土地增值稅暫行條例實施細則（16篇）

【第1篇】土地增值稅暫行條例實施細則

一、土地增值稅相關政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則

國稅函發(fā)〔1995〕110號（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號（修訂土地增值稅納稅申報表）

安徽省稅務局公告2023年第21號（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

（二）征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金領100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認

1.收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

2.《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

3.根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務費用。

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。

指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

5.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社，對被撤銷金融機構財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財政部、稅務總局、海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應繳納土地增值稅。

根據(jù)《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7 日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。

（2）稅務機關根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結果確認評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。

（3）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為: 評估價格=重置成本價×成新度折扣率 2.匯集扣除項目金額。 3.計算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。 應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個人轉讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉讓房地產(chǎn)相關的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務機關要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項目進行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計算甲公司清算后銷售業(yè)務應納土地增值稅。

解析：納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

【第2篇】土地增值稅尾盤計算

什么是辦稅事項“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指納稅人辦理《“最多跑一次”事項清單》范圍內的事項，在資料完整且符合法定受理條件的前提下，最多只需要到稅務機關跑一次。

目前，廈門稅務“最多跑一次”事項清單一共有207項業(yè)務，其中有越來越多的業(yè)務不僅實現(xiàn)了線下“最多跑一次”，還通過電子稅務局實現(xiàn)了線上辦理的新模式，最大限度讓納稅人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小編要帶大家了解的是“房地產(chǎn)項目尾盤銷售土地增值稅申報”辦理指引，快一起來看看吧！

一、申請條件

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定填寫《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》及相關資料，辦理房地產(chǎn)項目尾盤銷售土地增值稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

二、申請材料

三、辦理渠道

（一）辦稅服務廳：

各辦稅服務廳地址、工作時間和聯(lián)系電話

（二）廈門市電子稅務局（推薦）：

1.進入網(wǎng)站后，輸入用戶名，密碼，登錄到廈門市電子稅務局。

2.選擇【我要辦稅】→【稅費申報及繳納】，進入稅費申報及繳納界面。

3、在【申報稅（費）清冊】目錄下，選擇【財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】，進入選擇【6、財產(chǎn)和行為稅稅源信息報告】，點擊【填寫申報表】。

4. 進入土地增值稅稅源采集，下拉【申報表適用類型】，選擇對應的申報表。

5、確認納稅人名稱及識別號 ，選擇納稅期限和稅款所屬時期，選擇“5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用”【新增稅源】。

6、選擇【項目編號】。

7、選擇此次要申報土增稅的對應項目信息。

8、根據(jù)實際業(yè)務發(fā)生情況填寫稅源采集表。

9、返回主頁【稅費申報及繳納】的【財產(chǎn)和行為稅合并納稅申報】，選擇【土地增值稅】，點擊【稅源選擇】。

10、選擇此次要申報的稅源，點擊【確定】。

11、填寫財產(chǎn)和行為納稅申報表。

12、符合優(yōu)惠條件的增值稅小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)填寫【財產(chǎn)和行為稅減免稅明顯申報附表】享受稅收優(yōu)惠。

13、確認申報表信息無誤，點擊【申報】,【確定】后即可完結申報流程。

如需要更詳細的操作步驟請進入廈門市稅務局網(wǎng)站查看，首頁>納稅服務>下載中心>軟件和操作手冊下載>電子稅務局。

小貼士

長按識別二維碼，就可以查看

“最多跑一次”的全部事項清單哦~

快來看看有沒有你感興趣的內容吧！

“最多跑一次”事項清單

【第3篇】政策性拆遷營改增后土地增值稅

會計小妹問一路老師，我們公司有塊土地被政府收了回去，收到政府一大筆補償，這筆補償要交土地增值稅嗎？

一路老師解答：根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，轉讓國有土地使用權就要交稅。如果要交，那就是一筆很大的稅了。但是在我們，政府是土地的所有人，政府收回你們的土地不屬于土地使用權轉讓，屬于土地所有人收回土地，因此不需要繳納土地增值稅。懂多一點法律關系更容易理解稅務政策。

喜歡了解這塊的朋友，可以關注一下，共同學習探討?。?！

【第4篇】2023年土地增值稅稅率

編者按

土地增值稅經(jīng)常引發(fā)稅企爭議，被戲稱“土地爭執(zhí)稅”。土地增值稅之所以會引起如此多的爭議，主要原因有以下四大原因：一是土地增值稅稅率超率累進，并且稅率太高；二是土地增值稅稅收法律法規(guī)簡單而滯后；三是土地增值稅計稅依據(jù)中收入和扣除項目的認定非常復雜；四是計算增值額的方法、成本費用的分攤方法復雜。本文擬對裁判文書網(wǎng)公開的涉土地增值稅爭議案件進行分析，并對土地增值稅的稅法責任進行提示，供讀者參考！

一、房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅案件數(shù)據(jù)匯總

以“土地增值稅”、“房地產(chǎn)業(yè)”為關鍵詞進行司法裁判文書搜索，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以下特點：

1、從案件數(shù)量上分析，民事案件數(shù)量居首

2、民事案件中各類合同糾紛占比超過90%

3、行政案件總體數(shù)量不多，但其中行政復議及行政處罰合計占比超三成

雖然從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅糾紛中，稅企糾紛數(shù)量不多，但是仔細分析各類案件的案情，尤其是民事案件的案情，會發(fā)現(xiàn)不少案例中合同各方對土地增值稅稅款、滯納金/罰款的承擔比例等問題的分歧直接引發(fā)了合同糾紛。因此，行政案件的數(shù)量不能全面反映土地增值稅的法律風險，應看到相當多民事案件背后也是土地增值稅引發(fā)的風險。

4、刑事案件以逃稅罪與虛開發(fā)票罪為主

從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉及土地增值稅的刑事案件數(shù)量只有11件，其中五件屬于危害稅收征管罪，其中逃稅罪、虛開發(fā)票罪都涉及。

二、房地產(chǎn)業(yè)須警惕土地增值稅四大法律責任

（一）未及時進行土地增值稅清算，會被要求限期清算，視情形，可能加收滯納金

由于土地增值稅相關規(guī)定的簡單、滯后，土地增值稅清算分為應清算、可清算兩種情形。以《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定第九條、第十條為例，“納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況?！?/p>

對于“應清算”未清算的情況，納稅人應主動進行土地增值稅清算，如果未能及時進行清算申報，主管稅務機關會在查實的前提下，向納稅人發(fā)出《稅務事項通知書》進行土地增值稅清算，這種情形下，納稅人會被追征滯納金。對于“可清算”的情況，應先由主管稅務機關發(fā)出《稅務事項通知書》通知清算，納稅人再進行土地增值稅清算，此時只需繳納稅款。

