不動(dòng)產(chǎn)增值稅抵扣（16篇）

【第1篇】不動(dòng)產(chǎn)增值稅抵扣

自2023年4月1日起，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第一條第（四）項(xiàng)第1點(diǎn)、第二條第（一）項(xiàng)第1點(diǎn)停止執(zhí)行，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。

此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。(政策依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào))

但會(huì)計(jì)朋友們注意了，可別一激動(dòng)把進(jìn)項(xiàng)都給抵了，畢竟不動(dòng)產(chǎn)還有不得抵扣進(jìn)項(xiàng)的情況呢，即便是抵扣了，還有可能要做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

哪些情況下抵扣了還需要做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出？如果這些問(wèn)題搞不清楚，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

一、取得不動(dòng)產(chǎn)的哪些情形不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào)附件1）第二十七條規(guī)定，下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：

（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu)進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)）、不動(dòng)產(chǎn)。

……

（四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，均屬于不動(dòng)產(chǎn)在建工程。

二、對(duì)于不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何計(jì)算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）第六條規(guī)定：已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%

三、如何操作和進(jìn)行賬務(wù)處理舉例

例1：2023年5月1日，（增值稅一般納稅人）a購(gòu)入一幢廠房，取得增值稅專用發(fā)票并認(rèn)證抵扣，發(fā)票上注明金額1500萬(wàn)元，增值稅稅額135萬(wàn)元。廠房既用于免稅項(xiàng)目又用于應(yīng)稅項(xiàng)目，a將廠房按固定資產(chǎn)管理。假設(shè)廠房分10年進(jìn)行計(jì)提折舊，無(wú)殘值。

取得辦公樓時(shí)應(yīng)在當(dāng)期抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額135萬(wàn)元：

借：固定資產(chǎn)——廠房 1500萬(wàn)元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 135萬(wàn)元

貸：銀行存款 1635萬(wàn)元

例2：2023年5月1日，a公司改變廠房的用途，將其專用于生產(chǎn)免稅項(xiàng)目。根據(jù)政策規(guī)定，用于免稅項(xiàng)目不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，需要從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中進(jìn)行扣減處理。

（1）計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)凈值率

不動(dòng)產(chǎn)凈值=1500-1500÷10=1350萬(wàn)元

不動(dòng)產(chǎn)凈值率=1350÷1500=90%

（2）計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=135×90%=121.5萬(wàn)元

借：固定資產(chǎn)——廠房 121.5萬(wàn)元

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 121.5萬(wàn)元

【第2篇】不動(dòng)產(chǎn)增值稅申報(bào)表一

為支持廣大個(gè)體工商戶做好新冠肺炎疫情防控,加快復(fù)工復(fù)業(yè)，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于支持個(gè)體工商戶復(fù)工復(fù)業(yè)等稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(2023年第5號(hào)公告)。

其中規(guī)定：“2023年3月1日至5月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！?/p>

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

在2023年2月底之前的，

適用3%征收率的，按照3%征收率開(kāi)具增值稅發(fā)票。

在2023年3月1日至5月31日的，

適用減按1%征收率的，按照1%征收率開(kāi)具增值稅發(fā)票。

不是所有業(yè)務(wù)都用1%征收率開(kāi)票

小規(guī)模納稅人原適用5%征收率的，如銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)、提供車輛停放服務(wù)、提供勞務(wù)派遣服務(wù)，選擇差額納稅等，仍然需要按照5%的征收率開(kāi)票。

溫馨提示：

一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2023年2月底之前，若是已經(jīng)按3%征收率開(kāi)具增值稅發(fā)票的：

1、發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開(kāi)具紅字發(fā)票的，按照3%征收率開(kāi)具紅字發(fā)票；

2、開(kāi)票有誤需要重新開(kāi)具的，按照3%征收率開(kāi)具紅字發(fā)票，再重新開(kāi)具正確的藍(lán)字發(fā)票。

二、在開(kāi)具發(fā)票實(shí)際操作時(shí)，系統(tǒng)默認(rèn)顯示征收率為1%，在開(kāi)票時(shí)一定要注意根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇3%、5%還是1%。

納稅申報(bào)：

計(jì)算公式（1%）：

銷售額=含稅銷售額/（1+1%）

1、減按1%征收率銷售額填寫(xiě)應(yīng)征增值稅不含稅銷售額（3%征收率）”相應(yīng)欄次

2、減征的2%的減征額要填寫(xiě)在《增值稅納稅申報(bào)表》的第16行“本期應(yīng)納稅額減征額”一欄

《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》填寫(xiě)減稅項(xiàng)目相應(yīng)欄次

涉及到差額征稅等情況，需要填寫(xiě)《增值稅納稅申報(bào)表、附列資料》時(shí)，第8欄“不含稅銷售額”計(jì)算公式調(diào)整為：

第8欄=第7欄÷（1+征收率)。

適用原征收率3%和5%的填報(bào)方式?jīng)]有改變哦。

5號(hào)公告中的增值稅小規(guī)模納稅人征收率3%減按1%的優(yōu)惠政策適用時(shí)間：2023年3月1號(hào)-5月31號(hào)。

案例一

q

a公司為增值稅小規(guī)模納稅人，選擇季度納稅申報(bào)。2023年第1季度業(yè)務(wù)如下：

1月份銷售收入為0；

2月份銷售收入為0；

3月份銷售咨詢服務(wù)取得收入價(jià)稅合計(jì)金額為323200元，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。

請(qǐng)問(wèn)a公司增值稅申報(bào)表如何申報(bào)？

案例分析：

a公司第1季度不含稅銷售額=323200/(1+1%)=32萬(wàn)元，季度不含稅銷售額合計(jì)32萬(wàn)元，超過(guò)30萬(wàn)免稅標(biāo)準(zhǔn)，所以a公司第1季度應(yīng)繳納增值稅為320000*1%=3200元。

增值稅申報(bào)表填報(bào)步驟：

一、不含稅銷售額320000元填寫(xiě)在3%征收率相應(yīng)欄次，第15行“應(yīng)納稅額”相應(yīng)欄，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算出9600元（320000*3%）。

二、2%減征額 =320000*2%=6400元填寫(xiě)在第16行“本期應(yīng)納稅額減征額”相應(yīng)欄次，同時(shí)填寫(xiě)減免稅申報(bào)明細(xì)表。

三、20行相應(yīng)欄“應(yīng)納稅額合計(jì)”=9600-6400=3200元

四、本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為3200元（320000*1%）。

案例二

q

b公司為增值稅小規(guī)模納稅人，選擇按季納稅申報(bào)。2023年第1季度業(yè)務(wù)如下：

1月份提供咨詢服務(wù)取得收入價(jià)稅合計(jì)金額為82400元，開(kāi)具增值稅普通發(fā)票；

2月份銷售貨物取得收入價(jià)稅合計(jì)金額為103000元；開(kāi)具增值稅普通發(fā)票；

3月份提供咨詢服務(wù)取得收入價(jià)稅合計(jì)金額為101000元，開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；

請(qǐng)問(wèn)b公司增值稅申報(bào)表如何申報(bào)？

案例分析：

b公司第1季度不含稅銷售額

開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，銷售額=(82400+103000)/(1+3%)=18萬(wàn)元

開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，銷售額=101000/(1+1%)=10萬(wàn)元

季度不含稅銷售額合計(jì)28萬(wàn)元（18萬(wàn)元+10萬(wàn)元）。雖然未超30萬(wàn)免稅標(biāo)準(zhǔn)，但按照規(guī)定開(kāi)具增值稅專用發(fā)票需要計(jì)算繳納稅款。所以b公司第一季度應(yīng)繳納增值稅為10萬(wàn)元*1%=1000元

【第3篇】個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅

納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)的 ， 應(yīng)當(dāng)取得符合法律 、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。 否則 ， 不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。

（3）其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料。

①納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

②納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：(1) 2023年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）一契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）］ 初÷（1 + 5％）× 5％

（2）2023年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅÷（1 + 5％）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）] × 5％

3.納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

（四）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第14號(hào)；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問(wèn)題的公告，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第73號(hào)）

【第4篇】不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃增值稅稅率

房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種，一是從價(jià)計(jì)征，二是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。

從上面兩種計(jì)算方式可以看出，我們進(jìn)行稅收籌劃主要思路就是從價(jià)計(jì)征的要降低房產(chǎn)原值，從租計(jì)征的要盡量降低租金收入。同時(shí)，由于兩種計(jì)征的存在，我們也可以根據(jù)測(cè)算比較兩種方式稅負(fù)的大小，根據(jù)實(shí)際情況選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式，另外我們還要充分利用稅收優(yōu)惠政策以達(dá)到節(jié)稅的目的。

1. 自持物業(yè)房產(chǎn)稅稅收的常見(jiàn)困惑

1、出租標(biāo)的不僅包括房屋，還通常包括房屋內(nèi)外部附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)、機(jī)器設(shè)備、辦公用品、附屬用品、其他服務(wù)等，合同簽署不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅基加大。

