土地增值稅的清算（16篇）

【第1篇】土地增值稅的清算

1.清算對象確定難

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實際工作中，由于涉稅信息不對稱，稅務機關(guān)并不能及時掌握納稅人需要進行土地增值稅清算的情形。同時，在項目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來確定清算對象，還是按建設工程規(guī)劃許可證等確定清算對象，其實并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進行稅收測算，而是單純根據(jù)銷售比例和預售期限來通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補稅的少。

2.清算收入審核難

目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進行網(wǎng)簽合同、實測面積、銷售單價等的比對，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對房地產(chǎn)項目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動驗證、比對，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。

3.扣除項目核實難

當前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實。開發(fā)成本項目多、業(yè)務多、票據(jù)多、時間跨度長，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費、工程費竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。

4.清算結(jié)果產(chǎn)生難

土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務工作，一項清算工作往往歷時數(shù)月甚至一年。同時，由于土地增值稅清算人員業(yè)務水平和業(yè)務習慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭議。土地增值稅的申報表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動計算，人工計算量大，容易發(fā)生差錯。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點和問題需要手工匯總和處理，清算報告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。

【第2篇】土地增值稅

引言

這一節(jié)單獨說房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之二：土地增值稅。

土地增值稅計算的大邏輯全國都是一樣的，但是各地具體計算方法又略有不同。

那么下面寫的，是給大家一個參考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具體計算公式，以公司的要求為準。

1計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

2扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構(gòu)證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%

3“營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權(quán)的車位，那其實是一種長租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應該交房產(chǎn)稅。）

那么應該選用哪一種分法來算呢？

要看當?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下當?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當?shù)氐姆址ㄋ悖荒馨阉袠I(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經(jīng)驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。

因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。

5分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

6預征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復雜的規(guī)則如下:

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。

7計算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設

（3）、成本假設

（4）、當?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O

這是個新項目；

當?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當?shù)赝恋卦鲋刀愵A征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

回憶一下上一節(jié)講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據(jù)假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應繳土地增值稅額計算表如下：

8特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結(jié)：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權(quán)支付金額；

（b）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（c）房地產(chǎn)開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；

（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

來源：土地并購入門到精通

【第3篇】應交土地增值稅

中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（一般計稅），允許扣除的土地價款到底有哪些？怎樣計算呢？小編帶您來看：

一、政策依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

二、政策依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

三、政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第86號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

綜上，小編認為，在扣除土地價款時，要注意以下幾個方面： 1.允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 這里又擴充解釋了：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補償費用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。2.向其他單位和個人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。3.設立項目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個條件須同時滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時候確認增值稅納稅義務發(fā)生時間、扣除土地價款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。此時確認銷售額，對應計算允許扣除的土地價款。 房地產(chǎn)企業(yè)應按納稅義務發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照國家稅務總局公告2023年第18號的規(guī)定向主管國稅機關(guān)預繳增值稅。預繳稅款時按照國家稅務總局2023年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務時間，即對銷售額的確認申報，一般比企業(yè)所得稅確認收入的時點要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項目完工交房，開具增值稅發(fā)票價稅合計1090萬元，銷售面積1090平方米。該項目總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元,。

計算對應允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元。2023年12月預交增值稅30.00萬元，當月認證抵扣的進項稅額為30.00萬元，上期無留抵稅額。

1.上月收到預售款時：

借：銀行存款 1090萬元

貸：預收帳款 1090萬元

2.預繳稅款時：

借：應交稅費—預繳增值稅 30萬元

貸：銀行存款 30萬元

3.本月確認收入及銷項稅額

借：預收賬款1090萬元

貸：主營業(yè)務收入1000萬元

應交稅費-應交增值稅-銷項稅額90萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應為90.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認土地價款抵減銷項稅額

借：應交稅費--應交增值稅-銷項稅額抵減24.77萬元

貸：主營業(yè)務成本24.77萬元

5.轉(zhuǎn)出當月未交增值稅

借：應交稅費-應交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬元

貸：應交稅費-未交增值稅35.23萬元

當月實際銷項稅額=90-24.77=65.23萬元

當月認證抵扣的進項稅額=30萬元

當月應交增值稅=65.23-30=35.23萬元

6.預繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應交稅費—未交增值稅 30萬元

貸：應交稅費—預繳增值稅 30萬元

當月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬元

7.次月繳納稅金

借：應交稅費-未交增值稅5.23萬元

貸：銀行存款5.23萬元

【第4篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率

【優(yōu)穗律所】浙江首家稅法專業(yè)律師事務所，專注于稅務法律市場的深耕細作，專業(yè)于稅務規(guī)劃、稅務爭議處理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅涉法領域，致力于將稅務法律服務做到極致！

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【編者按】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計算增值稅時還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權(quán)取得時間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。

36號文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按銷售無形資產(chǎn)計算增值稅。

下文如無特別說明，差額是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)原價后的余額。

一、非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)何如計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計算銷項稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人應按一般計稅方法，按全額適用11%稅率計算增值銷項稅額。

二、非房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模應按全額適用3%征收率計算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因為36號文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計算增值稅。

三、房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇一般計稅方法，按全額適用11%的稅率計算銷項稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，由于房企未自行開發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓，故土地價款不能從銷售額扣減，因此，應按全額適用11%的稅率計算增值稅銷項稅。

四、房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，按全額，適用3%的征收率計算增值稅。

總結(jié)：

說明：

1、財稅[2016]47號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)（下稱老土地），可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，只要轉(zhuǎn)讓老土地的，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計算增值稅。

2、國稅【2016】18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，才可以用差額計算銷售額。需要注意的是要自行開發(fā)，如果直接賣土地，炒地皮的，不能差額計算。

3、除財政部和國家稅務總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財政部和國稅總局只規(guī)定納稅人人轉(zhuǎn)讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。

五、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅：

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

【第5篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務整理增值稅稅率、征收率、預征率和抵扣率，特別感謝嚴穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

5.國務院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務派遣服務、安全保護服務選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

10、車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當業(yè)銷售死當物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務。

12、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學歷教育服務。

16、提供教育輔助服務。

17、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。

18、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務、信息技術(shù)服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。

三、預征率

預征率，顧名思義就是“預征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構(gòu)所在地預繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

附：納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（二）納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

（三）繼續(xù)推進農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點，納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務總局關(guān)于擴大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。

