【導語】土地增值稅收入審核怎么寫好?很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范,實際上填寫公司經營范圍并不難,我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫,再結合自己經營的產品做一下修改即可!以下是小編為大家收集的土地增值稅收入審核,有簡短的也有豐富的,僅供參考。
【第1篇】土地增值稅收入審核
通過對土地增值稅清算審核工作不同環(huán)節(jié)的審核要點進行梳理,包括基礎資料、收入、土地成本及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費、開發(fā)間接費、開發(fā)費用及稅金等9個方面。首先歸納各環(huán)節(jié)的審核思路和流程,形成思維導圖作為工作指引。
其次詳細說明各環(huán)節(jié)審核方法和審核內容,重點闡述各環(huán)節(jié)審核人員應關注的稅收風險或房地產企業(yè)潛在的涉稅風險。最后結合政策規(guī)定、實務案例對常見的審核疑點進行解析。
基礎資料包含立項批文、建設用地規(guī)劃許可證,建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程許可證及商品房預(銷)售許可證五大部分。
立項批文內容分為建設內容和建設規(guī)模,審核要點包含清算單位及項目分期的確認、實際房源面積的對比;
建設用地規(guī)劃許可證和商品房銷(預)售許可證的審核要點有清算單位用地面積的確認,商業(yè)用地或居住用地是否與地上建筑類型相符、清算項目實際占地面積的確認等內容;
建設工程規(guī)劃許可證主要審核附件中地上地下建筑面積是否與房源相符以及有無違建情況等內容;
建設工程施工許可證的審核要點主要有合同價格與預算、結算資料的對比,合同開竣工日期判斷有無項目建設期間外成本,與實際房源面積對比分析是否存在少建房源問題設計單位、施工單位、監(jiān)理單位與竣工備案資料的一致性等內容。
文章所分享案例思路,均來源于《數(shù)字稅務——土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》一書,想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。
本書基于土地增值稅清算這一難題,將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經驗相融合,闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn),為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。
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書籍介紹:
【第2篇】土地增值稅清算案例
一、案例引入:房地產企業(yè)轉讓人防車位使用權未申報土地增值稅,被追征千萬稅款
(一)案情簡介
a公司系一家房地產開發(fā)企業(yè),2023年至2023年,a公司就其開發(fā)的x項目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》,約定:“車位使用費總金額人民幣20萬元,為固定對價,不能分割,不按年限分攤”,“車位的使用期限為70年,使用期限屆滿,業(yè)主將車位無條件歸還”,“業(yè)主不得擅自轉讓上述車位使用權”。
2023年12月,x市y區(qū)國家稅務局稽查局(下稱“y區(qū)稽查局”)對a公司作出《稅務處理決定書》,認定:a公司銷售開發(fā)產品x項目的人防車位,開發(fā)產品的竣工備案時間分別為2023年2月、2023年7月,a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元,于2023年收取5006萬元,于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入,按“租賃收入”結轉了營業(yè)收入,造成2023年少報營業(yè)收入2071萬元、2023年少報營業(yè)收入4868萬元、2023年多報營業(yè)收入207萬元,y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅,并加收滯納金。
經復議,y區(qū)國家稅務局作出《稅務行政復議決定書》,決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定,提起行政訴訟。
(二)本案爭議焦點:轉讓人防車位使用權收入的性質是租賃收入還是轉讓收入
a公司認為《人防工程車位使用合同》的性質是租賃合同,其出租人防車位的行為系“出租行為”,所取得的收入為“租賃收入”,非房地產轉讓收入,不需要參與土地增值稅計算,在扣除項目核算時應作為公共配套設施進行處理;而y區(qū)稽查局認為a公司人防車位使用合同,從合同支付的價款、付款方式、使用期限、使用方式、權利的處分方式等條款內容上分析,本質上屬于財產權利讓渡合同,應視同銷售車位參與清算,繳納土地增值稅。
(三)法院判決
法院認為,a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位,實行產權與使用權、經營權分離的原則,投資收益體現(xiàn)為a公司對人防工程車位平時使用管理,享有使用權、經營權,可以有償出租、轉讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費用接近或者稍低于完整產權車位銷售的費用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實際使用期限與主體建筑物土地使用權出讓期限完全相同、使用方式、權利的處分方式等權利義務內容以及直接使用了“使用權轉讓”字眼,應當認定《人防工程車位使用合同》的真實意思表示符合人防工程車位使用權轉讓合同的性質,參照國家稅務總局國稅發(fā)(1993)149號《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(一)項“以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物,視同銷售建筑物”的規(guī)定,訟爭人防工程車位使用權的轉讓,可視同于有限產權或永久使用權的轉讓,應當視同銷售建筑物,稅務機關處理決定正確。
二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍
不論是機械式立體車位還是普通的平面車位,地下車位均是對地下空間的利用?!睹穹ǖ洹肺餀嗑幍?45條規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”,奠定了地下車位產權的基礎。目前,我國尚未出臺明確地下車位產權歸屬的專門性法律規(guī)定,這使得各地關于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議,從而導致稅收認定和處理模式出現(xiàn)差異。
(一)地下車位的產權歸屬的四種形式
1.產權歸房地產開發(fā)企業(yè)
一般情況下,地下車位由房地產開發(fā)企業(yè)自主投資建設,如列入相關規(guī)劃,則可以正常辦理產權證,按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定,地下工程的權屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則,房地產開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權。按照《民法典》的規(guī)定,建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定,故房地產開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉讓和租賃等權利。因此,房地產開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內投資建設的非人防地下車位原則上權屬歸房地產開發(fā)企業(yè)所有。
2.產權歸全體業(yè)主
如果房地產開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時一并將地下車庫(位)按公建面積分攤給了全體業(yè)主,占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有,按照《民法典》的規(guī)定,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務,利用業(yè)主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業(yè)主共有。因此,只有全體業(yè)主有權處分共有地下停車場車位的使用權,房地產開發(fā)企業(yè)經業(yè)主委員會授權,可以從事地下車位出售、出租,但相關收入扣除成本后歸業(yè)主共有。
3.產權歸國家但房地產開發(fā)企業(yè)可以經營
對人防車位,則適用特殊規(guī)定,不可由房地產開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定,人民防空是國防的重要組成部分,由人防工程改建的車位應屬于國防資產,并且人防工程車位具有公共物品屬性,產權應當歸國家所有。由于房地產開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產權證,其不能銷售人防車位的所有權,而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定,通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時對人民防空工程的使用權、管理權和收益權。
4.產權歸國家且建成后移交給相關部門
此外,部分地方對人防設施管理較為嚴格,在產權歸國家所有的基礎上,要求人防工程建成后必須無償移交給相關部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定,具備條件的設區(qū)的市、縣(市、區(qū))在設置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價出資的條件時,可以明確修建的防空地下室在建成后,移交給設區(qū)的市或者縣(市、區(qū))人民政府確定的單位。
(二)地下車位應根據(jù)產權歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍
土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定,計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額,并填寫《土地增值稅清算申報表》,向主管稅務機關提供有關資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產開發(fā)企業(yè)是否取得產權歸屬為標準,地下車位可分為有產權車位和無產權車位,進而可以討論相應類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。
有產權的車位即房地產開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產部門核發(fā)的產權證書的地下車位,房地產開發(fā)企業(yè)有權將車位出售而使受讓方取得產權。房地產開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議,符合國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第9條、第10條規(guī)定情形之一的,可以作為獨立的成本對象參與土地增值稅清算,收入應計入清算收入,并予扣除相應的成本、費用。
而無產權的車位包括產權歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位,其是否參與土地增值稅清算各地稅務機關在實務操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務機關不考慮房地產開發(fā)企業(yè)是否取得產權,只要其簽署了車位使用權轉讓協(xié)議,就應按照銷售不動產參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務總局陜西省稅務局《關于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出,轉讓無產權車位使用權,不參與土地增值稅清算,不計入清算收入,不予扣除相應的成本、費用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。
因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負橫向不均,資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此,對于無產權的車位,房地產開發(fā)企業(yè)首先應當確認當?shù)囟悇諜C關是否出臺過關于出租或轉讓地下車位永久使用權的稅收政策,充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應把握所簽署的協(xié)議的性質,根據(jù)協(xié)議是否實質移轉地下車庫所有權,確定所涉地下車庫(位)能否并入土地增值稅清算范圍。
三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計征方法
地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售,對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產權的地下車位,應依法進行土地增值稅清算自不待言,但圍繞房地產開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產權、將地下車位用于出租等非直接銷售情形,各地稅務機關的處理則有所不同。
(一)地下車位是否作為獨立的清算單位
《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法:土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。在“分別計算增值額”的方法未有細化規(guī)定的情形下,地方稅務機關將房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品進行二分、三分甚至是多分,并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產分別單獨核算。如“二分法”下普通住宅單獨清算,其他業(yè)態(tài)則一并清算;“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(非住宅)分別單獨清算。
就參與清算的地下車位而言,其是單獨作為清算單位,還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。
一是地下車位是否取得產權。如寧波市地方稅務局《關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》(甬地稅二[2010]106號)中明確,對有產權且能夠轉讓的車位、車庫等,按照房地產清算類型單獨清算,對沒有產權或不能轉讓的車位、車庫、車棚等,則并入主體建筑一同清算,但不并入房屋面積。
二是轉讓地下車位是否單獨取得收入。如青島市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算有關業(yè)務問題問答》的通知 (青地稅函[2009]47號)中指出,房地產開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權出售給購房人的,取得的收入并入非普通住房轉讓收入,作為非普通住房單獨清算;對于未取得轉讓收入的情形,如附贈車庫、車位,則與出售的開發(fā)產品作為同一清算單位。
三是地下車位的轉讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務局轉發(fā)關于土地增值稅清算有關問題的通知》(豫地稅函〔2010〕202號)中規(guī)定的做法是,隨同房屋一并購買的地下室、車庫,按照所銷售房屋的性質(普通住宅、非普通住宅)確定,與房屋作為同一清算單位;對于單獨購買的地下室、車庫,則作為其他房地產項目單獨清算。
(二)處置地下車位收入和扣除項目的確認
對于地下車庫的處理,不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。
1.出售地下車位
房地產開發(fā)企業(yè)出售地下車位,是否確認其收入和扣除項目因地下車位是否取得產權而有不同。對于兩證齊全、可有償轉讓的地下車位,清算時,轉讓所得計入土地增值稅收入,并允許其成本費用按照對應配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產權的地下車位,部分稅務機關認為不應當將轉讓所得計入土地增值稅收入,其成本費用也不允許在土地增值稅清算中扣除,如遼寧、常州等。以人防設施為例,部分稅務機關也允許房地產開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設施,在扣除成本、費用的同時,確認其取得的收入,如湖北。
2.出租地下車位
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定,只出租地下車位的行為,因為不涉及土地使用權的轉移,不需要繳納土地增值稅,不確認相關收入,也不予扣除相關的成本、費用。
3.名為出租實為出售地下車位
名為出租實為出售地下車位,實質上永久移轉了地下車位使用權,具體包括轉讓永久使用權、簽訂長期租賃合同實現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條,租賃期限不得超過20年。超過20年的,超過部分無效。那么,通過租賃合同設立的地下車庫使用權受法律保護,保護的期限不超過20年。在司法實踐中,部分法院認為以租代售實質轉讓了車位的使用權和處分權,應當視同銷售。而部分法院則認為,由于車位未取得產權,地下車位使用權的移轉不涉及所有權轉移,應當判定為租賃。
從國家稅務總局于2023年2月11日在官方網站上對地下車位銷售問題的答復內容來看,以轉讓永久使用權方式銷售建筑物,視同銷售建筑物,對取得銷售收入應繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務處理上,各地稅務機關依然存在認識差異:一些稅務機關認為,出租使用期限與建造商品房同等期限的,應按規(guī)定計算收入,并準予扣除合理計算分攤的相關成本、費用,如湖北、天津等;一些稅務機關則認為,房地產開發(fā)企業(yè)通過轉讓無產權地下車位的永久使用權、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權等形式,一次性收取固定年限使用費,其實質并未發(fā)生房屋所有權的轉移。除原已開具銷售不動產發(fā)票作收入處理情形外,該收入不屬于土地增值稅征收范圍,不計入清算后繼續(xù)銷售收入,也不計入銷售面積扣除成本費用,如常州、西安等。
4.將地下車位分配給股東
依據(jù)國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第3條第一款,房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品分配給股東或投資人,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產, 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產的,按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認其收入,否則由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確認其收入。
5.地下車位建成后歸全體業(yè)主
根據(jù)國家稅務總局《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第4條第三款,房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施,建成后產權屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除。可見,允許計入公共配套設施的地下車位,建成后產權屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第(二)項,公共配套設施費是指不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出,因此,房地產開發(fā)企業(yè)未“有償轉讓”地下車位的,無需確認相關收入。
6.地下車位建成后無償移交相關部門
同理,允許計入公共配套設施的地下車位,建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,其成本、費用可以扣除。對于利用地下人防設施作為車庫(位)的,常州市稅務局明確答復如下:對已有相關移交規(guī)定的地級市,若房開企業(yè)將建成后的人防設施按規(guī)定移交給人防部門的,按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關的成本、費用;無相關移交規(guī)定的地級市,因地下人防設施始終由房開企業(yè)使用、收益,不屬于轉讓,也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定,不扣除相關成本和費用。同時,作為公共配套設施使用的車庫(位),按規(guī)定是不得轉讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的,其收入已含在房價中,準予扣除相關的成本、費用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理,而是以自身名義出租給業(yè)主使用的,無論租賃期為多少年,不確認相關收入,不扣除相關成本、費用。
(三)地下車位開發(fā)成本能否作為加計扣除的基數(shù)
根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》第7條第(六)項的規(guī)定,從事房地產開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房增開發(fā))的成本計算的金額之和,加計20%的扣除。其中,房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。在納稅人具備房地產開發(fā)企業(yè)資質的基礎上,如果地下車位能被認定為公共配套設施(如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù),則稅務上存在認定為公共配套設施的可能性較大),則其開發(fā)成本可以作為加計扣除的基數(shù)。
四、風險提示
由于各地稅務機關在稅收認定和處理模式上存在差異,房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務風險。
我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細規(guī)定。房地產企業(yè)將人防設施改造成車庫的改造成本和非人防設施改造成無產權車庫的建設成本在土地增值稅稅前扣除,將不當擴大開發(fā)成本,造成少繳納土地增值稅,可能引起漏稅的責任追究。
因此,企業(yè)應當明確落實當?shù)仃P于地下車位的土地增值稅政策,避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。
【第3篇】繳納土地增值稅
對于房地產開發(fā)企業(yè)而言,增值稅、土地增值稅是貫穿房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目始終的主要稅種。兩個稅種均直接與銷售房地產收入和開發(fā)成本息息相關,且因為房地產開發(fā)項目開發(fā)周期較長,增值稅和土地增值稅在稅收上都有先預繳的流程。本文主要從政策依據(jù)、繳納時間、計算方法等方面分析房地產開發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅的預繳與實際繳納。
【第4篇】預征土地增值稅
一、預繳土地增值稅的政策依據(jù)
1.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補(《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條)
2.根據(jù)細則的規(guī)定,對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此,對納稅人預售房地產所取得的收入,當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的,納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報,并按規(guī)定比例預交,待辦理決算后,多退少補;當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的,也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。(財稅字〔1995〕48號)第十四條
3.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。(財法字〔1995〕006號)
二、預繳土地增值稅計算
(一)預征的計征依據(jù)
1.一般計稅
(1)土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額
(2)銷項稅額=銷售額×適用稅率
(3)銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)(國家稅務總局公告2023年第18號)
2.簡易計稅
土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
3.簡化計算
為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算金,房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù):
土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅(國家稅務總局公告2023年第70號)
(二)代收費用
對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。(財稅字〔1995〕48號第六條)
(三)預征率
應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據(jù)×預征率
“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用,各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外,東部地區(qū)省份預征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%,各地要根據(jù)不同類型房地產確定適當?shù)念A征率(地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行)。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū),應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征,確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用?!保▏惏l(fā)〔2010〕53號)第二條
根據(jù)上述規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的不同類型房地產(普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產等)的預征率計算應預繳的土地增值稅,保障性住房不預繳土地增值稅。
三、預繳申報
(一)納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
依據(jù):《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條
(二)根據(jù)條例第十條的規(guī)定,納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù):
1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報,并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書,土地轉讓、房產買賣合同,房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。
2.納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的,經稅務機關審核同意后,可以定期進行納稅申報,具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。
3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
依據(jù):《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條
(三)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況,源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。(國稅函〔2004〕938號)
(四)土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。目前,多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報,但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)建造的房地產,土地增值稅實行按季申報繳納,納稅人應于季度終了之日起十五日內,申報并繳納稅款。
(五)對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的,應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。(財稅〔2006〕21號)
(六)自2023年6月1日起,納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時,使用《財產和行為稅納稅申報表》,納稅人新增稅源或稅源變化時,需先填報《財產和行為稅稅源明細表》。
附件1:財產和行為稅納稅申報表
財產和行為稅減免稅申報附表
附件2:財產和行為稅稅源明細表
依據(jù):《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》( 國家稅務總局公告2023年第9號)
依據(jù):《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》( 國家稅務總局公告2023年第9號)
、風險點
1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài),由于各業(yè)態(tài)預征率不同,需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W站查詢最新的土地增值稅預征率文件,核對預征率適用正確與否,并及時更新;
2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉未轉預收的情況,核實轉為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅;
3.合同中包含政府回購保障房等的,土地增值稅可申請減免預征,是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
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【第5篇】土地增值稅扣除的稅金
土地增值稅扣除項目共計6項:
1.取得土地使用權所支付的金額。
2.房地產的開發(fā)成本
3.房地產開發(fā)費用
4.與轉讓房地產有關的稅金
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目(即加計扣除,房地產開發(fā)企業(yè)特有項目)
6.舊房及建筑物評估價格
那么問題來了,所有的業(yè)務都是按照以上6項扣除嗎?具體扣除方法是什么呢?
