土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則指南（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則指南

（接上期）

三、土地增值稅收入的歸集與疑難解析

《土地增值稅清算規(guī)程》規(guī)定，審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入。

對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不符的，以后者確認(rèn)收入。

銷售面積比對(duì)資料

注：實(shí)測(cè)面積＝產(chǎn)權(quán)證上所載明的房屋面積。

確認(rèn)了銷售面積之后，再進(jìn)一步確認(rèn)銷售單價(jià)，最終得出銷售收入。關(guān)于銷售單價(jià)（價(jià)格），有幾個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的方面：

1、評(píng)估價(jià)格 當(dāng)納稅人存在下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：

1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；

2）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

需要注意的是，這里提到的“評(píng)估價(jià)格”，有別于我們?cè)谟?jì)算“扣除項(xiàng)目金額”時(shí)所提到的那個(gè)“評(píng)估價(jià)格”。這里的“評(píng)估價(jià)格”，是按照收益法所得出的一個(gè)市場(chǎng)參考價(jià)。

2、關(guān)聯(lián)交易價(jià)格問題

1）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，只按照成本計(jì)價(jià)，未產(chǎn)生其他收益（主要為集團(tuán)內(nèi)部交易），是否需要繳納土地增值稅？

瀝嘔君點(diǎn)評(píng)：按照成本計(jì)價(jià)是否具有合理性，如果不合理，需要按照市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)收入。

2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，附有土地評(píng)估報(bào)告，但未按報(bào)告中的估價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓定價(jià)不公允如何處理？

瀝嘔君點(diǎn)評(píng)：如果定價(jià)不公允，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就有權(quán)按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行核定收入。但是需要注意的是，這里的“市場(chǎng)價(jià)”，并非我們通常所理解的那種市場(chǎng)價(jià)。打個(gè)比方。某房企給到被拆遷戶的拆遷安置房銷售單價(jià)按8000元/平，同在一小區(qū)內(nèi)的其他普通購買者給到的價(jià)格卻是10000元/平，那么這個(gè)時(shí)候，對(duì)于這些被拆遷戶購買的物業(yè)，其銷售收入應(yīng)按8000元/平計(jì)，這個(gè)才是我們前面所稱的“市場(chǎng)價(jià)”。

關(guān)于價(jià)格偏低，實(shí)務(wù)中缺少準(zhǔn)確判定的依據(jù)，僅有一則司法解釋可以參考：

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（2023年2月9日最高人民法院審判委員會(huì)第1462次通過）（法釋[2009]5號(hào)）

第十九條 對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。

轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。

債務(wù)人以明顯不合理的高價(jià)收購他人財(cái)產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請(qǐng)參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。

拓展話題：房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)征、清算土地增值稅、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定及規(guī)定

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

或者：土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款/（1+適用稅率/征收率）

最大的爭(zhēng)議，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅。營(yíng)改增后，《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》（a105010）的第三部分，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（22-26），具體應(yīng)該怎么填寫？其中，23-1銷售未完工產(chǎn)品的收入，即國稅發(fā)[2009]31號(hào)里所規(guī)定的“銷售收入”。那么這個(gè)銷售收入是直接填預(yù)收賬款金額呢，還是應(yīng)該考慮增值稅的問題？大家都知道，預(yù)售環(huán)節(jié)，是沒有實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流的。換言之，價(jià)款和稅款都保留在預(yù)收款這個(gè)科目。這里便產(chǎn)生了兩大分歧：

1、第一個(gè)分歧在于，我們比照土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算確定未完工產(chǎn)品收入。

不管采納何種計(jì)算口徑，我們的理由是：雖然預(yù)售環(huán)節(jié)并未實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流，但我們不能將增值稅作為計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的計(jì)稅基礎(chǔ)。

2、另一個(gè)分歧則是，營(yíng)改增后，增值稅差額征稅對(duì)土地增值稅的土地成本確認(rèn)有沒有影響。房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售款時(shí)，沒有實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流；直到交房時(shí)，才實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流。瀝嘔君認(rèn)為，這個(gè)差額征稅并不會(huì)影響土地增值稅的土地成本確認(rèn)。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖某杀敬_立，《土地增值稅暫行條例》中已經(jīng)寫得很明確了，條例第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。所支付的金額，啥意思？當(dāng)然包括稅金。所以，盡管會(huì)計(jì)處理上沖抵了土地成本，但是沒有影響土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算結(jié)果。

收入與發(fā)票的關(guān)系，具體看國稅函[2010]220號(hào)的規(guī)定：

已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確定收入；

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；

合同所載房面積與實(shí)測(cè)面積不一致的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

《物權(quán)法》 第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條

[車位、車庫的歸屬]建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

從這里我們可以看出，有約定的，從約定；沒有約定的，才歸屬于全體業(yè)主。并不是很多人所傳的那種，只要是車庫、車位，那就一定屬于全體業(yè)主，這個(gè)是沒有道理的。

關(guān)于“折扣”的思考

土地增值稅對(duì)于“折扣”并無明文規(guī)定，瀝嘔君建議，應(yīng)該和增值稅、企業(yè)所得稅相銜接。

稅種

折扣銷售

銷售折扣

實(shí)物折扣

增值稅·消費(fèi)稅

發(fā)票

增財(cái)務(wù)費(fèi)用

無政策

企業(yè)所得稅

沖收入

增財(cái)務(wù)費(fèi)用

主商品計(jì)稅

土地增值稅

無政策

無政策

無政策

增值稅是要求實(shí)際價(jià)格與折讓需在同一張發(fā)票上載明，房地產(chǎn)行業(yè)并未嚴(yán)格執(zhí)行這一點(diǎn)，執(zhí)行比較好的行業(yè)，當(dāng)屬超市等類型企業(yè)。

