房地產(chǎn)增值稅怎么計(jì)算（16篇）

【第1篇】房地產(chǎn)增值稅怎么計(jì)算

房產(chǎn)稅，你算對(duì)了嗎

原創(chuàng) 安世強(qiáng) 安博士講財(cái)稅2021-08-19 05:00

收錄于話題#財(cái)稅知識(shí)105個(gè)內(nèi)容

對(duì)于房產(chǎn)稅的計(jì)算，很多財(cái)務(wù)人員都知道分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種類型，其中從價(jià)計(jì)征的按照扣除房產(chǎn)原值10%-30%的比例作為計(jì)稅基數(shù)，按照1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅；從租的計(jì)征的按照租金收入和12%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

自用房從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的，大家就不一定能完全清楚了，比如房產(chǎn)原值的確定，尤其是房產(chǎn)涉及到增減原值，有附屬和配套設(shè)備等情況，以及具有房屋形態(tài)的構(gòu)筑物等是否需要繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅貌似簡(jiǎn)單，但是政策規(guī)范散落在不用文件，不少財(cái)務(wù)人員在計(jì)算和繳納房產(chǎn)稅時(shí)出現(xiàn)過錯(cuò)誤，并在稅務(wù)稽查時(shí)受到了處罰，有必要進(jìn)行梳理。

這里先給出總體的原則，房產(chǎn)稅的計(jì)算依據(jù)總體上以會(huì)計(jì)核算的房屋建筑物原值為計(jì)稅的基礎(chǔ)。如果在會(huì)計(jì)核算上將應(yīng)該計(jì)入房產(chǎn)原值的部分費(fèi)用化或計(jì)入其他資產(chǎn)價(jià)值，導(dǎo)致原值偏低的，稅務(wù)局有權(quán)對(duì)偏低的原值進(jìn)行認(rèn)定，按照調(diào)整后的原值為基數(shù)繳納房產(chǎn)稅。另外土地成本要并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，這點(diǎn)經(jīng)常被疏忽。

風(fēng)險(xiǎn)提示一：

在房產(chǎn)稅計(jì)提和繳納時(shí)，未將土地價(jià)款計(jì)入原值，作為計(jì)算房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)，本錯(cuò)誤發(fā)生較為頻繁，尤其是剛建廠轉(zhuǎn)固和財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策不了解的情況，稅務(wù)局進(jìn)行稽查會(huì)要求補(bǔ)稅，并繳納滯納金。

政策依據(jù)：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

風(fēng)險(xiǎn)提示二：

不屬于房產(chǎn)的繳納了房產(chǎn)稅，主要是一些建筑物，比如圍墻、加油站棚頂?shù)取?/p>

政策依據(jù)：根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個(gè)業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1987〕3號(hào)）：“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)提示三：

房屋建筑物的原值在轉(zhuǎn)固后一般不變，取暖、制冷等一般都已完善。對(duì)于日后的零星修復(fù)費(fèi)用化即可，不改變固定資產(chǎn)原值，但對(duì)于大的改造，比如加裝電梯、中央空調(diào)等不可移動(dòng)和不可分割物的，會(huì)計(jì)上應(yīng)該計(jì)入房屋建筑物原值，即使會(huì)計(jì)上不計(jì)入房產(chǎn)原值，在房產(chǎn)稅計(jì)算時(shí)也要包含進(jìn)來。涉及到拆除的扣減原值，比如原來有電梯的，現(xiàn)在是更換電梯，要扣除舊電梯原值。

政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕173號(hào)）：一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。二、對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

根據(jù)以上政策可以看出，房產(chǎn)稅總體來說，沒有稅務(wù)籌劃的空間，除了某些地方給予某類房產(chǎn)，比如員工宿舍，一定的優(yōu)惠外，稅基和稅率都是規(guī)定的。降低房屋原值是一個(gè)主要方法，這就要求公司在基建期間進(jìn)行明細(xì)核算，固定資產(chǎn)（在建工程）核算單元要精細(xì)，能獨(dú)立核算的不合并核算，比如不將圍墻單獨(dú)核算，而是并入房屋原值，這樣會(huì)增加房產(chǎn)稅計(jì)稅的基數(shù)。如前，房產(chǎn)稅總體按照會(huì)計(jì)核算的原值，除非會(huì)計(jì)核算中有意或無意降低了原值，增加房產(chǎn)原值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有義務(wù)調(diào)整計(jì)稅基數(shù)。

風(fēng)險(xiǎn)提示四：

對(duì)已經(jīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的附屬設(shè)施、外部地面維修、外部蒸汽管道等，在房產(chǎn)稅納稅申報(bào)時(shí)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行拆分，按照扣除上述資產(chǎn)的房屋成本計(jì)算并繳納房產(chǎn)稅存在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。稅法房產(chǎn)原值的確認(rèn)跟會(huì)計(jì)核算一致（土地成本在計(jì)算房產(chǎn)稅要加進(jìn)來，這個(gè)除外），如果會(huì)計(jì)核算不規(guī)范的，少記入原值的，需要調(diào)增，如果已經(jīng)計(jì)入了房屋價(jià)值，再扣出去繳納房產(chǎn)稅不可行，除非當(dāng)初在核算規(guī)范的前提下，那些資產(chǎn)是單獨(dú)核算的。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）一、關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題：對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

稅收優(yōu)惠情況：

①根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房產(chǎn)稅和土地使用稅具體征稅范圍解釋規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1999〕44號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）：對(duì)農(nóng)林牧漁業(yè)用地和農(nóng)民居住用房屋及土地，不征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。但此處是農(nóng)林牧漁用地不征收土地使用稅，并未言明房產(chǎn)問題。

《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第五條下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

一、國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

二、由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條 下列土地免繳土地使用稅：

(一)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

(二)由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

(四)市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；

(五)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

(六)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

(七)由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

可見，對(duì)農(nóng)、林、牧、漁用房、用地，土地使用稅的優(yōu)惠政策很明確，此外，財(cái)稅〔2006〕186號(hào)等也對(duì)直接用于農(nóng)林牧漁的土地免征土地使用稅給出了明確的說法。但是農(nóng)林牧漁涉及到的房產(chǎn)稅，在稅務(wù)總局層面政策有些缺失，地方稅務(wù)局一般對(duì)房產(chǎn)稅實(shí)行與土地使用稅一致的政策，即直接用于農(nóng)林牧漁的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。如遼寧省大連市稅務(wù)局對(duì)“單位直接用于農(nóng)林牧漁業(yè)的生產(chǎn)用地和房屋，免征房產(chǎn)稅和土地使用稅，請(qǐng)問文件依據(jù)是什么？”問題的回復(fù)是不征收，參考文件為《遼寧省人民政府關(guān)于調(diào)整建制鎮(zhèn)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的批復(fù)》（遼政（2000）23號(hào)）

②根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）：與地上房屋相連的地下室、車庫(kù)、商場(chǎng)等與地上房屋是整體，應(yīng)統(tǒng)一繳納房產(chǎn)稅；自用地下房產(chǎn)有一定稅收優(yōu)惠，應(yīng)稅原值可按照其實(shí)際原值的50%-80%。

具體如下：

一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：

1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

③增值稅小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅優(yōu)惠。根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕13號(hào)）：由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

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【第2篇】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)有哪些

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是稅種繳納最多、稅收繳納最復(fù)雜的一個(gè)行業(yè)，對(duì)于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作的財(cái)務(wù)人員而已，面對(duì)的挑戰(zhàn)也是最大的。今天昌堯講稅就來同大家細(xì)細(xì)研讀一下各稅種之間的差異。

業(yè)務(wù)描述

嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)公司（一般納稅人）正在開發(fā)一樓盤，營(yíng)改增之后項(xiàng)目。2023年1月15日，嘉誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給a公司一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1090萬元，假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為450萬。

那么，該項(xiàng)銷售業(yè)務(wù)在增值稅銷售額、土地增值稅收入、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)上是否一致，有何差異？

政策依據(jù)

1、增值稅銷售額如何確認(rèn)？

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）第四條規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

2、土地增值稅收入如何確認(rèn)？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

3、企業(yè)所得稅收入如何確認(rèn)？

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第五條規(guī)定：

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

政策解析

通過對(duì)以上政策的分析，三個(gè)稅種在收入確認(rèn)上均存在差異：

1、增值稅：房地產(chǎn)銷售方，增值稅根據(jù)銷售金額“全額開票，差額征稅”，房地產(chǎn)受讓方，增值稅根據(jù)付款金額“全額開票，進(jìn)項(xiàng)抵扣”。

案例中，嘉誠(chéng)公司應(yīng)繳納增值稅=(1090-450)/(1+9%)*9%=52.84萬元，a公司購(gòu)房可抵扣增值稅為=(1090)/(1+9%)*9%=90萬元。

2、土地增值稅：土地增值稅在收入確認(rèn)上與增值稅票面不含稅金額之間是存在差異的。

案例中，增值稅票面金額為1000萬元，稅額為90萬元，價(jià)稅合計(jì)1090萬元，而嘉誠(chéng)公司實(shí)際銷項(xiàng)稅額卻為52.84萬元。

也就是說，在計(jì)算土地增值稅的收入時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，不是票面金額的1000萬元，而是1037.16萬元（即1090-52.84）

3、企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅收入確認(rèn)上是根據(jù)發(fā)票的票面金額來核算，即1000萬元。

總結(jié)以上三個(gè)稅種收入確認(rèn)的原則，案例中增值稅銷售額為：587.16萬元、土地增值稅收入為：1037.16萬元，企業(yè)所得稅收入為：1000萬元。

作品來源：昌堯講稅

作者：馬昌堯

【第3篇】房地產(chǎn)增值稅會(huì)計(jì)分錄

答：全面營(yíng)改增后，銷售不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、銷售建筑服務(wù)，特定條件下需要預(yù)繳增值稅。如：一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)；再如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