2、低于1年的免租期，合同簽署不當(dāng)會(huì)增加房產(chǎn)稅稅收負(fù)擔(dān)。

3、空租期是否按照從價(jià)計(jì)征征收房產(chǎn)稅？

4、在物業(yè)處于“冷商”階段，通常會(huì)有免租金或低租金運(yùn)營(yíng)情況，無(wú)收入或低收入還要繳納房產(chǎn)稅。

2. 常用的稅收籌劃方法

一、從價(jià)計(jì)征降低房產(chǎn)原值

房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)稅征收范圍中的房產(chǎn)是指有屋面和維護(hù)機(jī)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所，但獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等，則不屬于房產(chǎn)。

如果將不符合上述有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。

例：甲企業(yè)有一廠房，工程造價(jià)500萬(wàn)元，其中廠房建筑成本400萬(wàn)元，廠區(qū)圍墻、護(hù)欄、煙囪等建筑成本100萬(wàn)元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有的建筑物都作為房產(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅=500×(1-30%)×1.2%=4.2萬(wàn)元。

方案二：將廠區(qū)圍墻、護(hù)欄、煙囪等建筑成本100萬(wàn)元在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算，應(yīng)納房產(chǎn)稅=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36萬(wàn)元。

方案二節(jié)省支出0.84萬(wàn)元。

二、從租計(jì)征降低租金收入

（一）把租金拆分為“房租+服務(wù)費(fèi)”或“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費(fèi)”

企業(yè)租賃房產(chǎn)要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅只是房屋設(shè)施，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，現(xiàn)行稅法對(duì)這些設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅；有些企業(yè)出租房產(chǎn)的同時(shí)提供物業(yè)服務(wù)等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服務(wù)費(fèi)等。

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只針對(duì)房屋租金征收，所以準(zhǔn)確區(qū)分房產(chǎn)稅征收范圍，可以采用分設(shè)關(guān)聯(lián)公司，將租金收入合理拆分為“房租+服務(wù)費(fèi)”或“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費(fèi)”，分別簽訂合同、分別開(kāi)具發(fā)票，可以達(dá)到降低稅基而降低房產(chǎn)稅的效果。同時(shí)一般納稅人服務(wù)業(yè)增值稅稅率6%，比不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅稅率10%要低，也就是說(shuō)將租金拆分為“租金+服務(wù)費(fèi)”在降低房產(chǎn)稅同時(shí)還有降低增值稅的效果。如果相關(guān)聯(lián)的公司符合規(guī)定的小型微利企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，還可以降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。

例：a公司將其位于市區(qū)一寫(xiě)字樓對(duì)外出租，年租金200萬(wàn)元。

方案一：雙方簽訂房屋租賃合同，此時(shí)甲應(yīng)繳房產(chǎn)稅=200萬(wàn)*12%=24萬(wàn)元，繳納增值稅=200*9%=18萬(wàn)元，附加稅費(fèi)=18*（7%+3%+2%）=2.16萬(wàn)元，共計(jì)支出44.16萬(wàn)元。

方案二：年租金仍為200萬(wàn)元，但對(duì)寫(xiě)字樓內(nèi)的辦公家具、家電等附屬用品進(jìn)行合理分拆，簽訂兩份租賃合同，一份為房屋租賃合同150萬(wàn)元，一份為附屬設(shè)施租賃合同金額50萬(wàn)元。此時(shí)甲應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=150*12%=18萬(wàn)元，應(yīng)繳納增值稅=150*9%+50*13%=20萬(wàn)元，附加稅費(fèi)=20*（7%+3%+2%）=2.4萬(wàn)元，共計(jì)支出40.4萬(wàn)元。

方案二節(jié)省支出3.76萬(wàn)元。

注意：

“房租+設(shè)備租金+服務(wù)費(fèi)”模式，因?yàn)橐话慵{稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅稅率為9%，動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅稅率為13%，有可能出現(xiàn)增加的增值稅大于降低的房產(chǎn)稅情況，要結(jié)合具體情況處理。

（二）“租兩手”

因?yàn)榉慨a(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，對(duì)于一宗財(cái)產(chǎn)原則上只征一道稅。由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，不需要繳納房產(chǎn)稅。所以，在不改變最終租賃收入的前提下，中間設(shè)置轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)，降低房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)，從而降低房產(chǎn)稅。

通常的籌劃方法是，先按照“批發(fā)價(jià)”“整租”給運(yùn)管公司（關(guān)聯(lián)企業(yè)），然后運(yùn)管公司再按照“零售價(jià)”“散租”給租戶，即通過(guò)降低第一道租金達(dá)到降低稅基而降低房產(chǎn)的目的。

例：假設(shè)a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬(wàn)元，則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬(wàn)（160*12%=19.2萬(wàn)）。

如果a公司先將房產(chǎn)以100萬(wàn)一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司b，然后由b再以160萬(wàn)一年的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點(diǎn)，a公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬(wàn)（100*12%=12萬(wàn)）。

通過(guò)出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式（直租+轉(zhuǎn)租）較單一模式（直租）少交稅7.2萬(wàn)（19.2-12=7.2萬(wàn)）。

注意：

（1）這種方法對(duì)于少數(shù)對(duì)“轉(zhuǎn)租”環(huán)節(jié)按照“差額”征收房產(chǎn)稅的地區(qū)無(wú)效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被稅局調(diào)整的關(guān)鍵。

三、避免兩種方式同時(shí)計(jì)稅，規(guī)避無(wú)效支出

租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

對(duì)低于1年免租期情況，改變租金約定方式。

例：假設(shè)a公司將價(jià)值1000萬(wàn)房產(chǎn)出租給b公司，合同約定前三個(gè)月為免租期，往后每月按照10萬(wàn)元收取租金。a公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價(jià)計(jì)征，三個(gè)月后按照從租計(jì)征兩部分分別計(jì)算，因此a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅12.9萬(wàn)（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9萬(wàn)）。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬(wàn)，往后每年租金按照120萬(wàn)收取，則a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬(wàn)元（90*12%=10.8萬(wàn)）?！叭ッ庾馄凇狈绞较?，房產(chǎn)稅可以少交2.1萬(wàn)（12.9-10.8=2.1萬(wàn)）。

四、改變業(yè)務(wù)，選擇最優(yōu)計(jì)征方式（一）將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

例：假設(shè)a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用房，房產(chǎn)價(jià)值為1億元，減除比例按30%計(jì)算，按照從價(jià)計(jì)征原則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅84萬(wàn)元（10000*70%*1.2%=84萬(wàn)）。

如果a公司把10000萬(wàn)商業(yè)用房以白坯房的性質(zhì)整體打包出租給關(guān)聯(lián)商管公司b，年租金按照250萬(wàn)計(jì)算（租金約為房屋折舊金額：10000/40=250萬(wàn)，殘值率按照0計(jì)算，如果使用年限更長(zhǎng)、有殘值，則租金還可以適當(dāng)降低），b商管公司對(duì)租入的房產(chǎn)進(jìn)行裝修，裝修后再由b商管公司對(duì)外招商引資進(jìn)行分割轉(zhuǎn)租，則a公司按照從租計(jì)征每年需要繳納房產(chǎn)稅30萬(wàn)（250*12%=30萬(wàn)）。

通過(guò)持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅54萬(wàn)（84-30=54萬(wàn)）。

對(duì)于租入房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔(dān)有關(guān)裝修費(fèi)用，作為承租企業(yè)的“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”，未計(jì)入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，如果由a房地產(chǎn)公司自行裝修，按規(guī)定，自有房產(chǎn)發(fā)生的裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，按規(guī)定計(jì)提折舊，該部分裝修費(fèi)也應(yīng)作為自用房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

實(shí)際操作中，收取的租金抵減成本費(fèi)用后略有盈余應(yīng)為最佳方案，可以最大限度少交企業(yè)所得稅，否則可能會(huì)出現(xiàn)a公司虧損，b公司盈利多交企業(yè)所得稅的情況。按上述價(jià)格收取租金也可能會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定租金收入偏低的情況。

（二）出租合同變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)合同

房屋出租：臨時(shí)讓渡房屋的使用權(quán)，因此按租金繳納房產(chǎn)稅。

倉(cāng)儲(chǔ)：存放、保管服務(wù)，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

當(dāng)按房產(chǎn)余值計(jì)稅比按租金計(jì)稅金額小時(shí)，可以考慮將出租合同變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)合同。

例：甲企業(yè)有一閑置庫(kù)房，房產(chǎn)原值1000萬(wàn)元，乙企業(yè)由于倉(cāng)儲(chǔ)能力不足擬使用該倉(cāng)庫(kù)，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。

方案一：甲將該庫(kù)房出租收取租賃費(fèi)，年租金100萬(wàn)元

應(yīng)納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬(wàn)元，應(yīng)納增值稅=100×9%=9萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)共計(jì)支出21萬(wàn)元。

方案二：配備保管人員將庫(kù)房改為倉(cāng)庫(kù)，為客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，年倉(cāng)儲(chǔ)收入為100萬(wàn)元。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬(wàn)元，應(yīng)納增值稅=100×6%=6萬(wàn)元，不考慮其他稅費(fèi)共支出14.4萬(wàn)元。

方案二比方案一少支出6.6萬(wàn)元。

五、利用免稅政策及稅收優(yōu)惠

根據(jù)規(guī)定，房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。因此企業(yè)如存在上述情況要充分利用該政策。

