【導(dǎo)語(yǔ)】土地增值稅預(yù)征怎么寫好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實(shí)際上填寫公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅預(yù)征，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅預(yù)征
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條
3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）
二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算
（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)
1.一般計(jì)稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額
（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
2.簡(jiǎn)易計(jì)稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡(jiǎn)化計(jì)算
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）
（二）代收費(fèi)用
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報(bào)
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。
（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表
財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表
附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；
2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
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【第2篇】房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)繳
土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個(gè)稅種，他包含了企業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等主營(yíng)業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
方式一：
應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)
適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對(duì)應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個(gè)地方不一樣)，先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)，計(jì)算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計(jì)算稅額。
計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
二、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率
計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計(jì)算方式更為簡(jiǎn)單
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。
注意事項(xiàng)：
1 清算申報(bào)日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開(kāi)企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開(kāi)票時(shí)，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會(huì)多預(yù)繳土地增值稅。
2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報(bào)日到清算審核結(jié)果出來(lái)，中間至少間隔幾個(gè)月的時(shí)間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來(lái)后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報(bào)時(shí)成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）
3、清算后銷售尾盤申報(bào)繳納，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問(wèn)題）（4、納稅時(shí)點(diǎn)問(wèn)題。）
方式二：
政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。
根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢(shì)，但需要控制好增值率，不然會(huì)出現(xiàn)多繳稅等情況。
例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬(wàn)，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)，那么根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方式：
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
以下方案：
一、普通住宅和豪華住宅不分開(kāi)核算。
增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%
應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬(wàn)元。
二、普通住宅和豪華住宅分開(kāi)核算，但沒(méi)有控制好增值率，使其超過(guò)了20%，則：
普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%
應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬(wàn)元
豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%
應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬(wàn)元
兩者合計(jì)為1250萬(wàn)元，此時(shí)分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過(guò)了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。
房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說(shuō)：預(yù)征土地增值稅的截止時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時(shí)點(diǎn)遠(yuǎn)比這個(gè)時(shí)點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報(bào)日前、清算期間(申報(bào)日至清算結(jié)果出來(lái))、清算后三個(gè)時(shí)間段來(lái)進(jìn)行。
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【第3篇】土地出資 土地增值稅
從“土地增值稅”角度
分析“車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬”
是個(gè)非常專業(yè)且實(shí)操性很強(qiáng)的問(wèn)題，
不長(zhǎng)期浸泡在房企里，
又熟悉相關(guān)法律及財(cái)稅知識(shí)，
還需要有點(diǎn)良知未泯，
不會(huì)總結(jié)這方面的問(wèn)題。
一、土增稅簡(jiǎn)介
土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，其開(kāi)征的目的是為了施惠于民、充實(shí)國(guó)家財(cái)政、控制房地產(chǎn)行業(yè)暴利。是所有的房地產(chǎn)企業(yè)稅籌工作的最為重要的部分。
1994年1月頒布《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，后經(jīng)多次修改完善。
通俗的理解就是，土地是國(guó)家的，基于土地的溢價(jià)應(yīng)當(dāng)部分或者大部分上繳國(guó)家。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。
簡(jiǎn)單理解，公式如下：
（項(xiàng)目售房收入-開(kāi)發(fā)成本）*稅率=土增稅繳納額。
土增稅的稅率：
土地增值稅率表
級(jí)數(shù)
計(jì)稅依據(jù)
適用稅率
1
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分
30%
2
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分