企業(yè)所得稅則是根據(jù)國稅函[2008]875號(hào)文的明確規(guī)定，要求是以折后價(jià)確認(rèn)收入。

土地增值稅對(duì)于商品折扣方面的立法工作相對(duì)滯后，需要盡快與其他稅種同步 。

國稅發(fā)[2007]132號(hào)文第二十三條對(duì)于視同銷售收入的確認(rèn)方法和順序作了明確規(guī)定：

1、按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

2、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)；

3、參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。

轉(zhuǎn)為自用的稅務(wù)處理

產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅（法律依據(jù)：國稅發(fā)[2006]187號(hào)）。

根據(jù)國稅函[2008]828號(hào)文的規(guī)定，按內(nèi)部資產(chǎn)處置，不征企業(yè)所得稅。

不過房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，還是需要按章繳納的。

代收費(fèi)用

三大稅種關(guān)于代收費(fèi)用方面的規(guī)定并不一致。

增值稅：財(cái)稅[2016]36號(hào)文附件一對(duì)價(jià)外費(fèi)用作了明確規(guī)定，除特定情形外，所有價(jià)外費(fèi)用均需征收增值稅。

土地增值稅：國稅發(fā)[2009]91號(hào)第二十八條規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購買方一并收取;當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》第二十五條規(guī)定，（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)所得稅：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

【代建房】涉稅分析

所謂代建房，指的是一方出土地和資金，委托另一方對(duì)房屋開發(fā)的全過程（或主要過程）進(jìn)行管理。出資方享有產(chǎn)權(quán)，管理方收取管理費(fèi)。

認(rèn)定“代建”的四個(gè)條件（全部具備）：

（1）以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。

實(shí)務(wù)中，瀝嘔君接觸了不少較為奇葩的案例。說好的是代建，結(jié)果施工方將發(fā)票開給了受托單位。

開發(fā)商收取[誠意金]的涉稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)一般是在取得預(yù)售許可證的前后，開始向意向購買人收取誠意金，目的在于提前鎖定客戶。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的前提是，簽訂銷售合同。換言之，房地產(chǎn)商在與客戶正式簽訂銷售合同之前所收取的任何款項(xiàng)，都不產(chǎn)生土地增值稅納稅義務(wù)。在這一點(diǎn)上，增值稅處理同土增稅，收取的誠意金并不產(chǎn)生納稅義務(wù)。根據(jù)國稅函[2009]31號(hào)文第六條的規(guī)定，簽訂合同之后所收取的費(fèi)用才確認(rèn)為銷售收入?？偨Y(jié)為一句，開發(fā)商在簽訂正式銷售合同之前收取的誠意金，是無需預(yù)征三大稅種的。

（未完，待續(xù)）

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【第2篇】經(jīng)濟(jì)適用房土地增值稅

深圳某房地產(chǎn)客戶開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核過程中提出該公司計(jì)入“開發(fā)成本-土地成本”里的土地使用稅和土地使用費(fèi)需進(jìn)行調(diào)減，即不能于土地增值稅稅前據(jù)實(shí)扣除，于是客戶提出疑問：土地使用稅和土地使用費(fèi)土地增值稅稅前如何進(jìn)行扣除？本文將針對(duì)此問題進(jìn)行分析探討。

一、土地使用稅土地增值稅稅前扣除分析

針對(duì)土地使用稅土地增值稅稅前扣除的問題，目前全國性稅法上并無明確規(guī)定。而會(huì)計(jì)上1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（財(cái)會(huì)字[1993]2號(hào)）的規(guī)定：月份終了,企業(yè)計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅和土地使用稅,借記'管理費(fèi)用'科目。2.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南》'6602 '管理費(fèi)用'規(guī)定:本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用,包括…房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅…等。（營(yíng)改增后根據(jù)財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)土地使用稅調(diào)整為計(jì)入“稅金及附加”科目核算）

因此實(shí)務(wù)中大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)參照上述會(huì)計(jì)上的規(guī)定認(rèn)為土地使用稅應(yīng)計(jì)入其他房地產(chǎn)費(fèi)用中扣除，不允許據(jù)實(shí)扣除。其中有部分地方發(fā)文進(jìn)行了明確：

1.《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》(瓊地稅函[2007]356號(hào))第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項(xiàng)目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費(fèi)用列支按規(guī)定予以扣除。

2.《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函（2008）188號(hào))（2023年廢止）第一條第二項(xiàng)規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應(yīng)當(dāng)計(jì)入“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”中的“管理費(fèi)用”扣除。

但有部分觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地然后進(jìn)行開發(fā)，于公司而言屬于存貨（開發(fā)產(chǎn)品），土地使用稅是存貨（開發(fā)產(chǎn)品）達(dá)到可使用和交付前必要的、合理的支出，應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，而不應(yīng)根據(jù)一般的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，計(jì)入期間費(fèi)用。對(duì)此筆者認(rèn)為：

