房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案（8篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的基本思路是：是控制增值額。根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從30％到60％。

米米稅認(rèn)為在進(jìn)行稅收籌劃時，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。同時稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項目金額的20％以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)?，F(xiàn)舉例說明如下。

上海某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例（以下簡稱增值率）為（15000－11000）÷11000×100％＝36％，因此適用30％的稅率，應(yīng)納稅（15000－11000）×30％＝1200萬元。

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值率為（10000－8000）÷8000×100％＝25％?適用30％的稅率，應(yīng)納稅（10000－8000）×30％＝600萬元；

豪華住宅：增值率為（5000－3000）÷3000×100％＝67％，適用40％的稅率，應(yīng)繳納（5000－3000）×40％－3000×5％＝650萬元二者合計為1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅款50萬。

假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20％，那么可扣除項目金額從（10000－y）÷yy×100％＝20％等式中可計算出，y＝8333萬元。此時，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的650萬元，比不分開核算少繳納570萬元，比分開核算少繳納600萬元，扣除為增加可扣除項目金額多支出的333萬元，分別減少支出237萬元和267萬元。

增加可扣除項目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10％，而各省市在10％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20％，則銷售收入從（x－8000）÷8000×100％＝20％中可求出，x＝9600萬元。此時該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，與減少的收入400萬元相比節(jié)省了200萬元。房地產(chǎn)企業(yè)要注重土地增值稅的稅收籌劃，可以請專業(yè)人士來操作，實(shí)現(xiàn)省的錢比賺的還多！

【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收自查

1、主營業(yè)務(wù)收入的自查

要對“主營業(yè)務(wù)收入＂等收入類明細(xì)賬與納稅申報表及有關(guān)發(fā)票、收款單據(jù)、工程結(jié)算書、合同等原始憑證進(jìn)行詳細(xì)核對；檢査已實(shí)現(xiàn)的貨物銷售收入或工程結(jié)算收入是否及時足額納稅；現(xiàn)金結(jié)算的未開票銷售是否作為無票銷售申報納稅。

2、往來賬戶的自査

詳細(xì)檢查有沒有將已取得的銷售收入或已完工的工程收入掛在“預(yù)收賬款＂“其他應(yīng)收款”等負(fù)債類的科目，而不結(jié)轉(zhuǎn)＂主營業(yè)務(wù)收入＂，推遲收入確認(rèn)時時間或者不確認(rèn)收入。

3、價外費(fèi)用的自査

是否存在直接沖減了“財務(wù)費(fèi)用＂或”管理費(fèi)用”等科目；是否與銷售的貨物適用相同的稅率，繳納增值稅；是否計入了＂其他應(yīng)付款＂等往來科目。

4、視同銷售的自查

將產(chǎn)品用于償債、投資、發(fā)放福利、贈送客戶、分配利潤、用于非應(yīng)稅項目等，是否做視同銷售處理，申報繳納了增值稅和企業(yè)所得稅。

5、其他業(yè)務(wù)收入的自査

其他業(yè)務(wù)收入包括勞務(wù)收入、機(jī)械作業(yè)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、多種經(jīng)營收入等。適用的稅率是否正確？是否直接沖減成本費(fèi)用？是否未申報納稅？

6、印花稅的自査

企業(yè)簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)、租賃合同、建安合同以及視同銷售合同的有關(guān)票據(jù)、賬薄資金等是否按規(guī)定申報繳納印花稅？合同性質(zhì)的憑證是否申報繳納了印花稅，是否錯用稅率少繳印花稅？有無未交印花稅的應(yīng)稅合同等？

7、以物易物的自査

企業(yè)發(fā)生的以物易物、以舊換新是否分別按銷售和購進(jìn)貨物進(jìn)行稅務(wù)處理

8、關(guān)聯(lián)交易的自査

判定的關(guān)聯(lián)關(guān)系是否正確？關(guān)聯(lián)交易定價是否公允？應(yīng)該提交同期資料的是否提交了同期資料？對外支付的費(fèi)用是否公允？對方是否提供了相應(yīng)的服務(wù)？服務(wù)價值是否與對外支付的費(fèi)用相匹配？

9、廢料、廢渣的自査

生產(chǎn)產(chǎn)品形成的廢料廢渣，銷售后取得的銷貨款是否申報納稅

10、其他成本的自查

結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法是否前后一致？發(fā)票是否真實(shí)合規(guī)？成本利潤率是否過高？是否有預(yù)估的成本？是否倒掛？