40%
3
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分
50%
4
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分
60%
二、土增稅對(duì)確定車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要意義
屬于人防設(shè)施的“停車位”，我們判斷的依據(jù)通常為“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益”的原則來(lái)確定產(chǎn)權(quán)歸屬。
那么，該類型的停車位是屬于誰(shuí)投資的呢？可能有人認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商投資的，實(shí)則不然。大多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售時(shí)都已經(jīng)將該停車位的建設(shè)費(fèi)用及其他配套，如幼兒園、小區(qū)道路、物業(yè)用房等，列入了銷售成本。
如果不將這些支出列入“開(kāi)發(fā)成本”，那么開(kāi)發(fā)商無(wú)疑會(huì)面臨天文數(shù)字的“土增稅”或者說(shuō)是“暴利稅”。實(shí)際上所有的配套建設(shè)都列入了“房?jī)r(jià)”里面。
以上判斷可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
通俗的解讀為：如果開(kāi)發(fā)商將“車庫(kù)”列入了土增稅的開(kāi)發(fā)成本，則車庫(kù)的投資人就是全體小區(qū)業(yè)主，反之，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將車庫(kù)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝飾等成本列入土增稅的開(kāi)發(fā)成本，則可以認(rèn)定車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商投資，由開(kāi)發(fā)商獲取投資收益。
三、開(kāi)發(fā)商將車庫(kù)的建設(shè)費(fèi)用列入了開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行土增稅的清繳，又保留了車庫(kù)的所有權(quán)如何定性呢？
這是非常好判斷的問(wèn)題，已經(jīng)將車庫(kù)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用分?jǐn)傔M(jìn)房?jī)r(jià)，即放棄了車庫(kù)的所有權(quán)。
如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議、訴訟等方式保留了車庫(kù)的所有權(quán)，這時(shí)關(guān)于車庫(kù)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用就不能列入開(kāi)發(fā)成本抵扣。如果將不能列入開(kāi)發(fā)成本的車庫(kù)設(shè)計(jì)、建設(shè)等費(fèi)用列入了土增稅的清繳抵扣成本，顯然涉嫌逃稅。
我國(guó)刑法第二百零一條：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額30%以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金?？劾U義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，數(shù)額較大的，依照前款的規(guī)定處罰。對(duì)多次實(shí)施前兩款行為，未經(jīng)處理的，按照累計(jì)數(shù)額計(jì)算。
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【第4篇】土地增值稅清算鑒證報(bào)告
土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強(qiáng)，需提供的資料多，而且各地對(duì)清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的一個(gè)工作難點(diǎn)。從今天開(kāi)始，咱們就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行土地增值稅清算資料報(bào)送進(jìn)行專題探討。
依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算資料包括：
(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見(jiàn)附件，各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開(kāi)發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價(jià)、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：
1．項(xiàng)目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說(shuō)明。
2．對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)說(shuō)明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。
3．對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項(xiàng)分類說(shuō)明其具體情況（即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類）；屬于建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。
4．將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說(shuō)明。
5．涉及減免稅的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目涉及的減免稅情況進(jìn)行說(shuō)明。
6．關(guān)聯(lián)交易情況說(shuō)明。
7．融資情況說(shuō)明。
8．企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。
凡在本規(guī)程實(shí)施前已作清算申報(bào)且工程造價(jià)高于扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項(xiàng)目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送造價(jià)書面報(bào)告。
（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。同時(shí)該《規(guī)程》第六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開(kāi)始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。
因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照項(xiàng)目的進(jìn)度向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料；
1、取得土地、立項(xiàng)與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)及其他方式取得）土地使用權(quán)，辦理立項(xiàng)與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：
①與清算項(xiàng)目相關(guān)的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會(huì)議紀(jì)要。通過(guò)這些資料主要核實(shí)是否存在土地出讓金返還、是否有配套設(shè)施比如公園、學(xué)校等的建設(shè)約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會(huì)涉及到的事項(xiàng)。
②發(fā)改委立項(xiàng)批復(fù)文件。了解項(xiàng)目的大致情況，關(guān)注是否有項(xiàng)目分期建設(shè)方面的說(shuō)明。
③ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證
④國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。國(guó)有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關(guān)證明。通過(guò)土地出讓合同，可以核實(shí)土地出讓價(jià)格、土地面積、土地交付時(shí)間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設(shè)施配置情況及是否需要無(wú)償移交等信息。
⑤房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議。主要核實(shí)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，如果是凈地交付，則沒(méi)有。
⑥土地使用權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
2、項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請(qǐng)領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送下列資料：