（五）納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務的，應當分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務的農(nóng)產(chǎn)品進項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第6篇】舊房土地增值稅

今年的稅務師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學起來～

今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~

基本概念

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。

課稅對象

土增稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。

納稅人

土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

增值額

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。

收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

扣除項目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(二)開發(fā)土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

稅率

接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~

01、舊房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。

02、舊房及建筑物的評估價格

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)主管稅務機關(guān)確認。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除?！?因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年70號）規(guī)定：“營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅。”

04、其他規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認?！?/p>

05、申報

納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

友情提醒

實踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。

【第7篇】土地增值稅清算需要報送資料

土地增值稅清算單位與分期的確定，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負有著巨大的影響。

清算單位應該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過對部分地區(qū)的土地增值稅政策進行梳理，希望給大家?guī)硪恍椭?/p>

一、發(fā)改委立項

《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。

例如，國地稅合并后的江西省稅務局，在《國家稅務總局江西省稅務局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務總局江西省稅務局公告2023年第16號）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應依據(jù)發(fā)展和改革委員會審批或核準的項目文件確定。

2023年6月13日，河北省地方稅務局發(fā)布的《河北省地方稅務局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務問題的解答》第二條“國稅發(fā)〔2006〕187 號第一條中'國家有關(guān)部門'具體指哪個部門？依據(jù)哪個部門規(guī)定確定分期？”明確：一般應以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項目核準證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標注不詳細或備注中明確'以規(guī)劃部門最終審批條件為準'的，則應結(jié)合規(guī)劃部門審批的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》來確定清算單位和項目分期。

需要注意的是，《河北省地方稅務局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務問題的解答》第二條答復中“如證書中標注不詳細的”其實是個坑，解釋權(quán)在當?shù)囟悇站?，企業(yè)需要小心。

二、會計核算單位

其實，除了國家有關(guān)部門的立項，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項目。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

例如，《大連市地方稅務局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號 ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。

只有主管稅務機關(guān)認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關(guān)確定的核算單位或核算對象進行清算。

《深圳市地方稅務局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務局公告2023年第1號）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目以項目登記為單位進行清算。

對開發(fā)期超過3年的項目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進度，選擇會計核算相對獨立的部分進行分期清算，并將分期計劃報送主管稅務機關(guān)。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設立賬套時是否分期要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)產(chǎn)品的特點以及是否銷售等因素確定，且不可任由財務人員隨心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大連又出臺了《大連市地方稅務局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務局公告2023年第1號）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，應以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設項目作為清算單位。

三、工程規(guī)劃許可證

目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。

《重慶市地方稅務局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2023年第9號）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位。用地規(guī)劃項目實施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項目（分期）為清算單位。

《國家稅務總局福建省稅務局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務總局福建省稅務局公告2023年第21號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自取得《建設工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務機關(guān)申報備案《建設工程規(guī)劃許可證》所載的建設項目名稱等基礎信息，并以申報備案的建設項目為單位進行土地增值稅清算。

《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務局2023年第7號公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》作為分期標準，以分期項目為單位進行清算。

四、多證結(jié)合

特殊情況時，要結(jié)合其它證照。

例如，山東省引入了建設用地規(guī)劃許可證?！渡綎|省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務局公告2023年第5號）第五條規(guī)定，主管地稅機關(guān)應當依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項目，結(jié)合《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發(fā)的項目，應當以分期項目為單位進行管理。

而青島市原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應分期進行清算?！肚鄭u市地方稅務局關(guān)于貫徹落實<山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務局公告2023年第4號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。具體清算單位原則上由主管稅務機關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》確認的項目來確定，屬于分期開發(fā)的項目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預售許可證》及竣工驗收交付、預售資金回籠情況確定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務局公2023年第6號）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》難以確認分期開發(fā)項目的，納稅人應于取得《建設工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機關(guān)報告，主管地稅機關(guān)應依據(jù)《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預售許可證》及預售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認定分期開發(fā)項目。主管地稅機關(guān)認定分期開發(fā)項目，應當于納稅人報送分期項目最后一個《預售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

五、既定事實

企業(yè)對于項目不想分期清算，有沒有辦法呢？安徽給出了一點曙光。《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務局公2023年第6號）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，符合下列情形的，應當認定為同一分期開發(fā)項目：

（一）取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個《建設工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機關(guān)調(diào)查核實該多個《建設工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對號入座。

古人云，凡事預則立，不預則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財務部門不是萬能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項目立項前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。

【第8篇】土地增值稅印花稅

今天，有位房地產(chǎn)開發(fā)公司的朋友來到智慧源咨詢，說他們公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目正在進行土地增值稅清算。他們將賣房時繳納的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及印花稅作為計算土地增值稅增值額的扣除項目。但其中的印花稅卻被稅務機關(guān)要求納稅調(diào)整，而不允許在土地增值稅前扣除。

這位老板稅務意識很好，知道計算土地增值稅增值額的扣除項目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，也知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時確實繳納了印花稅，所以他認為將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅作為計算土地增值稅增值額的扣除項目是合理的，同時在清算時也將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅一起作為扣除項目。但是稅務機關(guān)的要求卻大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟稅務機關(guān)溝通和爭取。

前幾天通過偶然的機會經(jīng)朋友介紹聽說智慧源是專門解決稅務疑難問題的專業(yè)機構(gòu)，就抱著僅有的一絲希望找到智慧源。

智慧源了解情況后,對項目管理費能不能在土地增值稅前加計扣除的問題查詢了相關(guān)稅收法規(guī)。

首先是財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

毫無疑問，上述國家層面的財法字〔1995〕6號法規(guī)本身字面上已經(jīng)詳細明確規(guī)定清楚，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除。

然后是財稅字〔1995〕48號 《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第九條規(guī)定，關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。

上述財稅字〔1995〕48號法規(guī)本身字面上并沒有否定財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除的規(guī)定。在此基礎上財稅字〔1995〕48號另外提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，列入管理費用，已相應予以扣除。即非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅不允許在土地增值稅前再次單獨扣除了。

總之，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅肯定是可以在土地增值稅前扣除的。

但是部分稅務機關(guān)為什么在實際執(zhí)行中不允許印花稅在土地增值稅請扣除呢？

很可能是部分稅務機關(guān)對上述財稅字〔1995〕48號的規(guī)定的理解出現(xiàn)了偏差，將財稅字〔1995〕48號的規(guī)定誤解為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的所有印花稅都不可以在土地增值稅前再次單獨扣除，從而在實際操作中按照一刀切的嚴格口徑執(zhí)行。