案例分析

案例：假定a房地產(chǎn)開發(fā)公司甲項(xiàng)目（老項(xiàng)目、一般計(jì)稅）于2023年6月1日采用預(yù)收款方式銷售住房一套，收取款項(xiàng)111萬元，6月份期末由“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅”結(jié)轉(zhuǎn)至“應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅”的金額為7萬元（應(yīng)交稅費(fèi)與增值稅有關(guān)的科目設(shè)置如附表，暫不考慮其他業(yè)務(wù)）。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）相關(guān)規(guī)定，a房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)在7月份申報(bào)期內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅3萬元（111÷1。11×3%）。如果企業(yè)不計(jì)提應(yīng)預(yù)繳的稅款，直接在7月份繳納：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅 3

貸：銀行存款 3

這樣做，會(huì)有兩個(gè)小麻煩，一是在七月申報(bào)期內(nèi)需要重新梳理、核對(duì)六月份預(yù)收房款的情況，然后計(jì)算并繳納應(yīng)預(yù)繳的增值稅；二是在七月份繳納六月應(yīng)納稅款時(shí)，需要一并做這樣的會(huì)計(jì)處理才行：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅 7

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅 3

銀行存款 4

如果不做上述會(huì)計(jì)處理，直接按七月份“應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅”的期初余額申報(bào)繳納增值稅，會(huì)使預(yù)繳的增值稅沒能抵減應(yīng)繳納的增值稅。

出現(xiàn)這兩個(gè)麻煩，是因?yàn)樵诎l(fā)生預(yù)繳義務(wù)時(shí)，未做預(yù)繳稅款的“計(jì)提”處理。根據(jù)預(yù)繳增值稅的規(guī)定，發(fā)生納稅義務(wù)（如銷售建筑服務(wù)）或收到預(yù)收款（如預(yù)售房屋）時(shí)，納稅人負(fù)有預(yù)繳稅款的義務(wù)，此時(shí)，應(yīng)確認(rèn)為企業(yè)的一項(xiàng)負(fù)債，通過“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅”核算，由于該負(fù)債可以抵減未來應(yīng)納增值稅款，所以，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，通過“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”來核算。于是，上面的案例中，在收到預(yù)收款111萬元的當(dāng)月（6月份），應(yīng)進(jìn)行這樣的會(huì)計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 3（確認(rèn)為資產(chǎn)）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅 3（確認(rèn)為負(fù)債）

這樣的會(huì)計(jì)處理后，6月份期末，“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”的余額是貸方4萬元（7-3），“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅”余額是貸方3萬元。這樣，在七月申報(bào)期內(nèi)，無須核對(duì)上月預(yù)收房款情況，只需根據(jù)七月份期初“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅”余額情況，在申報(bào)期內(nèi)繳納稅款即可：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅 3

應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 4

貸：銀行存款 7

應(yīng)預(yù)繳的稅款做計(jì)提的會(huì)計(jì)處理，還有一個(gè)好處是:提醒納稅人按期預(yù)繳增值稅。不按規(guī)定預(yù)繳增值稅，后果也很嚴(yán)重。國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)第二十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國(guó)稅機(jī)關(guān)按照《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，納稅人未按規(guī)定預(yù)繳增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)處以少繳稅款50%到五倍的罰款。如果沒有少繳，但未按期預(yù)繳，則要自滯納之日起按日加收萬分之五的滯納金

【第4篇】房地產(chǎn)老項(xiàng)目增值稅計(jì)算方法

土地增值稅以項(xiàng)目計(jì)算？還是以項(xiàng)目中的住宅類型分別計(jì)算？

關(guān)于土地增值稅清算，具體是以整體項(xiàng)目為清算對(duì)象呢？還是以住宅類型分別作為清算對(duì)象呢？如果僅看相關(guān)文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個(gè)案例一起學(xué)習(xí)一下這個(gè)知識(shí)點(diǎn)吧。

本案例中，房地產(chǎn)公司認(rèn)為整體項(xiàng)目中包含的有居住用地，就應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算其容積率，并單獨(dú)適用土地增值稅預(yù)征的標(biāo)準(zhǔn)。而稽查局則認(rèn)為土地增值稅預(yù)征的對(duì)象應(yīng)當(dāng)為整體項(xiàng)目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預(yù)征對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)是值得大家學(xué)習(xí)的。文件來源：中華人民共和國(guó)最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號(hào)】

最高人民法院審查認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。第十一條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條一、二、三、五、六項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。當(dāng)時(shí)有效的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號(hào),以下簡(jiǎn)稱74號(hào)文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個(gè)條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目的土地用途為旅游、商住用地，項(xiàng)目建設(shè)包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標(biāo)為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%?！安棥は銠壙ぁ表?xiàng)目系統(tǒng)一規(guī)劃、整體報(bào)建，海南省瓊海市規(guī)劃建設(shè)局亦對(duì)整個(gè)項(xiàng)目頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證，海南省稅務(wù)稽查局以整體項(xiàng)目為單位預(yù)征土地增值稅，并無不當(dāng)。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目容積率低于1.0，故該項(xiàng)目?jī)?nèi)的房屋均不符合74號(hào)文規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。海南省稅務(wù)稽查局作出8001號(hào)稅務(wù)處理決定，將“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目按照非普通住宅預(yù)征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務(wù)局復(fù)議維持8001號(hào)稅務(wù)處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請(qǐng)求和上訴，均符合法律規(guī)定。關(guān)于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目包含居住用地、酒店用地、防護(hù)綠地用地，稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算容積率并確定房屋是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目為整體報(bào)建并取得規(guī)劃許可，稅務(wù)部門以項(xiàng)目整體確定容積率并預(yù)征土地增值稅，符合187號(hào)文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。

編者按：從以上案例中可知，187號(hào)文所規(guī)定的“以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報(bào)建并獲批復(fù)的的“整體項(xiàng)目”單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會(huì)以“整體項(xiàng)目”的容積率來認(rèn)定項(xiàng)目的征稅標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進(jìn)行拆分，分別適用。

【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅

問題一

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價(jià)款時(shí)，如何做賬？如何預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

（1）收到預(yù)收款時(shí)

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款（2）預(yù)交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

參考：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

問題二

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)在收到預(yù)收款時(shí)，如何開票？

答復(fù)：

開具不征稅發(fā)票，預(yù)收款所開具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，應(yīng)當(dāng)在交房時(shí)直接開具正式發(fā)票。此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票，開具正式發(fā)票時(shí)沒必要收回，也不必要沖紅。

不征稅發(fā)票規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量、單價(jià)欄可暫不填寫，其他項(xiàng)目應(yīng)填寫齊全，商品名稱為“房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱-商品房預(yù)收款”，且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測(cè)面積，房號(hào)、業(yè)主信息等。

參考：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào)）第九條第（十一）款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。

問題三

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金，如何做賬？是否需要預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

會(huì)計(jì)處理應(yīng)為：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

注意：

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款，定金屬于預(yù)收款。

定金屬于預(yù)收款，因此收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。

誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。

問題四

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時(shí)收到預(yù)收款時(shí)，是否作為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間？

答復(fù)：

房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。參考：

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

一、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;

二、先開具發(fā)票的，為開具款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

三、取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

來源：稅庫(kù)山東

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征土地增值稅稅率

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

財(cái)稅[2016]36號(hào)第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號(hào)公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。

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【第7篇】房地產(chǎn)增值稅怎么算

一、增值稅定義

是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

不同維度分析增值稅的特征

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，客戶購(gòu)買商品房支付的價(jià)款為含增值稅金額。從開發(fā)商角度來看，收取的銷售額本質(zhì)上屬于銷售貨值，開發(fā)商替客戶繳納相應(yīng)的增值稅銷項(xiàng)稅以后，剩余的金額為銷售商品房開發(fā)商實(shí)際取得的銷售收入。

二、增值稅的計(jì)算原理

應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅款；

銷項(xiàng)稅額是由于進(jìn)行銷售行為產(chǎn)生收入而發(fā)生的增值稅，即開出發(fā)票；銷售貨值（含稅）與銷售收入（不含稅）之間的計(jì)算關(guān)系為：

銷售貨值=銷售收入×（1+銷項(xiàng)稅率）銷售收入=銷售貨值/（1+銷項(xiàng)稅率）銷項(xiàng)稅額=銷售貨值-銷售收入=銷售貨值/（1+銷項(xiàng)稅率）×銷項(xiàng)稅率

進(jìn)項(xiàng)稅額是指由于采購(gòu)業(yè)務(wù)產(chǎn)生成本或者費(fèi)用而發(fā)生的增值稅，即接受發(fā)票；房地產(chǎn)開發(fā)過程中，并不是所有支付的成本均可以開具相關(guān)的增值稅專票，也不是所有開具增值稅專票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅。

分類

土地成本

工程成本

管理費(fèi)用

營(yíng)銷費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

是否可以開具增值稅專票

虛擬進(jìn)項(xiàng)

?

?

?

×

備注：

1、土地成本進(jìn)項(xiàng)稅解決辦法是：允許土地成本（含土地出讓金、拆除補(bǔ)償款，不含市政配套費(fèi)和契稅）在計(jì)算銷項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行扣除，扣除的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。 若項(xiàng)目中涉及自持，需將可售對(duì)應(yīng)的土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜怼?/p>

2、虛擬進(jìn)項(xiàng)=土地成本/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）×進(jìn)項(xiàng)稅率；

3、工程成本涉及到取票率的問題； 管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用取票率通常低于成本項(xiàng)取票率；

4、財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文，貸款服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無法開具增值稅專用發(fā)票，可開具增值稅普票；

成本科目

進(jìn)項(xiàng)稅率（平均估算）

取票率經(jīng)驗(yàn)值

前期費(fèi)用

6%

70%-80%

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

9%

100%

主體建筑工程費(fèi)

9%

100%

主體安裝工程費(fèi)

9%

100%

公共配套設(shè)施費(fèi)

9%

100%

開發(fā)間接費(fèi)

6%

30-50%

不可預(yù)見費(fèi)

9%

待定

成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅額=含稅成本（費(fèi)用）額/（1+成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率）×成本（費(fèi)用）進(jìn)項(xiàng)稅率×取票率

