土地增值稅含稅收入嗎（16篇）

【第1篇】土地增值稅含稅收入嗎

作者 / 吳聲 稅務律師

對于土地增值稅，許多企業(yè)界和法律界人士，未必很清楚。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)并購、金融及民間借貸、不良資產(chǎn)處置、房地產(chǎn)項目合作中，一旦涉及到土地增值稅，如果不充分考慮，往往會吃大虧！學習、了解土地增值稅的法律、法規(guī)、政策及實務操作，對于企業(yè)投資經(jīng)營、法律服務，都十分重要。相信這篇文章，會讓你獲益匪淺！

在房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，所繳納的稅費不盡相同。其中在商品房銷售環(huán)節(jié)需繳納的稅費比較多，土地增值稅是一個主要稅種，對企業(yè)來說負擔比較重，涉及政策也比較復雜。如何確定土地增值稅的納稅義務人，明確征稅行為和范圍；營改增后，土地增值稅在應稅收入、扣除項目金額、稅款預征、稅款清算、稅收優(yōu)惠政策等方面發(fā)生了一系列變化，搞清楚這些問題，對于正確適用政策，規(guī)避稅收風險，降低經(jīng)營成本，實現(xiàn)效益最大化，是很有必要的。

土地增值稅的

納稅義務人和征稅范圍

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。具體操作中，什么行為和情況需要繳稅，什么行為和情況不需要繳稅，還需分別判定。

第一， 以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍。即以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，雖發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

那么是不是只要無償贈與就不用繳納土地增值稅了呢？

當然不是。

這里的贈與行為是有嚴格限制的。為了防止納稅人以贈與方式逃避稅收，《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字【1995】48號）明確“贈與”是指以下情況：一是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的；二是房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、中國紅十字會等以及經(jīng)民政部批準成立的其他非營利的公益性組織。以上這些贈與行為不繳納土地增值稅，除列舉的上述“贈與”以外的贈與行為仍需繳納土地增值稅。

第二，只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為才征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不應當繳納土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。據(jù)此可以理解為，依法被征用后的土地屬國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如自行轉(zhuǎn)讓則是違法行為。

第三，房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍。因為出租雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，故不應征收土地增值稅。

第四，房地產(chǎn)的交換屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

第五，合作建房的土地增值稅政策。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

第六，房地產(chǎn)抵押的土地增值稅政策。《國家稅務總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復》（國稅函【2007】645號）規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當按照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅（現(xiàn)改為增值稅）、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

土地增值稅

應稅收入的確定

土地增值稅的計稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。用公式表示是：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項目金額

應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，依據(jù)增值額與扣除項目金額的比例，確定對應的稅率。增值額（相當于純利潤）占的比例越高，對應稅率越高，交的稅越多，稅率最高達60%。

土地增值稅四級超率累進稅率表

從以上公式和稅率表可以看出，土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額這兩個變量。在營改增前后，稅法對這兩個變量因素的規(guī)定發(fā)生了明顯變化。

營改增前，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入包含營業(yè)稅。營改增后，根據(jù)財稅【2016】43號和稅務總局公告2023年第70號的規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅（注意：土地增值稅和增值稅是完全不同的兩個稅種。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)既要繳納增值稅，又要繳納土地增值稅）。這里又分適用增值稅一般計稅方法或簡易計稅方法分別計算應繳納的增值稅：

（一）適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。、

銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/(1+10%)×10%

（二）適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額,需要將含增值稅收入換算成不含增值稅收入，換算方法為：

土地增值稅應稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)含稅銷售額/(1+5%)

適用簡易計稅方法納稅人，開具增值稅普通發(fā)票，征收率為5%。

在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人（指年應征增值稅銷售額超過500萬元）適用一般計稅方法（可抵扣進項稅額），增值稅稅率為10%；符合條件的也可選擇簡易計稅方法（不得抵扣進項稅額），增值稅征收率為5%。哪種計稅方法更有利于企業(yè)就選擇哪種。

一般計稅方法項目與簡易計稅方法項目的界定原則是：國家稅務總局公告2023年第18號第八條規(guī)定：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。

在實際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)一般都是“一般納稅人”（指年應征增值稅銷售額超過500萬元）；如果房地產(chǎn)企業(yè)是小規(guī)模納稅人（指年應征增值稅銷售額未超過500萬元），則適用5%的征收率繳納增值稅。

土地增值稅

扣除項目的確定

扣除項目及其金額的確定對于計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額至關(guān)重要，一般分為以下六類：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加和地方教育附加可視同稅金予以扣除。營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。還規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。

（五）財政部確定的其他扣除項目。

（六）根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〖2016〗36號文件第三十四條、《財政部國家稅務總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〖2016〗43號）第三條規(guī)定，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入土地增值稅的扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，計入開發(fā)成本，可以作為扣除項目。這個新變化必須掌握，對于房地產(chǎn)企業(yè)完整準確計算扣除項目金額，進而準確核算土地增值稅是十分重要的。

土地增值稅的預征

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。” 各省市（區(qū)）結(jié)合本地經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況，明確了本省市（區(qū)）房地產(chǎn)土地增值稅的預征率，并適時動態(tài)調(diào)整。《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法（試行）》（廣西壯族自治區(qū)地方稅務局公告2023年第1號）第十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目實施先預征后清算的征管模式。納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，按照以下方法計算預繳土地增值稅：

應預繳稅款=（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率

公式中預征率按各市的預征率執(zhí)行，各市可實行差別化預征率。

《寧夏回族自治區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)<寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法>的通知》（寧政發(fā)[2015]43號）第七條對土地增值稅預征率作了統(tǒng)一明確：“ 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：(一)普通住宅為1%；（二)非普通住宅為1.5%；（三)其他類型房地產(chǎn)為2%”。

上面公式中應預繳的增值稅如何計算呢？比如《寧夏回族自治區(qū)稅務局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)增值稅管理工作指引（試行）》規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時，按照3%的預征率預繳增值稅。公式為：應預繳的增值稅稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

也就是說，在預征土地增值稅時，要分兩步計算：第一步，先計算出應預繳的增值稅；第二步，再計算出應預繳的土地增值稅。待工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。

舉例說明：2023年5月，某房地產(chǎn)公司當期收到預售房款3000萬元，土地增值稅的預征率為1%（該項目全部為普通住宅）。應預繳的土地增值稅是多少呢？

假設該公司按一般計稅方法繳納增值稅，當期應預繳土地增值稅計算如下：第一步，在項目所在地預繳增值稅=3000÷（1+10%）×3% = 81.82（萬元）；第二步，應預繳土地增值稅=（3000-81.82）×1% = 29.18（萬元）。

小貼士：10%為一般計稅方法適用的增值稅稅率，3%是增值稅的預征率，1%是土地增值稅的預征率。

讀了本文，相信大家會明白，以一塊評估價值2億元的土地使用權(quán)抵押借款1.2億元（6折放款），如果土地取得成本很低，這個貸款項目其實并不安全，因為拍賣后得扣除巨額土地增值稅和其他稅費后，很可能還不夠償還本金。