（二）收入、費用、成本等確認不合法，追征少繳的土地增值稅和滯納金

土地增值稅的計算依賴于增值額的計算，而增值額的計算則是由收入減去費用、成本等各法定扣除項。相對于扣除項，收入的確認還是比較簡單的，目前有分歧的情況常見于特殊情形下的收入確認，例如：回遷安置房確認的金額標準、應確認收入的視同銷售行為、合作建房的轉讓收入是否應確認為應繳土地增值稅的收入等。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，扣除項包括取得土地的使用權所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等。但是實際上企業(yè)發(fā)生的費用是遠遠比《土地增值稅暫行條例實施細則》中列舉的種類要多。那對于費用、成本的性質判定不同，直接影響了土地增值稅的計算。例如，對于項目部發(fā)生的業(yè)務招待費，是否屬于開發(fā)間接費用，企業(yè)與稅務機關之間存在分歧，稅務機關往往認為是屬于期間費用而非開發(fā)間接費用。

對于收入、費用、成本等確認不合法的情形，如果只是法規(guī)、政策理解、適用錯誤，而不存在《稅收征收管理法》第六十三、六十四條規(guī)定的偷稅等情況時，納稅人面臨的是追征土地增值稅及滯納金的責任。（參見：《龍巖和鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍巖市地方稅務局稽查局稅務行政管理(稅務)二審行政裁定書》（2017）閩08行終147號）。

（三）在賬簿上少列收入、多列支出，造成少繳土地增值稅，構成偷稅

以《山西金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西省聞喜縣地方稅務局稽查局要求撤銷稅務處罰決定一審行政判決書》（（2017）晉0828行初51號）為例，金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)公司通過自制收據(jù)收取房款不入帳，少記預收收入造成少繳稅款。構成偷稅，被稅務機關處以追征稅款、滯納金、少繳稅款50%的罰款。

以《四川綿竹三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司不服四川省德陽市地方稅務局行政處罰一案一審行政判決書》（（2014）旌行初字第51號）為例，三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以假發(fā)票、虛構交易事實等方式在賬簿上多列支出3711150.00元，造成少繳土地增值稅196027.73元，構成偷稅，被稅務 機關處以追征稅款、滯納金及罰款。

為了減少土地增值稅的增值額，從而降低土地增值稅稅負，減少收入、增加扣除項往往是籌劃重點。但是籌劃不當，容易構成稅務行政法中的”偷稅“行為，而被要求繳納稅款、滯納金及罰款。同時，提醒讀者注意，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第四十一條的規(guī)定：“違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款”，取得不合規(guī)的發(fā)票還會面臨處罰罰款的行政責任。（參見《申請執(zhí)行人四川省通江縣地方稅務稽查局申請執(zhí)行被執(zhí)行人巴中宏霞房地產(chǎn)公司稅務行政處罰一案行政裁定書》（2016）川1921行審27號）。

（四）土地增值稅不當“籌劃”，擔刑責——逃稅罪、虛開發(fā)票罪

從前述對公開的審判案例分析看，逃稅罪、虛開發(fā)票罪是土地增值稅稅收違法行為的刑事處罰常見罪名。根據(jù)刑法第201條規(guī)定“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應納稅額10%以上的處三年以下尤其圖形或者拘役，并處罰金”，但是“經(jīng)稅務機關依法下達追繳通知后，補繳應納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責任；但是，五年內因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務機關給予二次以上行政處罰的除外?！?因此，一般來說，如果初次被稅務機關按照偷稅進行處罰，并足額上繳稅款、罰款的，不會按照逃稅罪進行刑事處罰。但是對于提供足額擔保是否屬于“已接受行政處罰”而豁免追究刑事責任，目前司法審判結果則并不明確。根據(jù)立法意圖分析，筆者傾向于認為提供足額納稅擔保時，應認定滿足豁免條件，不予追究逃稅罪的責任。

而虛開發(fā)票罪往往是因為房地產(chǎn)企業(yè)為了多列成本、費用。以《鹽城市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇富園建設有限公司等虛開發(fā)票罪二審刑事判決書》（（2018）蘇09刑終668號）為例，2023年至2023年，富園房地產(chǎn)公司在開發(fā)鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項目過程中，為了少繳稅款，公司財務主管被告人田培軍經(jīng)與姜某計議后，先后安排并指使該公司副總經(jīng)理被告人姜道聰、公司會計被告人許巧紅、徐玉會及被告人徐茂炎等人通過偽造工程施工合同、付款證明、工程竣工決算書、工程造價審核報告書等開票資料，虛列、虛增鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項目實際工程量，讓富園建設公司、富園園林公司及冒用他人名義，為富園房地產(chǎn)公司從稅務機關開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票8張。從而觸犯了刑法規(guī)定，以至于要承擔虛開發(fā)票的刑事責任。

【第5篇】營改增下土地增值稅收入計算

土地增值稅是一個征收范圍比較狹窄，且在實務中不是很廣泛使用的一個稅種，很多企業(yè)都不涉及，涉及到的企業(yè)主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但對于廣大學子來講，這個稅種曾經(jīng)困擾了很多人，包括鄙人自己，這里簡單分享一下個人學習的一點小小的經(jīng)驗。

(1)對于“稅法”的學習，核心還是要把我“稅法”的特點，即各個稅種的基本要素，包括納稅人、征收范圍、稅率、計算原理、稅收優(yōu)惠及征收管理。幾乎每個稅種都是這個邏輯。所以需要從宏觀上把握住這個基本規(guī)律。

(2)每個稅種最關鍵的當然是“稅額”本身的計算，稅法難學在于政策法條實在太多，也記不住，所以到最后感覺就是模模糊糊的，所以把握住每個稅種“計算核心”最為重要和關鍵。

(3)今天更新一下《土地增值稅》稅額計算的核心內容，供大家參考使用。把握每個稅種的基本計算原理，慢慢的很多東西就自然而然的掌握了，人學習知識和技能，它是有一個記憶、理解、積累、升華的過程。土地增值稅計算框架如下圖所示。

另外:對于理論學習來講，尤其是財會專業(yè)，個人經(jīng)常說一個觀點:先學會紙上談兵，然后去實踐，再反思理論學習并總結。堅持3-5年，你會對財會行業(yè)的理論邏輯和實踐操作邏輯有完全不同的認識，財會學習也沒得格外的什么技巧，就是加強理論學習和積累。堅持就是勝利。功夫在平時。它急不來，也急不得。也是典型的“慢工出細活”的行業(yè)。

【第6篇】加油站轉讓土地增值稅計稅收入

甲方： 有限公司

乙方： 加油站

乙方 系 加油站投資人、所有權人，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下轉讓協(xié)議：

一、合同標的

本合同轉讓標的為：???縣???鎮(zhèn)?? ?的 加油站（以下簡稱“加油站”）的全部資產(chǎn)及該加油站的各項經(jīng)營資質與權力，包括但不限于：

1、加油站已有的全部資質、證照、文件批復等《證照清單》。

2、本合同標的項下的“ 集用 第 號”土地使用權 平方米及租賃土地 平方米，共計約 平方米;房產(chǎn)編號為“ 房權證 字第 號”的 平方米的房屋使用權<集體土地使用證>、土地租賃協(xié)議、土地平面圖、《房屋所有權證》。

