土地增值稅的清算（16篇）

【第3篇】應(yīng)交土地增值稅

中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專(zhuān)家

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般計(jì)稅），允許扣除的土地價(jià)款到底有哪些？怎樣計(jì)算呢？小編帶您來(lái)看：

一、政策依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

二、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 第六條 在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 第八條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 第九條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

三、政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）

七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

（二）政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價(jià)款時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面： 1.允許扣除的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。注意只有支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除，其他的必須是向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價(jià)款所需的憑據(jù)：1.向政府部門(mén)支付的：在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。2.向其他單位和個(gè)人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。3.設(shè)立項(xiàng)目公司如何扣除？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。 三個(gè)條件須同時(shí)滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項(xiàng)目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。4.什么時(shí)候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、扣除土地價(jià)款？如何開(kāi)票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買(mǎi)受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。此時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售額，對(duì)應(yīng)計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅，開(kāi)具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)的規(guī)定向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時(shí)按照國(guó)家稅務(wù)總局2023年第53號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開(kāi)具發(fā)票使用“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。待正式交易完成后，開(kāi)具全額的增值稅發(fā)票時(shí)，開(kāi)具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，即對(duì)銷(xiāo)售額的確認(rèn)申報(bào)，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2023年1月a項(xiàng)目完工交房，開(kāi)具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1090萬(wàn)元，銷(xiāo)售面積1090平方米。該項(xiàng)目總可售面積10900平方米，支付土地價(jià)款3000萬(wàn)元,。

計(jì)算對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款=1090÷10900×3000=300萬(wàn)元，允許抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅=300÷1.09*0.09=24.77萬(wàn)元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬(wàn)元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為30.00萬(wàn)元，上期無(wú)留抵稅額。

1.上月收到預(yù)售款時(shí)：

借：銀行存款 1090萬(wàn)元

貸：預(yù)收帳款 1090萬(wàn)元

2.預(yù)繳稅款時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元

貸：銀行存款 30萬(wàn)元

3.本月確認(rèn)收入及銷(xiāo)項(xiàng)稅額

借：預(yù)收賬款1090萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅額90萬(wàn)元

如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外開(kāi)具的是增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬(wàn)元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認(rèn)土地價(jià)款抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減24.77萬(wàn)元

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本24.77萬(wàn)元

5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅35.23萬(wàn)元

當(dāng)月實(shí)際銷(xiāo)項(xiàng)稅額=90-24.77=65.23萬(wàn)元

當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=30萬(wàn)元

當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬(wàn)元

6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 30萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元

當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬(wàn)元

7.次月繳納稅金

借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅5.23萬(wàn)元

貸：銀行存款5.23萬(wàn)元

【第4篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率

【優(yōu)穗律所】浙江首家稅法專(zhuān)業(yè)律師事務(wù)所，專(zhuān)注于稅務(wù)法律市場(chǎng)的深耕細(xì)作，專(zhuān)業(yè)于稅務(wù)規(guī)劃、稅務(wù)爭(zhēng)議處理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅涉法領(lǐng)域，致力于將稅務(wù)法律服務(wù)做到極致！

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【編者按】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計(jì)算增值稅時(shí)還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權(quán)取得時(shí)間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。

36號(hào)文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)計(jì)算增值稅。

下文如無(wú)特別說(shuō)明，差額是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)原價(jià)后的余額。

一、非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)何如計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人應(yīng)按一般計(jì)稅方法，按全額適用11%稅率計(jì)算增值銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

二、非房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模應(yīng)按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因?yàn)?6號(hào)文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計(jì)算增值稅。

三、房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇一般計(jì)稅方法，按全額適用11%的稅率計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，由于房企未自行開(kāi)發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)释恋貎r(jià)款不能從銷(xiāo)售額扣減，因此，應(yīng)按全額適用11%的稅率計(jì)算增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅。

四、房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，按全額，適用3%的征收率計(jì)算增值稅。

總結(jié)：

說(shuō)明：

1、財(cái)稅[2016]47號(hào)文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)（下稱老土地），可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。因此，只要轉(zhuǎn)讓老土地的，無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計(jì)算增值稅。

2、國(guó)稅【2016】18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，才可以用差額計(jì)算銷(xiāo)售額。需要注意的是要自行開(kāi)發(fā)，如果直接賣(mài)土地，炒地皮的，不能差額計(jì)算。

3、除財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財(cái)政部和國(guó)稅總局只規(guī)定納稅人人轉(zhuǎn)讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。

五、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號(hào)文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號(hào)文規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅：

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

【第5篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷(xiāo)售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明來(lái)源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷(xiāo)售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷(xiāo)售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷(xiāo)售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷(xiāo)售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷(xiāo)售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車(chē)輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷(xiāo)售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷(xiāo)寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷(xiāo)售死當(dāng)物品。

4、銷(xiāo)售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷(xiāo)售自產(chǎn)的自來(lái)水。

6、銷(xiāo)售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷(xiāo)售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷(xiāo)售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷(xiāo)售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售生物制品，獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售獸用生物制品，銷(xiāo)售抗癌罕見(jiàn)病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷(xiāo)售貨物，以下為銷(xiāo)售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車(chē)輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車(chē)、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車(chē)。

18、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車(chē)、電瓶車(chē)、游船等取得的收入）。

19、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。

20、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷(xiāo)售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷(xiāo)售外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營(yíng)的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類(lèi)組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷(xiāo)售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷(xiāo)售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷(xiāo)售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷(xiāo)售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

6、納稅人銷(xiāo)售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

附：納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開(kāi)具的增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)的，以增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，以增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開(kāi)具）農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購(gòu)進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

（五）納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷(xiāo)售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷(xiāo)售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷(xiāo)售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專(zhuān)用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專(zhuān)用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷(xiāo)售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買(mǎi)價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷(xiāo)售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷(xiāo)售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開(kāi)具的普通發(fā)票。

來(lái)源：xiaochenshuiwu

【第6篇】舊房土地增值稅

今年的稅務(wù)師考試，大家普遍反映考查了很多土增稅的知識(shí)點(diǎn)，特別是涉及到多數(shù)人都不太熟悉的舊房轉(zhuǎn)讓部分，今天小編整理了相關(guān)政策，一起學(xué)起來(lái)～

今天我們就來(lái)講講舊房轉(zhuǎn)讓相關(guān)的土增稅政策~

基本概念

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。

課稅對(duì)象

土增稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得的增值額。

納稅人

土增稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國(guó)內(nèi)其他單位和個(gè)人，該包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外國(guó)機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國(guó)公民等。

增值額

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。

收入

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

扣除項(xiàng)目

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額：

(二)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(五)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

稅率

接下來(lái)我們來(lái)了解與舊房轉(zhuǎn)讓有關(guān)的土增稅政策~

01、舊房及建筑物

新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房。

02、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第七條第四款規(guī)定，舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅﹝2006﹞21號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’予以扣除，但不作為加計(jì)扣除的基數(shù)，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（三）（非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》中填入“購(gòu)房契稅”欄次。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

