土地增值稅的清算（16篇）

【第3篇】應(yīng)交土地增值稅

中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（一般計稅），允許扣除的土地價款到底有哪些？怎樣計算呢？小編帶您來看：

一、政策依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

二、政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

三、政策依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第86號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價款時，要注意以下幾個方面： 1.允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費用也允許在計算銷售額時扣除。注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補(bǔ)償費用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。2.向其他單位和個人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補(bǔ)償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費用真實性的材料。3.設(shè)立項目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個條件須同時滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、扣除土地價款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準(zhǔn)。此時確認(rèn)銷售額，對應(yīng)計算允許扣除的土地價款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項應(yīng)作為預(yù)收款，按照國家稅務(wù)總局公告2023年第18號的規(guī)定向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時按照國家稅務(wù)總局2023年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時間，即對銷售額的確認(rèn)申報，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時點要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項目完工交房，開具增值稅發(fā)票價稅合計1090萬元，銷售面積1090平方米。該項目總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元,。

計算對應(yīng)允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項稅額為30.00萬元，上期無留抵稅額。

1.上月收到預(yù)售款時：

借：銀行存款 1090萬元

貸：預(yù)收帳款 1090萬元

2.預(yù)繳稅款時：

借：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅 30萬元

貸：銀行存款 30萬元

3.本月確認(rèn)收入及銷項稅額

借：預(yù)收賬款1090萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000萬元

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-銷項稅額90萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認(rèn)土地價款抵減銷項稅額

借：應(yīng)交稅費--應(yīng)交增值稅-銷項稅額抵減24.77萬元

貸：主營業(yè)務(wù)成本24.77萬元

5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬元

貸：應(yīng)交稅費-未交增值稅35.23萬元

當(dāng)月實際銷項稅額=90-24.77=65.23萬元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項稅額=30萬元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬元

6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費—未交增值稅 30萬元

貸：應(yīng)交稅費—預(yù)繳增值稅 30萬元

當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬元

7.次月繳納稅金

借：應(yīng)交稅費-未交增值稅5.23萬元

貸：銀行存款5.23萬元

【第4篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率

【優(yōu)穗律所】浙江首家稅法專業(yè)律師事務(wù)所，專注于稅務(wù)法律市場的深耕細(xì)作，專業(yè)于稅務(wù)規(guī)劃、稅務(wù)爭議處理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅涉法領(lǐng)域，致力于將稅務(wù)法律服務(wù)做到極致！

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【編者按】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計算增值稅時還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權(quán)取得時間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。

36號文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按銷售無形資產(chǎn)計算增值稅。

下文如無特別說明，差額是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)原價后的余額。

一、非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)何如計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計算銷項稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人應(yīng)按一般計稅方法，按全額適用11%稅率計算增值銷項稅額。

二、非房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模應(yīng)按全額適用3%征收率計算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因為36號文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計算增值稅。

三、房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇一般計稅方法，按全額適用11%的稅率計算銷項稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，由于房企未自行開發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓，故土地價款不能從銷售額扣減，因此，應(yīng)按全額適用11%的稅率計算增值稅銷項稅。

四、房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，按全額，適用3%的征收率計算增值稅。

總結(jié)：

說明：

1、財稅[2016]47號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)（下稱老土地），可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，只要轉(zhuǎn)讓老土地的，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計算增值稅。

2、國稅【2016】18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，才可以用差額計算銷售額。需要注意的是要自行開發(fā)，如果直接賣土地，炒地皮的，不能差額計算。

3、除財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財政部和國稅總局只規(guī)定納稅人人轉(zhuǎn)讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。

五、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅：

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

【第5篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產(chǎn)，不動產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機(jī)器設(shè)備的同時提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項目，納稅人收到預(yù)收款時在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

附：納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（二）納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點，納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進(jìn)項稅額的憑證。

（五）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第6篇】舊房土地增值稅

今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識點，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來～

今天我們就來講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~

基本概念

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。

課稅對象

土增稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。

納稅人

土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，該包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

增值額

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額，為增值額。

收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

扣除項目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(二)開發(fā)土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

稅率

接下來我們來了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~

01、舊房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。

02、舊房及建筑物的評估價格

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》中填入“購房契稅”欄次。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字﹝1995﹞6號）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也視同稅金予以扣除。” 因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年70號）規(guī)定：“營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅。”

04、其他規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；(二)提供扣除項目金額不實的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字﹝1995﹞6號）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>

05、申報

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

友情提醒

實踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。

【第7篇】土地增值稅清算需要報送資料

土地增值稅清算單位與分期的確定，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)有著巨大的影響。

清算單位應(yīng)該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過對部分地區(qū)的土地增值稅政策進(jìn)行梳理，希望給大家?guī)硪恍椭?/p>

一、發(fā)改委立項

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委、計經(jīng)委等部門。

例如，國地稅合并后的江西省稅務(wù)局，在《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會審批或核準(zhǔn)的項目文件確定。

2023年6月13日，河北省地方稅務(wù)局發(fā)布的《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條“國稅發(fā)〔2006〕187 號第一條中'國家有關(guān)部門'具體指哪個部門？依據(jù)哪個部門規(guī)定確定分期？”明確：一般應(yīng)以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項目核準(zhǔn)證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標(biāo)注不詳細(xì)或備注中明確'以規(guī)劃部門最終審批條件為準(zhǔn)'的，則應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來確定清算單位和項目分期。

需要注意的是，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條答復(fù)中“如證書中標(biāo)注不詳細(xì)的”其實是個坑，解釋權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局，企業(yè)需要小心。

二、會計核算單位

其實，除了國家有關(guān)部門的立項，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項目。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

例如，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號 ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。

只有主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對象進(jìn)行清算。

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目以項目登記為單位進(jìn)行清算。

對開發(fā)期超過3年的項目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進(jìn)度，選擇會計核算相對獨立的部分進(jìn)行分期清算，并將分期計劃報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立賬套時是否分期要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)產(chǎn)品的特點以及是否銷售等因素確定，且不可任由財務(wù)人員隨心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大連又出臺了《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項目作為清算單位。