房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對(duì)象，可以考慮將一些不影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的建筑物建在城郊附近的農(nóng)村。如公司倉(cāng)庫(kù)，若建在城鎮(zhèn)每年都要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；如果建在農(nóng)村就可以節(jié)省這筆費(fèi)用，當(dāng)然企業(yè)要考慮運(yùn)輸?shù)瘸杀镜脑黾印?/p>

根據(jù)規(guī)定，對(duì)于修理支出達(dá)到取得固定資產(chǎn)時(shí)計(jì)稅基礎(chǔ)50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長(zhǎng)2年以上的，應(yīng)增加固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。因此，我們?cè)诜慨a(chǎn)修理時(shí)，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費(fèi)低于限額，這樣每次修理費(fèi)可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而相應(yīng)減少房產(chǎn)稅稅負(fù)。

六、空租期的解決方法

處于空租期的房屋，只要納稅人未轉(zhuǎn)為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態(tài)，則不應(yīng)轉(zhuǎn)為從價(jià)征稅房屋征稅，仍應(yīng)作從租征稅房屋管理。所以，空租期的解決方法就是不要轉(zhuǎn)為自用，而是保持待租、招租狀態(tài)。

七、特殊時(shí)期考慮稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人可能是產(chǎn)權(quán)人，也可能是經(jīng)營(yíng)管理單位、房產(chǎn)代管人或使用人、承典人等，這為稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁提供了可行依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在免租金或低租金運(yùn)營(yíng)時(shí)期（冷商期），可以在合同中約定由承租人承擔(dān)房產(chǎn)稅，達(dá)到稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁目的。

總結(jié)：上述方法只是常用的稅收安排，具體項(xiàng)目的籌劃要根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)、當(dāng)?shù)囟愂窄h(huán)境、企業(yè)自身資源等條件，與專業(yè)公司合作“量身定做”適合籌劃方案。

在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中，需要掌握和拿捏好租賃價(jià)格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場(chǎng)行情和自身商業(yè)住宅特點(diǎn)確定合理的價(jià)格區(qū)間，否則，在價(jià)格過(guò)低又無(wú)合理理由的情況下，會(huì)存在稅務(wù)局不不予認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進(jìn)行稅籌設(shè)計(jì)，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負(fù)最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風(fēng)險(xiǎn)，保證在真實(shí)性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實(shí)現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅！

【第5篇】固定資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)增值稅

出售固定資產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中的非常規(guī)業(yè)務(wù)，不經(jīng)常發(fā)生，但是出售固定資產(chǎn)的稅務(wù)問(wèn)題卻比較多，一不小心容易發(fā)生大的風(fēng)險(xiǎn)，今天就出售固定資產(chǎn)進(jìn)行分析。

固定資產(chǎn)按新舊分，可以分為全新的固定資產(chǎn)和已經(jīng)使用過(guò)的固定資產(chǎn)。全新的固定資產(chǎn)按照正常稅務(wù)處理即可，本文不贅述，本次主要談出售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)的涉稅問(wèn)題。自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)又分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，下邊就分別分析。

一、銷售自己使用過(guò)的有形動(dòng)產(chǎn)

1、一般納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)已經(jīng)抵扣過(guò)增值稅的，銷售時(shí)按照正常銷售業(yè)務(wù)計(jì)稅，也就是按13%稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅；

2、一般納稅人銷售自己使用過(guò)的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的固定資產(chǎn)(有形動(dòng)產(chǎn))，可以選擇簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，需要注意的是如果對(duì)方需要增值稅專用發(fā)票，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，就可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；

3、小規(guī)模納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)(有形動(dòng)產(chǎn))，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅，也可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，可以自己開(kāi)具或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票;

4、自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購(gòu)的二手車，減按0.5%征收率征收增值稅。

二、銷售不動(dòng)產(chǎn)

1、一般納稅人銷售已經(jīng)抵扣過(guò)增值稅的不動(dòng)產(chǎn)，按照9%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅；

2、一般納稅人銷售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；

3、一般納稅人銷售2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；

4、小規(guī)模納稅人銷售取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；

5、小規(guī)模納稅人銷售自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

出售固定資產(chǎn)的業(yè)務(wù)確實(shí)比較復(fù)雜，以上就是出售固定資產(chǎn)增值稅問(wèn)題的簡(jiǎn)單分析，小伙伴們弄清楚了嗎？

【第6篇】一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率

上一篇專門(mén)說(shuō)一般納稅人，這篇介紹小規(guī)模和個(gè)體戶、個(gè)人

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)分為自建和非自建，簡(jiǎn)易計(jì)稅（老項(xiàng)目）和一般計(jì)稅

一般納稅人分為：

自建計(jì)稅有簡(jiǎn)易和一般

非自建計(jì)稅有簡(jiǎn)易和一般

上一篇專門(mén)說(shuō)一般納稅人，

小規(guī)模納稅人分為：（沒(méi)有一般計(jì)稅）

自建計(jì)稅簡(jiǎn)易

非自建計(jì)稅簡(jiǎn)易

自建和非自建：

相同

預(yù)繳征收都是稅率都是5%。

不同

非自建是差額計(jì)稅，自建是全額計(jì)稅

非自建預(yù)繳增值稅=差額/1.05*5%，申報(bào)納稅增值稅=差額/1.05*5%-預(yù)繳（實(shí)際就是0）

自建預(yù)繳增值稅=全額/1.05*5%，申報(bào)納稅增值稅=全額/1.05*5%-預(yù)繳

差額=全部?jī)r(jià)格和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買原件，和財(cái)務(wù)是否有折舊無(wú)關(guān)。

自然人及個(gè)體工商戶：分為普通住宅和非普通住宅

普通住宅和非普通住宅

相同

購(gòu)買不足2年全額5%

普通住宅購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）免征增值稅

不同

北上廣深非普通住宅購(gòu)買超過(guò)2年還是要交稅，應(yīng)交增值稅=（賣出價(jià)-買入價(jià)）/1.05*5%

【第7篇】建造不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)增值稅

一、適用范圍：

房企銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)）

二、預(yù)繳和繳納稅款

納稅人

計(jì)稅方法

項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款

機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)稅款

一般納稅人

適用一般計(jì)稅方法

稅額＝預(yù)收款÷（1＋9%）×3%

增值稅＝含稅銷售額÷（1＋9%）×9%－ 進(jìn)項(xiàng)稅額－預(yù)繳稅款

選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（老項(xiàng)目）

稅額＝預(yù)收款÷（1＋5%）×3%

增值稅＝含稅銷售額÷（1＋5%）×5%－ 已預(yù)繳稅款

小規(guī)模納稅人

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法（新項(xiàng)目、老項(xiàng)目）

同上

同上

1、房地產(chǎn)新項(xiàng)目一般計(jì)稅方法下，銷售額可差額計(jì)稅

銷售額＝ （全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1＋9%）

“支付的土地價(jià)款”：是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，包括：①土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、②土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、③土地出讓收益、④取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。

2、在銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)差額計(jì)稅，扣除的土地價(jià)款計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款＝（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

三、關(guān)于發(fā)票

1、一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：

a、自行開(kāi)具增值稅專用發(fā)票；

b、向小規(guī)模納稅人、其他個(gè)人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

2、小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：

a、 自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。

b、 向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。

總結(jié)不易！點(diǎn)贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)發(fā)、交流！

【第8篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅

近年來(lái)隨著國(guó)家調(diào)結(jié)構(gòu)、去產(chǎn)能、積極穩(wěn)妥處置僵尸企業(yè)等政策要求下，企業(yè)破產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)加速狀態(tài)。破產(chǎn)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣處置資產(chǎn)也如火如荼。目前網(wǎng)絡(luò)司法拍賣絕大部分拍賣公告約定房產(chǎn)、土地交易過(guò)程中所涉及的稅、費(fèi)（含買賣雙方）由買受人承擔(dān)。因此實(shí)務(wù)中，破產(chǎn)企業(yè)處置不動(dòng)產(chǎn)通常選擇選擇簡(jiǎn)易征收方法繳納。一是不確定能否抵扣留抵稅額或者留抵稅額較少情況下，簡(jiǎn)易計(jì)稅顯得更為優(yōu)惠；二是簡(jiǎn)易征收稅費(fèi)和預(yù)繳增值稅費(fèi)一致，便于向買受人收取該部分費(fèi)用；三是計(jì)算方便，完稅手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)潔。但也有破產(chǎn)企業(yè)在處置資產(chǎn)時(shí)約定根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定對(duì)處置資產(chǎn)各自承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。2023年2月21日浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣、變賣工作指引》的通知，明確“本次變價(jià)形成的稅費(fèi)，相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定負(fù)擔(dān)主體的，應(yīng)由相應(yīng)主體負(fù)擔(dān)”。該指引明確了買受各方各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，對(duì)買受人的不合理稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁進(jìn)行了糾正，也對(duì)管理人處置不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)的籌劃提出了要求。

針對(duì)2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置稅費(fèi)需按稅法規(guī)定各自承擔(dān)的破產(chǎn)企業(yè)而言，管理人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者選擇一般計(jì)稅方法可能會(huì)存在巨大差異。夏正芳等（2018）認(rèn)為管理人在辦理破產(chǎn)案件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真研究稅收優(yōu)惠政策，作出稅收籌劃和安排，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人和債務(wù)的人合法權(quán)益。