【第2篇】土地增值稅籌劃案例

二、土地增值稅的稅收籌劃常見具體方法

根據(jù)上述分析，土地增值稅的稅收籌劃需要考慮的因素比較多，下面介紹幾種常見的籌劃方法。在介紹的同時，從根源角度做一些分析，探討這些方法的具體適用。我們在工作實踐中，可以根據(jù)具體稅收政策的規(guī)定，結(jié)合每個企業(yè)實際情況進行落地。一般來說，土地增值稅的籌劃有以下幾個常用方法。

第一種方法是控制增值率。當我們控制增值率了，土地增值稅的稅負就能夠控制，所以我們要盡量控制增值率。增值率是收入總額減扣除項目金額再除以扣除項目金額，進一步簡化，可以得到收入總額比上扣除項目金額再減1，所以真正影響的是兩個因素。從而可知，控制增值率的第一策略就是控制收入。比如說通過控制房價來控制企業(yè)的收入，企業(yè)稍微降點價，控制一下收入總額。收入控制了，增值稅就得到控制了。這時候可能房地產(chǎn)企業(yè)適用的土地增值稅的稅率就下降了一檔，而下降一檔是整整下降了總額的10%。如果當前適用的稅率是50%，可能你稍微控制收入就變成了40%，這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅負當然就明顯下降了?？刂圃鲋德实牡诙€策略，就在在項目的土地增值稅清算之前，考慮對扣除項目金額進行增補和調(diào)整。這里用的是增補和調(diào)整的概念，主要是指以合理合法的方式進行增補和調(diào)整。本來企業(yè)真實發(fā)生了的應扣除金額，但之前沒把它計算進來，現(xiàn)在經(jīng)查補，把合理的扣除項目計算進來，那房地產(chǎn)企業(yè)就可以使得增值率降低，而增值率的降低就可能導致企業(yè)土增稅的適用稅率降低。還有一個辦法就是調(diào)整，調(diào)整什么呢?調(diào)整企業(yè)的項目金額，成功調(diào)增扣除項目金額也極有可能使得企業(yè)的土地增值稅的稅負下降。這是從增值率的角度來分析的。當然，實踐中是兩個策略同時靈活運用的，很多時候，如果我們既能適當降低收入，又能增加扣除項目金額，那企業(yè)的增值率下降得更快，這樣對增值率的控制的效果當然就更明顯。

第二種方法是精裝修。精裝修能讓房地產(chǎn)企業(yè)合理地加大開發(fā)成本的投入比例，而開發(fā)成本在土地增值稅清算時可以加計扣除。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照土地成本和開發(fā)成本總和的20%作為加計扣除。也就是說，企業(yè)發(fā)生了1000萬元的精裝修，實際上可以扣除的金額是1200萬元，所以精裝修項目可以合理地降低土地增值稅的稅負。這一點對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是很利好的消息。而且，在增值稅的控制上，精裝修取得的增值稅進項是可以用于抵扣的進項，所以精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)常常用到的稅收籌劃重要工具。

第三個方法就是享受免稅優(yōu)惠。在房地產(chǎn)企業(yè)有一個很特別的稅收優(yōu)惠政策，就是普通標準住宅的增值率不超過20%可以免征土地增值稅。從這個角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)普通標準住宅的時候可以盡量控制好增值率。適用控制增值率，表面上收入是減少了，但收入減少一些并不等于最后的稅后利潤少賺了，有可能因為土地增值稅免了使得企業(yè)的稅后利潤反而增加了。這里需要特別說明的是，大家要特別注意普通標準住宅的認定標準。該標準一般有三個條件：第一個條件是容積率不低于1，如果容積率低于1，你的項目有很多別墅項目，容積率比較小，那可能就不能享受這個優(yōu)惠政策了。第二個條件是高出市場價值的部分不高于20%，就是與正常的市場價格相比不高出20%的售價。如果售價比較高的話，說明項目的品質(zhì)比較好，可能就是豪宅了，而不是普通標準住宅了。第三個條件就是房子的面積，不是在120平的基礎上浮20%。理論上很簡單，但各地在執(zhí)行標準上卻有偏差，計算方法在不同地方的稅務機關(guān)出現(xiàn)了差別。有些地方認為上浮20%就是上浮20平，即是140平，有些地方認為上浮20%就是上浮120平×(1+20%)，即是144平，不同地方在執(zhí)法標準方面有時候會出現(xiàn)偏差。所以有些地方就規(guī)定普通標準住宅就是不高于140平，超過的就一律認定為非普通標準住宅。還出現(xiàn)過這一個事件，某省一開始的政策是所有的開發(fā)房產(chǎn)的平均的每套面積不超過140平，就認定為普通標準住宅，這個政策還是相當寬松的。后來省里突然改政策了，不是按照平均，而是按照單套面積作為認定標準，企業(yè)只要有一套超過140平，那就一律視為非普通標準住宅。這樣一來就把很多已經(jīng)開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)給坑了，因為這些企業(yè)有些房子超過了140平標準，有些房子是90平甚至是50平，但最后統(tǒng)一全部按照非普通標準住宅對待，不能享受土地增值稅的免稅政策。

第四種方法就是開發(fā)費用的處理。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用主要是期間費用，包括利息費用、管理費用和銷售費用，其中利息費用主要是指財務費用。這三大費用加起來就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用，即期間費用。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在土地增值稅開發(fā)費用的認定有兩種方法。第一種方法是開發(fā)費用=利息支出+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%，第二種方法是開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%。眾所周知，如果房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用認定的越多，那增值率就會越低，增值額也就越低，那最后企業(yè)需要交的土地增值稅就越少，所以企業(yè)都希望開發(fā)費用認定越多越好。那究竟是第一種方法好，還是第二種方法好呢?我們看一下兩種標準所需要具備的條件。第一種方法，企業(yè)的利息支出必須要有銀行的合規(guī)的利息發(fā)票、利息單據(jù)，就是必須能取得合規(guī)的憑證票據(jù)，如果不能取得這樣的憑證票據(jù)，那企業(yè)是不能作為利息支出進行列支的。第二種方法中，企業(yè)不需要提供利息支出的票據(jù)，就是說企業(yè)拿不出這些利息發(fā)票、利息單據(jù)，那就統(tǒng)一按照企業(yè)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%作為開發(fā)費用。分析到這里，大家可以自行算算賬，兩種方法的差別在哪里?其實也不復雜，就是房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠取得并提供的單據(jù)憑證，能夠取得土地使用權(quán)支付金額加上房地產(chǎn)開發(fā)成本的總和的10%，那企業(yè)以第一種方法計算期間費用就劃算。一般而言，在實踐活動中，房地產(chǎn)公司能取得的合規(guī)的利息支出基本很少，因為現(xiàn)在國家政策下的銀行不對房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)貸是受到國家政策限制的，房地產(chǎn)企業(yè)一般拿不到直接的銀行貸款，基本都是二手的、信托之類的，利率一般比較高，基本都超過銀行的利息標準，所以一般都是不符合扣除標準的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照第二種方法來計算，即是按照土地成本和開發(fā)成本總和的10%來認定，并計算到企業(yè)的土地增值稅的扣除項目。小結(jié)一下，開發(fā)費用的核算其實基本上跟利息支出沒啥實質(zhì)關(guān)系，企業(yè)借多少錢一般不會實質(zhì)影響扣除項目金額，土地增值稅的多少基本上與企業(yè)實際發(fā)生利息費用的多少沒直接法律關(guān)系。