答案肯定是否定的,在日常工作中,我們必須根據(jù)業(yè)務類型來適用對應的扣除項目
一、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房可以扣除1-5項(1.取得土地使用權所支付的金額。
2.房地產的開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目(即加計扣除,房地產開發(fā)企業(yè)特有項目))
二、非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房可以扣除1-4項(1.取得土地使用權所支付的金額
2.房地產的開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金)
三、各類企業(yè)轉讓存量房扣除項目1、4、6項(1.取得土地使用權所支付的金額4.與轉讓房地產有關的稅金6.舊房及建筑物評估價格)
四、各類企業(yè)轉讓未開發(fā)的地扣除項目1、4項(1.取得土地使用權所支付的金額4.與轉讓房地產有關的稅金)
【第6篇】土地增值稅核定征收率
《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)規(guī)定:“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補?!?/p>
關于加強土地增值稅征管工作的通知(國稅發(fā)[2010]53號)規(guī)定:“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用,各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外,東部地區(qū)省份預征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢?關注我們的穗友都知道我們有專題分享,也一直在更新。
關于預繳依據(jù)的問題,自總局公告2023年第70號下發(fā)以來,就存在不同的意見,金穗源平臺也陸續(xù)發(fā)布了關于該業(yè)務的相關文章,代表性的有:王皓鵬老師的《土地增值稅的預繳》
土地增值稅是房地產業(yè)的“關門稅種”,具有長期性、復雜性、稅收杠桿等特點,其稅負高低對于房地產項目利潤至關重要。
各地土增預征率一覽表
目錄
1北京的規(guī)定
關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告(北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會2023年第3號公告)
按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的有關規(guī)定,對房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入,實行差別化土地增值稅預征率:
(一)房地產開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入,暫不預征土地增值稅;
(二)房地產開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入,按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率,容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目,最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。
2上海的規(guī)定
關于調整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告(上海市地方稅務局公告2023年第1號)
一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率除保障性住房外,住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的,預征率為2%;
二、高于但不超過1倍的,預征率為3.5%;超過1倍的,預征率為5%;
三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式:項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積;
四、項目分批申報備案的,房地產開發(fā)企業(yè)應按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價,并調整土增稅預征率。備案調整后的次月起按調整后的預征率執(zhí)行。
3廣東的規(guī)定
廣東省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知(粵地稅發(fā)[2010]105號)
除保障性住房項目外,其他房地產項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負等因素,對土地增值稅預征率進行調整。
關于調整我市土地增值稅預征率的公告(深地稅告[2010]6號)
1.根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》要求,我市從2023年8月1日(征收期)開始調整土地增值稅預征率:1、普通標準住宅金按銷售收入2%預征2、別墅為4%3、其他類型房產為3%。
關于調整房地產行業(yè)及經濟適用住房土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局潮州市稅務局)
1.房地產行業(yè)土地增值稅預征率
2.經濟適用住房土地增值稅預征率
對能提供政府部門出具相關材料的經濟適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經濟適用住房能分開核算的,其土地增值稅按1.5%預征。
關于我市土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第10號)
房地產開發(fā)項目分類及預征率
(一)市區(qū)(清遠高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)):普通住宅2%,非普通住宅3%;其他地區(qū)(英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣):普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
(二)對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅,待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(國家稅務總局汕尾市稅務局)
土地增值稅預征率
(一)保障性住房0.5%。
(二)普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產3%。
關于我市土地增值稅預征率的公告(廣州市地方稅務局公告2023年第7號)
一、房地產開發(fā)項目分類及預征率
(一)住宅類
普通住宅2%,別墅4%,其他非普通住宅3%。
(二)生產經營類
寫字樓(辦公用房)3%,商業(yè)營業(yè)用房4%。
(三)車位4%。
(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經濟適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產開發(fā)項目,暫不預征土地增值稅,待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于我市土地增值稅預征率等事項的公告(國家稅務總局陽江市稅務局)
一、土地增值稅預征率
(一)普通住宅3%,其他類型房地產3.5%。
(二)對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅,待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。
關于調整中山市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局中山市稅務局2023年第1號)
一、我市保障性住房項目的土地增值稅預征率為1%。
二、除保障性住房項目外,我市房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率不低于2%。具體每個房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率由稅務機關結合我市土地增值稅清算的實際稅負、房價等因素按年確定,確定方法及流程見附件。
4福建的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告(福建省地方稅務局公告2023年第2號)
土地增值稅預征
(一)對納稅人從事房地產開發(fā)的,除保障性住房不預征外的預征率1.普通住宅2%2.非普通住宅,福州、廈門市4%,其他設區(qū)市3%3.非住宅,福州、廈門市6%,其他設區(qū)市5%;
(二)對納稅人從事房地產開發(fā)的,經結合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進行綜合測算后,發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高,可以實行單項預征率。單項預征率不超過6%(含),由縣級地稅局領導班子集體審議確定;單項預征率超過6%,報經設區(qū)市局領導班子集體審議確定。
關于調整土地增值稅預征率的公告(三明市地方稅務局公告2023年第1號)
對納稅人從事房地產開發(fā)的,除保障性住房不預征外,不同類型確定土地增值稅預征率
一、普通住宅為2%
二、非普通住宅預計增值率小于50%(含)的為2%;預計增值率大于50%且小于100%(含)的為3%;預計增值率大于100%的為5%
三、非住宅預計增值率小于50%(含)的為2%;預計增值率大于50%且小于100%(含)的為3%;預計增值率大于100%的為5%。
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告(廈門市地方稅務局公告2023年第7號)
關于土地增值稅預征率
(一)對社會保障性住房不預征土地增值稅;
(二)普通標準住宅2%;
(三)非普通標準住宅4%;
(四)非住宅6%。
關于調整土地增值稅預征率的公告(寧德市地方稅務局公告2023年第1號)
本公告事項:自2023年8月1日起,土地增值稅預征率調整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。
關于加強土地增值稅管理的補充通知(漳地稅發(fā)[2010]51號)
根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定,土增稅平均預征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%,非普通住宅3%,非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。
對增值率明顯偏高的房地產開發(fā)項目實行單項預征率,單項預征率不得低于平均預征率。
納稅人應對適用不同預征比例的房地產分別核算,對不能分開核算的,從高適用預征比例預征土增稅。
轉發(fā)《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知(泉地稅發(fā)[2008]46號)
關于土地增值稅預征率的問題從2008年5月1日起,我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預征率預征土增稅.對不是以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權的房地產開發(fā)項目,采用單項預征率預征土增稅。
關于調整土地增值稅預征率的通知(莆地稅發(fā)[2008]65號)
平均預征率調整
(一)商業(yè)營業(yè)用房:預征率為5%;
(二)土地使用權:部分轉讓的,預征率為5%;一次性整體轉讓的,按實際增值額計算征收土地增值稅;
(三)別墅,寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產:預征率為4%;
(四)非普通住宅:非普通住宅在莆田市城區(qū)(含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū),下同)范圍內的,預征率為2.5-3%;在莆田市城區(qū)范圍外的,預征率為2-2.5%;
(五)普通住宅:普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內的,預征率為1.5-2%;在莆田市城區(qū)范圍外的,預征率為1-1.5%。
5重慶的規(guī)定
重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于進一步做好房地產項目土地增值稅預征工作的通知(渝財稅[2014]247號)
嚴格執(zhí)行房地產項目預征率標準從2023年1月1日(稅款所屬時間)起,普通標準住宅土地增值稅預征率調整為1%,各主管稅務機關應按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準對房地產項目預售進行認定,凡普通標準住宅以外的開發(fā)產品(非普通標準住宅、非住宅和獨棟商品住宅),應嚴格按照《重慶市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預征率標準執(zhí)行,嚴格杜絕將住宅中的非普通標準住宅和獨棟商品住宅,混入普通標準住宅預征土地增值稅。
關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告(重慶市地方稅務局通告2023年第2號)
一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品土地增值稅預征率標準如下:
(一)普通標準住宅預征率為2%[本條款廢止]。
(二)非普通標準住宅、非住宅(商業(yè)用房、車庫等)預征率為3.5%。
(三)獨棟商品住宅預征率為5%。
二、對房地產開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產品銷售(預售)收入,按上述預征率標準預征土地增值稅。
6江西的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率及核定征收率的公告(江西省地方稅務局公告2023年第1號)
南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率恢復為:轉讓普通住宅,按1%;轉讓非普通住宅,按3%;轉讓非住宅,按5%預征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率保持現(xiàn)有水平不變,即:轉讓普通住宅,按0.7%;轉讓非普通住宅,按1.5%;轉讓非住宅,按3%預征。
7青海的規(guī)定
青海省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告(青海省地方稅務局公告2023年第5號)
預征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)
其他商品房
商鋪4%
其他3%
海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣
其他商品房2%
關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告(青海省稅務局公告2023年第8號)
8山西的規(guī)定
關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告(山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告)
土地增值稅預征率調整為【條款廢止】
(一)住宅項目:1.5%;
(二)除住宅以外的其他房地產項目:3%。
關于重新公布《土地增值稅預征管理辦法》的公告(山西省地方稅務局公告2023年第3號)
第三條土地增值稅預征率:5%以內各市可根據(jù)當?shù)胤康禺a市場的實際情況,在省確定的幅度內制定具體的預征比率。
土地增值稅以納稅人取得的預收款為計稅依據(jù),按下列公式計算預征稅額:土地增值稅預征稅額=預收款×預征率
預收款包括預售款、定金,實物及其他經濟利益。
關于房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告(國家稅務總局山西轉型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號)
一、土地增值稅預征率:
商品房項目銷(預)售均價低于(或等于)項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的,按以下預征率執(zhí)行:
(一)普通標準住宅1.5%;
(二)除普通標準住宅以外的其他住宅2.5%;
(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目3%。
商品房項目銷(預)售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的,按以下預征率執(zhí)行:
(一)普通標準住宅3%;
(二)除普通標準住宅以外的其他住宅4%;
(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目5%。
關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法(試行)》的公告(國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號)
第六條第四款修改為:“土地增值稅預征率按類型分別暫定為:普通住宅1.5%,非普通住宅2%,其他類型房地產2.5%?!?/p>
9黑龍江的規(guī)定
黑龍江省地方稅務局關于加強土地增值稅預征工作的通知(黑地稅發(fā)[2005]94號)
關于土地增值稅預征率的確定
納稅人開發(fā)普通標準住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產開發(fā)項目取得轉讓收入時,均應按規(guī)定預征土地增值稅。普通標準住宅是指:按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標準建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是:除別墅、度假村及超過當?shù)刈≌N售平均價格20%以上的居住用住宅外,其它居住用住宅可視為普通標準住宅。土地增值稅預征率暫定為0.5%-3%,具體預征率由各市(地)地方稅務局根據(jù)不同開發(fā)項目自行確定,并報省局備案。
關于調整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號)
土地增值稅預征率
(一)各區(qū)普通標準住宅調整為3%;除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3.5%;除上述以外的其他房地產項目,調整為5%
(二)縣(市)普通標準住宅調整為2%;除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3%;除上述以外的其他房地產項目調整為5%
關于調整全市土地增值稅預征率的公告(哈爾濱市地方稅務局公告2023年第3號)
一、市區(qū)預征率
各區(qū)普通標準住宅調整為2.5%;除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3%;除上述以外的其他房地產項目調整為5%。
二、縣(市)預征率
縣(市)普通標準住宅調整為1.5%;除普通標準住宅以外的其他住宅調整為2.5%;除上述以外的其他房地產項目調整為5%。
關于調整土地增值稅預征率的公告(齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第1號)
普通標準住宅預征率為5%,非普通標準住宅預征率為6%,除住宅以外的其他房地產項目為7%。
關于調整全市土地增值稅預征率的公告(哈爾濱市地方稅務局公告2023年第5號)
一、土地增值稅預征率
(一)市區(qū)普通標準住宅預征率調整為4%;除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調整為4.5%;除上述以外的其他房地產項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
(二)縣(市)普通標準住宅預征率調整為3%;除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調整為3.5%;除上述以外的其他房地產項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
關于調整土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局黑龍江省稅務局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳公告2023年第3號)
一、自2023年10月1日起,全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。
10四川的規(guī)定
關于土地增值稅征管問題的公告(四川省地方稅務局公告2023年第1號)
關于土地增值稅預征率
為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用,均衡稅款入庫,降低欠稅風險,經研究,決定對我市土地增值稅預征率作如下調整:
(一)對保障性住房暫不預征土地增值稅。
(二)普通住宅預征率:市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%,其余區(qū)縣為1%。
(三)非普通住宅預征率:市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%,其余區(qū)縣為1.5%。
(四)商用房預征率為:市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3%,其余區(qū)縣為2.5%。
關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告(國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號)
關于土地增值稅預征率
(一)對保障性住房暫不預征土地增值稅。
(二)普通住宅預征率為1%。
(三)非普通住宅預征率為2%。
(四)其他類型房地產預征率為2.5%。
關于土地增值稅征管問題的公告(廣元市地方稅務局公告2023年第2號)
關于土地增值稅預征率
(一)對保障性住房暫不預征土地增值稅。
(二)普通標準住宅預征率為1%。
(三)非普通標準住宅預征率為1.5%。
(四)非住宅預征率為2.5%。
關于土地增值稅征管問題的公告(國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號)
關于土地增值稅預征率
(一)對保障性住房暫不預征土地增值稅。
(二)西昌市:普通住宅1.3%;非普通住宅2%;商用房3%。
(三)會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣:普通住宅1.2%;非普通住宅1.7%;商用房2.8%。
(四)木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣:普通住宅1%;非普通住宅1.5%;商用房2.5%。
關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告(總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號)
關于土地增值稅預征率
為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用,均衡稅款入庫,降低欠稅風險,經四川省地方稅務局、四川省財政廳授權,決定對我市土地增值稅預征率作如下調整:
(一)對保障性住房暫不預征土地增值稅。
(二)普通住宅預征率為1%。
(三)非普通住宅預征率為1.5%。
(四)商用房預征率為2.5%。
關于土地增值稅征管的公告(國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號)
關于土地增值稅預征率
(一)對保障性住房暫不預征土地增值稅;
(二)普通住宅預征率為 1.5%;
(三)非普通住宅預征率為2.5%;
(四)非住宅預征率為3.5%。
關于調整自貢市普通住宅土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局自貢市稅務局 自貢市財政局公告2023年第1號)
將我市普通住宅土地增值稅預征率調整為1.2%。
11江蘇的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率的公告(蘇地稅規(guī)[2016]2號)
一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外,南京市、蘇州市市區(qū)(含工業(yè)園區(qū))普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率分別為:2%、3%、4%;其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率均為2%。
二、預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產開發(fā)項目,預征率為5%;預計增值率大于200%的房地產開發(fā)項目,預征率為8%。
三、公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房,仍暫不預征。
關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告(寧地稅規(guī)字[2011]1號)
除普通標準住宅不預征土地增值稅外,其他房地產按以下預征率預征土地增值稅:
1、獨棟商品住宅:5%;
2、商業(yè)、辦公等生產經營類房地產:3%;
3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產:2%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產的,轉讓收入應按房地產類型分別核算,不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的,按轉讓房地產中預征率最高的房地產類型預征土地增值稅。
12浙江的規(guī)定
關于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定(浙江省地方稅務局公告2023年第2號)
自2023年7月1日(稅款所屬期)起,除保障性住房外,其他房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務局可依據(jù)當?shù)胤康禺a市場的發(fā)展現(xiàn)狀,科學分析不同類型房地產開發(fā)項目的增值水平,確定適當?shù)牟顒e預征率,強化土地增值稅的預征管理。
關于土地增值稅征管問題的公告(寧波市地方稅務局公告2023年第1號)
按照《通知》精神,我市土地增值稅預征率調整為:
類型稅率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房產3%
關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告(國家稅務總局舟山市稅務局)
關于房地產開發(fā)項目的預征率
對房地產開發(fā)項目應當預征土地增值稅的,按照以下規(guī)定實行差別化預征率:
(一)普通住宅預征率為2%;
(二)非普通住宅預征率為2.5%;
(三)其他類型房地產預征率為3%(包括非住宅類房產、無產權的車庫、車位、儲藏室等)。
關于發(fā)布全市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局永康市稅務局)
土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行:
一、普通住宅預征率為3%;
二、其他類型房地產預征率為4%。
關于進一步做好房地產市場宏觀調控工作促進我市房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見(湖建發(fā)[2011]11號)
市區(qū)除保障性住房外,普通住房的土地增值稅預征率為2%,非普通住房(包括排屋、別墅)、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預征率為3%;規(guī)范核定征收項目的核定工作,核定征收率原則上不得低于5%。
13河南的規(guī)定
關于明確土地增值稅若干政策的通知(豫地稅發(fā)[2010]28號)
土地增值稅預征率
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定,我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定:
(一)普通標準住宅1.5%;
(二)除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%;
(三)除上述(一)、(二)項以外的其他房地產項目4.5%.