①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。
②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。
③建筑工程預(yù)算書。
④建筑工程施工合同。
⑤工程造價(jià)情況備案表、工程量清單。
凡項(xiàng)目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計(jì)或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，報(bào)送相應(yīng)的設(shè)計(jì)（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查，納稅人應(yīng)予以配合。
3、銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：
①納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。
②商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、項(xiàng)目銷售收入明細(xì)表。表格沒(méi)有固定格式，但至少應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)類型、樓號(hào)、房號(hào)、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號(hào)、銷售發(fā)票號(hào)碼、預(yù)售面積、測(cè)繪面積、面積補(bǔ)差、是否保障房及保障房面積等等。營(yíng)改增前未售完的項(xiàng)目，還應(yīng)該提供營(yíng)改增前、后收款金額。
4、項(xiàng)目竣工決算驗(yàn)收環(huán)節(jié)：
①房屋測(cè)量成果報(bào)告書，包括實(shí)測(cè)面積表以及實(shí)測(cè)面積報(bào)告等。需要辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積，都需要通過(guò)專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪并出具實(shí)測(cè)面積報(bào)告，對(duì)于不能辦理產(chǎn)權(quán)證的建筑面積是否需要測(cè)繪，這個(gè)一般沒(méi)有強(qiáng)制性要求。
②工程竣工驗(yàn)收備案表或竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。記載有工程名稱、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關(guān)單位蓋章確認(rèn)。
③項(xiàng)目決算報(bào)表及項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。通過(guò)項(xiàng)目的預(yù)算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結(jié)算報(bào)告是建設(shè)單位與施工單位雙方按國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行的工程價(jià)款最終結(jié)算。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告完成后，承包人應(yīng)立即在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向發(fā)包人遞交工程竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料。工程竣工結(jié)算報(bào)告由施工單位編制，經(jīng)建設(shè)單位審核后蓋章確認(rèn)，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認(rèn)，是確定工程造價(jià)的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒(méi)有提供工程竣工結(jié)算報(bào)告，這就增加了清算審核的難度。
④人防工程竣工驗(yàn)收備案表及人防工程平時(shí)使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時(shí)使用證證明人防工程已驗(yàn)收并移交人防部門。
5、其他資料。銀行貸款利息結(jié)算通知單、其他借款合同及利息結(jié)算憑證、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項(xiàng)目竣工圖等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)資料。
（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。
【第5篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。
上節(jié)，我們說(shuō)了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？
1.為什么說(shuō)房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)
首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個(gè)中央與地方稅收分成的問(wèn)題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？
因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)增值稅是中央和地方分成是五五開(kāi)，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開(kāi)，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個(gè)粗略的比喻。收100萬(wàn)土地增值稅地方就能拿100萬(wàn)，收100萬(wàn)增值稅，地方才能拿50萬(wàn)。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會(huì)高過(guò)增值稅、企業(yè)所得稅。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。
房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：
企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅
取得項(xiàng)目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅
前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅
資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅
建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅
銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、水利基金
物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算
看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國(guó)家貢獻(xiàn)了多少稅收。
土地增值稅為什么要預(yù)征？
我們知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度是很長(zhǎng)的，少則兩三年，長(zhǎng)則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項(xiàng)目建成，賣完交房后再征，估計(jì)老板都換了幾波，或者跑路了，國(guó)家問(wèn)誰(shuí)要錢去，所以在還沒(méi)有竣工交房，沒(méi)有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。
那預(yù)征什么時(shí)候征？怎么計(jì)算呢？
首先預(yù)售的時(shí)候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
一般來(lái)說(shuō)，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。
比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬(wàn)元，那土地增值稅就是5000萬(wàn)*預(yù)征率。
同時(shí)，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：
（1）保障性住房預(yù)征率為0；
（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；
（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。
3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計(jì)算？
例如:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售商品房時(shí)，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬(wàn)元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?
