增值稅條例（16篇）

【第1篇】增值稅條例

概述

《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅等征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第6號(hào)）明確了對(duì)小規(guī)模納稅人免征增值稅有關(guān)事項(xiàng)。大家一起來看看相關(guān)要點(diǎn)吧。

內(nèi)容

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）規(guī)定：自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。如何判斷是否可享受免稅政策？

根據(jù)納稅人取得應(yīng)稅銷售收入的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間進(jìn)行判斷。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在自2023年4月1日至2023年12月31日可適用免稅政策。根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國令第691號(hào)）第十九條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：1.發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。2.進(jìn)口貨物，為報(bào)關(guān)進(jìn)口的當(dāng)天。增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天?！?/p>

一、專票和普票開哪個(gè)？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅等征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第6號(hào)）規(guī)定：增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率應(yīng)稅銷售收入免征增值稅的，應(yīng)按規(guī)定開具免稅普通發(fā)票。納稅人選擇放棄免稅并開具增值稅專用發(fā)票的，應(yīng)開具征收率為3%的增值稅專用發(fā)票。

增值稅小規(guī)模納稅人取得應(yīng)稅銷售收入，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2023年3月31日前，已按3%或者1%征收率開具增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅等征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第6號(hào)）規(guī)定：發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，應(yīng)按照對(duì)應(yīng)征收率開具紅字發(fā)票。

開票有誤需要重新開具的，應(yīng)按照對(duì)應(yīng)征收率開具紅字發(fā)票，再重新開具正確的藍(lán)字發(fā)票。

二、納稅申報(bào)如何填寫？

增值稅小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計(jì)月銷售額未超過15萬元（以1個(gè)季度為1個(gè)納稅期的，季度銷售額未超過45萬元，下同）的，免征增值稅的銷售額等項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)填寫在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“小微企業(yè)免稅銷售額”或者“未達(dá)起征點(diǎn)銷售額”相關(guān)欄次。

合計(jì)月銷售額超過15萬元的，免征增值稅的全部銷售額等項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)填寫在《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表（小規(guī)模納稅人適用）》“其他免稅銷售額”欄次及《增值稅減免稅申報(bào)明細(xì)表》對(duì)應(yīng)欄次。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）

《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國令第691號(hào)）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅等征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第6號(hào)）

總結(jié)

這些關(guān)于增值稅新政的相關(guān)問題大家都了解了嗎？（中稅答疑）

【第2篇】增值稅暫行條例

新聞消息一出來，我就第一時(shí)間進(jìn)行了朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)。關(guān)于《中華人民共和國增值稅法（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見的通知，當(dāng)時(shí)還只是個(gè)標(biāo)題。

第一時(shí)間到官網(wǎng)查看并沒有發(fā)現(xiàn)這條狀態(tài)，大概過了一段時(shí)間才出現(xiàn)全文。仔仔細(xì)細(xì)地全部看完，內(nèi)容信息量還是蠻多的。

我們先來了解一下我國增值稅的發(fā)展歷程，如下圖：

現(xiàn)存的增值稅相關(guān)內(nèi)容，主要兩個(gè)依據(jù)：

1、1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下稱《條例》），12月25日，授權(quán)財(cái)政部印發(fā)了《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。2023年10月30日國務(wù)院對(duì)《條例》進(jìn)行了部分修改。

2、2023年3月23日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

而今天發(fā)布的《中華人民共和國增值稅法（征求意見稿）》是整合了《條例》和36號(hào)文等，并適當(dāng)調(diào)整完善相關(guān)內(nèi)容，形成了《征求意見稿》。也就意味著通過之日起，將直接從“稅收行政法規(guī)”升級(jí)為“稅收法律”

好了，以我考稅務(wù)師在《稅法ⅰ》當(dāng)中學(xué)習(xí)到的知識(shí)，我來給大家普及一下“稅收行政法規(guī)”和“稅收法律”的區(qū)別：

“稅收行政法規(guī)”指立法機(jī)關(guān)為國務(wù)院，以總理簽署國務(wù)院令公布實(shí)施，大部分為主法的細(xì)則規(guī)定。

“稅收法律”指立法機(jī)關(guān)為全國人大及其常委會(huì)，以國家主席簽署主席令予以公布。比如已經(jīng)通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》等。

全面營改增之后，增值稅已經(jīng)成為我國第一大主體稅種，近幾年增值稅相關(guān)改革措施已全部推出，立法條件成熟。為以法律形式鞏固改革成果，按照保持現(xiàn)行稅制框架總體不變以及保持現(xiàn)行稅收負(fù)擔(dān)水平總體不變的原則，并向社會(huì)公開征求意見，適時(shí)頒布《中華人民共和國增值稅法》。

下面我們來盤點(diǎn)一下，修改的內(nèi)容：

《征求意見稿》共9章47條。

主要修訂調(diào)整內(nèi)容如下：

（一）關(guān)于征稅范圍。

《征求意見稿》基本延續(xù)了《條例》的規(guī)定，為鞏固營改增成果，將“加工、修理修配勞務(wù)”并入“服務(wù)”，將“銷售金融商品”從“服務(wù)”中單列，即增值稅的征稅范圍為，在境內(nèi)銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和金融商品，以及進(jìn)口貨物。

（二）關(guān)于納稅人和扣繳義務(wù)人。

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，《征求意見稿》規(guī)定，在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅交易且銷售額達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的單位和個(gè)人，以及進(jìn)口貨物的收貨人，為增值稅的納稅人。銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的單位和個(gè)人，不是增值稅納稅人，但可以自愿選擇登記為增值稅納稅人繳納增值稅。境外單位和個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅交易的，以購買方為扣繳義務(wù)人。

（三）關(guān)于稅率和征收率。

為鞏固營改增及深化增值稅改革成果，《征求意見稿》對(duì)《條例》中規(guī)定的稅率進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，將銷售貨物、加工修理修配服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、以及進(jìn)口貨物等適用稅率調(diào)整為13%；將銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品等貨物的適用稅率調(diào)整為9%；銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、金融商品的適用稅率為6%，保持不變。同時(shí)，明確增值稅征收率為3%。

（四）關(guān)于銷售額。

《征求意見稿》基本延續(xù)了《條例》的現(xiàn)行規(guī)定，明確銷售額是納稅人發(fā)生應(yīng)稅交易取得的與之相關(guān)的對(duì)價(jià)，包括全部貨幣或者非貨幣形式的經(jīng)濟(jì)利益。

（五）關(guān)于期末留抵退稅制度。

為鞏固深化增值稅改革成果，按照增值稅原理，《征求意見稿》借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，建立期末留抵退稅制度，并授權(quán)國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門制定具體辦法。

（六）關(guān)于混合銷售、兼營的規(guī)定。

為鞏固營改增成果，解決納稅人特殊情形的征稅問題，《征求意見稿》延續(xù)“混合銷售”從主、“兼營”分別核算納稅的理念，明確混合銷售應(yīng)從主適用稅率或者征收率；兼營應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。

（七）關(guān)于稅收減免。

《征求意見稿》沿用了《條例》和原營業(yè)稅暫行條例中的法定免稅項(xiàng)目；同時(shí)明確除法定免稅以外，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，或者由于突發(fā)事件等原因?qū){稅人經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生重大影響的，國務(wù)院可以制定增值稅專項(xiàng)優(yōu)惠政策，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

（八）關(guān)于計(jì)稅期間。

為落實(shí)深化“放管服”改革精神，進(jìn)一步減少納稅人辦稅頻次，減輕納稅人申報(bào)負(fù)擔(dān)，《征求意見稿》取消“1日、3日和5日”等三個(gè)計(jì)稅期間，新增“半年”的計(jì)稅期間。

（九）關(guān)于稅收征管。

結(jié)合征管實(shí)踐，《征求意見稿》明確增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，進(jìn)口貨物的增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托海關(guān)代征。明確了納稅人、扣繳義務(wù)人的如實(shí)申報(bào)義務(wù)、發(fā)票管理及法律責(zé)任的原則性規(guī)定。

（十）關(guān)于過渡期安排。

為平穩(wěn)過渡，本法公布前出臺(tái)的稅收政策，確需延續(xù)的，按照國務(wù)院規(guī)定最長可以延至本法施行后的五年止。待過渡期結(jié)束，按照《征求意見稿》第三十條，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國務(wù)院可以制定專項(xiàng)優(yōu)惠政策，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案后繼續(xù)執(zhí)行。

【第3篇】土地增值稅暫行條例

問

納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:

“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

2、《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)(1995)110號(hào)文件發(fā)布)第四條規(guī)定：

“土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集中土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍?！?/p>

結(jié)論：根據(jù)上述政策及宣傳解釋，集體土地不涉及土地增值稅的征收。

問

哪些贈(zèng)與行為不征收土地增值稅？

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字【1995】48號(hào))規(guī)定：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

結(jié)論：根據(jù)上述政策，只有符合條件的”贈(zèng)與“行為才不征土地增值稅。

問

哪些情形下可以免征土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定:

“有下列情形之一的，免征土地增值稅:

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的;

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！?/p>

2、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第二款規(guī)定:

“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅”。

第四款規(guī)定:“因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”;第五款規(guī)定:“符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！?/p>

問

在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅【2013】101號(hào)第二條規(guī)定：

企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

其中棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。

棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目;改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房”

問

對(duì)改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第一條的規(guī)定：

按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”

問

企業(yè)合并時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第二條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

企業(yè)分立時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第三條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第四條的規(guī)定：

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

來源：中道財(cái)稅

【第4篇】土地增值稅暫行條例細(xì)則

本文轉(zhuǎn)載自國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實(shí)際，制定本辦法。

第一章 項(xiàng)目管理

第一條 土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按主管規(guī)劃的政府部門的批準(zhǔn)意見結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行判定，以確定的分期項(xiàng)目為單位清算。

第二條 納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目原則上應(yīng)與稅收管理系統(tǒng)中登記的項(xiàng)目保持一致。

第三條 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。納稅人在填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》時(shí)，應(yīng)同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料。

第四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理，從納稅人取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，定期采集、更新。同時(shí)，與第三方信息進(jìn)行比對(duì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第五條 本辦法適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。

第二章 預(yù)征管理

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算受理前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售(含預(yù)售)收入的，應(yīng)當(dāng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)（包括預(yù)收款性質(zhì)的房款）或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)征土地增值稅納稅申報(bào)表并預(yù)繳稅款。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價(jià)向購房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

第九條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款＝（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。

第十一條 土地增值稅預(yù)征率

（一）?？谑小⑷齺喪?、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為5%。

（二）其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中納入住房保障體系的住房，暫不預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不屬于住房保障體系的房地產(chǎn)，按本條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。

（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

第十二條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產(chǎn)的，均應(yīng)按房地產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷（預(yù)）售收入，并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計(jì)算預(yù)征土地增值稅；不能分別核算銷（預(yù)）售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。

隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行預(yù)征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照其他類型房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)征。

第十三條 納稅人逾期不申報(bào)土地增值稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。

納稅人逾期未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

第三章 清算申報(bào)

第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十五條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）；

產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例=已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經(jīng)營建筑面積）的比例，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）

（二）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十六條 對(duì)符合本辦法第十四條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

對(duì)符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目。對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)通知申報(bào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。對(duì)確定暫不通知清算項(xiàng)目，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理。

納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時(shí)，以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

第十八條 同一土地增值稅清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在清算時(shí)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十九條 土地增值稅的清算申報(bào)主體是納稅人。納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合理性和相關(guān)性。

第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款。

納稅人辦理清算申報(bào)應(yīng)補(bǔ)繳的稅款，應(yīng)當(dāng)在清算申報(bào)期限屆滿的次月15日內(nèi)繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。

第四章 清算受理

第二十一條 在收到納稅人清算申報(bào)資料后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在7日內(nèi)對(duì)納稅人的申報(bào)表以及申報(bào)資料進(jìn)行審驗(yàn)，審驗(yàn)內(nèi)容包括：清算項(xiàng)目認(rèn)定是否正確、是否足額申報(bào)預(yù)繳稅款、申報(bào)資料是否完整、清算所屬期是否準(zhǔn)確、申報(bào)表表間邏輯關(guān)系是否一致等。