三、增值稅計(jì)算四部曲

增值稅計(jì)算四部曲

1、判斷納稅規(guī)模

不同納稅規(guī)模的主體計(jì)算增值稅的方式不同，根據(jù)年應(yīng)稅銷售額劃分為小規(guī)模納稅人和一般納稅人；

小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷售額≤500萬元，可采用簡(jiǎn)易征收方式；

增值稅簡(jiǎn)易征收具體公式為：增值稅=應(yīng)納稅額×征收率（一般5%）；

2、判斷新老項(xiàng)目

對(duì)于新老項(xiàng)目劃分是以2023年5月1日作為劃分依據(jù)的；

老項(xiàng)目的計(jì)算可以采用簡(jiǎn)易征收的方式，也可以采用一般計(jì)稅法；對(duì)于新項(xiàng)目必須采用營(yíng)改增后的計(jì)算方式；

老項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)稅）=銷售額/（1+5%）×5%；新項(xiàng)目（增值稅）=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額；

3、增值稅的預(yù)繳

增值稅的預(yù)繳發(fā)生在產(chǎn)生預(yù)售收入的次月，繳費(fèi)的計(jì)算為預(yù)售收入，即不含增值稅銷項(xiàng)稅

預(yù)繳增值稅稅額=預(yù)售收入×預(yù)繳稅率

計(jì)算基數(shù)為收入口徑；預(yù)售收入=預(yù)售貨值/（1+適應(yīng)稅率）；

增值稅預(yù)繳稅率全國(guó)統(tǒng)一為3%；

4、增值稅的清繳

增值稅的清繳發(fā)生的時(shí)點(diǎn)是開具發(fā)票或者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更；

增值稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=（銷售貨值-當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款）/(1+適用稅率)×適用稅率--（發(fā)生進(jìn)項(xiàng)的成本及費(fèi)用）/（1+適用稅率）×適用稅率=銷售貨值/（1+銷項(xiàng)稅率）×銷項(xiàng)稅率--當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率）×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率--成本及費(fèi)用/（1+適用稅率）×適用稅率×綜合取票率

5、增值稅附加稅

增值稅附加稅

增值稅附加稅綜合稅率為12%，和增值稅一起征收；

【第8篇】房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅分錄

房地產(chǎn)行業(yè)作為涉及稅費(fèi)較多行業(yè)，在稅收政策上有諸多的特殊規(guī)定。今天我們一起來看看有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何處理。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅與其他行業(yè)有很多不同，稅法是如何規(guī)定的呢？

一、稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的相關(guān)規(guī)定：

財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定一、營(yíng)改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人[指按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(以下稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策。

3.一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)

第二節(jié) 預(yù)繳稅款

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段收到的款項(xiàng)中哪些必須繳納增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段收到客戶的房款、定金、訂金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等，上述款項(xiàng)中哪些必須繳納增值稅？

在實(shí)務(wù)中，對(duì)預(yù)收款項(xiàng)的確認(rèn)，存在一些爭(zhēng)議。誠(chéng)意金、認(rèn)籌金是否屬于預(yù)收賬款?總局未對(duì)此問題做出明確的規(guī)定，我們來看幾個(gè)營(yíng)改增之后的地方性政策規(guī)定和口徑。

河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(之二):預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款;誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(之八):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅:

(一)收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元(含5萬元);

(二)收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。

山東國(guó)稅全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策指引(六):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

福建國(guó)家稅務(wù)局12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問答(7.4):銷售行為成立時(shí)，誠(chéng)意金、定金的實(shí)質(zhì)是房屋價(jià)款的一部分，需要計(jì)算繳納增值稅。銷售行為不成立時(shí)，如果誠(chéng)意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計(jì)算繳納增值稅;如果誠(chéng)意金、定金不退還，屬于納稅人的營(yíng)業(yè)外收入，不需要計(jì)算繳納增值稅。

綜上所述，預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何計(jì)算、如何繳納？

1、預(yù)繳增值稅的計(jì)算：

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的計(jì)算方法及公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

在計(jì)算預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照9%適用稅率計(jì)算。

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%征收率計(jì)算。

2.預(yù)繳增值稅的納稅地點(diǎn)：

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款，按稅法相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納增值稅，在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納呢？

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（八）項(xiàng)規(guī)定：

2.一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.一般納稅人銷售其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

第一條第（十）項(xiàng)第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

第一條第（十）項(xiàng)第二款規(guī)定，一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

企業(yè)正常的增值稅納稅申報(bào)地點(diǎn)是機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。如果項(xiàng)目所在地與機(jī)構(gòu)所在地不一致，預(yù)繳稅款向項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳。

3.預(yù)繳增值稅的納稅時(shí)點(diǎn)：

房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶的各類預(yù)收款項(xiàng)后，計(jì)算確定預(yù)收賬款的計(jì)稅金額后，應(yīng)于次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

四、會(huì)計(jì)處理：

房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶的款項(xiàng)會(huì)計(jì)處理計(jì)入預(yù)收賬款科目，增值稅的會(huì)計(jì)處理計(jì)入應(yīng)交增值稅-預(yù)交增值稅科目，詳見文件《關(guān)于印發(fā)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知》（財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)）：

一、會(huì)計(jì)科目及專欄設(shè)置

（三）“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。

具體會(huì)計(jì)分錄如下：

一般計(jì)稅的賬務(wù)處理：

借:銀行存款 100

貸:預(yù)收賬款 100

借: 應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅3

稅金及附加0.36

貸:銀行存款3.36

簡(jiǎn)易計(jì)稅賬務(wù)處理：

借:銀行存款 100

貸:預(yù)收賬款 100

借: 應(yīng)交稅費(fèi)—簡(jiǎn)易計(jì)稅3

稅金及附加 0.36

貸:銀行存款 3.36

五、預(yù)收款的開票

實(shí)際銷售中，購(gòu)買方支付預(yù)付的購(gòu)房款時(shí)往往要求開具發(fā)票，在發(fā)票開具上，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第53號(hào))第九條第(十一)款規(guī)定：

增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款可以開具不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。

預(yù)收款所開具的不征稅發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，僅作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款憑證，不用于購(gòu)房者辦理契稅申報(bào)和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。交房時(shí)直接開具正式發(fā)票同時(shí)收回不征稅發(fā)票，不需要開具紅字發(fā)票。

六、預(yù)繳增值稅的申報(bào)

房地產(chǎn)行業(yè)在收到預(yù)收款項(xiàng)的次月，將計(jì)算準(zhǔn)確的預(yù)收賬款計(jì)稅金額，依次填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》、增值稅納稅申報(bào)表附表四《稅額抵減情況表》。具體填寫如下：

在《增值稅預(yù)繳稅款表》的2行中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的“銷售額”欄填寫預(yù)收賬款計(jì)稅金額，在2行中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的“預(yù)征稅額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額。

同時(shí)在增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）中第4行“銷售不動(dòng)預(yù)征繳納增值稅”的“本期發(fā)生額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額，在“銷售不動(dòng)預(yù)征繳納增值稅”的“期末余額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額累計(jì)余額。

七、案例分析：

a房地產(chǎn)公司為一般計(jì)稅的增值稅納稅人，2023年3月開始預(yù)售，預(yù)收房款金額共計(jì)163萬，包括首付款50萬元，全款100萬元，定金5萬元，誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金共計(jì)8萬元。其中全款100萬元需要開具增值稅發(fā)票。

預(yù)繳環(huán)節(jié)增值稅：

（1）.預(yù)收賬款計(jì)稅金額：預(yù)繳首付款+全款+定金：50+100+5=155萬元。

預(yù)繳增值稅金額：155/(1+9%)×3%=4.27萬元。

預(yù)繳附加稅金額：4.27×12%=0.51萬元

會(huì)計(jì)分錄：借：銀行存款163

貸：預(yù)收賬款163

（2）.4 月填寫增值稅申報(bào)表進(jìn)行納稅申報(bào)：在《增值稅預(yù)繳稅款表》的2行中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的“銷售額”欄填寫155萬元，在2行中“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的“預(yù)征稅額”欄填寫4.27萬元。

詳見《增值稅預(yù)繳稅款表》：

同時(shí)在增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）中第4行“銷售不動(dòng)預(yù)征繳納增值稅”的“本期發(fā)生額”欄填寫4.27萬元，在“銷售不動(dòng)預(yù)征繳納增值稅”的“期末余額”欄填寫預(yù)繳4.27萬元。詳見增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）：

（3）.實(shí)際繳納稅款后會(huì)計(jì)分錄：

借: 應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅4.27

稅金及附加 0.51

貸:銀行存款4.78

（4）.全款100萬元在增值稅開票系統(tǒng)中選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，開具增值稅普通發(fā)票。

【第9篇】最新房地產(chǎn)增值稅計(jì)算申報(bào)表

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，都會(huì)進(jìn)行土地增值稅清算工作，如果是符合清算條件的，清算期限是在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到對(duì)應(yīng)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。那這期間的土地增值稅清算申報(bào)表是需要填寫的，很多會(huì)計(jì)對(duì)這個(gè)是存有疑問的，今天在這里帶來了【2021版土地增值稅清算申報(bào)軟件，自動(dòng)計(jì)算申報(bào)表】，共101頁(yè)，超詳細(xì)的表格匯總，自帶函數(shù)公式，錄入數(shù)據(jù)即可使用。（文末可以獲取全套電子版）

2021版土地增值稅清算申報(bào)軟件（申報(bào)表自動(dòng)計(jì)算）

土地增值稅測(cè)算表

一、土地增值稅正常清算部分

二、土地增值稅籌劃部分

企業(yè)基本情況表填寫

土地增值稅審核表（已售普通住宅）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表（已售普通住宅）

扣除項(xiàng)目匯總表（已售普通住宅）

取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表（已售普通住宅）

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表（已售普通住宅）

前期工程費(fèi)審核表（已售普通住宅）

建筑安裝工程費(fèi)審核表（已售普通住宅）

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核表（已售普通住宅）

公共配套設(shè)施費(fèi)審核表(已售普通住宅)

開發(fā)間接費(fèi)用審核表(已售普通住宅)

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核表(已售普通住宅)

土地增值稅納稅審核表(未售普通住宅)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表(未售普通住宅)

扣除項(xiàng)目匯總表(未售普通住宅)

