房地產企業(yè)土地增值稅（6篇）

【第1篇】房地產企業(yè)土地增值稅

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。這里的單位主要是指房地產行業(yè)，賣房子對他們是主營業(yè)務，簡單地說就是房地產行業(yè)在賣房子時土地使用權也隨之轉移了，并且土地比剛開始增值了不少，但單獨抽出土地進行估價比較麻煩，因此把它放進了房子價格一起計算，同時進行各種成本和費用的扣除來算出要交的土地增值稅，同時這個土地是國有土地，也就是這個地的來源是來自政府，并且繳納了土地出讓金。

財政部公布的數據顯示，2023年全國稅收收入172731億元，土地增值稅6896億元，同比增長6.6%，土地增值稅屬于地方稅種，占稅收收入比例不高，但是對于房地產行業(yè)卻屬于一個大稅種。

因為房地產項目開發(fā)轉讓周期較長，因此土地增值稅往往采取項目地預繳的方式進行，在項目完成時再進行清算。也就是說當房地產公司收到預售房款的次月15日前要進行預繳稅款的申報，預交土地增值稅稅款=（預收款-應預繳增值稅稅款）*預征率。同時土地增值稅暫行條例實施細則規(guī)定除保障性住房外，東部地區(qū)預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。

如：某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目，2023年4月銷售普通住宅預收房款1090萬元，根據當地的規(guī)定，土地增值稅預征率2%。則應預交的增值稅稅款=1090/(1+9%)*3%=30萬元。土地增值稅預征的計征依據=1090-30=1060萬元。預交土地增值稅稅款=1060*2%=21.2萬元。

同時政策規(guī)定房地產行業(yè)應當自達到以下清算條件起90日內，向房地產項目稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅（注意清算要分項目分房屋類型）。(一)已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(三)整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；(四)直接轉讓土地使用權的；(五)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(六)國務院確定的其他情形。

房地產公司應納土地增值稅計算

1. 確定收入總額（不含增值稅收入，通常是全額開具商品房銷售發(fā)票上的收入）

2. 扣除項目包括1.取得土地使用權支付的成本2.房地產開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與房地產轉讓有關稅金5房地產企業(yè)加計扣除（20%）

3. 計算增值額

4. 計算增值率=增值額/扣除項目金額

5. 按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數

建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目之和20%的，免稅

6. 計算應納稅額

應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

例子：假設上述a房地產開發(fā)企業(yè)2023年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗收，總建筑面積100000平方米，出售率達到90%，已實現不含增值稅稅收入總額為45000萬元，預繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關支出為：支付地價款及各種費用7000萬元;房地產開發(fā)成本12500萬元;財務費用中的利息支出為3750萬元(已正確按轉讓項目計算分攤并已提供金融機構證明)，轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為2900萬元;當地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%.收到主管稅務機關的清算通知，要求在90日內完成清算，其在清算時應補繳土地增值稅的計算方法如下：

(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5萬元/平方米

(2)已預繳土地增值稅為800萬元。(3)取得土地使用權支付的地價及相關費用為7000萬元。(4)房地產開發(fā)成本為12500萬元。(5)房地產開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725萬元。(6)允許扣除的稅費為2900萬元。(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=3900萬元。

(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50萬元。

(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算應補交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬元。

【第2篇】房地產企業(yè)土地增值稅計算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個“小稅種”，但是，隨著房地產行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：單位或者個人，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈予方式無償轉讓房地產的行為。

土地增值稅實質上是反房地產暴利稅。

土地增值稅采用四級超率累進稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權轉讓、建筑物產權轉讓。

不包括：土地使用權出讓、繼承、贈予。

3.土地增值稅計算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計稅依據。

增值額=收入-扣除項目金額

扣除項目：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

增值額未超過扣除項目金額50%，稅率30%，速算扣除數為0；

增值額超過扣除項目金額50%，且未超過扣除項目金額100%，稅率40%，速算扣除數為扣除項目金額*5%；

增值額超過扣除項目金額100%，且未超過扣除項目金額200%，稅率50%，速算扣除數為扣除項目金額*15%；

增值額超過扣除項目金額200%，稅率60%，速算扣除數為扣除項目金額*35%；

應納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費用一共為2000萬，無其他扣除項目，問小明應該繳納多少土地增值稅？