對(duì)符合清算條件，且清算申報(bào)資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報(bào)表》上簽字確認(rèn)。同時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。

納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目資料不齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具補(bǔ)充資料《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，一次性告知納稅人需要補(bǔ)充的資料,并要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊。納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的書面說明及相關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以受理。

納稅人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送補(bǔ)充資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十二條 對(duì)已受理進(jìn)入土地增值稅清算程序的清算項(xiàng)目，自主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起，取得的預(yù)售收入不再預(yù)繳土地增值稅。

納稅人在提交清算申報(bào)資料前，應(yīng)在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報(bào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理清算時(shí)，應(yīng)復(fù)核納稅人是否已辦理申報(bào)。

第五章 清算審核管理

第二十三條 市縣稅務(wù)局應(yīng)采取“集中清算、分類審核、難點(diǎn)合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。

第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務(wù)局集中本單位內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理事項(xiàng)人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目集中清算審核。

?？诤腿齺喪卸悇?wù)局可自行確定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務(wù)局（區(qū)指洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務(wù)局集中清算。

“分類審核”是指清算審核組內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，對(duì)銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核。

第二十五條 “難點(diǎn)合議”是指市縣區(qū)稅務(wù)局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點(diǎn)問題。

第二十六條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第二十七條 審核人員應(yīng)各司其職，各負(fù)其責(zé)，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標(biāo)準(zhǔn)化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。

第二十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃資料，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場館、酒店、車位等進(jìn)行實(shí)地核查。

第二十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自向納稅人送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起， 在90日內(nèi)(不包括補(bǔ)充工程造價(jià)清算資料時(shí)間和納稅人反饋意見時(shí)間)做出清算審核結(jié)論。因特殊原因不能按時(shí)完成清算的,應(yīng)按以下程序報(bào)批，延期最長不能超過60日：

1.延期30日以內(nèi)的，由市縣區(qū)稅務(wù)局分管局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；

2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務(wù)局長批準(zhǔn)。

第三十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進(jìn)行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交審核意見和工作底稿；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具審核意見《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見和補(bǔ)充資料。

第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人的反饋意見和補(bǔ)充資料進(jìn)行復(fù)核，對(duì)存在爭議的事項(xiàng)應(yīng)開展集體審議。

（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)同納稅人主張的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整原處理意見；

（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)為納稅人未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)維持原處理意見；

（三）涉及工程造價(jià)審核事項(xiàng)，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議（形成書面記錄），仍無法達(dá)成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)針對(duì)爭議問題進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。

第三十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)補(bǔ)繳稅款《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的次月15日內(nèi)。

第三十三條 納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

第三十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算項(xiàng)目的尾盤管理，按照有關(guān)規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報(bào)，確保稅款及時(shí)入庫。

第六節(jié) 清算審核內(nèi)容

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

第三十六條 營改增后納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額。

第三十七條 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

第三十八條 納稅人因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產(chǎn)銷售收入。

第三十九條 納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

第四十條 納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列方法和順序確定其收入：

1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；

2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；

3.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

以上所講的同期是指當(dāng)月或者當(dāng)季，近期是指當(dāng)季或者當(dāng)年，當(dāng)月、當(dāng)季或者當(dāng)年分別指自然月、季、年。

第四十一條 納稅人申報(bào)的整個(gè)清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售均價(jià)低于統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期的房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格核定其收入。

第四十二條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

（一）人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

（二）政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

（三）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

第四十三條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第四十四條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人補(bǔ)充提供，納稅人不能提供的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《2008-2023年海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考指標(biāo)》（瓊國稅公告2023年 號(hào)）核定扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

2．工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個(gè)體工商戶或個(gè)人施工，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第四十六條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

（一）能夠明確受益對(duì)象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目。

（二）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積（占地面積法）的比例計(jì)算分?jǐn)?，?duì)于無法取得項(xiàng)目占地面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>

（三）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按各清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偅瑢?duì)于無法取得可售面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>

（四）同一個(gè)清算項(xiàng)目中，同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（五）同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。

通過購買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實(shí)在無法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據(jù)）的客觀條件下，結(jié)合實(shí)際情況，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個(gè)人的青苗補(bǔ)償費(fèi)，結(jié)合相關(guān)證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認(rèn)為合法憑證。

5.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。

第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

1.對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。

2.同一個(gè)清算項(xiàng)目, 應(yīng)將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

3.納稅人在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與取得本清算項(xiàng)目的土地使用權(quán)有直接關(guān)聯(lián)的，按規(guī)定補(bǔ)繳契稅后，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。其他紅線外支出不予扣除。

以上所指的政府有關(guān)部門是指市、縣（區(qū)）級(jí)政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要等。

4. 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款合法有效憑據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。對(duì)通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的，計(jì)征土地增值稅時(shí)，其實(shí)際支付的地價(jià)款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn)。

5. 對(duì)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）生效后，以土地（房地產(chǎn)）投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產(chǎn)）后轉(zhuǎn)讓出售或用于房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本應(yīng)按最初投資方取得土地的原始成本進(jìn)行認(rèn)定。

6. 對(duì)根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）和《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在改制重組時(shí)享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

8. 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對(duì)納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。

9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財(cái)政非稅收入票據(jù)的，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予扣除。

（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

1.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)確實(shí)支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，如青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，其扣除金額根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議、清冊(cè)、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。

2.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

5.納稅人購入已建成的不動(dòng)產(chǎn)后將地上房產(chǎn)拆除后再次開發(fā)房地產(chǎn)，如會(huì)計(jì)核算時(shí)未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)計(jì)提折舊的，原有不動(dòng)產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費(fèi)用可分別在取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中扣除。

（三）前期工程費(fèi)

1.納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

2.納稅人在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí)按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除。

3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設(shè)計(jì)費(fèi)、與項(xiàng)目可行性研究無關(guān)的咨詢費(fèi)不允許扣除。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

2. 納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。。

3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。

4.營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（1）納稅人收取的裝修費(fèi)符合下列條件之一的，應(yīng)一律作為銷售收入，并扣除相應(yīng)的裝修成本：

①在銷售合同中明確了房價(jià)中包含裝修費(fèi)的；

②銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的；

③簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的；

上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計(jì)入銷售收入，能夠提供購進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)。

日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。

( 3 )納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用、建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用等相關(guān)支出不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

6.納稅人實(shí)際發(fā)生的營銷設(shè)施建造支出，按下列原則進(jìn)行處理：

（1）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（2）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

（3）納稅人租入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、展廳等營銷設(shè)施的，支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（4）納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)產(chǎn)品或公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部等營銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

7.納稅人因設(shè)計(jì)變更發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計(jì)算扣除。納稅人自行改變?cè)O(shè)計(jì)方案、違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)不允許扣除。

8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費(fèi)允許計(jì)算扣除。

（六）公共配套設(shè)施費(fèi)

1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認(rèn)：

①政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；

②經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì)尚未成立，無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當(dāng)提交書面說明，以及在清算項(xiàng)目內(nèi)顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關(guān)證明材料。

商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)公共配套設(shè)施權(quán)歸全體業(yè)主共有。

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

2.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偳逅沩?xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。

3.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

4.在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項(xiàng)目共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi)，只在未完成清算的分期項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)?，已完成清算的分期?xiàng)目不再參與計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除。人防工程建筑面積的確認(rèn)，按人防部門竣工驗(yàn)收意見書或規(guī)劃意見書標(biāo)注的面積確認(rèn)。

納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程異地建設(shè)費(fèi)，取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目可售建筑面積，按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計(jì)算扣除；納稅人在銷售合同中約定無產(chǎn)權(quán)的地下車庫屬于其所有，以及轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行。

無產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其建筑面積按照竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本費(fèi)用按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的房地產(chǎn)開發(fā)成本中計(jì)算。

（七）開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)與納稅人的期間費(fèi)用，應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例扣除。

第四十九條 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

提供金融機(jī)構(gòu)證明是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據(jù)實(shí)扣除。

2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3.納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條前兩項(xiàng)所述兩種辦法。

4.清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

5.納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

6.在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，造價(jià)審核費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)、差旅費(fèi)、開荒保潔費(fèi)、在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（二）稅金及附加

納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營改增后，納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（三）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第五十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則，按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

第七章 核定征收

第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

第五十二條 對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，清算審核組根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常管理過程中獲取的開發(fā)項(xiàng)目收入和扣除項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息，綜合運(yùn)用從第三方獲取的信息，逐項(xiàng)核定銷售收入和扣除項(xiàng)目金額，確定應(yīng)納的土地增值稅。

（一）銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報(bào)的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

（二）扣除項(xiàng)目金額

1.土地價(jià)款。根據(jù)納稅人日常申報(bào)的資料和數(shù)據(jù)，向自規(guī)部門查詢?cè)擁?xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，確定土地價(jià)款。無法獲得土地價(jià)款相關(guān)數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)適用清算項(xiàng)目開工至竣工期間所對(duì)應(yīng)年度的“工程造價(jià)參考指標(biāo)”數(shù)值，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。

（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對(duì)納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照“工程造價(jià)參考指標(biāo)”據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人無法提供資料的，不予以確認(rèn)。

（2）清算申報(bào)的工程造價(jià)高于“工程造價(jià)參考指標(biāo)”規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)工程造價(jià)委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據(jù)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的金額按照規(guī)定計(jì)算確認(rèn)。

（三）根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項(xiàng)目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計(jì)算增值額和增值率，確定應(yīng)繳及應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項(xiàng)第一點(diǎn)所說“憑證資料不符合清算要求或不實(shí)”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；

（二）工程結(jié)算項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”無正當(dāng)理由的；

（三）樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”的；

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第五十四條 對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具告知核定事項(xiàng)的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應(yīng)納稅額，形成核定征收?qǐng)?bào)告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到核定征收?qǐng)?bào)告起30日內(nèi)向納稅人出具核定征收結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

第八章 附 則

第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報(bào)和審核資料的紙質(zhì)及電子版）移交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算結(jié)束后，應(yīng)按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。

第五十六條 市縣區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本辦法，結(jié)合本單位實(shí)際，制定實(shí)施辦法。

第五十七條 本辦法所稱的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指管轄房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。

第五十八條 本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋。

第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項(xiàng)目，按本辦法的相關(guān)規(guī)定處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號(hào)）和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號(hào)）同時(shí)廢止。

附件：

1.土地增值稅清算審核底稿

2.土地增值稅清算相關(guān)文書

3萬元/1個(gè)項(xiàng)目+全方位服務(wù)=高質(zhì)效完成土地增值稅清算

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng) 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 陽光智能

工作導(dǎo)航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻

清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理：多形式導(dǎo)入數(shù)據(jù)，規(guī)范建立數(shù)據(jù)檔案，一鍵快速查詢

風(fēng)險(xiǎn)控制：智能風(fēng)險(xiǎn)檢測，精準(zhǔn)審核調(diào)整，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

快速測算：政策靈活配置、一鍵測算稅款，多清算方案可供對(duì)比

自動(dòng)報(bào)告：清算申報(bào)表與鑒證報(bào)告符合稅局要求及稅協(xié)標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)據(jù)同步：手機(jī)同步查看項(xiàng)目收入成本數(shù)據(jù)，便于實(shí)時(shí)決策管理

加入?yún)f(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進(jìn)化。

【第5篇】增值稅條例的價(jià)外費(fèi)用

增值稅計(jì)稅依據(jù)一般為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為，其中的價(jià)外費(fèi)用包括：價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金（延期付款利息）、包裝費(fèi)、包裝物租金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

所以一般代收款項(xiàng)是需要繳納增值稅的。

那么代收款項(xiàng)有哪些情形不構(gòu)成增值稅價(jià)外費(fèi)用呢？

答：一般來說，代收款項(xiàng)是屬于納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為時(shí)獲得的價(jià)外費(fèi)用中的一種。而以下情形的代收款項(xiàng)不構(gòu)成增值稅價(jià)外費(fèi)用（如圖）：