轉發(fā)關于土地增值稅清算有關問題的通知(豫地稅函[2010]202號)
三、關于經濟適用房問題。
經濟適用房是經政府批準建設的具有保障性質的普通標準住宅,一般來說增值額較低,在預征土地增值稅時按0.5%預征率執(zhí)行,在土地增值稅清算時,對增值額未超過扣除項目金額20%的,應免征土地增值稅;對增值額超過扣除項目金額20%的,應按照規(guī)定征收土地增值稅。
14湖南的規(guī)定
益陽市地方稅務局關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告(益陽市地方稅務局公告2023年第5號)
土地增值稅預征率,按下列標準執(zhí)行:
(一)普通標準住宅1.5%;
(二)非普通標準住宅(含車庫等)2%;
(三)別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%;
(四)單純轉讓土地使用權5%;
(五)對既開發(fā)建造普通標準住宅,又開發(fā)建設其他類型商品房的,其銷售收入應分別核算,否則一律從高計稅,并不能享受普通標準住宅的稅收優(yōu)惠;
(六)對以前年度開發(fā)的房地產項目,按取得收入所在年度適用的土地增值稅預征率
15湖北的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知(襄地稅發(fā)[2012]120號)
預征率
1、銷售普通住宅預征率為2%;
2、銷售非普通住宅預征率為4.5%;
3、銷售非住宅開發(fā)產品預征率為6.5%
關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告(國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號)
土地增值稅預征率。銷售非普通住宅預征率為4.5%,銷售其他類型房地產預征率為6.5%。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告(國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號)
土地增值稅預征率,按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產三種劃分,分別為1.5%、4%、6%。
關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告(國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號)
土地增值稅預征率,按普通住房、非普通住房及其他類型房地產三種劃分,曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%;隨縣(含大洪山風景名勝區(qū))、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。
16遼寧的規(guī)定
關于加強土地增值稅征管工作的通知(遼地稅函[2010]201號)
調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率及核定征收率
房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率調整如下:
(一)住宅項目,土地增值稅預征率不得低于1.5%;
(二)非住宅項目,土地增值稅預征率不得低于3%;
(三)為鼓勵保障性住房建設,對符合條件的保障性住房,繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。
房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
關于調整我市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告(沈陽市地方稅務局公告2023年第2號)
一、住宅項目,土地增值稅預征率為2%;
二、非住宅項目,土地增值稅預征率為4%;
三、為鼓勵保障性住房建設,對符合條件的保障性住房,繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。
關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅 預征率的公告(營口市地方稅務局公告2023年第3號)
一、住宅項目,土地增值稅預征率由1.5%調整為2%。
二、非住宅項目,土地增值稅預征率由3%調整為5%。
關于調整房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率的公告(遼陽市地方稅務局公告2023年第2號)
據(jù)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》(遼地稅函〔2010〕201號)文件規(guī)定,現(xiàn)將遼陽市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率調整如下:
(一)普通商品住房項目,土地增值稅預征率為1.5%;
(二)非普通商品住房和非住房項目,土地增值稅預征率為3.5%;
(三)為鼓勵保障性住房建設,對符合條件的保障性住房,繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策
17陜西的規(guī)定
陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告(陜西省地方稅務局公告2023年第1號)
將《陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》(陜西省地方稅務局公告2023年第3號)中設區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預征率由1.5%下調至1%
18貴州的規(guī)定
貴州省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率問題的通知(黔地稅發(fā)[2008]61號)
為進一步加強土地增值稅預征管理,推進房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)的有關規(guī)定,結合我省房地產市場狀況,現(xiàn)將源土地增值稅預征率調整及有關問題通知如下:
一、普通標準住宅,預征率調整為1%;
二、非普通標準住宅,預征率調整為2%;
三、營業(yè)用房,預征率調整為3%;
四、其他房產,預征率調整為1.5%。
納稅人在開發(fā)項目中既建普通標準住宅又進行其他類型房地產開發(fā)的,應分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的,從高適用預征率。
19新疆的規(guī)定
新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第6號)
關于土地增值稅預征率問題
除保障性住房外,普通住宅土地增值稅預征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產預征率不得低于3%。
關于土地增值稅預征率的公告(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第2號)
新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預征率
序號
地區(qū)
普通住宅
非普通住宅
其他類型房地產
1
伊犁哈薩克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地區(qū)
1%
3%
3%
3
阿勒泰地區(qū)
1%
3%
3%
4
克拉瑪依市
1%
3%
4%
博爾塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
烏魯木齊市
1%
3%
4%
8
哈密地區(qū)
1%
3%
4%
9
吐魯番地區(qū)
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克蘇地區(qū)
1%
3%
3%
12
克孜勒蘇柯爾克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地區(qū)
1%
3%
3%
14
和田地區(qū)
1%
3%
3%
15
阿拉爾
1%
3%
3%
16
圖木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
鐵門關
1%
3%
3%
21
雙河
1%
3%
3%
關于明確新設立兵團城市適用土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務局公告2023年第5號)
現(xiàn)將新疆維吾爾自治區(qū)新設立兵團城市的土地增值稅預征率公告如下:
新設立兵團城市
普通住宅
非普通住宅
其他類型房地產
昆玉市
1%
3%
3%
胡楊河市
1%
3%
3%
可克達拉市
1%
3%
3%
新設立的兵團城市土地增值稅預征率與設立前所在地適用的土地增值稅預征率保持一致,繼續(xù)適用設立前所在地的土地增值稅預征率。
20吉林的規(guī)定
轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知(吉地稅發(fā)[2010]184號)
調整預征率,建立“三同步”機制,進一步完善土地增值稅預征辦法。房地產開發(fā)企業(yè)銷售普通標準住宅預征率調整至1.5%,銷售超出普通標準住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等,每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元(含)、1萬元以上的預征率分別為2%、3%、4%。
房地產開發(fā)企業(yè)銷售經濟適用住房、限價商品房等保障性住房,憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關材料暫不預征土地增值稅。對同一開發(fā)項目,既有保障性住房,又有商品房的,應分別核算,不能分別核算的,保障性住房按普通標準住宅預征率預征土地增值稅。
關于化解房地產庫存的若干意見(吉政辦發(fā)[2016]23號)
普通標準住宅按1.5%計征,非普通標準住宅按2%計征,其他類型房產按2.5%計征,房地產開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預征土地增值稅。
21寧夏的規(guī)定
關于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知(寧政發(fā)[2015]43號)
納稅人在房地產開發(fā)項目全部竣工結算前取得轉讓收入的,應按規(guī)定按月預繳土地增值稅;待該項目具備條件或全部竣工、辦理結算后再進行清算,多退少補。土地增值稅預征率為:
(一)普通住宅為1%.
(二)非普通住宅為1.5%.
(三)其他類型房地產為2%.
(四)對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預征。
按預征率計算應納稅額計算公式為:
應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率
預售房地產所取得收入包括轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經濟收益。
22河北的規(guī)定
關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告(河北省地方稅務局公告2023年第1號)
除保障性住房外,房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率統(tǒng)一調整為2%。
關于進一步加強土地增值稅管理的通知(石地稅發(fā)[2005]56號)
一、從2005年1月1日起,對房地產開發(fā)企業(yè)必須全面落實土地增值稅預征辦法。
凡開發(fā)項目基建計劃中列明為高級公寓、別墅、度假村以及獨門獨院、別墅式住宅的,預征率暫統(tǒng)一為1%,除此之外開發(fā)項目的預征率暫統(tǒng)一為0.5%。以前,各單位多征稅款,不再退稅,待項目全部竣工,辦理清算時多退少補。
二、預征依據(jù)為開發(fā)項目的土地使用權、房地產轉讓收入。
23安徽的規(guī)定
關于明確財產和行為稅若干稅收政策的公告(國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第10號)
我省保障性住房土地增值稅預征率為0;普通標準住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產預征率不得低于1.5%,由各市稅務機關在規(guī)定的幅度標準范圍內,根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告(國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號)
土地增值稅預征率
(一)保障性住房:預征率為0%;
(二)普通標準住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室:預征率為1.5%;
(三)非普通標準住房(除全裝修住房外):預征率為2%;
(四)營業(yè)用房及其他類型用房:預征率為2.5%;
(五)別墅(含雙拼、排屋)、高級公寓、度假村:預征率為3%。
關于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關事項的公告(國家稅務總局蕪湖市稅務局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設委員會)
住宅(別墅、高級公寓、度假村除外)預征率為1.5%,其中:保障性住房(包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等)預征率為0%。營業(yè)性用房,預征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村,預征率為2.8%。
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告(國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號)
(一)保障性住房、普通標準住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產預征率為2%。
(二)上述房地產屬于裝配式建筑和綠色建筑的,預征率為1.8%。
關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(國家稅務總局阜陽市稅務局)
阜陽市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行:
保障性住房0;
普通住宅1.5%;
非普通住宅2%;
營業(yè)用房4%;
其他房地產2%。
關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告(國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號)
我市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行:
(一)保障性住房預征率為0;
(二)住宅(不含別墅、商住房)預征率為1.5%;
(三)其他類型房地產(含別墅、商住房)預征率為2%。
24山東的規(guī)定
關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告(國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號)
房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型。預征率如下:
房地產開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅,但應按規(guī)定到主管稅務機關登記備案。
關于土地增值稅有關問題的公告(棗莊市地方稅務局公告2023年第1號)
(一)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的普通住房,土地增值稅預征率為2%;
(二)房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的非普通住房、其他類型房地產,土地增值稅預征率為3%;
關于土地增值稅若干具體政策的公告(臨沂市地方稅務局2023年第1號)
納稅人轉讓市區(qū)范圍內的普通標準住宅,預征率為 2%;轉讓市區(qū)范圍內的非普通標準住宅,預征率為3%;轉讓市區(qū)范圍內的其他房地產,預征率為3%。
納稅人轉讓市區(qū)范圍外的普通標準住宅、非普通標準住宅、其他房地產,預征率為2%。
市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、臨沂高新技術產業(yè)區(qū)、臨沂經濟技術開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告(國家稅務總局煙臺市稅務局)
(一)長島縣地域范圍內開發(fā)的房地產項目,納稅人銷售普通住房預征率為2%,銷售非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
(二)長島縣地域范圍外,全市其它地域范圍內開發(fā)的房地產項目,納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
(三)納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入,暫不預征土地增值稅,但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告(威海市稅務局公告2023年第3號)
關于房地產開發(fā)項目土地增值稅的預征率
(一)普通標準住宅,預征率為2%。
(二)非普通標準的住宅,預征率為3%。
(三)其他房地產類型,預征率為4%。
(四)納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入,暫不預征土地增值稅,但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。
關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告(國家稅務總局青島市稅務局公告2023年第23號)
一、關于房地產開發(fā)項目土地增值稅的預征
(一)納稅人開發(fā)建設并銷售房地產,土地增值稅預征率如下:
1.對于普通住宅,每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以下的,預征率為2%;每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以上的,預征率為2.5%。
2.對于非普通住宅,每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以下的,預征率為2.5%;每平方米銷售價格在20000元(含增值稅)以上的,預征率為3.5%。
3.對于其他類型房地產,除單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設施預征率為2%外,其余房地產預征率為3.5%。
房地產類型的劃分標準,按照房地產管理部門認定的標準執(zhí)行。
25廣西的規(guī)定
關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告(國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號)
關于土地增值稅預征率
(一)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房,暫不預征土地增值稅。
(二)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房,按1%的預征率預征土地增值稅。
(三)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,按2%的預征率預征土地增值稅。
(四)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產,按3%的預征率預征土地增值稅。
南寧市人民政府辦公廳關于調整土地增值稅預征率的通知(南府辦[2009]6號)
二、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅,預征土地增值稅的預征率由2%下調為0.5%。
三、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,預征土地增值稅的預征率由3%下調為1.5%。
四、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產,預征土地增值稅的預征率保持3%不變
關于調整南寧市土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局南寧市稅務局公告2023年第7號)
一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)(不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍)
(一)保障性住房暫不預征土地增值稅;
(二)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅,按1%預征土地增值稅;
(三)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,按3%預征土地增值稅;
(四)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產,按4%預征土地增值稅。
二、南寧市各縣(含武鳴區(qū)、廣西—東盟經濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍)
(一)保障性住房暫不預征土地增值稅;
(二)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅,按1%預征土地增值稅;
(三)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,按2%預征土地增值稅;
(四)對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產,按3%預征土地增值稅。
關于調整土地增值稅預征率的公告(國家稅務總局貴港市稅務局公告2023年第9號)
一、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房,暫不預征土地增值稅。
二、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房,按1%的預征率預征土地增值稅。
三、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房,按2%的預征率預征土地增值稅。
四、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產,按3%的預征率預征土地增值稅。
26云南的規(guī)定
關于土地增值稅征管若干事項的公告(國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號)
除保障性住房實行零預征率外,各地不同類型房地產預征率如下:
1.普通住房預征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類型房地產,昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經濟區(qū)預征率為4%,其他縣(市、區(qū))預征率為3%;大理州、西雙版納州預征率為3%;其他州(市)預征率為2.5%。
房地產開發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類型房地產銷售收入分別核算并申報預繳;對未分別核算預繳的,從高適用預征率預征土地增值稅。
關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的意見(昭通市地方稅務局公告2023年第2號)
昭通市土地增值稅的預征率確定為:普通住宅為1%;非普通住宅為1.5%;寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%;開發(fā)土地使用權轉讓的為3%。
27甘肅的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)
除保障性住房(各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房,以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經濟適用住房)暫不預征土地增值稅外,其他房地產按以下預征率預征土地增值稅:
(一)蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū),蘭州經濟技術開發(fā)區(qū),天水市秦州區(qū)、麥積區(qū),嘉峪關市及其他地級市政府(不包括臨夏州、甘南州)所在區(qū)的普通住宅為2%,非普通住宅為3%,其他類型房地產為5%。
(二)臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第(一)款的其他縣(市、區(qū))普通住宅為1%,非普通住宅為1.5%,其他類型房地產為4%。
28天津的規(guī)定
關于土地增值稅征管有關事項的公告(國家稅務總局天津市稅務局公告2023年第13號)
坐落于我市和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內的房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率為:普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產5%。
坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率為:普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產4%。
29內蒙古的規(guī)定
關于調整土地增值稅預征率的通知(鄂地稅發(fā)[2007]403號)
一、達旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預征率進行預征,非普通住宅(不包括別墅)按1.3%的預征率進行預征,別墅、庫房(包括車庫、車位)按1.5%的預征率進行預征,商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。
二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房(包括車庫、車位)按1%的預征率進行預征,商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。
三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預征率進行預征,非普通住宅(不包括別墅)按1.5%的預征率進行預征,別墅、庫房(包括車庫、車位)按2%的預征率進行預征,商業(yè)用房按3%的預征率進行預征。
關于加強土地增值稅征收管理的通知(呼地稅字[2007]19號)
對呼和浩特市地區(qū)的房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預征率由1%恢復到2%;營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預征率調整為3%。
關于調整土地增值稅預征辦法有關事宜的公告(國家稅務總局內蒙古自治區(qū)稅務局公告[2021]2號)
一、我區(qū)土地增值稅預征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產三種類型分地區(qū)確定為:
(一)呼和浩特市普通住宅2.5%,非普通住宅3.5%,其他類型房地產4%。
(二)包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%,非普通住宅2.5%,其他類型房地產3.5%。
(三)我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%,非普通住宅2%,其他類型房地產3%。
30海南省的規(guī)定
關于土地增值稅預征率的公告(海南省地方稅務局公告2023年第21號)
一、土地增值稅預征率
(一)??谑?、三亞市、陵水縣
房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產預征率為5%。
(二)其他市、縣、區(qū)
房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產預征率為4%。
(三)對房地產開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房),暫不預征土地增值稅;對房地產開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產,按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經政府相關部門批準性文件認定?!敬藯l款部分重新修訂】
(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉讓土地使用權的,預征率為5%。
31西藏的規(guī)定
轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知(藏國稅函[2010]124號)
二、加強土地增值稅預征工作。除保障性住房外,凡在我區(qū)內從事房地產開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉讓房地產取得的收人,應按規(guī)定對其預征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神,結合西藏實際,土地增值稅預征率暫定為1%-2%其中普通住房預征率為1%;非普通住房預征率為1.5%;商鋪及其他用房預征率為2%。預征稅款以納稅人每月申報取得的轉讓收入額(含預收款、定金)乘以預征率。
納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產的,應按上述預征率分別核算;劃分不清的,依率從高預征。
持續(xù)更新中......