03、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第七條第五款：“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也視同稅金予以扣除?！?因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的大幅教育附加，也視同稅金予以扣除。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年70號(hào)）規(guī)定：“營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的的稅金’不包括增值稅?！?/p>

04、其他規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第九條：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：(一)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(二)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的?！?/p>

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字﹝1995﹞6號(hào)）第十三條：“條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！?/p>

05、申報(bào)

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

友情提醒

實(shí)踐中，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅清算，會(huì)根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅規(guī)定作出具體征管規(guī)定。

【第7篇】土地增值稅清算需要報(bào)送資料

土地增值稅清算單位與分期的確定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)有著巨大的影響。

清算單位應(yīng)該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過(guò)對(duì)部分地區(qū)的土地增值稅政策進(jìn)行梳理，希望給大家?guī)?lái)一些幫助。

一、發(fā)改委立項(xiàng)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

上述國(guó)家有關(guān)部門(mén)是指發(fā)展改革部門(mén)，或者履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門(mén)。

例如，國(guó)地稅合并后的江西省稅務(wù)局，在《國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號(hào)）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)審批或核準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。

2023年6月13日，河北省地方稅務(wù)局發(fā)布的《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答》第二條“國(guó)稅發(fā)〔2006〕187 號(hào)第一條中'國(guó)家有關(guān)部門(mén)'具體指哪個(gè)部門(mén)？依據(jù)哪個(gè)部門(mén)規(guī)定確定分期？”明確：一般應(yīng)以發(fā)改部門(mén)發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書(shū)中標(biāo)注不詳細(xì)或備注中明確'以規(guī)劃部門(mén)最終審批條件為準(zhǔn)'的，則應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門(mén)審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來(lái)確定清算單位和項(xiàng)目分期。

需要注意的是，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的解答》第二條答復(fù)中“如證書(shū)中標(biāo)注不詳細(xì)的”其實(shí)是個(gè)坑，解釋權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局，企業(yè)需要小心。

二、會(huì)計(jì)核算單位

其實(shí)，除了國(guó)家有關(guān)部門(mén)的立項(xiàng)，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

例如，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號(hào) ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

只有主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對(duì)象進(jìn)行清算。

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以項(xiàng)目登記為單位進(jìn)行清算。

對(duì)開(kāi)發(fā)期超過(guò)3年的項(xiàng)目，納稅人可以根據(jù)其開(kāi)發(fā)進(jìn)度，選擇會(huì)計(jì)核算相對(duì)獨(dú)立的部分進(jìn)行分期清算，并將分期計(jì)劃報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立賬套時(shí)是否分期要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)以及是否銷(xiāo)售等因素確定，且不可任由財(cái)務(wù)人員隨心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大連又出臺(tái)了《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問(wèn)題的公告》（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以住建部門(mén)或國(guó)土規(guī)劃部門(mén)下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。

三、工程規(guī)劃許可證

目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以規(guī)劃主管部門(mén)審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位。用地規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項(xiàng)目（分期）為清算單位。

《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項(xiàng)目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報(bào)備案的建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。

《廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局2023年第7號(hào)公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按政府規(guī)劃主管部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

四、多證結(jié)合

特殊情況時(shí)，要結(jié)合其它證照。

例如，山東省引入了建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！渡綎|省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）第五條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項(xiàng)目管理單位，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理。

而青島市原則上對(duì)于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問(wèn)題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來(lái)確定，屬于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷(xiāo)售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號(hào)）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報(bào)送分期項(xiàng)目最后一個(gè)《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書(shū)面告知納稅人。

五、既定事實(shí)

企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目不想分期清算，有沒(méi)有辦法呢？安徽給出了一點(diǎn)曙光?！栋不帐⊥恋卦鲋刀惽逅愎芾磙k法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號(hào)）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同一分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：

（一）取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個(gè)《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開(kāi)工建造的。

以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對(duì)號(hào)入座。

古人云，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財(cái)務(wù)部門(mén)不是萬(wàn)能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項(xiàng)目立項(xiàng)前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。

【第8篇】土地增值稅印花稅

今天，有位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的朋友來(lái)到智慧源咨詢，說(shuō)他們公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目正在進(jìn)行土地增值稅清算。他們將賣(mài)房時(shí)繳納的稅金，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及印花稅作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目。但其中的印花稅卻被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅調(diào)整，而不允許在土地增值稅前扣除。

這位老板稅務(wù)意識(shí)很好，知道計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，也知道轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)確實(shí)繳納了印花稅，所以他認(rèn)為將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅作為計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目是合理的，同時(shí)在清算時(shí)也將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅一起作為扣除項(xiàng)目。但是稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求卻大大出乎他的意料之外，但是他又不知道怎么跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通和爭(zhēng)取。

前幾天通過(guò)偶然的機(jī)會(huì)經(jīng)朋友介紹聽(tīng)說(shuō)智慧源是專(zhuān)門(mén)解決稅務(wù)疑難問(wèn)題的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，就抱著僅有的一絲希望找到智慧源。

智慧源了解情況后,對(duì)項(xiàng)目管理費(fèi)能不能在土地增值稅前加計(jì)扣除的問(wèn)題查詢了相關(guān)稅收法規(guī)。

首先是財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

毫無(wú)疑問(wèn)，上述國(guó)家層面的財(cái)法字〔1995〕6號(hào)法規(guī)本身字面上已經(jīng)詳細(xì)明確規(guī)定清楚，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除。

然后是財(cái)稅字〔1995〕48號(hào) 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》第九條規(guī)定，關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問(wèn)題，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

上述財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)法規(guī)本身字面上并沒(méi)有否定財(cái)法字〔1995〕6號(hào)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》關(guān)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以在土地增值稅前扣除的規(guī)定。在此基礎(chǔ)上財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)另外提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅，按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。即非在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅不允許在土地增值稅前再次單獨(dú)扣除了。

總之，根據(jù)相關(guān)稅收法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅肯定是可以在土地增值稅前扣除的。

但是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)為什么在實(shí)際執(zhí)行中不允許印花稅在土地增值稅請(qǐng)扣除呢？

很可能是部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)上述財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定的理解出現(xiàn)了偏差，將財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)的規(guī)定誤解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納的所有印花稅都不可以在土地增值稅前再次單獨(dú)扣除，從而在實(shí)際操作中按照一刀切的嚴(yán)格口徑執(zhí)行。

【第9篇】土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表

土地增值稅清算，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在房地產(chǎn)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅等政策規(guī)定，計(jì)算該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。為了讓大家更好地了解土地增值稅清算，小編整理了一些相關(guān)知識(shí)，有需要的快抱走吧~

1、什么情況需要進(jìn)行土地增值稅清算呢？

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第（三）項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報(bào)。

2、辦理清算申報(bào)的時(shí)間？

納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合應(yīng)清算條件的，應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合可清算條件且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》的，應(yīng)當(dāng)在收到通知書(shū)之日起90日內(nèi)，至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。

納稅人辦理清算申報(bào)手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳稅款；清算結(jié)果為多繳稅款的，納稅人提出退還申請(qǐng)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按《稅款繳庫(kù)退庫(kù)工作規(guī)程》辦理。