1. 會(huì)計(jì)上可計(jì)入開發(fā)成本核算的項(xiàng)目，土地增值稅上不一定必然可以扣除。

2.根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用稅不屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，也不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等土地增值稅規(guī)定的可扣除項(xiàng)目范圍。

因此，在稅法沒有發(fā)文明確可以扣除的情況下，筆者認(rèn)為土地使用稅不能于土地增值稅稅據(jù)實(shí)扣除。

二、土地使用費(fèi)土地增值稅稅前扣除分析

（一）關(guān)于土地使用費(fèi)

對(duì)于土地使用費(fèi)大家可能比較陌生，因?yàn)槟壳皢挝缓蛡€(gè)人基本不用繳納了。土地使用費(fèi)最早系計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下引進(jìn)外資的過渡性嘗試手段，是指外商投資企業(yè)通過不同的方式使用土地，國家向其收取得的有償使用土地的費(fèi)用。有關(guān)土地使用費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1988年9月27日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，條例第十四條規(guī)定：本條例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用費(fèi)辦法同時(shí)停止執(zhí)行，即土地使用稅代替了土地使用費(fèi)。但對(duì)于外商投資企業(yè)，《財(cái)政部關(guān)于對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地不征收土地使用稅的通知》（（88）財(cái)稅字第260號(hào)）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征免土地使用稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]162號(hào))則規(guī)定：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不適用于外商投資企業(yè)；對(duì)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)仍應(yīng)征收土地使用費(fèi)，不征土地使用稅。直至2006年12月30日國務(wù)院重新修訂了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將征稅對(duì)象擴(kuò)大到外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個(gè)人，自2007年1月1日起執(zhí)行。也就是2007年1月1日起土地使用稅才真正全部代替了土地使用費(fèi)。

深圳在1988年11月1日開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，由于當(dāng)時(shí)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，為了吸引投資一直未開征土地使用稅，而是根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》（深府 [1990]206號(hào)）的規(guī)定，征收土地使用費(fèi)。直到2007年11月1日深圳市才開征城鎮(zhèn)土地使用稅，并于2008年4月7日發(fā)文深府[2008]61號(hào)廢止《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》。

因此對(duì)于深圳市部分拿地較早、開發(fā)較晚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)成本里存在列支土地使用費(fèi)的情況。本文以下主要針對(duì)根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》繳納土地使用費(fèi)的土地增值稅稅前扣除進(jìn)行分析。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》：“使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個(gè)人，都必須依照本辦法的規(guī)定繳納土地使用費(fèi)?！鄙钲谑袊辆质翘貐^(qū)土地使用費(fèi)征收的主管部門，負(fù)責(zé)土地使用費(fèi)的核定、減免和收取。土地使用費(fèi)按照使用土地使用面積和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。

（二）土地使用費(fèi)土地增值稅稅前扣除分析

土地使用費(fèi)和土地使用稅的征收目的雖然都是為了加強(qiáng)土地管理，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，提高土地使用效益，都是一定范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人按照土地面積和規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納，但土地使用費(fèi)和土地使用稅的征收依據(jù)、主體以及性質(zhì)等方面不同，因此仍屬于不同的支出，應(yīng)區(qū)別分析。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！?/p>

經(jīng)過分析，筆者認(rèn)為土地使用費(fèi)是屬于上述文件規(guī)定的“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，可于土地增值稅稅據(jù)實(shí)扣除，理由如下：

1.根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》，土地使用費(fèi)是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》等規(guī)定征收，即土地使用費(fèi)是國家有償讓渡土地使用權(quán)而收取的，由國土局負(fù)責(zé)土地使用費(fèi)的核定、減免和收取。土地使用稅則是國家對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收的一種稅，由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

2.根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》通用條款的約定：“土地受讓方除向規(guī)劃國土局給付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用費(fèi)。在簽訂土地出讓合同的同時(shí)，辦理土地使用費(fèi)登記手續(xù)?！奔凑魇胀恋厥褂觅M(fèi)是國家土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，是土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費(fèi)用，與出讓金具有相同的性質(zhì)。土地使用稅則是按稅法規(guī)定交給國家的，是國家參與國民收入分配，強(qiáng)制地、無償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種方式。

3.根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文可知，稅法上認(rèn)為土地使用費(fèi)屬于“為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用”，而土地使用稅則不屬于。

綜上，筆者認(rèn)為土地使用費(fèi)不同于土地使用稅，屬于土地增值稅實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，應(yīng)可于土地增值稅稅前據(jù)實(shí)扣除。

作者：徐娟雙，單位：中匯信達(dá)（深圳）稅務(wù)師事務(wù)所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第3篇】土地增值稅預(yù)繳的規(guī)定

預(yù)征土地增值稅是在還沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

一、預(yù)繳土地增值稅計(jì)征依據(jù)。

營(yíng)改增以后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。這相對(duì)于營(yíng)改增之前來說，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)以及預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)都發(fā)生了較大變化。根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅[2016]43號(hào)）規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

根據(jù)上述政策，有很多人理解為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：一般計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 9%）*土地增值稅預(yù)征率；簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1 5%）*土地增值稅預(yù)征率。采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，預(yù)繳土地增值稅的理解是沒有問題，問題在于一般計(jì)稅。

增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=銷售額*9%=[（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1 9%）]*9%=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1 9%）*9%，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用按適用稅率計(jì)算的增值稅額-土地價(jià)款抵減的增值稅額。