……

共101個(gè)表格，篇幅太長(zhǎng)，今天不在此展示了。有關(guān)2021版土地增值稅清算申報(bào)軟件，有需要參考的，可以分享~~

【第10篇】房地產(chǎn)公司增值稅稅率

一、獲取土地階段

稅種： 印花稅 契稅 耕地占用稅

1、印花稅：以簽訂土地使用權(quán)出讓合同金額按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05%繳納。

2、契稅：土地出讓價(jià)款乘以適用稅率，現(xiàn)行契稅適用稅率3%-5%。

3、耕地占用稅：獲取土地使用權(quán)符合耕地條件的，以占地面積乘以稅額一次性繳納，不符合條件的不繳納。

二、開發(fā)建設(shè)階段

稅種：印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅

1、印花稅：根據(jù)各類合同適用稅率繳納，如建安合同、技術(shù)合同、勘察設(shè)計(jì)合同等，稅率為0.03%-0.05%。

2、城鎮(zhèn)土地使用稅：從取得的紅線圖次月起，根據(jù)實(shí)際占用土地面積乘以定額稅率計(jì)算，按年計(jì)征分期繳納。

三、銷售階段

稅種： 印花稅 增值稅 城建稅 教育費(fèi) 企業(yè)所得稅 土地增值稅

1、印花稅： 如簽訂商品房銷售合同，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05%繳納

2、增值稅： 一般納稅人按銷售額（不含稅）9%

采用簡(jiǎn)易計(jì)稅按銷售額（不含稅）5%

3、 城建稅：增值稅的7%

4、教育費(fèi)附加：增值稅的3%

5、地方教育費(fèi)附加：增值稅的2%

6、企業(yè)所得稅：25%

增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到的預(yù)收款按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待項(xiàng)目全部竣工且辦理結(jié)算后交房驗(yàn)收時(shí)按適用稅率9%（一般納稅人）計(jì)算補(bǔ)交剩余增值稅。

企業(yè)所得稅：以預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)毛利率（預(yù)計(jì)毛利率在10%-30%之間），分季或分月計(jì)算出當(dāng)期毛利額扣除相關(guān)費(fèi)用（當(dāng)期相應(yīng)稅金及期間費(fèi)用），預(yù)繳企業(yè)所得稅；項(xiàng)目完工后計(jì)算實(shí)際毛利，調(diào)整以前毛利，合并到其他項(xiàng)目計(jì)入當(dāng)年損益計(jì)算納稅，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算再進(jìn)行調(diào)整。

土地增值稅：實(shí)行預(yù)繳土地增值稅制度，取得預(yù)售收入，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工且辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

【第11篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個(gè)“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來向國(guó)家繳納的一種稅，不包括繼承、贈(zèng)予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈(zèng)予。

3.土地增值稅計(jì)算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬，無其他扣除項(xiàng)目，問小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬元。

【第12篇】房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳稅款

一、房開項(xiàng)目增值稅所指的預(yù)收款范圍，包括定金、意向金嗎？未取得預(yù)售許可的情況收取的資金？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

實(shí)務(wù)中是以簽訂商品房銷售合同為時(shí)點(diǎn)。簽訂合同前的訂金、意向金、誠(chéng)意金不需預(yù)繳；簽訂合同時(shí)，合同定金及之前收取的款項(xiàng)，一并作為預(yù)收款預(yù)繳。

未簽訂正式書面合同直接銷售（或長(zhǎng)租）的停車位、儲(chǔ)藏間等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履約擔(dān)保效力，實(shí)務(wù)中按預(yù)收款預(yù)繳。

定金，是指為擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過書面約定，由一方當(dāng)事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的方式。

定金具有法律上的擔(dān)保效力，擔(dān)保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金，雙方已明確買賣標(biāo)的物以及價(jià)格等。簽合同時(shí)，對(duì)定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等，不是法律意義上的定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取的，并與搖號(hào)、認(rèn)購(gòu)等行為掛鉤，這種資金并不具有定金性質(zhì)。

未取得預(yù)售許可收取的一般是訂金、意向金等，客戶與房地產(chǎn)企業(yè)之間不存在固定合同關(guān)系，客戶支付誠(chéng)意金購(gòu)買的不是具體的實(shí)物或者服務(wù)，只是一種購(gòu)房可能性，并沒有具體的標(biāo)的物，也未確定價(jià)格。

二、房開項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

36號(hào)明確，銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收到款項(xiàng)的，即為收訖銷售款項(xiàng)，并未要求實(shí)際交付或合同約定交付時(shí)間。

增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的“采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。”

營(yíng)改增與貨物銷售的納稅義務(wù)時(shí)間確定原則基本一致。只是營(yíng)改增相關(guān)政策并未詳細(xì)明確建造工期超12個(gè)月的處理問題。

至此，各地基本明確為：房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

對(duì)于交付時(shí)間，以商品房銷售合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

實(shí)際交付遲于合同約定交房時(shí)間呢？還可再分：業(yè)主因未及時(shí)辦理交付原因、房企自身因工期延遲等原因。

這就涉及應(yīng)該按應(yīng)交付時(shí)間、或?qū)嶋H交付時(shí)間。如統(tǒng)一遵從實(shí)際交付時(shí)間，實(shí)務(wù)中難以把握，不利于征管。

顯然是推遲了納稅義務(wù)的確認(rèn)，但未能考慮納稅必要資金問題，因此前置了一個(gè)預(yù)繳環(huán)節(jié)。

如果是棚改項(xiàng)目，尤其是土地招拍掛時(shí)所約定的，在項(xiàng)目外需配建還建房或廉租房的，稅負(fù)未達(dá)3%，預(yù)繳大于應(yīng)納稅額的，能否允許房企在實(shí)際交付之前確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生而正常申報(bào)納稅？

筆者認(rèn)為，合同簽訂后，銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收到款項(xiàng)的，即可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。當(dāng)然，這樣就會(huì)難以自圓其說，造成房開項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)的邏輯混亂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳截止時(shí)點(diǎn)？已竣工達(dá)到可交付的現(xiàn)房是否不需預(yù)繳？

一般認(rèn)為，交付時(shí)點(diǎn)之后的繼續(xù)銷售，為現(xiàn)房銷售，不需預(yù)繳，收到銷售款項(xiàng)的、或合同約定已到付款時(shí)間的、或先開具發(fā)票的，都應(yīng)以其銷售額按規(guī)定申報(bào)納稅。

交付時(shí)點(diǎn)以后的定金，即是應(yīng)稅銷售額，不需預(yù)繳，而應(yīng)申報(bào)納稅。

這又涉及應(yīng)交付、可交付、實(shí)際交付的問題。如按實(shí)際交付，現(xiàn)房銷售的只要未實(shí)際交付業(yè)主，都可只預(yù)繳，而不需正常申報(bào)納稅，對(duì)于稅負(fù)高于3%的則是利好。

當(dāng)然，預(yù)繳截止時(shí)點(diǎn)與納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是同一個(gè)原則，不考慮異地預(yù)繳情況下，不應(yīng)對(duì)同一筆業(yè)務(wù)既有預(yù)繳又有正常計(jì)稅申報(bào)。

四、2023年5月29日實(shí)際交付，2023年5月1日預(yù)收款是否應(yīng)預(yù)繳？

同一個(gè)項(xiàng)目不應(yīng)同時(shí)存在預(yù)繳與正常計(jì)稅申報(bào)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)兼有一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅的多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)繳稅款能否相互抵減？

（一）跨項(xiàng)目抵減，未說明各項(xiàng)目的計(jì)稅方式。

1、問：是抵減全部項(xiàng)目的預(yù)交稅款?還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項(xiàng)目中的預(yù)交稅款?

2021-02-04新疆納稅服務(wù)中心答復(fù)：根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅在確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)，申報(bào)抵減已預(yù)繳稅款即可。

2、問：房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)時(shí)如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款?不同項(xiàng)目間預(yù)繳稅款能否互相抵減?

河南：房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報(bào)時(shí)互相抵減。

3、福建：房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報(bào)時(shí)抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款。

4、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以跨項(xiàng)目抵減嗎?

北京2023年11月征期貨物和勞務(wù)稅熱點(diǎn)問題：可以跨項(xiàng)目抵減。

（二）跨項(xiàng)目抵減，分別有一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅的。

河北：提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有a、b、c三個(gè)項(xiàng)目，其中a項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，b、c項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。2023年8月，三個(gè)項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價(jià)款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2023年8月，b項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，當(dāng)月計(jì)算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時(shí)抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報(bào)表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報(bào)1000萬元，第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”填報(bào)1000萬元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報(bào)900萬元，第34行“本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額”填報(bào)100萬元。

（三）跨項(xiàng)目抵減，均為一般計(jì)稅的。

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多少自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均是新項(xiàng)目，一般計(jì)稅方法。其中a項(xiàng)目處于預(yù)售階段，按規(guī)定預(yù)繳增值稅款;b、c項(xiàng)目已經(jīng)開始交房，產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)期有應(yīng)納稅款。請(qǐng)問，a項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅稅款可否抵當(dāng)期b、c項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅款?