3、應(yīng)當(dāng)提交的清算資料

納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：

（一）國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《土地增值稅納稅申報(bào)表》；

（二）《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表（按年度統(tǒng)計(jì)）》、《收入和扣除項(xiàng)目明細(xì)表（按類(lèi)別統(tǒng)計(jì)）》；

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目清算情況書(shū)面說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括土地來(lái)源、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、資金融通、稅費(fèi)繳納等總體情況及納稅人認(rèn)為需要說(shuō)明的其他情況；

（四）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（或轉(zhuǎn)讓合同）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、拆遷安置協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)、測(cè)繪成果等復(fù)印件；

（五）金融機(jī)構(gòu)貸款合同、勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝合同、材料和設(shè)備采購(gòu)合同、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同一覽表》、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表以及有資質(zhì)的第三方出具的工程結(jié)算審核報(bào)告等復(fù)印件；

（六）《與扣除項(xiàng)目金額相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及支付情況一覽表》；

（七）關(guān)聯(lián)交易詳細(xì)書(shū)面說(shuō)明，包括納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中接受關(guān)聯(lián)方規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察、建筑安裝、綠化、裝修等服務(wù)、向關(guān)聯(lián)方購(gòu)買(mǎi)設(shè)備、材料以及納稅人向關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等情況；

（八）扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)倳?shū)面說(shuō)明，包括納稅人在不同項(xiàng)目（含分期項(xiàng)目）、不同房地產(chǎn)類(lèi)型、已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)與未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之間分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的情況；

（九）納稅人自愿委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送鑒證報(bào)告。

上述資料主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報(bào)送。

4、相關(guān)稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定以當(dāng)?shù)厝嗣裾磕臧l(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

納稅人按照規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過(guò)20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后或稽查部門(mén)檢查后確實(shí)符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書(shū)面申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照程序辦理免稅手續(xù)。

【第10篇】土地增值稅預(yù)繳

政策依據(jù)：財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅[2006]21號(hào)）

北京市關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公告2023年第3號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告[2016]70號(hào))

預(yù)繳時(shí)間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個(gè)納稅申報(bào)期

計(jì)算方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率

其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房(含比照經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類(lèi)住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計(jì)劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。

不屬于保障房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，預(yù)征率按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計(jì)算詳見(jiàn)北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公告2023年第3號(hào))，在辦理項(xiàng)目預(yù)售許可證時(shí)確定項(xiàng)目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷(xiāo)售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

【第11篇】企業(yè)分立土地增值稅

企業(yè)分立的概念、業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。

對(duì)于企業(yè)分立的概念，《公司法》及工商、商務(wù)部都有做過(guò)規(guī)定，《公司法》的規(guī)定并沒(méi)有很明確，只針對(duì)公司分立做了程序性的要求以及所承擔(dān)連帶責(zé)任的要求，工商和商務(wù)部的規(guī)定較為明確，也闡述了企業(yè)的兩種分立，即存續(xù)分立和解散分立。

而對(duì)于稅法的規(guī)定：根據(jù)根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2009]59號(hào)，以下簡(jiǎn)稱：59號(hào)文）規(guī)定，分立，是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)（以下稱為分立企業(yè)），被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的依法分立。

在實(shí)際業(yè)務(wù)中還未出現(xiàn)過(guò)將資產(chǎn)分離給現(xiàn)存企業(yè)（直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

（注：b為被分立企業(yè)，a為被分立企業(yè)股東）

企業(yè)分立與企業(yè)投資要區(qū)分，分立與投資不同，投資是投資設(shè)立出新的子公司，存在母子關(guān)系，而分立是剝離資產(chǎn)新設(shè)出兄弟公司，受同一股東控制，兩者的交易環(huán)節(jié)所涉及的稅種以及計(jì)稅依據(jù)也不一樣。

企業(yè)交易的路徑。

關(guān)于企業(yè)分立的交易路徑，有如下兩種，但總體來(lái)說(shuō)交易的結(jié)果是一致的。

股東收回投資+股東再投資

被分立企業(yè)的股東（a）收回投資：被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)剝離分配給股東(利潤(rùn)分配)，當(dāng)利潤(rùn)分配不足以抵剝離資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，股東（a）做減資處理，被分立企業(yè)實(shí)收資本減少；被分立企業(yè)股東（a）將收回的被分立資產(chǎn)投入到分立企業(yè)中，新設(shè)分立企業(yè)，屬于以資產(chǎn)投資。

被分立企業(yè)投資+股東收回投資

被分立企業(yè)（b）用剝離資產(chǎn)成立分立企業(yè)，即取得分立企業(yè)（c）的股權(quán)（以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資設(shè)立新公司）。2）被分立企業(yè)股東（a）收回部分投資，即：被分立企業(yè)（b）將持有的分立企業(yè)（c）股權(quán)分配給被分立企業(yè)股東（a），此處可作為利潤(rùn)分配處理也可以作為減資處理。

剝離資產(chǎn)是否繳納土增稅？

1.根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2018] 57號(hào)）第三條的規(guī)定，“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的與原投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅?！?/p>

從該條文看，企業(yè)的存續(xù)分立以及解散分立，被分立的企業(yè)股東依然存在并且原投資主體相同，滿足該條件，但要注意原投資主體相同，只是限定投資主體一致，并未約定原投資主體的投資比例不可以變化，假如有兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資主體，他們之間的投資比例是可以發(fā)生變化的，這對(duì)于那些想退出股權(quán)的同時(shí)又想在退出中不繳納土增稅的股東來(lái)說(shuō)（名義股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)際轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，后續(xù)文章將會(huì)闡述），先通過(guò)重組，后通過(guò)慢慢減股退出，無(wú)疑是一個(gè)籌劃的方向。

根據(jù)該通知的第五條規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形”。第五條的規(guī)定限定了被分立企業(yè)和分立企業(yè)的從事業(yè)務(wù)范圍，也即，被分立企業(yè)（b）和分立企業(yè)（c）只要其中任意一個(gè)為房地產(chǎn)公司，都不滿足暫免征收土增稅。

2.《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例減土地增值稅。”

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件發(fā)布）第十九條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。

結(jié)合這兩個(gè)文件規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，繳納土增稅的一個(gè)重要關(guān)鍵點(diǎn)是發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，無(wú)論是直接對(duì)外銷(xiāo)售獲取直接收入，還是通過(guò)抵債，分配給股東等獲取非貨幣性收入，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，就屬于土增稅繳納范圍內(nèi)。我們?cè)谏衔年U述企業(yè)分立的兩個(gè)交易路徑，通過(guò)分析兩個(gè)交易路徑就很明了。

1.“股東抽回投資+再投資”，被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)（房地產(chǎn)）剝離分配給股東，視同銷(xiāo)售處理，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于土增稅繳納范圍。

2.被分立企業(yè)投資+股東收回投資”，被分立企業(yè)（b）以資產(chǎn)進(jìn)行對(duì)外投資，設(shè)立新公司，以房地產(chǎn)對(duì)外投資視同銷(xiāo)售處理，也屬于土增稅繳納范圍。