因此破產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)稅負(fù)的不動(dòng)產(chǎn)處置不能簡(jiǎn)單按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)行繳納。首先需要看破產(chǎn)企業(yè)是否有留抵稅額；其次分別計(jì)算兩種方法下流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅應(yīng)納稅額；再次比較兩種方法下哪種少繳納相應(yīng)稅費(fèi)，按該種方法選擇完稅；最后申報(bào)納稅后，應(yīng)納稅費(fèi)低于預(yù)繳稅費(fèi)，需要履行退稅手續(xù)。破產(chǎn)企業(yè)所有的不動(dòng)產(chǎn)在2023年4月30日前自建的，在司法處置過(guò)程中所產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)及土地增值稅等，破產(chǎn)管理人選擇一般計(jì)稅方法完稅在實(shí)務(wù)中可能會(huì)存在下列問(wèn)題：（1）破產(chǎn)企業(yè)的留抵稅額是否可以抵扣不動(dòng)產(chǎn)交易所產(chǎn)生的稅額；（2）選擇一般計(jì)稅方法是否可以節(jié)稅；（3）如果應(yīng)納稅費(fèi)低于預(yù)繳稅費(fèi)，如何退還多繳稅費(fèi)。下面就這幾個(gè)問(wèn)題展開(kāi)討論和分析。

一、破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置留抵稅額是否可以抵扣

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函〔1998〕429號(hào)文，納稅人破產(chǎn)、倒閉、解散、停業(yè)后，其留抵稅額稅務(wù)機(jī)關(guān)不予退稅。破產(chǎn)企業(yè)如果存在大量留抵稅額因不能退稅而不加以利用，留抵稅額變?yōu)槌翛](méi)成本，這對(duì)債權(quán)人和債務(wù)人都是一種損失。根據(jù)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)），“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目期末借方余額應(yīng)根據(jù)情況，在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》中明確，留抵增值稅應(yīng)根據(jù)其流動(dòng)性在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示?？梢?jiàn)留抵稅額從財(cái)務(wù)角度作為一種資產(chǎn)毋庸置疑。實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化是管理人應(yīng)盡的職責(zé)。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)原增值稅一般納稅人處置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額不能在營(yíng)改增試點(diǎn)日前的增值稅期末留抵稅額中進(jìn)行抵扣。2023年12月1日出臺(tái)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人留抵稅額申報(bào)口徑的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第75號(hào)），要求申報(bào)表主表第20欄期末留抵稅額余額，自2023年12月1日起一次性轉(zhuǎn)入上期留抵稅額的一般項(xiàng)目本月數(shù)中。該公告使得原留抵稅額抵扣口徑產(chǎn)生較大變化，使得自行建造的不動(dòng)產(chǎn)（2023年4月30日前建造）進(jìn)行拍賣等處置時(shí)繳納銷項(xiàng)稅額時(shí)可以進(jìn)行抵扣。營(yíng)改增前留抵稅額可以抵扣營(yíng)改增后增值稅銷項(xiàng)稅額，徹底解決“留抵掛賬”對(duì)營(yíng)改增納稅人的影響，降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。（杭州國(guó)稅局，《納稅指南宣傳?？话慵{稅人留抵稅額申報(bào)常見(jiàn)問(wèn)題集錦（2023年1月增刊2總第195期）》）。

破產(chǎn)企業(yè)處置不動(dòng)產(chǎn)也不屬于《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第二十七條進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的情況。

隨著國(guó)稅總局2023年第75號(hào)公告的出臺(tái)，2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)其留抵稅額可以留抵，這為破產(chǎn)企業(yè)留抵稅額作為一項(xiàng)資產(chǎn)變現(xiàn)提供了切實(shí)可行的操作空間。

二、破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易征收方法對(duì)流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅的影響

本文通過(guò)選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易征收方法，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅額進(jìn)行了對(duì)比，通過(guò)案例來(lái)說(shuō)明兩種方法對(duì)處置環(huán)節(jié)應(yīng)納稅額的影響。（印花稅金額相等不再分析對(duì)比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月經(jīng)x區(qū)人民法院依法裁定受理破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定ht會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司擔(dān)任管理人。xs公司擁有的資產(chǎn)包括所屬的土地使用權(quán)、排污權(quán)、房屋建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備、配電設(shè)施、電子、其他設(shè)備以及存貨。上述資產(chǎn)打包在網(wǎng)絡(luò)上拍賣，最后以3211萬(wàn)元成交。根據(jù)拍賣公告，本次拍賣成交價(jià)均為含稅價(jià)；稅費(fèi)各自承擔(dān)。至破產(chǎn)受理日xs公司增值稅留抵稅額為331萬(wàn)元，扣除機(jī)器設(shè)備等銷項(xiàng)稅額31萬(wàn)元后尚余留抵稅額300萬(wàn)元。

xs公司本次處置的房屋建筑物有3幢，有3個(gè)地塊（土地使用權(quán)證3本），其中2個(gè)地塊上有化工設(shè)備構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等，3幢房屋均在另一地塊上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處置不同計(jì)稅方法下對(duì)流轉(zhuǎn)稅應(yīng)納稅費(fèi)情況

xs公司原為增值稅一般納稅人，管理人經(jīng)相關(guān)申請(qǐng)程序后恢復(fù)破產(chǎn)企業(yè)至正常戶，并擬申請(qǐng)購(gòu)買發(fā)票。

根據(jù)2023年3月23日財(cái)政部、國(guó)稅總局（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，自2023年5月1日起執(zhí)行）《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件2及2023年3月31日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)，自2023年5月1日起施行），均對(duì)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用按5%的征收率采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅法都應(yīng)該先預(yù)繳稅款，預(yù)征率為5%，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)。

上述條文規(guī)定了2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置可選擇一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅。我們以破產(chǎn)企業(yè)xs公司為例，對(duì)不同計(jì)稅方法下的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅比較如下：

1.不動(dòng)產(chǎn)按簡(jiǎn)易計(jì)征方法

選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下（見(jiàn)表1），流轉(zhuǎn)稅合計(jì)153.55萬(wàn)元，其中應(yīng)納增值稅139.60萬(wàn)元，附加稅費(fèi)13.95萬(wàn)元。

2.不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法

一般納稅人處置不動(dòng)產(chǎn)（2023年4月30日前建造），選擇一般計(jì)稅方法計(jì)具體如下：

根據(jù)分配的成交價(jià)計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=242.04萬(wàn)元，由于留抵稅額331萬(wàn)元，扣除機(jī)器設(shè)備等銷項(xiàng)稅額31萬(wàn)元尚余留抵稅額300.00萬(wàn)元，本期增值稅應(yīng)納稅額為0.00元；應(yīng)納附加稅費(fèi)也為0.00元。詳見(jiàn)表2。

由表2可以看出，一般計(jì)稅方法下，留抵稅額足夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)處置銷項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣情況下，增值稅應(yīng)納稅額為0.00元。

3.不同計(jì)稅方法下對(duì)流轉(zhuǎn)稅額的影響

通過(guò)對(duì)比上述兩種方法，一般計(jì)稅方法比采用簡(jiǎn)易計(jì)稅節(jié)約，主要是由于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣所致。一般計(jì)稅下增值稅應(yīng)納稅額為0.00元，附加稅也為0.00元；簡(jiǎn)易征收下增值稅為139.60元，附加稅為13.95萬(wàn)元；多繳流轉(zhuǎn)稅費(fèi)153.55萬(wàn)元。

（二）不同計(jì)稅方法下對(duì)土地增值稅影響

本案例中xs公司有3個(gè)地塊，由于其中2個(gè)地塊無(wú)建筑物僅有構(gòu)筑物及地上附屬物，扣除成本較少，增值率較大，因此對(duì)于9%的稅率和5%的征收率變動(dòng)敏感性較?。ㄖ肝从绊懲恋卦鲋刀惵实淖兓?，則減少的稅額=（成交價(jià)/1.09–成交價(jià)/1.05）×相應(yīng)的稅率。對(duì)于地塊1則敏感性較強(qiáng)。通過(guò)3個(gè)地塊比較分析一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易征收方法下對(duì)應(yīng)納土地增值稅額的影響（稅金及附加按預(yù)繳金額扣除）（見(jiàn)表3）。

地塊1由于采用不同的增值稅稅率，恰好對(duì)土地增值稅增值率產(chǎn)生較大變化，導(dǎo)致相應(yīng)稅率變化，引起應(yīng)納稅額的變化。由簡(jiǎn)易計(jì)稅的適用稅率的40%檔變?yōu)橐话阌?jì)稅下的30%檔，總體影響21.6萬(wàn)元（如稅率未變情況下，影響額為55.55萬(wàn)元×30%=16.665萬(wàn)元），稅率越高影響越大。對(duì)于地塊2和3而言，主要系不含稅價(jià)格下降，引起應(yīng)納土地增值稅額下降。本案例中3個(gè)地塊按一般計(jì)稅需繳納土地增值稅563.19萬(wàn)元，簡(jiǎn)易征稅下土地增值稅為612.94萬(wàn)元，一般計(jì)稅比簡(jiǎn)易計(jì)稅明顯節(jié)稅49.75萬(wàn)元。由上述案例分析，處置不動(dòng)產(chǎn)后選擇一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅對(duì)土地增值稅可能會(huì)產(chǎn)生較大影響，主要通過(guò)不含稅收入的下降，以及增值額變化導(dǎo)致的稅率下降。增值額處于每檔的臨界點(diǎn)附近時(shí)對(duì)稅率變化尤為敏感，稅率越高節(jié)稅額度越大。