三、工程規(guī)劃許可證

目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位。用地規(guī)劃項目實施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項目（分期）為清算單位。

《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報備案的建設(shè)項目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。

《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務(wù)局2023年第7號公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項目為單位進(jìn)行清算。

四、多證結(jié)合

特殊情況時，要結(jié)合其它證照。

例如，山東省引入了建設(shè)用地規(guī)劃許可證。《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）第五條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項目管理單位，對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)當(dāng)以分期項目為單位進(jìn)行管理。

而青島市原則上對于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項目來確定，屬于分期開發(fā)的項目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報告，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實、集體審議，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項目。主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報送分期項目最后一個《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

五、既定事實

企業(yè)對于項目不想分期清算，有沒有辦法呢？安徽給出了一點曙光。《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同一分期開發(fā)項目：

（一）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實該多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的。

以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對號入座。

古人云，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財務(wù)部門不是萬能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項目立項前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。

【第8篇】土地增值稅印花稅

今天，有位房地產(chǎn)開發(fā)公司的朋友來到智慧源咨詢，說他們公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)項目正在進(jìn)行土地增值稅清算。他們將賣房時繳納的稅金，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加以及印花稅作為計算土地增值稅增值額的扣除項目。但其中的印花稅卻被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅調(diào)整，而不允許在土地增值稅前扣除。

這位老板稅務(wù)意識很好，知道計算土地增值稅增值額的扣除項目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，也知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時確實繳納了印花稅，所以他認(rèn)為將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅作為計算土地增值稅增值額的扣除項目是合理的，同時在清算時也將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅一起作為扣除項目。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求卻大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通和爭取。

前幾天通過偶然的機(jī)會經(jīng)朋友介紹聽說智慧源是專門解決稅務(wù)疑難問題的專業(yè)機(jī)構(gòu)，就抱著僅有的一絲希望找到智慧源。

智慧源了解情況后,對項目管理費能不能在土地增值稅前加計扣除的問題查詢了相關(guān)稅收法規(guī)。

首先是財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

毫無疑問，上述國家層面的財法字〔1995〕6號法規(guī)本身字面上已經(jīng)詳細(xì)明確規(guī)定清楚，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除。

然后是財稅字〔1995〕48號 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》第九條規(guī)定，關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。

上述財稅字〔1995〕48號法規(guī)本身字面上并沒有否定財法字〔1995〕6號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上財稅字〔1995〕48號另外提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。即非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅不允許在土地增值稅前再次單獨扣除了。

總之，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅肯定是可以在土地增值稅前扣除的。

但是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)為什么在實際執(zhí)行中不允許印花稅在土地增值稅請扣除呢？

很可能是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對上述財稅字〔1995〕48號的規(guī)定的理解出現(xiàn)了偏差，將財稅字〔1995〕48號的規(guī)定誤解為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的所有印花稅都不可以在土地增值稅前再次單獨扣除，從而在實際操作中按照一刀切的嚴(yán)格口徑執(zhí)行。

【第9篇】土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表

土地增值稅清算，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)項目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計算該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。為了讓大家更好地了解土地增值稅清算，小編整理了一些相關(guān)知識，有需要的快抱走吧~

1、什么情況需要進(jìn)行土地增值稅清算呢？

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

2、辦理清算申報的時間？

納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合應(yīng)清算條件的，應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報。納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項通知書》的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報。

納稅人辦理清算申報手續(xù)時應(yīng)當(dāng)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按《稅款繳庫退庫工作規(guī)程》辦理。

3、應(yīng)當(dāng)提交的清算資料

納稅人辦理清算申報時，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：

（一）國家稅務(wù)總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報表》；

（二）《收入和扣除項目明細(xì)表（按年度統(tǒng)計）》、《收入和扣除項目明細(xì)表（按類別統(tǒng)計）》；

（三）房地產(chǎn)項目清算情況書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括土地來源、開發(fā)建設(shè)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、資金融通、稅費繳納等總體情況及納稅人認(rèn)為需要說明的其他情況；

（四）國有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證、建設(shè)工程竣工驗收備案證明書、測繪成果等復(fù)印件；

（五）金融機(jī)構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計合同、建筑安裝合同、材料和設(shè)備采購合同、《商品房買賣合同一覽表》、項目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項目竣工決算報表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報告等復(fù)印件；

（六）《與扣除項目金額相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及支付情況一覽表》；

（七）關(guān)聯(lián)交易詳細(xì)書面說明，包括納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務(wù)、向關(guān)聯(lián)方購買設(shè)備、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品等情況；

（八）扣除項目金額分?jǐn)倳嬲f明，包括納稅人在不同項目（含分期項目）、不同房地產(chǎn)類型、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的情況；

（九）納稅人自愿委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送鑒證報告。

上述資料主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報送。

4、相關(guān)稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定以當(dāng)?shù)厝嗣裾磕臧l(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

納稅人按照規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后或稽查部門檢查后確實符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照程序辦理免稅手續(xù)。

【第10篇】土地增值稅預(yù)繳

政策依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

北京市關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]70號)

預(yù)繳時間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個納稅申報期

計算方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率

其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國稅發(fā)[2010]53號)文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。

不屬于保障房建設(shè)計劃的項目，預(yù)征率按照預(yù)計增值率實行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計算詳見北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號)，在辦理項目預(yù)售許可證時確定項目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

【第11篇】企業(yè)分立土地增值稅

企業(yè)分立的概念、業(yè)務(wù)實質(zhì)。

對于企業(yè)分立的概念，《公司法》及工商、商務(wù)部都有做過規(guī)定，《公司法》的規(guī)定并沒有很明確，只針對公司分立做了程序性的要求以及所承擔(dān)連帶責(zé)任的要求，工商和商務(wù)部的規(guī)定較為明確，也闡述了企業(yè)的兩種分立，即存續(xù)分立和解散分立。