【第9篇】土地增值稅清算稅款鑒證明細表

土地增值稅清算，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務機關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。為了讓大家更好地了解土地增值稅清算，小編整理了一些相關(guān)知識，有需要的快抱走吧~

1、什么情況需要進行土地增值稅清算呢？

納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

2、辦理清算申報的時間？

納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合應清算條件的，應當在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務機關(guān)辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務機關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務事項通知書》的，應當在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務機關(guān)辦理清算申報。

納稅人辦理清算申報手續(xù)時應當結(jié)清應補繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務機關(guān)按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。

3、應當提交的清算資料

納稅人辦理清算申報時，應當提交以下清算資料：

（一）國家稅務總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報表》；

（二）《收入和扣除項目明細表（按年度統(tǒng)計）》、《收入和扣除項目明細表（按類別統(tǒng)計）》；

（三）房地產(chǎn)項目清算情況書面說明，主要內(nèi)容應包括土地來源、開發(fā)建設、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、資金融通、稅費繳納等總體情況及納稅人認為需要說明的其他情況；

（四）國有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證、建設工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復印件；

（五）金融機構(gòu)貸款合同、勘察設計合同、建筑安裝合同、材料和設備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》、項目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項目竣工決算報表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報告等復印件；

（六）《與扣除項目金額相關(guān)的經(jīng)濟業(yè)務及支付情況一覽表》；

（七）關(guān)聯(lián)交易詳細書面說明，包括納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃、設計、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務、向關(guān)聯(lián)方購買設備、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品等情況；

（八）扣除項目金額分攤書面說明，包括納稅人在不同項目（含分期項目）、不同房地產(chǎn)類型、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分攤扣除項目金額的情況；

（九）納稅人自愿委托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送鑒證報告。

上述資料主管稅務機關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報送。

4、相關(guān)稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅的認定以當?shù)厝嗣裾磕臧l(fā)布的標準為準。

納稅人按照規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關(guān)清算審核后或稽查部門檢查后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務機關(guān)按照程序辦理免稅手續(xù)。

【第10篇】土地增值稅預繳

政策依據(jù)：財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

北京市關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題（北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公告2023年第3號）

《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告[2016]70號)

預繳時間：取得第一筆商品房預售款的下一個納稅申報期

計算方法：

應預繳稅款=(預收款-應預繳增值稅稅款)*土地增值稅預征率

其中，各省市的土地增值稅預征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國稅發(fā)[2010]53號)文件規(guī)定“保障性住房暫不預征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務局相關(guān)規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟適用住房、限價商品房(含比照經(jīng)濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設計劃，納稅人享受保障房暫不預征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設委員會相關(guān)建設保障房的文件先在稅務局辦理暫不預征登記。

不屬于保障房建設計劃的項目，預征率按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率。(預征率計算詳見北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會公告2023年第3號)，在辦理項目預售許可證時確定項目預征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

【第11篇】企業(yè)分立土地增值稅

企業(yè)分立的概念、業(yè)務實質(zhì)。

對于企業(yè)分立的概念，《公司法》及工商、商務部都有做過規(guī)定，《公司法》的規(guī)定并沒有很明確，只針對公司分立做了程序性的要求以及所承擔連帶責任的要求，工商和商務部的規(guī)定較為明確，也闡述了企業(yè)的兩種分立，即存續(xù)分立和解散分立。

而對于稅法的規(guī)定：根據(jù)根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號，以下簡稱：59號文）規(guī)定，分立，是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設的企業(yè)（以下稱為分立企業(yè)），被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實現(xiàn)企業(yè)的依法分立。

在實際業(yè)務中還未出現(xiàn)過將資產(chǎn)分離給現(xiàn)存企業(yè)（直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。

（注：b為被分立企業(yè)，a為被分立企業(yè)股東）

企業(yè)分立與企業(yè)投資要區(qū)分，分立與投資不同，投資是投資設立出新的子公司，存在母子關(guān)系，而分立是剝離資產(chǎn)新設出兄弟公司，受同一股東控制，兩者的交易環(huán)節(jié)所涉及的稅種以及計稅依據(jù)也不一樣。

企業(yè)交易的路徑。

關(guān)于企業(yè)分立的交易路徑，有如下兩種，但總體來說交易的結(jié)果是一致的。

股東收回投資+股東再投資

被分立企業(yè)的股東（a）收回投資：被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)剝離分配給股東(利潤分配)，當利潤分配不足以抵剝離資產(chǎn)價值時，股東（a）做減資處理，被分立企業(yè)實收資本減少；被分立企業(yè)股東（a）將收回的被分立資產(chǎn)投入到分立企業(yè)中，新設分立企業(yè)，屬于以資產(chǎn)投資。

被分立企業(yè)投資+股東收回投資

被分立企業(yè)（b）用剝離資產(chǎn)成立分立企業(yè)，即取得分立企業(yè)（c）的股權(quán)（以不動產(chǎn)對外投資設立新公司）。2）被分立企業(yè)股東（a）收回部分投資，即：被分立企業(yè)（b）將持有的分立企業(yè)（c）股權(quán)分配給被分立企業(yè)股東（a），此處可作為利潤分配處理也可以作為減資處理。

剝離資產(chǎn)是否繳納土增稅？

1.根據(jù)《財政部稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2018] 57號）第三條的規(guī)定，“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上的與原投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅?！?/p>

從該條文看，企業(yè)的存續(xù)分立以及解散分立，被分立的企業(yè)股東依然存在并且原投資主體相同，滿足該條件，但要注意原投資主體相同，只是限定投資主體一致，并未約定原投資主體的投資比例不可以變化，假如有兩個或兩個以上的投資主體，他們之間的投資比例是可以發(fā)生變化的，這對于那些想退出股權(quán)的同時又想在退出中不繳納土增稅的股東來說（名義股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實際轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，后續(xù)文章將會闡述），先通過重組，后通過慢慢減股退出，無疑是一個籌劃的方向。

根據(jù)該通知的第五條規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。第五條的規(guī)定限定了被分立企業(yè)和分立企業(yè)的從事業(yè)務范圍，也即，被分立企業(yè)（b）和分立企業(yè)（c）只要其中任意一個為房地產(chǎn)公司，都不滿足暫免征收土增稅。