【第3篇】某房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例

《禮記·中庸》：“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢?！贝笾乱馑际钦f，不論做什么事，事先要有充分的準(zhǔn)備，就能得到成功，不然就容易失敗。房地產(chǎn)企業(yè)同樣需要未雨綢繆，提前規(guī)劃。

稅收籌劃，是指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥氖孪然I劃和安排，盡可能多的獲得“節(jié)稅”的稅收利益。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉稅復(fù)雜稅負(fù)重，稅收籌劃要想達(dá)到預(yù)期效果，更是一個系統(tǒng)性工程，它應(yīng)由企業(yè)決策層發(fā)起，財務(wù)部主導(dǎo)，企業(yè)管理層強(qiáng)力支持與多個部門緊密配合，房地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)行為對稅收的影響不完全統(tǒng)計如下：

營業(yè)稅時代的稅收籌劃，可以說是任何時候都不算遲，大不了最后找個相熟的施工企業(yè)開張建筑施工業(yè)發(fā)票。

但是自2023年5月1日，建筑安裝房地產(chǎn)夜全面實(shí)施營改增后，國家正在全力推進(jìn)金稅三期工程，金稅三期的總體目標(biāo)為建立“一個平臺、兩級處理、三個覆蓋、四個系統(tǒng)”。一個平臺指包含網(wǎng)絡(luò)硬件和基礎(chǔ)軟件的統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)平臺。兩級處理指依托統(tǒng)一的技術(shù)基礎(chǔ)平臺，逐步實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息在總局和省局集中處理。三個覆蓋指應(yīng)用內(nèi)容逐步覆蓋所有稅種，覆蓋所有工作環(huán)節(jié)，覆蓋國地稅并與相關(guān)部門聯(lián)網(wǎng)。四個系統(tǒng)指通過業(yè)務(wù)重組、優(yōu)化和規(guī)范，逐步形成一個以征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)為主，包括行政管理、外部信息和決策支持在內(nèi)的四個應(yīng)用系統(tǒng)軟件。

2023年12月1日國家稅務(wù)總局發(fā)布國家稅務(wù)總局公告2023年第76號文件，對走逃(失聯(lián)）企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票認(rèn)定處理做了明確說明：

走逃（失聯(lián)）企業(yè)存續(xù)經(jīng)營期間發(fā)生下列情形之一的，所對應(yīng)屬期開具的增值稅專用發(fā)票列入異常增值稅扣稅憑證（以下簡稱“異常憑證”）范圍。

商貿(mào)企業(yè)購進(jìn)、銷售貨物名稱嚴(yán)重背離的；生產(chǎn)企業(yè)無實(shí)際生產(chǎn)加工能力且無委托加工，或生產(chǎn)能耗與銷售情況嚴(yán)重不符，或購進(jìn)貨物并不能直接生產(chǎn)其銷售的貨物且無委托加工的。

直接走逃失蹤不納稅申報，或雖然申報但通過填列增值稅納稅申報表相關(guān)欄次，規(guī)避稅務(wù)機(jī)關(guān)審核比對，進(jìn)行虛假申報的。

增值稅一般納稅人取得異常憑證，尚未申報抵扣或申報出口退稅的，暫不允許抵扣或辦理退稅；已經(jīng)申報抵扣的，一律先作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。經(jīng)核實(shí)符合現(xiàn)行增值稅進(jìn)項稅額抵扣或出口退稅相關(guān)規(guī)定的，企業(yè)可方繼續(xù)申報抵扣。

隨著金稅三期工程的不斷推進(jìn)，數(shù)據(jù)比對能力不斷增強(qiáng)，其中一項將分別按照法人、財務(wù)負(fù)責(zé)人、辦稅人員、主要管理人員的證件號碼，對同一法人、同一財務(wù)負(fù)責(zé)人、同一辦稅人員、主要管理人員重合及法人、財務(wù)負(fù)責(zé)人、辦稅人員交叉任職等情況進(jìn)行分析展示與比對；可以這么說，最后不但施工企業(yè)不敢任性開票，即使房地產(chǎn)企業(yè)收到了發(fā)票也不敢隨意使用。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)是不是沒有辦法進(jìn)行稅收籌劃了嗎？不是，只是籌劃發(fā)生了新的變化。

我們先一起分享一個故事。大家都讀過節(jié)選自《韓非子·喻老》的《扁鵲見桓公》，從而知道扁鵲是我國春秋戰(zhàn)國時期的神醫(yī)，但大家可能不知道，扁鵲兄弟三人的醫(yī)術(shù)都很高明。