因此，增值稅采用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-銷項(xiàng)稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-[全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/（1 9%）*9%-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款/（1 9%）*9%]。相應(yīng)適用增值稅一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)預(yù)繳稅額=[全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款）/（1 增值稅適用稅率）*增值稅適用稅率]*土地增值稅預(yù)征率。

顯然，一般計(jì)稅預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)要進(jìn)行換算，換算計(jì)算過程之復(fù)雜，而并非按9%直接簡(jiǎn)單換算不含稅收入。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。雖然計(jì)算簡(jiǎn)化了些，但對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅的項(xiàng)目，預(yù)交的稅款比正常計(jì)算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)規(guī)定“可按照”上述方法進(jìn)行計(jì)算，是有選擇性的，對(duì)簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目來說，完全可以選擇按不含稅收入作為土地增值稅預(yù)繳計(jì)稅依據(jù)，并且預(yù)繳的土地增值還少一些。但在實(shí)務(wù)中，個(gè)別省市實(shí)行一刀切，要求納稅人按照上述規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

實(shí)務(wù)操作中，部分納稅人對(duì)“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應(yīng)預(yù)征土增稅額=預(yù)收款/（1 增值稅稅率）*土地增值稅預(yù)征率”的計(jì)算公式，計(jì)算應(yīng)預(yù)征土地增值稅稅款，導(dǎo)致稅款預(yù)繳不足，由此容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、預(yù)交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理。

預(yù)繳土地增值稅，在未達(dá)到土地增值稅清算條件的情況先行預(yù)繳，待土地增值稅清算后多退少補(bǔ)。一般來說，預(yù)繳土地增值稅期間并未達(dá)到收入確認(rèn)條件，因此，預(yù)繳土地增值稅計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”的借方，待開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時(shí)，將土地增值稅轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時(shí)將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費(fèi)用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時(shí)再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我們認(rèn)為這樣處理“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項(xiàng)目未完工時(shí)應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負(fù)債狀況的合理性和公允性。所以，我們更傾向于這種會(huì)計(jì)處理方式。

三、預(yù)繳土地增值稅的稅前扣除。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目清算前，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)繳的土地增值稅，屬于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的稅金。預(yù)繳的土地增值稅可在預(yù)繳年度企業(yè)所得稅稅前扣除，稅金及附加的扣除是收付實(shí)現(xiàn)制的體現(xiàn)，而在會(huì)計(jì)上，應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制。但在實(shí)際操作中，仍然有的企業(yè)將預(yù)繳的土地增值稅直接計(jì)入了“稅金及附加”，并于當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)。

四、預(yù)繳土地增值稅稅會(huì)差異的納稅調(diào)整。

2023年3號(hào)公告的最新口徑：企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表(a類)第 4 行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”明確：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，扣除實(shí)際繳納且在會(huì)計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報(bào)。”換句話說，讓房企困惑多年的所得稅預(yù)繳項(xiàng)目扣除問題此次終于得到了明確規(guī)范，房企所得稅月（季）報(bào)扣除項(xiàng)目口徑也終于與年報(bào)口徑保持了一致?？趶矫鞔_了在預(yù)繳所得稅環(huán)節(jié)可以扣除實(shí)際繳納且在會(huì)計(jì)核算中未計(jì)入當(dāng)期損益的土地增值稅等稅金及附加。這是繼去年申報(bào)表口徑允許這個(gè)欄次填寫負(fù)數(shù)后又一實(shí)操口徑的明確。按照收入成本配比原則，預(yù)繳的城建稅和教育附加，以及預(yù)繳的土地增值稅也就不能直接計(jì)入稅金及附加計(jì)算當(dāng)期損益，我們一般都是預(yù)繳時(shí)候直接計(jì)入應(yīng)交稅費(fèi)借方。企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)和年度企業(yè)所得稅申報(bào)均可調(diào)整，即便在轉(zhuǎn)回時(shí)是負(fù)數(shù)也是正常的。

但是，如果企業(yè)直接按實(shí)際繳納的稅金及附加計(jì)入損益并結(jié)轉(zhuǎn)，也就是這種情況下，企業(yè)不存在當(dāng)期實(shí)際繳納且未計(jì)入損益的稅金及附加了。那么這種會(huì)計(jì)處理下，當(dāng)期繳納的稅費(fèi)已然計(jì)入了利潤(rùn)表，預(yù)繳時(shí)候就體現(xiàn)在利潤(rùn)總額扣除了，就不需要在“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”中“實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”和“轉(zhuǎn)回實(shí)際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”行填列。

五、土地增值稅清算后的企業(yè)所得稅處理。

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第29號(hào)等文規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)。后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，是指正在開發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。

土地增值稅清算后計(jì)算企業(yè)所得稅退稅，應(yīng)當(dāng)以該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）。所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。該項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過其在該項(xiàng)目開發(fā)各年度累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項(xiàng)目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算，整個(gè)項(xiàng)目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2023年—2023年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2023年清算后補(bǔ)繳土地增值稅500萬元。2023年—2023年實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入總計(jì)30000萬元，各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2023年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，擬申請(qǐng)退稅。具體計(jì)算如下：

首先，計(jì)算年度應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀?： 1100*（12000/30000）=440萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（15000/30000）=550萬元