那對(duì)于企業(yè)分立過(guò)程中，是否還存在其他的交易方式來(lái)避免繳納更多的土增稅？我們應(yīng)設(shè)置怎樣的交易路徑和方式？若在過(guò)程中必須繳納土增稅，前期的成本分?jǐn)傇O(shè)置又如何處理？這些問(wèn)題后續(xù)文章見(jiàn)！以上觀點(diǎn)是結(jié)合自身對(duì)稅法條例的理解以及參照其他同仁的觀點(diǎn)所整合的個(gè)人觀點(diǎn)，如有紕漏之處，歡迎溝通交流。

【第12篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅

“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”是否征收土地增值稅（以下簡(jiǎn)稱“土增稅”）以及其他相關(guān)稅收問(wèn)題爭(zhēng)議已久。

國(guó)家稅務(wù)總局分別曾于2000年、2023年和2023年以國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)（以下簡(jiǎn)稱“三個(gè)批復(fù)”[1]）的方式，對(duì)廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局、天津市地方稅務(wù)局等地請(qǐng)示的三起股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)案予以批復(fù)，并建議按穿透處理。

但實(shí)操中，不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)交易場(chǎng)景的不同或出于營(yíng)商環(huán)境的考量也有著不同的其他答復(fù)口徑，從而使得“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”是否征收土增稅等問(wèn)題開(kāi)始變得復(fù)雜。

以上或有合規(guī)性問(wèn)題，給部分交易的各方帶來(lái)因稅法不確定性而滋生的額外交易成本，需要在并購(gòu)協(xié)議的稅費(fèi)條款上充分協(xié)調(diào)各方立場(chǎng)。

一、何為“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？

從前述三個(gè)批復(fù)的內(nèi)容及相關(guān)案例來(lái)看，稅務(wù)機(jī)關(guān)界定“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要考量如下要點(diǎn)：其一，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所涉資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物；其二，股權(quán)權(quán)益評(píng)估價(jià)值等同于含土地使用權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值；其三，強(qiáng)調(diào)該交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)系不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。

以上“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的推定方式旨在通過(guò)類(lèi)似經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)測(cè)試的方法得出資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為實(shí)際目的的結(jié)論。如參照企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅有關(guān)法律、行政法規(guī)所規(guī)定的“非合理商業(yè)目的的稅收安排”涉及逃避繳納稅款等，[2]稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)關(guān)聯(lián)交易情況、實(shí)際稅負(fù)變化情況等予以納稅調(diào)整。但縱觀現(xiàn)行土增稅、契稅、印花稅立法進(jìn)程乃至增值稅原條例等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，尚不能完全得出非關(guān)聯(lián)交易情況下，“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”均將構(gòu)成偷稅或避稅的具體解釋結(jié)論。更何況，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方所得并非100%歸集于不動(dòng)產(chǎn)交易（比如還包含設(shè)備、人員、負(fù)債等）、交易內(nèi)容略有其他經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)內(nèi)容（比如業(yè)務(wù)重組等合理商業(yè)目的等），這些交易情形尚無(wú)法被無(wú)理由穿透處理等。

二、兩種方式下稅費(fèi)有何差別

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易存在如下涉稅主體、稅種的差異：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓之所以能夠起到“節(jié)稅”的作用，主要是稅法也是基于認(rèn)可土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬登記與否等“經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格有別于金融商品轉(zhuǎn)讓等，作出了“暫不征土地增值稅”[3]、“不屬于增值稅征稅范圍”[4]以及“不征收契稅”[5]的規(guī)定。鑒于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方需要就土增稅事項(xiàng)除核定外按照累進(jìn)比例稅率完稅，[6]并根據(jù)資產(chǎn)屬性計(jì)算資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)應(yīng)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，以及由受讓方在資產(chǎn)變更登記前所需完成契稅納稅義務(wù)，僅此三項(xiàng)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)應(yīng)交易成本就遠(yuǎn)高于股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

需要指出的是，在企業(yè)所得稅問(wèn)題上，如果是分立新設(shè)標(biāo)的公司并劃轉(zhuǎn)或非貨幣性資產(chǎn)出資該標(biāo)的資產(chǎn)，那么還需要配合有企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)重組方案或非貨幣性資產(chǎn)出資等，方能實(shí)現(xiàn)遞延納稅，其中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受讓方通常不考慮上一環(huán)節(jié)持有期間房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅歷史欠繳因素，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，這一因素往往會(huì)影響股權(quán)權(quán)益性價(jià)值。此外，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需要額外考慮標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的分紅因素，測(cè)算出包括股東繳稅在內(nèi)的綜合稅負(fù)情況，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因主體不同，只需考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅情況，此不贅述。

三、實(shí)踐中實(shí)務(wù)各界對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)

(一)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)：規(guī)定不盡相同，執(zhí)行口徑差異較大

1、應(yīng)征收土增稅。如《湖南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處關(guān)于明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財(cái)行便函〔2015〕3號(hào)）明確，“對(duì)于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)比照國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)、國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)文件，依法繳納土地增值稅”。

2、不應(yīng)征收土增稅。如2023年，福建省地方稅務(wù)局在回復(fù)網(wǎng)上咨詢時(shí)表明，“國(guó)稅函（2000）687號(hào)文件屬個(gè)案批復(fù)，未抄送我省。按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，切實(shí)屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土增稅。具體須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況由當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)判定”。

(二)司法審判角度：最高人民法院和江蘇省高級(jí)人民法院先后就類(lèi)似股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛作出判決，認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)原始股東不需要繳納土增稅

案例一 馬慶泉、馬松堅(jiān)與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛二審案（案號(hào)：（2014）民二終字第264號(hào)）

最高人民法院二審認(rèn)為：“……股權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是完全不同的權(quán)利，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不同，兩者不可混淆。當(dāng)公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，該公司的資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移到受讓方，而作為公司資產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)仍登記在該公司名下，土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變。……公司在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，該公司的資產(chǎn)狀況，包括建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，是決定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的重要因素。但不等于說(shuō)，公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)只要有土地使用權(quán)，該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)就變成了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)M(jìn)而認(rèn)為其行為是名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而無(wú)效?！捎谵D(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，目標(biāo)公司并未發(fā)生國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土增稅。如雙方在履行合同中有規(guī)避納稅的行為，應(yīng)向稅務(wù)部門(mén)反映，由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行查處”。

案例二 江蘇高成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與福中集團(tuán)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再審案（案號(hào)：（2014）蘇商再終字第0006號(hào)）

江蘇省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為：“現(xiàn)行稅法沒(méi)有對(duì)涉及土地使用權(quán)的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出是否征收土增稅和契稅的規(guī)定。根據(jù)稅收法定主義，稅法未規(guī)定需要納稅的，當(dāng)事人即可不交稅。且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土增稅最終并未流失，因?yàn)椋汗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓也只是股東的變換，土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有變化，股權(quán)無(wú)論經(jīng)過(guò)多少次轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋責(zé)o論如何增值，公司初始受讓土地支付對(duì)價(jià)的成本不變。但是，只要房地產(chǎn)發(fā)生了權(quán)屬流轉(zhuǎn)，公司就需要按最終的實(shí)際房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)與最初的房地產(chǎn)成本價(jià)之間的增值部分繳納土增稅。因此，涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上并未逃避土增稅的征收。高成公司主張涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避了國(guó)家土增稅征收的理由不能成立”。