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【第6篇】土地增值稅條例

土地增值稅【總結(jié)】土地增值稅：只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】

征稅范圍出讓不征、轉(zhuǎn)讓征繼承不征、贈(zèng)與直系親屬和非營利不征、贈(zèng)與其他人征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權(quán)轉(zhuǎn)移征房地產(chǎn)交換：個(gè)人互換自有住房不征，企業(yè)互換征

抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權(quán)屬轉(zhuǎn)移征合作建房：自用不征，轉(zhuǎn)讓征出租、代建、評(píng)估增值：不征

應(yīng)納稅額的計(jì)算（四級(jí)超率累進(jìn)稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目（關(guān)鍵）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）

開發(fā)成本（看作期間費(fèi)用）：據(jù)實(shí)扣除開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%或（地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%

加計(jì)扣除優(yōu)惠：（地價(jià)款+開發(fā)成本）x20%銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用：同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（房企沒有印花稅）【總結(jié)】非房企沒有加計(jì)扣除優(yōu)惠，但有印花稅

銷售舊房（存量房）評(píng)估價(jià)格=重置成本x成新率地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

計(jì)算步驟確定收入確定扣除項(xiàng)目金額（地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金）確定增值額（收入-扣除項(xiàng)目金額）確定增值額與扣除項(xiàng)目的比率（增值額/扣除項(xiàng)目金額）找稅率、算稅額：應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%（免征）【超過全額征】個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個(gè)體戶轉(zhuǎn)公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價(jià)入股（免征）

征收管理應(yīng)當(dāng)清算：全部竣工和銷售、整體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要求清算：已轉(zhuǎn)讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)

【第7篇】土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

一、土地增值稅相關(guān)政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號(hào)（修訂土地增值稅納稅申報(bào)表）

安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導(dǎo)圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)。現(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價(jià)格為400萬元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時(shí)繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

【第8篇】中華人民共和國增值稅暫行條例

一般納稅人

13%

銷售或者進(jìn)口貨物(另有列舉的貨物除外)

13%的貨物（易于農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物相混淆）

1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各種蔬菜罐頭。

3、專業(yè)復(fù)烤廠烤制的復(fù)烤煙葉。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風(fēng)選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對(duì)各種藥物的茶和茶飲料。

5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅(jiān)果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成藥。

7、鋸材，竹筍罐頭。

8、熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。

10、各種蛋類的罐頭。

11、酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

12、洗凈毛、洗凈絨。

13、飼料添加劑。

14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

15、以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機(jī)械、農(nóng)用汽車、三輪運(yùn)貨車、機(jī)動(dòng)漁船、森林砍伐機(jī)械、集材機(jī)械、農(nóng)機(jī)零部件。

銷售勞務(wù)

有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)（屬于現(xiàn)代服務(wù)）

9%

糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽

飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、 農(nóng)膜

圖書、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物;

自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品

國務(wù)院固定的其他貨物

不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)（屬于現(xiàn)代服務(wù)）

交通運(yùn)輸服務(wù)（陸路、水路、航空運(yùn)輸服務(wù)和管道運(yùn)輸服務(wù)）

銷售不動(dòng)產(chǎn)（建筑物、構(gòu)建物等）

建筑服務(wù)（工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)）

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

郵政服務(wù)（郵政普通服務(wù)、郵政特殊服務(wù)和其他郵政服務(wù)）

基礎(chǔ)電信服務(wù)

6%

銷售無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)讓補(bǔ)充耕地指標(biāo)、技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源、其他權(quán)益性無形資產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)）

增值電信服務(wù)

金融服務(wù)（貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓）

現(xiàn)代服務(wù)（研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)、其他現(xiàn)代服務(wù)）

生活服務(wù)

（文化體育服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游娛樂服務(wù)、餐飲住宿服務(wù)、居民日常服務(wù)、其他生活服務(wù)）

零稅率

0%

納稅人出口貨物(國務(wù)院另有規(guī)定的除外)

境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無形資產(chǎn)

銷售貨物、勞務(wù)，提供的跨境應(yīng)稅行為，符合免稅條件的，免稅;

境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售適用增值稅零稅率的服務(wù)或無形資產(chǎn)的，可以放棄適用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請(qǐng)適用增值稅零稅率。

一般般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額扣除率

9%

購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品原適用10%扣除的，扣除率調(diào)整為9%

10%

購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額

小規(guī)模納稅人 / 允許適用簡易計(jì)稅方式計(jì)稅的一般納稅人

3%

小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售應(yīng)稅服務(wù)、無形資產(chǎn)

1、一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的特定應(yīng)稅行為，但適用5%征收率的除外

2、從事再生資源回收的增值稅一般納稅人銷售其收購的再生資源，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第40號(hào)自2023年3月1日起執(zhí)行。

3、自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。（政策依據(jù)：財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告）

3%減按1%

自2023年3月1日至2023年12月31日，除湖北省外的增值稅小規(guī)模納稅人（可放棄減征）

政策依據(jù)：

財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)

財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第24號(hào)

財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)

3%減按2%

小規(guī)模納稅人(不含其他個(gè)人)以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)

財(cái)稅[2009]9號(hào)

納稅人銷售舊貨

(含舊汽車、舊摩托車和舊游艇,不包括自己使用過的物品)

財(cái)稅[2009]9號(hào)

財(cái)稅[2014]57號(hào)

3%減按0.5%

自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購的二手車

銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)、財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)）

5%

銷售不動(dòng)產(chǎn)

財(cái)稅[2016]36號(hào)

注意：（國家稅務(wù)總局公告2023年第5號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告）

小規(guī)模納稅人中的單位和個(gè)體工商戶銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按其納稅期、本公告第五條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅;其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。

轉(zhuǎn)讓營改增前取得的土地使用權(quán)

財(cái)稅[2016]36號(hào)第15條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目

財(cái)稅[2016]368號(hào)

財(cái)稅[2016]68號(hào)

符合條件的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃

財(cái)稅[2016]47號(hào)

一般納稅人提供的人力資源外包服務(wù)

財(cái)稅[2016]47號(hào)

選擇差額納稅的勞務(wù)派遣、安全保護(hù)服務(wù)（財(cái)稅[2016]47號(hào)）

5%減按1.5%

1、個(gè)人出租住房

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。(國家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào))

注意：《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^15萬元的，免征增值稅。

（國家稅務(wù)總局公告2023年第5號(hào)國家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅征管問題的公告）

2、住房租賃企業(yè)

（1）增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的全部出租收入

財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第24號(hào)

（2）增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房

財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第24號(hào)

允許適用簡易計(jì)稅方式計(jì)稅的一般納稅人

選擇簡易計(jì)稅方法后36個(gè)月內(nèi)不得變更

一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇,36個(gè)月內(nèi)不得變更。

應(yīng)納稅額=銷售額x征收率

應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的

銷售額=含稅銷售額/(1+征收率)

可選擇按征收率5%計(jì)稅的應(yīng)稅行為

1、銷售不動(dòng)產(chǎn)

(1)一般納稅人銷售其2023年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng),產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額。

(2)一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

2、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

(1)一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動(dòng)鏟。納稅人以經(jīng)營.租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額.為銷售額按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額。（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）

4、勞務(wù)派遣服務(wù)

提供勞務(wù)派遣服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除代用工單位支付給勞務(wù)派遣員工的工資、福利和為其辦理社會(huì)保險(xiǎn)，及住房公積金后的余額為銷售額（差額納稅）,按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)比照勞務(wù)派遣服務(wù)政策執(zhí)行。

納稅人提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù)按照”安全保護(hù)服務(wù)'繳納增值稅。

（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)，財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）

5、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃

2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同，或以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）

6、人力資源外包服務(wù)（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）

7、公路收費(fèi)

一般納稅人收取試點(diǎn)前開工，(施工許可證注明的合同開工日期在2023年4月30日前)的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）

8、中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實(shí)物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號(hào)）

可選擇按征收率3%計(jì)稅的應(yīng)稅行為

1、公路收費(fèi)

（1）公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額;選擇一般計(jì)稅方法， 收取試點(diǎn)后開工的高速公路的車輛通行費(fèi)，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅，稅率為11%。公路經(jīng)營企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

試點(diǎn)前開工的高速公路，是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2023年4月30日前的高速公路。

財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2

（2）公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2）

2、建筑服務(wù)

(1)以清包工方式提供的建筑服務(wù),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額；

(2)為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額；

為甲供工程提供的建筑服務(wù)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照簡口易計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額；

財(cái)稅[2016]36號(hào))附件2:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

財(cái)稅[2017]58號(hào)

3、物業(yè)收取自來水費(fèi)

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

國家稅務(wù)總局公告2023年第54號(hào)

4、非學(xué)歷教育服務(wù)

一般納稅人提供非學(xué)歷教育服務(wù),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

財(cái)稅[2016]68號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知

5、公共交通運(yùn)輸服務(wù)

財(cái)稅[2016]36號(hào))附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

6、動(dòng)漫企業(yè)、電影放映服務(wù)、倉儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)、文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）

財(cái)稅[2016]36號(hào)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

7、以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

在納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

財(cái)稅[2016]36號(hào))附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》

8、非企業(yè)性單位

非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù),以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

財(cái)稅[2016]140號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知

9、非學(xué)歷教育服務(wù)

一般納稅人提供非學(xué)歷教育服務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照3%征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

財(cái)稅[2016]68號(hào)

10、金融服務(wù)

（1）資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

財(cái)稅[2017]56號(hào) 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問題的通知

（2）農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。（財(cái)稅〔2016〕46號(hào)）

11、銷售生物制品

屬于增值稅一般納稅人的藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品,可以選擇簡易辦法按照生物制品銷售額和3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

國家稅務(wù)總局公告2023年第20號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品有關(guān)增值稅問題的公告

12、銷售獸用生物制品

屬于增值稅一般納稅人的獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品，可以選擇簡易辦法按照獸用生物制品銷售額和3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

國家稅務(wù)總局公告2023年第8號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品有關(guān)增值稅問題的公告

13、銷售光伏發(fā)電產(chǎn)品

光伏發(fā)電項(xiàng)目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品，按照稅法規(guī)定應(yīng)繳納增值稅的，可由國家電網(wǎng)公司所屬企業(yè)按照增值稅簡易計(jì)稅辦法計(jì)算并代征增值稅稅款，同時(shí)開具普通發(fā)票;按照稅法規(guī)定可享受免征增值稅政策的，可由國家電網(wǎng)公司所屬企業(yè)直接開具普通發(fā)票。

國家稅務(wù)總局關(guān)于國家電網(wǎng)公司購買分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目電力產(chǎn)品發(fā)票...