建筑物產權轉讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應該繳納土地增值稅1200萬元。

【第3篇】房地產企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產企業(yè)中最復雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設、銷售等主營業(yè)務，土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實行超額累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應的速算扣除數系數為5%，15%，35%。

房地產企業(yè)土地增值稅一般是采取先預交后清算的方式進行(一般的預征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率，按稅率計算稅額。

計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

二、土地增值稅實行四級超率累進稅率

計算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項目金額x速算扣除系數計算方式更為簡單

增值額未超過扣除項目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%)

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%)

增值額超過扣除項目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。

注意事項：

1 清算申報日前，按當地規(guī)定比例預繳土增稅，這點很明確，這里有個風險點要提示一下，如果實務中有些房開企業(yè)按“預收款-應預繳增值稅稅款”的計繳方式，一直到銷售現房、交房開票時，還在按這種模式預繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項減進項在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預繳依據，就會多預繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結果出來，中間至少間隔幾個月的時間：（1、繼續(xù)按預征率預繳，等清算結果出來后，再按清算結果多退少補）（2、按清算申報時成本進行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時點問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標準住宅，又進行其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據稅法規(guī)定，納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現多繳稅等情況。

例如：某地產公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬，那么根據土地增值稅的計算方式：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內，就可減輕稅負。

房地產企業(yè)三大稅種的計算和繳納，因為都采用了預繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。”條例雖然說：預征土地增值稅的截止時點為項目竣工結算前，但實際操作中，土增稅的預繳時點遠比這個時點要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結果出來)、清算后三個時間段來進行。

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【第4篇】房地產企業(yè)土地增值稅清算

知識點：房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

1.取得預售收入時，按照預征率預繳土地增值稅；達到清算條件進行清算；

2.以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；

3.開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

【例題·單選題】（2023年）對房地產開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。

a.規(guī)劃申報項目

b.審批備案項目

c.商業(yè)推廣項目

d.設計建筑項目

『正確答案』b

『答案解析』以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

（二）土地增值稅清算的條件

應進行清算

主管稅務機關可要求納稅人進行清算

（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

（3）直接轉讓土地使用權的

（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況

【例題·多選題】（2023年）下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（ ）。

a.直接轉讓土地使用權的

b.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

c.房地產開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的

d.取得銷售（預售）許可證2年仍未銷售完的

『正確答案』abc

『答案解析』取得銷售（預售）許可證3年仍未銷售完的，稅務機關可要求納稅人進行清算。

（三）非直接銷售和自用房地產的收入確定

1.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

2.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（四）土地增值稅的扣除項目

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共設施

【例題·多選題】清算土地增值稅時，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所等公共設施，其成本費用可以扣除的情形是（ ）。

a.建成后開發(fā)企業(yè)轉為自用的

b.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

c.建成后有償移交給其他企業(yè)的

d.建成后產權屬于全體業(yè)主的

『正確答案』cd

『答案解析』選項ab，成本費用不可以扣除。

4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除；

5.屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額；

6.質保金看發(fā)票

房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質量保證金，在計算土地增值稅時：

（1）建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；

（2）未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。

7.房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；

8.拆遷安置費的扣除

安置類型

稅務處理

（1）房地產企業(yè)用建造的該項目房地產安置回遷戶的

安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。

房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置

異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計入本項目的拆遷補償費。

異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置拆遷的

房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

【例題1·單選題】對房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（ ）。

a.房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除

b.房地產開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費用資料不實的，不得扣除

c.房地產開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費的憑證不符合清算要求的，不得扣除

d.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費用不得超過房屋值的10%

『正確答案』a

『答案解析』房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可核定這四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以計入開發(fā)成本扣除。

【例題2·單選題】（2023年）房地產開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質量保證金

『正確答案』b

『答案解析』選項ac，不得扣除；選項d，未取得發(fā)票，質量保證金不得扣除，取得發(fā)票可以扣除。

（五）土地增值稅清算應報送的資料

（六）土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

（七）土地增值稅的核定征收

房地產開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當地企業(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅

1.依法應當設置但未設置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；

3.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

核定征收率原則上不得低于5%。

（八）清算后再轉讓房地產的處理

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

（九）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

【例題·計算題】2023年2月，某市稅務機關擬對轄區(qū)內某房地產開發(fā)公司的房產開發(fā)項目進行土地增值稅清算。該房地產開發(fā)公司提供該房產開發(fā)項目資料如下：