(三)中介機(jī)構(gòu)：在上市公司案例中的回復(fù)意見(jiàn)

案例一 中關(guān)村擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施reits，中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目涉及的重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)階段均無(wú)需繳納土增稅

中關(guān)村(508099.sh)“建信中關(guān)村 reit”基礎(chǔ)設(shè)施基金項(xiàng)目涉及重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。根據(jù)某中介機(jī)構(gòu)出具的《關(guān)于中發(fā)展集團(tuán)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“reits”）的中國(guó)稅務(wù)意見(jiàn)書(shū)》陳述，在資產(chǎn)重組階段：“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價(jià)入股項(xiàng)目公司，目的是以此作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行公募reits，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項(xiàng)目公司均不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)適用《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)），暫不征收土地增值稅”。股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段：中關(guān)村軟件園公司將標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持證券管理人建信資本（代表專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃）,轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目公司脫離中發(fā)展集團(tuán)的實(shí)際控制。該中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實(shí)質(zhì)，并非以逃避土地增值稅的納稅義務(wù)而進(jìn)行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無(wú)需繳納土地增值稅?！?/p>

案例二 奧揚(yáng)科技由于直接購(gòu)買(mǎi)土地需繳納土增稅，出于稅務(wù)籌劃考慮，通過(guò)成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司，再收購(gòu)其股權(quán)方式取得相關(guān)資產(chǎn)

奧揚(yáng)科技(a20468.sz)于2023年3月19日發(fā)布公告，披露2023年9月6日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產(chǎn)出資設(shè)立奧捷特種裝備，注冊(cè)資本為3,000萬(wàn)元，持有其100%股權(quán)。2023年12月28日，發(fā)行人以3,555萬(wàn)元的價(jià)款收購(gòu)?qiáng)W捷特種裝備持有的100%的股權(quán)，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。

發(fā)行律師在《補(bǔ)充法律意見(jiàn)書(shū)（一）》中回復(fù)：“以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，公司與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、房屋事宜時(shí)，由于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要繳納土地增值稅，出于降低稅務(wù)成本的考慮，經(jīng)多次協(xié)商及談判，雙方就交易方案達(dá)成一致，即通過(guò)成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司的方式取得相關(guān)資產(chǎn)。綜上，公司不直接向?yàn)H坊日東環(huán)保裝備有限公司購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結(jié)果，具有合理性”。

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理是否適當(dāng)？

鑒于實(shí)踐中各界對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)穿透持不同意見(jiàn)，交易雙方極有可能對(duì)該不可預(yù)見(jiàn)的或有風(fēng)險(xiǎn)提出合規(guī)性遵從需求，現(xiàn)階段主要抗辯事由可歸納如下：

(一)國(guó)家稅務(wù)總局的批復(fù)無(wú)普遍適用依據(jù)

基于制定法法律淵源依據(jù)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)公文處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2012〕92號(hào)）第21條的規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局的批復(fù)文件系個(gè)案批復(fù)，未抄送其他稅務(wù)機(jī)關(guān)，且國(guó)家稅務(wù)總局未在之后的相關(guān)文件中確認(rèn)相關(guān)批復(fù)可以作為規(guī)范性文件普遍使用，因此，相關(guān)批復(fù)文件不具有普遍適用性。假設(shè)同理，司法判例的適用，反之也應(yīng)屬于考量依據(jù)之一，除非稅務(wù)機(jī)關(guān)以相對(duì)獨(dú)立的稅收法律關(guān)系提出與民商事法律關(guān)系有別等主張并堅(jiān)持予以調(diào)整。

(二)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》并未嚴(yán)格規(guī)定有實(shí)質(zhì)課稅原則

稅務(wù)機(jī)關(guān)雖可基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)各交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，但是否更應(yīng)重視稅收法定原則的適用現(xiàn)狀？現(xiàn)行有效的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》并未設(shè)置資產(chǎn)交易應(yīng)被穿透的反偷稅規(guī)定，改變交易形式不應(yīng)構(gòu)成《中華人民共和國(guó)稅收征管法》第63條有關(guān)偷稅行為，如果適用于前述有關(guān)反避稅處理，也未見(jiàn)相關(guān)稅種查補(bǔ)稅款和利息的規(guī)定。對(duì)暫行條例的擴(kuò)大解釋顯然屬于超越上位法，其合法性存在爭(zhēng)議。此外，在土增稅執(zhí)法層面審慎適用實(shí)質(zhì)課稅原則將更有利于納稅人的合理預(yù)期，除非法律、行政法規(guī)層面有所更新。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅

比較前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易下分別會(huì)發(fā)生的稅費(fèi)，是否必然得出“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易確實(shí)輕易將增值稅、土增稅、契稅等稅種繞了過(guò)去”的結(jié)論呢？這顯然也可能是一種誤讀。除契稅外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式只是將轉(zhuǎn)讓方（股東、公司有別）在本次交易環(huán)節(jié)中應(yīng)繳納的增值稅、土增稅遞延到將來(lái)受讓方二次轉(zhuǎn)讓時(shí)再一并征收，且因?yàn)槎无D(zhuǎn)讓時(shí)，因“增值額”增大，土增稅適用的累進(jìn)比例稅率極有可能更高。因此，“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”僅產(chǎn)生遞延納稅的效果。且“節(jié)約”部分的土增稅作為“利得”也作為企業(yè)所得稅的稅基一部分，繳納了企業(yè)所得稅。從這一角度看，稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理時(shí)也是不能一概適用《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第63條有關(guān)偷稅的情形的，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)稅的義務(wù)主體以哪一方為宜？

針對(duì)前述三個(gè)批復(fù)的具體操作而言，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人的共同困惑還在于，國(guó)家稅務(wù)總局只是批復(fù)應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定征收土增稅，但并未具體明確繳納土增稅的主體、加收滯納金和處罰與否等問(wèn)題，且新法征求意見(jiàn)稿也未對(duì)此予以明確。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第2條的規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！睘榇?，按照“誰(shuí)獲益、誰(shuí)繳稅”的原則，如將股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)視為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，且僅是出讓方獲得了經(jīng)濟(jì)收益，因此該出讓方僅指該股東。但有權(quán)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人，故也不排除“標(biāo)的公司”被認(rèn)定為土增稅最終納稅人的可能性。此時(shí)，如果標(biāo)的公司已成為受讓方的子公司，則補(bǔ)稅損失實(shí)質(zhì)上概由受讓方最終承擔(dān)。若并購(gòu)協(xié)議未能確定該納稅調(diào)整的補(bǔ)償措施，則受讓方一方實(shí)際承擔(dān)了“過(guò)重”的合同義務(wù)。