【第7篇】降低土地增值稅的13種思路
文章來源:平凡即非凡
土地增值稅作為房地產行業(yè)的獨有稅種,具有稅額占比大、清算規(guī)則復雜、持續(xù)周期長的特點。因此,各大房企都將土增稅管理作為財務工作的重中之重。但很多稅務工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破,而忽視了內部管理的作用。
本文試圖從土增稅的清算規(guī)則出發(fā),解析在房地產開發(fā)的全流程、全端口可為土增稅優(yōu)化貢獻的價值。(因土增稅為地方稅種,各地政策差異較大;具體解題方法未必完全貼切、但思路是可以借鑒、交流的)
核心思路
清算口徑下的收入成本匹配
作為地產三大稅的另外兩種,增值稅、企業(yè)所得稅基本以真實票據(jù)、真實業(yè)務作為成本稅前扣除的基本邏輯。因此各個項目的增值稅、所得稅在銷售額中的占比與項目利潤呈顯著正相關。也就是說,項目越賺錢、所繳納的稅金越高;項目不賺錢、基本就不用交稅。
然而由于土增稅將一個項目的收入、成本拆分為不同的清算單位、產品類型,來進行增值額的計算。基于計算方法的細致性和業(yè)務發(fā)展的多變性,極同意出現(xiàn)土增稅率與利潤率不配比的問題。也就是,項目不怎么賺錢、但是交了大量的土增稅。
因此,土增稅內部管理要解決的核心問題:在充分學習理解稅務政策的基礎上,盡量實現(xiàn)清算口徑下收入與成本的均衡配比,避免“無效成本、低效收入”的產生。
破題抓手
全周期、全端口策劃
1.1:二手項目股權收購高額溢價,沉淀于股東層面無法稅前扣除【投資團隊】
破題思路1:在建工程轉讓——雖然在建工程轉讓較股權轉讓多一次土增稅、契稅的納稅義務,但基于土增稅的超率累進特點可能產生全周期優(yōu)化效果
破題思路2:出讓方利益轉移——許多本地開發(fā)商除房地產開發(fā)業(yè)務外,往往還有工程施工、土方樁基、設計規(guī)劃等地產上下游業(yè)務,通過更大范圍的合作可以提供更廣闊的溢價支付方式
1.2:招拍掛項目代建學校、公園、道路等紅線外工程義務【投資團隊】
破題思路1:溝通政府規(guī)劃調整——比如代建學校就存在紅線內直接建設、紅線外教育用地劃撥的方式。投資團隊可關注置于紅線內外于可售貨值、稅負的影響,爭取前置溝通、獲得最有利的條件
2.1:產品設計,局限與產品溢價與成本間的平衡,未考慮稅負視角【設計團隊】
破題思路1:低毛利項目少做非普通產品、用足普宅稅務優(yōu)惠。比如存在大量回遷房、需視同銷售的無償配建房的項目,普通住宅均價會被大幅拉低、增值率必然低于20%。此時通過大戶型產品提升的銷售溢價遠不足彌補非普通類型繳納的土增稅。
破題思路2:別墅類產品盡量地上地下產權合一。為了使用面積最大化,別墅產品往往存在很多精妙的空間設計。圖紙中地上地下空間是否聯(lián)通會決定能否取得一個整體的預測繪、產權證。若不連通,出于銷售與貸款考慮必然會做低地下價格、提升地上售價。進一步拉大地上產品的增值率,產生額外稅費損失。
破題思路3:車位、儲藏室未必越多越好。一方面,車儲資源已成為很多開發(fā)商長期庫存中的重要構成,其雖然創(chuàng)造了貨值、但未必兌現(xiàn)為利潤和現(xiàn)金流,可能是沒法盤活的資產。另一方面,有些地域的政策中地下可售產品也需分攤地價,此時地下產品面積越大、單方成本就被攤薄的越厲害,住宅類產品的增值率越高、產生稅費損失。
2.2:施工策劃過程,未從土增清算單位視角做優(yōu)化【項目/工程團隊】
破題思路1:拉高拍低項目,爭取多個工規(guī)證。出于貨值最大化考慮,中低容積率項目往往會嘗試高層+洋房+疊拼的產品方案。如果售價截然不同的產品出現(xiàn)在同一個工規(guī)證中,土地價款就只能按建筑面積分攤,無法最大化做到收入成本匹配。如果工規(guī)劃分清晰,通過政府背書不同標段的占地面積,就可以在土增清算中爭取按占地面積分攤。
破題思路2:大體量長周期項目,盡量共用更多公建配套設施。大體量穿越周期的項目,在售價上往往存在明顯的高開低走。如果是完全獨立的分期開發(fā),會導致前期退稅、后期高額補稅的情況。但低開高走本就是一體化的操盤思路,應盡量實現(xiàn)小區(qū)的一體化、爭取合并清算。
3.1:在建階段,招采合同的簽署顆粒度應做出科學化的選擇【招采團隊】
破題思路1:若拆分合同可實現(xiàn)收入和成本的更有配比,則應拆分合同。比如一個住宅項目中的精裝合同,可能存在洋房(假設非普通)的裝修標準顯著高于高層(假設普通)。若簽為一個合同,則只能按建筑面積分攤成本。若簽署為獨立的兩個合同,則存在溝通成本直接歸屬的可能性。
破題思路2:臨近交付階段的合同,簽署的精細化及時間問題需要關注。交付前后,出于品質提升、業(yè)主投訴等,往往會做一系列的整改工程。但若簽署時間于交付之后、稅局及其可能認
3.2:銷售階段,銷售策略需多與財務確認【營銷團隊】
破題思路1:買一贈一可以是銷售說辭,不能是業(yè)務操作。即可將買房送車位作為折扣策略,但應在錄入業(yè)務系統(tǒng)、簽署合同時將車位簽署成正常價格、在住宅價格上予以折讓。否則存在車位以明顯偏低價格出售、被做稅務調整的可能。
破題思路2:小心20%陷阱?;谄胀ㄗ≌鲋德?0%以下免稅的政策,房價上漲導致增值率超過20%時會出現(xiàn)貨值增加、反而利潤減少的情況。財務與營銷同事應動態(tài)關注增值率情況,在無法大幅漲價的背景下、確保增值率控制在18%左右。
破題思路3:尾盤商業(yè)盡快出清。由于銷售85%即達到可清算條件,住宅項目常出現(xiàn)已完成土增清算但存在大量商鋪待售的情況。由于單方清算成本為均攤邏輯、而底商售價又往往很高。如此操作,后期再次銷售商業(yè)時、增值率超過100%、甚至200%都是極有可能的。
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【第8篇】土地增值稅 稅率
銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計算方法
1.不含稅轉讓收入的金額=?
2.扣除項目合計=?
(1)扣除項目1
第一項:取得土地使用權所支付的金額=地價款+與取得土地相關費用+契稅
(2)扣除項目2
第二項:房地產開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
(3)扣除項目3:房地產開發(fā)費用
分兩種扣除方式:
①如果利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明的:
允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內
②如果利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明的:
允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內
(4)扣除項目4:與轉讓房地產有關的稅金
城建稅、教育費附加、印花稅,以及不允許抵扣銷項稅額的進項稅額可扣除,允許抵扣銷項稅額的(進項稅額)不能扣除。
(5)扣除項目5(加計扣除20%):
加計扣除的金額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%
注意:僅從事房地產開發(fā)的納稅人適用加計扣除,非房地產開發(fā)企業(yè)不享受此項扣除。
3.計算增值額=?
=不含稅轉讓收入的金額-規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=?
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率:四級超率累進稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【例題】2023年某房地產開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓,應稅收入總額為10000萬元(不含增值稅的金額)。
開發(fā)該寫字樓有關支出為:
(1)支付地價款及各種費用1000萬元;
(2)房地產開發(fā)成本3000萬元;
(3)財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明),但其中有50萬元屬加罰的利息;
(4)轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元;
(5)該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。
計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅稅額。
『解析』
1.應稅收入總額:10000萬元(不含增值稅)
2.扣除項目
(1)取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元;
(2)房地產開發(fā)成本為3000萬元;
(3)可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明
房地產開發(fā)費用=(500-50)+(1000+3000)×5%=650(萬元);
(4)允許扣除的稅費為555萬元;
(5)從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元);
允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元);
3.增值額=10000-6005=3995(萬元)
4.增值率=3995÷6005×100%=66.53%
5.稅率:“超過50%~100%的部分”,適用稅率40%,速算扣除系數(shù)5%
6.增值稅稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
以上僅僅是個人觀點和整理!
若涉及新的政策,新的做法,歡迎討論分享!共同進步!