國家稅務(wù)總局公告2023年第32號(hào)

14、寄售商店代銷寄售物品(含居民個(gè)人寄售的物品)

一般納稅人寄售商店代銷寄售物品(包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi))，按簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

財(cái)稅[2014]57號(hào)、財(cái)稅[2009]9號(hào)

15、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品

典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品，依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

財(cái)稅[2014]57號(hào)、財(cái)稅[2009]9號(hào)

16、縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。小型水力發(fā)電單位,是指各類投資主體建設(shè)的裝機(jī)容量為5萬千瓦以下(含5萬千瓦)的小型水力發(fā)電單位。

17、建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

18、以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實(shí)心磚、瓦)。

19、用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

20、自來水。

21、商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。

財(cái)稅[2009]9號(hào)財(cái)稅[2014]57號(hào)

22、銷售非臨床用人體血液

國和函[2009]456號(hào)

23、自2023年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見病藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡易辦法計(jì)算繳納增值稅后，36個(gè)月內(nèi)不得變更。（財(cái)稅〔2019〕24號(hào)）

24、自2023年7月1日至2023年12月31日,對(duì)中國郵政儲(chǔ)蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務(wù)清單見附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)稅〔2018〕97號(hào)）

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財(cái)稅〔2016〕39號(hào)）

25、自2023年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。（財(cái)稅〔2018〕47號(hào)）

26、納稅人銷售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2023年11號(hào)）

27、提供教育輔助服務(wù)。（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

28、再生資源回收

從事再生資源回收的增值稅一般納稅人銷售其收購的再生資源，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅，或適用一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第40號(hào)自2023年3月1日起執(zhí)行

3%征收率減按2%的應(yīng)稅行為

1.一般納稅人銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

一、一般納稅人銷售自己使用過的屬于《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議通過)第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)，按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅。

二、一般納稅人銷售自己使用過的2023年1月1日以后購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照銷售貨物適用稅率13%征收增值稅。

財(cái)稅[2014]57號(hào)3、財(cái)稅[2009]9號(hào)、《中華人民共和國增值稅暫行條例》

銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2023年第90號(hào)）

2.一般納稅人銷售自己使用過的其他固定資產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅:

(1)銷售自己使用過的2023年1月1日以后購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅;

(2)2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅:

(3)2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照3%征收率減按2%征收增值稅;銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以后購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率

征收增值稅。

財(cái)稅[2009]9號(hào)、財(cái)稅[2008]170號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)、財(cái)稅[2014]57號(hào)

國家稅務(wù)總局公告2023年第36號(hào)

六、納稅人適用按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅政策的，按下列公式確定銷售額和應(yīng)納稅額：

銷售額=含稅銷售額/（1+3%）

應(yīng)納稅額=銷售額×2%

納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)，及增值稅一般納稅人發(fā)生按簡易辦法征收增值稅應(yīng)稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)的，可按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅。

財(cái)稅[2009]9號(hào)、財(cái)稅[2008]170號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2023年第1號(hào)、財(cái)稅[2014]57號(hào)

納稅人銷售舊貨。（財(cái)稅〔2009〕9號(hào),財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）

按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算的應(yīng)稅行為

1、住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個(gè)人出租住房取得的口全部出租收入（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第24號(hào)）

2、住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個(gè)人出租住房

（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第24號(hào)）

免征增值稅

1、除納稅人聘用的員工為本單位或者雇主提供的再生資源回收不征收增值稅外，納稅人發(fā)生的再生資源回收并銷售的業(yè)務(wù)，均應(yīng)按照規(guī)定征免增值稅。財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第40號(hào)自2023年3月1日起執(zhí)行

增值稅即征即退

2、增值稅一般納稅人銷售自產(chǎn)的資源綜合利用產(chǎn)品和提供資源綜合利用勞務(wù)，可享受增值稅即征即退政策。財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第40號(hào)自2023年3月1日起執(zhí)行

2、2021增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣手冊(cè)

辦公用品、水電費(fèi)、飲用桶裝水、宣傳費(fèi)、通訊費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等

1.辦公用品

一般納稅人稅率為13%

注:如果從一般納稅人那里購買辦公用品，稅率是13%，如果從小規(guī)模納稅人那里購買辦公用品，按征收率3%。2023年12月31日前，小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅。

小規(guī)模納稅人稅率為3%

2.水費(fèi)

自來水廠3%

注:從自來水公司可以取得增值稅專用發(fā)票，只能抵扣3 %的進(jìn)項(xiàng)稅，從其他水廠購買的水，取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣9%的進(jìn)項(xiàng)稅。

其他水廠9%

3.電費(fèi)

稅率13%

注:一般納稅人收取的電費(fèi)按13%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。

4.修理費(fèi)

有形動(dòng)產(chǎn)13%

注:修理費(fèi)用于有形動(dòng)產(chǎn)的修理費(fèi)用，如汽車修理費(fèi)、機(jī)械設(shè)備的修理費(fèi)13%;而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的修理費(fèi)稅率是9%。注意，如果對(duì)機(jī)器設(shè)備提供維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)，可按照“其他現(xiàn)代服務(wù)”繳納增值稅，即6%。

不動(dòng)產(chǎn)9%

5、飲用桶裝水

稅率13%

注:公司購買桶裝水，是為了日常辦公需要，屬于辦公費(fèi)范圍，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票后可以抵扣，如果計(jì)入福利費(fèi)，則不可以抵扣。

6.宣傳用品

一般納稅人稅率6%

注:廣告業(yè)如屬一般納稅人稅率為6%，如果是小規(guī)模納稅人則為3%，2023年12月31日前，減按1 %征收率

征收增值稅，取得小規(guī)模納稅人在稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票后抵扣。

小規(guī)模納稅人稅率3%

7.差旅費(fèi)

航空旅客運(yùn)輸9%

注:差旅費(fèi)中交通費(fèi)和住宿費(fèi)，在取得相關(guān)憑證后,是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的;餐飲費(fèi)是不可以抵扣的。交通費(fèi)中可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的有增值稅專用發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票、明旅客身份信息的相關(guān)憑證。

航空旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=（票價(jià)+燃油附加費(fèi)）/（1+9%）x9%

鐵路旅客運(yùn)輸9%

鐵路旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額/（1+9%）x9%

收費(fèi)站（過路費(fèi)）3%

公路、水路等其他旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額/（1+3%）x3%

橋（過橋費(fèi)）5%

橋、閘通行費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額/（1+5%）x5%

高速公路通行費(fèi)

高速公路通行費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額/（1+5%）x5%

旅店服務(wù)（住宿費(fèi)）6%

——

8.咨詢費(fèi)

6%

注:聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢、審計(jì)等中介機(jī)構(gòu)的咨詢費(fèi)用都可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，其稅率6%，注意要選擇一般納稅人。

9.通訊費(fèi)（電話費(fèi)）

9%

注:購進(jìn)基礎(chǔ)電信服務(wù)，進(jìn)項(xiàng)稅抵扣稅率9%，購進(jìn)增值電信服務(wù)，進(jìn)項(xiàng)抵扣6%。員工個(gè)人抬頭發(fā)票無法取得增值稅專用發(fā)票，無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，帶有福利性質(zhì)的通信費(fèi)補(bǔ)貼不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。企業(yè)的名義的電話費(fèi)，取得專用發(fā)票可以抵扣。

10.郵遞費(fèi)

9%

注:快遞費(fèi)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，購進(jìn)郵政服務(wù)，進(jìn)項(xiàng)抵扣稅9%，如果是同城快遞，郵寄稅率為6%

11.培訓(xùn)費(fèi)

6%

注:企業(yè)發(fā)生的各類與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的培訓(xùn)費(fèi)用，均可以抵扣，要向培訓(xùn)單位索要增值稅專用發(fā)票，培訓(xùn)期間發(fā)生的餐費(fèi)，不可以抵扣。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)是一般納稅人，可獲得6%的抵扣稅額;培訓(xùn)機(jī)構(gòu)是小規(guī)模納稅人，則可獲得3%的抵扣稅額。(2023年12月31日 前減按1%征收率征收增值稅)

12.會(huì)議費(fèi)

6%

法:會(huì)議費(fèi)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可以開具增值稅專用發(fā)票,稅率為6%，但是其中的餐費(fèi)不能抵扣，需要將餐費(fèi)扣除。

13.物業(yè)費(fèi)

6%

注:物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的企業(yè)管理服務(wù)，如果是一般納稅人，可索要增值稅專用發(fā)票，取得6%稅率的抵扣稅額。

14.銀行手續(xù)費(fèi)

6%

注:辦理轉(zhuǎn)賬，匯款時(shí)發(fā)生的手續(xù)費(fèi)都可以抵扣，要向銀行索取增值稅專用發(fā)票，可抵扣6%稅率的進(jìn)項(xiàng)。

但是如果辦理和貸款有關(guān)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

15.保安服務(wù)費(fèi)

6%

注: 2023年12月31日前，小規(guī)模納稅人減按1 %征收率征收增值稅。

注:保安服務(wù)費(fèi)是可以抵扣的，具體抵扣多少需要根據(jù)情況來定:

1.如果是保安服務(wù)業(yè)提供安保服務(wù)，一般納稅人適用6%增值稅稅率，小規(guī)模納稅人適用3%增值稅稅率;

2.如果是一般納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)，可以按照一般計(jì)稅方法繳納增值稅，也可以選擇差額納稅，按照簡易計(jì)稅依5%的征收率計(jì)算增值稅。

3.如果是小規(guī)模納稅人提供勞動(dòng)派遣服務(wù)，可按照簡易計(jì)稅方法依3%的征收率繳納增值稅，也可以選擇差額納稅，按照簡易計(jì)稅方法依5%的征收率計(jì)算增值稅。

16.租賃費(fèi)

不動(dòng)產(chǎn)租賃9%

注:租賃費(fèi)用是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)的，提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率是13%、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)稅率是9%。個(gè)人出租住房是5%的征收率減按1.5%征收。

注意，如果是租賃給員工提供福利所取得的的專票是不可以抵扣

的。

有行動(dòng)產(chǎn)租賃13%

【第9篇】增值稅條例及實(shí)施細(xì)則

加強(qiáng)農(nóng)業(yè)發(fā)展意義重大，對(duì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保持社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。在各種“惠農(nóng)”政策中，稅收優(yōu)惠是其中一項(xiàng)重要的政策。本期小編和大家講講增值稅方面“惠農(nóng)”政策。

一、基本優(yōu)惠政策

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品，免征增值稅。

農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人。

農(nóng)產(chǎn)品，是指初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品，具體范圍是指直接從事植物的種植、收割和動(dòng)物的飼養(yǎng)、捕撈的單位和個(gè)人銷售的《農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋》（以下簡稱注釋）所列的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品；對(duì)單位和個(gè)人銷售的外購的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，以及單位和個(gè)人外購農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工后銷售的仍然屬于注釋所列的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，不屬于免稅的范圍，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定稅率征收增值稅。

政策依據(jù)：

《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十五條

《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十五條

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋>的通知》（財(cái)稅字〔1995〕52號(hào)）第一條

二、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料的優(yōu)惠政策

1.農(nóng)膜；批發(fā)和零售的種子、種苗、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)，免征增值稅。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料征免增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2001〕113號(hào)）第一條

2.自2008年6月1日起，納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售有機(jī)肥產(chǎn)品免征增值稅。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于有機(jī)肥產(chǎn)品免征增值稅的通知》（財(cái)稅〔2008〕56號(hào)）第一條

三、部分農(nóng)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)免征增值稅

1.部分鮮活肉蛋產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)免征增值稅。

享受主體：從事部分鮮活肉蛋產(chǎn)品批發(fā)、零售的納稅人

優(yōu)惠內(nèi)容：從事部分鮮活肉蛋產(chǎn)品批發(fā)、零售的納稅人銷售的部分鮮活肉蛋產(chǎn)品免征增值稅。

享受條件：

免征增值稅的鮮活肉產(chǎn)品，是指豬、牛、羊、雞、鴨、鵝及其整塊或者分割的鮮肉、冷藏或者冷凍肉，內(nèi)臟、頭、尾、骨、蹄、翅、爪等組織。

免征增值稅的鮮活蛋產(chǎn)品，是指雞蛋、鴨蛋、鵝蛋，包括鮮蛋、冷藏蛋以及對(duì)其進(jìn)行破殼分離的蛋液、蛋黃和蛋殼。

上述產(chǎn)品中不包括《中華人民共和國野生動(dòng)物保護(hù)法》所規(guī)定的國家珍貴、瀕危野生動(dòng)物及其鮮活肉類、蛋類產(chǎn)品。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于免征部分鮮活肉蛋產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕75號(hào)）第一條

2.蔬菜流通環(huán)節(jié)免征增值稅

享受主體：從事蔬菜批發(fā)、零售的納稅人

優(yōu)惠內(nèi)容：從事蔬菜批發(fā)、零售的納稅人銷售的蔬菜免征增值稅。

享受條件：

蔬菜是指可作副食的草本、木本植物，包括各種蔬菜、菌類植物和少數(shù)可作副食的木本植物及經(jīng)挑選、清洗、切分、晾曬、包裝、脫水、冷藏、冷凍等工序加工的蔬菜。蔬菜的主要品種參照《蔬菜主要品種目錄》執(zhí)行。