2023年應(yīng)分?jǐn)偼恋卦鲋刀悾?100*（3000/30000）=110萬元

其次分年計(jì)算應(yīng)退企業(yè)所得稅：

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：240-440=-200（萬元）應(yīng)退企業(yè)所得稅200 × 25% = 50（萬元）， 2023年僅交納企業(yè)所得稅45萬元，小于50萬元，只能申請(qǐng)退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對(duì)應(yīng)的所得額20萬元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額：300-550=-250（萬元），加上2023年轉(zhuǎn)來的虧損20萬元，2023年應(yīng)調(diào)減的應(yīng)納稅所得額共為：250 20=270（萬元），應(yīng)退所得稅額=270×25%=67.5（萬元），2023年繳納企業(yè)所得稅310萬元，大于67.5萬元，67.5萬元可全額申請(qǐng)退稅。

2023年應(yīng)調(diào)整的應(yīng)納稅所得額60 500-110=450萬元，調(diào)整前，2023年度虧損400萬元，調(diào)整后，2023年度應(yīng)納稅所得額為：-400 450=50萬元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅：50*25%=12.5萬元。

該企業(yè)應(yīng)申請(qǐng)退稅合計(jì)：45 67.5 - 12.5 = 100萬元

作者?：紀(jì)宏奎 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所

【第4篇】土地增值稅題目

（2023年真題）

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對(duì)其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2023年1月以9000萬元競(jìng)得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2023年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)總成本6000萬元，開發(fā)費(fèi)用3400萬元。

（3）該項(xiàng)目中所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。

（4）2023年4月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目2023年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日在2023年4月30日前，所以屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

（2）該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=36750÷（1+5%）×5%=1750萬元

（3）土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=1750×12%=210萬元

（4）土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（9360+6000）×10%=1536萬元

（5）土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178

（6）增值額=35000-20178=14822萬元

增值率=14822÷20178=73.46%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9（萬元）

【同類例題精練】

某房地產(chǎn)公司甲開發(fā)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，2023年7月取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為2800萬元，該公司按規(guī)定繳納了契稅。開發(fā)此塊土地70%，剩余30%尚未使用。

（1）發(fā)生前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)1690萬元，建筑安裝工程費(fèi)1200萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)160萬元，公共配套設(shè)施費(fèi)150萬元。由于土地未及時(shí)按協(xié)議開發(fā)，支付土地閑置費(fèi)20萬元。

（2）發(fā)生管理費(fèi)用760萬元、銷售費(fèi)用230萬元、利息費(fèi)用250萬元，另支付加息4萬元、罰息12萬元。（利息費(fèi)用未超過按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的部分，且準(zhǔn)確按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明）

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為220萬元（不含印花稅）。

（4）該住宅樓60%的建筑面積直接對(duì)外銷售，均簽訂合同，取得銷售收入6000萬元；與建筑公司簽訂建安合同，由于房產(chǎn)公司資金緊張，因此用20%的住宅抵頂建筑公司工程款，其余部分對(duì)外出租，均簽訂租房合同，本年度取得租金收入60萬元。（以上收入均不含增值稅）

其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，契稅稅率4%，計(jì)算土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）計(jì)算該項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目可扣除的開發(fā)成本。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72萬元

（2）可扣除的開發(fā)成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560萬元

（3）允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54萬元

（4）允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40萬元

（5）增值額=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6萬元

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%

適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0

應(yīng)繳納的土地增值稅=2341.6×30%=702.48（萬元）

【第5篇】土地增值稅的印花稅

計(jì)算土地增值稅時(shí)，地價(jià)款中不包含印花稅。

如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，印花稅屬于管理費(fèi)用，全部費(fèi)用合并一起在房地產(chǎn)費(fèi)用中按比例扣除（按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%或10%扣除），其他納稅人在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金中扣除。

政策依據(jù)：

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）九、關(guān)于計(jì)算增值額時(shí)扣除已繳納印花稅的問題：細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。

土地出讓合同的印花稅可以入成本嗎？

計(jì)入管理費(fèi)用的，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)（2006）》第十二條規(guī)定，外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》6403營(yíng)業(yè)稅金及附加規(guī)定，房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”科目核算，但與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。企業(yè)交納印花稅的會(huì)計(jì)處理，一般分為兩種情況：

1、如果企業(yè)上交的印花稅稅額或購買的印花稅票數(shù)額較小，可以直接列入管理費(fèi)用。上交印花稅或購買印花稅票時(shí)，借記“管理費(fèi)用-印花稅”科目，貸記“銀行存款”或“現(xiàn)金”科目;

2、如果企業(yè)上交的印花稅稅額較大，先記入待攤費(fèi)用，然后再轉(zhuǎn)入管理費(fèi)用。上交印花稅時(shí)，借記“待攤費(fèi)用”科目，貸記“銀行存款”等科目;分期攤銷印花稅時(shí)，借記“管理費(fèi)用一印花稅”科目，貸記“待攤費(fèi)用”科目。

土地出讓金如何征收印花稅？

按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則以及相關(guān)文件的規(guī)定，從2006年12月27日起，納稅人簽訂《國有土地出讓合同》支付土地出讓金應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照萬分之五的稅率征收印花稅。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條下列憑證為應(yīng)納稅憑證：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；第三條納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。

看到這里，大家應(yīng)該都知道本文主要圍繞土地成本包含印花稅嗎、土地出讓合同的印花稅可以入成本嗎、土地出讓金如何征收印花稅這幾個(gè)問題為大家做了分析，小編最后告訴大家，計(jì)算土地增值稅時(shí)，地價(jià)款中不包含印花稅。