第五種方法是土地增值稅清算組合方式的選擇。房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的其中一個方法，就是在清算時選擇不同的清算方式組合。當前稅務機關(guān)認可的清算方式一般有兩種。第一種叫兩分法，就是普通標準住宅作為一類單獨進行清算，非普通標準住宅、商業(yè)和其他作為另一類進行清算，就是清算過程中將產(chǎn)品分成兩類分別進行計算土地增值稅，我們稱之為兩分法。第二種叫三分法，是指普通標準住宅作為一類、非普通標準住宅作為一類、商業(yè)及其他作為一類。兩分法、三分法有哪些差別呢?由于房地產(chǎn)公司開發(fā)存在不同業(yè)態(tài)，增值率的情況不一樣，甚至還有一些成本收入倒掛的情況，在這種情況下我們建議企業(yè)盡量采用兩分法，而不采用三分法。因為將非普通標準住宅、商業(yè)和其他與普通標準住宅混在一起計算的話，企業(yè)可以均衡一下增值率，均衡增值率就極有可能可以控制土地增值稅的稅負。而采用三分法有時候不好控制增值率，因為商業(yè)賣的價格一般比較高，成本費用又不能多攤，所以商業(yè)對應的增值率比較高，這塊的增值率如果超過200%的話，那對應的土地增值稅所適用的稅率就達到了60%，這時候企業(yè)的稅負壓力還是比較大的。所以通常企業(yè)盡量采用兩分法。當然，大家需要注意的是，有些地方的稅務機關(guān)要求企業(yè)必須使用三分法，兩分法他不認可，有些地方的稅務機關(guān)則由企業(yè)自行決定采用兩分法還是三分法。如果企業(yè)有權(quán)決定計算方法，那企業(yè)可以自行測算一下，作個比較，然后再決定使用哪種清算方式，以達到最大的經(jīng)濟效益。

第六種方法就是商業(yè)地產(chǎn)的處理策略。房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)一般情況的銷售價格比較高，如果是一個不那么合適的時間段，這時候如果企業(yè)仍是把它賣出去，那么就很可能在無形中給企業(yè)的稅負造成明顯的增加。如果企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)在某個階段如果銷售不合理的話，銷售后企業(yè)的很多稅負成本就會明顯增加。這時候，企業(yè)可以用的策略是先不銷售商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)不銷售這一塊的話，那就不需要交這一塊的土地增值稅。因為這一塊土地對應的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移的話企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。因為在清算的時候，沒有銷售的部分是把它劃分出來不進行清算的。有這么一個案例，某城市的房屋價格上漲，該地的一家房地產(chǎn)公司擬將全部的房產(chǎn)出售，包括旗下的全部商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過溝通得知，這個房地產(chǎn)企業(yè)明確已做過測算，如果把這些商業(yè)地產(chǎn)全部出售的話，因為之前開發(fā)的時候成本投入相對來說比較少，所以增值率就比較高，整體算下來，三大稅種合計在一起的話幾乎達到了整個售價的近40%。當時這些地產(chǎn)的售價大概3萬元一平，在這3萬元中就需要交1.2萬的稅，剩下的就1.8萬不到了。這種情況下，這家公司進行了一定的稅收籌劃，將商業(yè)地產(chǎn)自持不對外銷售，所以最終的增值率并不高，需要繳納的稅款也大幅度降低。然后企業(yè)將這部分商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)固之后就有很多方式可以處理，比如定位出租經(jīng)營，或者以公司重組的方式在未來把這個房產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去。因為這家企業(yè)有比較多的房產(chǎn)，最后的財務報表就將企業(yè)整個實力充分體現(xiàn)出來了。后來，這家企業(yè)還遇到一個比較好的時機，到了香港成功上市。對于這家房地產(chǎn)企業(yè)而言，商業(yè)地產(chǎn)處理的策略比較到位是它后來成功上市的一個重要原因。當然，如果沒有上市，那房地產(chǎn)企業(yè)以后再賣的時候，實際上也有很多種處理方式，比如采用資產(chǎn)行重組，采用合并分立、采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式靈活處理，又比如把公司的一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合作方，共同持有商業(yè)地產(chǎn)，甚至是共同經(jīng)營，其他合作伙伴把錢投進來，共同做一個實業(yè)。這些都給企業(yè)提供了多種多樣的經(jīng)營形式和空間。大家需要清楚一個很重要的觀點，就是資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移的話，是不需要交土地增值稅的，所以企業(yè)在稅收管理過程中，應盡量減少產(chǎn)權(quán)的變更，這是一個很重要的點。你只要發(fā)生了產(chǎn)權(quán)變更，只要是不符合條件，那你就沒有什么優(yōu)惠政策了，沒有什么免稅政策了，就一定要交稅了。這是我們需要特別樹立的一個重要觀點。

第七種方法是利用稅收洼地的總包來進行操作?，F(xiàn)在我們國內(nèi)還是有很多特殊的地區(qū)，出于招商的需要，出于發(fā)展經(jīng)濟的需要，就給了一些優(yōu)惠政策，一般稱之為稅收洼地。稅收洼地是可以使用的，但是需要使用得比較得當，要存在真實的交易或業(yè)務，采用得當?shù)牟僮饕话愣悇諜C關(guān)還是會認可的。對于房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮利用洼地的施工企業(yè)的epc總承包，以享受洼地稅收優(yōu)惠或者財政的返還，最終降低企業(yè)的稅收負擔。

第八種方法是房地產(chǎn)投資、資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易、對外投資視同銷售，需要進行土地增值稅清算。所以房地產(chǎn)企業(yè)不管是土地投資、房產(chǎn)投資，還是重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，都一定要事先做好規(guī)劃，否則稅負可能會高得比較明顯，而且經(jīng)?？吹胶芏嗯笥押軣o奈，他進行重組并購或股權(quán)轉(zhuǎn)讓時并沒有咨詢專業(yè)稅務律師的意見，所以當他發(fā)現(xiàn)另一種處理方式的稅負會低很多的時候，程序已經(jīng)是不可逆轉(zhuǎn)了。我們都知道，在資產(chǎn)重組、企業(yè)合并(兼并)、分立的經(jīng)濟活動中，凡是涉及房地產(chǎn)公司的，一律繳納土地增值稅。所以，資產(chǎn)重組中，如果是房地產(chǎn)企業(yè)，那你的稅負是比較高的，因為按照國家政策，只要是房地產(chǎn)企業(yè)就要進行重點監(jiān)控，因為國家很擔心房地產(chǎn)企業(yè)通過重組的形式，把很多的一些稅收規(guī)避了。所以國家對資產(chǎn)重組涉及到房產(chǎn)土地的，就看管得比較嚴格。換句話說，如果你是非房地產(chǎn)企業(yè)，你要做資產(chǎn)重組，有些房產(chǎn)土地發(fā)生了轉(zhuǎn)移，只要符合某些條件那企業(yè)是不需要交土地增值稅的，這點可以提前規(guī)劃，靈活運用。另外，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的形式，可以在一定程序上控制土地增值稅的稅負。股權(quán)轉(zhuǎn)讓，并不是房產(chǎn)土地的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，嚴格來講是不需要交土地增值稅的。但國家稅務總局也出現(xiàn)過這樣的一個文件，認為你賣一個公司，在這個公司里面主要是房產(chǎn)土地，而且你是百分百的產(chǎn)權(quán)都賣了，那就認為你形式上是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實質(zhì)上是行使了土地房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的真實業(yè)務，也應當繳納土地增值稅。從法律角度來分析，這種觀點也符合稅法的實質(zhì)重于形式的原則。就當前的實際情況而言，有些地方執(zhí)行得比較寬松，股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到房產(chǎn)土地的并沒要求交土地增值稅，但有的地方執(zhí)行得比較嚴格，要求這種情況要交土地增值稅。

【第3篇】土地增值稅不含稅收入的確認

【導讀】：因為每一年都會有相關(guān)的一些稅務改革，一些稅金可能會隨著改革發(fā)生變化。土地增值稅的應稅收入確定條例是什么?這個問題我們現(xiàn)在就來為你們新手們詳細介紹一下的，歡迎閱讀!