【第9篇】普通住宅土地增值稅稅率表
這幾天后臺不少粉絲想看有關增值稅的稅率表,今天給大家整理全了,拿走不謝
012023年最新最全稅率表2023年最新增值稅稅率思維導圖來了,馬上打印出來學習。
02增值稅稅率
(一)納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物,除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外,稅率為13%。
(二)納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務,銷售不動產,轉讓土地使用權,銷售或者進口下列貨物,稅率為9%:
1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽;
2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品;
3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物;
4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜;
5.國務院規(guī)定的其他貨物。
(三)納稅人銷售服務、無形資產,除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外,稅率為6%。
(四)納稅人出口貨物,稅率為零;但是,國務院另有規(guī)定的除外。
(五)境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產,稅率為零。
稅率的調整,由國務院決定。
納稅人兼營不同稅率的項目,應當分別核算不同稅率項目的銷售額;未分別核算銷售額的,從高適用稅率。
03以下13%貨物易于農產品等9%貨物相混淆
1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品,玉米漿、玉米皮、玉米纖維(又稱噴漿玉米皮)和玉米蛋白粉。
2、各種蔬菜罐頭。
3、專業(yè)復烤廠烤制的復烤煙葉。
4、農業(yè)生產者用自產的茶青再經篩分、風選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶,邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。
5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物(如胡椒粉、花椒粉等)。
6、中成藥。
7、鋸材,竹筍罐頭。
8、熟制的水產品和各類水產品的罐頭。
9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。
10、各種蛋類的罐頭。
11、酸奶、奶酪、奶油,調制乳。
12、洗凈毛、洗凈絨。
13、飼料添加劑。
14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥(如衛(wèi)生殺蟲劑、驅蟲劑、驅蚊劑、蚊香等)。
15、以農副產品為原料加工工業(yè)產品的機械、農用汽車、三輪運貨車、機動漁船、森林砍伐機械、集材機械、農機零部件。
04增值稅征收率增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計稅的一般納稅人(見附件)計算稅款時使用征收率,目前增值稅征收率一共有4檔,0.5%,1%,3%和5%,一般是3%,除了財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的。附件:一般納稅人(可選擇)適用簡易計稅(一)5%征收率:1、中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅,征收率為5%。(國稅發(fā)〔1994〕114號)2、銷售、出租2023年4月30日前取得的不動產。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號附件2)3、房地產開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產老項目。房地產老項目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產項目。包括但不限于:房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產老項目繼續(xù)開發(fā)后,以自己名義立項銷售的不動產,屬于房地產老項目。房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產項目,圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2023年4月30日前的,屬于房地產老項目。(
總局公告2023年第31號
,財稅〔2016〕68號、財稅〔2016〕36號附件2、國家稅務總局公告2023年第2號)4、2023年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同。(財稅〔2016〕47號 )5、以2023年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務。(財稅〔2016〕47號 )6、轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權。(財稅〔2016〕47號 )7、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。(財稅〔2016〕47號 ,財稅〔2016〕68號)8、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。(財稅〔2016〕47號 )9、提供人力資源外包服務。(財稅〔2016〕47號 )(二)3%征收率1、銷售自產的用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號 ) 2、寄售商店代銷寄售物品(包括居民個人寄售的物品在內)。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 3、典當業(yè)銷售死當物品。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號)4、銷售自產的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產的電力。
財稅〔2009〕9號
,財稅〔2014〕57號) 5、銷售自產的自來水。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 6、銷售自產的建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 7、銷售自產的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號) 8、銷售自產的商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土)。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號)9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。(國稅函〔2009〕456號,總局公告2023年第36號 )10、藥品經營企業(yè)銷售生物制品。(總局公告〔2012〕20號)11、光伏發(fā)電項目發(fā)電戶銷售電力產品。(總局公告2023年第32號)12、獸用藥品經營企業(yè)銷售獸用生物制品。(總局公告2023年第8號)13、銷售自己使用過的固定資產,適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的,可以放棄減稅,按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅,并可以開具增值稅專用發(fā)票。(總局公告2023年第90號)14、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車?!稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號附件2)15、經認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產品提供的服務,以及在境內轉讓動漫版權?!稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號附件2)16、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務(含納稅人在游覽場所經營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入)。(財稅〔2016〕36號附件2,財稅〔2016〕140號)17、以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。(財稅〔2016〕36號附件2)18、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產租賃合同。(財稅〔2016〕36號附件2)19、公路經營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。(財稅〔2016〕36號附件2)20、中國農業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構提供涉農貸款取得的利息收入。(財稅〔2016〕39號)21、農村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農村資金互助社、由銀行業(yè)機構全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構在縣(縣級市、區(qū)、旗)及縣以下地區(qū)的農村合作銀行和農村商業(yè)銀行提供金融服務收入。(財稅〔2016〕46號 )22、對中國農業(yè)銀行納入“三農金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產建設兵團分行下轄的縣域支行(也稱縣事業(yè)部),提供農戶貸款、農村企業(yè)和農村各類組織貸款取得的利息收入。(財稅〔2016〕46號)23、提供非學歷教育服務。(財稅〔2016〕68號)24、提供教育輔助服務。(財稅〔2016〕140號)25、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術服務、信息技術服務、鑒證咨詢服務,以及銷售技術、著作權等無形資產。(財稅〔2016〕140號)26、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術轉讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務。(財稅〔2016〕140號)27、提供物業(yè)管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。(總局公告2023年第54號)28、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務;建筑工程老項目,是指:①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目;②未取得《建筑工程施工許可證》的,建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目;③《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期,但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目;(財稅〔2016〕36號附件2)29、納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結構件等自產貨物的同時提供建筑、安裝服務,應分別核算貨物和建筑服務的銷售額,分別適用不同的稅率或者征收率。(總局公告2023年11號)30、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務,建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的,適用簡易計稅方法計稅。(財稅〔2017〕58號)31、銷售自產、外購機器設備的同時提供安裝服務,已分別核算機器設備和安裝服務的銷售額,安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。(總局公告2023年第42號)32、資管產品管理人運營資管產品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為,暫適用簡易計稅方法,按照3%的征收率繳納增值稅。(財稅〔2017〕56號)33、自2023年5月1日起,增值稅一般納稅人生產銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品,可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。(財稅〔2018〕47號)34、自2023年7月1日至2023年12月31日,對中國郵政儲蓄銀行納入“三農金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行,提供農戶貸款、農村企業(yè)和農村各類組織貸款(具體貸款業(yè)務清單見附件)取得的利息收入,可以選擇適用簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。( 財稅〔2018〕97號)35、一般納稅人提供的城市電影放映服務,可以按現(xiàn)行政策規(guī)定,選擇按照簡易計稅辦法計算繳納增值稅。(財稅〔2019〕17號)36、自2023年3月1日起,增值稅一般納稅人生產銷售和批發(fā)、零售罕見病藥品,可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后,36個月內不得變更。(財稅〔2019〕24號)(三)3%征收率減按2%征收1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產。 (財稅〔2008〕170號,財稅〔2014〕57號)2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人,銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產。 (財稅〔2008〕170號,財稅〔2014〕57號 )3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產。 (
財稅〔2009〕9號
,財稅〔2014〕57號)4、納稅人銷售舊貨。(財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號)5、納稅人購進或者自制固定資產時為小規(guī)模納稅人,認定為一般納稅人后銷售該固定資產(總局公告2023年1號 ,總局公告2023年第36號)6、發(fā)生按照簡易辦法征收增值稅應稅行為,銷售其按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的固定資產。(總局公告2023年1號 ,總局公告2023年第36號 )7、銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產,按照現(xiàn)行舊貨相關增值稅政策執(zhí)行。(財稅〔2016〕36號附件2)(四)減按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日,從事二手車經銷的納稅人銷售其收購的二手車,由原按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅,改為減按0.5%征收增值稅,并按下列公式計算銷售額:銷售額=含稅銷售額/(1+0.5%)(財政部 稅務總局公告2023年第17號,國家稅務總局公告2023年第9號)(五)按照5%征收率減按1.5%征收個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。(國家稅務總局公告2023年第16號)(六)應當適用(非可選擇)簡易計稅:1. 提供物業(yè)管理服務的納稅人,向服務接受方收取的自來水水費,以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額,按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。(總局公告2023年第54號)2. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務,建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的,適用簡易計稅方法計稅。(財稅〔2017〕58號)3. 資管產品管理人運營資管產品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為,暫適用簡易計稅方法,按照3%的征收率繳納增值稅。(財稅〔2017〕56號)4. 中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅,征收率為5%。(國稅發(fā)〔1994〕114號)5.納稅人銷售舊貨,按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。(財稅〔2009〕9號)6.一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的,暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅: (1) 寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個人寄售的物品在內) ; (2)典當業(yè)銷售死當物品;
【第10篇】土地增值稅開發(fā)費用
對于房地產開發(fā)項目而言,裝修費用往往是開發(fā)成本的重要組成部分,那么裝修費能否在土地增值稅清算時扣除呢?相信這是各房地產企業(yè)比較關心的一個問題。對于這個問題,我們不能簡單回答“是”或“否”,而是要區(qū)分具體情況來進行判斷。那么,具體需要符合哪些條件才可以扣除,又或是哪些類型裝修費允許扣除呢?
先看國家稅務總局層面的規(guī)定?!秶叶悇湛偩株P于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第(四)款規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本,作為土地增值稅的扣除項目?!?/p>
相信以上條款是房地產行業(yè)相關從業(yè)人員都應知曉的,從這個規(guī)定中可以得到的基本結論,也就是符合條件的裝修費用是可以扣除的,但具體需要符合哪些條件,文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實務清算經驗、各地政策梳理總結,裝修費用的扣除主要存在以下幾點問題:
1.裝修費用可扣除的前提是什么?即如何證明或確定是“銷售已裝修的房屋”。
2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”,是否可以計入成本扣除?
3.營銷設施裝修費、樣板房裝修費是否允許計入成本扣除?
關于以上這些問題,未見稅務總局有更明確的解釋文件,但實務中卻經常會遇到,所以往往會讓人產生疑問。筆者查詢到一些地方稅務局對此類問題有進一步的明確規(guī)定。如:
《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號) 第一條:“關于家具家電成本的扣除問題規(guī)定,隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動,成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等,其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調、電視、電冰箱等)的外購成本予以據(jù)實扣除,但不得作為加計20%扣除的基數(shù)?!?/p>
《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2008]342號,已全文廢止)第三條第(四)款:“房地產開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的,其裝修費用計入房地產開發(fā)費用;對在銷售商品房內既作樣板房又作為開發(fā)產品對外銷售的,其樣板房裝修費用計入房地產開發(fā)成本?!?/p>
《青島市地方稅務局關于印發(fā)<青島市地方稅務局房地產開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》(青地稅發(fā)〔2008〕100號)第十六條:“開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,凡房價中包含裝修費用的,其裝修費用計入房地產開發(fā)成本中的建筑工程安裝費?!?/p>
《國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》(2023年第7號)第十六條:“建筑安裝工程費的扣除,應按以下規(guī)定處理:
(一)銷售已裝修的房屋,裝修費符合以下情形之一的,允許扣除:
1.在銷售合同或補充協(xié)議中明確了房價中包含裝修費的;
2.銷售發(fā)票中包含裝修費的;
3.簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的;
隨房屋一同出售的以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等,其外購成本允許扣除;
(二)清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部,其建造費、裝修費等不得計入房地產開發(fā)成本。在清算項目內裝修樣板房并轉讓,且房地產轉讓合同明確約定裝修費包含在房價中的,樣板房裝修費允許扣除; ”
《廈門市地方稅務局關于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》(廈門市地方稅務局公告2023年第7號)第三十八條規(guī)定:“
納稅人銷售已裝修的房屋,其實際發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。
納稅人銷售已裝修房產,應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。
納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務支出應當是真實的,不得虛構裝修業(yè)務、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應當符合《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房[2002]190號)以及廈門市人民政府發(fā)布的規(guī)定。
納稅人銷售已裝修的房屋,其發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。
納稅人于所開發(fā)房地產以外單獨建造樣板房的,其建造成本和裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。納稅人于所轉讓房地產以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開發(fā)產品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出,不予扣除?!?/p>
《貴州省地方稅務局關于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(貴州省地方稅務局公告2023年第13號)第五十條:“房地產開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設施建造費,按下列原則進行處理:
(一)房地產開發(fā)企業(yè)在清算單位內單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設施且不能轉讓的,其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用,按房地產開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。
(二)房地產開發(fā)企業(yè)在清算單位內單獨修建并可以轉讓的售樓部等營銷設施,其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用,計入建筑安裝工程費進行扣除。
(三)房地產開發(fā)企業(yè)采取經營租賃方式租入房地產開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設施的,土地增值稅清算時,已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用,按房地產開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。
(四)房地產開發(fā)企業(yè)將房地產開發(fā)項目中的公共配套設施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設施的,其裝修費用應當計入銷售費用,按房地產開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除?!?/p>
第五十一條規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產品,并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的,其發(fā)生的裝修費用計入房地產開發(fā)成本;未明確約定的,其裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本。
上述裝修費用不包括房地產開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發(fā)生的支出。
房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產品,并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的,其發(fā)生的裝修費用計入房地產開發(fā)成本;未明確約定的,其裝修費用不得計入房地產開發(fā)成本?!?/p>
總結上述各地方的規(guī)定,我們再來回答關于裝修費用能否在土地增值稅清算時扣除的問題。
1.關于裝修費用扣除的前提,即企業(yè)如何能證明是屬于“銷售已裝修的房屋”。
一般而言,如果售房合同中已明確屬銷售已裝修的房屋,那么扣除是沒有問題的。但實務中由于各種原因,也有存在很多售房合同為銷售“毛坯房”實際卻是銷售“精裝房”的情況,此類情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除,如售房合同的補充協(xié)議,或是另簽的贈送裝修協(xié)議等書面證明。需要注意的是,此問題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同,但建議企業(yè)都應注意相關證據(jù)的提前準備。
2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”,是否可以計入成本扣除。
關于“軟裝”的費用,大部分地方稅務局基本形成了共識,即認為“軟裝”不應列入房地產的開發(fā)成本來扣除,但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定,雖然“軟裝”也不允許作為開發(fā)成本加計扣除,但卻允許據(jù)實扣除,這相對于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認為廣州市的規(guī)定更為合理,因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷售的,則銷售價款中實際含有“軟裝”價款,那么即使不能計入開發(fā)成本加計扣除,但允許其從銷售價款中剔除也是很合理的(與廣州文件所述據(jù)實扣除而不能加計扣除計算一致)。
3.營銷設施裝修費、樣板房裝修費又是否允許計入成本扣除。
關于營銷設施、樣板房的裝修費是否允許扣除,則通常應區(qū)分具體情況來判斷。首先,其中的“軟裝”也同樣不能計入開發(fā)成本加計扣除;其次,則需要進一步判斷營銷設施、樣板房的建造位置,建造在項目主體之外的通常不允許計入成本扣除;再次,如果是利用可銷售的產品建造的并隨同產品一起銷售的“硬裝”成本,是可以扣除的;最后,利用不可售的公配等設施建造的,之后權屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況,其裝修成本允許扣除。
以上是筆者關于裝修費用在土地增值稅扣除問題的分析總結,由于稅務總局關于此問題的規(guī)定仍不夠明確,所以土地增值稅的實務清算中,就這些問題的認定與判斷,仍然比較容易產生稅企爭議,企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來進行判斷,并為可能存在的爭議問題提前進行準備,另外還需要了解項目當?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑,這樣在實際清算時會更易為企業(yè)爭取到更多合法的利益,避免不必要的損失。
本文涉及到的法規(guī)鏈接:
1. 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號)
https://www.webtax.com.cn/articles/90320
2. 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》(穗地稅函[2008]342號,已全文廢止)
https://www.webtax.com.cn/articles/8106
3. 《青島市地方稅務局關于印發(fā)<青島市地方稅務局房地產開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》(青地稅發(fā)〔2008〕100號)
https://www.webtax.com.cn/articles/7458
4. 《國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》(2023年第7號)
https://www.webtax.com.cn/articles/213364
5. 《廈門市地方稅務局關于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》(廈門市地方稅務局公告2023年第7號)
https://www.webtax.com.cn/articles/43498
6. 《貴州省地方稅務局關于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(貴州省地方稅務局公告2023年第13號)
https://www.webtax.com.cn/articles/7732
【第11篇】計算土地增值稅
大家好,我是henry老師。
承接上文,今天和大家一塊接著聊土地增值稅的計算。
上回講到土地增值稅納稅人和征稅范圍的一般規(guī)定,簡單回顧一下相關內容。
判斷是否是土地增值稅納稅人的關鍵就在于以下這兩點:1.房地產權屬是否轉移;2.轉讓方是否取得相關收益。
土地增值稅的征稅范圍的一般規(guī)定主要包括:
1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅,對出讓國有土地使用權的行為不征稅。
2.土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅,也對轉讓地上建筑物及其附著物產權的行為征稅。
3. 土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅,對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產,不予征稅。
針對第三點,如果是贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人或者通過中國境內非營利或者政府機關贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的,是可以免征的。
現(xiàn)在言歸正傳,土地增值稅應該如何計算呢?
我們先來看看土地增值稅的應納稅額的計算公式:
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
從這條公式出發(fā),分別確定公式中的項目。
第一步,從題目中找出“扣除項目金額”
第二步,根據(jù)以下這個公式計算確定增值額:增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額
因為適用比率是需要根據(jù)“土地增值稅4級超率累進稅率表”確定的。具體是依據(jù)“增值額與扣除項目金額的比率”來確定的。因此第三步需要根據(jù)“增值額”和“扣除項目金額”計算兩者的比率。
第三步,根據(jù)以下這個公式計算確定增值率:增值率=增值額÷扣除項目金額×100%
第四步,根據(jù)以下表格確定確定“適用稅率”和“速算扣除系數(shù)”。
第五步,回歸原始公式,套公式計算。
補充說明一下,在“增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額”公式中的“房地產轉讓收入”是不含增值稅收入,包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
henry老師舉個例子,幫助大家鞏固并掌握土地增值稅計算方法。
2023年11月,a公司銷售某辦公大樓,取得不含增值稅收入20000萬元,已知準予從轉讓收入額減除的扣除項目金額12000萬元。請問a公司需要繳納土地增值稅的金額是多少呢?