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【第6篇】車位土地增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種：辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費(fèi)、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體，不同的處置方式其成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ袇^(qū)別，進(jìn)而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式，可以減輕稅負(fù)。

案例

湖南省某房地產(chǎn)a公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中，1層～3層為商業(yè)用房，每層可售建筑面積1000平方米，層高5.6米；3層以上為普通住宅，可售建筑面積9000平方米，層高2.8米；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車位134個(gè)，面積2680平方米，開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位，普通住宅100個(gè)，商業(yè)用房34個(gè)。住宅和2～3層商業(yè)用房在當(dāng)年銷售，分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房產(chǎn)原值903萬元，年租金180萬元，當(dāng)年收取6個(gè)月租金90萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)16萬元。該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元，地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元，開發(fā)費(fèi)用500萬元，地下停車位開發(fā)成本536萬元，稅前可扣除折舊額21萬元，支付其他合理費(fèi)用10萬元。

根據(jù)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2023年第7號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類，分別計(jì)算土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算；利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的其成本、費(fèi)用可以扣除；轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除；單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謹(jǐn)傞_發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。

處置方式一：地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，面積2000平方米，收取款項(xiàng)1200萬元，剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。

應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算：按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄓ?jì)算不同類型房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。

5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷普通住宅層高＝5.6÷2.8＝2。

總層高系數(shù)面積＝∑（某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù)）＝普通住宅可售建筑面積×1＋商業(yè)用房可售建筑面積×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。

普通住宅已售部分層高系數(shù)面積＝1×9000＝9000（平方米）。

商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積＝2×2000＝4000（平方米）。

某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。

普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×9000＝2700（萬元）。

商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本＝4500÷15000×4000＝1200（萬元）。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元，已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500（注：取得土地使用權(quán)所支付的金額）×（1＋10%＋20%）（注：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10％計(jì)算扣除，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除費(fèi)）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%）＝4967.58（萬元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.非住宅類應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元，已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元＋出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（萬元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④應(yīng)繳土地增值稅2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一層商業(yè)用房租金收入90萬元＋普通住宅銷售收入4680萬元＋商業(yè)用房銷售收入4400萬元，地下車位金銷售收入1200萬元＋收取停車費(fèi)10萬元）＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝已售地下車位的開發(fā)成本＋已出售普通住宅的開發(fā)成本＋已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本＋應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?680×0.2×100÷134（注：出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積，可售總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＋地下車位面積＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（萬元）。

③經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為923.77萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除＝開發(fā)費(fèi)用－出租房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用＋折舊＋其他稅金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面積分?jǐn)偝鲎夥繎?yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用，其中，一層商業(yè)用房面積1000平方米，地上房產(chǎn)總面積12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（萬元）。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（萬元）。

處置方式二：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán)，取得營(yíng)業(yè)收入1200萬元，剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理，收取停車費(fèi)10萬元。在土地增值稅計(jì)算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上。

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680＋1200＝5880（萬元），已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（萬元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元，已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

②扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（萬元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④應(yīng)繳土地增值稅＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（萬元）。

3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分?jǐn)偼恋爻杀?，稅前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商業(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積，總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＝3000＋9000）＝5675（萬元）。

③經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為814.59萬元。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（萬元）。

處置方式三：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，采用三種綜合處置方式

向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán)，取得營(yíng)業(yè)收入1200萬元，另按成本價(jià)向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個(gè)，取得營(yíng)業(yè)收入88萬元，剩下12個(gè)車位無償移交給政府。在土地增值稅計(jì)算上，地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?，商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上，普通住宅的土地增值稅計(jì)算同上，屬于免征。

1.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元（注:4400＋88），已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

①扣除項(xiàng)目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元，向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個(gè)車位和無償移交給政府12個(gè)車位的開發(fā)成本136萬元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（萬元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③應(yīng)繳土地增值稅＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（萬元）。

2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下車位成本）＝5811（萬元）。

③經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝585.65（萬元）。

④土地增值稅扣除額＝754.29（萬元）。

⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（萬元）。

不同處置方式下的稅收負(fù)擔(dān)（如圖）：

從上述案例來看，地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)明顯不同，方式三與方式一、二相比，營(yíng)業(yè)收入增加78萬元，應(yīng)繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元，在各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)不變的情況下，平均稅負(fù)分別下降1.6%、0.7%。為何會(huì)出現(xiàn)上述情況？從稅法規(guī)定上看，辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn)，其面積應(yīng)歸入可售面積，相應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，未辦理產(chǎn)權(quán)證的則無需分?jǐn)偼恋爻杀?。在土地增值稅的具體計(jì)算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別，收入應(yīng)如何分配？成本應(yīng)如何分?jǐn)偅繉?duì)此，各省都有一些具體規(guī)定，但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。

由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)地下車位進(jìn)行了單獨(dú)的工程預(yù)算，至于地下與地上建筑的共同成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第二十一條第五款規(guī)定，納稅人同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

企業(yè)所得稅計(jì)算上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象。

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【第7篇】土地增值稅稅率速算

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

一般計(jì)算步驟：

1.扣除項(xiàng)目合計(jì)＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目合計(jì)

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項(xiàng)目合計(jì)（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項(xiàng)目合計(jì)×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計(jì)算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時(shí)間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認(rèn)

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認(rèn)

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時(shí)——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（五）土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目