土地增值稅的應稅收入確定條例是什么?

答：第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規(guī)定：“第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

(二)提供扣除項目金額不實的;

(三)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！?/p>

第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)規(guī)定：“第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

......

第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。

土地增值稅不含稅收入怎么算?

土地增值稅應稅收入=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)*11%

按照銷售不動產(chǎn)開具的增值稅專用發(fā)票，不含稅銷售額未含稅銷售額扣除11%的稅款，計算公式如下：

銷售額=銷售全價/(1+11%)

稅額=銷售全價/(1+11%)*11%

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【第4篇】土地增值稅的稅率實行

合理選擇轉(zhuǎn)讓時機：在土地增值稅稅率不變的前提下，土地增值額越大，繳納的土地增值稅就越高。因此，選擇合適的轉(zhuǎn)讓時機可以最大限度地降低土地增值稅的繳納額。

合理選擇土地轉(zhuǎn)讓方式：土地轉(zhuǎn)讓方式有多種，如協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招標拍賣等。不同的轉(zhuǎn)讓方式對土地增值稅的繳納方式和金額有所不同，可以根據(jù)實際情況選擇合適的轉(zhuǎn)讓方式。

合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程：土地轉(zhuǎn)讓流程復雜，需要遵循相關(guān)法規(guī)和規(guī)定。因此，在土地轉(zhuǎn)讓前，要了解相關(guān)法規(guī)和政策，合理規(guī)劃土地轉(zhuǎn)讓流程，以最大程度地減少稅款繳納額。

利用土地轉(zhuǎn)讓費用抵減土地增值稅：在土地轉(zhuǎn)讓過程中，賣方可以將相關(guān)的費用作為土地增值稅的抵減項，降低土地增值稅的繳納額。

合理使用稅收優(yōu)惠政策：土地增值稅有一些稅收優(yōu)惠政策，如對小型企業(yè)和技術(shù)密集型企業(yè)實行差別稅率等。賣方可以合理使用這些稅收優(yōu)惠政策，降低稅款繳納額。

避免土地轉(zhuǎn)讓后再次購買同一地塊：在一定時間內(nèi)，如果賣方再次購買同一地塊，會被認為是為了逃避土地增值稅而進行的操作，需要繳納相應的稅款。因此，在土地轉(zhuǎn)讓后，要避免再次購買同一地塊。

需要注意的是，土地增值稅籌劃需要遵循相關(guān)法規(guī)和政策，不得違法操作。同時，稅務籌劃的效果受到多種因素的影響，需要根據(jù)實際情況綜合考慮。

【第5篇】土地增值稅計算器

房地產(chǎn)會計人手一份：土地增值稅清算系統(tǒng)，申報表自動計算實用

房地產(chǎn)會計對土地增值稅清算可算是很清楚的，進行土地增值稅清算的時間是90天內(nèi)，不過還是要在竣工以后！很多房地產(chǎn)會計都嫌做土地增值稅清算太麻煩了！因此，今天就在這里跟房地產(chǎn)會計帶來了：土地增值稅清算系統(tǒng)！對于土地增值稅清算要做的納稅申報表，大家也不用擔心了！土地增值稅納稅申報表在該系統(tǒng)都有一一的列示，下面有興趣的一起看看！

文末抱走

房地產(chǎn)會計土地增值稅清算系統(tǒng)

房地產(chǎn)土地增值稅測算表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表填寫格式

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表一：企業(yè)基本情況表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表二：已售普通住宅土地增值稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表三：已售普通住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表四：已售普通住宅扣除項目匯總表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表五：未售普通住宅土地增值稅納稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表六：已售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表七：未售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報表八：已售非普通住宅土地增值稅納稅審核表

……，內(nèi)容篇幅限制，不詳細展示了。

【第6篇】普通住宅土地增值稅稅率表

這幾天后臺不少粉絲想看有關(guān)增值稅的稅率表，今天給大家整理全了，拿走不謝

012023年最新最全稅率表2023年最新增值稅稅率思維導圖來了，馬上打印出來學習。

02增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

5.國務院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整，由國務院決定。

納稅人兼營不同稅率的項目，應當分別核算不同稅率項目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

03以下13%貨物易于農(nóng)產(chǎn)品等9%貨物相混淆

1、以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

2、各種蔬菜罐頭。

3、專業(yè)復烤廠烤制的復烤煙葉。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。

5、各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

6、中成藥。

7、鋸材，竹筍罐頭。

8、熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

9、各種肉類罐頭、肉類熟制品。

10、各種蛋類的罐頭。

11、酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

12、洗凈毛、洗凈絨。

13、飼料添加劑。

14、用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅(qū)蟲劑、驅(qū)蚊劑、蚊香等）。

15、以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機械、農(nóng)用汽車、三輪運貨車、機動漁船、森林砍伐機械、集材機械、農(nóng)機零部件。

04增值稅征收率增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計稅的一般納稅人（見附件）計算稅款時使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的。附件：一般納稅人（可選擇）適用簡易計稅（一）5%征收率：1、中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）2、銷售、出租2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目。包括但不限于：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項銷售的不動產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人以圍填海方式取得土地并開發(fā)的房地產(chǎn)項目，圍填海工程《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的圍填海開工日期在2023年4月30日前的，屬于房地產(chǎn)老項目。（

總局公告2023年第31號

，財稅〔2016〕68號、財稅〔2016〕36號附件2、國家稅務總局公告2023年第2號）4、2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同。（財稅〔2016〕47號 ）5、以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務。（財稅〔2016〕47號 ）6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)。（財稅〔2016〕47號 ）7、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。（財稅〔2016〕47號 ，財稅〔2016〕68號）8、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。（財稅〔2016〕47號 ）9、提供人力資源外包服務。（財稅〔2016〕47號 ）（二）3%征收率1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號 ） 2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內(nèi)）。（財稅〔2009〕9號，財稅〔2014〕57號） 3、典當業(yè)銷售死當物品。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號）4、銷售自產(chǎn)的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