政策依據(jù)：

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于免征蔬菜流通環(huán)節(jié)增值稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕137號(hào)）

結(jié)束語

國家在“惠農(nóng)”方面的稅收政策是全方位的，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的納稅人朋友，在充分了解政策規(guī)定，準(zhǔn)確判斷自身業(yè)務(wù)符合優(yōu)惠條件時(shí)，可以充分享受國家在“惠農(nóng)”方面的稅收紅包哦！

編輯設(shè)計(jì)：北京朝陽稅務(wù)

來源：北京稅務(wù)

【第10篇】增值稅條例實(shí)施細(xì)則

2023年最新增值稅征稅范圍（稅目）及稅率大全，簡單明了，一定收藏！

增值稅條例及減稅政策

增值稅是以商品和勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為征稅對(duì)象而征稅的一種流轉(zhuǎn)稅。我國現(xiàn)行增值稅的基本規(guī)范是2023年11月19日國務(wù)院令第691號(hào)公布的《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱《增值稅暫行條例》）。

2023年4月4日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅【2018】32號(hào)文件，決定自2023年5月1日開始，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物時(shí)，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%；納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用11%扣除率的，扣除率調(diào)整為10%。

2023年3月20日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、海關(guān)總署聯(lián)合發(fā)布 2019 年第 39 號(hào)公告，規(guī)定：為實(shí)施更大規(guī)模減稅，深化增值稅改革，2023年4月1日起，國務(wù)院決定將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%；保持6%一檔的稅率不變。

以上兩次降低增值稅稅率后，國務(wù)院并沒有對(duì)增值稅條例進(jìn)行相應(yīng)修改，所以我國的增值稅基本法規(guī)依然是2023年的《中華人民共和國增值稅暫行條例》。根據(jù)最新消息，按照財(cái)政部發(fā)布的2023年財(cái)政部立法工作安排，增值稅立法起草工作將力爭在2023年內(nèi)完成，并及時(shí)上報(bào)國務(wù)院。

《增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定了增值稅的征稅范圍，但是沒有明確規(guī)定稅目。在本文中，我之所以使用了稅目這個(gè)概念，是基于這樣一種認(rèn)識(shí)：首先，稅目本身也就是征稅范圍，用稅目表示征稅范圍無可厚非，實(shí)務(wù)中也有這種說法；其次，增值稅形式上沒有稅目，實(shí)質(zhì)上是有稅目的，這些稅目在稅法中表述為征稅范圍。本文使用稅目概念，等同于條例和細(xì)則中的征稅范圍概念。

增值稅稅目

增值稅一級(jí)稅目一共有5個(gè)，包括銷售或者進(jìn)口貨物、銷售勞務(wù)、銷售服務(wù)、銷售無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。

銷售或者進(jìn)口貨物、銷售勞務(wù)為“營改增”之前的增值稅征稅范圍。其中銷售勞務(wù)即為原增值稅條例所說的“加工、修理修配勞務(wù)”。銷售服務(wù)，本質(zhì)上也是銷售勞務(wù)，之所以另取名目，主要是為了和營改增之前的“加工、修理修配勞務(wù)”相區(qū)別。至于銷售無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)，屬于內(nèi)容比較單一的稅目。

銷售或者進(jìn)口貨物及其子稅目

釋義：

銷售或者進(jìn)口貨物，一直是增值稅的傳統(tǒng)領(lǐng)地。貨物是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力和氣體在內(nèi)。銷售貨物是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)。“有償”不僅指從購買方取得貨幣，還包括取得貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)口貨物則是指從境外輸入有形動(dòng)產(chǎn)。

稅目及子稅目：

銷售或者進(jìn)口貨物，子稅目有2個(gè)，分別為銷售貨物和進(jìn)口貨物。

稅率：

銷售勞務(wù)及其子稅目

釋義：

銷售勞務(wù)是指納稅人提供加工和修理修配勞務(wù)。加工是指納稅人受托加工貨物，即由委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造貨物并收取加工費(fèi)的業(yè)務(wù)。修理修配是指受托對(duì)損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)。銷售勞務(wù)指的是有償提供加工和修理修配勞務(wù)，單位或個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或雇主提供加工、修理修配勞務(wù)不包括在內(nèi)。

稅目及子稅目：

銷售勞務(wù)稅目下，可以分解為提供加工勞務(wù)和提供修理修配勞務(wù)2個(gè)子稅目。

稅率：

納稅提供加工和修理修配勞務(wù)，稅率為13%。

銷售服務(wù)及其子稅目

銷售服務(wù)包括交通運(yùn)輸服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、建筑服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)7個(gè)服務(wù)類型，可以理解為就是銷售服務(wù)的7個(gè)子稅目。

（一）交通運(yùn)輸服務(wù)

交通運(yùn)輸服務(wù)，是指使用運(yùn)輸工具將貨物或者旅客送達(dá)目的地，使其空間位置得到轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括陸路運(yùn)輸服務(wù)、水路運(yùn)輸服務(wù)、航空運(yùn)輸服務(wù)和管道運(yùn)輸服務(wù)4個(gè)二級(jí)子稅目。

（二）郵政服務(wù)

郵政服務(wù)，是指中國郵政集團(tuán)公司及其所屬郵政企業(yè)提供郵件寄遞、郵政匯兌和機(jī)要通信等郵政基本服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括郵政普遍服務(wù)、郵政特殊服務(wù)和其他郵政服務(wù)。

（三）電信服務(wù)

電信服務(wù)，是指利用有線、無線的電磁系統(tǒng)或者光電系統(tǒng)等各種通信網(wǎng)絡(luò)資源，提供語音通話服務(wù)，傳送、發(fā)射、接收或者應(yīng)用圖像、短信等電子數(shù)據(jù)和信息的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括基礎(chǔ)電信服務(wù)和增值電信服務(wù)。

（四）建筑服務(wù)

建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

（五）金融服務(wù)

金融服務(wù)，是指經(jīng)營金融保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括貸款服務(wù)、直接收費(fèi)金融服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)和金融商品轉(zhuǎn)讓。

（六）現(xiàn)代服務(wù)

現(xiàn)代服務(wù)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識(shí)性服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、文化創(chuàng)意服務(wù)、物流輔助服務(wù)、租賃服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)、廣播影視服務(wù)、商務(wù)輔助服務(wù)和其他現(xiàn)代服務(wù)。

（七）生活服務(wù)

生活服務(wù)，是指為滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類服務(wù)活動(dòng)。包括文化體育服務(wù)、教育醫(yī)療服務(wù)、旅游娛樂服務(wù)、餐飲住宿服務(wù)、居民日常服務(wù)和其他生活服務(wù)。

銷售無形資產(chǎn)及其子稅目

釋義：

銷售無形資產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，是轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。技術(shù)，包括專利技術(shù)和非專利技術(shù)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，包括基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、經(jīng)營權(quán)（包括特許經(jīng)營權(quán)、連鎖經(jīng)營權(quán)、其他經(jīng)營權(quán)）、經(jīng)銷權(quán)、分銷權(quán)、代理權(quán)、會(huì)員權(quán)、席位權(quán)、網(wǎng)絡(luò)游戲虛擬道具、域名、名稱權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)、轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)等。

子稅目：

銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目不存在子稅目。

稅率：

銷售無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）稅率為9%，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率為9%。

銷售不動(dòng)產(chǎn)及其子稅目

釋義：

銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，是轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

稅目：

銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目不存在子稅目。

稅率：

銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率為9%。

增值稅稅目思維導(dǎo)圖

總結(jié)一下，增值稅一共有五大稅目（征稅范圍）、十三個(gè)子稅目和更多的二級(jí)、三級(jí)子稅目，我們把這些稅目（征稅范圍）總結(jié)為如下的思維導(dǎo)圖。

增值稅稅率總結(jié)

增值稅稅率一共有4檔：13%，9%，6%，0%，具體適用情況如下其中：

【第11篇】2023年增值稅暫行條例

注釋：該文自2023年01月01日起廢止，依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令2008年第50號(hào)）。

第一條 根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)第二十八條的規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 條例第一條所稱貨物，是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

條例第一條所稱加工，是指受托加工貨物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造貨物并收取加工費(fèi)的業(yè)務(wù)。

條例第一條所稱修理修配，是指受托對(duì)損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)。

第三條 條例第一條所稱銷售貨物，是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)。

條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務(wù)，是指有償提供加工、修理修配勞務(wù)。但單位或個(gè)體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供加工、修理修配勞務(wù)，不包括在內(nèi)。

本細(xì)則所稱有償，包括從購買方取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。

第四條 單位或個(gè)體經(jīng)營者的下列行為，視同銷售貨物:

(一)將貨物交付他人代銷；

(二)銷售代銷貨物；

(三)設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外；

(四)將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；

(五)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個(gè)體經(jīng)營者；

(六)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；

(七)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)；

(八)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈(zèng)送他人。

第五條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)征收增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為銷售非應(yīng)稅勞務(wù)，不征收增值稅。

納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。

本條第一款所稱非應(yīng)稅勞務(wù)，是指屬于應(yīng)繳營業(yè)稅的交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。

本條第一款所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營者，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營者在內(nèi)。

第六條 納稅人兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)與貨物或應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅。

納稅人兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)是否應(yīng)當(dāng)一并征收增值稅，由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。

第七條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)(以下簡稱境內(nèi))銷售貨物，是指所銷售的貨物的起運(yùn)地或所在地在境內(nèi)。

條例第一條所稱在境內(nèi)銷售應(yīng)稅勞務(wù)，是指所銷售的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)。

第八條 條例第一條所稱單位，是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。

條例第一條所稱個(gè)人，是指個(gè)體經(jīng)營者及其他個(gè)人。

第九條 企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。

第十條 納稅人銷售不同稅率貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，并兼營應(yīng)屬一并征收增值稅的非應(yīng)稅勞務(wù)的，其非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)從高適用稅率。

第十一條 小規(guī)模納稅人以外的納稅人(以下簡稱一般納稅人)因銷貨退回或折讓而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)從發(fā)生銷貨退回或折讓當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因進(jìn)貨退出或折讓而收回的增值稅額，應(yīng)從發(fā)生進(jìn)貨退出或折讓當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

第十二條 條例第六條所稱價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金(延期付款利息)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲(chǔ)備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但下列項(xiàng)目不包括在內(nèi):

(一)向購買方收取的銷項(xiàng)稅額；

(二)受托加工應(yīng)征消費(fèi)稅的消費(fèi)品所代收代繳的消費(fèi)稅；

(三)同時(shí)符合以下條件的代墊運(yùn)費(fèi):

1.承運(yùn)部門的運(yùn)費(fèi)發(fā)票開具給購貨方的；

2.納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的。

凡價(jià)外費(fèi)用，無論其會(huì)計(jì)制度如何核算，均應(yīng)并入銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

第十三條 混合銷售行為和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)，依照本細(xì)則第五條、第六條規(guī)定應(yīng)當(dāng)征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計(jì)、貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計(jì)。

第十四條 一般納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按下列公式計(jì)算銷售額:

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋稅率）

第十五條 根據(jù)條例第六條的規(guī)定，納稅人按外匯結(jié)算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率可以選擇銷售發(fā)生的當(dāng)天或當(dāng)月1日的國家外匯牌價(jià)(原則上為中間價(jià))。納稅人應(yīng)在事先確定采用何種折合率，確定后一年內(nèi)不得變更。

第十六條 納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額:

(一)按納稅人當(dāng)月同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；

(二)按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；

(三)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為:

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物，其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。

公式中的成本是指:銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實(shí)際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

第十七條 條例第八條第三款所稱買價(jià)，包括納稅人購進(jìn)免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品支付給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的價(jià)款和按規(guī)定代收代繳的農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅。