2019-06-17安徽省稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處：a預(yù)繳的增值稅可以抵減b、c項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅款。

（四）部分省局認(rèn)為：“納稅人當(dāng)期抵減預(yù)繳稅款應(yīng)按對(duì)應(yīng)項(xiàng)目和已確認(rèn)銷售收入對(duì)應(yīng)面積的預(yù)繳稅款進(jìn)行抵減。即：不同項(xiàng)目之間的預(yù)繳稅款，不能相互抵減應(yīng)納稅額；同一項(xiàng)目，應(yīng)以確認(rèn)收入的銷售面積對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款，抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額，不能以未確認(rèn)收入面積對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額。”

（五）按稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)第十四、十五條規(guī)定，一般計(jì)稅或簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

以上并未限制其他抵減條件，房開企業(yè)產(chǎn)生了當(dāng)期應(yīng)納稅額均可抵減預(yù)繳。

六、房地產(chǎn)企業(yè)非開發(fā)項(xiàng)目形成的應(yīng)納稅額能否抵減？

如房企同時(shí)兼營(yíng)銷售貨物、或出租未售商品房等其他應(yīng)稅服務(wù)的，其所產(chǎn)生的的應(yīng)納稅額，不應(yīng)抵減開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)繳稅款。

因?yàn)槎悇?wù)總局公告2023年第18號(hào)第十四、十五條規(guī)定的被抵減的應(yīng)納稅額，是銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)定計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額。

思考：停車位、地下車庫(kù)等非可售的配套設(shè)施，對(duì)外銷售或長(zhǎng)租視為銷售的，其所形成的應(yīng)納稅額能否抵減開發(fā)項(xiàng)目預(yù)繳稅款？

來源：稅白天下

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【第13篇】房地產(chǎn)新項(xiàng)目增值稅

不動(dòng)產(chǎn)新老項(xiàng)目取得時(shí)間的界定問題

各地國(guó)稅

地區(qū)口徑

國(guó)家稅務(wù)總局

國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司關(guān)于下發(fā)營(yíng)改增熱點(diǎn)問題答復(fù)口徑和營(yíng)改增培訓(xùn)參考材料的函(稅總納便函〔2016〕71號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“稅總納便函〔2016〕71號(hào)”)—全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)12366熱點(diǎn)問題解答（五） 2016.5.11

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項(xiàng)目，如何判斷是否屬于老項(xiàng)目，以開工、完工還是產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

標(biāo)注：這是“教科書”式的回復(fù)，在這兒我們先當(dāng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案列示著。

河北國(guó)稅

河北省國(guó)家稅務(wù)局 關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(之二) 2016.4.30

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在 2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新、老項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營(yíng)行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定是否屬于新老項(xiàng)目。

標(biāo)注：提出租、售相同的處理原則，這一點(diǎn)對(duì)于房開企業(yè)的老項(xiàng)目，如果營(yíng)改增后用于出租的，則仍認(rèn)為屬于不動(dòng)產(chǎn)出租的老房產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕68號(hào))規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。這一點(diǎn)也是得到了后續(xù)的明確。

海南國(guó)稅

全面推開營(yíng)改增政策指引——重點(diǎn)關(guān)注問題解答（三）2016.5.9

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件中明確：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新、老項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營(yíng)行為是同樣，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定是否屬于新老項(xiàng)目。

全面推開營(yíng)改增政策指引——四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè) 2016.6.23

十二、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定問題

（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2023年4月30日前的項(xiàng)目。

（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時(shí)間在2023年4月30日前的項(xiàng)目。

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

標(biāo)注：這兒明確了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，考慮了外購(gòu)與自建的方式，外購(gòu)的就看產(chǎn)權(quán)變更登記日期，這個(gè)確實(shí)是比較直接有明確性。只是有的人士可能認(rèn)為，這個(gè)收房了，但辦理證件滯后了，還不認(rèn)老項(xiàng)目了嗎？這個(gè)確實(shí)會(huì)與現(xiàn)實(shí)有所脫節(jié)。不過這兒海南國(guó)稅的理解就是這樣的。

（三）出租不動(dòng)產(chǎn)的老項(xiàng)目

關(guān)于2023年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問題，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額” 。

此問題的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的基本出發(fā)點(diǎn)，是基于取得“老不動(dòng)產(chǎn)”缺少進(jìn)項(xiàng)稅額這一事實(shí)，營(yíng)改增前開工，營(yíng)改增后完工的在建工程，無法取得全部進(jìn)項(xiàng)稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

標(biāo)注：“取得”這兩個(gè)字，確實(shí)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證、因?yàn)閷?shí)際收到、因?yàn)楹贤s定等原因，外延太廣泛了，我們制訂文件的時(shí)候可能沒有想得這么復(fù)雜，但是我們的執(zhí)行層面必須還是有執(zhí)行的量化，基于上面的解釋，小編認(rèn)為還是比較合理的，基于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分的現(xiàn)實(shí)考慮出發(fā)的?？赡苡械娜耸空J(rèn)為，要是這個(gè)施工許可證是4月30日取得的呢？這跟5月1日沒有多少區(qū)別啊，要是這樣想，這個(gè)事情真沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)了，標(biāo)準(zhǔn)的樹立是可執(zhí)行，并不是真的為每個(gè)納稅人找到絕對(duì)的“公平”。

廣州國(guó)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增問題解答 2016.6.3

按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。請(qǐng)問如何界定“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”？

答：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

怎樣算一個(gè)項(xiàng)目？分期項(xiàng)目在2023年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個(gè)項(xiàng)目還是不同項(xiàng)目？

答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。分期項(xiàng)目分別取得《建筑工程施工許可證》應(yīng)作為不同項(xiàng)目處理。

標(biāo)注：項(xiàng)目是以《建筑工程施工許可證》來劃分的，在老項(xiàng)目下，不同的項(xiàng)目有不同的核算增值稅的方式選擇，這個(gè)規(guī)則的來源當(dāng)然是基于財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定之下的判斷方式。此問題基本是沒有爭(zhēng)議的，也是為大家所接受的一個(gè)方式。

北京國(guó)稅

房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收指引 2016.3.30

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

湖北國(guó)稅

營(yíng)改增政策執(zhí)行口徑第一輯 2016.4.25

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

33.4月30日之前簽定了合同，5月1日后才招投標(biāo)的項(xiàng)目，是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目？

按照財(cái)稅（2016）36號(hào)文件規(guī)定：建筑工程老項(xiàng)目，是指：

（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；

（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。因此4月30日之前簽定了建筑工程承包合同，合同上注明的開工時(shí)間在4月30日之前屬于建筑工程老項(xiàng)目。

標(biāo)注：這個(gè)不能說常見，但也有可能發(fā)生。簽訂了合同才招投標(biāo)，這個(gè)不知道是個(gè)什么程序，但不管其操作上有沒有別的原因，稅務(wù)機(jī)關(guān)的解釋是沒有問題的，嚴(yán)格執(zhí)行了文件的規(guī)定要件判斷。當(dāng)然這個(gè)日期也是主觀的，比如，本來雙方準(zhǔn)備2023年5月1日零點(diǎn)簽訂合同，但是知道營(yíng)改增了，那就在12點(diǎn)前簽訂并約定開工，這是主觀行為，但主觀形成結(jié)果了，那就是客觀判斷了。稅務(wù)的征管可管不了招投標(biāo)的事后結(jié)果或后果有無問題。

廈門國(guó)稅

營(yíng)改增政策問題解答（十二）2016.8.15

市政府文件中明確某不動(dòng)產(chǎn)自2023年4月15日起轉(zhuǎn)讓至某公司，但是2023年5月之后才能完成權(quán)屬登記，能否根據(jù)市政府文件判定該不動(dòng)產(chǎn)屬4月30日前取得的老項(xiàng)目？

答：對(duì)2023年5月1日前政府文件已明確權(quán)屬歸屬、且已完工不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，可確認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式。

標(biāo)注：這個(gè)情形也是很有趣的，基于事實(shí)項(xiàng)目進(jìn)展及交易完成時(shí)，與權(quán)屬的對(duì)接，從抵扣不充分的角度，這個(gè)回復(fù)的意見還是有原則可循的。當(dāng)然這也引起一個(gè)問題，即如果營(yíng)改增前達(dá)成了交易，那相當(dāng)于是老項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，到了5月1日之后權(quán)屬變更，那還是要看是不是營(yíng)業(yè)稅下發(fā)生的納稅義務(wù)，如此，可以參照以上規(guī)則，屬于接受方的老項(xiàng)目；如果營(yíng)改增后的銷售老項(xiàng)目享受了增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那接受方再次銷售只能是抵扣取得的上述簡(jiǎn)易計(jì)稅的進(jìn)項(xiàng)稅額了，因?yàn)檫@是一個(gè)新的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目了，簡(jiǎn)易計(jì)稅的適用條件已經(jīng)停止了。

江蘇國(guó)稅

江蘇國(guó)稅12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問題解答（2016第七期）2016.4.21

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

內(nèi)蒙古國(guó)稅

全面推開營(yíng)改增政策問題解答二 2016.5.30

一、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定

（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2023年4月30日前的項(xiàng)目。

（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時(shí)間在2023年4月30日前的項(xiàng)目。1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

（三）出租不動(dòng)產(chǎn)的老項(xiàng)目

關(guān)于2023年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問題，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額” 。

此問題的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的基本出發(fā)點(diǎn)，是基于取得“老不動(dòng)產(chǎn)”缺少進(jìn)項(xiàng)稅額這一事實(shí)，營(yíng)改增前開工，營(yíng)改增后完工的在建工程，無法取得全部進(jìn)項(xiàng)稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

標(biāo)注：與海南國(guó)稅的意見類同，可以借鑒相應(yīng)的標(biāo)注內(nèi)容。

寧夏國(guó)稅

營(yíng)改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問題專題2016.6.1

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項(xiàng)目，如何判斷是否屬于老項(xiàng)目，以開工、完工還是產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

江西國(guó)稅

營(yíng)改增問題解答（九）2016.8.22

1、不動(dòng)產(chǎn)的取得的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何確定？

答：在總局明確前，暫按以下原則把握：（1）以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股或抵債方式取得，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時(shí)間。

標(biāo)注：這個(gè)條件還是比較明確的，只是與交易實(shí)際情形可能有脫節(jié)。這個(gè)意見與海南國(guó)稅的理解有相近之處。

（2）納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)，以建筑工程許可證注明的開工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間，無建筑工程施工許可證的，按合同注明的開工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間。（3）對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)出租的，按前一次租賃合同的簽訂時(shí)間確定不動(dòng)產(chǎn)“取得”時(shí)間，即：一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

福建國(guó)稅

12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問答（7.4）2016.7.15

怎樣算一個(gè)項(xiàng)目，分期項(xiàng)目在2023年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個(gè)項(xiàng)目還是不同項(xiàng)目？

答：按《建筑工程施工許可證》進(jìn)行項(xiàng)目劃分。

云南國(guó)稅

曲靖開發(fā)區(qū)國(guó)稅關(guān)于下發(fā)營(yíng)改增問題解答摘編（十二）的通知 2016.10.8

（一）某房地產(chǎn)公司，在2023年取施工許可證，部分工程已經(jīng)完工，現(xiàn)在由于變更施工方而重新到住建部門辦理施工許可證（開工時(shí)間為2023年5月1日后），請(qǐng)問變更施工方后蓋的房子應(yīng)按新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目管理？變更施工方后提供的建筑安裝服務(wù)應(yīng)按新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目管理？