而對于稅法的規(guī)定：根據(jù)根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號，以下簡稱：59號文）規(guī)定，分立，是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)（以下稱為分立企業(yè)），被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實現(xiàn)企業(yè)的依法分立。

在實際業(yè)務(wù)中還未出現(xiàn)過將資產(chǎn)分離給現(xiàn)存企業(yè)（直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。

（注：b為被分立企業(yè)，a為被分立企業(yè)股東）

企業(yè)分立與企業(yè)投資要區(qū)分，分立與投資不同，投資是投資設(shè)立出新的子公司，存在母子關(guān)系，而分立是剝離資產(chǎn)新設(shè)出兄弟公司，受同一股東控制，兩者的交易環(huán)節(jié)所涉及的稅種以及計稅依據(jù)也不一樣。

企業(yè)交易的路徑。

關(guān)于企業(yè)分立的交易路徑，有如下兩種，但總體來說交易的結(jié)果是一致的。

股東收回投資+股東再投資

被分立企業(yè)的股東（a）收回投資：被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)剝離分配給股東(利潤分配)，當(dāng)利潤分配不足以抵剝離資產(chǎn)價值時，股東（a）做減資處理，被分立企業(yè)實收資本減少；被分立企業(yè)股東（a）將收回的被分立資產(chǎn)投入到分立企業(yè)中，新設(shè)分立企業(yè)，屬于以資產(chǎn)投資。

被分立企業(yè)投資+股東收回投資

被分立企業(yè)（b）用剝離資產(chǎn)成立分立企業(yè)，即取得分立企業(yè)（c）的股權(quán)（以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立新公司）。2）被分立企業(yè)股東（a）收回部分投資，即：被分立企業(yè)（b）將持有的分立企業(yè)（c）股權(quán)分配給被分立企業(yè)股東（a），此處可作為利潤分配處理也可以作為減資處理。

剝離資產(chǎn)是否繳納土增稅？

1.根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2018] 57號）第三條的規(guī)定，“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上的與原投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅?！?/p>

從該條文看，企業(yè)的存續(xù)分立以及解散分立，被分立的企業(yè)股東依然存在并且原投資主體相同，滿足該條件，但要注意原投資主體相同，只是限定投資主體一致，并未約定原投資主體的投資比例不可以變化，假如有兩個或兩個以上的投資主體，他們之間的投資比例是可以發(fā)生變化的，這對于那些想退出股權(quán)的同時又想在退出中不繳納土增稅的股東來說（名義股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實際轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，后續(xù)文章將會闡述），先通過重組，后通過慢慢減股退出，無疑是一個籌劃的方向。

根據(jù)該通知的第五條規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。第五條的規(guī)定限定了被分立企業(yè)和分立企業(yè)的從事業(yè)務(wù)范圍，也即，被分立企業(yè)（b）和分立企業(yè)（c）只要其中任意一個為房地產(chǎn)公司，都不滿足暫免征收土增稅。

2.《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例減土地增值稅。”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）項及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文件發(fā)布）第十九條第（一）項的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

結(jié)合這兩個文件規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，繳納土增稅的一個重要關(guān)鍵點是發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，無論是直接對外銷售獲取直接收入，還是通過抵債，分配給股東等獲取非貨幣性收入，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，就屬于土增稅繳納范圍內(nèi)。我們在上文闡述企業(yè)分立的兩個交易路徑，通過分析兩個交易路徑就很明了。

1.“股東抽回投資+再投資”，被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)（房地產(chǎn)）剝離分配給股東，視同銷售處理，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于土增稅繳納范圍。

2.被分立企業(yè)投資+股東收回投資”，被分立企業(yè)（b）以資產(chǎn)進(jìn)行對外投資，設(shè)立新公司，以房地產(chǎn)對外投資視同銷售處理，也屬于土增稅繳納范圍。

那對于企業(yè)分立過程中，是否還存在其他的交易方式來避免繳納更多的土增稅？我們應(yīng)設(shè)置怎樣的交易路徑和方式？若在過程中必須繳納土增稅，前期的成本分?jǐn)傇O(shè)置又如何處理？這些問題后續(xù)文章見！以上觀點是結(jié)合自身對稅法條例的理解以及參照其他同仁的觀點所整合的個人觀點，如有紕漏之處，歡迎溝通交流。

【第12篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅

“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”是否征收土地增值稅（以下簡稱“土增稅”）以及其他相關(guān)稅收問題爭議已久。

國家稅務(wù)總局分別曾于2000年、2023年和2023年以國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號（以下簡稱“三個批復(fù)”[1]）的方式，對廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局、天津市地方稅務(wù)局等地請示的三起股權(quán)轉(zhuǎn)讓個案予以批復(fù)，并建議按穿透處理。

但實操中，不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)針對交易場景的不同或出于營商環(huán)境的考量也有著不同的其他答復(fù)口徑，從而使得“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”是否征收土增稅等問題開始變得復(fù)雜。

以上或有合規(guī)性問題，給部分交易的各方帶來因稅法不確定性而滋生的額外交易成本，需要在并購協(xié)議的稅費條款上充分協(xié)調(diào)各方立場。

一、何為“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？

從前述三個批復(fù)的內(nèi)容及相關(guān)案例來看，稅務(wù)機(jī)關(guān)界定“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要考量如下要點：其一，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所涉資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物；其二，股權(quán)權(quán)益評估價值等同于含土地使用權(quán)在內(nèi)的不動產(chǎn)的評估值；其三，強(qiáng)調(diào)該交易的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)系不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。