2.《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當按照本條例減土地增值稅。”

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）項及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文件發(fā)布）第十九條第（一）項的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)。

結(jié)合這兩個文件規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，繳納土增稅的一個重要關(guān)鍵點是發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，無論是直接對外銷售獲取直接收入，還是通過抵債，分配給股東等獲取非貨幣性收入，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，就屬于土增稅繳納范圍內(nèi)。我們在上文闡述企業(yè)分立的兩個交易路徑，通過分析兩個交易路徑就很明了。

1.“股東抽回投資+再投資”，被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)（房地產(chǎn)）剝離分配給股東，視同銷售處理，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于土增稅繳納范圍。

2.被分立企業(yè)投資+股東收回投資”，被分立企業(yè)（b）以資產(chǎn)進行對外投資，設立新公司，以房地產(chǎn)對外投資視同銷售處理，也屬于土增稅繳納范圍。

那對于企業(yè)分立過程中，是否還存在其他的交易方式來避免繳納更多的土增稅？我們應設置怎樣的交易路徑和方式？若在過程中必須繳納土增稅，前期的成本分攤設置又如何處理？這些問題后續(xù)文章見！以上觀點是結(jié)合自身對稅法條例的理解以及參照其他同仁的觀點所整合的個人觀點，如有紕漏之處，歡迎溝通交流。

【第12篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅

“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”是否征收土地增值稅（以下簡稱“土增稅”）以及其他相關(guān)稅收問題爭議已久。

國家稅務總局分別曾于2000年、2023年和2023年以國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號（以下簡稱“三個批復”[1]）的方式，對廣西壯族自治區(qū)稅務局、天津市地方稅務局等地請示的三起股權(quán)轉(zhuǎn)讓個案予以批復，并建議按穿透處理。

但實操中，不同地區(qū)的稅務機關(guān)針對交易場景的不同或出于營商環(huán)境的考量也有著不同的其他答復口徑，從而使得“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”是否征收土增稅等問題開始變得復雜。

以上或有合規(guī)性問題，給部分交易的各方帶來因稅法不確定性而滋生的額外交易成本，需要在并購協(xié)議的稅費條款上充分協(xié)調(diào)各方立場。

一、何為“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？

從前述三個批復的內(nèi)容及相關(guān)案例來看，稅務機關(guān)界定“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要考量如下要點：其一，當事人轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所涉資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物；其二，股權(quán)權(quán)益評估價值等同于含土地使用權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)的評估值；其三，強調(diào)該交易的經(jīng)濟實質(zhì)系不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。

以上“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的推定方式旨在通過類似經(jīng)濟實質(zhì)測試的方法得出資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為實際目的的結(jié)論。如參照企業(yè)所得稅、個人所得稅有關(guān)法律、行政法規(guī)所規(guī)定的“非合理商業(yè)目的的稅收安排”涉及逃避繳納稅款等，[2]稅務機關(guān)有權(quán)根據(jù)關(guān)聯(lián)交易情況、實際稅負變化情況等予以納稅調(diào)整。但縱觀現(xiàn)行土增稅、契稅、印花稅立法進程乃至增值稅原條例等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，尚不能完全得出非關(guān)聯(lián)交易情況下，“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”均將構(gòu)成偷稅或避稅的具體解釋結(jié)論。更何況，對于轉(zhuǎn)讓方所得并非100%歸集于不動產(chǎn)交易（比如還包含設備、人員、負債等）、交易內(nèi)容略有其他經(jīng)濟實質(zhì)內(nèi)容（比如業(yè)務重組等合理商業(yè)目的等），這些交易情形尚無法被無理由穿透處理等。

二、兩種方式下稅費有何差別

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易存在如下涉稅主體、稅種的差異：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓之所以能夠起到“節(jié)稅”的作用，主要是稅法也是基于認可土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬登記與否等“經(jīng)濟實質(zhì)”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴格有別于金融商品轉(zhuǎn)讓等，作出了“暫不征土地增值稅”[3]、“不屬于增值稅征稅范圍”[4]以及“不征收契稅”[5]的規(guī)定。鑒于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方需要就土增稅事項除核定外按照累進比例稅率完稅，[6]并根據(jù)資產(chǎn)屬性計算資產(chǎn)評估價格對應的增值稅銷項稅額，以及由受讓方在資產(chǎn)變更登記前所需完成契稅納稅義務，僅此三項，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對應交易成本就遠高于股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

需要指出的是，在企業(yè)所得稅問題上，如果是分立新設標的公司并劃轉(zhuǎn)或非貨幣性資產(chǎn)出資該標的資產(chǎn)，那么還需要配合有企業(yè)所得稅特殊性稅務重組方案或非貨幣性資產(chǎn)出資等，方能實現(xiàn)遞延納稅，其中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受讓方通常不考慮上一環(huán)節(jié)持有期間房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅歷史欠繳因素，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，這一因素往往會影響股權(quán)權(quán)益性價值。此外，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需要額外考慮標的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的分紅因素，測算出包括股東繳稅在內(nèi)的綜合稅負情況，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因主體不同，只需考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅情況，此不贅述。

三、實踐中實務各界對該問題的認識

(一)各地稅務機關(guān)：規(guī)定不盡相同，執(zhí)行口徑差異較大

1、應征收土增稅。如《湖南省地稅局財產(chǎn)和行為稅處關(guān)于明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財行便函〔2015〕3號）明確，“對于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應經(jīng)濟利益的，應比照國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文件，依法繳納土地增值稅”。

2、不應征收土增稅。如2023年，福建省地方稅務局在回復網(wǎng)上咨詢時表明，“國稅函（2000）687號文件屬個案批復，未抄送我省。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，切實屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土增稅。具體須根據(jù)實際運作情況由當?shù)刂鞴艿囟悪C關(guān)判定”。

(二)司法審判角度：最高人民法院和江蘇省高級人民法院先后就類似股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛作出判決，認定股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)原始股東不需要繳納土增稅

案例一 馬慶泉、馬松堅與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛二審案（案號：（2014）民二終字第264號）