3、加油站其他資產(chǎn)清單<資產(chǎn)清單>。

二、聲明和保證

1、乙方保證對合同所涉轉讓標的擁有完全合法的獨立權益和權利，沒有設置任何抵押、擔?；蚱渌谌綑嘁?，也不存在任何爭議及訴訟。

2、乙方確保受讓合同轉讓標的后，甲方能夠完全合法擁有所有資產(chǎn)、資質和權利等。

3、乙方保證附件中所列的加油站資產(chǎn)詳情在各方面均真實、完整、準確。所交付給甲方的所有文件及證照均真實、合法、有效。

三、轉讓費及支付方式

轉讓費 ?萬元人民幣，（大寫： 元整）。合同簽訂生效后?日內，甲方預付? 萬元作定金;余款 ?萬元在乙方將房產(chǎn)證、土地使用證、成品油零售經(jīng)營批準證書、危險化學品經(jīng)營許可證等甲方依法經(jīng)營所必需的證件變更至甲方名下后?日內一次性支付給乙方。（乙方完全搬遷完成后）。

四、資產(chǎn)交付、證照變更

1、合同簽訂后?日內乙方向甲方交付第一條1、2、3款所列財產(chǎn)及證照。

2、合同簽訂后?日內乙方交付甲方加油站所有工程資料（加油站設計圖紙、建筑施工圖紙、竣工驗收圖紙、資料等），加油站設施、設備等的合同，發(fā)票和保修證明等相關原件及資料移交給甲方。

3、合同簽訂后?日內乙方負責將房產(chǎn)證、土地使用證、土地租賃協(xié)議等甲方依法經(jīng)營所必需的證件變更至甲方名下，費用由乙方承擔。

4、轉讓過程中產(chǎn)生的稅、費由乙方承擔，與甲方無關。

五、債權、債務

乙方轉讓前的債權、債務由乙方享有和承擔，與甲方無關，乙方應對加油站原有人員另行安排或與其合法解除勞動關系，并承擔相關費用。甲方接管加油站后，自主安排用工，乙方原加油站人員及其他有關人員不得干涉，否則，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。

六、違約責任

1、乙方違反本合同第二條聲明和保證，乙方需支付甲方違約金 ?萬

元，如給甲方造成損失，還應賠償甲方相應的損失。

2、乙方違反本合同第四條1、2、3、4項約定，未能按約交付約定財產(chǎn)、變更相關證照手續(xù)，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。

3、甲方如未按合同約定支付轉讓費，每延期一日支付乙方轉讓費總額千分之三違約金。但乙方違反本合同第三條第2項約定的，甲方不承擔違約責任。

七、因本合同發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方有權向合同簽約地人民法院提起訴訟。

八、本合同未盡事宜雙方可另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式兩份，甲、已雙方簽字蓋章后生效。

甲方： 有限公司 乙方： 加油站

代表人簽字 代表人簽字：

年 月 日 年 月 日

【第7篇】土地增值稅開發(fā)費用

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，裝修費用往往是開發(fā)成本的重要組成部分，那么裝修費能否在土地增值稅清算時扣除呢？相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關心的一個問題。對于這個問題，我們不能簡單回答“是”或“否”，而是要區(qū)分具體情況來進行判斷。那么，具體需要符合哪些條件才可以扣除，又或是哪些類型裝修費允許扣除呢？

先看國家稅務總局層面的規(guī)定?！秶叶悇湛偩株P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項目?！?/p>

相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關從業(yè)人員都應知曉的，從這個規(guī)定中可以得到的基本結論，也就是符合條件的裝修費用是可以扣除的，但具體需要符合哪些條件，文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實務清算經(jīng)驗、各地政策梳理總結，裝修費用的扣除主要存在以下幾點問題：

1.裝修費用可扣除的前提是什么？即如何證明或確定是“銷售已裝修的房屋”。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計入成本扣除？

3.營銷設施裝修費、樣板房裝修費是否允許計入成本扣除？

關于以上這些問題，未見稅務總局有更明確的解釋文件，但實務中卻經(jīng)常會遇到，所以往往會讓人產(chǎn)生疑問。筆者查詢到一些地方稅務局對此類問題有進一步的明確規(guī)定。如：

《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號) 第一條：“關于家具家電成本的扣除問題規(guī)定，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調、電視、電冰箱等)的外購成本予以據(jù)實扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)?！?/p>

《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號，已全文廢止）第三條第（四）款：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用；對在銷售商品房內既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！?/p>

《青島市地方稅務局關于印發(fā)<青島市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）第十六條：“開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房價中包含裝修費用的，其裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費。”

《國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號）第十六條：“建筑安裝工程費的扣除，應按以下規(guī)定處理：

(一)銷售已裝修的房屋，裝修費符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷售合同或補充協(xié)議中明確了房價中包含裝修費的;

2.銷售發(fā)票中包含裝修費的;

3.簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;

(二)清算項目以外單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在清算項目內裝修樣板房并轉讓，且房地產(chǎn)轉讓合同明確約定裝修費包含在房價中的，樣板房裝修費允許扣除; ”

《廈門市地方稅務局關于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）第三十八條規(guī)定：“

納稅人銷售已裝修的房屋，其實際發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務支出應當是真實的，不得虛構裝修業(yè)務、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應當符合《商品住宅裝修一次到位實施細則》(建住房[2002]190號)以及廈門市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。

納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費用以及裝修費用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除。”

《貴州省地方稅務局關于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務局公告2023年第13號）第五十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的營銷設施建造費，按下列原則進行處理：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內單獨修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房等營銷設施且不能轉讓的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內單獨修建并可以轉讓的售樓部等營銷設施，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、樣板房、展廳等營銷設施的，土地增值稅清算時，已實際支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的公共配套設施裝修后作為售樓部、樣板房等營銷設施的，其裝修費用應當計入銷售費用，按房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除?！?/p>

第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！?/p>

總結上述各地方的規(guī)定，我們再來回答關于裝修費用能否在土地增值稅清算時扣除的問題。

1.關于裝修費用扣除的前提，即企業(yè)如何能證明是屬于“銷售已裝修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明確屬銷售已裝修的房屋，那么扣除是沒有問題的。但實務中由于各種原因，也有存在很多售房合同為銷售“毛坯房”實際卻是銷售“精裝房”的情況，此類情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除，如售房合同的補充協(xié)議，或是另簽的贈送裝修協(xié)議等書面證明。需要注意的是，此問題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同，但建議企業(yè)都應注意相關證據(jù)的提前準備。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計入成本扣除。

關于“軟裝”的費用，大部分地方稅務局基本形成了共識，即認為“軟裝”不應列入房地產(chǎn)的開發(fā)成本來扣除，但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定，雖然“軟裝”也不允許作為開發(fā)成本加計扣除，但卻允許據(jù)實扣除，這相對于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認為廣州市的規(guī)定更為合理，因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷售的，則銷售價款中實際含有“軟裝”價款，那么即使不能計入開發(fā)成本加計扣除，但允許其從銷售價款中剔除也是很合理的（與廣州文件所述據(jù)實扣除而不能加計扣除計算一致）。