答：變更施工方后蓋的房子按照新項(xiàng)目進(jìn)行征稅；變更施工方后提供的建筑安裝服務(wù)按照新項(xiàng)目征稅。

標(biāo)注：小編認(rèn)為這個(gè)意見還是有合理之處，但也有探討空間，因?yàn)樽兏耸┕し?，相?dāng)于是兩個(gè)服務(wù)主體與服務(wù)業(yè)務(wù)，雖然對(duì)于采購(gòu)方是一個(gè)事項(xiàng)的延續(xù)，那從建筑方的角度，分舊項(xiàng)目與新項(xiàng)目是各適用各的。但是從房地產(chǎn)公司的角度，由于第一次的施工許可證的合同開工日期是在2023年4月30日之前，所以這個(gè)商品房銷售仍是可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的。需要從不同的主體來看適用的規(guī)則，如果這個(gè)房地產(chǎn)公司看后期對(duì)方建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票及采購(gòu)物料等的進(jìn)項(xiàng)稅額是否更合適來選擇一般計(jì)稅方法，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法并不是必然就是好的，比如有限價(jià)房之類的情形。

青海國(guó)稅

12366營(yíng)改增熱點(diǎn)問題答復(fù)口徑 6月6日 2016.6.6

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定“一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法”此處的“4月30日之前自建”應(yīng)如何界定？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告>（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)）的規(guī)定，4月30日之前自建老項(xiàng)目是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目； （2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 （3）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

標(biāo)注：這兒界定的是自建情形，與上面的外購(gòu)、投資等是不同的，想必這個(gè)大家在對(duì)照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)公告的規(guī)定也是看得很清晰的。

湖南國(guó)稅

湖南省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策指引之四 2016.12.26

六、一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何界定取得不動(dòng)產(chǎn)的日期？

取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

直接購(gòu)買的：以合同約定的接收日期為準(zhǔn)，若實(shí)際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實(shí)際接收日期為準(zhǔn)。

接受捐贈(zèng)的：以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的日期為準(zhǔn)。

按受投資入股、抵債的：以不動(dòng)產(chǎn)移送的日期為準(zhǔn)。

自建的：以建筑工程老項(xiàng)目的確定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為準(zhǔn)，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開工日期的，以建筑工程承包合同注明的開工日期為準(zhǔn)。

標(biāo)注：海南國(guó)稅、江西國(guó)稅、內(nèi)蒙古國(guó)稅強(qiáng)調(diào)直接購(gòu)買時(shí)，以權(quán)屬變更當(dāng)天為取得時(shí)間，湖南國(guó)稅首先引用了“合同約定的接收日期”，這考慮了交易經(jīng)濟(jì)屬性完成的因素，而辦理證照只是履行這樣一個(gè)程序而已。同時(shí)由于不動(dòng)產(chǎn)不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建，往往是已有的不動(dòng)產(chǎn)，所以實(shí)物存在情形之下，以合同約定的接收日期或許是更考慮了交易的特殊性，小編還是贊同基于納稅人的利益考慮來理解的口徑。此時(shí)確實(shí)對(duì)于舉證方面不如權(quán)屬證明更直接，稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理成本會(huì)上升。

安徽國(guó)稅

營(yíng)改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問題（房地產(chǎn)）2017.1.3

1.關(guān)于“取得的不動(dòng)產(chǎn)”，取得的方式是否包括租入？以購(gòu)買方式取得不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間是以簽訂購(gòu)房合同時(shí)間，還是房產(chǎn)證的時(shí)間？對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，是竣工時(shí)間還是實(shí)際投入使用時(shí)間？

答：（1）“取得的不動(dòng)產(chǎn)”中的取得方式包括租入。（2）納稅人（不含其他個(gè)人）以購(gòu)買方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，暫以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的銷售發(fā)票的開具時(shí)間作為不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間。（3）納稅人自建不動(dòng)產(chǎn)，取得時(shí)間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開工日期。

2.一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，其自建的定義是什么？

答：企業(yè)采取下面任一種方式建成的不動(dòng)產(chǎn)都屬于自建不動(dòng)產(chǎn)：（1）企業(yè)完全使用自己聘用的員工進(jìn)行施工，最終建成不動(dòng)產(chǎn)。（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進(jìn)行施工，也對(duì)外購(gòu)買建筑服務(wù)。（3）企業(yè)作為建設(shè)方，將不動(dòng)產(chǎn)建筑工程承包給建筑企業(yè)或個(gè)人。

標(biāo)注：對(duì)于購(gòu)買方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，安徽國(guó)稅提出以銷售發(fā)票的開具時(shí)間作為取得時(shí)間，這與權(quán)屬變更時(shí)間和合同約定的接收時(shí)間又有差異。對(duì)于開具發(fā)票，這是站在稅的角度思考的，小編認(rèn)為這算是一個(gè)觀點(diǎn)可以參照。

對(duì)于營(yíng)改增后“自建”情形的解釋，恰如安徽國(guó)稅所言，列示的三種情形均是自建，這個(gè)自建與營(yíng)業(yè)稅下的自建的定義是不同的，營(yíng)業(yè)稅下是自己的員工進(jìn)行的施工行為，即第(1)種情形，同時(shí)營(yíng)業(yè)稅下規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)還需要計(jì)算自建行為的營(yíng)業(yè)稅(不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售)，營(yíng)改增之后就不存在這種稅務(wù)處理規(guī)則了。

[學(xué)習(xí)理解]

這個(gè)問題需要分幾個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)分析，其實(shí)關(guān)于老項(xiàng)目與新項(xiàng)目的營(yíng)改增的政策適用問題，主要是對(duì)于老項(xiàng)目的稅務(wù)適用規(guī)則問題，對(duì)于一般納稅人而言，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，而對(duì)于新項(xiàng)目，那據(jù)此規(guī)則是不能夠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了。至于還能否享受簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，要看其他的條件是不是可以適用(如建筑服務(wù)的清包、甲供工程等)。對(duì)于小規(guī)模納稅人，無論何時(shí)，只能是按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，沒有一般計(jì)稅方法可以選擇。

在以老項(xiàng)目為業(yè)務(wù)交易標(biāo)的的情形下，是可以選擇增值稅計(jì)稅方法的，基于抵扣不充分，這是最合理的政策制訂出發(fā)點(diǎn)，但是如果評(píng)估后選擇一般計(jì)稅方法更有利，那納稅人可以自由選擇。但一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，36個(gè)月內(nèi)不得再發(fā)生變更，所以還是要謹(jǐn)慎才是。有個(gè)別稅務(wù)機(jī)關(guān)的政策認(rèn)為可以調(diào)整，小編認(rèn)為還是不能太“自由”，認(rèn)為開始選的不對(duì)，可以“糾正”，這個(gè)自由度就太大了，征管上也不易操作與控制。

(1) 建筑服務(wù)和房地產(chǎn)老項(xiàng)目的適用條件一致。

所說的“老項(xiàng)目”，在建筑服務(wù)和房地產(chǎn)項(xiàng)目中都用這個(gè)詞，對(duì)于4月30日及之前的取得不動(dòng)產(chǎn)，那是指老不動(dòng)產(chǎn)，不是老項(xiàng)目的概念，雖然其適用的政策類型是相近的。對(duì)于建筑服務(wù)和房地產(chǎn)來講，兩者的老項(xiàng)目是不是一樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？我們根據(jù)相關(guān)的稅收規(guī)定比較如下：

情形

建筑服務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目

情形一

《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目

情形二

未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

情形三

《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

我們可以發(fā)現(xiàn)，上面的適用標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是一個(gè)叫建筑工程項(xiàng)目，一個(gè)叫房地產(chǎn)項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)都是以《建筑工程施工許可證》或合同中的“開工日期”來看的，至于現(xiàn)實(shí)情形中是不是這個(gè)時(shí)間開工，還是偷偷地開工了，那可能也不好監(jiān)管到位，只能看“形式主義”約定了。同時(shí)要注意，不是合同簽訂的日期，是約定的開工日期，這一點(diǎn)需要有所區(qū)別。

在這兒可能有一些爭(zhēng)議之處，即在判斷老項(xiàng)目時(shí)，依照規(guī)定是先判斷許可證上的“開工日期”，如果沒有許可證，或者證上沒有開工日期，那就看合同注明的開工日期。初步理解看，這兒還是有一個(gè)優(yōu)先判斷的前后順序。在技術(shù)上，可能我們認(rèn)為合同約定與施工許可證是或者的關(guān)系，誰(shuí)早就認(rèn)可誰(shuí)的日期，比如施工許可證約定的是4月5日，但是合同約定是3月20日，那是違規(guī)沒有施工許可就開建了，這至少是違規(guī)的。通常來講，施工許可證的日期是早于合同約定的施工日期。

還有一種情形是房地產(chǎn)企業(yè)變更施工方，上面我們表中有提及，這種情形還是要看之前的項(xiàng)目開工時(shí)間，而不宜必須要求分割開一個(gè)商品房，分別按不同的階段適用不同的計(jì)稅方式，這個(gè)也是難以操作的。

(2) 轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)。

有爭(zhēng)議的可能還聚焦于轉(zhuǎn)讓取得不動(dòng)產(chǎn)的“取得”的界定，如上表中的部分稅務(wù)機(jī)關(guān)的意見，取得是指權(quán)屬變更的時(shí)間、約定交付的時(shí)間還是發(fā)票的時(shí)間，這個(gè)會(huì)與實(shí)踐當(dāng)中存在時(shí)間差，比如2023年8月取得了房產(chǎn)，2023年5月最后辦理完成取得房產(chǎn)權(quán)屬證明，那如何界定是不是營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)呢？如果界定為必須適用一般計(jì)稅方法，這確實(shí)是有點(diǎn)不合理，可能一般納稅人一分錢進(jìn)項(xiàng)沒有，但再次轉(zhuǎn)讓時(shí)必須用11%的稅率。征管必須還是有規(guī)則的，所以這些判斷的條件小編認(rèn)為是采取了簡(jiǎn)單易行的方式。不過如果考慮納稅人的實(shí)際情形，會(huì)是更好一些，比如交付時(shí)間，結(jié)合合同、入賬等輔助的證據(jù)。關(guān)于此內(nèi)容，還是建議進(jìn)一步完善與考慮納稅人的利益更多些。