第一步，計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅
1100萬(wàn)÷(1+9%)*3%=30萬(wàn)元
第二步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（不含稅收入）
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬(wàn)元
第三步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額
土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬(wàn)元
4.土地增值稅有核定征收嗎？
如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來(lái)，肯定要核定征收。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:
(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：
（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；
（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。
每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。
【第6篇】土地增值稅可扣除稅金
概述
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅。那么，已繳納的契稅可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除嗎？下面讓我們一起來(lái)看看。
內(nèi)容
一、契稅能否在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。
對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
因此，取得土地使用權(quán)所交的契稅在土地增值稅清算時(shí)可以扣除。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問(wèn)題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
政策依據(jù)：
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
案例/解析
問(wèn)：我公司屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拿地時(shí)繳納契稅700萬(wàn)元，該項(xiàng)目在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)繳納的契稅能否作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)？
答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)20%扣除。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
所以，你公司拿地時(shí)繳納的700萬(wàn)元契稅，可以在項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)扣除，同時(shí)可以作為加計(jì)20%的扣除基數(shù)。（中稅答疑）
【第7篇】預(yù)繳土地增值稅稅率
導(dǎo)讀：為方便納稅人，土地增值稅預(yù)繳已經(jīng)簡(jiǎn)化計(jì)算，按照預(yù)收款減去應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款得到計(jì)征依據(jù)。為方便大家理解，今天，就讓會(huì)計(jì)學(xué)堂的小編結(jié)合案例分析來(lái)為大家介紹土地增值稅如何預(yù)繳吧！
土地增值稅如何預(yù)繳
答：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過(guò)除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡(jiǎn)潔方便。
然而，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>
案例：2023年5月,a房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“銀河城”項(xiàng)目開(kāi)盤預(yù)銷售住宅2萬(wàn)平米，簽訂合同總價(jià)2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項(xiàng)目土增稅預(yù)征率1%。
1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。
6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬(wàn)元；
2.方法二：按總局公告（2016）70號(hào)文件預(yù)繳土地增值稅
6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬(wàn)元
6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬(wàn)元=1.459459億元
6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬(wàn)元*1%=145.95萬(wàn)元
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，按國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬(wàn)元，將比方法一多預(yù)繳
預(yù)交土地增值稅的計(jì)算
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：
1、一般計(jì)稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率
2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：
預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
如：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)a項(xiàng)目（開(kāi)工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬(wàn)元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則:
1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬(wàn)元
預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬(wàn)元。
2、為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算：
應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬(wàn)元
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1110-30=1080萬(wàn)元
預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬(wàn)元。
【第8篇】土地增值稅申報(bào)表表六
陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭(zhēng)議的地方實(shí)在太多，比如今天要談的新房舊房問(wèn)題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂照弑硎鲋校@就是現(xiàn)實(shí)。也曾就這個(gè)問(wèn)題問(wèn)過(guò)一個(gè)同行，他的回答是：“這還有疑問(wèn)嗎？沒(méi)有使用過(guò)的房子就是新房，使用過(guò)了就成了舊房！”但這個(gè)問(wèn)題真有這么簡(jiǎn)單嗎？
新房舊房土增稅政策差異對(duì)比
首先來(lái)看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項(xiàng)目上，為什么會(huì)有差異呢？其實(shí)當(dāng)年政策制定的初衷是好的，那就是針對(duì)一些年代較久遠(yuǎn)的房屋轉(zhuǎn)讓，如果按原始成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額顯然不盡合理，必須通過(guò)特殊的政策安排來(lái)相對(duì)消除通貨膨脹因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其間的具體政策差異如下表所示：
新房、舊房的土增稅政策扣除項(xiàng)目差異對(duì)比
與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項(xiàng)目主要有以下差異：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得加計(jì)扣除20%
不得扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算
上述差異意味著，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品被認(rèn)定為舊房，那么在計(jì)征土地增值稅時(shí)，舊房需要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中剝離出來(lái)單獨(dú)按“次”計(jì)稅，且不得享受20%的加計(jì)扣除，這是有可能造成實(shí)際稅負(fù)上升的。因此，在實(shí)際工作中，納稅人多不愿意提供評(píng)估價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只得對(duì)其進(jìn)行核定征收。當(dāng)然，目前也有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷售，以期通過(guò)舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
新房舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)
如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分重要。
先看財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的說(shuō)法。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開(kāi)頭那位憑直覺(jué)答疑的同行，其說(shuō)法竟然和國(guó)家政策高度契合，不得不佩服啊?。┦褂脮r(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。