財稅〔2009〕9號

,財稅〔2014〕57號） 5、銷售自產(chǎn)的自來水。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。（財稅〔2009〕9號，財稅〔2014〕57號） 7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號） 8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號）9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。（國稅函〔2009〕456號，總局公告2023年第36號 ）10、藥品經(jīng)營企業(yè)銷售生物制品。（總局公告〔2012〕20號）11、光伏發(fā)電項目發(fā)電戶銷售電力產(chǎn)品。（總局公告2023年第32號）12、獸用藥品經(jīng)營企業(yè)銷售獸用生物制品。（總局公告2023年第8號）13、銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。（總局公告2023年第90號）14、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）15、經(jīng)認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產(chǎn)品提供的服務，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動漫版權(quán)?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）16、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經(jīng)營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。（財稅〔2016〕36號附件2，財稅〔2016〕140號）17、以納入營改增試點之日前取得的有形動產(chǎn)為標的物提供的經(jīng)營租賃服務。（財稅〔2016〕36號附件2）18、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。（財稅〔2016〕36號附件2）19、公路經(jīng)營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。（財稅〔2016〕36號附件2）20、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。（財稅〔2016〕39號）21、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機構(gòu)全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構(gòu)在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務收入。（財稅〔2016〕46號 ）22、對中國農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。（財稅〔2016〕46號）23、提供非學歷教育服務。（財稅〔2016〕68號）24、提供教育輔助服務。（財稅〔2016〕140號）25、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務、信息技術(shù)服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)。（財稅〔2016〕140號）26、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務。（財稅〔2016〕140號）27、提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）28、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務；建筑工程老項目，是指：①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目；②未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目；③《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目；（財稅〔2016〕36號附件2）29、納稅人銷售活動板房、機器設備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務，應分別核算貨物和建筑服務的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。（總局公告2023年11號）30、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號）31、銷售自產(chǎn)、外購機器設備的同時提供安裝服務，已分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。（總局公告2023年第42號）32、資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號）33、自2023年5月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售抗癌藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。（財稅〔2018〕47號）34、自2023年7月1日至2023年12月31日,對中國郵政儲蓄銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行，提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款（具體貸款業(yè)務清單見附件）取得的利息收入，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%的征收率計算繳納增值稅。（ 財稅〔2018〕97號）35、一般納稅人提供的城市電影放映服務，可以按現(xiàn)行政策規(guī)定，選擇按照簡易計稅辦法計算繳納增值稅。(財稅〔2019〕17號)36、自2023年3月1日起，增值稅一般納稅人生產(chǎn)銷售和批發(fā)、零售罕見病藥品，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅。上述納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更。（財稅〔2019〕24號）（三）3%征收率減按2%征收1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。 （財稅〔2008〕170號，財稅〔2014〕57號）2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產(chǎn)。 （財稅〔2008〕170號，財稅〔2014〕57號 ）3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。 （

財稅〔2009〕9號

,財稅〔2014〕57號)4、納稅人銷售舊貨。（財稅〔2009〕9號,財稅〔2014〕57號）5、納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)（總局公告2023年1號 ，總局公告2023年第36號）6、發(fā)生按照簡易辦法征收增值稅應稅行為，銷售其按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的固定資產(chǎn)。（總局公告2023年1號 ，總局公告2023年第36號 ）7、銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。（財稅〔2016〕36號附件2）（四）減按0.5%征收自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷的納稅人銷售其收購的二手車，由原按照簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅，改為減按0.5%征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）（財政部 稅務總局公告2023年第17號，國家稅務總局公告2023年第9號）（五）按照5%征收率減按1.5%征收個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。(國家稅務總局公告2023年第16號)（六）應當適用（非可選擇）簡易計稅：1. 提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）2. 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構(gòu)件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號）3. 資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號）4. 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）5.納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財稅〔2009〕9號）6.一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅： （1） 寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個人寄售的物品在內(nèi)) ； （2）典當業(yè)銷售死當物品；

【第7篇】土地增值稅核定

呼和浩特市地方稅務局關(guān)于對土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知

呼地稅字[2010]345號

各征管局：

為了加強征管，堵塞征管漏洞，規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的精神，經(jīng)市局研究決定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地增值稅核定征收工作通知如下：

一、土地增值稅核定征收的條件：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目有下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可以按照核定征收率征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

二、土地增值稅核定征收率

依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目士地增值稅按照商品房的銷售價格確定土地增值稅核定征收率，具體核定征收如下：

(一)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡以下的，按照銷售收入的5％，核定征收土地增值稅。

(二)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照銷售收入的6％，核定征收土地增值稅。

(三)單套商品房屋銷售價格在8000元／㎡以上的，按照銷售收入的7％，核定征收土地增值稅。

對上述核定征收率，在同一項目中按不同價格分別進行核定征收土地增值稅。

三、土地增值稅核定征收工作的幾點要求：

(一)各征管局在對土地增值稅的核定工作中，必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。

(二)嚴禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

(三)對土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項目，必須經(jīng)征管局局務會研究確定，決不允許各人個擅自決定。

四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收認定通知書》（略）

2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收計算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第8篇】土地增值稅清算鑒證資料清單

（接上期）

4、以土地投資到開發(fā)企業(yè)的，如何確認地價款

關(guān)于這個問題，國內(nèi)目前存在兩種主流觀點。

一種是以湖北為代表的，主要看鄂地稅發(fā)[2014]63號這個文件。湖北稅局認為，投資、聯(lián)營企業(yè)將暫免土地增值稅的原投入土地（房地產(chǎn)）再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅，以轉(zhuǎn)讓價格確認收入，以原投入土地（房地產(chǎn)）的原始土地成本確認扣除項目。投資、聯(lián)營雙方之一為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）進行投資或聯(lián)營時，以投資、聯(lián)營的協(xié)議價作為土地增值稅計稅收入，以原始土地成本確認扣除項目計征土地增值稅。被投資方再轉(zhuǎn)讓該土地（房地產(chǎn)）時，以投資、聯(lián)營的協(xié)議價作為成本確認扣除項目。

另一種則是以山東為代表的，在魯?shù)囟惡痆2004]30號文中，山東稅局認為，納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產(chǎn)開發(fā)的，由于其取得該宗土地使用權(quán)時并無支付任何金額，故在轉(zhuǎn)讓該宗土地開發(fā)建設的房地產(chǎn)計算土地增值稅時不得按照投資入股企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金額予以扣除。

5、審批項目規(guī)劃外所建設施發(fā)生支出如何扣除

實務中，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地過程中，當?shù)卣蠖鄷~外附加一些拿地條件。這些附加條件就包括幫助政府在項目紅線外修建一個公園，一所學校，一家醫(yī)院，等等。主流觀點認為，這些紅線外支出的發(fā)生，是與土地獲取成本直接相關(guān)的，因此應該予以扣除。比如在某開發(fā)商與當?shù)卣炇鸬摹锻恋爻鲎尯贤分芯陀羞@么一則附加條款：受讓人需投資總額不低于1000萬元建設紅線范圍外相鄰地塊約16畝街頭綠地，工程竣工后由市園林局按相關(guān)規(guī)定驗收，交受讓人按公共綠地管養(yǎng)。我們的問題是：這1000萬需要征納契稅嗎？關(guān)于這個問題，我們可在《國家稅務總局關(guān)于以項目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復》（國稅函[2002]1094號）這份文件中找到答案。

《國家稅務總局關(guān)于以項目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復》（國稅函[2002]1094號）

江西省財政廳：

你廳《關(guān)于以土地換資金以土地換項目方式承受土地使用權(quán)是否應征收契稅的請求》(贛財農(nóng)稅[2002]35號)收悉?，F(xiàn)批復如下：