第一步:確定“扣除項目金額”。從題目的已知條件可得扣除項目金額=12000萬元
第二步:根據(jù)“增值額=房地產轉讓收入-扣除項目金額”計算,即增值額=20000-12000=8000萬元
第三步:根據(jù)“增值率=增值額÷扣除項目金額×100%”計算,增值率=8000萬元÷12000萬元=66.67%
第四步:查“土地增值稅4級超率累進稅率表”可得,增值率范圍是:50%<66.67%<100%。對應的適用稅率是“40%”,速算扣除數(shù)是“5%”。
第五步:套公式計算。應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)=
8000×40%—12000×5%=2600萬元
土地增值稅的計算方法,你掌握了么?
以上內容僅供參考。
今天就聊到這里。關注henry老師,備考不迷路!
【第12篇】土地增值稅計算表
銷售新房及其建筑物的土地增值稅的計算方法
1.不含稅轉讓收入的金額=?
2.扣除項目合計=?
(1)扣除項目1
第一項:取得土地使用權所支付的金額=地價款+與取得土地相關費用+契稅
(2)扣除項目2
第二項:房地產開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。
(3)扣除項目3:房地產開發(fā)費用
分兩種扣除方式:
①如果利息支出能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構貸款證明的:
允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內
②如果利息支出不能按轉讓房地產項目計算分攤或者不能提供金融機構貸款證明的:
允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內
(4)扣除項目4:與轉讓房地產有關的稅金
城建稅、教育費附加、印花稅,以及不允許抵扣銷項稅額的進項稅額可扣除,允許抵扣銷項稅額的(進項稅額)不能扣除。
(5)扣除項目5(加計扣除20%):
加計扣除的金額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%
注意:僅從事房地產開發(fā)的納稅人適用加計扣除,非房地產開發(fā)企業(yè)不享受此項扣除。
3.計算增值額=?
=不含稅轉讓收入的金額-規(guī)定的扣除項目金額
4.計算增值率=?
增值率=增值額/扣除項目金額
5.查適用的稅率:四級超率累進稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
【例題】2023年某房地產開發(fā)公司出售一幢已竣工驗收的寫字樓,應稅收入總額為10000萬元(不含增值稅的金額)。
開發(fā)該寫字樓有關支出為:
(1)支付地價款及各種費用1000萬元;
(2)房地產開發(fā)成本3000萬元;
(3)財務費用中的利息支出為500萬元(可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明),但其中有50萬元屬加罰的利息;
(4)轉讓環(huán)節(jié)繳納的有關稅費共計為555萬元;
(5)該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產開發(fā)費用計算扣除比例為5%。
計算該房地產開發(fā)公司應納的土地增值稅稅額。
『解析』
1.應稅收入總額:10000萬元(不含增值稅)
2.扣除項目
(1)取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1000萬元;
(2)房地產開發(fā)成本為3000萬元;
(3)可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明
房地產開發(fā)費用=(500-50)+(1000+3000)×5%=650(萬元);
(4)允許扣除的稅費為555萬元;
(5)從事房地產開發(fā)的納稅人加計扣除20%
加計扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元);
允許扣除的項目金額合計=1000+3000+650+555+800=6005(萬元);
3.增值額=10000-6005=3995(萬元)
4.增值率=3995÷6005×100%=66.53%
5.稅率:“超過50%~100%的部分”,適用稅率40%,速算扣除系數(shù)5%
6.增值稅稅額=3995×40%-6005×5%=1297.75(萬元)
以上僅僅是個人觀點和整理!
若涉及新的政策,新的做法,歡迎討論分享!共同進步!
【第13篇】股權轉讓 土地增值稅
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅條例》)的規(guī)定,土地增值稅的征收范圍是轉讓房地產,并不包括轉讓股權。但在國家稅務總局對一些地方稅務局的復函中,若公司主要資產是房地產,發(fā)生股權轉讓就視為轉讓房地產征收土地增值稅。可是,對轉讓股權征收土地增值稅,無論是從法律規(guī)定還是從土地增值稅的原理上來說,都沒有充分依據(jù)。其理由如下:
一、從轉讓股權和轉讓房地產的實質看,兩者雖然都能實現(xiàn)對房地產控制權的轉移,但這是兩種截然不同的民事法律行為,有著本質的區(qū)別。轉讓股權不會改變房地產的產權歸屬,轉讓房地產會使其產權發(fā)生轉移,不能將其等同。轉讓股權依據(jù)的是《中華人民共和國公司法》,轉讓房地產依據(jù)的是《中華人民共和國城市房地產管理法》。采取哪種轉讓方式,只要不違反國家的法律規(guī)定,納稅人根據(jù)國家稅收政策有自主選擇權。
二、從土地增值稅的法律規(guī)定看,土地增值稅的征收范圍是轉讓房地產,《土地增值稅條例》并沒有將轉讓股權列入土地增值稅的征收范圍。無論是依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定,還是依據(jù)《中華人民共和國立法法》的規(guī)定,國家稅務機關都不能擴大《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍。
三、從土地增值稅的原理看,采取股權轉讓并沒有逃避繳納土地增值稅。盡管股權轉讓會使轉讓方得到房地產增值的收益,但不會改變房地產的土地增值稅計稅基礎,也不會在房地產進行實質性轉讓時,減少土地增值稅的稅款繳納。股權轉讓相比房地產轉讓,土地增值稅的實際納稅義務,是從股權轉讓方轉嫁給了股權受讓方,雖然能延緩土地增值稅的繳納時間,但會使受讓方在實質性轉讓房地產時的增值幅度相對提高,適用的增值稅率也會相對提高,不僅不會對國家造成土地增值稅流失,還有可能多征土地增值稅。
四、從會計賬務處理的依據(jù)看,如對發(fā)生股權轉讓的公司征收土地增值稅,公司沒有合法憑據(jù)進行賬務處理。因轉讓股權是獨立于公司之外的股東之間的交易,公司既不會增加收入,也不會減少相關的房地產資產,讓其繳納土地增值稅,沒有符合《增值稅條例》規(guī)定的房地產交易來支撐,無法處理賬務。
五、從國家稅務總局的相關文件看,將股權轉讓認定為房地產轉讓,國家稅務總局不同文件之間存在自相矛盾。國家稅務總局在對地方稅務機關關于土地增值稅的復函中,國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號,三個文件均將股權轉讓認定為房地產轉讓,需要繳納土地增值;但國家稅務總局在對地方稅務機關關于營業(yè)稅的復函中,國稅函〔2000〕961號文件,認為股權轉讓并沒發(fā)生房地產的轉讓行為,不需要繳納營業(yè)稅。不同稅種出現(xiàn)了不同認定標準,這種“雙重標準”很難自圓其說。
六、從以往的法院判例看,最高人民法院并未支持對轉讓股權征收土地增值稅的觀點。對因轉讓股權涉及征收土地增值稅,引起的刑事訴訟、行政訴訟和民事訴訟,在全國部分省、市有不乏案例。最高人民法院在(2014)民二終字第264號判決書中認為:由于轉讓股權和轉讓土地使用權是完全不同的行為,當股權發(fā)生轉讓時,目標公司并未發(fā)生國有土地使用權轉讓的應稅行為,目標公司并不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅。雖然我國不是判例法國家,但最高人民法院的觀點是極具權威性的,無論是對納稅人還是國家稅務機關都應當產生指導意義。
綜上,轉讓股權不屬于《土地增值稅條例》規(guī)定的征收范圍,對其征收土地增值稅沒有法律依據(jù),在理論上也很難成立。李克強總理曾早在國務院廉政工作會議上強調過,對市場主體,是法無禁止即可為;而對政府,則是法無授權不可為。對企業(yè)在經營過程中通過轉讓股權方式實現(xiàn)房地產控制權的轉移,只要不違反國家相關法律規(guī)定,應當視為一種合法的稅收籌劃,稅務機關如對其征收土地增值稅會給自身帶來很大的法律風險。
舉報/反饋
【第14篇】土地增值稅征稅范圍
不可小覷的土地增值稅
01
什么是土地增值稅
02
現(xiàn)行階段土地增值稅的法律體系
以深圳為例,現(xiàn)行的土地增值稅主要適用的法律法規(guī),除了《中華人民共和國稅收征管法》等國家大法,及稅務部門各種紅頭文件之外,主要有以下行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件構成:
(1)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,屬于國務院發(fā)布的行政法規(guī)。條例自1994年1月1日起開始實施,于2023年進行了第一次修訂?,F(xiàn)行有效的是2023年1月8日發(fā)文并開始實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。
(2)1995年1月27日財政部發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》,屬于財政部制定的部門規(guī)章。
(3)《國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征管工作規(guī)程》,屬于深圳市地方規(guī)范性文件,自2023年1月1日起施行,并于2023年12月9日廢止了其中的第二條及第十五條第四項。
根據(jù)以上法律法規(guī),可將土地增值稅的發(fā)展分為三個階段:1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值稅條例開始實施,拉開在全國范圍內征收土地增值稅的序幕,至2023年條例修訂,這個階段許多地方政府鼓勵房地產行業(yè)的發(fā)展,對土地增值稅實施減免政策。2023年至2023年為房地產行業(yè)飛速發(fā)展、土地價值飛速增長的時期,土地增值稅的征收趨于嚴格。2023年之后,地方政府規(guī)范土地增稅的流程,并開始實施先預交后清算的征收步驟。
何為預征、何為清算?根據(jù)《國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征管工作規(guī)程》第九條之規(guī)定,房地產項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。即在項目全部竣工結算前開發(fā)銷售和轉讓房地產取得的收入先按預征率征收稅款,待工程全部竣工,辦理結算后再進行清算,多退少補。先預交后清算,意味著土地增值稅的征收進入了非常正式及嚴苛的階段,不可小覷。
03
房地產項目“公司股權轉讓”應否繳納土地增值稅
依照上述,土地增值稅的發(fā)展實際上歷經了從無到有,從松散到嚴苛,從預征到清算的發(fā)展過程。相應地,房地產企業(yè)轉讓土地資產的形式,也歷經了直接轉讓到間接轉讓的發(fā)展過程。
房地產項目的土地轉讓主要的兩種模式為:一種是資產轉讓,另一種是股權轉讓。資產轉讓模式則是通過直接轉讓房地產項目的方式實現(xiàn)其目的;而股權轉讓模式是通過轉讓股權的方式間接實現(xiàn)轉讓房地產項目的目的。股權轉讓從形式上不存在土地使用權的轉手——土地使用權自始在項目公司的名下,但項目公司的實際控制人發(fā)生了變更。這種情況下,是否需要繳納土地增值稅?
國家稅務總局對此持肯定的態(tài)度,其在《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函[2000]687 號)中回復稱:《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》(桂地稅報[2000]32 號)收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100%的股權,且這些以股權形式表現(xiàn)的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物,經研究,對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。
根據(jù)以上復函,國稅總局的意見認為股權價格只是形式,土地的增值是實質,實質重于形式,故需要繳納土地增值稅。近年的司法判例,也總體遵循此標準。以下為兩則與土地增值稅相關聯(lián)的訴訟案例。
(2019)滬02民終4397號法院生效判決認為:以轉讓項目公司股權的方式來轉讓已經取得的土地開發(fā)使用權是目前在房地產市場實踐中采取的一種常見方式,該行為系當事人真實意思表示,不為法律所禁止,應認定為合法有效。上述股權轉讓合同除受公司法關于股權轉讓法律關系約束外,因其涉及土地使用轉讓,關于土地使用權受讓人能否完全繼續(xù)享有開發(fā)權利,亦受國家關于土地法律、法規(guī)的約束,故對于當事人在股權轉讓合同中做出的履行條件、履行順序、例外情況的特別約定應予充分尊重,并予恪守……。
(2018)蘇行申626號再審行政訴訟案件,是一起典型以“股權轉讓”的形式轉讓公司名下的土地使用權的案例。此案法院明確闡明了“股權溢價款”與“土地增值額”之間的對應關系,價款中應扣除一切成本之后繳納土地增值稅。一審、二審、及再審法院均認為:
從x公司與x集團五公司簽訂的《合作協(xié)議書》來看,x公司轉讓了土地使用權?!逗献鲄f(xié)議書》明確約定,共同設立的項目公司取得案涉地塊國有土地使用權,且保證項目公司為案涉地塊土地的唯一權屬人。從該約定來看,x公司將該土地使用權進行了處分。項目公司雖然辦理了國有土地使用證,但與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權出讓合同的主體并非項目公司。項目公司雖然繳納了土地出讓金并補繳了利息,但是系代替x公司繳納。
從“股權溢價款”的計算來看,x公司實質上構成土地使用權轉讓。x公司將其持有的項目公司20%股權轉讓時,獲得133033923元“股權溢價款”的計算方式為:314501平方米(73046號地塊面積)×1.8(容積率)×235元/平方米。從該計算方式可以看出,x公司獲得的“股權溢價款”是根據(jù)案涉地塊的土地面積和容積率等進行計算。
x集團五公司之所以愿意與x公司合作,正是因為x公司實際占有并有權處分案涉地塊土地使用權。x公司轉讓股權之前,項目公司實際上并未經營,x公司獲得的“股權溢價款”,實際上是通過股權轉讓的外在形式,客觀上實現(xiàn)了土地增值并轉讓了土地使用權。如果x公司不占有涉案土地、無權處分涉案土地使用權,其不可能獲得所謂的“股權溢價款”。
【第15篇】土地增值稅稅率表2023
增值稅最新稅率表、最新政策及要點(近幾年增值稅變化)
來源:國家稅務總局)
目錄
一、降低增值稅稅率
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
二、調整農產口扣除率
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
三、調整出口退稅率
【政策要點】
【適用對象】
【適用條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
四、調整離境退稅率
【政策要點】
【適用對象】
【適用條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
五、調整不動產進項稅抵扣期限
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
六、擴大進項稅抵扣范圍
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
七、特定行業(yè)進項稅加計抵減
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
八、試行留抵退稅制度
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
附錄--營改增以來增值稅改革歷程
具體內容
一、降低增值稅稅率
【政策要點】
增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用16%稅率的,稅率調整為13%;原適用10%稅率的,稅率調整為9%。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為、進口貨,原適用16%稅率,或原適用10%稅率的。
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起。
【注意事項】
1.將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%,將交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%;保持6%一檔的稅率不變。
2.增值稅一般納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務,銷售不動產,轉讓土地使用權,銷售或者進口下列貨物,稅率為9%:
——糧食等農產品、食用植物油、食用鹽;
——自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品;
——圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物;
——飼料、化肥、農藥、農機、農膜;
——國務院規(guī)定的其他貨物。
3.增值稅一般納稅人銷售增值電信服務、金融服務、現(xiàn)代服務(租賃服務除外)、生活服務、無形資產(不含土地使用權),稅率為6%。
4.增值稅一般納稅人在增值稅稅率調整前已按原16%、10%適用稅率開具的增值稅發(fā)票,發(fā)現(xiàn)開票有誤需要重新開具的,先按照原適用稅率開具紅字發(fā)票后,再重新開具正確的藍字發(fā)票。
5.納稅人在增值稅稅率調整前未開具增值稅發(fā)票的增值稅應稅銷售行為,需要在4月1日之后補開增值稅發(fā)票的,可以按照原適用稅率補開。購買方取得銷售方補開的調整前稅率的增值稅專用發(fā)票,可以按照現(xiàn)行規(guī)定抵扣進項稅額。
納稅人在增值稅率調整之后補開原16%稅率的增值稅發(fā)票,在納稅申報時應當按照申報表調整前后的對應關系,將金額、稅額填入增值稅率調整之后稅款所屬期的《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務”或第2行“13%稅率的服務、不動產、無形資產”的“開具增值稅專用發(fā)票”或“開具其他發(fā)票”相關列次。同時,由于原適用16%稅率的銷售額已經在前期按照未開具發(fā)票收入申報納稅,本期應當在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務”或第2行“13%稅率的服務、不動產、無形資產”的“未開具發(fā)票”相關列次填寫相應負數(shù)進行沖減。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
2.《國家稅務總局關于深化增值稅改革有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第14號)
3.《關于調整增值稅納稅申報有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第15號)