此外，若由標(biāo)的公司繳納土增稅，其本應(yīng)順理成章可調(diào)整下一輪交易時(shí)土增稅的成本計(jì)稅基礎(chǔ)未果，又因?yàn)闃?biāo)的公司并未有收入，且標(biāo)的公司繳納后實(shí)際承擔(dān)方將轉(zhuǎn)為標(biāo)的公司新股東即交易受讓方。因此，為避免重復(fù)繳稅等，在收購(gòu)談判過(guò)程中，交易雙方可能會(huì)主張“結(jié)合稅費(fèi)金額相應(yīng)調(diào)整收購(gòu)價(jià)款”，這使得交易的不確定性加大。

六、實(shí)務(wù)中如出讓方還被處以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)罪之刑責(zé)，或者民商事領(lǐng)域的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效判定，是否也必然導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下的土增稅征收問(wèn)題？

且不論刑事案件認(rèn)定結(jié)論證成與否，該等刑民交叉事項(xiàng)在綜合考量違反土地管理法等行為有關(guān)社會(huì)危害性、刑事違法性和應(yīng)受刑罰處罰性外，[7]稅務(wù)部門(mén)是否一定會(huì)按照刑事法律關(guān)系的認(rèn)定條件一并采取穿透處理呢？經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，實(shí)踐中并不一致。鑒于刑事案件證明標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格程度，無(wú)疑給予了稅務(wù)機(jī)關(guān)參照適用的可能。

此外，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第143條、第146條有關(guān)民事行為無(wú)效的相關(guān)構(gòu)成要件，以上股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為如被界定為通謀虛假行為，從而因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗，也可能被定性為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。另結(jié)合最高人民法院行政審判的十大典型案例之一“廣州德發(fā)案件”，[8]在審理廣州德發(fā)案過(guò)程中，最高人民法院也明確區(qū)分了稅收行政證明標(biāo)準(zhǔn)和稅收司法證明標(biāo)準(zhǔn)、民事法律規(guī)范與稅收行政法律規(guī)范之間的關(guān)系等，認(rèn)為“受民事法律規(guī)范調(diào)整的有效行為不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征收權(quán)?！笨梢?jiàn)，稅收行政法律規(guī)范在個(gè)案中可不受民事法律關(guān)系的影響?yīng)毩⒋嬖凇?/p>

綜上，民事與行政交叉、刑事與行政交叉等均需進(jìn)一步審視現(xiàn)有法律規(guī)范的銜接事項(xiàng)，這無(wú)疑又增加了問(wèn)題的復(fù)雜性。

七、若土增稅被征收，其他稅種是否會(huì)被／應(yīng)被一并調(diào)整或征收？

在以往的被認(rèn)定為“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”的案件中，除土增稅存在被穿透征收外，增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加尚未有發(fā)生被穿透的情形。

事實(shí)上，即使被征稅，各稅種的計(jì)稅依據(jù)也不盡相同。從現(xiàn)行各稅種的調(diào)整規(guī)范來(lái)看，比如，增值稅考慮的是同類(lèi)產(chǎn)品的平均銷(xiāo)售價(jià)格，[9]但該規(guī)定也僅在處置視同銷(xiāo)售、無(wú)正當(dāng)理由價(jià)格偏低等情形時(shí)適用。和增值稅事項(xiàng)同步的還有發(fā)票事項(xiàng)，如果出讓方被調(diào)整繳納增值稅，則受讓方因未獲合法票據(jù)無(wú)法予以稅前扣除以及抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，一定意義上，該調(diào)整行為也造成了增值稅鏈條的斷裂，有違增值稅中性原則。再比如，契稅考慮的是市場(chǎng)價(jià)格，[10]稅法賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格核定契稅，該核定價(jià)格卻還可能偏離增值稅、土增稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。此外，還要看受讓方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否同樣和轉(zhuǎn)讓方股東所在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的穿透觀點(diǎn)一致等。最后再比如，就印花稅而言，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的印花稅稅率雖相同，但稅目不同。由此可見(jiàn)，以上各稅種的立法、執(zhí)法銜接差異性，也相對(duì)增加了交易各方有關(guān)交易成本的不確定性。

八、交易過(guò)程中如何防范被穿透的風(fēng)險(xiǎn)？

鑒于存在交易被穿透的風(fēng)險(xiǎn)，在以往交易過(guò)程中，多數(shù)交易主體可能會(huì)考慮將股權(quán)分次或分步轉(zhuǎn)讓、設(shè)定多個(gè)受讓主體、增加對(duì)標(biāo)的公司除不動(dòng)產(chǎn)以外資產(chǎn)與人員的投入等。但上述方案在實(shí)踐中是否會(huì)被穿透仍需綜合考慮如下因素：

(一)交易安排存續(xù)時(shí)間的合理性

從《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)）可參照得出，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)模式及相關(guān)組織架構(gòu)存續(xù)時(shí)間的考察是作為判斷交易合理商業(yè)目的的重要依據(jù)之一。若前述方案中對(duì)標(biāo)的公司的其他成本投入集中在收購(gòu)交易前夕，或分步股權(quán)轉(zhuǎn)讓間隔時(shí)間較短，亦或受讓方在取得標(biāo)的公司股權(quán)后不久后即再次對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，該交易安排存續(xù)時(shí)間的合理性將受到質(zhì)疑。

(二)土增稅計(jì)稅依據(jù)和非土增稅計(jì)稅依據(jù)之間占比的合理性

嚴(yán)格意義上說(shuō)，增加投入實(shí)際上是擬解決實(shí)質(zhì)上非單純不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，為此，在通過(guò)對(duì)標(biāo)的公司增加其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)、人員投入的同時(shí)，應(yīng)考慮非土地房屋資產(chǎn)與土地房屋資產(chǎn)之間占比的合理性。實(shí)踐中，除其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)與人員等有形的因素外，交易主體之間還可以充分挖掘上下游供應(yīng)鏈、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值。但是，具體比例如何仍有待實(shí)踐檢驗(yàn)。

需要指出的是，根據(jù)增值稅有關(guān)不征稅的規(guī)定，“資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”屬于不征收增值稅項(xiàng)目。[11]實(shí)務(wù)中，如果通過(guò)新設(shè)公司并將“全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力”一并作價(jià)投資的，可能無(wú)法完成該標(biāo)的物的商事登記。[12]

(三)多家受讓主體之間關(guān)聯(lián)關(guān)系的合理性

在安排多家股權(quán)受讓主體時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于完善關(guān)聯(lián)申報(bào)和同期資料管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第42號(hào)）對(duì)關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定來(lái)綜合考慮該等受讓主體之間針對(duì)稅收安排的合理性。例如，若受讓主體為母子公司，則合并后，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際仍為同一控制下主體所持有，則該等安排仍然可能被認(rèn)為系刻意而為之。

(四)其他合理商業(yè)目的的判定要件

不論設(shè)定何種交易方案，從外部看，稅法通常審查是否具有合理商業(yè)目的。比如，應(yīng)主動(dòng)審查所交易的不動(dòng)產(chǎn)是否確實(shí)屬于無(wú)法分割而必須多個(gè)主體受讓股權(quán)方能實(shí)現(xiàn)交易的情形；再比如，持有資產(chǎn)方因業(yè)務(wù)變更或上市重組而作的剝離安排、標(biāo)的資產(chǎn)所在地政府對(duì)持有方投資來(lái)源的地域、行業(yè)限制以及包括投資方競(jìng)業(yè)限制解除等在內(nèi)的合理商業(yè)目的等。