前款所稱價(jià)款，是指經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用的收購憑證上注明的價(jià)款。

第十八條 混合銷售行為和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)，依照本細(xì)則第五條、第六條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)征收增值稅的，該混合銷售行為所涉及的非應(yīng)稅勞務(wù)和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)所用購進(jìn)貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額，符合條例第八條規(guī)定的，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

第十九條 條例第十條所稱固定資產(chǎn)是指:

(一)使用期限超過一年的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具；

(二)單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過兩年的不屬于生產(chǎn)、經(jīng)營主要設(shè)備的物品。

第二十條 條例第十條所稱非應(yīng)稅項(xiàng)目，是指提供非應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和固定資產(chǎn)在建工程等。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾建筑物，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均屬于前款所稱固定資產(chǎn)在建工程。

第二十一條 條例第十條所稱非正常損失，是指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中正常損耗外的損失，包括:

(一)自然災(zāi)害損失；

(二)因管理不善造成貨物被盜竊、發(fā)生霉?fàn)€變質(zhì)等損失；

(三)其他非正常損失。

第二十二條 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生條例第十條第(二)至(六)項(xiàng)所列情況的，應(yīng)將該項(xiàng)購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。無法準(zhǔn)確確定該項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅額的，按當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。

第二十三條 納稅人兼營免稅項(xiàng)目或非應(yīng)稅項(xiàng)目(不包括固定資產(chǎn)在建工程)而無法準(zhǔn)確劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)乘額=當(dāng)月全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷售額、非應(yīng)稅項(xiàng)目營業(yè)額合計(jì)÷當(dāng)月全部銷售額、營業(yè)額合計(jì)

第二十四條 條例第十一條所稱小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下:

(一)從事貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷售額(以下簡稱應(yīng)稅銷售額)在100萬元以下的；

(二)從事貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在180萬元以下的。

年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人、非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，視同小規(guī)模納稅人納稅。

第二十五條 小規(guī)模納稅人的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。

小規(guī)模納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按下列公式計(jì)算銷售額:

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

第二十六條 小規(guī)模納稅人因銷貨退回或折讓退還給購買方的銷售額，應(yīng)從發(fā)生銷貨退回或折讓當(dāng)期的銷售額中扣減。

第二十七條 條例第十四條所稱會(huì)計(jì)核算健全，是指能按會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求準(zhǔn)確核算銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額。

第二十八條 個(gè)體經(jīng)營者符合條例第十四條所定條件的，經(jīng)國家稅務(wù)總局直屬分局批準(zhǔn)，可以認(rèn)定為一般納稅人。

第二十九條 小規(guī)模納稅人一經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人后，不得再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

第三十條 一般納稅人有下列情形之一者，應(yīng)按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票:

(一)會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的；

(二)符合一般納稅人條件，但不申請(qǐng)辦理一般納稅人認(rèn)定手續(xù)的。

第三十一條 條例第十六條所列部分免稅項(xiàng)目的范圍，限定如下:

(一)第一款第(一)項(xiàng)所稱農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，是指初級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，具體范圍由國家稅務(wù)總局直屬分局確定。

(二)第一款第(三)項(xiàng)所稱古舊圖書，是指向社會(huì)收購的古書和舊書。

(三)第一款第(八)項(xiàng)所稱物品，是指游艇、摩托車、應(yīng)征消費(fèi)稅的汽車以外的貨物。

自己使用過的物品，是指本細(xì)則第八條所稱其他個(gè)人自己使用過的物品。

第三十二條 條例第十八條所稱增值稅起征點(diǎn)的適用范圍只限于個(gè)人。

增值稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下:

(一)銷售貨物的起征點(diǎn)為月銷售額600–2000元。

(二)銷售應(yīng)稅勞務(wù)的起征點(diǎn)為月銷售額200–800元。

(三)按次納稅的起征點(diǎn)為每次(日)銷售額50–80元。

前款所稱銷售額，是指本細(xì)則第二十五條第一款所稱小規(guī)模納稅人的銷售額。

國家稅務(wù)總局直屬分局應(yīng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。

第三十三條 條例第十九條第(一)項(xiàng)規(guī)定的銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為:

(一)采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)，并將提貨單交給買方的當(dāng)天；

(二)采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；

(三)采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為按合同約定的收款日期的當(dāng)天；

(四)采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；

(五)委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位銷售的代銷清單的當(dāng)天；

(六)銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)的當(dāng)天；

(七)納稅人發(fā)生本細(xì)則第四條第(三)項(xiàng)至第(八)項(xiàng)所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當(dāng)天。

第三十四條 境外的單位或個(gè)人在境內(nèi)銷售應(yīng)稅勞務(wù)而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理人為扣繳義務(wù)人；沒有代理人的，以購買者為扣繳義務(wù)人。

第三十五條 非固定業(yè)戶到外縣(市)銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)未向銷售地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。

第三十六條 條例第二十條所稱稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指國家稅務(wù)總局及其所屬征收機(jī)關(guān)。

條例和本細(xì)則所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、征收機(jī)關(guān)，均指國家稅務(wù)總局所屬支局以上稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第三十七條 本細(xì)則所稱“以上”、“以下”，均含本數(shù)或本級(jí)。

第三十八條 本細(xì)則由財(cái)政部解釋或者由國家稅務(wù)總局解釋。

第三十九條 本細(xì)則從條例施行之日起實(shí)施。1984年9月28日財(cái)政部頒發(fā)的《中華人民共和國增值稅條例(草案)實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國產(chǎn)品稅條例(草案)實(shí)施細(xì)則》同時(shí)廢止。

國家稅務(wù)總局

一九九三年十二月二十五日

【第12篇】增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則2023

【漲知識(shí)】跨年收入——增值稅跨年收入如何確認(rèn)？

上海稅務(wù)2022-11-23 10:49發(fā)表于上海

“我公司已經(jīng)收取貨款但沒有發(fā)貨，今年需要確認(rèn)增值稅收入嗎？”

“我公司承攬的工程年底不能完成，今年應(yīng)該確認(rèn)多少增值稅收入??？”

……

對(duì)于納稅人增值稅跨年度收入確認(rèn)的問題，申稅小微進(jìn)行了一些梳理，大家一起來了解下吧！

政策小課堂

無論是生產(chǎn)、銷售還是服務(wù)行業(yè)，都會(huì)涉及到增值稅跨年度收入確認(rèn)的問題。發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，按銷售結(jié)算方式的不同有所區(qū)分。

問題一

今年已收取貨款，截止12月31日貨物尚未發(fā)出，今年是否需要確認(rèn)增值稅銷售收入？

請(qǐng)您根據(jù)以下銷售結(jié)算方式，來判斷確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)：

采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天；

采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；

采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。

問題二

今年我公司貨物已經(jīng)發(fā)出，但截止12月31日貨款尚未收到，我公司今年需要確認(rèn)增值稅收入嗎？

請(qǐng)您根據(jù)以下銷售結(jié)算方式，來判斷確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)：

采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；

采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；

委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天。

問題三

我公司今年銷售了服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓了金融商品所有權(quán)，但截止12月31日款項(xiàng)并未取得或者部分尾款尚未收到，我公司應(yīng)該按照實(shí)際收款的時(shí)間確認(rèn)收入嗎？

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)；

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；

未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天；

納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

問題四

我公司有些租金是采取預(yù)收款形式收取的，但租賃服務(wù)今年并未提供，預(yù)收款今年應(yīng)該確認(rèn)增值稅收入嗎？

納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

問題五

我公司承攬的建筑工程今年尚未開工，但收取了預(yù)收款，這些預(yù)收款今年應(yīng)該確認(rèn)增值稅收入嗎？

納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。

政策依據(jù)

《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號(hào)）

《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令第50號(hào)）

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）

【第13篇】增值稅實(shí)施條例暫行細(xì)則

視同銷賬務(wù)處理和稅務(wù)處理，匯算清繳申報(bào)怎么填寫？

視同銷售，全稱“視同銷售貨物行為”意為其不同于一般銷售，是一種特殊的銷售行為，只是在稅收的角度為了計(jì)稅的需要將其“視同銷售”。視同銷售行為一直是很多財(cái)務(wù)人員的比較困惑模糊的問題!

今天就給大家詳細(xì)總結(jié)下常見的情形！

增值稅上的視同銷售：本質(zhì)為增值稅'抵扣進(jìn)項(xiàng)并產(chǎn)生銷項(xiàng)'的鏈條終止，比如將貨物用于非增值稅項(xiàng)目，用于個(gè)人消費(fèi)或者職工福利等等。

企業(yè)所得稅上的視同銷售：代表貨物的權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，而會(huì)計(jì)上沒有做收入處理。

會(huì)計(jì)上的視同銷售：是指沒有產(chǎn)生收入但是視同產(chǎn)生收入了。

01

增值稅視同銷售情形

（一）單位或個(gè)體經(jīng)營者的下列行為，視同銷售貨物

（1）將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物；

（2）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；

（3）將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目或者用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)；

（4）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，分配或者贈(zèng)送；

投資是指將貨物作為投資，贈(zèng)送給其他單位或者個(gè)體工商戶；分配是指分配給股東或投資者；贈(zèng)送是指無償贈(zèng)送他人。

（5）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

（6）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

（二）四種特殊情形

1、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局國務(wù)院扶貧辦關(guān)于扶貧貨物捐贈(zèng)免征增值稅政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局國務(wù)院扶貧辦公告2023年第55號(hào)）第一條、第二條規(guī)定：

自2023年1月1日至2023年12月31日，對(duì)單位或者個(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物通過公益性社會(huì)組織、縣級(jí)及以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)，或直接無償捐贈(zèng)給目標(biāo)脫貧地區(qū)的單位和個(gè)人，免征增值稅。

在政策執(zhí)行期限內(nèi)，目標(biāo)脫貧地區(qū)實(shí)現(xiàn)脫貧的，可繼續(xù)適用上述政策?！澳繕?biāo)脫貧地區(qū)”包括832個(gè)國家扶貧開發(fā)工作重點(diǎn)縣、集中連片特困地區(qū)縣（新疆阿克蘇地區(qū)6縣1市享受片區(qū)政策）和建檔立卡貧困村。

在2023年1月1日至2023年12月31日期間已發(fā)生的符合上述條件的扶貧貨物捐贈(zèng)，可追溯執(zhí)行上述增值稅政策。

2、根據(jù)《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）第七條規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。本條款自2023年12月24日起施行。

3、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于創(chuàng)新藥后續(xù)免費(fèi)使用有關(guān)增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕4號(hào)）規(guī)定，藥品生產(chǎn)企業(yè)銷售自產(chǎn)創(chuàng)新藥的銷售額，為向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，其提供給患者后續(xù)免費(fèi)使用的相同創(chuàng)新藥，不屬于增值稅視同銷售范圍。自2023年1月1日起執(zhí)行。

4、根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確養(yǎng)老機(jī)構(gòu)免征增值稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2019〕20號(hào)）第三條規(guī)定：自2023年2月1日至2023年12月31日，對(duì)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)單位（含企業(yè)集團(tuán)）之間的資金無償借貸行為，免征增值稅，此政策延長至2023年12月31日。

（三）視同銷售銷售額的確定

1.增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條明確:納稅人發(fā)生條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額:

（1）按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定;

（2）按其他納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定;

（3）按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為:組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物，其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。

公式中的成本是指：銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實(shí)際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

2.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十四條明確:納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額:

（1）按照納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（2）按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（3）按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為:組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

無論是貨物及勞務(wù)，還是營改增視同銷售，上述三種視同銷售的銷售額確定方法不是企業(yè)隨意三選一，而是按照順序確定。

另外值得關(guān)注的是，《增值稅若干具體問題的規(guī)定》(國稅發(fā)[1993]154號(hào))第二條第四款明確了納稅人因銷售價(jià)格明顯偏低或無銷售價(jià)格等原因，按規(guī)定需組成計(jì)稅價(jià)格確定銷售額的，其組價(jià)公式中的成本利潤率為10%。