4.《財政部稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》(財稅〔2017〕37號)
5.《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》
二、調整農產口扣除率
【政策要點】
增值稅一般納稅人購進農產品,原適用10%扣除率的,扣除率調整為9%。納稅人購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品,按照10%的扣除率計算進項稅額。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人購進農產品,原適用10%扣除率的
購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起。
【注意事項】
1.對增值稅一般納稅人購進農產品,原適用10%扣除率的,扣除率調整為9%,對增值稅一般納稅人購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品,按照10%扣除率計算進項稅額。
2023年4月1日以后,納稅人領用農產品用于生產或委托加工13%稅率的貨物,統(tǒng)一按照1%加計抵扣,不再區(qū)分所購進農產品是在4月1日前還是4月1日后。
2.增值稅一般納稅人購進農產品(未采用農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法),可憑增值稅專用發(fā)票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發(fā)票或銷售發(fā)票抵扣進項稅額。
增值稅一般納稅人購進農產品,取得流通環(huán)節(jié)小規(guī)模納稅人開具的增值稅普通發(fā)票,不得計算抵扣進項稅額。
增值稅一般納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜,鮮活肉、禽、蛋而取得的普通發(fā)票,不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。
3.增值稅一般納稅人購進農產品,從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的,以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額;取得(開具)農產品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的,以農產品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農產品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
4.農產品核定扣除辦法規(guī)定的農產品增值稅進項稅額扣除率為銷售貨物的適用稅率。適用一般計稅方法的納稅人,在2023年4月1日以后,如果納稅人生產的貨物適用稅率由16%調整為13%,則其扣除率也應由16%調整為13%;如果納稅人生產的貨物適用稅率由10%調整為9%,則其扣除率也應由10%調整為9%。
5.未納入農產品增值稅進項稅額核定扣除試點納稅人購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品,按照10%的扣除率計算進項稅額。從小規(guī)模納稅人購進農產品取得的3%征收率的增值稅專用發(fā)票,用于生產13%稅率的貨物,符合上述規(guī)定的,可以根據(jù)規(guī)定程序,按照10%的扣除率計算抵扣進項稅額。
6.納稅人購進農產品既用于生產13%稅率貨物又用于生產銷售其他稅率貨物服務的,需要分別核算。未分別核算的,統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額,或以農產品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農產品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
2.《國家稅務總局關于深化增值稅改革有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第14號)
3.《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》(財稅〔2012〕38號)
4.《財政部稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》(財稅〔2017〕37號)
三、調整出口退稅率
【政策要點】
1.原適用16%稅率且出口退稅率為16%的出口貨物勞務,出口退稅率調整為13%
2.原適用10%稅率且出口退稅率為10%的出口貨物、跨境應稅行為,出口退稅率調整為9%
3.退稅率調整設置了3個月的過渡期。
【適用對象】
出口企業(yè)
【適用條件】
符合出口退(免)稅相關規(guī)定
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.適用增值稅免退稅辦法的出口企業(yè),在2023年6月30日前(含2023年4月1日前)出口涉及退稅率調整的貨物勞務,以及發(fā)生涉及退稅率調整的跨境應稅行為,購進時已按調整前稅率征收增值稅的,執(zhí)行調整前的出口退稅率;購進時已按調整后稅率征收增值稅的,執(zhí)行調整后的出口退稅率。
2.適用增值稅免抵退稅辦法的出口企業(yè),在2023年6月30日前出口涉及退稅率調整的貨物勞務,以及發(fā)生涉及退稅率調整的跨境應稅行為,執(zhí)行調整前的出口退稅率。
3.過渡期內適用免抵退稅辦法的企業(yè)出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為,在計算免抵退稅時,適用稅率低于出口退稅率的,適用稅率與出口退稅率之差視為零參與免抵退稅計算。
4.調整出口退稅率的執(zhí)行時間及出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為的時間按以下規(guī)定執(zhí)行:報關出口的貨物勞務(保稅區(qū)及經保稅區(qū)出口除外),以海關出口報關單上注明的出口日期為準;非報關出口的貨物勞務、跨境應稅行為,以出口發(fā)票或普通發(fā)票的開具時間為準;保稅區(qū)及經保稅區(qū)出口的貨物,以貨物離境時海關出具的出境貨物備案清單上注明的出口日期為準。
【政策依據(jù)】
1.《財政部國家稅務總局關于出口貨物勞務增值稅和消費稅政策的通知》(財稅〔2012〕39號)
2.《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
3.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
四、調整離境退稅率
【政策要點】
1.適用13%稅率的境外旅客購物離境退稅物品,退稅率調整為11%
2.適用9%稅率的境外旅客購物離境退稅物品,退稅率調整為8%
3.退稅率調整設置了3個月的過渡期。
【適用對象】
境外旅客
【適用條件】
1.同一境外旅客同一日在同一退稅商店購買的退稅物品金額達到500元人民幣
2.退稅物品尚未啟用或消費
3.離境日距退稅物品購買日不超過90天
4.所購退稅物品由境外旅客本人隨身攜帶或隨行托運出境
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.“境外旅客”,是指在我國境內連續(xù)居住不超過183天的外國人和港澳臺同胞。“離境口岸”,是指實施離境退稅政策的地區(qū)正式對外開放并設有退稅代理機構的口岸,包括航空口岸、水運口岸和陸地口岸?!巴硕愇锲贰?,是指由境外旅客本人在退稅商店購買且符合退稅條件的個人物品。
2.境外旅客購物離境退稅的辦理流程可分為旅客購物申請開單開票、海關驗核確認、代理機構審核退稅三個環(huán)節(jié)。
3.2023年6月30日前,境外旅客購買的退稅物品,如果已經按照調整前稅率征收增值稅的,仍然按照調整前11%的退稅率計算退稅。
4.退稅物品退稅率執(zhí)行時間,以境外旅客購買退稅物品取得的增值稅普通發(fā)票開具日期為準。
【政策依據(jù)】
1.《財政部關于實施境外旅客購物離境退稅政策的公告》(財政部公告2023年第3號)
2.《國家稅務總局關于發(fā)布<境外旅客購物離境退稅管理辦法(試行)>的公告》(國家稅務總局公告2023年第41號)
3.《重慶市國家稅務局關于實施境外旅客購物離境退稅有關事項的公告》(重慶市國家稅務局公告2023年第1號)
4.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
五、調整不動產進項稅抵扣期限
【政策要點】
自2023年4月1日起,《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號印發(fā))第一條第(四)項第1點、第二條第(一)項第1點停止執(zhí)行,增值稅一般納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額,可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。
已抵扣進項稅額的不動產,發(fā)生非正常損失,或者改變用途,專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額,并從當期進項稅額中扣減:不得抵扣的進項稅額=已抵扣進項稅額×不動產凈值率,不動產凈值率=(不動產凈值÷不動產原值)×100%
按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產,發(fā)生用途改變,用于允許抵扣進項稅額項目的,按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額??傻挚圻M項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人按照之前規(guī)定存在尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額或新取得不動產、不動產在建工程的進項稅額。
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.自2023年4月1日起,增值稅一般納稅人取得不動產的進項稅額不再分兩年抵扣,而是在購進不動產取得有效扣稅憑證并認證抵扣的當期一次性抵扣進項稅額。
納稅人在2023年3月31日前尚未抵扣完的不動產待抵扣進項稅額,自2023年4月所屬期起,只能一次性轉入進項稅額進行抵扣。
2023年4月1日以后一次性轉入的待抵扣部分的不動產進項稅額,適用加計抵減政策的納稅人,可在轉入抵扣的當期,計算加計抵減額;在當期形成留抵稅額的,可用于計算增量留抵稅額。
2.自2023年4月1日起,納稅人取得不動產或者不動產在建工程的進項稅額,此前按照規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額,可自2023年4月稅款所屬期起通過填寫《附列資料(二)》第8b欄“其他”“稅額”列從銷項稅額中抵扣。需要注意的是,由于這筆不動產進項稅額是前期結轉產生的,因此不應計入第9欄“(三)本期用于購建不動產的扣稅憑證”中。
自2023年4月1日起,納稅人當期取得的不動產或者不動產在建工程的扣稅憑證上注明的進項稅額不再分2年抵扣,納稅人在辦理當期稅款所屬期納稅申報時,應將購入不動產取得的增值稅專用發(fā)票份數(shù),以及專用發(fā)票上注明的金額、稅額填入《增值稅納稅申報表附列資料(二)》第2行“其中:本期認證相符且本期申報抵扣”的對應欄次;同時,還需將上述內容填入本表第9行“(三)本期用于購建不動產的扣稅憑證”的對應欄次。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
2.《國家稅務總局關于深化增值稅改革有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第14號)
3.《關于調整增值稅納稅申報有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第15號)
六、擴大進項稅抵扣范圍
【政策要點】
增值稅一般納稅人購進國內旅客運輸服務,其進項稅額允許從銷項稅額中抵扣。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
1.與企業(yè)建立合法用工關系的職工
2.2023年4月1日后發(fā)生的國內旅客運輸服務
3.符合增值稅進項稅額抵扣規(guī)定,未用于集體福利、個人消費、簡易計稅、免稅等項目
4.取得合法有效的扣稅憑證
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.納稅人提供國際旅客運輸服務,適用增值稅零稅率或免稅政策。相應地,購買國際旅客運輸服務不能抵扣進項稅額。
2.增值稅一般納稅人取得的2023年4月1日及之后發(fā)生并開具的國內旅客運輸服務扣稅憑證,可直接抵扣或計算抵扣進項稅額,取得在此之前發(fā)生的則不能計算抵扣。
3.增值稅一般納稅人購進國內旅客運輸服務,可以作為進項稅額抵扣的憑證有:增值稅專用發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票,注明旅客身份信息的航空運輸電子客票行程單、鐵路車票以及公路、水路等其他客票(手寫無效),不包括增值稅普通發(fā)票,未注明旅客身份信息的其他票證。因此納稅人不能憑長途客運手撕票抵扣進項稅額。
企業(yè)外籍員工因公出差取得注明護照信息的國內鐵路車票以及公路、水路等其他客票,按照規(guī)定其進項稅額允許其從銷項稅額中抵扣。
4.增值稅一般納稅人取得的航空運輸電子客票行程單,依照票面注明的票價和燃油附加費,按規(guī)定計算進項稅額,但民航發(fā)展基金不能計算抵扣。
按照現(xiàn)行政策規(guī)定,航空代理公司收取的退票費,屬于現(xiàn)代服務業(yè)的征稅范圍,應按照6%稅率計算繳納增值稅。企業(yè)因公務支付的退票費,屬于可抵扣的進項稅范圍,其增值稅專用發(fā)票上注明的稅額,可以從銷項稅額中抵扣。
5.增值稅一般納稅人購進國內旅客運輸服務,其進項稅額允許從銷項稅額中抵扣。這里指的是與企業(yè)建立了合法用工關系的雇員,所發(fā)生的國內旅客運輸費用允許抵扣其進項稅額。納稅人如果為非雇員支付的旅客運輸費用,不能納入抵扣范圍。例如,企業(yè)因業(yè)務需要為其嘉賓或客戶支付的國內旅客運輸費用部分,其進項稅額不能從銷項稅額中抵扣
需要注意的是,上述允許抵扣的進項稅額,應用于生產經營所需,如屬于集體福利或者個人消費,其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
6.現(xiàn)行政策未對除增值稅專用發(fā)票以外的國內旅客運輸服務憑證設定抵扣期限。
7.納稅人購進國內旅客運輸服務,取得增值稅專用發(fā)票的,以發(fā)票上注明的稅額為進項稅額。納稅人未取得增值稅專用發(fā)票的,暫按照以下規(guī)定確定進項稅額:
(1)取得增值稅電子普通發(fā)票的,為發(fā)票上注明的稅額;
(2)取得注明旅客身份信息的航空運輸電子客票行程單的,為按照下列公式計算進項稅額:
航空旅客運輸進項稅額=(票價+燃油附加費)÷(1+9%)×9%
(3)取得注明旅客身份信息的鐵路車票的,為按照下列公式計算的進項稅額:
鐵路旅客運輸進項稅額=票面金額÷(1+9%)×9%
(4)取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的,按照下列公式計算進項稅額:
公路、水路等其他旅客運輸進項稅額=票面金額÷(1+3%)×3%
8.納稅人購進國內旅客運輸服務,取得增值稅專用發(fā)票,按規(guī)定可抵扣的進項稅額,在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料(二)》“(一)認證相符的增值稅專用發(fā)票”對應欄次中。
納稅人購進國內旅客運輸服務,取得增值稅電子普通發(fā)票或注明旅客身份信息的航空、鐵路等票據(jù),按規(guī)定可抵扣的進項稅額,在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料(二)》第8b欄“其他”中。
同時,納稅人購進國內旅客運輸服務,其取得的專用發(fā)票或電子普通發(fā)票等,除需要填報在《增值稅納稅申報表附列資料(二)》“(一)認證相符的增值稅專用發(fā)票”,以及《增值稅納稅申報表附列資料(二)》第8b欄“其他”欄次中外,還需將相關內容填入本表第10行“(四)本期用于抵扣的旅客運輸服務”中。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
2.《關于調整增值稅納稅申報有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第15號)
3.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號印發(fā))
七、特定行業(yè)進項稅加計抵減
【政策要點】
自2023年4月1日至2023年12月31日,允許生產、生活性服務業(yè)納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%,抵減應納稅額。
【享受主體】
提供郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務(以下稱四項服務)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的增值稅一般納稅人
【享受條件】
1.生產、生活性服務業(yè)增值稅一般納稅人,是指提供四項服務取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的增值稅一般納稅人。
2.適用加計抵減政策的生產、生活性服務業(yè)納稅人,應在年度首次確認適用加計抵減政策時,通過電子稅務局(或前往辦稅服務廳)提交《適用加計抵減政策的聲明》。
【執(zhí)行時間】
自2023年4月1日至2023年12月31日,這里的執(zhí)行期限是指稅款所屬期。
【注意事項】
1.按照《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)的規(guī)定,提供生產、生活服務的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人,可以適用加計抵減政策。該納稅人如果同時兼營農產品深加工業(yè)務,其購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品,可按照10%扣除率計算進項稅額,并可同時適用加計抵減政策。
2.郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務具體范圍,按照《銷售服務、無形資產、不動產注釋》(財稅〔2016〕36號印發(fā))執(zhí)行。
3.加計抵減政策是按照一般納稅人當期可抵扣的進項稅額的10%計算的,只有增值稅一般納稅人才可以享受增值稅加計抵減政策,增值稅小規(guī)模納稅人不能享受增值稅加計抵減政策。
4.增值稅一般納稅人確定適用加計抵減政策后,一個自然年度內不再調整。下一個自然年度,再按照上一年的實際情況重新計算確定是否適用加計抵減政策。
5.按照現(xiàn)行規(guī)定不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額,不可以計提加計抵減額,只有當期可抵扣進項稅額才能計提加計抵減額。已計提加計抵減額的進項稅額,按規(guī)定作進項稅額轉出的,如果發(fā)生了進項稅額轉出,則納稅人應在進項稅額轉出當期,相應調減加計抵減額。
6.當期計提加計抵減額=當期可抵扣進項稅額×10%