1.不予扣除

各扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計(jì)算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以 計(jì)算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費(fèi)用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費(fèi)用

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費(fèi)， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入 拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

充實(shí)自己，才能望得更遠(yuǎn)。

下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項(xiàng) a、c、d 均屬于土地增值稅清算時(shí)不能扣除的項(xiàng)目。

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【第8篇】政策性拆遷營(yíng)改增后土地增值稅

會(huì)計(jì)小妹問一路老師，我們公司有塊土地被政府收了回去，收到政府一大筆補(bǔ)償，這筆補(bǔ)償要交土地增值稅嗎？

一路老師解答：根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)就要交稅。如果要交，那就是一筆很大的稅了。但是在我們，政府是土地的所有人，政府收回你們的土地不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于土地所有人收回土地，因此不需要繳納土地增值稅。懂多一點(diǎn)法律關(guān)系更容易理解稅務(wù)政策。

喜歡了解這塊的朋友，可以關(guān)注一下，共同學(xué)習(xí)探討?。?！

【第9篇】土地增值稅營(yíng)改增例題

【高頻考點(diǎn)】“營(yíng)改增”征稅范圍的條件

【重要考點(diǎn)】

一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為需要繳納增值稅同時(shí)具備的條件：

1.應(yīng)稅行為是發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)；2.應(yīng)稅行為是屬于《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)活動(dòng)；3.應(yīng)稅服務(wù)是為他人提供的；4.應(yīng)稅行為是有償的。上述所說的有償有兩類情形屬于例外：

【說明】

（1）滿足上述四個(gè)條件但不需要繳納增值稅的情形，主要包括：①行政單位收取的同時(shí)滿足條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；②存款利息；③被保險(xiǎn)人獲得的保險(xiǎn)賠付；④房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金；⑤在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

（2）不同時(shí)滿足上述四個(gè)增值稅征稅條件但需要繳納增值稅，主要包括某些無償?shù)膽?yīng)稅行為需要繳納增值稅。①單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。②單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。③財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情。

【相關(guān)問題解析】

一、境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的含義

（一）在境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指：

（1）服務(wù)（租賃不動(dòng)產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；

（2）所銷售或者租賃的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)；

（3）所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；

（4）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

（二）下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)或者無形資產(chǎn)：

（1）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外發(fā)生的服務(wù)。

（2）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

（3）境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人出租完全在境外使用的有形動(dòng)產(chǎn)。

（4）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形：

①為出境的函件、包裹在境外提供的郵政服務(wù)、收派服務(wù)；

②向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的工程施工地點(diǎn)在境外的建筑服務(wù)、工程監(jiān)理服務(wù)；

③向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務(wù)；

④向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的會(huì)議展覽地點(diǎn)在境外的會(huì)議展覽服務(wù)。

（三）境外單位或者個(gè)人銷售的服務(wù)（不含租賃不動(dòng)產(chǎn)）在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售服務(wù)，應(yīng)照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的完全在境內(nèi)發(fā)生的服務(wù)，屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)。

2.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的未完全在境外發(fā)生的服務(wù)，屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)。

（四）境外單位或者個(gè)人銷售的無形資產(chǎn)在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)，應(yīng)照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的完全在境內(nèi)使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

2.境外單位或者個(gè)人向境內(nèi)單位或者個(gè)人銷售的未完全在境外使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

（二）非營(yíng)業(yè)活動(dòng)

銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但非經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的例外情形：

（1）行政單位收取的同時(shí)滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。

①由國務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

②收取時(shí)開具省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)；

③所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

（2）單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務(wù)。

（3）單位或者個(gè)體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。

（4）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

【例題】下列行為中，屬于增值稅征收范圍的有（ ）。

a.甲公司將房屋與乙公司土地交換

b.丙銀行將房屋出租給丁飯店，而丁飯店長(zhǎng)期不付租金，后經(jīng)雙方協(xié)商，由銀行在飯店就餐抵賬

c.戊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托己建筑工程公司建造房屋，雙方在結(jié)算價(jià)款時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)將若干套房屋給建筑公司沖抵工程款

d.庚運(yùn)輸公司與辛汽車修理公司商訂，庚運(yùn)輸公司為辛汽車修理公司免費(fèi)提供運(yùn)輸服務(wù)，辛汽車修理公司為其免費(fèi)提供汽車維修作為回報(bào)

『正確答案』abcd

『答案解析』上述四項(xiàng)都獲得了相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，都屬于增值稅的征收范圍。

【第10篇】計(jì)提土地增值稅分錄

導(dǎo)讀：企業(yè)計(jì)提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會(huì)計(jì)分錄？這個(gè)問題涉及到的知識(shí)點(diǎn)并不復(fù)雜，大家可以將會(huì)計(jì)學(xué)堂整理的內(nèi)容作為參考依據(jù)進(jìn)行閱讀，希望你們能夠通過閱讀總結(jié)出自己的經(jīng)驗(yàn)，在今后的實(shí)際操作中能夠靈活運(yùn)用。

企業(yè)計(jì)提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會(huì)計(jì)分錄?