最高人民法院二審認為：“……股權(quán)與建設用地使用權(quán)是完全不同的權(quán)利，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不同，兩者不可混淆。當公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，該公司的資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移到受讓方，而作為公司資產(chǎn)的建設用地使用權(quán)仍登記在該公司名下，土地使用權(quán)的公司法人財產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變?！驹谵D(zhuǎn)讓股權(quán)時，該公司的資產(chǎn)狀況，包括建設用地使用權(quán)的價值，是決定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的重要因素。但不等于說，公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時只要有土地使用權(quán)，該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)就變成了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，進而認為其行為是名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而無效?！捎谵D(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，目標公司并未發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應稅行為，目標公司并不需要繳納營業(yè)稅和土增稅。如雙方在履行合同中有規(guī)避納稅的行為，應向稅務部門反映，由相關(guān)部門進行查處”。

案例二 江蘇高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與福中集團有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再審案（案號：（2014）蘇商再終字第0006號）

江蘇省高級人民法院再審認為：“現(xiàn)行稅法沒有對涉及土地使用權(quán)的項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出是否征收土增稅和契稅的規(guī)定。根據(jù)稅收法定主義，稅法未規(guī)定需要納稅的，當事人即可不交稅。且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土增稅最終并未流失，因為：股權(quán)轉(zhuǎn)讓也只是股東的變換，土地使用權(quán)權(quán)屬沒有變化，股權(quán)無論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地無論如何增值，公司初始受讓土地支付對價的成本不變。但是，只要房地產(chǎn)發(fā)生了權(quán)屬流轉(zhuǎn)，公司就需要按最終的實際房地產(chǎn)銷售價與最初的房地產(chǎn)成本價之間的增值部分繳納土增稅。因此，涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓實際上并未逃避土增稅的征收。高成公司主張涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避了國家土增稅征收的理由不能成立”。

(三)中介機構(gòu)：在上市公司案例中的回復意見

案例一 中關(guān)村擬發(fā)行基礎設施reits，中介機構(gòu)認為項目涉及的重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個階段均無需繳納土增稅

中關(guān)村(508099.sh)“建信中關(guān)村 reit”基礎設施基金項目涉及重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項。根據(jù)某中介機構(gòu)出具的《關(guān)于中發(fā)展集團公開募集基礎設施證券投資基金（“reits”）的中國稅務意見書》陳述，在資產(chǎn)重組階段：“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價入股項目公司，目的是以此作為基礎資產(chǎn)發(fā)行公募reits，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項目公司均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可向稅務機關(guān)申請適用《財政部 國家稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），暫不征收土地增值稅”。股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段：中關(guān)村軟件園公司將標的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持證券管理人建信資本（代表專項計劃）,轉(zhuǎn)讓后項目公司脫離中發(fā)展集團的實際控制。該中介機構(gòu)認為“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實質(zhì)，并非以逃避土地增值稅的納稅義務而進行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無需繳納土地增值稅?！?/p>

案例二 奧揚科技由于直接購買土地需繳納土增稅，出于稅務籌劃考慮，通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司，再收購其股權(quán)方式取得相關(guān)資產(chǎn)

奧揚科技(a20468.sz)于2023年3月19日發(fā)布公告，披露2023年9月6日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產(chǎn)出資設立奧捷特種裝備，注冊資本為3,000萬元，持有其100%股權(quán)。2023年12月28日，發(fā)行人以3,555萬元的價款收購奧捷特種裝備持有的100%的股權(quán)，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。

發(fā)行律師在《補充法律意見書（一）》中回復：“以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，公司與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購買土地使用權(quán)、房屋事宜時，由于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要繳納土地增值稅，出于降低稅務成本的考慮，經(jīng)多次協(xié)商及談判，雙方就交易方案達成一致，即通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司的方式取得相關(guān)資產(chǎn)。綜上，公司不直接向濰坊日東環(huán)保裝備有限公司購買土地使用權(quán)，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結(jié)果，具有合理性”。

四、稅務機關(guān)穿透處理是否適當？

鑒于實踐中各界對稅務機關(guān)是否應當穿透持不同意見，交易雙方極有可能對該不可預見的或有風險提出合規(guī)性遵從需求，現(xiàn)階段主要抗辯事由可歸納如下：

(一)國家稅務總局的批復無普遍適用依據(jù)

基于制定法法律淵源依據(jù)，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<全國稅務機關(guān)公文處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2012〕92號）第21條的規(guī)定，國家稅務總局的批復文件系個案批復，未抄送其他稅務機關(guān)，且國家稅務總局未在之后的相關(guān)文件中確認相關(guān)批復可以作為規(guī)范性文件普遍使用，因此，相關(guān)批復文件不具有普遍適用性。假設同理，司法判例的適用，反之也應屬于考量依據(jù)之一，除非稅務機關(guān)以相對獨立的稅收法律關(guān)系提出與民商事法律關(guān)系有別等主張并堅持予以調(diào)整。

(二)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未嚴格規(guī)定有實質(zhì)課稅原則

稅務機關(guān)雖可基于實質(zhì)課稅原則對各交易實質(zhì)進行認定，但是否更應重視稅收法定原則的適用現(xiàn)狀？現(xiàn)行有效的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未設置資產(chǎn)交易應被穿透的反偷稅規(guī)定，改變交易形式不應構(gòu)成《中華人民共和國稅收征管法》第63條有關(guān)偷稅行為，如果適用于前述有關(guān)反避稅處理，也未見相關(guān)稅種查補稅款和利息的規(guī)定。對暫行條例的擴大解釋顯然屬于超越上位法，其合法性存在爭議。此外，在土增稅執(zhí)法層面審慎適用實質(zhì)課稅原則將更有利于納稅人的合理預期，除非法律、行政法規(guī)層面有所更新。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅

比較前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易下分別會發(fā)生的稅費，是否必然得出“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易確實輕易將增值稅、土增稅、契稅等稅種繞了過去”的結(jié)論呢？這顯然也可能是一種誤讀。除契稅外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式只是將轉(zhuǎn)讓方（股東、公司有別）在本次交易環(huán)節(jié)中應繳納的增值稅、土增稅遞延到將來受讓方二次轉(zhuǎn)讓時再一并征收，且因為二次轉(zhuǎn)讓時，因“增值額”增大，土增稅適用的累進比例稅率極有可能更高。因此，“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”僅產(chǎn)生遞延納稅的效果。且“節(jié)約”部分的土增稅作為“利得”也作為企業(yè)所得稅的稅基一部分，繳納了企業(yè)所得稅。從這一角度看，稅務機關(guān)穿透處理時也是不能一概適用《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條有關(guān)偷稅的情形的，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅。