以上“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的推定方式旨在通過類似經(jīng)濟(jì)實質(zhì)測試的方法得出資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為實際目的的結(jié)論。如參照企業(yè)所得稅、個人所得稅有關(guān)法律、行政法規(guī)所規(guī)定的“非合理商業(yè)目的的稅收安排”涉及逃避繳納稅款等，[2]稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)關(guān)聯(lián)交易情況、實際稅負(fù)變化情況等予以納稅調(diào)整。但縱觀現(xiàn)行土增稅、契稅、印花稅立法進(jìn)程乃至增值稅原條例等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，尚不能完全得出非關(guān)聯(lián)交易情況下，“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”均將構(gòu)成偷稅或避稅的具體解釋結(jié)論。更何況，對于轉(zhuǎn)讓方所得并非100%歸集于不動產(chǎn)交易（比如還包含設(shè)備、人員、負(fù)債等）、交易內(nèi)容略有其他經(jīng)濟(jì)實質(zhì)內(nèi)容（比如業(yè)務(wù)重組等合理商業(yè)目的等），這些交易情形尚無法被無理由穿透處理等。

二、兩種方式下稅費有何差別

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易存在如下涉稅主體、稅種的差異：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓之所以能夠起到“節(jié)稅”的作用，主要是稅法也是基于認(rèn)可土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬登記與否等“經(jīng)濟(jì)實質(zhì)”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格有別于金融商品轉(zhuǎn)讓等，作出了“暫不征土地增值稅”[3]、“不屬于增值稅征稅范圍”[4]以及“不征收契稅”[5]的規(guī)定。鑒于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方需要就土增稅事項除核定外按照累進(jìn)比例稅率完稅，[6]并根據(jù)資產(chǎn)屬性計算資產(chǎn)評估價格對應(yīng)的增值稅銷項稅額，以及由受讓方在資產(chǎn)變更登記前所需完成契稅納稅義務(wù)，僅此三項，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對應(yīng)交易成本就遠(yuǎn)高于股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

需要指出的是，在企業(yè)所得稅問題上，如果是分立新設(shè)標(biāo)的公司并劃轉(zhuǎn)或非貨幣性資產(chǎn)出資該標(biāo)的資產(chǎn)，那么還需要配合有企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)重組方案或非貨幣性資產(chǎn)出資等，方能實現(xiàn)遞延納稅，其中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受讓方通常不考慮上一環(huán)節(jié)持有期間房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅歷史欠繳因素，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，這一因素往往會影響股權(quán)權(quán)益性價值。此外，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需要額外考慮標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的分紅因素，測算出包括股東繳稅在內(nèi)的綜合稅負(fù)情況，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因主體不同，只需考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅情況，此不贅述。

三、實踐中實務(wù)各界對該問題的認(rèn)識

(一)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)：規(guī)定不盡相同，執(zhí)行口徑差異較大

1、應(yīng)征收土增稅。如《湖南省地稅局財產(chǎn)和行為稅處關(guān)于明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財行便函〔2015〕3號）明確，“對于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)比照國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文件，依法繳納土地增值稅”。

2、不應(yīng)征收土增稅。如2023年，福建省地方稅務(wù)局在回復(fù)網(wǎng)上咨詢時表明，“國稅函（2000）687號文件屬個案批復(fù)，未抄送我省。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，切實屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土增稅。具體須根據(jù)實際運(yùn)作情況由當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)判定”。

(二)司法審判角度：最高人民法院和江蘇省高級人民法院先后就類似股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛作出判決，認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)原始股東不需要繳納土增稅

案例一 馬慶泉、馬松堅與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛二審案（案號：（2014）民二終字第264號）

最高人民法院二審認(rèn)為：“……股權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是完全不同的權(quán)利，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不同，兩者不可混淆。當(dāng)公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，該公司的資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移到受讓方，而作為公司資產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)仍登記在該公司名下，土地使用權(quán)的公司法人財產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變?！驹谵D(zhuǎn)讓股權(quán)時，該公司的資產(chǎn)狀況，包括建設(shè)用地使用權(quán)的價值，是決定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的重要因素。但不等于說，公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時只要有土地使用權(quán)，該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)就變成了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，進(jìn)而認(rèn)為其行為是名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而無效?！捎谵D(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，目標(biāo)公司并未發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營業(yè)稅和土增稅。如雙方在履行合同中有規(guī)避納稅的行為，應(yīng)向稅務(wù)部門反映，由相關(guān)部門進(jìn)行查處”。

案例二 江蘇高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與福中集團(tuán)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再審案（案號：（2014）蘇商再終字第0006號）

江蘇省高級人民法院再審認(rèn)為：“現(xiàn)行稅法沒有對涉及土地使用權(quán)的項目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出是否征收土增稅和契稅的規(guī)定。根據(jù)稅收法定主義，稅法未規(guī)定需要納稅的，當(dāng)事人即可不交稅。且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土增稅最終并未流失，因為：股權(quán)轉(zhuǎn)讓也只是股東的變換，土地使用權(quán)權(quán)屬沒有變化，股權(quán)無論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地?zé)o論如何增值，公司初始受讓土地支付對價的成本不變。但是，只要房地產(chǎn)發(fā)生了權(quán)屬流轉(zhuǎn)，公司就需要按最終的實際房地產(chǎn)銷售價與最初的房地產(chǎn)成本價之間的增值部分繳納土增稅。因此，涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓實際上并未逃避土增稅的征收。高成公司主張涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避了國家土增稅征收的理由不能成立”。

(三)中介機(jī)構(gòu)：在上市公司案例中的回復(fù)意見

案例一 中關(guān)村擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施reits，中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為項目涉及的重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個階段均無需繳納土增稅

中關(guān)村(508099.sh)“建信中關(guān)村 reit”基礎(chǔ)設(shè)施基金項目涉及重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項。根據(jù)某中介機(jī)構(gòu)出具的《關(guān)于中發(fā)展集團(tuán)公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“reits”）的中國稅務(wù)意見書》陳述，在資產(chǎn)重組階段：“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價入股項目公司，目的是以此作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行公募reits，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項目公司均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請適用《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號），暫不征收土地增值稅”。股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段：中關(guān)村軟件園公司將標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持證券管理人建信資本（代表專項計劃）,轉(zhuǎn)讓后項目公司脫離中發(fā)展集團(tuán)的實際控制。該中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實質(zhì)，并非以逃避土地增值稅的納稅義務(wù)而進(jìn)行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無需繳納土地增值稅。”