（三）結(jié)論

通過(guò)對(duì)xs公司的對(duì)比分析，在不動(dòng)產(chǎn)處置環(huán)節(jié)選擇一般計(jì)稅方法比按簡(jiǎn)易方法節(jié)約稅收總計(jì)203.3萬(wàn)元，其中增值稅及其附加節(jié)約153.55萬(wàn)元，土地增值稅節(jié)約49.75萬(wàn)元。對(duì)于xs公司而言，管理人選擇一般計(jì)稅方法顯然更有利于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化和債權(quán)人利益最大化。

因此對(duì)2023年4月30日自建不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)，選擇一般計(jì)稅方法達(dá)到資產(chǎn)價(jià)值最大化也是可行的方法。但該方案實(shí)施前提：

（1）要有足夠可以留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額。破產(chǎn)企業(yè)在抵扣機(jī)器設(shè)備、存貨、無(wú)形資產(chǎn)等銷項(xiàng)稅額后，所余留抵稅額＞不動(dòng)產(chǎn)一般計(jì)稅方法下應(yīng)納稅額與簡(jiǎn)易計(jì)稅應(yīng)納稅額之差（成交價(jià)/1.09×0.09–成交價(jià)/1.05×0.05，約為成交價(jià)×0.03495）情況下，應(yīng)該選擇一般計(jì)稅方法。破產(chǎn)管理人對(duì)未能退還的留抵稅額通過(guò)抵扣的形式予以充分發(fā)揮資產(chǎn)的作用，在一般計(jì)稅方法下實(shí)現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值。

（2）如無(wú)足夠留抵稅額情況下，需要綜合分析一般計(jì)稅方法下土地增值稅節(jié)約金額與不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法比簡(jiǎn)易計(jì)征多繳應(yīng)納稅額情況，再選擇采取哪種方法。

（3）處置不動(dòng)產(chǎn)稅收需按稅法規(guī)定各自承擔(dān)。

（4）按規(guī)定多繳的處置不動(dòng)產(chǎn)增值稅及其附加稅費(fèi)能按時(shí)退回。

（5）如有后續(xù)資產(chǎn)需繼續(xù)處置的，可不選擇退稅，可選擇繼續(xù)抵減。

三、多繳增值稅及附加稅費(fèi)退回問(wèn)題

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2023年第14號(hào)公告，破產(chǎn)企業(yè)處置其不動(dòng)產(chǎn)后，按規(guī)定預(yù)繳的增值稅稅款憑完稅憑證，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

破產(chǎn)企業(yè)通常不再持續(xù)經(jīng)營(yíng)且多為打包整體資產(chǎn)處置，按全額計(jì)繳不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅及其附加稅費(fèi)后，如果申報(bào)后當(dāng)期應(yīng)納稅額為0.00元，則不存在抵減的情況，而變?yōu)槎嗬U情況。本案例中，xs公司按規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅及其附加153.55萬(wàn)元，如采取一般計(jì)稅方法，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)時(shí)應(yīng)納稅額為0.00元，預(yù)繳稅金多繳后是否可以退稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第49號(hào)）規(guī)定精神，破產(chǎn)企業(yè)超過(guò)應(yīng)納稅額繳納的稅款，如稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)立即退還；破產(chǎn)企業(yè)自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)查實(shí)后應(yīng)當(dāng)立即退還；涉及從國(guó)庫(kù)中退庫(kù)的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國(guó)庫(kù)管理的規(guī)定退還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（國(guó)務(wù)院令第362號(hào)）規(guī)定，依法預(yù)繳稅款形成的結(jié)算退稅、出口退稅和各種減免退稅不能加算同期利息。因此按照稅法規(guī)定多繳稅款不能加算同期利息但應(yīng)該可以退稅，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅請(qǐng)求，待稅務(wù)機(jī)關(guān)核查退還，涉及國(guó)庫(kù)的還需按規(guī)定退還。

實(shí)務(wù)中對(duì)于退稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)，目前有地區(qū)稅務(wù)局理解需要注銷后才能退稅。上述注銷后才能退稅的觀點(diǎn)值得商榷立。在當(dāng)期申報(bào)時(shí)，在增值稅申報(bào)表附表四中填列銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款本期發(fā)生額、本期應(yīng)抵減稅額、本期實(shí)際抵減稅額數(shù)據(jù)，同時(shí)在增值稅申報(bào)表第28欄①分次預(yù)繳稅額填列已預(yù)繳金額，生成本期已繳稅額后，本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為負(fù)數(shù)，管理人需要按稅法規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)履行相應(yīng)手續(xù)申請(qǐng)退稅。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)破產(chǎn)企業(yè)來(lái)而言，2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置如果簡(jiǎn)單選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，不利于留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)，形成破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的一種浪費(fèi)。存在大量留抵稅額情況下，管理人應(yīng)該綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)處置稅收選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。對(duì)于全部稅費(fèi)由買方承擔(dān)的破產(chǎn)企業(yè)，管理人也應(yīng)該綜合考慮，如果直接選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，破產(chǎn)企業(yè)只取得了不含稅的資產(chǎn)處置收入。如果有大量留抵稅額存在，選擇一般計(jì)稅方法下，買方付出增值稅銷項(xiàng)稅額，同時(shí)取得增值稅專用發(fā)票時(shí)，由于可以抵扣意味著買受人沒(méi)有增加負(fù)擔(dān)。對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)而言，由于進(jìn)項(xiàng)稅額足夠抵扣，因此處置稅費(fèi)實(shí)際不用繳納，實(shí)現(xiàn)了留抵稅額的價(jià)值變現(xiàn)。選擇一般計(jì)稅方法對(duì)買受人而言其取得了增值稅專用發(fā)票，顯著降低了資產(chǎn)的取得成本，切實(shí)降低了買受人的負(fù)擔(dān)。隨著浙江省高院執(zhí)行局對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作指引的出臺(tái)，管理人對(duì)稅收的綜合籌劃考慮變得尤為重要和具有現(xiàn)實(shí)意義。有的地方成立了法院和稅務(wù)局關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的涉稅聯(lián)合協(xié)調(diào)工作小組，這為解決實(shí)際中的稅務(wù)問(wèn)題提供了極大方便。沒(méi)有該機(jī)制的地區(qū)，管理人需要和稅務(wù)機(jī)關(guān)在退稅等問(wèn)題上多次溝通，這樣才能取得比較好的效果。管理人通過(guò)綜合考慮和稅收籌劃，在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的積極溝通下，實(shí)現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值，能夠給破產(chǎn)企業(yè)、債權(quán)人實(shí)現(xiàn)最大利益，也使買受人充分降低成本，這將有利于社會(huì)資源的再分配，也是對(duì)社會(huì)生產(chǎn)力的一種積極促進(jìn)。

作者：劉文怡,單位：中匯智谷（四川）稅務(wù)師事務(wù)所,來(lái)源：注冊(cè)稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第9篇】出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：個(gè)人出租房產(chǎn)稅收

我們經(jīng)常說(shuō)，今天爆出個(gè)房哥，明天又爆出個(gè)房姐，現(xiàn)在有房的人還真是挺多的，但對(duì)于這些有房一族，國(guó)家是怎么征稅的，我們今天來(lái)探討一下。

1. 個(gè)人出租房會(huì)涉及哪些稅種？

講到個(gè)人出租房子，很多人第一反應(yīng)就是要交個(gè)人所得稅，因?yàn)槭枪べY等收入，額外的。確實(shí)，個(gè)人所得稅肯定要交的，但其實(shí)還涉及很多稅種。

個(gè)人出租房產(chǎn)主要涉及增值稅及其附加、城建稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個(gè)人所得稅。

有些稅在一些情況下是免的，一般來(lái)說(shuō)，你的月租金在15萬(wàn)以下，增值稅及其附加、城建稅等都是免征的，也算是一個(gè)大優(yōu)惠吧。這樣來(lái)說(shuō)，一般個(gè)人出租都很少有超15萬(wàn)的吧。

這個(gè)15萬(wàn)的劃線怎么來(lái)的？

主要依據(jù)的是增值稅的免稅規(guī)定。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問(wèn)題的公告》：《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)15萬(wàn)元的，免征增值稅。

另外，這里要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，個(gè)人住房和商鋪出租還是有區(qū)別的。畢竟一個(gè)是一個(gè)是個(gè)人行為，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)行為。有什么區(qū)別呢？對(duì)照如下面兩個(gè)表：

普通住房：

商鋪等其他住房：

2. 那怎么計(jì)算呢？

要交多少，我們來(lái)算一算就知道了。我們拿最常見(jiàn)的普通住房15萬(wàn)以下算一下，商鋪15萬(wàn)算一下，因?yàn)閭€(gè)人很少有超15萬(wàn)的。

（1）普通住房，月租金6000

①增值稅=0,

不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率9%

月租金換成不含稅收入

6000÷（1+9%）=5504.59

小于15萬(wàn)，免。

②城建、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加均免，這些都是依附于增值稅，增值稅為0，這些自然為0。