五、稅務機關(guān)要求補稅的義務主體以哪一方為宜？

針對前述三個批復的具體操作而言，稅務機關(guān)和納稅人的共同困惑還在于，國家稅務總局只是批復應依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定征收土增稅，但并未具體明確繳納土增稅的主體、加收滯納金和處罰與否等問題，且新法征求意見稿也未對此予以明確。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第2條的規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！睘榇耍凑铡罢l獲益、誰繳稅”的原則，如將股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)視為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，且僅是出讓方獲得了經(jīng)濟收益，因此該出讓方僅指該股東。但有權(quán)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的單位和個人系不動產(chǎn)權(quán)所有人，故也不排除“標的公司”被認定為土增稅最終納稅人的可能性。此時，如果標的公司已成為受讓方的子公司，則補稅損失實質(zhì)上概由受讓方最終承擔。若并購協(xié)議未能確定該納稅調(diào)整的補償措施，則受讓方一方實際承擔了“過重”的合同義務。

此外，若由標的公司繳納土增稅，其本應順理成章可調(diào)整下一輪交易時土增稅的成本計稅基礎未果，又因為標的公司并未有收入，且標的公司繳納后實際承擔方將轉(zhuǎn)為標的公司新股東即交易受讓方。因此，為避免重復繳稅等，在收購談判過程中，交易雙方可能會主張“結(jié)合稅費金額相應調(diào)整收購價款”，這使得交易的不確定性加大。

六、實務中如出讓方還被處以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪之刑責，或者民商事領域的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效判定，是否也必然導致資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下的土增稅征收問題？

且不論刑事案件認定結(jié)論證成與否，該等刑民交叉事項在綜合考量違反土地管理法等行為有關(guān)社會危害性、刑事違法性和應受刑罰處罰性外，[7]稅務部門是否一定會按照刑事法律關(guān)系的認定條件一并采取穿透處理呢？經(jīng)不完全統(tǒng)計，實踐中并不一致。鑒于刑事案件證明標準的嚴格程度，無疑給予了稅務機關(guān)參照適用的可能。

此外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第143條、第146條有關(guān)民事行為無效的相關(guān)構(gòu)成要件，以上股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為如被界定為通謀虛假行為，從而因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或公序良俗，也可能被定性為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效。另結(jié)合最高人民法院行政審判的十大典型案例之一“廣州德發(fā)案件”，[8]在審理廣州德發(fā)案過程中，最高人民法院也明確區(qū)分了稅收行政證明標準和稅收司法證明標準、民事法律規(guī)范與稅收行政法律規(guī)范之間的關(guān)系等，認為“受民事法律規(guī)范調(diào)整的有效行為不能絕對地排除稅務機關(guān)的核定征收權(quán)。”可見，稅收行政法律規(guī)范在個案中可不受民事法律關(guān)系的影響獨立存在。

綜上，民事與行政交叉、刑事與行政交叉等均需進一步審視現(xiàn)有法律規(guī)范的銜接事項，這無疑又增加了問題的復雜性。

七、若土增稅被征收，其他稅種是否會被／應被一并調(diào)整或征收？

在以往的被認定為“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”的案件中，除土增稅存在被穿透征收外，增值稅、契稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加尚未有發(fā)生被穿透的情形。

事實上，即使被征稅，各稅種的計稅依據(jù)也不盡相同。從現(xiàn)行各稅種的調(diào)整規(guī)范來看，比如，增值稅考慮的是同類產(chǎn)品的平均銷售價格，[9]但該規(guī)定也僅在處置視同銷售、無正當理由價格偏低等情形時適用。和增值稅事項同步的還有發(fā)票事項，如果出讓方被調(diào)整繳納增值稅，則受讓方因未獲合法票據(jù)無法予以稅前扣除以及抵扣進項稅額，一定意義上，該調(diào)整行為也造成了增值稅鏈條的斷裂，有違增值稅中性原則。再比如，契稅考慮的是市場價格，[10]稅法賦予稅務機關(guān)根據(jù)市場價格核定契稅，該核定價格卻還可能偏離增值稅、土增稅的計稅基礎。此外，還要看受讓方主管稅務機關(guān)是否同樣和轉(zhuǎn)讓方股東所在主管稅務機關(guān)的穿透觀點一致等。最后再比如，就印花稅而言，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的印花稅稅率雖相同，但稅目不同。由此可見，以上各稅種的立法、執(zhí)法銜接差異性，也相對增加了交易各方有關(guān)交易成本的不確定性。

八、交易過程中如何防范被穿透的風險？

鑒于存在交易被穿透的風險，在以往交易過程中，多數(shù)交易主體可能會考慮將股權(quán)分次或分步轉(zhuǎn)讓、設定多個受讓主體、增加對標的公司除不動產(chǎn)以外資產(chǎn)與人員的投入等。但上述方案在實踐中是否會被穿透仍需綜合考慮如下因素：

(一)交易安排存續(xù)時間的合理性

從《國家稅務總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第7號）可參照得出，稅務機關(guān)對企業(yè)業(yè)務模式及相關(guān)組織架構(gòu)存續(xù)時間的考察是作為判斷交易合理商業(yè)目的的重要依據(jù)之一。若前述方案中對標的公司的其他成本投入集中在收購交易前夕，或分步股權(quán)轉(zhuǎn)讓間隔時間較短，亦或受讓方在取得標的公司股權(quán)后不久后即再次對外轉(zhuǎn)讓的，該交易安排存續(xù)時間的合理性將受到質(zhì)疑。

(二)土增稅計稅依據(jù)和非土增稅計稅依據(jù)之間占比的合理性

嚴格意義上說，增加投入實際上是擬解決實質(zhì)上非單純不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，為此，在通過對標的公司增加其他設備、材料等資產(chǎn)、人員投入的同時，應考慮非土地房屋資產(chǎn)與土地房屋資產(chǎn)之間占比的合理性。實踐中，除其他設備、材料等資產(chǎn)與人員等有形的因素外，交易主體之間還可以充分挖掘上下游供應鏈、商譽等無形資產(chǎn)的價值。但是，具體比例如何仍有待實踐檢驗。