再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用時(shí)間上大做文章，全國(guó)范圍內(nèi)大致可以歸納為三類口徑：
第一類是“使用時(shí)間說(shuō)”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時(shí)間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時(shí)視為舊房；云南規(guī)定，使用時(shí)間超過(guò)2年的屬舊房；更加細(xì)致一點(diǎn)的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。
第二類是“會(huì)計(jì)核算說(shuō)”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。
第三類是“權(quán)證辦理說(shuō)”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時(shí)間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。
鑒于新房舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一，企業(yè)如果考慮通過(guò)新舊房問(wèn)題進(jìn)行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當(dāng)?shù)氐男屡f房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
存在的爭(zhēng)議及問(wèn)題
在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實(shí)際征管中，除了前述評(píng)估價(jià)格少有使用、新舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一等問(wèn)題之外，主要存在兩大爭(zhēng)議：
一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓，到底是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對(duì)照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時(shí)間未免太短；會(huì)計(jì)上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒(méi)有實(shí)際使用；將部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開(kāi)發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”?。∵@里面的操作空間太大！
二是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓，是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報(bào)表》（稅總函[2016]309號(hào)）竟無(wú)一張申報(bào)表對(duì)應(yīng)此種情況，唯一可能填寫的申報(bào)表（三）針對(duì)扣除項(xiàng)目金額又只提供了評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法，也許在申報(bào)表設(shè)計(jì)者看來(lái)，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！
相關(guān)政策建議
（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過(guò)于主觀的表述對(duì)應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號(hào)）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。
（二）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門認(rèn)定為商品房出售還是存量房轉(zhuǎn)讓行為，原則上一律按之前清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。必要時(shí)，可以啟動(dòng)二次清算。
（三）對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實(shí)際使用時(shí)間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；實(shí)際使用時(shí)間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。
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【第9篇】土地增值稅可以扣除的稅金
一、轉(zhuǎn)讓新建房
新建房屋（賣新房）
房地開(kāi)發(fā)企業(yè)（5項(xiàng)）
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（房企）
非房地產(chǎn)企業(yè) （僅1-4項(xiàng)）
對(duì)于扣除項(xiàng)目的闡述
1、取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款（買地的錢）
1）出讓方式取得，為支付的土地出讓金
2）行政劃撥方式取得，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)補(bǔ)繳的土地出讓金
3）轉(zhuǎn)讓方式取得，為支付的地價(jià)款
4）繳納的有關(guān)稅費(fèi)（如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)（不含印花稅））
2、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本
1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
3）建筑安裝工程費(fèi)：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)
注：建筑安裝工程費(fèi)，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指的是與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在土地增值稅中并非按實(shí)際發(fā)生的三項(xiàng)費(fèi)用來(lái)確定。
4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅0.05%（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）
提示1）土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目
2）企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的印花稅等相關(guān)稅費(fèi)，記在“稅金及附加”科目核算，因此，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在內(nèi)的納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
3）營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除
【第10篇】土地增值稅 預(yù)繳
一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）
2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條
3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）
二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算
（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)
1.一般計(jì)稅
（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額
（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率
（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
2.簡(jiǎn)易計(jì)稅
土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
3.簡(jiǎn)化計(jì)算
為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）
（二）代收費(fèi)用
對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）
（三）預(yù)征率
應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。
三、預(yù)繳申報(bào)
（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條
（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：
1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）
（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。
（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）
（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。
附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表
財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表
附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表
依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）
、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^(guò)當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；
2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；
3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