③房產(chǎn)稅

(按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。疫情期間，房產(chǎn)稅減半征收）

=（收入-實(shí)繳增值稅）*4%/2

=6000*4%/2=120

④土地使用稅=0，免。

⑤印花稅=0，免。

⑥個(gè)人所得稅，據(jù)實(shí)征收

財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過(guò)四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。

（收入-實(shí)繳增值稅-各項(xiàng)稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）

=6000-0-120-0

=5880>4000

所以，個(gè)人所得稅

=5880*（1-20%）*10%

=470.4

共計(jì)交稅：470.4（個(gè)稅）+120（房產(chǎn)稅）=590.4

（2）商鋪，月租金50000，20平米

①增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加免

②房產(chǎn)稅

=（收入-實(shí)繳增值稅）*12%/2

=50000*12%/2=3000

③土地使用稅

每平米土地年稅額：

大城市1.5元至30元;

中等城市1.2元至24元;

小城市0.9元至18元;

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

假設(shè)為中等城市24元

=每平米土地年稅額*面積/2

24*20/2=240

④印花稅

50000*0.001*2=25

⑤個(gè)人所得稅

（收入-實(shí)繳增值稅-各項(xiàng)稅費(fèi)-修繕費(fèi)用）

50000-3000-240-25-0=46735>4000

46735*（1-20%）*20%=7477.6

共計(jì)交稅：7477.6（個(gè)稅）+3000（房產(chǎn)稅）+240（土地使用稅）+25（印花稅）=10742.6

從計(jì)算可以看出，個(gè)人出租基本上個(gè)稅和房產(chǎn)稅都是難免的，大頭也是這兩個(gè)稅。商鋪還涉及少量的土地使用稅和印花稅。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第10篇】不動(dòng)產(chǎn)投資入股增值稅

作者：尚靜 來(lái)源：隴上稅語(yǔ)

一、案例介紹

2023年2月19日，h公司發(fā)布《關(guān)于以非貨幣性資產(chǎn)增資全資子公司的公告》，擬對(duì)全資子公司n公司進(jìn)行增資。具體事宜如下：2023年10月，n公司注冊(cè)成立，注冊(cè)資本為100萬(wàn)元，系h公司的全資子公司?，F(xiàn)h公司擬以某地的土地使用權(quán)、房屋建筑物及機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)作價(jià)3.4002億元增資n公司，增資完成后，h公司仍然持有其100%股權(quán)。具體交易過(guò)程如下圖所示：

本次擬作價(jià)的土地使用權(quán)資產(chǎn)原值約為5,076萬(wàn)元，房屋建筑物及機(jī)器設(shè)備原值約為1.5646億元，原值合計(jì)為2.0722億元，截止2023年7月31日，上述土地使用權(quán)資產(chǎn)凈值約為4,171萬(wàn)元，房屋建筑物及機(jī)器設(shè)備凈值約為1.5149億元，凈值合計(jì)約1.9320億元。根據(jù)評(píng)估公司評(píng)估報(bào)告，以2023年7月31日為基準(zhǔn)日，經(jīng)收益法評(píng)估，h公司該部分資產(chǎn)價(jià)值為3.4002億元。

二、案例分析

在h公司對(duì)其子公司進(jìn)行增資時(shí)，h公司涉及增值稅、土地增值稅、印花稅及企業(yè)所得；子公司n公司涉及契稅、印花稅。對(duì)企業(yè)所得稅，h公司可以選擇以非貨幣性資產(chǎn)投資進(jìn)行稅務(wù)處理，也可以選擇按照資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理，以下將對(duì)這兩種方式進(jìn)行分析：

（一）非貨幣性資產(chǎn)投資

1、投資企業(yè)h公司

（1）增值稅

h公司對(duì)其子公司n公司的增資不涉及關(guān)聯(lián)債權(quán)及勞動(dòng)力的一并轉(zhuǎn)讓，不符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)）中規(guī)定的不征增值稅情形。根據(jù)《增值稅暫行條例》第四條第六項(xiàng)規(guī)定“將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶，應(yīng)當(dāng)視同銷售”，因此h公司投資的機(jī)器設(shè)備等應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納增值稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）附件一《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)?！钡谑粭l規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！県公司以土地使用權(quán)和房屋建筑物作為投資，應(yīng)按有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納增值稅。

（2）企業(yè)所得稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）第一條規(guī)定，“居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅?！钡诙l規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按評(píng)估后的公允價(jià)值扣除計(jì)稅基礎(chǔ)后的余額，計(jì)算確認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得?！钡谌龡l規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資而取得被投資企業(yè)的股權(quán)，應(yīng)以非貨幣性資產(chǎn)的原計(jì)稅成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，加上每年確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，逐年進(jìn)行調(diào)整。被投資企業(yè)取得非貨幣性資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，應(yīng)按非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值確定?！币虼耍琱公司此次非貨幣性資產(chǎn)可以在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按上述規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（3）土地增值稅

關(guān)于直接投資涉及到的土地及房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否要繳納土地增值稅，各地執(zhí)行口徑不一。有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)直接投資涉及土地及房屋權(quán)屬的行為執(zhí)行《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（2023年第21號(hào)）第四條規(guī)定，即“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為直接投資并不符合改制重組的范圍，因此不能適用不征土地增值稅規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅。具體繳納與否還需以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定為主。

（4）印花稅

投資協(xié)議不屬于印花稅的征稅對(duì)象,無(wú)須繳納印花稅，但由于所投資資產(chǎn)中含有土地使用權(quán)、房屋建筑物，會(huì)涉及權(quán)屬的變更，因此h公司需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納0.05%的印花稅。

2、被投資企業(yè)n公司

（1）契稅

本案中，n公司將承受h公司的土地、房屋權(quán)屬，涉及契稅?！敦?cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)）第六條第三款規(guī)定，“母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅?！県公司以土地、房屋建筑物增資其子公司，屬于母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資情形，符合免征契稅的規(guī)定。

（2）印花稅

投資協(xié)議不屬于印花稅的征稅對(duì)象,無(wú)須繳納印花稅，但由于所投資資產(chǎn)中含有土地使用權(quán)、房屋建筑物，會(huì)涉及權(quán)屬的變更，因此n公司需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)繳納0.05%的印花稅。同時(shí)，n公司還需對(duì)注冊(cè)資金及資本公積增加的部分繳納0.05%印花稅。根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)營(yíng)業(yè)賬簿減免印花稅的通知》（財(cái)稅〔2018〕50號(hào)）規(guī)定，對(duì)按0.05%稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅。

（二）資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)

資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)使得資產(chǎn)在不同法律主體之間的權(quán)屬發(fā)生了改變，如本案中，相關(guān)資產(chǎn)從h公司轉(zhuǎn)移到n公司就屬于資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)行為。本案適用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅收工具時(shí)，劃出方為h公司，劃入方為n公司，劃轉(zhuǎn)標(biāo)的為土地使用權(quán)、房屋建筑物及機(jī)器設(shè)備等。一般情況下，劃轉(zhuǎn)需要視同銷售來(lái)處理。資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)所涉及的稅務(wù)處理同非貨幣性資產(chǎn)投資所涉及的稅務(wù)處理基本相同，僅在企業(yè)所得稅中存在差異，以下將以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)涉及的企業(yè)所得稅展開(kāi)分析。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）第三條規(guī)定，“對(duì)100%直接控制的居民企業(yè)之間，以及受同一或相同多家居民企業(yè)100%直接控制的居民企業(yè)之間按賬面凈值劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)，凡具有合理商業(yè)目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權(quán)或資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益的，可以選擇按以下規(guī)定進(jìn)行特殊性稅務(wù)處理：1、劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均不確認(rèn)所得。2、劃入方企業(yè)取得被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原賬面凈值確定。3、劃入方企業(yè)取得的被劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)，應(yīng)按其原賬面凈值計(jì)算折舊扣除?！県公司對(duì)n公司屬于100%控制的居民企業(yè)，且此次增資具有合理商業(yè)目的，若資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且h公司和n公司均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益，則可適用該政策規(guī)定。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)（股權(quán)）劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第40號(hào)）對(duì)劃轉(zhuǎn)中的征管問(wèn)題進(jìn)行了明確，并對(duì)滿足特殊性稅務(wù)處理劃轉(zhuǎn)的股權(quán)架構(gòu)做出了要求，明確為兩類架構(gòu)，即：第一類為100%直接控制的母子公司之間，第二類為受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間；劃轉(zhuǎn)的形式有四種，即：（1）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付；（2）100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付；（3）100%直接控制的母子公司之間，子公司向母公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，子公司沒(méi)有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付；（4）受同一或相同多家母公司100%直接控制的子公司之間，在母公司主導(dǎo)下，一家子公司向另一家子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，劃出方?jīng)]有獲得任何股權(quán)或非股權(quán)支付。