案例二 奧揚(yáng)科技由于直接購買土地需繳納土增稅，出于稅務(wù)籌劃考慮，通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司，再收購其股權(quán)方式取得相關(guān)資產(chǎn)

奧揚(yáng)科技(a20468.sz)于2023年3月19日發(fā)布公告，披露2023年9月6日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產(chǎn)出資設(shè)立奧捷特種裝備，注冊資本為3,000萬元，持有其100%股權(quán)。2023年12月28日，發(fā)行人以3,555萬元的價款收購?qiáng)W捷特種裝備持有的100%的股權(quán)，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。

發(fā)行律師在《補(bǔ)充法律意見書（一）》中回復(fù)：“以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，公司與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購買土地使用權(quán)、房屋事宜時，由于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要繳納土地增值稅，出于降低稅務(wù)成本的考慮，經(jīng)多次協(xié)商及談判，雙方就交易方案達(dá)成一致，即通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司的方式取得相關(guān)資產(chǎn)。綜上，公司不直接向濰坊日東環(huán)保裝備有限公司購買土地使用權(quán)，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結(jié)果，具有合理性”。

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理是否適當(dāng)？

鑒于實踐中各界對稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)穿透持不同意見，交易雙方極有可能對該不可預(yù)見的或有風(fēng)險提出合規(guī)性遵從需求，現(xiàn)階段主要抗辯事由可歸納如下：

(一)國家稅務(wù)總局的批復(fù)無普遍適用依據(jù)

基于制定法法律淵源依據(jù)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<全國稅務(wù)機(jī)關(guān)公文處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2012〕92號）第21條的規(guī)定，國家稅務(wù)總局的批復(fù)文件系個案批復(fù)，未抄送其他稅務(wù)機(jī)關(guān)，且國家稅務(wù)總局未在之后的相關(guān)文件中確認(rèn)相關(guān)批復(fù)可以作為規(guī)范性文件普遍使用，因此，相關(guān)批復(fù)文件不具有普遍適用性。假設(shè)同理，司法判例的適用，反之也應(yīng)屬于考量依據(jù)之一，除非稅務(wù)機(jī)關(guān)以相對獨立的稅收法律關(guān)系提出與民商事法律關(guān)系有別等主張并堅持予以調(diào)整。

(二)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未嚴(yán)格規(guī)定有實質(zhì)課稅原則

稅務(wù)機(jī)關(guān)雖可基于實質(zhì)課稅原則對各交易實質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，但是否更應(yīng)重視稅收法定原則的適用現(xiàn)狀？現(xiàn)行有效的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未設(shè)置資產(chǎn)交易應(yīng)被穿透的反偷稅規(guī)定，改變交易形式不應(yīng)構(gòu)成《中華人民共和國稅收征管法》第63條有關(guān)偷稅行為，如果適用于前述有關(guān)反避稅處理，也未見相關(guān)稅種查補(bǔ)稅款和利息的規(guī)定。對暫行條例的擴(kuò)大解釋顯然屬于超越上位法，其合法性存在爭議。此外，在土增稅執(zhí)法層面審慎適用實質(zhì)課稅原則將更有利于納稅人的合理預(yù)期，除非法律、行政法規(guī)層面有所更新。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅

比較前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易下分別會發(fā)生的稅費，是否必然得出“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易確實輕易將增值稅、土增稅、契稅等稅種繞了過去”的結(jié)論呢？這顯然也可能是一種誤讀。除契稅外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式只是將轉(zhuǎn)讓方（股東、公司有別）在本次交易環(huán)節(jié)中應(yīng)繳納的增值稅、土增稅遞延到將來受讓方二次轉(zhuǎn)讓時再一并征收，且因為二次轉(zhuǎn)讓時，因“增值額”增大，土增稅適用的累進(jìn)比例稅率極有可能更高。因此，“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”僅產(chǎn)生遞延納稅的效果。且“節(jié)約”部分的土增稅作為“利得”也作為企業(yè)所得稅的稅基一部分，繳納了企業(yè)所得稅。從這一角度看，稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理時也是不能一概適用《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條有關(guān)偷稅的情形的，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)稅的義務(wù)主體以哪一方為宜？

針對前述三個批復(fù)的具體操作而言，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人的共同困惑還在于，國家稅務(wù)總局只是批復(fù)應(yīng)依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定征收土增稅，但并未具體明確繳納土增稅的主體、加收滯納金和處罰與否等問題，且新法征求意見稿也未對此予以明確。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第2條的規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！睘榇?，按照“誰獲益、誰繳稅”的原則，如將股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)視為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，且僅是出讓方獲得了經(jīng)濟(jì)收益，因此該出讓方僅指該股東。但有權(quán)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的單位和個人系不動產(chǎn)權(quán)所有人，故也不排除“標(biāo)的公司”被認(rèn)定為土增稅最終納稅人的可能性。此時，如果標(biāo)的公司已成為受讓方的子公司，則補(bǔ)稅損失實質(zhì)上概由受讓方最終承擔(dān)。若并購協(xié)議未能確定該納稅調(diào)整的補(bǔ)償措施，則受讓方一方實際承擔(dān)了“過重”的合同義務(wù)。

此外，若由標(biāo)的公司繳納土增稅，其本應(yīng)順理成章可調(diào)整下一輪交易時土增稅的成本計稅基礎(chǔ)未果，又因為標(biāo)的公司并未有收入，且標(biāo)的公司繳納后實際承擔(dān)方將轉(zhuǎn)為標(biāo)的公司新股東即交易受讓方。因此，為避免重復(fù)繳稅等，在收購談判過程中，交易雙方可能會主張“結(jié)合稅費金額相應(yīng)調(diào)整收購價款”，這使得交易的不確定性加大。

六、實務(wù)中如出讓方還被處以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪之刑責(zé)，或者民商事領(lǐng)域的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效判定，是否也必然導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下的土增稅征收問題？