案例：賓館免費(fèi)提供早餐，梳子、浴帽、拖鞋等洗漱用品或者贈(zèng)送礦泉水、泡茶袋等是否作視同銷售處理？

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，單位或者個(gè)體工商戶將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，需要視同銷售。賓館免費(fèi)提供以上各類用品，屬于住宿服務(wù)中常見的經(jīng)營模式，消費(fèi)者購進(jìn)住宿服務(wù)時(shí)，這些都包含在客戶統(tǒng)一支付的房費(fèi)中，故不屬于無償贈(zèng)送，無需視同銷售。

02

企業(yè)所得稅視同銷售情形

企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。

（一）用于市場推廣或銷售；

（二）用于交際應(yīng)酬；

（三）用于職工獎(jiǎng)勵(lì)或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于對(duì)外捐贈(zèng)；

（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號(hào)）對(duì)條例第二十五條中貨物、財(cái)產(chǎn)處置的視同銷售問題作出了清晰的界定，以資產(chǎn)的所有權(quán)是否發(fā)生變化為判定標(biāo)準(zhǔn)，確定資產(chǎn)在法人主體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不視同銷售，資產(chǎn)在不同法人主體之間流轉(zhuǎn)，則視同銷售。

文件列舉了不視同銷售的情形，即對(duì)于除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，企業(yè)的資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)延續(xù)計(jì)算。

（1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品;

（2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能;

（3）改變資產(chǎn)用途(如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營);

（4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移;

（5）上述兩種或兩種以上情形的混合;

（6）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

案例：企業(yè)自產(chǎn)的商品作為福利發(fā)放給員工，企業(yè)所得稅是否視同銷售？

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第512號(hào)）第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外?！?/p>

另根據(jù)前面《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828）規(guī)定可知，將企業(yè)自產(chǎn)的商品作為福利發(fā)放給員工，資產(chǎn)權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)作視同銷售處理。

03

視同銷售稅會(huì)處理表

04

常見問題答疑

（1）自產(chǎn)或者外購的貨物用于集體福利(福利部門)，用于業(yè)務(wù)招待、交際應(yīng)酬，確不確認(rèn)收入，如果確認(rèn)，為什么?

【答】將自產(chǎn)的貨物用于集體福利，屬于視同銷售的情況，需要確認(rèn)收入；將外購的貨物用于集體福利，屬于不予抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的處理，不確認(rèn)收入。

自產(chǎn)或外購的貨物用于業(yè)務(wù)招待、交際應(yīng)酬，不確認(rèn)收入。

（2）關(guān)于自產(chǎn)產(chǎn)品用于業(yè)務(wù)招待費(fèi)或者業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)怎么做會(huì)計(jì)分錄，怎么影響會(huì)計(jì)利潤。另外，外購產(chǎn)品用于業(yè)務(wù)招待費(fèi)或者業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)對(duì)會(huì)計(jì)利潤的影響怎么體現(xiàn)。

【答】自產(chǎn)產(chǎn)品用于業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)

借：管理費(fèi)用/銷售費(fèi)用（影響會(huì)計(jì)利潤）

貸：庫存商品（不確認(rèn)收入）

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

【業(yè)務(wù)招待費(fèi)是指企業(yè)為經(jīng)營業(yè)務(wù)的需要而支付的應(yīng)酬費(fèi)用，也叫交際應(yīng)酬費(fèi)，主要包括為餐飲、香煙、水、食品、正常的娛樂活動(dòng)等產(chǎn)生的費(fèi)用支出。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)是企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動(dòng)所支付的費(fèi)用，主要是指未通過媒體傳播的廣告性支出，包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等。產(chǎn)權(quán)雖轉(zhuǎn)移但不能確定經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，不符合收入的確認(rèn)條件】

【說明】納稅人自產(chǎn)或委托加工貨物時(shí)，其為生產(chǎn)貨物購進(jìn)的原材料、輔助材料、低值易耗品等的進(jìn)項(xiàng)稅只要符合稅法規(guī)定的條件，是可以抵扣的，則自產(chǎn)產(chǎn)品用于業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

（3）用于非貨幣性資產(chǎn)交貨及債務(wù)重組怎么做賬呢？

【答】用于非貨幣性資產(chǎn)交換：

借：庫存商品、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等

貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

銀行存款等(或借方)

用于債務(wù)重組：

借：應(yīng)付賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)

營業(yè)外收入-債務(wù)重組利得

05

案例分析及納稅申報(bào)

例1：甲公司是一般納稅人，2023年7月將自制的產(chǎn)品空調(diào)作為職工福利發(fā)放，成本價(jià)20萬元（不含增值稅，下同），市場銷售的公允不含稅價(jià)格為35萬元。同年準(zhǔn)予稅前扣除的工資薪金為200萬元（假設(shè)不考慮其他的職工福利費(fèi)）。

會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬--職工福利費(fèi) 395500

貸：主營業(yè)務(wù)收入 350000

貸：應(yīng)交稅金—應(yīng)繳增值稅 350000*13%=45500

借：主營業(yè)務(wù)成本 200000

貸：庫存商品 200000

從會(huì)計(jì)分錄可以看出，甲公司已經(jīng)將自制產(chǎn)品用于職工福利的部分作為銷售處理，

增值稅納稅申報(bào)，填寫附表（一）系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)識(shí)別到主表：

企業(yè)所得稅匯算清繳納稅申報(bào)填寫：a105050《職工薪酬支出及納稅調(diào)整明細(xì)表》，本題中的視同銷售確認(rèn)了主營業(yè)務(wù)收入，相當(dāng)于正常的銷售收入填寫相關(guān)表格此處不在做展示。

【第14篇】中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

財(cái)政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《財(cái)政部 海關(guān)總署 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)電子煙征收消費(fèi)稅的公告》（2023年第33號(hào)，以下簡稱33號(hào)公告），自2023年11月1日起對(duì)電子煙征收消費(fèi)稅。為確保相關(guān)政策執(zhí)行到位，稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第22號(hào)，以下簡稱22號(hào)公告）進(jìn)一步明確電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)。8張圖讀懂政策要點(diǎn)↓

國家稅務(wù)總局

關(guān)于電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告

國家稅務(wù)總局公告2023年第22號(hào)

根據(jù)《財(cái)政部?海關(guān)總署?稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)電子煙征收消費(fèi)稅的公告》（2023年第33號(hào)，以下簡稱33號(hào)公告）規(guī)定，自2023年11月1日起對(duì)電子煙征收消費(fèi)稅?，F(xiàn)將征收管理有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、稅務(wù)總局在稅控開票軟件中更新了《商品和服務(wù)稅收分類編碼表》，納稅人銷售電子煙應(yīng)當(dāng)選擇“電子煙”類編碼開具發(fā)票。

二、《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》〔《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅?消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年第20號(hào)）附件7〕附注1《應(yīng)稅消費(fèi)品名稱、稅率和計(jì)量單位對(duì)照表》中新增“電子煙”子目，調(diào)整后的表式見附件。

三、符合33號(hào)公告第二條規(guī)定的納稅人，從事生產(chǎn)、批發(fā)電子煙業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填報(bào)《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》，辦理消費(fèi)稅納稅申報(bào)。

四、根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十七條的規(guī)定和我國電子煙行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況，電子煙全國平均成本利潤率暫定為10%。

五、本公告自2023年11月1日起施行?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于增值稅?消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年第20號(hào)）附件7的附注1同時(shí)廢止。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)33號(hào)公告和本公告的規(guī)定，對(duì)相關(guān)納稅人做好政策宣傳和輔導(dǎo)工作，及時(shí)為其辦理消費(fèi)稅稅種認(rèn)定。

特此公告。

附件：應(yīng)稅消費(fèi)品名稱、稅率和計(jì)量單位對(duì)照表（點(diǎn)擊查看）

國家稅務(wù)總局

2023年10月25日

解讀

關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》的解讀

一、本公告出臺(tái)的背景是什么？

為完善消費(fèi)稅制度，促進(jìn)稅制公平統(tǒng)一，更好發(fā)揮消費(fèi)稅引導(dǎo)健康消費(fèi)的作用，財(cái)政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《財(cái)政部 海關(guān)總署 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)電子煙征收消費(fèi)稅的公告》（2023年第33號(hào)，以下簡稱33號(hào)公告），對(duì)電子煙消費(fèi)稅政策進(jìn)行了明確。為確保相關(guān)政策執(zhí)行到位，現(xiàn)發(fā)布本公告進(jìn)一步明確電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)。

二、33號(hào)公告規(guī)定的電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人指的是誰？

按照33號(hào)公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人是指取得煙草專賣生產(chǎn)企業(yè)許可證，并取得或經(jīng)許可使用他人電子煙產(chǎn)品注冊(cè)商標(biāo)（以下簡稱持有商標(biāo)）的企業(yè)。其中，取得或經(jīng)許可使用他人電子煙產(chǎn)品注冊(cè)商標(biāo)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國商標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定確定。

按照33號(hào)公告的規(guī)定，通過代加工方式生產(chǎn)電子煙的，由持有商標(biāo)的企業(yè)申報(bào)繳納消費(fèi)稅。因此，只從事代加工電子煙產(chǎn)品業(yè)務(wù)的企業(yè)不屬于電子煙消費(fèi)稅納稅人。

三、33號(hào)公告規(guī)定的電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人指的是誰？

按照33號(hào)公告的規(guī)定，電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人是指取得煙草專賣批發(fā)企業(yè)許可證并經(jīng)營電子煙批發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

四、33號(hào)公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅征稅對(duì)象包括哪些？

按照33號(hào)公告的規(guī)定，電子煙消費(fèi)稅征稅對(duì)象為電子煙產(chǎn)品，包括煙彈、煙具以及煙彈與煙具組合銷售的電子煙產(chǎn)品。其中，電子煙有關(guān)定義按照國家市場監(jiān)督管理總局、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布的《電子煙》強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)（gb 41700-2022）確定。

五、33號(hào)公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅稅率是多少？

按照33號(hào)公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)（進(jìn)口）環(huán)節(jié)的消費(fèi)稅稅率為36%，電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)的消費(fèi)稅稅率為11%。

六、33號(hào)公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅計(jì)稅價(jià)格如何確定？

按照33號(hào)公告的規(guī)定，納稅人從事生產(chǎn)、批發(fā)電子煙業(yè)務(wù)的，按生產(chǎn)、批發(fā)電子煙的銷售額作為計(jì)稅價(jià)格。其中，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人采用代銷方式銷售電子煙的，以經(jīng)銷商（代理商）銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)的銷售額（含收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）為電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人的計(jì)稅價(jià)格。

例如：某電子煙消費(fèi)稅納稅人2023年12月生產(chǎn)持有商標(biāo)的電子煙產(chǎn)品并銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)，不含增值稅銷售額為100萬元，該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為36萬元（100萬元×36%）。如果該納稅人委托經(jīng)銷商（代理商）銷售同一電子煙產(chǎn)品，經(jīng)銷商（代理商）銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)不含增值稅銷售額為110萬元，則該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為39.6萬元（110萬元×36%）。

七、33號(hào)公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅納稅人在核算銷售額時(shí)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

按照33號(hào)公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人從事電子煙代加工業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分開核算持有商標(biāo)電子煙的銷售額和代加工電子煙的銷售額；未分開核算的，一并繳納消費(fèi)稅。

例如：某電子煙生產(chǎn)企業(yè)持有電子煙商標(biāo)a生產(chǎn)電子煙產(chǎn)品。2023年12月，該納稅人生產(chǎn)銷售a電子煙給電子煙批發(fā)企業(yè)，不含增值稅銷售額為100萬元。同時(shí)，當(dāng)月該納稅人（不持有電子煙商標(biāo)b）從事電子煙代加工業(yè)務(wù)，生產(chǎn)銷售b電子煙給b電子煙生產(chǎn)企業(yè)（持有電子煙商標(biāo)b），不含增值稅銷售額為50萬元。該納稅人分開核算a電子煙和b電子煙銷售額，則該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為36萬元（100萬元×36%）。需要說明的是，b電子煙生產(chǎn)企業(yè)將b電子煙銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)時(shí)，自行申報(bào)繳納消費(fèi)稅。如果該納稅人沒有分開核算a電子煙和b電子煙銷售額，則該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為54萬元〔（100萬元+50萬元）×36%〕。