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【第11篇】土地評(píng)估增值稅務(wù)處理
我們?cè)诠ぷ髦?，?jīng)常有企業(yè)咨詢“買房送車位”的土地增值稅扣除政策，（關(guān)于無(wú)產(chǎn)權(quán)地下停車位已在稅屋《關(guān)于地下停車位相關(guān)法律和稅收政策的探討》文章中進(jìn)行了探討）通過(guò)學(xué)習(xí)與此相關(guān)法律和稅收政策，依據(jù)現(xiàn)行、有效的法律和稅收政策，得出以下幾點(diǎn)理解;
一、“買房送車位”的法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
此條規(guī)定了車位、車庫(kù)的歸屬方式。
二、“買房送車位”合同訂立
商品房買賣是一種商業(yè)行為，需要通過(guò)契約的形式對(duì)此種行為進(jìn)行約定，基于合同的訂立，所載內(nèi)容得到了規(guī)范。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
三、土地增值稅政策
1、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第三項(xiàng)：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
2、《安徽省土地增值稅清算管理辦法》國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)第四十條： 納稅人開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：
（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。
（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過(guò)其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。
通過(guò)上述的相關(guān)法律、政策，我們認(rèn)為：
1、在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)以是否訂立合同、合同所載內(nèi)容為重點(diǎn)，調(diào)查核實(shí)是否屬于公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。
2、其附贈(zèng)車位、車庫(kù)應(yīng)視為商品房銷售總價(jià)內(nèi)的一部分，不應(yīng)以納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
舒城縣稅務(wù)局第二分局
蔡 誠(chéng)
二〇二二年八月十七日
【第12篇】土地增值稅清算表格
13大類103套土地增值稅清算表，拿來(lái)即用！房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有福了土地增值稅清算表（共13大類，103個(gè)表格）
1、企業(yè)基本情況表
2、土地增值稅納稅審核表（已售非普通住宅）
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表（已售其他類型房地產(chǎn)）
4、前期工程費(fèi)分?jǐn)偙?/p>
5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偙?/p>
6、扣除項(xiàng)目匯總表（已售非普通住宅）
7、取得土地使用權(quán)所支付的金額審核表（未售其他類型房地產(chǎn)）
8、扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)申報(bào)表
好了，篇幅有限，就不和大家一一展示了。完整電子版已打包好。
【第13篇】應(yīng)交土地增值稅
中道財(cái)稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財(cái)稅問(wèn)題解決專家
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（一般計(jì)稅），允許扣除的土地價(jià)款到底有哪些？怎樣計(jì)算呢？小編帶您來(lái)看：
一、政策依據(jù)：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
二、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算： 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款 當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。 第八條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。 房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。 第九條 一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
三、政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2016]140號(hào)）
七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；
（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。
四、政策依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。
綜上，小編認(rèn)為，在扣除土地價(jià)款時(shí)，要注意以下幾個(gè)方面： 1.允許扣除的土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。 這里又?jǐn)U充解釋了：“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。注意只有支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價(jià)款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。2.向其他單位和個(gè)人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個(gè)人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。3.設(shè)立項(xiàng)目公司如何扣除？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。 三個(gè)條件須同時(shí)滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項(xiàng)目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。4.什么時(shí)候確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、扣除土地價(jià)款？如何開(kāi)票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交房時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。此時(shí)確認(rèn)銷售額，對(duì)應(yīng)計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款。 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間計(jì)算繳納增值稅，開(kāi)具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)的規(guī)定向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款時(shí)按照國(guó)家稅務(wù)總局2023年第53號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開(kāi)具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開(kāi)具全額的增值稅發(fā)票時(shí)，開(kāi)具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間，即對(duì)銷售額的確認(rèn)申報(bào)，一般比企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)要遲得多。
例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2023年1月a項(xiàng)目完工交房，開(kāi)具增值稅發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1090萬(wàn)元，銷售面積1090平方米。該項(xiàng)目總可售面積10900平方米，支付土地價(jià)款3000萬(wàn)元,。
計(jì)算對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款=1090÷10900×3000=300萬(wàn)元，允許抵減的銷項(xiàng)稅=300÷1.09*0.09=24.77萬(wàn)元。2023年12月預(yù)交增值稅30.00萬(wàn)元，當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為30.00萬(wàn)元，上期無(wú)留抵稅額。
1.上月收到預(yù)售款時(shí)：
借：銀行存款 1090萬(wàn)元
貸：預(yù)收帳款 1090萬(wàn)元
2.預(yù)繳稅款時(shí)：
借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元
貸：銀行存款 30萬(wàn)元
3.本月確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅額
借：預(yù)收賬款1090萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬(wàn)元
應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額90萬(wàn)元
如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外開(kāi)具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應(yīng)為90.00萬(wàn)元，收票方可全額抵扣增值稅。
4.確認(rèn)土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額
借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額抵減24.77萬(wàn)元
貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本24.77萬(wàn)元