如果適用資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，則h公司以土地使用權(quán)、房屋建筑物及機(jī)器設(shè)備對(duì)其全資子公司n公司進(jìn)行增資，取得n公司100%股權(quán)，屬于“100%直接控制的母子公司之間，母公司向子公司按賬面凈值劃轉(zhuǎn)其持有的股權(quán)或資產(chǎn)，母公司獲得子公司100%的股權(quán)支付。母公司按增加長(zhǎng)期股權(quán)投資處理，子公司按接受投資（包括資本公積，下同）處理。母公司獲得子公司股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)以劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定?！奔磆公司不確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，n公司取得相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)以原計(jì)稅基礎(chǔ)確定，并按原計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)算折舊扣除。

三、案例啟示

1、考慮能否達(dá)到政策適用條件

當(dāng)母公司以非貨幣性資產(chǎn)向子公司增資時(shí)，有多種并購(gòu)重組工具可供選擇。本案中的母公司向子公司增資可以選擇以資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式或以非貨幣性資產(chǎn)投資方式來(lái)進(jìn)行稅務(wù)處理，這兩種方式的稅務(wù)處理主要在企業(yè)所得稅上有所不同，企業(yè)在選擇時(shí)，需要注意能否達(dá)到政策規(guī)定的相關(guān)條件。例如選擇資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)方式進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)，涉及的企業(yè)所得稅若想適用特殊性稅務(wù)處理，則需要滿足具有合理商業(yè)目的、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及劃出方企業(yè)和劃入方企業(yè)均未在會(huì)計(jì)上確認(rèn)損益等條件。另外，適用劃轉(zhuǎn)政策時(shí)，劃轉(zhuǎn)方須有足夠的資本公積。企業(yè)在選擇相關(guān)方案時(shí)，需要注意把握政策的適用條件。

2、注意各地政策執(zhí)行口徑

由于有些政策規(guī)定存在一些爭(zhēng)議，所以各地執(zhí)行口徑不一。例如本案中所涉及的土地增值稅問(wèn)題，有些地區(qū)認(rèn)可《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》中第四條規(guī)定，暫不征收土地增值稅，而有些地區(qū)則認(rèn)為直接投資不屬于該政策規(guī)定范圍，因此需要繳納土地增值稅。納稅人在進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)須從權(quán)威途徑了解當(dāng)?shù)氐膱?zhí)行口徑。

【第11篇】不動(dòng)產(chǎn)出租增值稅稅率

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（非住房）是需要交稅的，主要涉及增值稅、土地使用稅、附加稅和印花稅。具體的稅率讓我們來(lái)一起了解吧。

一、個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)稅率是多少？

1.增值稅。計(jì)稅依據(jù)為不含稅的租金收入，征收率為5%，如果月租金收入未超過(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

2.教育費(fèi)、地方教育費(fèi)和城建稅。教育費(fèi)附加為3%，地方教育費(fèi)2%，城建稅按納稅人所在地區(qū)的不同分為7%、5%、1%。相應(yīng)的，如果免征增值稅，城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加等都免征。

3.土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅：個(gè)人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅;出租不動(dòng)產(chǎn)(非住宅)應(yīng)納房產(chǎn)稅一般是月租金×12%;印花稅一般是按租賃金額的千分之一貼花。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號(hào))規(guī)定，個(gè)人出租住房免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

又根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號(hào))，此項(xiàng)出租業(yè)務(wù)中的土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅都可以減半征收。

二、個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)要申報(bào)嗎？

要，而且在申報(bào)之前必須要在電子稅務(wù)局上先采集房產(chǎn)信息。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件一《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十六條(三)的規(guī)定，增值稅納稅地點(diǎn)為：

其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

【第12篇】不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率

首先明確一下增值稅稅率是針對(duì)一般納稅人采用一般計(jì)稅方法而言，現(xiàn)行增值稅稅率有13%，9%，6%，0%四檔。

至于5%，3%是小規(guī)模納稅人采用的，以及一般納稅人發(fā)生特殊業(yè)務(wù)時(shí)選用的，簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，稱之為征收率。和稅率是兩碼事哦，不要弄混了！

分別按稅率來(lái)把相應(yīng)的業(yè)務(wù)匯集一下：

13%稅率

關(guān)鍵詞：銷售、進(jìn)口、加工、修理修配、有形動(dòng)產(chǎn)租賃

增值稅一般納稅人發(fā)生的銷售、進(jìn)口貨物，提供加工修理修配服務(wù)，除了明確規(guī)定適用9%低稅率的情形外，均適用13%稅率。

單獨(dú)記憶有形動(dòng)產(chǎn)租賃稅率為13%。

需要再額外提一下的是，進(jìn)口貨物無(wú)論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人在海關(guān)那里都適用稅率而不是征收率。

9%稅率

列舉類貨物及服務(wù)。

貨物關(guān)鍵詞：初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品、生活必需品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者、文藝傳播品

初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品：掛面、干姜、玉米胚芽、動(dòng)物骨粒等簡(jiǎn)單加工產(chǎn)品。

生活必需品：糧食、食用植物油、鮮奶、食用鹽、自來(lái)水、暖氣、石油液化氣、天然氣等居民日常生活必需。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者：飼料、化肥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)藥、農(nóng)膜等。

文藝傳播品：圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品和電子出版物等。

服務(wù)關(guān)鍵詞：交通運(yùn)輸、郵政服務(wù)、基礎(chǔ)電信、建筑服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)租賃、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（簡(jiǎn)記：交郵基電建、租售不動(dòng)產(chǎn)）

交通運(yùn)輸服務(wù)：航空、陸路、水路、管道運(yùn)輸，包括程租期租濕租、未消費(fèi)的逾期票證收入等。

郵政服務(wù)服務(wù)：郵政集團(tuán)提供的郵件寄遞、郵政匯兌以及郵品銷售、郵政代理等。

基礎(chǔ)電信服務(wù)：語(yǔ)音通話、寬帶等。

建筑服務(wù)：建筑、裝修、修繕、平整土地、園林綠化等。

不動(dòng)產(chǎn)租賃：出租標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，如房屋、土地等。

銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：土地使用權(quán)為無(wú)形資產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照9%稅率。

6%稅率

關(guān)鍵詞：增值電信、銷售無(wú)形資產(chǎn)、金融、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)（簡(jiǎn)記：增電無(wú)形、金現(xiàn)（諧音：先）生）

6%稅率其實(shí)是由營(yíng)改增平移過(guò)來(lái)，且不屬于9%稅率的服務(wù)。

增值電信服務(wù)：短信彩信、互聯(lián)網(wǎng)接入、衛(wèi)星電視轉(zhuǎn)接等。

銷售無(wú)形資產(chǎn)：商標(biāo)、商譽(yù)、專利、非專利技術(shù)、著作權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等。

金融服務(wù)：貸款，保險(xiǎn)，金融商品持有期間取得的保本收益，金融商品轉(zhuǎn)讓，融資性售后回租等。

現(xiàn)代服務(wù)：研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)

生活服務(wù)：生活服務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)最主要的區(qū)別就是生活服務(wù)是為滿足居民日常生活需求，包括文化體育、教育醫(yī)療、旅游娛樂(lè)、餐飲住宿、居民日常服務(wù)和其他生活服務(wù)等。

0%稅率

關(guān)鍵詞：出口、跨境

除另有規(guī)定外，出口貨物適用零稅率。

國(guó)際運(yùn)輸服務(wù)、航天運(yùn)輸服務(wù)、向境外單位提供的完全在境外消費(fèi)的列明服務(wù)，適用零稅率。

列明的完全在境外的服務(wù)有：研發(fā)、合同能源管理、設(shè)計(jì)、廣播影視制作和發(fā)行、軟件、電路設(shè)計(jì)及測(cè)試、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理、離岸外包、轉(zhuǎn)讓技術(shù)。共十項(xiàng)。（簡(jiǎn)記：研發(fā)能源（需要）設(shè)計(jì)軟件（并）發(fā)行電路（和）管理信息（最后）離岸轉(zhuǎn)讓）

一入稅會(huì)深似海，希望對(duì)同路人能有所幫助。如有不當(dāng)之處，歡迎批評(píng)指正，謝謝！

【第13篇】不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)增值稅稅率

問(wèn)：我公司有一座2023年5月1日后取得的位于城市的閑置倉(cāng)庫(kù)，一般納稅人，可以提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)或者出租不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，請(qǐng)問(wèn)這兩種業(yè)務(wù)在增值稅和房產(chǎn)稅上分別如何納稅？

答：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十五條規(guī)定，增值稅稅率：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定外，稅率為6％。（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。（四）境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零。具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。附件1后附《銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第一條第（六）款第4項(xiàng)第（6）點(diǎn)規(guī)定，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，是指利用倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)或者其他場(chǎng)所代客貯放、保管貨物的業(yè)務(wù)活動(dòng)。第一條第（六）款第5項(xiàng)第（2）點(diǎn)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動(dòng)。按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)?！?…。附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第（六）項(xiàng)第3點(diǎn)規(guī)定，一般納稅人發(fā)生電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅[2018]32號(hào)) 第一條規(guī)定，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào))第一條規(guī)定，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

《房產(chǎn)稅暫行條例》(國(guó)發(fā)(1986)90號(hào)，國(guó)務(wù)院令第588號(hào)于2023年1月8日修訂) 第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。

綜上，你公司作為一般納稅人，把閑置倉(cāng)庫(kù)如果用于提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)選擇一般計(jì)稅的，則適用6%的稅率，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的，則適用3%的征收率；如果用于提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的，則適用9%的稅率。你公司把閑置倉(cāng)庫(kù)如果用于提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的，屬于自營(yíng)用房，應(yīng)按房產(chǎn)余值適用1.2％稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；如果用于提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的，屬于出租用房，應(yīng)按租金收入適用12%稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