3.營銷設施裝修費、樣板房裝修費又是否允許計入成本扣除。

關于營銷設施、樣板房的裝修費是否允許扣除，則通常應區(qū)分具體情況來判斷。首先，其中的“軟裝”也同樣不能計入開發(fā)成本加計扣除；其次，則需要進一步判斷營銷設施、樣板房的建造位置，建造在項目主體之外的通常不允許計入成本扣除；再次，如果是利用可銷售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷售的“硬裝”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等設施建造的，之后權屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況，其裝修成本允許扣除。

以上是筆者關于裝修費用在土地增值稅扣除問題的分析總結，由于稅務總局關于此問題的規(guī)定仍不夠明確，所以土地增值稅的實務清算中，就這些問題的認定與判斷，仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭議，企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來進行判斷，并為可能存在的爭議問題提前進行準備，另外還需要了解項目當?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑，這樣在實際清算時會更易為企業(yè)爭取到更多合法的利益，避免不必要的損失。

本文涉及到的法規(guī)鏈接：

1. 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號)

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《廣州市地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號，已全文廢止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青島市地方稅務局關于印發(fā)<青島市地方稅務局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布<國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《廈門市地方稅務局關于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《貴州省地方稅務局關于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務局公告2023年第13號）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第8篇】2023年土地增值稅計算方法

近一段時間，有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一般計稅方法下土地增值稅收入和土地成本扣除的問題討論交流的較多，討論焦點集中在一般計稅方法下，采用差額計稅，會不會造成土地增值稅的收入和增值稅、企業(yè)所得稅不一致問題以及會不會造成土地成本重復扣除的問題等等，本文采用正本溯源、以正撥亂的方式，從政策文件規(guī)定來一一說明，以期達到心存疑惑、陷入迷茫的同志們一看就知道，哦，原來是這樣的目的，當然，個人對政策的理解能力有限，不當之處，敬請拍磚。

一、土地增值稅的預征收入的計算

土地增值稅采取預征和清算相結合的管理辦法，在開發(fā)項目進行土地增值稅清算前，就采用預征的辦法，需要強調的是，土地增值稅預征的收入和進行清算時的收入有時還真不一致，而我們所討論的土地增值稅的收入就是指的進行土地增值稅的清算收入，為了便于理解，這里先說明一下土地增值稅的預征收入：

國家稅務總局公告2023年第70號（以下簡稱70號公告）：營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

從70號公告的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預收款方式銷售房地產(chǎn)項目的，此時可采取簡化的方式來預征土地增值稅，這時候土地增值稅的計征依據(jù)就和應稅收入不一致了，土地增值稅的應稅收入是：不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；預征的計稅依據(jù)是：預收款-應預繳增值稅稅款。這兒有什么區(qū)別呢？，結合國家稅務總局2023年18號公告（下文詳解，簡稱18號公告），簡單舉個例子：

一房開企業(yè)2023年7月采用預收款方式價稅合計銷售100萬元，那么應預征增值稅稅為：

100/1.09*3%=2.75萬元

應預征的土地增值稅為：（100-2.75）*1.5%=1.56萬元，（計稅依據(jù)為97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38萬元（計稅依據(jù)為91.74）。在這里，就造成了預征時增值稅和土地增值稅的計稅依據(jù)不一致，但這只是2023年70號公告中的簡化計算，并不影響二者的應稅收入計算（下文詳解），需要注意的是在預征增值稅時是直接拿預收款折算以后計算的，不扣除土地價款，土地價款是在計算增值稅的銷售額時才扣除的，同樣，預征土地增值稅時的計稅依據(jù)是不含應預繳的增值稅，而不是不含稅銷售額，在實務中這里理解有誤的較多。

二、增值稅的預征和增值稅的收入和銷售額

這里先要弄清楚一個問題，就是增值稅的收入和增值稅的計稅依據(jù)（銷售額）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如說在差額征稅的情況下，收入和計稅依據(jù)就可能不一致了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目采用一般計稅方法的話即是差額征稅的。

根據(jù)國家稅務總局公告2023年第18號，一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（標記為原文規(guī)定，現(xiàn)在為9%）

我們從上述公式可以看出，分母變小了，得出的結果也勢必會變小，那么是不是說說增值稅的收入（注意是收入、不是計稅銷售額）或者說主營業(yè)務收入是不是也變小了呢？其實真不是，還接著上面的例子，假設說銷售這100萬房產(chǎn)項目面積對應的土地價款是10萬元（計算過程略），銷售額為：

（100-10）/1.09=82.57萬元

抵扣后銷項稅額為：82.57*9%=7.43萬元

那么，與增值稅的傳統(tǒng)計算100/1.09*9%=8.26萬元的差額0.83萬元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我們通過會計核算來看個明白（暫不考慮會計準則-收入）：

借：銀行存款 100

貸：主營業(yè)務收入 91.74

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額） 8.26

借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減） 0.83

貸：主營業(yè)務成本 0.83

這里的0.83萬元也就是應扣減的土地價款10萬元中的增值稅稅額（10/1.09*9%=0.83），實際的銷項稅額為7.43萬元，而增值稅收入沒有變化仍是91.94萬元，但銷售額為82.57萬元，銷項稅為7.43萬元，為了更加便于理解，下面我們從增值稅申報表的角度來進一步說明，主要是主表、附表一、附表三：先計算本期可抵減的銷項稅額。

附表一：（為方便展示，刪除了部分列）

然后，主表提取數(shù)據(jù)就提取到銷項稅額為7.43萬元。根據(jù)70號公告的規(guī)定，土地增值稅稅收入在一般計稅方法下不含銷項稅就是指不含這7.43萬元，與增值稅申報表所顯示的銷項稅額也是一致的。

三、企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價款的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營三大主稅即增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都涉及到土地價款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在運用時也有不同的理解，但稅收政策規(guī)定具有確定性，大家可以從不同的角度去理解，但結果一定是確定性的，不能不同的理解就會產(chǎn)生不同的結果。這里，個人從稅收政策規(guī)定的角度來說明一下，以期達到殊途同歸的目的：

1.增值稅中的土地價款扣除：

按照18號公告，納稅人采用一般計稅方法下，可以扣除土地價款，因為增值稅進行稅抵扣是需要進項票等憑證的額，而土地價款無法取得專用發(fā)票等憑證而采取的特殊規(guī)定，目的是為例確保增值稅鏈條完整。這里需要注意三點，一是只有采用一般計稅方式下才可以采用（如老項目采用簡易計稅方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地價款是當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款，納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，且扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款，同時需要必要的憑證如省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)（18號公告）、提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料（財稅2016 140號）；三是需要通過增值稅申報表來體現(xiàn)出來（見上文）。