且不論刑事案件認(rèn)定結(jié)論證成與否，該等刑民交叉事項在綜合考量違反土地管理法等行為有關(guān)社會危害性、刑事違法性和應(yīng)受刑罰處罰性外，[7]稅務(wù)部門是否一定會按照刑事法律關(guān)系的認(rèn)定條件一并采取穿透處理呢？經(jīng)不完全統(tǒng)計，實踐中并不一致。鑒于刑事案件證明標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格程度，無疑給予了稅務(wù)機(jī)關(guān)參照適用的可能。

此外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第143條、第146條有關(guān)民事行為無效的相關(guān)構(gòu)成要件，以上股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為如被界定為通謀虛假行為，從而因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗，也可能被定性為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效。另結(jié)合最高人民法院行政審判的十大典型案例之一“廣州德發(fā)案件”，[8]在審理廣州德發(fā)案過程中，最高人民法院也明確區(qū)分了稅收行政證明標(biāo)準(zhǔn)和稅收司法證明標(biāo)準(zhǔn)、民事法律規(guī)范與稅收行政法律規(guī)范之間的關(guān)系等，認(rèn)為“受民事法律規(guī)范調(diào)整的有效行為不能絕對地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征收權(quán)?！笨梢?，稅收行政法律規(guī)范在個案中可不受民事法律關(guān)系的影響?yīng)毩⒋嬖凇?/p>

綜上，民事與行政交叉、刑事與行政交叉等均需進(jìn)一步審視現(xiàn)有法律規(guī)范的銜接事項，這無疑又增加了問題的復(fù)雜性。

七、若土增稅被征收，其他稅種是否會被／應(yīng)被一并調(diào)整或征收？

在以往的被認(rèn)定為“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”的案件中，除土增稅存在被穿透征收外，增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加尚未有發(fā)生被穿透的情形。

事實上，即使被征稅，各稅種的計稅依據(jù)也不盡相同。從現(xiàn)行各稅種的調(diào)整規(guī)范來看，比如，增值稅考慮的是同類產(chǎn)品的平均銷售價格，[9]但該規(guī)定也僅在處置視同銷售、無正當(dāng)理由價格偏低等情形時適用。和增值稅事項同步的還有發(fā)票事項，如果出讓方被調(diào)整繳納增值稅，則受讓方因未獲合法票據(jù)無法予以稅前扣除以及抵扣進(jìn)項稅額，一定意義上，該調(diào)整行為也造成了增值稅鏈條的斷裂，有違增值稅中性原則。再比如，契稅考慮的是市場價格，[10]稅法賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)市場價格核定契稅，該核定價格卻還可能偏離增值稅、土增稅的計稅基礎(chǔ)。此外，還要看受讓方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否同樣和轉(zhuǎn)讓方股東所在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的穿透觀點一致等。最后再比如，就印花稅而言，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的印花稅稅率雖相同，但稅目不同。由此可見，以上各稅種的立法、執(zhí)法銜接差異性，也相對增加了交易各方有關(guān)交易成本的不確定性。

八、交易過程中如何防范被穿透的風(fēng)險？

鑒于存在交易被穿透的風(fēng)險，在以往交易過程中，多數(shù)交易主體可能會考慮將股權(quán)分次或分步轉(zhuǎn)讓、設(shè)定多個受讓主體、增加對標(biāo)的公司除不動產(chǎn)以外資產(chǎn)與人員的投入等。但上述方案在實踐中是否會被穿透仍需綜合考慮如下因素：

(一)交易安排存續(xù)時間的合理性

從《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第7號）可參照得出，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)業(yè)務(wù)模式及相關(guān)組織架構(gòu)存續(xù)時間的考察是作為判斷交易合理商業(yè)目的的重要依據(jù)之一。若前述方案中對標(biāo)的公司的其他成本投入集中在收購交易前夕，或分步股權(quán)轉(zhuǎn)讓間隔時間較短，亦或受讓方在取得標(biāo)的公司股權(quán)后不久后即再次對外轉(zhuǎn)讓的，該交易安排存續(xù)時間的合理性將受到質(zhì)疑。

(二)土增稅計稅依據(jù)和非土增稅計稅依據(jù)之間占比的合理性

嚴(yán)格意義上說，增加投入實際上是擬解決實質(zhì)上非單純不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，為此，在通過對標(biāo)的公司增加其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)、人員投入的同時，應(yīng)考慮非土地房屋資產(chǎn)與土地房屋資產(chǎn)之間占比的合理性。實踐中，除其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)與人員等有形的因素外，交易主體之間還可以充分挖掘上下游供應(yīng)鏈、商譽(yù)等無形資產(chǎn)的價值。但是，具體比例如何仍有待實踐檢驗。

需要指出的是，根據(jù)增值稅有關(guān)不征稅的規(guī)定，“資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”屬于不征收增值稅項目。[11]實務(wù)中，如果通過新設(shè)公司并將“全部或者部分實物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力”一并作價投資的，可能無法完成該標(biāo)的物的商事登記。[12]

(三)多家受讓主體之間關(guān)聯(lián)關(guān)系的合理性

在安排多家股權(quán)受讓主體時，應(yīng)注意結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于完善關(guān)聯(lián)申報和同期資料管理有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第42號）對關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定來綜合考慮該等受讓主體之間針對稅收安排的合理性。例如，若受讓主體為母子公司，則合并后，不動產(chǎn)實際仍為同一控制下主體所持有，則該等安排仍然可能被認(rèn)為系刻意而為之。

(四)其他合理商業(yè)目的的判定要件

不論設(shè)定何種交易方案，從外部看，稅法通常審查是否具有合理商業(yè)目的。比如，應(yīng)主動審查所交易的不動產(chǎn)是否確實屬于無法分割而必須多個主體受讓股權(quán)方能實現(xiàn)交易的情形；再比如，持有資產(chǎn)方因業(yè)務(wù)變更或上市重組而作的剝離安排、標(biāo)的資產(chǎn)所在地政府對持有方投資來源的地域、行業(yè)限制以及包括投資方競業(yè)限制解除等在內(nèi)的合理商業(yè)目的等。