根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，屬于契稅征收范圍，其計稅價格由征收機關(guān)參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定。

什么時候交？有人說，那等我把這個紅線外項目完成以后再來交，可不可以？遲了！契稅納稅義務發(fā)生時間就應該是雙方簽署《土地出讓合同》這個時點為準。

6、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，企業(yè)所得稅和土地增值稅該如何處理？

首先，我們需要明確一點，土地出讓金是禁止返還的，我想沒有哪個地方政府敢這么干。其次，那有人說，我們的確是收到了政府返還款啊，這個又怎么解釋？沒錯，它本質(zhì)還是土地出讓金返還款，但是政府一定是將其包裝成了另外一個名頭，比如專項財政資金等。那么，現(xiàn)在問題來了，我們拿到這筆錢以后（名字叫什么不重要，重要的是，大家心知肚明就好），在財務處理上，是沖減土地成本呢，還是進入損益呢？

（1）會計核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府給予的獎勵款（實為返還的“土地出讓金”），應視與資產(chǎn)或收益相關(guān)的政府補助，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最終計入當期損益（其他收益或營業(yè)外收入），而不會沖減“開發(fā)成本”。這個不是憑空臆想，而是有法律依據(jù)的。具體我們來看《財政部關(guān)于印發(fā)修訂<企業(yè)會計準則第16號—政府補助>的通知》（財會[2017]15號）第八條：

與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應當沖減相關(guān)資產(chǎn)的賬面價值或確認為遞延收益。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助確認為遞延收益的，應當在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)按照合理、系統(tǒng)的方法分期計入 損益。按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。

相關(guān)資產(chǎn)在使用壽命結(jié)束前被出售、轉(zhuǎn)讓、報廢或發(fā)生毀損的，應當將尚未分配的相關(guān)遞延收益余額轉(zhuǎn)入資產(chǎn)處置當期的損益。

原準則第七條：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應當確認為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計入當期損益。但是，按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。

（2）按土地增值稅法規(guī)的規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例第六條所規(guī)定的扣除項目金額后的增值額和條例規(guī)定的稅率計算征收。土地增值稅暫行條例實施細則對扣除項目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

（3）政府獎勵若符合財稅[2011]70號文規(guī)定的三個條件，可以享受免征企業(yè)所得稅：

一、企業(yè)從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。

7、土地成本分攤方法

《土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定了有占地面積法、建筑面積法、其他方法。實務中，我們一般認為，在不同的建筑物之間采用占地面積法；在同一建筑物內(nèi)的不同業(yè)態(tài)則按建筑面積法。簡單來說，橫向的用占地面積法，縱向的則用建筑面積法。

國稅函[1999]112號對占地面積法分攤土地成本作出了較為明確的規(guī)定，可轉(zhuǎn)讓土地總面積=開發(fā)土地總面積-不能轉(zhuǎn)讓的公共設施面積。需要明確的是，只有可轉(zhuǎn)讓土地面積才分攤土地成本，而不能轉(zhuǎn)讓的公共設施面積，是不參與土地成本分攤的。

（二）開發(fā)成本的審核

1、土地征用及拆遷補償費

拆遷補償費是否一定需要發(fā)票，在實務中是一個常見的稅務爭議問題。而從土地增值稅的多個征管文件來看，并未對此作出明確要求。拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應，這些才是審核拆遷補償費時應該關(guān)注的證據(jù)鏈。未來隨著《土地增值稅法（正式稿）》的出臺，個人被拆遷戶所取得的拆遷補償款無需繳納增值稅。根據(jù)國稅總局公告[2018]28號文的相關(guān)規(guī)定，應稅收入才需要開具發(fā)票，特殊情形下無需發(fā)票。這里說的特殊情形主要包括兩種，一種是不需要辦理登記的單位所發(fā)生的應稅行為，另一種是，自然人所發(fā)生的零星經(jīng)營業(yè)務。

實踐中，稅務機關(guān)對于拆遷補償費的審核要求如下：

（1）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（2）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。

2、前期工程費

主要看有無合法有效憑證，相關(guān)費用是否實際發(fā)生，分攤方法是否合理等。

這里需要注意的是，若納稅人取得的是已進行了土地開發(fā)的“熟地”，即已經(jīng)過“三通一平”，則這部分支出已體現(xiàn)在土地成本中，那么這部分前期工程費在房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。

曾有人向瀝嘔君咨詢過一個問題：若土地清算時無法完整地提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費等開發(fā)成本的憑證或資料，該如何進行土地增值稅的清算。

對此，國稅發(fā)[2006]187號文有明確的規(guī)定：

四、土地增值稅的扣除項目

......

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。

......

3、建安工程費

主要看有無合法有效憑證，相關(guān)費用是否實際發(fā)生，材料是甲供還是乙供，分攤方法是否合理等。

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)向建安安裝企業(yè)預扣的質(zhì)保金的土地增值稅處理問題：若后者已經(jīng)提供發(fā)票的，則允許按發(fā)票金額進行扣除；若后者尚未提供發(fā)票的，則此部分預扣的質(zhì)保金不得計算扣除。具體可參考國稅函[2010]220號文的相關(guān)規(guī)定。

有關(guān)建筑工程費的分攤，由于工程竣工結(jié)算是以單體工程為單位，因此一般情況下只需要按照不同的清算對象進行歸集，不涉及分配。而對于涉及兩個清算對象的綜合樓，如1~4層為商鋪，5層以上為住宅，需要準確劃分各自的建筑工程成本，難以劃分的部分，應當按照建筑面積法進行分配。

建筑安裝工程費稅務審核要求：

（1）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復計算扣除項目。注意：甲供材的發(fā)票問題。

（3）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)亟ㄔO部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式進自行施工建設的，還應當關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

鑒證準則對建安成本的審核要點（國稅發(fā)[2007]132號）

1、出包方式 重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：

①從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；

②實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

③審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

2、自營方式 重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務處理。

甲供材憑發(fā)票可以歸集至建筑安裝工程費中，沒有疑問；至于精裝修房中的家電、家具是否可以歸集至建筑安裝工程費中去，則在實務中存有較多爭議。有的地方就規(guī)定，如果精裝修房中的家電家具，合并至房價中一并收取的話，那么就作為房價的一部分進行稅務處理，不再單獨征稅。

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【第9篇】應交土地增值稅

中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（一般計稅），允許扣除的土地價款到底有哪些？怎樣計算呢？小編帶您來看：

一、政策依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目。

二、政策依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。 第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

三、政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

四、政策依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第86號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

綜上，小編認為，在扣除土地價款時，要注意以下幾個方面： 1.允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 這里又擴充解釋了：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補償費用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。2.向其他單位和個人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。3.設立項目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個條件須同時滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時候確認增值稅納稅義務發(fā)生時間、扣除土地價款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。此時確認銷售額，對應計算允許扣除的土地價款。 房地產(chǎn)企業(yè)應按納稅義務發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照國家稅務總局公告2023年第18號的規(guī)定向主管國稅機關(guān)預繳增值稅。預繳稅款時按照國家稅務總局2023年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務時間，即對銷售額的確認申報，一般比企業(yè)所得稅確認收入的時點要遲得多。

例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項目完工交房，開具增值稅發(fā)票價稅合計1090萬元，銷售面積1090平方米。該項目總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元,。