2.企業(yè)所得稅中土地價款的扣除：

根據(jù)國稅發(fā)（2009）31號文，在企業(yè)所得稅中的土地價款為土地征用費及拆遷補償費：指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等，這里的范圍與增值稅的扣除范圍就不一樣了，企業(yè)所得稅土地價款的扣除主要是通過歸集分配的方式進行稅前扣除的，取得土地使用權及支付的上述費用后，計入“開發(fā)成本”、按照確定的成本對象進行分配、開發(fā)產(chǎn)品完工后轉入“開發(fā)產(chǎn)品”，房地產(chǎn)項目銷售后按照對應的“開發(fā)產(chǎn)品”的成本，計入“主營業(yè)務成本”稅前扣除。

3.土地增值稅中的土地價款扣除：

在土地增值稅清算中的土地價款扣除，主要是分攤土地價款，第一是要分攤同一宗土地上多個項目之間的分攤（土地增值稅是按照項目清算的）；第二是要在同一項目不同房產(chǎn)類型之間分攤（三分法或兩分法）；第三是要在已售和未售之間分攤，每種房產(chǎn)類型中的已售部分才可以在清算時予以扣除。

大家在學習中會發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的六項成本和企業(yè)所得稅的六項成本非常相近，容易混淆，在實務中有些稅務部門還要求在進行土地增值稅清算時一并的企業(yè)所得稅進行核查，這個要求從強化稅收管理的角度來講也有道理，但土地增值稅清算和企業(yè)所得稅核查是兩回事，有聯(lián)系，但不能混為一談，從兩個稅種六項成本構成的的字面來看，確實十分接近，但二者的計稅規(guī)則是不一樣的：首先，二者的對象不同，雖然都與房地產(chǎn)項目相關，但土地增值稅是一個項目多個年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，企業(yè)所得稅是所有項目（含其他經(jīng)營行為）一個年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，這一點要清楚；第二，兩個稅種的扣除原則不同，企業(yè)所得稅遵循“真實發(fā)生、相關聯(lián)、合理、合法”原則，扣除憑證方面發(fā)票是重要的方面不是全部（總局2018 28號公告）。土地增值稅遵循正列舉原則，原則上只有清算規(guī)程中列舉的項目外，其他不得作為扣除項目扣除，實務中除拆遷補償外需要有發(fā)票才能作為扣除項目，期間費用還采取了按比例扣除的方式，這與企業(yè)所得稅是不同的。第三方面，企業(yè)所得稅無論是否有項目、也無論項目的銷售情況必須按季度預繳按年匯算；土地增值稅是按照項目是否達到可清算或應清算的的條件后才能啟動，二者發(fā)生的時點不盡一致。

四、歸納總結以下幾點

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目在采用一般計稅方法下，增值稅的收入是全部價款和價外費用折合的不含稅收入，銷售額時扣除對應土地價款后的數(shù)額，二者計算得出的銷項稅之間的差額通過“應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）”進行調整，最后在申報表主表銷項稅一欄顯示的是調整后的金額。

2.一般計稅方法下，土地增值稅的收入為不含銷項稅額，這個銷項稅額是經(jīng)過抵減后的銷項稅額，與增值稅申報表主表銷項稅一欄一致。需要是說明的是，土地增值稅的收入只有在土地增值稅清算時才使用，在預征時的計稅依據(jù)是不含預繳增值稅額，不是銷項稅額。

3.企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)與增值稅收入一致，如果發(fā)生視同銷售行為而產(chǎn)生稅會差異，通過企業(yè)所得稅年度申報表調整。

4.關于土地價款的扣除，增值稅是計算出來了扣除的（僅一般計稅方法下）；企業(yè)所得稅是通過歸集分配稅前扣除的；土地增值稅是通過歸集、整理、分攤作為扣除項目扣除的。

以上純屬學術交流，不當支出，歡迎批評指正，歡迎拍磚，直至頭破血流，在所不惜。

來源：德居正

【第9篇】土地增值稅清算上報資料

1.清算對象確定難

根據(jù)稅法相關規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實際工作中，由于涉稅信息不對稱，稅務機關并不能及時掌握納稅人需要進行土地增值稅清算的情形。同時，在項目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來確定清算對象，還是按建設工程規(guī)劃許可證等確定清算對象，其實并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進行稅收測算，而是單純根據(jù)銷售比例和預售期限來通知清算，造成目前土地增值稅清算結果退稅的多、補稅的少。

2.清算收入審核難

目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進行網(wǎng)簽合同、實測面積、銷售單價等的比對，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對房地產(chǎn)項目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動驗證、比對，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。

3.扣除項目核實難

當前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實。開發(fā)成本項目多、業(yè)務多、票據(jù)多、時間跨度長，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關的內部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費、工程費竣工結算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。

4.清算結果產(chǎn)生難

土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務工作，一項清算工作往往歷時數(shù)月甚至一年。同時，由于土地增值稅清算人員業(yè)務水平和業(yè)務習慣等不同，產(chǎn)生的清算結果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭議。土地增值稅的申報表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動計算，人工計算量大，容易發(fā)生差錯。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點和問題需要手工匯總和處理，清算報告和清算結果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。

【第10篇】舊項目土地增值稅清算應稅收入

編者按：土地增值稅向來是一個復雜的稅種，其復雜性一方面體現(xiàn)在國家層面的規(guī)定不夠明確，實踐中容易產(chǎn)生不同理解，導致發(fā)生爭議，另一方面體現(xiàn)在部分征管措施授權地方稅務機關自行制定細則，而各地處理方法不盡相同，導致橫向層面有違稅收公平。例如土地增值稅清算單位的認定，就是一個爭議頗多的問題，不同的認定方法，可能導致土地增值稅納稅義務相差數(shù)千萬之多。本文將以一個真實案例引入，分析如何合理認定分期開發(fā)項目的清算單位。

一、案例引入：分期項目清算單位不同，土地增值稅相差數(shù)千萬

a公司成立于2007年，主要經(jīng)營業(yè)務為：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2007年，a公司取得某地塊土地使用權，滾動開發(fā)x房地產(chǎn)項目。因x項目占地面積較大，a公司自行區(qū)分為x一期、x二期、x三期三個項目開發(fā)建設。2023年1月，三期項目均已竣工，其中一期、二期實現(xiàn)盈利，三期發(fā)生虧損。經(jīng)a公司評估，如合并清算，在正負增值額互相抵消后，應當繳納土地增值稅2000萬元；如分別清算，三期項目增值額為負，土地增值稅為零，一期、二期項目應當繳納土地增值稅6000萬元。兩種清算方法納稅義務相差4000萬元。a公司遂向x市稅務局提交《申請報告》，申請將一、二、三期項目合并清算。