當期可抵減加計抵減額=上期末加計抵減額余額+當期計提加計抵減額-當期調減加計抵減額
7.增值稅一般納稅人當期應納稅額大于零時,就可以用加計抵減額抵減當期應納稅額,當期未抵減完的,結轉下期繼續(xù)抵減。增值稅一般納稅人如果當期應納稅額等于零,則當期計提的加計抵減額全部結轉下期繼續(xù)抵減。加計抵減額不會對期末留抵稅額造成影響。
8.增值稅一般納稅人有簡易計稅方法的應納稅額,不可以從加計抵減額中抵減。加計抵減額只可以抵減一般計稅方法下的應納稅額。加計抵減政策屬于稅收優(yōu)惠,用于抵減納稅人的應納稅額。但加計抵減額并不是納稅人的進項稅額,從加計抵減額的形成機制來看,加計抵減不會形成留抵稅額,因而也不能申請留抵退稅。
9.適用加計抵減政策的納稅人,當期可抵扣進項稅額均可以加計10%抵減應納稅額,不僅限于提供四項服務對應的進項稅額。若同時兼營郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務的,應按照四項服務中收入占比最高的業(yè)務在《適用加計抵減政策的聲明》中勾選確定所屬行業(yè)。
10.生產、生活性服務業(yè)納稅人是指提供四項服務取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人,這里的“比重超過50%”不含本數(shù)。也就是說,四項服務取得的銷售額占全部銷售額的比重小于或者正好等于50%的納稅人,不屬于生產、生活性服務業(yè)納稅人,不能享受加計抵減政策。
11.生產、生活性服務業(yè)納稅人納稅人在計算銷售額占比時,全部銷售額包括按照一般計稅方法計稅的銷售額和按照簡易計稅方法計稅的銷售額,既包括一般項目的銷售額,也包括即征即退項目的銷售額,不需要剔除免稅銷售額、出口免稅銷售額、簡易計稅方法計稅的銷售額。若納稅人四項服務銷售額占全部銷售額的比重超過50%,按照規(guī)定即可以享受加計抵減政策。但需要說明的是,按照39號公告規(guī)定,納稅人出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為不適用加計抵減政策,其對應的進項稅額不得計提加計抵減額。
12.增值稅一般納稅人兼營出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為且無法劃分不得計提加計抵減額的進項稅額,不得計提加計抵減額的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×當期出口貨物勞務和發(fā)生跨境應稅行為的銷售額÷當期全部銷售額
13.享受差額計稅的生產生活性服務業(yè)納稅人,應該以差額后的銷售額參與計算能否適用加計抵減政策。
“納稅人可計提但未計提的加計抵減額,可在確定適用加計抵減政策當期一并計提”,為簡化核算,納稅人應在確定適用加計抵減政策的當期一次性將可計提但未計提的加計抵減額一并計提,不再調整以前的申報表。舉例而言,新設立的符合條件的納稅人可能會存在這種情況,如某納稅人2023年4月設立,2023年5月登記為一般納稅人,2023年6月若符合條件,可以確定適用加計抵減政策,6月份一并計提5-6月份的加計抵減額,在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料(四)》“二、加計抵減情況”第2列“本期發(fā)生額”中。
14.2023年4月1日后設立的納稅人,根據(jù)自設立之日起3個月的銷售額判斷當年是否適用加計抵減政策。如果納稅人前3個月的銷售額均為0,則應自該納稅人形成銷售額的當月起計算3個月來判斷是否適用加計抵減政策。假設某納稅人2023年5月設立,但其5月、7月均無銷售額,其6月四項服務銷售額為100萬,貨物銷售額為30萬元。在該例中,應按照5-7月累計銷售情況進行判斷,即以100/(100+30)計算。因該納稅人四項服務銷售額占全部銷售額的比重超過50%,按照規(guī)定,可以享受加計抵減政策。
15.如果某納稅人2023年適用加計抵減政策,2023年不再適用加計抵減政策,則2023年該納稅人不得再計提加計抵減額。但是,其2023年未抵減完的20萬元,是可以在2023年至2023年度繼續(xù)抵減的。若加計抵減政策執(zhí)行到期后,則納稅人不再計提加計抵減額,結余的加計抵減額停止抵減。加計抵減政策執(zhí)行到期前納稅人注銷,結余的加計抵減額同樣不再進行相應處理。需要說明的是,此處加計抵減額的結余,包括正數(shù)也包括負數(shù)。
16.享受加計抵減政策的一般納稅人,在4月1日后,認證進項增值稅專用發(fā)票的操作流程沒有任何變化,可以按照現(xiàn)有流程掃描認證紙質發(fā)票或者在增值稅發(fā)票選擇確認平臺進行勾選確認。
17.適用加計抵減政策的生產、生活服務業(yè)納稅人,當期按照規(guī)定可計提、調減、抵減的加計抵減額,在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料(四)》“二、加計抵減情況”相關欄次。
18.適用加計抵減政策的生產、生活服務業(yè)納稅人,當期發(fā)生了進項稅額轉出,在轉出當期按規(guī)定調減加計抵減額后,形成的可抵減額負數(shù),應填寫在《增值稅納稅申報表附列資料(四)》“二、加計抵減情況”第4列“本期可抵減額”中,通過表中公式運算,可抵減額負數(shù)計入當期“期末余額”欄中。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
2.《國家稅務總局關于深化增值稅改革有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第14號)
八、試行留抵退稅制度
【政策要點】
自2023年4月1日起,試行增值稅期末留抵稅額退稅制度,符合條件的增值稅一般納稅人,可以向主管稅務機關申請退還增量留抵稅額。
增量留抵稅額,是指與2023年3月底相比新增加的期末留抵稅額。納稅人當期允許退還的增量留抵稅額,按照以下公式計算:允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構成比例×60%
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
同時符合以下條件:
1.自2023年4月稅款所屬期起,連續(xù)六個月(按季納稅的,連續(xù)兩個季度)增量留抵稅額均大于零,且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元;
2.納稅信用等級為a級或者b級;
3.申請退稅前36個月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發(fā)票情形的;
4.申請退稅前36個月未因偷稅被稅務機關處罰兩次及以上的;
5.自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策的。
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.全面試行留抵退稅制度,不再區(qū)分行業(yè),只要增值稅一般納稅人符合規(guī)定的條件,都可以申請退還增值稅增量留抵稅額。
2.2023年4月1日以后新設立的納稅人,2023年3月底的留抵稅額為0,因此其增量留抵稅額即當期的期末留抵稅額。
3.退稅要求的條件之一是納稅信用等級為a級或者b級,納稅信用等級為m級的納稅人不符合《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)規(guī)定的申請退還增量留抵稅額的條件。
4.公司目前的信用等級為m級,再過六個月可能調整至b級,如果滿足其他留抵退稅條件,公司在六個月后調整為b級時即可申請留抵退稅,不需要等到成為b級納稅人后再連續(xù)六個月滿足條件時申請留抵退稅。
5.限定申請退稅前36個月未因偷稅被稅務機關處罰兩次及以上的原因是:《中華人民共和國刑法》第二百零一條第四款規(guī)定:“有第一款行為,經稅務機關依法下達追繳通知后,補繳應納稅款,繳納滯納金,已受行政處罰的,不予追究刑事責任。但是,五年內因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務機關給予二次以上行政處罰的除外”,也就是說偷稅行為“首罰不刑”、“兩罰入刑”,留抵退稅按照刑法標準做了規(guī)范。
6.退稅流程方面,必須要在申報期內提出申請,因為留抵稅額是個時點數(shù),會隨著增值稅一般納稅人每一期的申報情況發(fā)生變化,因而提交留抵退稅申請必須在申報期完成,以免對退稅數(shù)額計算和后續(xù)核算產生影響。
7.增值稅一般納稅人出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為,適用免抵退稅辦法的,辦理免抵退稅后,仍符合留抵退稅規(guī)定條件的,可以申請退還留抵稅額,也就是說要按照“先免抵退稅,后留抵退稅”的原則進行判斷;同時,適用免退稅辦法的,相關進項稅額不得用于退還留抵稅額。
8.增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后,應相應調減當期留抵稅額,并在申報表和會計核算中予以反映。增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后,又產生新的留抵,要重新按照退稅資格條件進行判斷。特別要注意的是,“連續(xù)六個月增量留抵稅額均大于零”的條件中“連續(xù)六個月”是不可重復計算的,即此前已申請退稅“連續(xù)六個月”的計算期間,不能再次計算,也就是納稅人一個會計年度中,申請退稅最多兩次。
9.留抵退稅對應的發(fā)票應為增值稅專用發(fā)票(含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票)、海關進口增值稅專用繳款書以及解繳稅款完稅憑證,也就是說部分旅客運輸服務(計算抵扣、電子發(fā)票)進項稅額并不在退稅的范圍之內,但由于退稅采用公式計算,因而上述進項稅額并非直接排除在留抵退稅的范圍之外,而是通過增加分母比重的形式進行了排除。
10.此次深化增值稅改革涉及增值稅期末留抵退稅也適用《財政部稅務總局關于增值稅期末留抵退稅有關城市維護建設稅教育費附加和地方教育附加政策的通知》(財稅〔2018〕80號)規(guī)定,即對實行增值稅期末留抵退稅的納稅人,允許其從城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加的計稅(征)依據(jù)中扣除退還的增值稅稅額。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部稅務總局海關總署公告2023年第39號)
2.《國家稅務總局關于深化增值稅改革有關事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第14號)
附錄--營改增以來增值稅改革歷程
1.在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年1月1日起
【內容】
經國務院批準,自2023年8月1日起,上海市原交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)的納稅人開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營改增試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關于在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2011]111號)
2.在北京等8省市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年8月1日起
【內容】
經國務院批準,將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍,由上海市分批擴大至北京等8個省(直轄市),試點地區(qū):北京市、天津市、江蘇省、安徽省、浙江省(含寧波市)、福建省(含廈門市)、湖北省、廣東省(含深圳市)。
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關于在北京等8省市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2012]71號)
3.在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年8月1日起
【內容】
經國務院批準,自2023年8月1日起,在全國范圍內開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營改增試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》(財稅〔2013〕37號)
4.將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年1月1日起
【內容】
經國務院批準,自2023年1月1日起,在全國范圍內開展鐵路運輸和郵政業(yè)營改增試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)
5.將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年6月1日起
【內容】
經國務院批準,電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2014〕43號)
6.全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年5月1日起
【內容】
經國務院批準,自2023年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點。建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)
7.簡并增值稅稅率結構,取消13%的增值稅稅率
【時間】
自2023年7月1日起
【內容】
自2023年7月1日起,簡并增值稅稅率結構,取消13%的增值稅稅率,納稅人銷售或者進口下列貨物,稅率為11%:農產品(含糧食)、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農機、飼料、農藥、農膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物。
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關于簡并增值稅稅率有關政策的通知》(財稅〔2017〕37號)
8.修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》
【時間】
自2023年11月19日起
【內容】
國務院對《中華人民共和國增值稅暫行條例》作了相應修改并對條文序號作相應調整后,于2023年11月19日重新公布條例全文,自公布之日起施行。同時,廢止《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。
【政策依據(jù)】
《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》(中華人民共和國國務院令第691號)
9.增值稅稅率調整,原適用17%和11%稅率的,稅率分別調整為16%、10%
【時間】
自2023年5月1日起
【內容】
自2023年5月1日起,原適用17%和11%稅率的,稅率分別調整為16%、10%。
【政策依據(jù)】《財政部稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號)
10.降低增值稅稅率,原適用16%和10%稅率的,分別調整為13%、9%
【時間】
自2023年4月1日起
【內容】
原適用16%和10%稅率的,分別調整為13%、9%。
【政策依據(jù)】
《財政部稅務總局海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》(財稅〔2019〕39號)
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來源:國家稅務總局、重慶稅務、xiaochengshuiwu、稅政第一線、稅務大講堂
【第16篇】土地增值稅清算清算業(yè)務準則
在國家經濟大形勢下,各地稅務局開展土地增值稅清算工作方式將越來越功利化、精準化,一是對土地增值稅清算稅負的評估,判斷是否退稅、補稅項目,另外就是對房地產開發(fā)企業(yè)納稅能力的評估,避免清算完成沒有稅款可繳納。
(一)土地增值稅清算稅負評估:
目的:判斷該房地產開發(fā)項目是否符合退稅條件,減輕企業(yè)負擔(是這樣嗎?呵呵)。
工作內容:
(1)對土地增值稅清算稅負進行評估,包括土地出讓金、開發(fā)成本、銷售價格等因素的綜合計算,確定該項目是否符合退稅條件。
(2)評估過程中需要獲取土地出讓合同、項目建設方案、招投標文件等相關材料,以確保評估結果準確。
(3)評估報告中應包括該項目是否符合退稅條件、退稅金額、退稅程序等內容。
1、數(shù)據(jù)維度:
(1)土地出讓金:評估報告需要統(tǒng)計該項目的土地出讓金,通常從相關文件中獲取。
(2)開發(fā)成本:評估報告需要計算該項目的開發(fā)成本,包括建設投資、設計、施工、監(jiān)理等成本,通常從項目建設方案、招投標文件等相關文件中獲取。
(3)銷售價格:評估報告需要計算該項目的銷售價格,通常從項目銷售合同中獲取。
2、數(shù)據(jù)來源:
(1)土地出讓合同:土地出讓合同是獲取土地出讓金的主要來源。
(2)項目建設方案、招投標文件:項目建設方案和招投標文件中通常包含了項目的開發(fā)成本和建設計劃等信息。
(3)項目銷售合同:項目銷售合同中包含了該項目的銷售價格等信息。
3、判斷方法:
(1)根據(jù)土地出讓合同、項目建設方案、招投標文件等相關文件計算該項目的開發(fā)成本。
(2)根據(jù)項目銷售合同中的銷售價格計算該項目的銷售收入。
(3)計算土地增值稅稅額,并根據(jù)稅法規(guī)定,判斷該項目是否符合退稅條件。
(二)房地產開發(fā)企業(yè)納稅能力評估:
目的:確保該房地產開發(fā)企業(yè)能夠按時足額繳納稅款,避免清算完成后無法繳納稅款的情況。(這是重點………………?。。。?/strong>
工作內容:
(1)評估該房地產開發(fā)企業(yè)的財務狀況,包括企業(yè)資產負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等財務報表的分析,以及企業(yè)經營風險的評估。
(2)評估該企業(yè)是否存在違法違規(guī)行為,如逃稅、偷稅漏稅等情況。
(3)評估報告中應包括該企業(yè)納稅能力的評估結論,以及建議該企業(yè)在稅務方面需要注意的事項。
1、數(shù)據(jù)維度:
(1)資產負債表:資產負債表反映企業(yè)的資產、負債和凈資產情況。
(2)利潤表:利潤表反映企業(yè)的收入、成本和利潤情況。
(3)現(xiàn)金流量表:現(xiàn)金流量表反映企業(yè)的現(xiàn)金流入和流出情況。
(4)企業(yè)經營風險評估指標:例如,企業(yè)的資產負債率、償債能力、運營能力等指標。
2、數(shù)據(jù)來源:
(1)企業(yè)自有財務報表:企業(yè)自有的財務報表是評估該企業(yè)納稅能力的主要來源。
(2)稅務部門相關文件:稅務部門相關文件包括企業(yè)納稅記錄、稅務處罰記錄等信息。
(3)信用評級機構評估報告:信用評級機構的評估報告可以提供企業(yè)信用狀況和風險評估等方面的信息。
3、判斷方法:
(1)對企業(yè)財務報表進行分析,計算企業(yè)的財務指標,如資產負債率、流動比率、速動比率等。
(2)對企業(yè)納稅記錄進行分析,包括企業(yè)納稅申報記錄、納稅金額等情況。
(3)綜合分析企業(yè)的財務狀況和納稅記錄,評估企業(yè)的納稅能力和償債能力。
(4)根據(jù)評估結果,給出相應的建議和措施,如提醒企業(yè)繳納應稅款、加強企業(yè)內部管理等。