根據(jù)典記，魏文王曾求教于名醫(yī)扁鵲：“你們家兄弟三人，都精于醫(yī)術(shù)，誰是醫(yī)術(shù)最好的呢？”扁鵲：“大哥最好，二哥差些，我是三人中最差的一個?！蔽和醪唤獾卣f：“請你介紹的詳細(xì)些?！?扁鵲解釋說：“大哥治病，是在病情發(fā)作之前，那時候病人自己還不覺得有病，但大哥就下藥鏟除了病根，使他的醫(yī)術(shù)難以被人認(rèn)可，所以沒有名氣，只是在我們家中被推崇備至。我的二哥治病，是在病初起之時，癥狀尚不十分明顯，病人也沒有覺得痛苦，二哥就能藥到病除，使鄉(xiāng)里人都認(rèn)為二哥只是治小病很靈。我治病，都是在病情十分嚴(yán)重之時，病人痛苦萬分，病人家屬心急如焚。此時，他們看到我在經(jīng)脈上穿刺，用針放血，或在患處敷以毒藥以毒攻毒，或動大手術(shù)直指病灶，使重病人病情得到緩解或很快治愈，所以我名聞天下?！蔽和醮笪颉?/p>

《孫子兵法》也有云：上兵伐謀,其次伐交,再次伐兵,其下攻城。房地產(chǎn)稅收籌劃也是如此。我們曾經(jīng)對服務(wù)過的案例進(jìn)行了測算，拿地階段導(dǎo)入稅收籌劃可節(jié)稅20%，開發(fā)階段導(dǎo)入可節(jié)稅10%，清算階段導(dǎo)入籌劃可節(jié)稅5%。

伴隨著金稅三期的全面推進(jìn)，房地產(chǎn)稅收籌劃將進(jìn)入新的時期，開始從尾盤清算時期的戰(zhàn)術(shù)籌劃向項目啟動前期的戰(zhàn)略籌劃演變，向重整企業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。

2023年12月21日，財政部發(fā)布財稅[2016]140號文件——《關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》，其中第八條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。

上述條款的出臺，給那些喜歡先拿地再找合作方的企業(yè)敲響了警鐘，企業(yè)不能再像以前一樣，不管三七二十一先把土地拿下再說。運(yùn)作不好很有可能導(dǎo)致項目公司在計征增值稅時土地價款不能從銷售收入中扣除不能，會給企業(yè)造成巨大的稅收損失。

因此，我們建議企業(yè)在拿地之前就要統(tǒng)籌安排項目公司注冊、拿地模式、產(chǎn)品定位、報批報建方式、公共配套設(shè)施開發(fā)節(jié)奏、等一系列問題。

需要說明的是，稅收籌劃不是萬能的。如果企業(yè)已經(jīng)上報土地增值稅清算方案后，再進(jìn)行稅收籌劃，借用《扁鵲見桓公》中扁鵲答復(fù)齊桓公的話曰，“疾在腠理，湯（tàng）熨(wèi)之所及也；在肌膚，針石之所及也；在腸胃，火齊(jì)之所及也；在骨髓，司命之所屬，無奈何也。今在骨髓，臣是以無請也”。

稅收籌劃，只有未雨綢繆，方能運(yùn)籌帷幄。

本文來自于公眾號九鼎財稅說原創(chuàng)文章

【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路一般包括以下幾點(diǎn)：1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無論是怎么獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進(jìn)行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。2、房地產(chǎn)企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他工業(yè)活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進(jìn)行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)。需要明白的是：投資可以分為對內(nèi)投資和對外投資，這是按照發(fā)生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。需要明白的是：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中采取稅收籌劃的時候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹(jǐn)慎

任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無非就是以下3種1，洼地核定征收2，轉(zhuǎn)移低稅率稅種3，最新稅收政策優(yōu)惠政策大致如下：

個體戶（小規(guī)模納稅人）：5個工作日辦理完畢

服業(yè)務(wù)的個稅征收率為1%，

增值稅1%

附加稅0.06%，

總稅負(fù)2.06%。

商貿(mào)業(yè)的個稅征收率0.8%；

增值稅1%，

附加稅0.06%，總稅負(fù)1.86%。

不僅針對個體戶，針對有限公司，地方財政返稅可高達(dá)90%

增值稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為50%）

所得稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為40%）

地方財政的40%-90%（地方財政留存40%）

【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)耗用資金巨大、涉及領(lǐng)域廣泛，是地方納稅大戶，也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)對象。因其稅費(fèi)種類多，成本核算又比較難，所以稅收風(fēng)險是很高的，納稅支出也常常成為這個行業(yè)發(fā)展的絆腳石。為了避免地產(chǎn)行業(yè)面臨享受不到稅收優(yōu)惠政策，稅務(wù)風(fēng)險等問題，合理科學(xué)的稅務(wù)籌劃是非常有必要的。