需要指出的是，根據(jù)增值稅有關(guān)不征稅的規(guī)定，“資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”屬于不征收增值稅項目。[11]實務中，如果通過新設公司并將“全部或者部分實物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力”一并作價投資的，可能無法完成該標的物的商事登記。[12]

(三)多家受讓主體之間關(guān)聯(lián)關(guān)系的合理性

在安排多家股權(quán)受讓主體時，應注意結(jié)合《國家稅務總局關(guān)于完善關(guān)聯(lián)申報和同期資料管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第42號）對關(guān)聯(lián)關(guān)系的認定來綜合考慮該等受讓主體之間針對稅收安排的合理性。例如，若受讓主體為母子公司，則合并后，不動產(chǎn)實際仍為同一控制下主體所持有，則該等安排仍然可能被認為系刻意而為之。

(四)其他合理商業(yè)目的的判定要件

不論設定何種交易方案，從外部看，稅法通常審查是否具有合理商業(yè)目的。比如，應主動審查所交易的不動產(chǎn)是否確實屬于無法分割而必須多個主體受讓股權(quán)方能實現(xiàn)交易的情形；再比如，持有資產(chǎn)方因業(yè)務變更或上市重組而作的剝離安排、標的資產(chǎn)所在地政府對持有方投資來源的地域、行業(yè)限制以及包括投資方競業(yè)限制解除等在內(nèi)的合理商業(yè)目的等。

九、交易過程中，被穿透的風險在交易雙方間如何承擔？

在考慮雙方談判地位對等的情況下，一般可以設定為以下幾種方式：

(一)直接由出讓方承擔

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務機關(guān)認定為資產(chǎn)交易，并被稅務稽查要求補繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應由出讓方承擔的稅費、滯納金、利息和罰款由出讓方承擔；若受讓方在本次交易后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售標的不動產(chǎn)被認定為資產(chǎn)交易的，則屆時由出讓方對其通過持有目標公司股權(quán)持有標的不動產(chǎn)期間的資產(chǎn)增值部分對應的稅款、滯納金、利息和罰款承擔補繳責任，包括但不限于增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應由出讓方承擔的稅費、滯納金、利息和罰款，且出讓方應于受讓方產(chǎn)生該等稅費之日起5日內(nèi)向受讓方支付。

實務中，以上示范條款仍有過度披露之嫌。交易雙方希望采取更為簡潔且更具有交易確定性的表述方式。比如簡化為：交易中稅費各自按照法定納稅義務承擔。但囿于補稅主體可能是標的公司，而超出了并購協(xié)議的交易主體范疇，此時往往又需要通過補充協(xié)議對“各自”作擴大解釋，即明確是否限定為交易股東以及是否包括標的公司稅負等。

(二)一定額度內(nèi)受讓方承擔

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務機關(guān)認定為資產(chǎn)交易，并被稅務稽查要求補繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則受讓方在〔 〕元范圍內(nèi)承擔由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等與標的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費、滯納金、利息和罰款，剩余全部稅款、滯納金、利息和罰款均由出讓方承擔。

在綜合評估收購價款的基礎上，作為折中條件，以上交易條件對受讓方而言具有一定的可操作性，該負面清單式的稅費條款設計有利于確定交易另一方履行有瑕疵情況下一方可預見損失的范圍。

(三)設定發(fā)生穿透時的爭議解決條款

示范條款舉例

若本次交易被主管稅務機關(guān)認定為資產(chǎn)交易，則本協(xié)議解除，交易各方重新簽訂與資產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件。

可見，交易各方對稅費承擔問題，仍需考慮如下要點：

一是，無論稅款由哪方承擔，均是雙方結(jié)合收購交易總價而進行的利益權(quán)衡與博弈，應當在起草交易文本及交易談判過程中予以充分的風險提示，作出訪談背調(diào)；

二是，以上三種方式均有可能系過度披露而反而增加被稅務稽查的風險，構(gòu)成主觀過錯的認定條件之一；

三是，在方式二受讓方承擔的情況下，受讓方應重點考量因無法在稅前列支該部分稅費成本也將會構(gòu)成一定損失這一特殊考量情節(jié)；

四是，在方式三中，雙方應明確收購交易價格是否已包含稅款以及何種稅款，從而排除交易總價被無限換算稅款成本的風險。且若合同解除發(fā)生在股權(quán)變更登記之后，則可能面臨股權(quán)交易已繳納的稅款仍有無法退回的風險。[13]

股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他法律問題，此不贅述。

以上限股權(quán)轉(zhuǎn)讓情形。實踐中，部分除股權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的增資、改制[14]、劃轉(zhuǎn)、合并、分立后股轉(zhuǎn)、拍賣、征遷等特殊因素，以及是否涉及房開企業(yè)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)證券化方案或國資處置等，條款設計還需要具體再進一步分析。

結(jié)語

實質(zhì)課稅原則雖然在我國稅法實踐領域得到了廣泛的運用，但在未能滿足稅收法定前提下，對于個案行政執(zhí)法則應在合理限度內(nèi)慎重適用，以滿足納稅人對稅法確定性的合理預期。申言之，在稅收法定原則的基本框架下，實質(zhì)課稅原則主要在反避稅領域適用，不可擴張為任何情形的普適性規(guī)則。

結(jié)合現(xiàn)狀，對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易當事人而言，上述穿透征稅的風險仍有待實踐檢驗。且“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”未必能一攬子節(jié)稅，一般產(chǎn)生的也只是遞延納稅的效果，從最終的稅負來看，實際上很有可能還會上升。

因此，交易雙方是采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，其實還需要回歸重組有關(guān)合理商業(yè)目的的綜合分析。

注釋

[1] 詳見《國家稅務總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函〔2000〕687號）、《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復》（國稅函〔2009〕387號）、《國家稅務總局關(guān)于天津泰達恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復》（國稅函〔2011〕415號）。

[2] 詳見《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第47條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第120、121條、《中華人民共和國個人所得稅法》第8條、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第23條規(guī)定等。

[3] 比如《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）、《財政部 國家稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）、《財政部 稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）等，前兩個文件現(xiàn)已被廢止。

[4] 比如《國家稅務總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第13號）等。

[5] 詳見《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）、《財政部 國家稅務總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕 4號）、《財政部 國家稅務總局關(guān)于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號）、《財政部 稅務總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第17號），前三個文件現(xiàn)已被廢止。