2023年4月，x市稅務局y稅務分局向a公司作出《關于a公司申請x項目合并清算土地增值稅的答復》，提出稅務信息系統(tǒng)顯示a公司開發(fā)的x項目按一期、二期、三期做了三個項目登記，認為將x項目確認為一期、二期、三期三個清算單位進行土地增值稅清算依據(jù)充分，a公司申請合并清算無法律依據(jù)。2023年5月，x市稅務局y稅務分局向a公司作出《稅務事項通知書（清算審核結論通知）》，要求a公司對x一期單獨清算土地增值稅，補繳x一期土地增值稅2000萬元。

a公司不服，向x市稅務局提起行政復議，本案爭議焦點為：a公司將x項目自行區(qū)分為一期、二期、三期三個項目，是否應當分別清算土地增值稅？

稅務機關認為：根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條，“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算”。本案三個項目分期開發(fā)，依法應當作為三個清算單位。

a公司認為：三期項目只是為了開發(fā)建設方便自行劃分的，具有隨意性，不應作為清算單位的劃分依據(jù)。否則a公司完全可以任意界定分期項目，規(guī)避土地增值稅納稅義務。

二、分期項目應以國家有關部門批準文件為依據(jù)劃分，納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合稅法立法目的和基本原理、原則

（一）只有國家有關部門批準分期開發(fā)的項目才應以分期項目為單位清算

雖然國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定了分期開發(fā)項目以分期項目為單位清算，但并沒有明確“分期開發(fā)”、“分期項目”的概念和判斷標準，也沒有明確“以分期項目為單位清算”是強制性規(guī)定還是宣示性規(guī)定。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)建設項目劃分標準不一，表現(xiàn)出很強的任意性，例如：有的以土地使用權證為準劃分不同項目，有的以發(fā)改委立項審批文件為準劃分不同項目，有的以建設規(guī)劃許可證、建設用地許可證、甚至預售許可證為準劃分不同項目，有的則完全自主劃分不同項目，各種情形不一而足。為此，x市稅務局發(fā)布《關于土地增值稅若干問題的公告》，對此問題進行了明確。

根據(jù)該公告規(guī)定，“土地增值稅以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算。對于國家有關部門批準分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。對開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項目，可將自行分期項目確定為清算單位，并報主管稅務機關備案”。由此可見，該公告明確規(guī)定“分期項目”包括兩類，其一是國家有關部門批準分期開發(fā)的項目；其二是納稅人自行分期的開發(fā)項目。同時明確規(guī)定了兩種分期項目適用不同的清算規(guī)則，即：（1）對于國家有關部門批準分期開發(fā)的項目，必須以分期項目為單位進行清算。（2）對于納稅人自行分期的開發(fā)項目，可以以分期項目為單位進行清算。

根據(jù)稅收法定原則，稅法必須具備明確性，而國稅發(fā)〔2006〕187號過于粗放的規(guī)定難以適用于實踐，此種情況下，應當充分考慮地方性法律依據(jù)。x市稅務局公告內容對分期項目的界定和稅務處理規(guī)定符合上位法。根據(jù)該公告規(guī)定，對于納稅人自行確定的分期項目，并不強制以分期項目為單位進行清算，而是可以選擇以分期項目清算，當然也可以選擇整體清算。

（二）納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合土地增值稅立法目的

《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，“為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益，制定本條例”?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號）規(guī)定，“在研究制定土地增值稅時遵循了以下三個原則：（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為……（二）維護國家權益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財政收入……（三）保護從事正當房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報，促進房地產(chǎn)開發(fā)結構的調整”。由此可見，土地增值稅立法目的主要有三：一是宏觀調控，即維護房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序；二是財政創(chuàng)收，即為國家創(chuàng)造財政收入，三是納稅人保護，即保護從事正當房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益。換言之，課征土地增值稅不僅僅是為了維護國家稅收利益，即不能只關注財政創(chuàng)收，還需要在征稅過程中充分考慮調控性和納稅人權利保護。既要對炒買、炒賣擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序的課征重稅，也要對正當開發(fā)者充分保護、考慮其投資回報合理征稅，從而體現(xiàn)差別化征稅，實現(xiàn)對土地增值收益的“合理調節(jié)”。

本案中，a公司是依法依規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)案涉項目并非炒買炒賣，案涉項目預售收益均為合理市場收益，完全是正當開發(fā)、獲取合理回報。案涉項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中，有取得預售收益的機會，但也同樣存在巨額虧損的可能。因此，只有整體清算才能真實反映出a公司的回報。如果不以項目整體為清算單位，而任意將案涉項目劃分為不同單位，就會出現(xiàn)部分清算單位小幅盈利，部分清算單位重大虧損，導致即便開發(fā)項目最終巨額虧損的情況下，仍繳納了相當金額土地增值稅稅款的不合理情況。這是對正當房地產(chǎn)開發(fā)者合法權益及正當回報的侵害和掠奪，嚴重違背保護正當房地產(chǎn)開發(fā)者合法利益的立法目的。

（三）納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合稅法解釋的基本原理

國稅發(fā)〔2006〕187號關于清算單位的立法較為模糊，導致實踐中存在較大爭議。例如并未明確規(guī)定所謂“分期開發(fā)的項目”應當如何判斷，也未明確所謂“國家有關部門審批”所指代的具體部門。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)項目較為復雜，在開發(fā)過程中，涉及到國家多個部門的審批，包括：發(fā)改委對項目立項的審批，規(guī)劃局對土地規(guī)劃整體方案的審批、規(guī)劃局對建設工程規(guī)劃的審批、住建局對建設工程施工的審批、住建局對房產(chǎn)預售的審批等。對于“國家有關部門審批”的確定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以發(fā)改委的立項審批確定，四川省、海南省、福建省等地以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確定，安徽省、青島市等地綜合確定清算單位。

雖然稅法規(guī)定模糊不清，實踐存在不同理解，但在不同項目中，采用不同方法確定清算單位可能導致納稅義務大不相同。稅法屬于行政法，在稅法規(guī)定不明確的情況下，應當按照有利于納稅人的原則進行解釋，即選擇一種能夠合理評價納稅人取得增值額的方式。在本案中，即對案涉項目作整體清算。在法律、規(guī)范性文件規(guī)定不明的情況下，不應作出對納稅人不利的認定。

（四）納稅人將自行分期開發(fā)的項目作為一個清算單位整體清算，符合稅收公平的基本原則

稅收公平原則，是指稅法必須根據(jù)納稅人的稅收負擔能力，確定納稅義務。稅收負擔能力高的多繳稅，稅收負擔能力低的少繳稅，沒有稅收負擔能力的不繳稅。根據(jù)稅法基本原理，稅收公平原則主要適用于所得稅，納稅人實現(xiàn)的所得額是評價稅收負擔能力的標準。根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號第一條，“土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅”。由此可見，土地增值稅是一種特殊的所得稅，納稅人實現(xiàn)的所得額即轉讓土地取得的增值額。

稅收公平原則不僅要求貫徹量能課稅，還隱含了合法、合理確定稅收負擔能力的前提。只有公平確定稅收負擔能力，才能進一步據(jù)此設定納稅義務。因此，依法確定納稅人實現(xiàn)的所得額，是稅收公平原則的要義。就土地增值稅而言，納稅人實現(xiàn)的所得額，應當以其開發(fā)一個整體項目取得的全部增值額確定，而不能對整體項目任意分割，人為將有增值的建設工程劃為一個項目，將無增值、虧損的建設工程劃為另一項目。稅收公平原則背后反映的是“以人為本”的精神，即以一個納稅人為本位，以納稅人為一個整體確定負稅能力。在土地增值稅方面，表現(xiàn)為應當關注特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)企業(yè)整體，而不能僅僅以項目中，某部分建設工程實現(xiàn)的收益衡量負稅能力。因此，將案涉項目任意劃分為多個項目將無法真實反映納稅人實際的負稅能力，有違稅收公平原則。