九、交易過程中，被穿透的風(fēng)險在交易雙方間如何承擔(dān)？

在考慮雙方談判地位對等的情況下，一般可以設(shè)定為以下幾種方式：

(一)直接由出讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費、滯納金、利息和罰款由出讓方承擔(dān)；若受讓方在本次交易后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售標(biāo)的不動產(chǎn)被認(rèn)定為資產(chǎn)交易的，則屆時由出讓方對其通過持有目標(biāo)公司股權(quán)持有標(biāo)的不動產(chǎn)期間的資產(chǎn)增值部分對應(yīng)的稅款、滯納金、利息和罰款承擔(dān)補(bǔ)繳責(zé)任，包括但不限于增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費、滯納金、利息和罰款，且出讓方應(yīng)于受讓方產(chǎn)生該等稅費之日起5日內(nèi)向受讓方支付。

實務(wù)中，以上示范條款仍有過度披露之嫌。交易雙方希望采取更為簡潔且更具有交易確定性的表述方式。比如簡化為：交易中稅費各自按照法定納稅義務(wù)承擔(dān)。但囿于補(bǔ)稅主體可能是標(biāo)的公司，而超出了并購協(xié)議的交易主體范疇，此時往往又需要通過補(bǔ)充協(xié)議對“各自”作擴(kuò)大解釋，即明確是否限定為交易股東以及是否包括標(biāo)的公司稅負(fù)等。

(二)一定額度內(nèi)受讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則受讓方在〔 〕元范圍內(nèi)承擔(dān)由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅等與標(biāo)的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費、滯納金、利息和罰款，剩余全部稅款、滯納金、利息和罰款均由出讓方承擔(dān)。

在綜合評估收購價款的基礎(chǔ)上，作為折中條件，以上交易條件對受讓方而言具有一定的可操作性，該負(fù)面清單式的稅費條款設(shè)計有利于確定交易另一方履行有瑕疵情況下一方可預(yù)見損失的范圍。

(三)設(shè)定發(fā)生穿透時的爭議解決條款

示范條款舉例

若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，則本協(xié)議解除，交易各方重新簽訂與資產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件。

可見，交易各方對稅費承擔(dān)問題，仍需考慮如下要點：

一是，無論稅款由哪方承擔(dān)，均是雙方結(jié)合收購交易總價而進(jìn)行的利益權(quán)衡與博弈，應(yīng)當(dāng)在起草交易文本及交易談判過程中予以充分的風(fēng)險提示，作出訪談背調(diào)；

二是，以上三種方式均有可能系過度披露而反而增加被稅務(wù)稽查的風(fēng)險，構(gòu)成主觀過錯的認(rèn)定條件之一；

三是，在方式二受讓方承擔(dān)的情況下，受讓方應(yīng)重點考量因無法在稅前列支該部分稅費成本也將會構(gòu)成一定損失這一特殊考量情節(jié)；

四是，在方式三中，雙方應(yīng)明確收購交易價格是否已包含稅款以及何種稅款，從而排除交易總價被無限換算稅款成本的風(fēng)險。且若合同解除發(fā)生在股權(quán)變更登記之后，則可能面臨股權(quán)交易已繳納的稅款仍有無法退回的風(fēng)險。[13]

股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他法律問題，此不贅述。

以上限股權(quán)轉(zhuǎn)讓情形。實踐中，部分除股權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的增資、改制[14]、劃轉(zhuǎn)、合并、分立后股轉(zhuǎn)、拍賣、征遷等特殊因素，以及是否涉及房開企業(yè)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)證券化方案或國資處置等，條款設(shè)計還需要具體再進(jìn)一步分析。

結(jié)語

實質(zhì)課稅原則雖然在我國稅法實踐領(lǐng)域得到了廣泛的運(yùn)用，但在未能滿足稅收法定前提下，對于個案行政執(zhí)法則應(yīng)在合理限度內(nèi)慎重適用，以滿足納稅人對稅法確定性的合理預(yù)期。申言之，在稅收法定原則的基本框架下，實質(zhì)課稅原則主要在反避稅領(lǐng)域適用，不可擴(kuò)張為任何情形的普適性規(guī)則。

結(jié)合現(xiàn)狀，對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易當(dāng)事人而言，上述穿透征稅的風(fēng)險仍有待實踐檢驗。且“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”未必能一攬子節(jié)稅，一般產(chǎn)生的也只是遞延納稅的效果，從最終的稅負(fù)來看，實際上很有可能還會上升。

因此，交易雙方是采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，其實還需要回歸重組有關(guān)合理商業(yè)目的的綜合分析。

注釋

[1] 詳見《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》（國稅函〔2009〕387號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國稅函〔2011〕415號）。

[2] 詳見《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第47條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第120、121條、《中華人民共和國個人所得稅法》第8條、《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第23條規(guī)定等。

[3] 比如《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號）等，前兩個文件現(xiàn)已被廢止。

[4] 比如《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第13號）等。

[5] 詳見《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕 4號）、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號）、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號），前三個文件現(xiàn)已被廢止。

[6] 詳見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第7條、第10條規(guī)定等。

[7] 詳見《中華人民共和國刑法》第228條規(guī)定。

[8] 參見最高人民法院（2015）行提字第13號行政判決書。

[9] 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第16條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（二）按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；（三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）?！?/p>

[10] 《中華人民共和國契稅法》第4條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（三）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。”

[11] 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定”第1條第2款第5目。

[12] 另根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條規(guī)定，現(xiàn)行公司法不允許勞動力等出資。

[13] 個人所得稅方面，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個人所得稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2005〕130號)的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款被退還的情況下已納稅款是否應(yīng)予以退還，需要考量股權(quán)是否完成工商變更登記、合同是否履行完畢、轉(zhuǎn)讓方是否收到過股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等因素。印花稅方面，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國印花稅法》，以及基于“書立”行為效力問題，目前尚無解除“書立”行為而退稅的規(guī)定。