上面還有一個(gè)問題，對(duì)于轉(zhuǎn)讓4月30日(含)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，享受的是增值稅計(jì)稅方法選擇權(quán)，比如選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那給下一環(huán)節(jié)一般納稅人開具的是5%征收率的發(fā)票，下一家再銷售時(shí)用的是一般計(jì)稅方法，不能再選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了，不能說是銷售的老房子就“一生”都是可以選擇簡(jiǎn)易，這是不對(duì)的。如上建筑服務(wù)，更不能認(rèn)為只要是為老不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行的建筑服務(wù)都是可以選擇簡(jiǎn)易，對(duì)象只是對(duì)于某個(gè)建筑服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施的，并不綁定于老不動(dòng)產(chǎn)，這個(gè)一定要有個(gè)主體的適用界定出來。如果是營(yíng)改增之后的老不動(dòng)產(chǎn)再發(fā)生的建筑服務(wù)，那施工許可證約定的開工日期只能是2023年5月1日后，此時(shí)對(duì)于一般納稅人，就不能再選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法了，而只能按一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

(3) 轉(zhuǎn)租的情形。

對(duì)于一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兒的取得，在上面的情形回復(fù)中，我們還看到了“轉(zhuǎn)租”取得的情形，那這個(gè)取得從解釋的個(gè)案看，是看從上一家租賃的時(shí)間；如果是營(yíng)改增之前，那就是可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；如果是之后，那就是應(yīng)使用一般計(jì)稅方法。這兒相當(dāng)于是“可選擇的利益”由上一家享受完畢了。關(guān)于此問題的理解我們認(rèn)為還是比較合適的，不能解釋為只要租的是老房子就一定是可以選擇簡(jiǎn)易，這就誤解了營(yíng)改增是業(yè)務(wù)層級(jí)的還是“主體“層級(jí)的，是不對(duì)的。

【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅公式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營(yíng)利為目的、從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅的管理。目前最新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅計(jì)算方式是怎樣的呢？今天就給大家詳細(xì)講解！

1

預(yù)交增值稅

（一）政策依據(jù)

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計(jì)稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計(jì)稅方法的，按11%的適用稅率計(jì)算，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開工日期在2023年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，上述日期后開工的新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法。

（二）申報(bào)示例

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法。2023年12月收到誠(chéng)意金100.00萬元、預(yù)收房款2,220.00萬元。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00萬元

（三）預(yù)繳申報(bào)

（四）會(huì)計(jì)核算

2023年12月賬務(wù)處理：

（1）收到誠(chéng)意金

借：銀行存款100.00萬元

貸：其他應(yīng)付款100.00萬元

（2）收到預(yù)收款

借：銀行存款2,220.00萬元

貸：預(yù)收賬款2,220.00萬元

（3）預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅60.00萬元

貸：銀行存款60.00萬元

（五）納稅申報(bào)

2

土地價(jià)款抵扣政策依據(jù)

（一）《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

（二）財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條：

向政府部門支付的土地價(jià)款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

（三）國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)第一條：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

（四）國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

2.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

3

會(huì)計(jì)核算方法

案例：

上述房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月開具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)8,880.00萬元，對(duì)應(yīng)允許扣除的土地成本為2,220.00萬元，2023年12月預(yù)交增值稅60.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為450.00萬元，上期無留抵稅額。

第一步：確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額

借：預(yù)收賬款8,880.00萬元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入8,000.00萬元

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額880.00萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為880.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

第二步：土地價(jià)款抵扣增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減220.00萬元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本220.00萬元

土地價(jià)款抵扣增值稅金額=土地價(jià)款÷(1+11%）*11%

=2,220.00÷1.11*0.11=220.00萬元

第三步：轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅210.00萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅210.00萬元

當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=880.00-220.00=660萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=450萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=660.00-450.00=210萬元

第四步：將預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅60.00萬元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅60.00萬元

當(dāng)月未交增值稅余額=210.00-60.00=150萬元

第五步：次月繳納稅金時(shí)

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅150.00萬元

貸：銀行存款150.00萬元

以上就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅算法的解讀，希望大家好好消化，融會(huì)貫通，有疑問的地方歡迎與我們交流互動(dòng)！

【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除嗎

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算扣除項(xiàng)目審核是土地增值稅清算的核心之一。

一、扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法：1、評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。2、獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致。3、審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)(概)算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目。4、審核扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確。5、實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用。6、必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。

二、審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)：1扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。2、扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?、審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。4、審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀?存貨)等因素。

三、具體審核的項(xiàng)目和內(nèi)容：

應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括： 取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額。一是審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。二是如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確。三是審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用。四是審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。五是審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。六是比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、地價(jià)款憑證、土地使用權(quán)出(轉(zhuǎn))讓合同、契稅完稅憑證、銀行支付憑證及與政府相關(guān)部門的協(xié)議等，審核“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。重點(diǎn)關(guān)注出讓合同、土地票據(jù)和契稅完稅憑證相關(guān)信息是否一致、是否存在逾期開發(fā)的土地閑置費(fèi)、已預(yù)提尚未支付的土地出讓金等支出違規(guī)列入開發(fā)成本等情況。

附表一

取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)審核表

所屬清算期： 金額單位：元

項(xiàng)目

申報(bào)合計(jì)數(shù)

年度

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

合計(jì)

審核意見：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，一是審核征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。二是審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目，是否按稅收規(guī)定扣除。

查看《房屋拆遷許可證》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》、《拆遷臺(tái)賬》以及取得的土地招、掛、拍時(shí)相關(guān)文件或出讓合同對(duì)補(bǔ)償費(fèi)的約定，了解其補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積和安置地點(diǎn)，審核是否存在多列支拆遷補(bǔ)償費(fèi)或回遷戶支付的拆遷補(bǔ)差價(jià)款未抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情況。抽查支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同、簽收花名冊(cè)和簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。重點(diǎn)關(guān)注無合法憑據(jù)支付補(bǔ)償款和向關(guān)聯(lián)方多支付補(bǔ)償款的情況。

附表二

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)審核表

金額單位：元

項(xiàng)目

申報(bào)合計(jì)數(shù)

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

合計(jì)

審核意見：

附表三

取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)申報(bào)表

項(xiàng) 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除金額

備 注

支付土地價(jià)款支付情況

支付的土地出讓金

支付地價(jià)款金額

交納的有關(guān)稅費(fèi)

其中：

合 計(jì)

支付土地征用費(fèi)用情況

土地征用費(fèi)用

耕地占用稅

勞動(dòng)力安置費(fèi)

安置動(dòng)遷用房支出

拆遷補(bǔ)償款

合 計(jì)

前期工程費(fèi)的審核，一是審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。二是審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。設(shè)計(jì)費(fèi)用審核，核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的設(shè)計(jì)合同、取得的設(shè)計(jì)費(fèi)支付發(fā)票和銀行結(jié)算憑證，看合同、發(fā)票、銀行結(jié)算的收款單位及金額是否一致。對(duì)由境外設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的，要求企業(yè)提供《服務(wù)貿(mào)易等項(xiàng)目對(duì)外支付稅務(wù)備案表》。必要時(shí)，可要求其提供境外中介機(jī)構(gòu)報(bào)告。

附表四

前期工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表

項(xiàng) 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除金額

總 計(jì)

其中：非招投標(biāo)合同金額

規(guī)劃費(fèi)用

設(shè)計(jì)費(fèi)用

項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用

水文費(fèi)用

地質(zhì)費(fèi)用

勘探費(fèi)用

測(cè)繪費(fèi)用

七通一平支出

合 計(jì)

附表五

前期工程費(fèi)審核明細(xì)表

金額單位：元

項(xiàng)目

申報(bào)合計(jì)數(shù)

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

合計(jì)

審核意見：

建筑安裝工程費(fèi)的審核，一是審核出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì);2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證;3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí))承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。二是自營(yíng)方式重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理。

查看建安施工合同、工程結(jié)算書、企業(yè)付款憑證、記賬憑證單、工作聯(lián)系單和施工方開具的建安發(fā)票，審核合同施工方、支票收款方、發(fā)票開具方及各類合同憑證金額數(shù)據(jù)是否一致。結(jié)合商品房類型、用途、結(jié)構(gòu)等因素，審核企業(yè)的單位面積建安成本，將單位面積建筑安裝工程造價(jià)(包含土建、水電、初裝飾)與市發(fā)改委、房管局定期公布的寧波市區(qū)各類房屋建筑安裝工程造價(jià)進(jìn)行核對(duì)。對(duì)超出一定幅度的，要求企業(yè)合理解釋并提供依據(jù)。如仍有疑問的，可作進(jìn)一步核實(shí)。甲供材料審核。查看企業(yè)與施工方簽訂的建安合同中甲供材料條款并進(jìn)行重點(diǎn)審核。核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材料核算的記賬憑證，同時(shí)核實(shí)甲供材部分是否真實(shí)發(fā)生并已按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅金。

附表六

建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)申報(bào)表

項(xiàng) 目 名 稱

有 效 憑 證 金 額

本次扣除金額

本次未扣除金額

總 計(jì)

其中：非招投標(biāo)合同金額

建筑工程費(fèi)用

安裝工程費(fèi)用

其他建筑安裝工程費(fèi)用

合 計(jì)

附表七

建筑安裝工程費(fèi)審核明細(xì)表

金額單位：元

項(xiàng)目

申報(bào)合計(jì)數(shù)

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

合計(jì)

審核意見：

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核，一是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。二是如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。三是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。四是審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。五是審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。六是審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。七是獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常。八是審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)?。九是審核各?xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。 十是核查公共配套設(shè)施的權(quán)屬關(guān)系，確認(rèn)是否可扣除相應(yīng)成本費(fèi)用。查看公告或其他證明材料，判斷公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)是否交由全體業(yè)主。查看產(chǎn)權(quán)所有人的房產(chǎn)證，判斷是否在建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)。同時(shí)應(yīng)注意核實(shí)是否存在公共配套設(shè)施的使用權(quán)和收益權(quán)未無償移交給全體業(yè)主，同時(shí)又計(jì)入開發(fā)成本的情況。