（1）2023年3月以12000萬元拍得用于該房地產開發(fā)項目的一宗土地，并繳納契稅。

（2）2023年5月開始動工建設，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。

收入

扣除

地

12000+契稅

開發(fā)成本

（7000-800）

開發(fā)費用

稅金

加計扣除

合計

（3）2023年1月該項目已銷售了建筑面積的90%，共計取得不含增值稅收入36000萬元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務在公司賬務上未反應銷售收入。

（4）公司已按3%的預征率預繳了土地增值稅1080萬，并聘請稅務中介機構對該項目土地增值稅進行鑒證，稅務中介機構提供了鑒證報告。

收入

36000+4000

扣除

地

12000+契稅

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費用

（①+②）×10%

稅金

加計扣除

合計

（5）該項目已經繳納增值稅2000萬元。

（其他資料：當地適用契稅稅率為4%，省級政府規(guī)定開發(fā)費用的扣除比例為10%）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費用

（①+②）×10%

稅金

2000×12%

加計扣除

合計

問題（1）：簡要說明稅務機關要求該公司進行土地增值稅清算的理由。

解析：已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經出租或自用的，稅務機關有權要求企業(yè)清算。

問題（2）：計算該公司清算土地增值稅時允許扣除的房地產開發(fā)成本。

解析：開發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬元）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費用

（①+②）×10%

稅金

加計扣除

合計

問題（3）：計算該公司應繳納的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

解析：應納城建稅、教育費附加和地方教育費附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬元）

問題（4）：計算該公司應補繳的土地增值稅。

解析：扣除項目合計

=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

=29724（萬元）

增值額=40000-29724=10276（萬元）

應納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬元）

應補繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬元）

問題（5）：回答稅務機關能否對補繳的土地增值稅征收滯納金，簡單說明理由。

解析：不能。納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

問題（6）：稅務機關對中介機構出具的鑒證報告，在什么條件下可以采信。

解析：對按稅務機關規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

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【第5篇】房地產企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產繼承，公益性贈與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應稅收入-扣除項目

應收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷售收入（不含增值稅）

新房扣除項目：（與收入成比例）

房+地+費+稅+利

地：地價款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應交稅費-應交印花稅

房地產開發(fā)成本（征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎設施費+公共配套設施費+發(fā)開間接費用）

不包括利息支出，但包括裝修費用

費用：（按稅法標準計算扣除）

利息+（房+地）*5%以內

（房+地）*10%以內扣除。利息不能提供金融機構的證明不能扣（超過貸款期限利息不能漏）

房地產轉讓的稅金：城建稅，教育費附加

非房地產轉讓稅金：城建稅，教育費附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費附加，印花稅

舊房及建筑物的評估價格=重置成本價*成新折扣率

土地價款

不能取得評估價，按發(fā)票所載金額從購買年度起每年加計扣5%（不足6月不計算，超過6月算1年）

視頻

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務與風險提示

曉紅說稅

￥399

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購買專欄

普通標準住宅出售，增值稅不超過20%的免土增稅

應清算：全部售出，整體轉讓，直接轉讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預售許可證滿3年

3.納稅人申請注銷稅務登記未辦理土增清算

4.其他

90日內辦理清算

房地開開發(fā)企業(yè)建成后產權不轉移，不做收入，不扣成本

產權屬于全體業(yè)主，或無償移交政府部門用于非盈利性社會公益事業(yè)的，不確認收入，成本可扣除

建成后有償轉讓，計入收入，成本可扣

預提費用不的扣除，質保金看發(fā)票

土地閑置費土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷售收入，同事將次確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費

【第6篇】房地產企業(yè)土地增值稅預繳

一、預繳土地增值稅的政策依據

1.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預征的計征依據

1.一般計稅

（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預征率

應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據×預征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用。”（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條

根據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據當地稅務機關規(guī)定的不同類型房地產（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

2.納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據當地情況制定。目前，多數地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)建造的房地產，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內，申報并繳納稅款。

（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產和行為稅納稅申報表

財產和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產和行為稅稅源明細表

依據：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

四、會計處理

預繳土地增值稅時：

借：應交稅費-應交土地增值稅

貸：銀行存款

五、風險點

1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當地稅局咨詢或通過當地稅局網站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉未轉預收的情況，核實轉為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源：金穗源