[14] 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》，改制所稱“企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改造”包括企業(yè)公司制改造、企業(yè)股份合作制改造、企業(yè)分立、企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、企業(yè)出售、企業(yè)兼并以及其他等。

來源：六和律師事務(wù)所-王敏志 孫登等

【第13篇】土地出資 土地增值稅

從“土地增值稅”角度

分析“車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬”

是個非常專業(yè)且實操性很強(qiáng)的問題，

不長期浸泡在房企里，

又熟悉相關(guān)法律及財稅知識，

還需要有點良知未泯，

不會總結(jié)這方面的問題。

一、土增稅簡介

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨有稅種，其開征的目的是為了施惠于民、充實國家財政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。

1994年1月頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則，后經(jīng)多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是國家的，基于土地的溢價應(yīng)當(dāng)部分或者大部分上繳國家。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。

簡單理解，公式如下：

（項目售房收入-開發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。

土增稅的稅率：

土地增值稅率表

級數(shù)

計稅依據(jù)

適用稅率

1

增值額未超過扣除項目金額50%的部分

30%

2

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分

40%

3

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分

50%

4

增值額超過扣除項目金額200%的部分

60%

二、土增稅對確定車庫產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義

屬于人防設(shè)施的“停車位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰投資、誰收益”的原則來確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

那么，該類型的停車位是屬于誰投資的呢？可能有人認(rèn)為是開發(fā)商投資的，實則不然。大多開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售時都已經(jīng)將該停車位的建設(shè)費用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷售成本。

如果不將這些支出列入“開發(fā)成本”，那么開發(fā)商無疑會面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說是“暴利稅”。實際上所有的配套建設(shè)都列入了“房價”里面。

以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

通俗的解讀為：如果開發(fā)商將“車庫”列入了土增稅的開發(fā)成本，則車庫的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開發(fā)商沒有將車庫的設(shè)計、建設(shè)、裝飾等成本列入土增稅的開發(fā)成本，則可以認(rèn)定車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商投資，由開發(fā)商獲取投資收益。

三、開發(fā)商將車庫的建設(shè)費用列入了開發(fā)成本進(jìn)行土增稅的清繳，又保留了車庫的所有權(quán)如何定性呢？

這是非常好判斷的問題，已經(jīng)將車庫的開發(fā)費用分?jǐn)傔M(jìn)房價，即放棄了車庫的所有權(quán)。

如果開發(fā)商通過協(xié)議、訴訟等方式保留了車庫的所有權(quán)，這時關(guān)于車庫的開發(fā)費用就不能列入開發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開發(fā)成本的車庫設(shè)計、建設(shè)等費用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。

我國刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金?？劾U義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對多次實施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計數(shù)額計算。

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【第14篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

問題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時候，地稅窗口以價格明顯偏低為由，要求核定土地價款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應(yīng)稅費（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達(dá)到清算條件。

請問：

①a公司清算的地價款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？

②稅局認(rèn)為土地差價款3000萬元，a公司并沒有實際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第15篇】土地增值稅科目

一. 納稅人:為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

【提示】 土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

征稅范圍的一般規(guī)定:

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為只包括:

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是()。

a.承租商鋪的甲公司

b出讓國有土地使用權(quán)的乙市人民政府

c接受房屋捐贈的丙學(xué)校

d轉(zhuǎn)讓廠房的丁公司

【第16篇】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率

大部分人對土地流轉(zhuǎn)的話題處于一知半解的狀態(tài)?，F(xiàn)在“三農(nóng)”的問題備受關(guān)注，對土地流轉(zhuǎn)的政策和法規(guī)有了更全面的介紹。針對一些土地方面的問題，你知道國有土地轉(zhuǎn)讓稅費多少？國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別？

一、土地轉(zhuǎn)讓的稅費有哪些？

1、營業(yè)稅費及附加

2、印花稅費和契費

3、土地增值稅費

二、國有土地轉(zhuǎn)讓稅費多少？

國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的意義不同。國有土地轉(zhuǎn)讓需要交納的費用有5%的營業(yè)稅，城建稅的2.5乘以當(dāng)?shù)囟惵?，印花稅的萬分之五。土地增值稅：土地增值稅應(yīng)納稅額有以下公式進(jìn)行計算：土地的增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項目金額；應(yīng)納土地的增值稅額=土地增值額×適用稅率；土地的增值稅實行四級超額的累進(jìn)稅率，增值額在沒有超過扣除項目金額的50%的部分，稅率應(yīng)為30%。增值額超過扣除項目金額的50%，沒有超過就要扣除項目金額全部的部分，稅率應(yīng)為40%。增值額超過扣除掉項目金額全部的部分，稅率應(yīng)為50%左右。而增值額如果是超過扣除項目金額200%的部分，稅率應(yīng)為60%。因此，如果土地的增值額超過扣除項目金額50%以上，將同時適用二檔或者三檔以上稅率的，則需要分檔來進(jìn)行計算。

三、國有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別？

1、主體方面不同。

轉(zhuǎn)讓的主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。

出讓的主體：即國有土地的所有者。在國家中，由法律授權(quán)的縣級以上人民政府予以具體實施的。

2、行為性質(zhì)方面不同。

根據(jù)物權(quán)理論來分：出讓，是他物權(quán)的設(shè)定。轉(zhuǎn)讓，是他物權(quán)的轉(zhuǎn)移。

3、轉(zhuǎn)移程序與條件方面不同。

出讓的條件沒有限制。簽訂出讓合同只需要繳出讓金，便可以辦證了。轉(zhuǎn)讓的話條件會有限制。轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過申請到審批或者補(bǔ)辦出讓的手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費，才可登記過戶。

4、交易市場方面不同。

出讓為一級市場，是國家作為國有土地所有者壟斷。轉(zhuǎn)讓為二級市場，是符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

土地轉(zhuǎn)讓稅費不是最新的話題了，很早之前就是一個熱點問題。了解相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓稅費知識，是有一定必要的。