附表八

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表

項(xiàng) 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除 金額

總 計(jì)

其中：非招投標(biāo)合同金額

開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路

供水工程支出

供電工程支出

供氣工程支出

排污工程支出

排洪工程支出

通訊工程支出

照明工程支出

環(huán)衛(wèi)工程支出

綠化費(fèi)用

其他設(shè)施工程發(fā)生的支出

合 計(jì)

附表九

公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)申報(bào)表

項(xiàng) 目 名 稱

有效憑證金額

本次分配扣除金額

本次未扣除金額

總 計(jì)

其中：非招投標(biāo)合同金額

物業(yè)管理用房費(fèi)用

變電站費(fèi)用

熱力站費(fèi)用

水廠費(fèi)用

居委會(huì)用房費(fèi)用

派出所用房費(fèi)用

幼兒園用房費(fèi)用

學(xué)校用房費(fèi)用

托兒所用房費(fèi)用

公共廁所費(fèi)用

自行車棚用房費(fèi)用

郵電通訊用房費(fèi)用

其他非營(yíng)業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用

合 計(jì)

附表十

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)審核明細(xì)表

金額單位：元

項(xiàng)目

申報(bào)數(shù)

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

合計(jì)

審核意見：

附表十一

公共配套設(shè)施費(fèi)審核明細(xì)表

金額單位：元

項(xiàng)目

申報(bào)合計(jì)數(shù)

年度

年度

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

合計(jì)

審核意見：

開發(fā)間接費(fèi)用的審核，一是審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證。二是如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。三是審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。四是審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。五是審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用。六是審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用。七是審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除。八是在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

附表十二

開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)申報(bào)表

項(xiàng) 目 名 稱

有效憑證金額

本次扣除金額

本次未扣除金額

備 注

管理人員工資

職工福利費(fèi)

折舊費(fèi)

修理費(fèi)

辦公費(fèi)

水電費(fèi)

勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)

周轉(zhuǎn)房攤銷費(fèi)

其他發(fā)生的間接費(fèi)用

合 計(jì)

附表十三

開發(fā)間接費(fèi)審核明細(xì)表

金額單位：元

項(xiàng)目

申報(bào)合計(jì)數(shù)

年度

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

合計(jì)

審核意見：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核，一是審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。二是利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除;開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證;2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目;3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定;4.審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

附表十四

利 息 致 出 明 細(xì) 申 報(bào) 表

行 次

金融機(jī)構(gòu)名稱

借 款 金 額

借 款 期 限

利 率

允許列支利息金額

1

2

3

4

6

7

合 計(jì)

附表十五

利息支出明細(xì)審核表

金額單位：元

項(xiàng)目名稱

項(xiàng)項(xiàng)目地址

銀行同期利率：

金融機(jī)構(gòu)名稱

借款時(shí)間

借款金額

借款期限

利率

允許列支利息金額

合計(jì)

審核意見：

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計(jì)算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目。

附表十六

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金明細(xì)申報(bào)表

項(xiàng) 目

行 次

應(yīng)繳納稅款金額

實(shí)際繳納稅款金額

備 注

增值稅

1

城市維護(hù)建設(shè)稅

2

教育費(fèi)附加

3

土地增值稅

4

地方教育費(fèi)附加

5

6

7

合 計(jì)

8

附表十七

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表

金額單位：元

項(xiàng) 目

入庫(kù)合計(jì)數(shù)

年度

年度

年度

審定合計(jì)數(shù)

備注

增值稅

城建稅

教育費(fèi)附加

地方教育費(fèi)附加

合 計(jì)

審核意見：

國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，一是對(duì)取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。二是對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。三是對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。四是對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。

【第16篇】房地產(chǎn)增值稅稅率

最近，財(cái)政部發(fā)布【2022】139號(hào)《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見》，其中提到“支持深圳在全國(guó)稅制改革中先行先試?！薄胺e極承擔(dān)國(guó)家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當(dāng)好改革排頭兵、試驗(yàn)田，努力為全國(guó)創(chuàng)造更多可復(fù)制可推廣的制度經(jīng)驗(yàn)?！币鹆舜蠹业膹V泛關(guān)注和熱議，都在猜測(cè)什么才是國(guó)家重大稅收改革呢？似乎所有的一切都指向房產(chǎn)稅，或者叫作房地產(chǎn)稅。一旦房地產(chǎn)稅出臺(tái)實(shí)施，會(huì)在一定程度上影響房?jī)r(jià)，但是要說到給房?jī)r(jià)降溫，房產(chǎn)稅還不是決定性的因素。還要綜合土地制度、住房制度、投融資制度等進(jìn)行多方面考量。

其實(shí)，大家都知道征收房產(chǎn)稅是早晚的事，只是時(shí)間問題。就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來說，房產(chǎn)稅是地方政府最適合稅種。首先，房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定。被征收的財(cái)產(chǎn)看得見，摸得著，稅基也比較容易被搞清楚，從技術(shù)上講不難征收。其次，符合按能力納稅的原則，有利于再分配。房產(chǎn)多的人群，一般是收入高、財(cái)富多的人群，向他們征稅符合納稅能力高的人多納稅的稅收原則，有利于資本的合理分布。征收房產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)不合理預(yù)期會(huì)被修正，從而有效配置土地資源，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)。很多資本勢(shì)必會(huì)從房地產(chǎn)領(lǐng)域流向其它產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

我國(guó)稅制以間接稅為主，個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅的征收會(huì)增加直接稅的比重。也就是說征稅本身，并不創(chuàng)造任何額外的價(jià)值，它僅僅是財(cái)富的再分配，房地產(chǎn)稅也不會(huì)例外。但是，你知道和房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有多少嗎？營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和個(gè)人所得稅等，可以說是種類繁多。一直以來，關(guān)于房地產(chǎn)交叉征稅和稅率不合理問題十分突出。比如：不足5年的房產(chǎn)交易除了全額繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅，還要按成交價(jià)格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額，交納20%的個(gè)人所得稅。

各個(gè)城市房地產(chǎn)情況都有所不同，就像重慶和上海地區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)來講，上海主要針對(duì)多套房進(jìn)行征收，以家庭為單位，針對(duì)一個(gè)家庭新購(gòu)第二套房子開始征收，免除首套房的征收要求；而重慶則是針對(duì)個(gè)人來征收，但是是以個(gè)人新購(gòu)或者擁有的高端住宅來計(jì)算的。重慶是根據(jù)人均面積進(jìn)行征收，上海則是根據(jù)戶均面積進(jìn)行征收。兩個(gè)地方的征收范圍和征收標(biāo)準(zhǔn)都有顯著區(qū)別。實(shí)施的幾年過去，從重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)取得的效果來看，并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房產(chǎn)稅通過立法來落地推廣還有很長(zhǎng)的路需要走。

房產(chǎn)稅征收還有另外幾個(gè)難點(diǎn)，在過去土地財(cái)政已經(jīng)通過預(yù)先收進(jìn)城稅的方式拉高了房?jī)r(jià)，在收稅的操作上就陷入了進(jìn)退兩難的境地。還有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需突出矛盾問題，當(dāng)下在推廣“租賃并舉”，來解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給不足且不規(guī)范，無法滿足城市化中大規(guī)模流動(dòng)人口的住房需求，彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)存在的短板。房產(chǎn)稅的出臺(tái)征收，勢(shì)必導(dǎo)致持有多余的非自住房產(chǎn)的居民要承擔(dān)額外的定期賦稅，如果大量房屋涌入二手房市場(chǎng)，房主集中售房，則出租房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供小于求的情況，會(huì)導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格上漲，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，背離了“租賃并舉”的政策推廣初衷。

房產(chǎn)稅是每年都要交的，在年底的時(shí)候交付當(dāng)年的稅費(fèi)。房產(chǎn)稅如果設(shè)定了免征額或者免征套數(shù)，那么繁瑣的核驗(yàn)流程，不僅會(huì)增加稅收的成本，同時(shí)也會(huì)造成稅源的枯竭。可是如果按照房?jī)r(jià)征稅不設(shè)免征額，那么在全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)近萬的今天，按照1%收取，一套房屋的房產(chǎn)稅就得要將近1萬塊，這對(duì)于大多數(shù)家庭來說壓力是很大的。還有如果說首套免征，大房戶就占便宜。消費(fèi)的總成本提高是顯而易見的，尤其是對(duì)中等收入階層的人群住房壓力會(huì)增大。因?yàn)榈投擞斜Ｕ希叨瞬辉诤?，中端則是要負(fù)重爬坡。

很多人將房產(chǎn)稅看成能夠遏制炒房，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的法寶。雖然房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有短期抑制效用，但其目的并非著眼于樓市調(diào)控，而是為地方政府開辟新的穩(wěn)定稅源，從而進(jìn)一步理順財(cái)稅關(guān)系。時(shí)至今日，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅仍舊控制在10%左右。這個(gè)驚人的漲幅背后，顯露出消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊存在巨大的熱情。不過現(xiàn)階段有錢人房產(chǎn)多、普通老百姓買房難的問題，仍舊沒有得到根本的解決。對(duì)于當(dāng)下的樓市來說，供需關(guān)系早已嚴(yán)重失衡，如何調(diào)整現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌道，怎么解決日益突出的矛盾，還需要時(shí)間，也需要更加科學(xué)、合理的調(diào)控措施。

所以說，房產(chǎn)稅只是調(diào)控政策中的一項(xiàng)，什么時(shí)間實(shí)施，怎么實(shí)施，還需要結(jié)合各方面的情急情況而定。但是，不管是增加財(cái)政收入，還是平衡市場(chǎng)的供需關(guān)系，房產(chǎn)稅、空置稅、房東稅等都會(huì)納入調(diào)控政策中。還是那句話，肯定會(huì)實(shí)施，只是時(shí)間問題。未來如若配合這些征收稅的相關(guān)政策，或許將會(huì)達(dá)到有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的目的，早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)良性穩(wěn)定發(fā)展。