi)：工本費(fèi)80元，共有權(quán)證:20元。
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【第15篇】土地增值稅清算管理征管成效
土地增值稅的迅猛增長(zhǎng)已逐漸成為地方稅收的一個(gè)重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項(xiàng)目符合清算條件時(shí)再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個(gè)土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的終點(diǎn)。
國(guó)家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時(shí)間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問(wèn)題是清算工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在此，本文從以下幾個(gè)方面探討。
一、把握清算時(shí)間及清算條件
準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)間及清算條件是依法治稅的前提。在過(guò)去的征管工作中，只明確了納稅人申報(bào)、征收、入庫(kù)的時(shí)間，對(duì)清算時(shí)間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局于今年出臺(tái)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文），明確了 “兩個(gè)條件”、“兩個(gè)時(shí)間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的操作步驟。
“兩個(gè)條件”：其一，符合清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
“兩個(gè)時(shí)間”：
其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；
其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。
針對(duì)清算的兩種情形時(shí)間期限的把握應(yīng)注意以下兩個(gè)方面，第一，如果納稅人在90天的時(shí)限內(nèi)第一次報(bào)送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書(shū)面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時(shí)限，時(shí)限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時(shí)間，保證了土地增值稅清算工作的及時(shí)，避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了延長(zhǎng)清算時(shí)間、增大期間費(fèi)用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時(shí)足額的入庫(kù)。
二、明確清算對(duì)象，加強(qiáng)前期管理
明確清算對(duì)象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有不同類型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，對(duì)象的確定不同會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時(shí)包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫(xiě)字樓、車庫(kù)等綜合建筑物的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，有些開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過(guò)20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對(duì)不同類型建筑物細(xì)分清算對(duì)象。筆者認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計(jì)征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期管理中，要實(shí)施按項(xiàng)目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開(kāi)發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集分配收入、成本、費(fèi)用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的立項(xiàng)、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開(kāi)始，到項(xiàng)目銷售告磬清盤為止，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理。
三、合理歸集分配開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅扣除項(xiàng)目
歸集土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢的開(kāi)發(fā)過(guò)程。通常一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)滾動(dòng)，在這期間企業(yè)將會(huì)有不同項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的發(fā)生，按照分項(xiàng)目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計(jì)算出各個(gè)項(xiàng)目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點(diǎn)和目的。企業(yè)對(duì)不同項(xiàng)目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項(xiàng)目、哪一類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費(fèi)用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費(fèi)用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，并合理歸集分配開(kāi)發(fā)企業(yè)不同項(xiàng)目的成本、費(fèi)用等扣除金額和同一項(xiàng)目不同類型開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用等扣除金額。
（一）確定開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性
合理歸集分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的前提是先需確定這些開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，甄別企業(yè)有無(wú)虛列開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用現(xiàn)象。其開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，主要從以下幾個(gè)方面判斷：
一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國(guó)土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；
二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費(fèi)用）等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊(cè)、收據(jù)是否一致。同時(shí)，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納了契稅；
三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時(shí)是否代扣代繳相關(guān)建安營(yíng)業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個(gè)開(kāi)發(fā)成本除了土地之外又一相對(duì)數(shù)額較大的支出，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跟蹤管理時(shí)就應(yīng)注意項(xiàng)目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書(shū)是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過(guò)大，工程結(jié)算時(shí)土方建筑單價(jià)是否偏高，重點(diǎn)核實(shí)材料用量是否異常超標(biāo)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)是否超出正常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料是否重復(fù)計(jì)算扣除；
四是企業(yè)列支前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)時(shí)是否真實(shí)發(fā)生的，是否以真實(shí)合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；
五是企業(yè)列支開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息時(shí)，是否將此列入開(kāi)發(fā)成本的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用科目，企業(yè)是否是通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款，有無(wú)合法憑證，有無(wú)利息結(jié)算單，是否列支超過(guò)銀行同期利息的數(shù)額。
（二）合理歸集分配開(kāi)發(fā)成本
納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。
具體分配方法有：
1、占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。
2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項(xiàng)目不同類型的建筑成本分配。
3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。
4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡(jiǎn)便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開(kāi)發(fā)成本，這是計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)費(fèi)用的重要基數(shù)，也是財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的重要基數(shù)，更是計(jì)算土地增值額的重要依據(jù)。
（三）合理歸集分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用如何計(jì)扣，是按利息加開(kāi)發(fā)成本的5%，還是按開(kāi)發(fā)成本的10%，主要在于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，更不能作為財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的扣除基數(shù)，只能計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)，應(yīng)注意三點(diǎn)。首先，企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上已經(jīng)將開(kāi)發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要調(diào)整出來(lái)單獨(dú)計(jì)算。其次，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)有兩種方法。第一種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過(guò)按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按開(kāi)發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。第二種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第三，分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?，在?shí)際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項(xiàng)目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目。
四、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法
科學(xué)確定增值額計(jì)算方法是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實(shí)際清算工作中，我們遇到最多的是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項(xiàng)目既開(kāi)發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫(xiě)字樓、車庫(kù)，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計(jì)算增值額。但分別計(jì)算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計(jì)算增值額后確定呢？大中城市的房?jī)r(jià)高，增值額大，二級(jí)城市和縣城等房?jī)r(jià)略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測(cè)算確定的，二級(jí)城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在市區(qū)中心地段開(kāi)發(fā)多功能商住樓一幢，開(kāi)發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計(jì)2300萬(wàn)元，其中：1、2層商鋪平均售價(jià)為7000元/平方米，銷售收入1400萬(wàn)元。普通住宅部分平均售價(jià)3000元/平方米，銷售收入900萬(wàn)元。商住樓的土地購(gòu)置成本及房屋開(kāi)發(fā)成本總計(jì)1600萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為土地成本和開(kāi)發(fā)成本兩者之和的10%即160萬(wàn)元（其他費(fèi)用不計(jì)）。加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%扣除即320萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅金及附加為127.65萬(wàn)元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬(wàn)元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。
方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個(gè)商住樓為單位計(jì)算土地增值稅
方法二：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，合并確定稅率計(jì)征土地增值稅
方法三：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，分別確定稅率計(jì)征土地增值稅
五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
五是申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目核定征收時(shí)，要參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認(rèn)為，在核定征收時(shí)，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個(gè)自由裁量的區(qū)間，對(duì)不同時(shí)間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價(jià)格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對(duì)待。其二，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對(duì)其銷售收入、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的核定來(lái)計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。
來(lái)源：梁好財(cái)稅工作室
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【第16篇】應(yīng)征土地增值稅的有
在實(shí)務(wù)操作中，很多財(cái)務(wù)人士不知道企業(yè)土地轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權(quán)轉(zhuǎn)讓又有什么區(qū)別？
通常情況下，土地不能直接轉(zhuǎn)讓，土地只有在開(kāi)發(fā)投入達(dá)到項(xiàng)目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉(zhuǎn)讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉(zhuǎn)讓。土地的轉(zhuǎn)讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購(gòu)買方的契稅。
根據(jù)土地的取得時(shí)間不同（是否在營(yíng)改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進(jìn)稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎(chǔ)稅率；印花稅適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)萬(wàn)分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。
合理的稅務(wù)籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關(guān)稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，應(yīng)征契稅和土地增值稅，而股權(quán)的轉(zhuǎn)讓不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國(guó)家稅務(wù)總局原先發(fā)文“以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務(wù)實(shí)踐和相關(guān)稅務(wù)司法判例的情況來(lái)看，通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)無(wú)需征收土地增值稅。