案例

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1000萬元，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元和70萬元時（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？

房地產(chǎn)稅收籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）x（10%5%）=（600+1000）x5%=80萬元

其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應(yīng)選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費(fèi)用計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

企業(yè)稅收籌劃開展的時候，如果能夠擁有正確的思路，那么則可以朝著好的方向走。那么房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要思路是什么？

01

對籌資中的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所需的資金，不論是從何種渠道取得，都存在著一定的資金成本。雖然任何籌資方案都可以滿足企業(yè)對資金的需要，但資金成本的高低決定了企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的輕重。因此不同的籌資方案的稅負(fù)輕重程度往往存在差異。這便為企業(yè)在籌資中進(jìn)行稅收籌劃提供了可能。

02

投資中的稅收籌劃

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營同一般的工業(yè)生產(chǎn)活動有很大差別，其稅收籌劃也有其區(qū)別，在開發(fā)——銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，投資一項新的項目，除了進(jìn)行各種投資分析以外，還應(yīng)該進(jìn)行投資稅收籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)，投資按照發(fā)生作用的地點(diǎn)可以分為對內(nèi)投資和對外投資。

03

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃

在此過程中可采取的方法包括：存貨計價方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。存貨的計價方法主要有先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、后進(jìn)先出法。存貨計價方法的選擇對企業(yè)損益的計算有著直接的影響，從而影響到所得稅的稅基。固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，長期債券投資溢折價的攤銷方法，有直線法和實(shí)際利率法兩種。企業(yè)通常有許多費(fèi)用開支項目，對發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)及時核銷入賬。

利用土地增值稅的臨界點(diǎn)

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的話，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當(dāng)浮動。因此，企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低銷售價格，以達(dá)到免稅標(biāo)準(zhǔn)。

增加可扣除項目

上一條說到，土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點(diǎn)較多的話，可以通過增加扣除項目，使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。例如，將房屋進(jìn)行簡單裝修，增加可扣除項目，并增加等額的銷售價格。企業(yè)不會有任何損失，而增值率降低了。

利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產(chǎn)，但只要是房產(chǎn)開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

什么意思呢？就是說，要么提供金融機(jī)構(gòu)證明，在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；要么與其他費(fèi)用一起，按稅法規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

政府代收費(fèi)用的處理

根據(jù)財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響， 但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。

利用土地增值稅的優(yōu)惠政策

我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征收、征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

開發(fā)多處房地產(chǎn)時的核算方式

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費(fèi)是不同的。一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率

房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，以降低所適用的稅率。

轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計稅方式

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)，從而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的成功，僅僅依靠正確的籌劃思路還是不夠的，還需要擁有好的籌劃人員以及合理合法的籌劃方式以及方案，這樣才能確保籌劃的成功。

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

近些年我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，就行業(yè)特點(diǎn)而言，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)過程本身具有復(fù)雜性，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入大量的資金。

而房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)周期長，并且房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營活動中也需要考慮諸多稅種的影響，如增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅的印花稅等。

稅收籌劃則是指企業(yè)在遵守相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，對企業(yè)的一系列經(jīng)營活動做安排與籌劃，達(dá)到降稅負(fù)的目的，對于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的意義重大，值得關(guān)注。

房地產(chǎn)行業(yè)與國家財政掛鉤的費(fèi)用，主要有兩項：一是土地出讓金，二是與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅。

目前來看，土地出讓金是地方財政收入的主要來源，2023年全國土地出讓金8.4萬億，占地方本級財政收入的84%。

不過，從長遠(yuǎn)來看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，新房成交逐步萎縮，未來地方財政對土地出讓金的依賴勢必也會隨之減輕。

那么，與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅費(fèi)，將成為財政要抓的重點(diǎn)。與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。其中，土地增值稅是最主要的稅費(fèi)。

房地產(chǎn)企業(yè)該如何做好稅收籌劃？

今天給大家分享一些籌劃思路。

利用土地臨界點(diǎn)

根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，如果企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的話，免征土地增值稅。