5.轉(zhuǎn)出當(dāng)月未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅35.23萬(wàn)元
當(dāng)月實(shí)際銷項(xiàng)稅額=90-24.77=65.23萬(wàn)元
當(dāng)月認(rèn)證抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=30萬(wàn)元
當(dāng)月應(yīng)交增值稅=65.23-30=35.23萬(wàn)元
6.預(yù)繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅 30萬(wàn)元
貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅 30萬(wàn)元
當(dāng)月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬(wàn)元
7.次月繳納稅金
借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅5.23萬(wàn)元
貸：銀行存款5.23萬(wàn)元
【第14篇】土地增值稅申報(bào)期限
原文標(biāo)題：稅收每周要文 | 07.30-08.05重要法規(guī)輯要
稅收每周要文是華盟·稅紀(jì)云推出的稅收特別欄目，稅紀(jì)云平臺(tái)每周準(zhǔn)時(shí)為您奉上過(guò)去一周重大稅收政策文件要點(diǎn)，持續(xù)為您傳遞、解讀最新的稅收政策動(dòng)態(tài)，提供最新財(cái)稅信息。
01 關(guān)于《實(shí)施稅收協(xié)定相關(guān)措施以防止稅基侵蝕和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移的多邊公約》對(duì)我國(guó)生效并對(duì)部分稅收協(xié)定開(kāi)始適用的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)）
文件概要：
《實(shí)施稅收協(xié)定相關(guān)措施以防止稅基侵蝕和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移的多邊公約》（以下簡(jiǎn)稱《公約》），旨在一攬子修訂現(xiàn)行雙邊稅收協(xié)定，落實(shí)與稅收協(xié)定相關(guān)的稅基侵蝕和利潤(rùn)轉(zhuǎn)移（beps）行動(dòng)計(jì)劃成果建議。截至2023年6月30日，包括我國(guó)在內(nèi)的97個(gè)國(guó)家或地區(qū)簽署了《公約》?，F(xiàn)將《公約》對(duì)我國(guó)生效并對(duì)部分稅收協(xié)定開(kāi)始適用有關(guān)事宜公告如下：
《公約》將于2023年9月1日對(duì)我國(guó)生效；
截至2023年6月30日，根據(jù)稅收協(xié)定締約對(duì)方完成《公約》生效程序的情況，《公約》將適用于我國(guó)已簽署的47個(gè)稅收協(xié)定，開(kāi)始適用的時(shí)間根據(jù)《公約》第三十五條（開(kāi)始適用）的規(guī)定，通常依據(jù)《公約》對(duì)稅收協(xié)定締約雙方中后一方生效的日期確定。
02 江蘇省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整印花稅納稅期限等有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）&寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于明確印花稅納稅期限的公告（國(guó)家稅務(wù)總局寧夏回族自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）&甘肅省稅務(wù)局關(guān)于印花稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告&四川省稅務(wù)局關(guān)于印花稅和土地增值稅有關(guān)申報(bào)納稅期限的公告（國(guó)家稅務(wù)總局四川省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）
文件概要：
為了全面落實(shí)《中華人民共和國(guó)印花稅法》，各地稅務(wù)局根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施〈中華人民共和國(guó)印花稅法〉等有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年第14號(hào)）相關(guān)規(guī)定，明確當(dāng)?shù)赜』ǘ愑嘘P(guān)征收管理事項(xiàng)。主要內(nèi)容總結(jié)如下：
【第15篇】土地增值稅的征管
土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。
對(duì)于商業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，若能爭(zhēng)取到核定征收，則可事項(xiàng)項(xiàng)目整體稅負(fù)大幅度的降低。
下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>
01《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定
第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；
（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；
（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的;
（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的;
（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。同時(shí)規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。
02《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）相關(guān)規(guī)定
對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實(shí)行核定征收。
03《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）相關(guān)規(guī)定
核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
04重慶市地方規(guī)定
（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）
第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項(xiàng)目憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目增值額，有下列情形之一的，可實(shí)行核定征收土地增值稅。
(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項(xiàng)目金額的；
(四) 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；
(五) 符合土地增值稅清算(以下簡(jiǎn)稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實(shí)無(wú)法實(shí)施定率征收的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)方可采用定額征收方式。
(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：
1.按照核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；
2.按照核實(shí)建造成本、費(fèi)用加合理利潤(rùn)的方法核定；
3.按照合理方法計(jì)算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。
(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：
1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定；
2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；
3.按照其它合理的方法核定。
采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可同時(shí)采用兩種以上的方法核定。
（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問(wèn)題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評(píng)估價(jià)格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。
（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）
一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的，分類型適用核定征收率：
（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫(kù)為6%；非住宅（車庫(kù)除外）為8%。
（二）個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對(duì)其他稅種申報(bào)、后續(xù)的稅收申報(bào)和財(cái)務(wù)處理等事項(xiàng)引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。
土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點(diǎn)在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會(huì)引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等蝴蝶效應(yīng)。
企業(yè)所得稅核定征收
依據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2008〕30號(hào)第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；
（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；
（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；
（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；