八、本公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

（一）按照本公告的規(guī)定，考慮到電子煙為新增消費(fèi)稅子目，為順利開展納稅申報(bào)等相關(guān)涉稅事宜，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為從事電子煙生產(chǎn)、批發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人辦理消費(fèi)稅稅種認(rèn)定。

（二）按照本公告的規(guī)定，自2023年11月（稅款所屬期）起，從事電子煙生產(chǎn)、批發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，在申報(bào)繳納消費(fèi)稅時(shí)，應(yīng)按照調(diào)整后的《應(yīng)稅消費(fèi)品名稱、稅率和計(jì)量單位對(duì)照表》及《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅 消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年第20號(hào)）要求，填報(bào)《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》。

九、本公告規(guī)定的電子煙全國平均成本利潤率是多少？

根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)稅暫行條例》和《中華人民共和國消費(fèi)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)納稅人自產(chǎn)自用的應(yīng)稅消費(fèi)品沒有同類消費(fèi)品銷售價(jià)格的，則需要使用全國平均成本利潤率計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，應(yīng)稅消費(fèi)品全國平均成本利潤率由稅務(wù)總局確定。因此，根據(jù)我國電子煙行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況，經(jīng)商有關(guān)部門，暫定電子煙全國平均成本利潤率為10%。

十、本公告何時(shí)施行？

本公告自2023年11月1日起施行。

來源：中國稅務(wù)報(bào)

責(zé)任編輯：于燕 宋淑娟 (010)61930016

【第15篇】新增值稅條例

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》(國務(wù)院令第691號(hào))，國務(wù)院對(duì)《中華人民共和國增值稅暫行條例》作了相應(yīng)修改并對(duì)條文序號(hào)作相應(yīng)調(diào)整后，于2023年11月19日重新公布條例全文，自公布之日起施行。

《中華人民共和國增值稅暫行條例》修改前后條款對(duì)照 （粗體字為修改內(nèi)容，紅色為重要內(nèi)容）

（段文濤整理）

【第16篇】增值稅最新條例

3月21日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署三部門聯(lián)合發(fā)文確定了新增值稅的實(shí)施細(xì)則。新增值稅稅率、開票方式、申報(bào)表填報(bào)等都出現(xiàn)了重大變化，趕緊學(xué)習(xí)吧！

一、4月1日起新增值稅要這么操作

3月21日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署三部門發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)），明確：4月1日起，新增值稅的執(zhí)行細(xì)則！

劃重點(diǎn)！以下是新政策的主要內(nèi)容：

（一）增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

（二）納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%。納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）原適用16%稅率且出口退稅率為16%的出口貨物勞務(wù)，出口退稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率且出口退稅率為10%的出口貨物、跨境應(yīng)稅行為，出口退稅率調(diào)整為9%。

（四）適用13%稅率的境外旅客購物離境退稅物品，退稅率為11%；適用9%稅率的境外旅客購物離境退稅物品，退稅率為8%。

提醒：

1、2023年6月30日前，按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的退稅率；按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的退稅率。

2、退稅率的執(zhí)行時(shí)間，以退稅物品增值稅普通發(fā)票的開具日期為準(zhǔn)。

（五）納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣。

提醒：此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

（六）納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項(xiàng)稅額允許從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

提醒：

1、取得增值稅電子普通發(fā)票的，為發(fā)票上注明的稅額；

2、取得注明旅客身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單的，為按照下列公式計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額：

航空旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=（票價(jià)+燃油附加費(fèi)）÷（1+9%）×9%

3、取得注明旅客身份信息的鐵路車票的，為按照下列公式計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額：

鐵路旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額÷（1+9%）×9%

4、取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額：

公路、水路等其他旅客運(yùn)輸進(jìn)項(xiàng)稅額=票面金額÷（1+3%）×3%

（七）生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額加計(jì)10%，抵減應(yīng)納稅額。

提醒：

1、生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，是指提供郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人。具體范圍按照《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）執(zhí)行。

2、政策有效期2023年4月1日至2023年12月31日，到期后納稅人不再計(jì)提加計(jì)抵減額，結(jié)余的加計(jì)抵減額停止抵減！

（八）2023年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度。

提醒：

同時(shí)符合以下5條條件，才可申請(qǐng)退還增量留抵稅額：

1、自2023年4月稅款所屬期起，連續(xù)六個(gè)月（按季納稅的，連續(xù)兩個(gè)季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個(gè)月增量留抵稅額不低于50萬元；

2、納稅信用等級(jí)為a級(jí)或者b級(jí)；

3、申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發(fā)票情形的；

4、申請(qǐng)退稅前36個(gè)月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上的；

5、自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

二、怎么開票？怎么沖紅？怎么抵扣？

國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)），進(jìn)一步明確：發(fā)票開具、補(bǔ)開、沖紅操作方式、不動(dòng)產(chǎn)一次性抵扣、適用加計(jì)抵減政策所需填報(bào)資料等問題！

劃重點(diǎn)：

1、2023年4月1日后，納稅人發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形的，如何開具紅字發(fā)票及藍(lán)字發(fā)票？

增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原16%、10%適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，按照原適用稅率開具紅字發(fā)票；開票有誤需要重新開具的，先按照原適用稅率開具紅字發(fā)票后，再重新開具正確的藍(lán)字發(fā)票。

需要說明的是，如納稅人此前已按原17%、11%適用稅率開具了增值稅發(fā)票，發(fā)生銷售折讓、中止或者退回等情形需要開具紅字發(fā)票的，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于統(tǒng)一小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)等若干增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)，以下簡稱18號(hào)公告）相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2、2023年4月1日后，納稅人需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，如何處理？

納稅人在增值稅稅率調(diào)整前未開具增值稅發(fā)票的增值稅應(yīng)稅銷售行為，需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)按照原16%、10%適用稅率補(bǔ)開。

需要說明的是，如果納稅人還存在2023年稅率調(diào)整前未開具增值稅發(fā)票的應(yīng)稅銷售行為，需要補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，可根據(jù)18號(hào)公告相關(guān)規(guī)定，按照原17%、11%適用稅率補(bǔ)開。

3、自2023年4月1日起，納稅人購入不動(dòng)產(chǎn)，持有期間用途發(fā)生改變的，進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何處理？

（1）已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

不動(dòng)產(chǎn)凈值率＝（不動(dòng)產(chǎn)凈值÷不動(dòng)產(chǎn)原值）×100%

（3）按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的不動(dòng)產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額項(xiàng)目的，按照下列公式在改變用途的次月計(jì)算可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額×不動(dòng)產(chǎn)凈值率

4、此次稅率調(diào)整，適用加計(jì)抵減政策的納稅人，需提供什么資料？

按照39號(hào)公告規(guī)定：

（1）適用加計(jì)抵減政策的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，應(yīng)在年度首次確認(rèn)適用加計(jì)抵減政策時(shí)，通過電子稅務(wù)局（或前往辦稅服務(wù)廳）提交《適用加計(jì)抵減政策的聲明》。

（2）適用加計(jì)抵減政策的納稅人，同時(shí)兼營郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)的，應(yīng)按照四項(xiàng)服務(wù)中收入占比最高的業(yè)務(wù)在《適用加計(jì)抵減政策的聲明》中勾選確定所屬行業(yè)。

需要說明的是，按照39號(hào)公告規(guī)定，納稅人確定適用加計(jì)抵減政策，以后年度是否繼續(xù)適用，需要根據(jù)上年度銷售額計(jì)算確定。已經(jīng)提交《適用加計(jì)抵減政策的聲明》并享受加計(jì)抵減政策的納稅人，在2023年、2023年，是否繼續(xù)適用，應(yīng)分別根據(jù)其2023年、2023年銷售額確定，如果符合規(guī)定，需再次提交《適用加計(jì)抵減政策的聲明》。

三、4月1日前要完成開票軟件升級(jí)

國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于做好2023年深化增值稅改革第一階段“開好票”相關(guān)工作的通知》（稅總函〔2019〕81號(hào)），明確提出：納稅人要盡快完成稅控開票軟件升級(jí)操作！

重點(diǎn)：

（一）升級(jí)方式有兩種：自動(dòng)推送升級(jí)和手動(dòng)下載升級(jí)。

（二）開票軟件升級(jí)的更改變化主要有4項(xiàng)：

1、2023年4月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%和9%。

2、稅控盤軟件版本：v2.0.29 190318，金稅盤軟件版本：v2.2.22.190318，稅收分類編碼版本為32.0。2023年4月1日0時(shí)起才可使用新稅率及分類編碼。

3、發(fā)票填開界面，有了新稅率，但舊稅率仍舊會(huì)存在。

4、統(tǒng)計(jì)模塊支持新稅率統(tǒng)計(jì)。

（三）升級(jí)后的重要提醒有兩點(diǎn)：

1、升級(jí)后，在4月1日之前不能開出13%和9%稅率的發(fā)票，4月1日零時(shí)，才可開出13%和9%稅率的發(fā)票。

2、本次開票軟件升級(jí)，商品對(duì)應(yīng)的商品和服務(wù)稅收分類編碼在新版的稅收分類編碼表中的編碼號(hào)沒有發(fā)生變化，原商品編碼庫中商品不需要重新賦碼，開票軟件升級(jí)之后，時(shí)間到達(dá)4月1日零時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)將16%稅率更新為13%、10%稅率更新為9%。

四、增值稅納稅申報(bào)也變了！

調(diào)整4項(xiàng)，廢止2項(xiàng)，財(cái)務(wù)一定注意！主要調(diào)整情況如下：

1、調(diào)整4項(xiàng)申報(bào)表附列資料表式內(nèi)容

（1）將原《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）》中的第1欄、第2欄項(xiàng)目名稱分別調(diào)整為“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”和“13%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”；刪除第3欄“13%稅率”；第4a欄、第4b欄序號(hào)分別調(diào)整為第3欄、第4欄，項(xiàng)目名稱分別調(diào)整為“9%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”和“9%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”。

（2）將原《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（二）》（以下簡稱《附列資料（二）》）中的第10欄項(xiàng)目名稱調(diào)整為“（四）本期用于抵扣的旅客運(yùn)輸服務(wù)扣稅憑證”；第12欄“當(dāng)期申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額合計(jì)”計(jì)算公式調(diào)整為“12=1+4+11”。

（3）將原《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）》中的第1欄、第2欄項(xiàng)目名稱分別調(diào)整為“13%稅率的項(xiàng)目”和“9%稅率的項(xiàng)目”。

（4）在原《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（四）》表式內(nèi)容中，增加“二、加計(jì)抵減情況”相關(guān)欄次。

2、廢止2項(xiàng)申報(bào)表附列資料

（1）廢止原《增值稅納稅申報(bào)表附列資料（五）》（以下簡稱《附列資料（五）》）。

（2）廢止原《營改增稅負(fù)分析測算明細(xì)表》。

提醒：納稅人自2023年5月1日起無需填報(bào)上述兩張附表。

3、申報(bào)表調(diào)整后，大家一定要注意這兩點(diǎn)！

（1）納稅人申報(bào)適用16%、10%等原增值稅稅率應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)，按照申報(bào)表調(diào)整前后的對(duì)應(yīng)關(guān)系，分別填寫相關(guān)欄次。

（2）截至2023年3月稅款所屬期，《附列資料（五）》第6欄“期末待抵扣不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額”的期末余額，可以自本公告施行后結(jié)轉(zhuǎn)填入《附列資料（二）》第8b欄“其他”。

五、4月1日起開始執(zhí)行！

增值稅稅率、征收率、扣除率、退稅率如圖所示：