本案中，按三期進行清算，無法準確體現(xiàn)土地增值額、不能正確評價a公司的負稅能力，有違稅收公平的基本原則。由于土地增值稅不允許不同清算單位產(chǎn)生的正、負增值額互相彌補，而土地增值稅又采用累進稅率，增值額提高可能導致稅負大幅攀升，將這一期、二期分別核算將導致整體稅負激增。整體來看，a公司沒有取得相當收益，卻承擔了高額稅負，對第一期單獨清算無法準確反映a公司的負稅能力，有違稅收公平原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避分期開發(fā)的土地增值稅清算風險

（一）安排財務與審計人員進行賬務清理

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及資料繁雜，為了客觀、準確反映開發(fā)情況，全面歸集收入和扣除項目，了解分別清算和合并清算下的稅負差距，企業(yè)應當妥善安排財務與審計人員進行賬務清理，對企業(yè)的各種資產(chǎn)、負債、成本、費用、收入按照會計核算科目進行核對和清理，對集團企業(yè)各項內部資金往來進行審查，以保證企業(yè)做到賬賬相符、賬證相符、賬實相符。

（二）積極準備材料提供給審核機構預清算

在賬務清理的基礎上，企業(yè)需要匯總會計憑證和賬簿，積極準備一套完備的涉稅資料，向審核機構提供。作為土增稅清算審核的基礎性資料，企業(yè)提供的涉稅資料力求做到真實、準確、完整、及時。避免因材料不全或提供不及時引發(fā)稅務風險。審核機構在此基礎上，對分別清算和合并清算的稅負進行準確評價，審核報告作為企業(yè)最終申請清算的參考。

（三）就事實與法律問題與稅務局溝通協(xié)商

當企業(yè)和稅務機關對分期項目清算單位產(chǎn)生分歧，應當與稅務局溝通協(xié)商，向稅務局舉證證明客觀事實或者深入交流法律的適用性問題。如果稅務局確有錯誤，通常會通過內部程序予以糾正。如果稅務局拒絕更正，企業(yè)又確有正當理由提出異議的，可以在繳納稅款或者提供擔保的情況下，啟動行政復議乃至行政訴訟等程序，實現(xiàn)權利救濟。

（四）借助涉稅專業(yè)力量尋求支持應對土地增值稅清算風險

實踐中，企業(yè)可以聘請專業(yè)的稅務師或稅務律師協(xié)助應對審核，尤其是發(fā)生稅企爭議時，專業(yè)稅務人員的參與可以起到潤滑作用，更好地推動糾紛的解決。稅務師或稅務律師的介入，還可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)風險，并盡早采取措施應對，為企業(yè)土增稅合規(guī)保駕護航。

【第11篇】土地增值稅中的印花稅

土地增值稅暫行條例及其實施細則規(guī)定了轉讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅可以作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金進行扣除。

在具體扣除上，又分兩種情況。

房地產(chǎn)企業(yè)，其交納的印花稅按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》已列入管理費用進行了扣除，不另在稅金中扣除。

其他納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除轉讓時交納的印花稅。

財政部關于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知，財會（2016）22號，規(guī)定全面營改增以后營業(yè)稅金及附加科目調整為稅金及附加科目，該科目核算的內容，除了包括消費稅，城建稅等外，還包括土地稅，房產(chǎn)稅，印花稅等原來在管理費用中列支的稅金。

那么在這種情況下。轉讓房地產(chǎn)交納的印花稅，是不是可以在計算土地增值稅時扣除呢？

截至目前，國家稅務總局并沒有 進一步明確。

一些會計人員認為，在22號文之后，應該就可以扣除了。

您認為呢？

【第12篇】土地增值稅稅金及附加

2023年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動產(chǎn)登記法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關”稅費明確為“申請國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應當繳納土地增值稅、個人所得稅、契稅的，提交完稅結果材料?！?/p>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報后需要稅務機關審核的稅種。

02

現(xiàn)實中，納稅人自行或聘請第三方進行土地增值稅清算時間約為1-2個月，清算報告提交稅務機關后，稅務機關審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過如此漫長的等待期才能拿到完稅憑證進而進行不動產(chǎn)轉移登記，并不符合行政效率原則，有違國家有關壓縮不動產(chǎn)登記時限的精神，不利于盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因為這一原因，在不動產(chǎn)轉移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見稿說的“法律”

征求意見稿第三十二條【申請材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當事人應當提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請材料，不動產(chǎn)登記機構不得收取?！?/p>

《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產(chǎn)登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記?！?/p>

除《契稅法》外，《個人所得稅法》也有關于不動產(chǎn)轉移登記完稅的相關規(guī)定，拋開個稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個什么位階嘞？

豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動產(chǎn)轉移當事雙方涉及的稅種在納稅義務發(fā)生時間、申報繳納期間方面并不一致，如果在《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉移登記，有可能導致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)，當事人雙方涉及的流轉稅有：轉讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財產(chǎn)行為稅簡并申報以來，自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務機關除向不動產(chǎn)登記部門傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動產(chǎn)登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅材料作為申請不動產(chǎn)轉移登記的先決條件，有超越不動產(chǎn)登記部門權限之嫌疑。

契 稅：

都走開，關我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務

有取得不動產(chǎn)權利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動產(chǎn)轉移在先，納稅義務產(chǎn)生在后。長久以來的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務發(fā)生之前對納稅人提前征稅。

如前所述，不動產(chǎn)流轉環(huán)節(jié)，受讓方承擔的主要稅種為契稅。為防止國家稅款流失，防止受讓方取得不動產(chǎn)權屬證書后耍賴不履行納稅義務，但不動產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見，在此“先稅”的稅只能是受讓方應當承擔的稅費，因為受讓方繳納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應當由自身承擔的納稅義務，可以成為不動產(chǎn)的權利人。

簡言之，除契稅外，應由轉讓方承擔的納稅義務是否履行，不應當成為受讓方取得其物權權利的阻礙。

02

轉讓方不交稅怪我？

稅收法定vs征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風險不得已為之，從而將納稅義務與繳納稅款順序作了調整。立法應當看到，這種違背基本法理的調整應當謹慎為之，在現(xiàn)實中，因無法取得或無法及時取得土地增值稅完稅憑證、或因轉讓方不積極履行其納稅義務而無法進行不動產(chǎn)轉移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購買不動產(chǎn)價款并履行了自身的納稅義務，卻無法取得依法應享有的不動產(chǎn)權利，無端承受著轉讓方未履行納稅義務的不利后果，毫無疑問對其十分不公平。