普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0 以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。各省市可以根據(jù)自身情況適當(dāng)浮動。

因此，企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的話，如果增值額略超20%這一臨界點(diǎn)，就應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低銷售價格，以達(dá)到免稅標(biāo)準(zhǔn)。

增加可扣除的項目

上一條說到，土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征。如果企業(yè)的增值率超過20%臨界點(diǎn)較多的話，可以通過增加扣除項目，使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

利用不同的利息扣除方式

雖然現(xiàn)行政策限制貸款流入房地產(chǎn)，但只要是房地產(chǎn)開發(fā)，就肯定會涉及到大量貸款。關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制。

根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

也就是說，要么提供金融機(jī)構(gòu)證明，要么在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；要么與其他費(fèi)用一起，按稅法規(guī)定在房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。

這兩種不同的扣除方式，給了企業(yè)稅收籌劃的空間。一般來說，所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。

政府代收費(fèi)用的處理

根據(jù)財稅字〔1995〕48號規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計入房價，對于企業(yè)的增值額不會產(chǎn)生影響， 但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。

利用土地增值稅的優(yōu)惠政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要依法征收、征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅（財稅〔2008〕137號）。

除了這些法定的政策以外，還有很多政策性的減免。

開發(fā)多處房地產(chǎn)時的核算方式

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算。這兩種方式所繳納的稅費(fèi)是不同的。

一般來說，合并核算的稅收利益大一些。但如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，分別計算增值額的收益會更大。

分解房地產(chǎn)銷售價格降低稅率

房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和所得稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。

因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。

由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進(jìn)行了簡單裝修，因此，可以從簡單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，以降低所適用的稅率。

.轉(zhuǎn)換房產(chǎn)稅計稅方式

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的稅率為12%。

兩種方式計算出來的應(yīng)納稅額有時候存在很大差異。企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)，從而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。

來源：今日觀察員

【第7篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅稅收管理辦法

1、契稅：承受土地、房屋時，按3％～5％的稅率計算繳納。

2、增值稅：一般計稅稅率為9%，簡易計稅征收率為5%。

3、城市維護(hù)建設(shè)稅：市區(qū)稅率7%；縣城、鎮(zhèn)5%；非市區(qū)縣城、鎮(zhèn)1%。

4、教育費(fèi)附加：3%，地方教育費(fèi)附加：2%。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅：全年應(yīng)納稅額＝實(shí)際占用應(yīng)稅土地面積（平方米）×適用稅額。

6、房產(chǎn)稅：從價計征，按房產(chǎn)的計稅余值以1.2%的稅率計算繳納；從租計征：按租金收入的12%計算繳納；

7、土地增值稅：稅率30%-60%，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。

8、印花稅：根據(jù)具體發(fā)生的行為確定適用的稅目。比如：銷售商品房，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按0.05%的稅率繳納印花稅。

9、企業(yè)所得稅：25%。

10、個人所得稅，工資、薪金所得，適用七級超額累進(jìn)稅率，稅率為3%～45%。

（來源：財稅予法）

【第8篇】房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險防范及納稅籌劃

根據(jù)當(dāng)前稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收征管口徑，結(jié)合各類企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中易發(fā)的各種涉稅風(fēng)險，針對企業(yè)銷售合同簽訂、約定稅金負(fù)擔(dān)、代持股份協(xié)議、公司簡易注銷、增值稅發(fā)票的開具和管理、個稅的扣繳與申報、財政補(bǔ)助的獲取與納稅、固定資產(chǎn)的管理、企業(yè)融資及投資等經(jīng)營環(huán)節(jié)和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，梳理其中隱含的各項涉稅風(fēng)險，逐一解讀風(fēng)險背后的法理、法規(guī)，揭示引發(fā)風(fēng)險的源頭，并給予防范措施和建議。內(nèi)容涵蓋增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等核心稅種的法律規(guī)范，將稅收規(guī)定融入到企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)，形成實(shí)用性強(qiáng)、結(jié)構(gòu)緊湊的內(nèi)容體系。

本期學(xué)習(xí)附帶大量案例，以強(qiáng)化實(shí)用及落地操作的效果。同時就外部用工政策及票據(jù)獲取渠道風(fēng)險分析、個人津補(bǔ)貼及福利納稅爭議、工程掛靠的稅務(wù)管理、股東分紅問題等多項熱點(diǎn)話題展開分析，并且開設(shè)“現(xiàn)場答疑”以解決大家經(jīng)營中獨(dú)有的問題，協(xié)助大家做好企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險評估與應(yīng)對工作。