計算對應允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元。2023年12月預交增值稅30.00萬元，當月認證抵扣的進項稅額為30.00萬元，上期無留抵稅額。

1.上月收到預售款時：

借：銀行存款 1090萬元

貸：預收帳款 1090萬元

2.預繳稅款時：

借：應交稅費—預繳增值稅 30萬元

貸：銀行存款 30萬元

3.本月確認收入及銷項稅額

借：預收賬款1090萬元

貸：主營業(yè)務收入1000萬元

應交稅費-應交增值稅-銷項稅額90萬元

如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應為90.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。

4.確認土地價款抵減銷項稅額

借：應交稅費--應交增值稅-銷項稅額抵減24.77萬元

貸：主營業(yè)務成本24.77萬元

5.轉(zhuǎn)出當月未交增值稅

借：應交稅費-應交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬元

貸：應交稅費-未交增值稅35.23萬元

當月實際銷項稅額=90-24.77=65.23萬元

當月認證抵扣的進項稅額=30萬元

當月應交增值稅=65.23-30=35.23萬元

6.預繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅

借：應交稅費—未交增值稅 30萬元

貸：應交稅費—預繳增值稅 30萬元

當月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬元

7.次月繳納稅金

借：應交稅費-未交增值稅5.23萬元

貸：銀行存款5.23萬元

【第10篇】土地增值稅的優(yōu)惠政策

土地增值稅優(yōu)惠政策全梳理

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入(包括貨幣收入、實物收入和其他收入)減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。

凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務，均有繳納土地增值稅的義務?，F(xiàn)將土地增值稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策梳理如下：

一、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征收土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不屬于土地增值稅的征收范圍。根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）第四條規(guī)定，細則所稱的“贈與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

二、銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

三、個人互換住房的免稅土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）第五條規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

四、個人銷售住房免征土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）的規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。

五、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅

因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入免征土地增值稅。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

六、因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅

《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民政府、國務院有關(guān)部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

七、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部稅務總局公告2023年第61號）第四條的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設（籌集）,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。納稅人享受規(guī)定的優(yōu)惠政策，應按規(guī)定進行免稅申報，并將不動產(chǎn)權(quán)屬證明、載有房產(chǎn)原值的相關(guān)材料、納入公租房及用地管理的相關(guān)材料、配套建設管理公租房相關(guān)材料、購買住房作為公租房相關(guān)材料、公租房租賃協(xié)議等留存?zhèn)洳?。?zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

八、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）第二條規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

九、企業(yè)改制重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知 》（財稅[2018]57號 ）的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅；單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。企業(yè)在申請享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時，應向主管稅務機關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價款的憑據(jù)（復印件）等書面材料。所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

十、合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）第二條規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

十一、被撤銷金融機構(gòu)用來清償債務的房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）第二條規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

十二、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

免責聲明

【第11篇】應繳納土地增值稅的有

做了許多年的老會計問我房開企業(yè)的稅太多了且每個環(huán)節(jié)的稅還不一樣，簡直不要太復雜了，為了方便大家對房開企業(yè)稅費的了解，下面就把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地環(huán)節(jié)到竣工交房環(huán)節(jié)需要繳納的稅種以及計算方法整理了出來。

一、取得土地環(huán)節(jié)

（一）契稅

（1）計稅依據(jù)：土地成交價格

（2）稅率：3%

（3）應繳契稅：土地成交價格*3%

（二）耕地占用稅

（1）計稅依據(jù)：占用耕地面積

（2）單位稅額：元/平方米（當?shù)卣咭螅?/p>

（3）應繳耕地占用稅=土地實際占用面積*單位稅額

（三）土地使用稅

（1）計稅依據(jù)：土地實際占用面積

（2）單位稅額：每平方米3元至18元

（3）應繳土地使用稅=土地實際占用面積*單位稅額

（四）印花稅

（1）計稅依據(jù)：土地使用權(quán)出讓合同金額

（2）稅率：0.5‰

（3）應繳印花稅=合同金額*0.5‰

二、預售環(huán)節(jié)

（一）預繳增值稅

（1）計稅依據(jù)：預收款

（2）預征率：3%

（3）應預繳增值稅=預收款/（1+適用稅率/征收率）*3%

注意：適用稅率/征收率：一般計稅9%；簡易計稅：5%

（二）城市維護建設稅及附加稅

（1）計稅依據(jù)：預繳增值稅

（2）稅率：

城建稅：（市區(qū)7%）、（縣鎮(zhèn)5%）、（其他1%）

附加稅：（教育費附加3%），（地方教育費附加2%）

應繳城建稅及附加=預繳增值稅*適用稅率

（三）預繳土地增值稅

（1）計稅依據(jù)：預收款-預繳增值稅稅款

（2）預征率：普通住宅2%、非普通住宅3%（根據(jù)地區(qū)要求可能不一致）

（3）應繳納土地增值稅=（預收款-預繳增值稅稅款）*預征率

（四）預繳企業(yè)所得稅

（1）計稅依據(jù)：預計毛利額-費用、稅金； 預計毛利額=預售收入*預計毛利率（當?shù)囟悇找螅?/p>

（2）稅率：25%

(3)應預繳企業(yè)所得稅=（預計毛利額-費用、稅金）*25%

三、確認銷售

（一）增值稅

（1）銷項稅=（銷售收入-對應銷售面積的土地成本）*9%

（2）稅率：（一般計稅9%）、（簡易計稅5%）

（3）應納增值稅=銷項稅-進項稅-已預繳的增值稅（一般計稅）

應納增值稅=銷售額/（1+5%）*5%-預繳稅款（簡易計稅）

（二）城建稅及附加稅

（1）計稅依據(jù)：應納增值稅

（2）稅率：

城建稅：（市區(qū)7%）、（縣鎮(zhèn)5%）、（其他1%）

附加稅：（教育費附加3%），（地方教育費附加2%）

應繳城建稅及附加=應納增值稅*適用稅率-預繳城建稅及附加

（三）印花稅

（1）計稅依據(jù)：銷售合同金額

（2）稅率：0.3‰

（3）應繳印花稅=合同金額*0.3‰

五、竣工交房環(huán)節(jié)

（一）企業(yè)所得稅

（1）計稅依據(jù)：應納所得稅額

（2）稅率：25%

（3）應繳企業(yè)所得稅=應納稅所得額*25%

（二）土地增值稅清算

（1）計稅依據(jù)：增值額

a.增值額=收入總額-扣除總額；

b.扣除總額=取得土地的成本+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+加計扣除額；

c.加計扣除額=（取得土地成本+開發(fā)成本）*20%

（2）稅率：

a.增值率≤50%，稅率30%，速算扣除率0；

b.50%＜增值率≤100%，稅率40%，速算扣除率5%；

c.100%＜增值率≤200%，稅率50%，速算扣除率15%；

d.增值率＞200%，稅率50%，速算扣除率35%;

（3）應納土地增值稅=增值額*適用稅率-扣除額*速算扣除率-預繳土地增值稅

【第12篇】土地增值稅新申報表

自2023年6月1日起，《國家稅務總局關(guān)于簡并稅費申報有關(guān)事項的公告》（2023年第9號）推出的《土地增值稅稅源明細表》申報類型包括七大類，即從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預繳、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按核定征收方式清算、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收。