（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。
從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。
增值稅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額
對(duì)于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：
（一）一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。
（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。
后續(xù)年度的納稅申報(bào)
在完成土地增值稅清算后，對(duì)于尚未對(duì)外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對(duì)外出租時(shí)，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。
重慶市對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對(duì)于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實(shí)際應(yīng)稅所得率遠(yuǎn)低于20%。
財(cái)務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接
對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財(cái)務(wù)處理由“混亂”如何有序地過(guò)渡到“規(guī)范”，尤其未售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會(huì)計(jì)人員傷神又費(fèi)力的事情。
因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時(shí)，一定要盡可能得找到可以佐證的財(cái)務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。
一個(gè)土地增值稅核定征收問(wèn)題的討論
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時(shí)有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時(shí)未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個(gè)難以解決的問(wèn)題。下面來(lái)討論這個(gè)問(wèn)題。
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2003年取得立項(xiàng)批文，規(guī)劃總建筑面積7萬(wàn)平方米，實(shí)際建筑面積8.6萬(wàn)平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬(wàn)平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國(guó)土管理部門在補(bǔ)繳土地出讓金方面存在爭(zhēng)議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。
2023年，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)已銷售的部分進(jìn)行了土地增值稅清算，由于項(xiàng)目成本資料不全，對(duì)其進(jìn)行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。
直到2023年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與國(guó)土地管理部門對(duì)超規(guī)劃建設(shè)部分補(bǔ)繳土地出讓金的問(wèn)題得到解決。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進(jìn)行拍賣，以拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金。但是拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，2023年稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)項(xiàng)目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。
但是2023年以來(lái)土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個(gè)變化。
一是2023年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
二是項(xiàng)目所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對(duì)核定征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目測(cè)算稅負(fù)，以測(cè)算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測(cè)算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。
存在這兩個(gè)政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？
先要解決一個(gè)問(wèn)題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分。
這個(gè)問(wèn)題要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理部門確定。如果確定不是原來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項(xiàng)目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項(xiàng)管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，問(wèn)題要復(fù)雜一些。
超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，就這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，2023年該項(xiàng)目銷售的比例未達(dá)到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目才達(dá)到了清算條件，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的時(shí)間是2023年。由于項(xiàng)目由于成本資料不全，難以計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。
作為問(wèn)題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的核定征收另外一種情況。
如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對(duì)該項(xiàng)目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。
假設(shè)該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為15萬(wàn)平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬(wàn)元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項(xiàng)目符合清算條件仍然是2023年。
本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進(jìn)行了調(diào)整，但是只適用政策實(shí)施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒(méi)有對(duì)這種情況有針對(duì)性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對(duì)超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。
【第16篇】土地增值稅是含稅收入嗎
土地出讓金計(jì)征契稅是按不含稅嗎？
我們先看一下依據(jù)，根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第一條規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
總結(jié)：通過(guò)上述文件可以知道，一般情況下計(jì)征契稅的成交價(jià)格是不含增值稅的，免稅情況下計(jì)征契稅時(shí)成交價(jià)格是不扣減增值稅的。
我們?cè)俳Y(jié)合一下企業(yè)取得土地使用權(quán)如何繳納增值稅情況來(lái)分析一下：
出讓土地使用權(quán)：
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：
第一種情形：正常繳稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，銷售無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。2023年5月1日到2023年3月31日轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%，從2023年4月1日起稅率降為9%。
第二種情形：簡(jiǎn)易計(jì)稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
第三種情形：免稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第一條第三十五款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。同時(shí)根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）規(guī)定，納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。
第一條第三十六款規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。
第四種情形：不征稅
根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，下列項(xiàng)目不征收增值稅：（5）在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。
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