課程內(nèi)容

一、銷售（服務(wù)）合同涉及的稅務(wù)風(fēng)險與防范

（一）“四流不一致”的問題如何解決

（二）合同中關(guān)于發(fā)票、稅率等如何約定

（三）掌握價外費(fèi)用計稅規(guī)則，避免多繳冤枉稅

（四）從折扣到代金券，企業(yè)營銷措施中隱含的稅金

（五）合同約定付款時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間的聯(lián)系與區(qū)別

二、法律外觀主義引發(fā)的涉稅風(fēng)險

（一）約定所有稅金由對方承擔(dān)，是否可行

（二）司法拍賣引發(fā)的稅收難題

（三）代持股份，是否會導(dǎo)致重復(fù)征稅

（四）公司注銷，稅務(wù)問題并非萬事大吉

（五）施工掛靠，五大風(fēng)險點(diǎn)的識別與防范

三、增值稅發(fā)票的管理與風(fēng)險防范

（一）稅務(wù)部門如何界定“虛開增值稅發(fā)票”

（二）善意取得虛開增值稅發(fā)票的免責(zé)范疇

（三）如何防范虛開增值稅發(fā)票的刑事追責(zé)

（四）企業(yè)所得稅稅前扣除憑證的管理

四、代扣代繳個人所得稅的熱點(diǎn)問題

（一）免稅的保險費(fèi)、免稅的津補(bǔ)貼以及免稅的福利費(fèi)，實(shí)務(wù)中如何把握政策

（二）勞務(wù)報酬預(yù)扣個稅的熱點(diǎn)問題

（三）外部用工票據(jù)常見獲取的五種渠道和風(fēng)險管理

五、財政補(bǔ)貼的全稅種處理

（一）財政補(bǔ)貼，需要納稅嗎

（二）如何區(qū)分應(yīng)稅的財政補(bǔ)貼與不征稅的財政補(bǔ)貼

（三）如何區(qū)分不征稅收入與免稅收入

（四）政府補(bǔ)貼、政府免稅，政策風(fēng)險大不相同

（五）財政補(bǔ)貼的增值稅處理

六、固定資產(chǎn)管理的稅務(wù)問題

（一）不予抵扣進(jìn)項稅金存在的稅收風(fēng)險

（二）固定資產(chǎn)一次性所得稅稅前扣除政策的運(yùn)用

（三）房抵工程款后二次處置未足額繳稅的風(fēng)險與納稅規(guī)劃

（四）房產(chǎn)稅的常見的稅收籌劃與涉稅風(fēng)險

（五）土地使用稅常見的涉稅風(fēng)險

七、企業(yè)融資的涉稅熱點(diǎn)問題

（一）利息費(fèi)用所得稅扣除之利率限制

（二）利息費(fèi)用所得稅扣除之債資比限制

（三）無償借貸的稅收風(fēng)險

（四）向自然人融資的稅務(wù)處理

（五）明股實(shí)債的界定和稅務(wù)處理

（六）非典型性擔(dān)保的稅務(wù)處理

八、投資行為內(nèi)涵的稅務(wù)問題與解決技巧

（一）貨幣出資，還是非貨幣出資的權(quán)衡

（二）非貨幣出資的稅負(fù)與政策解讀

（三）不公允出資是否可行

主講專家

李剛老師：國家稅務(wù)總局黨校、國家稅務(wù)干部學(xué)院副教授（兼職）；中國企業(yè)財務(wù)管理協(xié)會專家團(tuán)成員；北京財稅研究中心特聘研究員；西安財經(jīng)大學(xué)特聘教授、西北大學(xué)、陜西省稅務(wù)干部學(xué)校、西安市稅務(wù)學(xué)校等多所院校特聘教師；陜西省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會稅務(wù)顧問；會計師/稅務(wù)師事務(wù)所合伙人。研究領(lǐng)域多元化、教學(xué)經(jīng)驗豐富、注重理論聯(lián)系實(shí)際。

李老師具有較好的理論水平和豐富的稅務(wù)實(shí)務(wù)經(jīng)驗。其講授的內(nèi)容邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、結(jié)構(gòu)合理；授課風(fēng)格深入淺出、風(fēng)趣幽默；授課態(tài)度認(rèn)真負(fù)責(zé)，富有激情；善于將復(fù)雜的法條簡單化、情景化，這一點(diǎn)深受學(xué)員認(rèn)可。