【第14篇】不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃增值稅稅率表

稅點(diǎn)點(diǎn)：新增值稅稅率

首先，先了解小規(guī)模納稅人【稅點(diǎn)點(diǎn)注：小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下，并且會(huì)計(jì)核算不健全，不能按規(guī)定報(bào)送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。所稱會(huì)計(jì)核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額?！?/p>

然后，再了解一下最新的增值稅稅率：

1.小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售應(yīng)稅服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)。(征收率3%)

2.一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式計(jì)稅的特定應(yīng)稅行為，但適用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.銷售不動(dòng)產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)租賃不動(dòng)產(chǎn)（土地使用權(quán)）；轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增前取得土地使用權(quán)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目；一級(jí)二級(jí)公路、橋、閘（老項(xiàng)目）通行費(fèi)；特定的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃；選擇差額納稅的勞務(wù)派遣、安全保護(hù)服務(wù)；一般納稅人提供人力資源外包(稅點(diǎn)點(diǎn))服務(wù)。(征收率5%)

4.中外合作油(氣)田開(kāi)采的原油、天然氣。（征收率5%）

5.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(征收率5%)

6.納稅人銷售舊物；小規(guī)模納稅人（不含其它個(gè)人）以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，可以依3%征收率按2%征收增值稅。

7.一般納稅人【稅點(diǎn)點(diǎn)注：年應(yīng)征增值稅銷售額超過(guò)財(cái)政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位。】：銷售或者進(jìn)口貨物（另例舉的貨物除外）；銷售勞務(wù)。（稅率16%）

8.銷售貨物（稅率均為10%）：銷售或者進(jìn)口，

(1)糧食等農(nóng)場(chǎng)品、食用植物油、食用鹽；

(2)自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、沼氣、二甲醛、天然氣、居民用煤炭制品；

(3)圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、影像制品、電子出版物；

(4)飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

(5)國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

9.購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額扣除 ：

納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用11%扣除率的，扣除率10%。

納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品。（扣除率12%）

10.銷售服務(wù)：

交通運(yùn)輸服務(wù)：陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)（含航天運(yùn)輸服務(wù)）、

管道運(yùn)輸服務(wù)、無(wú)運(yùn)輸工具承運(yùn)業(yè)務(wù)，皆為稅率10%。

11.建筑服務(wù)：工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕?lè)?wù)、裝飾服務(wù)、其它建筑服務(wù)，稅率10%。

12.郵政服務(wù)：郵政普遍服務(wù)、特殊服務(wù)、其他郵政服務(wù)，稅率10%。

13.電信服務(wù)：基礎(chǔ)電信服務(wù)，稅率10%；增值電信服務(wù)，稅率6%。

注：資管產(chǎn)品管理人從事資管產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

14.金融服務(wù)：貸款服務(wù)（含有形動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)融資性售后回租；以貨幣資金投資收取的固定利潤(rùn)或者保底利潤(rùn)），稅率6%。

15.直接收費(fèi)金融服務(wù)，稅率6%。

16.保險(xiǎn)服務(wù)、金融商品轉(zhuǎn)讓，稅率6%。

17.研發(fā)和技術(shù)服務(wù)：研發(fā)服務(wù)、合同能源管理服務(wù)、工程勘察勘探服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)，稅率6%。

18.信息技術(shù)服務(wù)：軟件服務(wù)、電路設(shè)計(jì)以及測(cè)試服務(wù)、信息系統(tǒng)服務(wù)、業(yè)務(wù)流程管理服務(wù)、信息系統(tǒng)增值服務(wù)，稅率6%。

19.文化創(chuàng)意服務(wù)：

設(shè)計(jì)服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、廣告服務(wù)、會(huì)議展覽服務(wù)、航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)，稅率6%。

20.物流輔助服務(wù)：

貨運(yùn)客運(yùn)場(chǎng)站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、裝載搬運(yùn)服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、收派服務(wù)，稅率6%。

21.鑒證咨詢服務(wù)：

認(rèn)證服務(wù)、鑒證服務(wù)、咨詢服務(wù)，稅率6%。

22.廣播影視服務(wù)：

廣播電視節(jié)目（作品）制作服務(wù)、廣播電視節(jié)目（作品）發(fā)行服務(wù)、廣播電視節(jié)目（作品）播映服務(wù)，稅率6%。

23.商務(wù)輔助服務(wù)：

企業(yè)管理服務(wù)、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)、人力資源服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)，稅率6%。

24.其他現(xiàn)代服務(wù)（稅點(diǎn)點(diǎn)除例舉的現(xiàn)代服務(wù)意外的圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等提供技術(shù)性、知識(shí)性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)），稅率6%。

25.生活服務(wù)：

文化體育服務(wù)：文化服務(wù)、體育服務(wù)，稅率6%。

教育醫(yī)療服務(wù)：教育服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)，稅率6%。

26.旅游娛樂(lè)服務(wù)：旅游服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)，稅率6%。

餐飲住宿服務(wù)：餐飲服務(wù)、住宿服務(wù)，稅率6%。

27.居民日常服務(wù)（市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護(hù)理、救助救濟(jì)、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴(kuò)印等服務(wù)），稅率6%。

28.其它生活服務(wù)（除例舉的生活服務(wù)之外的其他滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的服務(wù)活動(dòng)），稅率6%。

29.租賃服務(wù)：

有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率16%。

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率10%。

30.銷售無(wú)形資產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)，稅率6%。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率10%。

31.銷售不動(dòng)產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，稅率10%。

32.出口貨物、服務(wù)及無(wú)形資產(chǎn)：

納稅人出口貨物（國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外），零稅率。

境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，零關(guān)稅。

銷售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅。

注：境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售使用增值稅零稅率的服務(wù)或無(wú)形資產(chǎn)的，可放棄使用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請(qǐng)適用增值稅零稅率。這一點(diǎn)，稅點(diǎn)點(diǎn)提醒廣大企業(yè)主需要額外注意。

33.一般納稅人出口退稅：

原適用17%稅率且出口退稅率為17%的出口貨物，退稅率16%。

原適用11%稅率且出口退稅率為11%的出口貨物、跨境應(yīng)稅行為，退稅率10%。

注：其他退稅率，按國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的出口貨物勞務(wù)退稅率文庫(kù)執(zhí)行。

注：外貿(mào)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應(yīng)稅行為，購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購(gòu)進(jìn)時(shí)已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。

生產(chǎn)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應(yīng)稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。

【第15篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收稅率

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)分為自建和非自建，簡(jiǎn)易計(jì)稅（老項(xiàng)目）和一般計(jì)稅

一般納稅人

1.非自建

簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅

相同：

不同區(qū)預(yù)繳都是差額預(yù)繳，預(yù)繳增值稅=差額/1.05*5%

不同：

簡(jiǎn)易計(jì)稅是差額征收，稅率5%，納稅申報(bào)增值稅=差額/1.05*5%-預(yù)繳（實(shí)際申報(bào)是為0，已預(yù)繳）

一般計(jì)稅是全額征收，稅率9%，納稅申報(bào)增值稅=全額/1.09*9%-預(yù)繳

2.自建

簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅

相同：

不同區(qū)預(yù)繳都是全額預(yù)繳，預(yù)繳增值稅=全額/1.05*5%

計(jì)稅都是全額征收

不同：

簡(jiǎn)易計(jì)稅是全額征收，稅率5%，納稅申報(bào)增值稅=差額/1.05*5%-預(yù)繳（實(shí)際申報(bào)是為0，已預(yù)繳）

一般計(jì)稅是全額征收，稅率9%，納稅申報(bào)增值稅=全額/1.09*9%-預(yù)繳

備注：自建和非自建一般計(jì)稅：預(yù)繳是不一樣，非自建是差額，自建是全額

自建和非自建簡(jiǎn)易計(jì)稅：計(jì)稅依據(jù)不一樣，非自建都是差額，自建都是全額

差額=全部?jī)r(jià)格和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買原件，和財(cái)務(wù)是否有折舊無(wú)關(guān)。

【第16篇】不動(dòng)產(chǎn)租賃增值稅票開(kāi)具

依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第23 號(hào)）的規(guī)定：

（五）出租不動(dòng)產(chǎn)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應(yīng)在備注欄注明不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

（八）稅務(wù)機(jī)關(guān)為跨縣（市、區(qū)）提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、建筑服務(wù)的小規(guī)模納稅人（不包括其他個(gè)人），代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，在發(fā)票備注欄中自動(dòng)打印“yd”字樣。

所以，開(kāi)具租賃發(fā)票應(yīng)該注意：

（1）房東提供增值稅發(fā)票時(shí)，必需要在備注欄寫(xiě)上不動(dòng)產(chǎn)的詳細(xì)地址。

（2）如果房東是小規(guī)模企業(yè)，代開(kāi)增值稅專用發(fā)票時(shí)，還須在發(fā)票備注欄中自動(dòng)打印'yd'字樣才行，否則無(wú)效，增值稅專用發(fā)票也不得抵扣進(jìn)項(xiàng)。