九、交易過(guò)程中，被穿透的風(fēng)險(xiǎn)在交易雙方間如何承擔(dān)？

在考慮雙方談判地位對(duì)等的情況下，一般可以設(shè)定為以下幾種方式：

(一)直接由出讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款由出讓方承擔(dān)；若受讓方在本次交易后通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)被認(rèn)定為資產(chǎn)交易的，則屆時(shí)由出讓方對(duì)其通過(guò)持有目標(biāo)公司股權(quán)持有標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)期間的資產(chǎn)增值部分對(duì)應(yīng)的稅款、滯納金、利息和罰款承擔(dān)補(bǔ)繳責(zé)任，包括但不限于增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款，且出讓方應(yīng)于受讓方產(chǎn)生該等稅費(fèi)之日起5日內(nèi)向受讓方支付。

實(shí)務(wù)中，以上示范條款仍有過(guò)度披露之嫌。交易雙方希望采取更為簡(jiǎn)潔且更具有交易確定性的表述方式。比如簡(jiǎn)化為：交易中稅費(fèi)各自按照法定納稅義務(wù)承擔(dān)。但囿于補(bǔ)稅主體可能是標(biāo)的公司，而超出了并購(gòu)協(xié)議的交易主體范疇，此時(shí)往往又需要通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)“各自”作擴(kuò)大解釋?zhuān)疵鞔_是否限定為交易股東以及是否包括標(biāo)的公司稅負(fù)等。

(二)一定額度內(nèi)受讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則受讓方在〔 〕元范圍內(nèi)承擔(dān)由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款，剩余全部稅款、滯納金、利息和罰款均由出讓方承擔(dān)。

在綜合評(píng)估收購(gòu)價(jià)款的基礎(chǔ)上，作為折中條件，以上交易條件對(duì)受讓方而言具有一定的可操作性，該負(fù)面清單式的稅費(fèi)條款設(shè)計(jì)有利于確定交易另一方履行有瑕疵情況下一方可預(yù)見(jiàn)損失的范圍。

(三)設(shè)定發(fā)生穿透時(shí)的爭(zhēng)議解決條款

示范條款舉例

若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，則本協(xié)議解除，交易各方重新簽訂與資產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件。

可見(jiàn)，交易各方對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題，仍需考慮如下要點(diǎn)：

一是，無(wú)論稅款由哪方承擔(dān)，均是雙方結(jié)合收購(gòu)交易總價(jià)而進(jìn)行的利益權(quán)衡與博弈，應(yīng)當(dāng)在起草交易文本及交易談判過(guò)程中予以充分的風(fēng)險(xiǎn)提示，作出訪談背調(diào)；

二是，以上三種方式均有可能系過(guò)度披露而反而增加被稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成主觀過(guò)錯(cuò)的認(rèn)定條件之一；

三是，在方式二受讓方承擔(dān)的情況下，受讓方應(yīng)重點(diǎn)考量因無(wú)法在稅前列支該部分稅費(fèi)成本也將會(huì)構(gòu)成一定損失這一特殊考量情節(jié)；

四是，在方式三中，雙方應(yīng)明確收購(gòu)交易價(jià)格是否已包含稅款以及何種稅款，從而排除交易總價(jià)被無(wú)限換算稅款成本的風(fēng)險(xiǎn)。且若合同解除發(fā)生在股權(quán)變更登記之后，則可能面臨股權(quán)交易已繳納的稅款仍有無(wú)法退回的風(fēng)險(xiǎn)。[13]

股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他法律問(wèn)題，此不贅述。

以上限股權(quán)轉(zhuǎn)讓情形。實(shí)踐中，部分除股權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的增資、改制[14]、劃轉(zhuǎn)、合并、分立后股轉(zhuǎn)、拍賣(mài)、征遷等特殊因素，以及是否涉及房開(kāi)企業(yè)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)證券化方案或國(guó)資處置等，條款設(shè)計(jì)還需要具體再進(jìn)一步分析。

結(jié)語(yǔ)

實(shí)質(zhì)課稅原則雖然在我國(guó)稅法實(shí)踐領(lǐng)域得到了廣泛的運(yùn)用，但在未能滿足稅收法定前提下，對(duì)于個(gè)案行政執(zhí)法則應(yīng)在合理限度內(nèi)慎重適用，以滿足納稅人對(duì)稅法確定性的合理預(yù)期。申言之，在稅收法定原則的基本框架下，實(shí)質(zhì)課稅原則主要在反避稅領(lǐng)域適用，不可擴(kuò)張為任何情形的普適性規(guī)則。

結(jié)合現(xiàn)狀，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易當(dāng)事人而言，上述穿透征稅的風(fēng)險(xiǎn)仍有待實(shí)踐檢驗(yàn)。且“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”未必能一攬子節(jié)稅，一般產(chǎn)生的也只是遞延納稅的效果，從最終的稅負(fù)來(lái)看，實(shí)際上很有可能還會(huì)上升。

因此，交易雙方是采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，其實(shí)還需要回歸重組有關(guān)合理商業(yè)目的的綜合分析。

注釋

[1] 詳見(jiàn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2000〕687號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕387號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)）。

[2] 詳見(jiàn)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》第47條、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第120、121條、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第8條、《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第23條規(guī)定等。

[3] 比如《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）等，前兩個(gè)文件現(xiàn)已被廢止。

[4] 比如《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)）等。

[5] 詳見(jiàn)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕175號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕 4號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)），前三個(gè)文件現(xiàn)已被廢止。

[6] 詳見(jiàn)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第7條、第10條規(guī)定等。

[7] 詳見(jiàn)《中華人民共和國(guó)刑法》第228條規(guī)定。

[8] 參見(jiàn)最高人民法院（2015）行提字第13號(hào)行政判決書(shū)。

[9] 《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無(wú)正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷(xiāo)售貨物行為而無(wú)銷(xiāo)售額者，按下列順序確定銷(xiāo)售額：（一）按納稅人最近時(shí)期同類(lèi)貨物的平均銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期同類(lèi)貨物的平均銷(xiāo)售價(jià)格確定；（三）按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）?！?/p>

[10] 《中華人民共和國(guó)契稅法》第4條規(guī)定：“契稅的計(jì)稅依據(jù)：（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。”

[11] 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”第1條第2款第5目。

[12] 另根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第27條規(guī)定，現(xiàn)行公司法不允許勞動(dòng)力等出資。

[13] 個(gè)人所得稅方面，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函〔2005〕130號(hào))的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款被退還的情況下已納稅款是否應(yīng)予以退還，需要考量股權(quán)是否完成工商變更登記、合同是否履行完畢、轉(zhuǎn)讓方是否收到過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等因素。印花稅方面，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)印花稅法》，以及基于“書(shū)立”行為效力問(wèn)題，目前尚無(wú)解除“書(shū)立”行為而退稅的規(guī)定。