[6] 詳見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第7條、第10條規(guī)定等。

[7] 詳見《中華人民共和國刑法》第228條規(guī)定。

[8] 參見最高人民法院（2015）行提字第13號行政判決書。

[9] 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第16條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）?！?/p>

[10] 《中華人民共和國契稅法》第4條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（三）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格?！?/p>

[11] 《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定”第1條第2款第5目。

[12] 另根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條規(guī)定，現(xiàn)行公司法不允許勞動力等出資。

[13] 個人所得稅方面，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個人所得稅問題的批復》(國稅函〔2005〕130號)的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款被退還的情況下已納稅款是否應予以退還，需要考量股權(quán)是否完成工商變更登記、合同是否履行完畢、轉(zhuǎn)讓方是否收到過股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等因素。印花稅方面，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國印花稅法》，以及基于“書立”行為效力問題，目前尚無解除“書立”行為而退稅的規(guī)定。

[14] 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》，改制所稱“企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改造”包括企業(yè)公司制改造、企業(yè)股份合作制改造、企業(yè)分立、企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、企業(yè)出售、企業(yè)兼并以及其他等。

來源：六和律師事務所-王敏志 孫登等

【第13篇】土地出資 土地增值稅

從“土地增值稅”角度

分析“車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬”

是個非常專業(yè)且實操性很強的問題，

不長期浸泡在房企里，

又熟悉相關(guān)法律及財稅知識，

還需要有點良知未泯，

不會總結(jié)這方面的問題。

一、土增稅簡介

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨有稅種，其開征的目的是為了施惠于民、充實國家財政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。

1994年1月頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則，后經(jīng)多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是國家的，基于土地的溢價應當部分或者大部分上繳國家。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

簡單理解，公式如下：

（項目售房收入-開發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。

土增稅的稅率：

土地增值稅率表

級數(shù)

計稅依據(jù)

適用稅率

1

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

2

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分

40%

3

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分

50%

4

增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%

二、土增稅對確定車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義

屬于人防設施的“停車位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰投資、誰收益”的原則來確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

那么，該類型的停車位是屬于誰投資的呢？可能有人認為是開發(fā)商投資的，實則不然。大多開發(fā)商在進行商品房銷售時都已經(jīng)將該停車位的建設費用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷售成本。

如果不將這些支出列入“開發(fā)成本”，那么開發(fā)商無疑會面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說是“暴利稅”。實際上所有的配套建設都列入了“房價”里面。

以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

通俗的解讀為：如果開發(fā)商將“車庫”列入了土增稅的開發(fā)成本，則車庫的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開發(fā)商沒有將車庫的設計、建設、裝飾等成本列入土增稅的開發(fā)成本，則可以認定車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商投資，由開發(fā)商獲取投資收益。

三、開發(fā)商將車庫的建設費用列入了開發(fā)成本進行土增稅的清繳，又保留了車庫的所有權(quán)如何定性呢？

這是非常好判斷的問題，已經(jīng)將車庫的開發(fā)費用分攤進房價，即放棄了車庫的所有權(quán)。

如果開發(fā)商通過協(xié)議、訴訟等方式保留了車庫的所有權(quán)，這時關(guān)于車庫的開發(fā)費用就不能列入開發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開發(fā)成本的車庫設計、建設等費用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。

我國刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金?？劾U義務人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對多次實施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計數(shù)額計算。

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【第14篇】土地增值稅清算業(yè)務收費標準

問題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時候，地稅窗口以價格明顯偏低為由，要求核定土地價款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應稅費（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達到清算條件。

請問：

①a公司清算的地價款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？

②稅局認為土地差價款3000萬元，a公司并沒有實際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第15篇】土地增值稅科目

一. 納稅人:為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

【提示】 土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

征稅范圍的一般規(guī)定:

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括:

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為;

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是()。

a.承租商鋪的甲公司

b出讓國有土地使用權(quán)的乙市人民政府

c接受房屋捐贈的丙學校

d轉(zhuǎn)讓廠房的丁公司

【第16篇】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率

大部分人對土地流轉(zhuǎn)的話題處于一知半解的狀態(tài)。現(xiàn)在“三農(nóng)”的問題備受關(guān)注，對土地流轉(zhuǎn)的政策和法規(guī)有了更全面的介紹。針對一些土地方面的問題，你知道國有土地轉(zhuǎn)讓稅費多少？國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別？

一、土地轉(zhuǎn)讓的稅費有哪些？

1、營業(yè)稅費及附加

2、印花稅費和契費

3、土地增值稅費

二、國有土地轉(zhuǎn)讓稅費多少？

國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的意義不同。國有土地轉(zhuǎn)讓需要交納的費用有5%的營業(yè)稅，城建稅的2.5乘以當?shù)囟惵?，印花稅的萬分之五。土地增值稅：土地增值稅應納稅額有以下公式進行計算：土地的增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項目金額；應納土地的增值稅額=土地增值額×適用稅率；土地的增值稅實行四級超額的累進稅率，增值額在沒有超過扣除項目金額的50%的部分，稅率應為30%。增值額超過扣除項目金額的50%，沒有超過就要扣除項目金額全部的部分，稅率應為40%。增值額超過扣除掉項目金額全部的部分，稅率應為50%左右。而增值額如果是超過扣除項目金額200%的部分，稅率應為60%。因此，如果土地的增值額超過扣除項目金額50%以上，將同時適用二檔或者三檔以上稅率的，則需要分檔來進行計算。

三、國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別？

1、主體方面不同。

轉(zhuǎn)讓的主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。

出讓的主體：即國有土地的所有者。在國家中，由法律授權(quán)的縣級以上人民政府予以具體實施的。

2、行為性質(zhì)方面不同。

根據(jù)物權(quán)理論來分：出讓，是他物權(quán)的設定。轉(zhuǎn)讓，是他物權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3、轉(zhuǎn)移程序與條件方面不同。

出讓的條件沒有限制。簽訂出讓合同只需要繳出讓金，便可以辦證了。轉(zhuǎn)讓的話條件會有限制。轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過申請到審批或者補辦出讓的手續(xù)，繳納相應的稅費，才可登記過戶。

4、交易市場方面不同。

出讓為一級市場，是國家作為國有土地所有者壟斷。轉(zhuǎn)讓為二級市場，是符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

土地轉(zhuǎn)讓稅費不是最新的話題了，很早之前就是一個熱點問題。了解相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓稅費知識，是有一定必要的。