《土地增值稅稅源明細表》吸納8張表的內(nèi)容。

此前，預繳、清算、清算后尾盤銷售、清算方式為核定征收、整體轉(zhuǎn)讓在建工程等5種情形，《國家稅務總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函〔2016〕309號)規(guī)定，采用《土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預征適用）》、《土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》、《土地增值稅納稅申報表（四）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）》、《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》、《土地增值稅納稅申報表（五）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）》、《土地增值稅納稅申報表（六）（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）等5個申報表。

與此同時，《土地增值稅稅源明細表》轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用內(nèi)容，與《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》、《土地增值稅納稅申報表（七）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用）》銜接。

此前填報的《土地增值稅項目登記表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》吸納在《土地增值稅稅源明細表》。

來源：黃德榮話稅

【第13篇】土地增值稅計入什么科目

計算土地增值稅，對納稅人繳納的印花稅是否允許土地增值稅稅前扣除應區(qū)分種情況：

一、非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓使用過的舊房。轉(zhuǎn)舊房的土地增值稅扣除有兩種方法：一是扣除轉(zhuǎn)讓舊房的應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。二是納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《土地增值稅暫行條例》第六條、第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。

1.受讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅扣除。轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值稅計算：如果選擇實行重置價扣除，房屋重置價中已包含了契稅以及印花稅因素，所以，不能重復扣除受讓環(huán)節(jié)印花稅。采取按發(fā)票金額按年加計，文件僅明確對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。文件并未明確印花稅。因此，允許扣除的也不包括受讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅。但對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其購買土地使用權(quán)所支付的印花稅計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條第(五)項規(guī)定，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅?！币约啊敦斦?國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)第九條規(guī)定，“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅?！币虼?，對非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的印花稅允許土地增值稅稅前扣除。

二、房地產(chǎn)企業(yè)繳納的印花稅的扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個經(jīng)營過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設計合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設備購置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等，這些合同已經(jīng)按照繳納了印花稅，在計算土地增值稅時是否扣除?

1.房地產(chǎn)企業(yè)受讓土地繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購買土地使用權(quán)所支付的印花稅，在管理費用中核算，在計算土地增值稅時包含在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除，不單獨重復扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅，比如建筑合同印花稅。原會計制度，經(jīng)營過程中繳納的印花稅應當在“管理費用”中核算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實施細則規(guī)定，管理費用、銷售費用、財務費用在計算土地增值稅時，合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費用”扣除，此項費用不是據(jù)實扣除，而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%扣除。《關(guān)于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會計核算科目的調(diào)整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實質(zhì)，因此，開發(fā)環(huán)節(jié)繳納的印花稅不能重復扣除。

3.房地產(chǎn)企業(yè)銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅。《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，管理費用已統(tǒng)一按比例扣除，因此，銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅不能重復扣除。雖然財會〔2016〕22號實施后，對銷售環(huán)節(jié)繳納的印花稅不再計入“管理費用”，而是計入“稅金及附加”，但土地增值稅立法是基于當時的會計處理，雖然會計政策變化了，但土地增值稅立法本意不變，即使印花稅計入“稅金及附加”，仍不能在計算土地增值稅時扣除。

但在實操中，也有不同觀點。如《國家稅務總局廣東省稅務局關(guān)于發(fā)布<國家稅務總局廣東省稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務總局廣東省稅務局公告2023年第5號)第三十七條規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核，應當確認與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。

來源：中匯十堰分所

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【第14篇】營改增土地增值稅計稅收入

自從營改增后，土地增值稅的問題越來越重要了。

1.營改增后，視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入如何確認

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)第二條規(guī)定：“納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入應按照《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認，應按照《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

2.轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額？

第一，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

……

十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

關(guān)于新建房與舊房的界定問題，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。”

第二，根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規(guī)定：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

第三，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號 ）規(guī)定：“七、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。”

第四，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！?/p>

第五，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”

第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！?/p>

第六，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：“六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時的扣除計算問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

（一）提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算?！?/p>

3.在土地增值稅清算中符合什么條件，可實行核定征收？

根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第三十四條規(guī)定：“在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令期限清算，預期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！?/p>

4.土地閑置費在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前可以扣除嗎？

《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，土地閑置費可以作為開發(fā)成本在企業(yè)所得稅前據(jù)實扣除，但不能在土地增值稅前扣除。

5.企業(yè)自建房產(chǎn)先租后售，土地增值稅如何清算？

我單位2023年自建房產(chǎn)，建成的一部分房屋與某單位簽訂協(xié)議用于出租，租賃合同到期后，又進行改造裝修后銷售，如果進行土增清算，開發(fā)成本如何計算扣除？銷售前的改造裝修費能否加計扣除？

如果您單位不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）：“七、關(guān)于新建房與舊房的界定問題

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規(guī)定。

十、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題

轉(zhuǎn)讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。”

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號 ）：“第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：……（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認?！?/p>

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收?！?/p>

如果您單位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）：“三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

……

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項 目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

……

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！?/p>

具體土地增值稅清算中扣除項目的金額請攜帶相關(guān)業(yè)務資料到主管稅務機關(guān)確認并以主管稅務機關(guān)的確認為準。

【第15篇】土地增值稅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的計算

概述

會計人前來咨詢企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的業(yè)務，應該如何計算增值稅呢？下面是小白對此的一些簡介，與大家分享。

內(nèi)容

企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論是按簡易計稅方法還是一般計稅方法，均按以下公式計算預繳增值稅：

1.自建不動產(chǎn)應預繳稅款=（全部價款+價外費用）/（1+5%）*5%

2.非自建不動產(chǎn)應預繳稅款=[（全部價款+價外費用）-不動產(chǎn)購置原價]/（1+5%）*5%

一般納稅人2023年4月30前取得的不動產(chǎn)：

1.可選擇適用簡易計稅方法，按差額（自建全額）5%計算，在不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳，回機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報5%。

2.適用一般計稅辦法的，按差額（自建全額）在不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳5%，回機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報9%。

一般納稅人2023年4月30后取得的不動產(chǎn)：

適用于一般計稅辦法，按差額（自建全額）在不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳5%，回機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報9%。

小規(guī)模納稅人取得的不動產(chǎn)：

按差額（自建全額）5%計算，在不動產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)預繳，回機構(gòu)所在地主管稅務機關(guān)申報5%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)不含個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房（個人直接在不動產(chǎn)所在地申報納稅）。

總結(jié)

預繳增值稅的計算：

企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，無論是按簡易計稅方法還是一般計稅方法，均按以下公式計算預繳增值稅：

1.自建不動產(chǎn)應預繳稅款=（全部價款+價外費用）/（1+5%）*5%

2.非自建不動產(chǎn)應預繳稅款=[（全部價款+價外費用）-不動產(chǎn)購置原價]/（1+5%）*5%

來源：中稅答疑新媒體知識庫

【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：單位或者個人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級超率累進稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈予。

3.土地增值稅計算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項目金額

扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

增值額未超過扣除項目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項目金額50%，且未超過扣除項目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*5%；

增值額超過扣除項目金額100%，且未超過扣除項目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*15%；

增值額超過扣除項目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*35%；

應納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費用一共為2000萬，無其他扣除項目，問小明應該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應該繳納土地增值稅1200萬元。