[14] 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，改制所稱“企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改造”包括企業(yè)公司制改造、企業(yè)股份合作制改造、企業(yè)分立、企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、企業(yè)出售、企業(yè)兼并以及其他等。

來(lái)源：六和律師事務(wù)所-王敏志 孫登等

【第13篇】土地出資 土地增值稅

從“土地增值稅”角度

分析“車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬”

是個(gè)非常專(zhuān)業(yè)且實(shí)操性很強(qiáng)的問(wèn)題，

不長(zhǎng)期浸泡在房企里，

又熟悉相關(guān)法律及財(cái)稅知識(shí)，

還需要有點(diǎn)良知未泯，

不會(huì)總結(jié)這方面的問(wèn)題。

一、土增稅簡(jiǎn)介

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，其開(kāi)征的目的是為了施惠于民、充實(shí)國(guó)家財(cái)政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。

1994年1月頒布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，后經(jīng)多次修改完善。

通俗的理解就是，土地是國(guó)家的，基于土地的溢價(jià)應(yīng)當(dāng)部分或者大部分上繳國(guó)家。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。

簡(jiǎn)單理解，公式如下：

（項(xiàng)目售房收入-開(kāi)發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。

土增稅的稅率：

土地增值稅率表

級(jí)數(shù)

計(jì)稅依據(jù)

適用稅率

1

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分

30%

2

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分

40%

3

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分

50%

4

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分

60%

二、土增稅對(duì)確定車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義

屬于人防設(shè)施的“停車(chē)位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益”的原則來(lái)確定產(chǎn)權(quán)歸屬。

那么，該類(lèi)型的停車(chē)位是屬于誰(shuí)投資的呢？可能有人認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商投資的，實(shí)則不然。大多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷(xiāo)售時(shí)都已經(jīng)將該停車(chē)位的建設(shè)費(fèi)用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷(xiāo)售成本。

如果不將這些支出列入“開(kāi)發(fā)成本”，那么開(kāi)發(fā)商無(wú)疑會(huì)面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說(shuō)是“暴利稅”。實(shí)際上所有的配套建設(shè)都列入了“房?jī)r(jià)”里面。

以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

通俗的解讀為：如果開(kāi)發(fā)商將“車(chē)庫(kù)”列入了土增稅的開(kāi)發(fā)成本，則車(chē)庫(kù)的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝飾等成本列入土增稅的開(kāi)發(fā)成本，則可以認(rèn)定車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商投資，由開(kāi)發(fā)商獲取投資收益。

三、開(kāi)發(fā)商將車(chē)庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用列入了開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行土增稅的清繳，又保留了車(chē)庫(kù)的所有權(quán)如何定性呢？

這是非常好判斷的問(wèn)題，已經(jīng)將車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用分?jǐn)傔M(jìn)房?jī)r(jià)，即放棄了車(chē)庫(kù)的所有權(quán)。

如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議、訴訟等方式保留了車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，這時(shí)關(guān)于車(chē)庫(kù)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用就不能列入開(kāi)發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開(kāi)發(fā)成本的車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)、建設(shè)等費(fèi)用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。

我國(guó)刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對(duì)多次實(shí)施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算。

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【第14篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

問(wèn)題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過(guò)法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價(jià)款為5000萬(wàn)，稅局窗口開(kāi)具土地款發(fā)票的時(shí)候，地稅窗口以價(jià)格明顯偏低為由，要求核定土地價(jià)款為8000萬(wàn)，隨即按照8000萬(wàn)開(kāi)票，并繳納相應(yīng)稅費(fèi)（包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達(dá)到清算條件。

請(qǐng)問(wèn)：

①a公司清算的地價(jià)款按照5000萬(wàn)還是8000萬(wàn)？有何依據(jù)？

②稅局認(rèn)為土地差價(jià)款3000萬(wàn)元，a公司并沒(méi)有實(shí)際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第15篇】土地增值稅科目

一. 納稅人:為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

【提示】 土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

征稅范圍的一般規(guī)定:

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈(zèng)與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括:

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的是()。

a.承租商鋪的甲公司

b出讓國(guó)有土地使用權(quán)的乙市人民政府

c接受房屋捐贈(zèng)的丙學(xué)校

d轉(zhuǎn)讓廠房的丁公司

【第16篇】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率

大部分人對(duì)土地流轉(zhuǎn)的話題處于一知半解的狀態(tài)。現(xiàn)在“三農(nóng)”的問(wèn)題備受關(guān)注，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的政策和法規(guī)有了更全面的介紹。針對(duì)一些土地方面的問(wèn)題，你知道國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)多少？國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別？

一、土地轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)有哪些？

1、營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附加

2、印花稅費(fèi)和契費(fèi)

3、土地增值稅費(fèi)

二、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)多少？

國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的意義不同。國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓需要交納的費(fèi)用有5%的營(yíng)業(yè)稅，城建稅的2.5乘以當(dāng)?shù)囟惵?，印花稅的萬(wàn)分之五。土地增值稅：土地增值稅應(yīng)納稅額有以下公式進(jìn)行計(jì)算：土地的增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項(xiàng)目金額；應(yīng)納土地的增值稅額=土地增值額×適用稅率；土地的增值稅實(shí)行四級(jí)超額的累進(jìn)稅率，增值額在沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率應(yīng)為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，沒(méi)有超過(guò)就要扣除項(xiàng)目金額全部的部分，稅率應(yīng)為40%。增值額超過(guò)扣除掉項(xiàng)目金額全部的部分，稅率應(yīng)為50%左右。而增值額如果是超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率應(yīng)為60%。因此，如果土地的增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%以上，將同時(shí)適用二檔或者三檔以上稅率的，則需要分檔來(lái)進(jìn)行計(jì)算。

三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓有什么區(qū)別？

1、主體方面不同。

轉(zhuǎn)讓的主體：取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者。

出讓的主體：即國(guó)有土地的所有者。在國(guó)家中，由法律授權(quán)的縣級(jí)以上人民政府予以具體實(shí)施的。

2、行為性質(zhì)方面不同。

根據(jù)物權(quán)理論來(lái)分：出讓?zhuān)撬餀?quán)的設(shè)定。轉(zhuǎn)讓?zhuān)撬餀?quán)的轉(zhuǎn)移。

3、轉(zhuǎn)移程序與條件方面不同。

出讓的條件沒(méi)有限制。簽訂出讓合同只需要繳出讓金，便可以辦證了。轉(zhuǎn)讓的話條件會(huì)有限制。轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過(guò)申請(qǐng)到審批或者補(bǔ)辦出讓的手續(xù)，繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，才可登記過(guò)戶。

4、交易市場(chǎng)方面不同。

出讓為一級(jí)市場(chǎng)，是國(guó)家作為國(guó)有土地所有者壟斷。轉(zhuǎn)讓為二級(jí)市場(chǎng)，是符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)不是最新的話題了，很早之前就是一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。了解相關(guān)土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)知識(shí)，是有一定必要的。