計(jì)提時(shí):

借:管理費(fèi)用--土地使用稅

--- 房產(chǎn)稅

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土房產(chǎn)稅

上交時(shí):

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地使用稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)----應(yīng)交土房產(chǎn)稅

貸:銀行存款

房產(chǎn)稅的詳細(xì)計(jì)算方法

一、從價(jià)計(jì)征

從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計(jì)征,其公式為:

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%[1]

二、從租計(jì)征

從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征,其公式為:應(yīng)納稅額=租金收入×12%

沒有從價(jià)計(jì)征的換算問題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間:將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起,繳納房產(chǎn)稅.其余均從次月起繳納.

個(gè)人出租住房的租金收入計(jì)征,其公式為:應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

綜上所述,相信看到這里的小伙伴對(duì)于企業(yè)計(jì)提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會(huì)計(jì)分錄已經(jīng)有了初步的認(rèn)知和了解.會(huì)計(jì)學(xué)堂還有海量的學(xué)習(xí)資源等著你,請(qǐng)持續(xù)關(guān)注網(wǎng)站更新.

【第11篇】土地增值稅扣除的銷售費(fèi)用

點(diǎn)擊關(guān)注“稅小課”，獲取最實(shí)用的財(cái)稅知識(shí)。

全面營(yíng)改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營(yíng)改增給土地增值稅的計(jì)算帶來了很大的變化，然而筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)這種變化并沒有引起足夠的重視，對(duì)政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)的確認(rèn)

(一)預(yù)售階段?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下，土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷售階段。現(xiàn)房銷售時(shí)產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定，在適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅情況下的土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)分別為：

1.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= [價(jià)稅合計(jì)÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -銷項(xiàng)稅額

銷項(xiàng)稅額=[(價(jià)稅合計(jì) - 允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費(fèi)時(shí)的注意要點(diǎn)

(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除

國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時(shí)，需要注意兩點(diǎn)：

1.如果項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過預(yù)征率，那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下，據(jù)實(shí)扣除附加稅費(fèi)對(duì)企業(yè)是有利。企業(yè)最好對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)。反之，如果項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)，其繳納的增值稅所對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)如何扣除?由于此種情形70號(hào)公告沒有明確。在實(shí)際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時(shí)的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級(jí)機(jī)關(guān)能對(duì)此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。而《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))要求，全面試行營(yíng)改增后，將“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費(fèi)用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會(huì)計(jì)制度出臺(tái)后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨(dú)扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時(shí)的上位法(條例實(shí)施細(xì)則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度)，現(xiàn)在會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

來源：稅海無涯苦作舟

【第12篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號(hào)

文件名

文號(hào)

期限

1

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

2

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》

財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

3

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

4

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

5

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》

財(cái)稅〔2010〕220號(hào)

6

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》

財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

7

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》

財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

8

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

9

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

10

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財(cái)稅〔2018〕57號(hào)

11

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第13篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點(diǎn)基本思路：

a、增加扣除成本費(fèi)用；

b、獲得更低的計(jì)稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報(bào)和分?jǐn)偡绞剑?/p>

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分流。

01臨界點(diǎn)籌劃

在普通住宅的售價(jià)制定中，如果，計(jì)算增值率在20%附近，我們可以考慮適當(dāng)調(diào)低售價(jià)，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額累進(jìn)征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價(jià)格：

第一種方案，銷售價(jià)格為19500元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價(jià)格為20000元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應(yīng)繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實(shí)現(xiàn)了更好的利潤(rùn)，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實(shí)扣除法：

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛?strong>提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費(fèi)用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費(fèi)用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費(fèi)用：(取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，主要靠負(fù)債籌資，一般采取據(jù)實(shí)扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實(shí)扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機(jī)構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時(shí)就能掌握主動(dòng)，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項(xiàng)目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項(xiàng)目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項(xiàng)目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計(jì)，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，稀釋增值率。

#舉個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價(jià)對(duì)1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價(jià)對(duì)1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時(shí)，做高售價(jià)，盡管利潤(rùn)空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用時(shí)，除利息支出外，都不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。

但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

05分流利潤(rùn)，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對(duì)的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼公司”，將利潤(rùn)向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會(huì)有限。

一方面，將利潤(rùn)分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤(rùn)的外圍公司利用財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策，降低整體稅負(fù)。

這些公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個(gè)當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報(bào)披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時(shí)候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當(dāng)然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報(bào)不同稅率項(xiàng)目

年初的時(shí)候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報(bào)一期二期項(xiàng)目。其實(shí)，不只是合并申報(bào)不同期項(xiàng)目，合并或獨(dú)立申報(bào)同一樓盤高層、洋房等不同利潤(rùn)的產(chǎn)品項(xiàng)目也是常見的稅籌方式。

#舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，登山哥公司，2023年同時(shí)開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目a，售價(jià)1億，可扣除費(fèi)用4000萬；項(xiàng)目b，售價(jià)1.5億，可扣除費(fèi)用1億。

選擇分別核算：

a項(xiàng)目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項(xiàng)目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計(jì)土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價(jià)，2.5億；合計(jì)可扣除費(fèi)用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費(fèi)，此項(xiàng)目，合并計(jì)算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項(xiàng)目共同申報(bào)時(shí)應(yīng)注意，“普通住宅”和非普通住宅項(xiàng)目，應(yīng)分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項(xiàng)目單獨(dú)清算，如需合并項(xiàng)目清算的，首先在立項(xiàng)時(shí)就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分?jǐn)偡椒?/strong>

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞?huì)產(chǎn)生不同結(jié)果，對(duì)稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計(jì)算。

在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，預(yù)先進(jìn)行多種測(cè)算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對(duì)自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。

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