上述情況也導致很多企業(yè)項目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動產(chǎn)交易市場的活力，有違稅收不應對經(jīng)濟運行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動產(chǎn)登記立法應當充分考慮稅收因素，盡量減輕對不動產(chǎn)受讓方的物權權利侵害。

03

稅收相關法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認，在過去的稅收征管歷程中，國家稅務總局或地方稅務局下發(fā)過不繳納土地增值稅不予辦理不動產(chǎn)轉移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應當看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動產(chǎn)登記立法應當準確判斷法治發(fā)展趨勢，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題消除在最初階段。

按作者所言，不動產(chǎn)轉移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動產(chǎn)權屬證書，不動產(chǎn)買賣雙方就不會因履行納稅義務產(chǎn)生新的矛盾，不動產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開發(fā)或交易；同時，稅務機關和不動產(chǎn)登記部門也不會因為業(yè)務信息交換導致權責不明晰產(chǎn)生爭議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動產(chǎn)轉移一方不履行納稅義務，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應然和實然之間，文件上的便民春風簡政放權和實際中的辦事體驗之間，永遠存在著人類雙腿無法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔當和智慧才能慢慢填平。

好在實踐中類似領域有了突破性做法：以《國家稅務總局北京市稅務局關于調整企業(yè)間存量房交易業(yè)務辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務時，在買方（承受方）申報繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動產(chǎn)登記。二、賣方（轉讓方）應納稅費應在規(guī)定期限內自行通過北京市電子稅務局網(wǎng)上申報繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報的前置條件?！?/p>

由立法引起的風險對市場主體造成的影響往往是無法對抗消除的，只能提醒不動產(chǎn)交易雙方，在進行不動產(chǎn)交易最初，就應根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評估交易所涉及的稅費，盡可能準確判斷交易對方履行納稅義務的能力以及主管稅務機關的執(zhí)法效能，否則有可能因為納稅義務履行或稅費承擔爭議導致交易失敗，造成損失。

【第13篇】土地增值稅的稅金

營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。另外，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉讓營改增之前繳納的營業(yè)稅作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。

一、一般計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，在計算銷項稅額時，涉及抵減土地價款的，還應當扣除相應土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項目為一般計稅項目，2023年12月31日申報的土地增值稅清算資料中銷售臺賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標準住宅收入，假設該收入對應應扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計算分攤口徑一致)，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡易計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。但對小規(guī)模納稅人轉讓非自建不動產(chǎn)以及一般納稅人轉讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應稅收入為收入總額扣除增值稅應納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營改增之前以500萬購買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬元，應繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應確認土地增值稅應稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第14篇】土地使用權轉讓增值稅稅率

【優(yōu)穗律所】浙江首家稅法專業(yè)律師事務所，專注于稅務法律市場的深耕細作，專業(yè)于稅務規(guī)劃、稅務爭議處理、股權轉讓等涉稅涉法領域，致力于將稅務法律服務做到極致！

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【編者按】轉讓土地使用權適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計算增值稅時還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權取得時間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。

36號文規(guī)定，轉讓土地使用權按銷售無形資產(chǎn)計算增值稅。

下文如無特別說明，差額是指轉讓土地使用權取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權原價后的余額。

一、非房企一般納稅人轉讓土地使用權何如計算增值稅？

轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計算銷項稅額。

轉讓2023年4月30日后取得的土地使用權，非房企一般納稅人應按一般計稅方法，按全額適用11%稅率計算增值銷項稅額。

二、非房企小規(guī)模納稅人轉讓土地使用權如何計算增值稅？

轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉讓2023年4月30日后取得的土地使用權，非房企小規(guī)模應按全額適用3%征收率計算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因為36號文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計算增值稅。

三、房企一般納稅人轉讓土地使用權如何計算增值稅？

轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇一般計稅方法，按全額適用11%的稅率計算銷項稅額。

轉讓2023年4月30日后取得的土地使用權，由于房企未自行開發(fā)而直接轉讓，故土地價款不能從銷售額扣減，因此，應按全額適用11%的稅率計算增值稅銷項稅。

四、房企小規(guī)模納稅人轉讓土地使用權如何計算增值稅？

轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計算增值稅。

轉讓2023年4月30日后取得的土地使用權，按全額，適用3%的征收率計算增值稅。

總結：

說明：

1、財稅[2016]47號文規(guī)定，納稅人轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權（下稱老土地），可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。因此，只要轉讓老土地的，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計算增值稅。

2、國稅【2016】18號規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，才可以用差額計算銷售額。需要注意的是要自行開發(fā)，如果直接賣土地，炒地皮的，不能差額計算。

3、除財政部和國家稅務總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財政部和國稅總局只規(guī)定納稅人人轉讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。

五、轉讓土地使用權免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關聯(lián)的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權轉讓行為，不征收增值稅。

六、轉讓土地使用權免征增值稅情形有哪些？

36號文規(guī)定，下列土地使用權轉讓行為免征增值稅：

1.將土地使用權轉讓給農業(yè)生產(chǎn)者用于農業(yè)生產(chǎn)。

2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉讓不動產(chǎn)、土地使用權。

3.土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

【第15篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領域存在重大差異，現(xiàn)將差異點整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調整毛利差異實現(xiàn)項目清算；因此年度配比和項目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認范圍不同

——所得稅收入確認基本按照權責發(fā)生制確認收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認時間節(jié)點不同

——所得稅確認收入的時間節(jié)點通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項目和內容范圍不同

——土地增值稅有加計扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；

——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構利息才可以扣

——期間費用所得稅據(jù)實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項目清算不能扣。

4、預提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預提：

——合同總金額10%以內可以預提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預提扣除

——政府規(guī)費未繳納部分可以預提

土增清算成本不允許預提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第16篇】轉讓存量房土地增值稅

【例題·單選題】2023年5月長沙市一家一般納稅人百貨公司轉讓6年前自建一棟寫字樓，合同注明不含增值稅轉讓收入9000萬元，當年購入土地支付地價款2000萬元，該寫字樓的原值為5000萬元，已提折舊1500萬元，已知該寫字樓重置成本6000萬元，成新度為70%。增值稅選擇簡易計稅辦法，不考慮地方教育附加。該公司轉讓寫字樓應繳納土地增值稅( )萬元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】：d

【解析】：納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、教育附加、印花稅）作為扣除項目金額計征士地增值稅。

該公司轉讓辦公樓可扣除項目金額=購入地價款+評估價格（重置成本*成新度折扣率）+轉讓不含稅收入*增值稅稅率5%*（城建稅稅率7%+教育附加稅稅率3%）+轉讓不含稅收入*印花稅稅率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(萬元)；

增值額=轉讓不含稅收入-轉讓扣除項目金額=9000-6249.5=2750.50(萬元)；

增值率=增值額/轉讓可扣除項目金額*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于轉讓可扣除項目金額6249.50*50%，適用稅率為30%；

應納土地增值稅=增值額*適用稅率=2750.50×30%=825.15(萬元)。

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